Прямые иностранные инвестиции в коммерческую недвижимость России

Карапетов, Максим Владимирович

Темы диссертаций по экономике » Мировая экономика

Прямые иностранные инвестиции в коммерческую недвижимость России тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень: кандидата экономических наук
Автор: Карапетов, Максим Владимирович
Место защиты: Москва
Год: 2009
Шифр ВАК РФ: 08.00.14

Прямые иностранные инвестиции в коммерческую недвижимость России - тема диссертации по экономике, скачайте бесплатно в экономической библиотеке

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Прямые иностранные инвестиции в коммерческую недвижимость России"

СЮ3478ЭЗЬ

На правах рукописи

Карапетов Максим Владимирович

ПРЯМЫЕ ИНОСТРАННЫЕ ИНВЕСТИЦИИ В КОММЕРЧЕСКУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ РОССИИ

Специальность 08.00.14 - Мировая экономика

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

- 8 ОК'Т 2009

Москва-2009

003478995

Работа выполнена на кафедре международных экономических отношений экономического факультета Российского университета дружбы народов.

Научный руководитель: кандидат экономических наук, доцент

Стренина Мария Александровна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Смирнов Сергей Борисович

кандидат экономических наук Бирюков Евгений Сергеевич

Ведущая организация: Государственный университет управления

Защита диссертации состоится «12» ноября 2009 года в 15:00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.203.15 при Российском университете дружбы народов по адресу: 117198, г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, д.6, зал №1.

С диссертацией можно ознакомиться в Научной библиотеке Российского университета дружбы народов по адресу: 117198, г. Москва, ул. Миклухо-Маклая, д.6.

Автореферат разослан «30» сентября 2009 года.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук доцент

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность темы исследования. Одной из тенденций развития мирового рынка капитала последнего десятилетия стал рост популярности коммерческой недвижимости как инвестиционного актива.

Преимущества международной диверсификации, возможность получения более высокой доходности от вложений в коммерческую недвижимость на зарубежных рынках, а также создание институциональных условий для международного инвестирования в коммерческую недвижимость привели к резкому росту прямых иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость (ПИИКН) в 2000-х гг. В результате почти половина всех прямых инвестиций в коммерческую недвижимость в мире в 2007 г. осуществлялась инвесторами на зарубежных рынках.1

Интеграция России в международное финансовое пространство, обусловленная улучшением ее инвестиционного климата, либерализацией внешнеэкономической деятельности, заставляет международных инвесторов более активно рассматривать вложения в российские активы, в том числе и коммерческую недвижимость. Ежегодные объемы ПИИКН России выросли в течение 2004 - 2008 гг. более чем в десять раз и в 2006 - 2008 гг. составляли примерно 26% (в 1 полугодии 2008 г. - 40%) от общего объема ПИИ в Россию.

В условиях активизации ПИИКН России в последние годы видится важным понимание позитивных и негативных эффектов данного процесса, а также поиск мер по увеличению эффективности данного вида международных инвестиций для российской экономики.

Необходимость исследования ПИИКН России во многом определяется важной ролью рынка коммерческой недвижимости в системе национальной экономики. Следует учитывать, что развитие рынка коммерческой недвижимости является одним из условий широкомасштабной модернизации экономики, формирования благоприятного делового и инвестиционного климата страны, ее интеграции в мировую экономику.

Актуальность данного исследования мы также связываем с позитивным влиянием ПИИ на экономическое развитие страны - реципиента инвестиций в связи с притоком в страну долгосрочных инвестиций, созданием основных фондов, рабочих мест, привнесением на отечественный рынок современных технологий и знаний в результате осуществления ПИИ. Существенные положительные эффекты ПИИ объясняют стремление многих стран к поиску источников роста подобных инвестиций, созданию благоприятных условий для прямых иностранных инвесторов.

1 http^/www.reuters.com/articIe/pressReleasc/idUS72320+31-Jan-2008+PRN200801317symbol=JLL

недвижимости как инвестиционного актива посвящено мало работ отечественных экономистов (Тарасевич Е.И., Белых Л.П.). Недостаток исследований по инвестициям в коммерческую недвижимость в российской научной среде мы связываем с преобладающим восприятием коммерческой недвижимости как фактора производства и неразвитостью в России индустрии институциональных инвестиций в коммерческую недвижимость. Вопросы международных инвестиций в коммерческую недвижимость в российской экономической науке практически не исследовались, отдельные вопросы по данной тематике рассматривались в работе Белых Л.П. Отсутствие в отечественной науке исследований по вопросам прямых иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость в Россию можно объяснить новизной данного явления для российской экономики. Следует отметить, что всплеск инвестиционной активности международных инвесторов на российском рынке коммерческой недвижимости произошел совсем недавно, в 2006 г.

Большее число работ, посвященных коммерческой недвижимости как инвестиционному активу (Д. Линг, В. Арчер, С. Хадсон Вильсон, Ч, Вутцербах, Дж. Бачевски, К. Хэндс, Л. Чарльз), а также международным инвестициям в коммерческую недвижимость представлено трудами зарубежных ученых, в первую очередь, из США. Фундаментальным аспектам международных инвестиций в коммерческую недвижимость посвящены исследования Л. Чен, Т. Миллза, С. Сирманса, Э. Ворцалы, П. Коннер, Й. Лянг, причины международных инвестиций в коммерческую недвижимость рассматриваются в работах Б. Уэбба, Дж. О'Кифа, преимущества международной диверсификации коммерческой недвижимости в рамках портфеля исследовались А. Чуа, Л. Чен, Т. Миллзом, вопросы корреляции доходности мировых рынков коммерческой недвижимости рассматривали К. Джексон, С. Стивенсон, К. Уожинс, Дж. Пальяри, Т. Кантер, Б. Уэбб, Ф.Либлих, риски международных инвестиций в коммерческую недвижимость исследованы К.Л. Ли, Б.Уеббом, инвестиционные стратегии международных инвесторов рассмотрены в работах Дж. Бачевски, К. Хэндса.

Цель и задачи исследования. Целью настоящего исследования является определение основных источников роста объемов ПИИ в коммерческую недвижимость России и их эффективности для российской экономики. Для достижения поставленной в исследовании цели ставятся следующие задачи:

1. Оценить основные характеристики и особенности коммерческой недвижимости как инвестиционного актива.

2. Раскрыть сущность и специфику ПИИКН.

3. Определить основные виды международных инвесторов в коммерческую недвижимость, выявить их особенности и проанализировать их международные стратегии инвестирования в коммерческую недвижимость.

4. Исследовать особенности и перспективы развития международного рынка коммерческой недвижимости.

5. Оценить инвестиционные характеристики коммерческой недвижимости России, а также выявить основные препятствия для развития ПИИКН России.

6. Проанализировать динамику, структуру и тенденции ПИИКН России, а также место России на международном рынке коммерческой недвижимости.

7. Оценить основные эффекты ПИИКН для экономики и рынка коммерческой • недвижимости России и предложить меры по преодолению негативных эффектов ПИИКН.

8. Определить направления повышения привлекательности рынка коммерческой недвижимости России для ПИИКН.

Объектом исследования является Россия в системе мирового рынка коммерческой недвижимости.

Предметом исследования выступают особенности прямого иностранного инвестирования в коммерческую недвижимость России.

Теоретическая и методологическая основа исследования. При подготовке диссертации изучены труды отечественных и зарубежных ученых в области мировой экономики, теории финансов, кредита и денежного обращения, экономики недвижимости, теории ПИИ, международных инвестиций в коммерческую недвижимость. В работе использованы нормативно-правовые акты Российской Федерации, данные государственной статистики, официальные документы и публикации международных организаций (ЮНКТАД, Всемирный банк, МВФ), международных консалтинговых компаний (А.Т. Kearney), международных консалтинговых компаний рынка коммерческой недвижимости (Jones Lang LaSalle, Knight Frank, Colliers и др.), аналитические материалы информационных и рейтинговых агентств, материалы периодической печати, монографии и др. труды отечественных и зарубежных ученых, посвященные проблематике диссертационной работы.

Методологической основой исследования являлись методы системного анализа, методы экономико - статистического анализа, синтез, методы классификации и сравнения, исторический метод.

Научная новизна диссертации заключается в следующих положениях и выводах:

1. Уточнено понятие коммерческой недвижимости и дополнены содержательные критерии, выделяющие ее в отдельный класс инвестиционных активов, а именно: значительный размер инвестиционного рынка, уникальные характеристики доходов, слабая корреляция доходности с традиционными классами активов - акциями и облигациями.

2. Выявлены основные мотивы ПИИКН: недостаток предложения коммерческой недвижимости на национальных рынках; потребность инвесторов в улучшении диверсификации инвестиционного портфеля с помощью коммерческой недвижимости зарубежных рынков; желание инвесторов получить на зарубежных рынках коммерческой недвижимости

более высокую, чем на национальных рынках, доходность на вложенный капитал.

3. Выявлена схожесть ПИИКН с портфельными инвестициями, которая выражается в возможности пассивного управления активами и осуществлении инвестиций в целях улучшения диверсификации инвестиционного портфеля.

4. Предложена классификация международных инвесторов в коммерческую недвижимость (взаимные фонды, публичные инвестиционные компании, инвестиционные трасты недвижимости, девелоперские компании, страховые компании, пенсионные фонды, суверенные фонды (фонды национального благосостояния) и выявлена повышательная тенденция в активности суверенных фондов.

5. Выявлены структурные (риски макроэкономического развития, негативные демографические прогнозы, проблемы с инфраструктурным обеспечением девелопмента коммерческой недвижимости) и рыночные (непрозрачность рынка, высокая конкуренция со стороны местных компаний, недостаток предложения объектов инвестиционного качества, низкая ликвидность региональных рынков России) препятствия в развитии ПИИКН России.

6. Определены направления повышения привлекательности рынка коммерческой недвижимости России для ПИИКН:

увеличение прозрачности административного и правового регулирования строительной отрасли и земельных отношений;

улучшение инфраструктурного обеспечения девелопмента, демонополизация и развитие рынка цемента, совершенствование государственного территориального планирования;

разработка общенационального и региональных индексов доходности коммерческой недвижимости России;

совершенствование российскими девелоперами качества реализуемых инвестиционных проектов с учетом требований международных инвесторов в коммерческую недвижимость.

7. Предложены меры по преодолению негативных эффектов ПИИКН для российской экономики:

совершенствование Соглашений об избежании двойного налогообложения между Россией и странами - оффшорными центрами, являющимися крупными источниками ПИИКН России, с целью получения Россией права взимания налогов с доходов от продаж оффшорных компаний, преобладающую долю активов которых составляет коммерческая недвижимость России;

перепроизводства, перегрев рынка, вызванных высокой инвестиционной активностью прямых иностранных инвесторов, и принятия превентивных мер.

Практическая значимость диссертационной работы заключается в возможности использования полученных результатов государственными органами в сфере регулирования ПИИ в коммерческую недвижимость; российскими девелоперскими компаниями, заинтересованными в партнерстве с иностранными инвесторами; иностранными инвесторами, изучающими российский рынок коммерческой недвижимости. Исследование также позволяет всем участникам рынка коммерческой недвижимости, финансового рынка России использовать информацию о тенденциях развития международного рынка коммерческой недвижимости, международного инвестирования в коммерческую недвижимость, их преимущества и основные риски для построения собственных стратегий инвестирования.

