Формирование условий повышения инвестиционной активности на рынке недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование условий повышения инвестиционной активности на рынке недвижимости"

На правах рукописи

ФЕДОРКО АРТЕМ НИКОЛАЕВИЧ

ФОРМИРОВАНИЕ УСЛОВИЙ ПОВЫШЕНИЯ ИНВЕСТИЦИОННОЙ АКТИВНОСТИ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08 00 05 - экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2007

003068918

Работа выполнена на кафедре «Управление инновациями и инвестиционной деятельностью» Государственной академии профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы (ГАСИС)

Научный руководитель заслуженный деятель науки РФ,

доктор экономических наук, профессор Е1 оров Анатолий Юрьевич

Официальные оппоненты доктор экономических наук, профессор

Гукова Альбина Валерьевна кандидат экономических наук, доцент Петровская Мария Владимировна

Ведущая организация Нижегородский государственный

архи гектурно-строительный университет

Защита состошся «11» мая 2007 г в 14-00 часов на заседании диссертационного совета Д 212 043 01 по присуждению ученой степени док-гора экономических наук в Государственной академии профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы (ГАСИС) по адресу 129272, Москва, ул Трифоновская, д 57, ауд 201

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГАСИС и на официальном интернет-сайте ГОУ ДПО ГАСИС (www gasis ru)

Автореферат разослан «11» апреля2007 г

Ученый секретарь диссертационного сове га Д 212 043 01

дэн, доцент ___С А Лочан

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования Выступая частью инвестиционного рынка, российский рынок недвижимости находится только в процессе формирования, и еще не приобрел -законченных, устоявшихся характеристик По многим объективным причинам показатели уровня развития дан-но1 о рынка значительно отличаются в различных регионах России

Особенности формирования рынка недвижимости, взаимозависимость развития данного рынка и других сфер экономической деятельности - еще не изучены и не имеют единых устоявшихся проявлений Интенсивное практическое использование, и прикладное исследование функционирования недвижимой собственности приводят к однозначному выводу о необходимости теоретического осмысления развития инвестиционного процесса иа рынке недвижимости, а возвышающиеся общественные потребности определяют необходимость в создании соответствующих условий для обеспечения дополнительного притока инвестиций и повышения инвестиционной активности на рынке

В этой связи несомненно актуальна разработка проблемы формирования условий активизации инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, позволяющей обеспечить не только приток капитала в отрасль, но и повысить эффективность использования имеющихся ресурсов

Различные аспекты этой проблемы освещены и разработаны в работах многих ученых-экономистов Т Амблера, А Маршалла, Ф Котлера, М Портера, О Курно, Ф Шерера, Д Росса и др Специфика развития рынка недвижимости, в т ч в территориальном аспекте, рассматривается в трудах А О'Салливапа, Д Фридмана, Н Ордуэй, Г Харрисо-на, М Джонка, Л Гигмана, Д Логана, X. Молоча и целого ряда других авторов В отечественной литературе теоретико-методологические и практические аспекты формирования, функционирования и анализа рынка недвижимости представлены работами Е Г Анимицы, Л П Белых, В А Горемыкина, А Г Гранберг а, А С Маршаловой, А С Новоселова, В А Прорвича, В И Ресина, НМ Розановой, ГМ Стерника, НМ Сурниной, НМ Синицыной, РИ Шнипера, ПИ Юнацкевича и других Необходимо отметить, что одним из наиболее проработанных направлений в исследованиях, охватывающих рынок недвижимости, являются исследования по определению инвестиционного климата региона Разработаны ряд методик по оценке инвестиционной привлекательности регионов, наиболее известными из которых являются методики Института экономики РАН, Института экономики и организации промышленного производства Сибирского отделения РАН, Совета по изучению производительных сил и журнала «Эксперт»

Однако, несмотря на повышенный интерес к вопросам развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости, многие аспекты этой сложной проблемы являются недостаточно разработанными В частности

мало внимания уделяется формированию условий активизации инвестиционной деятельности, в то время как именно они определяют перспективы развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости

Актуальность проблемы формирования условий повышения инвестиционной активности на рынке недвижимости и недостаточная ее иссле-довапность определили выбор данной темы, а также структуру работы

Цель исследования Цель исследования определяется из поставленной проблемы и заключается в исследовании инвестиционного процесса на рынке недвижимости и разработке методических и практических рекомендаций по активизации инвестиционной деятельности, основанные на оценке и регулировании инвестиционной привлекательности рынка Для достижения цели были поставлены следующие задачи

- Выявить роль инвестиций в развитии экономики и исследовать особенности развития инвестиционного рынка в российской экономике

- Исследовать особенности развития инвестиционного процесса и выделить наиболее значимые факторы и условия, определяющие движение инвестиционных потоков на рынке недвижимости

- Проанализировать существующие подходы к оценке инвестиционной привлекагельности рынка недвижимости и определить возможности их использования для управления инвестиционным процессом

- Провести анализ инвестиционной привлекательности рынка недвижимости и определить факторы, влияющие на интенсивность инвестиционной деятельности

- Разработать систему оценки параметров развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости

- Определить механизмы управления инвестиционной активностью на основе результатов применения предлагаемой методики для принятия инвестиционных решений на рынке недвижимости

Объект и предмет исследования Объектом исследования являются инвестиционные процессы, протекающие на рынке недвижимости Предметом исследования являются теоретические и методические вопросы формирования инвестиционной привлекательности рынка недвижимости, а также организационно-экономические отношения, возникающие в процессе активизации инвестиционной деятельности на рынке недвижимости

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования являются результаты исследований отечественных и зарубежных ученых в области теории и практики управления инвестиционным процессом на рынке недвижимости

В ходе диссертационного исследования изучена общая и специализированная литература Использованы законодательные и нормативно-правовые документы, годовые отчеты и официальные публикации по проблемам управления инвестиционной деятельностью и рынком недвижимости, материалы научных конференций, а также федеральные, региональ-

ные и корпоративные статистические и аналитические материалы Ряд методологических положении и выводов, содержащихся в диссертации, иллюстрирован расчетными таблицами и графическими схемами

Методическая база исследования включает в себя методы теории систем, понятия и принципы инвестиционного менеджмента и макроэкономики, методы сравнительного анализа, методы экспертных оценок, кластерный анализ, экономико-математическое и графическое моделирование В качестве информационной базы использовался широкий круг источников законодательные и нормагивные акты Российской Федерации, субъектов федерации, муниципалитетов, данные Федеральной службы ю-сударственной статистки РФ, российской гильдии риэлтеров, материалы научно-практических конференций, сетевых источников информации и опросов профессиональных участников рынка недвижимости

Научная новизна диссертационной работы заключается в разрабоше и обосновании теорешчсских и методических основ формирования условии повышения инвестиционной активности, а также практических рекомендаций по управлению инвестиционным процессом на рынке недвижимости на основе оценки инвестиционной привлекательности его сегментов

В числе конкретных результатов, характеризующих научную новизну, можно выделить следующие

1 Обосновано приоритетное значение инвестиционной составляющей в развитии рынка недвижимости, заключающееся, с одной стороны, в ее стимулирующем воздействии на условия его функционирования, а, с другой, в обеспечении устойчивых тенденций социально - экономического развития российской экономики и повышения уровня благосостояния населения

2 Уточнены особенности развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости, заключающиеся, во-первых, в характере взаимосвязей между его участниками, во-вторых, в цикличности изменения инвестиционной активности, в-третьих, в низкой ликвидности спроса и предложения на рынке, которые не позволяют быстро реагировать на изменения стоимостных и кочнчественных показателей, что в совокупности определяет необходимость государственного регулирования инвестиционного процесса на рынке недвижимости

3 Выявлены основные факторы и условия развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости, позволяющие определить перспективы изменения инвестиционной привлекательности, влияющие на приток и эффективность использования инвестиционных ресурсов

