Формирование социально-эффективных механизмов финансового взаимодействия на рынке ипотечного кредитования тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование социально-эффективных механизмов финансового взаимодействия на рынке ипотечного кредитования"

На правах рукописи

Бойцова Ирина Валерьевна

ФОРМИРОВАНИЕ СОЦИАЛЬНО-ЭФФЕКТИВНЫХ МЕХАНИЗМОВ ФИНАНСОВОГО ВЗАИМОДЕЙСТВИЯ НА РЫНКЕ ИПОТЕЧНОГО

КРЕДИТОВАНИЯ

Специачьность 08.00.10- Финансы, денежное обращение и кредит

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

4 ГЛ 20Н

Москва-2014

005556471

Диссертация выполнена на кафедре Корпоративного управления в Московском финансово-промышленном университете «Синергия».

Научный руководитель ОРЕХОВ Сергей Александрович

доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой Корпоративного управления

Официальные оппоненты КЛЕВЦОВ Виталий Владимирович

доктор экономических наук, доцент, генеральный директор консалтинговой группы «Финиум», г.Москва

ДАВТЯН Микаел Анушаванович

доктор экономических наук, профессор, декан экономического факультета ФГБОУ ВПО «Российский университет дружбы народов»

Ведущая организация ФГБОУ ВПО «Российский экономический

университет им. Г.В. Плеханова»

Защита состоится «25» декабря 2014г. в 13.30 на заседании диссертационного совета Д 521.042.02 в Московском финансово-промышленном университете «Синергия» по адресу: 125190, г. Москва ул. Ленинградский пр-т, д. 80, корп. Г, аудит. ЗОЗГ.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке и на сайте Московского финансово-промышленного университета «Синергия» 11»п://5упегду.ес1и.п1('страница http://n-diss.mfpa.ru)

Автореферат разослан «</.;?..» <^И^Й^2014г.

Улитина Елена Валерьевна

Ученый секретарь диссертационного совета

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования обусловлена тем, что за последние годы были предприняты многочисленные попытки формирования эффективных моделей и механизмов развития рынка ипотечного кредитования с целью решения проблемы обеспечения населения жилой недвижимостью за счет реструктуризации финансовых потоков и кредитных отношений. Однако жилищную проблему в нашей стране нельзя считать решенной, а рынок ипотечного кредитования -работающим качественно.

Разрабатываемые учеными механизмы и модели обеспечения населения жилой недвижимостью не смогли реализоваться ни в условиях трансформации экономики России из плановой в рыночную, ни в условиях становления рыночных отношений, когда изменялся не только сам базис ведения хозяйства, но и менялись целевые ориентиры, финансовые потоки и особенности кругооборота капитала, а также структурные элементы денежно-кредитной системы. Появилась необходимость моделирования новых надежных кредитных систем и механизмов с целью обеспечения населения жилой недвижимостью, которые были бы релевантны современным рыночным условиям.

Сложившаяся ситуация, в свою очередь, влечет за собой необходимость проведения фундаментальных и прикладных научных исследований в области организации финансов и формирования таких кредитных отношений, которые были бы направлены на решение проблемы обеспечения населения жильем, поскольку большинство граждан Российской Федерации не могут его приобрести за счет накопления текущих доходов. Необходимо разрабатывать новые принципы организации рынка ипотечного кредитования, методики оценки доступности жилья, критерии и подходы к корректировке механизмов функционирования ипотечного кредитования. Это, в свою очередь, приведет к формированию новых институциональных социально-эффективных моделей рынка ипотечного кредитования.

Таким образом, очевидна целесообразность разработки новых механизмов организации российского рынка ипотечного кредитования, направленных на решение социально значимой задачи - обеспечения граждан жильем за счет более

активного вовлечения в оборот их сбережений и оптимизации этих финансовых потоков путем развития институционштьных элементов рынка ипотечного кредитования.

Степень изученности проблемы. Весомый вклад в исследование проблем формирования и развития механизмов организации рынка ипотечного кредитования внесли зарубежные ученые Роуз С., Фридман Дж., Ордуэй Н. Они исследовали законы и правила, относящиеся к ипотечному кредиту, процентные ставки и другие условия ипотечных кредитов, различия между кредитами под залог недвижимости и прочими кредитами, факторы оценки заявок на получение ипотечных кредитов, тенденции в ипотечном кредитовании.

В трудах отечественных ученых Асаула А.Н., Астапова А.Л., Белокрылова О.С., Брагинского М.И., Воробьева Ю.Л., Гуртова В.К., Грузицкого Ю.Л., Евдокимова Ю.А., Клименко В.А., Орлова В.Е., Смирнова В.В. рассмотрены организационные аспекты ипотечного кредитования, обобщен опыт ипотечного кредитования в России и за рубежом.

Работы Акуловой Т.А., Будакова Д.Ю., Косаревой Н.Б., Кричевского С.И., Логинова М.П., Павловой И.В., Полтеровича В.М., Степанова А.Г., Старкова О.Ю., Черных Е.В. посвящены оценке моделей и механизмов функционирования рынка ипотечного кредитования, как элемента кредитно-денежной системы. Вопросы организации и функционирования рынка ценных ипотечных бумаг раскрываются в трудах Любимцева М.Ю.; Моисеенко Ю.В., Петрова B.C., Суворова Г.П., Шадрина АЛО., Шитова Н.К.

