Формирование региональных рынков жилья тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Пьянкова, Ирина Владимировна

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. КОНЦЕПТУАЛЬНЫЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКОВ ЖИЛЬЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕРАЦИИ.

1.1. Предпосылки создания и проблемы формирования региональных рынков недвижимости в РФ.

1.2. Структура регионального рынка недвижимости.

1.3. Региональные особенности формирования рынков жилья в РФ.

1.4. Правовые основы развития рынков жилья в РФ.

Выводы по первой главе.

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ ТЕНДЕНЦИЙ РАЗВИТИЯ И РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ НА ПРИМЕРЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

2.1. Современное состояние и ретроспективный анализ рынка жилья Санкт-Петербурга.

2.2. Система регулирования регионального рынка жилья.

2.3. Методы регулирования рынка жилья Санкт-Петербурга.

Выводы по второй главе.

ГЛАВА 3. РАЗРАБОТКА РЕКОМЕНДАЦИЙ ПО ПРОВЕДЕНИЮ АНАЛИЗА И ПРОГНОЗИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ.

3.1. Системный подход как основа моделирования развития регионального рынка жилья.

3.2. Моделирование рынка жилья Санкт-Петербурга и прогнозирование развития рынка жилья Санкт-Петербурга.

3.3. Методика оценки уровней развития рынков недвижимости в Российской Федерации.

Выводы по третьей главе.

ГЛАВА 4. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ МЕСТНЫХ ОРГАНОВ УПРАВЛЕНИЯ ПО СТИМУЛИРОВАНИЮ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ.

4.1. Особенности проведения жилищной политики местными органами государственного управления.

4.2. Рекомендации по стимулированию развития рынка жилья.

Выводы по четвертой главе.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование региональных рынков жилья"

При переходе российской экономики на рыночную модель развития ключевым стал процесс разгосударствления собственности, одним из важнейших следствий которого явилось возрождение в России после более чем 70-ти летнего перерыва в развитии рынка недвижимости и его региональных составляющих.

Современные процессы формирования российского рынка недвижимости не имеют исторической аналогии. Поэтому автоматический перенос правил функционирования рынка недвижимости, сложившихся в развитых странах, в современные условия России, был бы ошибочен. Тем самым изучение g процессов формирования рынка жилья в условиях перехода от плановоадминистративного способа хозяйствования к рыночному представляет не только теоретический, но и первоочередной практический интерес.

Опыт показал, что стихийное формирование рынка недвижимости неизбежно приводит к негативным как экономическим, так и социальным последствиям. Отсюда ясна необходимость сознательного регулирования этих процессов.

В диссертации рассматривается региональный аспект происходящего в нашей стране процесса формирования и функционирования одного из секторов рынка недвижимости - рынка жилья и изучаются возможности и границы его целенаправленного регулирования. Основным конкретным полигоном 'Щ исследования послужил один из наиболее развитых рынков недвижимости в стране - рынок города Санкт-Петербурга.

В качестве основных целей диссертации была поставлена задача не только изучения и осмысления происходящих в исследуемой области процессов, но и разработка научно-методических и практических рекомендаций для территориальных органов управления по созданию благоприятных условий для развития рынков жилья и реализации государственной жилищной политики. Для достижения поставленных целей в диссертационной работе:

- проведен обзор, критический анализ и обобщение современного опыта формирования рынка жилья в РФ; изучены политические, экономические и организационные предпосылки, а также специфические условия формирования рынка жилья в РФ при переходе от планово-административных методов хозяйствования к рыночным;

- выявлены факторы, влияющие на развитие региональных рынков жилья в России и сконструирована модель, отражающая взаимодействие факторов;

- рассмотрены существующие методы анализа процессов развития региональных рынков жилья и отобраны методы, адекватные современной экономической ситуации;

- разработан методический подход к прогнозированию тенденций развития рынка жилья на основе инструментария кластерного анализа;

- проведена сравнительная оценка эффективности современных направлений и инструментов государственной и муниципальной жилищной политики и, на этой основе, выработаны рекомендации по их развитию и совершенствованию.

