Формирование региональной системы управления обновлением городской жилой застройки тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование региональной системы управления обновлением городской жилой застройки"

На правах рукописи

СЛЕПУХИНА ИРИНА ЛЕОНИДОВНА

ФОРМИРОВАНИЕ РЕГИОНАЛЬНОЙ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ОБНОВЛЕНИЕМ ГОРОДСКОЙ ЖИЛОЙ ЗАСТРОЙКИ

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

О 2 ДПР 2СС5

Москва-2009

003465714

Работа выполнена на кафедре строительного производства Архангельского государственного технического университета

Научный руководитель

Доктор экономических наук, профессор Кириллова Ариадна Николаевна

Официальные оппоненты

Доктор экономических наук, профессор Грабовый Петр Григорьевич

Кандидат экономических наук Егоров Владимир Юрьевич

Ведущая организация

ГОУ ВПО «Государственный университет управления»

Защита состоится «17» апреля 2009 г. в 12 часов на заседании диссертационного совета Д 520.030.01 при Институте региональных экономических исследований по адресу: 119002, Москва, пер. Сивцев Вражек, д. 29/16, 4-й этаж.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Института региональных экономических исследований.

Автореферат разослан «17» марта 2009 г.

Ученый секретарь диссертационного совета д.э.н., профессор

И.А. Рождественская

I. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Одной из важнейших государственных социально-экономических задач, которая реализуется в рамках Федеральной целевой программы «Жилище» является обеспечение всего населения комфортным жильем, отвечающим современным требованиям. Российский опыт показывает, что при переходе от плановой к рыночной экономике из-за недостаточных объемов финансирования жилая застройка городов стала приходить в неудовлетворительное состояние. Это отразилось на городском жилищном фонде, инженерной, транспортной и социальной инфраструктурах.

Обновление городской жилой застройки является одним из направлений жилищной политики России, определенных в самостоятельную задачу в Концепции долгосрочного развития России до 2020 г. Ее решение имеет приоритетное значение для повышения качества жизни россиян. Во всех регионах РФ требуется проводить мероприятия по сносу ветхих и аварийных домов, строительству нового жилья и объектов соцкультбыта, капитальному ремонту и модернизации инженерной инфраструктуры. Это невозможно без масштабных инвестиций, однако региональные и местные бюджеты не всегда располагают необходимыми средствами.

В настоящий момент все регионы РФ столкнулись с проблемой сохранения и дальнейшего наращивания жилищного фонда, создания благоприятных и конкурентных условий для комплексного развития территорий за счет привлечения частных и государственных инвестиций.

Процессы обновления жилой застройки становятся неотъемлемой частью городского хозяйства и постепенно формируются в самостоятельное направление деятельности региональных и муниципальных органов власти, что требует разработки методов стратегического, бюджетного, градостроительного, административного планирования, совершенствования программно-целевых подходов и современных организационно-экономических механизмов принятия решений. Управление этими процессами в российских условиях осложняется недостаточно разработанной нормативно-правовой базой, отсутствием комплексного подхода к планированию процессов обновления, как на региональном, так и на местном уровнях, напряженностью бюджетов и недостаточной проработкой механизмов привлечения и консолидации бюджетных и частных инвестиций.

В этой связи разработка региональной системы управления, ориентированной на системно-комплексное воспроизводство жилой застройки и привлечение финансовых ресурсов, является актуальной задачей экономического развития регионов.

Степень разработанности темы. В научных публикациях последних лет рассматриваются различные аспекты управления сферой обновления городской жилой застройки. Проблемам региональной экономики, комплексного развития регионов посвящены труды Л.И. Абалкина, П.И. Бурака, М.Я. Гохберга, И.А. Ильина, А.Н. Кирилловой, В.Н. Лексина, М.Б. Мазановой, И.А. Рождественской, В.Г. Ростанца, Е.Г. Чистякова,

B.А. Шульги и др.

Отраслевая специфика рассматриваемой проблемы отражена в трудах

C.С. Бачуриной, И.А. Виноградовой, П.Г. Грабового, А.Е. Ездаковой, В.Ф. Касьянова, B.C. Румянцевой, Н.М. Сафаровой и др. В зарубежной литературе экономике города и ее динамике, обновлению городских территорий, в частности, посвящены работы А.О. Салливана, Дж. Форрестера.

Несмотря на достаточное количество исследований в области обновления городской жилой застройки, сохраняют свою актуальность ряд специфических проблем, характерных для современного этапа развития российских городов. Вопросы управления обновлением городской жилой застройки на региональном уровне не получили должного освещения в отечественной литературе. Недостаточное внимание уделяется вопросам стратегического планирования с учетом специфических особенностей социально-экономического развития и возможностей местного и регионального бюджетов. Это, в значительной мере, снижает эффективность процессов обновления городской жилой застройки в регионах.

Таким образом, высокая практическая значимость и отсутствие целостной концепции управления обновлением городской жилой застройки определили объект и предмет исследования, обусловили выбор целевой установки и задач диссертационного исследования.

Объектом исследования является городская жилая застройка, подлежащая обновлению, которая рассматривается как совокупность жилищного фонда и сопутствующей городской инфраструктуры (инженерной, транспортной, социальной) на примере г. Архангельска.

Предметом исследования являются принципы, подходы, методы и управленческие решения, обеспечивающие реализацию процессов обновления городской жилой застройки с учетом региональных особенностей развития.

Область исследования. Диссертационное исследование соответствует паспорту специальности 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)»: п. 5.9 - «Исследование тенденций, закономерностей, факторов и условий функционирования и развития региональных социально-экономических подсистем», п. 5.18 - «Разработка проблем функционирования и развития предприятий, отраслей и комплексов в регионах».

Целью диссертационной работы является формирование современных подходов и методов управления процессами обновления сложившейся городской жилой застройки, стимулирующей социально-экономическое развитие региона.

Для достижения поставленной цели автором сформулированы следующие основные задачи исследования:

- определить роль и место обновления городской жилой застройки в социально-экономическом развитии региона;

- исследовать комплексность процессов обновления городской жилой застройки на основе обобщения отечественного и зарубежного опыта;

- провести анализ и систематизировать факторы, определяющие необходимость и возможность обновления городской жилой застройки;

- разработать алгоритм стратегического планирования обновления городской жилой застройки с учетом социально-экономического развития региона и предложить механизм реализации стратегии обновления;

- предложить модель управления воспроизводственными мероприятиями в жилищной сфере города с учетом ресурсной и финансовой обеспеченности процессов обновления территорий;

- исследовать механизмы привлечения частных инвестиций на территорию, подлежащую обновлению, на основе активизации развития государственно-частного партнерства (ГЧП);

- разработать вертикально-интегрированную организационную систему управления, обеспечивающую комплексное обновление сложившейся городской жилой застройки.

Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили исследования отечественных и зарубежных ученых в сфере управления процессами обновления городской жилой застройки. Теоретическая часть работы построена на использовании положений системного подхода, концепции устойчивого развития территорий и стратегического планирования.

Методической основой диссертации послужили общенаучные методы анализа и синтеза, сравнения, метод экспертных оценок.

