Формирование системы учета объектов недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование системы учета объектов недвижимости"

На правах рукописи

Варев Александр Михайлович

ФОРМИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ УЧЕТА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями комплексами (строительство))

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва-2007

Ж

003057309

Диссертация выполнена на кафедре «Государственное и муниципальное управление» Московского государственного университета сервиса

Научный руководитель: профессор

Офшшальные оппоненты: профессор

Ведущая организация:

доктор экономических наук.

Туровский Александр Алексеевич

доктор эконом ических паук.

ГоремыкинВ.А.

кандидат экономических наук, доцент Острина И.А.

Московский институт коммуналы хозяйства и строительства

Защита состогггся 16 мая 2007 года в 15 - 00 на заседании диссертационнс го совета Д 212.049.04 при Государственном университете управления по адресу: 109542, Москва, Рязанский проспект, д. 99.

С диссертацией можно ознакомится в библиотеке Государственного уншерсигета управления

Автореферат разослан

апреля 2007 года

Ученый секретарь

диссертационного совета Д 212.049.04, доктор экономических наук, профессор Воронин

М.И.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Важнейшее значение технического учета как одной из основных функций управления недвижимостью обусловлено тем, что информация, формируемая в результате проведения подобного учета, является необходимой для совершения любых последующих операций с объектом недвижимости. Это объясняется тем, что именно в ходе технического учета недвижимого имущества выявляются и получают официальное закрепление характеристики объекта, позволяющие однозначно выделоть его щ числа других объектов недвижимости. В силу этого технический учет является базисом для обеспечеши прав государства и граждан в процессе управления недвижимостью, а также основой имущественных отношений. Для эффективного функционирования системы управления недвижимостью важно располагать конкретной информацией о том, в отношении каких объектов происходит тот шш иной управленческий процесс. В связи с этим необходимы полные и достоверные сведения об объектах недвижимости, полученные на основе технической инвентаризации. Иными словами, действенная система технического учета объектов недвижимого имущества призвана отслеживать состояние объекга (различные характеристики) с момента его проектирования до конца жизни с целью информирования различных структур управления.

Трансформация прошводственных отношений, смещение политического вектора в сторону рыночных отношений с разнообразными формами собственности и конкуренцией коренным образом изменили основу формирования и развития управления системой технического учета и технической инвентаризации. Современные преобразования в системе БТИ определили своеобразный характер развития этого процесса и поставили во главу угла новое видение данной проблемы. В связи с этим сложилась ситуация, когда отдельные теоретические наработки, касающиеся учета объектов недвижимости, не соответствуют нынешним реалиям, а новые подходы к этим проблемам еще окончательно не сложились.

Объективный анализ трансформации процесса учета недвижимости в условиях изменения социальной структуры общества предполагает не только отказ от не подтвердшзшихся практикой отдельных положении, но и удержание в качестве исходных принципов исследования тех несомненных достижений, с которыми связано развитие теории в этом направлении. Поэтому разработка данной проблемы в предметном поле современной экономической науки направлена на то, чтобы определить совершенствование системы учета объектов недвижимости.

Состояние юученности проблемы. В совремешых условиях проблематика технического учета объектов недвижимости в комплексе таловых вопросов приобретает особое значение и является одним из перспективных исследовательских направлений экономической науки. Выяснение места и роли технического учета в с ютеме управления объектами недвижимости служ)гг основой для всестороннего исслед)вания важнейших механизмов в решении данной проблемы, которая в современных условиях является одна из самых сложных и наименее разработанных. Несмотря на то, ч: о к се решению подключились отдельные ученые, данный вопрос в силу разиетных обстоятельств не получил должного решения в теоретическом и практическом плане. Это обусловлено тем, что взгляд на сущность технического учета объектов недвижимости только в условиях реформенных преобразований стал приоСретать контуры конструктивного характера.

В последние годы отечественным и авторам и опубликованы работы, в которы:; в той или иной степени рассматриваются теоретические и практические вопросы технич ;ского учета объектов недвижимости, а также проблемы управления недвижимостью. Начболее известны труда Горемыкина В.Л., Гришаева С.П., Григорьева В.В, Задонского Г.И., Лаврухина О.Г., Маслова Н.В., Остримой И.А., РазуМЛ., Руднева AB., Самоточа А Г, Серова В.М., Суханова ЕВ., Таяонова A.B., Тарасевича Eli., Трутнева Э.К. и др. Несмотря на существе иное внимание, которое уделяется отдельным вопросам рассматриваемой проблемы, теоретический и методический уровень ее разработок не отвечает требованиям комплексного и системного отражения объективных процессов в рыночных условшх хозяйствования. При этом следует назвать, по крайней ме{е, ряд важных аспектов изучаемой проблемы, которые не получили должного вним: шга в системе научных исследований и не нашли отражения в печати. Во - первых, m поля зрения выпал вопрос, связанный с формированием системы упратления государствешп>1м техническим учетом на основе технической инвентаризацией, который требует соответствующих теоретических и практических проработок. Во - вторых, в современных условиях не освещено направление, отражающее становление и ра вигие автоматизированной информационной системы по ведешпо Единого реестра об^ктов градостроительной деятельности в условиях эксперимента. В - третьих, в средствах научной информации не нашли отражение результаты экспериментальной прс верки новых условий по ведешпо Еииного государственного реестра об:>ектов градостроительной деятельности, имеющие не только научное, но и практическое значение. В - четвертых, не учитывается стратегическая направлешюсть исследований в области управления учетом недвижимого имущества.

Особая значимость проблемы, недостаточная ее разработанность применительно к современным условиям, а также целесообразность системного и ком плексиого подхода к исследованию предопределили выбор данной темы диссертационной работы и рассматрипаемых в ней вопросов.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка методических подходов и научно обоснованных положений, направлетых на совершенствование системы технического учета.

Реализация поставленной цели обусловила необходимость решения следующих задач'.

раскрыть теоретические положешы учета объектов недвижимости;

шучигь тенденции и исторический путь формироващи и развития системы учета объектов недвижимости на основе технической инвенгаршащш;

обобщтъ отечественную практику и зарубежный опыт технического учета объектов недвижимости;

обосновать экспериме[ггальные условия учета объектов недвижимости и доказать их результативность;

разработать методические подходы и конструктивные положения, направленные на совершенствование системы учета па основе технической инвентаризации объектов недвижимости.

Предметом исследования является совокупность проблем, связанных с формированием и развитием системы государственного технического учета на основе инвентаризации на современном этапе.

Объектом исследования послужила система техшиеского учета объектов недвижимости.

Теоретическую и методологическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам управления недвижимостью, а также законодательные и нормативные акты, регламентирующие деятельность оргашващш, занятых в этой сфере.

Эмпирической базой исследования, обеспечившей доказательность защищаемых положений, являются результаты экспериментальных условий по ведению Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности и формированием Федеральной автоматизированной информационной системы.

Методы исследования. Методологической основой диссертации послужила комплексная система научных методов, включающая в себя общенаучные (аналге, синтез, индукция, дедукция и наблюдение) и специальные научные методы

кии и ешов,

гается овки и влення пучной

1УЧ1ШИ мя:

1 шарат, роль тенция

1ЧИНЫ,

13

исследования такие, как экспериментальный, монографический, анапттче* социологический. В работе также использовались методы анализа правовых док>4 системный анализ тактических задач и метод интервьюирования.

Научная новизна исследования. В диссертации обосновывается и выдв ряд положений, содержащих научную новизну, определяемых характером постаг способом разрешения поставленных диссертантом задач в системе упра техническим учетом объектов недвижимости. Основными составляющими I новгоны являются направления, которые разработаны впервые или по дальнейшее развитие, содержащие элементы реального приращеши научного знай!

1. Обоснованы теоретические положения, раскрывающие понятийный а смысловое содержание и сущность недвижимого имущества, а также выявле1 технического учета в системе управления недвижимостью. Определена теш развития этого процесса, установлены мотивы его зарождения и объяснены пр способствующие его устойчивому развитию в условиях переходного периода.

