Городская жилищная политика: механизмы и инструменты реализации тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Городская жилищная политика: механизмы и инструменты реализации"

На правах рукописи

Бабичев Константин Николаевич

ооз17Сюае

ГОРОДСКАЯ ЖИЛИЩНАЯ ПОЛИТИКА: МЕХАНИЗМЫ И ИНСТРУМЕНТЫ РЕАЛИЗАЦИИ

Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством муниципальная экономика и управление местным развитием

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

2 9 МАЙ 2008

Краснодар 2008

003170088

Диссертационная работа выполнена на кафедре организации планирования местного развития Кубанского государственного университета

Научный руководитель

доктор экономических наук, профессор

Авдеева Татьяна Тимофеевна

Официальные оппоненты

доктор экономических наук, профессор

Петрова Елена Витальевна кандидат экономических наук, доцент

Пархоменко Владимир Алексеевич

Ведущая организация

Северо-Кавказская академия государственной службы

Защита состоится в/^/Аасов на заседании диссертационного

совета Д 21210113 по экономическим специальностям при Кубанском государственном университете по адресу 350040, г Краснодар, ул Ставропольская 149

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Кубанского государственного университета по адресу 350040, г Краснодар, ул Ставропольская 149 (читальный зал)

Автореферат разослан /О МСЫ 2008 г

Ученый секретарь диссертационного совета канд экон наук, доцент ()

АН Костецкий

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Проблема улучшения жилищных условий в настоящее время одна из наиболее острых в России По данным социологических опросов в 2007 г 56% российских семей желали улучшить свои жилищные условия и только 18% домохозяйств могли себе это позволить

По уровню жилищной обеспеченности и качеству жилья Россия значительно отстает от развитых стран мира Так, в 2006 г по данным Росстата на 1 человека в среднем приходилось 21,3 квм. жилой площади, что почти в 2 раза ниже международного стандарта (40 кв м на 1 человека) По качественным характеристикам - большая часть жилищного фонда, созданного в эпоху «строительного бума» 60-70-х п XX в морально и технически устарела и требует полной его замены или модернизации В 2006 г жилищный фонд, отнесенный к ветхому и аварийному, составил 3,1% (91 млн кв м) от всего жилищного фонда страны, увеличившись по сравнению с началом 90-х гг в 2,7 раза

Особо остро жилищная проблема стоит в городах, где сосредоточен огромный жилищный фонд (2,2 млрд кв м) и проживает большая часть населения страны (73%), находятся основные мощности строительных и жилищных организаций.

На сегодняшний день необходимо признать, что степень внимания современной российской науки к исследованию механизмов и инструментов городской жилищной политики крайне невысока Интерес исследователей, как правило, привлекает изучение основ государственной или региональной жилищной политики Между тем городская жилищная политика как предмет целостно! о исследования остается вне поля зрения Актуальность темы исследования обусловлена во-первых, высокой социальной значимостью жилья как товара, во-вторых, наличием существенных социально-экономических противоречий в жилищной сфере, проявляющихся в несоответствии возможностей жилищной экономики России потребностям населения в жилье,

в-третьих, значительным мультипликативным эффектом нового жилищного строительства для национальной экономики в целом и для отдельного города в частности,

в-четвертых, необходимостью поиска альтернативных путей привлечения весьма значительных объемов инвестиций в жилищное строительство

Степень разработанности проблемы. Жилищный вопрос стал предметом пристального внимания отечественной экономической науки в конце XIX столетия. С 1876 по 1928 гг появляются работы Г Бархина, Л Велихова, М Диканского, Ф Дмитриева, Г Дубелира, А Дьяконова, М Загряцкова, В Зуева, Я Канторовича, В Святловского, В Твер/гохлебова, Н Тетеревникова, 3 ^Френкеля, Д Шейниса, Ф Эрисмана и др В данньк трудах были приведены не только серьезные аргументы в пользу улучшения жилищных условий, нр и изложены основные методы решения «жилищного вопроса»

Таким образом, в начале XX в Россия по уровню осознания и исследования жилищного вопроса находилась на достаточно высоком уровне Однако уже в

конце 20-х гг XX в развитие теоретических и практических аспектов городской жилищной политики было прервано на достаточно длительный срок

Среди работ зарубежных авторов, посвященных изучению жилищного вопроса и жилищной политики, необходимо упомянуть классиков экономической науки Х1Х-ХХ вв А Вагнера, Ф Визера, Г Граца, В Губера, Г Джорджа, К Маркса, А О'Салливана, А Поляковского, Е Филипповича, А Фохта, Ф Энгельса, Р Энгеля, и ряд других имен

Современные тенденции и проблемы развития рынка жилья и жилищной сферы получили освещение в работах О Э Бессоновой, В С Боголюбова, Ю П Бочарова, В В Владимирова В М, В Л Глазычева, А.Э Гутнова, Б С Жихаревича, И А Ильина, С А Кирсанова, К В Кияненко, Н Б Косаревой, А Б Копейкина, О К Кудрявцева, В Н Лексина, В Г Леонова, О С Пчелинцева, В Е Рохчина, Г Л Рыбальского, Э К Трутнева, А А Туманова, С В Успенского, А Н Швецова и ряда других представителей современной российской науки

Особо стоит выделить труды, посвященные истории | жилищной политики СССР и России, специалистов фонда «Муниципалитет» Института развития г Москвы Т М Говоренковой, А И Жукова, Д А Савина, исследования которых существенным образом повлияли на мировоззрение автора работы

Определенный вклад в исследование затронутой проблематики, внесла кубанская школа развития местных сообществ В связи с этим, необходимо отметить работы Т Т Авдеевой и Ю В Филиппова

Таким образом, на сегодняшний день существует значительный научно-интеллектуальйый пласт, теоретическая база для проведения исследований, подобных данной работе

Вместе с тем приходится консгагировать, что уровень разработанности проблемы формирования и реализации городской, / жилищной политики, представляется явно недостаточным Фундаментальные современные исследования по проблеме разработки городской жилищной политики Практически отсутствуют В экономической науке пока нет определенного единого видения данного явления, и как целостная система городская жилищная политика еще не сформирована Следовательно, сама неразработанность и сложность проблематики городской жилищной политики, отсутствие целостной концепции ее развития, фрагментарность категорийно-понятийного аппарата, высокая практическая значимость ее для социально-экономического развития городов определили объект и предмет исследования, обусловили выбор целевой установки и задач исследования

Цель и задачи исследования. Цель исследования — на основе уточнения содержания категории «жилищный вопрос» в рамках, муниципальной науки предложить современную трактовку проблемы, разработать технологии и механизмы реализации городской жилищной политики в рыночном социуме

Для достижения цели диссертационного исследования были поставлены следующие задачи— уточнить содержание категории «жилищный вопрос» в экономической науке ХГХ-ХХ вв,

— выявить этапы эволюции и тенденции в трансформации взглядов ученых на проблему решения жилищного вопроса,

— исследовать проблематику жилищного вопроса в современной России,

— рассмотреть содержание и приоритеты жилищной политики в современной России (1990-2008 гг), особенности ее эволюции, выявить устоявшиеся и новые тенденции в процессе реализации жилищной политики,

— обобщить зарубежный опыт решения жилищного вопроса, выделить типы жилищной политики,

— провести анализ спроса и предложения на рынках жилья муниципальных образований Краснодарского края,

— определить содержание, выявить основные направления и механизмы реализации городской жилищной политики

— разработать методику анализа доступности жилья для населения,

— предложить модель городской жилищной политики, разработать основные инструменты ее реализации, способствующие решению жилищного вопроса

Предметом исследования являются содержание, особенности, методы и инструменты реализации городской жилищной политики

Объектом исследования яв.ияе1ся жилищный сектор местной экономики Методологическая и теоретическая основа исследования. Междисциплинарный и многоуровневый характер проблемы формирования и реализации городской жилищной политики обусловили необходимость использования совокупности научных подходов, имеющих различные концептуальные основания

Во-первых, это положения теории устойчивого развития, суть которых сводится к формированию комфортной среды проживания, ограничению вредного воздействия на окружающую среду с целью создания благоприятных условий не только для ныне живущих, но и для последующих поколений

Во-вторых, это теория экономического развития, которая дает возможное^ рассматривать рынок жилья через призму взаимодействия с другими рынками земли, труда, капитала

В-третьих, это экономические теории городского жилищного вопроса, лежащие в основе различных моделей городской жилищной политики

В-четвертых, это теория пространственного развития, которая обосновывает существование исторически сложившихся, устойчивых территориальных социально-экономических образований в виде городов и их систем, обладающих собственной специфической логикой развития и управления

В-пятых, это теория экономического развития местных сообществ, раскрывающая сущность местного хозяйства через систему взаимодействия местного правительства, частнопредпринимательского сектора, домохозяйств, которые являются самостоятельными и полноценными субъектами городской жилищной политики

Основным методологическим подходом явилась общая теория систем, в рамках которой городская жилищная политика изучается как сложная полиструктурная система, состоящая из множества разнокачественных компонентов (подсистем, структур), связанных между собой различными виДйми зависимостей и отношений ' ' ' '

Для решения поставленных задач в исследовании используется структура взаимосвязанных методов, основополагающее место в которой занимает системный и статистический анализ, структурно-функциональный, историко-логическии и компаративный подходы, а также методы моделирования и аналогии

Эмпирическая база научного исследования сформирована из нескольких типов источников это опубликованные законодательные акты, нормативно правовые документы РФ, Краснодарского края, муниципальных образований, проекты федеральных и региональных законов и программ, регулирующие экономическое развитие городов и жилищную сферу Важнейшим источником исследования послужили материалы"1 государственной и муниципальной статистики, I характеризующие состояние жилищной сферы городов Информационной группой источников являются первичные документы органов местного самоуправления Краснодарского края Помимо этого в работе актуализированы данные социологических исследований Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), фонда «Институт экономики города» и Краснодарстата, посвященных жилищным проблемам граждан России и Краснодарского края.

