Механизм развития локального рынка многофункциональной недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Механизм развития локального рынка многофункциональной недвижимости"

Й04ь1630У

На правах рукописи

Р

ВАСИЛЬЕВ АЛЕКСАНДР МИХАЙЛОВИЧ

МЕХАНИЗМ РАЗВИТИЯ ЛОКАЛЬНОГО РЫНКА. МНОГОФУНКЦИОНАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность: 08.00.05 - «Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)»

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Владимир - 2010

- 9 ДЕК 2010

004616800

Работа выполнена в ГОУ ВПО «Владимирский государственный университет» на кафедре «Строительного производства».

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Генералов Борис Васильевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Доничев Олег Александрович

кандидат экономических наук Карцев Борис Владимирович

Ведущая организация: Федеральное автономное образовательное

учреждение дополнительного профессионального образования «Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы", г. Москва

Защита состоится 10 декабря 2010 года в 14-00 на заседани диссертационного совета ДМ 212.025.06 при Владимирском государственном университете по адресу: 600014, г. Владимир, ул. Белоконской, д. 3/7, ауд. 223.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Владимирского государственного университета по адресу: 600000, г. Владимир, ул. Горького, 87, корпус 1.

Автореферат разослан 9 ноября 2010 года /

Ученый секретарь / *

диссертационного совета, / !

кандидат экономических наук, доцент ! Захаров П

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Несмотря на довольно существенное влияние рынка недвижимости на экономику страны, на сегодняшний день нет достаточно полно разработанной теоретической базы, способствующей раскрытию его закономерностей формирования, пониманию механизмов функционирования и способах управления им. Из-за привязанности объектов недвижимости к определенному местоположению основополагающей системой взаимодействия экономических агентов является локальный рынок недвижимости. Решение задач эффективности взаимоотношений экономических агентов возможно только с учётом специфических особенностей различных регионов, муниципальных образований и только на локальном уровне. Это и раскрывает важность в условиях рыночных отношений изучения механизма функционирования локальных рынков, в том числе локального рынка недвижимости.

Одним из самых значимых противоречий локального рынка недвижимости является противоречие между специализацией и интеграцией функций в объектах недвижимости, что создаёт предпосылки для образования нового формата недвижимости - многофункциональных комплексов - объектов недвижимости, сочетающих в себе более двух функциональных назначений, потребность в какой-либо одной из них со стороны потребителя не зависит от расположения другой в составе объекта.

Процесс формирования локального рынка многофункциональных комплексов (далее ЛРМК) достаточно длительный и сложный. ЛРМК является социально-экономической системой, развитие которой является необходимостью, определяющейся потребностью человека. Локальный рынок многофункциональных комплексов является составной частью рыночной системы, которая в силу своего несовершенного характера нуждается в регулировании, обеспечивающем эффективное развитие, как самой системы рынка недвижимости, так и общества. Исторический опыт показывает, что функционирование и развитие экономических систем не может осуществляться только на основе рыночного саморегулирования. Политика государственного невмешательства неизбежно приводит, как свидетельствует мировой опыт, к нарастанию разного рода противоречий, способных разрушить целостность экономики и общества.

Обеспечить сбалансированность развития локального рынка и придать ему экономическое равновесие способна система сбалансированного развития локального рынка - механизм, т.е. совокупность методов и средств, обеспечивающих экономическое равновесие рынка, устойчивое динамическое развитие и возможность адаптации рынка к меняющимся условиям, а также его трансформация

на новый качественный уровень. Для достижения такого состояния необходима развитость механизмов самоорганизации, направленность административной, организационной и экономической деятельности государства.

В большинстве работ российские и зарубежные учёные, рассматривая вопросы структуры рынка недвижимости, механизма его функционирования, управления, обычно акцентируют внимание на методах, с помощью которых можно воздействовать на этот вид рынка, обходя при этом содержание и структуру такой категории, как формирование самого механизма развития рынка недвижимости.

В свою очередь, эффективная поддержка рынка может быть осуществлена только в случае наличия сформированного механизма управления рынком, то есть методов и средств, способных регулировать процессы, протекающие в нём.

Поэтому научно-методические проблемы эффективных и перспективных путей развития рынка недвижимости - рынка многофункциональных комплексов, и разработка механизма формирования экономических и управленческих отношений на рынке недвижимости крупных городов является актуальной.

Степень научной разработанности проблемы. Анализ теории и практики развития управления объектами недвижимости занимает значительное место в зарубежной и отечественной науке. Несмотря на актуальность, концепция многофункциональной недвижимости на сегодняшний день не имеет достаточной теоретической и практической базы.

Необходимо отметить несколько направлений научно-исследовательских работ, затрагивающих различные аспекты данной проблемы:

- Ряд работ, касающихся данного формата недвижимости, в виде статей ведущих экспертов рынка недвижимости;

Основополагающие труды по общим вопросам формирования общественно-многофункциональных и деловых многофункциональных комплексов В.А. Абызова, Э. Богосяна, И.П. Васильевой, A.A. Гаврилиной, А.И. Урбаха, С.М. Шумилкина и др., а также зарубежных авторов - Н. Беддингтона, Д. Гослинга, Б. Майтленда и др.;

- Вопросы развития российского рынка недвижимости и его отдельных элементов находят развернутое отражение в трудах А.Н. Асаула, В.И., Озерова B.C., Бузырева, Н.В. Булановой, В.А. Горемыкина, В.В. Григорьева, А.И. Острина, А.В Руднева, B.C. Чекалина и др.;

Значительный вклад в формировании представлений о рынке недвижимости, как сферы взаимодействия предприятий определенной отрасли, внесли работы представителей теории организации отраслевых

рынков - С.Б. Авдашева, К. Викселя, Дж. Робинсон, X. Хотеллинга, Э.Чемберлина, Ф.Эджуорта, Л.Кабраль, Ф.Шерер и др.; - Вопросы, связанные с изучением региональных и локальных аспектов, нашли своё отражение в трудах известных отечественных и зарубежных экономистов: A.C. Новосёлова, В.Г.Игнатова, В.И.Бутова, ОЛ.Доничева, В.И.Видяпина, Ю.Н. Лапыгина.

В экономической науке нет единства мнений по определению понятия и сущности устойчивого, сбалансированного экономического развития рынка, мало исследовано его содержание, особенно применительно к локальным рынкам многофункциональных комплексов. Недостаточно также изучены вопросы формирования механизма сбалансированного развития ЛРМК.

Возрастающая роль локальных рынков недвижимости в социально-экономической жизни страны, а также тенденции, определяющие новый этап развития рынка - возникновение многофункциональных комплексов, обусловили цель и задачи исследования.

Цель диссертационного исследования состоит в разработке механизма развития локального рынка многофункциональных комплексов в крупных городах для обеспечения устойчивого развития.

Достижение поставленной цели предопределило постановку и последовательное решение следующих задач:

1) раскрыть сущность и механизм функционирования локальных рынков недвижимости и уточнить содержание понятий «локальные рынки недвижимости» и «многофункциональные комплексы»;

2) систематизировать и обобщить теоретико-методологические подходы к исследованию локальных рынков и критически осмыслить эти подходы для анализа локальных рынков многофункциональных комплексов;

3) выработать подходы к анализу и мониторингу состояния локальных рынков многофункциональных комплексов в крупных городах;

4) выявить базовые ориентиры и выделить ключевые этапы формирования системы устойчивого экономического развития ЛРМК как основополагающего механизма регулирования и сбалансированного развития рынка МК;

5) раскрыть процесс формирования рынка многофункциональных комплексов и выявить факторы, влияющие на формирование эффективной системы развития локального рынка;

6) разработать механизм формирования системы сбалансированного развития рынка многофункциональных комплексов;

7) апробировать механизм формирования системы устойчивого сбалансированного экономического развития ЛРМК и выработать на основе системы рекомендации по методам и средствам регулирования

развития локального рынка многофункциональных комплексов, нацеленных на формирование эффективного рынка многофункциональных комплексов.

Объектом исследования являются локальные рынки многофункциональных комплексов, формирующиеся в экономическом пространстве крупных городов.

Выбор объекта исследования обусловлен, во-первых, остротой социально-экономических, пространственных, политических, морально-психологических проблем, возникающих в силу глубоких противоречий в развитии российского рынка недвижимости как на уровне страны в целом, так и на уровне городских поселений. Во-вторых, появление такого нового формата недвижимости, как многофункциональные комплексы, поставило ряд вопросов, возникающих в виду недостаточной разработанности концепции многофункциональной недвижимости.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие при становлении локальных рынков недвижимости.

