Формирование системы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве депрессивного региона в условиях рыночных преобразований тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование системы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве депрессивного региона в условиях рыночных преобразований"

На правахрукописи

ВОЛОДИНА ЛАДА БОРИСОВНА

ФОРМИРОВАНИЕ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННЫМ ПРОЦЕССОМ В ЖИЛИЩНОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕДЕПРЕССИВНОГО РЕГИОНА В УСЛОВИЯХ РЫНОЧНЫХ ПРЕОБРАЗОВАНИЙ

Специальность 08.00.05— Экономика иуправление народным

хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ Диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Махачкала 2004

Работа выполнена в Дагестанском государственном техническом университете.

Научный руководитель - д.э.н., профессор Магомедов P.M.

Официальные оппоненты: - д.э.н., профессор Айгумов А.Д.

- к. э.н., Идрисов А.И. Ведущая организация: - Министерство экономики

Республики Дагестан

Защита состоится 3 июля 2004 г., в 14.00 часов, на заседании диссертационного Совета Д212.052.01 в Дагестанском государственном техническом университете по адресу: 367015, г. Махачкала, пр. Шамиля, 70 (новый корпус)

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Дагестанского государственного технического университета.

Автореферат разослан 2 июня 2004 г.

Отзывы на автореферат, заверенные печатью, просим направлять по адресу: 367015, г. Махачкала, пр. Шамиля, 70 (новый корпус), ДГТУ, диссертационный Совет.

Ученный секретарь диссертационного Совета д.э.н., профессор

Исалова М.Н.

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы диссертационного исследования.

Осуществлявшиеся в инвестиционной сфере страны реформы, которые основывались на отказе от государственного планирования инвестиционного процесса, и переводе его на рыночные рычаги регулирования обернулись структурным и платежным кризисом, привели к спаду производства и снижению инвестиционной активности. В свою очередь, спад инвестиционной активности крайне негативно отразился на состоянии экономики отдельных регионов и страны в целом.

Необходимость выхода из инвестиционного кризиса и происходящие в инвестиционной сфере изменения требуют разработки новой методологии управления инвестиционным процессом адекватной рыночным условиям и, в том числе, разработки методов аккумулирования инвестиционных средств и их эффективного использования в жилищном строительстве, что приведет к росту объемов и темпов вводимого жилья и позволит незащищенным слоям самостоятельно приобретать жилье по доступным ценам.

Степень разработанности темы.

Большой вклад в разработку проблемы инвестирования в реальный сектор экономики внесли отечественные ученые: Абалкин Л., Амосов А., Бочаров В., Бушуев Б., Бухвальд Е., Городецкий А., Донцова Л., Логинов В., Глазьев С, Красовский В., Лаврушин О., Новожилов В., Сергеев И., Соколов Ю., Тумусов Ф., Шеремет В., Ямпольский М. и др. История применения ипотеки и ипотечного бизнеса в России отражена в трудах Асаула А., Герценштейна М., Зеленковой Н., Макарова В., Иванова А., Косарева Н., Сучкова А..

Отдельные составляющие финансово-кредитного механизма инвестирования строительства исследованы в работах Антонова Н., Тосуняна Г., Шенаева В. и других авторов. Зарубежный опыт представлен работами Батлера С, Страйка Р., Фридмана Д. и других.

Сложность, многогранность и недостаточная разработанность проблемы функционирования инвестиционного рынка; наличие нерешенных вопросов формирования эффективной системы управления инвестиционным процессом в жилищном-строительстве депрессивного региона в условия рыночных преобразований предопределили выбор темы исследования, его цель и содержание.

з

Целью диссертационного исследования является формирование системы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве депрессивного региона на основе ипотечного кредитования.

Для достижения намеченной цели в диссертационном исследовании решены следующие задачи:

♦ анализ системообразующих категорий инвестиционной направленности и выявление взаимосвязей между элементами инвестиционной сферы;

♦ уточнение классификации инвестиций с учетом современных тенденций в инвестиционной сфере;

♦' анализ механизмов функционирования инвестиционного и строительного рынков - базисных составляющих рынка капитала;

♦ анализ макроэкономических факторов и предпосылок развития инвестиционного процесса;

♦ анализ структурных изменений в инвестиционно -строительной сфере и основных тенденций инвестиционного развития;

♦ анализ состояния рынка жилой недвижимости в России и регионе;

♦ разработка стратегии формирования и развития системы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве депрессивного региона;

♦ совершенствование финансово-договорного механизма взаимодействия участников инвестиционного процесса в жилищном строительстве на основе ипотечного кредитования.

Объектом исследования является система управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве.

Предметом исследования является процесс инвестирования жилищного строительства.

Теоретической и методологической основой исследования послужили работы отечественных и зарубежных авторов по проблемам рыночной экономики и инвестиционной деятельности, работы в области недвижимости и ипотечного кредитования, нормативные документы и законодательные акты правительства РФ и РД, материалы периодической печати по указанным вопросам. В качестве информационной базы были использованы данные Госкомстата и Министерства экономики РФ и РД, а также банковской статистики. В процессе работы изучен опыт использования

долгосрочного кредитования приобретения жилья под залог в странах с развитой рыночной экономикой, а также исследовательские работы Института экономики РАН.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке методических положений по формированию системы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве с учетом региональных особенностей.

Получены следующие результаты, составляющие научную новизну:

♦ на основе теоретического анализа выявлены системные взаимосвязи между категориями инвестиционной направленности;

♦ уточнена классификация инвестиций, отражающая и учитывающая современные тенденции в инвестиционной сфере;

♦ выявлен внутренний потенциал и основные тенденции развития инвестиционно-строительного рынка на современном этапе;

♦ определены, роль, цели и функции основных участников инвестиционного процесса на формирующемся региональном рынке жилья;

♦ разработана стратегия формирования и развития системы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве депрессивного региона;

♦ усовершенствован финансово-договорной механизм взаимодействия участников инвестиционного процесса в жилищном строительстве с использованием инструментов ипотечного кредитования.

Практическая значимость исследования заключается в возможности использования разработанной автором стратегии развития региональной системы управления инвестиционным процессом и, в том числе, финансово-договорного механизма взаимодействия его участников при управлении инвестированием в жилищное строительство в регионе.

Апробация' результатов исследования. Теоретические положения и основные результаты диссертационного исследования докладывались на научно-практических конференциях

Дагестанского государственного технического университета, Института социально-экономических исследований в 2002 - 2004 годах.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы.

