Формирование регионального рынка ипотечного жилищного строительства тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование регионального рынка ипотечного жилищного строительства"

На правах рукописи

Клевцов Виталий Владимирович

Формирование регионального рынка ипотечного жилищного строительства (на примере Тверской области)

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью) 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2006

Работа выполнена в Московском государственном университете экономики, статистики и информатики (МЭСИ).

Научные руководители:

доктор экономических наук, профессор Дрогобыцкий Иван Николаевич, кандидат технических наук, доцент Черкасов Владимир Евгеньевич

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Ягодкина Изольда Аркадьевна, доктор экономических наук, профессор Фадеев Владислав Юрьевич

Ведущая организация: Санкт-Петербургский государственный

университет экономики и финансов

Защита диссертации состоится 7 июня 2006 г. в 14.00 часов на заседании диссертационного совета Д212.151.01 в Московском государственном университете экономики, статистики и информатики (МЭСИ) по адресу: 119501, г. Москва, ул. Нежинская, д.7.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Московского государственного университета экономики, статистики и информатики.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент

¿МО 6/

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В настоящее время одним из национальных проектов России, объявленных Президентом РФ В.В. Путиным, является создание рынка доступного жилья. Актуальность этого вопроса определяется не только экономической сущностью ипотечного кредитования, оказывающего существенное влияние на стимулирование спроса на жилье со стороны населения через формирование у него дополнительных возможностей для его приобретения, что играет решающую роль в улучшении благосостояния населения, но и тем, что результативность функционирования рынка ипотечного жилищного строительства в значительной степени зависит от того, насколько слаженно сработали различные элементы промышленно-финансового комплекса региона, вовлеченного прямо или косвенно в процессы реализации жилья населению.

При разработке программ ипотечного кредитования, хотя и учитываются территориальные особенности, тем не менее они ориентированы не столько на проблемы включения рынка ипотечного жилищного строительства в процессы развития территории, сколько на направления его развития как отдельной обособленной сферы действия.

В настоящее время делается акцент не только на необходимость создания рынка доступного жилья с учетом потребностей населения, имеющих определенную специфику для различных территорий, но и с учетом возможностей последних. При эюм изучение рыночных механизмов функционирования и развития рынка ипотечного жилищного строительства и. в частности, учет его терри юриальной вовлеченности и ориентации должны поддерживать и обеспечивать возможности оптимального сочетания рыночных механизмов с государственной экономической политикой.

В свою очередь рынок ипотечного жилищного строительства как инструмент, позволяющий аккумулировать финансовые ресурсы для прсдосшвления ипотечных кредитов желающим приобрести жилье, инвестирует их в реальный сектор экономики, в частности в строительный комплекс. То есть, с одной стороны, данный рынок представляет интерес для желающих 'выгодно разместить свои накопления с целью приращения их стоимости, с другой стороны, он позволяет разрешить одну из основных социальных проблем - проблему с жильем, которое является одной из первичных потребностей каждого человека.

Заметим также, что становление и развитие рынка ипотечного жилищного строительства в России и ее регионах, в частност " 1ейших

и малоизученных проблем этапа перехода российской экономики к рыночным отношениям. При этом более остро данная проблема сказывается на региональном уровне, где рынок ипотечного жилищного строительства создается не только заново, но. зачастую, в отрыве от решения проблем региональной экономики.

Принципы организации и механизм функционирования рынка жилья, жилищное ипотечное кредитование как инструмент управления жилищным рынком, экономический механизм распространения жилищного ипотечного кредитования в регионы России рассмотрены в работах Е.П.Коптевой,

B.В.Копыловой, С.АЛукшина. Э.Г.Матюгиной, Э.А.Ошмановой, В.Г.Полякова. И.А.Разумовой, В.В.Смирнова, Е.Ясина и других. В области исследования развития ипотеки следует выделить научные взгляды В.М.Агапкина, А.Н.Асаул. И.В.Довдиенко, Н.Б.Косаревой, В.МЛанцова, З.ПЛукиной. Л.Н.Макаревича.

C.М.Максимовой, И.В.Павловой, Е.Б.Покопцевой, А.Смолянникова А.Н.Ужегова. Г.А.Цылиной и других, которые рассматривают экономические и правовые основы ипотечной деятельности, особенности процесса ипотечного кредитования, модели организации ипотечного кредитования и эволюцию ипотеки в России, вопросы государственно! о регулирования развития ипотечных отношений.

Несмотря на отмеченный научный задел, наработанный в эюй области, многие аспекты развития ипотечного кредитования и жилищного строительства в регионах нуждаются в углубленном анализе. Так требует уточнения понятие рынка ипотечного жилищного строительства, круга его участников. харак1ера их взаимодействия. Недостаточно изучены вопросы влияния данного рынка на расширение рынка труда региона за счет обеспечения занятости населения в строительном комплексе и смежных ему ограслях. не определены факторы, воздействующие па развитие рынка, не разработан механизм реализации программ ипотечного кредитования в регионе. В настоящее время остаются открытыми многие вопросы. Нерешенность этих и других вопросов ипотечного жилищного строительства обусловили выбор темы диссертационного исследования, а также формулировку цели и задач.

Целью исследования является разработка организационной модели рынка ипотечного жилищного строительства, методики опенки доступности первичного жилья для населения по различным финансово-кредитным схемам его приобретения, а также совершенствование механизма реализации программ ипотечного кредитования в регионе на основе развития его мотивационного. организационного, методического и ресурсного обеспечений.

Поставленная цель предопределила необходимость решения следующих задач:

• определить содержание и место категории «рынок ипотечного жилищного строительства» в струюуре инвестиционного рынка и представить авторское видение данной категории;

• проанализировать зарубежный и российский опыт развития рынка ипотечного жилищного строительства;

• систематизировать финансово-кредитные схемы жилищного сгроительства в зависимости от источника привлечения инвестиционных ресурсов;

• раскрыть и описать воздействие рынка ипотечного жилищного строительства на расширение рынка труда региона;

• выявить и классифицировать факторы, воздействующие на развитие рынка ипотечного жилищного строительства;

• провести анализ факторов, воздействующих на функционирование рынка ипотечного жилищного строительства Тверской области, и оценить перспективы его дальнейшего развития:

• сформулировать и раскрыть методы регулирования государством и региональными органами власти рынка ипотечного жилищного строительства;

• разработать организационную модель регионального рынка ипотечного жилищного строительства;

• предложить методику оценки доступности первичного жилья для населения региона по различным финансово-кредитным схемам его приобретения;

• разработать основы региональной программы формирования и развития рынка ипотечного жилищного строительства на основе конкретизации механизма ее реализации.

Объектом исследования является рынок ипотечного жилищного строительства, формируемый в рамках рыночного пространства региона, с присущими ему особенностями развития.

Предметом исследования являются экономические отношения, складывающиеся на региональном рынке ипотечного жилищного строительства, влияющие на него различные факторы, а также особенности механизма реализации программ ипотечного жилищного кредитования.