Теоретической и методологической основой исследования послужили основные положения концепции устойчивого развития и общей теории систем, научные труды по проблемам стратегического управления и мониторинга социально-экономических систем, основополагающие труды по общим вопросам формирования общественно-многофункциональных и деловых многофункциональных комплексов, труды по вопросам развития российского рынка недвижимости и его отдельных элементов, работы представителей теории организации отраслевых рынков, научные труды, связанные с изучением региональных и локальных аспектов, методические и научно-практические разработки отечественных и зарубежных ученых по рассматриваемой теме.

В работе применяются следующие методы: системный подход, логико-теоретический, структурно-функциональный и сравнительный анализ, экономико-математические и статистические методы, метод экспертных оценок.

Информационную базу исследования составили официальные данные Федеральной службы государственной статистики РФ, ее территориального органа по Владимирской области, комитета по экономической политике администрации Владимирской области, нормативные документы и законодательные акты РФ и ее субъектов, материалы исследований отечественных и зарубежных ученых, аналитические материалы периодической печати и научно-практических конференций, результаты экспертных опросов и оценок, материалы, представленные в сети Интернет, а также личные исследования автора.

Область исследования. Работа выполнена в соответствии с паспортом специальности ВАК РФ 08.00.05 - Экономика и управлении народным хозяйством: региональная экономика (п. 5.6).

Основным научным результатом исследования является разработка и апробация оригинального механизма формирования системы сбалансированного устойчивого экономического развития ЛРМК, включающего в себя процедуру построения самой системы и алгоритм ее формирования. Потребность в данном механизме обусловлена тем, что в период стратегических изменений необходим комплексный инструментарий регулирования ЛРМК и система индикаторов устойчивого экономического развития на региональном уровне.

Научная новизна, исследования заключается в следующем:

1. Уточнено содержание понятия «локальный рынок недвижимости», отличающееся особым представлением его как полиструктурной системы, представленной в пяти качествах: как система экономических отношений, как иерархическая, пространственно организованная система, как элемент системы рынков, как самостоятельный элемент социально-экономического пространства национальной экономики, как элемент, взаимодействующий с системой территориально-пространственного развития поселения с учетом многозначности объектов недвижимости.

2. Уточнено содержание понятия «Многофункциональный комплекс» (далее МК), который определяется как объект недвижимости, сочетающий в себе более двух независимых функциональных назначений, потребность в какой-либо одной из них со стороны потребителя не зависит от расположения другой в составе объекта. Отличительной особенностью такого определения является возможность учета объектов недвижимости, функции которых обеспечивают не только экономический, но и другие эффекты (социальный, технический и т.д.), а независимость функций является главной отличительной чертой МК от других объектов недвижимости.

3. Предложен подход к исследованию локальных рынков многофункциональных комплексов (ЛРМК) в крупных городах, отличающийся комплексностью, позволяющей преодолеть объективно существующий содержательный разрыв между существующими подходами к исследованию рынков недвижимости и учесть многозначность объектов недвижимости.

4. Предложена система сбалансированного развития ЛРМК в качестве основополагающего механизма регулирования и сбалансированного развития рынка МК, обеспечивающего экономическую устойчивость данного рынка, определяющего возможность приспособления рынка к новым меняющимся условиям, а также трансформации его на новый качественный уровень. Отличительной особенностью механизма является

представление его конструкции в виде двух взаимосвязанных и взаимозависимых блоков. Первый блок - это основные факторы, определяющие развитие рынка недвижимости, а также инструментарий оценки данных факторов. Второй блок представляет этапы формирования политики развития, включающие: 1) определение целей и главных приоритетов политики развития; 2) разработка принципов формирования механизма реализации региональной политики; 3) формирование региональной программы развития рынка.

5. Раскрыто содержание процесса формирования рынка многофункциональных комплексов и выявлены факторы, определяющие возникновение МК. Основным направляющим фактором интеграции функций в отдельном объекте недвижимости является рост эффективности, которая может выражаться в виде дохода или прибыли -экономическая эффективность; объёмно-планировочных и конструкционных решений - техническая эффективность; создание рабочих мест и экономии домохозяйств - социальная эффективность; уменьшение воздействия на окружающую среды - экологическая эффективность; уменьшение транзакционных издержек - эффект синергии.

6. Разработан механизм формирования системы сбалансированного развития рынка многофункциональных комплексов на основе концепции системы сбалансированных показателей (ССП), а также алгоритм определения ССП при формировании политики развития ЛРМК. Предложенный механизм отличается синтезированной оригинальной моделью ССП стратегического развития ЛРМК, представляющей собой взаимосвязанные проекции/карты ЛРМК: карта экономических агентов рынка, карта экономических отношений, карта инфраструктуры, карта финансовой проекции рынка, карта системы рынков, карта территориально-пространственной системы поселения.

7. Апробирован механизм формирования системы устойчивого сбалансированного экономического развития ЛРМК и выработаны рекомендации по методам и средствам регулирования развития локального рынка многофункциональных комплексов, нацеленные на формирование их эффективного рынка.

Теоретическая значимость полученных результатов состоит в том, что развиты положения по управлению развитием локальным рынком недвижимости, методы и средства позволяющие регулировать экономические отношения, протекающие в нем.

Практическая значимость исследования заключается в возможности применения на практике научных результатов проведенного исследования и состоит главным образом в том, что содержит целостную систему научных положений, посвященных вопросам формирования системы сбалансированного устойчивого экономического развития

локальных рынков недвижимости, применение которой способствует эффективной реализации стратегий развития регионов. Значение выполненного исследования обусловлено его непосредственной направленностью на совершенствование процесса разработки и реализации стратегии устойчивого экономического развития на региональном уровне.

Материалы исследования могут быть использованы:

- руководителями и специалистами экономических подразделений в администрациях субъектов Российской Федерации для совершенствования и оптимизации управленческих процессов;

- сотрудниками научно-исследовательских и консалтинговых структур при выполнении работ, связанных с проблематикой устойчивого экономического развития на региональном и муниципальном уровнях;

- профессорско-преподавательским составом высших учебных заведений в преподавании таких учебных дисциплин, как «Планирование и прогнозирование», «Региональная экономика», «Стратегическое управление», а также специальных курсов «Устойчивое экономическое развитие», «Совершенствование системы государственного и муниципального управления» при повышении квалификации и переподготовки государственных и муниципальных служащих.

Апробация работы и внедрение результатов исследования. Основные положения и отдельные результаты исследования докладывались и обсуждались на Международных и Всероссийских научно-практических конференциях в 2008 - 2010 годах.

Результаты диссертационного исследования использовались управлением архитектуры и строительства администрации города Владимира при разработке «Стратегии развития строительного комплекса муниципального образования город Владимир на период до 2015 года».

Ряд методических разработок диссертационной работы применяется в учебном процессе Владимирского государственного университета.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 8 работ общим объемом 1,95 авторских печатных листов, в том числе 2 работы в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях.

Структура и объем диссертации определены целью и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав (тринадцати параграфов), заключения, списка использованных источников, восьми приложений и содержит 19 таблиц и 20 рисунков.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы диссертационного исследования, раскрывается степень научной разработанности рассматриваемой проблемы, определяются цель, задачи, объект и предмет

исследования, раскрывается теоретико-методологическая основа, научная новизна и практическая значимость работы.

В первой главе «Теоретико-методологические аспекты исследования локальных рынков многофункциональной недвижимости» автором рассматривается основные аспекты исследования локального рынка недвижимости. Раскрывается соответствующий понятийный аппарат и уточняется содержание категорий «локальный рынок недвижимости», «многофункциональный комплекс».

Было установлено, что локальный рынок недвижимости это полиструктурная система, которая представлена в 5 качествах:

Во-первых, как система экономических отношений между домашними хозяйствами, различными типами фирм и организаций и государством, выступающими в качестве продавцов или покупателей объектов недвижимости, механизм реализации этих отношений в соответствии с законами рыночной системы хозяйствования, и участия государства, выступающего в роли одного из элементов системы -регулирующего и контролирующего субъекта.

Во-вторых, как иерархическая, пространственно организованная система, включающая совокупность локальных, региональных, национальных рынков, на которых обращаются объекты недвижимости.