Во введении обоснована актуальность темы, определены цель, задачи, объект и предмет исследования, раскрыта научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе исследуются теоретические основы управления инвестиционным процессом в условиях рыночных преобразований; рассматривается экономическая сущность инвестиций, приводится и уточняется их классификация; на основе системного подхода анализируются категории инвестиционной направленности; раскрывается экономическая сущность инвестиционного рынка и его основных сегментов в системе всеобщего рыночного пространства; определяется понятие и сущность рынка инвестиционного капитала и его кругооборота; выявляется сущность рынка жилой недвижимости и его роль в активизации инвестиционного процесса в жилищном строительстве.

Во второй главе анализируются макро- и микроэкономические факторы, определяющие • инвестиционный процесс в России; рассматривается динамика основных индикаторов инвестиционной сферы за период реформ и выявляются предпосылки развития инвестиционного процесса в России; выявляются и оцениваются структурные изменения в инвестиционно-строительной сфере и основные тенденции инвестиционного развития; анализируется состояние рынка жилой недвижимости в России и регионе.

В третьей главе разработана стратегия формирования и развития системы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве депрессивного региона; разработаны подходы к усовершенствованию финансово-договорного механизма взаимодействия участников инвестиционного процесса на основе ипотечного кредитования.

В заключении обобщены результаты исследования, имеющие теоретическое и практическое значение.

2. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

С переходом экономики на принципы рыночного хозяйствования назрела необходимость разработки системы управления инвестиционным процессом, адекватной современным условиям. Для этого в диссертационной работе проанализированы существующие подходы к определению сущности инвестиций, выявлены взаимосвязи между категориями инвестиционной

направленности и уточнена классификация инвестиций с учетом современных тенденций в инвестиционной сфере.

Наиболее ярко сущность инвестиций, как общеэкономической категории, выражает определение И. Сергеева:. «Под инвестициями в широком смысле необходимо понимать денежные средства, имущественные и интеллектуальные ценности государства, юридических и физических лиц, направленные на создание новых, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение недвижимости, ценных бумаг и активов с целью получения прибыли и (или) положительного эффекта».

Важными категориями инвестиционной направленности являются: «инвестиционная политика», «инвестиционный процесс», «инвестиционная среда», «инвестиционный рынок»,

«инвестиционная деятельность», «инвестиционный комплекс», «инвестиционный климат», «инвестиционный потенциал», «инвестиционный риск».

Важнейшим рычагом воздействия на предпринимательскую деятельность всех субъектов хозяйствования и экономику страны является инвестиционная политика. В условиях системных преобразований наиболее точно отвечает требованиям системного подхода и отражает инвестиционные системные взаимосвязи следующее определение инвестиционной политики: «...система мер, направленных на стимулирование инвестиционной активности, привлечение неинфляционных источников инвестирования и создание единых стандартов эффективности инвестиций».

Инвестиционная политика осуществляется на макро- и микроуровнях и выступает как единая система. Инвестиционная политика на макроуровне, являясь главным элементом данной системы, определяет «правила игры» в области инвестиций и способствует активизации и оживлению инвестиционной деятельности на региональном и микроуровнях.

Региональная инвестиционная политика включает в себя систему мер, проводимых на уровне региона,, способствующих мобилизации инвестиционных ресурсов и определению направлений их наиболее эффективного использования.

Одним из элементов системы воспроизводственных отношений выступает инвестиционный процесс. Нам представляется логично сформулированной и актуальной точка зрения Ф. Тумусова:

«Инвестиционный процесс — это есть процесс производства и накопления средств производства и финансов для обеспечения движения, воспроизводства капитала».

Инвестиционный процесс реализуется в инвестиционной сфере. Понятие «инвестиционная сфера» используется и трактуется отечественными авторами в различных модификациях (инвестиционная среда; инвестиционный комплекс; инвестиционный рынок; инвестиционная инфраструктура), что говорит о необходимости всестороннего, системного подхода к определению данных понятий

Инвестиционная среда - система экономических отношений по поводу движения инвестиций, сложный комплексный механизм, все элементы которого взаимосвязаны друг с другом и должны обеспечивать эффективное функционирование инвестиционного процесса. Инвестиционную среду следует рассматривать, как совокупность всех составляющих инвестиционного рынка и инвестиционной инфраструктуры.

Инвестиционный комплекс многими отечественными авторами рассматривается как совокупность функций и участников, связанных с осуществлением инвестиций

Важную роль в развитии инвестиционного процесса играет инвестиционная привлекательность или инвестиционный климат.

Инвестиционный климат представляет собой совокупность таких категорий, как инвестиционный потенциал и инвестиционный риск.

Инвестиционный потенциал региона учитывает такие макроэкономические характеристики, как насыщенность территории факторами производства, потребительский спрос населения и другие показатели.

. Инвестиционный климат в стране, регионе, отрасли не может оцениваться без учета инвестиционных рисков. Инвестиционный риск оценивает вероятность потери инвестиционного капитала и доходов от него вследствие любых причин.

Стержневым понятием, объединяющим все вышеперечисленные категории инвестиционной направленности, является понятие «инвестиционная деятельность», которая представляет собой управление процессом оборота инвестиций (инвестиционного капитала), т.е. движением стоимости, авансированной в капитал, с момента накопления до получения эффекта от вложенных средств.

Практическая реализация инвестиционной деятельности осуществляется в инвестиционной сфере, состояние которой частично определяет направление развития национальной экономики и ее конкурентоспособность на мировом рынке.

В работе уточнена классификация инвестиций, преимущество которой перед ранее рассматриваемыми заключается в том, что она рассматривает инвестиции как на региональном уровне, так и на уровне отдельного субъекта хозяйствования, дает наиболее полное и реальное представление о том, на какие цели могут быть направлены инвестиции всеми субъектами инвестиционной деятельности, помогает каждому вкладчику сформировать инвестиционный портфель и оптимизировать его, а также отражает и учитывает все современные тенденции, происходящие в инвестиционной сфере. Классификация инвестиций приведена на рис 1.

Важным связующим звеном на рынке капитала является инвестиционный рынок. Он занимает центральное место в системе специализированных рыночных сегментов. В работе инвестиционный рынок характеризуется, как совокупность ценных бумаг (активов) и инвестиционных ресурсов, обращающихся на рынке, их типы, условия приобретения и продажи, т.е. как рынок объектов инвестирования во всех его формах.