Оценке роли государства на ипотечном рынке посвящены работы Бесхмельницина М.И., Юпошкина Л., Логинова М.П., Насруллаева З.Ф. и др.

В то же время, построение эффективных кредитных систем и формирование механизма обеспечения социальной эффективности рынка ипотечного кредитования, которые могут вывести данный рынок на новый уровень развития за счет реструктуризации отдельных элементов денежно-кредитной системы и оптимизации движения денежных потоков в российской экономике, в научной литературе не рассматриваются.

Целью диссертации является решение научной задачи по формированию социально-эффективных механизмов рынка ипотечного кредитования как формы взаимодействия государственных, общественных и корпоративных финансов для улучшения жилищных условий населения. Исходя из основной цели исследования, автором были поставлены и решены следующие задачи:

- осуществить типологизацию недвижимости как объекта ипотечного кредитования с учетом специфики взаимоотношений участников российского рынка недвижимости;

- разработать методику оценки доступности жилья в сложившейся системе денежно-кредитных отношений на рынке ипотечного кредитования;

- предложить подходы к характеристике механизмов рынка ипотечного кредитования;

- сформулировать принципы совершенствования процессов ипотечного кредитования;

- сформировать критериальную систему оценки социальной эффективности механизмов организации рынка ипотечного кредитования;

разработать институциональную модель обеспечения социальной ответственности участников российского рынка ипотечного кредитования.

Объект исследования — рынок ипотечного кредитования как структурный элемент денежно-кредитной системы Российской Федерации.

Предмет исследования - социально-экономические аспекты функционирования механизмов финансового взаимодействия субъектов экономики на рынке ипотечного кредитования.

Теоретическую основу исследования сформировали научные труды российских и иностранных ученых в области теории финансов, банковского дела, экономической теории, теории управления, теории организации, теории систем и системного анализа.

Методологическая основа исследования базируется на основных положениях теории систем и теории финансов, методах математического и статистического моделирования, корреляционного и регрессионного анализа, методе экстраполяции, экспертных оценок, графическом методе.

В качестве информационной базы исследования использовалась отчетность и статистика ЦБ РФ, финансовая отчетность российских банков, публикации отечественных и зарубежных ученых. В работе корректно учтены законодательные и нормативные документы Российской Федерации по рассматриваемым вопросам.

Научная новизна проведенного исследования заключается в решении научной задачи по формированию социально-эффективной институциональной модели организации рынка ипотечного кредитования на основе разработки механизмов интеграционного взаимодействия финансов государственного и частного секторов экономики.

Научная новизна диссертации содержится в следующих результатах, выносимых на защиту:

1. Осуществлена кластерная типологизация недвижимости как объекта ипотечного кредитования, основанная на критериях собственности, назначения, состояния и стоимости. Данная типологизация представляет собой формализованный процесс распределения объектов недвижимости по четырем критериям на кластеры, позволяет определить структурные диспропорции российского рынка недвижимости, которые заключаются в сосредоточении инвестиций корпоративного и частого секторов экономики в сфере дорогостоящих высокодоходных проектов премиум-класса. В результате раскрыто, что кластер жилой недвижимости эконом-класса, обладающий высокой социальной значимостью, недофинансирован, а объекты недвижимости этого класса -недоступны для покупки широким слоям населения.

2. Разработана методика оценки текущей финансовой доступности жилой недвижимости эконом-класса. В ее основе положены модифицированные автором критерии нетто-доходов потенциальных потребителей-домохозяйств, временной стоимости денег и наличия альтернативы. Методика представляет собой совокупность поэтапных взаимосвязанных итераций по определению чистого потока доходов домохозяйства, скорректированного на индекс инфляции и приведенного к текущему моменту с помощью учета альтернативной стоимости денег, и соотнесенного со стоимостью жилья на текущий момент.

Использование этой методики для оценки текущей финансовой доступное ш жилой недвижимости эконом-класса позволяет диагностировать структурные проблемы, складывающиеся в процессе приобретения жилья населением, и определить необходимость проведения институциональных преобразований сложившейся системы денежно-кредитных отношений для сглаживания структурных диспропорций кластера жилой недвижимости эконом-класса.

3. Разработана методика определения уровня неравновесности рынка ипотечного кредитования, основанная на статистической оценке математического ожидания ставок по ипотечным кредитам. В отличие от традиционных подходов, данная методика основана на интеграции статистических критериев равновесности, нормальности, трех сигм, что позволяет устанавливать последовательность ее реализации в несколько этапов: формирование модели спроса и предложения, определение ставки равновесия; расчет средневзвешенной ставки по текущим предложениям ипотечных кредитов; сравнение средневзвешенной ставки со ставкой равновесия. В зависимости от вариации указанных ставок, предложенная методика позволяет с высокой степенью точности оценить эффективность действующих механизмов рынка ипотечного кредитования, что дает возможность государству определиться со степенью и интенсивностью его присутствия на этом рынке.

