Формирование стратегии развития многофункциональных комплексов в крупном городе тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование стратегии развития многофункциональных комплексов в крупном городе"

На правах рукописи

005015768

ОСИПОВА Татьяна Андреевна

ФОРМИРОВАНИЕ СТРАТЕГИИ РАЗВИТИЯ МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНЫХ КОМПЛЕКСОВ В КРУПНОМ ГОРОДЕ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным

хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 с

Санкт-Петербург 2012

005015768

Работа выполнена в ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Чекалин Вадим Сергеевич

Официальные оппоненты: Васильева Наталья Владимировна, доктор

экономических наук, профессор, ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный

инженерно-экономический университет»,

профессор кафедры экономики и менеджмента недвижимости

Ершова Светлана Анатольевна, доктор экономических наук, профессор, СПБ ГКУ «НИПЦ Генплана Санкт-Петербурга», начальник управления научно-методического обоснования градостроительного развития Санкт-Петербурга

Ведущая организация: ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский

государственный архитектурно-строительный университет»

Защита состоится « 2Ь~»_,МОЛ_2012 года в И часов

на заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»} по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д.27, ауд. 422. У

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д.ЮЗа.

Автореферат разослан « 2-5"» _2012 года.

Ученый секретарь диссертационного совета г яг^

доктор экономических наук, профессор / Н.Г. Плетнева

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Современные социально-экономические условия развития крупных городов характеризуются экстенсивностью увеличения территорий, высокой степенью урбанизации, повышением интенсивности использования транспортных коммуникаций, ростом темпов строительства зданий в 2,5 раза за последнее десятилетие (общая площадь жилых и нежилых зданий составляет около 100 млн. м2). При этом наблюдается отсутствие комплексности и сбалансированности застройки городской среды, неразвитость инженерной и транспортной инфраструктуры, отставание в развитии периферийных районов.

Отсюда следует, что без максимальной социально-экономической эффективности использования городской территории, принятия синергичных объемно-планировочных решений, качественных градостроительных проектов трудно реализовать инвестиционный потенциал развития города и формирование благоприятной городской среды для проживания населения и ведения хозяйственной деятельности. Одним из перспективных новых направлений стратегического развития городов является стимулирование развития многофункциональных комплексов (МФК).

Принципиально новая задача развития объектов многоформатной недвижимости определяет необходимость формирования понятийного аппарата данного процесса, проведение анализа зарубежного опыта и выявления условий развития МФК в крупном городе. Решение поставленных задач требует разработки методических основ формирования стратегии развития многофункциональных комплексов в крупном городе, в которой будут заданы ориентиры для строительных организаций, инвесторов и государственных органов. Стратегическое управление позволит обеспечить совершенствование не только отдельных городских территорий, но и города в целом, создание комфортных условий жизни населения.

Состояние изученности проблемы. Проблемам разработки и реализации стратегии посвящены труды таких известных ученых, как И.Х. Ансофф, Е.Г. Анимица, Р. Веббер, В.Р. Веснин, О.С. Виханский, С.А. Ершова, В.В. Кафидов, Д.С. Львов, С.Д. Митягин, A.B. Руднев, Г. Минцберг, М. Портер, Дж. Пирс, Т. Саати, А.Д. Стрикленд,

A.A. Томпсон, Дж. Хиггенс, B.C. Чекалин и многие другие.

Серьезный вклад в изучение оценки и реализации проектов в недвижимости, градостроительстве и зонировании внесли такие отечественные авторы, как А.Н. Асаул, В.В. Бузырев, Н.В. Васильева,

B.А. Горемыкин, C.B. Грибовский, С.Н. Максимов, Т.В. Малеева, Е.С. Озеров, Ю.П. Панибратов, И.Т. Привалов, А.П. Ромм, Л.А. Солодилова, Е.Ш. Танеева, Е.И. Тарасевич и другие. Вопрос изучения

развития многофункциональной недвижимости исследовался иностранными специалистами. Среди них - Р. Визерспун, К. Кульц, коллектив Urban Land Institute (США), Р. Пейзер, Г. Срэл и другие.

Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы заключается в разработке методических основ формирования и реализации стратегии развития многофункциональных комплексов в крупном городе.