2. Раскрыты концептуальные положения, показывающие, какое место згпймает технический учет в управлении недвижимостью, каким образом вписывается в существующий механизм и как его изменяет. Обоснована концептуальная лопр еская модель, базирующаяся на синтезе научных подходов и теоретических решений, направленных на познание природы технического учета, обосноваш!е его стратегии и тактики в управлении недвижимостью. Аргументирован тезис о том, что технический учет отличается многогранностью, многоаспектностью и многоЩтевой направленностью, включающей в себя зшчигельное количество разнокачественных компонентов, и харакгергоуется системностью, выступающей как сложное развивающее явление.

3. Изучен процесс становления учета на основе технической инветар^пации объектов недвижимости, раскрыта пернодтацга этапов развития данного явления, проявляющихся в хронологической последовательности, где каждый новый этап является адекватным продолжением предыдущего та более высоком уровне разв|пия и отражает модель государственного технического учета объектов недвижим с сти в определенный период реформенных преобразований экономики. Определено, в какой мере этот процесс ориентируется на развитие социальных событий, эконом пиеской политики и научных достижений, выражающиеся в форме конкретных концепций, направленных на совершенствование механизма управления недвижимостью

4. Доказано, что эксперимент но ведению Единого государственного ре гетра объектов градостроительной деятельности (проводимого в системе БТ-1 и

представляющего собой упорядоче1шую систему записей, содержащих в штх сведения об объектах недвижимости, служащих доказательством существования учетного объекга в фиксированном составе, границах и т.д.) является элементам инновационной деятельности. Инновационная направленность характера экспериментироваши позволяет констатировать возможности управлеши техническим учетом на основе сочетания технико-технологических, организационных изменений и качественных преобразований, что обеспечивает новый тип рыночного поведения. Эксперимент выступает как инновация в ограниченном масштабе. В случае успеха «перерастает» в нововведение, представляющего собой комплексный процесс создагаи и широкого применения соответствующего новшества в системе БТИ.

5. Обоснованы методшеские подходы по учету единых объектов недвижимости, раскрывающие характер формироваши «дела единого объекта» с обязательным присвоением единого идентификатора объекта недвижимости на основе кадастрового номера земельного участка, который дополняется номером здания (сооружен™), находящимся га этом участке. Это позволяет сформировать более эффективную и гибкую систему управлеши имущественно-земельным комплексом, способную оперативно и комплексно решать проблемы, связанные с организацией и контролем оборота земель в составе единого объекта недвижимости. А также дает возможность перейти к целостной системе учета, которая наглядно представит пространственное положение объектов в городской среде, а также его полное описание с использованием геоинформационной системы.

Разработаны конструктивные положения, направленные па совершенствование системы управлеши техническим учетом.

Практическое и научное значение работы. Внедрение и апробация результатов исследования. Практическое значение полученных результатов исследования заключается в том, что сформулированные в диссертации научно -практические положения и выводы прошли экспериментальную проверку, доведены до практического использовати в различных регионах РФ. Научная значимость диссертационное исследование состоит в том, что впервые не только предпршнта попытка конструктивно - критического осмысления этой проблемы в современных условшх, но и разработаны научные положения, способствующие совершенствованию технического учета недвижимого имущества в рыночных условиях хозяйствоваши. Результаты исследования прошли апробацию в 187 филиалах и более чем 600 подразделениях системы БТИ.

Основные положения диссертационной работы докладывались на междуна!' всероссийских и региональных научных и научно — производственных конферс Теоретические положения, развитые автором, а также результаты эксперимент проверки, представляющие определенный научный и практический интерес, мог} использованы государственными органами при решении проблемы совершенств системы техншеского учета и тематических учебных курсах по упрат недвижимостью.

Структура диссертационного исследования определяется поставленным и заЛ: соответствует логике их изложения и состоит из введения, трех глав, заключения, используемой литературы, включающего 171 источник отечественных и заруф: авторов. Работа изложена на 167 страницах основного текста и нллюстрг таблицам и, рисункам и и приложениям и.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ Во введении обосновывается выбор темы исследования и дается оцегА актуальности, определяется степень изученности проблемы и новизна предлагя решений, характеризуется обьект и предмет исследования, формируется цель и з диссертационного исследования, раскрывается научная новизна, а также ( апробации результатов исследования.

В первой главе - «Теоретические основы учета объектов недвижим раскрываются теоретические аспекты изучаемой проблемы, характеризующие пф и сущность недвижимого имущества, технический учет и его роль в ci управления недвижимым имуществом, а также обосновываются Koimeirryaiu аспекты системы технического учета объектов недвижимости. В резул исследования теоретических основ автор концентрирует свое внимание на недвиж имуществе. При этом подчеркивается, что недвижимость является по суп собирательным понятием, имеющее множество различных определений и толковании

Проведений диссертантом широкий анализ теоретических построений ве, авторов по поводу этого понятга свидетельствует о том, что среди них отсуп согласованность в понимании данного вопроса. В одних случаях акиенти внимание на недвижимости как на жилом или нежилом здании, отдельной квартир офисном помещении. В других, рассматривается как земельное владение, прирс объект, имущественный комплекс собственника, часть национального бог; государства, объект страхования и налогообложения, памятник архитектуры и исто т.д. В третьих, обосновывается с экономических позиций. По мнению отдел авторов, объекты недвижимой собственности являются преда

ррдных, нциях. Ильной г быть ования леншо

ачами, зписка жных фована

ijra ее 1емых £здачи юрма

:>стн» мтие 1етеме ъные ьтате IIM ом еству !Й.

щих вует стся е или дный атства зрии и ,ных етом

■a yi

СТ1

ТУ1

макроэкономического регулирования. Поскольку многие обобщающие показатели, свидетельствующие об уровне развития всей национальной экономики, относятся к сфере недвижимости (как, например, среднее количество жилплощади на душу населения или уровень развития производственных мощностей в том или ином регионе). Отдельные авторы сходятся во мнении относительно двойственной природы недвижимости: как вещи, и как объекта права, вследствие чего под рынком недвижимости часто понимается рынок оборота прав на недвижимость. Подобной точки зрения придерживаются С.Н. Максимов, ЕИ. Тарасевич и С. В. Грибовский.

Понятие сущности недвижимости, определяемое категориальной природой, основывается на единстве всех ее элемеш-ов, находящихся во взаимодействии, постоянном движении, раскрывающих всю многограниость ее содержания. С этой точки зрения большинство ш приведенных суждетш справедливо, поскольку отражает природу ее существенных элементов. В то же время каждое из них характеризует ограниченные стороны и посему не способно вывить всю гамму характеристик столь сложного понятия как недвижимость. Все это указывает на то, что современной наукой не выработано стггетического, интегрального знания, в рамках которого понятие «недвижимость» обрело бы свой истинный, непреходящий смысл, наполнилось бы обще предметным содержащим.

Известно, что основой системы управления недвижимостью является технический учет объектов недвижимого имущества: земельных участков, зданий, строений и сооружений, в отношении которых осуществляется управление. Т.е. необходимо действенная система учета, призванная отслеживать состояние объекта с момента его проектирования до конца жизни объекта с целью информирования различных структур управления. В настоящее время получили распространенно схемы учета, проиллюстрированные на рис. 1-2.

Рисунок 1 - Периодическая инвентаризация В диссертационном исследовании рассматривается характер и су(дность

технического учета. При этом подчеркивается, что основой любой системы управления

является учет объектов, в отношении которых осуществляется упрапленис.

Неотъемлемой функцией управления объектами недвижимости является учет

объектов, имеющего многоцелевое назначение и представляющего собой описаш(е и

индивидуалшацию объекта недвижимого имущества. Ключевое значение имеет пЬло-

фьтая с реетьш сйьэоэм*

> О

II

Л

Плттн

СИе?ЮМ1 сбсйюте

иэестр

Рисунок 2 - С истематический учет изменений жение о том, что учет объектов недвижимого имущества представляет сл

процесс, который состоит из четырех основных составляющих: формиро

объекта, его описание, индивидуализация и мониторинг. Указанные ф)

органически взаимосвязаны, представляют собой не разрывные стадии одного

же процесса и не могут осуществляться раздельно. Таким образом, в с

технического уюта отслеживается состояние объекта недвижимости с момс!

