Формирование региональной жилищной политики тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование региональной жилищной политики"

На правах рукописи

Долгов Владимир Юрьевич

ФОРМИРОВАНИЕ РЕГИОНАЛЬНОЙ ЖИЛИЩНОЙ ПОЛИТИКИ

(на примере Кемеровской области)

Специальность 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)»

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Новосибирск-2006

Диссертация выполнена на кафедре экономики и организации строительства Кузбасского государственного технического университета.

Научный руководитель: доктор технических наук,

профессор Александр Иванович Шундулиди

Официальные оппоненты: доктор экономических наук,

профессор Александр Михайлович Лавров

кандидат экономических наук,

доцент Татьяна Анатольевна Аверьянова

Ведущая организация: Алтайский государственный технический университет

Защита состоится 20 апреля 2006 г. в 12.00 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212.171.04 в Новосибирском государственном архитектурно-строительном университете по адресу: 630008, Новосибирск, ул. Ленинградская ИЗ, ауд. 239 (факс 8-3832-66-27-94).

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета.

Автореферат разослан 17 марта 2006 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, канд. экон. наук, профессор

В.А. Семенихина

б^ог

Актуальность темы исследования

С переходом России к рыночной экономике объемы строительства жилья существенно сократились, в то время как потребность в новом жилье сохранилась на высоком уровне. Около 2/3 населения страны не удовлетворены своими жилищными условиями. Низкая платежеспособность населения делает приобретение жилья за свой счет невозможным для большей части нуждающихся. Рыночный механизм саморегулирования в жилищном строительстве привел к ситуации, когда без вмешательства государства не обойтись.

Актуальность проблемы обеспечения населения России жильем является очевидной и настолько назревшей, что одним из четырех национальных проектов, провозглашенных Президентом РФ в 2005 году, стал проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», в соответствии с которым определены две основные задачи: увеличение спроса и увеличение предложения жилья, и сформулирован основной приоритет жилищной политики - повышение доступности жилья.

В качестве одного из основных способов увеличения спроса на жилье в рамках национального проекта предусмотрено развитие ипотечного кредитования, которое в современной ситуации ограничивается рядом обстоятельств. К числу основных можно отнести то, что предлагаемый Агентством по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) механизм рефинансирования ипотечных кредитов с помощью фондового рынка не обеспечивает потребности банков в этих средствах. Альтернативные механизмы, основанные на привлечении коллективных инвестиций в виде свободных средств предприятий и населения, недостаточно изучены и редко применяются на практике. Это обуславливает внедрение в ряде субъектов РФ собственных программ развития ипотечного кредитования. Они основаны на бюджетном финансировании, что существенно сужает масштабы их реализации. В большинстве случаев программы сводятся к предоставлению кредитов

гражданам, нуждающимся в жилье, по с :е. Исходя из

этого повышается актуальность задачи увеличения эффективности бюджетных затрат за счет дифференциации процентной ставки в зависимости от уровня доходов населения.

Внедрение ипотечного кредитования стимулирует увеличение спроса на жилье, которое в совокупности с ограниченным предложением новых жилых помещений может привести к росту цен на жилье. Соответственно, появляется необходимость увеличения объемов жилищного строительства, которое требует учет потребностей населения в улучшении жилищных условий, определение уровня и динамики доходов населения, а также предполагает развитие смежных отраслей (промышленность строительных материалов и конструкций, жилищно-коммунальное хозяйство, транспорт и т.д.). В силу локальности рынка жилья и специфики отдельных регионов, которая в полной мере не отражается в общегосударственных программах развития ипотечного кредитования и жилищного строительства, необходимым является формирование жилищной политики для каждого региона.

Предложенная в диссертационной работе концепция региональной жилищной политики предполагает использование инвестиционных возможностей рынка жилья, что повышает ее актуальность в связи с сокращением бюджетного финансирования и ограничением масштабов применения механизма долевого строительства.

Степень изученности проблемы.

В процессе исследования были проанализированы работы многих отечественных и зарубежных авторов.

Исследованию моделей ипотечного кредитования посвящены труды Н.Б.Косаревой, Р.Страйка, М.Равица, Кудрявцева В.А. и Кудрявцевой Е.В., Пенкиной И.А., Печатниковой С.Н., Приступ Н.П.

Анализ современного состояния ипотечного рынка представлен в работах Лимаренко В.И., Смирнова В.В., Жданова В.П., Ужегова А.Н., Цылиной Г.А., Казимагомедова A.A., Астапова K.JI., Розенберга Д.М., Левина Ю.А., Касаткина С.И., Овсянниковой Т.Ю.

Выбор темы исследования, его цель и задачи обусловлены современными особенностями российского жилищного рынка, потребностью определения места и роли ипотеки в процессе формирования региональной жилищной политики, а также недостаточной изученностью методов ее формирования.

Цель диссертационного исследования.

Разработка организационно-методических основ формирования эффективной региональной жилищной политики, направленной на реализацию национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Основные задачи диссертационного исследования:

• рассмотреть существующие модели ипотечного кредитования;

• выявить принципы формирования жилищных политик зарубежных стран и подходы к их реализации;

• оценить и обобщить опыт развития ипотечного кредитования в субъектах РФ;

• определить степень доступности жилья для населения и возможности использования ипотечного кредитования;

• исследовать основные показатели рынка жилья в Кемеровской области, его состояние, проблемы и возможные пути развития;

• определить условия максимизации количества выдаваемых ипотечных кредитов и разработать методы реализации региональной жилищной политики, направленные на выполнение этих условий;

• разработать концепцию региональной жилищной политики в соответствии с задачами национального проекта «Доступное и комфортное жилье -гражданам России»;

• разработать модель взаимодействия участников рынка жилья в рамках предлагаемой региональной жилищной политики.

Объектом исследования является система экономических отношений, складывающихся в процессе функционирования жилищного рынка и рынка ипотечного кредитования Кемеровской области.

Предметом исследования является процесс формирования региональной жилищной политики, ориентированной на развитие ипотечного кредитования,

как на одном из доступных на данном этапе развития российской экономики механизмов удовлетворения потребностей населения области в жилье.

Теоретические и методологические основы исследования.

В основу диссертации легли выводы из фундаментальных научных трудов классиков экономической теории, посвященные определению роли государства в рыночной экономике, а также современные труды отечественных и зарубежных экономистов, посвященные проблемам рыночной экономики и экономики переходного периода, разработке механизмов финансирования жилищного строительства и регулирования экономических отношений субъектов жилищного рынка, в том числе на региональном уровне.