Для достижения цели в работе поставлены и решены следующие задачи:

• определены роль и значение МФК в системе городской застройки, проведен анализ зарубежного опыта развития таких зданий в городах;

• изучены основные тенденции и актуальные проблемы строительства и эксплуатации МФК в России;

• разработан целевой блок стратегии и выявлены основные направления и приоритеты развития МФК в крупном городе;

• определена структура ресурсного обеспечения стратегии развития МФК в крупном городе;

• выявлены условия формирования стратегии развития МФК в Санкт-Петербурге и представлены основные параметры стратегии на примере двух проектов многофункциональных зданий;

• предложены рекомендации по оценке социально-экономической эффективности реализации проектов МФК.

Объектом исследования является многофункциональные комплексы, как развивающийся сегмент недвижимости крупного города.

Предметом исследования - социально-экономические отношения, возникающие в процессе формирования стратегии развития многофункциональных комплексов в крупном городе.

Методологической, теоретической и эмпирической базой исследования явились научные труды, результаты фундаментальных и прикладных исследований отечественных и зарубежных специалистов в области недвижимости; инвестиционный и финансовый менеджмент; методические и справочные материалы; материалы конференций; статьи периодических экономических изданий. В процессе исследования использовались общенаучные методы познания, в частности, метод системного подхода к решению проблем, методы логического, сравнительного и статистического анализа. Эмпирическую базу исследования составили официальные материалы государственной и отраслевой статистики, аналитические данные администрации Санкт-Петербурга, а также результаты собственных исследований автора.

Основные научные результаты, полученные в рамках проведенного исследования, составляющие научную новизну:

• уточнено понятие «многофункциональный комплекс», включающее объединение не менее трех различных

функциональных модулей, имеющих кооперированные элементы в виде отдельных помещений и обладающих интегративными свойствами, которые обеспечивают достижение максимальной социально-экономической эффективности использования территории города;

• разработана структура целевого блока и предложены стратегические меры развития МФК в городах, позволяющие принимать рациональные управленческие решения при заданных приоритетах социально-экономического развития города;

• выявлены особенности ресурсного обеспечения стратегии развития МФК и определен процесс организации инвестиционного партнерства между представителем городских властей и инвестором, позволяющий максимально учитывать интересы всех участников при создании проекта МФК;

• разработан алгоритм моделирования проекта МФК в городе, позволяющий принимать наиболее эффективные решения для инвестора и города при выборе проектов МФК;

• предложены методы оценки социально-экономической эффективности проекта МФК, которые позволят выделить наиболее эффективные проекты, обосновать управленческие решения по их финансированию.

Практическая значимость исследования заключается в разработке методов формирования стратегии МФК, предназначенных для использования администрацией крупного города для повышения эффективности стратегического планирования развития территории города; хозяйствующими субъектами - для выстраивания конструктивных взаимоотношений с органами власти и совершенствования процесса принятия управленческих решений бизнес-сектором.

Основные положения и выводы диссертации использованы:

• в практической деятельности ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» при выполнении работ по оценке рыночной стоимости многофункциональных объектов недвижимости в Санкт-Петербурге, а также в процессе маркетинговых исследований различных сегментов рынка недвижимости города;

• при проведении занятий со студентами всех форм обучения в Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете по дисциплинам специальности 080502/2 - Экономика и управление на предприятии городского хозяйства «Инженерно-экономические основы градостроительства» и «Стратегическое управление в городском хозяйстве».

Апробация диссертационной работы. Основные положения и

результаты исследования докладывались и получили одобрение на всероссийских и городских научно-практических конференциях и семинарах.

Публикации. По результатам исследования опубликовано 10 научных работ, в том числе 2, включенных в перечень изданий, рекомендованных ВАК, общим объемом 2,4 печатных листа в виде научных статей, отражающих основное содержание диссертации.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, списка использованных источников и приложения.

Во введении обоснована актуальность темы диссертации, определены цель, задачи, объект и предмет исследования, а также отражены теоретико-методологические основы, научная новизна, теоретическая и практическая значимость исследования.

В первой главе «Обоснование целесообразности формирования и развития многофункциональных комплексов в крупном городе» уточнен понятийный аппарат исследования, предложена классификация МФК и принципы их организации. Представлен обзор зарубежного опыта развития МФК, выполнен анализ данного сегмента в условиях российского рынка недвижимости.