4. Сформулирована система принципов организации финансирования процесса ипотечного кредитования с целью повышения его социальной эффективности. Данная система нацелена на устранение структурной диспропорции кластера жилья эконом-класса за счет признания его социальной значимости со стороны государства и включает в себя следующие принципы: доступность кредита, степень прямого участия государства в ипотечном кредитовании, адаптируемость механизмов привлечения в сферу ипотечного кредитования средств государства и определение уровня частно-государственного партнерства, упрощение регламентных процедур и технологий оценки платежеспособности заемщика, формализацию процедур реализации социальной ответственности государства при несостоятельности заемщика.

В отличие от существующих научных и практических подходов, ориентированных только на обеспечение финансового результата для инвестора при заданном уровне риска, предложенные автором принципы нацелены на устранение диспропорций на рынке ипотечного кредитования за счет возвращения рынка в равновесное состояние с учетом повышения доступности жилья для населения, что реализует функцию социальной значимости ипотеки.

5. Доказано, что в отличие от общепринятой совокупности параметров экономической эффективности рассматриваемого сегмента финансового рынка, ориентированных в основном на финансовые критерии, среди которых можно выделить: снижение процентной ставки по кредитам, удлинение сроков кредитования, прибыльность операций банков, ускорение процессов аккумулирования и распределения денежных средств и др., и которые не концентрируются на приоритетности рынка ипотечного кредитования в содействии обеспечению граждан Российской Федерации жильем, становится возможным сформировать новую критериальную систему оценки, которая будет обладать целевыми ориентирами оценки социальной эффективности. В связи с этим, автором разработана система критериев оценки механизмов организации российского рынка ипотечного кредитования, включающая в себя: повышение доступности жилья для населения, возможность и необходимость самофинансирования, качество ипотечного кредитного портфеля, револьверность ссуд. Интеграция данных критериев в единую систему и установление процедур их формализованной оценки позволяет сформировать объективную многопараметрическую систему оценки социальной эффективности механизмов организации российского рынка ипотечного кредитования.

6. Разработана институциональная модель обеспечения социальной ответственности участников российского рынка ипотечного кредитования. В отличие от существующих теоретических подходов, разработанная автором институциональная модель учитывает специфические особенности денежно-кредитных отношений на российском рынке ипотечного кредитования и позволяет сформировать социально-эффективные механизмы частно-государственного финансового взаимодействия на рынке ипотечного кредитования.

Разработанная автором модель вводит новый организационно-финансовый механизм на рынке ипотечного кредитования, который делает социально-направленной деятельность коммерческих банков, упрощает процесс выдачи ипотечных ссуд, делает прозрачным процесс аккумулирования и распределения ресурсов, что приведет к удешевлению стоимость кредитов и, в итоге, позволит сформировать дополнительные предпосылки для решения жилищной проблемы граждан Российской Федерации.

По своему содержанию работа соответствует п. 1.3. «Теория и методология влияния финансовой системы на результаты социально-экономического развития» и п. 9.3. «Развитие инфраструктуры кредитных отношений современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования» Паспорта специальности 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит.

Теоретическая значимость исследования заключается в развитии теории кредитно-денежных отношений в области совершенствования механизмов финансового взаимодействия на рынке ипотечного кредитования в части повышения объективности проводимой оценки за счет использования фундаментальных принципов теории финансов и социально-экономической эффективности финансирования развития рынка жилья эконом-класса. Определения приоритетов и источников финансирования жилья, требуемый объем средств и внутренней характеристики. Теоретические положения диссертационного исследования вносят вклад в развитие теории финансов и могут найти применение в дальнейших исследованиях развития методов финансового взаимодействия на рынке ипотечного кредитования.

Практическая значимость работы состоит в том, что полученные результаты могут быть использованы при оценке состояния рынка ипотечного кредитования и разработке мер государственного регулирования данного рынка с применением социально-эффективных механизмов. Кроме того, полученные результаты исследования могут быть использованы в процессе совершенствования законодательной базы ипотечного кредитования.

Отдельные положения диссертационного исследования могут использоваться при разработке учебно-методических материалов для

образовательных учреждений, осуществляющих подготовку профильных специалистов в области кредитования и государственного управления финансами.

Апробация результатов исследования. Основные теоретические положения и практические выводы исследования докладывались и обсуждались на ряде ежегодных научных и научно-практических конференциях: VI Международном научном конгрессе «Роль бизнеса в трансформации российского общества - 2011» (г.Москва); VII Международном научном конгрессе «Роль бизнеса в трансформации российского общества - 2012» (г.Москва); X Международном научно-практическом семинаре «Проблемы трансформации современной российской экономики: теория и практика организации и обеспечения управления» (г.Москва, 26-28 февраля 2012г.), Международной научно-практической конференции «Диалектика взаимодействия рыночных и институциональных механизмов современной экономической динамики» (г. Черновцы, 26-27 сентября 2013г.).