Материалы диссертации могут применяться в преподавании соответствующих разделов следующих базовых курсов: «Мировая экономика», «Международные экономические отношения», «Финансы и кредит» и спецкурса «Экономика недвижимости» в высших учебных заведениях РФ.

Апробация работы. Основные результаты исследования доложены на научной конференции «Актуальные проблемы глобальной экономики» (Москва, Российский университет дружбы народов, 2008 г.), где получили положительную оценку специалистов. Материалы диссертационной работы использованы в преподавании дисциплин «Мировые товарные рынки» и «Мировая экономика» читаемых на Экономическом факультете Российского университета дружбы народов. По теме диссертации опубликовано 3 работы, общим объемом 1,8 п.л., в том числе 2 работы в журналах, входящих в перечень ведущих научных изданий, рекомендованных ВАК России.

Структура работы определена целью, задачами и логикой исследования и состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников и литературы и приложений.

2. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И СОДЕРЖАНИЕ ИССЛЕДОВАНИЯ

Во введении дано обоснование актуальности темы диссертационной работы, определены цели, задачи, объект и предмет исследования, дана характеристика разработанности проблемы, указаны применяемые методы исследования, сформулирована научная новизна результатов исследования и их теоретическая и практическая значимость, описана структура диссертации.

В первой главе «Коммерческая недвижимость как объект международных инвестиционных сделок» проведен анализ коммерческой недвижимости как класса экономических активов; определена роль коммерческой недвижимости в системе национальной экономики; раскрыты инвестиционные характеристики коммерческой недвижимости как класса активов; исследованы мотивы, риски и стратегии ПИИКН; проанализированы основные виды международных инвесторов в коммерческую недвижимость.

Коммерческая недвижимость представляет собой нежилые помещения, используемые с целью получения дохода от сдачи их в аренду и роста стоимости помещений в течение периода владения. Среди главных отличительных черт коммерческой недвижимости как класса экономических активов можно выделить: высокую стоимость каждого отдельного объекта, неоднородность объектов коммерческой недвижимости, иммобильность, локальность, неделимость, низкую ликвидность, необходимость ежедневного управления коммерческой недвижимостью, высокую степень регулирования сферы коммерческой недвижимости государством.

Коммерческая недвижимость неразрывно связана с процессами ее создания, оборота, эксплуатации, осуществляемыми на рынке коммерческой недвижимости. В зависимости от целей использования актива рынок коммерческой недвижимости можно рассматривать как рынок помещений (space market) и рынок капитала (capital market). В свою очередь одним из важных элементов рынка коммерческой недвижимости как рынка капитала является девелоперский процесс (development process) как совокупность процессов девелопмента коммерческой недвижимости на рынке. Рынок помещений и рынок капитала, будучи самостоятельными элементами рынка коммерческой недвижимости, существуют в непосредственном взаимодействии друг с другом.

Анализ коммерческой недвижимости, ее природы, назначения, специфики создания, оборота и использования позволяет говорить о ее существенной роли в народнохозяйственном комплексе страны, большом влиянии на экономическое развитие и социальную стабильность в стране. Позитивное влияние рынка коммерческой недвижимости на экономическое развитие страны во многом определяется высоким мультипликативным эффектом инвестиций в создание объектов недвижимости, который, по оценкам, составляет от 2,5 до 5 единиц прироста ВВП на одну единицу вложенных средств. Развитие рынка коммерческой недвижимости является одним из условий широкомасштабной модернизации экономики, формирования благоприятного делового и инвестиционного климата страны, ее интеграции в мировую экономику.

Среди критериев, обосновывающих выделение коммерческой недвижимости в отдельный класс инвестиционных активов, можно выделить: значительный размер инвестиционного рынка; уникальные характеристики доходов: двойственный характер доходов, формируемых как за счет арендных платежей, так и переоценки рыночной стоимости актива за период владения; договорная природа текущего дохода; доминирование текущей доходности над приростом рыночной стоимости в структуре итоговой доходности; обеспечение защиты от инфляции; низкая волатильность доходности по сравнению с традиционными классами активов - акциями и облигациями;

слабая корреляция доходности коммерческой недвижимости с традиционными классами активов - акциями и облигациями.

Таблица 1

Сравнение средней доходности коммерческой недвижимости, акций и облигаций _в Западной Европе за 1997-2006 гг._

Коммерческая недвижимость Акции Облигации

Средняя доходность (%) 9,5 10,1 5,9

Стандартное отклонение от ожидаемой доходности (риск актива) (%) 1,8 21,4 4,7

Доходность на единицу риска 5,3 1,1 1,3

Источник Global real estate insights: making sense of the opportunities/RREEF.

October, 2007. P.9.

Исторически доминирующей формой инвестиций в коммерческую недвижимость были прямые инвестиции, которые позволяли инвестору иметь лучший контроль над выбором активов, финансовым и налоговым структурированием сделки по приобретению активов, управлением активом и его продажей. Прямые инвестиции в коммерческую недвижимость, как правило, связаны с приобретением готовых объектов, созданием новых объектов коммерческой недвижимости либо с приобретением контрольных пакетов акций компаний инвестирующих в коммерческую недвижимость.

Среди основных мотивов ПИИКН можно назвать: недостаток предложения коммерческой недвижимости на национальных рынках; потребность инвесторов в улучшении диверсификации инвестиционного портфеля с помощью коммерческой недвижимости зарубежных рынков, что обусловлено слабой или отрицательной корреляцией ставок доходности коммерческой недвижимости многих национальных рынков; желание инвесторов получить на зарубежных рынках коммерческой недвижимости более высокую, чем на национальных рынках, доходность на вложенный капитал.

Таблица 2

Средняя ежегодная корреляция доходности коммерческой недвижимости

Тихоокеанский регион Европа Америка

Австр. Н.Зел. Брит. Ирл. Голл. Гер. США Канада

Австр. 1,00 0,53 0,55 -0,10 -0,36 -0,69 0,50 0,44

Н.Зел. 1,00 0,73 -0,43 -0,61 -0,93 0,57 0,43

Брит. 1,00 0,27 -0,11 -0,81 0,79 0,73

Ирл. 1,00 0,78 0,23 0,74 0,56

Голл. 1,00 0,60 0,15 0,18

Гер. 1,00 -0,67 -0,54

США 1,00 0,86

Канада 1,00

Источник: Constructing a Global real estate portfolio/Colonial First State Global Asset Management. July, 2006. P.3.

Возможность пассивного управления определенными видами коммерческой недвижимости и осуществление международных инвестиций в коммерческую недвижимость в целях улучшения диверсификации инвестиционного портфеля определяют существенную схожесть ПИИКН с портфельными инвестициями.

Среди факторов, способствующих- росту ПИИКН, следует выделить: активную глобализацию мировых финансовых рынков, растущую международную активность крупных пользователей коммерческой недвижимости в лице МНК, а также компаний, обслуживающих инвестиционный процесс - крупных консалтинговых, брокерских, проектных организаций; развитие телекоммуникационных технологий и растущие возможности получения достоверной информации о зарубежных рынках; развитие и распространение инвестиционных структур, специализирующихся на инвестициях в коммерческую недвижимость, в том числе и на международных рынках.

ПИИКН связаны как со страновыми, так и рыночными рисками, среди которых для международных инвесторов наиболее существенными являются три риска: валютный риск, риск, связанный с недостатком знаний о местном рынке и риск низкой ликвидности рынка коммерческой недвижимости.

Инвестиционные стратегии ПИИКН, как правило, обусловлены природой инвестиционных ресурсов и зависят от целей конкретного инвестора и могут быть сгруппированы по принципу его отношения к риску и доходности. Выделяют консервативные, стратегии, ориентирующиеся на прирост стоимости актива, и оппортунистические стратегии. Консервативные стратегии ориентируются на активы с низким риском, которая определяет их невысокую доходность, большая часть которой формируется за счет текущего дохода, рассматривают исключительно развитые, прозрачные и ликвидные рынки и предусматривают низкий уровень использования финансового левериджа2. Оппортунистические стратегии связаны с готовностью инвестора брать на себя существенные риски для получения высокой доходности, формируемой в большей степени за счет роста стоимости актива. Оппортунистические инвесторы используют более высокий уровень финансового левериджа в целях увеличения доходности вложений и отдают предпочтение более доходным развивающимся рынкам. Стратегии, ориентирующиеся на прирост стоимости актива, представляют собой нечто

2 Под финансовым левереджем ( «financial leverage» в переводе с англ. яз. - финансовый рычаг) понимается использование фирмой средств, издержки на привлечение которых (плата за использование) постоянны. Финансовый левередж позволяет обеспечить инвестору более высокую доходность вложений (см., например, Ван Хорн Д., Вахович Д. Основы финансового менеджмента, 12-е издание: Пер. с англ. - M.: ООО « И.Д. Вильяме», 2006, С.723 - 758).

среднее между консервативным и н оппортунистическими с точки зрения отношения к риску, доходности и структуре ее формирования, финансовому левериджу и выбору международных рынков3.

Анализ ПИИКН в мире последних лет позволил определить основные виды международных инвесторов в коммерческую недвижимость. Ими являются публичные инвестиционные компании, инвестиционные трасты недвижимости, взаимные фонды, девелоперские компании, пенсионные фонды, страховые компании, частные инвесторы, корпорации, для которых инвестиции в недвижимость - непрофильный бизнес, суверенные фонды (фонды национального благосостояния).

Международных инвесторов в коммерческую недвижимость можно классифицировать по следующим критериям:

1. По специфике деятельности - на девелоперские компании, специализирующиеся на создании и управлении недвижимостью, и инвестиционные компании, размещающие собственные или привлеченные средства в доходной недвижимости;

2. По форме собственности используемого капитала - на частных, государственных и смешанных инвесторов;

3. По структуре собственного капитала - публичных инвесторов, разместивших свои акции на фондовом рынке, и непубличных инвесторов;

4. По стратегии - на консервативных, ориентированных на прирост стоимости актива и оппортунистических,

5. По специализации на определенном типе коммерческой недвижимости (офисной, торговой, складской, гостиничной и др.).

18%

39%

16%

О Непубличные инвест, комп -

91 (млрд. долл.) О Публичные инвест, комп. - 37

■ СКиПФ* -26

□ Частные инвесторы -16

■ Корпорации -16

□ Суверенные фонды - 6

■ Другие - 42

Рис.1. Структура прямых инвестиций в коммерческую недвижимость в мире 1-м полугодии 2008 г. (233 млрд. долл.) по типу инвестора. Примечание: * - страховые компании и пенсионные фонды.

J Baczewski J. Real estate investment styles: trends from ibe catwalk/Baezewski J.. Hands K., Lathem C.R./NCREIF Styles White Paper Committee. October. 2. 2003, Pp, 6-16.

Источник; Global Real Estate Capital: Standoff in global direct commercial real estate/Jones Lang LaSalle. Vol. 8, September, 2008. P.8.

Тенденцией последних лет стал рост активности фондов национального благосостояния (ФНБ), доля которых в структуре мировых ПИИКН может вырасти в течение 2008 - 2015 гг. с 2% до 15-20%,

So второй главе «Особенности развития международного рынка коммерческой недвижимости» определены понятие и структура международного рынка коммерческой недвижимости, а также сделаны прогнозы его развития. На основании анализа фактических данных по ПИИКН в мире была проанализирована их динамика, структура, тенденции, определены основные страны - импортеры и страны - экспортеры ПИИКН. В главе также оценены влияние и последствия мирового финансового кризиса для международного рынка коммерческой недвижимости.