Во второй главе «Методические основы формирования стратегии развития многофункциональных комплексов в крупном городе» рассмотрены преимущества развития МФК для крупного города и представителей бизнеса. Глава посвящена разработке целевого блока стратегии, выявлению основных направлений и стратегических мероприятий развития МФК, исследованию особенностей ресурсного обеспечения стратегии развития многофункциональных комплексов в крупном городе, формированию схемы организации согласованного инвестиционного партнерства между органами власти и инвестором, результатом которого станет создание экономически эффективного и социально ответственного проекта МФК.

Третья глава «Формирование стратегии развития многофункциональных комплексов в сфере коммерческой недвижимости крупного города (на примере Санкт-Петербурга)» посвящена вопросам практической реализации разработанных во второй главе методических положений и включает разработки по формированию стратегии развития МФК с учетом выявленных приоритетов социально-экономического развития Санкт-Петербурге. На основе алгоритма моделирования проектов МФК проведены расчеты по двум объектам многофункциональной недвижимости и предложены методы оценки социально-экономической эффективности проектов МФК.

В заключении изложены основные выводы и предложения, обобщены результаты работы, показаны направления дальнейших исследований.

2. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Уточнено понятие «многофункциональный комплекс», включающее объединение не менее трех различных функциональных модулей, имеющих кооперированные элементы в виде отдельных помещений и обладающих интегратиеными свойствами.

Развитие многофункциональных комплексов в крупных городах формирует самостоятельный динамично развивающийся сегмент современного российского рынка недвижимости (доля МФК в общем объеме объектов недвижимости в крупных городах составляет не более 10%). Появление и активное введение новых площадей МФК отражает закономерный результат усиливающегося процесса урбанизации, усиления интеграции между различными областями человеческой деятельности, повышения плотности застройки, комплексного использовании городской территории. Являясь градостроительным аттрактором, МФК представляет собой один из стимулов, способный содействовать в совершенствовании структуры городской территории.

Определение понятия «многофункциональный комплекс» в Градостроительном кодексе Российской Федерации отсутствует. На сегодняшний день российские эксперты в основном относят к многофункциональным комплексам проекты с двумя и более функциональными составляющими, при этом каждая из функций должна формировать самостоятельный спрос. Обзор зарубежного опыта по данной теме показал, что МФК должен состоять не менее чем из трех приносящих доход компонентов, имеющих независимый спрос. Однако специалисты сходятся во мнении, что данные функции в МФК объединены одним пространством или зданием с целью создания максимально комфортной среды для реализации базовых функций городской жизни.

В основе структурной организации МФК лежит взаимодействие между отдельными типологическими объектами в виде функциональных блоков, на основе развития между ними многочисленных связей, что позволяет приобрести комплексу интегративные свойства. При потенциальной автономности функциональные блоки работают в тесной взаимосвязи с учетом эффекта синергии.

Таким образом, многофункциональный комплекс - это единый объект недвижимости, имеющий в составе общие кооперированные элементы в виде помещений, зданий, расположенных на одной территории, автономно функционирующих, обладающих интегративными свойствами и отвечающих современным социокультурным, технологическим, архитектурным требованиям и требованиям безопасности.

При создании, реализации и управлении проектами МФК

необходимо руководствоваться определенными принципами, учитывающими особенности многофункциональных зданий.

Следует выделить следующие принципы, составляющие основу организации многофункциональных зданий в крупных городах:

• принцип воспроизводства территории означает универсальность и динамичность функционально-планировочной структуры, основанные на цикличности смены функций в таких зданиях.

• принцип повышения социальной активности говорит о качественном улучшении социальной инфраструктуры города путем обеспечения полноты циклов жизнедеятельности города, свободного выбора услуг и сокращения временных затрат населением.

• принцип полифункциональности. МФК формирует функционально-планировочную основу застройки территорий города с гибкой функциональной схемой развития (техническая, ассортиментная, архитектурная и др.).

• принцип формирования пространственных связей, которые вырабатывают основу полицентричности застройки городских территорий.