Информационная база исследования сформирована из источников нескольких типов. Во-первых, нормативно-правовые документы РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления, регулирующих процессы социально-экономического развития регионов и городов. Во-вторых, справочные и статистические данные об экономическом, социальном и ином состоянии субъектов РФ. В-третьих, результаты научных исследований, материалы, опубликованные в научных монографиях и специализированных изданиях, посвященные рассмотрению опыта обновления жилой застройки городов.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке методических рекомендаций и практических предложений по формированию системы управления обновлением городской жилой застройки, учитывающей потребности и ресурсные возможности социально-экономического развития региона.

В процессе исследования автором получены следующие результаты, имеющие элементы научной новизны, выносимые на защиту:

1. Определена роль системы обновления городской жилой застройки в социально-экономическом развитии региона, которая заключается в улучшении жилищных условий населения, повышении инвестиционной привлекательности территории, увеличении валового регионального продукта.

2. Осуществлена качественная структуризация факторного пространства реализации процессов обновления на трех уровнях: региональном, городском, объектном, позволяющая выявить проблемные ситуации в жилищной сфере города, сформировать приоритетные направления и целевые установки обновления.

3. Разработан алгоритм формирования стратегии обновления городской жилой застройки на основе программно-целевого метода, обеспечивающий комплексный подход к развитию территорий, который включает совокупность воспроизводственных мероприятий в жилищной сфере города (снос ветхих и аварийных домов, новое строительство, капитальный ремонт, реконструкция), разработанных с учетом потребительских предпочтений, в том числе, платежеспособного спроса населения, а также состояния и перспектив развития рынка недвижимости и инвестиционно-строительного потенциала региона.

4. Сформулирована концепция управления обновлением жилой застройки на основе формирования стратегической программы развития городских территорий, осуществляемой на двух уровнях: на уровне муниципалитета (при разработке стратегии) и на уровне муниципалитет-инвестор (при реализации стратегии), которая позволяет определить потребность в воспроизводственных мероприятиях и необходимом финансовом обеспечении, прогнозировать развитие городской жилищной сферы.

5. Разработан механизм управления процессами обновления городской жилой застройки на основе государственно-частного партнерства, как эффективного метода софинансирования проектов обновления, активизация которого осуществляется посредством создания региональных нормативно-правовых документов, регулирующих инвестиционные отношения в сфере обновления жилой застройки г. Архангельска.

6. Предложена организационная структура вертикально-интегрированной системы управления сферой обновления, которая включает в себя создание регионального Агентства обновления жилой застройки (Агентство ОЖЗ) и городских Агентств развития жилых территорий (АРЖТ), взаимодействующих на условиях организационно-экономического сотрудничества. Это позволяет повысить комплексность управления проектами обновления, обеспечить финансовую и организационную консолидацию имеющихся ресурсов.

Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что сформулированные в нем положения, выводы и рекомендации предназначены для улучшения взаимодействия региональных и местных органов власти при разработке и реализации процессов обновления

городской жилой застройки в целях устойчивого развития территории. Отдельные результаты диссертационного исследования непосредственно связаны с анализом проблем обновления жилой застройки на территории г. Архангельска и содержат прямые рекомендации по их решению.

Теоретические положения и результаты диссертационного исследования используются в учебном процессе в рамках дисциплин «Экономика недвижимости», «Реконструкция и обновление сложившейся застройки», читаемых в Архангельском государственном техническом университете по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью».

Проведенное исследование может представлять практический интерес для муниципальных и региональных органов власти, решающих проблемы экономического развития территорий, в том числе, проблемы управления процессами обновления городской жилой застройки.

Апробация результатов исследования. Основные теоретические положения и выводы диссертации докладывались автором на второй международной научно-практической конференции «Недвижимость, экономика, управление» (МГСУ, Москва , 2006г.), на научно-технических конференциях профессорско-преподавательского состава АГТУ (2006-2009 г.), на кафедре «Управление недвижимостью» (КТН, Стокгольм, 2007г.), на международном семинаре «Чистое производство» (Оулу, Финляндия, 2007г.), на областном форуме «Стройиндустрия Архангельской области» (2008г.).

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 8 работ общим объемом 8,2 пл., из которых 7,75 п.л. принадлежат лично автору.

Структура диссертационной работы построена следующим образом:

Введение.

Глава I. Теоретические аспекты управления обновлением городской жилой застройки.

1.1 Теоретические подходы к определению роли и места обновления городской жилой застройки в социально-экономическом развитии региона.

1.2. Исследование основных проблем и тенденций в управлении обновлением городской жилой застройки.

1.3. Отечественная практика обновления городской жилой застройки.

1.4. Зарубежный опыт реновации территорий жилой застройки.

Глава 2. Методические подходы к стратегическому планированию обновления городской жилой застройки.

2.1. Структурирование факторного пространства при обновлении городской жилой застройки (на примере г. Архангельска).

2.2. Принципы разработки стратегии обновления городской жилой застройки.

2.3. Формирование механизма управления обновлением городской жилой застройки.

Глава 3. Предложения и методические рекомендации по формированию системы управления обновлением городской жилой застройки.

3.1. Сбалансированная модель комплекса воспроизводственных мероприятий в городской жилой застройке.

3.2. Государственно-частное партнерство, как механизм привлечения ресурсов и реализации инвестиционно-строительных проектов.

3.3. Региональная вертикально-интегрированная система управления обновлением городской жилой застройки.

Заключение.

Список использованной литературы.

Приложения.

Объем диссертации составляет 152 страницы, в том числе 9 таблиц, 28 рисунков, список использованной литературы (127 источников), а также 7 приложений.

II. Основные научные результаты и их краткое содержание

1. Роль системы обновления городской жилой застройки в социальио-экономическом развитии региона, заключающаяся в улучшении жилищных условий населения, повышении инвестиционной привлекательности территории, увеличении валового регионального продукта.

В современных российских условиях динамика роста объемов работ по воспроизводству жилищного фонда, инженерной и транспортной инфраструктуры, объектов соцкультбыта не соответствует темпам физического и морального износа, растущим запросам населения к качеству жилья и городской среды.

Состояние жилищного фонда в стране за последние годы значительно ухудшилось, а существующие объемы нового строительства не способны обеспечить своевременное воспроизводство выбывающего жилья и решить проблему его нехватки. В частности, в Архангельской области объемы жилищного строительства составляют в настоящее время не более 0,16 кв.м. на человека, что значительно ниже среднего фактического показателя по стране 0,32 кв.м./чел. При этом доля ветхого и аварийного жилья относительно высока и в среднем составляет 8,2% в общем объеме

жилищного фонда. Объемы капитально отремонтированного жилищного фонда минимальны и составляют не более 0,3% (рис. 1).

____2475,4_

□ Ветхий и аварийный жилищный фонд, тыс.кв.м.

В Жилищное строительство, тыс.кв.м.

□ Капитальный ремонт, тыс.кв.м.

Рис.1. Объемы мероприятий по воспроизводству жилищного фонда в Архангельской области

Проведенный анализ выявил несбалансированность

воспроизводственной политики региона, что вызвано текущей социально-экономической ситуацией, дефицитом инвестиционных ресурсов в жилищной сфере, а также отсутствием эффективного управления и недостаточностью нормативно-правовой базы. В сложившихся условиях разработка системы управления обновлением городской жилой застройки, направленная на внедрение новых механизмов привлечения средств частных инвесторов, становится одним из приоритетных направлений деятельности муниципальных и региональных органов власти.

