Налогообложение недвижимости в России: основы построения и перспективы развития тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Налогообложение недвижимости в России: основы построения и перспективы развития"

На правах рукописи

ГУСЕВ Борис Владимирович

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ В РОССИИ: ОСНОВЫ ПОСТРОЕНИЯ И ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ

Специальность: 08.00.10 - "Финансы, денежное обращение и кредит"

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Саратов - 2004

Работа выполнена на кафедре финансов Саратовского государственного социально-экономического университета.

Научный руководитель

- д-р экон. наук, профессор Барулин Сергей Владимирович

Официальные оппоненты

■ д-р экон. наук, профессор Иваницкий Виктор Павлович - канд. экон. наук, доцент Кондратьев Алексей Валерьевич

Ведущая организация

- Волгоградский государственный университет.

Защита состоится 10 февраля 2004 года в 15 00 час. на заседании диссертационного совета Д 212.241.03 при Саратовском государственном социально-

экономическом университете по адресу:

410000, Саратов, Радищева, 89, Саратовский государственный социально-экономический университет, ауд. 843.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Саратовского государственного социально-экономического университета.

Автореферат разослан 10 января 2004 года.

Ученый секретарь диссертацш ' _ "омолов

совета, канд. экон. наук,

2004-4 26802

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования и степень разработанности проблемы. Поимущественные налоги во всем мире составляют важнейшее звено налоговой системы, чего, к сожалению, нельзя пока сказать о России. Основной причиной этого является нерыночный характер действующего в стране поимущественного налогообложения. Существующие в России налоги на имущество организаций и физических лиц, земельный налог не отражают реалий рыночной экономики. Поэтому проблема перехода к единому региональному налогу на недвижимость на основе рыночной оценки объектов налогообложения вместо названных трех налогов, стоит сейчас особенно остро.

Процесс реформирования региональных и местных налогов неоправданно затянулся, что негативно отражается на эффективности механизмов распределения доходов между бюджетами. Правительство РФ сокращает субсидии, предоставляя регионам лишь часть необходимых средств, требуя при этом, чтобы остальную часть своих бюджетов они зарабатывали сами. Соответственно, точ но такое же требование выдвигают субъекты Федерации по отношению к муниципальным образованиям. Поэтому необходимость обеспечения стабильными налоговыми доходами региональных и местных бюджетов, учитывая предполагаемое первой частью Налогового Кодекса сокращение общего числа их собственных налогов - это еще одна важнейшая причина ускорения процесса радикального изменения системы налогообложения имущества путем перехода к налогообложению недвижимости физических и юридических лиц по ее рыночной стоимости.

Подобная система сегодня действует во многих странах мира. Мировая практика, накопив к настоящему времени богатый опыт взимания налогов с имущества по его рыночной стоимости, выработала основные принципы, позволяющие организовать налогообложение наиболее рациональным образом. Эти принципы в той или иной степени нашли отражение в трудах таких зарубежных ученых, как В.Петти, А.Смит, Дж. К. Эккерт, Г. Харрисон, Т.Коллер, Т.Коупленд.

В России четвертый год ведутся работы по переходу к обложению налогом на имущество по его рыночной стоимости, в частности, в рамках эксперимента по взиманию единого налога на недвижимость в Новгороде и Твери. Результаты эксперимента показали, с одной стороны, что налог на недвижимость потенциально способен заменить действующие налоги на имущество, а с другой стороны, что существует еще множество теоретических, методологических, организационных и методических проблем, которые предстоит решить. Именно последнее послужило причиной для продления названного эксперимента еще на

два года.

Проблемы теории и практики оценки имущества по рыночной стоимости в России исследовались в работах С. Бакитбекова, М.Ю. Березина, В.А. Горемы-киной, А.Г. Грязновой, С.В. Грибовского, Р. Гровера, В.В.Григорьева, Н.А. Калининой, И.В.Караваевой, А.И.Полянского, М.М.Соловьева, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотовой, А.В. Ульянина и др.

Однако большинство современных научных трудов посвящено в основном частным проблемам налоговых платежей за отдельные объекты имущества, а также критике действующей системы налогообложения имущества. Открытыми для дальнейшего исследования остаются еще многие вопросы методического обеспечения, организационные и методологические основы построения адаптированной к современным условиям эффективной системы налогообложения недвижимости в России.

С налогообложением недвижимости связаны значительные сложности как экономического, так и политического характера. В число первых входят в основном вопросы выбора формы налогообложения недвижимости, определения налогооблагаемой базы, расчета стоимости объектов налогообложения и эффективной ставки налога. Необходимо четко определиться в вопросах о налоговых льготах и вычетах из налоговой базы, а также в подходах к налогообложению отдельных видов недвижимости (например, сельскохозяйственных угодий, недвижимости индустриальных районов, частного жилья).

Все это свидетельствует об актуальности темы настоящего исследования, в котором комплексно анализируются вопросы построения налога на недвижимость и оценки недвижимости для целей налогообложения на основе опыта России и зарубежных стран.

Цель и задачи диссертационного исследования. Целью исследования является разработка методологических основ и методического обеспечения системы налогообложения недвижимости на основе ее рыночной оценки.

Для решения поставленной в диссертационной работе цели потребовалось решение следующих задач, обусловивших структуру работы:

- уточнить имеющиеся на сегодняшний день в научной литературе определение объекта недвижимости для целей налогообложения;

-изучить зарубежный опыт налогообложения недвижимости для оценки возможности его применения в современной России;

- обобщить исторический опыт и провести ретроспективный анализ становления и развития налогообложения недвижимости;

- проанализировать действующую систему поимущественного налогообложения, содержание законодательных и нормативно-правовых актов в области налогообложения имущества и оценки недвижимости для целей налогообложения;

- разработать методологические подходы к построению налога на недвижимость, адаптированные к условиям современной России;

- сформулировать методические подходы к оценке недвижимости, используя методики массовой оценки недвижимости для целей налогообложения;

-разработать методики формирования налоговой базы и ставок налога на недвижимость на примере жилого фонда;

- определить изменение налогового бремени и фискальных параметров при переходе к налогообложению недвижимости по его рыночной стоимости.

Предметом диссертационного исследования явились экономические отношения, возникающие в процессе оценки недвижимости и построения системы ее налогообложения.

Объектом исследования является деятельность федеральных и региональных органов власти по управлению процессом формирования налогообложения имущества и недвижимости в России.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили общая экономическая теория, труды ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области поимущественного налогообложения и оценки недвижимости по рыночной стоимости.

Работа выполнена с использованием методов математического моделирования, сравнительного анализа и синтеза. В диссертации представлены различные модели и методики оценки недвижимости для целей налогообложения. Кроме того, в работе применялись методы группировки, сравнения и другие общепринятые экономико-статистические и аналитические подходы и методы.

Научная новизна диссертационного исследования в целом заключается в разработке методологических основ, методик и механизмов построения рациональной системы налогообложения недвижимости в современной России.

Наиболее важные научные результаты диссертационного исследования заключаются в следующем:

- уточнено содержание понятия объекта недвижимости для целей налогообложения, как объекта вещных прав, в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации;

- предложена уточненная авторская модель налога на недвижимость по основным элементам налогообложения (налогоплательщики, объекты, налоговая база, налоговые ставки, льготы);

- предложена система льгот по налогу на недвижимость, позволяющая в известной степени избавиться от существующей практики переоформления объектов недвижимости на льготируемые категории налогоплательщиков, основанная на системе налоговых вычетов из налогооблагаемой стоимости имущества, принадлежащего льготируемым категориям налогоплательщиков.