Отдельные положения диссертационной работы по анализу привлекательности рынка жилья для населения и граждан с невысоким достатком, оценке его устойчивости в процессе купли-продажи были использованы автором для актуализации лекционных материалов по курсу «Финансовый консалтинг», «Управление корпоративными финансами».

Структура диссертации и публикации. Автором по теме диссертации опубликованы 9 печатных работ общим объемом 3,65п.л., (в т. ч. авт. - 2,8п.л.), из них 4 (четыре) работы в изданиях рекомендуемых ВАК.

Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и содержит 175 страниц текста, 23 рисунка и 20 таблиц. Список использованных источников и литературы включает 168 наименований.

Введение

Глава I. Выявление социальной роли ипотеки как механизма развития кредитно-денежных отношений

1.1. Исследование особенностей рынка жилой недвижимости как объекта кредитно-денежных отношений

1.2. Оценка роли рынка жилой недвижимости в развитии системы ипотечного кредитования

1.3. Выявление социальной значимости основных форм и способов организации рынка ипотечного кредитования

Глава 2. Формирование инструментального аппарата оценки социальной эффективности механизмов развития рынка ипотечного кредитования

2.1. Анализ социальной эффективности рыночных механизмов организации ипотечного кредитования в Российской Федерации

2.2. Определение роли государства в развитии российского рынка ипотечного кредитования

2.3. Разработка многопараметрической системы оценки социальной эффективности механизмов организации российского рынка ипотечного кредитования

Глава 3. Разработка социально-ориентированной модели российского рынка ипотечного кредитования

3.1. Формирование принципов социальной ответственности кредитных отношений на рынке ипотечного кредитования

3.2. Разработка институциональной модели обеспечения социальной ответственности российского рынка ипотечного кредитования

3.3. Моделирование эффективных механизмов социального партнерства участников рынка ипотечного кредитования

Заключение

Список литературы

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В рамках первого научного результата была исследована недвижимость как объект кредитно-денежных отношений в условиях действия современных рыночных институтов. Формирование эффективного рынка недвижимости является одной из приоритетных задач каждого государства, через качественно работающие механизмы этого рынка удовлетворяются потребности населения в жилье и жилищных услугах. Показано, что недвижимость как объект ипотечного кредитования может быть типологизирована по кластерам, определенным па

основе авторской системы критериев: критерий собственности; критерий назначения: критерий состояния; критерий стоимости.

Рисунок 1 - Кластерная типологизация объектов недвижимости

В соответствии с данными критериями сформирована следующая четырехуровневая кластерная типологизация объектов недвижимости (рисунок 1).

Автором выявлено, что особенности кластеризации современного российского рынка недвижимости заключаются в структурных диспропорциях, когда концентрация капиталов рамках денежно-кредитных отношений происходит в кластерах жилой и нежилой недвижимости премиум-класса, в то время как инвестиции в типовое жилье эконом-класса игнорируются. В результате кластер жилой недвижимости эконом-класса остается неразвитым и препятствует решению одной из наиболее важных социальных проблем - обеспечению российских граждан жильем. Это, в свою очередь, предполагает использование возможности повышения роли государства через механизмы, инструменты, инфраструктурное обеспечение, модели финансовых отношений.

В рамках второго научного результата автором разработаны критерии определения финансовой доступности жилой недвижимости эконом-класса, базирующиеся на инвестиционном подходе к приобретению жилья:

- критерий иетто-доходов домохозяйства. Данный критерий означает требование учета при расчете доступности жилья эконом-класса только тех доходов, которые остаются у домохозяйства после обеспечения прожиточного минимума;

- критерий временной стоимости денег. Использование данного критерия означает учет потенциала роста дохода домохозяйства и фактора инфляции;

- критерий альтернативы. Применение этого критерия связано с тем, что, рассматривая приобретение жилой недвижимости эконом-класса как социальную инвестицию, потенциальный потребитель-домохозяйство должно оцепить и альтернативные источники вложения средств.

Сформулирована авторская методика оценки текущей финансовой доступности жилья, в основе которой лежит инвестиционный подход к приобретению жилой недвижимости. В отличие от существующих методик и показателей, предложенная автором методика учитывает в целях покрытия текущей стоимости недвижимости нетто-доходы домохозяйства (оставшихся после текущего потребления) в контексте временной стоимости финансовых активов и инвестиционного аспекта накоплений, выраженных индексом потребительских цен и ставкой банковского процента; также в методике учтен потенциал роста доходов домохозяйства, выраженный через среднегодовой темп роста среднедушевых денежных доходов населения за последние 5 лет. Результатом применения методики является индикатор текущей финансовой доступности жилья.

= & Х ^

где Коост — коэффициент-индикатор текущей финансовой доступности жилой неовижимоети;

Сжи.1 — стоимость жилья;

& нетто - годовые нетто-доходы домохозяйства, которые можно направлять на накопление ос пег на

жилье;

I — индекс роста дохода домохозяйства. Рассчитывается как среди егооовой темп роста среонеоутевыл денежных доходов населения за последние 5 лет.