Результаты проведенных исследований показали, что к обновлению городской жилой застройки необходимо применять территориальный, комплексный и системный подходы. Комплексный подход представляет собой комплекс программных мероприятий, которые реализуются на определенной территории, и включают в себя программу по строительству нового жилья, программу реконструкции и капитального ремонта эксплуатируемого жилья, а также программу реновации жилья (снос аварийного и ветхого жилфонда и строительство на его месте нового). Целесообразность использования системного подхода при управлении рассматриваемыми процессами обоснована тем, что обновление представляет собой подсистему городского хозяйства, включающую в себя:

з 1000,0 '

2003 2004 2005 2006

2007

ЖКХ, городской транспорт, сферу городского строительства жилья и объектов соцкультбыта.

В результате исследования автором установлено, что обновление городской жилой застройки (ОГЖЗ) - систематическое целенаправленное управляющее воздействие органов власти, бизнеса и местного сообщества на отношения в инвестиционно-строительной и жилищной сферах в целях роста объемов комфортного жилищного фонда, снижения износа жилых зданий и инженерной инфраструктуры, обеспечения рационального и эффективного функционирования объектов, позволяющее повысить уровень и качество жизни населения.

Привлечение участников к реализации программ обновления позволит создать новые рабочие места и, тем самым, будет способствовать наполнению регионального и местного бюджетов, что приведет к увеличению валового регионального продукта.

2. Качественная структуризация факторного пространства реализации процессов обновления на трех уровнях: региональном, городском, объектном, позволяющая выявить проблемные ситуации в жилищной сфере города, сформировать приоритетные направления и целевые установки обновления.

Цели и задачи ОГЖЗ объективно зависят от масштабов и структуры имеющихся финансовых, материальных, трудовых и природных ресурсов, степени развития производственной, социальной и инженерной инфраструктуры региона.

Выявление факторов, влияющих на развитие сферы обновления городской жилой застройки, в работе осуществлено на примере г. Архангельска. Проведенный анализ позволил сделать следующие выводы.

Жилищный фонд г. Архангельска в 2007г. составлял 7729,7 тыс.кв.м., численность населения 354,7 тыс.чел. Обеспеченность населения жильем составляет 21,8 кв.м. на чел. Доля ветхого и аварийного жилищного фонда в городе составляет 6% в общем объеме жилищного фонда, в котором проживает примерно 18 тыс.чел. Несмотря на то, что объемы жилищного строительства за последние три года увеличились и в 2007г. составили 84,8 тыс.кв.м, более 20% домов не имеют необходимого уровня благоустройства. Средний износ водопроводных сетей города составляет более 60%, канализационных сетей - 65%.

По состоянию на 2008г. в городе реализуется 3 региональные и 2 городские инвестиционные программы, направленные на ОГЖЗ. Общий объем их финансирования из всех бюджетных источников в 2008 году составил 578425 тыс.руб., что не позволяет реализовать их в полном объеме. При этом доля регионального бюджета составила 40%, местного - 60%.

Расходы на ЖКХ в общих расходах городского бюджета стабильны и составляют, в среднем, 30%. Структурная схема расходов на ЖКХ в бюджете г. Архангельска представлена в табл. 1.

Таблица 1

Структурная схема расходов ЖКХ в бюджете г. Архангельска

2007 г. тыс.руб. В% 2008 г. тыс.руб. В% 2009 г. тыс.руб. В%

Жилищное хозяйство 121576 9 285578 15,73 565179 23,5

Коммунальное хозяйство 1156750 89 340881 18,78 392017 16,3

Благоустройство - - 1172743 64,61 1404529 58,4

Другие вопросы в области ЖКХ 18918 1 15911 0,88 43290 1,8

ИТОГО: 1297244 100 1815113 100 2405015 100

Удельный вес в городском бюджете, % 31,0 31,1 29,9

Источник: Городской бюджет МО «г. Архангельск».

В результате проведенного анализа бюджетного финансирования ЖКХ города и реализуемых программ в сфере ОГЖЗ, установлено, что объем инвестиций, направляемый в данную сферу г. Архангельска, недостаточен. При этом более 50% финансирования планируется осуществить за счет частных инвестиций, механизмы привлечения которых на уровне города и региона недостаточно проработаны. Для эффективного управления имеющимися финансовыми и материальными ресурсами необходима взаимоувязка стратегического, бюджетного и административного планирования обновления городской жилой застройки, создание непрерывной системы принятия эффективных управленческих решений в рассматриваемой сфере. Однако, в настоящий момент в Архангельской области и г. Архангельске система планирования мероприятий по ОГЖЗ несовершенна, что снижает экономическую эффективность использования имеющихся ресурсов.

На основе экспертного метода, проведенного в два этапа, были выявлены территориально-социальные факторы, препятствующие

эффективному обновлению городской жилой застройки и качественно оценена степень их влияния на развитие территорий г. Архангельска (табл.2).

Таблица 2

Матрица влияния факторов на развитие территории г. Архангельска

Округа

к к О.

Территориально-социальные факторы о р га е о X 5 ш га о. 15 X О П. о и о к га IX X Ьй о со о о о X о л ^ а о и « аЗ ьг о >5 >£ 5 X, О X 03 О ЬЙ; 03 >х X X о л о. ю СЙ н ¡X X о. (и ш )Х X м о .д ю о е; >3 ^ О X <и о I «=: и

т с; 2 2 о и О гг

Высокая фрагментированноеть застройки п / п

Транспортная доступность части территории п П п / п п / п

Необходимость поддержания и развития коммунальной инфраструктуры небольших поселков, оторванных от централизованного снабжения / / / /

Ветхий и аварийный жилищный фонд / /

Доля деревянного жилищного фонда И

Локальная безработица ш

Уровень и качество жизни населения п ш п п П п п 1

Спрос на жилье Е И

Уровень строительной активности на территории п В п

Старение населения (концентрация определенных 7 7

социально незащищенных групп людей) /

Количество объектов социальной инфраструктуры (школы, детские сады, магазины, общественные 7 п И /

заведения) 1 1. /

Фактор имеет крайне неудовлетворительное влияние на ОГЖЗ; Фактор имеет отрицательное влияние на ОГЖЗ;_

Фактор оказывает влияние на ОГЖЗ;

Фактор не является значимым для ОГЖЗ.

Выявленные проблемные ситуации в сфере ОГЖЗ г. Архангельска обусловили необходимость разработки системы мероприятий, направленных на достижение поставленных целей в сфере обновления, основными из которых являются: стратегическое планирование ОГЖЗ; разработка основных принципов реализации стратегии обновления; создание организационной структуры ОГЖЗ; разработка и внедрение экономических механизмов обновления, направленных на привлечение инвестиций на территорию.

3. Алгоритм формирования стратегии обновления городской жилой застройки на основе программно-целевого метода, обеспечивающий комплексный подход к развитию территорий.

Стратегия обновления городской жилой застройки (стратегия ОГЖЗ) является неотъемлемой составляющей частью стратегии социально-экономического развития города и разрабатывается с учетом приоритетных региональных направлений развития жилищной сферы и инвестиционно-строительного комплекса, обозначенных в концепции развития субъекта РФ.

Стратегическое управление обновлением городской жилой застройки осуществляется в два этапа: этап разработки и этап реализации стратегии ОГЖЗ (рис. 2).

Разработка стратегии ОГЖЗ осуществляется на базе программно-целевого метода, обеспечивающего решение социально-экономических задач при условии учета специфики межотраслевого и межтерриториального взаимодействия органов власти, консолидации ресурсов (финансовых, трудовых, сырьевых), выявленных проблем развития региона и муниципального образования.