Инвестиционный рынок соединяет между собой интересы инвесторов-продавцов и инвесторов-покупателей, их

инвестиционные потребности и инвестиционные возможности. На инвестиционном рынке реализуются сложные процессы корректировки спроса и предложения на инвестиционный капитал. Инвестиционный рынок можно рассматривать двояко: с позиции движения инвестиционного капитала и с позиции движения инвестиционных товаров. Инвестиционный капитал может принимать качественно разные формы, так как возникает необходимость замещения физических компонентов основного капитала (сооружения, оборудование и т.п.) ценными бумагами, свидетельствами о вложении капитала, которые приобретают собственные формы существования и законы движения на инвестиционном рынке. Поскольку совокупность инвестиционных товаров, вложенных в производство в виде натурально-вещественных элементов, либо приобретенных на рынке инвестиционных товаров, образуют факторы производства

(основной капитал, оборотный капитал, интеллектуальный капитал), а инвестиционный капитал может выступать в форме инвестиционного товара, то мы будем; говорить о кругообороте инвестиционного капитала вообще.

Инвестиционный рынок представляет, собой совокупность следующих рыночных сегментов:

- рынка физического капитала, включающего рынок недвижимости;

- рынка объектов финансового капитала;

- рынка обьектов инновационного капитала.

Всесторонне рассматривая, рынки капитала, нельзя не отметить рынок недвижимости, который выступает в- качестве важнейшей составляющей рынка капитала и играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, поскольку недвижимость является важнейшим. экономическим и инвестиционным ресурсом.

Особая форма кругооборота инвестиционного капитала наблюдается в случаях, когда в сферу рыночных отношений включается строительство. Рыночные процессы снимают со строительства отраслевую ограниченность, а общность по признаку собственности на используемый инвестиционный капитал и участие в реализации той или иной инвестиционной программы объединяет строительные предприятия с другими хозяйствующими субъектами на едином инвестиционно-строительном рынке.

Важнейшей базой формирования инвестиционно-строительного рынка должна стать структурная перестройка экономики региона с учетом согласования интересов страны, регионов, местных интересов и интересов отдельных граждан. При этом, вся острота проблем ложится на региональный бюджет и местное управление, которые должны обеспечить:

- создание условий привлекательности инвестиционно-строительной деятельности в регионе;

- формирование эффективного инвестиционного потенциала региона;

- обеспечение региональных связей субъектов инвестиционно-строительного рынка;

- формирование региональной системы аккумулирования и эффективного использования внебюджетных источников

финансирования региональных программ и инвестиционных проектов.

Проведенный анализ макро- и микроэкономических факторов, определяющих инвестиционный процесс в России, позволил предположить, что за годы реформ произошло резкое ухудшение основных инвестиционных индикаторов. Отсутствие продуманной программы реализации переходного периода привело к лавинообразному падению уровня производства, существенному сокращению темпов обновления основных производственных фондов, особенно их активной части. Структурные изменения в инвестиционно-строительной сфере, а также сложившаяся ситуация в жилищном строительстве РД в целом отражает общее положение в стране и регионах. Анализ состояния рынка жилой недвижимости РФ и РД позволил сделать следующие выводы:

- общий инвестиционный кризис постперестроечного периода привел к снижению инвестиционной активности в жилищной сфере, следствием чего явилось снижение объемов жилищного строительства;

- значительная часть населения (80%) нуждается в приобретении жилья, либо улучшении существующих жилищных условий;

- платежеспособный спрос на жилье достаточно ограничен;

- низкая платежеспособность населения при одновременно высокой скрытой потребности в жилье выдвигает на первый план проблему поиска источников финансирования жилищного строительства.

На основании проведенного анализа выявлена необходимость формирования системы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве на региональном уровне, разработана такая система и предлагается стратегия ее реализации. Предлагаемая система приведена на рис. 2.

Основным субъектом данной системы является Региональный Фонд финансирования и кредитования жилищного строительства. Проект организационной структуры Регионального Фонда финансирования и кредитования жилищного строительства приведен на рис. 3.

Первоначально Фонд учреждается в форме открытого акционерного общества с контрольным пакетом акций у Федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

Рис. 1Кла

сификация инвестиций

Учредителями Фонда также выступают администрации региона, городов и районов; а также уполномоченный коммерческий банк и другие финансовые институты. В создании Фонда участвуют государственный и частный капитал.

На заключительном этапе реализации системы, Региональный Фонд по финансированию и кредитованию жилищного строительства трансформируется в региональное Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, приобретая, статус инвестиционно-финансовой компании. Соответственно меняются и функции данного субъекта управления.

На этапе формирования системы Региональный Фонд выполняет следующие функции:

- разработка нормативных документов и стандартов, регламентирующих статус и определяющих требования к участникам инвестиционного процесса;

- подготовка типовых договоров, определение системы документооборота;

- исследование ситуации на рынке жилья, платежеспособного спроса на жилье, финансовых возможностей населения региона;

- разработка (на основании анализа состояния местного рынка недвижимости) маркетинговой стратегии;

- организация и проведение тендеров строительных организаций;

- оценка и выкуп объектов незавершенного строительства;

- инициирование создания жилищного ссудосберегательного кооператива (ЖССК);

- проведение конкурсов инвестиционных проектов строительства жилья;

По мере трансформации Регионального Фонда в Агентство по ипотечному кредитованию за ним сохраняются функции:

- осуществление (совместно с администрацией региона) отбора банков-агентов для участия в программе;

- формирование списков граждан, желающих улучшить свои жилищные условия на платной основе;

- проведение (совместно с ЖССК) предварительного отбора граждан - потенциальных заемщиков из числа очередников и рекомендация их банку для предоставления ипотечного кредита;

Рис. 2 Система управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве на основе ипотечного кредитования

- создание системы рефинансирования кредитных учреждений посредством выкупа у них долговых обязательств и выпуска ипотечных ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью;

- поиск потенциальных инвесторов для реализации им ценных бумаг.

Другими субъектами системы управления являются:

1. Кредитный институт - банк, прошедший процедуру отбора и удовлетворяющий требованиям Фонда, администрации региона и городов, через которые осуществляются операции с использованием бюджетных средств.

К функциям кредитного института относятся:

- разработка механизма предоставления, использования и погашения ипотечного кредита;

- расчет потребностей в финансовых средствах;

- использование собственных и привлеченных средств в целях долгосрочного ипотечного кредитования населения;

- проведение экспертизы кредитной истории граждан-заемщиков;

- разработка проектов договоров между участниками ипотечной кредитной операции и их заключение;

- оформление и юридическое сопровождение залога недвижимости, выступающего обеспечением возвратности выданного кредита;

- обслуживание закладных: сбор квартальных счетов, депонирование денежных средств, поступающих от клиентов до момента наступления срока оплаты счетов;

обеспечение регулярности выплаты налогов и иных обязательных платежей, связанных с заложенным имуществом.