• принцип композиционной целостности состоит в формировании гармонизации архитектурно-пространственной среды, которая зависит от решений компоновки элементов в составе единой модульной структуры здания.

• принцип синергии следует понимать как эффект повышения результативности модульной структуры многофункционального комплекса, вызванной их взаимоусилением в результате их состоявшейся интеграции.

Многофункциональные комплексы различаются в зависимости от градостроительных условий их размещения в планировочной структуре города. Практика существующих многофункциональных комплексов и разработка новых проектов в российских и зарубежных городах позволяет выработать авторскую классификацию многоформатного недвижимого объекта по следующим признакам: местоположение, архитектурное исполнение, тип модулей в составе МФК, освоение территории, конструктив объекта и комбинаторность функций (рис. 1).

2. Разработана структура целевого блока и предложены стратегические меры развития МФК в городах.

Появление многофункциональных комплексов, как нового этапа развития и эволюции объектов коммерческой и жилой недвижимости, может содействовать обеспечению баланса интересов различных субъектов. Развитие МФК в крупных городах создает очевидные преимущества для города и бизнес-сектора (табл. 1).

г

ПРИЗНАКИ КЛАССИФИКАЦИИ МФК

Местоположение

Историческое ядро

Центральный

Срединный

Архитектурное исполнение

1 Вертикальный \

Горизонтальный

Модульный состав

I Исключительно

и

| коммерческий

Периферийный

Смешанный

С включением | соцобъектов

Освоение территории

! Новое ; строительство

Реконструкция

Конструктив объекта

В рамках одного здания

Комплекс зданий

Комбинаторность функций по зопам

Жилая зона

Общественно-деловая зона

Производственная зона

Рекреационная зона

Зона транспортной | инфраструктуры |

Рис. 1. Классификация многофункциональных комплексов

Таблица 1

Преимущества развития МФК для города и бизнеса_

Преимущества развития МФК для города Преимушества развития МФК для бизнеса

1. Экономия и интенсификация использования городских земельных участков 1. Инвестиционно привлекательный проект: уменьшение рисков за счет диверсификации функций объекта

2. Увеличение земельных платежей в городской бюджет 2. Повышение стоимости земли

3. Снижение перегруженности улично-дорожной сети и транспортной инфраструктуры за счет объединения функций в одном месте и возможности включения новых транспортных развязок и узлов в состав МФК 3. Сокращение удельных затрат на строительство для девелопера за счет эффекта масштаба

4. Реализация нескольких функций в одном месте сэкономит временные затраты населения 4. Гибкость проекта, определяющая возможность его перепрофилирования

5. Совершенствование архитектурного облика города и ликвидации износа зданий за счет реконструкции/нового строительства 5. Синергетический эффект, способствующий взаимодоплоняемости потоков, что приводит к увеличению доходов инвестора

Учитывая целесообразность развития объектов многоформатной недвижимости как важного элемента городской структуры, миссией стратегии развития данного направления является формирование многофункционального комплекса как объекта недвижимости, координирующего пространственное развитие общественных функций для создания новой функциональной и объемно-пространственной системы города, соответствующей современным требованиям к застройки.

Для планирования важнейших жизненных целей нужна определенность. Поэтому общая цель конкретизируется на подцели и задачи. Декомпозиция генеральной цели и определение стоящих задач -один из важных аспектов процесса разработки стратегии.По методу декомпозиции из главной цели выделяются стратегические цели, призванные более детально описать и уточнить миссию (рис. 2).

В зависимости от их направления предложенные цели были разделены на внешние, ориентированные на изменение внешней городской среды и условий проживания населения, и внутренние, связанные с качественным изменением объектов недвижимости.

Таким образом, были выделены следующие основные стратегические цели:

1. Совершенствование пространственной организации города.

2. Повышение уровня организации обслуживания и предоставления услуг.

3. Улучшение состава и качества объектов недвижимости.