Гипотеза диссертационного исследования основывается на том, что жилищная политика городского самоуправления не сводится к механической экстраполяции общегосударственной (федеральной, национальной) жилищной стратегии на местный уровень с поправкой на некоторые особенности

Городская жилищная политика - это самостоятельный комплекс, связанный с государственной жилищной политикой посредством социально-экономических (частичное совпадение целей и задач), правовых (верховенство общенационального законодательства) и организационных механизмов, но вместе с тем, отражающий соццальногэкономические особенности местного сообщества

Разработка и внедрение, модели жилищной ^политики в практику муниципального управления, позволит местным органам влаети, совместно с другими субъектами местного хозяйства (бизнесом, гражданами) решить жилищный вопрос населения ,

Положения диссертации, выносимые на защиту:

1 Проблемы в сфере жилищных отношений, связанные с обострением противоречий между потребностями в жилье и жилищных услугах и возможностями их удовлетворения человеком порождают постановку вопроса получившего в классической теории определение «Жилищный вопрос» Это противоречие обусловлено действием комплекса факторов (низкая жилищная обеспеченность, физический и моральный износ жилищного фонда, уровень доходов населения, несовершенство правовой базы, политическая нестабильность и т.д)

Жилищный вопрос имеет две стороны - экономическую и социальную В условиях рыночной экономики механизмы его регулирования связаны с воздействием на факторы спроса и предложения, а также с механизмами административных ограничений Результативность решения жилищного вопроса населения в значительной степени зависит от качества жилищной политики

2 Большинство Классических теорий рассматривает решение жилищного вопроса в рамках рыночных отношений При этом одна группа теорий (неоманчестерская) отдает приоритет стимулированию спроса на жилье со стороны населения, другая (административная) - стимулированию предложения жилищного фонда Инструменты и механизмы реализации городской жилищной политики зависят от того, какая из этих теорий лежит в ее основе

3 Анализ жилищной политики современной России показывает ее противоречивый характер В своем развитии она прошла несколько этапов Первый период (1991-1993 гг) характеризуется изменением структуры жилищного фонда по формам собственности Второй период (1993-1995 1г) связан с формированием общей законодательной базы жилищной реформы Для третьего периода (1996-2000 гг) характерно смещение акцентов жилищной реформы в сторону усиления ее социальной составляющей Целью четвертого периода (2001-по нв) является обеспечение для россиян доступности жилья на основе создания и эффективного функционирования рынка жилья

Деятельность субъектов жилищной политики в настоящее время носит бессистемный характер и направлена, главным образом, на стимулирование спроса на жилье Однако его предложение недостаточно эластичьо, что приводит к постоянному росту цен, опережающему увеличение средних доходов населения

4 В жилищной политике зарубежных стран прослеживаются три типа ее осуществления либеральный, протективный и централизованный Специфика жилищной стратегии современной России заключается в попытке сочетания отдельных механизмов регулирования (ипотека), взятых из многоукладной рыночной экономики, с механизмами, сохранившимися из централизованного общенародного хозяйства (ведомственный подход к разработке программ, процедура распределения земельных участков под застройку и т д), что приводит к нейтрализации сильных и многократному усилению слабых сторон жилищной политики

5 Как категория муниципальной экономической науки городская жилищная политика подразумевает систематическую деятельность субъектов в жилищной сфере, осуществляемую с учетом интересов жителей местного сообщества, особенностей муниципальных социально-экономических практик

Объектом городской жилищной политики выступает жилищный сектор местной экономики Субъектами управленческих воздействий выступают местные органы власти, предпринимательское сообщество, общественные объединения и группы Воздействие субъекта на объект включает три содержательных направления создание института социального жилья для малообеспеченных граждан, стимулирование приобретения жилья в собственность - для среднего класса, инициирование строительства элитного жилья для наиболее обеспеченных категорий населения. '

6 Реализация основных направлений городской жилищной политики проходит в логике двух взаимоисключающих моделей, двух подходов к ее реализации- рыночной и административно-технократической В настоящее время в большинстве городов России преобладает административно-технократическая модель, которая является, по преимуществу, продуктом местной бюрократии, вовлеченной в сферу строительного бизнеса и спекуляцию земельными участками,

предназначенными под строительство Для кардинально! о преобразования сложившейся ситуации (сгибания тренда) в области городской жилищной политики необходим переход к рыночным механизмам регулирования рынка жилья

7 Доступность жилья определяется по ряду показателей, важнейшими из которых выступают индекс доступности жилья, модифицированный индекс доступности жилья, индекс возможности приобретения жилья с помощью кредита, а также доля семей, имеющих возможность приобрести стандартное жилье с помощью собственных и заемных средств

8 Модель жилищной политики, разработанная автором, предполагает динамический подход к ее осуществлению' сохранение жилищного фонда —» восстановленйе жилищного фонда —> стимулирование жилищного строительства Реализация инструментов моделй (муниципальные жилищные займы, модель «земельного девелопмента», налоги на неиспользуемое жилище и сверхприбыль строительных организаций, мероприятия' 'по борьбе с долгостроем и незавершенным строительством и др) будет способствовать тому, что предложение на рынке жилья увеличится, что приведет к снижению цен на жилье и повышению его доступности

Научная новизна исследования состоит в актуализации комплексного подхода к исследованию муниципальной жилищной сферы как целостной экономической системы' 1

Новизна результатов исследования заключается в следующем' 1 1 Уточнено и конкретизировано содержание основной категории «жилищный вопрос», состоящее в обостряющемся противоречии между потребностями различных групп населений в жилье и жилищных услугах и возможностями их удовлетворения в конкретно-исТориЧебКом социуме В отличие от жилищной потребности, которая присуща человечеству на протяжении всей истории его существования, жилищный вопрос проявляется в виде резкого ухудшения привычных жилищных условий населения, вызванного экономическими, социальными, политическими и иными причинами, что приводит к необходимости регулирования жилищных отношений со стороны органов власти (государства, муниципалитетов)

2 Обосновано различие между категориями «жилищная политика, осуществляемая на общенациональном уровне» и «местная (городская) жилищная политика», заключающееся в различии целей и задач, а также применяемого инструментария их реализации Государственная жилищная политика создает законодательные условия, решает задачи организационного, финансового и социального характера, муниципалитеты претворяют жилищную инициативу в области градоустройства и градорегулирования

3 Предложена типологизация государственной (либеральная, протективная и централизованная) и местной жилищной политики (рыночная и административно-технократическая) по критерию степени вмешательства государства (муниципалитета) в рыночные отношения, доказано, что наиболее приемлемым типом государственной жилищной политики современной России является протективный, сочетающий рыночный экономический механизм с активным государственным вмешательством в жилищные отношения

4 Усовершенствована методика оценки доступности жилья, установлено, что существующие индикаторы доступности жилья имеют существенные недостатки и не учитывают потребительские расходы домохозяйства, динамику цен на жилье и доходов населения, используемая в исследовании методика, наряду с потребительскими расходами домохозяйств учитывает рост цен на жилье, средний размер семьи, что позволяет достаточно объективно оценить степень доступности жилья для населения

5 Разработана модель городской жилищной политики, направленная на рост предложения жилья, в основе которой лежит использование финансово-экономических инструментов (облигационные займы, налог на неиспользуемое жилище) и законодательно-проектных методов (нестроительные способы решения жилищного вопроса, закон «О праве застройки», осуществление мероприятий по борьбе с долгостроем и незавершенным строительством)

6 Предложен механизм реализации ипотеки земли, находящейся в муниципальной собственности, с использованием модели «земельного девелопмента» (заключающегося в приобретении земельного участка с целью проведения комплекса мероприятий по его улучшению с последующей реализацией по более высокой цене)

7 Обоснована необходимость изъятия сверхприбылей строительных компаний через прогрессивный налог на «незаслуженный прирост ценности» и направлении полученных средств на цели социального жилищного строительства

Практическая значимость проведенного исследования заключается в обосновании путей и методов совершенствования экономического механизма реализации городской жилищной политики как приоритетного фактора социально-экономического развития города Предложенная концептуальная модель жилищной политики представляется важной для решения задач прикладного характера формирования жилищной, градостроительной политики на городском уровне, при принятии законов и нормативных актов, регулирующих социально-экономическое развитие городских муниципальных образований

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования были изложены на международной научно-практической конференции «Наука и устойчивое развитие общества» (Тамбов, 2007), всероссийских научно-практических конференциях «муниципальный менеджмент и управление местным развитием» (Самара, 2007), «Человек Сообщество Управление Взгляд молодого исследователя» (Краснодар, 2007) По материалам диссертации опубликовано 8 работ, общим объемом 2,66 п л

Структура и объем работы. Предмет исследования, его цель и задачи, обобщение концептуальных положений, методические и технические приемы анализа фактического материала и статистической информации определили логику и структуру работы, которая состоит из трех глав, введения, заключения, списка использованной литературы, приложения Содержание работы изложено на 183 страницах, включает 21 рисунок и 28 таблиц Список использованной литературы содержит 111 наименований

, ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность выбранной темы диссертации, показывается степень разработанности проблемы, определяются цель и задачи, объект и предмет исследования, методологический инструментарий и эмпирическая база, сформулирована гипотеза научного исследования, излагаются основные положения, выносимые на защиту, отражены научная новизна, теоретическая и практическая значимость работы ,

В первой главе «Жилищная нуяща и жилищный вопрос: теоретические подходы к исследованию» раскрывается сущность понятий «жилищная потребность» и «жилищный вопрос», проводится систематизация и анализ отдельных теорий городской жилищной, проблемы, обосновывается необходимость активного регулирования жилищной сферы со стороны публичной власти, выделяются причины жилищного вопроса современной России и способы его разрешения Определяется сушносгь, цели и механизмы реализации городской жилищной политики,- ■ , ■

Развитие жилищного сектораI, в экономике городов имеет особую значимость, поскольку заключает в себе две основные проблемы 1) социальную (удовлетворение нужд граждан в жилье) и 2) экономическую (создание и обслуживание жилищного фонда) < ■ >

В условиях ,, рынка регулирование спроса и -предложения жилья осуществляется ценовыми механизмами и порождает противоречия) решение которых может бьщ> осуществлено мерами государственной или муниципальной (городской) жилищной политики

Именно поэтому, возникает особая проблема соотношения рынка и административного вмешательства (со стороны государства или муниципальной власти) в вопросе удовлетворения потребностей граждан в жилье, в вопросе регулирования спроса на жилье и предложения жилищного фонда

В этой связи в диссертационном исследовании ставятся три ключевых вопроса 1) в чем заключаются причины возникновения проблемы, связанной с удовлетворением нужд граждан в жилье с одной стороны, а с другой стороны, причины возникновения проблемы, связанной с созданием жилищного фонда и предоставлением жилищных услуг, 2) кто должен их решать и 3) как решать

,, Исходными понятиями являются жилищная нужда (необходимость в жилье как насущном жизненном благе), жилищная потребность (как осознаваемая человеком нужда в жилище или жилищных условиях определенного качества), жилищный вопрос (как проблема, противоречие между потребностью в жилье или жилищных услугах и возможностями их удовлетворения), городская жилищная политика (как деятельность органов городского самоуправления, направленная на решение жилищной проблемы)

В работе подчеркивается, что осознание потребности в жилище не ведет напрямую к возникновению жилищного вопроса Жилищный вопрос возникает тогда, когда жилищные проблемы отдельных индивидов становятся проблемой, затрагивающей интересы всего общества Происходит осознание жилищного вопроса как острейшей социальной проблемы и осуществляется систематический поиск путей его разрешения