Стратегия ОГЖЗ - комплекс целевых инвестиционных программ, направленных на формирование качественной городской среды за счет системы воспроизводственных мероприятий в сфере жилья, инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры с учетом финансовых возможностей всех заинтересованных субъектов.

Для г. Архангельска определены приоритетные программы обновления городской жилой застройки, направленные на:

- снос ветхого и аварийного деревянного жилья в центральных районах города с дальнейшим строительством коммерческого жилья;

- снос ветхого и аварийного деревянного жилья в отдаленных от центра города районах и реализация на освободившихся земельных участках социального жилищного строительства;

- реконструкцию и модернизацию инженерной инфраструктуры, в том числе, за счет вовлечения частного сектора в коммунальное хозяйство;

- опережающее развитие инфраструктуры земельных участков, подлежащих обновлению.

Сбор и анализ информации

1+

Б\/ГОТ-анализ территории

-О-

Стратегия социально-экономического _развития региона до 2030 г._

Генеральный план развития города до 2025 г.

Проблемная матрица территорий - определение приоритетных направлений ОГЖЗ на территории города

Формирование

стратегических целей

_______?_

Разработка стратегии ОГЖЗ

Програм ма 1

Програм ма 2

Програм ма п

Главная цель - Улучшение качества жизни населения за счет формирования комфортной городской среды

Система основных стратегических целей:

1. Рост объемов жилищного строительства;

2. Соответствие качественных параметров жилищного фонда жилищным стандартам;

3. Улучшение состояния инфраструктуры.

1-

Взаимоувязка стратегических целей в дерево целей, конкретизация целей во времени

^,/13ыбор стратегии^ по установленным

критериям

Разработка критериев оптимизации:

1. согласованность целей и этапов стратегии

2. степень реализуемости стратегии с учетом имеющегося регионального инвестиционного

потенциала

Формирование механизма реализации стратегии ОГЖЗ

Принципы, методы, мероприятия и результативность деятельности органов местной и региональной власти по управлению процессами ОГЖЗ

ь

1 Проектно-исследовательский этап

> *

Этап пилотных проектов

< ✓

Оценка результатов стратегии ОГЖЗ

1~1

Оценка системы экономических и социальных критериев, характеризующих достижение поставленных целей

Рис. 2. Последовательность разработки и реализации стратегии ОГЖЗ

На основе сценарного планирования развития сферы ОГЖЗ г. Архангельска предложены возможные сценарии развития - инерционный и

оптимистичный (табл. 3).

Таблица 3

Сценарии развития сферы ОГЖЗ Архангельска

Наименование показателей Ед. изм. 2009 г. 2015 г. 2015 к 2009 г.

Инерционный Оптимиста чный Инерционный Оптимиста чный Инерционный Оптимиста чный

Жилищный фонд тыс.кв.м 7843,0 7858 8182 8354 1,04 1,06

Объемы жилищного строительства тыс.кв.м 70,0 89,0 95,0 180,0 1,35 2,02

Доля ветхого и аварийного жилищного фонда % 5,1 5,0 2,6 1,4 - -

Объемы сносимого жилищного фонда тыс.кв.м 22 24 39 69 1,77 2,86

Объемы капитально ремонтируемого жилищного фонда тыс.кв.м 154 166 459 803 2,99 4,83

Объемы строительства социального жилья тыс.кв.м 10,8 17,9 28,4 45,0 2,62 2,51

Количество обновляемых территорий шт. 3 5 21 45 7,00 9,00

Обеспеченность жильем кв.м./чел 21,96 22,4 23,48 24,0 - -

Реализация стратегии ОГЖЗ по оптимистичному сценарию предусматривает увеличение объемов ежегодного сноса ветхого и аварийного жилищного фонда с 24 до 69 тыс.кв.м., что позволит ликвидировать 73% ветхого и аварийного жилфонда города к 2015 г., а также увеличить объемы нового строительства с 89 до 180 тыс.кв.м. в год на основе создания условий для вовлечения девелоперов в процесс подготовки земельных участков для их развития. Возможно увеличить объемы капитального ремонта существующего жилищного фонда с 166 до 803 тыс.кв.м. за счет активизации деятельности органов региональной и местной власти по привлечению федеральных средств Фонда содействия реформированию ЖКХ. Этому также будут способствовать плановые мероприятия по реформированию ЖКК города, разработка финансово-кредитных механизмов, концессионных соглашений.

В результате средняя обеспеченность населения жильем может увеличиться с 21,8 кв.м. на чел. в 2007 г. до 24,0 кв.м. на чел в 2015 г., что соответствует средней запланированной обеспеченности жильем по России к 2012 г.

4. Концепция управления обновлением жилой застройки на основе формирования стратегической программы развития городских территорий, осуществляемой на двух уровнях: на уровне муниципалитета (при разработке стратегии) и на уровне муниципалитет-инвестор (при реализации стратегии), которая позволяет определить потребность в воспроизводственных мероприятиях и необходимом финансовом обеспечении, прогнозировать развитие городской жилищной сферы.

Для достижения целей, поставленных в стратегии ОГЖЗ и разработки ее финансового обеспечения, территории городской жилой застройки предлагается рассматривать с позиции девелопмента в виде портфеля недвижимости, под которым понимается земельно-имущественный комплекс территории, включающий жилищный фонд, инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру.

Стратегическую программу развития городских территорий следует рассматривать на двух уровнях: на уровне муниципалитета и на уровне муниципалитет-инвестор.

На уровне муниципалитета осуществляется разработка стратегии и определение параметров земельно-имущественного комплекса города, подлежащего обновлению. При разнообразии моделей обновления и, одновременно с этим, неопределенности источников финансирования, направляемых на реализацию данных мероприятий, появляется необходимость многовариантных расчетов при формировании стратегической программы.

Целевая функция стратегической программы развития городских территорий может быть представлена следующим образом:

д = |Х+Х81+|Х-Х8р^тах (1)

к=0 1=0 [1=0 р=0

где, (} - объем жилищного фонда на территории, кв.м.;

Б к - общая площадь нового строительства, кв.м.;

Б) - общая площадь капитально ремонтируемых домов, кв.м.;

Бц - общая площадь реконструируемых домов, кв.м.; - общая площадь домов, подлежащих сносу, кв.м.

В качестве граничных условий выражения (1) приняты следующие:

1. Объемы жилищного фонда должны быть сбалансированы и соответствовать запланированным объемам (V) с учетом социально-экономических условий развития, следовательно:

¿Б, <Ук; ¿8,<У,; ¿8„<У„; ¿8р<%Ук (2)

к=0 1=0 о=0 р=0

2. В модели показатели общей площади жилищного фонда, подлежащего обновлению, не могут принимать отрицательного значения, следовательно:

¿Х>0; ¿>,>0; |Х>0; ¿8р>0 (3)

к=0 1=0 п=0 р=0

Целевая функция финансового обеспечения стратегической программы должна обеспечивать минимально необходимые объемы финансирования и может быть представлена следующим образом:

к = £кк+1к1+£кп+£кр+£кг^гшп (4)

к «О 1=0 п=0 р=0 г=о

где, К - инвестиции в ОГЖЗ, за счет всех источников финансирования: бюджетных, инвесторов, населения, руб.;

Кк - объем инвестиций в строительство жилищного фонда, руб.;

К] - объем инвестиций в капитальный ремонт жилищного фонда, руб.;

К„ - объем инвестиций в реконструкцию жилищного фонда, руб.;

Кр - объем инвестиций на переселение и снос непригодного для проживания жилья,

руб.;

Кг- объем инвестиций в воспроизводство городской инфраструктуры, руб.

