Формирование системы регистрации прав на землю и иные объекты недвижимости в Российской Федерации тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование системы регистрации прав на землю и иные объекты недвижимости в Российской Федерации"

государственной университет по землеустройству

На правах рукописи

РГБ ОД

Карлин Андреи Михайлович о АиР ¿¿03

Формирование системы регистрации прав

на землю и иные объекты недвижимости в

Российской Федерации

Специальность 08.00.27 - землеустройство

АВТОРЕФЕРАТ

ДИССЕРТАЦИИ НА СОИСКАНИЕ УЧЕНОЙ СТЕПЕНИ КАНДИДАТА ЭКОНОМИЧЕСКИХ НАУК

Москва - 2000

Работа выполнена на кафедре землепользования и земельного кадастра в Государственном университете по землеустройству

Научный руководитель: Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор A.A. Варламов

доктор экономических наук, профессор A.C. Косякин

кандидат экономических наук, кандидат сельскохозяйственных наук, допент Т.В. Папаскири

Ведущая организация: Государственный комитет РФ по

земельной политике

Защита диссертации состоится 17 марта 2000 г. в 11 часов, на заседании диссертационного совета Д 120.59.02 по защите диссертации на соискание ученой степени доктора наук в Государственном университете по землеустройству по адресу: 103064, г. Москва, К-64, ул. Казакова, д. 15, ГУЗ, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета по землеустройству.

Автореферат разослан:

■JS

февраля 2000 г.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент

М.М. Демидова

хш. / о

1. Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. Экономика России уже несколько лет находится в состоянии реформирования, в том числе в становлении рынка недвижимости. Введение в России частной собственности на землю и прочно связанной с ней недвижимости ставит перед государством задачу ее правовой защиты как основы политической и экономической стабильности страны. Несовершенство и несогласованность законодательных актов, регулирующих правовые, экономические, социальные, организационные и другие аспекты государственного управления недвижимостью страны обострили многие проблемы. Для обеспечения всех интересов субъектов отношений в сфере недвижимости необходима четкая, однозначная и гибкая к изменениям система регистрации. Значительный рост количества операций, связанных с землей и иной недвижимостью, требуют создания автоматизированной системы регистрации прав. Она также должна стать основой системы многоцелевого кадастра России, что обеспечит наличие полной и достоверной информации о земельных ресурсах, объектах недвижимости, правовых отношениях и позволит решить широкий спектр задач. Вышесказанное предопределило выбор темы, цели и задач данного исследования, его важность и значение.

Состояние изученности проблемы. По вопросам ведения государственного земельного кадастра в целом и юридической его составляющей в частности опубликовано большое число научных работ. К значительным относятся исследования, проведенные учеными: Альтшулером Б.А., Беленьким В.Р., Варламовым A.A., Волковым С.Н., Гавриленко В.А., Дегтяревым И.В., Ерофеевым Б.В., Кисловым B.C., Комовым Н.В., Лойко П.Ф., Хисматуловым О.Т., Хлыстуном В.Н. и

другими. Тем не менее, по очень важной его составляющей - системе регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним, нельзя сделать вывод о достаточном количестве научно-обоснованных комплексных предложений по совершенствованию этой области как общероссийского мероприятия в сложившейся в последнее время ситуации. Этот вопрос требует более детального научного обоснования, так как он до недавнего времени не получал необходимого рассмотрения в отечественной литературе и не использовался широко на практике. Это определило необходимость дальнейшего анализа возникающих новых отношений в сфере недвижимости в России, выработки конкретных предложений по совершенствованию системы регистрации прав, что должно привести к упорядочению стратегии и тактики проводимых реформ.

Цель и задачи исследования. Целью научной работы является исследование и развитие теоретических, методологических и методических положений системы регистрации прав на землю и прочно связанных с ней иных объектов недвижимой собственности, а также сделок с ними в Российской Федерации в условиях формирования законодательной базы, многообразия форм собственности, активного функционирования земельного рынка. Для достижения поставленной цели в исследовании решались следующие задачи:

- выявить основные недостатки, пути совершенствования и развития системы регистрации прав на недвижимость в России в современных условиях;

- разработать методологические и методические положения регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними;

- разработать структуру, принципы построения и функционирования автоматизированной системы регистрации прав на объекты недвижимости;

- обосновать экономическую эффективность внедрения и функционирования автоматизированных информационных систем регистрации прав.

Предмет и объект исследования. Предметом исследования является процесс формирования системы регистрации прав на землю и прочно связанные с ней объекты недвижимости в Российской Федерации, как инструмента обеспечения интересов всех участников отношений в сфере недвижимости. Объектом исследования является система регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в Российской Федерации. Основное внимание уделено произошедшей в ходе реформ полной переструктуризации системы регистрации и приобретению ею принципиально новой роли в жизни российского общества.

Методология и методика исследования. Методологией исследования являются теория и принципы построения системы управления процессом регистрации. Методологической основой исследования явились законы РФ, постановления Правительства РФ, указы Президента РФ по юридическим, правовым, финансовым и экономическим вопросам в сфере земельных отношений и недвижимости. В диссертации использованы материалы конференций и семинаров, труды отечественных и зарубежных ведущих ученых.

Основными методами исследований в работе явились: абстракно-логический, аналитический, исторический, математический, монографический, расчетно-конструктивный, статистико-

экономический, эмпирический, а также использовалась теория и методы экспертных оценок, современных компьютерных технологий. При подготовке работы использованы данные статистической отчетности Госкомзема и Минэкономики России, комитетов по земельным ресурсам различных областей, справочно-методической литературы научных учреждений и других организаций, нормативных справочников,

монографических обследований, рабочие проекты по осуществлению мероприятий.

Научная новизна. Наиболее существенные положения, разработанные в процессе исследования, заключены в следующем:

- выполнен анализ, определены задачи и тенденции развития системы регистрации прав на объекты недвижимости в современных условиях;

- разработаны методические положения регистрации прав на объекты недвижимости, предложена компактная логика регистрационного процесса;

- определено содержание и взаимосвязь базовых элементов системы регистрации прав, разработаны технологические и функциональные регистрационные процессы, которые она должна поддерживать;

- разработаны структура, принципы построения и функционирования автоматизированной системы регистрации прав на объекты недвижимости;

- обоснована экономическая эффективность внедрения и использования автоматизированных систем регистрации прав на недвижимость.

Теоретическая и практическая значимость. Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что ее результаты позволяют обосновать и практически организовать рациональную систему регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними. Реализация сформулированных в настоящем исследовании положений позволит обеспечить четкость, • ясность, стабильность рынка недвижимости, обеспечить интересы и правовую защиту его участников. Практические решения, представленные в ходе настоящего исследования, могут быть учтены при подготовке федерального законодательства, что может позволить преодолеть сложившуюся за последние годы неэффективную систему регистрации прав. Результаты проведенного исследования могут быть использованы при

совершенствовании организационной структуры системы регистрации на всех уровнях, а также при подготовке специалистов в этой области. Предлагаемые разработки могут быть использованы для формирования систем баз земельнокадастровых данных административных районов и областей.

Апробация и реализация результатов исследования.

Изложенные в диссертации разработки автора нашли непосредственное применение при создании рациональной и полнофункциональной автоматизированной системы регистрации прав на землю и иные объекты недвижимой собственности, отвечающей международным стандартам, в рамках реализации проекта ЛАРИС. Данная система обеспечивает единую технологию работы со всем земельно-имущественным комплексом и в настоящее время используется более чем в 120 районах и городах различных областей, основными из которых являются Нижегородская, Пермская и Самарская. Разработки автора были использованы при подготовке ряда нормативных и технических документов, регламентирующих вопросы регистрации прав на недвижимость и функционирования автоматизированных регистрационных систем, при формировании автоматизированных комплексов регистрации, их внедрении, а также при проведении обучения специалистов в этой области из различных регионов Российской Федерации.

Объем и структура диссертационной работы. Работа содержит введение, три главы, выводы и предложения, библиографию и приложение. Объем работы составляет 187 страниц машинописного текста, из них 13 таблиц, 31 рисунок. Библиографический список включает 137 наименований, в том числе 20 на иностранных языках. По теме диссертации опубликовано 5 научных работ.