/ — годовая процентная ставка по банковскому вклаоу. Рассчитывается как среоняя из средневзвешенных ставок по рублевым депозитам физических лиц в кредитных организациях сроком до I гооа, публикуемых ЦП РФ, за последние 5 лет.

У - индекс роста стоимости жилья {инфляции на рынке ж илья). Рассчитывается как среоний темп роста цен на первичном рынке жилья ¿коном к шсса за последние 5 лет.

В отличие от существующих на данный момент методик и показателей, разработанная автором методика текущей финансовой доступности жилья является релевантным инструментом определения возможности населения Российской Федерации приобрести недвижимость эконом-класса за счет собственных средств. Данная методика позволяет расширить методологический аппарат оценки состояния кластера жилья эконом-класса и сформировать объективный подход к определению необходимости разработки и реализации институциональных преобразований сложившейся системы денежно-кредитных отношений в рамках приобретения жилой недвижимости.

В рамках третьего научного результата, исходя из принципа социальной эффективности, автором сформирована методика определения уровня неравновесности рынка ипотечного кредитования, основанная на стандартизированной оценке математического ожидания ставок по ипотечным ссудам (рисунок 2). В основе данной методики лежит доказанный автором постулат о подчинении вариации ставок по ипотечным кредитам нормальному закону распределения.

Мрт олпк» о пены» уровня вграеновесногп! рынка Ипотечного кредитования

(гргд7СЛ'гз;;г меж« угэалег верят* отрос) Крят«рпв шроиыкхтя р;лтр<;клгн1>»> Крпт«фвй .3 опи« (я атлеткчеэл сарсг-тл-тявы; гргяшга рп5<>р1хз азве*)

т

Рисунок 2 -Методика оценки уровня неравновесности рынка ипотечного

кредитования

Преимущество авторской методики перед существующими аналогами заключается в том, что она базируется на релевантных статистических моделях и критериях и позволяет с высокой степенью точности оценить эффективность действующих механизмов этого рынка, выражающуюся в уровне отклонения рынка от состояния равновесия.

В рамках методики используются следующие критерии и показатели:

1. Критерий равновесности. Данный критерий означает наличие на рынке ипотечного кредитования точки равновесия, которая выражается в равенстве объемов спроса и предложения, смоделированных на основе фактических данных.

2. Критерий нормальности. Этот критерий предполагает соответствие фактической вариации ставок по ипотечным ссудам нормальному закону распределения.

3. Критерий 3-сигмы. Данный критерий означает, что с вероятностью 99% все значения ставок по ипотечным кредитам находятся в интервалах ставка равновесия плюс-минус три среднеквадратических отклонения.

Применение методики определения уровня неравновесности рынка ипотечного кредитования происходит в несколько этапов. Результатом методики является сравнение текущей рыночной ставки ипотечного кредитования с расчетными значениями по моделям спроса и предложения. Отталкиваясь от полученных интервалов распределения текущей ставки по ипотечным кредитам, можно сформулировать следующие мероприятия со стороны государства по регулированию рынка ипотечного кредитования (таблица1).

Авторская методика оценки уровня неравновесности рынка ипотечного кредитования в условиях диспропорций кластера жилой недвижимости эконом-класса позволяет определить преобладающее влияние определенной группы факторов на этом рынке.

Таблица 1- Ог^нка степени неравновесности рынка ипотечного кредитования и

соответствующие мероприятия со стороны государства

Интервал распределения текущей ставки Оценка степени неравновесности ипотечного рынка Рекомендуемые мероприятии со стороны государства

1равн ~ О 1равн ^ Ф Рынок равновесен 1. Поддерживать сложившуюся конъюнктуру 2. Эволюционным путем повышать эффективность действующей нормативной базы

1равн " 2а 1равн " О ИЛИ 1равн + <1 51тек5 1равн + 2 О Рынок неравновесен 1. При превышении спроса над предложением (1тек< 1равн) разработать мероприятия по стимулированию предложения 2. При превышении предложения над спросом (1тек>1равн) разработать мероприятия по стимулированию спроса

1равк ~ Зо 1равн " 2С ИЛИ 1равн + 2а <1тек< 1равк + За Рынок критически неравновесен 1. Провести диагностику нормативно-правовой базы и инфраструктуры рынка, организовать их реструктуризацию. 2. Разработать механизмы прямого участия государства в работе рынка

1равн " ЗО >1тск ИЛИ 1тск>1раан + Зо Рынок не работает или не существует 1. Разработать нормативно-правовую базу рынка 2. Создать инфраструктуру рынка 3. Обеспечить прямое участие государства в работе рынка

Если на рынке ипотечных ссуд преобладает влияние факторов, усиливающих неравновесность, то необходимы дополнительные меры по регулирующему вмешательству государства. Если же рыночные факторы направлены на снижение неравновесности рынка, то государство может ограничиться «тонкой настройкой» - минимизировать свое присутствие на рынке ипотечного кредитования.

Четвертым научным результатом является разработанная автором система принципов организации финансирования процесса ипотечного кредитования. В отличие от существующих критериальных и признаковых систем, ориентированных на обеспечение качества кредитного портфеля и доходность активных операций банков, предложенные автором принципы нацелены на решение проблемы доступности жилья для населения и выравнивание неравновесного состояния рынка ипотечного кредитования.