Анализ ПИИКН невозможен без определения сферы их осуществления, а именно международного рынка коммерческой недвижимости. Международный рынок коммерческой недвижимости мы определяем как часть международного рынка капитала, в рамках которой происходит обмен инвестиционного капитала и коммерческой недвижимости между экономическими субъектами различных стран. В современных условиях формирование конъюнктуры международного рынка коммерческой недвижимости находится в тесной зависимости от состояния мировой экономики и мировых финансовых рынков в частности.

Из-за особенностей коммерческой недвижимости как актива, в первую очередь, ввиду ее. иммобильное™, локальной и материальной природы, необходимости управления коммерческой недвижимостью, международный рынок коммерческой недвижимости не обладает той степенью наднациональности, которая присуща другим сегментам международного рынка капитала.

В связи с тем, что ПИИКН связаны с единовременными вложениями больших объемов средств, сопряжены со значительными транзакционными издержками, уникальностью каждого отдельного актива, сложностью и длительностью процессов оценки, а рынки коммерческой недвижимости отличаются низкой ликвидностью, прозрачностью, высокой степенью регулирования со стороны государства, международный рынок коммерческой недвижимости - это гораздо менее эффективный рынок по сравнению с другими международными рынками капитала. Текущие рыночные цены на международном рынке коммерческой недвижимости в отличие от рынков акций и облигаций слабо учитывают доступную публичную информацию и в большей степени отражают динамику цен прошлых периодов. В свою очередь, сложности ретроспективного анализа данных о рынке коммерческой недвижимости, связанные, например, с долгим отсутствием фактических сделок, способствуют неправильной оценке справедливой стоимости актива инвестором. Таким образом, низкая эффективность международного рынка коммерческой недвижимости создает условия для переоценки либо недооценки

международными инвесторами стоимости активов зарубежных рынков коммерческой недвижимости.

По нашим оценкам, в 2007 г. ориентировочный объем мирового рынка коммерческой недвижимости составил 22 трлн. долл.. а объем мирового рынка акций, облигаций и коммерческой недвижимости -127 трлн. долл., из них доля коммерческой недвижимости - 16%, акций - 37%, облигаций - 47%.

□ Коммерческая Н0ДВ ижимость - 22 трлн. долл. ■ Акции. 51.2 трон. долл.

] □ Облигации - 67 тршн. долл.

Рис.2. Мировой рынок акций, облигаций и коммерческой недвижимости

в 2007 г.

Источники: Prudential real estate investors, UBS, RREEF, Jones Lang LaSalle, www.reuters.com

При определении объема международного рынка коммерческой недвижимости мы рассматриваем только ту часть мирового рынка коммерческой недвижимости, в рамках которой осуществляются международные сделки с коммерческой недвижимостью. Поскольку объектами международных сделок в основном являются высококачественные объекты коммерческой недвижимости, а одним из условий ПИИ является благоприятный инвестиционный климат в стране, то объем международного рынка коммерческой недвижимости будет представлять собой совокупность высококачественных активов рынков стран, уровень инвестиционного климата которых отвечает требованиям, в первую очередь, институциональных инвесторов, составляющих основную массу международных инвесторов в коммерческую недвижимость.

Объем международного рынка коммерческой недвижимости в 2007 г., по нашим оценкам, составил около 9 трлн. долл. Большая доля международного рынка коммерческой недвижимости сконцентрирована в относительно небольшом количестве стран, в то же время, с течением времени высокая концентрация рынка снижается. Если в 2003 г. 5 стран (США, Япония, Германия, Великобритания и Франция и др.) составляли 70% международного рынка коммерческой недвижимости, то в 2008 г, - уже 55%, что связано с включением в оценку рынка новых стран, а также высокими темпами роста развивающихся рынков (страны БРИК и др.).

Международные рынки коммерческой недвижимости можно классифицировать по различным признакам: по географическому - на

Европейский, Азиатско-Тихоокеанский, Североамериканский и др.; по типу коммерческой недвижимости - на офисный, торговый, складской, гостиничный и др.; по уровню развития - на высокоразвитые, развитые, развивающиеся; по уровню инвестиционного риска; по другим признакам.

Распределение коммерческой недвижимости по регионам мира будет значительно меняться в течение ближайших двадцати лет. В структуре международного рынка коммерческой недвижимости к 2028 г., по прогнозам экспертов, доля Азиатско-Тихоокеанского региона станет крупнейшей и вырастет с 21% до 35%, Европейского региона снизится с 41% до 32%, доля США и Канады упадет с 30% до 26%, доли Латинской Америки и стран Персидского залива будут оставаться относительно стабильными. Крупнейшими странами по степени вклада в рост международного рынка коммерческой недвижимости в ближайшие десять лет будут Китай (25% мирового прироста), США (21,5%), Индия, Япония, Франция, Россия, Южная Корея и Испания.

Рост доли Азиатско-Тихоокеанского региона в структуре международного рынка коммерческой недвижимости будет связан с высокими темпами роста рынков коммерческой недвижимости Китая и Индии, вызванными активным экономическим развитием этих стран, демографическими изменениями (прирост населения, урбанизация).

На основании различных факторов, таких как инвестиционный климат в стране, уровень развития институтов финансового рынка, открытость рынка для иностранных инвестиций, прозрачность, ликвидность рынка, международные рынки коммерческой недвижимости можно разделить на высокоразвитые, развитые и развивающиеся.

Высокоразвитые международные рынки (США, Великобритания) показывают невысокую доходность и риски, высокую ликвидность, прозрачность и подходят для более консервативных стратегий. Развивающиеся международные рынки коммерческой недвижимости (Россия, Китай) обладают большим потенциалом развития, высокой доходностью вложений, высокими рисками, вызванными страновыми рисками, низкой прозрачностью и ликвидностью рынков коммерческой недвижимости и в большей степени соответствуют оппортунистическим инвестиционным стратегиям. Развитые (Греция, Португалия) международные рынки с точки зрения рисков, доходности, ликвидности и прозрачности находятся между высокоразвитыми и развивающимися рынками и подходят для различных стратегий.

В настоящий момент, высокоразвитые и развитые рынки представляют более 80% коммерческой недвижимости мира инвестиционного уровня. Однако доля развивающихся рынков, по оценкам, удвоится в ближайшие двадцать лет в основном за счет развивающихся рынков Азиатско-Тихоокеанского региона.

Помимо структурных причин резкому росту ПИИКН в мире в 2003 -2007 гг. способствовали благоприятный инвестиционный климат в мировой экономике, активный рост арендных ставок на многих рынках коммерческой недвижимости (имеются в виду рынки помещений), спад интереса инвесторов к традиционным активам (акции, облигации) в начале 2000-х гг., снижение

стоимости и улучшение условий привлечения кредитных ресурсов на мировых финансовых рынках, активный приток капитала на рынки коммерческой недвижимости через различные каналы финансового рынка.

Нарастание кризисных явлений на мировом финансовом рынке и в мировой экономике в целом, начиная с конца 2007 г., привело к снижению спроса на коммерческую недвижимость со стороны конечных потребителей и инвесторов и в результате к падению либо снижению темпов роста арендных ставок, росту ставок капитализации и снижению доходности коммерческой недвижимости на большинстве национальных рынков в 2008 - 2009 гг. Если в течение 2007 г. средняя доходность коммерческой недвижимости в мире составила 13%, то в 2008 г. « - 4%». Анализ изменений основных показателей национальных рынков коммерческой недвижимости в условиях мирового финансово-экономического кризиса показывает отсутствие синхронности и схожести процессов (динамики арендных ставок, ставок капитализации), протекавших на этих рынках, что позволяет еще раз убедиться в преимуществах международной диверсификации портфеля недвижимости.

Помимо общего состояния инвестиционного климата в мировой экономике и темпов восстановления мировых финансовых рынков, прогноз развития международного рынка коммерческой недвижимости в ближайшие годы будет зависеть от ожиданий инвесторами роста арендных ставок, восприятия международными инвесторами коммерческой недвижимости как класса инвестиционных активов; будущего соотношения доходности и риска коммерческой недвижимости в сравнении с другими классами активов; соотношения преимуществ, достигаемых диверсификацией портфеля с помощью коммерческой недвижимости различных национальных рынков, и издержек, связанных с осуществлением международных инвестиций в коммерческую недвижимость.

Возобновление роста арендных ставок на мировых рынках коммерческой недвижимости следует ожидать по мере восстановления мировой экономики от финансово-экономического кризиса. Спад инвестиционной и строительной активности в условиях мирового финансового кризиса приведет к возникновению дефицита коммерческих помещений в условиях возобновления роста национальных экономик, а также обеспечит высокую доходность вложений в коммерческую недвижимость, обусловленную высоким потенциалом роста ставок аренды и снижения ставок капитализации.

Можно предположить, что международные инвесторы в коммерческую недвижимость даже в условиях восстановления финансовых рынков после кризиса будут склонны к большей осторожности на международных рынках коммерческой недвижимости, отдавая предпочтение менее рискованным готовым и генерирующим доход объектам, нежели девелоперским проектам и более развитым, нежели развивающимся рынкам.

В течение 2003 - 2007 гг. ежегодные объемы ПИИКН в мире выросли с 94 млрд. долл. до 359 млрд. долл., доля ПИИКН в общем объеме мировых ПИИ выросла с 16,6% до 19,5%, доля ПИИ в общем объеме прямых инвестиций в коммерческую недвижимость выросла с 26,5% до 47,3%, доля

межрегиональных ПИИКН в их общем объеме выросла с 57,4% до 70,7%,. что говорит о растущих желании и возможностях инвесторов осуществлять международные инвестиции в коммерческую недвижимость независимо от ее географического расположения и удаленности от страны инвестора.4 В связи с нарастающим влиянием мирового финансового кризиса прямые инвестиции в коммерческую недвижимость в мире по итогам 2008 г. сократились более, чем в 2 раза по сравнению с 2007 г.

Таблица 3

ПИИ и прямые инвестиции в коммерческую недвижимость в мире

Год ПИИ в мире Мировые ПИ в ком. иед. Национа льные ПИ в ком. нед. ПИИ в ком. нед.

Всего Внутри регион альные Межрег иональ ные

2003 564 354 260 94 40 54

2004 742 393 270 123 35 88

2005 958 495 315 180 65 115

2006 1411 700 400 300 90 210

2007 1833 759 400 359 105 254

2008 (1 п-е) 850 233 129 104 40 64

Источник: Jones Lang LaSalle, UNCTAD.

В 2007 г. в Европу поступило 58,5% мировых ПИИКН, в Америку -25,5% (из них 22,8% - в США), в Азиатско-Тихоокеанский регион примерно 16%. Наиболее активными на рынках коммерческой недвижимости США и Канады являются инвесторы из Австралии, Германии, Ближнего Востока, Китая, Великобритании; на рынках Европы - инвесторы из США, Германии, Ирландии, Великобритании, Ближнего Востока; на рынках Азиатско-Тихоокеанского региона - Глобальные фонды (капитал этих фондов размыт между инвесторами из разных стран, и их сложно причислить к конкретной стране), инвесторы из Сингапура, Австралии, Гонконга. Из-за высоких рисков, а также особенностей местного законодательства, приток капитала на два крупнейших рынка региона - Китай и Индию - несоизмеримо мал по сравнению с размерами и потенциалами этих рынков.