2.Строительная организация - удовлетворяющая требованиям Фонда, прошедшая конкурсный отбор на строительство. Ее функции:

- участие в тендере с соответствующим пакетом документов и технико-экономическим обоснованием проектов;

- применение современных технологий при строительстве жилья;

- снижение себестоимости квадратного метра жилой площади; обеспечение требуемого качества вводимого жилья и соблюдение сроков строительства;

- учет пожеланий заказчика по внутренней отделке квартир.

Рис. 3.Проект организационной структуры Регионального Фонда финансирования и кредитования жилищного строительства

3. ЖССК (жилищный ссудосберегательный кооператив) -хозяйствующий субъект, представляющий собой добровольное объединение пайщиков в организацию, действующую на основании самоокупаемости с целью удовлетворения членов кооператива жилой площадью, который с одной стороны накапливает денежные средства, с другой - выполняет функцию заказчика строительства жилых объектов. Функциями ЖССК являются:

- работа с населением по привлечению и накоплению денежных средств на условиях, определяемых инвестором (Фондом);

- консолидация денежных взносов участников с целью накопления на их счетах необходимых средств для получения кредита;

- продажа жилья на условиях, определяемых инвестором;

- осуществление функций заемщика в банке, а также заказчика строительства жилых объектов.

4. Риэлтерская и оценочная компании, осуществляющие оценку имеющейся либо приобретаемой недвижимости, передаваемой в залог. Их функцией является квалифицированная оценка объекта залога. Кроме того, риэлтерская компания может участвовать в реализации жилья, действуя по договору с Фондом.

5. Инвестор - юридическое или физическое лицо, приобретающее ипотечные ценные бумаги Фонда (Агентства), а также право требования по ним. Инвесторами выступают субъекты (пенсионные фонды, страховые компании и другие профессиональные участники рынка ценных бумаг), осуществляющие размещение собственных активов в ценные бумаги Фонда.

6. Страховая компания. Функции страховой компании:

- страхование кредитного риска банка,

- страхование имущества и закладываемой недвижимости,

- страхование здоровья и жизни заемщиков,

- страхование доходов инвесторов и доходов заемщиков.

Страховая компания может выступать и в роли инвестора,

вкладывающего свободные средства в приобретение ипотечных ценных бумаг.

7. Гражданин - физическое лицо, которое выступает, с одной стороны, как соинвестор, вкладывающий свободные средства в покупку квартир, с целью получения дохода на рынке недвижимости, или с целью улучшения своих жилищных условий, с другой стороны

- участник очереди на получение квартиры, пользующийся льготами на получение жилья.

8. Заемщик - физическое лицо, получающее долгосрочный ипотечный кредит для приобретения жилья под залог имеющегося, либо вновь приобретаемого жилья. Функции заемщика:

- предоставление банку гарантий и поручительств третьих лиц;

- соответствие требованиям, предъявляемым к получателям ипотечного кредита;

- обладание суммой первоначального взноса;

- строгое соблюдение всех условий кредитного договора;

- соблюдение платежной дисциплины;

- выполнение Устав ЖССК.

Реализацию системы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве предлагается проводить в 4 этапа.

На первом этапе осуществляется подготовительная работа: разрабатываются региональные и муниципальные программы внедрения системы, определяются источники ее финансирования; проводится изучение и разработка нормативной базы, региональных законов и постановлений, регламентирующих рынок жилья; разрабатываются стандартизованные пакеты нормативных документов; проводится анализ ситуации на рынке жилья, социологические исследования; налаживается единая система информирования населения о целях и условиях реализации программы; проводится информационно-образовательная работа среди населения.

Второй этап (стартовый) предполагает реализацию системы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве на основе использования • элементов ипотечного кредитования с использованием средств, выделяемых на реализацию Государственной целевой программы «Жилище» для обеспечения жильем социально незащищенных слоев населения.

Третий этап (переходный) - реализация программы ипотечного кредитования населения в системе управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве на основе использования бюджетных и внебюджетных источников финансирования. Переходный этап обеспечивает развитие и становление первичного рынка ипотеки, а также создает основу вторичного рынка ипотечных ценных бумаг.

Четвертый этап (этап становления) - организация и становление ипотечного рынка в регионе, в частности вторичного рынка закладных и трансформация системы в самофинансируемую и самоокупаемую.

Задачи, решаемые на каждом этапе реализации системы приведены в диссертационной работе.

В работе уточнен финансово - договорной механизм взаимодействия участников инвестиционного процесса в жилищном строительстве на основе ипотечного кредитования.

На рисунках 4 и 5 представлены схемы движения финансовых потоков и организации договорных отношений в системе управления инвестициями в жилищное строительство.

Сформированная система управления инвестициями в жилищное строительство позволяет: обеспечить приток в эту сферу средств частных и институциональных инвесторов; разделить риски между всеми субъектами инвестиционного процесса; стимулировать развитие рынка недвижимости и ценных бумаг.

Разработанные и уточненные в работе основные положения, методы и модели по совершенствованию системы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве способствуют формированию эффективного механизма обеспечения населения региона жильем, адекватного современным условиям. Основные положения и результаты исследования опубликованы в следующих работах:

1. Володина Л.Б. Инвестиции в России: Региональные и отраслевые предпочтения. // Сборник научных трудов. «Проблемы эффективности функционирования предприятий и организаций региона в условиях рынка». - Махачкала, ДГТУ, 1999 г. - 0,3 п.л.

2. Гаммацаева Т.К., Володина Л. Б.. Проблемы организации финансирования инвестиций в жилищное строительство. // Сборник научных трудов. «Государственное регулирование экономики в условиях рынка. Часть И. Проблемы теории и практики управления развитием структурных звеньев отраслей народно-хозяйственного комплекса региона». - Махачкала, ДГТУ, 2000 г. - 0,3/0,2 п.л.