4 Разработана система оценки параметров развития инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, основанная на оценке инвестиционного пространства, конъюнктуры, инвестиционной привлекательности и инвестиционной активности на рынке недвижимости и позволяющая, во-первых, диагностировать состояние инвестиционного про-

цесса, во-вторых, конкретизировать факторы активизации инвестиционной деятельности, в-третьих, определить движение инвестиционных потоков и их влияние на перспективы развития рынка недвижимости 5 Предложены рекомендации по активизации инвестиционной деятельности основанные на определении стадии развития инвесшционного процесса и сбалансированном сочетании механизмов государственного и рыночного регулирования в целях обеспечения равномерного и стабильного развития, применения дополнительного объема инвестиций и создания благоприятных условий дтя будущего размещения капитала на рынке недвижимости

Практическая значимость результатов исследования определяются возможностью их использования специалистами, участниками рынка недвижимости при разработке планов, инвестиционных программ и проектов развития, а также работниками органов государственной, региональной власти и местного самоуправления, регулирующими инвестиционный процесс на соответствующих сегментах рынка недвижимости, а также в учебных дисциплинах вузов «Инвестиционный менеджмент», «Организация и финансирование инвестиций», «Стратегия инвестиционной политики»

Предложенные в работе методические рекомендации по формированию условий активизации инвестиционной деятельности на рынке недвижимости позволяют разработать мероприятия по управлению и мониторингу инвестиционного процесса, контролировать и регулировать приток капитала, что позволит организовать эффективное распределение ресурсов на решение первоочередных задач развития экономики

Апробация работы Основные положения и результаты диссертационной работы отражены в 5 опубликованных научных трудах автора, общим объемом 1,71 пл

Предложения по формированию условий повышения инвестиционной активности на рынке недвижимости докладывались и обсуждались на всероссийской научно-практической конференции «Современная Россия экономика и государство» и внедрены в текущей деятельности ЗАО «Производственно-коммерческий центр РЭА им Г В Плеханова»

Структура и объем работы Работа состоит из введения, трех глав и заключения, изложенных на 159 страницах машинописного текста Цифровой и графический материал представлен в 3 таблицах и 14 рисунках Список использованной литературы содержит 165 наименований

Структура работы выглядит следующим образом Введение

1 Теоретические аспекты инвестиционной деятельности на современном этапе развития экономики

1 1 Инвестиции и их роль в развитии экономики 1 2 Инвестиционный рынок и его структура

1 3 Особенности инвестиционного процесса на рынке недвижимости

2 Анализ методических подходов к управлению инвестиционным процессом на рынке недвижимости

2 1 Анализ существующих подходов к оценке инвестиционной привлекательности сегментов рынка недвижимости

2 2 Анализ инвестиционной привлекательности рынка недвижимости и факторы ее определяющие

2 3 Инвестиционная активность на рынке недвижимости

3 Разработка методических рекомендаций по оценке инвестиционной при-влека1ельности и управлению инвестиционным процессом на рынке недвижимости

3 1 Система оценки параметров развития инвестиционной деятельности на рынке недвижимости

3 2 Особенности активизации инвестиционного процесса на рынке недвижимости

3 3 Государственное регулирование как фактор повышения инвестиционной активности на рынке недвижимости Заключение Список литературы

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Переход к рыночной системе хозяйственных связей способствует существенному расширению круга инвесторов и активизации инвестиционной деятельности Инвестиции на макроуровне являются основой для осуществления политики расширенного воспроизводства, ускорения научно-технического прогресса, улучшения качества и обеспечения конкурентоспособности отечественной продукции, структурой перестройки общественного производства и сбалансированного развития всех отраслей народного хозяйства создания необходимой сырьевой базы промышленности, гражданского строительства, развития здравоохранения, культуры и образования, смягчения или разрешения проблемы безработицы, охраны природной среды, обеспечении национальной безопасности государства и решения многих других проблем

Инвестиции играют важную роль и на микроуровне На этом уровне они необходимы прежде всего для достижения следующих целей расширения и развития материального производства, недопущения чрезмерного морального и физического износа основных фондов, повышения технического уровня производства, повышения качества и обеспечения конкурентоспособности продукции конкретного предприятия, осуществления природоохранных мероприятий, приобретения ценных бумаг и вложения средсш в активы других предприятий, для обеспечения нормального функционирования предприятия в будущем, стабильного финансового состояния и максимизации прибыли

'I аким образом, инвестиции являются важнейшей экономической категорией и играют значимую роль как на макро-, так и микроуровне, в первую очередь для простого и расширенного воспроизводства, структурных преобразований, максимизации прибыли и на этой основе решения социальных проблем

При этом выполнение выделенных функций осуществляется на инвестиционном рынке, представляющем собой сложную многогранную, многослойную и многоуровневую систему экономических взаимоотношений между субъектами инвестиционной деятельности по поводу купли-продажи инвестиционного капитала (инвестиционных ресурсов) и инвестиционных товаров и услуг, в рамках которой происходит формирование спроса и предложения на них, а также их цены, преследуя целью финансовое, материальное, интеллектуальное и другие виды обеспечения потребностей процесса воспроизводства капитала с минимизацией осуществляемых затрат и оптимизацией срока окупаемости произведенных вложений Следовательно, инвестиционный рынок можно представить как диалектическую взаимосвязь совокупности рынка инвестиционного капитала (инвестиционных ресурсов) и рынка инвестиционных товаров и усзгуг, осуществляемую через посредство инвестиционных институтов или напрямую его субъектами

Одним из сегментов инвестиционного рынка выступает рынок недвижимости, который характеризуется движением инвестиционных потоков в создание и развитие материальных объектов, не поддающихся физическому перемещению и формирующих материальную основу общественного производства

Развитие и функционирование рынка недвижимости обусловлено спецификой самого объекта рыночных отношений Специфическими характеристиками недвижимом собственности являются редкость, специфика оборота и кругооборота объектов недвижимости, капиталоемкость, уникальная полезность, стационарность

Раскрытие характеристики редкости позволяет сделать вывод о том, что современное планирование городов должно предусматривать максимально эффективное использование уже застроенных территорий Оборот и кругооборот объектов недвижимости обуславливает деление рынка недвижимости па первичный и вторичный Исходя из этого вытекает и такая особенность функционирования рынка, что, будучи произведенным, его объект остается на рынке в качестве резерва предложения очень долгое время Характеристика капиталоемкости свидетельствует о том, что осуществление сделок с недвижимостью зависит от уровня дохода, и всегда связано с аккумулированием финансовых ресурсов Уникальная полезность и стационарность определяют потребительский выбор при покупке недвижимой собственности, поскольку ценность каждого объекта находится в тесной зависимости от его географического положения и связан-

пых с ним характеристик Эти же факторы определяют особенности развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости

Наиболее общими особенностями инвестиционного процесса на рынке недвижимости являются следующие

1) уровень развития (степень активности) рынка недвижимости (как рынка инвестиционных товаров) находится в тесной зависимости от колебаний общеэкономической конъюнктуры,

2) па функционирование рынка недвижимости существенное влияние оказывает фактор сопутствующих затрат (имущественные налоги и затраты на обеспечение функционального состояния обьекюв недвижимости),

3) специфика объекта рынка недвижимости в значительной степени влияе1 на соотношение спроса и предложения на данном рынке

Особенности функционирования данного вида рынка всегда будут определяться фактом, что недвижимость всегда будет тем продуктом, на который окружающая среда оказывает очень сильное воздействие В то же время, бизнес может менять местоположение, если в существующих условиях его дальнейшее прогрессивное развитие не представляется возможным Характеристика стационарности четко определяет невозможность какой-либо дислокации недвижимости в целях улучшения эффективности, что является основой всей системы инвестирования на рынка недвижимости