Крупнейшими импортерами ПИИКН в мире являются США, Великобритания, Германия. Крупнейшими экспортерами ПИИКН в мире являются Глобальные фонды, Великобритания, США, Германия. В связи со значительным ростом цен на энергоносители на мировых рынках в 2006 - 2007 гг. на международном рынке коммерческой недвижимости существенно выросла активность инвесторов из арабских стран Персидского залива.

4 http://www.reuters.com/article/pressRelease/idUS7232(M'31 -Jan-2008+PRN20080131 ?symbol=JLL

Высокий инвестиционный спрос на коммерческую недвижимость развитых рынков, как со стороны местных, так и международных инвесторов сопровождался в 2003 - 2007 гг. растущим дефицитом и снижением доходности коммерческой недвижимости развитых рынков и интенсификацией международных инвестиций на развивающихся рынках коммерческой недвижимости, обладающих существенным инвестиционным потенциалом. Так, по оценкам экспертов, инвестиционный потенциал рынка коммерческой недвижимости-Великобритании реализован на 85%, Австралии - 70%, Японии - 55%, США - 50%, Германии - 50%, Китая - 15%, Бразилии - 10%, России -5%, Индии - 1%. 5 Как видно из приведенных выше данных наибольшим инвестиционным потенциалом на международном рынке коммерческой недвижимости обладают рынки стран БРИК.

Общий объем ПИИКН стран БРИК в 2007 г. составил 21 млрд. долл., то есть около 6% от мировых ПИИКН. Доля России в структуре ПИИКН стран БРИК составляет 23%, доля Китая - 49%, Индии -16%, Бразилии - 12%.

В третьей главе «Россия в системе международного рынка коммерческой недвижимости» проведен анализ инвестиционных характеристик коммерческой недвижимости России с учетом общего состояния инвестиционного климата страны, показана динамика, структура и основные эффекты ПИИКН России, определены направления повышения привлекательности коммерческой недвижимости России для ПИИ и предложены меры по преодолению негативных эффектов ПИИКН для российской экономики.

Инвестиционная привлекательность коммерческой недвижимости России с точки зрения международного инвестора неразрывно связана с общим состоянием инвестиционного климата в стране. На наш взгляд, активизация международных инвесторов на рынке коммерческой недвижимости России во многом была обусловлена общим улучшением инвестиционного климата в стране в 2003 - 2007 гг., когда в условиях активного развития экономики, снижения системных рисков Россия стала относительно привлекательной для ведения бизнеса и осуществления ПИИ.

Коммерческая недвижимость России стала доступна для инвестиций в начале 1990-х гг. в результате общей либерализации рынка и приватизации. По оценкам ряда экспертов, с 2003 по 2008 гг. объем российского рынка коммерческой недвижимости в стоимостном выражении вырос с 64 млрд. долл. до 585 млрд. долл., а доля российского рынка в мировом рынке коммерческой недвижимости выросла с 0,5% до 2,4%.6 В течение 2001-2008 гг. ставки капитализации коммерческой недвижимости на российском рынке снижались, по мере того как он становился более зрелым и менее рискованным с точки зрения инвесторов.

s Troni E. Emerging market real estate strategies/UBS real estate research. 2009. P. 9.

6 Kapas M. A bird's eye view of global real estate markets: 2009 Update/ Kapas M. Liang Y J Prudential real estate investors. March, 2009. P.2.

Ежегодные объемы ПИИКН России выросли в течение 2004 - 2008 гг. более чем в десять раз и в 2006 - 2008 гг. составляли примерно 26% (в 1 полугодии 2008 г. - 40%) от общего объема ПИИ в Россию, что говорит о коммерческой недвижимости как об одном из основных источников привлечения ПИИ в российскую экономику в последние годы.

В то же время достигнутые в 2006 - 2008 гг. ежегодные объемы ПИИКН России, хотя и стали рекордными для отечественного рынка, по мировым меркам являются относительно небольшими. Так, в 2007 г. международные прямые инвесторы вложили в коммерческую недвижимость США - 82 млрд. долл., Великобритании - 53,6 млрд. долл., Германии - 51,5 млрд. долл., Франции - 28,8 млрд. долл., Китая - 10 млрд. долл. Доля России в мировом объеме привлеченных ПИИКН в 2007 г. составила около 1,4%.

Таблица 4

Объемы ПИИКН России в 2004-2008 гг. _(млрд. долл.) _

Год ПИИ в Россию ПИИ в ком. нед. России (% от ПИИ в Россию) ПИИ в ком. нед. в мире (доля России, %)

2004 9,4 0,4(4,3) 123 (0,3)

2005 13 0,5 (3,8) 180(2,7)

2006 13,7 4,4 (32) 300(1,4)

2007 27,8 4,9(17,6) 359 (1,3)

1 п-е 2008 И 4,4 (40) 104 (4,2)

Итого 74,9 14,6 (19,5) 1066(1,4)

Источник: Jones Lang LaSalle, Praedium, Commercial real estate, Росстат.

Активному притоку ПИИКН России во второй половине 2000-х гг. способствовали:

1. Улучшение инвестиционного климата России;

2. Качественное развитие российского рынка коммерческой недвижимости и формирование институциональных условий для инвестирования в коммерческую недвижимость (совершенствование законодательной базы, появление профессиональных участников рынка, обслуживающих инвестиции в коммерческую недвижимость).

3. Значительный потенциал и высокие темпы роста объемов российского рынка коммерческой недвижимости.

4. Появление на российском рынке объектов коммерческой недвижимости институционального качества,

5. Высокая доходность коммерческой недвижимости России, в 2-3 раза превышающая доходность на европейских и североамериканских рынках

Таблица 5

Офисы Торговые центры Склады

Лондон 3,5 Дублин 2,4 Дублин 4,8

Мадрид 4 Лондон 4 Лондон 5

Париж 4 Мадрид 4,3 Мадрид 5,8

Берлин 4,8 Париж 4,5 Париж 6,1

Варшава 5,5 Берлин 4,5 Берлин 6,8

Прага 5,5 Варшава 6 Варшава 7

Москва 9 Москва 9,5 Москва 10

Источник: European Real Estate Capital Markets/ Jones Lang LaSalle. April, 12th,

2007. P.16.

Основными тенденциями ПИИКН России в 2003 - 2008 гг. были: увеличение объемов инвестиционных сделок с участием иностранных инвесторов; преобладание Москвы в общем объеме ПИИКН России; увеличение числа сделок на региональных рынках; усложнение форм ПИИКН; готовность иностранных инвесторов участвовать в более рискованных проектах, связанных с девелопментом недвижимости.

Исходя из анализа международных инвестиционных сделок на рынке коммерческой недвижимости России, можно сделать вывод, что основными прямыми иностранными инвесторами на российском рынке являются: взаимные фонды (Fleming Family&Partners), публичные инвестиционные компании (Raven Russia, Meinl European); пенсионные фонды (Quinn Group); девелоперские компании (IKEA, Hiñes, Giffels).

Инвестиционные компании, вышедшие на российский рынок, в основном представлены инвесторами с оппортунистическими стратегиями, которым интересна высокая доходность коммерческой недвижимости развивающихся рынков и которые готовы принимать на себя высокие риски. Для многих консервативных инвесторов российский рынок пока слишком рискован и непрозрачен для осуществления приобретений. Также объем российского рынка коммерческой недвижимости институционального качества пока еще очень мал, чтобы удовлетворить запросы многих крупных международных инвесторов. Этими и другими факторами можно объяснить отсутствие либо слабую активность на российском рынке крупнейших международных инвесторов в коммерческую недвижимость.

В течение 2003 - 2008 гг. в России сформировалось несколько основных форм ПИИКН, а именно: покупка готового объекта; различные формы инвестиций в девелоперские проекты, такие как покупка объекта на стадии строительства, совместное предприятие с российской девелоперской компанией, форвардное финансирование, самостоятельный девелопмент проектов; покупка доли в девелоперской компании.

Из-за недостаточного количества готовых объектов инвестиционного качества либо их неоправданно низкой доходности, не отвечающей ожиданиям инвесторов, инвестиции в девелоперские проекты стали одним из главных

путей развитая прямых иностранных инвесторов на рынке коммерческой недвижимости России.

В связи с мировым финансовым кризисом иностранные инвесторы из-за проблем с ликвидностью, роста рисков инвестирования в своей основной массе заняли выжидательную позицию, не осуществляя сделок на российском рынке. Некоторые иностранные инвесторы выставили на продажу часть своих активов, ряд инвесторов приняли решение уйти с российского рынка.

Исследование объемов и динамики ПИИКН России показало существенное превышение заявленных иностранных инвестиций над реализованными, что свидетельствует как о высоком потенциале российского рынка коммерческой недвижимости как сфере приложения иностранного капитала, так и о значительных барьерах на пути ПИИКН России. Из 26 млрд. долл. ПИИКН России, заявленных на 2005-2010 гг. только двенадцатью иностранными инвесторами, в 2005 - 2008 гг. ими было вложено 8,5 млрд. долл.

Препятствия для ПИИКН России имеют как структурный, так и рыночный характер. Среди основных структурных препятствий следует выделить: риски макроэкономического развития, негативные демографические прогнозы, проблемы с инфраструктурным обеспечением строительства и эксплуатацией объектов коммерческой недвижимости (дороги, энергетические мощности, строительные материалы). Основными рыночными препятствиями являются: непрозрачность рынка; высокая конкуренция со стороны местных компаний; недостаток предложения объектов инвестиционного качества; низкая ликвидность региональных рынков.

Положительными эффектами ПИИКН для экономики России в целом и рынка коммерческой недвижимости в частности являются:

1. Около 70% ПИИКН России связаны с инвестициями в девелоперские проекты, обеспечивающими создание и модернизацию основных фондов в экономике России (в виде офисных, торговых, складских, гостиничных объектов), а также стимулирующими создание рабочих мест и обладающими мультипликативным эффектом.

2. Для российских девелоперских компаний ПИИ стали одним из альтернативных источников финансирования своих проектов за счет продажи иностранным инвесторам реализованных проектов, доли в бизнесе либо создания совместных предприятий.

3. ПИИ существенно повысили ликвидность и прозрачность российского рынка коммерческой недвижимости.

4. ПИИ способствовали развитию конкуренции на российском рынке коммерческой недвижимости, росту эффективности российских девелоперских компаний, привнесли новейший мировой опыт, знания и технологии инвестирования в коммерческую недвижимость, оказали значительное влияние на качественное развитие российского рынка коммерческой недвижимости.

5. Активная деятельность иностранных институциональных инвесторов на российском рынке коммерческой недвижимости создает предпосылки для развития в России индустрии коллективного инвестирования

в коммерческую недвижимость, стимулируя российских институциональных инвесторов более активно рассматривать коммерческую недвижимость в своих инвестиционных стратегиях.

Некоторые виды ПИИКН России не оказывают существенных позитивных эффектов для экономики страны. Скажем, приобретения готовых объектов коммерческой недвижимости иностранными инвесторами не связаны с созданием и модернизацией основных фондов, как в случае с девелопментом, и не приводят к росту занятости, из-за чего прямое влияние подобных ПИИ на экономический рост относительно невысокое. Одним из плюсов ПИИ в готовые объекты является то, что эти инвестиции зачастую являются источником финансирования новых проектов российских девелоперов, а значит, имеют потенциальное косвенное влияние на экономический рост и в отличие от иностранных кредитов не увеличивают внешний корпоративный долг РФ.