Теоретическая и методологическая основа исследования. Диссертационная работа основана на теоретических разработках отечественных и зарубежных ученых в области исследуемой проблематики. В работе использованы законодательные акты РФ. Концепции и Программы формирования рынка доступного жилья и развития ипотечного жилищного кредитования, монографии, прикладные работы по рассматриваемой проблеме, тематические публикации в периодической печати.

Эмпирической базой исследования явились нормативно-правовые акты и инструктивно-методические документы в области развития жилищного рынка и ипотечного кредитования, статистические данные Федеральной службы государственной статистики РФ. ее территориального органа по Тверской области, данные Фонда «Института экономики города» (г.Москва), Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (г.Москва), Тверского областного фонда ипотечного жилищного кредитования, отраслевые экспертные обзоры.

При обработке данных использовались такие общенаучные методы и приемы исследования, как системный подход, сравнительный анализ, синтез и научное обобщение, классификация и систематизация, методы математического и статистического анализа, а также паке1 прикладных программ SPSS 13.

Научная новизна результатов диссертационного исследования заключается в разработке организационной модели рынка ипотечного жилищного строительства, включающего финансово-кредитную, инвестиционную и социально-экономическую составляющие и в развитии методического обеспечения эффективного взаимодействия участников этого рынка.

Элементы научной новизны содержат следующие основные положения и результаты исследования, вынесенные на защиту:

• уточнено понятие рынка ипотечного жилищного строительства, заключающееся в рассмотрении его в качестве структурного элемента инвестиционного рынка, сферы, где ипотечный кредит выступает как ресурсное обеспечение жилищного строительства, и сферы размещения инвестиционных ресурсов для приращения их первоначальной величины;

• проведена систематизация финансово-кредитных схем жилищного строительства в зависимости от источника привлечения инвестиционных ресурсов (средства финансово-кредитных организаций, промышленного комплекса региона, территориальных органов власти, населения, а также комбинированные источники мобилизации средств), на основе которой возможно развитие данных схем и вовлечение все большею количества участников, обеспечивая формирование конкурентной среды рынка ипотечного жилищною строительства и повышение доступности жилья для населения;

• раскрыто и описано воздействие рынка ипотечного жилищного строительства на расширение рынка труда региона, проявляющееся в вовлечении трудовых ресурсов в строительный комплекс и смежные ему отрасли при увеличении объемов жилищного строительства с использованием различных финансово-кредитных схем;

• выявлены факторы, воздействующие на развитие региональною рынка ипотечного жилищного строительства, и классифицированы по степени сформированное™ рынка и инвестиционной привлекательности региона;

• разработана организационная модель регионального рынка ипотечного жилищного строительства, отражающая взаимодействие между участниками этого рынка, их цели, функции для решения вопроса о создании эффективно функционирующего и развивающегося рынка, где его участниками выступают заемщики-покупатели, коммерческие банки, территориальные органы власти, ипотечная консалтинговая и риэлтерская компании, предприятия строительного комплекса, обеспечивающие предложение жилищного фонда на рынке, страховая организация, инвесторы;

• предложена методика оценки доступности первичного жилья для населения по различным финансово-кредитным схемам его приобретения, позволяющая определить возможность такой покуики в части оплаты первоначального взноса и погашения кредита;

• разработаны основы региональной программы формирования и развития рынка ипотечного жилищного строительства с выделением структурных элементов механизма ее реализации, включающих мотивационное, организационное, ресурсное и методическое обеспечение.

Теоретическая значимость работы. Вынесенные на защиту положения представляют собой дальнейшее развитие теории ипотечной деятельности, функционирования инвестиционного рынка, рынка недвижимости в части выделения категории «рынок ипотечного жилищного строительства», связанной с движением инвестиционных ресурсов в форме ипотечного кредита. Результаты исследования могут служить основой для решения дискуссионных вопросов в области ипотечного жилищного строительства, а также могут быть использованы при разработке учебных курсов.

Практическая значимость работы диссертационного исследования заключается в том. что полученные результаты могут быть использованы для эффективного решения социально-экономических задач, реализуемых в условиях регионов России. В частности, органы государственного территориального управления могут использовать организационную модель рынка а также программу формирования и развития рынка ипотечного жилищного строительства на основе механизма, обеспечивающего организационное, мотивационное. ресурсное и методическое обеспечение ее реализации.

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационной рабош докладывались и получили одобрительную оценку на

международных, всероссийских и межвузовских научно-практических конференциях «Проблемы трансформации современной российской экономики: теория и практика организации и обеспечения управления» (г.Москва, 2004г.). «Страны с переходной экономикой в условиях глобализации» (г.Москва, 2006г.). «Тенденции развития современных информационных технологий, моделей экономических, правовых и управленческих систем» (г.Рязань, 2006г.). «Современный финансовый рынок Российской Федерации» (г.Пермь, 2006г.), «Современные научные достижения - 2006» (г.Белгород, 2006г.).

Основные теоретические и практические положения диссертации отражены в 6 опубликованных автором рабшах общим объемом 1,6 п.л.

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех 1лав, десяти параграфов, заключения, библиографии, пяти приложений. Работа содержит 28 таблиц и 40 рисунков. Список использованной литературы включает 140 наименований.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА

ЗАЩИТУ

Проведенный анализ теоретических основ и практических аспектов формирования и функционирования рынка ипотечного жилищного строительства может рассматриваться в качестве основы для разработки региональных программ по активизации инвестиционной деятельности основных участников рынка в целях наращивания жилищного фонда и обеспечения доступности жилья для населения, снижения негативных социальных показателей в сфере жилищного строительства и развития рынка ипотечного кредитования.

1. Рынок ипотечного жилищного о роительства и его место в структуре инвестиционного рынка

Анализ литературных источников позволил выявить, что использование категории «рынок ипотечного жилищного строительства». которой придерживается автор, осуществляется, в основном, во взаимосвязи с категориями «рынок ипотечного капитала», «ипотечный рынок», «рынок капитала», «рынок недвижимости», «ипотека» и др. Родственные дефиниции активно используются для характеристики процессов, складывающихся на рынке ипотечного жилищного строительства. Однако, по мнению автора, он занимает собственное место в понятийном аппарате проблематики, связанной с движением инвестиционных ресурсов в форме ипотечного креди га

Проведенный терминологический анализ позволил автору сформулировать определение данного рынка. Рынок ипотечного жилищного строительства -это совокупность экономических отношений между основными его участниками в целях формирования спроса и предложения жилищного фонда за счет ипотечных кредитов, трансформируемых в инвестиционные ресурсы и направляемых на развитие предприятий стройиндустрии для извлечения экономической и социальной эффективности, выражаемой в удовлетворении потребностей населения в жилье.

Рынок ипотечного жилищного строительства обладает характерными особенностями, которые представляют его как:

1) объект экономического управления со стороны государства в целях реализации жилищной политики, обеспечивающей поддержание жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека через предоставление возможности воспользоваться ипотечным кредитом для приобретения жилья;

2) структурный элемент инвестиционного рынка;

3) сферу, где ипотечный кредит выступает как ресурсное обеспечение жилищного строительства;

4) сферу размещения инвестиционных ресурсов для приращения их первоначальной величины (например, через приобретение ипотечных ценных бумаг);

5) сферу возникновения фактора риска.