2. Основное содержание работы и защищаемые в ней положения В первой главе - "Теоретические основы регистрации прав на недвижимое имущество " - проведен анализ основных теоретических положений отечественной и наиболее эффективных зарубежных систем регистрации прав на землю и иные объекты недвижимости, что является основой для выработки модели преобразований в этой важнейшей области в России. Раскрыты основные принципы построения и методы формирования таких систем, а также базовых ее элементов. Обоснована объективная необходимость совершенствования системы регистрации прав, даны конкретные предложения. Представляют интерес несколько этапов преобразований, которые являлись для России переломными. Получение значительной частью крестьянского населения гражданских прав в результате реформы 1861 года стало огромным шагом, необходимой предпосылкой будущей эволюции России как в общественно-политическом отношении, так и в области земельно-правовых отношений. Столыпинская реформа позволила не только расширить права крестьян на землю, но и сделать следующий шаг в направлении реализации личного права собственности. Эта реформа, если ее рассматривать с этой точки зрения, была направлена на переход от преимущественного права общей собственности на землю среди крестьян к праву личной собственности. Но реформы П.А. Столыпина потерпели неудачу. Помещичье землевладение и подлинно быстрый экономический прогресс были несовместимы. С 1917 года по 1991 г. институт частной собственности на землю в России отсутствовал. В ходе социально-политических преобразований последних лет с принятием Закона "О собственности в РФ" (24.12.90) и Земельного Кодекса РФ (25.04.91) ~ было законодательно провозглашено право частной собственности на землю, а операции с землей разрешены указами Президента России с октября 1993 года. Изменения в правовом

регулировании земельных отношений повлекли за собой необходимость внесения изменений в систему ведения земельного кадастра и, в частности, в его существенную составляющую - систему регистрации прав, что обусловило возрастание ее роли в новых условиях развития современных отношений.

Глобальное изменение произошло после принятия Государственной думой 17 июня 1997 года федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним после этого стали осуществлять вновь создаваемые учреждения юстиции по регистрации прав, что повлекло разъединение функций учета объектов недвижимости и регистрации прав на них. Нескоординированность деятельности учетных и регистрационно-правовых структур привели к слабому обеспечению гарантий прав на недвижимость, практическому отсутствию ответственности государства за последствия регистрационной деятельности. Значительно усложнилась сама процедура регистрации, а формирование регистрационных органов осуществляется в то время, когда реальные регистрационные процессы уже идут. На сегодняшний день система регистрации прав содержит многочисленные противоречия, несовместимые и перекрывающие друг друга положения. Законодательные акты не устанавливают всех необходимых и четких йорм, правил и процедур. Эти проблемы подробно рассмотрены- в представленной работе, предложены пути возможного их решения, основанные, прежде всего, на принципах компактности и упрощения системы регистрации, полноты и целостности хранимой информации.

В ходе исследования были выявлены основополагающие принципы ведения юридического кадастра и регистрации прав на недвижимую собственность в современных условиях, что является

основой для правового обеспечения рынка недвижимости. За основу было принято, что в юридическом смысле понятие недвижимая собственность всегда должно означать совокупность прав на недвижимое имущество, для определения которых объект недвижимости обязательно должен иметь описание. В представленном исследовании проведен анализ систем юридического кадастра и регистрации актов, обосновано положение, что реформы России должны ориентироваться именно на систему юридического кадастра; Раскрыты основные положения и направления развития системы регистрации прав на недвижимость в современных условиях, какими являются:

- создание интегрированной системы и инфраструктуры поддержки управления недвижимостью в государстве;

- формирование единого нормативного правового пространства;

- формирование системы защиты прав собственников недвижимости.

В диссертационной работе показано, что можно добиться существенного улучшения сложившейся системы за счет рациональной организации информационных потоков без перераспределения властных полномочий. Также была обоснована необходимость создания на всех уровнях РФ сети специализированных организаций - земельно-титульных управлений, позволяющих осуществлять учет и регистрацию объектов недвижимой собственности в едином технологическом цикле, а также обеспечивать ведение многоцелевого кадастра. Было обосновано, что подобные управления должны базироваться на земельной службе, определена их принципиальная структура, показанная на рисунке 1.

В настоящее время сбор, обработка и хранение информации осуществляется различными ведомствами на основе отраслевых, не всегда взаимно увязанных, нормативно-технических документов. Такое положение требует скорейшего принятия мер к организации единой системы управления недвижимым имуществом, информационно-право-

Земельно - титульное управление

Отдел

страхования

Отдел Отдст Отдел

регистрации предоставления регистрации

планов информации прав

Юридический отдел

-1-

Отдел формирования земельных участков

Отдел информационных систем

Отдел копировальных _УСЛ> г_

Огдсл качества контроля и поддержки

расследовании и с\дсб»ы\ дел

Огдсл обслуживания

Отдел формирования прочих объектов недвижимости

Системы и »формации о земле и связанной с ней недвижимости

Географические информационные системы

Социально-экономические информационные системы

Сбор ( Хранение ¡Обноаченис) Поиск [Аначиз! Распространение )

Система регистрации прав на объекты недвижимости и слелок с ними

Естественные информационные системы (окружающая срсда)

Рис. /. Схема организационной структуры земельно-титульного управления

-вой базой которой должен стать Государственный земельный кадастр. В работе предложены и обоснованы организационные мероприятия по интеграции всех необходимых ведомств.

В ходе исследования было раскрыто содержание базовых элементов системы регистрации прав: объектов права, субъектов права, нормы права, содержания правоотношений. Был произведен анализ процесса регистрации прав на землю в РФ, на основании полученных результатов определена возможная динамика его развития, что отражено на рисунке 2.

Наглядно видно, что регистрация прав на земельные участки отстает от реального их количества. На основании проведенного анализа

Динаяма роста землевладений, млн

) Ю-

I 40-

м

! 20" ^^^«^"^¿¡»емикэ регистрации граа мги

| 10-

I о —

I !

1932г. 1996г. 1998г. 2003г.

Рис. 2. Динамика роста общего количества землевладений и регистрации прав

сделан вывод о том, что земельная реформа, сопровождающаяся постоянным значительным увеличением землевладений, проходит в условиях недостаточной подготовленности существующей регистрационной системы к развитию рыночных отношений. Необходимо дальнейшее совершенствование проводимых реформ, а также применение современных компьютерных технологий при осуществлении регистрационных процессов. Создание и внедрение автоматизированных регистрационных систем различного уровня резко повысит производительность по сравнению с ручным трудом, надежность качество и достоверность хранимой информации.

В диссертационной работе также показаны преимущества от создания и функционирования систем многоцелевого кадастра, которые существенно определяются степенью разнообразия и комплексности информации, поставляемой различным пользователям. Это позволяет решать широкий круг задач по контролю, планированию и управлению в области недвижимости и экономики. Разработаны предложения по проектированию такой системы. Наиболее рациональным на сегодняшний день представляется ее выполнение в виде распределенной базы данных, основным информационным звеном которой должен являться уровень района (города). Такой подход позволит обеспечить гибкую конфигурацию, поддержку полного контроля и управления. При

этом базовой основой должна стать автоматизированная система регистрации прав на объекты недвижимости.

Во второй главе - "Методические и организационные положения совершенствования регистрационных систем" - сформулированы методические положения регистрации прав на объекты недвижимости, определены технологические и функциональные процессы, которые должны осуществляться в системе регистрации, разработан алгоритм регистрационного процесса. Уточнено содержание информации, необходимой для успешного функционирования системы, представлена структура, принципы построения и функционирования автоматизированной системы регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними. Был выполнен анализ автоматизированных систем регистрации, реализованных в крупных проектах, и сделан вывод о том, что в России до настоящего момента не создано комплексной полнофункциональной автоматизированной системы регистрации прав. В частности, базовый механизм регистрации большинства систем в основном хаотичен, не проработаны технические и технологические фазы осуществления регистрационного процесса, что оказывает прямое влияние на юридическую достоверность хранимой информации. Отсутствуют многие логические элементы регистрации, не отражены аспекты, необходимые для осуществления регистрации прав. Были определены основные задачи системы регистрации прав на недвижимость, представлена организованная система взаимосвязанных и взаимодействующих элементов, базовыми из которых являются объекты права, субъекты права, норма права. »

С точки зрения информационных технологий в ходе исследования была представлена интегрированная информационная модель, связывающая эти элементы. Установлено, что для нормальной регистрационной системы все права должны быть равнозначны в плане

прохождения регистрации. Обоснована необходимость ликвидации понятий "первичные" и "вторичные" права, на которые ориентируются многие автоматизированные системы, а также жесткого разграничения категорий обременения прав и ограничения прав. Обременения прав должны вызывать только другие права. При этом обременению прав всегда должна предшествовать сделка с недвижимостью, вызывающая возникновение и регистрацию обязательственных прав, а обременение исходных прав должно устанавливаться после этого автоматически, представляя ссылку на возникшие обязательственные права на объект недвижимости. Ограничения прав должны представлять собой исключительно технические, особые или имущественные ограничения. Это позволяет сделать взаимосвязь элементов регистрационной системы четкой и однозначной. Предлагаемая структура таких элементов показана на рисунке 3.