ПИИКН, сопровождаемые первоначальным притоком капитала в Россию, как и любые другие ПИИ с момента получения инвесторами операционной прибыли могут быть связаны с репатриацией доходов из России, что приводит к ухудшению состояния ее платежного баланса. Исходя из анализа осуществленных ПИИКН России, к 2010 г. общий чистый операционный доход, получаемый иностранными инвесторами от коммерческой недвижимости России может составить около 3 млрд. долл. Безусловно, часть этих средств останется в России в виде НДС, налогов на прибыль или реинвестируется в новые проекты, в то же время, очевидно, что существенная часть доходов будет репатриирована из России.

Одним из негативных эффектов ПИИКН России является неполучение российским бюджетом значительных средств в связи с активным использованием оффшорных схем в международных сделках по приобретению российской недвижимости. Как правило, для удобства продажи объекта недвижимости продавец регистрируют его на отдельную фирму, которая находится в оффшоре, в основном, на Кипре. В результате сделка по продаже российской недвижимости осуществляется в форме покупки иностранной компанией другой иностранной компании, владеющей российским активом, а российский бюджет не получает никаких налоговых поступлений от подобных транзакций. Активное использование кипрских оффшорных компаний как российскими, так и иностранными инвесторами в коммерческую недвижимость России объясняет высокую долю Кипра в структуре основных стран -инвесторов в коммерческую недвижимость России.

Также негативные эффекты для экономики и рынка может вызвать чрезмерная инвестиционная активность иностранных инвесторов на российском рынке коммерческой недвижимости, которая может привести к кризису перепроизводства, перегреву рынка и созданию так называемых ценовых «пузырей», вызванных переоценкой стоимости активов, а также к другим кризисным явлениям. Следует учитывать, что кризисы на рынке коммерческой недвижимости имеют крайне негативное влияние на экономическое развитие страны в целом, на активность в отдельных отраслях промышленности, на состояние банковского сектора, который в таких случаях

встает перед проблемой неплатежей, на социальную стабильность в стране в связи с большим количеством занятых в сфере коммерческой недвижимости и обслуживающих ее отраслей.

Анализ инвестиционных характеристик коммерческой недвижимости России, а также положительных и отрицательных эффектов ПИИКН позволяет нам определить следующие направления повышения привлекательности коммерческой недвижимости России для ПИИ:

1. Увеличение прозрачности правового и административного регулирования строительной отрасли и земельных отношений,

2. Улучшение инфраструктурного обеспечения девелопмента коммерческой недвижимости, демонополизация и развитие рынка цемента, совершенствование государственного территориального планирования.

3. Совершенствование российскими девелоперами качества реализуемых проектов в сфере коммерческой недвижимости, особенно в отношении вопросов, связанных с маркетинговой концепцией, проектированием, с учетом основных требований международных инвесторов в коммерческую недвижимость.

4. Разработка и внедрение в России национального и региональных индексов доходности коммерческой недвижимости, формируемых на основе данных по объектам коммерческой недвижимости. Создание подобного индекса для российского рынка может осуществляться на базе одной или нескольких компаний, специализирующихся на консалтинге, брокеридже, оценке коммерческой недвижимости, обладающих обширными базами объектов коммерческой недвижимости России и значительным опытом работы на рынке коммерческой недвижимости России. При разработке данного индекса следует использовать мировой опыт создания подобных индексов, а также рассмотреть возможность создания индекса совместно с одним из мировых лидеров в данной сфере. Внедрение на российском рынке подобных индексов способно обеспечить более высокую информационную открытость и прозрачность российского рынка коммерческой недвижимости для международных инвесторов.

Преодолению негативных эффектов ПИИКН для российской экономики могут способствовать следующие меры:

1. Совершенствование Соглашений об избежании двойного налогообложения между Россией и странами - оффшорными центрами, являющимися крупными источниками ПИИКН России, с целью получения Россией права взимания налогов с доходов от продаж оффшорных компаний, преобладающую долю активов которых составляет коммерческая недвижимость России.

В заключении диссертационной работы обобщены научные результаты исследования и сформулированы основные выводы, предложения и рекомендации, вытекающие из содержания диссертации:

1. Анализ деятельности международных инвесторов в коммерческую недвижимость показывает, что основными мотивами ПИИКН являются: недостаток предложения коммерческой недвижимости на национальных рынках; потребность инвесторов в улучшении диверсификации инвестиционного портфеля с помощью коммерческой недвижимости зарубежных рынков; желание инвесторов получить на зарубежных рынках коммерческой недвижимости более высокую, чем на национальных рынках, доходность на вложенный капитал.

2. Высокая средняя стоимость объектов коммерческой недвижимости, существенные транзакционные издержки, уникальность каждого отдельного объекта, сложность и длительность процессов оценки коммерческой недвижимости, низкая ликвидность, прозрачность и высокая степень государственного регулирования рынков коммерческой недвижимости определяют относительно низкую степень эффективности международного рынка коммерческой недвижимости, которая создает условия для переоценки либо недооценки международными инвесторами стоимости активов зарубежных рынков коммерческой недвижимости.

3. Анализ инвестиционной активности международных инвесторов в коммерческую недвижимость на российском рынке позволил определить основные препятствия для дальнейшего развитая ПИИКН России. Структурными препятствиями являются: риски макроэкономического развития, негативные демографические прогнозы, проблемы с инфраструктурным обеспечением строительства и эксплуатацией объектов коммерческой недвижимости. Рыночными препятствиями являются: непрозрачность рынка; высокая конкуренция со стороны местных компаний; недостаток предложения объектов инвестиционного качества; низкая ликвидность региональных рынков.

4. Анализ структурных и рыночных препятствий для развития ПИИКН России позволяет выделить следующие направления повышения инвестиционной привлекательности рынка коммерческой недвижимости России:

увеличение прозрачности правового и административного регулирования строительной отрасли и земельных отношений;

улучшение инфраструктурного обеспечения девелопмента коммерческой недвижимости, демонополизация и развитие рынка цемента, совершенствование государственного территориального планирования;

совершенствование российскими девелоперами качества реализуемых проектов в сфере коммерческой недвижимости, особенно в отношении вопросов, связанных с маркетинговой концепцией,

проектированием, с учетом основных требований международных инвесторов в коммерческую недвижимость;

разработка и внедрение в России национального и региональных индексов доходности коммерческой недвижимости, формируемых на основе данных по объектам коммерческой недвижимости.

5. Исследование эффектов ПИИКН позволяет говорить как о позитивном (создание основных фондов, рабочих мест, мультипликативный эффект, расширение выбора инвестиционных ресурсов для отечественных девелоперских компаний, стимулирование качественного развития рынка коммерческой недвижимости России), так и негативном (использование инвесторами оффшорных схем в сделках с российской недвижимостью, риск возникновения кризисных явлений на российском рынке коммерческой недвижимости в связи с чрезмерной инвестиционной активностью иностранных инвесторов) влиянии подобных инвестиций на российскую экономику.

6. Преодолению негативных эффектов ПИИКН для российской экономики могут способствовать следующие меры:

осуществление Министерством экономического развития РФ мониторинга ПИИКН России и их влияния на основные показатели отечественного рынка коммерческой недвижимости, а именно: динамику ставок аренды, ставок капитализации, доли свободных помещений в целях предвидения кризисных явлений на российском рынке, таких как кризис перепроизводства, перегрев рынка, вызванных высокой инвестиционной активностью прямых иностранных инвесторов, и принятия превентивных мер.

По теме диссертации опубликованы следующие научные работы:

1. Карапетов М.В. Иностранные инвестиции в коммерческую недвижимость России // Материалы научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых экономического факультета «Актуальные проблемы глобальной экономики». Москва, 16 мая 2008 г. М.: «РУДН», 2008. - С.171 -176 (0,4

В том числе публикации в изданиях, рекомендованных ВАК РФ:

2. Карапетов М.В. Особенности развития современного рынка офисной недвижимости Москвы // Вестник РУДН, сер. «Экономика». - №4,2008. - С.109 -121 (0,9 п.л.). tЛ-i^Zy

3. Карапетов М.В. Особенности инвестиционных сделок на рынке офисной недвижимости Москвы // Ученые записки Российской Академии предпринимательства - выпуск XVII, 2008. - С. 178 -186 (0,5 п.л.). MeJCaf

Карапетов Максим Владимирович (Россия) Прямые иностранные инвестиции в коммерческую недвижимость России

Диссертация посвящена определению основных направлений интеграции России в международный рынок коммерческой недвижимости путем привлечения прямых иностранных инвестиций (ПИИ).

В исследовании анализируются инвестиционные характеристики коммерческой недвижимости, сущность и специфика прямых иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость (ПИИКН), рассматриваются тенденции развития международного рынка коммерческой недвижимости. В диссертации рассмотрены препятствия для ПИИКН России, а также проанализированы положительные и отрицательные эффекты ПИИКН для экономики и рынка коммерческой недвижимости России.

По результатам проведенного исследования автором определены направления повышения привлекательности российского рынка коммерческой недвижимости для ПИИКН, а также предложены меры по преодолению негативных эффектов ПИИКН для российской экономики.

Maksim V. Karapetov (Russia) Foreign direct investment in commercial real estate of Russia

The thesis is devoted to a determination of the basic directions of Russia's integration in the international commercial real estate market by attracting Foreign direct investment (FDI).

The research provides an analysis of the investment characteristics of commercial real estate, determines the specific character of the FDI in commercial real estate (FDICRE), examines the trends of the international commercial real estate market development. The thesis also considers the barriers for FDICRE in Russia and its positive and negative effects for the Russian economy and real estate market.

By the results of the conducted research the author defines the directions of raising the Russian commercial real estate market attractiveness for FDICRE and offers the measures for overcoming the negative effects of FDICRE for the Russian economy.

Напечатано с готового оригинал-макета

Издательство ООО "МАКС Пресс" Лицензия ИД N 00510 от 01.12.99 г. Подписано к печати 28.09.2009 г. Формат 60x90 1/16. Усл.печ.л. 1,25. Тираж 100 экз. Заказ 508. Тел. 939-3890. Тел./факс 939-3891 119992, ГСП-2, Москва, Ленинские горы, МГУ им. М.В. Ломоносова, 2-й учебный корпус, 627 к.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Карапетов, Максим Владимирович

Введение.

Глава 1. Коммерческая недвижимость как объект международных инвестиционных сделок.

1.1. Коммерческая недвижимость в системе национальной экономики.

1.1.1. Коммерческая недвижимость: понятие, сущность и основные признаки.

1.1.2. Рынок коммерческой недвижимости: понятие, основные элементы.

1.1.3. Коммерческая недвижимость как инвестиционный актив.

1.2. ПИИ в коммерческую недвижимость.

1.2.1. Мотивы и факторы ПИИ в коммерческую недвижимость.

1.2.2. Риски ПИИ в коммерческую недвижимость.

1.2.3. Инвестиционные стратегии ПИИ в коммерческую недвижимость.

1.3. Международные инвесторы в коммерческую недвижимость.

Глава 2. Особенности развития международного рынка коммерческой недвижимости.

2.1. Международный рынок коммерческой недвижимости: объем, структура

2.2. Специфика и тенденции ПИИ в коммерческую недвижимость в мире.

2.2.1. Конъюнктура международного рынка коммерческой недвижимости в 2000-х гг.

2.2.2. Динамика и объемы ПИИ в коммерческую недвижимость в мире.