создания до ликвидации.

Теория вопроса исследования процесса формирования и развития техштч учета предполагает разработку концептуальных положений, основание совокушюсти научных методов и приемов отражающих причинно - следстве! функциональные связи. В связи с этим в диссертации раскрываются концепту; подходы, направленные на совершенствование системы управления техник учетом и нашедшие отражение в концепциях по управлению недвижим предложенные различными ведомствами. При этом подчеркивается, что с помощью

эжныи ванне нкции и того тстеме га его

еского х на мые и льные еским )СТЫО,

И

концепции выражается основная точка зрения на данное явление, задаются некоторые конструктивные рамки, определяющие сущность и направление развштга этого явления.

Диссертантом рассматртшотся концепции городской политики в области недвижимости в г. Москве и система управления недвижимостью Санкт-Петербурга. А также обосновываются проекты концепции Минэкономразвития РФ и б. Министерства имущественных отношешш РФ. При этом дается критическая оценка отдельным концептуальным положениям. В частности, в проекте концепции, разработанной специалистами б. Министерства имущественных отношений РФ, особое место отвод1ггся проблеме, связанной управлением системы техштческого учета объектов недвижимости. По своей сути, концептуальные подходы этого ведомства вступают в противоречие с государственными ишгересами, что ведут к снижению эффективности управлеши недвижимым имуществом, нарушешпо закошплх интересов граждан и организаций, препятствуют развитию рынка недвижимости и могут повлечь негативные экономические и социальные последствия.

В проекте концепции отмечается, что данные, полученные в результате проведеши государственного технического учета, служат только для регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т.е. фактически для проведеши сделок с недвижимым имуществом. Однако это совершенно не соответствует целям проведения государственного технического учета объектов недвижимости, а также реальному положению вещей. Государственный технический учет является основой, базисом для проведеши любых последующих действий с недвижимостью. Кроме того, государственный технический учет как обособленная функция управления недвижимостью имеет многопрофильный характер. Так, дашпле, получешше в результате проведеши технического учета, используются различными государственными структурами: органами ФСБ и другими правоохранительными органами, органами прокуратуры, судебными органами, налоговыми органами и органами местного самоуправлети, а также различными физическими и юридическим и лицам и.

Во второй главе «Современное состояние системы учета объектов недвижимости» рассматриваются вопросы, связанные с характером формирования и развигш системы технического учета объектов недвижимости обоснованием состояния системы управленш техническим учетом на основе инвеитаршащш, обобщается зарубежный опыт формнроваши учета и регистрации объектов недвижимости. А также раскрываются экспериментальные положеши по ведению Единого реестра объектов градостротельной деятельности.

ИЛЬ!

В рамках проведенного исследования диссертантом раскрывается ос направление развития процесса технического учета недвижимости на различных реформирования экономики, а также показана адаптация его к новым ус. связанным с реструктуризацией экономики и переходом на новые 3 хозяйствования. Система государственного технического учета в процессе становления претерпела существенную трансформацию. В результате длиг( развития сложилась широкая практика, в результате которой накоплен уник опыт, позволяющий обосновать процесс формирования и развития с технического учета на длинной дистанции. В связи с этим основное внимание удф обоснованию закономерности развития технического учета, определению логт последовательности в характере действия в соответствщ! с реформ ф: преобразовашим и на том или ином этапе развили общества с учетом регион особенностей. Экскурс в историю формирования данной системы свидетельствует что за период своего существования этот процесс претерпел существенные изм Поэтому в процессе исследования особое внимание уделено эволюционном становления государственного учета объектов недвижимости, процесс формнр|о которого характеризуется определенным и этапам и.

Раскрывая характер исторического пути развития, тенденции эволюц: трансформации этого процесса и оценивая характер учета объектов педвиж: мерками современных требований, автор констатирует, что в своем постулат движении данный процесс прошел ряд этапов прогрессивного развития, который связаны между собой и отражают разнообразные сведения, события, про исход: разные периоды. Этапы находится под воздействием упорядочений детерминированных явлений, случайных и внешних факторов, характерна «подъемами» и «спадами и располагаются в хронологической последовательной этом качественно отличаются один от другого, где предыдущий служит генер г последующего. Причем каждый новый этап является адекватным тгродолзп предыдущего на более высоком уровне развития, воспроизводит тенд; проявляющиеся в прошлом, накапливает новую информацию и отражает разнообр; сведения, происходящие в определенные периоды. Этапы представляют достаточно стройную картину развития сложной системы государств технического учета и технической инвентаризации, подчинены определ; закономерностям и являются результатом последовательного перехода одного другому. Система становления и развития технического учета на основе шгоенгар)

новнос этапах ровням, •словия своего лыюго

1ЛЬНЫ й

ютемы ляется ческой шым и ных о том, Мнения. / пути вання

юннои

1МОСТИ ¡ЛЬНОМ

тесно щие в х и уются и. При [Тором ешгем нцни, •азные собой :иного иным ;ткла к нации

автором условно разделена на 6 этапов, которые наиболее наглядно проявились в условиях социалистических и рыночных отношений.

Логически составной частью диссергационной работы является обобщение мировой практики учета объектов недвижимости в странах с нормально функционирующим рынком недвижимости с тем, чтобы все лучшее использовать с учетом национальных особенностей России. Аналш зарубежного опыта свидетельствует о том, что в большинстве стран,мира, в том числе европейских странах, действует система учета и регистрации прав на недвижимость, имеющая многовековую историю. В США, Израиле, Англии и других странах Европы ведется государственный учет объектов недвижимого имущества. Однако в США Федеральное Правительство учитывает федеральное имущество, Правительство штата - имущество штата, муниципалитеты - свое, а частики - свое имущество. Каждый орган власти проводит инвентаризацию, сообразуясь со своими потребностями, и объекту присватается уникальный номер. В реестре указывается номер участка и номер строения, данные о техническом состоянии объекта недвижимости II его собственнике, формируется секретное досье. В этой стране решения о выделении земли под застройку принимаются плановыми комиссиями мэрий. При этом -застройщики должны доказать полезность строения для населения. Если застройщик предусматривает в проекте жилые помещения, то он получает льготы не только по налогам, но и по процедуре оформления разрешительных документов на стршггельство.

Исследовательский процесс, связанный с анализом широкой и многолетней мировой практики учета объектов недвижимости, позволил диссертанту придти к заключению о том, что каждая страна разработала свою автему учета объектов недвижимости При этом автор подчеркивает, что перенос в российскую фактику сиетемы учета объектов недвижимости, хорошо работающей в той или иной стране, № принесет ожидаемых результатов, если не будут учитываться накопленный опыт, реальные условия, политические, экономически: факторы и национальные особенности нашей страны. .

В третьей главе «Совершенствование системы учета объектов недвижимости на основе эксперимента» раскрывается экспериментальные условия, направленные на совершенствование технического учета объектов недвижимости; обосновываются методические подходы в рамках единого объекта недвижимости, а также освещаются научные подходы, направленные на совершенствование системы техшгческого учета объектов недвижимости. Анализ сложившаяся практика управления техническим учетом свидетельствует о необходимости совершенствования этой системы. На это направлена экспериментальная проверка новых условий по ведению Единого государственного

реестра объектов градостроительной деятельности (ЕГРОГД), способствующая созданию единого кадастра недвижимости. Это широкомасштабный экстеримент комплексного характера, осуществляемый в системе БТИ с 2003 по 20)5 года. Опытная проверка новых условий проводилась в подразделениях БТИ на основ«: приказа

б. Госстроя Российской Федерации от 31.05.01 г. № 120 «Об утвержденш ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятел

Правил ности (с

'изменениями от 2.09.03 г.)». Ведение Единого реестра осуществлялось в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 4.12.00 г. № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российском Федерации объектов градостроительной деятельности».