Таким образом, развитие рынка ипотечного жилищного строительства способно обеспечить:

• формирование условий для активизации инвестиционной деятельности в регионе основными участниками данного рынка и обеспечение экономического роста на основе инвестиционной составляющей;

• приток российских и иностранных инвестиций в регион;

• вовлечение банковской сферы в инвестиционную деятельность в регионе путем трансформации ипотечного кредита в источник финансирования жилищного строительства;

• трансформацию сбережений населения в инвестиции, перераспределение временно свободных денежных средств промышленно-финансового комплекса региона и средств, поступающих из других источников, в инвестиционные ресурсы, приобретающие форму ипотечных кредитов.

Автор определил место рынка ипотечного жилищного строительства в структуре инвестиционного рынка, который включает следующие элементы: рынок объектов ресиьиого инвестирования, состоящий из рынка прямых

капитальных вложений, рынка объектов приватизации, рынка недвижимости, рынка прочих объектов реального инвестирования, а также рынок инструментов финансового инвестирования, представленный фондовым и денежным рынками. При этом рынок ипотечного жилищного строительства рассматривается как часть рынка недвижимости в разрезе по видам сделок. Товаром на рынке ипотечного жилищного строительства выступает вторичное и первичное жилье, которое может быть оценено с точки зрения его доступности для населения. Ресурсом, с помощью которого данное жилье может быть приобретено, является ипотечный кредит.

2. Систематизация финансово-кредитных схем жилищного строительства в

зависимости от источника привлечения инвестиционных ресурсов

Разнообразие используемых схем автор объясняет тем, что основным субъектам рынка ипотечного жилищного строительства, в числе которых предприятия строительного комплекса, кредитные, риэлтерские, страховые, оценочные и другие организации, приходится приспосабливаться к существующей на каждый конкретный момент времени нормативно-правовой базе и внедрять различные схемы по ресурсно-обеспеченному возведению домов и реализации жилой недвижимости. В свою очередь данные схемы должны, с одной стороны, обеспечивать возможность возведения жилья, которое будет удовлетворять основным параметрам покупателей, главным из которых является соотношение цены и качества, с другой - буду г юридически осуществимы.

Обширная практика применения разнообразных финансово-кредитных схем в регионах России, имеющих в своем составе элеметы ипотеки, позволила автору их систематизировать, выделив в каждой из них участников, сроки, риски, условия финансирования, а также другие особенности. Сделана оговорка, что многие из них являются смешанными по источникам формирования финансовых ресурсов. Отнесение к конкретной группе проводилось на основе первичности возникновения тою или иного источника средств у застройщиков.

Целью систематизации данных схем является обобщение опыта, составляющий базис, на основе которого возможно развитие данных схем и вовлечение все большего количество участников, обеспечивая. 1ем самым, формирование конкурентной среды рынка ипотечного жилищного строительства, направленной на снижение стоимости кредитных ресурсов и повышение доступности жилья для населения. Таким образом, автор определяет финансово-кредитные схемы жилищного строи¡ельства как совокупность взаимоотношений между участниками рынка ипотечного жилищного строительства в целях реализации своих экономических интересов.

В результате исследования мирового и российского опыта применения финансово-кредитных схем жилищного строительства автором были выделены следующие источники и схемы, представленные в таблице.

Таблица

Финансово-кредитные схемы жилищного строительства в зависимости от

№ п/и Источник инвестиционных ресурсов Схема

1 Финансово-кредитные организации Усеченно-открытая

Расширенно-открьп ая

2 Промышленный комплекс региона Предоставление предприятиями средств своим сотрудникам

Продажа жилья в рассрочку

3 Средства территориальных органов власти Муниципальные жилищные облигации

4 Средства населения Долевое строительство Сбалансированная автономия

5 Комбинированные источники Схемы с участием муниципалитетов

Данные схемы при относительном «бездействии» чисто ипотечных схем, способствуя активизации рынка жилья, служат в настоящее время отправной точкой для становления и развития рынка ипотечного жилищного строительства, функционирующего на основе рыночных механизмов.

В Тверской области реализуются только три финансово-кредитные схемы: долевое строительство, продажа жилья в рассрочку, расширенно-открытая схема приобретения жилья. Первая схема работает на основе финансирования жилищного строительства за счет средств граждан и связана с рисками увеличения планируемых сроков возведения жилья, недостроя и удорожания жилья в ходе строительства. Схема продажи жилья с рассрочкой по своему экономическому содержанию близка предыдущей схеме, однако сс использование часто затруднено высоким порогом первоначальных инвестиций для населения, который составляет 50-70% от стоимости приобретаемого жилья. Реализация расширенно-открытой (двухуровневой) схемы в Тверской области в настоящее время не дала результатов, что объясняется автором отсутствием вовлеченности в процесс ипотечною жилищного строительства всех необходимых участников, среди которых строительные организации, ипотечные банки, сберегательные и кредитные ассоциации, страховые и инвестиционные компании, риэлтерские, брокерские фирмы, частные кредиторы и другие.

3. Воздействие рынка ипотечного жилищного строительства на расширение

рынка труда региона

Привлекая инвестиционные ресурсы через ипотечные кредиты, строительный комплекс расширяет свою деятельность и привлекает дополнительную рабочую

силу, уменьшая напряженность на рынке труда. В свою очередь, снижение безработицы приводит к увеличению совокупных доходов населения, повышая уровень его потребления, появляется возможность отвлечения сбережений, что позволяет сформировать платежеспособный спрос на товары на различных потребительских рынках, в том числе на оплату расходов, связанных с улучшением жилищных условий. Отвлеченные сбережения граждан вовлекаются в активный экономический оборот и напрямую способствуют развитию предприятий строительного комплекса.

Стремление приобрести доступное жилье населением будет стимулировать строительные организации к увеличению предложения первичного жилья на рынке. Одновременно, будут развиваться такие сферы экономики, как промышленность (производство строительных материалов, железобетонных конструкций, строительного кирпича, лесная и деревообрабатывающая промышленность, машиностроение и другие), строительство и транспорт. Развитие данных сфер экономики и отраслей промышленности региона и вовлечение за счет этого большего количества трудовых ресурсов, будет способствовать передаче импульса развития смежным отраслям, что приведет к расширению рынка труда и пополнению бюджетов всех уровней - федерального, регионального и местного, формируя финансовую базу для обеспечения эффективного функционирования экономики региона в целом.

Активизация жилишною строительства и увеличение объемов возведения жилья будет способствовать аккумулированию финансовых ресурсов в строительных организациях, направляемых на развитие инфраструктурных объектов, таких как: магазины, торювые и развлекательные центры, детские сады и другие учреждения социальной сферы, позволяющее вовлечь большее количество трудовых ресурсов.

Проведенное исследование статистического материала по Тверской области и расчеты показали, что строительный комплекс Тверской области объединяет 3543 строительные подрядные организации, предприятия стройиндустрии и промышленности строительных материалов. В строительном комплексе занято около 13,2 тыс. человек. В период с 1990 года по 2004 год в Тверском регионе было приватизировано 69.7% жилых помещений от общего объема жилищного фонда. Рхли приватизированное жилье обеспечивает объем возможного предложения на рынке ипотечного жилищного строительства вторичного жилья, то строительные компании - первичного.