В главе исследую юя причины возникновения жилищного вопроса и его конкретно-историческое содержание В глобальном аспекте жилищный вопрос возник в начале XIX в, и связан с развитием капиталистических отношений, огромная масса сельского населения устремилась в большие города, «сжимая» гам коренного горожанина и многократно поднимая квартирную плату

Жилищный вопрос трактуется как резкое ухудшение привычных жилищных условий населения, вызванное экономическими, социальными, политическими и иными причинами, приводящее к необходимости регулирования жилищных отношений со стороны общества (государства, муниципалитетов) По острому замечанию К Маркса «дороговизна жилищ находится в обратном отношении к га достоинствам и рудники бедности эксплуатируются спекулянтами с большей прибылью и меньшими издержками, чем когда-либо эксплуатировались рудники Потози» 1

Российские ученые начала XX в видели проявление социальной стороны жилищного вопроса в следующем недостаток квартир вообще, неудовлетворительность имеющихся квартир относительно самых примитивных требований гигиены, отсутствие прав у наемщиков, дурная в техническом и санитарном отношении постройка домов, произвол соседей и хозяев, произвол хозяев при повышении цен на квартиры и вообще повышение цен до высоты, не доступной населению, отдача в наймы углов и превращение больших зданий в «ночлежные казармы» и т д

Профессор 3 Френкель (1926г) приводил статистические данные, иллюстрирующие связь между степенью населенности квартир и смертностью в квартирах, где на одну комнату приходился в среднем один жилец, из 1000 четовек ежегодно умирало 11 человек, в квартирах, где на одну комнату приходилось два человека, смертность равнялась 26, а там, где на одну комнату приходилось три человека, смертность достигала ежегодно 34 человека

Жилищный вопрос в современной России по данным социологических исследований охватывает следующие проблемы

1) низкая доступность жилья для населения,

2) теснота, нехватка жилой площади,

3) отсутствие собственного жилья,

4) необходимость разъезда с родственниками,

5) ветхость и аварийное состояние жилья,

6) низкое качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг,

7) высокие расходы на ЖКХ,

8) неудобное местоположение жилья

Для поиска лучших способов разрешения жилищного вопроса в регулировании жилищных отношений со стороны публичных сообществ (государства, муниципалитета) автор исследования обобщил и проанализировал различные теоретические воззрения представителей экономической науки (таблица 1) Без понимания всей уникальности этого опыта невозможно понять проблемы, которые стоят в настоящее время на пути жилищной реформы в России

1 Маркс К и Энгельс Ф Собр соч, т 18 М Политиздат, 1979

11

Таблица 1 - Сопоставительный анализ теорий городского жилищного вопроса (составлено автором) _

Теория

Теория В Губера

Теория Энгеля-Вагнера

Субъект

Община, государство

Община, I осударство

Объект

Цели

Городской рынок земли, строительная отрасль

Снижение цен на землю, развитие конкуренции в строительной отрасли

Городской рынок земли

О! мена частной собственности на йемлю в городах

Механизмы реализации

Создание строительных кооперативов, строительство городов-спутников

Переход к праву наследственной аренды на землю (право застройки)

Административная школа

Община

Городской рынок земли

Удешевление городской земли

Ограничение

застраиваемости

отдельного

участка,

применение

принципов

зонирования

терри гории

города_

НеоМанчестерская школа

Частные лица

Городской рынок земли

Политика '

невмешательства

Социальная теория городской земельной ренты В Визера

Община

Г ород как целое

Снижение городской земельной ренты

Развитие путей сор^шенид

Национальная квартирная реформа П Лехлера

Государство

Финансовый рынок

Обеспечение жильем нуждающихся

Предостав пение кредитов на строительства, «дешевого жилья»,

финансирование

жилищного

строительства из

фондов

пенсионного и

социального

страхования

Школа земельных реформаторов

Община

Городской рынок земли

Изъятие земельной ренты в пользу общества

Введение «единого налога» на землю в городь и отмена налогов на улучшения

Марксизм и его реализация в советской планово-директивной экономике

Государство

Капитал истичсс кое общество

Уничтожение противоположности между городом, и деревгей, ликвидация капиталистического строя

Экспроприация

«роскошных»

квартир в пользу

бедных,

бесплатное

распределение

квартир в

результате

централ изованног

о жилищного

строительства

Городская жилищная политика не може! рассматриваться как прагматическая схема-инвариант (выбор между одной или другой теоретической конструкцией) Она носит, как правило, разновекторный, ситуативно-циклический характер Поэтому в рамках одной жилищной модели могут присутствовать элементы, присущие альтернативной модели.

В ходе исследования приоритетных направлений жилищной политики зарубежных стран, автор пришел к выводу о существовании трех ее типов либерального (свободный рынок), неконсервативного (протективного) и централизованного (централизованная государственная монополия) Первые два подхода характерны для стран с рыночной экономикой Централизованный -претворялся в социалистических странах

Либеральный

США, Великобритания

11ротективный

Дания, Швеция, Норвегия, Франция

Централ изованная государственная монополия

СССР, Китай, Сев Корея

Низкая Роль государства в жилищной сфере Высокая

Рисунок 1 - Типы жилищной политики (составлено автором)

Анализ реализации жилищной политики зарубежных стран позволяет сделать вывод о наличии трех уровней жилищной политики национального, регионального и локального Установлено, что фактически в России существует только один уровень жилищной политики - государственный Субъекты РФ и муниципалитеты, по сути дела, являются лишь простыми исполнителями воли «центра», который, как и во времена централизованной государственной монополии, самостоятельно определяет основные направления преобразований в жилищной сфере, вырабатывает стратегию и тактику их реализации и предписывает нижестоящим уровням власти сценарии их поведения Вместе с тем, автором исследования признается, что сформировать рынок доступного жилья в общенациональном масштабе маловероятно Сделать это можно только на локальном уровне, поскольку рынок жилья крайне неоднороден Зарубежный опыт показывает, что в многоукладной экономике, основанной на множественности форм собственности, такого единого подхода просто не может быть Решения принимаются на разных уровнях и разными субъектами государством, органами местного самоуправления, коммерческими структурами, предприятиями и самими гражданами Причем каждый из этих субъектов реализует собственную жилищную программу Единственное, что может сделать государство - создать такие условия, чтобы эти программы, складываясь вместе, способствовали решению жилищного вопроса, а не его усугублению

Проведенный в диссертационном исследовании анализ отечественной практики регулирования жилищной сферы позволил выделить четыре основных этапа ее развития

1) 1991-1992 гг - процесс разгосударствления жилищной сферы, трансформация форм собственности на жилище Проведение процесса приватизации государственного и муниципального жилищного фонда привело к

расширению сектора частных собственников жилья Если в 1980 г доля частного жилищного фонда составляла 37,8%, то к 1995 г она возросла до 52,9%, а к 2005 г увеличилась до 75,2% Данное обстоятельство заложило материальную основу для формирования рынка жилья в России

2) 1993-1995 гг - формирование законодательной базы для проведения жилищной реформы Исходным пунктом преобразований на этом этапе стало принятие Конституции РФ от 12 декабря 1993 г, Закона «Об основах федеральной жилищной политики» № 4218-1, которые определили основные принципы реализации права граждан на жилище в новых социально-экономических условиях и заложили основы правового регулирования жилищных отношений в условиях рынка

3) 1996-2000 гг - за этот период были созданы правовые и организационные основы государственной жилищной политики, определены приоритетные направления и инструменты ее реализации, а также создана нормативно-правовая база, связанная с обеспечением прав собственности в жилищной сфере, жилищным строительством, жилищным финансированием, ипотечным кредитованием Изменились и формы участия бюджетов в жилищном финансировании путем нацеленности бюджетов на оказание поддержки гражданам в форме предоставления субсидий на приобретение жилья.

4) с 2000г - по настоящее время - создание условий, способствующих повышению доступности жилья для населения, формирование рынка доступного жилья

Для решения всех перечисленных проблем был разработан пакет из 27 федеральных законов, призванных создать рынок доступного жилья за счет повышения платежеспособного спроса населения и увеличения объемов предложения жилья на рынке Однако, оценивая происходящие в настоящее время преобразования жилищной системы, автор исследования отмечает то обстоятельство, что инструменты, направленные на увеличение объемов жилищного строительства фактически не работают (динамика создания жилищного фонда в размере 0,3 кв м на 1 человека в год не способна обеспечить жильем всех нуждающихся) Приоритет отдается развитию инструментов, интенсифицирующих спрос на жилье (ипотечное кредитование), что в условиях недостаточного предложения жилья ведет к росту цен и снижению его доступности

В связи с вышесказанным, особую актуальность приобретает необходимость разработки муниципальной (городской) жилищной политики, определения целей и инструментария ее реализации

Автор формулирует определение городской жилищной политики как способность и возможность субъектов политики (муниципальной власти) оказывать воздействие на развитие жилищного сектора местного хозяйства в рамках определенной концепции и поставленных целей, осуществляемая в интересах жителей местного сообщества

В работе отмечается, что большинство подходов на сегодняшний день определяют муниципальную политику в жилищной сфере как ответвление политики государственной, что формирует понимание муниципальной жилищной политики в качестве одного из уровней (наряду с национальным и региональным)

государственной жилищной политики В то же время, будучи связанной с государственной политикой посредством социально-экономических, правовых и организационных механизмов, городская жилищная политика имеет и существенные отличия от других уровней политики

Таблица 2 - Сопоставительный анализ государственной и

муниципальной жилищной политики (составлено автором)_____

Государственная жилищная полигика Муниципальная жилищная политика

Обьект Жилищная система государства Жилищная система мунииипальною образования

Субъект Органы государственной власти Муниципальная власть

Цели Повышение доступности жилья. Повышение уровня жилищной обеспеченности, Улучшение качест ва жилищных услуг. Стимулирований .экономического роста в стране через жилищный сектор Финансовая поддержка малообеспеченных категорий граждан Повышение доступности жилья, Повышение уровня жилищной обеспеченности, Улучшение качества жилищных услуг, Стимулирование экономического роста в местном сообществе через жилищныи сектор

Механизмы реализации Правовой, административный, финансово-экономический Административный, финансово-экономический, частно-общественное партнерство

Проблема реализации жилищной политики в муниципальном образовании, так или иначе, связала с определением сс целей В диссертационном исследовании рассматривается четыре цели реализации муниципальной (городской) жилищной политики

1) повышение доступности жилья для населения,

2) повышение уровня жилищной обеспеченности граждан как залога стабильности в обществе,

3) формирование высокого качества предоставляемых жилищных услуг,

4) стимулирование экономического роста в местном сообществе через жилищный сектор

При этом возможны три содержательных направления реализации городской жилищной политики в зависимости от уровня доходов населения (рисунок 2)

- муниципальное жилищное строительство для малоимущих категорий населения, предоставление им целевых адресных субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг

- для граждан со средним уровнем дохода - необходима помощь в организации строительства или приобретения на рынке собственного жилья

- для высшего класса целесообразно инициировать строительство элитного жилья, что позволит местному сообществу решить сразу две важнейшие задачи пополнение местного бюджета за счет поступлений налога на недвижимость и насыщение локального рынка жилья посредством перехода жилья, занятого ранее

обеспеченным населением, на более низкие уровни, постепенно рождая его насыщение для менее обеспеченных слоев общества1.