-обобщены и сформулированы методологические подходы к массовой оценке недвижимости для целей налогообложения с учетом особенностей российского рынка недвижимости, основанная на авторской комбинации традиционных подходов к оценке недвижимости;

- разработана с использованием математического аппарата корреляционно-регрессионного анализа авторская методика массовой оценки недвижимости для целей налогообложения по отдельным сегментам рынка недвижимости (земельные участки, объекты нежилого назначения, многоквартирное и индивидуальное жилье), адаптированная к современным российским условиям;

- на основании авторской методологии разработана методика построения эффективной ставки налога на примере жилых объектов, учитывающая платежеспособность населения.

Теоретическая значимость диссертации состоит в разработке методологических подходов к построению механизмов налогообложения и рыночной оценки налоговой базы по налогу на недвижимость с использованием математического аппарата корреляционно-регрессионного анализа и математического моделирования, а также в адаптации зарубежного опыта, традиционной методологии и результатов российского эксперимента налогообложения недвижимости к условиям современной России.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в разработке рекомендаций, конкретных методик и механизмов рационализации имущественного налогооблжения при переходе к взиманию налога на недвижимость по его рыночной стоимости, которые могут быть использованы органами власти субъектов РФ и местного самоуправления для разработки проектов законов, введения на территориях налога на недвижимость и обеспечения эффективного его функционирования.

Апробация результатов исследования. Основные результаты исследования были доложены на внутривузовских научно-практических конференциях по итогам НИР Саратовского государственного социально-экономического университета за 2000,2001, 2002 гг. (Саратов, 2001, 2002,2003 гг.), а также на международной научно-практической конференции "Финансовый механизм и его правовое обеспечение" (Саратов, СГСЭУ, 2003 года).

Авторские модели массовой оценки недвижимости и ее налогообложения нашли применение при разработке Концепции реформирования системы региональных и местных налогов в Саратовской области, что подтверждено справкой о внедрении. Теоретические положения диссертации используются в учебном процессе СГСЭУ на кафедре финансов по дисциплинам "Теория и история налогообложения", "Налоги с организаций", "Налоги с физических лиц", что подтверждается справкой о внедрении.

Основные положения диссертации опубликованы в 5 работах общим объемом 2,78п.л.

Структура диссертации. В соответствии с целью и задачами, поставленными в работе, диссертация включает в себя введение, три главы, семь параграфов, заключение, список использованной литературы, приложения:

Глава 1. Теоретические и организационные основы налогообложения недвижимости

1.1. Понятие имущества как объекта налогообложения

1.2. Основные элементы налога на недвижимость

1.3. Эволюция и современная мировая практика налогообложения недвижимости

Глава 2. Состояние и приоритеты развития поимущественного налогообложения о России

2.1 Система имущественных налогов в Российской Федерации

2.2 Методологические основы перехода к единому налогу на недвижимость

Глава 3. Модели оценки и механизмы построения налоговых баз и ставок налога на недвижимость

3.1 Особенности оценки различных объектов недвижимости для целей налогообложения

3.2 Формирование налоговой базы и эффективной ставки налога на недвижимость для жилых помещений

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Во введении обосновывается актуальность темы исследования, формируются его цель и задачи, определяются предмет и объект, отражаются положения научной новизны и практической значимости диссертации

В первой главе "Теоретические и организационные основы налогообложения недвижимости" рассмотрены вопросы формирования понятий "недвижимость" и "недвижимость для целей налогообложения", проанализирована история возникновения и существующая мировая практика налогообложения недвижимости по элементам налога.

В диссертационном исследовании предлагается отказаться от существующего подхода к определению недвижимости по признаку государственной регистрации прав на имущество привязанной к неподвижной системе координат юрч дических адресов (поскольку при этом к недвижимости также относятся предприятия, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

При определении понятии "недвижимость" в работе предложено использовать понятия "недвижимое имущество" (real estate) и "недвижимая собственность" (real property). При этом первое составляет физическую сущность понятия недвижимости, и может быть представлено как совокупность двух компонентов, условно различающихся наличием затрат ресурсов на их создание:

недвижимое имущество=земля (земельный участок) +улучшения,

а второе может быть представлено как производное от первого, полученное добавлением к нему понятия пакета имущественных прав и обременении (ограничений прав) для всех элементов этого имущества и всех субъектов, имеющих отношение к последнему:

недвижимая собственность=недвижимое имущество +пакет имущественных прав и обременении

В работе предложено использовать следующее определение недвижимости, являющееся объединением понятий физической (вещи, имущества) и юридической (пакета прав и обременении) сущностей: "К недвижимости относятся имущественные компоненты (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, все, что прочно связано с землей, и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению) и связанные с ними имущественные права с обременениями (включая права собственности, хозяйственного

ведения, оперативного управления, ипотеку, сервитута, иные права, предусмотренные ГК и законами, а также законодательные и нормативные ограничения этих прав)".

В существующей в настоящее время в п. 2 ст. 38 Налогового Кодекса РФ формулировке понятия имущества для целей налогообложения имеется определенная некорректность в употреблении юридических понятий, влекущая за собой проблемы в налогообложении. В связи с этим в работе предлагается при определении объекта налога использовать понятие "объект недвижимости", которое относится к конкретному земельному участку с ограниченными размерами и числом улучшений. Объект недвижимости для целей налогообложения представляет собой конкретный объект недвижимого имущества, который подлежит оценке в качестве объекта обложения налогом на недвижимость.

В диссертационном исследовании на основе анализа отечественных и зарубежных источников, вместо существующей в настоящий момент формулировки, предлагается внести в Налоговый кодекс РФ следующее определение объекта недвижимости для целей налогообложения: в целях налогообложения недвижимое имущество включает: земельные участки (в двухмерном измерении), здания, строения, помещения; оборудование, неразрывно связанное с землей; участки лесного фонда, обособленные водные объекты.

Вторая глава "Состояние и приоритеты развития поимущественного налогообложения в России" посвящена анализу существующей в настоящий момент в России системы поимущественного налогообложения, а также конкретизирует методологические основы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, и перехода к ее налогообложению.

На основании анализа существующей в настоящее время в России системы имущественных налогов для юридических лиц и физических (налог на землю, налог на имущество, транспортный налог) в работе сделан вывод, что действующий порядок исчисления налогов имеет множество противоречий и недостатков, устранить которые возможно на основе перехода к налогообложению имущества по его рыночной стоимости.

Переход к консолидированному (единому для организаций и физических лиц) налогу на недвижимость по его рыночной стоимости в перспективе дает следующие преимущества:

- стабилизация ставок платежей за городскую недвижимость и четкое определение перспектив их изменения существенно повлияет на инвестиционные процессы в городе, повысит спрос на городскую недвижимость со стороны инвесторов - как внешних, так и внутренних. Таким образом, учитывая ограниченность земли как ресурса, повышение спроса вызовет повышение рыночной стоимости недвижимости, и соответствующий рост доходов бюджетов;

- появится возможность устанавливать ставки налога на недвижимость, а также арендной платы за землю и планировать их изменение, на основе целевых установок в части бюджетных доходов и в части стимулирования инвестициоп-ной деятельности. Единая ставка налога для всех видов недвижимости снимет различие между физическими и юридическими лицами в части промышленного

и иного коммерческого использования недвижимости, но доля рыночной стоимости, подлежащей налогообложению, должна варьироваться по видам недвижимости: 100% для коммерческой недвижимости и 30% - для жилой;

- переход к налогообложению на основе рыночной стоимости позволит прогнозировать поступления при различных вариантах политики органов власти и обосновывать выбор политики землепользования, налогообложения, стимулирования инвестиционной деятельности;

- помимо повышения фискальной доходности самой недвижимости, стабилизация налогового режима в части имущественных и земельных платежей улучшит предпринимательский климат и будет стимулировать деловую активность на территории городов, что позволит собирать больше налогов на доходы физических лиц и прибыль предприятий.