1.Бюджетное финансирование.. 2.0ткрытие целевого счета на хранение средств Фонда (перечисление средств фонда). 3. Вступительный, взнос. 4.Первоначальный взнос (30% от стоимости квартиры). 5.Финансирование строительства с учетом графика производства работ. 6.Ипотечный кредит. 7.Ежеквартальные выплаты и % по кредиту (коммунальные платежи на содержание дома). 8. Ежеквартальные платежи в счет погашения ипотечной кредиторской - задолженности (коммунальные и иные виды платежей). 9. Покупка закладной- или права требования по ипотечному кредиту. 10. Аккумулирование средств в счет оплаты закладных. 11. Продажа ипотечных ценных бумаг-инвесторам на РЦБ 12. Средства, полученные от реализации ипотечных ценных бумаг. 13. Обслуживание (выплата процентов) ипотечных ЦБ 14. Страховые взносы. 15. Оплата по договору оценки имущества. 16. Оплата за регистрацию и удостоверение прав на недвижимое имущество.

Рисунок 4. Схема финансовых потоков в системе управления инвестициями в жилищное строительство на основе ипотечного кредитования

1. Постановление о создании (учреждении) регионального Фонда финансирования и кредитования жилищного строительства. 2. Договор о сотрудничестве. З.Генералыюе соглашение о сотрудничестве. 4 Заявление на вступления в ЖССК. 5. Принятие и утверждение Устава ЖССК. 6. Государственная регистрация ЖССК. 7. Обязательство по выплате паевых взносов. 8. Договор оценки имеющейся недвижимости. 9. Заявка на получение кредита. 10. Кредитный договор. 11. Договор подряда. 12. Договор страхования гражданской ответственности. 13. Договор о долевом участии в строительстве. 14. Договор залога долевого участия в строительстве. 15. Акт приемки жилого дома. 16. Договор оценки жилого дома. 17. Договор страхования недвижимости. 18. Договор ипотеки. 19. Нотариальное удостоверение и Государственная регистрация договора ипотеки (свидетельство о регистрации). 20. Свидетельство о праве владения домом. 21. Ордер на квартиру. 22. Договор страхования имущества и доходов. Договор страхования жизни и здоровья. 23. Договор купли-продажи ипотечных ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью.

Рис. 5. Схема договорных отношений (документооборота) в системе управления инвестициями в жилищном строительстве на основе ипотечного

Кредитования

3. Магомедов P.M., Володина Л. Б. Макроэкономические предпосылки развития инвестиционного процесса в России. // Сборник научных трудов. «Государственное регулирование экономики в условиях рынка. Часть IV. Проблемы теории и практики управления развитием структурных звеньев отраслей народнохозяйственного комплекса региона». - Махачкала, ДГТУ, 2001 г. - 0,3 /0,1 п.л.

4. Володина Л. Б. Особенности финансирования инвестиций в жилищное строительство из внебюджетных источников. // Сборник научных трудов. «Государственное регулирование экономики в условиях рынка. Часть V. Проблемы теории и практики управления развитием структурных звеньев отраслей народно-хозяйственного комплекса региона». - Махачкала, ДГТУ, 2002 г. - 0,3 п.л.

5. Володина Л.Б. Рынок жилой недвижимости и его роль в активизации инвестиционного процесса в жилищном строительстве. // Сборник научных трудов. «Современные проблемы теории и практики развития строительной отрасли и непроизводственной сферы». - Махачкала, ДГТУ, 2004 г. - 0,3 п.л.

6. Володина Л. Б. Ипотечное кредитование как инструмент управления инвестициями в жилищное строительство и способ повышения инвестиционной активности в регионе. // Материалы региональной научно-практической конференции. «Региональные аспекты повышения эффективности функционирования хозяйствующих субъектов на этапе рыночных преобразований». -Махачкала, ДГТУ, 2004 г. - 0,3 п.л.

Формат 60x84.1/16. Печать ризографная. Бумага № 1. Гарнитура Таймс. Ус.п.л. - 1 ИВДПЛ. - 1 Заказ № 259-04 Тираж - 100 экз. Отпечатано в ООО «Деловой Мир» Махачкала, ул. Коркмасова, 35

12 7 0 9

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Володина, Лада Борисовна

Глава 1. Теоретические основы управления инвестиционным процессом в условиях рыночных преобразований

1.1 Теоретический анализ системообразующих категорий инвестиционного процесса и их классификация ,

1.2 Рынки капитала. Инвестиционный и строительный рынок — базисные составляющие рынка капитала

1.3 Первичный и вторичный рынок жилой недвижимости и его роль в активизации инвестиционного процесса в жилищном строительстве

Глава 2. Анализ макро- и микроэкономических факторов, определяющих инвестиционный процесс в России

2.1 Макроэкономические предпосылки развития инвестиционного процесса в России

2.2 Структурные изменения в инвестиционно-строительной сфере и основные тенденции инвестиционного развития

2.3 Анализ состояния рынка жилой недвижимости в России и регионе

Глава З.Формирование системы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве

3.1 Ипотечное кредитование — как инструмент системы управления инвестициями в жилищное строительство и способ повышения инвестиционной активности в регионе

3.2. Стратегия развития системы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве региона

3.3 Совершенствование финансово-договорного механизма взаимодействия участников инвестиционного процесса в жилищном строительстве на основе ипотечного кредитования

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование системы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве депрессивного региона в условиях рыночных преобразований"

Актуальность темы диссертационного исследования определяется необходимостью глубокого и всестороннего анализа изменений, происходящих в инвестиционной сфере, их сложностью и многообразием, необходимостью разработки эффективных механизмов регулирования инвестиционной деятельности и совершенствования системы управления инвестиционным. процессом в условиях рыночных преобразований.

Время, прошедшее с начала реформ, позволяет, на основании накопленного материала, осуществить некоторую оценку итогов их проведения в инвестиционной сфере, сделать соответствующие выводы.

Осуществлявшиеся реформы в инвестиционной сфере основывались на отказе от государственного планирования инвестиционного процесса, и переводе его на рыночные рычаги регулирования. Рыночный механизм должен был функционировать через создание рынка капитала, соотношения спроса и предложения капитала, стимулирование инвестиционной активности частного капитала, ставку банковского процента. Однако реформы обернулись структурным и платежным кризисом, спадом производства, что привело к снижению инвестиционной активности и негативно отразилось на состоянии инвестиционной сферы. В свою очередь, резкий спад инвестиционной активности негативно отразился на состоянии экономики в целом, и наиболее остро проявился на уровне регионов.

Реформа, проводимая в стране, привела к развитию различных форм собственности и производственных отношений между участниками рынка. Приватизация способствовала запуску рыночных механизмов, регулирующих общественное производство. Однако, непоследовательность и стихийность проводимых преобразований привела к несоответствию интересов государства и предприятий-производителей.