2.2.3. Региональная структура ПИИ в коммерческую недвижимость в мире

Глава 3. Коммерческая недвижимость России как объект международных инвестиционных сделок.

3.1. Инвестиционные характеристики коммерческой недвижимости России . 108 3.1.1. Инвестиционный климат России.

3.1.2. Коммерческая недвижимость России как инструмент инвестирования

3.1.3. Правовое регулирование ПИИ в коммерческую недвижимость России

3.1.4. Препятствия для ПИИ в коммерческую недвижимость России.

3.2. Рынок коммерческой недвижимости России: основные индикаторы и особенности развития.

3.2.1. Тенденции развития рынка коммерческой недвижимости России.

3.2.2. Инвесторы на рынке коммерческой недвижимости России.

3.3. Динамика, структура и основные эффекты ПИИ в коммерческую недвижимость России.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Прямые иностранные инвестиции в коммерческую недвижимость России"

Актуальность темы исследования. Одной из тенденций развития мирового рынка капитала последнего десятилетия стал рост популярности коммерческой недвижимости как инвестиционного актива.

Интеграция России в международное финансовое пространство, обусловленная улучшением ее инвестиционного климата, либерализацией внешнеэкономической деятельности, заставляет международных инвесторов более активно рассматривать вложения в российские активы, в том числе и коммерческую недвижимость. Ежегодные объемы ПИИКН России выросли в течение 2004 - 2008 гг. более чем в десять раз и в 2006 -2008 гг. составляли примерно 26% (в 1 полугодии 2008 г. - 40%) от общего объема ПИИ в Россию.

1 http://\v\v\v.reuters.com/articlc/prcssRcleasc/idUS72320+31 -Jan-2008+PRN20080131 ?symbol=JLL экономики, формирования благоприятного делового и инвестиционного климата страны, ее интеграции в мировую экономику.

Степень разработанности проблемы. Категория коммерческой недвижимости пока слабо исследована в отечественной экономической науке. В основном российскими учеными рассматриваются общие вопросы экономики недвижимости, ее товарные характеристики, особенности рынка недвижимости, а также оценки недвижимости (Максимов С.Н., Севостьянов А.В.,. Тарасевич Е.И. Иванова Е.Н). Исследованию коммерческой недвижимости как инвестиционного актива посвящено мало работ отечественных экономистов (Тарасевич Е.И., Белых Л.П.). Недостаток исследований по инвестициям в коммерческую недвижимость в российской научной среде мы связываем с преобладающим восприятием коммерческой недвижимости как фактора производства и неразвитостью в России индустрии институциональных инвестиций в коммерческую недвижимость. Вопросы международных инвестиций в коммерческую недвижимость в российской экономической науке практически не исследовались, отдельные вопросы по данной тематике рассматривались в работе Белых Л.П. Отсутствие в отечественной науке исследований по вопросам прямых иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость в Россию можно объяснить новизной данного явления для российской экономики. Следует отметить, что всплеск инвестиционной активности международных инвесторов на российском рынке коммерческой недвижимости произошел совсем недавно, в 2006 г.

Большее число работ, посвященных коммерческой недвижимости как инвестиционному активу (Д. Линг, В. Арчер, С. Хадсон Вильсон, Ч. Вутцербах, Дж. Бачевски,|к. Хэндс, JI. Чарльз), а также международным инвестициям в коммерческую недвижимость представлено трудами зарубежных ученых, в первую очередь, из США. Фундаментальным аспектам международных инвестиций в коммерческую недвижимость посвящены исследования JL Чен, Т. Миллза, С. Сирманса, Э. Ворцалы, П. Коннер, Й. Лянг, причины международных инвестиций в коммерческую недвижимость рассматриваются в работах Б. Уэбба, Дж. О'Кифа, преимущества международной диверсификации коммерческой недвижимости в рамках портфеля исследовались А. Чуа, JL Чен, Т. Миллзом, вопросы корреляции доходности мировых рынков коммерческой недвижимости рассматривали К. Джексон, С. Стивенсон, К. Уоткинс, Дж. Пальяри, Т. Кантер, Б. Уэбб, Ф.Либлих, риски международных инвестиций в коммерческую недвижимость исследованы К.Л. Ли, Б.Уеббом, инвестиционные стратегии международных инвесторов рассмотрены в работах Дж. Бачевски, К. Хэндса.

1. Оценить основные характеристики и особенности коммерческой недвижимости как инвестиционного актива.

2. Раскрыть сущность и специфику ПИИКН.

4. Исследовать особенности и перспективы развития международного рынка коммерческой недвижимости.

7. Оценить основные эффекты ПИИКН для экономики и рынка коммерческой недвижимости России и предложить меры по преодолению негативных эффектов ПИИКН.

8. Определить направления повышения привлекательности рынка коммерческой недвижимости России для ПИИКН.

Объектом исследования является Россия на мировом рынке коммерческой недвижимости.

Научная новизна диссертации заключается в следующих положениях и выводах:

6. Определены направления повышения привлекательности рынка коммерческой недвижимости России для ПИИКН: увеличение прозрачности административного и правового регулирования строительной отрасли и земельных отношений; улучшение инфраструктурного обеспечения девелопмента, демонополизация и развитие рынка цемента, совершенствование государственного территориального планирования; разработка общенационального и региональных индексов доходности коммерческой недвижимости России; совершенствование российскими девелоперами качества реализуемых инвестиционных проектов с учетом требований международных инвесторов в коммерческую недвижимость.

7. Предложены меры по преодолению негативных эффектов ПИИКН для российской экономики: совершенствование Соглашений об избежании двойного налогообложения между Россией и странами - оффшорными центрами, являющимися крупными источниками ПИИКН России, с целью получения Россией права взимания налогов с доходов от продаж оффшорных компаний, преобладающую долю активов которых составляет коммерческая недвижимость России; осуществление Министерством экономического развития РФ мониторинга ПИИКН России и их влияния на основные показатели отечественного рынка коммерческой недвижимости, а именно: динамику ставок аренды, ставок капитализации, доли свободных помещений в целях предвидения кризисных явлений на российском рынке, таких как кризис перепроизводства, перегрев рынка, вызванных высокой инвестиционной активностью прямых иностранных инвесторов, и принятия превентивных мер.

Апробация работы. Основные результаты исследования доложены на научной конференции «Актуальные проблемы глобальной экономики» (Москва, Российский университет дружбы народов, 2008 г.), где получили положительную оценку специалистов. Материалы диссертационной работы использованы в преподавании дисциплин «Мировые товарные рынки» и «Мировая экономика» читаемых на Экономическом факультете Российского университета дружбы народов. По теме диссертации опубликовано 3 работы, общим объемом 1,8 пл., в том числе 2 работы в журналах, входящих в перечень ведущих научных изданий, рекомендованных ВАК России.

Диссертация: заключение по теме "Мировая экономика", Карапетов, Максим Владимирович

Заключение

Большой размер рынка коммерческой недвижимости, уникальные характеристики доходов, более привлекательное соотношение риска и доходности коммерческой недвижимости по сравнению с акциями и облигациями обусловили растущий интерес инвесторов к данному виду активов во всем мире.

Прямые инвестиции в коммерческую недвижимость, как правило, связаны с приобретением готовых объектов, девелопментом коммерческой недвижимости либо с приобретением контрольных пакетов акций компаний, инвестирующих в коммерческую недвижимость.

Среди основных мотивов ПИИКН можно назвать недостаток предложения коммерческой недвижимости на национальных рынках; потребность инвесторов в улучшении диверсификации инвестиционного портфеля с помощью коммерческой недвижимости зарубежных рынков, что обусловлено слабой или отрицательной корреляцией ставок доходности коммерческой недвижимости многих национальных рынков; желание инвесторов получить на зарубежных рынках коммерческой недвижимости более высокую, чем на национальных рынках, доходность на вложенный капитал.

Факторами, способствующими росту ПИИКН, являются: активная глобализация мировых финансовых рынков; растущая международная активность крупных пользователей коммерческой недвижимости в лице МНК, а также компаний, обслуживающих инвестиционный процесс — крупных консалтинговых, брокерских, проектных организаций; развитие телекоммуникационных технологий и растущие возможности получения достоверной информации о зарубежных рынках; развитие и распространение инвестиционных структур, специализирующихся' на инвестициях в недвижимость, в том числе и на международных рынках.

Риски ПИИКН связаны как со страновыми, так и рыночными рисками, среди которых для международных инвесторов наиболее существенными являются три риска: рыночный риск, связанный с недостатком знаний о местном рынке, валютный риск и риск низкой ликвидности рынка коммерческой недвижимости.

Инвестиционные стратегии ПИИКН, как правило, обусловлены природой инвестиционных ресурсов и зависят от целей конкретного инвестора и могут быть сгруппированы по принципу его отношения к риску и доходности. Выделяют консервативные, умеренные и оппортунистические стратегии. Консервативные стратегии ориентируются на активы с низким риском и соответственно с относительно низкой доходностью, большая часть которой формируется за счет текущих доходов, рассматривают исключительно развитые, прозрачные и ликвидные рынки и используют низкий уровень финансового левереджа. Оппортунистические стратегии связаны с готовностью инвестора брать на себя значительные риски для получения высокой доходности, формируемой в большей степени за счет роста стоимости актива. Оппортунистические инвесторы используют более высокий уровень финансового левереджа в целях увеличения доходности вложений и отдают предпочтение более доходным развивающимся рынкам. Стратегии, ориентирующиеся на прирост стоимости актива, представляют собой нечто среднее межу консервативными и оппортунистическими с точки зрения отношения к риску, доходности и структуре ее формирования, финансовому левереджу и выбору международных рынков

Традиционно основными международными инвесторами в коммерческую недвижимость были страховые компании, пенсионные фонды, публичные инвестиционные компании, взаимные фонды, частные инвесторы и девелоперские компании. Тенденцией последних лет стало появление новых игроков на международном рынке коммерческой недвижимости, среди которых следует отметить открытые фонды недвижимости Германии, ставшие одними из крупнейших инвесторов на европейском рынке коммерческой недвижимости, а также фондов национального благосостояния. По прогнозам, доля ФНБ в структуре международных инвестиций в коммерческую недвижимость должна вырасти с 2008 по 2015 гг. с 2% до 15-20%.191

Международный рынок коммерческой недвижимости мы определяем как часть международного рынка капитала, в рамках которой происходит обмен инвестиционного капитала и коммерческой ■ недвижимости между экономическими субъектами различных стран. В современных условиях формирование конъюнктуры международного рынка коммерческой недвижимости находится в тесной зависимости от состояния мировой экономики и мировых финансовых рынков в частности.

Из-за особенностей коммерческой недвижимости как актива, в первую очередь, ввиду ее иммобильности, локальной и материальной природы, необходимости управления коммерческой недвижимостью, международный рынок коммерческой недвижимости не обладает той степенью

191 Haddock M. Global View Point: sovereign wealth funds/ CB Richard Ellis, 2008. P. 10. наднациональности, которая присуща другим сегментам международного рынка капитала.

Расхождения в стадиях экономических циклов, циклов национальных рынков коммерческой недвижимости, циклов конкретных сегментов рынка коммерческой недвижимости обеспечивают значительные возможности для диверсификации портфеля недвижимости с помощью коммерческой недвижимости различных национальных рынков.