Специфика самого объекта рыночных отношений - недвижимости, пошоляет объяснить некоторые особенности развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости Одной, пожалуй, самой основной особенностью, является тот факт, что практически весь объем инвестиционных ресурсов направляется на финансирование основного капитала, в то время как на других сегментах инвестиционного рынка соотношение между инвестициями в оборотный и основной капитал находится на уровне 1 3 Другая особенность проявляется в циклических колебаниях инвестиций, обусловленных динамикой спроса на объекты недвижимости и их жесткой привязкой к географическому местоположению Таким образом, инвестиционные процессы, протекающие на рынке недвижимости, имеют свои особенности, определяющие возможности регулирования притока капитала

Инвестиции в недвижимость играют важную роль в процессе удовлетворения общественных потребностей Они создают предпосылки для развития и производства новых видов продукции, удовлетворяющих возрастающие общественные потребности То есть, инвестиции на рынке недвижимости позволяют не только удовлетворять существующие общественные потребности, но и, косвенно, формируют условия для возвышения общественных потребностей, расширения их состава Для того, чтобы регулировать приток капитала на этом сегменте инвестиционного рынка, необходимо регулировать его инвестиционную привлекательность Поэтому необходимо определить инвестиционную привлекательность рынка не-

движимости и для активизации инвестиционных процессов разработать мероприятия по ее повышению

В целях исследования и разработки теоретической базы для методических рекомендаций по инвестиционной деятельности на рынке недвижимости был проведен анализ существующих подходов и методов оценки инвестиционной привлекательности сегментов рынка Существующие методики являются эффективным инструментом для определения текущей ситуации на рынке касательно соотношения спроса и предложения, а также позволяют строить определенные прогнозы и делать соответствующие выводы относительно сфер и направлений, инвестиции в которые буду г экономически оправданы Однако, их применение для определения факторов и условий повышения инвестиционной активности на рынке недвижимости неприемлемо в силу использования балльного подхода, ранжирования и усреднения

Учитывая результаты проведенного анализа представляется целесообразным принять за основу методику оценки инвестиционной привлекательности, разработанную в рамках концепции эффективного управления инвестиционными процессами в социально-экономических системах и усовершенствовать его путем учета особенностей развития рынка недвижимости

Анализ инвестиционной привлекательности рынка недвижимости показал, что в настоящее время объем привлекаемых денежных средств превышает емкость рынков недвижимости Источники капитала расширяются, в то время как выбор подходящих для инвестирования активов ограничен По уровню доходности вложений рынок недвижимости опережает рынок акций и облигаций Приток капитала на него сохраняется на высоком уровне, поскольку недвижимость остается одним из наиболее привлекательных активов Инвесторы продолжают поиск ниш, где существует возможность увеличения стоимости активов путем их реконструкции или репозицион ирования

В настоящее время в России структуры, способствующие развитию инвестиционного процесса на рынке недвижимости, продолжают находиться в зачаточном состоянии Серьезными проблемами развития отечественного рынка недвижимости являются

- отсутствие четкого правового и организационного механизма обеспечения операций на рынке недвижимости,

- фактическое отсутствие информационного обеспечения функционирования рынка,

- недостаточная степень вовлечения в легальный экономический оборот, что приводит к низкой эффективности использования этого важного стратегического ресурса,

- абсолютная неадаптированность системы эксплуатации обьектов недвижимости к рыночным отношениям, поскольку в данной системе отсутствуют какие-либо конкурентные начала

Для устранения выявленных в ходе анализа проблем требуется разработка мероприятий, учитывающих специфические особенности развития инвестиционных процессов и направленных устранение дисбаланса на рынке недвижимости Эго позволит обеспечить рациональное распределение инвестиционных ресурсов, повысить эффективность использования инвестиций и обеспечить экономическое развитие не только рынка недвижимое ги, но и экономики страны в целом

Исследование инвестиционной активности показало, что на рынке недвижимости бывают всплески и затишья инвестиционной активности Как правило, всплески приходятся на периоды финансовой нестабильности и банковских кризисов - именно в такие моменты денежные сбережения в массовом порядке перераспределяются в наиболее стабильные отрасли, вложения в которые защитят капитал и при этом позволят заработать на нем

В целом для рынка недвижимости характерна положительная динамика инвестиций, что определяет рост инвестиционной активности в будущем Сохранение сложившихся тенденций развития инвестиционной активности на рынке недвижимости определяют широкие возможности инвесторов как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе в связи с повышательной тенденцией платежеспособного спроса на объекты недвижимости, однако, цикличность колебаний и снижение темпов прироста капитала определяют необходимость разработки и реализации гибкой системы управления инвестиционной привлекательностью этого сегмента инвестиционно! о рынка

Как и любой объект инвестирования, рынок недвижимости характеризуется своими параметрами, дифференцированные по месту его расположения Исследование рынка недвижимости в разрезе его сегментов позволяет определить проблемные моменты в его развитии, а также формы регулирования имущественных отношений С учетом специфики рыночных отношений, в которых объектом является недвижимость, к свойствам сегмента рынка недвижимости, следует отнести его экономическая и физическая ограниченность, поскольку именно эти свойства определяют характер формирования и изменения его инвестиционной привлекательности

Принимая во внимание концепции и теории российских и зарубежных ученых, под сегментом рынка недвижимости следует понимать рыночную систему, включающую, во-первых, совокупность объектов недвижимости, локализованных по уровню доступности в пространстве муниципального образования и примыкающих территорий, функционирующих в едином информационном поле, во-вторых, отношения между покупателями и продавцами на основе устойчивого спроса и равновесного ценообразования на однородное недвижимое имущество

Учитывая такое свойство земли, как парцелярность, размещение объектов недвижимости можно назвать сотовым Самый высокий уровень

дробления земельных участков и плотности размещения объектов недвижимости на единицу площади характерны для муниципальных образований, наиболее крупным из которых является город Для города также характерна наиболее высокая плотность распределения инвесторов и пользователей и наличие рыночных инфраструктур Таким образом, рынок недвижимости может быть сегментирован по критерию плотности размещения, ядром которой является пространство города, обладающее наиболее высокой плотностью объектов и участников рыночного оборота, а также наличием информационной, обслуживающей и регулирующей инфраструктур

Исходя из результатов проведенного исследования для анализа инвестиционной привлекательности рынка недвижимости, а также для определения степени ее влияния на рыночную ситуацию представляется целесообразным использовать показатель инвестиционного пространства рынка недвижимости Данный показатель дает возможность определить количественную и качественную оценку среды, в которой формируется и функционирует конкретный сегмент рынка Величина этого пространства, его конфигурация определяют, каким образом ограничен рынок недвижимости и какие он имеет возможности развития Для определения возможных тенденций в развитии инвестиционного процесса на рынке недвижимости предлагается следующие производные показатели инвестиционного пространства- коэффициент конъюнктуры рынка недвижимости, инвестиционная направляющая рынка недвижимости, коэффициент инвестиционной активности на рынке недвижимости

В качестве модели инвестиционного пространства предлагается использовать пирамиду, основанием которой является потенциал предложения объектов недвижимости на рынке, а высота определяется потенциалом спроса на недвижимость

Потенциал предложения объектов недвижимости выступает как количественная характеристика, учитывающая площадь территории, ее насыщенность объектами недвижимости, уровень дробления земельных участков, и ограничен площадью земельного массива, вовлеченного в хозяйственный оборот, включающего площадь города и сопредельных территорий

Потенциал спроса отражает востребованность доступных объектов недвижимости Взаимодействие потенциала спроса и потенциала предложения, на рынке недвижимости определяют совокупный потенциал рынка, связанный с объемом привлекаемых инвестиционных ресурсов

Учитывая это, инвестиционное пространство рынка недвижимости будет характеризоваться объемом построенной пирамиды, и определяться следующим образом

V, = 1/3 * Р5 * Рр, (1)

где Р5 - потенциал спроса,

Рр — потенциал предложения,

V, — инвестиционное пространство рынка недвижимости

Потенциал предложения напрямую зависит от географического фактора и концентрации населения, поэтому определяется данный показатель следующим образом