1. Степень прямого участия государства в ипотечном кредитовании. Прямое участие государства позволяет убрать с рынка основных участников, заинтересованных исключительно в прибыли, не стремящихся к достижению социальной эффективности рынка ипотечных ссуд. Для непосредственного обеспечения населения кредитами необходима инфраструктура, которую могут обеспечить крупнейшие банки с участием государства. Казначейские функции следует возложить на Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК).

2. Адаптируемость механизмов привлечения в сферу ипотечного кредитования средств государства и определение уровня частно-государственного партнерства.

Социальная ответственность государства и бизнеса в рамках рынка ипотечного кредитования предполагает привлечение на данный рынок больших объемов дешевых ресурсов. Основной базой фондирования могут выступать средства Фонда национального благосостояния, инвестирование которых в социальную сферу за счет выдачи ипотечных кредитов позволит не только улучшить качество жизни россиян, но и получить государству доход от процентов по кредитам. Если коммерческие банки захотят конкурировать с государством, то им придется снижать ставки и делать свои кредитные продукты социально-ориентированными.

3. Упрощение регламентных процедур и технологий оценки платежеспособности заемщика. Коммерческие банки, для которых первоочередной задачей является получение прибыли от банковских операций, формируют регламенты тщательной оценки вероятности дефолта заемщиков по ипотечным кредитам. Однако социальная эффективность рынка ипотеки предполагает выдачу ссуды в короткие сроки и отсутствие необходимости сбора большого числа документов. Этому отвечает механизм скоринга, предполагающий автоматизацию процедуры оценки платежеспособности потенциального заемщика в зависимости от определенных нормативных параметров.

4. Формализация процедур реашзации социальной ответственности государства при несостоятельности заемщика. Рациональное управление рисками неуплаты при сохранении социальной эффективности ипотеки раскрывается в следующих аспектах:

- законодательная формализация невозможности продажи недвижимости, приобретенной в ипотеку у государства, без прямого контроля сделки со стороны Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

- законодательное закрепление отложенного дефолта по ипотеке. При дефолте заемщику на 2 года предоставляется альтернативная работа на государство, также применяются механизмы реструктуризации ипотечного кредита путем отсрочки платежей в погашение основного долга, удлинения сроков и т.д.

5. Принцип доступности кредита. Государство устанавливает цену на кредит без учета рисковой и инфляционной составляющей. За базовую стоимость кредита принимается либо ставка равновесия, исчисленная на основе равенства моделей спроса и предложения, если она ниже индекса потребительских цен; либо индекс потребительских цен, если он ниже ставки равновесия.

Предложенная автором система принципов социальной эффективности ипотечного кредитования позволяет заложить научный базис решения ряда фундаментальных проблем российской экономики: ускорить обеспечение граждан Российской Федерации жилой недвижимостью; задействовать в развитии финансового рынка средства государства; стимулировать за счет притока значительного объема финансов смежные с рынком ипотечного кредитования отрасли, в первую очередь - строительство; за счет стимулирования строительства обновить жилой фонд нашей страны.

В качестве пятого научного результата выступает система критериев оценки механизмов организации российского рынка ипотечного кредитования:

- критерий повышения доступности жилья для населения. Введение данного критерия в систему вытекает из необходимости реализации главной цели рынка ипотечного кредитования - обеспечения граждан Российской Федерации

жилой недвижимостью. Поэтому работа механизмов ипотечного кредитования должна быть подчинена именно социальной эффективности, повышению возможностей людей улучшить жилищные условия. Оценка повышения доступности жилья будет измеряться как разница между максимальным сроком ипотеки и Кдост: если разница отрицательная, то доступность жилья увеличивается, если положительная — ипотека не приводит к увеличению доступности жилой недвижимости для населения.

- критерий возможности и необходимости самофинансирования. Данный критерий означает, что эффективные механизмы рынка ипотечного кредитования должны генерировать поток постоянных чистых доходов, достаточных для воспроизводства ипотечных операций и поддержания работы механизмов денежно-кредитных отношений. Оценка данного критерия выражается в поддержании неравенства: То1а1Со5К=1Е, или все затраты на работу социально-эффективных механизмов рынка ипотечного кредитования не должны превышать ставку равновесия, по которой кредитуются заемщики.

- критерий качества ипотечного кредитного портфеля, который ■ выражается в недопущении роста просроченной задолженности выше определенных нормативных уровней, которые будут грозить стабильному функционированию рынка ипотечного кредитования. Мы предлагаем установить данный норматив на максимальном уровне 5% - доля просроченной задолженности в совокупном кредитном ипотечном портфеле.

- критерий револьверности ссуд, который означает нацеленность механизмов рынка ипотечного кредитования на обеспечение цикличного обращения денежных средств, без потерь и задержек. Оценку данного критерия следует производить за счет отношения среднего портфеля за год к объему выданных кредитов за этот же год: данный коэффициент показывает скорость обращения средств в системе ипотечного кредитования, выраженную в годах.