Создание института социального жилья

Стимулирование приобретения жилья в собственность

Строительство элитного жилья

Городская жилищная политика

Рисунок 2 -Направления городской жилищной политики (составлено автором)

Во второй главе «Состояние и перспективы развития рынка жилья в муниципальных образованиях Краснодарского края» проводится оценка спроса на жилье и потребности в улучшении жилищных условий населения Краснодарского края, раскрывается анализ действия предложения на локальных рынках жилья, выявляются основные причины, препятствующие созданию рынка доступного жилья и решению жилищного вопроса населения, предлагается методика оценки доступности жилья и проводится расчет доступности жилья для населения муниципальных образований Краснодарского края.

Проведенное Краснодарстатом исследование показало, что 71% населения Краснодарского края желают улучшения жилищных условий (около 75% семей

1 Этот процесс получил в жилищной экономике название «фильтрация». В зависимости от конъюнктуры на рынке жилья «фильтрация» может принимать две основные формы: 1) «Нисходящая фильтрация». В результате старения жилища естественным путем «фильтруются» вниз с рынка жилья более высокого качества на рынок жилья низкого качества. 2) «Восходящая фильтрация», т.е. перевод жилья с рынка низшего качества вверх. Например, при росте прибыльности жилья невысокого качества жилища низкого качества ремонтируют, чтобы перевести их в более выгодную категорию — жилья невысокого качества.

планируют решать жилищный вопрос посредством приобретения или строительства жилья на рынке, остальные 25% семей - арендуя жилую площадь). В то же время реальный спрос на жилье составляет 23,8% от общей потребности. Причинами необходимости улучшения жилищных условий являются: совместное проживание с родителями или другими родственниками (32%); недостаток жилой площади (27%); недостаточно комфортное жилье (25%); другие причины (16%).

Площадь жилищ, приходящаяся в среднем на одного жителя края, увеличилась по сравнению с 2000 г. на 9% и составила 19,8 кв.м., что заметно ниже среднероссийского (21,3 кв.м.). В 18 муниципальных образованиях данный показатель был выше общекраевого значения. Лидерами являются такие города и районы края как Белоглинский - 27,0 кв.м., Брюховецкий - 22,8 кв.м., Успенский - 22,2 кв.м. и Кореновский район - 21,9 г. г. Анапа - 24,4 кв.м., г. Геленджик -23,4 кв.м., г. Краснодар - 22,7 кв.м. Значительно ниже общекраевого уровень жилищной обеспеченности отмечен в таких муниципальных образованиях как г. Ейск - 16,6 кв.м., г. Новороссийск - 16,6 кв.м., г. Армавир - 17,0 кв.м., Крыловский - 17.0 кв.м.. Тимашевский - 17,7 кв.м. я Крымский район - 17,8 кв.м.

Таблица 3 - Площадь жилищ, приходящаяся в среднем на одного жителя,

(кв.м.)

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Теми роста, %

всего 18,2 18,5 18,3 18,7 19,0 . 19,4 19,8 8,7

в городах 18,0 18,4 18,1 18.6 19,3 19,5 20,3 12,7

в сельской местности 18,4 18,6 18,5 18,7 18,6 19,2 19,3 4,8

Проведенное исследование показало, что в настоящее время существует огромный потенциальный спрос на небольшие двух - трехкомнатные квартиры площадью до 60 кв.м. В то же время структура предложения жилья не отражает реальные потребности населения и ориентирована в основном на строительство и продажу жилья площадью более 100 кв.м.

Жилищный фонд, отнесенный к ветхому и аварийному, составил 1347,8 кв.м. и по сравнению с 2000 г. увеличился в 1,4 раза. Увеличилась, хотя и незначительно, и доля ветхого и аварийного жилья в общей величине.жилищного фонда с 1 % до 1,3% в 2006 г.

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2СЮв

—о— в юродской меспкзслм —■— в сельской местности |

Рисунок 3 - Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда во всем жилищном фонде, % (составлено автором)

Процесс ликвидации непригодного для проживания жилья в последние годы протекал крайне медленно. В 2006 г. по ветхости и аварийности выбыло 37 тыс. кв.м. жилья, или 3% всего ветхого или аварийного жилищного фонда.

Медленно идет не только выбытие ветхого и аварийного жилищного фонда, но и его обновление. При этом свыше 40% жилищного фонда края построено < свыше 30 лет назад. Поэтому уже в обозримом будущем возникнет необходимость • его комплексной реконструкции.

Проведенный анализ выявил, что темпы прироста цен на жилье на протяжении 2003-2007 гг. были несколько выше, чем темпы прироста денежных доходов населения, что привело к снижению доступности жилья для населения. [

2003 2004 2005 2006

- Хеплп роста цен на °А>

■ Tbivri роста CpeiCm^ayi-LEBbEX ДЭН0ННЫХ дсооэдсв населемь^я,

Рисунок 4 - Взаимосвязь доходов населения и средних цен на жилье ! Краснодарском крае (2003-2006 гг.) (составлено автором)

Обращает на себя внимание и тот факт, что себестоимость строительства 1 кв.м. жилья в 2006 г. составила 10,5 тыс, руб. в то время как средняя рыночная цена 1 кв.м. жилой площади составляла 29 тыс. руб. превышая себестоимость в 2,8 раза. В 2007 г. рост цен на жилье в Краснодарском крае продолжался.

Установлено, что только 67% покупателей жилья приобрели его с целью дальнейшего проживания. Более 20% покупаемого жилья (или 720 тыс. кв.м. в 2007 г.) используется как способ приумножения личных сбережений, т.е. в спекулятивных целях (в основном для последующей перепродажи). Данная категория жилья фактически «вымывается» с рынка, не участвует в экономическом обороте, что приводит к значительному росту цен при 1 неудовлетворенном потенциальном спросе большинства населения. Расчет индекса доходности жилья по Краснодарскому краю показал, что вложения в недвижимость на конец 2005 г. выгоднее банковских депозитов в 3,7 раза.

В работе особо подчеркивается тезис о том, что ипотечное жилищное кредитование населения является мощным инструментом, стимулирующим спрос на жилую недвижимость. За 2006 г. количество выданных ипотечных кредитов населению увеличилось по сравнению с 2005 г. с 715 до 3768 ед. или на 527%. В то же время доля сделок на рынке жилья с использованием ипотечных жилищных кредитов все еще невелика и составляла в 2006 г. 6%. В Европе и США доля сделок на рынке с использованием ипотечных кредитов достигает 90%.

Основными причинами, препятс1вующими населению участвовать в ипотеке, являются

- низкие доходы семьи (20200 руб /мес в 2007 г),

- высокие процентные ставки по кредиту (14,3% в 2007 г ),

- короткий срок выплаты кредита (13 лет в 2007 г.)

Показатель ввода жилья в эксплуатацию в расчете на 1 жителя составлял в 2006 г 0,5 кв м общей площади, существенно превышая среднее значение по России - 0,3 квм Однако, оптимальным для решения "жилищного вопроса я ваяется показатель ввода жилья 1 кв м на человека в год Примечательно, что в разрезе некоторых муниципальных образований, данный индикатор имел существенный размах вариации от 1,1 кв м - в Краснодаре, Сочи и Горячем Ключе, до 0,1 кв м - в Кавказском и Отрадненском районах

Выполненное научное исследование конкурентной среды в строительном секторе позволяет утверждать, что этот рынок в ряде муниципальных образований является, как правило, монополистическим

В качестве показателя рыночной конкуренции в работе используется индекс Херфиндаля-Хиршмана (HHI)

Hffl = (%Si)2 + (%S2)2 + (%S3)2 + (%Sn)2 , '

где

%Si - доля рынка, выраженная в процентах, принадлежащая фирме 1, %S2 - доля рынка, выраженная в процентах, принадлежащая фирме 2 и т д, -Реальные расчеты по приведенной формуле показали значение 1406 Это позволяет утверждать, что рынок г Краснодара имеет определенные монопольные черты и больше всего подходит под тип рынка, называемого олигополией .

Как показало исследование, основными проблемами, препятствующими созданию рынка доступного жилья и решению жилищного вопроса в муниципальных образованиях Краснодарского края, являются 1

1) низкий платежеспособный спрос основной части населения

2) невысокий уровень развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования населения

3) недостаточный объем предложения доступного жилья.

4) несоответствие структуры предложения жилья структуре спроса' со стороны населения

5) слабая правовая защищенность граждан - субъектов рынка жилья

6) неразвитость форм поддержки семей с невысокими доходами при улучшении жилищных условий • , t '''

7) низкое качество жилищных условий большинства населения Указанные проблемы приводят к сбоям в функционировании рынка жилья,

которые проявляются в виде дисбаланса между спросом и предложением Объем предложения жилья не соответствует объему спроса, стройка не реагирует" адекватно нарост платежеспособного спроса, следствием чего является низкая доступность жилья для большинства населения ' * 1

В диссертационном исследовании предлагается проводить оценку доступности жилья для населения по 4 основным показателям-

1) индекс доступности жилья,

2) модифицированный индекс доступности жилья,

3) индекс возможности приобретения жилья с помощью кредита,

4) доля семей, имеющих возможность приобрести стандартное жилье с помощью собственных и заемных средств

Таблица 4 - Показатели доступности жилья для населения

Краснодарского края (рассчитано автором)

№ Муниципальные Индекс Модифицированный Индекс

п/п образования доступности жилья, (лет) индекс доступности жилья, (лет) доступности жилья с кредитом, (%)

1 Краснодарский край 6,2 14,2 52,0

2 Краснодар 6,4 9,2 107,2

3 Сочи 11,2 14,9 100 8

4 Новороссийск 10,4 20,3 74,0

5 Ейск 10,7 30,0 101,0

6 Тихорецк 4,2 7,1 125,4

7 Тимашевский район 7,0 23,1 99,0

8 Северский район 7,3 53,0 34 8

Q Течрюкский район 11,2 - 12,3

10 Горячий ключ 17,0 - *

11 Ленинградский район 7,0 182,8 71,5

12 Армавир 9,0 29,5 75,2

13 Кропоткин 7,8 28,5 91,1

14 Кущевский район 8,8 - 64,9

15 Белоглинский район 9,5 - 92,8

16 Кореновский район 10,9 - 51,8

17 Крымский район 9,8 - 37,5

18 Курганинский район 7,3 - 90,5

19 Павловский район 6,9 - 91,5

Индекс возможности приобретения жилья с кредитом показывает, что для большинства населения ипотечное кредитование является сегодня недоступным