В диссертационном исследовании освещаются экспериментальные положения по ведению Единого государственного реестра объектов градостроительной деят;льности (ЕГРОГД) в подразделениях БТИ, расположенных в различных регионах РФ, включающего в себя государственную информационную систему, отражающую сведения об объектах недвижимости, расположенных на территории РФ. Информация об объектах отражается в реестровых карточках, которая заполняется на основе сведения технического паспорта на объект градостроительной деятельности и служит исходной информацией для постановки объекта на государственный технически! учет, присвоения инвентарного номера, реестрового номера и регистрации изменений объекта. Единый государственный реестр объектов градостроительной деятельности представляет собой механизм, направленный на осуществление технического учета на основе инвентаризации объектов недвижимости в регионах Российской Федерации, также обеспечение органов государственной власти, предприятий и физических лиц достоверной информацией. В Елином государственном реестре учитывались объекты недвижимости, завершенные строительством и принятые в эксплуатацию, а также объекты, незавершенные строительством. самовольно возведенные объекты и б( схозные объекты недвижимости, расположенные в различных регионах страны. ¡Система ЕГРОГД по своей сути представляет собой аналог автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов

однмую

недвижимости, работающая в режиме «online» и содержащая необ) информацию об объектах недвижимости.

Документальной основой ведения учета объектов недвижимости Ьлужили технические паспорта объекта недвижимого имущества. Запись в реестре устанавливала факт наличия объекта на определенную дату по конкретному адресу в опред¡ленных границах, фиксированном составе, определенными техническими характеристиками и

индивидуальными признаками. При внесении записи об объекте ему присваивался уникальный реестровый номер на федеральном уровне, который указывался на титульных листах технического паспорта и инвентарного дела, что обеспечивало действенный контроль за хранением и использованием информации объектов на всей территории Российской Федерации. Единый государственный реестр объектов недвижимости имеет иерархическую структуру, представляет собой сводную базу данных реестров субъектов Российской Сидерации и состоит го разделов, содержащих записи о конкретных объектах: описание обьекта, адрес или местоположение, стоимостные и технические показатели, сведения о правообладателе объекта, авторе проекта, серии проекта, месте храпения проектной документации и технических паспортов. Ведение Единого государственного реестра объектов государственной деятельности за время проведения эксперимента осуществлялось по единой установленной для Российской Федерации системе записей по каждому объекту учета и независимо от формы собственности и стадии завершенности строительства объекта.

Необходимость в экспериментальной проверке ЕГРОГД вызывается новизной и сложностью поставленных задач и недостаточной их изученностью. Основное назначение проводимого эксперимента заключается в сборе информации и оценке последствий, т.е. положительных и отрицательных сторон изучаемого нововведения в области технического учета в системе БТИ. Экспериментальное исследование в этой сфере деятельности выступает как апробация и определение сферы приложения инновационной идеи, как проверка целесообразности и эффективности проводимого инновационного мероприятия и получение реального эффекта. В результате анализа и обработки полученных данных принимается решение: внедрять ли экспериментальное нововведение в широкую практику и при каких условиях?

Известно, что эксперимент является одним га элементов инновационной деятельности и выступает как инновация в ограниченном масштабе. В случае успеха эксперимент перерастает в нововведешю как комплексный процесс создания, распределеши и широкого применения соответствующего новшества. Объективная необходимость шучения нововведении и их экспериментальной проверки обусловлено тем, что сужающие возможности традиционных ресурсов экономического роста выдвигают на передний план широкий спектр инновационных процессов, являющихся неотъемлемой частью и важнейшим звеном экономических преобразований. Инновационная направленность характера экспериментирования позволяет констатировать возможности функционирования экономической системы на основе сочеташи технико-технологических, организационных шменешш и качествешых

преобразований, что обеспечивает новый тип рыночного поведения. Научный эксперимент в системе БТИ направлен не только на улучшение апробируемы* форм и методов технического учета объектов недвижимости, но и на улучшение апроб фуемого новшества, так как опытная проверка новых положений представляет собоГ одну да составных частей или форм крайне многообразной по своему конкретному проявлешпо практической деятельности.

В процессе экспериментального исследования выявлено зна! нгельное разнообразие в системах учета объектов недвижимости в регионах Российской Федеращш. Апробация новых условий показала, что до проведения эксперимента опытные объекты использовали различные системы классификашт и кодирования информации, разные структуры баз данных объектов градостроительной деятельности. Лишь отдельные организации БТИ при проведении натурных работ технической инвентаризации использовали для выполнения различных линейных вменений современные ручные электрошпле лазерные дальномеры (лазерные рулетки). В некоторых структурных подразделениях базы данных объектов градостро ггелыюй деятельности были не полными как по охвату различных типов объектов, :ак и по отдельным характеристикам объектов. К тому же, многие подразделения БТИ были не готовы к внедрению опытной информационной системы. Все это в значигел.но мере усложнило проведете эксперимента, направленного ш формирование единой информационной системы учета объектов недвижимости, а также поттебовало значительных финансовых затрат, принятия соответствующих реше пш по стандартизации базы данных, но и принципиальное выделение федеральной системы как независимой от региональных систем.

В результате исследования установлено, что в значительной экспериментальных БТИ, расположенных в различных регионах РФ, автомата

основные операции технического учета и технической инвентаршации, а в не организациях автоматизированы операции, обеспечивающие технологический

части ированы которых процесс.

Это обстоятельство свидетельствовало о потенциальной возможности апробирования автоматизированной информационной системы, предназначенной для ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности (ЕГРОГД). Эта система осуществлялась на основе унифицированных и сопоставимых ездешш, полученных в результате технической инвентаршации объектов т те|-ритории Российской Федерации. Арх1ггекгура информационной системы обеспечивала щешние к01ггакты, информационный обмен с дочерним и структурами и ведение внутрепшх баз данных без двойных затрат на ведешю «внутренней системы» федерального венгра и

специальной системы, обеспечивающей «связку» с задачами внешнего взаимодействия на уровне региона. (

На основе социологического исследования (анкетный опрос и ингервьюировании) определялась степень готовности подразделений БТИ к проведению эксперимента. В частности, определялась степень обеспеченности экспериментальных обьекгов вычислительной техники, квалифицированными специалистами по различным направлениям информационных технологий и электрическими сетями связи. Исследова1ше проводилось по филиалам, не имеющим территориально обособленных отделений и филиалам, располагающим в своем составе территориально обособленные подразделения. В одну группу включены экспериментальные объекты районного звена, городов областного (краевого) и районного подчинения (Азовский филиал, Таганрогский филиал и др.). Вторая груши представлена филиалами, расположенными как в городах областного (краевого) подчинения, так и филиалами на уровне муниципальных образований, которых определялся кадровый потенциал по различным направлешшм информационных технологии. В результате анкетного опроса установлено, что в большей части экспериментальных объектов обеспеченность квалифицированными специалистами была удовлетвортпельной, в ряде случаев из-за отсутствия программистов возникли проблемы в обмене информацией.

Наличие вычислительной техшпеи является основным условием готовности экспериментальных объектов к внедрению опытной автоматизированной системы по ведешпо Единого реестра объектов недвижимости. Полученные социологические исследования свидетельствуют о том, что некоторые подразделения не имели компьютеров, а значительная их часть - недостаточное их количество. Наличие линий электрической связи и модемного оборудования особенно для подразделений территориально удаленных от цгнтров является необходимым условием готовности к проведению эксперимента. Все это свидетельствует о том, экспериментальная проверка новых условий потребовала не только проведения серьезной подготовительной работы, но изначтельных материальных ифннансовых ресурсов.

Информация об объектах недвижимости в условиях эксперимеща отражается в реестровых карточках, которая заполняется на основе сведений техтпеского паспорта на объект градостроительной деятельности и служит исходной информацией для постановки объекта на государственный технический учет, присвоения инвентарного и реестрового номера и регистрации изменений объекта. Разбивка информации об объектах недвижимости осуществлена с целью проведения углубленного анализа

эффективности размещения и застройки объектов градостроительной деяте.!:: отдельных террттториях и в масштабах всей страны (табл. 1).