Разработанная структурная схема построения системы регистрации прав на объекты недвижимости является основой для ее выполнения непосредственно в автоматизированном виде. Объекты представленной схемы представляют собой отдельные самостоятельные категории (информационные блоки), такие, как права, субъекты и объекты недвижимости, а также их характеристики. Элементы информационного блока всегда должны быть однородны, то есть блок должен состоять из набора однотипных записей. Также разработана структура информационных блоков и принципы их взаимосвязи. Блоки связываются между собой посредством отношений типа "один ко многим". Это означает, что один элемент (запись) какого либо блока может иметь ссылки на несколько элементов (записей) другого блока, но не наоборот: любой элемент блока со стороны "многие" в связке может иметь ссылку на один и только один элемент блока со стороны "один". Например, один и тот же субъект права может иметь несколько прав, но

Адрес

Ор<

аны власти

| Пил ор» ана нлаегн

У

Форма Юр.

УДОСЮНСрСНИ«

Юрлииа

>р_лица срснии

Юридическое

ЛИЦО

—47—

Фи 1ИЧССКОС лицо

\Г

Адрес

Каш ория субъеюа

ж.

Субъект права

УдоС! оверсние Фи I . 1ица

Обременение

"V

1. Основания рс1 исчрации вочннкновения иран ни объеюы недвижимоеIII

2. Основания установления <чршиченш1

3. Основания сняшя о1раничений

4. Основания прекращения прав

9. Основания изменений а грибу юн субъсктои нрав и недвижимое т. не носящих юридического характера

.А.

Тин правоус шнанл икающею документа

Состояние офаниченпя

Докученг

[ Документ права |\ 7" [ ДокуменинраниченнП | Заявления ]

1[рочие документы

ж:

Лрчнда

-< Право >

Рс) мара для права

\ /

Тип оиеришш установления кран

{{рано соОсгвснносги | Кожи мен но Наследуемое Владение СерииIуг \1/

С ф(*:нис

Объект права

Час I ь с I роения

Состояние объекта

>

Формирование поксюа

Ж

Тин операции формирования оонсма

Состояние права

ж.

<)| риипчение

['шин ранпчений

И

N4-

Техническис 01 раничения Особые осраничення Им}шестненныс (н раничения

Но ист рация 01 раничений

Гни операции над <Н раниченисм

Основание наложения о) раничсниЛ

Примечание: Значком —^ о&гшачаоси отношение объекчов и ка1сюрий в виде свят пша "Один ко мтним"

Рис. 3. Структурная схема построения системы регистрации прав на объекты недвижимости

какое либо отдельное право из списка прав может относиться (иметь ссылку) только к одному субъекту. Основу регистрационной записи составляет связка "Субъект права" - "Право" - "Объект права" и все, что к ней относится. Понятие "регистрационная запись" не является идентичным понятию "запись информационного блока" и всегда означает событие возникновения или прекращения прав как сделку определенного типа.

Определены принципы осуществления регистрации. Регистрация должна состоять в создании специальной регистрационной записи, которая идентифицировала бы событие возникновения или прекращения прав как сделку определенного типа и связывала бы описания возникновения или прекращения прав с документами, субъектами и объектами сделки. Определены технологические фазы процесса регистрации и статус регистрационной информации, что необходимо для осуществления безошибочного регистрационного процесса и надежного управления его ходом. Цель регистрации состоит в изменении атрибутов и характеристик регистрационных данных и создании регистрационной записи, состоящей из связки "Субъект - Право - Объект". Фаза, в которой находится процесс, объект, право или ограничение, должна идентифицироваться статусом соответствующей регистрационной записи. Схематически осуществление регистрационного процесса показано на рисунке 4.

В ходе исследования были определены и разобраны пять составляющих регистрационного процесса, которые способны наиболее компактным способом обеспечить осуществление любой сделки с объектом недвижимости:

1. Регистрация возникновения прав;

2. Регистрация установления ограничений прав;

3. Регистрация снятия ограничений прав;

1, Формирование регистрационной записи

Субъекты орава

( Ограничения [

X

Права

Объекты прав

Возможно любое редактирование в пределах полномочий неограниченное время. Все редактируемые, ввеленные и измененные ланные_юрилической силы не имеют.

Статус записи - подготовительный.

Статус Прав. Объектов Певижимости, Субъектов Прав. Ограничений«) Оперативный

6) Актуальный

Ж

2. Передача регистрационной записи на утверждение I Ограничения

У '

Права Ъ

Субъекты права

Объекты прав

Редактирование данных невозможно. Зсе ввеленные данные юридической силы не имеют.

Статус записи - завершенный.

Статус Прав. Объектов Певижимости. Субъектов Прав. Ограничений«) ОпервтивиыЛ

6) Актуальный

4. Утверждение регистрационной записи регистратором ] Ограничения |

Субъекты права

Права ^-

Объекты прав

Статус запиуц - утвержденный.

Статус Прав. Объектов 1 движимости. С> бъектов Прав. Ограничений») Акту альный

6) Ретроспективный

Рис. 4. Принцип регистрации прав на объекты недвижимости

Редактирование введенных ланных невозможно никогда. Все ввеленные ланные приобретают юрилическую силу и становятся юридически значимыми.

4. Регистрация прекращения прав;

5. Регистрация изменений атрибутов правообладателей и недвижимости, не носящих юридического характера (адресные данные и т.п.).

В диссертации разработана структура информационных объектов автоматизированной системы, обеспечивающая представление информационных связей любой сложности. Атрибуты таких объектов представляют в информационной базе характеристики объектов недвижимости, понятия правовой сферы (право, ограничение, регистрация), правоустанавливающие и иные документы, элементы классификаторов и справочников. Предложенные разработки должны обеспечить построение логически грамотно организованной информационной базы. Совокупность взаимосвязанных информационных объектов отражает текущее содержание реестра прав. Основной упор был сделан на унификацию структуры информационных объектов.

Установление новых и прослеживание существующих межобъектных связей должно поддерживаться в системе взаимодействием модулей. Предложен набор модулей, показанный на рисунке 5, который полностью обеспечит возможность эффективного решения информационных задач системы. Каждый из модулей подробно рассмотрен, описано его предназначение, функциональность, внутренние объекты. В представленном исследовании разработан принцип построения классификаторов и справочников, без которых любая регистрационная система становится неэффективной. Предложена модель функциональных групп регистрационной системы. Определена концепция технического построения автоматизированной системы, которая основывается на технологии "клиент-сервер". Ориентация на такую технологию прежде всего обеспечит согласованную работу всех пользователей. Предложенные технические и технологические решения обеспечивают модульность, открытость, масштабируемость системы регистрации прав, позволяют сделать ее гибкой и легко адаптируемой к изменяющейся правовой базе.

Рис. 5. Взаимодействие модулей автоматизированной системы регистрации прав на землю и иные объекты недвижимости

В третьей главе - "Экономическая эффективность системы регистрации прав на землю и иные объекты недвижимости" -рассмотрены вопросы экономической эффективности внедрения и использования автоматизированных систем регистрации, определены соотношения доходов и расходов. Основными критериями, определяющими эффективность создания автоматизированных систем регистрации прав на объекты недвижимости и ведения земельного кадастра являются:

- значительное увеличение доходной части бюджетов всех уровней в части операций, связанных с земельными ресурсами и объектами недвижимости в связи с жестким и четким контролем за ними;

- экономия бюджетных средств, которая получается при выполнении функций в автоматизированном режиме.

Эффективность предлагаемых мер рассмотрена на примере всех основных прямых и косвенных источников экономической эффективности, которые получаются в результате создания информационно-аналитических систем, а также фискальной функции земельного кадастра. Были рассмотрены различные приемы и методики финансового анализа реализации таких систем, произведен анализ финансовой рентабельности и экономический анализ реализации подобных проектов, произведена экономическая оценка, учитывающая социальные последствия реализации проекта, а также затраты, связанные с социальными мероприятиями.

При проведении экономической оценки также были определены общественные альтернативные затраты и конкретные результаты функционирования автоматизированных информационных . систем регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, трудоемкость при автоматизированной обработке такого ежегодного количества операций с недвижимостью, которое соответствует развитым

странам, составила бы 42614 чел./месяцев вместо 568182 чел./месяцев при ручной обработке. Стоимость автоматизированной обработки составит при этом 63,9 млн. рублей в год вместо 852,3 млн.руб. Один автоматизированный комплекс регистрации прав может реально приносить в среднем ежегодной прибыли около 30 тыс. долларов США при средней его стоимости 20 тыс. долларов США. В диссертационной работе были выявлены также отдельные составляющие экономической эффективности внедрения автоматизированных информационных систем и некоторые дополнительные источники дохода. Например, за счет сокращения сроков выдачи правоудостоверяющих документов общая сумма земельного налога может увеличиться по экспертной оценке до 25% за счет функционирования уже внедренных по различным проектам автоматизированных информационных систем, при этом общие поступления земельного налога за 1996-2000 годы должны составить 39,5 млрд. руб. в нынешних ценах, из которых почти 10 млрд. руб. -благодаря функционированию таких систем. Общая сумма за взимание сборов за земельно-регистрационные услуги за 5 лет может составить более 4 млрд. руб.