Тем не менее, в сфере спроса динамика весьма позитивная Очевидно, что в условиях складывающейся макроэкономической ситуации, тенденции снижения инфляции и снижения процентных ставок по кредитам, повышения реальных доходов населения, создание благоприятной законодательной системы будет необходимым и достаточным шагом для развития ипотечного кредитования, следовательно, платежеспособный спрос населения будет увеличиваться Это означает, что в условиях недостаточно быстрого роста доходов дисбаланс между спросом и предложением будет возрастать Его смягчение возможно только с помощью мер, направленных на стимулирование предложения жилья, как посредством нового жилищного строительства, так и сохранения, и обновления существующего жилищного фонда

В третьей главе «Разработка инструментария реализации городской жилищной политики» предложена динамическая модель реализации городской жилищной политики, которая состоит из трех взаимосвязанных видов деятельности сохранение жилищного фонда —► восстановление жилищного фонда —> стимулирование жилищного строительства В основе данной модели лежат финансово-экономические инструменты, стимулирующие рост предложения

жилья и законодательно-проектные меры, инициирующие рост предложения жилищного фонда (рисунок 5)

Городская жилищная политика

Финансово-экономические инструменты стиму трующиерост предложения жилья

Муниципальные облигационные займы как инструмент жилищно! о финансирования

Ипотека муниципальных земель, как средство развития инфраструктуры жилищного , строительства

О, раничение рентзбечьности строительных компаний как фактор повышения доступности жильч

Иалог на неиспользуемое жилище как интенсификатор предложения жилья

Законодательно-проектные методы инициирующие рост предложения жилищного фонда ,

Закон «О праве застройки» как способ активизации строительной деятельное! и

Применение нссгроитсльных способов решения жилищного вопроса

Осуществтение мерогрияти,"! по борьбе с дочгосгроем и незавершенным строительством

Совершенствование методов строительного надзора

Рисунок 5 - Модель городской жилищной политики, направленная на расширение предложения жилищного фонда (составлено автором)

В диссертационном исследовании отмечается, что муниципальные жилищные займы являются одним из перспективных способов финансирования жилищного строительства тк не приводит к раскручиванию «инфляционной спирали» и росту цен на жилье, а, наоборот, позволяет сбалансировать спрос на жилье и его предложение Графически модель муниципального займа на жилищные цели представлена на рисунке 6

7

Квартиры

Рисунок б — Модель муниципального жилищного займа (составлено автором)

Отмечено, что действенным инструментом, способным в кратчайшие сро увеличить предложение жилья на рынке, а также понизить цены является введен налога на неиспользуемое жилище Автором предлагается взимать налот с жилы площадей, намеренно оставляемых их владельцами незанятыми в течение бол одного года

Вырученные от взимания данного налога средства предлагает аккумулировать в Фонд развития социального жилья, из которого буд финансироваться строительство муниципального жилья, предоставляемого договорам социального найма наименее платежеспособным слоям общества

Анализ предложения жилья на рынке и себестоимость его строительст позволили выявить тот факт, что рентабельность жилищного строительства муниципальных образованиях Краснодарского края существенно завышена Имее место получение строительными компаниями сверхприбыли от реализаци квартир на рынке Застройщики в большей степени ориентированы на возведени элитного жилья, нежели недорогого Исходя из этого, в работе обосновываете необходимость изъятия монопольной строительной ренты (сверхприбыл строительных компаний и, направления полученных финансовых средств н развитие коммунальной и инженерной инфраструктуры в местах новог жилищного строительства

В стоимостном выражении монопольная строительная рента определяете по следующей формуле

Рм = (Цп - Цпр)х Км;

Где

Рм - монопольная рента,

Цп - цена потребителя (продажная цена),

Цпр - цена производителя как сумма издержек производства и нормально прибыли,

Км - объем продаж продукции (количества кв метров жилья) В исследовании отмечается, что отсутствие подготовленных участков дл жилищного строительства, обеспеченных инженерно-техническет инфраструктурой, является существенным фактором, лимитирующим объемь жилищного строительства До сих пор эта проблема решается либо за сч застройщиков, что приводит к росту стоимости жилья, либо за сче муниципального бюджета, который не располагает достаточными финансовым ресурсами Поэтому, автору работы представляется, что наряду с бюджетныг. финансированием, должны найти свое применение и другие способы решен жилищной проблемы, как, например, ипотека земель, находящихся муниципальной собственности

Главная специфика ипотеки муниципальной земли заключается в том, чт залогом (предметом погашения кредита) могут служить земельные участки которые были улучшены за счет средств ипотечного кредита

В результате реализации такого инвестиционного проекта стане возможным не только обеспечить возврат привлеченных средств и оплат} процентов по кредиту, но и получить дополнительный доход (как правило, натуральной форме - некоторое количество улучшенных земельных участков)

Это становится возможным за счет того, что стоимость улучшенных земельных участков превышает сумму их исходной стоимости и затрат по их улучшению

С>А + В, " 1

где

А - первоначальная стоимость земельного участка;

В - затраты на улучшение земельного участка, '

С - конечная стоимость улучшенного земельного участка

Очевидно, что применительно к государству или муниципалитету не приходится говорить о затратах, связанных с приобретением земельного участка А это означает, что экономическая модель инвестиционного проекта такого гипа имеет большой запас финансовой устойчивости, что предопределяет выбор в ее пользу

В результате реализации такого финансового проекта появляется возможность пополнения бюджета соответствующего уровня за счет продажи части земельных участков, остающихся после расчетов с банком. Как показывают расчеты специалистов, после исполнения всех обязательств перед банком, включая выплату процентов по кредиту, у государства или муниципального образования остается не менее 40% улучшенных земельных участков, имеющих рыночную стоимость Это свидетельствует о высокой бюджетной эффективности такого рода финансовых проектов

Оставшиеся в распоряжении у муниципалитета земельные участки могут быть использованы на различные цели Нам представляется, что данный «пул» земельных участков должен быть использован для строительства доступного для большинства населения жилья Этот механизм включает в себя следующую последовательность

A) Земельные участки с построенными на них объектами инженерной инфраструктуры на конкурсной основе продаются строительным компаниям

Б) Условия строительства и рыночная стоимость возводимого жилья строго регламентированы и закрепляются в договоре между администрацией и компанией-застройщиком

B) Строительная компания на приобретенном земельном участке строит жилье и продает его населеншо по ценам ниже рыночных, так как ей не приходится нести расходы, связанные с прокладкой инженерных коммуникаций,

Г) На участках, проданных строителям для возведения жилья, муниципалитет на вырученные от продажи деньги строит объекты социальной инфраструктуры (детские сады, школы, поликлиники и т д )

В заключении сделаны основные обобщения и выводы, полученные в ходе исследования

Основные положения диссертационного исследования опубликованы в

следующих работах:

Статьи в научных изданиях, рекомендованных ВАК

1 Бабичев К Н Зарубежный опыт решения городского жилищного вопроса Человек Сообщество Управление Развитие местных сообществ теория ñ практика - Краснодар КубГУ, 2006 - 0,4 п л

Другие публикации

2 Бабичев К Н Жилищный вопрос и правовой механизм его решения Наука и устойчивое развитие общества Наследие В И Вернадского Сборни материалов 2-й международной научно-практической конференции - Тамбов Издательство ТАМБОВПРИНТ, 2007 - 0,12 п л

3 Бабичев КН Индикаторы доступности жилья для населени Краснодарского края / Сборник научных трудов Краснодарского региональног института агробизнеса - Краснодар КРИА, 2007 - 0,45 п л

4 Бабичев К Н Формирование системы муниципальных жилищных займов российский и зарубежный опыт / Человек Сообщество Управление Взгл: молодого исследователя- Материалы всероссийской научно-практическо' конференции' - Краснодар- КубГУ, 2007. - 0,2 п л '

5 Бабичев КН Городской жилищный вопрос в экономических теория конца XIX - начала XX вв / Человек Сообщество Управление - Краснодар 2007 - 0,5 п л

6 Бабичев КН Пркво застройки как инструмент решения жилищно" проблемы / Муниципальный менеджмент и управление местным развитием Сборник статей II всероссийской научно-практической конференции - Самара СМИУ, 2007 - 0,29 п л

7 Бабичев К Н Ипотека муниципальной земли состояние и перспективь развития / Сборник научных трудов Краснодарского регионального институт' агробизнеса - Краснодар КРИА, 2008 -0,41 п л

8 Бабичев К Н Актуальные проблемы реализации жилищной политики в г Краснодаре / Социально экономические проблемы совершенствовани управленческой деятельности теория и опыт Сборник научных трудов Новосибирск НГАУ, 2007 - 0,29 п л

Бабичев Константин Николаевич

Городская жилищная политика: механизмы и инструменты реализации

Автореферат

Подписано в печать 12 05 2008 Формат 68x84 Vl6

Бумага тип №1 Тираж 100 экз Заказ № 587 от 15 05 08 г

Кубанский государственный университет Центр "Универсервис", тел 21-99-551

350040, г Краснодар, ул Ставропольская, 149

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Бабичев, Константин Николаевич

Введение

1 Жилищная нужда и жилищный вопрос: теоретические подходы к исследованию

1.1 Генезис категории «жилищный вопрос» в экономической науке XIX-XX вв.

1.2 Жилищный вопрос и жилищная политика в современной России

1.3 Городская жилищная политика: сущность и механизмы реализации

2 Состояние и перспективы развития рынка жилья в муниципальных образованиях (на примере Краснодарского края)

2.1 Оценка спроса на жилье и потребности в улучшении жилищных условий населения

2.2 Анализ предложения на локальных рынках жилья

2.3 Индикаторы оценки доступности жилья, характеризующие эффективность функционирования рынка жилой недвижимости

3 Разработка инструментария реализации городской жилищной политики

3.1 Модель городской жилищной политики, направленная на стимулирование предложения жилья

3.2 Финансово-экономические инструменты городской жилищной политики, стимулирующие рост предложения жилья

3.3 Законодательно-проектные методы, инициирующие рост предложения жилищного фонда

Диссертация: введение по экономике, на тему "Городская жилищная политика: механизмы и инструменты реализации"

Актуальность темы исследования. Проблема улучшения жилищных условий в настоящее время вышла на первое место по своей остроте, опередив по степени актуальности проблемы финансового и материального характера. В 2007 г. 56% российских семей желали улучшить свои жилищные условия и только 18% домохозяйств могли себе это позволить [25].