Ориентировочный объем международного рынка коммерческой недвижимости в 2007 г. составил 9 трлн. долл. Большая доля международного рынка коммерческой недвижимости сконцентрирована в относительно небольшом количестве стран, в то же время с течением времени высокая концентрация рынка снижается. Если в 2003 г. крупнейшие 5 стран (США, Япония, Германия, Великобритания и Франция и др.) составляли 70% международного рынка коммерческой недвижимости, то в 2008 г. - уже 55%, что связано с включением в оценку рынка новых стран, а также высокими

1 Q9 темпами роста развивающихся рынков (страны БРИК и др.).

192 Kapas M. Л bird's eye view of global real estate markets: 2009 Update/ Kapas M. Liang Y. / Prudential real estate investors. March, 2009. P.5.

На основании различных факторов, таких как инвестиционный климат в стране, уровень развития институтов финансового рынка, открытость рынка для иностранных инвестиций, доступность информации о рынке, прозрачность, ликвидность рынка, законодательное регулирование сектора коммерческой недвижимости, международные рынки коммерческой недвижимости можно разделить на высокоразвитые, развитые и развивающиеся.

Развивающиеся международные рынки коммерческой недвижимости (Россия, Китай) обладают большим потенциалом развития, высокой доходностью вложений, высокими рисками, вызванными страновыми рисками, низкой прозрачностью и ликвидностью рынков коммерческой недвижимости и в большей степени соответствуют оппортунистическим инвестиционным стратегиям. Высокоразвитые международные рынки (США, Великобритания) показывают меньшую доходность и риски, относительно высокую ликвидность, прозрачность и подходят для более консервативных стратегий. Развитые международные рынки (Греция, Португалия) с точки зрения рисков, доходности, ликвидности и прозрачности находятся между высокоразвитыми и развивающимися рынками и подходят для различных стратегий.

В настоящий момент, развитые рынки представляют более 80% коммерческой недвижимости мира инвестиционного качества. Однако, доля развивающихся рынков, по оценкам, удвоится в ближайшие двадцать лет в основном за счет развивающихся рынков Азиатско-Тихоокеанского региона.

В течение 2003 — 2007 гг. ежегодные объемы ПИИКН в мире выросли с 94 млрд. долл. до 359 млрд. долл., доля ПИИКН в общем объеме мировых ПИИ выросла с 16,6% до 19,5%, доля ПИИ в общем объеме прямых инвестиций в коммерческую недвижимость выросла с 26,5% до 47,3%, доля межрегиональных ПИИ в коммерческую недвижимость в их общем объеме

193 выросла с 57,4% до 70,7%, что говорит о растущих желании и возможностях инвесторов осуществлять международные инвестиции в коммерческую

193 hltp://www.rcuters.com/article/prcssRclcase/idUS72320+31 -Jan-2008+PRN20080131 ?symbol=JLL недвижимость независимо от ее географического расположения и удаленности от страны инвестора.

Помимо структурных причин резкому росту ПИИКН в 2003 — 2007 гг. способствовали благоприятный инвестиционный климат в мировой экономике, активный рост арендных ставок на мировых рынках коммерческой недвижимости (имеются в виду рынки помещений), спад интереса инвесторов к традиционным активам (акции, облигации) в начале 2000-х гг., снижение стоимости и улучшение условий привлечения кредитных ресурсов на мировых финансовых рынках, активный приток капитала на рынок коммерческой недвижимости через различные каналы финансового рынка.

Нарастание кризисных явлений на мировом финансовом рынке и в мировой экономике в целом, начиная с конца 2007 г., привело к снижению спроса на коммерческую недвижимость со стороны конечных потребителей и инвесторов, что привело к падению арендных ставок и росту ставок капитализации на всех международных рынках в 2008 - 2009 гг. Анализ изменения основных показателей национальных рынков коммерческой недвижимости в условиях мирового финансово-экономического кризиса показывает отсутствие синхронности и схожести процессов (динамики арендных ставок, ставок капитализации) на различных национальных рынках, что позволяет еще раз убедиться в преимуществах международной диверсификации портфеля недвижимости.

Возобновление роста арендных ставок на мировых рынках коммерческой недвижимости следует ожидать по мере восстановления мировой экономики от финансово-экономического кризиса. Спад инвестиционной и строительной активности в условиях мирового финансового кризиса приведет к возникновению дефицита коммерческих помещений в условиях возобновления экономического роста национальных экономик, а также обеспечит высокую инвестиционную привлекательность вложений в коммерческую недвижимость, обусловленную высоким потенциалом роста ставок аренды и снижения ставок капитализации коммерческой недвижимости в условиях восстановления рынков коммерческой недвижимости после кризиса.

Можно предположить, что международные инвесторы в коммерческую недвижимость даже в условиях восстановления финансовых рынков после кризиса будут склонны к большей осторожности, отдавая предпочтение менее рискованным готовым и генерирующим доход объектам, нежели девелоперским проектам и более развитым, нежели развивающимся рынкам.

Активное развитие российской экономики, рост ее открытости, снижение системных рисков, улучшение инвестиционного климата сделали Россию в 2003 - 2007 гг. относительно привлекательной для ведения бизнеса и осуществления прямых иностранных инвестиций.

Ежегодные объемы ПИИКН России выросли в течение 2004 - 2008 гг. более чем в десять раз и в 2006 - 2008 гг. составляли примерно 26% от общего объема ПИИ в Россию, что говорит о коммерческой недвижимости как об одном из основных источников привлечения ПИИ в российскую экономику в последние годы.

Активному притоку ПИИКН России во второй половине 2000-х гг. способствовали:

1. Улучшение инвестиционного климата России.

2. Качественное развитие российского . рынка коммерческой недвижимости и формирование институциональных условий для инвестирования в коммерческую недвижимость (развитие законодательной базы, рост профессионализма участников рынка).

3. Значительный потенциал и высокие темпы роста российского рынка коммерческой недвижимости, доля которого в мировом рынке коммерческой недвижимости, по оценкам, выросла с 2003 по 2008 гг. с 0,5% до 2,4%.194.

4. Появление на российском рынке объектов коммерческой недвижимости институционального качества.

5. Высокая доходность коммерческой недвижимости России, в 2-3 раза превышающая доходность на европейских и североамериканских рынках.

С осени 2008 года в связи с кризисными явлениями в мировой финансовой системе на российском рынке коммерческой недвижимости наблюдается спад инвестиционной активности иностранных компаний. Среди основных последствий мирового финансового кризиса для ПИИКН России можно выделить:

• Подавляющее большинство иностранных инвесторов заняли выжидательную позицию и анализируют ситуацию на рынке, не предпринимая активных действий по купле-продаже активов. Их пассивность обусловлена дефицитом ликвидности, ожиданиями дальнейшего повышения ставок капитализации и снижения уровня арендного дохода;

• В условиях кризиса стратегии подавляющего числа международных инвесторов стали существенно консервативнее, и дешевеющие объекты на

194 Kapas M. A bird's eye view of global real estate markets: 2009 Update/ Kapas M. Liang Y./ Prudential real estate investors. March, 2009. P.2. развитых рынках стали гораздо более привлекательными, нежели более рискованные российские активы;

• Некоторые инвесторы принимают решение уйти с российского рынка либо продать часть своих российских активов. .

Основными тенденциями ПИИКН России в 2003 - 2008 гг. были: увеличение объемов инвестиционных сделок с участием иностранных инвесторов; преобладание Москвы в общем объеме ПИИКН России; увеличение числа сделок на региональных рынках России; усложнение форм прямых иностранных инвестиций; готовность иностранных инвесторов участвовать в более рискованных проектах, связанных с девелопментом недвижимости.

Наиболее активными прямыми иностранными инвесторами на российском рынке коммерческой недвижимости стали: взаимные фонды, публичные инвестиционные компании, негосударственные пенсионные фонды, девелоперские компании.

Инвестиционные компании, вышедшие на российский рынок, в основном представлены инвесторами с оппортунистическими стратегиями, которым интересна высокая доходность коммерческой недвижимости развивающихся рынков и которые готовы принимать на себя высокие риски. Для многих консервативных инвесторов российский рынок пока слишком рискован и непрозрачен для осуществления приобретений. Также объем российского рынка коммерческой недвижимости институционального качества пока еще очень мал, чтобы удовлетворить запросы многих крупных международных инвесторов. Этими и другими факторами можно объяснить то, что круппейшие международные инвесторы в коммерческую недвижимость в Россию еще не пришли либо вкладываются очень скупо.

Исследование объемов и динамики ПИИКН России показало существенное превышение заявленных иностранных инвестиций над реализованными, что свидетельствует как о потенциале российского рынка, так и о значительных барьерах на пути движения иностранного капитала в коммерческую недвижимость России. Из 26 млрд. долл. прямых иностранных инвестиций в коммерческую недвижимость России, заявленных на 2005-2010 гг. только двенадцатью иностранными инвесторами, в 2005 - 2008 гг. было вложено только 8,5 млрд. долл.

Препятствия на пути ПИИКН России имеют как структурный, так и рыночный характер. Среди основных структурных препятствий для ПИИКН России следует выделить: риски макроэкономического развития, негативные демографические прогнозы, проблемы с инфраструктурным обеспечением строительства и эксплуатацией объектов коммерческой недвижимости (дороги, энергетические мощности, строительные материалы). Основными рыночными препятствиями ПИИКН России являются: непрозрачность рынка; высокая конкуренция со стороны местных компаний; недостаток предложения объектов инвестиционного качества; низкая ликвидность региональных рынков.

Положительными эффектами от ПИИКН для экономики России в целом и рынка коммерческой недвижимости в частности являются:

1. Около 70% ПИИКН России связаны с инвестициями в девелоперские проекты, обеспечивающими создание и модернизацию основных фондов в экономике России в виде офисных, торговых, складских, гостиничных объектов, стимулирующими создание рабочих мест и обладающими высоким мультипликативным эффектом;

2. Для российских девелоперских компаний ПИИ стали одним из альтернативных источников финансирования своих проектов за счет продажи иностранным инвесторам своих активов, доли в бизнесе либо создания совместных предприятий. В условиях финансового кризиса и последующего восстановления рынка после него инвестиционные ресурсы иностранных институциональных инвесторов могут стать одним из главных источников инвестиционных средств для российских девелоперских компаний ввиду ограничения и удорожания банковского кредитования и сложностей с привлечением средств на фондовых рынках;

3. ПИИКН России способствовали развитию рыночной конкуренции, стимулирующей рост эффективности российских компаний, увеличению ликвидности, прозрачности российского рынка коммерческой недвижимости;

4. ПИИ привнесли новейший мировой опыт, знания и технологии инвестирования в коммерческую недвижимость, оказали значительное влияние на качественное развитие российского рынка коммерческой недвижимости. Активная деятельность иностранных институциональных инвесторов на российском рынке коммерческой недвижимости создает предпосылки для развития в России индустрии коллективного инвестирования в коммерческую недвижимость, стимулируя российских институциональных инвесторов более активно рассматривать коммерческую недвижимость в своих инвестиционных стратегиях.

Среди негативных эффектов ПИИКН России можно выделить:

1. Активное использование в международных сделках с коммерческой недвижимостью России оффшорных схем, лишающих российский бюджет значительных налоговых поступлений;

2. Риск возникновения на российском рынке кризисных явлений (перегрев рынка, кризис перепроизводства и др.) из-за чрезмерной активизации иностранных инвесторов;

1. Увеличение прозрачности правового и административного регулирования строительной отрасли и земельных отношений.