ЗАДАЧИ

• Снижение диспропорции распределения функциональных зон • Повышение рентного потенциала земли • Сохранение и развитие историко-культурных объектов • Снижение сроков подготовки документации • Улучшение состояния окружающей среды • Оптимизация системы транспортных коммуникаций • Рациональное зонирование внутренней среды • Формирование продуманного ассортимента товаров и услуг • Устройство паркингов и автостоянок • Благоустройство прилегающей территории • Индивидуальность и привлекательность проекта • Экономия временных затрат • Улучшение технического состояния зданий и инженерной инфраструктуры, повышение их потребительских качеств. • Применение современных материалов, техники и технологий • Обеспечение профессионального управления и эксплуатации объекта и безопасности • Учет особенности функционального использования поостоанства в составе комплекса

миссия

Формирование МФК как объектов недвижимости, координирующих пространственное развитие общественных функций для создания новой

функциональной и объемно-пространственной системы города, соответствующей современным требованиям к составу и качеству зданий

Рис., 2. Структура целевого блока стратегии развития МФК в крупном городе

3. Выявлены особенности ресурсного обеспечения стратегии развития МФК и определен процесс организации инвестиционного партнерства между представителем городских властей и инвестором.

Ресурсное обеспечение стратегии является одновременно как ее ограничителем, так и средством реализации. Эффективным инструментом, позволяющим создать гармоничное единство экономического и социального аспектов при реализации стратегии многоформатной недвижимости, является частно-государственное партнерство.

Многофункциональный комплекс зачастую реализуется как коммерческий проект с целью получения дохода инвестором. В таком случае такой объект недвижимости может осуществляться исключительно частным инвестором, без привлечения местных органов власти. Однако при этом городские власти могут столкнуться с проблемой нацеленности инвестора на получение экономического результата в кратчайшие сроки и невозможности долгосрочного планирования развития территорий.

Для решения вышеуказанных проблем необходим комплексный стратегический подход, который позволит учесть перспективы развития города и создать комфортную среду обитания нынешнего и будущих поколений горожан. При этом стратегическое развитие МФК должно обладать следующими особенностями:

• соответствовать целям развития города в долгосрочной перспективе и положительно влиять как на развитие конкретных городских территорий, так и города в целом, обеспечивая формирование благоприятной городской среды и улучшение условий жизни горожан.

• обеспечить застройку городских территорий путем объединения усилий частных инвесторов и государства;

• использовать действенные механизмы регулирования проблем, возникающих у государства и инвесторов при совместной реализации проектов МФК.

Организация согласованного инвестиционного партнерства предусматривает исполнение каждым участником полномочий в рамках своей сферы деятельности по реализации проекта МФК. Результатом подобного сотрудничества станет создание экономически эффективного и социально ответственного проекта МФК.

В данной схеме (рис. 3) предполагается, что органы власти представляют интересы населения. Зачастую в городской среде сталкиваются интересы многих людей, и поэтому каждый должен иметь право принимать участие в ее обустройстве. Органы власти оказывают влияние на развитие территории, так и в формировании социальных связей среди населения. В зависимости от масштаба проекта МФК, круга людей, чьи интересы затрагиваются при его реализации, городские органы власти должны искать способ конструктивного диалога между участниками.

Результат взаимодействия

Инвестиционное партнерство по проекту МФК

I-

Органы власти

- Разработка экономико-правовых основ взаимодействия

- Упрощение процедуры согласований и сроков подготовки документации

- Развитие инженерной и транспортной инфраструктуры

- Предоставление земельных ресурсов на условиях аренды

- Стимулирование включения социальной составляющей в МФК

Девелопер

X

- Соответствие проекта нормативно-правовым документам, регулирующим градостроительную деятельность

- Включение функциональных модулей на основе их рентабельности и социальной ответственности бизнеса

- Формирование ассортимента товаров и услуг

- Благоустройство прилегающей территории

Создание экономически эффективного и социально ответственного проекта МФК в результате согласованной инвестиционной политики

Рис. 3. Схема организации инвестпартнерства проекта МФК

4. Разработан алгоритм моделирования проекта МФК в городе.

Одним из этапов реализация стратегии многофункциональных комплексов является проведение комплексного анализа земельного участка для выбора из возможных альтернативных комбинаций функциональных модулей наиболее оптимального и доходного проекта МФК, отвечающего требованиям инвестора и города. Для этого в работе предложен алгоритм моделирования проекта МФК и проведены расчеты на примере конкретного проекта многофункционального здания в Санкт-Петербурге, имеющем в своем составе социокультурные блоки (театр, школа, концертный зал), и разработки альтернативного ему проекта МФК

исключительно коммерческой направленности. Предложенный алгоритм позволит наглядно определить наилучшие и наиболее эффективные решения как для инвестора, так и для инвестиционного партнерства.