Интеграция указанных критериев в единую систему позволяет построить объективную многопараметрическую систему оценки социальной эффективности механизмов организации российского рынка ипотечного кредитования.

Шестой научный результат заключается в разработке институциональной модели обеспечения социальной ответственности российского рынка ипотечного кредитования. В отличие от существующих моделей, предложенная автором институциональная модель обеспечения социальной ответственности российского рынка ипотечного кредитования учитывает специфические особенности денежно-кредитных отношений на российском рынка ипотечного кредитования, выраженные в шести критериях: низкой доступности жилья, неравновесности рынка, концентрации банковской системы, отсутствии потребительской уверенности, высоких рисках кредитования, дорогими ресурсами и их ограниченностью.

В рамках институциональной модели обеспечения социальной ответственности российского рынка ипотечного кредитования происходит формирование фонда ипотечных денежных средств на уровне государства с последующей прямой выдачей кредитов заемщикам, а коммерческие кредитные организации конкурируют с государством на принципах социальной ответственности бизнеса.

Инфраструктура рынка в рамках предложенной автором модели трансформируется следующим образом (рисунок 3):

- Агентство по ипотечному жилищному кредитованию переориентирует свою роль с зарабатывания денег и косвенного участия на рынке на решение социальных задач. В рамках новой роли АИЖК будет регулятором рынка с функциями установления процентных ставок, проверки платежеспособности заемщиков, выделения средств на ипотечный кредит, разработки политики и стандартов ипотечного кредитования на основе принципа социальной эффективности, будет работать с просроченной задолженностью;

- агентами АИЖК по кредитованию становятся крупнейшие системно значимые банки с государственным участием и широкой сетью отделений (Сбербанк, ВТБ24, Россельхозбанк). В функции банков-агентов будет входить: коммуникация с заемщиками, выдача им ипотечных кредитов, организация обслуживания выданных кредитов (прием платежей);

Ку ят«р ни ф е оигае вит

Н>зы зэпугтст» хжзл - пиеиеаогтъ'гьапа,

1 1

Отсугятае 1» гр»5и: 5 - Выеокк«ря«гх 1Р*2ЯТСШПЕ1

До^ог» к*

Банк Ррссяя

Гегуигх.и

Практтсл&сгао РФ Осдгеств«кяад палата

Агентства по вйвпчяемт

ЖИЛИ ЕЛ Л О МТ 1С рм ВТо МНИ ТО

1 06еенеч*чи4 б стылом сбычоч [ рвпрео« ' Напнонадьиьга ИПСПТТРЫН фонд

Обгсилетш* ахввта втгй ( питфшгариа страны | Бяккк-агеяты (Сбербанк, ВТ Б2 4, Росс «ль* о зб я и к)

Вядзча г.редгта> Паямгяъе кредита • ¿яиг.ах срсзгиат&г

ССтясян к&.чхурвчких за кл

гричиигьЯ ссцыъжй уффггткческа

Мняфия

Фонд НЗЦИОЯ».ТЬНОГО благссост охнпя

Средсты покеоке

Езаимсдейсх&хв в $амклх срхрппсыт

ранг, ах просрсмки

ечг^штчееФюаяъ Сизяка

Коммерческве баккк

Рисунок 3 - Институциональная модель обеспечения социальной ответственности российского рынка ипотечного кредитования

- финансирование ипотечных операций будет осуществляться за счет средств Фонда национального благосостояния, которые по определенной квоте будут поступать в Национальный ипотечный фонд, находящийся под контролем Агентства по ипотечному жилищному кредитованию;

- институциональная реорганизация рынка ипотечного кредитования предполагает повышение социальной ответственности коммерческого финансового сектора, который будет вынужден конкурировать за заемщиков с государством. На другие кластеры рынка недвижимости новые подходы не распространяются.

- текущий контроль за работой АИЖК будет осуществлять Банк России, периодический контроль - Правительство Российской Федерации (не реже 2 раз в год), общественный контроль - Общественная палата Российской Федерации (не реже 4 раз в год).

Разработанная автором модель вводит новый организационно-финансовый механизм на рынке ипотечного кредитования, который делает социально-направленной деятельность коммерческих банков, упрощает процесс выдачи ипотечных ссуд, делает прозрачным аккумулирование и распределение ресурсов, позволяет снизить стоимость кредитов и, в итоге, решить проблему обеспечения населения Российской Федерации жильем.

III. ВЫВОДЫ ПО РЕЗУЛЬТАТАМ ДИССЕРТАЦИИ

В результате выполнения диссертационной работы нами сформулирован ряд выводов для заинтересованных участников рынка ипотечного кредитования и жилой недвижимости. К ним, в частности, относятся следующие:

Во-первых, рынок жилой недвижимости представляет собой важнейший кластер рынка недвижимости, органически взаимосвязанный с другими сегментами национальной экономики, в первую очередь - с главной частью финансового рынка - рынком ипотечного кредитования. Генеральной целью рынка ипотечного кредитования является обеспечение населения Российской Федерации жилой недвижимостью, что предопределяет социальную сущность ипотеки.