В процессе работы использованы общенаучные методы исследования, такие как системный, функциональный, исторический и структурный анализ, и специальные методы (статистическое наблюдение и статистический анализ, методы классификации и графических изображений, экономическое моделирование, вшо^анализ и др.)

Информационной базой исследования являются данные Федеральной службы Государственной статистики РФ (ФСГС РФ) и территориального органа ФСГС по Кемеровской области, а также статистические данные, опубликованные в российских и зарубежных научных изданиях; нормативно-правовые акты РФ и Кемеровской области; данные официальных социологических исследований; оперативная информация Администрации Кемеровской области.

Научная новизна исследования. 1. Скорректирована методика оценки доступности жилья с учетом развития ипотечного кредитования.

Существующий подход оценки степени доступности базируется на определении срока, в течение которого покупатель накапливает средства для приобретения жилья. Автором предлагается рассматривать доступность жилья с учетом его приобретения с помощью ипотечного кредита и в соответствии с этим рассчитывать срок погашения ипотечного кредита.

2. Сформулирована концепция региональной жилищной политики.

В соответствии с приоритетами государственной жилищной политики в сторону повышения доступности жилья предложена концепция, ориентированная на увеличение количества выдаваемых ипотечных кредитов и объемов строительства нового жилья за счет вовлечения средств предприятий и населения в процесс активного инвестирования в жилищное строительство и рефинансирование выданных ипотечных кредитов. Предложенная концепция нацелена на дальнейший переход от рыночной к социально-ориентированной жилищной политике.

3. Разработаны методы реализации региональной жилищной политики в отношении различных слоев населения.

В соответствии с проведенной градацией населения по уровню доходов выделены три группы населения (наиболее обеспеченные, население со средними доходами, наименее обеспеченные), для каждой из которых определены соответствующие направления реализации региональной жилищной политики, ориентированные на увеличение количества ипотечных кредитов с учетом повышения эффективности бюджетных расходов.

4. Разработана модель взаимодействия участников рынка жилья.

Суть модели заключается в использовании паевых инвестиционных фондов в качестве механизма инвестирования средств в жилищное строительство, с одной стороны, и в качестве механизма рефинансирования ипотечных кредитов, с другой. Это позволяет посредством управляющей компании регулировать объемы спроса и предложения жилья.

Практическая значимость исследования заключается в том, что полученные в ходе работы результаты использованы при разработке программ развития жилищного строительства Кемеровской области.

Диссертационная работа может быть использована в учебном процессе подготовки специалистов экономического профиля для строительной отрасли, а также при чтении курса лекций «Финансы, денежное обращение, ипотека».

Апробация работы.

Основные положения работы докладывались на ежегодных апрельских научно-практических конференциях КузГТУ, на международных научно-практических конференциях в г. Пенза в 2004 году, на заседаниях ученого совета инженерно-экономического факультета и кафедры экономики и организации строительства КузГТУ. Основные тезисы получили отражение в докладе на международной выставке «Экспо-Сибирь» в г. Кемерово в 2005 году. Диссертационная работа в целом одобрена Департаментом строительства Кемеровской области, а отдельные положения использованы при подготовке документов по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Объем и структура работы

Диссертация представлена на 159 страницах, включает 19 таблиц, 4 схемы, 8 рисунков, 8 графиков, 3 диаграммы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка из 142 источников. По теме диссертации опубликовано 6 статей общим объемом 1,6 п.л.

Основное содержание работы

Во введении обосновывается актуальность проведенного исследования, оценивается степень изученности проблемы, определяются цель и оснонвые задачи исследования, его научная новизна и практическая значимость.

В первой главе «Ипотечное кредитование как элемент жилищной политики региона» определяется место ипотечного кредитования в процессе повышения доступности жилья, рассматриваются существующие модели ипотечного кредитования, а также опыт зарубежных стран и субъектов РФ по их применению.

Потребность в новом жилье постоянно увеличивается, что обусловлено процессами физического и морального устаревания жилищного фонда, а также изменениями в структуре жилищных потребностей населения, происходящими в процессе развития общества. По различным экспертным оценкам улучшить свои жилищные условия желают от 60 до 80% населения. Тем не менее, объемы

жилищного строительства по сравнению с 1990 годом сократились в полтора раза. Во многом это вызвано сокращением бюджетного финансирования, на смену которому пришло использование средств населения в качестве основного источника финансирования жилищного строительства. В результате это привело к изменению структуры предложения на рынке жилья в сторону увеличения доли элитного жилья и жилья повышенной комфортности, которое в силу высокой стоимости недоступно большей части населения. Помимо этого на снижение платежеспособности населения повлияло существенное удорожание стоимости жилья, происходившее в период с 2002 по 2005 годы.

Одним из выходов в сложившейся ситуации может стать ипотечное кредитование. Правительством РФ взят курс на формирование системы ипотечного кредитования по типу двухуровневой модели, ориентированной на привлечение денежных средств для выдачи ипотечных кредитов с фондового рынка, так как эта модель по сравнению с банковской ипотекой и ссудно-сберегательной моделью имеет наибольший потенциал роста и возможности для реализации. В рамках намеченного курса организовано Федеральное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, основной целью которого является рефинансирование выданных банками ипотечных кредитов и выпуск ценных бумаг, обеспеченных пулами таких кредитов. Однако формирование этой системы не завершилось до сих пор. Это обуславливает параллельное развитие в различных регионах страны собственных моделей ипотечного кредитования. Они различаются в зависимости от социально-экономического положения данного региона, его возможностей и остроты жилищной проблемы, и в основном представляют собой социально-ориентированные программы, базирующиеся на бюджетном финансировании. Препятствием для развития таких программ является ограниченность финансовых возможностей бюджетов субъектов РФ. Вышеописанные обстоятельства привели к выводу о том, что государственное регулирование должно быть направлено на активизацию строительства жилья и создание условий для эффективного рефинансирования выдаваемых кредитов.

Анализ моделей ипотечного кредитования, используемых в зарубежных странах, показал, что значительное место в них отводится системе государственных льгот и субсидий населению в целях содействия в приобретении жилья. На основании проведенного анализа выделены основные принципы господдержки в европейских странах:

■ государственную поддержку получают только семьи с низким и средним доходом, размер которого устанавливается на законодательном уровне;

■ действует льготная система налогообложения инвестиций в жилищное строительство;

■ ограничены максимальный размер кредита либо максимальная стоимость жилья;

■ государственная поддержка выражается в виде снижения процентных ставок и предоставлении прямых целевых субсидий лицам, вступающим в право собственности на жилье.