Рр = 8 * Кр, (2)

где Рр - потенциал предложения,

Б - площадь рынка недвижимости,

Кр - коэффициент концентрации населения как отношение плотности населения объекта исследования к средней плотности в данной масштабной по численности населения фуппе городов

Данный подход к формированию потенциала предложения на рынке основывается на предложенной группировке факторов внешней среды и учитывает географические, демографические и технические показатели

Вторая составляющая, формирующая инвестиционное пространство, - показатель потенциала спроса В нашем представлении потенциал спроса формируется на основе уровня инвестиционной привлекательности региона и системы корректировок на конкретный рынок При анализе рынка недвижимости можно предположить, что макросреда на федеральном уровне оказывает одинаковое влияние на все рынки, в связи с этим коэффициент влияния федеральной подсистемы может быть принят равным нулю

Р5= ^(\ + КсУ+(\ + Кг)г+(1 + К, )2, (4)

где Р8 - потенциал спроса,

Кс - федеральный коэффициент инвестиционной привлекательности, Кг - региональный коэффициент инвестиционной привлекательности, К| -коэффициент инвестиционной привлекательности сегмента рынка

Для определения уровня инвестиционной привлекательности региона предлагается использовать методику оценки инвестиционной привлекательности регионов, разработанную в рамках концепции эффективного управления инвестиционным процессом в социально-экономических системах Рассчитанный согласно этой методике показатель инвестиционной привлекательности региона учитывает все основные потенциалы регионов трудовой, потребительский, инфраструктурный, производственный, инновационный, финансовый, институциональный и природно-ресурсный

Регион представляет собой сотовую систему рынков недвижимости, которые не только соприкасаются, но и пересекаются Ядром каждой соты является не просто муниципальное образование, а город с рыночной инфраструктурой (институциональной, информационной и пр ) Величина рынка недвижимости, его сегментация, виды инвесторов по территориальной принадлежности зависят в первую очередь от масштаба города и его транспортной доступности Следовательно, потенциал спроса на конкретном рынке определяется факторами, которые необходимо учесть при определе-

нии величины коэффициента инвестиционной привлекательности производственный потенциал, торговый потенциал, экологическая ситуация, демографическая ситуация и инвестиции Оценка влияние указанных факторов на сегмент рынка может быть скорректирована с помощью коэффициентов на уровень транспортной доступности города, отклонение климатических условий данной местности от средних по региону, соседство неблагоприятных или нестабильных зон по различным основаниям и так далее

Теоретически система параметров, включаемых в коэффициент инвестиционной привлекательности, может охватывать различные сферы и быть достаточно разветвленной В практической деятельности количество показателей зависит от статистических данных и целей анализа Значение весовых коэффициентов определяется на основе экспертной оценки, или предполагается, что в уровне влияния различных факторов имеются незначительные колебания и весовые коэффициенты принимаются равными

При проведении расчетов инвестиционного пространства рынка недвижимости формируется не только его объем, но и конфигурация, которая отражается в соотношении потенциалов спроса и предложения на рынке Это соотношение представляет собой коэффициент конъюнктуры рынка недвижимости

Кк = Р5/Рр, (6)

где Кк - коэффициент конъюнктуры рынка недвижимости, Р5 - потенциал спроса, Рр - потенциал предложения

Система указанных расчетов дает возможность отслеживать изменение конъюнктуры рынка в динамике Однако для определения наиболее привлекательного, с точки зрения инвестирования в объекты рынка недвижимости, т е при сравнительном анализе, необходимо определить инвестиционное пространство на единицу общей или приведенной площади Данный показатель предлагается идентифицировать как инвестиционный вектор развития рынка недвижимости

1 = У,/8, (7)

где I - инвестиционный вектор развития рынка недвижимости, V, - инвестиционное пространство ,

Б - приведенная площадь (общая площадь города, являющегося ядром рынка недвижимости)

Таким образом, показатель инвестиционного вектора рынка недвижимости позволяет делать сравнительный анализ различных сегментов рынка недвижимости по количественным и качественным критериям

Предлагаемые показатели отражают инвестиционные возможности и направление развития рынка недвижимости, но не позволяют оценить интенсивность развития инвестиционных процессов В этой связи представ-

ляется необходимым оценка уровня инвестиционной активности, который характеризует текущую активность рынка по отношению к потенциалу предложения на данном рынке Для характеристики изменения активности рынка целесообразно использовать показатель, характеризующий динамику изменения количества совершенных сделок, которые, отражают состояние рынка - является ли рынок активным или пассивным

- СУРр, (8)

где КЛ1 - коэффициент инвестиционной активности рынка недвижимости, <5 - количество совершенных сделок в течение года, Рр - потенциал предложения на рынке недвижимости

Предложенная нами система показателей позволит определить, в какой среде формируется рынок недвижимости и каким образом внешняя среда оказывает воздействие на инвестиционные процессы

Детальный анализ факторов и условии развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости городов, близких по численности населения и имущественному комплексу, осуществленный на основе предложенной системы показателей позволяет определить направления активизации инвестиционной активности на рынке недвижимости

Таблица 1

Параметры развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости

Показатель Уел обозн Москва Санкт-Петерб>рг Екатеринбург

Потенциал предложения Рр 91,853 76,800 59,367

Региональный коэффициент инвестиционной привлекательности Кг 0,437 0,295 0,266

Коэффициент инвестиционной привлека-течыгасти рынка недвижимости к, 0,826 0,667 0,513

Потенциал спроса Р, 1,369 1 238 1,155

Инвестиционное пространство V, 41,905 31,685 22,855

Инвестиционный вектор развития 1 0,351 0,382 0,461

Коэффициент коньюктуры рынка Кк 0,015 0,016 0,019

Коэффициент инвестиционной активности кп 0,841 0,704 0 826

Сравнительный анализ полученных результатов позволяет сделать вывод, что при существующих различиях в площади городов, уровне региональной инвестиционной привлекательности и удельном весе в решо-нальном потенциале данная группа городов характеризуется близкой конъюнктурой рынка недвижимости Показатель инвестиционного вектора оцениваемых рынков недвижимости исследуемых городов свидетельствует о различиях в конфигурации инвестиционного пространства Наиболее высокий уровень показателя по Екатеринбургу является следствием террито-

риальнои ограниченности самого города при существующей численности населения и низкой эффективностью зонирования, определяющий неоднородность развития инвестиционного процесса на данном рынке недвижимости В целом инвестиционное пространство екатеринбургскою рынка недвижимости характеризуется высоким потенциалом спроса и ограниченное: ь предложения

Относительно высокий уровень показателя конъюнктуры рынка, как правило, подтверждается нестабильной ценовой ситуацией в виде необоснованного роста цен, превышением спросом предложения по основным видам недвижимости, минимальным периодом экспозиции недвижимости на рынке Последнее особенно характерно для всех рассматриваемых юродов, в которых с 2001 г наблюдается резкий рост цен на первичном и вторичном рынках жилья

Одновременное исследование рынков недвижимости по критериям изменения инвестиционного пространства, инвестиционной привлекательности и инвестиционной активности позволяет определить факторы и условия активизации инвестиционной деятельности на конкретном участке рынке недвижимости

Определение рынка недвижимости как многогранной, открытой системы, включающей участников рынка, различные формы экономических отношений, которые возникают по поводу создания, функционирования и обращения объектов недвижимости, предполагает наличие внутренних и внешних устойчивых взаимосвязей, следовательно, существование инструментария, который воздействует на развитие инвестиционных процессов и определяет интенсивность инвестиционной деятельности Исследуя различные точки зрения на формы и методы регулирования, мы пришли к тому, что регулирование рынка формируется на использовании различных методов, оказывающих влияние на группы факторов, которые, в свою очередь, влияют на спрос и предложение в рамках рынка недвижимости И именно соотношение спроса и предложения является рычагом, способным активизировать или вызвать стаг нацию инвестиционных процессов