Таким образом, ожидаемые общие фискальные результаты введения налога на недвижимость больше, чем просто увеличение налоговых сборов с недвижимости.

Однако при переходе к новому налогу необходимо учесть следующие социально-экономические ограничения:

- опасность выпадения доходов за счет сокращения налогооблагаемой базы при переходе от налогообложения имущества к налогообложению недвижимости предприятий, так как здания и сооружения составляют около половины имущества, остальное - машины, оборудование, сырье и материалы, запасы, нематериальные активы;

- возможность повышения налогового бремени на владельцев недвижимости ограничена низкой платежеспособностью основной массы населения;

- соотношение бремени владельцев недвижимости и ее нанимателей (арендаторов) не должно тормозить процесс становления класса собственников.

С учетом этих ограничений автором предлагается следующая модель налога на недвижимость.

Плательщиками налога на недвижимость признаются: организации, юридические лица, признанные таковыми по законодательству РФ; организации, образованные в соответствии с законодательством иностранных государств, международные организации и объединения; граждане иностранных государств, а также лица без гражданства, являющиеся собственниками недвижимого имущества.

Не является налогоплательщиком в отношении арендуемого объекта недвижимости арендатор этого объекта недвижимости.

Объектом налогообложения признаются находящиеся на территории субъекта РФ: земельные участки (в двухмерном измерении) с расположенными на них зданиями, строениями, помещениями; оборудование, неразрывно связанное с землей; участки лесного фонда, обособленные водные объекты, а также доли в находящихся в долевой собственности объектах.

Налогооблагаемая база объектов недвижимости рассчитывается на основании оценки стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения по

состоянию на 1 января года, за который уплачиваются налоговые платежи (в соответствии с предложенными в работе методиками).

Ставка налога единая для всех объектов налога и не превышает 1% стоимости, исчисленной для целей налогообложения.

Льготы по налогу на недвижимость. Под налогообложение не попадают объекты недвижимости, принадлежащие органам местного самоуправления, недвижимость мобилизационного назначения, испытательные полигоны, аэродромы и иные объекты особого назначения, при условии целевого использования указанных выше объектов; а также объекты недвижимости, принадлежащие бюджетным организациям, не имеющим коммерческих доходов.

В отношении недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности пенсионерам и инвалидам, используются налоговые вычеты (механизм представлен в работе). Конкретный размер вычетов определяется органами местного самоуправления.

Исчисление и уплата налога в отношении каждого объекта налогообложения производится исходя из налоговой базы, рассчитанной на 1 января соответствующего года. Извещение о подлежащей уплате сумме налога вручается каждому налогоплательщику не позднее 31 марта текущего налогового года.

Налоговым периодом признается один календарный год.

Третья глава "Модели оценки и механизмы построения налоговых баз и ставок налога на недвижимость" посвящена методологическим аспектам и методическому обеспечению оценки рыночной стоимости объектов налогообложения и расчета налоговой базы, а также апробации предложенной во второй главе модели налога на недвижимость на примере объектов жилой недвижимости, принадлежащих гражданам на праве собственности.

Введение в хозяйственный оборот такого фундаментального понятия рыночной экономики как "рыночная стоимость" является важным и принципиальным вопросом налоговой политики. Отличительной особенностью использования этого понятия является, в первую очередь, проведение специальных работ по определенной методологии с использованием как специфических приемов, так и информационного обеспечения. Использование рыночной стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения может принести ожидаемый эффект только при условии, что методология определения будет отвечать существующим стандартам и иметь четко отработанную и обоснованную систему проведения работ по определению рыночной стоимости.

Оценка рыночной стоимости может производится методами как индивидуальной, так и массовой оценки, являющиихся задачами прикладного экономического анализа.

Оба вида оценки являются систематическими видами оценки, предназначены для моделирования рынка недвижимости, основаны на одних и тех же принципах, но отличаются масштабами моделирования, способами измерения качества объектов и алгоритмами обработки рыночной информации. Модель индивидуальной оценки представляет рынок на ограниченном участке (для одиночных объектов). Задача же массовой оценки - определение рыночных стоимостей

большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа.

В работе сформулированы основные направления массовой оценки недвижимости для целей налогообложения:

- оценка объектов недвижимости;

- формирование фискального кадастра объектов недвижимости;

- актуализация результатов оценки - периодическая корректировка стоимости объектов недвижимости.

Массовая оценка оперирует с математическими моделями, использующими только те данные, которые представлены в формализованном виде. Любой объект недвижимости может быть охарактеризован как качественными (привлекательный или плохой фасад и т. п.), так и количественными показателями (общая площадь, занимаемый этаж и т. п.).

В диссертационном исследовании показывается, что выбор методики определения рыночной стоимости, построение модели массовой оценки является важным фактором, определяющим налогооблагаемую базу и затрагивающим интересы государства и налогоплательщика, что ставит вопросы массовой оценки в один ряд с вопросами общегосударственной налоговой политики.

Общим для всех рыночных моделей является то, что они должны содержать в себе факторы, которые отражают спрос и предложение - ценообразующие факторы.

О состоянии любой системы, в том числе и о рынке недвижимого имущества, можно судить по одному или нескольким выходным параметрам, которые обычно определяются ее целевым назначением.

Выходным параметром рынка недвижимого имущества может быть стоимость недвижимого имущества или его аренда, которые в данном случае можно считать случайной величиной. Стоимость недвижимого имущества зависит, очевидно, от ряда опять же случайных внутренних и внешних факторов, характеризующих условия его функционирования (для зданий внутренними факторами могут быть материалы, из которых они построены, дизайн, архитектурные особенности, площадь, количество этажей и др.; в качестве внешних факторов можно рассматривать удаленность от центра, расстояние до ближайших транспортных остановок, состояние окружающей среды и прочее). Необходимо отметить, что входные параметры системы - ценообразующие факторы - должны быть количественно измеряемыми.

Поскольку основная задача массовой оценки - определение рыночных стоимостей большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа, в работе при построении моделей определения налоговой базы по налогу на недвижимость использовались методы корреляционно-регрессионного анализа.

В отличии от существующей практики определения налогооблагаемой базы исходя из остаточной стоимости основных фондов, введение в реальный хозяйственный оборот такого фундаментального понятия рыночной экономики как "рыночная стоимость" является важным и принципиальным вопросом не только

налоговой политики, но и позволяет практически поставить вопросы фундаментальной структурной перестройки всего хозяйственного механизма. Отличительной особенностью использования понятия "рыночная стоимость" является, в первую очередь, проведение специальных работ по определенной методологии с использованием как специфических приемов, так и информационного обеспечения.

Таким образом использование понятия "рыночная стоимость" для целей налогообложения может принести ожидаемый эффект только при условии, что методология определения будет отвечать существующим стандартам и иметь четко отработанную и обоснованную систему проведения работ по определению рыночной стоимости.

Классическими подходами к оценке рыночной стоимости недвижимости, являются: затратный, сравнения продаж (рыночный) и доходный.

Обычно на активно функционирующих рынках недвижимости акцент при определении рыночной стоимости делается на сравнительный и доходный подходы. Однако существует целый ряд объектов недвижимости, рыночную стоимость которых трудно оценить доходным или сравнительным подходом (школы, больницы, здания почты, культовые сооружения, вокзалы и т. д.), поскольку предназначение этих сооружений не было направлено на получение дохода, и, кроме того, маловероятно найти достаточно данных о сравнимых продажах таких объектов. Поэтому затратный подход в этих случаях может дать отправную точку для обсуждения стоимости недвижимости. В периоды снижения активности на рынке, которые могут быть следствием общих экономических спадов, количество продаж резко падает. В результате этого применение сравнительного и доходного подходов становится затруднительным или невозможным из-за отсутствия достаточного количества исходных данных или их неадекватности, поэтому единственный способ получить представление о порядке величины рыночной стоимости - применение затратного подхода.