Таким образом, предметом исследования явился процесс формирования и развития рынка жилья в условиях становления рыночной экономики в России, а конкретным

Объектом исследования - региональный рынок жилья (РРЖ) Санкт-Петербурга.

Теоретической н методологической базой исследования послужили: работы отечественных и зарубежных экономистов в области исследования рынков недвижимости, теория системного анализа, современные методы моделирования и прогнозирования развития экономических явлений, методы маркетинга и менеджмента, методы оценки недвижимости.

В диссертационной работе использованы также методы кластерного анализа, методы графического обоснования пространственной типологии и классификации экономических явлений, сравнительного анализа, статистического моделирования.

Эмпирической базой работы послужили законы РФ, Указы Президента РФ, Постановления Правительства и другие нормативные акты в части, касающейся непосредственно или косвенно формирования и функционирования рынка недвижимости, данные Госкомстата РФ, статистические данные агентств недвижимости Санкт-Петербурга, аналитические обзоры городских риэлторских фирм, а также имеющиеся в экономической литературе и периодической печати фактические данные по теме диссертации.

Необходимо отметить, что в настоящее время практически отсутствует литература, е обобщенном виде представляющая особенности рынка недвижимости, освещающая основные проблемы его формирования в России.

Личный вклад автора в проведенное исследование: на теоретическом уровне: проведено системное исследование процесса формирования и функционирования рынков жилья в условиях становления рыночной экономики в России.

На методическом уровне:

- разработана и предложена модель функционирования регионального рынка жилья с апробацией ее адекватности на информационном массиве санкт-петербургского рынка;

- выявлены факторы, оказывающие влияние на формирование конъюнктуры на региональных рынках жилья и сконструирована системная модель конъюнктуро-образующих факторов для анализа текущего и прогнозного состояния рыночной конъюнктуры;

- на основе анализа статистических данных и динамических характеристик регионального рынка жилья сделан прогноз его развития для Санкт-Петербурга.

Апробация и внедрение результатов работы. Основные результаты исследования использованы в практике региональных органов управления. Разработанные в диссертации расчетные методики и рекомендации использованы Российским Центром Приватизации Санкт-Петербурга и Ленинградской области при подготовке ряда проектов, таких как:

- Проект по выкупу земли, находящейся во владении приватизированных предприятий;

- Проект создания товариществ домовладельцев (кондоминиумов);

- Проект создания единой общегородской информационной системы по недвижимости.

Материалы диссертации используются в учебном процессе Регионального учебного центра "Безопасность" при Региональном Фонде Безопасности Предпринимательства и личности при изучении курса «Экономическая безопасность в сфере недвижимости предпринимательства и личности».

Материалы диссертационного исследования используются также при чтении курса "Формирование региональных рынков недвижимости" в

СПГУЭиФ.

Основные положения диссертационного исследования докладывались на научных конференциях профессорско-преподавательского состава, научных сотрудников и аспирантов по итогам НИР 1994 года (17-21 апреля 1995г.) в СПГУЭиФ, по итогам НИР 1995 года (17-26 апреля 1996г.) в СПГУЭиФ, на Международном конгрессе "Маркетинг и проблемы информатизации предпринимательства" (18-21 ноября) 1996г. в СПГУЭиФ.

Практическая значимость диссертации заключается в том, что ее результаты могут быть использованы органами регионального (муниципального) управления для исследования состояния и тенденций развития регионального рынка недвижимости и разработке на этой основе

разделов региональной экономической политики, касающихся жилищной сферы. Результаты диссертации также могут быть использованы риэлторскими фирмами при проведении маркетинговых исследований на региональном рынке жилья.

Основные положения и выводы диссертации могут быть полезны в практике преподавания курсов "Формирование региональных рынков недвижимости", а также при подготовке новых спецкурсов по проблемам оценки недвижимости.

Структура работы: диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения, списка литературы и приложений. Содержит 169 страниц текста, иллюстрирована 15*табл. и 9 рис. и 8 приложений.

Диссертация: заключение по теме "Региональная экономика", Пьянкова, Ирина Владимировна

Основные выводы и рекомендации.