Если бы все автоматизированные системы функционировали бы по единым стандартам технических, программных, технологических средств, а также юридических и нормативно-правовых норм и правил, с четким взаимодействием структур и организаций, отвечающих за земельно-имущественный комплекс и регистрацию прав, то, несомненно все показатели экономической эффективности были бы выше. Например, используя данные динамики роста количества землевладений была произведена оценка теоретического дохода государства только от регистрационных сборов. Полученные результаты представлены на рисунке 6.

50

403020100-

1992г.

1996г.

1998г.

Рис. 6. Теоретические денежные поступления от взимания земельно-регистрационных сборов

Наглядно продемонстрировано, что теоретически величина сборов только от регистрации прав на землю могла бы составить более 2 млрд. рублей в год, то есть за 5 лет (в период 1999-2003 гг.) порядка 10 млрд. рублей, что в 2,5 раза выше фактических поступлений. Это может быть достижимо только при полном совпадении процессов роста количества землевладений и регистрации прав на них. Другим условием эффективности ее функционирования, а в будущем, возможно, и существенным дополнительным источником его финансирования, является оказание различных платных услуг, в том числе предоставление за плату общедоступной по законодательству юридической информации по недвижимости. Платность такой информации, позволит, кроме того, определить, какие именно показатели являются в настоящее время наиболее востребованными и соответствующим образом откорректировать состав правовой документации по недвижимости. Следует также обязательно учесть доходы государства от сделок с землей и прочими объектами недвижимости, количество которых постоянно возрастает.

Земельная реформа - важнейший элемент структурной перестройки экономики России, одно из основных направлений государственной политики в области создания инфраструктуры рынка

земли и другой недвижимости. Завершение реформы является необходимым условием становления и развития системы государственной регистрации прав на недвижимость. Затраты на создание эффективной системы земельного кадастра в период с 1999 по 2002 годы должны составить 4015 млн. рублей, что приблизительно составляет 145 млн. долларов США. Основными факторами, позволяющими получить значительный экономический эффект, являются:

- дальнейшая приватизации земель;

- обеспечение гражданам свободы права распоряжения земельными долями;

- развитие ипотеки земельных участков;

- переход на аукционный метод предоставления земельных участков;

- дифференциация ставок земельного налога в городах и других поселениях;

- совершенствование системы платы за землю;

- сокращение льгот за пользование земельными участками.

В условиях развития рыночных отношений в земельно-имущественном комплексе единая автоматизированная регистрационно-правовая система может стать реальным источником финансирования земельного кадастра и позволить окупить затраты по реализации Федеральной целевой программы уже на третьем году эксплуатации. Разовые затраты на создание и внедрение систем, обеспечивающих оборот земли и иной недвижимости на всей территории России, в ближайшие 10 лет составят 600 млн. долларов США, включая полное сопровождение и поддержку. Общие затраты на создание системы ведения земельного кадастра должны составить порядка 745 млн. долларов США.

Перспективный годовой доход государства за счет налога от

возможного высокого оборота земли -порядка 5 млн. операций в год -без дополнительных вложений ежегодно составит 1,2 млрд. долларов США, вместо 40 млн. долларов США при исходном низком состоянии оборота земли. Общий планируемый прирост поступлений в бюджет от реализации основных направлений Федеральной целевой программы "Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999 - 2002 годы" за пять лет (1999 - 2003 годы) должен составить 320,6 млрд. руб., что составляет приблизительно 12,8 млрд. долларов США в ценах конца 1999 года, то есть в среднем почти 2,6 млрд. долларов США ежегодно, а реально эта прибыль должна увеличиваться год от года, что наглядно иллюстрирует рисунок 7.

Годы

Рис. 7. Предполагаемая совокупная прибыль от реализации Федеральной Программы

Сопоставление затрат на развертывание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра с ожидаемыми доходами показывают, что альтернативы ее созданию не существует, так как в целом ежегодные ожидаемые доходы более чем в 4 раза превышают затраты на ее реализацию при сокращении трудоемкости обработки данных и, как следствие, расходов на такую обработку почти в 14 раз. Повсеместное внедрение и функционирование автоматизированных регистрационных систем на территории Российской Федерации позволит эффективно получать теоретически рассчитанную прибыль.

СЗ1999 год Б32000 год 02001 год Р2002 год ■ 2003 год

выводы и предложения

1. В России произошли принципиальные изменения сложившихся отношений в сфере недвижимости. Резко возросла роль правовой составляющей земельного кадастра. Рынок недвижимости и его инфраструктура находятся в стадии становления. Порядок ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не отвечает современным потребностям общества, поэтому его совершенствование стало необходимым условием формирования и последующего устойчивого функционирования рыночной экономики. Важными проблемами на сегодняшний день являются:

- нескоординированность действий по формированию и учету объектов недвижимости и регистрации прав на них;

- невозможность предсказать объемы дублирования информации и работ;

- несогласованность набора юридических и земельно-кадастровых показателей, необходимых для нормального функционирования рынка недвижимости.

2. Первоочередными задачами являются определение основных направлений государственной политики и разработка системы стратегических и тактических мероприятий по развитию реформы в Российской Федерации, ориентированные прежде всего на создание интегрированной системы и инфраструктуры поддержки управления недвижимостью в государстве. Подобная интеграция даст согласованность всех данных при минимизации расходов на обеспечение функционирования регистрационной системы. Это обеспечит максимальную защиту прав и интересов всех участников рынка недвижимости.

3. На всех административно-территориальных уровнях РФ необходимо создать сеть специализированных организаций, которые

должны базироваться на земельной службе. Разработанные предложения по совершенствованию государственной системы юридической регистрации прав на землю и прочно связанные с ней объекты недвижимости позволят изменить процесс формирования правовых сведений, ведения регистрационного процесса и государственного земельного кадастра России в целом, сделать такой процесс отвечающим современным потребностям общества.

4. Увеличение и усложнение задач, стоящих перед государственной регистрацией прав на землю и иное недвижимое имущество, потребовало уточнения ее теоретических положений. Определение принципов возникновения, существования и прекращения объектов недвижимости представляет основу совершенствования системы регистрации прав. Принцип надежности, безошибочности и юридической достоверности сведений регистрационной системы должен базироваться на принципе осуществления многофазного процесса регистрации. Современный процесс регистрации прав как комплексное, многофункциональное мероприятие должен характеризоваться статусом регистрационной информации и регистрационных записей, который должен изменяться в зависимости от фазы регистрации и производимых операций.

5. В качестве первоочередных задач по совершенствованию регистрации прав на землю и иную недвижимость необходимы мероприятия по созданию и внедрению автоматизированной информационной системы, работающей по единым стандартам. Для России в настоящий момент единственно приемлемым вариантом является построение распределенной системы. Процесс функционирования системы регистрации прав должен стать инструментом обеспечения всех прав и интересов участников рынка недвижимости.

6. Концепция, структура, принципы построения и функционирования автоматизированной системы регистрации прав должны обеспечивать полноту информационной модели. Структура информационных объектов, их взаимодействие должны обеспечивать единообразное функционирование основных рабочих единиц регистрационной системы - модулей. Создание четкой регистрационной системы позволит быстро и просто обеспечить осуществление процесса регистрации любых сделок с недвижимым имуществом.

7. Автоматизированная система регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними не должна ориентироваться только на земельные комитеты, БТИ, учреждения юстиции и т. д. Нужна система, в которой заложена сквозная технология работы со всем земельно-имущественным комплексом, выстроенная не на принципе распределения функциональных обязанностей, а на определении субъектов, объектов собственности и порядка их взаимодействия, базирующегося на соответствующем законодательстве. Ее внедрение должно осуществляться в рамках системного проекта. Помимо построения информационной, организационной и функциональной моделей подобный проект должен быть подкреплен нормативными актами.

8. Графические возможности предложенной системы регистрации прав на объезд недвижимости в данном случае не являются основными, это не более, чем механизм выдачи пространственных запросов. Основа функциональности системы - в модели семантической части информации. Главная идея заключается в том, что предложенная модель снимает вопрос информационного взаимодействия между организациями, участвующими в процессе учета и регистрации прав на недвижимое имущество, позволяет распределять функции между ними любым способом. Предложенная система должна стать основой для

создания многоцелевой геоинформационной кадастровой системы.