Анализ инвестиционных процессов на рынке недвижимости позволяет выявить общие закономерности их развития и определить особенности управления инвестиционной активностью Сущность этой закономерности заключается в том, что рынок недвижимости в своем развитии проходит ряд стадий

В начале первой (стартовой) стадии недвижимость принципиально недооценена, инвестиционные процессы только начинаются, но затем следует быстрый рост цен К концу стадии, т е через 2-3 года, интенсивность инвестиционной деятельности повысилась в 3-5 раз (среднегодовые темпы прироста - 200-400%)

Вторая (переходная) стадия, когда инвестиционная активность продолжает расти, но уже меньшими темпами (30-50% в год)

На третьей стадии (складывающегося рынка), рос г цен прекращается с постепенным переходом к стабилизации, инвестиционные потоки выравниваю гея интенсивность инвестиционной деятельности стабилизируется

Наконец, на четвертой стадии (стабильного рынка) рынок недвижимости по основным закономерностям аналогичен развитым рынкам, но требуются еще годы, если не десятилетия, для постепенно1 о продвижения к ею стандартам в области совершенствования законодательной базы, инфраструктуры рынка и т д

Предложенная в ходе диссертационного исследования система показателей позволяет четко опредетить стадию развития инвестиционного рынка и выявить основные направления активизации инвестиционной деятельности

Так, учитывая, что для первой стадии характерно становление инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, можно отметить, что на этом этапе инвестиционное пространство существенно ограничено, предложение характеризуется стандартизованным набором объекюв инвестирования Конъюнктура рынка свидетельствует о неразвитоеш его элементов Инвестиционная активность низка, однако, характеризуется тенденцией к росту Инвестиционная привлекательность рынка начинает ускоренно расти

На второй стадии интенсивность инвестиционной деятельности сокращается, инвестиционное пространство рынка приобретает более четкие границы, постепенно выравнивается конъюнктура рынка, а инвестиционный вектор характеризуется устойчивой тенденцией к росту

Третья стадия характеризуется выравниванием колебаний в развитии инвестиционных процессов Инвестиционные потоки стабильны, направление их развития предсказуемо, спрос и предложение начинают соответствовать друг другу, инвестиционная привлекательность рынка несколько снижается

Па четвертой стадии интенсивность инвестиций ослабевает, инвестиционное пространство постепенно начинает сужаться Активизация инвестиционной деятельности требует создания соответствующей инфраструктуры, реализации механизмов государственного регулирования, что способствует возрождению инвестиционных процессов на качественно новой основе

Учитывая вышеизложенное, для формирования условий активизации инвестиционной деятельности предлагается использовать систему оценочных показателей (таблица 2)

Изучение рыжа конкретных городов показало, что в условиях переходной экономики и высокой степени нормотворческой самостоятельности субъектов Федерации, важными факторами, определяющим темпы и характер развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости, являются политическая ориентация местных властей и степень их активности В свою очередь, от них зависит состояние ряда других факторов, влияющих на уро-

вень цен на недвижимость развитие инфраструктуры, направленность нормативно-правовой базы, степень криминализации рынка и т д

Таблица 2

Система оценочных показателей

Первая стадия Вторая стадия Третья стадия Четвертая стадия

Потенциал предложения Ускоренно шстет Умеренно растет Стабилизируется Не изменен

Коэффициент инвестиционной привлека1етьности рынка недвижимости 0,4-0,6 Свыше 0,6 0,2-0,4 Менее 0,2

Потенциал спроса Умеренно растет Активно растет Активно растет Стабилизируется

Инвестиционное пространство Расширяется Стабилизируется Не изменяется Сужается

Инвестиционный вектор развития Активно растет Активно растет Стабилизируется Не изменяется

Коэффициент коньюкгуры рынка Растет Растет Стабилизируется Несколько снижается

Коэффициент инвестиционной активности Растет Растет Стабилизируется Несколько снижается

Механизмы акгивизации инвестиционной деятельности Рыночные Смешанные Г осударст-венные

Энергичная политика региональных и городских администраций, развивающая по-настоящему цивилизованные рыночные отношения, в сочетании с высокими доходами значительной части населения, достаточными для формирования относительно многочисленного среднего класса с его бурной деловой активностью, в т ч в инвестиционно-строительном секторе, способствует росту спроса и предложения на объекты недвижимости, в результате чего цены на нее быстро растут, а затем стабилизируются на достаточно высоком уровне Напротив, нерыночная ориентация местных властей, отсутствие благоприятных условий для развития бизнеса и предпринимательства, инвестиционная пассивность, консервируемые, как правило, низким уровнем доходов населения и миграционным оттоком, имеют своим следствием низкий уровень предложения и спроса на объекты недвижимости, сдерживают рост цен на них В своей крайней форме данный вариант может превратиться в явную политику противодействия развитию рынка недвижимости на локальном уровне, что можег привести к замедлению темпов его становления, стагнации цен на низком уровне, снижению доходности и увеличению риска инвестиций в жилье

В российских реалиях переходного периода можно наблюдать самые различные сочетания взаимного влияния объективно обусловленных экономических факторов и вариантов политики рстиональных властей, что

привело к большому разнообразию сценариев становления рынков недвижимости, к асинхронности их развития

Детальный анализ функционирования рынка недвижимости, специфических особенностей объекта данного рынка однозначно приводят к выводу, что в условиях эффективно развивающейся экономики необходимо государственное участие в развитии инвестиционных процессов на рынке недвижимости Одним из наиболее значимых направлений государственного регулирования рынка недвижимости является административное направление Главными требованиями, предъявляемыми к административному регулированию, являются обеспечение равных условий дчя всех участников экономической деятельности, свобода принятия решений и ответственность за результаты своей деятельности

Стабилизации и развитию инвестиционного процесса должна способствовать более четкая регламентация использования недвижимости и внедрение более совершенных (эффективных) способов заключения сделок с недвижимой собственностью Одним из таких способов является система государственной кадастровой регистрации прав на недвижимое имущество Целью внедрения такой системы является реализация четких и ясных правил совершения сделок с недвижимостью, использования и ограничение использования недвижимой собственности Согласно принятому федеральному закону государственной регистрации подлежат права собственности на недвижимое имущество и сделки с ним, а также аренда, ипотека недвижимости, права собственности в кондоминиумах, доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом, предприятия в виде имущественных комплексов, и т д

Основным направлением государственного регулирования рынка недвижимости является финансово-кредитное регулирование, главными целями которого являются содействие организованному развитию рынка недвижимости на основе интенсивного привлечения частных инвестиций, а также возможность использования недвижимого имущества в качестве объекта финансовых вложений Наиболее важная задача, реализуемая в ходе достижения этих целей, заключается в создании инфраструктурной системы привлечения финансовых средств Основными элементами такой системы являются развитый рынок ипотечных кредитов и эффективный механизм государственной поддержки и стимулирования инвестиций в недвижимость

В нашей стране в период становления рыночных отношений существуют причины, не позволяющие развивать отечественный рынок в полной аналогии с успешным западным опытом Наиболее существенным является тот факт, что высокий уровень инфляции в сочетании с низкой заработной платой привели к тому, что у большинства населения отсутствуют возможности и стимулы для сбережения и увеличения своего капитала

Отличительной особенностью развития рынка недвижимости в последние годы является его ориентация на более состоятельных потенциаль-

пых участников, и отсутствие финансового механизма, стимулирующего активность рынка и увеличение объема сделок Очевидно, что уровень развития рынка недвижимости является зависимой величиной от показателей общеэкономического развития государства и мероприятия по созданию инфраструктуры долгосрочного инвестирования в сфере недвижимости могут способствовать решению многих экономических проблем В промышленном секторе экономики недвижимое имущество, оформленное в виде залога, будет являться стимулом привлечения дополнительных денежных средств и развития производства Также к наиболее традиционным мерам финансово-кредитного регулирования рынка недвижимости относятся следующие обеспечение ликвидности ипотечных банков, обязательное хранение определенной части привлеченных ими средств в цешральном банке, контроль за объемом кредитных операций и эмиссией ценных бумаг и т д