Актуальность темы диссертационного исследования обусловлена тем, что с переходом экономики на принципы рыночного хозяйствования, назрела необходимость в разработке новой системы управления инвестиционным. процессом в жилищном строительстве, поскольку рыночная организация экономической деятельности означает свободное распределение инвестиций с присущими ему межрегиональными и межотраслевыми переливами капитала.

Актуальным является, учитывая сложность процесса реформирования инвестиционной сферы, изучение имеющейся практики инвестирования и новых возможностей государственного регулирования процесса становления инвестиционного рынка.

На современном этапе развития экономики, когда общественное разделение труда вышло за пределы производства и распространилось на рыночную сферу, многократно расширилось рыночное пространство, что, в свою очередь, привело к образованию системы рынков — единой совокупности рынков функционального назначения. Инвестиционный рынок является важным связующим звеном на рынке капитала и занимает центральное место в системе специализированных рыночных сегментов всеобщего рыночного пространства.

Рынок недвижимости — важнейший сегмент инвестиционного рынка -играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, так как недвижимость выступает в качестве основного экономического и инвестиционного ресурса и играет роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Поэтому развитие рынка недвижимости имеет большое значение для оживления инвестиционно-строительной деятельности и развития инвестиционного рынка, для удовлетворения потребности общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, а в конечном итоге — для развития экономики.

Поскольку рыночные отношения предопределяют создание открытой системы управления, значительно расширяющей число участников инвестиционной деятельности, то удовлетворение интересов каждого из субъектов обуславливает переливание капитала с одного специализированного рынка на другой, поэтому особая форма кругооборота капитала наблюдается в случаях, когда в сферу их освоения включается строительство. Т.е., каждый из субъектов рынка строительных работ и услуг становится участником не только производственной, но и инвестиционной деятельности, распоряжаясь капиталом с целью достижения собственных интересов не только на строительном рынке, но и на рынках инвестиционных ресурсов и недвижимости.

Вследствие этого, в условиях рынка строительство приобретает новое экономическое содержание, связанное со свободной динамикой капитала, создавая который строители рассредоточивают его по другим отраслям, другим специализированным рынкам. Таким образом, рыночные процессы снимают со строительства отраслевую ограниченность, а общность по признаку собственности на используемый инвестиционный капитал и участие в реализации той или иной инвестиционной программы объединяет строительные предприятия с другими хозяйствующими субъектами на едином инвестиционно-строительном рынке.

Актуальность темы диссертационного исследования обусловлена также коренными изменениями, произошедшими в структуре источников инвестиций в жилищное строительство, где в большей степени сократилась доля бюджетных инвестиционных средств, и тем, что действующие механизмы их аккумулирования не способствуют развитию первичного рынка жилья, и не позволяют большинству граждан России решать жилищные проблемы.

В сфере жилищного строительства объединяются экономические интересы граждан и государства, поэтому ей характерны все недостатки и противоречия, присущие всей системе экономических отношений нашего общества, будь то отношения собственности, земельные или кредитно-финансовые.

В последние годы инвестиции в строительство со стороны государства резко сократились. Местные органы власти не в состоянии полностью компенсировать сокращение средств из федерального бюджета на данные цели.

Крайне сложна процедура строительства жилья за счет привлечения внебюджетных источников финансирования строительства.

В этих условиях особую значимость приобретает создание и реализация новых инструментов аккумулирования инвестиций в жилищное строительство, предоставляющих возможность обеспечить воспроизводство жилого фонда, увеличить рост объемов и темпов вводимого жилья, а также обеспечить возможность незащищенным слоям самостоятельно приобретать жилье по доступным ценам и в кредит.

Актуальным становиться поиск комбинированных источников инвестиций на основе собственных средств граждан и доступного долгосрочного ипотечного кредита. При этом необходимы различные формы государственной поддержки физических и юридических лиц, принимающих участие в финансировании строительства жилья.

Инвестиции в жилищную сферу могут стать мощным ресурсом развития хозяйства в условиях переходного периода. Первичный рынок жилой недвижимости или рынок жилищного строительства является катализатором развития многих сопутствующих рынков и отраслей народного хозяйства, то есть выступает катализатором инвестиционного процесса и экономического роста регионов и страны в целом.

Актуальность темы обусловлена также недостаточной изученностью проблем долгосрочных инвестиций и их финансово-кредитного обеспечения в переходной экономике. В странах с развитой экономикой успешно применяются многие схемы финансирования и кредитования капитальных вложений, использование которых могло бы дать позитивный результат. Однако эти схемы должны быть адаптированы к условиям переходной экономики России.

Тенденции, складывающиеся в экономике в целом, и на рынке недвижимости в частности, в условиях социальной переориентации общества, свидетельствуют, что основой решения жилищной проблемы является предоставление именно долгосрочных ипотечных кредитов на покупку жилья.

Однако, наиболее слабым сегментом инвестиционного рынка в накоплении инвестиционного капитала (особенно для долгосрочных инвестиций) является рынок банковских кредитов. Поэтому очень важной задачей на сегодняшний день является активизация коммерческих банков к выдаче долгосрочных кредитов, так как существующая структура производства в нашей стране характерна тем, что основной удельный вес имеют отрасли с длительным инвестиционным циклом.

Ситуация осложняется тем, что современная банковская система в России находится на стадии становления и может эффективно развиваться только в условиях стабильно развивающейся экономики. В тоже время, изменение принципов денежно-кредитной политики находится в компетенции государства. Только используя такие стимулы, как налоги, ускоренная амортизация, государственные гарантии, и др., правительство сможет добиться от рыночных институтов реальных инвестиций в строительную отрасль, в том числе и в жилищное строительство.

Устойчивый рост экономики и восстановление экономического потенциала страны не состоится без кардинального увеличения инвестиций в реальный сектор экономики и оживления инвестиционной деятельности. Проблема создания и совершенствования надежной и управляемой системы. привлечения инвестиционного капитала, обеспечивающей его возврат, и стимулирующей экономический рост, является ключевой проблемой современного этапа экономического развития страны.

При этом меры государственного регулирования инвестиционного процесса должны быть направлены не только на увеличение притока инвестиций, но и на совершенствование их структуры, создание предпосылок для эффективного их использования. Развивающиеся процессы регионализации требуют индивидуального подхода к каждой территории, поэтому актуальным является концентрация внимания на увеличении емкости и надежности инвестиционного пространства в регионе и поиске инструментов воздействия на качество регионального инвестиционного процесса.

Перед государством стоит задача принять ряд новых законов, дополнить действующее законодательство, внедрить соответствующие инвестиционные и финансово-кредитные механизмы, учитывающие требования времени, накапливать опыт работы с ними.