9. Основным социальным эффектом предлагаемого комплекса мер по совершенствованию ведения и автоматизации государственной системы регистрации прав на землю и прочно связанные с ней иные объекты недвижимой собственности должна стать стабильность в земельно-имущественном комплексе, гарантия прав вновь создаваемого слоя собственников земли и другого имущества. Уверенность собственников и инвесторов в своих правах, возможность своевременно предотвратить конфликты принесут в перспективе огромный социально-экономический эффект, обеспечат развитие рынка земли и недвижимости. .

10. Предлагаемая автоматизированная информационная система регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволит получить ежегодную прибыль в размере 30 тыс. долларов США на один регистрационный комплекс, увеличить поступления земельного налога на 25%, уменьшить трудозатраты более, чем в 10 раз, увеличить размер сборов от регистрации прав на землю до 2 млрд. рублей в год. В целом, по расчетам автора, ежегодные ожидаемые доходы от автоматизированной системы государственного земельного кадастра в 4 раза превышают затраты на ее создание.

Список опубликованных работ по теме диссертации

1. Основные проблемы и направления развития регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в России // Сб. науч. тр. ГУЗ «Проблемы землепользования, земельного и городского кадастра и градостроительства». -М., 1998. С. 13-16, (в соавторстве), 0.3 п.л.

2. Основные проблемы правового регулирования системы землепользования в Российской Федерации Н Сб. науч. тр. ГУЗ «Итоги научно-практической работы молодых ученых и специалистов». - М., 1997. - С. 62-65,0.2 п.л.

3. Технико-экономические аспекты автоматизации государственного земельного кадастра России // Сб. науч. тр. ГУЗ «Итоги научно-практической работы молодых ученых и специалистов». - М., 1997. -С. 105-108,0.2 п.л.

4. Создание системы и ведение государственного земельного кадастра г. Москвы // Доклад о состоянии и использовании земель города Москвы. - М.: Московский земельный комитет, 1998. - (в соавторстве), 8/1 пл.

5. Зсмельг ч кадастр, собственность и значение регистрации прав // Земля Прикамья. - №3. -1999. - С.62-65,0.3 п.л.

Подписано в печать 10.02.00 г. Сдано в производство 11.02.00 г. Формат 84х64'/,6. Бумага офсетная. Печать офсетная. Печ. л. 1,0. Тир. 100. Зак. № 528.

Участок оперативной полиграфии ГУЗа Москва, ул. Казакова, 15

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Карлин, Андрей Михайлович

Введение.з

Глава 1. Теоретические основы регистрации прав на

НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО.

1.1 Анализ отечественного и зарубежного опыта по регистрации прав на землю и иные объекты недвижимости.

1.2 Методологические основы регистрации прав на недвижимость в

России на современном этапе.

1.3 Формирование информационной системы многоцелевого кадастра в России.

Глава 2. Методические и организационные положения

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ РЕГИСТРАЦИОННЫХ СИСТЕМ.

2.1 Анализ развития автоматизированных регистрационных систем в России.

2.2 Методические положения регистрации прав на землю и иные объекты недвижимости.

2.3 Структура, принципы построения и функционирования автоматизированной системы регистрации прав на объекты недвижимости.

Глава 3. Экономическая эффективность системы регистрации

ПРАВ НА ЗЕМЛЮ И ИНЫЕ ОБЪЕКТЫ НЕДВИЖИМОСТИ.

3.1 Экономическая эффективность внедрения автоматизированных комплексов регистрации прав на объекты недвижимости.

3.2 Экономическая эффективность функционирования автоматизированных систем регистрации прав на объекты недвижимости.

3.3 Экономическая эффективность автоматизированных систем регистрации прав в условиях формирования рынка земли в России.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование системы регистрации прав на землю и иные объекты недвижимости в Российской Федерации"

Российская Федерация располагает огромными земельными ресурсами. Это бесценное национальное богатство, способное обеспечить полноценную жизнь граждан. Земля представляет собой базис для возведения на ней прочих объектов недвижимости. За последнее время земельными собственниками или владельцами стали десятки миллионов граждан России. Введение в России частной собственности на землю и прочно связанную с ней недвижимость ставит перед государством задачу ее правовой защиты как основы ее политической и экономической стабильности, особенно с учетом возможности широкого использования разнообразных операций с недвижимым имуществом. Богатый опыт России, а также современный международный опыт показывают, что механизм защиты прав собственников на землю и другую недвижимость основывается на системе государственного земельного кадастра и, в частности, на его главной составной части - системе учета и регистрации. Система регистрации обеспечивает также сбор налогов на землю и недвижимую собственность, является основой различных автоматизированных систем, в силу чего приобретает большое значение для функционирования экономики всей страны.

Экономика России уже несколько лет находится в состоянии реформирования со всеми вытекающими отсюда последствиями, в том числе для становления рынка недвижимости в целом и земельного рынка в частности. Одной из основных причин нединамичного развития реформ в стране является несогласованность законодательных актов, регулирующих правовые, экономические, организационные и другие аспекты государственного управления земельными ресурсами и недвижимостью страны. Представляемая работа посвящена одной из центральных современных проблем экономического, социального и политического развития страны - совершенствованию системы регистрации прав на объекты недвижимости в России, главными из которых являются земельные участки, и регистрации сделок с ними. В ней рассматривается широкий круг вопросов, касающихся принципов построения такой системы как в концептуальном и технологическом плане, так и в техническом. Рассматривается также история земельных отношений и преобразований в России, что также играет немаловажную роль, так как без понимания исторических устоев развития страны невозможен правильный выбор курса развития земельного кадастра, земельных отношений в целом, построение нормальной системы регистрации объектов недвижимости и прав на них.

За последние годы произошли существенные изменения в формах собственности на землю. Сельским и городским жителям бесплатно переданы в собственность миллионы гектаров продуктивных земель. С огромным ростом числа земельных собственников значительно расширился круг участников земельных отношений. В связи с этим возросло значение законодательной и нормативно-правовой базы, механизма регулирования земельных отношений. Появилась настоятельная необходимость решить для России ряд новых вопросов. Взгляды на принципы владения, пользования и распоряжения недвижимой собственностью, а также типы земельных отношений в стране в последнее время противоречивы. Это связано с особой общественной ролью собственности вообще и земельной - в особенности. Первый вопрос, по которому требуется определить принципиальную позицию - выбор приемлемого для российских условий механизма операций на рынке недвижимости. Нужно выбрать такие варианты, которые были бы связаны с отечественными традициями и отвечали современной реальности мировой цивилизации.

Вопросы государственного управления земельным богатством и другим недвижимым имуществом в России становятся сегодня все более острыми. Экономические и социальные проблемы страны, традиции российского землевладения и землепользования требуют совершенствования земельных отношений, формирования нормативной базы для определения и закрепления прав и ответственности за использование недвижимости. Эта задача пока не решена до конца. Земельные отношения, контроль рынка земельных ресурсов и прочей недвижимости в условиях регулируемой государством рыночной экономики всегда были и сегодня остаются наиболее важными вопросами. Четкая, ясная, централизованная и гибкая по отношению к изменяющейся ситуации система регистрации прав на объекты недвижимости необходима как для обеспечения всех государственных интересов, первым из которых является сбор налогов, так и для беспрекословного обеспечения интересов других субъектов отношений в сфере недвижимости — граждан и юридических лиц.

Необходимо юридически правильное оформление прав на недвижимую собственность всех субъектов отношений в этой сфере, их правомочий и ответственности, в том числе в налоговой системе, системе страхования. Требуется разработка нормативных документов, связанных с государственным контролем за земельными ресурсами и регистрацией прав на землю и прочно связанную с ней недвижимость, которые должны обеспечить все интересы государства и граждан. Для проведения этой трудоемкой и многоплановой работы нужно обеспечить исследования по формированию отношений в сфере недвижимости, создать специализированные коллективы по этим проблемам. В условиях реформирования общественных отношений в стране нельзя допускать необоснованных решений по центральному вопросу - вопросу о земельной политике. Отсутствие обоснованных экономических и юридических регуляторов рынка недвижимости при уже развернувшихся процессах по операциям с ней вынуждает органы власти принимать волевые решения, чреватые нередко необратимыми организационными и социальными последствиями. Каждый новый закон, каждое отдельное его положение могут чувствительно отозваться на характере реализующих его подзаконных актов, а в конечном итоге - на положении страны.