Таблица 1 - Распределение полученной информации от филиалов, распор в различных регионах РФ

Наименование филиала/подразделения Поступило пакетов Поступило запросов Обработано Занесено в реестр с присвоением инв. № Занесено в реестр с присвоением реестр. № Отклоне но

Балахнинский ф -л 167 223 223 210 212 11

Богородский ф-л 150 303 303 276 283 20

Борский ф -л 199 456 456 426 426 31

Нижегородский ф-л 735 4529 4528 3604 4201 204

Экспериментальная проверка указывает на то, что новые условия учета

объектов

недвижимости позволили создать более высокий уровень обработки и иредоставления

учетной информации для целей государственного управления

решети

государственных задач, том числе для определения планов и программ социально -экономического развития регионов. Архитектура федеральной информационной системы позволила установить внешние контакты с регионами, информационный обмен с дочерними структурами и ведение внутренних баз данных без двойных затрат на ведение «внутренней системы» федерального центра и специальной системы, обеспечивающей «связку» с задачами внешнего взаимодействия в форме сайга в Интернете. Это означает, что соблюдается интеграция внутренних задач с тнешннми задачами и создается единая система федерального центра. Апробируемые информационные технологии создают принципиально новый уровень системь , которая не только эффективно решает многообразие задач, но и обеспечивает ра ¡ширение (машгабирование) системы на большое количество пользователей и утеличеште количества задач.

В диссертации раскрываются методические подходы системы техническо1 о учета в рамках единого объекта недвижимости. Под единым объектом недвижимости понимается единый «сложный» и «неделимый» объект, включающий земельный участок и находящееся на нем здание (строение, сооружение). Данное понятие позволяет исключить противоречия в правах на земельные участки и расположении: на них объекты недвижимости. Все это ликвидирует существующую многоэтапную систему учета недвижимости - кадастровый учет земельных участков, проводимый ерганами,

огветственнымиза ведете земельного кадастра, и технический учет зданий, строений и сооружений, проводимый БТИ и другими оргашвациями, регистрирующими права на недвижимое имущество. Кроме того, учет земельных участков, зданий, сооружений и их частей, участков леса, участков недр, обособленных водных объектов в соответствии с действующим законодательством, осуществляется различными федеральными органами исполшггельной власти либо организациями.

Процедура организации едшюго объекта недвижимости предусматривает формирование «дела единого объекта» с обязательным присвоением единого идентификатора объекта недвижимости на основе кадастрового номера земельного участка. Это предполагает, что кадастровый номер земельного участка дополняется номером здания (сооружения), находящимся на этом участке, это позволит получить ушгкальный номер здания. Создание системы учета единых объектов недвижимости существенно упростит процедуру регистрации недвижимости в Москве и сделает более прозрачным механизм распоряжения городскими ресурсами. Кроме этого, формирование единых объектов недвижимости станет одним ш этапов подготовки введения налога на недвижимость взамен налога на имущество и земельного налога. Единый объект недвижимого имущества может быть сформирован в качестве единицы кадастрового учета. Как известно, при переходе прав на здание, сооружение к покупателю переходят права на земельный участок, на котором расположено это здание. Однако до недавнего времени земельные участки и расположенные на них здания и сооружения рассматривались регистрирующими органами обособленно и понятие единого объекта недвижимого имущества отсутствовало.

При создании системы формироваши и учета единых объектов недвижимости предполагается использовать представление данных на векторной топографической основе, что позволит отслеживать всю полноту и целостность информации по объекту, то есть каждому реальному объекту местности будет соответствовать информация о его характеристиках, число которых не ограничено. Такой подход позволит перейти от разрознеш1ых, ведомственных реестров и баз данных к целостной системе учета, которая наглядно представит пространственное положение объектов в городской среде и даст его полное описание с нспользовашюм геоинформационной системы. Подобный опыт разработки системы используется в Германии. Базисом для единого объекта служит земельный участок, поэтому учет единого объекта осуществляется на базе государственного земельного кадастра.

При разработке положений, направленных на совершенствование системы технического учета особого внимания заслуживает внимания вопрос, связанный с

передачей функции централизованного технического учета органам местного самоуправления. В этом случае происходит делегирование государственной функции органам местного самоуправления с передачей соответствуюнвгх материальных ресурсов. Органы местного самоуправления, выполняя государствешгую функцию, будут материально отвечать перед правообладателями недвижимости за возможные ошибки, а ответственность будет обеспечиваться федеральным бюджетом. В ¡езультате этого складывается ситуация, когда муниципалитеты технически выполняют функцию, но материально не отвечают своими ресурсами за возможные ошибки при выполнении этой функции. Отсутствие реальной ответственности не будет способствовав качеству работы. При этом возникает еше один вопрос пргащипиалыюй важности. Функции регистрации и учета едины по своей правовой природе.

Представляется принципиально невозможным четко и однозначно (без пересечений и наложений) разделить ответственность в этой единой системе между государством (ответственным за регистрацию прав) и мутщипглигетами (ответственным и за учет). Наверняка здесь будут возникать многочисленные конфликты интересов (кто, за что, в объеме каких средств отвечает), которые будет трудно, если вообще возможно, разрешать. Эти конфликты могут застопорить функционирование всей системы, поставят под сомнение решение главного вопроса - гарат ированпе зарегистрированных прав на недвижимость, которое при такой организации системы должно будет частично обеспечиваться государством и частично - муниципалитетами. В связи с 1этим предлагается четко и однозначно «развести» эти позиции. Во-первых, органы местного самоуправлешм всегда участвовали и должны участвовать в формировашш земельных участков перед производством учета. Формирование завершается подготовкой плана земельного участка. Этот план перед тем, как он будет направлен в государственные учетные органы, должен быть согласован органами местного самоуправления. Должно быть четко обозначено, по каким тозициям происходит согласование. Это отсутствие нарушений красных линий; соответствие градостроительной документации и правилам землепользоваши и застройки (в части предельных - минимальных, максимальных размеров сформированных участков, то есть их делимости или неделимости, их рациональной конфигурации, обеспеченности транспортными подъездами и проч.) и наличие ш плане обозначений границ действия публичных сервтугов.

По мнению диссертанта, при совершенствовании техгатческого учета наиболее продуктивным представляется коштентрапия внимания на техническом учете для целей налогообложения, поскольку именно на этом направлении могут быть голучены

результативные показатели учета. Это обесиечиг реализацию целей различных ведомств, уровней власти и эффективность взаимодействия. Кроме того, заинтересованное участие нескольких регионов и городов в отработке технологий учета объектов недвижимости будет обеспечено за счет увязки этих работ с реформой налогообложенш и введешгем муниципального налога на недвижимость. Введению налога на недвижимость должна предшествовать существенная подготовка, прежде всего, в части проведения переучета и переоценки. При этом целесообразно обеспечить возможности проведения этих работ и определить порядок взаимодействия органов государственной власти и местного самоуправления, осуществляющих различные функции учета, управления, оценки, регистрации нрав и налогообложения.

Для обеспечения согласованности действий различных органов управления имуществом необходимо определить порядок взаимодействия государственной власти и местного самоуправления, осуществляющих различные функции учета, управления, оценки, регистрации прав и налогообложения на основе двухуровневой системы учета. Это упрощенный технический учет для целей налогообложешш и других государствешгых нужд с обеспечением 100%-ного охвата земель, объектов и полномасштабный учет по мере описания объектов в заявттгельном порядке. Ответственность за проведение упрощенного учета объектов может быть закреплена за органами власти субъектов федерации с возможным делегированием полномочий местному самоуправлению (по согласовашно, при условии выделения ресурсов) за счет средств бюджетов по единой процедуре и при соблюдении единых требоваштй к составу и формату данных. Невысокая стоимость учетных работ обеспечит эффективность их проведения за счет расширеши налоговой базы и повышения доходов от управленш недвижимостью. Нормативная правовая, методическая и технологическая база реформы налогообложения недвижимости должны создаваться га основе опыта проведештя переучета и переоценки.