В этом аспекте весьма интересной представляется накопительно-ипотечная система (НИС) жилищного обеспечения граждан Она представляет собой вполне адекватный рыночным условиям механизм удовлетворения потребности в недвижимости определенной категории граждан Конечно, сегодня трудно оценить ее эффективность, ведь первые результаты можно будет подвести не ранее 2008 года Тем не менее, рыночные механизмы, заложенные в этой схеме, могут быть с успехом использованы для стимулирования спроса на объекты недвижимости и со стороны других групп населения

Таким образом, с одной стороны, государство должно отвечать за достижение наилучших результатов с позиции рыночной эффективности, принимая на себя риск инвестиционных решений, с другой стороны, г осу-дарство призвано выступать партнером частных инвесторов, в максимально возможной степени способствуя росту их эффективного производственного капитала

Обобщая вышеизложенное, следует отметить, что в основе построения эффективного механизма регулирования инвестиционным процессов на рынке недвижимости должны быть

1 Организация оценки параметров инвестиционных процессов, с построением пространственной сегментации рынка, исходя из разбивки на множество однородных зон, которая строится на основе создания службы мониторинга рынка недвижимости и единой базы данных по недвижимому имуществу, содержащей экономическую, техническую и правовую информацию, а также системы статистического учета в разрезе рынков, так называемый кластерного подхода к формированию данных, которые возможно, для обеспечения доступности, перевести в плоскость Интернет-статистики по информационным блокам, содержащим аналитику рынка

2 Система налогообложения, которая должна основываться на зонировании рынков недвижимости в зависимости от ценности земли, а не того, какой вид деятельности на ней осуществляется

3 Мероприятия по развитию рыночной инфраструктуры Особое внимание, при этом должно быть уделено следующему

- Разработке торговых систем, на которых осуществляется экспонирование недвижимости Это може! быть как печатное издание, так и создание Ит ернет-рынка недвижимости

- Созданию равных конкурентных условий для всех участников рыночных отношений - прозрачности и открытости при продаже и (или) предоставлении в аренду муниципальных земельных участков под застройку, развитие института оценки недвижимости, создание оптимальных условий для застроечной деятельности в части лицензирования, разрешительных и согласовательных процедур

4 Законотворческая деятельность, регулирующая оборотоспособ-ность недвижимости, заключающаяся в формировании общей концепции регулирования рыночных отношений, связанных с развитием инвестиционных процессов на рынке недвижимости

Совокупность выделенных инструментов позволит обеспечить активизацию инвестиционной деятельности на рынке недвижимости и б>дет способствовать эффективному развитию инвестиционных процессов как с позиций экономической эффективности, так и с позиций их социальной значимости

Выводы Научные выводы по результатам исследований приведены в тексте диссертационной работы Основные из них следующие

1 В диссертации рассмотрены сущность и внутреннее содержание категории «инвестиции» Исходя из поставленной цели, исследованы различные классификации инвестиций, изучены различные типы механизмов инвестирования В результате проведенного анализа установлено, что инвестиции являются важнейшей экономической категорией и играют значимую роль как на макро-, так и микроуровне, в первую очередь для простого и расширенного воспроизводства, структурных преобразований, максимизации прибыли и на этой основе решения социально-экономических проблем

2 Детальный анализ различных подходов к определению инвестиционного рынка позволил выявить его основные характеристики и определить место рынка недвижимости в структуре инвестиционного рынка В ходе исследования обосновано, что инвестиционный рынок представляет собой диалектическую взаимосвязь совокупности рынка инвестиционного капитала (инвестиционных ресурсов) и рынка инвестиционных товаров и услуг, осуществляемую через посредство инвестиционных институтов или напрямую ею субъектами

3 Исследование инвестиционного процесса и его элементов, позволили установить причинно-следственные связи в развитии инвестиционных процессов и на основе системного подхода выделить особенности развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости Исследование инвестиционного процесса с позиций системного подхода позволите установить,

что инвестиционная активность на рынке недвижимости определяется уровнем его привлекательности и направленностью инвестиционных процессов

4 Опираясь на результаты анализа подходов к оценке инвестиционной привлекательности, обоснована целесообразность усовершенствования методики оценки инвестиционной привлекательности, разработанную в рамках концепции эффективного управления инвестиционными процессами в социально-экономических системах

5 Анализ инвестиционной привлекательности рынка недвижимости показал, что по уровню доходности вложении рынок недвижимости опережает рынок акций и облигаций Приток капитала сохраняется на высоком уровне, поскольку недвижимость остается одним из наиболее привлекательных активов Инвесторы продолжают поиск ниш, где существует возможность увеличения стоимости активов путем их реконструкции или репозиционирования

6 Исследование инвестиционной активности показало, что для рынка недвижимости характерна положительная динамика инвестиций, что определяет рост инвестиционной активности в будущем, однако, цикличность колебаний и снижение темпов прироста капитала определяют необходимость разработки и реализации гибкой системы управления инвестиционной привлекательностью этого сегмента инвестиционного рынка

7 На основе анализа существующих методов и подходов определения инвестиционной привлекательности, а также анализа инвестиционной деятельности на рынке недвижимости предложена система оценки параметров развития инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, включающая коэффициенты конъюнктуры и инвестиционной активности, а также показатели, характеризующие инвестиционное пространство рынка недвижимости и его инвестиционную привлекательность

8 На базе предложенной системы показателей диссертантом сформирована матрица оценки стадии развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости, позволяющая определить наиболее эффективный механизм управления инвестиционными потоками

9 На основе проведенного исследования инвестиционной привлекательности рынка недвижимости и сформированной системы показателей предложены практические рекомендации по повышению инвестиционной активности на рынке недвижимости, основанные на формировании инфраструктуры рынка и адаптации зарубежного опыта привлечения инвестиций к российским условиям хозяйствования

Необходимо отметить, что предложенный в диссертационной работе подход учитывает специфические особенности развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости, что позволяет повысить эффективность формирования условий активизации инвестиционной деятельности в данном секторе экономики

ПО ДИССЕРТАЦИИ ОПУБЛИКОВАНЫ СЛЕДУЮЩИЕ РАБОТЫ:

1 Федорко А Н Инвестиционная активность на рынке недвижимости [Текст]/АН Федорко // Трансортное дело в России - 2006- № 11 Часть3,(0,25 пл)

2 Федорко А Н Параметрическая оценка инвестиционной ситуации на рынке недвижимости [Текст] / А Ю Егоров, А Н Федорко // Трансортное дело в России- 2006 - №12 (0,6 п л ) - авторский текст 0,3 и л

3 Федорко А Н Инвестиционная привлекательность рынка недвижимости и факторы ее определяющие [Текст] / А 10 Егоров, А Н Федорко // Межвузовский сборник научных трудов Выпуск 3 «Экономика и управление» М ИИЦ МГУДТ, 2006, (0,75 пл)- авторскии текст 0,35 п л

4 Федорко А Н Механизм регулирования инвестиционных процессов на рынке недвижимости [Текст] / АII Федорко //Сб научи тр «Управление инновациями и инвестиционной деятельностью» Выпуск 6, М , ГАСИС, 2006, (0,5 п л )

5 Федорко А Н Особенности инвестиционного процесса па рынке недвижимости [Текст] / АН Федорко // Всероссийская научно-практическая конференция «Современная Россия экономика и государство» М , ГАСИС, 2005, (0,31 п л )

Подписано в печать 05 04 2007 Сдано в производство 09 04 2007 Формат бумаги 60x90/16 Уел печ л 1,0 Тираж 100 экз Заказ № ДС-14/07