В связи с вышесказанным при оценке рыночной стоимости недвижимости для целей налогообложения в диссертационном исследовании предлагается дифференцировать применение подходов к оценке. Наиболее развитыми в настоящее время являются рынки жилых помещений и помещений коммерческого назначения (торговых и офисных), поэтому при оценке этих видов недвижимости автором предлагается использовать сравнительный подход. Применение доходного подхода ограничивается отсутствием достоверных данных о доходах из-за существующей в настоящее время практики: либо аренда без заключения договора аренды, либо оплата части платежей наличными без учета бухгалтерии.

В диссертационном исследовании предлагается использовать при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для налогообложения следующие подходы.

Для оценки земельных участков, жилой и коммерческой (магазины, офисы) недвижимости - метод сравнения продаж:

МУ0=8вхЪ1хЬ3х,.. хЬк,

где: MV„ - полная рыночная стоимость объекта, полученная на основе применения сравнительного подхода;

Sb - рыночная стоимость 1 м2 общей площади объекта оценки, расположенного в базовой зоне;

bj> Ьъ Ь^ - коэффициенты, определяющие степень влияния ценообразую-щих факторов.

Для оценки производственной недвижимости - затратный подход, в общем виде модель которого представляется следующим образом:

MV0 =MVL+MVB = (VL+ (С„+CJ x(l-D) x(l+I)),

где: - полная рыночная стоимость объекта, полученная на основе при-

менения затратного подхода;

- рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная с использованием приведенной выше модели;

МУВ - рыночная стоимость улучшений;

Vl - затраты на приобретение земельного участка в собственность;

- прямые затраты на создание новых улучшений (строительство зданий и сооружений, прокладка коммуникаций);

Са - косвенные (дополнительные) затраты на создание новых улучшений;

I - коэффициент прибыли предпринимателя (инвестора, не совмещающего свои функции с функциями подрядчика), определяемой величиной вмененных издержек за период строительства и ввода объекта в полномасштабную эксплуатацию;

D - коэффициент накопленного износа.

Автор предлагает при построении модели массовой оценки жилой недвижимости использовать следующие ценообразующие факторы:

- местоположение;

- площадь;

- состояние помещении;

- транспортная доступность;

-этаж;

- коммуникации;

- однородность окружения;

- материал стен;

- площадь земельного участка;

- год постройки.

В работе произведена апробация предложенной модели налога на недвижимость на примере объектов жилой недвижимости, расположенных на территории г. Энгельса Саратовской области и принадлежащих гражданам на праве собственности. В результате апробации автором были получены следующие результаты:

1. Построены следующие модели массовой оценки рыночной стоимости объектов для определения базы налога на недвижимость и определены числовые значения коэффициентов моделей:

а) для индивидуального жилья:

Унд = Убд хЯд хКмтд хКгд хКкд хКн

где:

Унд - налогооблагаемая стоимость индивидуального дома;

Убд - стоимость 1м2 индивидуального жилья, расположенного в базовом районе;

Бд - общая площадь индивидуального дома;

- коэффициент учитывающий материал стен и классификацию типа индивидуального дома;

Кг - коэффициент, учитывающий год постройки индивидуального дома;

Кк - коэффициент, учитывающий инженерное обеспечение в индивидуальном доме;

Кн - коэффициент, учитывающий отличия механизма налогообложения недвижимости от динамики вторичного рынка.

б) для многоквартирного жилья:

Уик = Убк х&с хКзк хКз хКм хКн

где:

Унк - налогооблагаемая стоимость квартиры;

Убк - стоимость 1м2 многоквартирного жилья, расположенного в базовом районе;

- общая площадь квартиры;

- коэффициент зонирования;

Кэ - коэффициент, учитывающий этаж, занимаемый квартирой;

Км - коэффициент, учитывающий материал стен и этажность строения;

Кн - коэффициент, учитывающий отличия механизма налогообложения недвижимости от динамики вторичного рынка.

2. На основании рыночных данных рассчитаны числовые значения коэффициентов предложенной модели, при помощи которых затем был произведен окончательный расчет налоговой базы. Применение данной модели показало: минимально приемлемый уровень качества получаемых результатов (СКО=31%), вызванный ограниченностью доступа к информации (закрытостью реальных сумм сделок); возможность использования этих результатов в качестве базовых на первом этапе построения системы налогообложения.

3. Анализ полученных результатов показал, что в рамках г. Энгельса при переходе от действующего налога на имущество физических лиц к налогу на недвижимость происходит увеличение налоговой базы более чем в 17 раз (с 1 364 млн. руб. до 24 279 млн. руб.). Автор отмечает, что в дальнейшем увеличение налоговой базы будет происходить не только за счет роста цен на недвижимость. В настоящее время по оценкам специалистов БТИ в Саратовской области учтено только 85-90% существующего жилого фонда, и не более 70% производственной недвижимости. Вовлечение в налоговый оборот неучтенных объектов

в рамках формирования фискального кадастра также позволит увеличить базу налога на недвижимость.

4. На основании данных статистики о составе населения исследуемого города, доходах на душу населения и авторской методики, учитывающей платежеспособность населения по социальным группам, была рассчитана эффективная налоговая ставка, составившая 0,18% от полной рыночной стоимости имущества. С учетом полученных значений ставок автором был рассчитан денежный поток поступлений от налога на недвижимость. Анализ полученных результатов показал, что в результате применения предложенных методик потенциальный поток налоговых доходов (по сравнению с налогом на имущество физических лиц) вырастет более чем в 20 раз (с 2 728,7 тыс. руб. до 43 703 тыс. руб.). Произойдет это в основном за счет расширения налогооблагаемой базы крупных собственников недвижимого имущества. Поэтому для основной массы населения рассчитанная ставка вполне приемлема по отношению к его доходам (она не превысит 3,5% от величины личного дохода). Следует учесть при этом и наличие налоговых льгот для определенных социальных групп населения.

Введение налога на недвижимость на основе рыночной стоимости позволит решить целый ряд экономических и социальных проблем. Во-первых, налог на недвижимость способен обеспечить достаточный и устойчивый уровень поступлений в бюджет, поскольку именно недвижимое имущество является наиболее стабильным объектом налогообложения по сравнению с другими видами активов или доходами. Во-вторых, создаются условия для повышения собираемости налогов, так как недвижимость значительно труднее скрыть от налогообложения. В-третьих, налогообложение по ее рыночной стоимости ведет к более высоким налогам за более дорогие здания и землю, что стимулирует их более рациональное применение, заставляя тех собственников, которые используют недвижимость неэффективно, передавать ее в руки тех, кто сможет ее использовать с наибольшей выгодой. В-четвертых, взимание большей суммы налога за более ценную и более выгодно расположенную недвижимость распределяет налоговое бремя более справедливым образом, нежели другие виды платежей, что позволит снять часть социальной напряженности между слоями населения с разными уровнями доходов.

Система налогообложения объектов недвижимости по ее рыночной стоимости хорошо себя зарекомендовала во многих странах мира как фискальная, стимулирующая и социальная мера. При последовательном проведении в жизнь эта система может быть успешно внедрена и в России.

СПИСОК РАБОТ, ОПУБЛИКОВАННЫХ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Гусев Б.В. Доходные методы оценки: метод капитализации доходов// Научный сборник: Финансовая политика современной России. - Саратов: СГСЭУ, 2001.-0,45 п. л.