В заключении приводятся тоги проведенного исследования, а также формируются основные выводы.

Список публикации по теме диссертации:

1. Варев Д.М, Руднев A.B. и др. Автоматизированная информационная система управления объектами недвижимости. М. ФГУГ1 «Минсельхоз России», 2004. - 28,8 п.л., в т.ч. авт. -15 п.л.

2. Варев А.М. Учет объектов недвижимости». М.ФГУП «Минсельхоз России», 2005.-19,0 п.л.

22 3. Варев A.M., Руднев A.B. и др. Методическое пособие по организации ] коммунальные услуги с использованием приборов учета. М. ФГУП «ÍV России», 2006. - 32,5 п л., в т.ч. авт. - 5,0 п.л. 4. Варев А.М., Туровский A.A. Экспериментальная проверка уело объектов градостроительной деятельности/Материалы международной практической конференции. «Актуальные проблемы управления». - Вып. 6. 2006,. - 0,2 п.л., в т.ч. авт. - 0,15 п.л. 5. Варев A.M. Технический учет и его роль в системе управления не. имуществом .//Вестник университета. Серия «Государственное и мунн управление». М.: ГУУ.-2006. -№ 2(8). -0,6 п.л. 6. Варев A.M. Сощюлогическое исследование в системе техническ объектов недвижимости.//Веспшк университета. Серия «Социолог™ и у персоналом». -М.: ГУУ, 2006. -№ 7 (23). -0,4 п.л. 7. Варев A.M. Становление и развитие системы технического учета недвижимости. //Вестник университета. Серия «Социология иуправлещге пер< М.: ГУУ, 2006. -№ 8 (24). -0,4 п л. 8. Варев A.M. Современные информационные технологии в процес< платежей от населения. В сб. науч. трудов «Социально - экономические управления инвестиционно - строительным и жилищно - коммунальными ком -М. 2006. -0,9 п.л. асчетов за инсельхоз ий учета иучпо - •уу. -М., движимым ципалыюе ого учета правление объектов она лом» - е приема проблемы плексами.

Подп. в печ. 23.03..2007 Формат 60 х90/16. Объем 1,0 п л. Бум ara оф нсная. Печать циф ровая Тираж 50 экз. Заказ № 395

ГОУВПО «Государственный университет управления» Издательский центр ГОУВПО «ГУУ» 109542, Москва, Рязанский пр -т, 99,Учебный корпус, ауд. 106 Тел./факс: (495) 371-95-10, e-mail: diric®giui.ru wwvv.guu.m

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Варев, Александр Михайлович

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УЧЕТА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Понятие, характер и сущность недвижимого имущества

1.2. Роль технического учета в управлении недвижимостью

1.3. Концептуальные аспекты управления недвижимым имуществом и техническим учетом

Глава II. СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ СИСТЕМЫ УЧЕТА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

2.1. Историческая ретроспектива формирования и развития системы технического учета объектов недвижимости

2.2. Становление и развитие системы технического учета недвижимости на базе информационно - аналитических систем

2.3. Зарубежный опыт формирования учета и регистрации объектов недвижимого имущества

Глава III. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ СИСТЕМЫ УЧЕТА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЭКСПЕРИМЕНТА

3.1. Эксперимент в системе учета как элемент инновационной деятельности

3.2. Методические подходы формирования технического учета в рамках единого объекта недвижимости

3.3. Основные направления совершенствования учета объектов недвижимости

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование системы учета объектов недвижимости"

Актуальность темы исследования. Важнейшее значение технического учета как одной из основных функций управления недвижимостью обусловлено тем, что информация, формируемая в результате проведения подобного учета, является необходимой для совершения любых последующих операций с объектом недвижимости. Это объясняется тем, что именно в ходе технического учета недвижимого имущества выявляются и получают официальное закрепление характеристики объекта, позволяющие однозначно выделить его из числа других объектов недвижимости. В силу этого технический учет является базисом для обеспечения прав государства и граждан в процессе управления недвижимостью, а также основой имущественных отношений. Для эффективного функционирования системы управления недвижимостью важно располагать конкретной информацией о том, в отношении каких объектов происходит тот или иной управленческий процесс. В связи с этим необходимы полные и достоверные сведения об объектах недвижимости, полученные на основе технической инвентаризации. Иными словами, действенная система технического учета объектов недвижимого имущества призвана отслеживать состояние объекта (различные характеристики) с момента его проектирования до конца жизни с целью информирования различных структур управления.

Трансформация производственных отношений, смещение политического вектора в сторону рыночных отношений с разнообразными формами собственности и конкуренцией коренным образом изменили основу формирования и развития управления системой технического учета и технической инвентаризации. Современные преобразования в системе БТИ определили своеобразный характер развития этого процесса и поставили во главу угла новое видение данной проблемы. В связи с этим сложилась ситуация, когда отдельные теоретические наработки, касающиеся учета объектов недвижимости, не соответствуют нынешним реалиям, а новые подходы к этим проблемам еще окончательно не сложились.

Объективный анализ трансформации процесса учета недвижимости в условиях изменения социальной структуры общества предполагает не только отказ от не подтвердившихся практикой отдельных положений, но и удержание в качестве исходных принципов исследования тех несомненных достижений, с которыми связано развитие теории в этом направлении. Поэтому разработка данной проблемы в предметном поле современной экономической науки направлена на то, чтобы определить совершенствование системы учета объектов недвижимости.

Состояние изученности проблемы. В современных условиях проблематика технического учета объектов недвижимости в комплексе узловых вопросов приобретает особое значение и является одним из перспективных исследовательских направлений экономической науки. Выяснение места и роли технического учета в системе управления объектами недвижимости служит основой для всестороннего исследования важнейших механизмов в решении данной проблемы, которая в современных условиях является одна из самых сложных и наименее разработанных. Несмотря на то, что к ее решению подключились отдельные ученые, данный вопрос в силу различных обстоятельств не получил должного решения в теоретическом и практическом плане. Это обусловлено тем, что взгляд на сущность технического учета объектов недвижимости только в условиях реформенных преобразований стал приобретать контуры конструктивного характера.

В последние годы отечественными авторами опубликованы работы, в которых в той или иной степени рассматриваются теоретические и практические вопросы технического учета объектов недвижимости, а также проблемы управления недвижимостью. Наиболее известны труды Горемыкина В.А., Гришаева С.П., Григорьева В.В, Задонского Г.И., Лаврухина О.Г., Маслова Н.В., Остримой И.А., Разу M.JL, Руднева А.В., Самойлова А.Г, Серова В.М., Суханова Е.В., Талонова А.В., Тарасевича Е.И., Трутнева Э.К. и др. Несмотря на существенное внимание, которое уделяется отдельным вопросам рассматриваемой проблемы, теоретический и методический уровень ее разработок не отвечает требованиям комплексного и системного отражения объективных процессов в рыночных условиях хозяйствования. При этом следует назвать, по крайней мере, ряд важных аспектов изучаемой проблемы, которые не получили должного внимания в системе научных исследований и не нашли отражения в печати. Во -первых, из поля зрения выпал вопрос, связанный с формированием системы управления государственным техническим учетом на основе технической инвентаризацией, который требует соответствующих теоретических и практических проработок. Во - вторых, в современных условиях не освещено направление, отражающее становление и развитие автоматизированной информационной системы по ведению Единого реестра объектов градостроительной деятельности в условиях эксперимента. В -третьих, в средствах научной информации не нашли отражение результаты экспериментальной проверки новых условий по ведению Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, имеющие не только научное, но и практическое значение. В четвертых, не учитывается стратегическая направленность исследований в области управления учетом недвижимого имущества.

Особая значимость проблемы, недостаточная ее разработанность применительно к современным условиям, а также целесообразность системного и комплексного подхода к исследованию предопределили выбор данной темы диссертационной работы и рассматриваемых в ней вопросов.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является разработка методических подходов и научно обоснованных положений, направленных на совершенствование системы технического учета.