Начиная с 1995 по 1998 год. наблюдается снижение темпов ввода жилья в эксплуатацию с 390.8 тыс. кв.м. до 260.2 тыс. кв.м общей площади. В 2004 году в

области сдано в эксплуатацию 321,4 тыс. кв. метров жилья, или 82 % к уровню 1995 года. Вместе с тем следует отмети гь. что активизировалось строительство жилых домов населением за свой счет и с помощью кредитов банков. В 2004 году населением введено жилых домов общей площадью 182,1 тыс. кв. м., или в 3,2 раза больше уровня 1995 года. Удельный вес индивидуального жилья в общем вводе увеличивается и достш в 2003-2004 1 оду показателя в 57-58%.

Наблюдающееся снижение темпов строительства жилья и объектов социальной сферы, прежде всего, объясняется отсутствием средств у заказчиков, ростом цен на продукцию промышленности строительных материалов и ростом цен на строительно-монтажные работы. Промышленность строительных материалов не имеет достаточного спроса на свою продукцию.

Положение в промышленности строительных материалов усугубляется моральным и физическим старением базы стройинлустрии области, которая ориентирована не на мелких и средних инвесторов, а на крупных, преимущественно государственных инвесторов. В ней законсервированы устаревшие технологии строительства. неэкономичные архитектурно-планировочные решения.

Спрос на ресурсы [ Рынок ^Д труда Г^ Предложение ресурсов

Строительные компании Производство стройматериалов

Лесная, деревообрабатывающая промышленность

Добывающая промышленность (песок, глина, известняк)

Стекольное производство

Машиностроение

Транспорт

Бюджет Электроэнергетика

региона

Расширение рынка труда региона

Рис. 1. Расширение рынка труда региона за счет обеспечения занятости населения в строительном комплексе и смежных ему отраслях

Воздействие рынка ипотечного жилищного строительства на расширение рынка труда региона можно отразить в виде схемы (рис. 1).

Для обоснования воздействия развития рынка ипотечного жилищного строительства на другие отрасли, автором был применен метод корреляционного анализа с целью измерения тесноты связи между варьирующими признаками. Обработка статистической информации осуществлялась с использованием пакета прикладных программ SPSS 13. Проведенные расчеты тесноты связи между динамикой ввода в действие жилых домов, часть которых была осуществлена за счет ипотечных кредитов, и динамикой выпуска товаров комплиментарных сфер экономики региона и отраслей, таких как лесная и деревообрабатывающая промышленность, промышленность строительных материалов, электроэнергетика, машиностроение, производство товаров культурно-бытового и хозяйственного назначения, показали, что коэффициент корреляции колеблется от 0,505 для производства электроэнергии до 0,988 для производства нерудных строительных материалов.

Таким образом, автором был сформулирован вывод о том, что рынок ипотечного жилищного строительства формирует платежеспособный спрос на объекты жилой недвижимости, стимулируя, тем самым, строительный комплекс и способствуя развитию реального сектора экономики в целом, аккумулируя инвестиционные ресурсы из различных источников, в том числе сбережения населения, перераспределяя и направляя их в жилищное строительство, расширяя рынок труда региона.

4. Классификация факторов, воздействующих на развитие регионального рынка ипотечного жилищного строительства Проведенный анализ мирового опыта развития рынка ипотечного жилищного сфоительства. опыта российских регионов и Тверской области, позволил классифицировать факторы, которые оказывают воздействие на развитие рынка ипотечного жилищного строительства (рис.2 )

Автором сделана поправка на то. что выделенные две группы факторов часто взаимосвязаны между собой.

В первой группе факторов одним из важных является стоимость жилья, которая в Тверской области составила в IV квартале 2004г. 18418 руб. за 1 кв.м. Учитывая невысокий уровень доходов населения Тверской области, в которой большая по величине доходная ipynna (21.8% от всего населения области) имеет среднедушевой денежный доход 2000-3000 руб.. можно сделать вывод о невысокой степени досгупности жилья для населения региона.

В результате проведенного автором анализа и про(нозирования величин средней стоимости стандар i ной квартиры в 54 кв.м.. среднегодового дохода

гипотетического домохозяйства и общего коэффициент доступности жилья в Тверской области, были сформулированы определенные выводы. Так, при сохраняющихся тенденциях развития рынка ипотечного жилищного строительства и увеличения доходов населения общий коэффициент доступности жилья снизится с 6,4 года в 2004г. до 6,06 года в 2010 году, что является индикатором слишком медленных темпов увеличения степени доступности жилья.

Факторы, воздействующие на развитие регионального рынка ипотечного жилищного строительства

Факторы, определяемые сформированностью регионального рынка

Стоимость объектов жилой недвижимости

Ценообразование на рынке недвижимости

Наличие инвесторов и эффективных

структур, осуществляющих профессиональную деятельность на рынке

Объем спроса на финансовые инструменты рынка

Уровень трансакционных издержек по совершению сделок ипотечного жилищного строительства

о Ь

Факторы, определяемые инвестиционной привлекательностью региона

Инвестиционный потенциал

• Трудовой

• Производственный

• Потребительский

• Институциональный,

'Инвестиционные риски

• Законодательный

• Экономический

• Финансовый

• Социальный

• Политический

Рис. 2. Классификация факторов, воздействующих на развитие регионального рынка ипотечного жилищного строительства

Следует отметить, что стоимость объектов жилой недвижимое! и увеличивается также вследствие сложных и непрозрачных административных процедур получения земельных участков и разрешения на строительство. Привлечение инвестиций на рынок ипотечного жилищного строительства осложнено также из-за отсутствия эффективных структур, осуществляющих профессиональную деятельность на рынке ипотечного жилищного строительства. Кроме того, отсутствует практика обращения ипо!ечных ценных бумаг.

Таким образом, рынок ипотечного жилищного строительства в области не сформирован, поскольку основные его участники действуют разрозненно, следствием чего является разрыв между увеличением доходов и стоимостью жилья.

Вторая группа представлена факторами, которые воздействую! на составляющие инвестиционной привлекательности. которая является

результативной категорией и может быть представлена как совокупность инвестиционного потенциала с выделением интересующих элементов (трудовой, производственный, потребительский, институциональный потенциалы) и инвестиционных рисков. Анализ факторов, отнесенных ко второй группе, позволил сформулировать следующие выводы:

1. Эффективность промышленности строительных материалов не позволяет достичь цели по снижению или стабилизации стоимости возведения жилья застройщиками. Определены задачи, реализация которых позволит нормализовать сложившуюся ситуацию. К их числу отнесены:

- структурная перестройка производственной базы промышленности строительных материалов на современном техническом уровне с отказом от импорта сырья и ввоза его из стран СНГ, других регионов России и с ориентацией на региональную сырьевую базу;

- ориентация научных коллективов области на поиск и разработку новых, нетрадиционных технологий использования минерального сырья для производства строительных материалов;

- перепрофилирование производственной базы жилищного строительства путем разработки и освоения новых утепляющих ма[ериапов;

- разработка действенной модели рынка ипотечного жилищного строительства (в области в настоящее время действует только три схемы ипотечного жилищного строительства, в то время как автором выделены 8 схем);

- сокращение объемов незавершенного строительства в жилищном строительстве;

стимулирование инвестиций в высокоэффективные и конкурентоспособные предприятия и инвестиционные проекты.