Издательство ГАСИС, Москва, ул Трифоновская, 57

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Федорко, Артем Николаевич

Введение

1. Теоретические аспекты инвестиционной деятельности на современном этапе развития экономики

1.1. Инвестиции и их роль в развитии экономики

1.2. Инвестиционный рынок и его структура

1.3. Особенности инвестиционного процесса на рынке недвижимости

2. Анализ методических подходов к управлению инвестиционным процессом на рынке недвижимости

2.1. Анализ существующих подходов к оценке инвестиционной привлекательности сегментов рынка недвижимости

2.2. Анализ инвестиционной привлекательности рынка недвижимости и факторы ее определяющие

2.3. Инвестиционная активность на рынке недвижимости

3. Разработка методических рекомендаций по оценке инвестиционной привлекательности и управлению инвестиционным процессом на рынке недвижимости

3.1. Система оценки параметров развития инвестиционной деятельности на рынке недвижимости

3.2. Особенности активизации инвестиционных процессов на рынке недвижимости

3.3. Государственное регулирование как фактор повышения инвестиционной активности на рынке недвижимости 132 Заключение 148 Список литературы

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование условий повышения инвестиционной активности на рынке недвижимости"

Актуальность темы исследования. Выступая частью инвестиционного рынка, российский рынок недвижимости находится только в процессе формирования, и еще не приобрел законченных, устоявшихся характеристик. По многим объективным причинам показатели уровня развития данного рынка значительно отличаются в различных регионах России.

Особенности формирования рынка недвижимости, взаимозависимость развития данного рынка и других сфер экономической деятельности - еще не изучены и не имеют единых устоявшихся проявлений. Интенсивное практическое использование, и прикладное исследование функционирования недвижимой собственности приводят к однозначному выводу о необходимости теоретического осмысления развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости, а возвышающиеся общественные потребности определяют необходимость в создании соответствующих условий для обеспечения дополнительного притока инвестиций и повышения инвестиционной активности на рынке.

В этой связи несомненно актуальна разработка проблемы формирования условий активизации инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, позволяющей обеспечить не только приток капитала в отрасль, но и повысить эффективность использования имеющихся ресурсов.

Различные аспекты этой проблемы освещены и разработаны в работах многих ученых-экономистов: Т. Амблера, А. Маршалла, Ф. Котлера, М. Портера, О. Курно, Ф. Шерера, Д. Росса и др. Специфика развития рынка недвижимости, в т.ч. в территориальном аспекте, рассматривается в трудах А. О'Салливана, Д. Фридмана, Н. Ордуэй, Г. Харрисо-на, М. Джонка, J1. Гитмана, Д. Логана, X. Молоча и целого ряда других авторов. В отечественной литературе теоретико-методологические и практические аспекты формирования, функционирования и анализа рынка недвижимости представлены работами Е.Г. Анимицы, Л.П. Белых, В.А. Горемыкина, А.Г.

Гранберга, А.С. Маршаловой, А.С. Новоселова, В.А. Прорвича, В.И. Ресина, Н.М. Розановой, Г.М. Стерника, Н.М. Сурниной, Н.М. Синицыной, Р.И. Шнипера, П.И. Юнацкевича и других. Необходимо отметить, что одним из наиболее проработанных направлений в исследованиях, охватывающих рынок недвижимости, являются исследования по определению инвестиционного климата региона. Разработаны ряд методик по оценке инвестиционной привлекательности регионов, наиболее известными из которых являются методики Института экономики РАН, Института экономики и организации промышленного производства Сибирского отделения РАН, Совета по изучению производительных сил и журнала «Эксперт».

Однако, несмотря на повышенный интерес к вопросам развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости, многие аспекты этой сложной проблемы являются недостаточно разработанными. В частности мало внимания уделяется формированию условий активизации инвестиционной деятельности, в то время как именно они определяют перспективы развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости.

Актуальность проблемы формирования условий повышения инвестиционной активности на рынке недвижимости и недостаточная ее иссле-дованность определили выбор данной темы, а также структуру работы.

Цель исследования. Цель исследования определяется из поставленной проблемы и заключается в исследовании инвестиционного процесса на рынке недвижимости и разработке методических и практических рекомендаций по активизации инвестиционной деятельности, основанные на оценке и регулировании инвестиционной привлекательности рынка.

Для достижения цели были поставлены следующие задачи: - Выявить роль инвестиций в развитии экономики и исследовать особенности развития инвестиционного рынка в российской экономике.

- Исследовать особенности развития инвестиционного процесса и выделить наиболее значимые факторы и условия, определяющие движение инвестиционных потоков на рынке недвижимости.

- Проанализировать существующие подходы к оценке инвестиционной привлекательности рынка недвижимости и определить возможности их использования для управления инвестиционным процессом.

- Провести анализ инвестиционной привлекательности рынка недвижимости и определить факторы, влияющие на интенсивность инвестиционной деятельности.

- Разработать систему оценки параметров развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости.

- Определить механизмы управления инвестиционной активностью на основе результатов применения предлагаемой методики для принятия инвестиционных решений на рынке недвижимости.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования являются инвестиционные процессы, протекающие на рынке недвижимости. Предметом исследования являются теоретические и методические вопросы формирования инвестиционной привлекательности рынка недвижимости, а также организационно-экономические отношения, возникающие в процессе активизации инвестиционной деятельности на рынке недвижимости.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования являются результаты исследований отечественных и зарубежных ученых в области теории и практики управления инвестиционным процессом на рынке недвижимости.

В ходе диссертационного исследования изучена общая и специализированная литература. Использованы законодательные и нормативно-правовые документы, годовые отчеты и официальные публикации по проблемам управления инвестиционной деятельностью и рынком недвижимости, материалы научных конференций, а также федеральные, региональные и корпоративные статистические и аналитические материалы. Ряд методологических положений и выводов, содержащихся в диссертации, иллюстрирован расчетными таблицами и графическими схемами.

Методическая база исследования включает в себя методы теории систем, понятия и принципы инвестиционного менеджмента и макроэкономики, методы сравнительного анализа, методы экспертных оценок, кластерный анализ, экономико-математическое и графическое моделирование.

В качестве информационной базы использовался широкий круг источников: законодательные и нормативные акты Российской Федерации, субъектов федерации, муниципалитетов, данные Федеральной службы государственной статистики РФ, российской гильдии риэлтеров, материалы научно-практических конференций, сетевых источников информации и опросов профессиональных участников рынка недвижимости.

Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке и обосновании теоретических и методических основ формирования условий повышения инвестиционной активности, а также практических рекомендаций по управлению инвестиционным процессом на рынке недвижимости на основе оценки инвестиционной привлекательности его сегментов.

В числе конкретных результатов, характеризующих научную новизну, можно выделить следующие:

1. Обосновано приоритетное значение инвестиционной составляющей в развитии рынка недвижимости, заключающееся, с одной стороны, в её стимулирующем воздействии на условия его функционирования, а, с другой, в обеспечении устойчивых тенденций социально - экономического развития российской экономики и повышения уровня благосостояния населения.

2. Уточнены особенности развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости, заключающиеся, во-первых, в характере взаимосвязей между его участниками, во-вторых, в цикличности изменения инвестиционной активности, в-третьих, в низкой ликвидности спроса и предложения на рынке, которые не позволяют быстро реагировать на изменения стоимостных и количественных показателей, что в совокупности определяет необходимость государственного регулирования инвестиционного процесса на рынке недвижимости.

3. Выявлены основные факторы и условия развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости, позволяющие определить перспективы изменения инвестиционной привлекательности, влияющие на приток и эффективность использования инвестиционных ресурсов.