В качестве граничных условий выражения (4) принимаем:

1. Затраты на конкретное направление обновления не могут превышать плановые объемы финансирования данного направления (Ф):

¿К„ <Фк; ¿К, <Ф,; ¿к. <Ф„; ¿Кр <ФР; ¿К, <ФГ (5)

к=0 1=0 п=0 р=0 г=о

2. В модели показатели затрат на конкретное направление обновления не могут быть отрицательной величиной:

£кк >0; ¿К, >0,; ¿К„ >0; ¿Кр >0; ¿К, >0 (6)

к=0 1=0 п=0 р=0 1=0

Предложенная модель формирования стратегической программы развития городских территорий позволяет:

1. Прогнозировать развитие жилищного фонда с учетом возможных источников финансирования мероприятий по его воспроизводству;

2. Определять потребность в воспроизводственных мероприятиях и необходимом финансовом обеспечении.

На уровне муниципалитет-инвестор стратегическая программа развития городских территорий реализуется посредством формирования инвестиционных портфелей для каждой обновляемой территории. Порядок

формирования таких портфелей представлен на рис. 3.

Рис 3. Порядок формирования портфеля недвижимости при реализации стратегии

ОГЖЗ

На основании проведенных расчетов определяется очередность реализации проектов ОГЖЗ по каждому приоритетному направлению с учетом финансовой обеспеченности.

5. Механизм управления процессами обновления городской жилой застройки на основе государственно-частного партнерства, как эффективного метода софинансирования инвестиционных проектов.

Формирование механизма ГЧП в сфере ОГЖЗ должно осуществляться на основе одновременного учета приоритетов региональных и

муниципальных органов власти в области социально-экономического развития и потенциала частного бизнеса, в том числе, производственных и финансовых мощностей инвестиционно-строительного комплекса региона. Это позволит совместить разработанные стратегии социально-экономического развития территории со стратегиями частных инвесторов, обеспечить приоритет стратегических целей над тактическими и создать условия для устойчивого развития территории.

Для успешной реализации механизма ГЧП в сфере обновления городской жилой застройки необходимо создать нормативно-правовое, инвестиционное и организационное обеспечение процессов ОГЖЗ. Для этого на уровне субъекта РФ - Архангельской области целесообразно разработать и принять следующие нормативно-правовые акты: Областной закон «О государственно-частном партнерстве», правовые акты Администрации субъекта РФ: Положение «О ГЧП при реализации проектов ОГЖЗ»; Порядок проведения конкурса на право развития застроенных территорий с использованием механизма ГЧП, Положение «О проведении градостроительной оценки территорий при реализации проектов обновления», Положение «О реализации пилотных проектов в сфере ОГЖЗ».

Активизация деятельности механизма ГЧП обеспечивается за счет разработки критериев отбора инвесторов при реализации проектов ОГЖЗ, разделения затрат между участниками, создания взаимовыгодных, равноправных условий для участников проектов, опережающего инженерного обустройства территорий за счет бюджетных средств, формирования механизма разрешения споров между всеми участниками проекта обновления, в том числе, населения. Привлечение частных инвестиций в проекты обновления может осуществляться за счет льготного налогообложения, предоставления производственных и административных помещений, лизинга машин и оборудования по льготным арендным ставкам, предоставления государственных гарантий при привлечении заемных средств.

6. Вертикально-интегрированная система управления сферой обновления, включающая в себя создание регионального Агентства обновления жилой застройки (Агентство ОЖЗ) и городских Агентств развития жилых территорий (АРЖТ), взаимодействующих на условиях организационно-экономического сотрудничества.

В диссертации предложена организационная структура вертикально-интегрированной системы (ВИС) управления ОГЖЗ, которая обеспечивает координацию действий на уровне «регион-город-территория, подлежащая обновлению». Основой ВИС управления является специально организуемое на уровне субъекта РФ региональное Агентство обновления жилой застройки (Агентство ОЖЗ). Роль Агентства ОЖЗ заключается в разработке унифицированной региональной политики ОГЖЗ, формировании правовой, организационно-экономической среды реализации инвестиционных проектов, отборе территорий жилой застройки для целей обновления. Агентство ОЖЗ рассматривается как объединяющее звено между регионом, городом и частным инвестором при инициации проектов обновления.

На муниципальном уровне ВИС управления предлагается создание Агентств развития жилой территории (АРЖТ), которые организуются для обновления (девелопмента) определенной территории сложившейся застройки на основании муниципальной программы, инициативы частного инвестора.

Формирование ВИС управления сферой обновления позволит региональным и муниципальным органам власти повысить комплексность управления процессами обновления, стимулировать их активизацию, обеспечить финансовую и организационную консолидацию имеющихся территориальных ресурсов, совершенствовать менеджмент процесса согласования градостроительной и проектной документации.

Для частных инвесторов (девелоперов) ВИС управления дает государственные гарантии и создает возможность взаимоприбыльной реализации совместных инвестиционных проектов, позволяет распределять проектные риски, сокращает сроки вхождения на территорию за счет разработки процессных регламентов реализации проектов обновления, повышения информационной прозрачности системы организации и проведения аукционов.

III. Основные выводы и предложения Проведенные исследования позволили сделать следующие выводы: 1. Одним из важнейших направлений социально-экономического развития региона является обновление городской жилой застройки. Значение ОГЖЗ заключается в улучшении качества жизни населения за счет увеличения объемов комфортного жилищного фонда, обеспеченного

современной городской инфраструктурой, что повышает инвестиционную привлекательность территории. Активизация процессов ОГЖЗ позволяет создавать рабочие места для участников проектов, способствует наполнению местного и регионального бюджетов и приводит к увеличению валового регионального продукта.

2. На муниципальном уровне ОГЖЗ формируется в самостоятельную сферу городского хозяйства и включает в себя строительство жилья и объектов соцкультбыта, ЖКХ, городской транспорт. С позиции девелопмента ОГЖЗ - это процесс длительного преобразования городской среды посредством формирования земельного участка и реализации совокупности мероприятий по воспроизводству улучшений на данном участке.

3. Цели и задачи ОГЖЗ зависят от объемов и структуры ресурсов, сконцентрированных и генерируемых территорией. В зависимости от финансовых, институциональных, социальных, технических, экологических факторов ОГЖЗ имеет различные целевые установки, а именно, приоритетное развитие коммерческого строительства за счет сноса ветхого и аварийного жилищного фонда в центральных районах города; строительство социального жилья с привлечением частных инвесторов; подготовка застроенных земельных участков для вовлечения их в рыночный оборот; развитие кредитно-финансовых инструментов, позволяющих собственникам реконструировать существующий жилищный фонд.

4. Стратегию ОГЖЗ следует рассматривать, как совокупность инвестиционно-строительных программ разработанных с учетом состояния жилищного фонда (степень износа жилищного фонда и инфраструктуры, преобладающий тип домов, наличие аварийного жилья), объемов бюджетных средств и привлекаемого частного капитала, а также инвестиционного потенциала территорий (уровень цен на жилую недвижимость, обеспеченность инфраструктурой, степень развитие финансово-кредитных институтов).