В России система господдержки находится на стадии формирования, однако ее необходимость очевидна. Ситуация, когда семьи с низкими и средними доходами вообще не могут приобретать жилье даже при помощи ипотеки, в последнее время стала реальностью. Основное место в процессе интенсификации работы по повышению доступности жилья отводится региональным властям, так как они финансируют большую часть расходов на социальные нужды. По нашему мнению необходимо в рамках жилищной политики региона предусмотреть механизмы поддержки приобретения жилья населением, построенные с учетом основных принципов европейской модели и опыта прогрессивных отечественных моделей.

Во второй главе «Перспективы развития ипотечного кредитования в Кемеровской области» оценивается состояние и определяются направления развития ипотечного кредитования и жилищного строительства в Кемеровской области.

Обзор научно-практической литературы показал, что оценка доступности жилья в большинстве случаев сводится к расчету индекса доступности жилья, который представляет собой отношение стоимости жилья к годовому доходу заемщика и показывает количество лет, необходимых для накопления средств на покупку жилья при условии, что на это будет направлен весь годовой доход домохозяйства.

С развитием ипотечного кредитования появляется необходимость трансформации показателей доступности жилья. Если человек приобретает жилье с помощью ипотечного кредита, то необходимо определять не срок накопления, а срок кредитования. В методиках, используемых банками для определения условий кредитования для конкретного человека, срок кредита выступает заданной величиной, которая устанавливается исходя из возможностей банка либо из условий конкретных программ кредитования.

Доступность ипотечного кредита на начальном этапе будет зависеть от наличия у заемщика необходимого первоначального взноса. Величину доступности в этом плане можно определить на основании коэффициента наличия первоначального взноса на кредит КП8. Он определяется, как отношение суммы кредита к стоимости приобретаемого жилья, и находится в пределах от О до 1.

Доход заемщика должен как минимум быть больше величины платежей по уплате процентов за кредит, так как, в противном случае амортизация по кредиту будет отрицательной (1). Для определения величины дохода, которую заемщик будет вносить в погашение платежей по кредиту, предлагается использование коэффициента, определяющего долю аннуитетных платежей в доходе заемщика (КА).

СхКпвхП<ДхКА (1),

где С - стоимость жилья, руб.;

Кпв - отношение суммы кредита к стоимости приобретаемого жилья, в соответствии со стандартами выдачи ипотечных кредитов АИЖК Кпв=0,7;

П - процентная ставка по кредиту в месяц, рассчитывается как:

Годовая процентная ставка иу

12*100 " * ''

Д - средний доход заемщика в месяц, руб./месяц.

Для определения максимального периода кредитования, в течение которого будут полностью погашены основной долг по кредиту и процентные платежи, автор воспользовался формулой Д.Фридмана и Н.Ордуэй, описывающей взнос на амортизацию кредита1. Взнос на амортизацию показывает, каким должен бьггь обязательный периодический платеж по кредиту, включающий процент и выплату части основной суммы, позволяющий погасить кредит в течение установленного срока. Соответственно, срок кредитования будет зависеть от того, насколько быстро снижается непогашенная сумма основного долга по кредиту. С учетом того, что заемщик вкладывает в погашение платежа доход равный Д*КА, максимально возможный срок кредитования предлагается рассчитывать по следующей формуле:

где Т - максимально возможное количество месяцев кредитования.

В качестве КА для дальнейших расчетов может применяться доля платежей в доходе заемщика, которая устанавливается АИЖК (или другим кредитным учреждением). С увеличением количества выдаваемых ипотечных кредитов появятся реальные статистические данные о размере КА. На сегодняшний день статистика АИЖК показывает, что в среднем заемщиками в погашение кредита направляются 32% от величины их среднего дохода. На основании статистических данных о доходах населения и средней стоимости жилья в Кемеровской области рассчитаны показатели доступности жилья (график 1).

В этом примере проявляются различия в подходах к определению доступности. Наиболее реально доступность жилья отражает максимальный

1 Фридман Д, Ордуэй Н Анализ и оценка приносящей доход недвижимости -М Дело,1997 -435с

срок кредитования. Рассчитывая доступность жилья через накопление средств, необходимо учитывать, что в процессе накопления могут изменяться и стоимость жилья и доход. В существующей методике оценки доступности жилья на основе расчета индекса доступности это не учитывается. Если стоимость

График 1

Динамика показателей доступности в Кузбассе, лет

I KB II KB III KB IV KB I KB II KB III KB IV KB 2003 2003 2003 2003 2004 2004 2004 2004 года года года года года года года года

¡ВИндекс доступности жилья Д Максимальный срок ипотечного кредита~|

жилья будет расти в большем размере, чем доходы (как это было в России последние несколько лет), то доступность жилья снизиться, так как увеличиться период накапливания средств. Взяв ипотечный кредит, заемщик фиксирует цену жилья, и в этом случае нет необходимости учитывать рост стоимости жилья.

В расчетах доступности жилья принимаются среднестатистические показатели. Если средний доход домохозяйства определяется на основании данных статистики и изменяется в зависимости от уровня доходов в том или ином регионе, то определить среднюю стоимость жилья достаточно трудно, так как неясно, какое жилье является среднестатистическим.

Для определения средней стоимости жилья, дифференцированного по различным группам в зависимости от набора качественных и количественных характеристик, проведено исследование рынка жилья в г. Кемерово. Дифференциация жилья проводилась на основе экспертного опроса персонала ведущих риелторских компаний г.Кемерово.

Риэлторам предлагалось выделить качественные и количественные характеристики жилья, которые в большей степени влияют на его стоимость. В результате опроса все квартиры, предлагаемые к продаже, были разделены на три группы по качественному признаку (группа А - высокое качество; группа В -среднее качество; группа С - низкое качество). Основной количественной характеристикой жилья, отражающей ценовую категорию квартиры, принято количество комнат. Это позволило определить средние стоимости квартир по каждой группе (табл. 1). Для упрощения расчетов максимальное количество комнат принято равным четырем.

Таблица 1

Стоимость жилья в г.Кемерово в зависимости от качественных и

количественных характеристик, тыс.руб.