Значительный рост количества операций, связанных с землей и недвижимостью, требуют создания системы автоматизированного ведения земельного кадастра и регистрации на базе современных технических средств и информационных технологий. Образовавшееся за короткое время в России большое количество собственников земли и прочно связанной с ней недвижимости, а также значительный рост количества операций, связанных с этой недвижимостью, требуют создания на первом этапе автоматизированной системы учета и регистрации прав на все объекты недвижимости, базовыми из которых являются земельные участки. Следующим этапом, или параллельно с первым (что маловероятно и очень трудновыполнимо на данный момент), должно явиться создание системы ведения многоцелевого кадастра, использующей современные геоинформационные технологии. Основой такой системы является система регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Важно, чтобы подобные системы были унифицированы и работали по единой технологии и стандартам в пределах Российской Федерации. Это должно быть решено как техническим путем, так и путем издания соответствующих законов и других нормативных актов. В перспективе на территории России обязательно должна быть создана единая глобальная система ведения земельного кадастра, основанная на системе регистрации прав. Работа системы возможна только на основе широкого применения средств вычислительной техники и современных технологий.

Для выработки нормальной модели преобразований в сфере недвижимости в России необходим анализ и обобщение российской и зарубежной практики управления земельными ресурсами и недвижимостью. В настоящее время в связи с развитием рыночных отношений в нашей стране существенно возрастает политическая, экономическая и социальная значимость земельных отношений, которые являются базисом для отношений в сфере прочей недвижимости.

Глобальное изменение в системе регистрации произошло после принятия Государственной думой 17 июня 1997 года федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно этому закону все права и обязанности по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возлагаются на Министерство юстиции Российской Федерации, в частности на его структурные подразделения — регистрационные палаты. В настоящее время за учет объектов недвижимости и регистрацию прав на них отвечают совершенно различные ведомства, поэтому ведение земельного кадастра в самом широком смысле этого слова разрознено, функции учета объектов недвижимости и регистрации прав на них полностью разъединены. Учреждения Министерства юстиции начали свою деятельность практически с нуля, не обладая ни всей необходимой информацией, ни опытом работы. Вследствие этого в нашей стране возник широкий спектр вопросов и проблем, как в области самой регистрации прав, так и в области ведения земельного кадастра в целом. Эти проблемы подробно рассмотрены нами в представленной работе, предложены пути возможного их решения, основанные, прежде всего на принципах компактности и системности ведения земельного кадастра, полноты и целостности хранимой информации. Система, позволяющая осуществлять сбор, обработку, хранение и предоставление любой необходимой информации обо всех объектах недвижимости с различных точек зрения в интересах рационального землепользования, должна опираться прежде всего на систему государственного земельного кадастра. Поскольку система базируется на законах и нормативно-правовых актах Российской Федерации, которые могут корректироваться и дополняться в течение ее развития и совершенствования, то она должна быть динамичной, учитывающей реальные изменения, происходящие в сфере земельных отношений. Полная и достоверная информация о земельных ресурсах, строениях, субъектах прав и правовых отношениях позволят органам исполнительной власти принимать правильные и обоснованные управленческие решения в этой области, полностью контролировать рынок недвижимости.

По вопросам ведения государственного земельного кадастра в целом опубликовано большое число научных работ. К значительным относятся исследования, проведенные учеными: Альтшулером Б.А., Балезиным В.П., Беленьким В.Р., Берком В.И., Варламовым А.А., Волковым С.Н., Гавриленко В.А., Дегтяревым И.В., Ерофеевым Б.В., Кисловым B.C., Комовым Н.В., Лойко П.Ф., Ломакиным Г.В., Петровым Н.Е., Сазоновым И.В., Улюкаевым В.Х. Хисматуловым О.Т., Хлыстуном В.Н., и другими. Тем не менее, по очень важной его составляющей - системе регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним, нельзя сделать вывод о достаточном количестве научно-обоснованных комплексных предложений по совершенствованию этой области как общероссийского мероприятия в сложившейся в последнее время ситуации. При многообразии и равноправии форм собственности на землю, активном функционировании рынка земли и другой недвижимости вопрос формирования системы регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними требует более детального научного развития. В рамках настоящего исследования не представляется возможным дать развернутые предложения по решению всей совокупности правовых, социальных, экономических, технических и организационных проблем, связанных с ведением государственного земельного кадастра. Поэтому основное внимание сосредоточено нами на решении таких важных и неотложных, имеющих большое социальное значение вопросов, как обеспечение в процессе ведения земельного кадастра регистрации и защиты прав субъектов отношений в сфере недвижимости.

Приведенные выше положения определили актуальность данного исследования, выбор его цели и задач.

Целью представленной научной работы является исследование и развитие теоретических и методических положений системы регистрации прав на землю и прочно связанные с ней иные объекты недвижимой собственности, а также сделок с ними в Российской Федерации в условиях формирования законодательной базы, многообразия форм собственности, активного функционирования земельного рынка.

Для достижения поставленной цели в исследовании решаются следующие задачи:

- исследовать изменение нормативно-правовой базы системы регистрации прав и ведения земельного кадастра в целом в России;

- провести анализ ведущих мировых систем регистрации прав на землю и прочно связанную с ней недвижимость, выявить их преимущества, недостатки, элементы, которые могут оказаться полезными для России; провести анализ произошедших в ходе последних реформ изменений в системе регистрации прав на землю и прочно связанную с ней недвижимость в России, современного состояния регистрационной системы как составляющей земельного кадастра в целом, выявить основные пути ее совершенствования;

- уточнить теоретические положения системы регистрации прав с учетом задач, стоящих перед ней в современных условиях;

- определить основные направления развития системы регистрации прав в современных условиях, интеграции ее в глобальную систему ведения земельного кадастра Российской Федерации.

- провести анализ существующих в России автоматизированных систем регистрации недвижимости и прав на нее;

- разработать предложения по формированию концепции регистрационных процессов и системы регистрации прав на недвижимость в целом;

- разработать концепцию автоматизированной системы регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними;

- представить обоснования экономической эффективности от внедрения автоматизированных информационных систем регистрации в России;

Предметом исследования является процесс формирования системы регистрации прав на землю и прочно связанные с ней объекты недвижимости в Российской Федерации, как инструмента обеспечения интересов всех участников отношений в сфере недвижимости.

Объектом исследования является система регистрации прав на недвижимость и сделок с ней в Российской Федерации. Основное внимание уделено произошедшей в ходе реформ ее полной переструктуризации и приобретению принципиально новой роли в жизни российского общества.

Методологией исследования являются теория и принципы построения системы управления процессом регистрации.

В ходе выполнения исследования использовались исследования ученых и специалистов в области земельного кадастра, в частности, регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним, богатый мировой опыт, отраженный в многочисленной литературе, вся нормативно-правовая база, на которой основываются отношения в сфере объектов недвижимости и регистрация прав в России, данные о ходе земельных преобразований и реформ, а также передовые технологии и методы обработки земельно-кадастровых данных с использованием вычислительной техники. В ходе настоящего исследования были использованы абстракно-логический, аналитический, исторический, математический, монографический, расчетно-конструктивный, статистико-экономический методы.

Научная новизна проведенного исследования состоит в следующем:

1. Выполнен анализ и сформулированы с юридической точки зрения основные положения регистрации недвижимой собственности, условия возникновения, существования и ликвидации объектов недвижимости, представляющих основной элемент построения и функционирования системы регистрации прав. Земли государственной собственности, то есть земли, не переданные в собственность граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, не должны включаться в рассматриваемую систему регистрации прав на недвижимость и сделок с ней и для них необходимо формировать принципиально другую систему, которая в данной работе не рассматривается.

2. Сформулированы основные задачи системы регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними, вытекающие из результатов реформ России в этой области и мирового опыта построения регистрационных систем. К этим задачам относятся обеспечение ясного, четкого, целостного и быстрого регистрационного процесса, обеспечивающего все законные интересы и права государства, граждан, юридических лиц на землю и иные объекты недвижимости.

3. Выполнен анализ построения и развития автоматизированных регистрационных систем в России на уровне крупных проектов. Разработаны и обоснованы предложения по организации эффективной автоматизированной системы регистрации прав, гарантирующей все права и интересы граждан и юридических лиц на недвижимость при любых операциях с ней, что так необходимо в настоящий момент для России. Предложена непротиворечивая и компактная логика осуществления регистрационного процесса, принципы построения системы регистрации прав на объекты недвижимости, сделок с ними.

4. Определено содержание и взаимосвязь базовых элементов системы регистрации прав, которыми являются собственно объект права, право и субъект права, наличие которых необходимо и достаточно для начала процесса регистрации. Разработаны технологические, функциональные и технические процессы, происходящие в системе регистрации прав, которые обеспечивают четкое и однозначное выполнение всех необходимых операций. Спроектирована модель системы регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними, отвечающая всем современным потребностям общества, раскрыта ее функциональность и структура.

5. Уточнено содержание регистрационной информации, необходимой для успешного функционирования системы регистрации, построения целостной и непротиворечивой системы, обеспечивающей нормальное функционирование рынка недвижимости. Предложено построение имущественного комплекса для улучшения процесса регистрации, состоящей из земельного участка, как базовой основы, строений на нем и частей строений.