В-третьих, рынок недвижимости может рассматриваться как элемент системы рынков, включающей рынок труда, средств производства, капитала, инноваций и являющийся часть инвестиционного и потребительского рынка.

В-четвёртых, рынок недвижимости можно также представить как самостоятельный элемент социально-экономического пространства национальной экономики.

В-пятых, рынок недвижимости является системой экономических отношений, функционирующей с системой территориально-пространственного развития городов, которые взаимно влияют друг на друга, функционирование их невозможно без наличия одной из них.

В ходе исследования было установлено, что одним из самых значимых противоречий локального рынка недвижимости является противоречие между специализацией и интеграцией функций в объектах недвижимости, что создаёт предпосылки для образования нового формата недвижимости - многофункциональные комплексы - объекты недвижимости, сочетающие в себе более двух функциональных назначений, потребность в какой-либо одной из них со стороны потребителя не зависит от расположения другой в составе объекта.

Противоречие между специализацией и интеграцией функций в отдельном объекте недвижимости решается путём оптимального выбора сочетания функций, приносящего максимальный эффект. Эффект может

быть выражен в виде дохода или прибыли - экономическая эффективность; объёмно-планировочных и конструкционных решений -техническая эффективность; общественной потребности в рабочих местах и экономии домохозяйств - социальная эффективность; улучшения показателей окружающей среды - экологическая эффективность; эффекта синергии - системная эффективность.

Вышесказанное позволяет представить логическую схему специализации-интеграции функций объектов недвижимости (Рис.1.).

Рис.1. Логическая схема специализации - интеграции функций объектов недвижимости

Анализ существующих подходов к исследованию локальных рынков недвижимости показал, что различие подходов позволяет решить множество определённых задач, но объективно существующий содержательный разрыв между ними не позволяет использовать полученные данные для эффективного их применения на практике.

Для преодоления существующего разрыва разработан комплексный подход на базе модификации теоретико-методологических положений, существующих на данный момент, который учитывает многомерность системы локального рынка недвижимости.

В обобщенном виде применение такого теоретико-методологического подхода, сформулированного в рамках данной работы, представлено на рис. 2.

Переход к исследованию рынка недвижимости как сложной полиструктурной системы позволяет не только преодолеть трудности, возникающие при решении практических аспектов его функционирования, но и выйти на качественно новый уровень теоретико-методологического осмысления существующих проблем и перспектив развития данного рынка как элемента социально-экономической системы страны в целом.

Во второй главе «Механизм формирования системы сбалансированного развития локального рынка многофункциональных комплексов» определены базовые ориентиры и выделены ключевые этапы

формирования системы устойчивого экономического развития ЛРМК как основополагающего механизма регулирования и сбалансированного развития рынка МК.

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК ВЗАИМОСВЯЗЬ СИСТЕМЫ ТЕРРИТОРИАЛЬНО-ПРОСТРАНСТВЕННОГО РАЗВИТИЯ ГОРОДА И СИСТЕМЫ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИИ

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК СИСТЕМА ЭКОНОМИЧЕСКИХ ОТНОШЕНИЙ

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК ИЕРАРХИЧЕСКАЯ

ПРОСТРАНСТВЕННО ОРГАНИЗОВАННАЯ СИСТЕМА

Я

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК ЭЛЕМЕНТ СИСТЕМЫ РЫНКОВ

РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ КАК

САМОСТОЯТЕЛЬНЫЙ ЭЛЕМЕНТ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО ПРОСТРАНСТВА НАЦИОНАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКИ

Анализ взаимосвязи границ рынка с территорнль-но-пространственной системы города» физические возможности его расширения, прогноз развития

Анализ рынков как системы пространственной организации и размещение объектов недвижимости, выявление идеальных пространственно-территориальных систем

Выявление взамосвязи рызвития рынка недвижимости от действии субъектов рынка недвижимости

Анализ поведения субъектов экономических отношений в зависимости от структуры рынка

Регулирование рынков на основе влияние на структуру рынков_

Особенности поведения фирм, выполняющих разные виды деятельности, на разных стадиях процесса воспроизводства, в условиях отклонения от совершенной конкуренции

Раскрытие взаимосвязи между различными уровнями иерархического представления рынка

Анализ влияния системы рынков на параметры рынка недвижимости.

Прогноз общего развития рынка недвижимости на * основе макроэкономического состояния национальной экономики

Раскрытие механизма формирования рынка недвижимости в зависимости от макросреды

Влияние рынка недвижимости на уровень экономики страны

Рис. 2. Комплексный поход к анализу рынка недвижимости

Система сбалансированного развития локального рынка -механизм, т.е. совокупность методов и средств, обеспечивающих экономическое равновесие рынка, устойчивое динамическое развитие и возможность адаптации рынка к меняющимся условиям, а также его трансформации на новый качественный уровень.

Система сбалансированного развития рынка недвижимости, формирующая сбалансированную региональную политику развития рынка недвижимости представляет конструкцию из двух взаимосвязанных и взаимозависимых блоков.

Первый блок - это основные факторы, от которых зависит развитие рынка недвижимости, а также механизм оценки данных факторов.

Второй блок представляет этапы формирования политики развития: 1) определение целей и главных приоритетов политики развития; 2) разработка принципов механизма реализации политики; 3) формирование программы развития рынка.

Сущностью реализации механизма сбалансированного развития рынка недвижимости является обеспечение экономического равновесия рынка, устойчивого развития и возможности адаптации рынка к меняющимся условиям, трансформации его на новый качественный уровень.

Решение комплексной многоступенчатой задачи позволяет сформировать механизм сбалансированного развития рынка недвижимости, а также обосновать политику развития рынка МК, необходимую для обеспечения эффективного развития.

Основой разработки системы развития рынка недвижимости послужила концепция системы сбалансированных показателей (ССП).

Анализ подходов наиболее авторитетных специалистов по внедрению ССП планов процесса разработки системы позволил разработать алгоритм создания ССП для формирования политики ЛРМК.

Алгоритм создания ССП для формирования политики ЛРМК имеет следующий вид:

1. Определение главной стратегической цели развития ЛРМК.

2. Определение ключевых аспектов (сфер) деятельности локального рынка недвижимости на основе предварительного анализа внешних и внутренних факторов развития ЛРМК.

3. Определение ключевых факторов успеха ЛРМК в каждой сфере деятельности.

4. Определение показателей результативности ЛРМК и целевых значений.

5. Выявление причинно-следственных связей показателей.

6. Декомпозиция главной цели стратегического развития ЛРМК для ключевых аспектов деятельности и определение стратегических целей для каждой сферы деятельности рынка.

7. Определение связей между стратегическими целями.

8. Согласование краткосрочных и долгосрочных целей.

9. Разработка плана стратегических инициатив.

10. Формирование политики развития ЛРМК в целом.

Для формирования обоснованной системы развития ЛРМК были определены миссия, видение и главная цель политики регулирования ЛРМК. Выявлены ключевые факторы успеха, позволяющие достичь главной цели политики рынка недвижимости:

1. Качественный уровень удовлетворения потребностей в МК, а также услуг оказываемых посредством МК;

2. Высокий уровень функционирования инфраструктуры рынка МК;

3. Инновационное развитие рынка МК;

4. Эффективное взаимодействие смежных рынков с рынком МК;

5. Высокий инвестиционный потенциал рынка МК;

6. Эффективность взаимодействия системы рынка МК с системой территориально-пространственной системой поселения;

7. Качественный уровень экономических отношений на рынке МК.

Анализ, произведенный в работе, позволил сформировать общую

систему оценки факторов, определяющих развитие локальных рынков недвижимости.

Рассмотренный процесс формирования локального рынка многофункциональных комплексов позволил определить причину появления данного формата недвижимости - достаточно большой рост производства услуг. Это обосновывает распространение именно МК, которые сочетают в себе функциональные назначения, связанные с оказанием услуг (Табл.1.).

Таблица 1

Показатели становления рынка многофункциональных комплексов

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

ВВП, млрд.руб. 10 830 13 243 17 048 21625 26 903 33 111 41 668

Объём произведённых услуг, млрд. руб. 5 892 7 170 8 730 10 697 13 581 17 100 21 519

Объём произведённых услуг по отношению к 2002 году, %. 21,69 48,17 82 130 190 265

Темп роста услуг по отношению к предыдущему году,% 22 22 23 27 26 26

Доля производства услуг в ВВП, % 54 54 51 49 50 52 52

Количество построенных МК, шт. 3 4 4 6 7 10 17

- из них МК с ориентацией иа оказание услуг 3 3 4 4 5 8 10

Анализ современного состояния ЛРМК позволил определить основные тенденции на рынке и выявить поддерживающие и сдерживающие факторы развития рынка (Табл.2.).