2. В регионе не сформировано инвестиционно-финансовое поле, обеспечивающее непрерывность инвестиционного процесса в экономике региона, в частности, в жилищном строительстве. Результатом эю является недостаточное ресурсное обеспечение Данное поле должно быть представлено такими финансовыми инештугами. как коммерческие банки, инвестиционные банки, фондовый рынок, негосударственные пенсионные фонды, паевые инвестиционные фонды, инвестиционные фонды.

Таким образом, проведенные расчеты и сформулированные выводы позволяют сделать заключение, что на рынок ипотечного жилищного строительства воздействует множество факторов, исследование которых должно

проводиться систематически и на основе их оценки должны разрабатываться меры по разрешению вызываемых ими диспропорций в развитии данного рынка.

5. Организационная модель регионального рынка ипотечного жилищного

строительства

Функционирование рынка ипотечного жилищного строительства обеспечено за счет собственной инфраструктуры, которую можно подразделить на регулятивную, технологическую, информационную, вспомогательную.

На модели обозначены участники данного рынка, отмечено взаимодействие между ними (рис. 3). Рассмотрены каждый из участников регионального рынка ипотечного жилищного строительства с определением их целей или экономических интересов, а также функций, которые они выполняют в результате деловой активности на данном рынке.

Рис. 3. Организационная модель регионапьног о рынка ипо1ечного жилищного

строительства

Выделены следующие участники рынка, включенные автором в модель рынка ипотечного жилищного строительства 1верской области: Администрация Тверской области. Тверской областной фонд ипотечного жилищного

кредитования, Тверское ипотечное агентство, коммерческие банки, ипотечная консалтинговая компания, ипотечная инвестиционно-строительная корпорация, ипотечная риэлтерская компания, продавцы жилья, страховые организации, инвесторы, заемщики-покупатели.

Автор сделал поправку на то, что разработанная модель может быть стратегическим ориентиром и реализована в долгосрочной перспективе региональных органов власти, в то время как на настоящий момент предложена «переходная» модель рынка.

6. Методика оценки доступности жилья для населения по различным

финансово-кредитным схемам его приобретения В международной и российской практике используемый термин «доступности жилья» означает возможность потребителем его оплаты. Доступность жилья для населения автор определяет как интегральную кагегорию. в которой соединены основные социально-экономические (например, денежные доходы населения), демо] рафические характеристики региона, параметры кредитно-финансовой системы и другие.

Показатель доступности жилья можно разделить на две составляющие: социальную и коммерческую доступность. Предметом внимания является вторая составляющая, критериями которой выступают: возможность покупки жилья в части оплаты первоначального взноса, который составляет в Тверской области, в среднем 30%, а также способность погашать кредит

При построении модели регионального рынка ипотечного жилищного строительства автор исходил из того, что разработанный механизм взаимодействия между собой всех рассмотренных участников, позволит стимулировать предприятия строительного комплекса к наращиванию предложения жилищного фонда, а инвесторов - к финансированию жилищного строительства, что. в конечном счете, должно привести к стабилизации стоимости квартир и положительной динамике показателя дос!упнос1И жилья.

Однако ипотечная консалтинговая компания, которая по замыслу автора является первой инстанцией для желающего улучшить жилищные условия на пути к приобретению квартиры, используя ипотеку как источник финансирования, должна не только проконсультировать клиента на предмет возможных условий привлечения кредитных ресурсов в банках региона, но и произвести определенные расчеты, позволяющие выбрать оптимальную для каждого конкретною приобретателя объекта жипой нешижимости финансово-кредитную схему такой

покупки. Для этого в настоящей работе автором предложена методика оценки доступности жилья по различным финансово-кредитным схемам его приобретения

(рис.4).

ЖЕ

Определение возможностей воспользоваться конкретной финансово-кредитной схемой

Рис.4 Методика оценки доступности жилья по различным финансово-кредитным схемам его приобретения

Таким образом, из произведенных в диссертационной работе расчетов по трем вариантам ипотечного кредитования: Среднерусским банком Сбербанка России в Тверской области. Тверским городским Банком и схемой, предложенной строительной организацией «РСК-недвижимость». был сформулирован вывод о том. что воспользоваться ипотечным кредитом смогут лишь работники, занятые в отраслях финансов, страхования, пенсионного обеспечения, а также в строительстве. >ровень доходов которых соответствует восьмой доходной группе - свыше 7000 руб.. а их удельный вес в общей численности населения составляет 12.1%.

7. Основы региональной программы формирования и развития рынка ипотечного жилищного строительства

Одной из основных проблем развития рынка ипотечного жилищного строительства Тверской области является отсутствие программы, содержащей комплекс эффективных мер по формированию и обеспечению эффективного функционирования данного рынка. Разработанная Департаментом экономики и промышленной политики Тверской области и Тверским областным фондом ипотечного жилищного кредитования областная целевая программа «Ипотечное жилищное кредитование в Тверской области на 2006-2008 годы» не согласуется с имеющейся Концепцией ипотечного жилищного кредитования в Тверской области. Данный вывод был сформулирован исходя из того, что в указанной Программе не рассмотрены и не вовлечены в процесс улучшения ситуации с обеспечением жителей области жильем ни инвесторы, ни страховые компании, ни предприятия строительной отрасли и другие участники рынка ипотечного жилищного строительства, от которых зависит объем спроса и предложения жилищного фонда. Вместе с этим, в описании механизма реализации Программы нет четкого указания на то, за счет каких элементов данный механизм будет обеспечивать ее осуществление.

Для разработки программы, которая бы учитывала все закрепленные Концепцией положения, а также с ориентацией на современную ситуацию в экономике региона, автор предлагает воспользоваться программно-целевым методом с выделением в данной программе целей, задач и ожидаемых конечных результатов.

Целью программы является обеспечение населения доступным жильем за счет активизации жилищного строительства на основе развития финансово-кредитных схем приобретения жилья, имеющих ипотечную составляющую.

Среди задач выделены следующие: формирование рынка ипотечного жилищною строительства с вовлечением большего количества участников в целях демонополизации и развития конкуренции среди организаций, занятых в жилищном строительстве; активизация деятельности финансово-кредитных организаций. предоставляющих ипотечные кредиты. впоследствии трансформируемые в инвестиционные ресурсы, направляемые в жилищное строительство; формирование условий для повышения уровня доступности жилья для населения региона: привлечение в жилищное строительство средств населения, финансово-кредитных организаций и средств, мобилизуемых из других источников; формирование механизма, обеспечивающего реализацию программы.