Преодолению негативных эффектов ПИИКН для российской экономики могут способствовать следующие меры:

1. Совершенствование Соглашений об ' избежании двойного налогообложения между Россией и странами - оффшорными центрами, являющимися крупными источниками ПИИКН России, с целью получения Россией права взимания налогов с доходов от продаж оффшорных компаний, преобладающую долю активов которых составляет коммерческая недвижимость России.

2. Осуществление Министерством экономического развития РФ мониторинга ПИИКН России и их влияния на основные показатели отечественного рынка коммерческой недвижимости, а именно: динамику ставок аренды, ставок капитализации, доли свободных помещений в целях предвидения кризисных явлений на российском рынке, таких как кризис перепроизводства, перегрев рынка, вызванных высокой инвестиционной активностью прямых иностранных инвесторов, и принятия превентивных мер.

Диссертация: библиография по экономике, кандидата экономических наук, Карапетов, Максим Владимирович, Москва

1. Официальные документы и Законодательные акты РФ:

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (Часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ, принят ГД ФС РФ 21.10.1994 (ред. от 27.07.2006)

3. Налоговый кодекс Российской Федерации: Части первая и вторая. — М.: Омега-Л, 2008.

4. Федеральный закон "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации" от 09.07.1999 г. N 160-ФЗ принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (ред. от 29.04.2008)

5. Справочная информация: «Об иностранных инвестициях и формировании инвестиционного климата в РФ»/МИД РФ, 05.06.2009.

6. Монографии и научная литература:

7. Абрамов А.Е. Инвестиционные фонды: Доходность и риски, стратегии управления портфелем, объекты инвестирования в России — М.: Альпина Бизнес Букс, 2005.

8. Ануфриева Л.П. Международное частное право: учебник: Особенная часть. Учебник. Т. 2. М.: БЕК, 2000.

9. Белых Л.П. Управление портфелем недвижимости: Учеб. пособие. — М.: ИНФРА М, 2008.

10. Боди 3. Принципы инвестиций: Пер. с англ, 4-е издание./Боди 3, Кейн А., Маркус А. М.: Издательский дом «Вильяме», 2008

11. Боди 3. Финансы: Пер. с англ./ Боди 3., Мертон Р. М.: Издательский дом «Вильяме», 2008.

12. Ю.Ван Хорн Д. Основы финансового менеджмента , 12-е издание: Пер. с англ./ Ван Хорн Д., Вахович Д. М.: ООО « И.Д. Вильяме», 2006.

13. П.Ершова И.В. Предпринимательское право: Учебник М.: Юриспруденция, 2003.

14. Дамодаран А. Инвестиционная оценка: инструменты и методы оценки любых активов. Пер. с англ.2-е изд. М.: Альпина Бизнес Букс, 2005.

15. И.Девелопмент торговой недвижимости в России/Кульц. К., Матюшина Т., Панфилов А. и др.; Под ред. Максимова Т. М: «МОЛЛ Паблишинг Хаус», 2007.14.3убченко Л.А. Иностранные инвестиции: Учеб. пособие. М.: ООО «Книгодел», 2008.

16. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: Учеб. пособие. 2-е изд. — М.: КНОРУС, 2008.

17. Максимов С.Н. Девелопмент. Развитие недвижимости: Организация. Управление. Финансирование. СПб.: ПИТЕР, 2003.

18. П.Максимов С.Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. СПб.: ПИТЕР, 2000.

19. Овсянникова Т.Ю. Оценка роли жилищного комплекса в региональной экономике/ Овсянникова Т.Ю., Котова О.В. , //Регион: экономика и социология. 2007. №3.

20. Самуэльсон П. Экономика, 18-е издание: Пер. с англ./Самуэльсон П. Нордхаус В. М.: ООО «И.Д. Вильяме», 2007.

21. Севостьянов А.В. Экономика недвижимости. М.: КолосС, 2007.

22. Тарасевич Е.И. Анализ инвестиций в недвижимость. СПб.: МКС, 2000.

23. Фридман Дж. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости/ Фридман Дж., Ордуэй Н. М.: Дело, 1997.

24. Хадсон Вильсон С. Управление портфелем недвижимости/ Хадсон Вильсон С., Вутцербах Ч. -М.: ЮНИТИ, 1998. "

25. Шаблинский И. Г. Правовая поддержка иностранных инвестиций/Под ред. И.Г. Шаблинский М.: Альпина Бизнес Букс, 2006.

26. Ambrose В. Overview of the Commercial Real Estate Industry/ Ambrose В., Jeffery L., King M./Pennsylvania State University. January, 11, 2008.

27. Apeseche F. Today's real estate private equity fund/Berkshire property advisors, 2006.

28. Baczewski J. Real estae investment styles: trends from the catwalk/Baczewski J., Hands K., Lathem C.R./NCREIF Styles White Paper Committee. October, 2, 2003.

29. Black R. A Comparison of US Real Estate Investment Trusts and German Real Estate Investment Entities/Black R. Rottke N./ Real estate management institute. Working paper No. 06-001. 2006.

30. Brounen, D. Transparency in the European non-listed real estate funds/ Brounen, D., Veld H., Raitio V. //Journal of Real Estate Portfolio Management, Vol. 13. No. 2. 2007.

31. Chen L. Global real estate investment going mainstream/ Chen L., Mills T. /UBS real estate research, 2004.

32. Chen L. Global real estate investment, vol. II. The world is becoming flatter. / Chen L., T. Mills. /UBS real estate research. 2006.

33. Chin W. An Exploratory Analysis of Barriers to Investment and Market Maturity in Southeast Asian Cities//Journal of Real Estate Portfolio Management, Vol. 12, No. 1. 2006.

34. Conner P. Ask why not international/ Conner P., Liang Y./Prudential real estate investors. June, 2005.

35. Constructing a Global real estate portfolio/Colonial First State Global Asset Management. July, 2006.

36. EDHEC European real estate investment and management survey/An EDHEC Risk and Asset Management Research Centre. November, 2007.

37. Eichholtz P. The Costs of International Real Estate Investment/ Eichholtz P., Gugler N., Kok N.// Maastricht University Working paper. October, 2008.

38. Haddock M. Global View Point: sovereign wealth funds. CB Richard Ellis, 2008

39. Investment case for Australia/Jones Lang LaSalle. 2008.

40. Jackson, C. New York London: does a single cross-continental office market exist?/ Jackson, C., Stevenson S., and Watkins C.//Cass Business School.Real estate working paper, 2005.

41. Kaizer R. The long cycle in real estate//Journal of real estate research Vol. 14, No. 3, 1997.

42. Kapas M. A bird's eye view of global real estate markets: 2009 Update/ Kapas M., Liang Y./ Prudential real estate investors. March, 2009

43. Lee S. Gauging the Investment Potential of International Real Estate Markets. A Paper Presented at the Annual European Real Estate Society Meeting (ERES), Dublin, Ireland, 2005.

44. Liang Y. Emerging markets: focusing on the right demographics. Prudential real estate investors, October, 2007.

45. Ling D. Real Estate Principles: a value approach/ Ling D., Archer W. New York: McGraw- Hill, 2005.

46. Mueller G. Real estate space market cycles/Committee on Financial Services United States House of Representatives September, 14th, 2006.

47. New concerns in an uncertain world. A.T. Kearney. 2007.

48. Pagliari, J. A Fundamental Comparison of International Real Estate Returns/Pagliari, J., Webb, R., Canter, T.A. and Lieblich, F. //Journal of Real Estate Research, Vol. 13. No.3. 1997.

49. Sirmans С. International direct real estate investment: a review of the literature/ Sirmans C., Worzala E. //Urban Studies Vol. 40. No.5, 2003.

50. Skinner D. Is it time for Pan-European Open-ended real estate funds?/ Skinner D. Bradford D./Prudential real estate investors. October, 2005.

51. Skinner D. Russia: a challenging but improving investment environment/Prudential real estate investors. November, 2006.

52. Smotrich R. REITs/ Smotrich R. Langbaum J.//Barklays Capital Industry report, April, 1st, 2009.

53. Stepehen J. How big could sovereign wealth funds be by 2015?/Morgan Stanley. May, 5th, 2007.

54. Troni E. Emerging market real estate strategies/UBS real estate research. 2009

55. Webb B. The Case for Global Real Estate/ Webb B. O'Keefe, J.//UBS Global Asset Management Working paper, 2002.1. Периодические издания:

56. Богетич Ж. Влияние мирового финансового кризиса на экономику России//Депозитариум. 2009. № 1

57. Воробьева Е. IKEA обвиняют в излишней мягкости// Коммерсантъ. 2005. №145.

58. Дэвид Джованис: трудно завоевать российский рынок недвижимости, находясь в Лондоне или Нью-Иорке//Соттегс1а1 real estate. 2007. №13

59. Инвестиции: Россия в цене//СоттегЫа1 real estate. 2007. № 24

60. Какое место займет Россия по итогам года?//Соттегс1а1 real estate. 2008. № 15.

61. Колосов В. Барометр российского рынка коммерческой недвижимости — 2008//Commercial real estate. 2008. № 12.

62. Кузнецова Н. Рейтинг активности иностранных фондов недвижимости// Белый бизнес. 2007. №7.

63. Латухина К. Двойка за взятки//Ведомости. 2007. № 182

64. Ляув Б. Morgan Stanley разовьет Росевродевелопмент//Ведомости. 2006. № 140.

65. Ляув Б. Вошли в долю//Ведомости. 2006. № 41

66. Обзор рынка недвижимости. Россия. 2008/Colliers International. 2008.

67. Питер Вайнцирль: «В России находятся 42% наших активов»//СоттегЫа1 real estate. 2007. № 14

68. Рынок коммерческой недвижимости. Москва. Санкт-Петербург 2007, Knight Frank, 2007.

69. Совместные предприятия с иностранным партнером//Соттегаа1 real estate. 2006. № 16.

70. Федорова М. КапАт оказался в "Теме"// Коммерсантъ. 2008. № 124

71. Филатов А. Птица-стройка// Ведомости. 2007. № 46

72. Филатов А. Ушли из России// Ведомости. 2009. № 100.

73. Шаповалов А. Минэкономики не испортит весну прогнозами// Коммерсантъ. 2009. №78.

74. Шпигель М. Москва Шанхаю пока не конкурент//Ведомости. 2008. №201. 76.Эдриан Бейкер: «На российском рынке работать непросто, но оченьинтересно»// Commercial real estate. 2007. № 11.

75. Capital Trends Monthly/Real Capital Analytics. October, 2008.

76. Emerging trend in real estate. 2009/PricewaterhouseCoopers&Urban land institute. 2009.

77. Emerging trends in real estate Europe. 2009/PricewaterhouseCoopers&Urban land institute. 2009.

78. European Real Estate Capital Markets/Jones Lang LaSalle. April, 12th, 2007 .

79. Global Real Estate Capital: Standoff in global direct commercial real estate/Jones Lang LaSalle. Vol. 8, September, 2008.

80. Global real estate insights: into the cyclical downturn/RREEF. October, 2007.

81. Global real estate insights: making sense of the opportunities/RREEF. August, 2006.

82. Global real estate insights: navigating through the turmoil/RREEF. December, 2008.

83. Global Real Estate Investment and Performance 2008 and 2009/REEF. May, 2009.

84. Global real estate markets. 2008/Knight Frank. 2008.

85. Global real estate markets. 2009/Knight Frank. 2009.

86. Global Transparency Index. 2008/Jones Lang LaSalle. 2008.

87. World investment report: overview. 2008/UNCTAD. 2008