Категория квартиры Количество комнат

анные 2003 года Данные 2004 года

1 2 3 4 1 2 3 4

А 576 648 941 1565 1005 1595 2357 3016

В 442 554 713 845 890 1194 1582 1906

С 322 390 484 713 700 864 1133 1310

Расчет средних цен на жилье по различным категориям позволил оценить возможности развития ипотечного жилищного кредитования в области улучшения жилищных условий, то есть приобретения новой квартиры взамен имеющейся. В этом случае доход от продажи имеющейся квартиры идет на оплату первоначального платежа по кредиту, а размер кредита равен разнице между ценой имеющейся квартиры и ценой желаемой квартиры. Такой вид ипотечного кредитования имеет особую важность, так как снимается необходимость наличия денежных средств на оплату первоначального авансового платежа. Однако в результате анализа выявлено, что количество вариантов улучшения жилищных условий существенно сокращается с ростом цен на жилье.

Для оценки эффективности развития жилищного строительства Кемеровской области проведен инвестиционный анализ, в рамках которого рассчитана необходимая потребность в жилье и требуемые для его строительства инвестиции.

Потребность в новом строительстве для улучшения жилищных условий по размерам квартир до уровня социальной нормы (20 кв.м. на одного члена семьи) составляет от 6,5 до 12,3 млн. кв.м. (табл. 2).

Таблица 2.

Потребность в увеличении площади жилья _до уровня социальной нормы _

Площадь жилища в расчете на одного члена семьи, м Удельный вес группы в общем количестве семей, % Общее количество членов Увеличение площади жилья до социальной нормы, м2 Общая потребность в увеличении жилой площади, м2

семьи, человек Максимум Минимум Максимум Минимум

До 9 7 199500 20 11 3990000 2194500

От 9,1 до 11,0 6 171000 10.9 9 1863900 1539000

От 11,1 до 13,0 8 228000 89 7 2029200 1596000

От 13,1 до 15,0 8 228000 6.9 5 1573200 1140000

От 15,1 до 20,0 21 598500 4.9 0 2932650 0

Итого 50 1425000 X X 12388950 6469500

Оценка развития ипотечного кредитования и жилищного строительства Кемеровской области проводилась по методике ситуационного анализа (8>ЮТ-анализа), результаты которого легли в основу составления 8^ЮТ-матрицы (табл. 3).

На основании проведенного анализа выявлены следующие стратегические направления реализации жилищной политики: увеличение количества выдаваемых ипотечных кредитов и их рефинансирование; вовлечение средств предприятий и население в процесс инвестирования (в качестве активных инвестиций); разработка долгосрочных программ строительства жилья.

В третьей главе «Механизм формирования региональной жилищной политики» предлагается концепция региональной жилищной политики, которая включает определение цели, задач, основных принципов формирования этой политики, а также разработку методов и форм ее реализации.

Основные принципы формирования жилищной политики:

• учет опыта зарубежных стран и его адаптация к региональным условиям;

• повышение эффективности государственного влияния;

• интеграция региональной системы ипотечного кредитования в национальную;

Таблица 3.

Стратегические направления жилищной политики Кемеровской области

Матрица «SWOT» Возможности: 1 Положительная динамика доходов населения (рост на 15% в 2004 году) и сбережений (официальные - 24,8 млрд руб и неофициальные - 30 млрд руб ) 2 Желание приобрести жилье у 60% населения (29% из их числа готовы взять ипотечный кредит на приемлемых условиях) 3 Возможность рефинансирования до 1,5 млрд кредитов через АИЖК 4 Желание крупных и средних предприятий обеспечивать своих сотрудников жильем 5 Запланированное Правительством РФ снижение ставки по ипотечным кредитам АИЖК до 12% к концу 2006 году и до 8% к 2010 году 6 Наличие незагруженных мощностей производства в строительстве н промышленности стройматериалов Угрозы: 1. Ориентация кредитной политики банков на промышленные предприятия и ограничение объемов ипотечного кредитования лимитами головных банков 2. Недоверие населения 3 Повышение риска застройщиков в связи с новым законодательством 4 Увеличение спроса без соразмерного увеличения предложения приведет к новому росту цен на недвижимость 5 Снижение ресурсов точечной застройки 6 Низкий уровень развития электроэнергетики, теплоснабжения, водоснабжения и канализации может стать тормозом строительства нового жилья

Сильные стороны: 1 Наработан практический опыт привлечения частных инвестиции с помощью эмиссии облигации 2 Наличие мощностей по производству основных строительных материалов и конструкций 4 Высокий потенциал строительных организаций 5 Наличие крупных промышленных предприятий 1 Вовлечение доходов населения в активное инвестирование на рынке жилья 2 Развитие корпоративных схем кредитования жилья 3 Активизация строительства жилья 1 Увеличение объемов рефинансирования ипотечных кредитов 2 Ориентация выдачи ипотечных кредитов для приобретения нового жилья 3 Создание надежных механизмов коллективного инвестирования в строительство 4 Вовлечение строительных организаций и покупателей недвижимости в создание инженерной инфраструктуры новых микрорайонов

Слабые стороны: 1 Большая доля населения с доходами ниже величины прожиточного минимума (19% в 2004 г) 2 Низкий уровень выдачи ипотечных кредитов через АИЖК КО (750 кредитов за 2 года), обусловленные строгим андерайтингом и высокой ставкой процента 3 Низкий уровень объемов строительства и завышение цен на жилье 1 Расширение социальной ипотеки и ее дальнейшее рефинансирование 2 Максимизация количества выдаваемых ипотечных кредитов 3 Развитие конкуренции на строительном рынке 1 Разработка жилищной политики региона 2 Увязка программ развития жилищного строительства с планами развития строительных компаний, предприятий промышленности строительных материалов, коммунальных служб, энергетики и т д 3 Вовлечение для целей реализации жилищной полигики предприятий, населения, банков, фондового рынка, страховых компаний

• ориентация на рыночный подход;

• учет социальной значимости.

Цель региональной жилищной политики - удовлетворение потребностей населения региона в качественном жилье на основе сбалансированного увеличения спроса и предложения на жилищном рынке.

Исходя из этого, определены три основные задачи жилищной политики Кемеровской области в сложившихся на сегодняшний день условиях: повышение спроса со стороны населения на жилье, увеличение объемов жилищного строительства и достижение условия их сбалансированности.

Формы и методы реализации жилищной политики направлены на решение ее задач. В соответствии с выделенными при 8\УОТ-анализе основными стратегическими направлениями развития ипотечного кредитования и жилищного строительства задача увеличения спроса сводится к увеличению количества выдаваемых ипотечных кредитов.