Таблица 2

Основные факторы развития локального рынка МК

Сдерживающие факторы Поддерживающие факторы

■ Сложности, связанные с выбором концепции многофункционального комплекса еще на стадам проектирования. ■ Длительные сроки согласования проектно-строительной документации. ■ Сложность проекта и его реализации связанна с недостаточным количеством специалистов требуемой квалификации. ■ Проблематичность подключения к инженерным коммуникациям. ■ Неразвитость транспортной инфраструктуры в поселении. • Дефицит энергоресурсов. ■ Несовершенство законодательной базы. ■ Сложность зонирования объекта. ■ Особенная, более сложная стратегия позиционирования и продвижения объекта. • Специфичность, большая сложность эксплуатации и управления объектом. • Необходимы дополнительные затраты и усилия для поддержания качественного уровня здания * Эффективное использование земельного участка под застройку. ■ Сокращение удельных затрат на создание объекта за счет его масштабности. * Несколько функций в одном комплексе предоставляют целевой аудитории несколько причин для посещения, тем самым увеличивая общий человекопоток и посещаемость. ■ Возможности возникновения синергетического эффекта. * При увеличении конкуренции на рынке многофункциональность объекта становится его дополнительным преимуществом. ■ Многофункциональность объекта увеличивает инвестиционную привлекательность проекта, т.к. снижаются риски за счет диверсификации инвестиций (вложение в разные виды недвижимости)

На основе результатов проведенного анализа факторов внешней и внутренней среды ЛРМК, влияющих на формирование Сбалансированной системы показателей, эталонной модели ССП, разработанной Нортоном и Капланом, в настоящей работе синтезирована оригинальная модель ССП стратегического развития ЛРМК (Рис.3).

Рис.3. Модель ССП стратегического развития ЛРМК

Предложены комплексные показатели сбалансированности рынка недвижимости, которые позволяют определить уровень сбалансированности рынка, определить основной тренд развития рынка, а также использовать возможность сравнить различные рынки недвижимости между собой по уровню сбалансированности.

Для определения комплексного показателя сбалансированности системы предложена следующая формула:

Ксс = асрхКср + аэохКэо + атпспхКтпсп + аирхКир + афпхКфп + +аэар*Кэар, (1)

где: Ксс - комплексный показатель сбалансированности системы ЛРМК;

Кср, Кэо, Ктпсп, Кир, Кфпр, Кэар - комплексный показатель сбалансированности соответственно проекции «Система рынков», проекции «Экономические отношения», проекции «Территориально-пространственная система поселения», проекции «Инфраструктура рынка», проекции «Финансовая проекция», проекции «Экономические агенты рынка»;

аср, аэо, атпсп, аир, афпр, аэар - соответственно значимость соответствующей проекции рынка недвижимости для общего баланса рынка.

Комплексные показатели сбалансированности проекций рынка определяются по следующей формуле:

К] = £(Ш*Р0, (2)

где: К! - комплексный показатель сбалансированности проекции рынка недвижимости;

П1 - значение показателя характеризующего ¡-ый фактор соответствующей проекции рынка недвижимости;

Р1 - значимость ¡-ого фактора в составе рассматриваемой проекции рынка;

] - соответствующая проекция рынка.

Для применения предложенных зависимостей необходимо чтобы все системные показатели измерялись в одних и тех же единицах. В случае применения метода экспертных оценок в качестве метода определения значений показателей все значения изначально определяются в одних и тех же единицах. Однако в случае, если в качестве метода определения значений показателей применяются методы, используемые разнородные единицы измерения значений, необходимо перевести значения показателей в баллы на основе их отклонения от эталонного сбалансированного состояния. Для перевода предлагается использовать соотношения,

приведенные в табл. 3. За эталонное состояние принимается целевой уровень значения показателя, при котором осуществляется баланс рынка (баланс между необходимым и требуемым). Промежуточные значения могут определяться методом интерполяции.

Таблица 3

Шкала для перевода значении показателей к единой бальной системе

Отклонение от эталонного состояния Баллы

(в долях/ в процентах)

Значительный 0 или 100% 0

отрицательный 0,2 или 80% 1

дисбаланс 0,4 или 60% 2

Отрицательный 0,6 или 40% 3

дисбаланс 0,8 или 20% 4

Баланс 0 5

Положительный 1,2 или 20% 6

дисбаланс 1,4 или 40% 7

Значительный 1,6 или 60% 8

положительный 1,8 или 80% 9

дисбаланс 2 или 100% 10

Уровень сбалансированности проекций рынка и всей системы определяется по принятой шкале.

Качество выполнения работы по формированию механизма развития ЛРМК на основе ССП с четкой структурой, количественными значениями показателей и их значимостью являются необходимыми условиями для регулирования развития ЛРМК. Предлагаемая модель ССП позволяет выявить главные цели и способы их реализации, выработать подходы к разработке политики развития ЛРМК. Используемая модель ССП развития ЛРМК может служить главным инструментом разработки и реализации политики возведения многофункциональных комплексов.

В третьей главе приводятся материалы по апробации механизма формирования системы устойчивого сбалансированного экономического развития ЛРМК на примере локального рынка Г.Владимира.

Описан механизм формирования ССП развития ЛРМК г.Владимир, включающий все основные этапы формирования политики развития ЛРМК.

На основе обработки данных и расчёта комплексных показателей сбалансированности рынка было выявлено, что рынок многофункциональных комплексов г.Владимир дисбалансирован (Таблица 4). Для ЛРМК г.Владимир необходима выработка рекомендаций по его развитию.

Таблица 4

Показатели сбалансированности развития ЛРМК (г.Владимир)

Наименование показателя Значение Отклонение от эталонного состояния, % Уровень сбалансированности

Комплексный показатель сбалансированности проекции рынка - Экономические агенты рынка 3,79 24,2 Дисбаланс (в отрицательную сторону)

Комплексный показатель сбалансированности проекции рынка - Инфраструктура 3,38 32,4 Дисбаланс (в отрицательную сторону)

Комплексный показатель сбалансированности проекции рынка - Финансовая проекция 3,48 30,4 Дисбаланс (в отрицательную сторону)

Комплексный показатель сбалансированности проекции рынка - Экономические отношения 4,49 10,2 Дисбаланс (в отрицательную сторону)

Комплексный показатель сбалансированности проекции рынка - Система рынка 4,11 17,8 Дисбаланс (в отрицательную сторону)

Комплексный показатель сбалансированности проекции рынка - Территориально-пространственная система поселения 3,12 37,6 Дисбаланс (в отрицательную сторону)

Комплексный показатель сбалансированности всей системы рынка 3,83 23,4 Дисбаланс (в отрицательную сторону)

На основе анализа обработанных данных в соответствии с алгоритмом формирования системы ССП развития ЛРМК, были выявлены основные проблемы рынка МК Г.Владимира и определены приоритетные цели, достижение которых позволит способствовать развитию рынка МК и связи между ними (Рис.4.).

После определения связей между стратегических целей был разработан план стратегических инициатив (программ). Проведена инвентаризация реализуемых программ и программ запланированных МО при разработке стратегических инициатив для развития ЛРМК. На основе результатов оценки выбираются стратегические инициативы.

На последнем этапе апробации строится обобщенная ССП развития ЛПМК (Табл. 5.).

Главная цель

Развитие рынка недвижимости.