Степень разработанности темы. Большой вклад в разработку данной проблемы внесли труды и публикации Абалкина JL, Амосова А., Бочарова В., Бушуева Б., Бухвальда Е., Городецкого А., Логинова В., Глазьева С., Красовского В., Лаврушина О., Новожилова В., Роговой О., Сергеева И., Соколова Ю., Тумусова Ф., Шеремета В., Ямпольского М. и др.

История применения ипотеки и ипотечного бизнеса в России отражена в трудах Асаула А., Герценштейна М., Зеленковой Н., Макарова В., Иванова А., Косарева Н., Сучков А.

Отдельные составляющие финансово-кредитного механизма в процессе-инвестирования строительства отражена в работах Антонова Н., Тосуняна Г., Шенаева В., и других авторов. Зарубежный опыт представлен работами Батлера С., Страйка Р., Фридмана Д. и других авторов.

Сложность, многогранность и недостаточная разработанность проблем аккумулирования, вложения и возврата инвестиционного капитала, наличие нерешенных вопросов формирования эффективной системы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве и стратегии ее реализации на уровне региона в современных экономических условиях, объективная необходимость их научного осмысления и комплексного анализа, предопределили выбор темы, цель и содержание исследования.

Целью исследования является формирование системы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве депрессивного региона на основе ипотечного кредитования.

Для достижения намеченной цели в диссертационном исследовании решены следующие основные задачи:

• анализ системообразующих категорий инвестиционной направленности и выявление взаимосвязей между элементами инвестиционной сферы;

• уточнение классификации инвестиций с учетом современных тенденций в инвестиционной сфере;

• анализ механизмов функционирования инвестиционного и строительного рынков — базисных составляющих рынка капитала;

• анализ макроэкономических факторов и предпосылок развития инвестиционного процесса;

• анализ структурных изменений в инвестиционно-строительной сфере и основных тенденций инвестиционного развития;

• анализ состояния рынка жилой недвижимости в России и регионе;

• разработка стратегии формирования и развития системы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве депрессивного региона;

• совершенствование финансово-договорного механизма взаимодействия участников инвестиционного процесса в жилищном строительстве на основе ипотечного кредитования.

Объектом исследования является система управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве.

Предметом исследования является процесс инвестирования жилищного строительства.

Теоретической и методологической основой исследования послужили работы отечественных и зарубежных авторов по проблемам рыночной экономики и инвестиционной деятельности, работы в области недвижимости и ипотечного кредитования, нормативные документы и законодательные акты правительства РФ и РД, материалы периодической печати по указанным вопросам. В качестве информационной базы были использованы данные Госкомстата и Министерства экономики РФ и РД, а также банковской статистики. В процессе работы изучен опыт использования долгосрочного кредитования приобретения жилья под залог в странах с развитой рыночной экономикой, а также исследовательские работы Института экономики РАН.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке методических положений по формированию системы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве с учетом региональных особенностей.

Получены следующие результаты, составляющие научную новизну исследования: на основе теоретического анализа выявлены системные взаимосвязи между категориями инвестиционной направленности; уточнена классификация инвестиций, отражающая и учитывающая современные тенденции в инвестиционной сфере; выявлен внутренний потенциал и основные тенденции развития инвестиционно-строительного рынка на современном этапе; определены роль, цели и функции основных участников инвестиционного процесса на формирующемся региональном рынке жилья; разработана стратегия формирования и развития региональной системы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве депрессивного региона; усовершенствован финансово-договорной механизм взаимодействия участников инвестиционного процесса в жилищном строительстве с использованием инструментов ипотечного кредитования.

Практическая значимость исследования заключается в возможности использования разработанной автором стратегии развития региональной системы управления инвестиционным процессом и, в том числе, финансово-договорного механизма взаимодействия его участников, при управлении инвестированием в жилищное строительство в регионе.

Апробация результатов исследования. Теоретические положения и основные результаты диссертационного исследования докладывались на научно-практических конференциях Дагестанского государственного технического университета, Института социально-экономических исследований в 2002- 2004 годах.

Автором опубликовано 6 работ общим объемом более 1,7 п.л.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Володина, Лада Борисовна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. Снижение объемов жилищного строительства в период перехода к рыночной экономике в России во многом объясняется недостаточной эффективностью системы привлечения инвестиций в сферу жилищного строительства и отсутствием действенной системы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве депрессивного региона. В связи с этим, проведенное диссертационное исследование систем управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве,. служит разрешению жилищной проблемы, улучшению инвестиционного климата в сфере жилищного строительства и в регионе в целом.

2. Необходимость выхода из тяжелого инвестиционного кризиса, быстрые изменения в инвестиционной сфере требуют разработки новой методологии и теории управления инвестиционным процессом в соответствии с требованиями рыночной экономики и острой необходимостью стать частью мирового инвестиционного рынка. На данном этапе обозначился новый подход к определению инвестиций, трактуя это понятие более широко, чем капитальные вложения. С данной точки зрения, в исследовании уделено внимание раскрытию экономического содержания инвестиционного процесса через исследование и установление взаимосвязи категорий инвестиционной4 направленности. Они рассматриваются с позиции комплексного, системного, функционального и исторического подходов, обеспечивающих изучение теории инвестиций как экономической категории и процесса.

3. Обобщая мнения и разработки отечественных и зарубежных авторов по теории инвестиций, а также принимая за основу определения, данные в Законе об инвестиционной деятельности в РФ, мы пришли к выводу о необходимости уточнения существующей классификации инвестиций, с учетом критериев их эффективности как на макро-, так и микроуровне. Нами уточнена классификация инвестиций, преимущество которой заключается в том, что она' рассматривает инвестиции как на региональном уровне, так и на уровне отдельного субъекта хозяйствования, дает наиболее полное и реальное представление о том, на какие цели могут быть направлены инвестиции всеми субъектами инвестиционной деятельности, помогает каждому вкладчику сформировать инвестиционный портфель и оптимизировать его, а также отражает и учитывает все современные тенденции в инвестиционной сфере.

4. Сущность инвестиций тесно связана с такой экономической категорией как «капитал», которая, являясь стоимостной формой в широком смысле, определяет любой ресурс, создаваемый и используемый с целью производства большего количества экономических благ, и, как общественная стоимостная форма использования и развития производительных сил, перемещается (осуществляет кругооборот) в экономическом (рыночном) пространстве в форме инвестиций.