По уровню жилищной обеспеченности и качеству жилья Россия значительно отстает от развитых стран мира. Так, в 2006 г. на 1 человека в среднем приходилось 21,3 кв.м. жилой площади, что почти в 2 раза ниже международного стандарт (40 кв.м. на 1 человека). По качественным характеристикам - большая часть жилищного фонда, созданного в эпоху «строительного бума» 60-70-х гг. XX в. морально и технически устарела и требует полной его замены или модернизации. В 2006 г. жилищный фонд, отнесенный к ветхому и аварийному составил 3,1% (91 млн. кв.м.) от всего жилищного фонда страны, увеличившись по сравнению с началом 90-х гг. в 2,7 раза [26].

Особо остро жилищная проблема стоит в городах, так как в них сосредоточен огромный жилищный фонд (2,2 млрд. кв.м.) и проживает большая часть населения страны (73%), находятся основные мощности строительных и жилищных организаций [27].

Актуальность темы исследования также обусловлена:

Во-первых, высокой социальной значимостью жилья как товара, удовлетворяющего одну из самых насущных потребностей человека, потребность в жилище, право на которое, помимо всего прочего, закреплено в Конституции РФ и Всеобщей декларации прав человека [1], [2].

Во-вторых, наличием существенных социально-экономических противоречий в жилищной сфере, проявляющихся в несоответствии возможностей жилищной экономики России потребностям населения в жилье.

В-третьих, значительным мультипликативным эффектом нового жилищного строительства для национальной экономики в целом и для отдельного города в частности.

В-четвертых, необходимостью поиска альтернативных путей привлечения весьма значительных объемов инвестиций в жилищное строительство

Приведенные обстоятельства определяют актуальность темы диссертационного исследования.

Степень научной разработанности проблемы. На сегодняшний день необходимо признать, что степень внимания современной российской науки к исследованию конкретных целостных механизмов в жилищной сфере крайне невысока. Внимание исследователей, как правило, привлекают отдельные аспекты экономического развития муниципальных образований в контексте изучения основ жилищной политики. Между тем жилищный вопрос стал предметом пристального внимания отечественной экономической науки в конце XIX в. Первым русским специалистом по жилищному делу по праву считается Ф.М. Дмитриев, который в 1876 г. опубликовал свою работу «Об устройствах жилых помещений для рабочих на фабриках и заводах», в которой изложил не только практические результаты, но и привел серьезные аргументы в пользу улучшения условий жизни рабочих.

В последующие годы появляются отдельные журнальные статьи И. Гольсмита и В. Шаховского, посвященные жилищному вопросу в Европе. В 1870-х гг. основоположник научной гигиены в России, швейцарец по происхождению Ф. Эрисман проводит изучение жилищных условий населения Москвы и Санкт-Петербурга, появляется множество других работ на эту тему (В. Зуева, К. Пажитнова, Н. Сошкова, Г. Линдемана, В. Кашкадамова, И. Дитятина и др.).

Упомянутыми статьями И. Гольсмита, статьей Н. Зибера «Квартирный вопрос в больших городах» и диссертацией JI. Федоровича «Жилищные помещения рабочих Одессы» в 1884 г. начинается экономическая литература по жилищному вопросу. Привлекает внимание и техническая сторона строительства. Н. Тетеревников публикует отчет «Материалы к исследованию вопроса о жилищах для рабочих», в котором обобщается европейский опыт создания дешевого жилья для рабочих. Уже в 1915 г. выходит работа известного специалиста в области жилищного вопроса М. Диканского «Постройка городов. Их план и красота», в которой автор предлагает ряд интересных способов решения квартирного вопроса градостроительными методами.

В 1898 г. выходит первая действительно систематическая книга В. Святловского «Квартирный вопрос». Число работ и авторов, пишущих в России по жилищному вопросу, быстро расширяется, как расширяется и география работ. В 1902 г. выходит знаменитая работа В. Святловского «Жилищный вопрос с экономической точки зрения». В 1908 г. в Харькове книга М. Диканского «Квартирный вопрос и социальные опыты его решения». В это лее время появляются работы А. Дьяконова из Костромы, Н. Дмитриева из Петербурга, Я. Литауэра из Астрахани.

Нельзя не отметить фундаментальный труд М. Загряцкова «Земельная политика в городских самоуправлениях в Германии. Строительное право как фактор городского землепользования» (1915) в которой автор пытается найти способ решения жилищной проблемы путем реформирования основ городского землевладения.

Можно привести имена и других, не менее важных исследователей жилищной проблемы периода НЭПа (Г. Бархин, 3. Френкель, А. Гозулов, Я. Канторович, В. Тихомиров, Д. Шейнис и др.)

Таким образом, в начале XX в. Россия по уровню осознания и исследования жилищного вопроса находилась на достаточно высоком уровне. Однако уже в конце 20-х. гг. XX в. развитие теоретических и практических аспектов городской жилищной политики было прервано на достаточно длительный срок.

Среди работ зарубежных авторов, посвященных изучению жилищного вопроса в городах, необходимо упомянуть классиков экономической науки XIX-XX вв. А. Вагнера, Ф. Визера, Г. Граца, В. Губера, Г. Джордлса, К. Маркса, А. О'Салливана, А. Поляковского, Е. Филипповича, А. Фохта, Ф. Энгельса, Р. Энгеля, и ряд других имен.

Современные тенденции и проблемы развития рынка жилья и жилищной сферы получили освещение в работах О.Э. Бессоновой, B.C. Боголюбова, Ю.П. Бочарова, В.В. Владимирова В.М., B.JT. Глазычева, А.Э. Гутнова, Б.С. Жихаревича, И.А. Ильина, С.А. Кирсанова, К.В. Кияненко, С.Г. Крапчан, O.K. Кудрявцева, В.Н. Лексина, В.Г. Леонова, О.С. Пчелинцева, В.Е. Рохчина, Г.Л. Рыбальского, С.В. Успенского, А.Н. Швецова и ряда других представителей современной российской науки.

Фундаментальные и прикладные вопросы реформирования жилищного сектора, актуализированы в трудах специалистов фонда «Институт экономики города» Н.Б. Косаревой, А.Б. Копейкина, Н.Н. Рогожиной, Н.С. Пастуховой, Э.К. Трутнева, А.А. Туманова и др.

Особо стоит выделить труды, посвященные истории жилищной политики СССР и России, специалистов фонда «Муниципалитет» Института развития г. Москвы Т.М. Говоренковой, А.И. Жукова, Д.А. Савина, воззрения которых существенным образом повлияли на мировоззрение автора работы.

Определенный вклад в исследование затронутой проблематики, внесла кубанская школа развития местных сообществ. В связи с этим, необходимо отметить работы Т.Т. Авдеевой и Ю.В. Филиппова.

Таким образом, на сегодняшний день существует значительный научно-интеллектуальный пласт, теоретическая база для проведения исследований, подобных данной работе.

Вместе с тем приходится констатировать, что уровень разработанности проблемы формирования и реализации городской жилищной политики, представляется явно недостаточным. Фундаментальные современные исследования по проблеме разработки городской жилищной политики отсутствуют. В экономической науке пока нет определенного единого видения данного явления, и как целостная система городская жилищная политика еще не сформирована. Следовательно, сама неразработанность и сложность проблематики городской жилищной политики, отсутствие целостной концепции ее развития, фрагментарность категорийно-понятийного аппарата, высокая практическая значимость ее для социально-экономического развития городов определили объект и предмет исследования, обусловили выбор целевой установки и задач исследования.

Объектом исследования является жилищный сектор местной экономики.

Предметом исследования является содержание, особенности, методы и инструменты реализации городской жилищной политики.

Цель работы на основе уточнения содержания категории «жилищный вопрос» в рамках муниципальной науки предложить современную трактовку проблемы, разработать технологии и механизмы реализации городской жилищной политики в рыночном социуме.

Для достижения цели диссертационного исследования были поставлены следующие задачи: уточнить содержание категории «жилищный вопрос» в экономической науке XIX-XX вв.; выявить этапы эволюции и тенденции в трансформации взглядов ученых на проблему решения жилищного вопроса; исследовать проблематику жилищного вопроса в современной России; рассмотреть содержание и приоритеты жилищной политики в современной России (1990-2008 гг.), особенности ее эволюции, выявить устоявшиеся и новые тенденции в процессе реализации жилищной политики; обобщить зарубежный опыт решения жилищного вопроса, выделить типы жилищной политики; провести анализ спроса и предложения на рынках жилья муниципальных образований Краснодарского края; определить содержание, выявить основные направления и механизмы реализации городской жилищной политики. разработать методику анализа доступности жилья для населения; предложить модель городской жилищной политики, разработать основные инструменты ее реализации, способствующие решению жилищного •> вопроса.

Методологическая и теоретическая основа исследования.

Междисциплинарный и многоуровневый характер проблемы формирования и реализации городской жилищной политики обусловили необходимость использования совокупности научных подходов, имеющих различные концептуальные основания.

Во-первых, это положения теории устойчивого развития, суть которых сводится к формированию комфортной среды проживания, ограничению вредного воздействия на окружающую среду с целью создания благоприятных условий не только для ныне живущих, но и для последующих поколений.

Во-вторых, это теория экономического развития, которая дает возможность рассматривать рынок жилья через призму взаимодействия с другими рынками: земли, труда, капитала.

В-третьих, это экономические теории городского жилищного вопроса, лежащие в основе различных моделей городской жилищной политики.

В-четвертых, это теория пространственного развития, которая обосновывает существование исторически сложившихся, устойчивых территориальных социально-экономических образований в виде городов и их систем, обладающих собственной специфической логикой развития и управления.

В-пятых, это теория экономического развития местных сообществ, 4 раскрывающая сущность местного хозяйства через систему взаимодействия местного правительства, частнопредпринимательского сектора, домохозяйств, которые являются самостоятельными и полноценными субъектами городской жилищной политики.

Основным методологическим подходом явилась общая теория систем, в рамках которой городская жилищная политика изучается как сложная полиструктурная система, состоящая из множества разнокачественных компонентов (подсистем, структур), связанных между собой различными видами зависимостей и отношений.

Для решения поставленных задач в исследовании используется структура взаимосвязанных методов, основополагающее место в которой занимает системный и статистический анализ, структурно-функциональный, историко-логический и компаративный подходы, а также методы моделирования и аналогии.