2. Гусев Б.В. Налогообложение недвижимости: формирование конценпции налога на недвижимость// Научный сборник: Финансы в переходной экономике. - Саратов: СГСЭУ, 2002. - 0,83 п. л.

3.Гусев Б.В. Перспективы налогообложения недвижимости// Научный сборник: Развитие финансовых отношений в современной России. - Саратов: СГСЭУ, 2002. - 0,41 п. л.

4. Гусев Б.В. Оценка земельных участков при переходе к консолидированному налогу на недвижимость// Научный сборник: Финансовый потенциал: механизм его реализации. - Саратов: СГСЭУ, 2003. - 0,39 п. л.

5. Гусев Б.В. Особенности формирования концепции налога на недвижимость для российской экономики// Финансовый механизм и его правовое регулирование: Сб. научных статей по итогам международной научно-практической конференции / Под. ред. СВ. Ермасова, В.В. Степаненко. - Саратов: СГСЭУ, 2003. - 0,7 п. л.

Подписано в печать 01,04 Бумага типогр. №1 Печать офсетная Заказ £

Автореферат

Формат 60x84 Гарнитура "Times" Уч.-изд. л. 1,0 Тираж 100 экз.

Издательский центр Саратовского государственного социально-экономического университета. 410000, Саратов, Радищева, 89.

m.15 84

РНБ Русский фонд

2004-4 26802

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Гусев, Борис Владимирович

Введение.

1. Теоретические и организационные основы налогообложения недвижимости.

1.1. Понятие имущества как объекта налогообложения.

1.2. Основные элементы налога на недвижимость.

1.3. Эволюция и современная мировая практика налогообложения недвижимости.

2. Состояние и приоритеты развития поимущественного налогообложения в России.

2.1. Имущественные налоги в Российской Федерации.

2.2. Методологические основы перехода к единому налогу на недвижимость.

3. Модели оценки и механизмы построения налоговых баз и ставок налога на недвижимость.

3.1. Особенности оценки различных объектов недвижимости для целей налогообложения.

3.2. Формирование налоговой базы и эффективной ставки налога на недвижимость для жилых помещений.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Налогообложение недвижимости в России: основы построения и перспективы развития"

Актуальность темы исследования и степень разработанности проблемы. Поимущественные налоги во всем мире составляют важнейшее звено налоговой системы, чего, к сожалению, нельзя пока сказать о России. Основной причиной этого является нерыночный характер действующего в стране поимущественного налогообложения. Существующие в России налоги на имущество организаций и физических лиц, земельный налог не отражают реалий рыночной экономики. Поэтому проблема перехода к единому региональному налогу на недвижимость на основе рыночной оценки объектов налогообложения вместо названных трех налогов, стоит сейчас особенно остро.

Процесс реформирования региональных и местных налогов неоправданно затянулся, что негативно отражается на эффективности механизмов распределения доходов между бюджетами. Правительство РФ сокращает субсидии, предоставляя регионам лишь часть необходимых средств, требуя при этом, чтобы остальную часть своих бюджетов они зарабатывали сами. Соответственно, точно такое же требование выдвигают субъекты Федерации по отношению к муниципальным образованиям. Поэтому необходимость обеспечения стабильными налоговыми доходами региональных и местных бюджетов, учитывая предполагаемое первой частью Налогового Кодекса сокращение общего числа их собственных налогов - это еще одна важнейшая причина ускорения процесса радикального изменения системы налогообложения имущества путем перехода к налогообложению недвижимости физических и юридических лиц по ее рыночной стоимости.

Подобная система сегодня действует во многих странах мира. Мировая практика, накопив к настоящему времени богатый опыт взимания налогов с имущества по его рыночной стоимости, выработала основные принципы, позволяющие организовать налогообложение наиболее рациональным образом. Эти принципы в той или иной степени нашли отражение в трудах таких зарубежных ученых, как В.Петти, А.Смит, Дж. К. Эккерт, Г. Харрисон, Т.Коллер, Т.Коупленд.

В России четвертый год ведутся работы по переходу к обложению налогом на имущество по его рыночной стоимости, в частности, в рамках эксперимента по взиманию единого налога на недвижимость в Новгороде и Твери. Результаты эксперимента показали, с одной стороны, что налог на недвижимость потенциально способен заменить действующие налоги на имущество, а с другой стороны, что существует еще множество теоретических, методологических, организационных и методических проблем, которые предстоит решить. Именно последнее послужило причиной для продления названного эксперимента еще на два года.

Проблемы теории и практики оценки имущества по рыночной стоимости в России исследовались в работах С. Бакитбекова, М.Ю. Березина, В.А. Горемыкиной, А.Г. Грязновой, С.В. Грибовского, Р. Гровера, В.В.Григорьева, Н.А. Калининой, И.В.Караваевой, А.И.Полянского, М.М.Соловьева, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотовой, А.В. Ульянина и др.

Однако большинство современных научных трудов посвящено в основном частным проблемам налоговых платежей за отдельные объекты имущества, а также критике действующей системы налогообложения имущества. Открытыми для дальнейшего исследования остаются еще многие вопросы методического обеспечения, организационные и методологические основы построения адаптированной к современным условиям эффективной системы налогообложения недвижимости в России.

С налогообложением недвижимости связаны значительные сложности как экономического, так и политического характера. В число первых входят в основном вопросы выбора формы налогообложения недвижимости, определения налогооблагаемой базы, расчета стоимости объектов налогообложения и эффективной ставки налога. Необходимо четко определиться в вопросах о налоговых льготах и вычетах из налоговой базы, а также в подходах к налогообложению отдельных видов недвижимости (например, сельскохозяйственных угодий, недвижимости индустриальных районов, частного жилья).

Все это свидетельствует об актуальности темы настоящего исследования, в котором комплексно анализируются вопросы построения налога на недвижимость и оценки недвижимости для целей налогообложения на основе опыта России и зарубежных стран.

Цель и задачи диссертационного исследования. Целью исследования является разработка методологических основ и методического обеспечения системы налогообложения недвижимости на основе ее рыночной оценки.

Для решения поставленной в диссертационной работе цели потребовалось решение следующих задач, обусловивших структуру работы:

- уточнить имеющиеся на сегодняшний день в научной литературе определение объекта недвижимости для целей налогообложения;

- изучить зарубежный опыт налогообложения недвижимости для оценки возможности его применения в современной России;

- обобщить исторический опыт и провести ретроспективный анализ становления и развития налогообложения недвижимости;

- проанализировать действующую систему поимущественного налогообложения, содержание законодательных и нормативно-правовых актов в области налогообложения имущества и оценки недвижимости для целей налогообложения;

- разработать методологические подходы к построению налога на недвижимость, адаптированные к условиям современной России;

- сформулировать методические подходы к оценке недвижимости, используя методики массовой оценки недвижимости для целей налогообложения;

- разработать методики формирования налоговой базы и ставок налога на недвижимость на примере жилого фонда;

- определить изменение налогового бремени и фискальных параметров при переходе к налогообложению недвижимости по его рыночной стоимости.

Предмет исследования. Предметом диссертационного исследования явились экономические отношения, возникающие в процессе оценки недвижимости и построения системы ее налогообложения.

Объектом исследования является деятельность федеральных и региональных органов власти по управлению процессом формирования налогообложения имущества и недвижимости в России.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили общая экономическая теория, труды ведущих отечественных и зарубежных специалистов в области поимущественного налогообложения и оценки недвижимости по рыночной стоимости.

Работа выполнена с использованием методов математического моделирования, сравнительного анализа и синтеза. В диссертации представлены различные модели и методики оценки недвижимости для целей налогообложения. Кроме того, в работе применялись методы группировки, сравнения и другие общепринятые экономико-статистические и аналитические подходы и методы.