Рис.4 Схема причинно-следственных связей ССП ЛРМК Г.Владимира

Таблица 5

Обобщенная ССП развития ЛРМК г.Владимир

Проекция рынка Цель : Показатель Целевое значение Инициатива

Экономические агенты рынка Увеличить количество построенных МК Удовлетворённость в недвижимости Увеличить площади МК на 20% к предыдущему периоду Стимулировать возведение МК

Увеличить качество возводимых МК Качество созданных объектов недвижимости Увеличить качество на 30% Ужесточить надзор за строительством МК

Увеличить качество оказанных услуг посредством МК Качество оказанных услуг посредством МК Увеличить количество качественных услуг на 20% Постановление главы города Владимира «Основные направления деятельности администрации по социально-экономическому развитию муниципального образования город Владимир на 2010 год»

Инфраструктура рынка Увеличить количество профессиональн ых участников рынка Количество профессиональных участников рынка (агентств недвижимости, управляющих компаний и т.д.) Увеличить число участников на 10% Целевая программа содействия развитию малого и среднего предпринимательства в Г.Владимире

Увеличить уровень образования Уровень образования участников рынка Увеличить уровень образования на 20% Стимулировать переход к саморегулированию рынка профессиональных участников рынка

Повысить обеспеченность материально-технической базы строителей Состояние материально-технической базы производителе й недвижимости (обеспеченность) Увеличить обеспеченность на10% Необходимо разработка программы обеспечения рынка недвижимости материально-техничес кими ресурсами

Улучшить материально-техническую базу строителей Состояние материально-технической базы производителей недвижимости (физическое состояние) Улучшить состояние на 10% Необходимо разработка программы обеспечения рынка недвижимости материально-техническими ресурсами

Улучшить правовое поле Состояние правового поля (субъективная оценка) Обеспечить до 15% эффективности Целевая программа «Создание системы кадастра недвижимости»

Финансовая проекция рынка Уменьшить стоимость МК Средняя стоимость недвижимости Снизить на 10% -

Уменьшить стоимость аренцы МК Средняя арендная ставки Снизить на 10%

Увеличить доходность МК Средняя доходность недвижимости Увеличить на 10% -

продолжение таблицы 5

Проекция Цель Показатель Целевое Инициатива

рынка значение

Уменьшить риск Риск вложения в Уменьшить на Предоставить поддержку

СЕ * в! вложения недв ижимость 15% проектам по созданию МК

§ Увеличить число Число Увеличить на Целевая программа

1 * Е производителей производителей 15% содействия развитию малого и

5 а а недвижимости среднего

е с предпринимательства в

Г.Владимире

Уменьшить Стоимость топливно- Уменьшить на Необходимы мероприятия по

стоимость энергетических 15% снижению стоимости

топливно- ресурсов топливно-энергетических

энергетических ресурсов

ресурсов

Уменьшить Стоимость Уменьшить на Необходимы мероприятия по

стоимость финансовых 15% снижению стоимости

Й о финансовых ресурсов финансовых ресурсов

в 9 ресурсов

■в о. Уменьшить Стоимость Уменьшить на Необходимы мероприятия по

Я стоимость технических ресурсов 15% снижению стоимости

£ « технических технических ресурсов

и ресурсов

О Уменьшить Стоимость земельных Уменьшить на Необходимо разработка

стоимость ресурсов 15% программы повышения

земельных эффективности рынка

ресурсов земельных ресурсов

Способствовать Количество Увеличить на Проекты инновационного

разработки предлагаемых 30% развития городской

инновационных инновационных экономики

решений решений

Наладить баланс Баланс территории Повысить Утвержденный генеральный

я территории города эффективность план муниципального

X города до 50% образования город Владимир

V Ц Владимирской области

А) О О Увеличить Площадь покрытия Увеличить Инфраструктурные проекты

в площадь инженерными сетями площадь Целевая программа

1 покрытия покрытия на «Модернизация объектов

ё инженерными 5% коммунальной

5 и сетями инфраструктуры

К г. Владимира»

В Я Улучшить Состояние Улучшить Инфраструктурные проекты

V в состояние инженерной состояние на Целевая программа

н инженерной инфраструктуры 20% «Модернизация объектов

а а. инфраструктуры коммунальной

н инфраструктуры

о а г.Владимира»

с & Увеличить Площадь покрытия Увеличить Инфраструктурные проекты

X А площадь транспортными площадь

Ч покрытия сетями покрытия на

5 а транспортными 5%

1- сетями

5 В. 6 Улучшить Состояние Улучшить Инфраструктурные проекты

V н состояние транспортных сетей состояние на

транспортных 20%

сетей

Применение ССП развития ЛРМК Г.Владимира позволяет достичь следующих результатов:

- создание рынка доступных МК для домашних хозяйств и юридических лиц Г.Владимира и Владимирской области;

- увеличение числа домашних хозяйств и юридических лиц, обеспеченных качественными МК;

- снизить административные и бюрократические барьеры при выделении участков для строительства, создания необходимой для строительства и функционирования многофункциональных комплексов инфраструктуры;

- увеличить платежеспособный спрос на МК;

- сбалансировать уровень спроса и предложения на рынке МК;

- развить эффективное кредитование возведения МК;

- переориентировать потребителя на приобретение недвижимости в МК, что позволит создать интегрированную систему оказания комплекса услуг в одном месте, обеспечивающую качественно новый уровень оказания услуг населению МО;

обеспечить эффективное взаимодействие администраций регионального и муниципального уровня, строительных компаний и покупателей МК на всех этапах строительства;

- улучшить правовые основы рынка, направленные на формирование благоприятных условий приобретения МК и обеспечение удовлетворения потребности в МК в соответствии с платежеспособным спросом и потребительскими предпочтениями;

- повысить обеспеченность качественными услугами, оказываемыми

вМК;

- обеспечить рост объемов строительно-монтажных работ;

- увеличить объема ввода общей площади МК;

- улучшить качество обслуживания и обеспеченности населения услугами социальной защиты и социального обслуживания населения;

- создать условия для обновления материально-технической базы строительных организаций и повышения образовательного и профессионального уровня работников;

- повысить доходы занятого населения.

Развитие ЛРМК обеспечивает процесс возникновения нового качественного состояния, которое выступает как изменение состава или структуры рынка. Развитие ЛРМК как сложной социально-экономической системы становится регулируемым процессом, характеризующимся конкретными целями и задачами, критериями оценки и их показателями, а также формами и методами работы регулирующего органа.

Как и для любой социально-экономической системы, создание условий для эффективного функционирования и обеспечения устойчивости и непрерывности развития ЛРМК - одна из основных проблем государства. При этом государственным органам важно понять, правильно оценить и вовремя использовать имеющиеся во внешней среде возможности и свои конкурентные преимущества. Последнее можно осуществить именно на основе предложенного механизма развития ЛРМК.

Апробация предложенной модели ССП развития ЛРМК на примере Г.Владимира доказала работоспособность разработанного механизма развития рынка МК. Проведенное исследование так же позволило определить главные факторы, сдерживающие развитие ЛРМК Г.Владимира, и определить комплекс мер, реализация которых будет способствовать повышению сбалансированности рынка. Обоснована возможность использования системы сбалансированного развития в качестве инструмента комплексного анализа и стратегического управления ЛРМК.

В заключении работы сформулирован основной вывод по результатам диссертационного исследования.

Основным научным результатом исследования является разработка и апробация оригинального механизма формирования системы сбалансированного устойчивого развития ЛРМК, включающей в себя процедуры построения самой системы и алгоритм его формирования. Потребность в данном механизме обусловлена тем, что в период стратегических изменений необходим комплексный инструментарий регулирования ЛРМК и система индикаторов устойчивости экономического развития на региональном и муниципальном уровне.

Проведенная апробация модели ССП стратегического развития ЛРМК и механизма ее формирования на ЛРМК Г.Владимира подтвердила практическую ценность её использования, т.к. система позволила охватить все сферы функционирования рынка, систематизировать их и выявить приоритеты.

Применение ССП ЛРМК дает главный инструмент регулирования развитием ЛРМК Г.Владимира.

В дальнейших исследованиях и работах для эффективного применения предложенного механизма развития ЛРМК необходимо решение следующих задач:

1. Выработать эффективный механизм мониторинга показателей ССП путем создания централизованной базы. Переход от экспертных оценок к конкретным измеряемым индикаторам позволит повысить эффективность и надежность применения ССП развития ЛРМК;

2. Выработать методы компьютерной обработки больших массивов информации, требуемых для применения ССП развития ЛРМК;

3. Выработать подходы синхронизации системы сбалансированного развития ЛРМК с другими системами мониторинга и анализа экономической информации.

В дальнейшем также следует усовершенствовать методы балансировки показателей ССП развития ЛРМК и выявления причинно-следственных связей между ними, между стратегическими целями, путем введения в состав механизма развития корреляционно-регрессионных моделей. Данная процедура требует решение вышестоящих задач, так как необходима значительная база статистических данных по рынку недвижимости, которая на настоящий момент не создана.