Во-вторых, проведенный сравнительный анализ моделей ипотечного кредитования, распространенных в развитых зарубежных странах, дает основание для суждения об их неприменимости в российских условиях. Несмотря на относительно положительные тенденции развития ипотечного кредитования в отдельно взятой стране, перенос действующей там модели на российскую почву невозможен, так как в России существуют определенные социально-экономические, исторические, геополитические, правовые особенности,

выражающиеся в системе критериев оценки специфика российского рынка ипотечного кредитования.

В-третьих, социальная роль ипотеки предполагает реорганизацию институтов рынка ипотечного кредитования с целью повыщения социальной эффективности как государственного, так и коммерческого секторов экономики, представленных соответствующими субъектами на этом рынке. Формирование новой институциональной среды частно-государственного партнерства основывается на новой модели, предусматривающей выход государства на рынок ипотечного кредитования в качестве приоритетного игрока и навязывании конкуренции коммерческим банкам.

В-четвертых, развитие ипотеки как инструмента решения социальных проблем предполагает выход государства на этот рынок в качестве приоритетного игрока (в форме Агентства по ипотечному жилищному кредитованию). Формируя институциональную среду частно-государственного партнерства, государство будет навязывать конкуренцию коммерческим банкам, принуждая их нести социальную ответственность, а не зарабатывать экстра-прибыль за счет высоких процентных ставок.

В-пятых, социальная роль рынка ипотечного кредитования предполагает формирование новых, социально-ориентированных подходов к оценке эффективности этого рынка вместо финансово-экономических. Прибыль коммерческих банков не может быть критерием эффективности рынка ипотечного кредитования.

IV. ПУБЛИКАЦИИ АВТОРА ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Публикации в источниках, рекомендованных ВАК РФ:

1. Бойцова, И.В. Системный подход к рынку ипотечного кредитования [Текст] / И.В. Бойцова // Экономика, Статистика, Информатика. Вестник УМО. Научно-практический журнал. - 2012. - №6(2). - 0,50 п.л.

2. Бойцова, И.В. Социально-экономические проблемы практики российских банков в области ипотечного кредитования населения [Текст] / И.В. Бойцова, С.А. Орехов // Транспортное дело России. - 2012. - №6 (часть 3). - 0,60 п.л. (в т.ч. авт. 0,30)

3. Бойцова, И.В. Методика предоставления ипотечного кредита. Роль и место цивилизованного предпринимательства в экономике России [Текст] / И.В. Бойцова // Ученые записки Российской Академии предпринимательства. - 2013. -Вып. 37. - С. 254-256. - 0,55 п.л.

4. Бойцова, И.В. Анализ факторов спроса на рынке ипотечного кредитования [Текст] / И.В. Бойцова, С.А. Орехов // Транспортное дело России. - 2013. - № 6(109), часть 2 - 0,50 п.л. (в т.ч. авт. 0,30)

Другие публикации:

5. Бойцова, И.В. Экономическое и правовое содержание ипотеки как составной части экономических отношений [Текст] / И.В. Бойцова, С.А. Орехов // Экономика России: вызовы, проблемы, решения. Сборник научных трудов - М.: ИНИОН РАН, 2011. - 0,45п.л. (в т.ч. авт. - 0,20 п.л.)

6. Бойцова, И.В. Рынок ипотечного кредитования: некоторые системные аспекты. Проблемы трансформации современной российской экономики: теория и практика организации и обеспечения управления [Текст] / И.В. Бойцова // Коллективная монография трудов участников X Международного научно-практического семинара. - М.: ИНИОН РАН, 2012. - 0,25 п.л.

7. Бойцова, И.В. Роль и место классических схем ипотечного кредитования в международной практике предпринимательства [Текст] / И.В. Бойцова // Российская экономика: тенденции и перспективы. Вып. 23 - М.: ООО «Технологии стратегического менеджмента», 2012. - 0,40 п.л.

8. Бойцова, И.В. Социальное значение ипотечного кредитования. / Диалектика взаимодействия рыночных и институциональных механизмов современной экономической динамики [Текст] / И.В. Бойцова // Материалы Международной научно-практической конференции (г. Черновцы, 26-27 сентября 2013 г.). - Черновцы: Черновицкий национальный университет, 2013. - 0,20 п.л.

9. Бойцова, И.В. О некоторых тенденциях развития ипотечного банковского кредитования. / Диалектика взаимодействия рыночных и институциональных механизмов современной экономической динамики [Текст] / И.В. Бойцова, С.А. Орехов // Материалы Международной научно-практической конференции (г. Черновцы, 26-27 сентября 2013 г.). - Черновцы: Черновицкий национальный университет, 2013. - 0,20 п.л. (в т.ч. авт. - 0,10 п.л.)

Подписано в печать 21.11.2014г. Бумага офсетная. Печать цифровая. Формат 60x90/16. Усл. печ. л. 1. Заказ № 161. Тираж 100 экз. Типография «КОПИЦЕНТР» 119234, г. Москва, Ломоносовский пр-т, д.20 Тел. 8 (495) 213-88-17