Научная новизна диссертационного исследования в целом заключается в разработке методологических основ, методик и механизмов построения рациональной системы налогообложения недвижимости в современной России.

Наиболее важные научные результаты диссертационного исследования заключаются в следующем:

- уточнено содержание понятия объекта недвижимости для целей налогообложения, как объекта вещных прав в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации;

- предложена уточненная авторская модель налога на недвижимость по основным элементам налогообложения (налогоплательщики, объекты, налоговая база, налоговые ставки, льготы);

- предложена система льгот по налогу на недвижимость, позволяющая в известной степени избавиться от существующей практики переоформления объектов недвижимости на льготируемые категории налогоплательщиков, основанная на системе налоговых вычетов из налогооблагаемой стоимости имущества, принадлежащего льготируемым категориям налогоплательщиков.

- обобщены и сформулированы методологические подходы к массовой оценке недвижимости для целей налогообложения с учетом особенностей российского рынка недвижимости, основанная на авторской комбинации традиционных подходов к оценке недвижимости;

- разработана с использованием математического аппарата корреляционно-регрессионного анализа авторская методика массовой оценки недвижимости для целей налогообложения по отдельным сегментам рынка недвижимости (земельные участки, объекты нежилого назначения, многоквартирное и индивидуальное жилье), адаптированная к современным российским условиям;

- на основании авторской методологии разработана методика построения эффективной ставки налога на примере жилых объектов, учитывающая платежеспособность населения;

Теоретическая значимость диссертации состоит в разработке методологических подходов к построению механизмов налогообложения и рыночной оценки налоговой базы по налогу на недвижимость с использованием математического аппарата корреляционно-регрессионного анализа и математического моделирования, а также в адаптации зарубежного опыта, традиционной методологии и результатов российского эксперимента налогообложения недвижимости к условиям современной России.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в разработке рекомендаций, конкретных методик и механизмов рационализации имущественного налогооблжения при переходе к взиманию налога на недвижимость по его рыночной стоимости, которые могут быть использованы органами власти субъектов РФ и местного самоуправления для разработки проектов законов, введения на территориях налога на недвижимость и обеспечения эффективного его функционирования.

Апробация результатов исследования^ Основные результаты исследования были доложены на внутривузовских научно-практических конференциях по итогам НИР Саратовского государственного социально-экономического университета за 2000, 2001, 2002 гг. (Саратов, 2001, 2002, 2003 гг.), а также на международной научно-практической конференции «Финансовый механизм и его правовое обеспечение» (Саратов, СГСЭУ, 2003 г.).

Авторские модели массовой оценки недвижимости и ее налогообложения нашли применение при разработке Концепции реформирования системы региональных и местных налогов в Саратовской области, что подтверждено справкой о внедрении. Теоретические положения диссертации используются в учебном процессе СГСЭУ на кафедре финансов по дисциплинам «Теория и история налогообложения», «Налоги с организаций», «Налоги с физических лиц», что подтверждается справкой о внедрении.

Основные положения диссертации опубликованы в 5 работах общим объемом 2,78 п.л.

Структура диссертации. В соответствии с целью и задачами, поставленными в работе, диссертация включает в себя введение, три главы, семь параграфов, заключение, список использованной литературы, приложения:

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Гусев, Борис Владимирович

Заключение

В первой главе «Теоретические и организационные основы налогообложения недвижимости» рассмотрены вопросы формирования понятий «недвижимость» и «недвижимость для целей налогообложения», проанализирована история возникновения и существующая мировая практика налогообложения недвижимости по элементам налога.

В диссертационном исследовании предлагается отказаться от существующего подхода к определению недвижимости по признаку государственной регистрации прав на имущество привязанной к неподвижной системе координат юридических адресов (поскольку при этом к недвижимости также относятся предприятия, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты).

При определении понятии «недвижимость» в работе предложено использовать понятия «недвижимое имущество» (real estate) и «недвижимая собственность» (real property). При этом первое составляет физическую сущность понятия недвижимости, и может быть представлено как совокупность двух компонентов, условно различающихся наличием затрат ресурсов на их создание: недвижимое имущество = земля (земельный участок) + улучшения, а второе может быть представлено как производное от первого, полученное добавлением к нему понятия пакета имущественных прав и обременений (ограничений прав) для всех элементов этого имущества и всех субъектов, имеющих отношение к последнему: недвижимая собственность = недвижимое имущество + пакет имущественных прав и обременений

В работе предложено использовать следующее определение недвижимости, являющееся объединением понятий физической (вещи, имущества) и юридической (пакета прав и обременений) сущностей: «К недвижимости относятся имущественные компоненты (земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, инженерные коммуникации, все, что прочно связано с землей, и не может быть перемещено без несоразмерного ущерба их назначению) и связанные с ними имущественные права с обременениями (включая права собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления, ипотеку, сервитуты, иные права, предусмотренные ГК и законами, а также законодательные и нормативные ограничения этих прав)».

В существующей в настоящее время в п. 2 ст. 38 Налогового Кодекса РФ формулировке понятия имущества для целей налогообложения имеется определенная некорректность в употреблении юридических понятий, влекущая за собой проблемы в налогообложении. В связи с этим в работе предлагается при определении объекта налога использовать понятие «объект недвижимости», которое относится к конкретному земельному участку с ограниченными размерами и числом улучшений. Объект недвижимости для целей налогообложения представляет собой конкретный объект недвижимого имущества, который подлежит оценке в качестве объекта обложения налогом на недвижимость.

В диссертационном исследовании на основе анализа отечественных и зарубежных источников, вместо существующей в настоящий момент формулировки, предлагается внести в Налоговый кодекс РФ следующее определение объекта недвижимости для целей налогообложения: в целях налогообложения недвижимое имущество включает: земельные участки (в двухмерном измерении), здания, строения, помещения; оборудование, неразрывно связанное с землей; участки лесного фонда, обособленные водные объекты.

Вторая глава «Состояние и приоритеты развития поимущественного налогообложения в России» посвящена анализу существующей в настоящий момент в России системы поимущественного налогообложения, а также конкретизирует методологические основы оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, и перехода к ее налогообложению.

На основании анализа существующей в настоящее время в России системы имущественных налогов для юридических лиц и физических (налог на землю, налог на имущество, транспортный налог) в работе сделан вывод, что действующий порядок исчисления налогов имеет множество противоречий и недостатков, устранить которые возможно на основе перехода к налогообложению имущества по его рыночной стоимости.

Переход к консолидированному (единому для организаций и физических лиц) налогу на недвижимость по его рыночной стоимости в перспективе дает следующие преимущества:

- стабилизация ставок платежей за городскую недвижимость и четкое определение перспектив их изменения существенно повлияет на инвестиционные процессы в городе, повысит спрос на городскую недвижимость со стороны инвесторов - как внешних, так и внутренних. Таким образом, учитывая ограниченность земли как ресурса, повышение спроса вызовет повышение рыночной стоимости недвижимости, и соответствующий рост доходов бюджетов;

- появится возможность устанавливать ставки налога на недвижимость, а также арендной платы за землю и планировать их изменение, на основе целевых установок в части бюджетных доходов и в части стимулирования инвестиционной деятельности. Единая ставка налога для всех видов недвижимости снимет различие между физическими и юридическими лицами в части промышленного и иного коммерческого использования недвижимости, но доля рыночной стоимости, подлежащей налогообложению, должна варьироваться по видам недвижимости: 100% для коммерческой недвижимости и 30% - для жилой;

- переход к налогообложению на основе рыночной стоимости позволит прогнозировать поступления при различных вариантах политики органов власти и обосновывать выбор политики землепользования, налогообложения, стимулирования инвестиционной деятельности;

- помимо повышения фискальной доходности самой недвижимости, стабилизация налогового режима в части имущественных и земельных платежей улучшит предпринимательский климат и будет стимулировать деловую активность на территории городов, что позволит собирать больше налогов на доходы физических лиц и прибыль предприятий.