В задачи исследования также не входили вопросы, связанные с определением конкретных управляющих органов, для которых создается система развития локальных рынков недвижимости. Разработанный механизм развития может использоваться как руководителями и специалистами экономических подразделений в администрациях субъектов Российской Федерации для совершенствования и оптимизации управленческих процессов, так и сотрудниками научно-исследовательских и консалтинговых структур при выполнении работ, связанных с проблематикой устойчивого экономического развития на региональном и муниципальном уровнях, поэтому применение механизма развития в конкретных ситуациях требует отдельных исследований.

По теме диссертационного исследования автором опубликованы следующие работы:

1. Васильев, A.M. О формировании локального рынка недвижимости многофункциональных комплексов России / А.М.Васильев // Вестник Московского государственного областного университета. Серия «Экономика». - №3. - М.: Изд-во МГОУ, 2010. -№3. - С.5-11. - 0,5 п.л.

2. Васильев A.M. Механизм формирования системы сбалансированного развития локального рынка многофункциональных комплексов/ A.M. Васильев // Региональная экономика. Теория и практика. - №39 (174). - М.: Издательский дом «Финансы и кредит», 2010. - №39 (174). - С.59 - 63. - 0,44 п.л.

3. Васильев, А. М. Проблемы идентификации многофункциональной недвижимости / А. М. Васильев // Актуальные проблемы в строительстве и архитектуре. Образование. Наука. Практика: материалы 65-й Всероссийской научно-технической конференции по итогам НИР за 2007 г. / Самарский государственный архитектурно-строительный университет. - Самара, 2008. - С. 314-316. - 0,2 п.л.

4. Васильев, A.M. Концептуальные вопросы формирования многофункциональных комплексов / А. М. Васильев // Корпоративная социальная ответственность. Материалы международной научно-практической конференции 25 сентября 2009 г., - Владимир, Собор, 2009. -С. 50-54.-0,21 п.л.

5. Васильев, A.M. Территориально-пространственный аспект функционирования локальных рынков недвижимости / А. М. Васильев // Региональная экономика: проблемы и перспективы. Материалы международной научно-практической конференции/ Под общей редакцией Илларионова А.Е., Дигилиной О.Б. и Харитонова К.В. - Владимир, Собор, 2009,-С. 43-45,- 0,19 п.л.

6. Васильев, А. М. Формирование политики развития локального рынка многофункциональных комплексов (ЛРМК) / А. М. Васильев // Стратегия развития: этапы реализации и корректировки. Материал VII международной научно-практической конференции по проблемам стратегического управления 25 декабря 2009 года/ Под обшей редакцией Илларионова А.Е. и Лапыгина Ю.Н. - Владимир, Собор, 2009. - С. 19-21. -0,12 п.л.

7. Васильев, А. М. Антикризисный формат недвижимости / А.М.Васильев // Антикризисная стратегия для России: экономика, бизнес, социум: материалы III Международной научно-практической конференции/ редкол.: О.П.Звягинцева и др. - Владимир, Собор, 2009, - С. 18-21.- 0,16 пл.

8. Васильев, А. М. Основа создания инструмента управления локальным рынком многофункциональных комплексов /A.M. Васильев // Инновационные модели современного менеджмента: проблемы формализации и внедрения: материалы Международной науч.-практ. Конф., г.Владимир, 20-23 окт. 2009 г./ редкол.: И.В. Паныпин и др. -Владимир, 2010. - С. 53-55. - 0,14 п.л.

Подписано в печать 28.11.10. Формат 60x84/16. Усл. печ. л. 1,42. Тираж 100 экз. Заказ 3223

Издательство Владимирского государственного университета. 600000, Владимир, ул. Горького, 87.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Васильев, Александр Михайлович

Введение.

Глава 1. Теоретико-методологические аспекты исследования локальных рынков многофункциональной недвижимости.

1.1. Содержательный анализ понятий, связанных с локальным рынком недвижимости.

1.2. Концептуальные аспекты формирования локальных рынков многофункциональных комплексов.

1.3. Теоретические подходы к исследованию локальных рынков недвижимости.

Выводы по первой главе.

Глава 2. Механизм формирования системы сбалансированного развития локального рынка многофункциональных комплексов.

2.1. Обеспечение сбалансированного развития локального рынка МК.

2.2. Процесс формирования локального рынка многофункциональных комплексов.

2.3. Анализ современного рынка многофункциональных комплексов.

2.4. Система факторов влияющих на развитие ЛРМК.

2.5. Разработка модели системы показателей для формирования политики сбалансированного развития ЛРМК.

Выводы по второй главе.

Глава 3. Разработка рекомендаций по регулированию развитием ЛРМК Г.Владимира на основе модели ССП.

3.1. Основные характеристики социально-экономического положения Г.Владимира и его типология городской структуры.

3.2. Анализ рынка многофункциональных комплексов Г.Владимира.

3.3. ССП развития ЛРМК Г.Владимира.

3.4. Рекомендации по повышению интенсивности развития ЛРМК Г.Владимира.

3.5. Эффективность политики развития ЛРМК Г.Владимир.

Выводы по третьей главе.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Механизм развития локального рынка многофункциональной недвижимости"

Актуальность исследования. Рынок объектов недвижимости на протяжении последнего десятилетия неуклонно продолжает развиваться. По своей значимости сейчас его можно отнести к стратегически важным элементам экономики, влияющим не только на социально-экономическое состояние отдельных регионов, но и страны в целом.

Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет большое значение, что подтверждается:

- колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту — владельцам, доход — предпринимателям, налоговые и другие платежи — в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;

- достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;

- достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);

- высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;

- большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости1.

Рынок недвижимости является крупной социально-экономической системой, вовлекающей в процессы взаимосвязи и взаимодействия все субъекты экономических отношений. Причём недвижимость имеет двойственную природу существования, с одной стороны это одна из

1 Виноградов Д. В. Экономика недвижимости: учебное пособие. Владимир: Владим. гос. ун-т, 2007. URL: http://subschet.ru/subschet.nsf/07cc05928fa60272c32571 d7Q0099fa6/2clbl8f84d7792b7c3257232004c{27e!QpenDocu ment (дата обращения 05.10.2010). первостепенных потребностей человека, необходимой для его существования, с , другой стороны, недвижимость является инвестиционным инструментом, помогающим не только сохранить инвестору свой капитал, но и способствующим его приумножению.

Отметим ещё одну важную особенность объектов недвижимости — это привязанность к определённому местоположению, вследствие чего рынок недвижимости является не чем иным как локальным рынком. В связи с этим и возникает необходимость изучения рынка недвижимости именно как локального, формируя механизм для повышения эффективности развития этих рынков и экономики регионов, а вследствие и экономики страны в целом.

Несмотря на довольно существенное влияние рынка недвижимости на экономику страны, на сегодняшний день нет достаточно полно разработанной теоретической базы, способствующей раскрытию его закономерностей формирования, пониманию механизмов функционирования и способах управления им. Из-за сложности и многогранности объекта недвижимости, а также всей системы функционирования рынка, не развитости инфраструктуры, прежде всего информационной, из-за отсутствия научно-методической базы, способной дать ответы практике, происходит не эффективное взаимодействие субъектов рынка объектов недвижимости.

Одним из самых интенсивно развивающихся видов недвижимости является многофункциональная недвижимость. Зарождение такой недвижимости началось ещё в 17" веке, но до сегодняшнего дня не получила должного развития, это связано скорее всего с довольно сложным форматом подобной недвижимости, которая требует создание прочной основы для её существования. Данный сегмент недвижимости представлен многофункциональными комплексами, которые представляют собой объекты недвижимости сочетающий в себе несколько различных функциональных назначений. Данный сегмент рынка недвижимости очень интересен тем, что представляет собой, скорее --всего следующий этап эволюционного развития рынка недвижимости. Это не означает, что все остальные сегменты рынка в 4 скором времени прекратят своё, существование, ведь жизненный цикл объектов недвижимости составляет в среднем 150 лет, но процесс специализации переходит к более функциональным объектам наблюдаемый во всех сферах жизни человека.

Нужно понимать, что рынок будет результативен только в том случае, если имеет в своей основе механизмы, обеспечивающие эффективное развитие и средства по его стимулированию и регулированию. Политика свободного рыночных отношений показала свою несостоятельность без регулирования государством, поэтому в задачах, связанных с формированием механизмов развития рынка необходимо участие государства.

При всей своей огромной позитивной роли рынок не в состоянии обеспечить эффективное решение ряда стратегических задач развития экономики, социальных проблем. Рынку, предоставленному самому себе, присущи анархичность и стихийность, приводящие к экономическим потерям и снижению эффективности хозяйствования.