1. Практика убедительно показала, что в экономике переходного периода, характерной для современной России, формирование разумных пропорций между разными формами хозяйствования, основанными на многообразии форм собственности невозможно без достаточно жесткого государственного регулирования процесса становления новой структуры собственности в общей массе общественного богатства. Именно первоначальный, проходивший по существу стихийно, процесс формирования рынков жилья в крупных городах России с наибольшей наглядностью продемонстрировал справедливость этого положения. Отсутствие достаточной регулирующей правовой базы и контроля со стороны местных администраций и правоохранных структур в процессе разгосударствления - приватизации городского жилья привело к недопустимо высокой степени криминализации этого рынка и многим экономическим и социальным издержкам. Отсюда вытекает необходимость контроля и, при необходимости, жесткого регулирования структуры рынка жилья вообще и региональных рынков, в частности, со стороны государства и его территориальных органов.

2. Теоретически можно говорить о существовании федерального и региональных рынков жилья. Сущностью их деятельности является обмен недвижимостью на межрегиональном и региональном уровнях. Однако, суммарный объем обменных сделок на межрегиональном уровне пренебрежительно мал по сравнению с объемом внутрирегиональных сделок. Поэтому изучение региональных рынков недвижимости представляет для хозяйственной практики особый интерес.

3. РРЖ функционирует под влиянием ряда взаимосвязанных групп факторов. Нами выделены шесть основных групп: политические, экономические, социально-культурные, демографические, природно-географические и научно-технические.

4. Целями и задачами региональных органов управления при разработке региональной экономической политики в жилищной сфере являются : создание наиболее благоприятных условий для расширения первичного рынка жилья, а также условий для цивилизованного функционирования вторичного рынка; максимизация дохода опт продажи и эксплуатации муниципальной недвижимости при соблюдении правовых, экономических, социальных, экологических и иных ограничений и норм; решение жилищной проблемы - обеспечения населения качественным жильем в условиях.

Основной задачей муниципальных властей как регулирующих является создание максимально благоприятных условий для эффективного развития РРЖ, а их целью как субъектов рынка является максимизация прибыли, идущей на пополнение муниципального бюджета, часть которого в свою очередь должна направляться на активизацию создания первичного рынка жилья., по классам, по типам субъектов рынка, по типам владения.

5. Для нормального функционирования рынка недвижимости приняты наиболее значимые законодательные документы, определяющие принципиальные правовые условия формирования отношений в сфере недвижимости, хотя правовая база продолжает развиваться и совершенствоваться.

6. Региональная администрация может фигурировать на региональным рынке жилья в двоякой роли. Во-первых, муниципальные органы устанавливают правила функционирования рынка, создают условия для максимального оживления деятельности на этом рынке и в этой своей роли выступают как мощный фактор регулирования РРЖ. Во-вторых, муниципальные органы в качестве распорядителей муниципальной собственности могут выступать посредством своих структур, таких как например КУГИ, активными субъектами рынка и своими действиями его существенно активизировать.

7. Анализ и обобщение практики формирования и инструментов реализации муниципальной жилищной политики в г. Санкт-Петербурге и, в частности, «Концепции системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга» показал, что в городе уже установились определенные пропорции между прямыми и косвенными методами регулирования РРЖ. Если одним из наиболее эффективных в перспективе инструментов (методов) прямого воздействия на правовое регулирование землепользования является зонирование территории города, то к современным работоспособным методам косвенного можно отнести систему налогообложения. Все направления и инструменты региональной жилищной политики требуют нх комплексного использования.

Взаимообусловленность функционирования рынка жилья с рынком земли и другими рынками требует применения взаимосвязанного инструментария при воздействии на их совместное функционирование и развитие. Применение односторонних (только прямых или только косвенных, только административных или только экономических) методов не может дать сколько-нибудь заметного положительного результата.

В диссертации раскрывается содержание зонирования территории как инструмента регулирования РРЖ. Под зонированием понимается выделение на территории административных единиц целевых зон землепользования и установление в границах этих зон целевого правового режима использования земель с осуществлением контроля за его соблюдением. Таким образом, зонирование выступает в качестве специфического механизма, используемого местными органами власти для регламентации целевого использования находящейся в частном владении недвижимости. Налоговый механизм включает принятую на территории систему налогов, выполняющих фискальную, ограничительную и стимулирующую функции.