В соответствии с данным алгоритмом моделирование проекта МФК должно осуществляться в несколько этапов.

Первый этап заключается в необходимости выбора земельного участка. Инвестор может его приобрести путем совершения сделки купли-продажи или заключения договора аренды. Второй стороной может выступать город, юридическое или физическое лицо. Трудность выбора месторасположения МФК — одна из ключевых проблем, т.к. земельные ресурсы в городе ограничены. Место размещения МФК определяет функциональный состав, что в конечном итоге влияет на интенсивность использования территории и получение доходов.

Следующим действием является проведение комплексного анализа земельного участка проекта многоформатного здания, а именно: анализ местоположения, анализ физических характеристик, анализ нормативно-правовых данных, анализ рыночного спроса, демографических и социальных показателей благополучия населения, изучение маркетинговых прогнозов. Комплексный анализ позволит перейти к выбору возможных функциональных модулей будущего многофункционального объекта. Результатом данного шага может стать как один проект МФК, так и несколько альтернативных проектов. На следующем этапе происходит моделирование технико-экономических показателей проекта с учетом физических, правовых, финансово оправданных, максимально эффективных характеристик и на основе выбранных функций использования. Далее формируется денежный поток, анализируются инвестиционные затраты, потенциальные доходы и операционные расходы, определяется ставка дисконтирования. На последнем этапе обосновывается эффективность проекта. При наличии нескольких альтернативных вариантов проекты сопоставляются, и выбирается наилучшая комбинация модулей многофункционального комплекса (табл. 2).

Таблица 2

Основные показатели коммерческой эффективности проекта

Показатель Культурно-деловой МФК Коммерческий проект МФК Значение показателя

Чистый дисконтированный доход (NPV), млн. руб. 6 207 7 527 №У>0 проект эффективен

Индекс рентабельности инвестиций (PI) 1,13 1,17 Р1>1 проект эффективен

Внутренняя норма доходности (IRR), % 10,0% 13,2% проект эффективен

Срок окупаемости (РР), лет 5,8 4,5 РР—тш

Таким образом, проведенный анализ альтернативных проектов выявил наиболее эффективный - коммерческий проект МФК. Проект многофункционального культурно-делового центра уступает второму по показателям коммерческой эффективности.

5. Предложены методы оценки социально-экономической эффективности проекта МФК.

Реализация проектов МФК оказывает значительное влияние на экономические процессы, доходы бюджета, социальные отношения. До сих пор исследования ученых не охватывают особенности определения социальной ориентированности проекта, что не позволяет органам власти и инвесторам на практике выбирать оптимальные варианты проекта.

Предлагаемая нами оценка результатов социально-экономических последствий от ввода МФК осуществляется с помощью стоимостных, коэффициентных и балльных методов.

Стоимостные оценки включают в себя расчет статей затрат в денежном выражении, приходящихся на социально-экономическую составляющую проекта.

Рассмотрим составляющие денежного потока для проектов МФК с социальными последствиями.

Для таких проектов социальная составляющая оттока денежных средств будет включать затраты:

• по озеленению и содержанию зеленых насаждений, по обустройству рекреационных зон на территории объекта;

• по дорожному строительству и содержанию дорожного покрытия на территории объекта;

• на устранение или компенсацию временных неудобств жителям в случае строительства объекта в условиях сложившейся застройки;

• на строительство социальных объектов в составе МФК / включение исторических объектов в состав МФК;

• другие затраты, связанные с реализацией добровольных социальных инициатив.

Поскольку главная цель реализации проекта МФК - это коммерческий интерес инвестора, то в качестве основного экономического результата рассматривается прибыль. Увеличение социальных затрат не всегда увеличивает приток денежных средств. В этом и заключается особенность социальной составляющей, требующей стимулирования ее включения в функционал МФК.