5. Для планирования экономической обеспеченности стратегии ОГЖЗ на основе территориального подхода предлагается формировать стратегическую программу развития городских территорий на двух уровнях: на уровне муниципалитета и на уровне муниципалитет-инвестор. На уровне муниципалитета формируется стратегическая программа, которая позволяет планировать объемы воспроизводственных работ и их финансирование в

масштабе города. На уровне муниципалитет-инвестор формируется инвестиционный портфель для обновления конкретной территории, который позволяет определить необходимые объемы инвестиций, в том числе, объемы бюджетного софинансирования.

6. С целью привлечения инвестиций на территории, требующие обновления, но изначально непривлекательные для частных инвесторов (низкая стоимость недвижимости, значительные обременения по расселению и инфраструктуре), следует использовать механизм ГЧП. Он позволяет установить взаимосвязь между участниками процесса, распределить между ними права и обязанности, определить уровень ответственности, максимально полно совместить учет частных стратегий девелоперов с интересами развития городской территории. Активизация данного механизма происходит за счет разработки областного закона «О государственно-частном партнерстве» и ряда правовых актов Администрации субъекта РФ.

7. Формирование ВИС управления ОГЖЗ, основным элементом которой на уровне субъекта является региональное Агентство ОЖЗ, а на уровне муниципалитета - Агентства развития жилых территорий, обеспечит эффективное управление развитием городских застроенных территорий, заключающееся в уменьшении временных, трудовых и денежных расходов на подготовку земельного участка для вовлечения его в хозяйственный оборот, в увеличении количества переселяемых семей, уменьшении аварийного жилищного фонда, увеличении объемов нового строительства. Данный эффект достигается, в том числе, с помощью регламентации процессов обновления, финансовой и организационной консолидации имеющихся ресурсов.

По теме диссертации автором опубликованы следующие работы:

1. Слепухина И.Л., Кириллова А.Н. Государственно-частное партнерство при реализации стратегии обновления сложившейся застройки крупного города // Вестник университета. Сер. Социология и управление персоналом. № 12(50) - М.: ГУУ, 2008. - 0,5 п.л. (в т.ч. лично автором 0,35 п.л.) (статья в издании, рекомендованном ВАК);

2. Слепухина И.Л., Раковский В.И. Жилищное строительство: проблемы, перспективы, пути развития. II Экономика и управление. Спец. вып. - СПб.: Группа М, 2007. - 0,6 п.л. (в т.ч. лично автором 0,4 п.л.) (статья в издании, рекомендованном ВАК);

3. Слепухина И.Л., Раковский В.И. Пути обновления жилой застройки на примере Шотландии. // Недвижимость. Экономика. Управление. №1-2. - М.: АСВ, 2006. - 0,4 п.л. (в т.ч. лично автором 0,3 п.л.) {статья в издании, рекомендованном ВАК);

4. Слепухина И.Л. Формирование и реализация стратегии обновления сложившейся застройки г. Архангельска. II Сборник реферативной информации ученых АГТУ о результатах НИР и НИОКР, рекомендованных к практическому использованию. - Архангельск: АГТУ, 2008. - 0,2 пл.;

5. Слепухина И.Л. Модели развития городских застроенных территорий в российских условиях. // Управление инвестиционным и жилищным комплексами: теория и практика. Сб. тр. - М.: МГСУ, 2007. - 0,5 пл.;

6. Слепухина И.Л. Необходимость политики жилищного обновления в России. // Недвижимость: проблемы экономики, управления и подготовки кадров. Материалы II Международ, науч.-практ. конф. (12-14 окт. 2006 г.). Сб. 1 - М.: МГСУ, 2006. - 0,4 пл.;

7. Слепухина И.Л. Проблема комплексной реконструкции сложившейся застройки городов.// Материалы международ, науч.-тех. конф., посвященной 75-ти летию АЛТИ-АГТУ. Том 2. Современная наука и образование в решении проблем Европейского Севера. - Архангельск: АГТУ, 2004. - 0,4 пл.;

8. Slepukhina I. Development of Building Land in Framework of Housing Policy in Russia. // Master of Science Thesis. - Stockholm: KTH, 2007. - 5,2 пл.

Заказ № 88/03/09 Подписано в печать 12.03.2009 Тираж 50 экз. Усл. п.л. 1,5

ООО "Цифровичок", тел. (495) 797-75-76; (495) 649-83-30 www.cfr.ru; е-таН:info@cfr.ru

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Слепухина, Ирина Леонидовна

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1 Теоретические аспекты управления обновлением городской жилой застройки.

1.1 Теоретические подходы к определению роли и места обновления городской жилой застройки в социально-экономическом развитии региона.

1.2 Исследование основных проблем и тенденций в управлении обновлением городской жилой застройки.

1.3 Отечественная практика обновления городской жилой застройки.

1.4 Зарубежный опыт реновации территорий жилой застройки.

ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ.

Глава 2 Методические подходы к стратегическому планированию обновления городской жилой застройки.

2.1 Структурирование факторного пространства при обновлении городской жилой застройки (на примере г. Архангельска).

2.2 Принципы разработки стратегии обновления городской жилой застройки.

2.3 Формирование механизма управления обновлением городской жилой застройки.

ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ.

Глава 3 Предложения и методические рекомендации по формированию системы управления обновлением городской жилой застройки.

3.1 Сбалансированная модель комплекса воспроизводственных мероприятий в городской жилой среде.

3.2 Государственно-частное партнерство, как механизм привлечения ресурсов и реализации инвестиционно-строительных проектов.

3.3 Региональная вертикально-интегрированная система управления обновлением городской жилой застройки.

ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование региональной системы управления обновлением городской жилой застройки"

Одной из важнейших государственных социально-экономических задач, которая реализуется в рамках Федеральной целевой программы «Жилище», является обеспечение всего населения комфортным жильем, отвечающим современным требованиям. Российский опыт показывает, что при переходе от плановой к рыночной экономике из-за недостаточных объемов финансирования жилая застройка городов стала приходить в неудовлетворительное состояние. Это отразилось на городском жилищном фонде, инженерной, транспортной и социальной инфраструктурах.

Обновление городской жилой застройки является одним из направлений жилищной политики России, определенных в самостоятельную задачу в Концепции долгосрочного развития России до 2020 г. Ее решение имеет приоритетное значение для повышения качества жизни россиян. Во всех регионах РФ требуется проводить мероприятия по сносу ветхих и аварийных домов, строительству нового жилья и объектов соцкультбыта, капитальному ремонту и модернизации инженерной инфраструктуры. Это невозможно без масштабных инвестиций, однако региональные и местные бюджеты не всегда располагают необходимыми средствами.

В настоящий момент все регионы РФ столкнулись с проблемой сохранения и дальнейшего наращивания жилищного фонда, создания благоприятных и конкурентных условий для комплексного развития территорий за счет привлечения частных и государственных инвестиций.

Процессы обновления жилой застройки становятся неотъемлемой частью городского хозяйства и постепенно формируются в самостоятельное направление деятельности региональных и муниципальных органов власти, что требует разработки методов стратегического, бюджетного, градостроительного, административного планирования, совершенствования программно-целевых подходов и современных организационно-экономических механизмов принятия решений. Управление этими процессами в российских условиях осложняется недостаточно разработанной нормативно-правовой базой, отсутствием комплексного подхода к планированию процессов обновления, как на региональном, так и на местном уровнях, напряженностью бюджетов и недостаточной проработкой механизмов привлечения и консолидации бюджетных и частных инвестиций.