Эмпирическая база научного исследования сформирована из нескольких типов источников: это опубликованные законодательные акты, нормативно правовые документы РФ, Краснодарского края, муниципальных образований, проекты федеральных и региональных законов и программ, регулирующие экономическое развитие городов и жилищную сферу. Важнейшим источником исследования послужили материалы государственной и муниципальной статистики, характеризующие состояние жилищной сферы городов. Информационной группой источников являются первичные документы органов местного самоуправления Краснодарского края. Помимо этого в работе актуализированы данные социологических исследований Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ), фонда «Институт экономики города» и Краснодарстата, посвященных жилищным проблемам граждан России и Краснодарского края.

Источники по теме работы, при их комплексном изучении, дополнении, сопоставлении однотипных фактов, позволяют решить поставленные в научном исследовании задачи.

Гипотеза диссертационного исследования основывается на том, что жилищная политика городского самоуправления не сводится к механической экстраполяции общегосударственной (федеральной, национальной) жилищной стратегии на местный уровень с поправкой на некоторые особенности.

Городская жилищная политика - это самостоятельный комплекс, связанный с государственной жилищной политикой посредством социально-экономических (частичное совпадение целей и задач), правовых (верховенство общенационального законодательства) и организационных механизмов, но вместе с тем, отражающий социально-экономические особенности местного сообщества.

Разработка и внедрение модели жилищной политики в практику муниципального управления, позволит местным органам власти, совместно с

-л другими субъектами местного хозяйства (бизнесом, гражданами) решить жилищный вопрос населения.

Положения диссертации, выносимые на защиту.

1. Проблемы в сфере жилищных отношений, связанные с обострением противоречий между потребностями в жилье и жилищных услугах и возможностями их удовлетворения человеком порождают постановку вопроса получившего в классической теории определение «Жилищный вопрос». Это противоречие обусловлено действием комплекса факторов (низкая жилищная обеспеченность, физический и моральный износ жилищного фонда, уровень доходов населения, несовершенство правовой базы, политическая нестабильность и т.д.)

Жилищный вопрос имеет две стороны - экономическую и социальную. В условиях рыночной экономики механизмы его регулирования связаны с 4 воздействием на факторы спроса и предложения, а также с механизмами административных ограничений. Результативность решения жилищного вопроса населения в значительной степени зависит от качества жилищной политики.

2. Большинство классических теорий рассматривает решение жилищного вопроса в рамках рыночных отношений. При этом одна группа теорий (неоманчестерская) отдает приоритет стимулированию спроса на жилье со стороны населения, другая (административная) - стимулированию предложения жилищного фонда. Инструменты и механизмы реализации городской жилищной политики зависят от того, какая из этих теорий лежит в ее основе.

3. Анализ жилищной политики современной России показывает ее противоречивый характер. В своем развитии она прошла несколько этапов. Первый период (1991-1993 гг.) характеризуется изменением структуры жилищного фонда по формам собственности. Второй период (1993-1995 гг.) связан с формированием общей законодательной базы жилищной реформы. Для третьего периода (1996-2000 гг.) характерно смещение акцентов жилищной реформы в сторону усиления ее социальной составляющей. Целью четвертого периода (2001-по н.в.) является обеспечение для россиян доступности жилья на основе создания и эффективного функционирования рынка жилья.

Деятельность субъектов жилищной политики в настоящее время носит бессистемный характер и направлена, главным образом, на стимулирование спроса на жилье. Однако его предложение недостаточно эластично, что приводит к постоянному росту цен, опережающему увеличение средних доходов населения.

4. В жилищной политике зарубежных стран прослеживаются три типа ее осуществления: либеральный, протективный и централизованный. Специфика жилищной стратегии современной России заключается в попытке сочетания отдельных механизмов регулирования (ипотека), взятых из многоукладной рыночной экономики, с механизмами, сохранившимися из централизованного общенародного хозяйства (ведомственный подход к разработке программ,

У. процедура распределения земельных участков под застройку и т.д.), что приводит к нейтрализации сильных и многократному усилению слабых сторон жилищной политики.

5. Как категория муниципальной экономической науки городская жилищная политика подразумевает систематическую деятельность субъектов в жилищной сфере, осуществляемую с учетом интересов жителей местного сообщества, особенностей муниципальных социально-экономических практик.

Объектом городской жилищной политики выступает жилищный сектор местной экономики. Субъектами управленческих воздействий выступают местные органы власти, предпринимательское сообщество, общественные объединения и группы. Воздействие субъекта на объект включает три содержательных направления: создание института социального жилья для малообеспеченных граждан; стимулирование приобретения жилья в * собственность — для среднего класса; инициирование строительства элитного жилья для наиболее обеспеченных категорий населения.

6. Реализация основных направлений городской жилищной политики проходит в логике двух взаимоисключающих моделей, двух подходов к ее реализации: рыночной и административно-технократической. В настоящее время в большинстве городов России преобладает административно-технократическая модель, которая является, по преимуществу, продуктом местной бюрократии, вовлеченной в сферу строительного бизнеса и спекуляцию земельными участками, предназначенными под строительство. Для кардинального преобразования сложившейся ситуации (сгибания тренда) в области городской жилищной политики необходим переход к рыночным механизмам регулирования рынка жилья.

7. Доступность жилья определяется по ряду показателей, важнейшими из которых выступают индекс доступности жилья, модифицированный индекс ч доступности жилья, индекс возможности приобретения жилья с помощью кредита, а также доля семей, имеющих возможность приобрести стандартное жилье с помощью собственных и заемных средств.

8. Модель жилищной политики, разработанная автором, предполагает динамический подход к ее осуществлению: сохранение жилищного фонда —> восстановление жилищного фонда —> стимулирование жилищного строительства. Реализация инструментов модели (муниципальные жилищные займы, модель «земельного девелопмента», налоги на неиспользуемое жилище и сверхприбыль строительных организаций, мероприятия по борьбе с долгостроем и незавершенным строительством и др.) будет способствовать тому, что предложение на рынке жилья увеличится, что приведет к снижению цен на жилье и повышению его доступности.

Научная новизна исследования состоит в актуализации комплексного подхода к исследованию муниципальной жилищной сферы как целостной экономической системы.

Новизна результатов исследования заключается в следующем:

1. Уточнено и конкретизировано содержание основной категории «жилищный вопрос», состоящее в обостряющемся противоречии между потребностями различных групп населения в жилье и жилищных услугах и возможностями их удовлетворения в конкретно-историческом социуме. В отличие от жилищной потребности, которая присуща человечеству на ,, протяжении всей истории его существования, жилищный вопрос проявляется в виде резкого ухудшения привычных жилищных условий населения, вызванного экономическими, социальными, политическими и иными причинами, что приводит к необходимости регулирования жилищных отношений со стороны органов власти (государства, муниципалитетов).

2. Обосновано различие между категориями «жилищная политика, осуществляемая на общенациональном уровне» и «местная (городская) жилищная политика», заключающееся в различии целей и задач, а также применяемого инструментария их реализации. Государственная жилищная политика создает законодательные условия, решает задачи организационного, финансового и социального характера; муниципалитеты претворяют жилищную инициативу в области градоустройства и градорегулирования.

3. Предложена типологизация государственной (либеральная, протективная и централизованная) и местной жилищной политики (рыночная и административно-технократическая) по критерию степени вмешательства государства (муниципалитета) в рыночные отношения; доказано, что наиболее приемлемым типом государственной жилищной политики современной России является протективный, сочетающий рыночный экономический механизм с активным государственным вмешательством в жилищные отношения.

4. Усовершенствована методика оценки доступности жилья; установлено, v что существующие индикаторы доступности жилья имеют существенные недостатки и не учитывают потребительские расходы домохозяйства, динамику цен на жилье и доходов населения; используемая в исследовании методика, наряду с потребительскими расходами домохозяйств учитывает рост цен на жилье, средний размер семьи, что позволяет достаточно объективно оценить степень доступности жилья для населения.

5. Разработана модель городской жилищной политики, направленная на рост предложения жилья, в основе которой лежит использование финансово-экономических инструментов (облигационные займы, налог на неиспользуемое жилище) и законодательно-проектных методов (нестроительные способы решения жилищного вопроса, закон «О праве застройки», осуществление мероприятий по борьбе с долгостроем и незавершенным строительством).

6. Предложен механизм реализации ипотеки земли, находящейся в муниципальной собственности, с использованием модели «земельного девелопмента» (заключающегося в приобретении земельного участка с целью проведения комплекса мероприятий по его улучшению с последующей реализацией по более высокой цене).

7. Обоснована необходимость изъятия сверхприбылей строительных компаний через прогрессивный налог на «незаслуженный прирост ценности» и направлении полученных средств на цели социального жилищного строительства.

Практическая значимость проведенного исследования заключается в обосновании путей и методов совершенствования экономического механизма реализации городской жилищной политики как приоритетного фактора социально-экономического развития города. Предложенная концептуальная модель новой жилищной политики представляется важным для решения задач прикладного характера: формирования жилищной, градостроительной политики на городском уровне; при принятии законов и нормативных актов, регулирующих социально-экономическое развитие городских муниципальных образований.

Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования были изложены на международной научно-практической конференции «Наука и устойчивое развитие общества» (Тамбов, 2007), всероссийских научно-практических конференциях «муниципальный менеджмент и управление местным развитием» (Самара, 2007), «Человек. Сообщество. Управление. Взгляд молодого исследователя» (Краснодар, 2007). По материалам диссертации опубликовано 8 работ, общим объемом 2,66 п.л.

Структура и объем работы. Предмет исследования, его цель и задачи, обобщение концептуальных положений, методические и технические приемы анализа фактического материала и статистической информации определили логику и структуру работы, которая состоит из трех глав, введения, заключения, списка использованной литературы, приложения. Содержание работы изложено на 183 страницах, включает 21 рисунок и 28 таблиц. Список использованной литературы содержит 111 наименований.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Бабичев, Константин Николаевич

Заключение

Процесс изучения жилищных отношений в России и развитых странах мира позволил автору исследования сделать ряд теоретических выводов и практических рекомендаций для выбора наиболее эффективной модели городской жилищной политики, которая позволяет комплексно подходить к решению жилищной проблемы населения.

Результаты диссертационного исследования заключаются в следующем:

Проведена систематизация основных теорий городского жилищного вопроса, на основе которых выделено два ключевых направления городской жилищной политики: стимулирование спроса и стимулирование предложения. Отмечено, что в настоящее время, подавляющее большинство инструментов, используемых государством для решения жилищных проблем граждан, направлено, главным образом, на стимулирование платежеспособного спроса на жилье. Однако его предложение недостаточно эластично (не может расти темпами, сопоставимыми с темпом роста спроса), что приводит к росту цен на жилье, опережающими доходы населения темпами. Исходя из этого приоритет в решении жилищного вопроса в России должен быть отдан инструментам, направленным на расширение предложения нового жилья, сохранению и реконструкции существующего жилищного фонда. Только в этом случае станет возможным сгладить диспропорции между спросом и предложением и решить жилищный вопрос населения.