Учитывая вышесказанное, к основным элементам притока денежных средств социальной составляющей относятся:

• увеличение прибыли за счет привлечения дополнительного потока населения, образуемого социальным блоком МФК (эффект синергии);

• налоговые льготы, ЧГП, меры финансово-кредитного характера и иная поддержка городских властей, стимулирующие социальную ответственность;

• снижение затрат на создание имиджа МФК и укрепление его репутации среди населения как социально ответственного участника рынка недвижимости.

Поскольку социальные аспекты оценки рассматриваются как дополнение к коммерческой эффективности проекта, то преемственность показателей очевидна. В основе расчета социально-экономической эффективности проекта МФК лежит денежный поток а шаге г (С/7,), который определяется как сумма денежных потоков от инвестиционной (СР/), операционной и социальной (С/7/) деятельности.

Социально-экономический эффект (Эфс~3) определяется методом дисконтирования денежных потоков от вышеперечисленных видов деятельности, т.е. суммарного денежного потока:

, (1 + г)£ ~ Ъ (1 + г)с ' (1)

г=о г=о

где г-ставка дисконтирования;

г - периоды реализации инвестиционного проекта (г = 0,1,2, 3,..., 7);

/^-длительность проекта в периодах.

Проект является эффективным при выполнении условия Эфс-э > 0.

Индекс эффективности затрат по проекту

(/иО определяется

отношением суммарных притоков средств по проекту (1,= к

абсолютной сумме оттока средств (ОЬ = О^+О®+0£) с учетом дисконтирования:

Шэз =

N Ь 1' Л. ]0 , 1Б у/У Ч + Ч + Ч

С=0 + гу и=о (1 + г)г

0Т м о/ + 0° + 0?

1=0 (1+ гУ Ь™ (1 +гу

(2)

. Индекс социальной составляющей проекта (/л/) определяется отношением приток и оттока средств на социальную часть проекта с учетом дисконтирования:

Ш5 = •

EN _П_

уЫ _^

¿11=0

(1+г)' (3)

1(1 + г)£

При сравнении проектов с социальной составляющей предпочтение отдается обладающему наибольшим значением 1п<£.

Рассмотрим варианты оценки социальных последствий реализации проекта МФК с использованием в расчете коэффициентов:

Показатель изменения количества рабочих мест в городе рассчитывается по формуле (4):

крабм = ^рабм Х [к-бзр + Кп)> И)

где кра6.м. - коэффициент социальной эффективности, отражающий изменение количества рабочих мест в городе от ввода МФК;

^раб.м. ■ количество дополнительных рабочих мест, создаваемых в результате реализации проекта МФК;

кбзр - коэффициент, характеризующий изменение уровня безработицы в административном районе, где реализуется проект, в сравнении со средним показателем по городу;

кзп - коэффициент, характеризующий изменение уровня заработной платы по проекту МФК по сравнению со средним уровнем заработной платы в городе.

Показатель экономии свободного времени населения рассчитывается по формуле (5):

к — — (51

ЛЭКОН.вр. у.» ^

где &экон.вР. - коэффициент социальной эффективности, отражающий экономию временных затрат при пользовании услугами в МФК;

Рп — стоимость удовлетворения потребности населения товарами и услугами в МФК;

Т - количество затрачиваемого времени населением на получение товаров и услуг, предоставляемых в МФК.

Показатель изменения культурно-бытовых условий населения целесообразно определить с помощью метода балльной оценки среди населения путем опроса по предложенным нами критериям. В целом выбранные критерии позволяют комплексно определить мнение населения. Далее результаты опроса респондентов обрабатываются с помощью статистических показателей (табл. 3).

Таблица 3

Результаты обработки опроса респондентов_

Показатель Значение

Культурно-деловой МФК Коммерческий проект МФК

Формирование обобщенной оценки

Медиана 6,50 5,45

Среднее арифметическое 6,55 5,42

Установление степени согласованности

Стандартное отклонение 0,63 0,68

Вариационный размах 1,84 1,92

Коэффициент вариации, % 10,32 7,99

Коэффициент конкордации 0,08 0,07

Проведенный анализ существенно уменьшает неопределенность в принятии инвестиционного решения по выбору конкретной альтернативы комбинации модулей в многофункциональном комплексе. В данном случае опрос выявил предпочтения по варианту реализации проекта культурно-делового комплекса, хотя необходимо отметить невысокую согласованность мнений по обоим проектов. Это связано, прежде всего, с отсутствием достаточного количества МФК в городе и сложившегося мнения об их влияния на культурно-бытовые условия граждан.