Реализация поставленной цели обусловила необходимость решения следующих задач: раскрыть теоретические положения учета объектов недвижимости; изучить тенденции и исторический путь формирования и развития системы учета объектов недвижимости на основе технической инвентаризации; обобщить отечественную практику и зарубежный опыт технического учета объектов недвижимости; обосновать экспериментальные условия учета объектов недвижимости и доказать их результативность; разработать методические подходы и конструктивные положения, направленные на совершенствование системы учета на основе технической инвентаризации объектов недвижимости.

Предметом исследования является совокупность проблем, связанных с формированием и развитием системы государственного технического учета на основе инвентаризации на современном этапе.

Объектом исследования послужила система технического учета объектов недвижимости.

Теоретическую и методологическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам управления недвижимостью, а также законодательные и нормативные акты, регламентирующие деятельность организаций, занятых в этой сфере.

Эмпирической базой исследования, обеспечившей доказательность защищаемых положений, являются результаты экспериментальных условий по ведению Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности и формированием Федеральной автоматизированной информационной системы.

Методы исследования. Методологической основой диссертации послужила комплексная система научных методов, включающая в себя общенаучные (анализ, синтез, индукция, дедукция и наблюдение) и специальные научные методы исследования такие, как экспериментальный, монографический, аналитический и социологический. В работе также использовались методы анализа правовых документов, системный анализ тактических задач и метод интервьюирования.

Научная новизна исследования. В диссертации обосновывается и выдвигается ряд положений, содержащих научную новизну, определяемых характером постановки и способом разрешения поставленных диссертантом задач в системе управления техническим учетом объектов недвижимости. Основными составляющими научной новизны являются направления, которые разработаны впервые или получили дальнейшее развитие, содержащие элементы реального приращения научного знания:

1. Обоснованы теоретические положения, раскрывающие понятийный аппарат, смысловое содержание и сущность недвижимого имущества, а также выявлена роль технического учета в системе управления недвижимостью. Определена тенденция развития этого процесса, установлены мотивы его зарождения и объяснены причины, способствующие его устойчивому развитию в условиях переходного периода.

2. Раскрыты концептуальные положения, показывающие, какое место занимает технический учет в управлении недвижимостью, каким образом вписывается в существующий механизм и как его изменяет. Обоснована концептуальная логическая модель, базирующаяся на синтезе научных подходов и теоретических решений, направленных на познание природы технического учета, обоснование его стратегии и тактики в управлении недвижимостью. Аргументирован тезис о том, что технический учет отличается многогранностью, многоаспектностыо и многоцелевой направленностью, включающей в себя значительное количество разнокачественных компонентов, и характеризуется системностью, выступающей как сложное развивающее явление.

3. Изучен процесс становления учета на основе технической инвентаризации объектов недвижимости, раскрыта периодизация этапов развития данного явления, проявляющихся в хронологической последовательности, где каждый новый этап является адекватным продолжением предыдущего на более высоком уровне развития и отражает модель государственного технического учета объектов недвижимости в определенный период реформенных преобразований экономики. Определено, в какой мере этот процесс ориентируется на развитие социальных событий, экономической политики и научных достижений, выражающиеся в форме конкретных концепций, направленных на совершенствование механизма управления недвижимостью.

4. Доказано, что эксперимент по ведению Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности (проводимого в системе БТИ и представляющего собой упорядоченную систему записей, содержащих в них сведения об объектах недвижимости, служащих доказательством существования учетного объекта в фиксированном составе, границах и т.д.) является элементом инновационной деятельности. Инновационная направленность характера экспериментирования позволяет констатировать возможности управления техническим учетом на основе сочетания технико-технологических, организационных изменений и качественных преобразований, что обеспечивает новый тип рыночного поведения. Эксперимент выступает как инновация в ограниченном масштабе. В случае успеха «перерастает» в нововведение, представляющего собой комплексный процесс создания и широкого применения соответствующего новшества в системе БТИ.

5. Обоснованы методические подходы по учету единых объектов недвижимости, раскрывающие характер формирования «дела единого объекта» с обязательным присвоением единого идентификатора объекта недвижимости на основе кадастрового номера земельного участка, который дополняется номером здания (сооружения), находящимся на этом участке. Это позволяет сформировать более эффективную и гибкую систему управления имущественно-земельным комплексом, способную оперативно и комплексно решать проблемы, связанные с организацией и контролем оборота земель в составе единого объекта недвижимости. А также дает возможность перейти к целостной системе учета, которая наглядно представит пространственное положение объектов в городской среде, а также его полное описание с использованием геоинформационной системы.

Разработаны конструктивные положения, направленные на совершенствование системы технического учета.

Практическое и научное значение работы. Внедрение и апробация результатов исследования. Практическое значение полученных результатов исследования заключается в том, что сформулированные в диссертации научно - практические положения и выводы прошли экспериментальную проверку, доведены до практического использования в различных регионах РФ. Научная значимость диссертационное исследование состоит в том, что впервые не только предпринята попытка конструктивно - критического осмысления этой проблемы в современных условиях, но и разработаны научные положения, способствующие совершенствованию технического учета недвижимого имущества в рыночных условиях хозяйствования. Результаты исследования прошли апробацию в 187 филиалах и более чем 600 подразделениях системы БТИ.

Основные положения диссертационной работы докладывались на международных, всероссийских и региональных научных и научно -производственных конференциях. Теоретические положения, развитые автором, а также результаты экспериментальной проверки, представляющие определенный научный и практический интерес, могут быть использованы государственными органами при решении проблемы совершенствования системы технического учета и тематических учебных курсах по управлению недвижимостью.

Структура диссертационного исследования определяется поставленными задачами, соответствует логике их изложения и состоит из введения, трех глав, заключения, списка используемой литературы, включающего 171 источник отечественных и зарубежных авторов. Работа изложена на 167

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Варев, Александр Михайлович

Основные результаты исследования, полученные на основе экспериментальной проверки новых условий учета объектов недвижимости, изложенные в диссертационной работе, заключаются в следующем:

1. В процессе теоретического исследования автор пришел к заключению, что основой системы управления недвижимым имуществом является технический учет объектов, в отношении которых осуществляется управление, имеющий многоцелевое назначение и представляющий собой сложный процесс, состоящий из формирования объекта, описания, индивидуализации и мониторинга. Указанные функции представляют собой неразрывные стадии одного и того же процесса и не могут осуществляться раздельно. Их разделение не позволит осуществлять государственный учет недвижимости. Технический учет на основе инвентаризации недвижимости представляет собой количественное и качественное описание и индивидуализация объекта недвижимости, позволяющих однозначно выделить его из других объектов путем осуществления работ по определению местоположения, технической паспортизации, технической регистрации и документальному учету текущих изменений объектов недвижимости.

2. Ретроспективный анализ изучаемого вопроса в историческом плане свидетельствует о том, что в процессе многолетней и многофункциональной деятельности БТИ сложилась одна из лучших в мире система технического учета объектов недвижимости. Эта система формировалась в течение длительного периода времени, трансформируясь и видоизменяясь в зависимости от экономических условий, политических пристрастий, а также научного и практического опыта, что свидетельствует о трансформации этого процесса и эволюционном пути формирования этого процесса. В процессе длительного развития накоплен опыт, дающий богатый материал для обобщения характера государственного технического учета и технической инвентаризации недвижимости. Однако в процессе рыночных преобразований система была разрушена. В результате этого появились муниципальные, БТИ субъектов Федерации и частные структуры, что способствовало разобщению учетных данных в масштабе Российской Федерации. Это привело к тому, что технический учет ведется бессистемно, часть информации дублируется, часть теряется, а многие объекты остаются не учтенными. В целом состояние технического учета недвижимости создает условия для уклонения от налогов и препятствует налаживанию эффективного контроля и управления территорией.