Данный механизм включает:

• мотивационное обеспечение участников рынка;

• организационное обеспечение (определено при построении организационной модели рынка ипотечного жилищного строительства);

• ресурсное обеспечение, где определены источники средств, среди которых: сбережения населения, средства креди I но-финансовых организаций, страховых компаний, пенсионных фондов, некоммерческих организаций и администрации субъекта;

• методическое обеспечение, среди которых выделены: методы оценки объектов жилой недвижимости, методика определения доступности жилья по различным финансово-кредитным схемам его приобретения, а также методы оценки эффективности инвестиционных проектов в сфере жилищного строительства.

К ожидаемым конечным результатам автором отнесены:

- приток частных инвестиций в жилищное строительство;

- увеличение объемов строительства жилья;

- расширение рынка труда за счет предоставления рабочих мест в таких сферах экономики, как строительство, промышленность, транспорт, развитие которых будет обеспечиваться активизацией жилищного строительства в регионе;

- снижение социальной напряженности и улучшение демографической ситуации в регионе.

Кроме того, в программе выделена стратегия формирования и развития рынка ипотечного жилищного строительства, обеспечивающего население доступным жильем. Она должна учитывать следующие моменты:

а) управление ценовой ситуацией на рынке жилых объектов недвижимости и процентными ставками на ипотечные продуюы. Объем спроса на жилье, достаточность средств населения для оплаты ипотечною кредит и процентов по нему, возможности стройиндустрии по возведению объектов жилой недвижимости, должны стать однонаправленным вектором при реализации задачи по увеличению уровня социально-экономическою развития региона и удвоению ВВП к 2010 году;

б) активизацию процесса оборачиваемости средств инвесторов и обеспечения непрерывного процесса рефинансирования ипотечных кредитов через ипотечные ценные бумаги. Данный принцип направлен на обеспечение роста объемов инвестирования в предприятия стройиндустрии параллельно со снижением высоких процентных ставок по ипотечным продуктам;

в) ориентация на различные слои населения с применением к каждой отдельной группе собственного подхода, предложении подходящей финансово-кредитной схемы покупки жилья. В долгосрочной перспективе доля рынка ипотечного жилищного строительства со льготными условиями кредитования должна быть минимизирована;

г) использование рыночного подхода к организации рынка ипотечного жилищного строительства, подразумевающего формирование саморазвивающейся * системы, которая может быть встроена в рыночное пространство региона;

д) поддержку программы ипотечного жилищного строительства па первичном этапе за счет средств бюджета территории. Финансовая база бюджета может быть расширена при помощи активизации жилищного строительства;

е) использование как классического мирового опыта функционирования рынка ипотечного жилищного строительства, так и опыта российских регионов.

Именно при таком четырехступенчатом обеспечении региональной программы она сможет работать и стимулировать всех участников рынка к активной деятельности. Это особенно важно, поскольку предназначением любого рынка является обеспечение входа на него участников и формирование экономических отношений между ними, где каждый из них преследует свои экономические интересы.

По теме диссертационного исследования опубликованы следующие работы:

1. Клевцов В.В. Ипотека как составляющая социальной политики государства// Проблемы трансформации современной российской экономики: теория и практика организации и обеспечения управления: Сборник трудов III Международного научно-практического семинара. - М.: ИНИОН РАИ. 20050.2 и.л.

2 Клевцов В.В. Формирование и проблемы развития регионального рынка ипо!ечного жилищного строительства // Тенденции развития современных информационных технологий, моделей экономических, правовых и управленческих систем' Статьи конференции (22 марта 2006 года. г.Рязань) -Рязань: РФ МЭСИ. 2006. - 0.3 п.л.

3. Клевцов В.В. Рынок ипотечного кредитования и его роль в социально-экономическом развитии региона // Страны с переходной экономикой в условиях глобализации: Материалы V междун. науч.-практ. конф. - М.: ЭКОН-ИНФОРМ, 2006. - 0,4 п.л.

4. Клевцов В.В. Рынок ипотечного жилищного строительства как индикатор развития региональной экономики // Современный финансовый рынок РФ: Материалы междунар. науч.-практ. конф. - Пермь: Перм. ун-т., 2006. - 0,3п.л.

5. Клевцов В.В. Развитие регионального рынка ипотечного жилищного строительства на основе формирования механизма аккумулирования финансовых ресурсов // Наука и технологии: шаг в будущее - 2006: Материалы I междун. науч.-практ. конф. - Белгород, 2006. - 0,3 пл.

6. Клевцов В.В. Факторы, воздействующие на развитие регионального рынка ипотечного жилищного строительства // Проблемы трансформации современной российской экономики: теория и практика организации и обеспечения управления: Сборник трудов V Международного научно-практического семинара. - М.: ИНИОН РАН, 2006. - 0,1 пл.

Р-9224

т

Отпечатано ООО «Документ-Центр» г Тверь, б-р Радищева, 29, тел. 710-321 Объем 1,0 п. л, Формат 84 х 60, Бумага офсетная, печать офсетная, Тираж 100 экз., дата изгот.- 17 04.06

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Клевцов, Виталий Владимирович

Введение.

Глава 1. Теоретические основы рынка ипотечного жилищного строительства и его место в структуре инвестиционного рынка.

1.1. Особенности рынка ипотечного жилищного строительства как элемента инвестиционного рынка.

1.2. Исследование зарубежного опыта ипотечного жилищного строительства.

1.3. Систематизация финансово-кредитных схем жилищного строительства в зависимости от источника привлечения инвестиционных ресурсов.

Глава 2. Анализ тенденций и проблем развития регионального рынка ипотечного жилищного строительства.

2.1. Воздействие рынка ипотечного жилищного строительства на расширение рынка труда региона.

2.2. Исследование степени сформированности рынка ипотечного жилищного строительства Тверской области.

2.3. Развитие рынка ипотечного жилищного строительства под влиянием факторов, определяемых инвестиционной привлекательностью региона.И

Глава 3. Формирование основы региональной программы развития рынка ипотечного жилищного строительства на основе разработки механизма ее реализации.

3.1. Принципы формирования и система регулирования регионального рынка ипотечного жилищного строительства.

3.2. Разработка организационной модели регионального рынка ипотечного жилищного строительства.

3.3. Методика оценки доступности жилья по различным финансово-кредитным схемам его приобретения.

3.4. Разработка основы региональной программы формирования и развития рынка ипотечного жилищного строительства.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование регионального рынка ипотечного жилищного строительства"

Актуальность темы исследования. В настоящее время одним из ф национальных проектов России, объявленных Президентом РФ В.В. Путиным, является создание рынка доступного жилья. Актуальность этого вопроса определяется не только экономической сущностью ипотечного кредитования, оказывающего существенное влияние на стимулирование спроса на жилье со стороны населения через формирование у него дополнительных возможностей для его приобретения, что играет решающую роль в улучшении благосостояния населения, но и тем, что результативность функционирования рынка Н ипотечного жилищного строительства в значительной степени зависит от того, ® насколько слаженно сработали различные элементы промышленнофинансового комплекса региона, вовлеченного прямо или косвенно в процессы реализации жилья населению.