6. Приведено экономическое обоснование внедрения и функционирования автоматизированных систем регистрации на территории Российской Федерации, показана эффективность их применения. При этом рассмотрен период становления в России частной собственности на землю и другую недвижимость, приведены результаты прогнозов на ближайший период.

7. Выявлены закономерности и тенденции развития системы регистрации прав на объекты недвижимости в современных условиях, дано необходимое обоснование. Учет предлагаемых мер позволит использовать предлагаемую систему регистрации прав в качестве одной из составных частей многоцелевой системы ведения земельного кадастра страны, решающей широкий спектр задач.

Практическая ценность работы заключается в следующем:

1. Уточненные в ходе настоящего исследования задачи и принципы системы регистрации прав на землю и прочно связанные с ней иные объекты недвижимости, соотношение и функциональность ее составных частей и другие вопросы теории регистрации прав на недвижимое имущество могут быть учтены при подготовке федерального законодательства в данной области, что может позволить преодолеть сложившуюся за последние годы неоднозначную и в недостаточной степени согласованную регистрационную систему. Это может также позволить скоординировать решения, затрагивающие отдельные фрагменты функционирования системы регистрации прав на недвижимость. Недостатки, вскрытые в исследованной нормативно-правовой базе, могут быть устранены путем принятия соответствующих решений.

2. Сформулированные в ходе выполнения представленной диссертационной работы предложения по организации и функционированию системы регистрации прав на землю и другую недвижимость могут быть учтены при подготовке как соответствующих федеральных законов, так и соглашений в области ведения регистрации.

3. Реализация сформулированных в настоящем исследовании предложений о координации регистрационной системы и автоматизации ее работы, логических, технологических и технических методов ее построения и функционирования позволит обеспечить четкость, ясность, стабильность в области регистрации прав на землю и прочно связанную с ней недвижимость, создать условия для нормальной ее работы, обеспечить гарантию прав и интересов государства и всех участников рынка недвижимости. Это является главным социально-экономическим эффектом. Кроме того, отвечающая современным требованиям система регистрации прав на недвижимость позволит быстро и четко принимать обоснованные и эффективные решения в области регулирования рынка недвижимости, проведения инвестиционной и налоговой политики, более точно прогнозировать и моделировать уровень рыночных цен на недвижимость, а также воздействовать на рынок земли и прочей недвижимости.

4. Результаты проведенного исследования могут быть использованы при совершенствовании организационной структуры и функционирования системы регистрации прав на объекты недвижимости на всех уровнях, а также при подготовке специалистов в области регистрации прав на недвижимость.

5. Предложенная структура и принципы функционирования автоматизированной системы регистрации прав позволит стабилизировать рынок недвижимости. При условии применения современных компьютерных технологий и вычислительной техники предлагаемые разработки дадут большой социальный и экономический эффект. Кроме того, это даст возможность на основании определения степени важности быстро и безошибочно периодически корректировать состав хранимой и выходной информации.

6. Представленные материалы и разработки могут быть использованы в учебном процессе при подготовке специалистов по землеустройству и земельному кадастру, юристов, а также сотрудников регистрационных подразделений. Элементы представленной работы могут также быть использованы специалистами при создании многоцелевых земельнокадастровых информационных систем.

Изложенные в диссертации положения были использованы при подготовке ряда нормативных и технических документов, регламентирующих вопросы регистрации прав на недвижимость и функционирования автоматизированной системы регистрации прав, а также при непосредственном создании и внедрении такой автоматизированной системы в рамках реализации проекта "ЛАРИС", осуществляемому согласно постановлению Правительства РФ от 1 декабря 1994 г. за № 1327 "Об утверждении соглашения между Российской Федерацией и Международным банком реконструкции и развития о займе для финансировании проекта по поддержке осуществления земельной реформы". В результате его осуществления была создана полнофункциональная система регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними, отвечающая самым жестким международным стандартам. Данная система в настоящий момент активно используется более чем в 120 районах и городах различных областей, основными из которых являются Нижегородская, Пермская и Самарская. Экономическая эффективность данного проекта очень высока. Одной из основных задач, решаемых при его осуществлении, является внедрение передовой техники и технологий регистрации недвижимости и прав на нее. Эти положения были также изложены автором при обучении специалистов по регистрации прав на землю и прочно связанные с ней иные объекты недвижимости из различных регионов Российской Федерации, а также опубликованы в печатных работах, посвященных регистрационной системе и ведению земельного кадастра в целом. В процессе разработки и обучения рассматривались все элементы и составляющие регистрационной системы, концепция построения, принципы ее функционирования, ее взаимосвязь с действующим законодательством, юридические аспекты регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом.

Диссертация: заключение по теме "Землеустройство", Карлин, Андрей Михайлович

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. В России завершен первый этап земельных преобразований, в ходе которого ликвидирована монополия государственной собственности на землю. Граждане и юридические лица стали собственниками земли и Moiyr самостоятельно совершать сделки с землей и другой недвижимостью. Произошли принципиальные, глубинные изменения сложившихся земельных отношений, форм собственности на землю. В настоящее время перед Россией стоит сложная задача завершения реформирования земельных отношений и совершенствования российской национальной системы землепользования. Земля отнесена к недвижимости, что потребовало решения вопроса о координации земельного кадастра с регистрацией прав на недвижимое имущество. Сложившийся к началу земельной реформы и резко измененный в дальнейшем порядок ведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним оказался не приспособлен к произошедшим изменениям, поэтому его совершенствование стало необходимым условием формирования и последующего устойчивого функционирования рыночной экономики. Роль такой важной для жизни общества составляющей государственного земельного кадастра, как регистрационно-правовой системы значительно возросла. Наряду с задачами по учету объектов недвижимости и информационному обеспечению управленческих решений эта система должна обеспечивать:

- регистрацию и защиту прав на землю и прочно связанные с ней объекты недвижимости;

- быстрое, четкое, однозначное и единообразное осуществление регистрации любых допускаемых законодательством сделок и операций с объектами недвижимости;

- функционирование рынка недвижимости, информационное обеспечение.

2. Изучение отечественного и зарубежного опыта ведения земельного кадастра и юридической регистрации показало, что регистрационные системы можно классифицировать по целям, видам учитываемых прав, принципам учета и классификации недвижимости, ответственности за достоверность сведений, степени ответственности государства за произведенную регистрацию и гарантию прав, способу централизации и степени охвата территории. Организационное построение регистрационно-правовых систем, применяемые технологии и системы показателей обеспечивают решение задач, которые стоят перед регистрационной службой в конкретных социальных, экономических и технологических условиях.

3. Россия располагает огромными земельными ресурсами, но это национальное богатство страны используется неэффективно. Начатая в 1991 году земельная реформа не доведена до конца, не продумана система земельного законодательства. Земельный рынок и его инфраструктура находятся в стадии становления. Отсутствует система гарантий прав на земельные участки, что крайне тормозит развитие рынка недвижимости. Земельные отношения крайне политизированы. Выходом из такого сложного положения является определение основных направлений государственной земельной политики и разработка системы стратегических и тактических мероприятий по развитию земельной реформы в Российской Федерации. В ближайшее время государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, которая в принципе должна базироваться на землеустроительной службе, придется вести в отрыве от нее, отсюда следует:

- нескоординированность действий по формированию и учету объектов недвижимости и регистрации прав на них;

- невозможность предсказать объемы дублирования информации и работ;

- отсутствие согласованного по времени набора юридических и земельно-кадастровых показателей, необходимых государственным структурам и участникам рынка недвижимости.

4. В ходе реформирования земельных отношений изменялся и порядок ведения земельного кадастра. Многие нормативные правовые акты, регламентирующие права и обязанности участников земельных отношений, одновременно регулировали и отдельные положения ведения земельного кадастра. Основными тенденциями в развитии земельного кадастра являются:

- возрастание роли его правовой составляющей;

- унификация земли и прочно связанной с ней недвижимости для целей учета, регистрации прав и сделок с ней;

- объединении функций, или, по крайней мере, четкое взаимодействие по формированию недвижимости и регистрации прав и сделок с ней.

Отсутствие четко сформулированных задач государственного земельного кадастра, как инструмента правового регулирования в сфере недвижимости, привело к тому, что решения по изменению порядка его ведения приобрели фрагментарный характер, недостаточно скоординированы и последовательны, а порой и противоречивы. Сложность и многогранность этой проблемы требует разработки соответствующего Федерального закона.