В этой связи разработка региональной системы управления, ориентированной на системно-комплексное воспроизводство жилой застройки и привлечение финансовых ресурсов, является актуальной задачей экономического развития регионов.

Степень разработанности темы. В научных публикациях последних лет рассматриваются различные аспекты управления сферой обновления городской жилой застройки. Проблемам региональной экономики, комплексного развития регионов посвящены труды Л.И. Абалкина, П.И. Бурака, М.Я. Гохберга, И.А. Ильина, А.Н. Кирилловой, В.Н. Лексина, М.Б. Ма-зановой, И.А. Рождественской, В.Г. Ростанца, Е.К. Чистякова, В.А. Шуль-ги и др.

Отраслевая специфика рассматриваемой проблемы отражена в трудах С.С. Бачуриной, И.А. Виноградовой, П.Г. Грабового, А.Е. Ездаковой, В.Ф. Касьянова, B.C. Румянцевой, Н.М. Сафаровой и др. В зарубежной литературе экономике города и ее динамике, обновлению городских территорий, в частности, посвящены работы А.О. Салливана, Дж. Форрестера.

Несмотря на достаточное количество исследований в области обновления городской жилой застройки, сохраняют свою актуальность ряд специфических проблем, характерных для современного этапа развития российских городов. Вопросы управления обновлением городской жилой застройки на региональном уровне не получили должного освещения в отечественной литературе. Недостаточное внимание уделяется вопросам стратегического планирования с учетом специфических особенностей социально-экономического развития и возможностей местного и регионального бюджетов. Это, в значительной мере, снижает эффективность процессов обновления городской жилой застройки в регионах.

Таким образом, высокая практическая значимость и отсутствие целостной концепции управления обновлением городской жилой застройки определили объект и предмет исследования, обусловили выбор целевой установки и задач диссертационного исследования.

Объектом исследования является городская жилая застройка, подлежащая обновлению, которая рассматривается как совокупность жилищного фонда и сопутствующей городской инфраструктуры (инженерной, транспортной, социальной) на примере г. Архангельска.

Предметом исследования являются принципы, подходы, методы и управленческие решения, обеспечивающие реализацию процессов обновления городской жилой застройки с учетом региональных особенностей развития.

Целью диссертационной работы является формирование современных подходов и методов управления процессами обновления сложившейся городской жилой застройки, стимулирующей социально-экономическое развитие региона.

Для достижения поставленной цели автором сформулированы следующие основные задачи исследования:

- определить роль и место обновления городской жилой застройки в социально-экономическом развитии региона;

- исследовать комплексность процессов обновления городской жилой застройки на основе обобщения отечественного и зарубежного опыта;

- провести анализ и систематизировать факторы, определяющие необходимость и возможность обновления городской жилой застройки;

- разработать алгоритм стратегического планирования обновления городской жилой застройки с учетом социально-экономического развития региона и предложить механизм реализации стратегии обновления;

- предложить модель управления воспроизводственными мероприятиями в жилищной сфере города с учетом ресурсной и финансовой обеспеченности процессов обновления территорий;

- исследовать механизмы привлечения частных инвестиций на территорию, подлежащую обновлению, на основе активизации развития государственно-частного партнерства (ГЧП);

- разработать вертикально-интегрированную организационную систему управления, обеспечивающую комплексное обновление сложившейся городской жилой застройки.

Теоретической и методологической основой диссертационной работы послужили исследования отечественных и зарубежных ученых в сфере управления процессами обновления городской жилой застройки. Теоретическая часть работы построена на использовании положений системного подхода, концепции устойчивого развития территорий и стратегического планирования.

Методической основой диссертации послужили общенаучные методы анализа и синтеза, сравнения, метод экспертных оценок.

Информационная база исследования сформирована из источников нескольких типов. Во-первых, нормативно-правовые документы РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления, регулирующих процессы социально-экономического развития регионов и городов. Во-вторых, справочные и статистические данные об экономическом, социальном и ином состоянии субъектов РФ. В-третьих, результаты научных исследований, материалы, опубликованные в научных монографиях и специализированных изданиях, посвященные рассмотрению опыта обновления жилой застройки городов.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке методических рекомендаций и практических предложений по формированию системы управления обновлением городской жилой застройки, учитывающей потребности и ресурсные возможности социально-экономического развития региона.

В процессе исследования автором получены следующие результаты, имеющие элементы научной новизны, выносимые на защиту:

1. Определена роль системы обновления городской жилой застройки в социально-экономическом развитии региона, которая заключается в улучшении жилищных условий населения, повышении инвестиционной привлекательности территории, увеличении валового регионального продукта.

2. Осуществлена качественная структуризация факторного пространства реализации процессов обновления на трех уровнях: региональном, городском, объектном, позволяющая выявить проблемные ситуации в жилищной сфере города, сформировать приоритетные направления и целевые установки обновления.

3. Разработан алгоритм формирования стратегии обновления городской жилой застройки на основе программно-целевого метода, обеспечивающий комплексный подход к развитию территорий, который включает совокупность воспроизводственных мероприятий в жилищной сфере города (снос ветхих и аварийных домов, новое строительство, капитальный ремонт, реконструкция), разработанных с учетом потребительских предпочтений, в том числе, платежеспособного спроса населения, а также состояния и перспектив развития рынка недвижимости и инвестиционно-строительного потенциала региона.

4. Сформулирована концепция управления обновлением жилой застройки на основе формирования стратегической программы развития городских территорий, осуществляемой на двух уровнях: на уровне муниципалитета (при разработке стратегии) и на уровне муниципалитет-инвестор (при реализации стратегии), которая позволяет определить потребность в воспроизводственных мероприятиях и необходимом финансовом обеспечении, прогнозировать развитие городской жилищной сферы.

5. Разработан механизм управления процессами обновления городской жилой застройки на основе государственно-частного партнерства, как эффективного метода софинансирования проектов обновления, активизация которого осуществляется посредством создания региональных нормативно-правовых документов, регулирующих инвестиционные отношения в сфере обновления жилой застройки г. Архангельска.

6. Предложена организационная структура вертикально-интегрированной системы управления сферой обновления, которая включает в себя создание регионального Агентства обновления жилой застройки (Агентство ОЖЗ) и городских Агентств развития жилых территорий (АРЖТ), взаимодействующих на условиях организационно-экономического сотрудничества. Это позволяет повысить комплексность управления проектами обновления, обеспечить финансовую и организационную консолидацию имеющихся ресурсов.

Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что сформулированные в нем положения, выводы и рекомендации предназначены для улучшения взаимодействия региональных и местных органов власти при разработке и реализации процессов обновления городской жилой застройки в целях устойчивого развития территории. Отдельные результаты диссертационного исследования непосредственно связаны с анализом проблем обновления жилой застройки на территории г. Архангельска и содержат прямые рекомендации по их решению.

Теоретические положения и результаты диссертационного исследования используются в учебном процессе в рамках дисциплин «Экономика недвижимости», «Реконструкция и обновление сложившейся застройки», читаемых в Архангельском государственном техническом университете по специальности «Экспертиза и управление недвижимостью».

Проведенное исследование может представлять практический интерес для муниципальных и региональных органов власти, решающих проблемы экономического развития территорий, в том числе, проблемы управления процессами обновления городской жилой застройки.