Таким образом, ожидаемые общие фискальные результаты введения налога на недвижимость больше, чем просто увеличение налоговых сборов с недвижимости.

Однако при переходе к новому налогу необходимо учесть следующие социально-экономические ограничения:

- опасность выпадения доходов за счет сокращения налогооблагаемой базы при переходе от налогообложения имущества к налогообложению недвижимости предприятий, так как здания и сооружения составляют около половины имущества, остальное - машины, оборудование, сырье и материалы, запасы, нематериальные активы;

- возможность повышения налогового бремени на владельцев недвижимости ограничена низкой платежеспособностью основной массы населения;

- соотношение бремени владельцев недвижимости и ее нанимателей (арендаторов) не должно тормозить процесс становления класса собственников.

С учетом этих ограничений автором предлагается следующая модель налога на недвижимость.

Плательщиками налога на недвижимость признаются: организации, юридические лица, признанные таковыми по законодательству РФ; организации, образованные в соответствии с законодательством иностранных государств, международные организации и объединения; граждане иностранных государств, а также лица без гражданства, являющиеся собственниками недвижимого имущества.

Не является налогоплательщиком в отношении арендуемого объекта недвижимости арендатор этого объекта недвижимости.

Объектом налогообложения признаются находящиеся на территории субъекта РФ: земельные участки (в двухмерном измерении) с расположенными на них зданиями, строениями, помещениями; оборудование, неразрывно связанное с землей; участки лесного фонда, обособленные водные объекты, а также доли в находящихся в долевой собственности объектах.

Налогооблагаемая база объектов недвижимости рассчитывается на основании оценки стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения по состоянию на 1 января года, за который уплачиваются налоговые платежи (в соответствии с предложенными в работе методиками).

Ставка налога единая для всех объектов налога и не превышает 1% стоимости, исчисленной для целей налогообложения.

Льготы по налогу на недвижимость. Под налогообложение не попадают объекты недвижимости, принадлежащие органам местного самоуправления, недвижимость мобилизационного назначения, испытательные полигоны, аэродромы и иные объекты особого назначения, при условии целевого использования указанных выше объектов; а также объекты недвижимости, принадлежащие бюджетным организациям, не имеющим коммерческих доходов.

В отношении недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности пенсионерам и инвалидам, используются налоговые вычеты (механизм представлен в работе). Конкретный размер вычетов определяется органами местного самоуправления.

Исчисление и уплата налога в отношении каждого объекта налогообложения производится исходя из налоговой базы, рассчитанной на 1 января соответствующего года. Извещение о подлежащей уплате сумме налога вручается каждому налогоплательщику не позднее 31 марта текущего налогового года.

Налоговым периодом признается один календарный год.

Третья глава «Модели оценки и механизмы построения налоговых баз и ставок налога на недвижимость» посвящена методологическим аспектам и методическому обеспечению оценки рыночной стоимости объектов налогообложения и расчета налоговой базы, а также апробации предложенной во второй главе модели налога на недвижимость на примере объектов жилой недвижимости, принадлежащих гражданам на праве собственности.

Введение в хозяйственный оборот такого фундаментального понятия рыночной экономики как «рыночная стоимость» является важным и принципиальным вопросом налоговой политики. Отличительной особенностью использования этого понятия является, в первую очередь, проведение специальных работ по определенной методологии с использованием как специфических приемов, так и информационного обеспечения. Использование рыночной стоимости объектов недвижимости для целей налогообложения может принести ожидаемый эффект только при условии, что методология определения будет отвечать существующим стандартам и иметь четко отработанную и обоснованную систему проведения работ по определению рыночной стоимости.

Оценка рыночной стоимости может производится методами как индивидуальной, так и массовой оценки, являющихся задачами прикладного экономического анализа.

Оба вида оценки являются систематическими видами оценки, предназначены для моделирования рынка недвижимости, основаны на одних и тех же принципах, но отличаются масштабами моделирования, способами измерения качества объектов и алгоритмами обработки рыночной информации. Модель индивидуальной оценки представляет рынок на ограниченном участке (для одиночных объектов). Задача же массовой оценки определение рыночных стоимостей большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа.

В работе сформулированы основные направления массовой оценки недвижимости для целей налогообложения:

- оценка объектов недвижимости;

- формирование фискального кадастра объектов недвижимости;

- актуализация результатов оценки - периодическая корректировка стоимости объектов недвижимости.

Массовая оценка оперирует с математическими моделями, использующими только те данные, которые представлены в формализованном виде. Любой объект недвижимости может быть охарактеризован как качественными (привлекательный или плохой фасад и т. п.), так и количественными показателями (общая площадь, занимаемый этаж и т.п.).

В диссертационном исследовании показывается, что выбор методики определения рыночной стоимости, построение модели массовой оценки является важным фактором, определяющим налогооблагаемую базу и затрагивающим интересы государства и налогоплательщика, что ставит вопросы массовой оценки в один ряд с вопросами общегосударственной налоговой политики.

Общим для всех рыночных моделей является то, что они должны содержать в себе факторы, которые отражают спрос и предложение -ценообразующие факторы.

О состоянии любой системы, в том числе и о рынке недвижимого имущества, можно судить по одному или нескольким выходным параметрам, которые обычно определяются ее целевым назначением.

Выходным параметром рынка недвижимого имущества может быть стоимость недвижимого имущества или его аренда, которые в данном случае можно считать случайной величиной. Стоимость недвижимого имущества зависит, очевидно, от ряда опять же случайных внутренних и внешних факторов, характеризующих условия его функционирования (для зданий внутренними факторами могут быть материалы, из которых они построены, дизайн, архитектурные особенности, площадь, количество этажей и др.; в качестве внешних факторов можно рассматривать удаленность от центра, расстояние до ближайших транспортных остановок, состояние окружающей среды и прочее). Необходимо отметить, что входные параметры системы -ценообразующие факторы - должны быть количественно измеряемыми.

Поскольку основная задача массовой оценки - определение рыночных стоимостей большого числа объектов недвижимости на конкретную дату с использованием стандартных методик и статистического анализа, в работе при построении моделей определения налоговой базы по налогу на недвижимость использовались методы корреляционно-регрессионного анализа.

В отличии от существующей практики определения налогооблагаемой базы исходя из остаточной стоимости основных фондов, введение в реальный хозяйственный оборот такого фундаментального понятия рыночной экономики как «рыночная стоимость» является важным и принципиальным вопросом не только налоговой политики, но и позволяет практически поставить вопросы фундаментальной структурной перестройки всего хозяйственного механизма. Отличительной особенностью использования понятия «рыночная стоимость» является, в первую очередь, проведение специальных работ по определенной методологии с использованием как специфических приемов, так и информационного обеспечения.

Таким образом использование понятия «рыночная стоимость» для целей налогообложения может принести ожидаемый эффект только при условии, что методология определения будет отвечать существующим стандартам и иметь четко отработанную и обоснованную систему проведения работ по определению рыночной стоимости.

Классическими подходами к оценке рыночной стоимости недвижимости, являются: затратный, сравнения продаж (рыночный) и доходный.