Практика последних лет показала, что своими силами приобрести жилье могут позволить не более 5% населения. Ипотечное кредитование, призванное решить данную проблему, может повысить платежеспособность, что позволит определенной части населения решить свои жилищные проблемы. Эта часть населения является наиболее обеспеченной и может без государственной поддержки удовлетворять свои потребности в жилье. В Кемеровской области к ней относится около 16% населения (табл. 4).

Население со средними доходами сможет воспользоваться ипотекой только на определенных условиях, то есть с приемлемым уровнем процентной ставки по кредиту и величиной первоначального платежа.

В исследованиях, проведенных Фондом «Институт экономики города», на тему влияния различных способов субсидирования на доступность жилья, потенциальный спрос на жилье и ипотечные кредиты, наиболее эффективным способом признается субсидирование процентной ставки в зависимости от уровня дохода домохозяйства2.

2 Рогожина Н Н Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитотв М -2004

Таблица 4

Дифференциация населения Кемеровской области в целях реализации __жилищной политики_

Группы населения Классификационный критерий Пути приобретения квартиры

Средиедушев ой денежный доход, рублей Отраслевая принадлежность

С высокими доходами Выше 11500 454,1 тысяч человек или 15,9% всего населения Оптовая торговля продукцией производственно-технического назначения, управление, финансы, кредит, страхование и пенсионное обеспечение. Численность группы: 84,7 тысяч человек или 7% занятых в экономике Своими силами, и за счет коммерческого ипотечного кредитования

Со средними доходами От 6500 до 11500, 695,6 тысяч человек или 24,3% населения Промышленность, связь, строительство, заготовки, транспорт, информационно-вычислительное обслуживание, операции с недвижимым имуществом, общая коммерческая деятельность, геологические, геодезические и гидрометеорологические службы, непроизводственные виды бытового обслуживания населения, наука и научное обслуживание, общественные объединения Численность группы: 611,7 тысяч человек или 50,7% занятых в экономике Субсидирование при ипотечном кредитовании

С низкими доходами Ниже 6500, 1705,3 тысячи человек или 59,8% населения Сельское хозяйство, лесное хозяйство, торговля и общественное питание, жилищно-коммунальное хозяйство, здравоохранение, физкультура и соцобеспечение, образование, культура и искусство. Численность группы* 509,5 тысяч человек или 42,3% занятых в экономике Социальная ипотека, бесплатное жилье

В этом направлении автором была поставлена задача определения «справедливой стоимости кредита», то есть определения уровня процентной ставки по ипотечному кредиту, при котором домохозяйство смогло бы приобрести жилье по рыночной стоимости при существующем уровне доходов.

Для этой цели на основе вышеописанной формулы расчета максимально возможного срока кредитования выявлена взаимосвязь между доходом домохозяйства и уровнем процентной ставки по кредиту (рис. 1).

Уровень «справедливой процентной ставки» для группы населения со средними доходами в Кемеровской области находится в диапазоне от 8 до 14 % годовых. При данном уровне процентной ставки максимизируется доступность ипотечного кредита.

Субсидирование процентной ставки по кредиту, проводимое в зависимости от уровня доходов, минимизирует затраты бюджета, так как максимальная субсидия предоставляется населению с низкими доходами, а заемщикам с высоким доходом - минимальная субсидия. При этом должны соблюдаться

18000

Субсндкроваше гфоцентой сгеяси

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Ставка процента по кредиту, %

__Средний доход (6722 рубля).

-Требуемый доход

Рис. 1. Зависимость дохода заемщика от уровня процентной ставки

стандарты выдачи ипотечных кредитов, разработанные Федеральным агентством по ипотечному жилищному кредитования, для дальнейшего рефинансирования выдаваемых кредитов. Тогда субсидия будет рассчитываться как разница процентной ставки по кредитам, выданным по стандартам АИЖК (14%), и «справедливой процентной ставкой» в Кемеровской области (8%). Распределение субсидий представлено в таблице 5.

Таблица 5.

Субсидирование процентной ставки для населения со средними _доходами_

Доход заемщика, 6,5-7,5 7,5-8 8-9 9-9,5 9,5-10,5 10,5-11,5

тыс.руб.

Доля населения, % 6,2 2,5 4,1 1,7 4,0 5,8

«Справедливая» 8 9 10 11 12 13

процентная ставка

Субсидия, % годовых 6 5 4 3 2 1

При равномерной структуре выдаваемых субсидированных кредитов затраты бюджета в расчете на 1000 ипотечных кредитов не превысят 33 млн. рублей в год. Если данные ипотечные кредиты будут направлены на приобретение нового жилья, рост объемов строительства составит 54 тысячи кв.м., что составляет 9,3% от объемов жилья, введенного в 2004 году в Кемеровской области. Соответственно, субсидирование процентной ставки по кредиту в зависимости от уровня доходов населения при условии, что выдаваемые кредиты будут направляться на приобретение нового жилья, позволит при относительно низких бюджетных затратах повысить объемы строительства жилья.

В отдельную категорию выделено население, которое в связи со своим экономическим положением не сможет приобрести квартиру даже при помощи ипотечного кредита на коммерческих условиях либо кредита с субсидированной процентной ставкой. В предложенной автором классификации населения (табл. 4) - это население «с низкими доходами». На эту группу населения необходимы наиболее значительные бюджетные затраты, так как решение жилищной проблемы в этом случае возможно либо за счет предоставления бесплатного жилья или жилья на условиях социального найма, либо за счет льготного ипотечного кредитования, под которым понимается кредитование с минимальной процентной ставкой и минимальным первоначальным взносом. В сегодняшней ситуации это возможно только в рамках целевых федеральных или региональных программ поддержки малообеспеченных слоев населения.

Субсидирование процентной ставки повышает доступность ипотечного кредитования, с точки зрения достаточности доходов для обслуживания кредита, тем самым увеличивается спрос на жилье. Для достижения условия сбалансированности структуры и объемов спроса и предложения жилья разработана модель взаимодействия субъектов жилищного рынка в рамках жилищной политики, ориентированной на развитие ипотечного кредитования (рис 2). В данной модели ключевое место занимает создание паевых инвестиционных фондов (ПИФ) как способа привлечения средств предприятий

и населения на жилищный рынок. Предлагается создание двух видов ПИФов: паевой инвестиционный фонд недвижимости (ГГИФН) и ипотечный паевой инвестиционный фонд (ИПИФ).

Блок 3

Инвестиции в строительство

Инвестиции в

рефинансирование ипотечных кредитов

А.

ПИФН

Инвесторы

ИПИФ

Инвесторы

Блок 1

Блок 2

Рис. 2. Модель взаимодействия участников рынка жилья

С точки зрения выполняемых функций предлагаемую модель можно разделить на три блока.