При разработке программ ипотечного кредитования, хотя и учитываются территориальные особенности, тем не менее они ориентированы не столько на проблемы включения рынка ипотечного жилищного строительства в процессы развития территории, сколько на направления его развития как отдельной ^ обособленной сферы действия.

В настоящее время делается акцент не только на необходимость создания ® рынка доступного жилья с учетом потребностей населения, имеющих определенную специфику для различных территорий, но и с учетом возможностей последних. При этом изучение рыночных механизмов функционирования и развития рынка ипотечного жилищного строительства и, в частности, учет его территориальной вовлеченности и ориентации должны поддерживать и обеспечивать возможности оптимального сочетания рыночных механизмов с государственной экономической политикой.

В свою очередь рынок ипотечного жилищного строительства как # инструмент, позволяющий аккумулировать финансовые ресурсы для предоставления ипотечных кредитов желающим приобрести жилье, инвестирует их в реальный сектор экономики, в частности в строительный ■р комплекс. То есть, с одной стороны, данный рынок представляет интерес для желающих выгодно разместить свои накопления с целью приращения их ф стоимости, с другой стороны, он позволяет разрешить одну из основных социальных проблем — проблему с жильем, которое является одной из первичных потребностей каждого человека.

Заметим также, что становление и развитие рынка ипотечного жилищного строительства в России и ее регионах, в частности, является одной из сложнейших и малоизученных проблем этапа перехода российской экономики к рыночным отношениям. При этом более остро данная проблема сказывается на региональном уровне, где рынок ипотечного жилищного ® строительства создается не только заново, но, зачастую, в отрыве от решения проблем региональной экономики.

Принципы организации и механизм функционирования рынка жилья, жилищное ипотечное кредитование как инструмент управления жилищным рынком, экономический механизм распространения жилищного ипотечного кредитования в регионы России рассмотрены в работах Е.П.Коптевой, С.А.Лукшина, Э.Г.Матюгиной, Э.А.Ошмановой, И.А.Разумовой, В.В.Смирнова, Е.Ясина и других. В области исследования развития ипотеки следует выделить научные взгляды В.М.Агапкина, А.Н.Асаул, И.В.Довдиенко, ® Н.Б.Косаревой, В.М.Ланцова, З.П.Лукиной, Л.Н.Макаревича, С.Н.Максимова,

И.В.Павловой, Е.Б.Покопцевой, А.Смолянникова А.Н.Ужегова, Г.А.Цылиной и других, которые рассматривают экономические и правовые основы ипотечной деятельности, особенности процесса ипотечного кредитования, модели организации ипотечного кредитования и эволюцию ипотеки в России, вопросы государственного регулирования развития ипотечных отношений. ^ Несмотря на отмеченный научный задел, наработанный в этой области, многие аспекты развития ипотечного кредитования и жилищного строительства ф в регионах нуждаются в углубленном анализе. Так требует уточнения понятие рынка ипотечного жилищного строительства, круга его участников, характера их взаимодействия. Недостаточно изучены вопросы влияния данного рынка на расширение рынка труда региона за счет обеспечения занятости населения в строительном комплексе и смежных ему отраслях, не определены факторы, воздействующие на развитие рынка, не разработан механизм реализации программ ипотечного кредитования в регионе. В настоящее время остаются открытыми многие вопросы. Нерешенность этих и других вопросов ипотечного жилищного строительства обусловили выбор темы диссертационного исследования, а также формулировку цели и задач.

Целью исследования является разработка организационной модели рынка ипотечного жилищного строительства, методики оценки доступности первичного жилья для населения по различным финансово-кредитным схемам его приобретения, а также совершенствование механизма реализации программ ипотечного кредитования в регионе на основе развития его мотивационного, организационного, методического и ресурсного обеспечений.

Поставленная цель предопределила необходимость решения следующих задач:

• определить содержание и место категории «рынок ипотечного жилищного строительства» в структуре инвестиционного рынка и представить авторское видение данной категории;

• проанализировать зарубежный и российский опыт развития рынка ипотечного жилищного строительства;

• систематизировать финансово-кредитные схемы жилищного строительства в зависимости от источника привлечения инвестиционных ресурсов;

• раскрыть и описать воздействие рынка ипотечного жилищного строительства на расширение рынка труда региона;

• выявить и классифицировать факторы, воздействующие на развитие рынка ипотечного жилищного строительства;

• провести анализ факторов, воздействующих на функционирование рынка ипотечного жилищного строительства Тверской области, и оценить перспективы его дальнейшего развития;

• сформулировать и раскрыть методы регулирования государством и региональными органами власти рынка ипотечного жилищного строительства;

• предложить методику оценки доступности первичного жилья для населения региона по различным финансово-кредитным схемам его приобретения;

• разработать основы региональной программы формирования и развития рынка ипотечного жилищного строительства на основе конкретизации механизма ее реализации.

Объектом исследования является рынок ипотечного жилищного строительства, формируемый в рамках рыночного пространства региона, с присущими ему особенностями развития.

Предметом исследования являются экономические отношения, складывающиеся на региональном рынке ипотечного жилищного строительства, влияющие на него различные факторы, а также особенности механизма реализации программ ипотечного жилищного кредитования.

Теоретическая и методологическая основа исследования. Диссертационная работа основана на теоретических разработках отечественных и зарубежных ученых в области исследуемой проблематики. В работе использованы законодательные акты РФ, Концепции и Программы формирования рынка доступного жилья и развития ипотечного жилищного кредитования, монографии, прикладные работы по рассматриваемой проблеме, тематические публикации в периодической печати.

Эмпирической базой исследования явились нормативно-правовые акты и инструктивно-методические документы в области развития жилищного рынка и ипотечного кредитования, статистические данные Федеральной службы государственной статистики РФ, ее территориального органа по Тверской области, данные Фонда «Института экономики города» (г.Москва), Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (г.Москва), Тверского областного фонда ипотечного жилищного кредитования, отраслевые экспертные обзоры.

При обработке данных использовались такие общенаучные методы и приемы исследования, как системный подход, сравнительный анализ, синтез и научное обобщение, классификация и систематизация, методы математического и статистического анализа, а также пакет прикладных программ SPSS 13.

Научная новизна результатов диссертационного исследования заключается в разработке организационной модели рынка ипотечного жилищного строительства, включающего финансово-кредитную, инвестиционную и социально-экономическую составляющие и в развитии методического обеспечения эффективного взаимодействия участников этого рынка.