Обычно на активно функционирующих рынках недвижимости акцент при определении рыночной стоимости делается на сравнительный и доходный подходы. Однако существует целый ряд объектов недвижимости, рыночную стоимость которых трудно оценить доходным или сравнительным подходом (школы, больницы, здания почты, культовые сооружения, вокзалы и т. д.), поскольку предназначение этих сооружений не было направлено на получение дохода, и, кроме того, маловероятно найти достаточно данных о сравнимых продажах таких объектов. Поэтому затратный подход в этих случаях может дать отправную точку для обсуждения стоимости недвижимости. В периоды снижения активности на рынке, которые могут быть следствием общих экономических спадов, количество продаж резко падает. В результате этого применение сравнительного и доходного подходов становится затруднительным или невозможным из-за отсутствия достаточного количества исходных данных или их неадекватности, поэтому единственный способ получить представление о порядке величины рыночной стоимости — применение затратного подхода.

В связи с вышесказанным при оценке рыночной стоимости недвижимости для целей налогообложения в диссертационном исследовании предлагается дифференцировать применение подходов к оценке. Наиболее развитыми в настоящее время являются рынки жилых помещений и помещений коммерческого назначения (торговых и офисных), поэтому при оценке этих видов недвижимости автором предлагается использовать сравнительный подход. Применение доходного подхода ограничивается отсутствием достоверных данных о доходах из-за существующей в настоящее время практики: либо аренда без заключения договора аренды, либо оплата части платежей наличными без учета бухгалтерии.

В диссертационном исследовании предлагается использовать при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости для налогообложения следующие подходы.

Для оценки земельных участков, жилой и коммерческой (магазины, офисы) недвижимости - метод сравнения продаж:

MV0= SB х bj х b2x . x bk, где: MVo - полная рыночная стоимость объекта, полученная на основе применения сравнительного подхода;

Sb - рыночная стоимость 1 м общей площади объекта оценки, расположенного в базовой зоне; bi,b2, ., bk - коэффициенты, определяющие степень влияния ценообразующих факторов.

Для оценки производственной недвижимости - затратный подход, в общем виде модель которого представляется следующим образом:

MVo = MVL+MVB = (VL+(CB+CA) х(1 - D) х(1+1», где: MV0 - полная рыночная стоимость объекта, полученная на основе применения затратного подхода;

MVL - рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная с использованием приведенной выше модели;

MVb - рыночная стоимость улучшений;

VL - затраты на приобретение земельного участка в собственность;

Св - прямые затраты на создание новых улучшений (строительство зданий и сооружений, прокладка коммуникаций);

СА - косвенные (дополнительные) затраты на создание новых улучшений;

I - коэффициент прибыли предпринимателя (инвестора, не совмещающего свои функции с функциями подрядчика), определяемой величиной вмененных издержек за период строительства и ввода объекта в полномасштабную эксплуатацию;

D - коэффициент накопленного износа.

Автор предлагает при построении модели массовой оценки жилой недвижимости использовать следующие ценообразующие факторы:

- местоположение;

- площадь;

- состояние помещении;

- транспортная доступность;

- этаж;

- коммуникации;

- однородность окружения;

- материал стен;

- площадь земельного участка;

- год постройки.

В работе произведена апробация предложенной модели налога на недвижимость на примере объектов жилой недвижимости, расположенных на территории г. Энгельса Саратовской области и принадлежащих гражданам на праве собственности. В результате апробации автором были получены следующие результаты:

1. Построены следующие модели массовой оценки рыночной стоимости объектов для определения базы налога на недвижимость и определены числовые значения коэффициентов моделей : а) для индивидуального жилья:

Унд = Убд * Sfl * Кмтд * Кгд * Ккд * Кн где:

Унд - налогооблагаемая стоимость индивидуального дома;

Убд -стоимость 1м индивидуального жилья, расположенного в базовом районе;

Sfl - общая площадь индивидуального дома;

Кмт - коэффициент учитывающий материал стен и классификацию типа индивидуального дома;

Кг - коэффициент, учитывающий год постройки индивидуального дома; Кк - коэффициент, учитывающий инженерное обеспечение в индивидуальном доме;

Кн - коэффициент, учитывающий отличия механизма налогообложения недвижимости от динамики вторичного рынка. б) для многоквартирного жилья: где: Унк

Унк = Убк * Sk * Кзк * Кэ * Км * Кн

- налогооблагаемая стоимость квартиры;

V6k - стоимость 1м многоквартирного жилья, расположенного в базовом районе;

Sk - общая площадь квартиры; Кзк - коэффициент зонирования;

Кэ - коэффициент, учитывающий этаж, занимаемый квартирой; Км - коэффициент, учитывающий материал стен и этажность строения; Кн - коэффициент, учитывающий отличия механизма налогообложения недвижимости от динамики вторичного рынка.

2. На основании рыночных данных рассчитаны числовые значения коэффициентов предложенной модели, при помощи которых затем был произведен окончательный расчет налоговой базы. Применение данной модели показало: минимально приемлемый уровень качества получаемых результатов (СКО=31%), вызванный ограниченностью доступа к информации (закрытостью реальных сумм сделок); возможность использования этих результатов в качестве базовых на первом этапе построения системы налогообложения.

3. Анализ полученных результатов показал, что в рамках г. Энгельса при переходе от действующего налога на имущество физических лиц к налогу на недвижимость происходит увеличение налоговой базы более чем в 17 раз (с 1 364 млн. руб. до 24 279 млн. руб.). Автор отмечает, что в дальнейшем увеличение налоговой базы будет происходить не только за счет роста цен на недвижимость. В настоящее время по оценкам специалистов БТИ в Саратовской области учтено только 85-90% существующего жилого фонда, и не более 70% производственной недвижимости. Вовлечение в налоговый оборот неучтенных объектов в рамках формирования фискального кадастра также позволит увеличить базу налога на недвижимость.

4. На основании данных статистики о составе населения исследуемого города, доходах на душу населения и авторской методики, учитывающей платежеспособность населения по социальным группам, была рассчитана эффективная налоговая ставка, составившая 0,18% от полной рыночной стоимости имущества. С учетом полученных значений ставок автором был рассчитан денежный поток поступлений от налога на недвижимость. Анализ полученных результатов показал, что в результате применения предложенных методик потенциальный поток налоговых доходов (по сравнению с налогом на имущество физических лиц) вырастет более чем в 20 раз (с 2 728,7 тыс. руб. до 43 703 тыс. руб.). Произойдет это в основном за счет расширения налогооблагаемой базы крупных собственников недвижимого имущества. Поэтому для основной массы населения рассчитанная ставка вполне приемлема по отношению к его доходам. Следует учесть при этом и наличие налоговых льгот для определенных социальных групп населения.

Введение налога на недвижимость на основе рыночной стоимости позволит решить целый ряд экономических и социальных проблем. Во-первых, налог на недвижимость способен обеспечить достаточный и устойчивый уровень поступлений в бюджет, поскольку именно недвижимое имущество является наиболее стабильным объектом налогообложения по сравнению с другими видами активов или доходами. Во-вторых, создаются условия для повышения собираемости налогов, так как недвижимость значительно труднее скрыть от налогообложения. В-третьих, налогообложение по ее рыночной стоимости ведет к более высоким налогам за более дорогие здания и землю, что стимулирует их более рациональное применение, заставляя тех собственников, которые используют недвижимость неэффективно, передавать ее в руки тех, кто сможет ее использовать с наибольшей выгодой. В-четвертых, взимание большей суммы налога за более ценную и более выгодно расположенную недвижимость распределяет налоговое бремя более справедливым образом, нежели другие виды платежей, что позволит снять часть социальной напряженности между слоями населения с разными уровнями доходов.

Система налогообложения объектов недвижимости по ее рыночной стоимости хорошо себя зарекомендовала во многих странах мира как фискальная, стимулирующая и социальная мера. При последовательном проведении в жизнь эта система может быть успешно внедрена и в России.