8. Проведенный анализ статистических данных позволяет сделать следующие выводы о происходящих в настоящее время процессах на жилищном рынке:

- Перераспределение жилья в соответствии с доходами и, как следствие, миграцией населения внутри города, что влечет создание зон проживания определенных групп населения.

- Малая активность на жилищном рынке основной массы населения города и необходимость городских властей оказать таким жителям помощь в улучшении жилищных условий.

- Сложившийся в С.-Петербурге уровень цен на квартиры, кроме элитных, как правило, не позволяет строительным и девелоперским компаниям получить необходимую отдачу средств, от вкладываемых в строительство нового жилья.

Совершенно очевидно сохранение этих тенденций в ближайшей перспективе из-за наличия функциональной связи между строительством нового жилья и макроэкономической ситуацией в стране, определяющей платежеспособность различных социальных групп.

9. В диссертации сделана попытка описания и семантической формализации фона развития рынка жилья. Под фоном целесообразно понимать совместное воздействие факторов, влияющих на рынок жилья. Для оценки уровня влияния факторов дюна выделены влияющие факторы и проведена оценка степени влияния каждого фактора и их совокупности на показатели анализируемого рынка. Для определения степени влияния отдельных факторов, составляющих фон (внешние конъюнктуро-образующие факторы - КОФ), сконструирована матрица, в которую включены различные аспекты фона - политический, экономический, социально-культурный, демографический, природно-географический. Каждый аспект фона формируется под влиянием множества факторов, при этом на формирование отдельного аспекта фона могут одновременно влиять факторы различных групп. В качестве числовых характеристик в матрице используются усредненные экспертные оценки.

На основе анализа взаимного влияния КОФ построена схема, отражающая конъюнктурное состояние рынка жилья, при этом подразумевается, что конъюнктурное состояние рынка является динамичным.

Схема позволяет проследить направление воздействия любого из факторов на состояние РРЖ, а также выявить логику взаимодействия факторов и их влияние на конъюнктурную цепочку спрос - предложение - цены.

В каждый анализируемый момент или период конъюнктура РРЖ представляет собой результат совместного воздействия на нее различных по длительности влияния, силе и направлению факторов. При этом все факторы воздействуют на конъюнктуру рынка не изолированно, а во взаимодействии.

Сложность анализа РРЖ обусловлена необходимостью правильного выделения КОФ, определения степени их регулируемости, значимости и влияния каждого из них на состояние рынка жилья. Схема открывает принципиальную возможность представления процессов, происходящих на РРЖ под влиянием внутренних факторов и, в дальнейшем, построения его формализованной экономико-математической модели.

10. В диссертации разработана и предложена к практическому использованию «Методика оценки уровней развития региональных рынков недвижимости», позволяющая проводить сравнительную оценку степени их развитости. Анализ и сопоставление уровней развитости, а также выявление негативных тенденций в развитии регионов позволяет определять перспективные направления инвестиций в создание первичного регионального рынка жилья. Работоспособность методики апробирована проведением сравнительного анализа степени развитости рынков жилья С.-Петербурга и Москвы.

Изложенный методический подход может использоваться органами территориального управления всех уровней, научными организациями, занимающимися проблематикой рыночной конъюнктуры, а также банками и риэлторскими фирмами для исследования текущей конъюнктуры РРЖ, а также при определении перспективных направлений инвестиций в жилищную сферу.

По нашему мнению, методика может быть использована при разработке общей типологии городов России по уровню развитости их рынков недвижимости. Однако, в настоящий момент для разработки полномасштабной конкретной типологии отсутствует необходимая статистическая база. 1. Основным рекомендуемым направлением практической деятельности местных органов управления по стимулированию развития рынка жилья является сейчас инициативное создание ими условий для активизации жилищного и культурно-бытового строительства путем выпусков муниципальных жилищных займов, жилищных облигаций, использования кредитов, а также создания финансово-строительных групп.