Результаты оценки позволят выделить проекты МФК с наибольшей социально-экономической эффективностью и, следовательно, помогут принять решение об их реализации и о финансировании. Развитие проектов с высокой социальной составляющей может осуществляться во взаимодействии с городскими органами власти и общественностью, тем самым учитывая интересы населения, городских властей и бизнес-сектора, развивая потенциал городских территорий и повышая качество и уровень жизни населения.

3. ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ

Статьи, опубликованные в рекомендованных ВАК изданиях:

1. Осипова Т.А. Проблемы формирования и развития многофункциональных комплексов в городах и пути их решения // Вестник ИНЖЭКОНа. Сер. Экономика. 2010. Вып. №7(42). - С. 263-265 -0,4 п.л.

2. Осипова Т.А. Особенности формирования стратегии развития многофункциональных комплексов в крупном городе // Вестник ИНЖЭКОНа. Сер. Экономика. 2011. Вып. №7(50). - С. 263-265 - 0,4 п.л.

Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях:

3. Осипова Т.А. Проблемы формирования и развития многофункциональных комплексов в крупном городе // Региональное управление: Сб. науч. тр. Вып. 1 / Ред. Колл.: д.э.н., проф. В.Е. Рохчин, д.э.н., проф. B.C. Чекалин, д.э.н., доц. Т.Ю. Семенова, - СПб.: «Издательство Инфо-да», 2009. - 63 с. - 0,4 п.л.

4. Осипова Т.А. Возможности развития многофункциональных комплексов в крупном городе // Современные проблемы экономики, социологии и права: сб. науч. ст. асп. СПбГИЭУ. Вып. 6 / редкол.: И.В. Ли (отв. ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ, 2009. - 419 с. - 0,2 п.л.

5. Осипова Т.А. Зарубежный опыт развития многофункциональных комплексов в городах // Экономика города в инновационном измерении: инвестиции, имущество, городское хозяйство: сб. науч. тр./ редкол.: С.Н. Максимов (отв. ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ, 2009. - 272 с. - 0,4 п.л.

6. Остова Т.А. Синергия как важный фактор девелопмента многофункциональных комплексов // Второй научный конгресс студентов и аспирантов 22, 23 апр. 2009 г. ИНЖЭКОН-2009: Тез. докл. В 2 ч. Ч. 1 / Редкол.: Б.М. Генкин (отв. ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ, 2009. - 395 с. -0,1 п.л.

7. Остова Т.А. Многофункциональные жилищные комплексы // Третий научный конгресс студентов и аспирантов ИНЖЭКОН-2010 21, 22 апр. 2010 г. Науч.-практ. конф. Факультета региональной экономики и управления: тез. докл / редкол.: Б.М. Генкин (отв. ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ, 2010. - 144 с. - 0,1 п.л.

8. Остова Т.А. Особенности современного этапа развития многофункциональных комплексов в крупном городе // Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы VII Всерос. Науч.-практ. Конф. 23 апр. 2010 г. Ч. 2 / редкол.: Е.В. Жгулев (отв. ред.) [и др.]. -СПб.: СПбГИЭУ, 2010. - 347 с. - ОД п.л.

9. Осипова Т.А. Классификация многофункциональных комплексов // Четвертый научный конгресс студентов и аспирантов ИНЖЭКОН-2011 20,21 апр. 2011 г. Науч.-практ. конф. факультета региональной экономики и управления: тез. докл. / редкол.: Б.М. Генкин (отв. ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ, 2011. - 103 с. - ОД п.л.

10. Осипова Т.А. Многофункциональные комплексы как средство интенсификация использования городской территории // Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы VIII Всероссийской науч.-практ. конф., 22 апреля 2011 г. / редкол.: А.Г. Будрин (отв. ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ, 2011. - 346 с. - 0,2 п.л.

Подписано в печать 43.04. IOQi. Формат 60x84'/16 Печ. л. /,ОТираж^(Х)экз. Заказ Л4?

ИзПК СПбГИЭУ 192102, Санкт-Петербург, ул. Касимовская, 5