5. В качестве первоочередных задач по совершенствованию регистрации прав на недвижимость были предложены мероприятия по созданию и внедрению автоматизированной информационной системы, работающей по единым стандартам. Были предложены мероприятия по созданию интегрированной системы и инфраструктуры поддержки управления недвижимостью в государстве. Подобная интеграция даст полную увязку всех данных при минимизации расходов на обеспечение функционирования регистрационной системы. Это обеспечит максимальную защиту прав и интересов всех участников рынка недвижимости, а также простоту осуществления любых операций. На всех уровнях (Российская Федерация - субъект Российской Федерации - район -город) предлагается создать сеть специализированных организаций. В ходе исследования сформулированы предложения по структуре и составу работ этих организаций. Поскольку земельные участки являются базовыми элементами объектов недвижимости, а содержание документов, удостоверяющих права на землю, должно немедленно отражать состояние земельного участка, сделан вывод о том, что подобные организации должны обязательно базироваться на земельной службе. Была предложена концепция создания информационной системы ведения многоцелевого кадастра. Для России в настоящий момент единственно приемлемым вариантом является построение распределенной системы, принципы которой были рассмотрены.

6. В представленном исследовании были развиты теоретические, методические и технические положения системы регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними. Разработаны предложения по осуществлению регистрационных процессов и реализации системы регистрации прав как целом, так и детально. Предложены принципы построения и концепция автоматизированной регистрационной системы. Подробно разобран процесс функционирования системы регистрации прав, как инструмент обеспечения всех прав и интересов участников отношений в сфере недвижимости.

7. Увеличение и усложнение задач, стоящих перед государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, потребовало уточнения ее теоретических положений. Так, было предложено и раскрыто содержание и взаимосвязь базовых элементов такой системы, которыми являются собственно объект права, право и субъект права. Было выдвинуто предложение ликвидировать градацию прав на первичные и вторичные и сделать все права на недвижимость абсолютно равнозначными с точки зрения регистрационной системы. Также было предложено и обосновано полное разделение ограничений прав на недвижимое имущество от обременений. Ограничения должны представлять собой отдельную категорию, характеризующую лишь степень свободы реализации права, обременения же права на объект недвижимости должны вызывать только другие права каких либо субъектов на этот объект. Это позволит обеспечить максимальную ясность, четкость, компактность и однозначность осуществления регистрационного процесса.

8. В представленной диссертационной работе определены логические принципы осуществления регистрационного процесса. Так, принцип надежности, безошибочности и юридической достоверности сведений регистрационной системы должен базироваться на принципе осуществления многофазного процесса регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для каждой фазы регистрационного процесса характерна степень юридической значимости для уже имеющихся и вновь создаваемых данных, а также возможность их модификации. В исследовании сформулированы и предложены новые принципы проведения сделок и операций с недвижимостью на основе комбинирования базовых регистрационных операций под одной регистрационной записью. Базовыми операциями было предложено определить:

1. Регистрация возникновения прав;

2. Регистрация установления ограничений прав;

3. Регистрация снятия ограничений прав;

4. Регистрация прекращения прав;

5. Регистрация изменений данных, не носящих юридического характера.

В представленной работе нами показано, что перечисленные выше компоненты необходимы и достаточны для осуществления любой операции с землей и прочно связанными с ней иными объектами недвижимости. Современный процесс регистрации прав как комплексное, многофункциональное мероприятие должен характеризоваться статусом всей регистрационной информации и регистрационных записей, который должен изменяться в зависимости от фазы регистрации и производимых операций. Непосредственно для осуществления регистрационных операций предложены логические регистрационные группы, задачи и функциональность которых также были определены.

9. В ходе исследования определены технологические и функциональные процессы, которые должны происходить в системе регистрации прав, предложена законченная логика регистрационного процесса, которая отличается от существующей тем, что способна наиболее компактным способом быстро и просто обеспечить осуществление процесса регистрации сделок с недвижимым имуществом любой сложности, обеспечить все интересы субъектов земельных отношений даже при серьезных изменениях законодательной базы. Уточнено содержание регистрационной информации, необходимой для успешного функционирования системы регистрации, построения целостной и непротиворечивой системы, обеспечивающей нормальное функционирование рынка недвижимости.

10. На основе современных информационных технологий предложена такая концепция, структура, принципы построения и функционирования автоматизированной системы регистрации прав, которая обеспечивает полноту информационной модели. Разработанная структура информационных объектов гарантирует четкое, единообразное функционирование и взаимодействие основных рабочих единиц регистрационной системы — модулей. Предложен необходимый набор таких модулей. Каждый из модулей подробно рассмотрен, описано его предназначение и внутренние объекты. В зависимости от функциональности модули подразделены на различные категории. Основной упор был сделан на унификацию структуры информационных объектов и пользовательского интерфейса, рассмотрены схемы диалоговой работы. Предложенные решения должны обеспечить построение логически правильно организованной единой информационной базы. Также определен принцип построения классификаторов и справочников, без которых любая регистрационная система становится неэффективной.

11. Автоматизированная система регистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ними не должна быть продуктом для земельного комитета, БТИ, учреждений юстиции и т.д. Нами предложена концепция построения системы, в которой заложена сквозная технология работы со всем земельно-имущественным комплексом, выстроенная не на принципе распределения функциональных обязанностей, а на определении субъектов, объектов собственности и порядка их взаимодействия, базирующегося на соответствующем законодательстве.

12. Эффективность предлагаемых мер рассмотрена на примере всех основных прямых и косвенных источников экономической эффективности, которые получаются в результате создания информационно-аналитических систем, а также фискальной функции земельного кадастра. Были рассмотрены различные приемы и методики финансового анализа реализации таких систем, выполнен анализ финансовой рентабельности и экономический анализ реализации подобных проектов, произведена экономическая оценка, учитывающая социальные последствия реализации проекта, а также затраты, связанные с социальными мероприятиями. Основным источником дохода от внедрения автоматизированных систем должен стать прирост поступлений в бюджеты всех уровней. Были рассмотрены также отдельные составляющие экономической эффективности внедрения автоматизированных информационных систем и некоторые дополнительные источники дохода. Например, за счет сокращения сроков выдачи правоудостоверяющих документов общая сумма земельного налога может увеличиться по экспертной оценке до 25 % за счет функционирования уже внедренных по различным проектам автоматизированных информационных систем, при этом общие поступления земельного налога за 1996-2000 годы должны составить 39,5 млрд. руб. в нынешних ценах, из которых почти 10 млрд. руб. - благодаря функционированию таких систем. Общая сумма за взимание сборов за земельно-регистрационные услуги за 5 лет может составить более 4 млрд. руб. При проведении экономической оценки были определены общественные альтернативные затраты и конкретные результаты функционирования автоматизированных информационных систем регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Так, трудоемкость при автоматизированной обработке такого ежегодного количества операций с недвижимостью, которое соответствует развитым странам, составила бы 42614 чел./месяцев вместо 568182 чел./месяцев при ручной обработке. Стоимость автоматизированной обработки составит при этом 63,9 млн. рублей в год вместо 852,3 млн.руб. Было также показано, что один автоматизированный комплекс регистрации прав может реально приносить в среднем ежегодной прибыли порядка 30 тыс. долларов США при средней его стоимости порядка 20 тыс. долларов США. Общие затраты на создание системы ведения земельного кадастра, обеспечивающей оборот земли и прочей недвижимости на всей территории России, должны составить порядка 745 млн. долларов США. Сопоставление затрат на развертывание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра с ожидаемыми доходами показывают, что альтернативы ее созданию не существует, так как в целом ежегодные ожидаемые доходы более чем в 4 раза превышают затраты на ее реализацию при сокращении трудоемкости обработки данных и, как следствие, расходов на такую обработку почти в 14 раз. Перспективный годовой доход государства только за счет регистрационных сборов ежегодно может составить 1,2 млрд. долларов США, вместо 40 млн. долларов США при исходном низком состоянии оборота земли. Общий же планируемый прирост поступлений в бюджет от реализации Федеральной целевой программы "Развитие земельной реформы в Российской Федерации на 1999 — 2002 годы" за пять лет (1999 - 2003 годы) должен составить 320,6 млрд. руб., что составляет приблизительно 12,8 млрд. долларов США в ценах конца 1999 года, то есть в среднем почти 2,6 млрд. долларов США ежегодно, а реально эта прибыль должна увеличиваться год от года.

Уверенность собственников и инвесторов в своих правах, возможность своевременно предотвратить социальные конфликты по поводу земли и прочно связанной с ней недвижимости в любом случае дадут в перспективе огромный социально-экономический эффект. Разработанные предложения по совершенствованию государственной системы юридической регистрации прав на недвижимость, ее автоматизации и внедрению, координации деятельности всех структур, принимающих в ней участие, позволят изменить процесс формирования правовых сведений, ведения регистрационного процесса и государственного земельного кадастра России в целом, сделать такой процесс отвечающим современным потребностям общества.