Рынок предполагает использование механизма государственного регулирования для решения различных проблем.

Несовершенства («провалы») рынка смягчаются созданием соответствующих институциональных структур, участием государства в регулировании цен, ограничение монополизма, распределении ресурсов, решении проблем, которые не могут быть обеспечены чисто рыночными инструментами.

В свою очередь, эффективная поддержка рынка может быть осуществлена только в случае использования хорошо сформированного механизма управления рынком, то есть методов и средств, способных регулировать процессы, протекающие в нём.

Поэтому научно-методические проблемы эффективных и перспективных путей развития рынка недвижимости - рынка многофункциональных комплексов, и разработка механизма формирования экономических и управленческих отношений на рынке недвижимости крупных городов является актуальной.

Состояние изученности проблемы. Анализ теории и практики развития управления объектами недвижимости занимает значительное место в зарубежной и отечественной науке. Несмотря на актуальность, концепция многофункциональной недвижимости на сегодняшний день не имеет достаточной теоретической и практической базы.

Необходимо отметить несколько направлений научно-исследовательских работ, затрагивающие различные аспекты данной проблемы:

Ряд работ, касающиеся данного формата недвижимости, в виде статей I ведущих экспертов рынка недвижимости;

- Основополагающие труды по общим вопросам формирования общественно-многофункциональных и деловых многофункциональных комплексов В.А. Абызова, Э. Богосяна, И.П. Васильевой, A.A. Гаврилиной, А.И. Урбаха, С.М. Шумилкин и др., а также зарубежных авторов - Н. Беддингтона, Д. Гослинга, Б. Майтленда и др.;

- Развернутое отражение вопросов развития российского рынка недвижимости и его отдельных элементов находят в трудах А.Н. Асаула, В.И., Озеров B.C., Бузырева, Н.В. Булановой, В.А. Горемыкина, В.В. Григорьева, А.И. Острина,

A.В Руднева, B.C. Чекалина и др.;

- Значительную роль в формировании представлений о рынке недвижимости как сферы взаимодействия предприятий определенной отрасли внесли работы представителей теории организации отраслевых рынков С.Б. Авдашева, К. Викселя, Дж. Робинсон, X. Хотеллинга, Э.Чемберлина, Ф.Эджуорта, Л.Кабраль, Ф.Шерер и др.;

Вопросы, связанные с изучением региональных и локальных аспектов, нашли своё отражение в трудах известных отечественных и зарубежных экономистов: A.C. Новосёлов, В.Г.Игнатов, В.И.Бутов, О.А.Доничев,

B.И.Видяпин, Ю.Н. Лапыгин, Г.В. Двас.

В экономической науке нет единства мнений по определению понятия и сущности устойчивого, сбалансированного экономического развития рынка, мало исследовано его содержание особенно применительно к локальным рынкам многофункциональных комплексов. Недостаточно также изучены вопросы формирования механизма сбалансированного развития ЛРМК.

Возрастающая роль локальных рынков недвижимости в социально-экономической жизни страны, а также тенденции, определяют новый этап развития рынка - возникновение многофункциональных комплексов, обусловила цель и задачи исследования.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является: разработка механизма развития локального рынка многофункциональных комплексов в крупных городах для обеспечения устойчивого развития.

Достижение поставленной цели предопределило постановку и последовательное решение следующих задач:

1) раскрыть сущность и механизм функционирования локальных рынков недвижимости и уточнить содержание понятий «локальные рынки недвижимости» и «многофункциональные комплексы».

2) систематизировать и обобщить теоретико-методологические -подходы к исследованию локальных рынков и критически осмыслить эти подходы для анализа локальных рынков многофункциональных комплексов;

3) выработать подходы к анализу и мониторингу состояния локальных рынков многофункциональных комплексов в крупных городах.

4) выявить базовые ориентиры и выделить ключевые этапы формирования системы устойчивого экономического развития ЛРМК как основополагающего механизма регулирования и сбалансированного развития рынка МК.

5) раскрыть процесс формирования рынка многофункциональных комплексов и выявить факторы, влияющие на формирование эффективной системы развития локального рынка.

6) разработать механизм формирования системы сбалансированного развития рынка многофункциональных комплексов.

7) апробировать механизм формирования системы устойчивого сбалансированного экономического развития ЛРМК и выработать на основе системы рекомендации по методам и средствам регулирования развития локального рынка многофункциональных комплексов, нацеленных на формирование эффективного рынка многофункциональных комплексов.

Объектом исследования является локальные рынки многофункциональных комплексов, формирующиеся в экономическом пространстве крупных городов.

Выбор объекта исследования обусловлен, во-первых, остротой социально-экономических, пространственных, политических, морально-психологических проблем, возникающих в силу глубоких противоречий в развитии российского рынка недвижимости на уровне страны в целом, так и на уровне городских поселений. Во-вторых, появление такого нового формата недвижимости, как многофункциональные комплексы, поставило ряд вопросов, возникающих в виду недостаточной разработанности концепции многофункциональной недвижимости.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие при становлении локальных рынков недвижимости.

Теоретической и методологической основой исследования послужили основные положения концепции устойчивого развития и общей теории систем, научные труды по проблемам стратегического управления и мониторинга социально-экономических систем, основополагающие труды по общим вопросам формирования общественно-многофункциональных и деловых многофункциональных комплексов, труды по вопросам развития российского рынка недвижимости и его отдельных элементов, работы представителей теории организации отраслевых рынков, научные труды, связанные с изучением региональных и локальных аспектов, методические и научнопрактические разработки отечественных и зарубежных ученых по рассматриваемой теме.

В работе применяются следующие методы: системный подход, логико-теоретический, структурно-функциональный и сравнительный анализ, экономико-математические и статистические методы и метод экспертных оценок.

Информационную базу исследования составили официальные данные Федеральной службы государственной статистики РФ, ее территориального органа по Владимирской области, комитета по экономической политике администрации Владимирской области, нормативные документы и законодательные акты РФ и ее субъектов, материалы исследований отечественных и зарубежных ученых, аналитические материалы периодической печати и научно-практических конференций, результаты экспертных опросов и оценок, материалы, представленные в сети Интернет, а также личные исследования автора.

Область исследования. Работа выполнена в соответствии с паспортом специальности ВАК РФ 08.00.05 - Экономика и управлении народным хозяйством: региональная экономика (п. 5.6).

Основным научным результатом исследования является разработка и апробация оригинального механизма формирования системы сбалансированного устойчивого экономического развития ЛРМК, включающего в себя процедуру построения самой системы и алгоритм ее формирования. Потребность в данном механизме обусловлена тем, что в период стратегических изменений необходим комплексный инструментарий регулирования ЛРМК и система индикаторов устойчивого экономического развития на региональном уровне.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

1. Уточнено содержание понятия «локальный рынок недвижимости», отличающегося особым представлением его как полиструктурной системы, представленная в пяти качествах: как система экономических отношений, как 9 иерархическая, пространственно организованная система, как элемент системы рынков, как самостоятельный элемент социально-экономического пространства национальной экономики, как элемент, взаимодействующий с системой территориально-пространственного развития поселения с учетом многозначности объектов недвижимости.

2. Уточнено содержание понятия «Многофункциональный комплекс» (далее МК), который определяется как объект недвижимости, сочетающий в себе более двух независимых функциональных назначений, потребность в какой либо одной из них со стороны потребителя не зависит от расположения другой в составе объекта. Отличительной особенностью такого определения является возможность учета объектов недвижимости, функции которых обеспечивают не только экономический, но и другие эффекты (социальный, технический и т.д.), а независимость функций является главной отличительной чертой МК от других объектов недвижимости.

3. Предложен подход к исследованию локальных рынков многофункциональных комплексов (ЛРМК) в крупных городах, отличающегося комплексностью, позволяющей преодолеть объективно существующий содержательный разрыв между существующими подходами к исследованию рынков недвижимости и учитывать многозначность объектов недвижимости.

4. Предложена система сбалансированного развития ЛРМК в качестве основополагающего механизма регулирования и сбалансированного развития рынка МК, обеспечивающего экономическую устойчивость данного рынка, определяющего возможность приспособления рынка к новым меняющимся условиям, а также трансформации его на новый качественный уровень.