4. Разработана система оценки параметров развития инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, основанная на оценке инвестиционного пространства, конъюнктуры, инвестиционной привлекательности и инвестиционной активности на рынке недвижимости и позволяющая, во-первых, диагностировать состояние инвестиционного процесса, во-вторых, конкретизировать факторы активизации инвестиционной деятельности, в-третьих, определить движение инвестиционных потоков и их влияние на перспективы развития рынка недвижимости.

5. Предложены рекомендации по активизации инвестиционной деятельности, основанные на определении стадии развития инвестиционного процесса и сбалансированном сочетании механизмов государственного и рыночного регулирования в целях обеспечения равномерного и стабильного развития, привлечения дополнительного объема инвестиций и создания благоприятных условий для будущего размещения капитала на рынке недвижимости.

Практическая значимость результатов исследования определяются возможностью их использования специалистами, участниками рынка недвижимости при разработке планов, инвестиционных программ и проектов развития, а также работниками органов государственной, региональной власти и местного самоуправления, регулирующими инвестиционный процесс на соответствующих сегментах рынка недвижимости, а также в учебных дисциплинах вузов «Инвестиционный менеджмент», «Организация и финансирование инвестиций», «Стратегия инвестиционной политики».

Предложенные в работе методические рекомендации по формированию условий активизации инвестиционной деятельности на рынке недвижимости позволяют разработать мероприятия по управлению и мониторингу инвестиционного процесса, контролировать и регулировать приток капитала, что позволит организовать эффективное распределение ресурсов на решение первоочередных задач развития экономики.

Апробация работы. Основные положения и результаты диссертационной работы отражены в 5 опубликованных научных трудах автора, общим объемом 1,71 п.л.

Предложения по формированию условий повышения инвестиционной активности на рынке недвижимости докладывались и обсуждались на всероссийской научно-практической конференции «Современная Россия: экономика и государство» и внедрены в текущей деятельности ЗАО «Производственно-коммерческий центр РЭА им. Г.В.Плеханова».

Структура и объем работы. Работа состоит из введения, трех глав и заключения, изложенных на 164 страницах машинописного текста. Цифровой и графический материал представлен в 3 таблицах и 14 рисунках. Список использованной литературы содержит 165 наименований.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Федорко, Артем Николаевич

Заключение

На основе проведенного исследования можно сделать следующие выводы и практические рекомендации по формированию условий повышения инвестиционной активности на рынке недвижимости.

1. В диссертации рассмотрены сущность и внутреннее содержание категории «инвестиции». Исходя из поставленной цели, исследованы различные классификации инвестиций, изучены различные типы механизма инвестирования. В результате проведенного анализа установлено, что инвестиции являются важнейшей экономической категорией и играют значимую роль как на макро-, так и микроуровне, в первую очередь для простого и расширенного воспроизводства, структурных преобразований, максимизации прибыли и па этой основе решения социальных проблем.

2. Детальный анализ различных подходов к определению инвестиционного рынка позволил выявить его основные характеристики и определить место рынка недвижимости в структуре инвестиционного рынка. В ходе исследования обосновано, что инвестиционный рынок представляет собой диалектическую взаимосвязь совокупности рынка инвестиционного капитала (инвестиционных ресурсов) и рынка инвестиционных товаров и услуг, осуществляемую через посредство инвестиционных институтов или напрямую его субъектами.

3. Исследование инвестиционного процесса и его элементов, позволили установить причинно-следственные связи в развитии инвестиционных процессов и на основе системного подхода выделить особенности развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости. Наиболее общими особенностями инвестиционного процесса на рынке недвижимости являются следующие:

1) уровень развития (степень активности) рынка недвижимости (как рынка инвестиционных товаров) находится в тесной зависимости от колебаний общеэкономической конъюнктуры;

2) на функционирование рынка недвижимости существенное влияние оказывает фактор сопутствующих затрат (имущественные налоги и затраты на обеспечение функционального состояния объектов недвижимости);

3) специфика объекта рынка недвижимости в значительной степени влияет на соотношение спроса и предложения на данном рынке.

Исследование инвестиционного процесса с позиций системного подхода позволило установить, что инвестиционная активность на рынке недвижимости определяется уровнем его привлекательности и направленностью инвестиционных процессов.

4. В целях исследования и разработки теоретической базы для методических рекомендаций по инвестиционной деятельности па рынке недвижимости был проведен анализ существующих подходов и методов оценки инвестиционной привлекательности сегментов рынка. Существующие методики являются эффективным инструментом для определения текущей ситуации на рынке касательно соотношения спроса и предложения, а также позволяют строить определенные прогнозы и делать соответствующие выводы относительно сфер и направлений, инвестиции в которые будут экономически оправданы. Однако, их применение для определения факторов и условий повышения инвестиционной активности на рынке недвижимости неприемлемо в силу использования балльного подхода, ранжирования и усреднения. Учитывая результаты проведенного анализа, представляется целесообразным принять за основу методику оценки инвестиционной привлекательности, разработанную в рамках концепции эффективного управления инвестиционными процессами в социально-экономических системах и усовершенствовать его путем учета особенностей развития рынка недвижимости.

5. Анализ инвестиционной привлекательности рынка недвижимости показал, что в настоящее время объем привлекаемых денежных средств превышает емкость рынков недвижимости. Источники капитала расширяются, в то время как выбор подходящих для инвестирования активов ограничен. По уровню доходности вложений рынок недвижимости опережает рынок акций и облигаций. Приток капитала на него сохраняется на высоком уровне, поскольку недвижимость остается одним из наиболее привлекательных активов. Инвесторы продолжают поиск ниш, где существует возможность увеличения стоимости активов путем их реконструкции или репозиционирования. Для устранения выявленных в ходе анализа проблем требуется разработка мероприятий, учитывающих специфические особенности развития инвестиционных процессов и направленных устранение дисбаланса на рынке недвижимости. Это позволит обеспечить рациональное распределение инвестиционных ресурсов, повысить эффективность использования инвестиций и обеспечить экономическое развитие не только рынка недвижимости, но и экономики страны в целом.

6. Исследование инвестиционной активности показало, что на рынке недвижимости бывают всплески и затишья инвестиционной активности. Как правило, всплески приходятся на периоды финансовой нестабильности и банковских кризисов - именно в такие моменты денежные сбережения в массовом порядке перераспределяются в наиболее стабильные отрасли, вложения в которые защитят капитал и при этом позволят заработать на нем. В целом для рынка недвижимости характерна положительная динамика инвестиций, что определяет рост инвестиционной активности в будущем. Сохранение сложившихся тенденций развития инвестиционной активности на рынке недвижимости определяют широкие возможности инвесторов как в краткосрочной, так и в долгосрочной перспективе в связи с повышательной тенденцией платежеспособного спроса на объекты недвижимости, однако, цикличность колебаний и снижение темпов прироста капитала определяют необходимость разработки и реализации гибкой системы управления инвестиционной привлекательностью этого сегмента инвестиционного рынка.

7. На основе анализа существующих методов и подходов определения инвестиционной привлекательности, а также анализа инвестиционной деятельности на рынке недвижимости предложена система оценки параметров развития инвестиционной деятельности на рынке недвижимости, включающая коэффициенты конъюнктуры и инвестиционной активности, а также показатели, характеризующие инвестиционное пространство рынка недвижимости и его инвестиционную привлекательность.

8. На базе предложенной системы показателей диссертантом сформирована матрица оценки стадии развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости, позволяющая определить наиболее эффективный механизм управления инвестиционными потоками.

9. На основе проведенного исследования инвестиционной привлекательности рынка недвижимости и сформированной системы показателей предложены практические рекомендации по повышению инвестиционной активности на рынке недвижимости, основанные на формировании инфраструктуры рынка и адаптации зарубежного опыта привлечения инвестиций к российским условиям хозяйствования. Необходимо отметить, что предложенный в диссертационной работе подход учитывает специфические особенности развития инвестиционного процесса на рынке недвижимости, что позволяет повысить эффективность формирования условий активизации инвестиционной деятельности в данном секторе экономики.