3. Развитие системы технического учета объектов недвижимости отстает от потребностей рынка недвижимости, которое обусловлено тем, что на протяжении всего предшествующего периода не была выработана ясная концепция формирования этой системы. В условиях реформирования экономики была последовательно воплощена в жизнь не рациональная политика жесткого разграничения и автономизации ведомств, ответственных за государственный учет земельных участков и государственный технический учет объектов градостроительной деятельности. Способы реализации этой политики были направлены на то, чтобы определить соответствующие «уполномоченные органы», а также на то, чтобы дать права «уполномоченным органам» посредством ведомственных документов (приказов) регламентировать соответствующую деятельность, которая затрагивает права и интересы граждан. Такие методы фактически являются способами ведения «войны ведомств», когда «своя территория» отграничивается от «территории противника» и при этом создается видимость мира. Поэтому правомерно устранение практики «размежевания ведомств» путем объединения в рамках одной государственной структуры ныне разрозненных подсистем кадастрового, технического учета и регистрации прав объектов недвижимости в одном ведомстве на основе формирования единого кадастра недвижимости.

4. Обобщение зарубежного опыта в отдельных странах мира, в том числе европейских странах, показало, что в США, Израиле, Англии и других странах Европы ведется государственный учет объектов недвижимого имущества. Однако в США Федеральное Правительство учитывает федеральное имущество, Правительство штата - имущество штата, муниципалитеты - свое, а частники - свое имущество. Каждый проводит инвентаризацию, сообразуясь со своими потребностями. При этом объекту присваивается уникальный номер, а в реестре указывается номер участка и номер строения, данные о техническом состоянии объекта недвижимости и его собственнике, формируется секретное досье. При этом государство (за исключением США, где роль государства пассивна) играет важную роль, выступая в той или иной мере гарантом верности зарегистрированных прав и обременений. Зарегистрированные сведения являются надежными и общедоступными. Доверие к системе дает четкая регламентация деятельности регистраторов, высокий статус этой организации и участие в подготовке документов нотариусов.

5. На совершенствование системы управления техническим учетом направлен уникальный широкомасштабный и многоцелевой эксперимент, проводимый в системе БТИ по ведению Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности на основе унифицированных и сопоставимых сведений технической инвентаризации, позволяющий обеспечить действенный контроль формирования, хранения и использования информации обо всех объектах недвижимости на региональном уровне. По условиям эксперимента каждый объект идентифицируется инвентарным номером, который присваивается ему на федеральном уровне.

6. Социологического обследование, проведенное в экспериментальных объектах БТИ, указывает на то, что в целом, по обследованному кругу объектов требуется усиление кадрового потенциала, так как имеется некомплект квалифицированных кадров в области информационных технологий, а также отсутствуют программисты. Кроме того, требуются дополнительные затраты на увеличение числа компьютеров. В некоторых объектах имелись проблемы с модемной связью (18% от обследованных объектов). Из общего числа изученных прикладных программных продуктов преобладают привлеченные системы. Однако 32 экспериментальных объектов применяли автоматизированные базы данных собственной разработки. Разнообразие примененных информационных систем послужило одной из главных проблем в проведении эксперимента.

7. Апробация автоматизированной информационной системы, предназначенной для ведения Единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности, указывает на то, что возможны синхронный и асинхронный режим работы, что делает ее гибкой и настраиваемой под интересы конкретного заказчика. Задача создания любых приложений в рамках информационной системы позволяет сформулировать разработку системы интеграции информации подсистем с дальнейшим расширением ее функциональности. Система основана на принципах интегрируемости в единое глобальное информационное пространство, которая масштабируема и тиражируема. При этом используются необходимые сетевые сервисы и коммуникационные возможности для достижения общей оптимальной функциональности и не санкционированного доступа.

8. Итоги широкомасштабного эксперимента, охватившего около тысячи объектов БТИ, свидетельствуют о том, что впервые с помощью ЕГРОГД удалось осуществить мониторинг объектов недвижимости, находящихся на территории РФ, позволяющий формировать информацию о текущем состоянии объектов недвижимости по различным видам использования и видам собственности, используемую для эффективного управления региональным рынком недвижимости. Это давало возможность узнавать все подробности о том или ином объекте в любой точке страны, начиная от проектных характеристик и заканчивая техническим состоянием. Апробация экспериментальных информационной технологий позволила создать принципиально новый уровень системы, эффективно решающий многие задачи и обеспечивающий расширение системы на большое количество пользователей и количества задач. В результате опытного ее внедрения обеспечено: нормативное и технологическое единообразие в системе учета объектов недвижимости в регионах РФ, централизованный учет на федеральном уровне крупных межрегиональных объектов недвижимого имущества и имущественных комплексов. А также решить проблему защиты прав участников оборота недвижимости за счет упорядоточения действий по оформлению сделок с недвижимостью и т.д.

9. В результате проведенного исследования установлено, что инвентаризация является соподчиненным техническим действием, выполняемым для производства учета в целях регистрации прав на недвижимость. По этой причине вопросы инвентаризации не могут причисляться к непосредственным «предметам ведения в области градостроительства». Такое возможно только в том случае, когда инвентаризация трактуется в аспекте формирования объектов недвижимости. Иными словами, вопросы инвентаризации не могут непосредственно регламентироваться градостроительным законодательством, это сфера иного законодательства, регламентирующего процессы учета недвижимости и регистрации прав на нее.

10. Доказано, что функция технического учета признается государственной. При этом объединяются разрозненные службы, производящие отдельно учет земельных участков и учет иных объектов недвижимости. Производится четкое разделение функций, осуществляемых органами местного самоуправления до начала государственных действий по учету, и функций, осуществляемых в рамках системы государственного учета. Подготовленный лицензированными частными организациями проект плана объекта недвижимости, прежде чем попасть в систему государственного учета, согласуется органами местного самоуправления. Предметом согласования проекта плана земельного участка являются: отсутствие нарушений красных линий, соответствие градостроительной документации и правилам землепользования и застройки, наличие обозначений границ действия публичных сервитутов (при необходимости). Согласованный по указанным позициям проект плана земельного участка передается в государственную систему учета, который включает следующие действия: проверка на соответствие требованиям по подготовке документов, выявление отсутствия наложения (пересечения) границ на кадастровой карте, присвоение кадастрового номера, внесение сведений в государственный реестр недвижимости.

11. В основе концептуальных аспектов технического учета объектов недвижимости лежит тезис о том, что не государственная функция технической инвентаризации объектов недвижимости может и должна осуществляться не государственными органами, а коммерческими организациями на конкурентной основе. Осуществлять инвентаризационную деятельность (формировать объект учета) могут юридические лица всех форм собственности и индивидуальные предприниматели, требования к которым должны быть определены нормативными актами. В связи с этим трансформация системы государственного учета предполагает реализацию иной модели, основанной на создании конкурентной сети организаций, осуществляющих функции технической инвентаризации объектов недвижимости. Поэтому с точки зрения перспектив развития указанной системы необходимо последовательное разделение двух ее частей -государственной и не государственной (рыночной).

12. В методическом подходе, направленном на совершенствование управления системой технического учета объектов недвижимого имущества, заложен тезис о том, что в основу системы технического учета объектов недвижимости должен быть заложен принцип, предполагающий формирование и учет единых объектов недвижимости. Под единым объектом недвижимости понимается единый «сложный» и «неделимый» объект, включающий земельный участок и находящееся на нем здание (строение, сооружение). Данное понятие позволяет исключить противоречия в правах на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости. Это ликвидирует существующую многоэтапную систему учета недвижимости - кадастровый учет земельных участков, проводимый органами, ответственными за ведение земельного кадастра, и технический учет зданий, строений и сооружений, проводимый БТИ и другими организациями, регистрирующими права на недвижимое имущество.

13. Разработанные автором научные подходы по совершенствованию системы технического учета, включают мероприятия, направленные на централизацию государственного технического учета недвижимости, направленного на взаимодействие отдельных функциональных компонентов во имя целостности системы, ориентированной на удобства потребителей ее услуг. При этом необходимо уйти от существующих параллельно систем учета земельных участков и учета того, что на них построено, объединив в рамках одной государственной структуры разрозненные функции кадастрового и технического учета. То есть создать единую систему учета объектов недвижимости, в роли такого объекта в каждом случае должен выступать имущественный комплекс, включающий в себя земельный участок и «прочно связанные» с ним здания и сооружения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