Блок 1 несет на себе инвестиционно-строительную функцию. Ее основой является паевой инвестиционный фонд недвижимости.

21

Для инвесторов фонд недвижимости - одна из наиболее доходных и защищенных форм получения дохода, так как обязательства фонда обеспечены недвижимостью. Доход пайщиков ПИФа недвижимости определяется разницей стоимости реализуемой недвижимости, которая построена на средства ПИФа под руководством управляющей компании, и затрат на строительство, а также за счет сдачи недвижимости в аренду.

Если объектом инвестирования является строительство инженерной инфраструктуры нового микрорайона, то доходом будет определенная доля ежемесячной квартплаты собственников жилья, построенного в данном микрорайоне.

К инвесторам в основном будут относиться: население и предприятия области, желающее получить инвестиционный доход; покупатели жилья, в том числе получившие ипотечный кредит (в этом случае ПИФН выступает альтернативой долевому строительству); потенциальные заемщики, накапливающие первоначальный платеж по ипотечному кредиту; областная администрация (в этом случае в качестве пая может выступать право аренды земли в период строительства); предприятия отрасли строительных материалов, заинтересованные в реализации своей продукции; инвесторы с фондового рынка, размещающие свои средства через покупку паев фонда на бирже.

Для получателей инвестиционных ресурсов фонд недвижимости — это источник финансирования крупных и долгосрочных строительных проектов, как например, строительство нового микрорайона.

Блок 2 имеет функцию рефинансирования ипотечных кредитов на местном уровне. Его основой выступает ипотечный ПИФ.

Схема рефинансирования выглядит следующим образом. Допустим, человек получает в банке кредит на 30 лет под 14% годовых. При этом он в качестве залога оформляет покупаемую квартиру. Банк в этом случае получает ежемесячные платежи от должника. После заключения ипотечного договора управляющая компания (УК) предлагает банку перепродать ей закладные и соглашается на доход, к примеру, 13% годовых. Деньги для приобретения

закладной берутся из ипотечного фонда, которым управляет УК. В результате пайщики такого фонда получают доход, формирующийся из платежей по ипотечным кредитам. Пайщиками могут являться страховые компании, пенсионные фонды и другие инвесторы, имеющие свободные средства и желающие уберечь их от инфляции и получить небольшой доход.

Особый интерес вызывает возможность использования ИПИФ в качестве корпоративной схемы ипотечного кредитования. В этом случае пайщиком фонда становится предприятие-работодатель, которое желает улучшить жилищные условия своему работнику.

Блок 3 имеет функцию рефинансирования ипотечных кредитов на федеральном уровне через Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию, которое на основе пулов рефинансированных кредитов выпускает ценные бумаги и реализует их на фондовом рынке. Этот блок уже существует, но объемы рефинансирования ипотечных кредитов не превышают 20-30% от общего количества ипотечных кредитов.

Использование вышеописанной модели позволит, с одной стороны, привлекать средства населения и предприятий в активное инвестирование в строительство жилья, с другой, при участии региональных властей может использоваться как составной элемент жилищной политики, нацеленный на развитие строительного комплекса в целом. Последнее реализуется через создание региональной управляющей компании, подконтрольной региональным властям.

В заключении обобщены основные выводы, результаты и рекомендации проведенного исследования.

Результаты исследования автора нашли отражение в следующих публикациях:

1. Долгов В.Ю. Роль государства в сфере жилищного строительства / В.Ю.Долгов // Опыт и проблемы социально-экономических преобразований в условиях трансформации общества: сб. мат. научно-практической конференции.-Пенза:МНИЦ ПГСХА, 2004. - 0,2 п.л.

2. Долгов В.Ю. Анализ перспектив ипотеки как наиболее вероятного варианта развития сферы строительства жилья / В.Ю.Долгов //Повышение технического и экономического потенциала предприятий в производственной и инвестиционно-строительной сфере: сб. мат. научно-практической конференции. - Пенза: МНИЦ ПГСХА, 2004.-0,2 п.л.

3. Долгов В.Ю. Проблемы жилищного строительства в Кузбассе / В.Ю.Долгов //Вестник КузГТУ.-2004.-№4-5. - 0,2 п.л.

4. Долгов В.Ю. Зарубежный опыт государственной поддержки в рамках жилищной политики / В.Ю.Долгов //Вестник КузГТУ.-2005.-№6.-0,25 п.л.

5. Долгов В.Ю. SWOT-aнaлиз развития ипотечного кредитования и жилищного строительства в Кемеровской области / В.Ю.Долгов // Вестник КузГТУ,-2006.- №2. -0,55 пл.

6. Долгов В.Ю. Причины медленного развития ипотеки в России / В.Ю.Долгов// Организационная динамика: сб. научных трудов.-Новосибирск:НГАСУ, 2006. - 0,2 пл.

[

I

) <

Новосибирский государственный архитектурно-строительный университет (Сибстрин)

_630008, г.Новосибнрск, ул.Ленинградская, 1 }3_

Отпечатано мастерской оперативной полиграфии НГАСУ (Сибстрин)

Тираж 100. Заказ ¿0

¿ec¿/l ! frSO?

6108

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Долгов, Владимир Юрьевич

введение.

глава 1. ипотечное кредитование как элемент жилищной политики региона.

1.1. Место и роль ипотечного кредитования на рынке жилья.

1.2. Современные модели ипотечного кредитования.

1.3. Особенности жилищной политики России и зарубежных стран.

глава 2. перспективы развития ипотечного кредитования в кемеровской области.

2.1. Оценка доступности приобретения жилья.

2.2. Инвестиционный анализ жилищного рынка.

2.3. 8\\ЮТ-анализ развития жилищного строительства.

глава 3. механизм формирования региональной жилищной политики.

3.1. Концепция региональной жилищной политики.

3.2. Дифференциация населения как элемент жилищной политики.

3.3. Модель взаимодействия участников рынка жилья.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование региональной жилищной политики"

С переходом России к рыночной экономике объемы строительства жилья существенно сократились, в то время как потребность в новом жилье сохранилась на высоком уровне. Около 2/3 населения страны не удовлетворены своими жилищными условиями. Низкая платежеспособность населения делает приобретение жилья за свой счет невозможным для большей части нуждающихся. Рыночный механизм саморегулирования в жилищном строительстве привел к ситуации, когда без вмешательства государства не обойтись.