Апробация результатов исследования. Основные теоретические положения и выводы диссертации докладывались автором на второй международной научно-практической конференции «Недвижимость, экономика, управление» (МГСУ, Москва , 2006г.), на научно-технических конференциях профессорско-преподавательского состава АГТУ (2006-2009 г.), на кафедре «Управление недвижимостью» (КТН, Стокгольм, 2007г.), на международном семинаре «Чистое производство» (Оулу, Финляндия, 2007г.), на областном форуме «Стройиндустрия Архангельской области» (2008г.).

Публикации. По теме диссертации автором опубликовано 8 работ общим объемом 8,2 п.л., из которых 7,75 п.л. принадлежат лично автору.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений, списка литературы и приложений. Общий объем диссертации составляет 152 страницы, в том числе 9 таблиц, 28 рисунков, список использованной литературы (127 источников), а также 7 приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Слепухина, Ирина Леонидовна

ВЫВОДЫ ПО ГЛАВЕ

1. Управление ОГЖЗ осуществляется через разработку стратегической программы развития городских территорий, которая последовательно формируется на двух уровнях: на уровне муниципалитета - при разработке стратегии ОГЖЗ на уровне муниципалитет-инвестор - при реализации стратегии ОГЖЗ, в частности, при разработке конкретного инвестиционного проекта обновления.

2. Модель формирования стратегической программы развития городских территорий на уровне муниципалитета позволяет прогнозировать развитие городского жилищного фонда с учетом возможных источников финансирования мероприятий по его воспроизводству; определять потребность в воспроизводственных мероприятиях и необходимом финансовом обеспечении.

3. Для достижения целей стратегии ОГЖЗ и разработки ее финансового обеспечения территории жилой застройки следует рассматривать с позиции девелопмента в виде инвестиционного портфеля недвижимости, который представляет собой земельно-имущественный комплекс, включающий жилищный фонд, инженерную, транспортную и социальную инфраструктуры.

4. Предложена последовательность формирования инвестиционных портфелей недвижимости на уровне муниципалитет-инвестор, которые можно разделить на портфели реновации, портфели капремонта, портфели комплексной реконструкции. Доходность данных портфелей, главным образом, будет зависеть от двух факторов: местоположения и индекса технической необходимости обновления.

5. Для эффективного управления процессами обновления городской жилой застройки предложено использовать механизм ГЧП, который необходимо внедрять при разработке стратегии ОГЖЗ, что позволит комплексно учитывать региональные и частные цели развития участников инвестиционных проектов обновления.

6. Для активизации механизма ГЧП на уровне Архангельской области необходимо разработать и принять: Закон Архангельской области «О государственно-частном партнерстве на территории Архангельской области»; Положение «О ГЧП при реализации инвестиционно-строительных проектов, направленных на обновление жилой застройки на территории Архангельской области»; Положение «О проведении градостроительной оценки территорий, подлежащих обновлению при разработке проектов обновления»; Положение «О реализации пилотных проектов в сфере обновления городской жилой застройки».

7. В качестве организационного механизма управления ОГЖЗ автор предлагает создать вертикально-интегрированную систему управления ОГЖЗ, которая обеспечивает координацию действий на уровне «регион - город - территория, подлежащая обновлению». В основе ВИС находится региональное Агентство обновления жилой застройки (Агентство ОЖЗ). На уровне города активизация процессов ОГЖЗ осуществляются с помощью Агентств развития жилой территории, создаваемой для определенной территории, подлежащей обновлению.

Формирование вертикально-интегрированной системы управления в сфере ОГЖЗ позволяет повысить комплексность в управлении процессами обновления, стимулировать их активизацию, обеспечить финансовую и организационную консолидацию территориальных ресурсов.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенные исследования позволили сделать следующие выводы:

1. Одним из важнейших направлений социально-экономического развития региона является обновление городской жилой застройки. Значение ОГЖЗ заключается в улучшении качества жизни населения за счет увеличения объемов комфортного жилищного фонда, обеспеченного современной городской инфраструктурой, что повышает инвестиционную привлекательность территории. Активизация процессов ОГЖЗ позволяет создавать рабочие места для участников проектов, способствует наполнению местного и регионального бюджетов и приводит к увеличению валового регионального продукта.

2. На муниципальном уровне ОГЖЗ формируется в самостоятельную сферу городского хозяйства и включает в себя строительство жилья и объектов соцкультбыта, ЖКХ, городской транспорт. С позиции девелопмента ОГЖЗ - это процесс длительного преобразования городской среды посредством формирования земельного участка и реализации совокупности мероприятий по воспроизводству улучшений на данном участке.

3. Цели и задачи ОГЖЗ зависят от объемов и структуры ресурсов, сконцентрированных и генерируемых территорией. В зависимости от финансовых, институциональных, социальных, технических, экологических факторов ОГЖЗ имеет различные целевые установки, а именно, приоритетное развитие коммерческого строительства за счет сноса ветхого и аварийного жилищного фонда в центральных районах города; строительство социального жилья с привлечением частных инвесторов; подготовка застроенных земельных участков для вовлечения их в рыночный оборот; развитие кредитно-финансовых инструментов, позволяющих собственникам реконструировать существующий жилищный фонд.

4. Стратегию ОГЖЗ следует рассматривать, как совокупность инвестиционно-строительных программ разработанных с учетом состояния жилищного фонда (степень износа жилищного фонда и инфраструктуры, преобладающий тип домов, наличие аварийного жилья), объемов бюджетных средств и привлекаемого частного капитала, а также инвестиционного потенциала территорий (уровень цен на жилую недвижимость, обеспеченность инфраструктурой, степень развитие финансово-кредитных институтов).

5. Для планирования экономической обеспеченности стратегии ОГЖЗ на основе территориального подхода предлагается формировать стратегическую программу развития городских территорий на двух уровнях: на уровне муниципалитета и на уровне муниципалитет-инвестор. На уровне муниципалитета формируется стратегическая программа, которая позволяет планировать объемы воспроизводственных работ и их финансирование в масштабе города. На уровне муниципалитет-инвестор формируется инвестиционный портфель для обновления конкретной территории, который позволяет определить необходимые объемы инвестиций, в том числе, объемы бюджетного софинансирования.

6. С целью привлечения инвестиций на территории, требующие обновления, но изначально непривлекательные для частных инвесторов (низкая стоимость недвижимости, значительные обременения по расселению и инфраструктуре), следует использовать механизм ГЧП. Он позволяет установить взаимосвязь между участниками процесса, распределить между ними права и обязанности, определить уровень ответственности, максимально полно совместить учет частных стратегий девелоперов с интересами развития городской территории. Активизация данного механизма происходит за счет разработки областного закона «О государственно-частном партнерстве» и ряда правовых актов Администрации субъекта РФ.

7. Формирование ВИС управления ОГЖЗ, основным элементом которой на уровне субъекта является региональное Агентство ОЖЗ, а на уровне муниципалитета - Агентства развития жилых территорий, обеспечит эффективное управление развитием городских застроенных территорий, заключающееся в уменьшении временных, трудовых и денежных расходов на подготовку земельного участка для вовлечения его в хозяйственный оборот, в увеличении количества переселяемых семей, уменьшении аварийного жилищного фонда, увеличении объемов нового строительства. Данный эффект достигается, в том числе, с помощью регламентации процессов обновления, финансовой и организационной консолидации имеющихся ресурсов.