Выявлены общие тенденции и особенности в развитии жилищных систем зарубежных государств. В большинстве стран наряду с рыночными механизмами проводится активное государственное регулирование жилищного сектора. Наибольшая степень государственной активности в регулировании жилищной сферы в этих странах наблюдалась в середине XX в.

В ходе исследования приоритетных направлений жилищной политики зарубежных стран, автор пришел к выводу о существовании трех ее типов: либерального (свободный рынок); неконсервативного (протективного) и централизованного (централизованная государственная монополия).

В исследовании отмечается пагубность сочетания отдельных механизмов регулирования (например, ипотека), взятых из многоукладной рыночной экономики, с механизмами, сохранившимися из централизованного общенародного хозяйства (ведомственный подход к разработке программ). Данное обстоятельство приводит только к тому, что их слабые стороны многократно умножаются, а сильные - нейтрализуются. Поэтому, наиболее приемлемым типом жилищной политики для современной России будет являться неоконсервативный, для которого характерно отрицание «чистого» рынка, требований конкуренции в социальной сфере, стремление оказывать помощь в покрытии жилищных расходов большей части населения страны, обеспечение равенства жилищных условий не по минимальным, а по достаточно высоким стандартам.

Процесс реформирования жилищной сферы в России характеризует те же положительные и негативные моменты, что и в других странах с переходной экономикой.

Результаты анализа показали, что в настоящее время в России созданы правовые и организационные основы государственной жилищной политики, определены приоритетные направления и отработаны механизмы ее реализации.

Произошел переход от планово-административных методов регулирования к рыночным механизмам при соблюдении принципов социальных гарантий в области жилищных прав. Изменилась структура жилищного фонда по формам собственности, сформирован новый слой собственников как социальная база жилищной реформы.

Произошли изменения и в системе финансирования жилищного строительства, при этом основную роль стали играть частные и индивидуальные застройщики.

Продолжается реформирование жилищно-коммунального комплекса, направленное на создание эффективного механизма управления и снижения издержек по предоставлению услуг в этой области деятельности.

Реализуется программа адресной социальной помощи в виде компенсаций на оплату жилья и коммунальных услуг гражданам с низкими доходами.

Принят пакет из 27 федеральных законов, направленных на формирование рынка доступного жилья, обеспечение прав собственности в жилищной сфере, стимулирование жилищного строительства, реформирование жилищно-коммунального хозяйства.

Наряду с указанными положительными результатами преобразований в жилищной сфере имеется ряд еще нерешенных проблем. Одной из главных проблем остается низкая доступность жилья для большинства населения. Хотя в законодательном порядке введено понятие «социальный жилищный фонд», в* реальной практике не удалось сформировать принципы его предоставления и механизмы использования, отвечающие критериям социальной справедливости.

Уровень жилищной обеспеченности в России один из самых низких среди развитых стран мира. Размер жилой площади, приходящийся на одного проживающего в 2-3 раза ниже общепринятых международных стандартов.

Техническое состояние жилищного фонда страны за последние несколько лет заметно ухудшилось. Большая часть жилищного фонда, созданного в эпоху «строительного бума» 60-70-х гг. XX в. морально и технически устарела и требует полной его замены или модернизации. Доля ветхого и аварийного жилищного фонда выроста по сравнению с 1990 г. почти в три раза и имеет устойчивый тренд на увеличение.

Не решенной остается проблема недостаточных объемов жилищного строительства и его несоответствие платежеспособному спросу населения. Основными причинами, недостаточных объемов жилищного строительства являются, в первую очередь, недоступность кредитных ресурсов для компаний-застройщиков, а также существующая система градорегулирования и землепользования, препятствующая привлечению частных инвестиций в жилищное строительство.

В ходе проведенного исследование автором отмечено, что жилищная политика, являясь неотъемлемым и необходимым компонентом государственного управления, должна носить сбалансированный мультиаспектный и многоуровневый характер.

Отсюда основная задача формирования жилищной политики в России — сделать ее максимально децентрализованной, с центром ответственности и принятия решений на региональном и местном уровнях. Действующая на сегодняшний день жилищная стратегия государства не предполагает самостоятельности от региональных и, прежде всего, местных сообществ. Последние, по сути дела, являются лишь простыми исполнителями воли Центра, который, как и во времена централизованной государственной монополии, самостоятельно определяет основные направления преобразований в жилищной сфере, вырабатывает стратегию и тактику по их реализации и предписывает нижестоящим уровням власти сценарии их поведения.

Вместе с тем, в исследовании особо подчеркивается тезис о том, что сформировать рынок доступного жилья в общенациональном масштабе' маловероятно. Сделать это можно только на местном уровне, поскольку рынок жилья крайне неоднороден. По сути, в России десятки тысяч местных рынков жилья, разница в стоимости схожих квартир на них может отличаться на порядки; в каждом местном сообществе есть проблемы в строительной отрасли, градорегулировании, финансовых условиях строительства и приобретения жилья. Единственное, что может сделать государство - создать такие условия, чтобы эти программы, складываясь вместе, способствовали решению жилищного вопроса, а не его усугублению.

Для решения выявленных проблем в жилищной сфере отмечается необходимость разработки городской жилищной политики: ее содержания и механизмов реализации.

В экономической литературе по исследуемой проблематике и нормативно-правовых документах различных уровней власти отсутствует однозначная трактовка понятия «городская жилищная политика», в связи с чем в работе была уточнена данная экономическая категория.

Муниципальная (городская) жилищная политика понимается автором как способность и возможность субъектов политики (муниципальной власти) оказывать воздействие на развитие жилищного сектора местного хозяйства в ■ рамках определенной концепции и поставленных целей, осуществляемая в интересах жителей местного сообщества.

Муниципальная (городская) жилищная политика - это систематическая деятельность субъектов в жилищной сфере, осуществляемая с учетом интересов жителей местного сообщества, особенностей муниципальных социально-экономических практик.

Основными целями городской жилищной политики, по мнению автора, должны являться:

- повышение доступности жилья для населения;

- преодоление недостатков (провалов) рынка жилья;

- повышение уровня жилищной обеспеченности граждан как важнейшего фактора социальной стабильности общества;

- формирование высокого качества жизни в районах постоянного проживания населения;

- стимулирование экономического роста в местном сообществе через жилищный сектор.

Реализация целей городской жилищной политики должна осуществляться по конкретным направлениям. Нами выделено три содержательных направления реализации городской жилищной политики:

- создание института социального жилья для граждан с низким уровнем доходов. Предоставлением им адресных субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг.

- стимулирование приобретение жилья в собственность для граждан со средними доходами;

- инициирование строительства элитного жилья для высшего класса, что позволит местному сообществу решить сразу две важнейшие проблемы — пополнение местного бюджета за счет поступлений налога на недвижимость и насыщение локального рынка жилья посредством перехода жилья, занятого ранее обеспеченным населением, на более низкие уровни, постепенно рождая его насыщение для менее обеспеченных слоев общества.

Актуальной задачей проведенного исследования стала разработка механизмов реализации городской жилищной политики. В связи с этим выделены и проанализированы следующие основные механизмы реализации городской жилищной политики, а именно: административный, правовой и финансовый механизм, а также частно-общественное партнерство.

Анализ состояния рынка жилья и перспективы его развития в ряде муниципальных образований Краснодарского края позволил выделить основные проблемы, препятствующие созданию рынка доступного жилья- и решению жилищного вопроса:

- низкий платежеспособный спрос основной части населения;

- недостаточное развитие долгосрочного ипотечного жилищного кредитования;

- недостаточный объем предложения доступного жилья;

- несоответствие структуры предложения жилья структуре спроса на него со стороны населения:

- недостаточная правовая защищенность граждан - субъектов рынка жилья;

- низкое качество жилищных условий большинства населения;

- неразвитость форм поддержки семей с невысокими доходами при улучшении жилищных условий.

Проанализированные в ходе диссертационного исследования индикаторы доступности жилья в целом по краю, муниципальным образованиям, городским и сельским поселениям в частности, позволяют утверждать, что основными факторами, отрицательно влияющими на возможности граждан приобретать жилье, являются: недостаточный платежеспособный спрос населения, отставание реальных доходов граждан от цен на жилье, высокая инфляция и отсутствие трудовой занятости, безработица и т.д.

Индекс возможности приобретения жилья с кредитом показывает, что для большинства населения ипотечное кредитование является сегодня недоступным.

Тем не менее, в сфере спроса динамика весьма позитивная. Очевидно, что в условиях складывающейся макроэкономической ситуации, тенденции снижения инфляции и снижения процентных станок по кредитам, повышения реальных доходов населения, создание благоприятной законодательной системы будет необходимым и достаточным шагом для развития ипотечного кредитования, следовательно, платежеспособный спрос населения будет увеличиваться.

А это значит, что дисбаланс между спросом и предложением будет только возрастать. Его смягчение возможно только с помощью мер, направленных на стимулирование предложения жилья.

Для решения выявленных проблем в жилищной сфере определены основные направления жилищной политики, предложены практические рекомендации по реализации жилищной стратегии, осуществляемой на местном уровне, направленные на увеличение доступности жилья, повышение обеспеченности населения жильем и социальной удовлетворенности в целом.

Для социально-экономического обоснования предлагаемых мер была разработана модель городской жилищной политики, представленная как совокупность трех взаимосвязанных видов деятельности (направлений).

- Как деятельность, направленная на сохранение жилищного фонда;

- Как деятельность, направленная на восстановление жилищного фонда;

- Как деятельность, ориентированная на стимулирование жилищного строительства.

В качестве основных инструментов реализации модели автором предлагаются финансово-экономические инструменты городской жилищной политики, стимулирующие рост предложения жилья и законодательно-проектные меры, инициирующие рост предложения жилищного фонда.

Автором работы разработан и предложен механизм реализации ипотеки земли, находящейся в муниципальной собственности, а также система изъятия монопольной сверхприбыли строительных компаний через прогрессивный налог на незаслуженный прирост ценности.

В рамках диссертационного исследования предлагаются и ряд других инструментов, интенсифицирующих предложение жилья: муниципальные облигационные займы, налог на неиспользуемое жилище, принятие закона «О праве застройки», применение нестроительных способов решения жилищного вопроса, осуществление мероприятий по борьбе с долгостроем и незавершенным строительством посредством экономических рычагов, совершенствование методов строительного надзора, формирование института строительной полиции.

Использование муниципалитетом предложенных методик будет способствовать тому, что острота спроса на жилье смягчится, расширится предложение жилья и земельных участков, предназначенных для жилищного строительства, увеличится количество компаний-застройщиков, а, следовательно, усилится конкуренция на строительном рынке, что приведет к снижению цен на жилье и повышение его доступности.