Актуальность проблемы обеспечения населения России жильем является очевидной и настолько назревшей, что одним из четырех национальных проектов, провозглашенных Президентом РФ в 2005 году, стал проект «Доступное и комфортное жилье - гражданам России», в соответствии с которым определены две основные задачи: увеличение спроса и увеличение предложения жилья, и основной приоритет жилищной политики -повышение доступности жилья.

В качестве одного из основных способов увеличения спроса на жилье в рамках национального проекта предусмотрено развитие ипотечного кредитования. В современной ситуации оно ограничивается рядом обстоятельств. К числу основных можно отнести то, что предлагаемый Агентством по ипотечному жилищному кредитованию механизм рефинансирования ипотечных кредитов с помощью фондового рынка не обеспечивает потребности банков в этих средствах. Альтернативные механизмы, основанные на привлечении коллективных инвестиций в виде свободных средств предприятий и населения, недостаточно изучены и редко применяются на практике. Это обуславливает внедрение в ряде субъектов РФ собственных программ развития ипотечного кредитования. Они основаны па бюджетном финансировании, что существенно сужает масштабы их реализации. В большинстве случаев программы сводятся к предоставлению кредитов нуждающимся в жилье по сниженной процентной ставке. В этом плане повышается актуальность задачи увеличения эффективности бюджетных затрат за счет дифференциации процентной ставки в зависимости от уровня доходов населения.

Увеличение спроса на жилье за счет внедрения ипотечного кредитования в совокупности с ограниченным предложением новых жилых помещений может привести к росту цен на жилье. Соответственно появляется необходимость увеличения объемов жилищного строительства, которое требует учет потребностей населения в улучшении жилищных условий, определение уровня и динамики доходов населения, а также предполагает развитие смежных отраслей (промышленность строительных материалов и конструкций, жилищно-коммунальное хозяйство, транспорт и т.д.). В силу локальности рынка жилья и специфики отдельных регионов, которая в полной мере не отражается в общегосударственных программах развития ипотечного кредитования и жилищного строительства, эта задача сводится к формированию региональной жилищной политики для каждого региона.

Предложенная в диссертационной работе концепция региональной жилищной политики предполагает использование инвестиционных возможностей рынка жилья, что повышает ее актуальность в связи с сокращением бюджетного финансирования и ограничением масштабов применения механизма долевого строительства.

В процессе исследования были проанализированы работы многих отечественных и зарубежных авторов.

Исследованию моделей ипотечного кредитования посвящены труды Н.Б.Косаревой, Р.Страйка, М.Равица, Кудрявцева В.А. и Кудрявцевой Е.В., Пепкиной И.А., Печатпиковой С.Н., Приступ Н.П.

Анализ современного состояния ипотечного рынка представлен в работах Лимаренко В.И., Смирнова В.В., Жданова В.П., Ужегова А.Н., Цылиной Г.А., Казимагомедова А.А., Астапова К.Л., Розенберга Д.М. Левина Ю.А., Касаткина С.И., Овсянниковой Т.Ю.

Выбор темы исследования, его цель и задачи обусловлены современными особенностями российского жилищного рынка, потребностью определения места и роли ипотеки в процессе формирования региональной жилищной политики, а также недостаточной изученностью методов ее формирования.

Цель диссертационного исследования заключается в разработке методических основ формирования эффективной региональной жилищной политики, направленной на реализацию национального проекта «Доступное жилье».

Для этого автором были поставлены следующие задачи:

• рассмотреть существующие модели ипотечного кредитования, а также связанные с ним риски;

• выявить принципы формирования жилищных политик зарубежных стран и подходы к их реализации;

• оценить и обобщить опыт развития ипотечного кредитования в субъектах РФ;

• оценить доступность жилья для населения и возможности использования ипотечного кредитования;

• исследовать основные показатели рынка жилья в Кемеровской области, его состояние, проблемы и возможные пути развития;

• определить условия максимизации количества выдаваемых ипотечных кредитов и разработать методы реализации региональной жилищной политики, направленные на выполнение этих условий;

• разработать модель взаимодействия участников рынка жилья в рамках региональной жилищной политики;

• разработать концепцию региональной жилищной политики в соответствии с задачами национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Объектом исследования является система экономических отношений, складывающихся в процессе функционирования жилищного рынка и рынка ипотечного кредитования Кемеровской области.

Предметом исследования является процесс формирования региональной жилищной политики, ориентированной на развитие ипотечного кредитования, как на одном из основных на данном этапе развития российской экономики механизмов удовлетворения потребностей населения области в жилье.

В основу диссертации легли фундаментальные научные труды классиков экономической теории, посвященные определению роли государства в рыночной экономике, а также современные труды отечественных и зарубежных экономистов, посвященные проблемам рыночной экономики и экономики переходного периода, разработке механизмов финансирования жилищного строительства и регулирования экономических отношений субъектов жилищного рынка, в том числе на региональном уровне.

В процессе работы применены общенаучные методы исследования, такие как системный анализ, функциональный, исторический и структурный подход, и специальные методы (статистическое наблюдение и статистический анализ, методы классификации и графических изображений, экономическое моделирование, Бшо^анализ и др.)

Информационной базой исследования являются данные Федеральной службы Государственной статистики РФ (ФСГС РФ) и территориального органа ФСГС по Кемеровской области, а также статистические данные, опубликованные в российских и зарубежных научных изданиях; нормативно-правовые акты РФ и Кемеровской области; данные официальных социологических исследований; оперативная информация Администрации Кемеровской области.

К числу основных самостоятельных результатов, полученных автором и обладающих элементами научной новизны, можно отнести следующие:

1. Скорректирована методика оценки доступности жилья с учетом развития ипотечного кредитования.

Существующий подход оценки степени доступности базируется па определении срока, в течение которого покупатель накапливает средства для приобретения жилья. Автором предлагается рассматривать доступность жилья с учетом его приобретения с помощью ипотечного кредита и в соответствии с этим рассчитывать срок погашения ипотечного кредита.

2. Сформулирована концепция региональной жилищной политики.

В соответствии с приоритетами государственной жилищной политики в сторону повышения доступности жилья предложена концепция, ориентированная на увеличение количества выдаваемых ипотечных кредитов и объемов строительства нового жилья за счет вовлечения средств предприятий и населения в процесс активного инвестирования в жилищное строительство и в процесс рефинансирования выданных кредитов. Предложенная концепция нацелена на дальнейший переход от рыночной к социально- ориентированной жилищной политике.

3. Разработаны методы реализации региональной жилищной политики в отношении различных слоев населения.