Отличительной особенностью механизма является в представлении его конструкции в виде двух взаимосвязанных и взаимозависимых блоков. Первый блок - это основные факторы, определяющие развитие рынка недвижимости, а также инструментарий оценки данных факторов. Второй блок представляет этапы формирования политики развития, включающие: 1) определение целей и главных приоритетов политики развития; 2) разработка принципов

10 формирования механизма реализации региональной политики; 3) формирование региональной программы развития рынка.

5. Раскрыто содержание процесса формирования рынка многофункциональных комплексов и выявлены факторы, определяющие возникновение МК. Основным направляющим фактором интеграции функций в отдельном объекте недвижимости является рост эффективности, которая может выражаться в виде дохода или прибыли - экономическая эффективность; объёмно-планировочных и конструкционных решений - техническая эффективность; создание рабочих мест и экономии домохозяйств - социальная эффективность; уменьшение воздействия на окружающую среды экологическая эффективность; уменьшение транзакционных издержек - эффект синергии.

6. Разработан механизм формирования системы сбалансированного развития рынка многофункциональных комплексов на основе концепции системы сбалансированных показателей (ССП), а также алгоритм определения ССП при формировании политики развития ЛРМК. Предложенный механизм отличается синтезированной оригинальной моделью ССП стратегического развития ЛРМК, представляющий собой взаимосвязанные проекции/карты ЛРМК: карта экономических агентов рынка, карта экономических отношений, карта инфраструктуры, карта финансовой проекции рынка, карта системы рынков, карта территориально-пространственной системы поселения.

7. Апробирован механизм формирования системы устойчивого сбалансированного экономического развития ЛРМК и выработаны рекомендации по методам и средствам регулирования развития локального рынка многофункциональных комплексов, нацеленные на формирование их эффективного рынка.

Практическая значимость исследования заключается в возможности применения на практике научных результатов проведенного исследования и состоит главным образом в том, что содержит систему научных положений, посвященных вопросам формирования системы сбалансированного

11 устойчивого экономического развития локальных рынков недвижимости, применение которой способствует эффективной реализации стратегий развития регионов. Значение выполненного исследования обусловлено его непосредственной направленностью на совершенствование процесса разработки и реализации стратегии устойчивого экономического развития на региональном уровне.

Материалы исследования могут быть использованы:

- руководителями и специалистами экономических подразделений в администрациях субъектов Российской Федерации для совершенствования и оптимизации управленческих процессов;

- сотрудниками научно-исследовательских и консалтинговых структур при выполнении работ, связанных с проблематикой устойчивого экономического развития на региональном и муниципальном уровнях.

- профессорско-преподавательским составом высших учебных заведений в преподавании таких учебных дисциплин, как «Планирование и прогнозирование», «Региональная экономика», «Стратегическое управление», а также специальных курсов «Устойчивое экономическое развитие», «Совершенствование системы государственного и муниципального управления» при повышении квалификации и переподготовки государственных и муниципальных служащих.

Апробация работы и внедрение результатов исследования. Основные положения и отдельные результаты исследования докладывались и обсуждались на Международных и Всероссийских научно-практических конференциях в 2008 - 2010 годах.

Результаты диссертационного исследования использовались управлением архитектуры и строительства администрации города Владимира при разработке «Стратегии развития строительного комплекса муниципального образования город Владимир на период до 2015 года».

Ряд методических разработок диссертационной работы применяется в учебном процессе Владимирского государственного университета.

12

Публикации. По теме диссертации опубликовано 8 работ общим объемом 1,95 авторских печатных листов, в том числе 2 работы в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях.

Структура и объем диссертации определены целью и логикой исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав (тринадцати параграфов), заключения, списка использованных источников, восьми приложений и содержит 19 таблиц и 20 рисунков.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Васильев, Александр Михайлович

Выводы по третьей главе

1. Система сбалансированного развития позволяет определить эффективную политику МО в отношении ЛРМК, которая будет способствовать трансформации рынка на новый качественный уровень. Для подтверждении данного положения произведена апробация разработанной модели на примере ЛРМК Г.Владимира.

2. Анализ социально-экономического положения Г.Владимира позволил сделать вывод о типичном МО и возможности апробации модели ССП развития ЛРМК на примере МО Г.Владимир.

3. На основе полученных данных и расчёта комплексных показателей сбалансированности рынка было выявлено, что рынок многофункциональных комплексов г.Владимир дисбалансирован на 23,4% и необходима выработка рекомендаций по повышению его сбалансированности. На основе модели ССП развития ЛРМК были выявлены основные цели развития рынка и определены

1бб стратегические инициативы. Было обосновано, что в настоящий момент стратегия развития Г.Владимира не учитывает несколько важных направлений, необходимых для развития рынка МК: не предусмотрены мероприятия по увеличению качества строительства МК, а также качества услуг, оказываемых посредством них. Не уделяется должного внимания способам снижения стоимости топливно-энергетических ресурсов и стоимости финансовых ресурсов, увеличение их доступности. Не решаются вопросы обеспеченности рынка недвижимости материально-техническими ресурсами.

4. Проведенная апробация модели ССП развития ЛРМК и механизма её формирования на общемуниципальном уровне Г.Владимира подтвердила I практическую возможность её использования, т.к. позволила выявить актуальные проблемы развития рынка МК и охватить все сферы его функционирования, позволила систематизировать и выявить приоритеты развития на основе причинно-следственных связей, что подтверждает ценность предложенной модели. Сопоставления результатов анализа развития ЛРМК Г.Владимира с полученными на основе ССП оценками политики развития ЛРМК подтвердила её практическую применимость и работоспособность.

5. Проведенное исследование позволяет сделать вывод о возможности использования механизма развития ЛРМК в качестве инструмента комплексного анализа и стратегического управления ЛРМК в поселениях, муниципальных образованиях и субъектах федерации.

Рынок недвижимости оказывает существенное влияние на экономику страны. Сложность и многогранность объектов недвижимости, а также всей системы функционирования рынка, приводит к необходимости регулирования взаимодействия субъектов рынка.

Эффективное развитие рынка недвижимости может быть осуществлено только в случае использования хорошо сформированного механизма управления и развития, то есть методов и средств, способных регулировать процессы, протекающие на рынке недвижимости и способствующие его развитию.

Основным научным результатом исследования является разработка и апробация оригинального механизма формирования системы сбалансированного устойчивого развития ЛРМК, включающей в себя процедуры построения самой системы и алгоритм его формирования. Потребность в данном механизме обусловлена тем, что в период стратегических изменений необходим комплексный инструментарий регулирования ЛРМК и система индикаторов устойчивости экономического у развития на региональном и муниципальном уровне.

Проведенная апробация модели ССП стратегического развития ЛРМК и механизма ее формирования на ЛРМК Г.Владимира подтвердила практическую ценность её использования., т.к. система позволила охватить все сферы функционирования рынка, систематизировать их и выявить приоритеты.

Применение ССП ЛРМК дает главный инструмент регулирования развитием ЛРМК г.Владимира.

В дальнейших исследованиях и работах для эффективного применения предложенного механизма развития ЛРМК необходимо решение следующих задач:

1. Выработать эффективный механизм мониторинга показателей ССП, путем создания централизованной базы. Переход от экспертных оценок к конкретным измеряемым индикаторам позволит повысить эффективность и надежность применения ССП развития ЛРМК;

2. Выработать методы компьютерной обработки больших массивов информации, требуемых для применения ССП развития ЛРМК;

3. Выработать подходы синхронизации системы сбалансированного развития ЛРМК с другими системами мониторинга и анализа экономической информации.

В дальнейшем также следует усовершенствовать методы балансировки показателей ССП развития ЛРМК и выявления причинно-следственных связей между ними, между стратегическими целями, путем введения в состав механизма развития корреляционно-регрессионных моделей. Данная процедура требует решение вышестоящих задач, так как необходима значительная база статистических данных по рынку недвижимости, которая на настоящий момент не создана.

В задачи исследования также не входили вопросы, связанные с определением конкретных управляющих органов, для которых создается система развития локальных рынков недвижимости. Разработанный механизм развития может использоваться как руководителями и специалистами экономических подразделений в администрациях субъектов Российской Федерации для совершенствования и оптимизации управленческих процессов, так и сотрудниками научно-исследовательских и консалтинговых структур при выполнении работ, связанных с проблематикой устойчивого экономического развития на региональном и муниципальном уровнях, поэтому применение механизма развития в конкретных ситуациях требует отдельных исследований.