Элементы научной новизны содержат следующие основные положения и результаты исследования, вынесенные на защиту:

• уточнено понятие рынка ипотечного жилищного строительства, заключающееся в рассмотрении его в качестве структурного элемента инвестиционного рынка, сферы, где ипотечный кредит выступает как ресурсное обеспечение жилищного строительства, и сферы размещения инвестиционных ресурсов для приращения их первоначальной величины;

• проведена систематизация финансово-кредитных схем жилищного строительства в зависимости от источника привлечения инвестиционных ресурсов (средства финансово-кредитных организаций, промышленного комплекса региона, территориальных органов власти, населения, а также комбинированные источники мобилизации средств), на основе которой возможно развитие данных схем и вовлечение все большего количества участников, обеспечивая формирование конкурентной среды рынка ипотечного жилищного строительства и повышение доступности жилья для населения;

• раскрыто и описано воздействие рынка ипотечного жилищного строительства на расширение рынка труда региона, проявляющееся в вовлечении трудовых ресурсов в строительный комплекс и смежные ему отрасли при увеличении объемов жилищного строительства с использованием различных финансово-кредитных схем;

• выявлены факторы, воздействующие на развитие регионального рынка ипотечного жилищного строительства, и классифицированы по степени сформированности рынка и инвестиционной привлекательности региона;

• разработана организационная модель регионального рынка ипотечного жилищного строительства, отражающая взаимодействие между участниками этого рынка, их цели, функции для решения вопроса о создании эффективно функционирующего и развивающегося рынка, где его участниками выступают заемщики-покупатели, коммерческие банки, территориальные органы власти, ипотечная консалтинговая и риэлтерская компании, предприятия строительного комплекса, обеспечивающие предложение жилищного фонда на рынке, страховая организация, инвесторы;

• предложена методика оценки доступности первичного жилья для населения по различным финансово-кредитным схемам его приобретения, позволяющая определить возможность такой покупки в части оплаты первоначального взноса и погашения кредита;

• разработаны основы региональной программы формирования и развития рынка ипотечного жилищного строительства с выделением структурных элементов механизма ее реализации, включающих мотивационное, организационное, ресурсное и методическое обеспечение.

Теоретическая значимость работы. Вынесенные на защиту положения представляют собой дальнейшее развитие теории ипотечной деятельности, функционирования инвестиционного рынка, рынка недвижимости в части выделения категории «рынок ипотечного жилищного строительства», связанной с движением инвестиционных ресурсов в форме ипотечного кредита. Результаты исследования могут служить основой для решения дискуссионных вопросов в области ипотечного жилищного строительства, а также могут быть использованы при разработке учебных курсов.

Практическая значимость работы диссертационного исследования заключается в том, что полученные результаты могут быть использованы для эффективного решения социально-экономических задач, реализуемых в условиях регионов России. В частности, органы государственного территориального управления могут использовать организационную модель рынка, а также программу формирования и развития рынка ипотечного жилищного строительства на основе механизма, обеспечивающего организационное, мотивационное, ресурсное и методическое обеспечение ее реализации.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Клевцов, Виталий Владимирович

4. Выявлены факторы, воздействующие на развитие регионального рынка ипотечного жилищного строительства, и классифицированы по степени сформированности рынка (стоимость объектов жилой недвижимости, ценообразование на рынке недвижимости, наличие инвесторов и эффективных структур, осуществляющих профессиональную деятельность на рынке, объем спроса на финансовые инструменты рынка, уровень трансакционных издержек по совершению сделок ипотечного жилищного строительства) и инвестиционной привлекательности региона, определяемой инвестиционным потенциалом и инвестиционными рисками. Проведенные автором расчеты и сформулированные выводы позволили сделать заключение о том, что рынок ипотечного жилищного строительства в Тверской области не сформирован и его участники действуют разрозненно, усугубляя ситуацию с доступностью жилья для населения.

5. В настоящей диссертационной работе автор представил организационную модель рынка ипотечного жилищного строительства, отражающую взаимодействие между участниками этого рынка, их цели, функции для решения вопроса о создании эффективно функционирующего и развивающегося рынка, где его участниками выступают заемщики-покупатели, коммерческие банки, территориальные органы власти, ипотечная консалтинговая и риэлтерская компании, предприятия строительного комплекса, обеспечивающие предложение жилищного фонда на рынке, страховая организация, инвесторы.

Автор сделал поправку на то, что разработанная модель может быть стратегическим ориентиром и реализована в долгосрочной перспективе региональных органов власти, в то время как на настоящий момент предложена «переходная» модель рынка.

6. Доступность жилья для населения автор определяет как интегральную категорию, в которой соединены основные социально-экономические (например, денежные доходы населения), демографические характеристики региона, параметры кредитно-финансовой системы и другие.

Показатель доступности жилья можно разделить на две составляющие: социальную и коммерческую доступность. Предметом внимания является вторая составляющая, критериями которой выступают: возможность покупки жилья в части оплаты первоначального взноса, который составляет в Тверской области, в среднем 30%, а также способность погашать кредит.

Из проведенных расчетов, согласно разработанной методике оценки доступности первичного жилья по различным финансово-кредитным схемам его приобретения, было получено, что воспользоваться ипотечным кредитом смогут лишь работники, занятые в отраслях финансов, страхования, пенсионного обеспечения, а также в строительстве, уровень доходов которых соответствует восьмой доходной группе - свыше 7000 руб., а их удельный вес в общей численности населения составляет 12,1%.

7. Для разработки программы, которая бы учитывала все закрепленные Концепциями о развитии ипотечного кредитования в России и Тверской области положения, а также с ориентацией на современную ситуацию в экономике региона, автор воспользовался программно-целевым методом с выделением в данной программе целей, задач и ожидаемых конечных результатов.

В качестве цели программы обозначено обеспечение населения доступным жильем за счет активизации жилищного строительства на основе развития ф финансово-кредитных схем приобретения жилья, имеющих ипотечную составляющую.

Среди задач выделены: формирование рынка ипотечного жилищного строительства с вовлечением большего количества участников в целях демонополизации и развития конкуренции среди организаций, занятых в жилищном строительстве; активизация деятельности финансово-кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, впоследствии трансформируемые в инвестиционные ресурсы, направляемые в жилищное ^ строительство; формирование условий для повышения уровня доступности жилья для населения региона; привлечение в жилищное строительство средств населения, финансово-кредитных организаций и средств, мобилизуемых из других источников; формирование механизма, обеспечивающего реализацию программы.

Данный механизм включает:

• мотивационное обеспечение участников рынка;

• организационное обеспечение (определено при построении организационной модели рынка ипотечного жилищного строительства); ® • ресурсное обеспечение, где определены источники средств, среди которых: сбережения населения, средства кредитно-финансовых организаций, страховых компаний, пенсионных фондов, некоммерческих организаций и администрации субъекта;

• методическое обеспечение, среди которых выделены: методы оценки объектов жилой недвижимости, методика определения доступности жилья по • различным финансово-кредитным схемам его приобретения, а также методы оценки эффективности инвестиционных проектов в сфере жилищного ф строительства.

К ожидаемым конечным результатам автором отнесены: приток частных инвестиций в жилищное строительство; увеличение объемов строительства жилья; расширение рынка труда за счет предоставления рабочих мест в таких сферах экономики, как строительство, промышленность, транспорт, развитие которых будет обеспечиваться активизацией жилищного строительства в регионе; снижение социальной напряженности и улучшение демографической ситуации в регионе.

Кроме того, в программе выделена стратегия формирования и развития рынка ипотечного жилищного строительства, обеспечивающего население доступным жильем.

Применение полученных выводов и рекомендаций по развитию рынка ипотечного жилищного строительства позволит повысить инвестиционную активность субъектов экономики региона, увеличить ее инвестиционную привлекательность и обеспечить население доступным и комфортным жильем.