В соответствии с проведенной градацией населения по уровню доходов выделены три группы населения (наиболее обеспеченные, население со средними доходами, наименее обеспеченные), для каждой из которых определены соответствующие направления реализации региональной жилищной политики, направленные на увеличение количества ипотечных кредитов с учетом повышения эффективности бюджетных затрат.

4. Разработана организационная модель взаимодействия участников рынка жилья.

Суть модели заключается в использовании паевых инвестиционных фондов в качестве механизма инвестирования средств в жилищное строительство, с одной стороны, и в качестве механизмам рефинансирования ипотечных кредитов, с другой. Это позволяет посредством региональной управляющей компании регулировать объемы спроса и предложения жилья.

Практическая значимость исследования заключается в том, что полученные в ходе работы результаты использованы при разработке программ развития ипотечного кредитования и жилищного строительства Кемеровской области.

Диссертационная работа может быть использована в учебном процессе подготовки специалистов экономического профиля для строительной отрасли, а также при чтении курса лекций «Фииансы, денежное обращение, ипотека».

Основные положения работы докладывались на ежегодных апрельских научно-практических конференциях КузГТУ, на международных научно-практических конференциях в г. Пенза в 2004 году, на заседаниях ученого совета инженерно-экономического факультета и кафедры экономики и организации строительства КузГТУ. Основные тезисы получили отражение в докладе на международной выставке «Экспо-Сибирь» в г. Кемерово в 2005 году. Диссертационная работа в целом одобрена Департаментом строительства Кемеровской области, а отдельные положения использованы при подготовке документов по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Диссертация представлена па 159 страницах, включает 19 таблиц, 4 схемы, 8 рисунков, 8 графиков, 3 диаграммы. Библиографический список включает 142 источника. По теме диссертации опубликовано 6 статей общим объемом 1,6 п.л.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Долгов, Владимир Юрьевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Актуальность темы исследования определена высоким уровнем неудовлетворенности граждан своими жилищными условиями и их низкой платежеспособностью на рынке жилья. Это предопределяет необходимость трансформации региональной жилищной политики в сторону повышения доступности жилья, которое обозначено Президентом РФ В.В.Путиным в качестве основного приоритета жилищной политики государства. В соответствии с национальным проектом «Доступное и комфортное жилье -гражданам России» определены две основные задачи: увеличение спроса и увеличение предложения жилья.

Если под спросом понимаем желание и возможность приобрести товар, то величина спроса на жилье в современной ситуации очень низка, так как возможность приобрести жилье за счет своих средств есть только у наиболее обеспеченных граждан. Решение этой проблемы во многом связано с развитием ипотечного кредитования, которое должно выражаться в увеличение количества выдаваемых ипотечных кредитов, так как именно количество кредитов отражает степень удовлетворения потребности населения в жилье.

Несмотря на то, что рыночная модель хозяйствования не предполагает прямого участия органов власти в хозяйственной деятельности предприятий и организаций, в период становления ипотеки возможности государственного влияния на жилищный рынок должны реализовываться в полной мере. Это обусловлено тем, что рыночный механизм саморегулирования («невидимая рука» рынка) привел к ситуации, когда большая часть населения не в состоянии обеспечить себя жильем, и государство должно влиять на процессы, протекающие на жилищном рынке, для решения своих социальных задач.

В процессе работы были поставлены и в дальнейшем решены следующие задачи:

• рассмотрены существующие модели ипотечного кредитования, а также связанные с ним риски;

• выявлены принципы формирования жилищных политик зарубежных стран и подходы к их реализации;

• проведены оценка и обобщение опыта развития ипотечного кредитования в субъектах РФ;

• оценены доступность жилья для населения и возможности использования ипотечного кредитования;

• исследованы основные показатели рынка жилья в Кемеровской области, его состояние, проблемы и возможные пути развития;

• определены условия максимизации количества выдаваемых ипотечных кредитов и разработаны методы реализации региональной жилищной политики, направленные па выполнение этих условий;

• разработана модель взаимодействия участников рынка жилья в рамках региональной жилищной политики;

• разработана концепция региональной жилищной политики в соответствии с задачами национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Концепция региональной жилищной политики ориентированна на увеличение количества выдаваемых ипотечных кредитов и объемов строительства нового жилья за счет вовлечения средств предприятий и населения в процесс активного инвестирования в жилищное строительство и в процесс рефинансирования выданных кредитов.

Для оптимизации региональной жилищной политики и повышения ее эффективности автором решены две задачи:

• проведена дифференциация населения по уровню доходов для того, чтобы на каждую отдельную категорию была направлена соответствующая жилищная программа, отражающая принцип минимизации расходов бюджета;

• определен уровень «справедливой» процентной ставки по кредиту для каждой категории граждан с учетом необходимой для них потребности в жилье.

Особое внимание при решении этих задач было уделено принципам формирования жилищной политики, выработанных автором в ходе работы, к числу которых отнесены:

• учет опыта зарубежных стран и его адаптация к региональным условиям;

• повышение эффективности государственного влияния;

• интеграция региональной системы ипотечного кредитования в национальную;

• ориентация па рыночный подход;

• учет социальной значимости.

В соответствии с концепцией разработана организационная модель взаимодействия участников рынка жилья, а также определены пути максимизации количества выдаваемых ипотечных кредитов. Необходимо отметить, что данные предложения будут способствовать повышению доступности жилья.

Реализация концепции позволяет максимизировать количество выдаваемых в регионе ипотечных кредитов, и тем самым повышать доступность жилья.

Высокая степень обоснованности и достоверности научных положений диссертационной работы обеспечена использованием системного подхода к анализу проблем развития ипотечного кредитования и жилищного строительства региона, применением методов статистического анализа и экономического моделирования.

При подготовке практических рекомендаций учитывались данные Федеральной службы Государственной статистики РФ (ФСГС РФ) и территориального органа ФСГС по Кемеровской области, а также статистические данные, опубликованные в российских и зарубежных научных изданиях; нормативно-правовые акты РФ и Кемеровской области; данные официальных социологических исследований; оперативная информация Администрации Кемеровской области

Предложенная в диссертационной работе концепция региональной жилищной политики предполагает использование инвестиционных возможностей рынка жилья, что позволит привлечь дополнительные финансовые ресурсы в жилищное строительство.

Скорректированная в ходе исследования методика оценки доступности жилья может быть использована при оценке эффективности жилищной политики региона. В общем предлагаемая работа может быть использована в целях реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье-гражданам России» на региональном уровне.