К условиям, необходимым для привлечения в жилищное строительство частного капитала, относится:

- организация кондоминиумов;

- установление правовой ответственности арендаторов жилища за отказ от платежей за коммунальные услуги;

- организация создания новых для нашей практики регулирующих использование городского пространства документов - планов и правил землепользования (зонирование территории);

- разработка градостроительных уставов;

- разработка и введение стабильных условий льготного кредитования, предоставления налоговых льгот, нормативов ускоренной амортизации основных средств и других стимулов для юридических лиц со смешанным капиталом, занимающихся эксплуатацией и строительством жилья, а также строительством инженерных сетей и объектов инфраструктуры;

- разработка и внедрение правовой и нормативной базы, необходимой для создания вышеперечисленных условий.

Одним из перспективных направлений решения проблем активизации РРЖ должна стать реализация системы ипотечного кредитования, то есть вовлечения средств населения в жилищное строительство и создание первичного рынка жилья. Для решение этой задачи необходимо устранить ряд барьеров при создании нормального инвестиционного климата, как то: недостатки местного законодательства, сложность процедуры получения необходимых для строительства разрешений и согласований. Однако главной задачей здесь является задача существенного повышения уровня доходов населения, что позволит увеличить платежеспособный спрос на жилье. Решение этой задачи выходит за рамки региональной жилищной политики, поскольку зависит от общеэкономической ситуации в стране и экономической политики, проводимой в конкретных регионах.

12. Увеличение доходов бюджета, привлечение дополнительных инвестиций в развитие территорий города и создание полнокровного рынка недвижимости и его сектора - рынка жилья - невозможно без создания полнокровного же рынка земли.

13. Значительным потенциалом в развитии первичного РРЖ обладает система страхования строительных рисков, нуждающаяся в существенном расширении и совершенствовании.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Происходящие в России экономические преобразования привели к тому, что государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа недвижимых объектов.

Введение частной собственности на жилье и организация рынка является необходимым условием решения жилищных проблем.

Регулирование и управление процессом формирования и нормального функционирования жилищного рынка является составной частью его развития.

В переходный период формирования рынка жилья одновременно развиваются два процесса: производится прямое управление муниципальным жилым фондом и косвенное (а также смешанное) регулирование частым жилым фондом. Развитие жилищного рынка включает в себя как совершенствование системы управления, так и увеличение удельного веса частного жилья.

Процесс формирования и развития РРЖ предполагает решение связанных с этим проблем, основа которых кроется в специфике жилья, с одной стороны -как объекта потребности, а с другой - как товара. Сложно назвать другой товар, который бы до такой степени определял жизнь каждого человека, каждой семьи. Приобретение жилья порождает широкий дополнительный спрос на товары и услуги. В рыночной экономике жилье становится фактором стимулирования сбережений населения, т.е. появляется внутренний стимул к накоплению и инвестированию, а также жилье является мощным стимулом для развития многих отраслей народного хозяйства. Это приводит к формированию инвестиционных ресурсов и развитию инвестиционных институтов, что создает основу для экономического роста.

Проведенные исследования привели к следующим результатам:

- Сформулировано понятие регионального рынка жилья и определено его место в составе рынка недвижимости;

Систематизированы основные факторы, влияющие на функционирование и развитие регионального рынка жилья, предложена их классификация.

- Сформулированы и ранжированы по степени значимости цели и задачи региональных органов управления при разработке региональной экономической политики в жилищной сфере. К основным целям относятся: создание наиболее благоприятных условий для расширения первичного рынка жилья , а также условий для цивилизованного функционирования вторичного рынка; максимизация дохода от продажи и эксплуатации муниципальной недвижимости при соблюдении правовых, экономических, социальных, экологических и иных ограничений и норм; решение жилищной проблемы -обеспечения населения качественным жильем в условиях рыночного хозяйствования.

- Предложена системная модель РРЖ.

- Исследованы региональные особенности формирования рынков жилья в РФ, и разработана методика расчета сравнительных уровней развития региональных рынков недвижимости в РФ.

- Систематизированы методы (прямые и косвенные) реализации государственной жилищной политики на примере Санкт-Петербурга.

- Разработана схема взаимодействия конъюнктуро-образующих факторов, воздействующих на РРЖ.

- Проведена оценка уровня влияния конъюнктурного фона на показатели

РРЖ.

- Даны рекомендации по разработке и реализации государственной жилищной политики на региональном уровне.

- Предложена система мер по стимулированию развития РРЖ.