5. На современном этапе развития экономики, когда общественное разделение труда вышло за пределы производства и распространилось на* рыночную сферу, многократно расширилось рыночное пространство, что, в свою очередь привело к образованию системы рынков — единой совокупности множества рынков функционального назначения. Инвестиционный рынок, на наш взгляд, является важным связующим звеном на рынке капитала и занимает центральное место в системе специализированных рыночных сегментов всеобщего рыночного пространства. Инвестиционный рынок представляет собой сложную экономическую систему, являющуюся сферой проявления экономических отношений по поводу движения инвестиций, в котором в процессе купли-продажи по классической формуле: деньги - товар - деньги' взаимодействуют интересы инвесторов-продавцов и инвесторов-покупателей. Эти экономические отношения определяются объективными экономическими закономерностями и инвестиционной политикой государства, формирующими в конечном итоге сущность инвестиционного рынка, т.е. связи и отношения, как на самом рынке, так и во взаимосвязи с другими экономическими субъектами.

6. Рынок недвижимости — важнейшая составляющая рынка капитала, так как на долю недвижимости приходится в целом более 50 % мирового богатства

Недвижимость играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни любого общества, выступая в качестве важнейшего экономического и инвестиционного ресурса. В связи с этим, в условиях современной экономики весьма актуальным становиться вовлечение недвижимости в финансовые отношения между участниками инвестиционного рынка, что в свою очередь способствует оживлению инвестиционной и инвестиционно-строительной деятельности, а в конечном итоге — развитию экономики.

7. Первичный рынок жилой недвижимости, или рынок жилищного строительства, является катализатором развития многих сопутствующих рынков и отраслей народного хозяйства, то есть выступает катализатором инвестиционного процесса и экономического роста регионов и страны в целом, поэтому инвестиции в жилищную сферу должны стать мощным ресурсом развития хозяйства в условиях переходного периода.

8. Важнейшей базой формирования инвестиционно-строительного рынка должна стать структурная перестройка экономики региона с учетом согласования интересов страны, регионов, местных интересов и интересов отдельных граждан. Очевидно, что вся острота проблем ложиться на региональный бюджет и местное управление, которые должны обеспечить:

- создание условий привлекательности инвестиционно-строительной деятельности в регионе;

- выявление инвестиционного и строительного потенциала региона и эффективное управление;

- поддержание строительного производства на жизнеспособных предприятиях для сохранения на региональном рынке приемлемого уровня предложений строительной продукции;

- обеспечение региональных связей субъектов инвестиционно-строительного рынка, обеспечивающих инвестиционный процесс на региональном уровне;

- поиск потенциальных инвесторов, организацию привлечения и эффективного использования иностранных кредитов и прямых инвестиций в регион и в строительство в том числе;

- формирование регионального инвестиционного рынка и системы' институциональных инвесторов, способных аккумулировать накопления и эффективно обращать их в инвестиции, а также формирование и эффективное использование системы внебюджетных источников финансирования региональных программ в целом и инвестиционных проектов в частности.

9. Структурные изменения в инвестиционно-строительной сфере, а также сложившаяся ситуация в жилищном строительстве РД в целом, отражает общее положение в стране и ее регионах. Сравнительный анализ состояния рынка жилой недвижимости РФ и РД позволил выявить следующие тенденции:

- значительная часть населения (80%) нуждается в приобретении жилья, либо улучшении существующих жилищных условий;

- платежеспособный спрос достаточно ограничен, большая часть населения имеет уровень дохода, не позволяющий реализовать этот спрос;

- для дальнейшего укрепления и развития первичного рынка жилой недвижимости, увеличения объемов и темпов строительства жилья необходимо увеличение притока инвестиций в. эту сферу. Необходима разработка и совершенствование системы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве на основе ипотечного кредитования, в том числе, с адаптацией и отработкой в конкретном регионе.

10. Мы считаем, что использование ипотечного кредитования на переходном этапе развития экономики, в качестве инструмента финансирования жилищного строительства, способствует получению значительного социально-экономического эффекта в жилищном строительстве на уровне региона, как, то:

Вовлекает средства граждан, финансовые ресурсы внешних инвесторов, как в сферу жилищного строительства, так и во все смежные области экономики и хозяйственный оборот региона; формирует рынок недвижимости, обеспечивает его развитие; стимулирует платежеспособный спрос населения региона и обеспечивает полное удовлетворение его граждан в жилье; способствует укреплению финансово-кредитной системы в регионе и в целом по стране; решает жилищную проблему, увеличивает число собственников, т.е. -повышает социально - экономический уровень жизни населения региона, стабилизирует экономическую ситуацию в регионе и в стране в целом.

11. Формирование качественно нового рынка жилой недвижимости в регионе и расширение жилищного строительства за счет внебюджетных источников, невозможно без работы Регионального Фонда по финансированию и кредитованию жилищного строительства, в основу работы которого должны быть заложены следующие принципы: финансирование и кредитование первичного рынка жилья; использование средств бюджета; привлечение коммерческих банков для участия в кредитовании жилищного строительства, либо учреждение ипотечного банка.

12.Формируемая нами система управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве на основе ипотечного кредитования предполагает использование двухуровневой (американской) ипотечной модели с элементами системы стройсбережений. В целях формирования и развития системы нами предложена стратегия реализации, определяющая этапы ее- становления ич развития, основные цели и задачи, которые должны быть реализованы на каждом из этапов всеми субъектами системы управления и участниками инвестиционного процесса в жилищном строительстве.

13. Нами сформирована система управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве на основе ипотечного кредитования, определены субъекты системы и участники инвестиционного процесса в жилищном строительстве, в том числе усовершенствован финансово-договорной механизм взаимодействия его участников, предложен проект организационной структуры основного субъекта системы управления.

14. В качестве основного субъекта управления мы рассматриваем Региональный Фонд по финансированию и кредитованию жилищного строительства. Роль и задачи Фонда — активизация и управление инвестиционным процессом в жилищном строительстве с использованием механизма ипотечного кредитования, а также формирование ипотечного рынка посредством привлечения средств бюджетов разных уровней, средств t институциональных инвесторов и средств населения.

15. Взаимодействие участников инвестиционного процесса в жилищном строительстве предполагает совершенствование финансово - договорного механизма реализации системы, а также определения ролей, целей и функций всех его субъектов, что в полной мере отражено в диссертационном исследовании

16. В целом, изложенные в диссертационной работе основные положения и направления формирования системы управления инвестиционным процессом в жилищном строительстве депрессивного региона, должны способствовать ч формированию эффективной системы управления, отвечающей закономерностям рыночной экономики с учетом конкретных условий его функционирования.