Инновационные подходы к организационно-экономическому обеспечению устойчивого функционирования многопрофильных градостроительных комплексов тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Инновационные подходы к организационно-экономическому обеспечению устойчивого функционирования многопрофильных градостроительных комплексов"

На правах рукописи

005010876

Гайворонский Дмитрий Александрович

ИННОВАЦИОННЫЕ ПОДХОДЫ К ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОМУ ОБЕСПЕЧЕНИЮ УСТОЙЧИВОГО ФУНКЦИОНИРОВАНИЯ МНОГОПРОФИЛЬНЫХ ГРАДОСТРОИТЕЛЬНЫХ КОМПЛЕКСОВ

08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством

(управление инновациями)

Автореферат

Диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

- 1 [Д? ^

Ш2

Москва - 2012

005010876

Диссертация выполнена на кафедре управления и экономики строительства ФАОУ ДПО «Государственная.. академия повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального комплекса»

Научный руководитель - кандидат экономических наук, доцент Бабанов Виктор Николаевич

Официальные оппоненты - доктор экономических наук

Докукин Александр Владимирович

кандидат экономических наук, доцент Забелин Николай Викторович

Ведущая организация - Государственная академия

профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников

и специалистов инвестиционной сферы . —

Защита состоится «х/ » февраля 2012 года в '' часов на заседании диссертационного совета по экономическим наукам Д 222.020.01 при Российском научно-техническом центре информации по стандартизации, метрологии и оценке соответствия по адресу: 123995, Москва, К-1, ГСП-5, Гранатный пер., д.4.

С диссертацией можно ознакомиться в читальном зале Российского научно-технического центра информации по стандартизации, метрологии и оценке соответствия по адресу: г. Москва, Нахимовский проспект, д. 31, корп. 2, с авторефератом диссертации - на сайте referat_vak@mon.gov.ru, дополнительно - на официальном сайте Российского научно-технического центра информации по стандартизации, метрологии и оценке соответствия www.gostinfo.ru.

Автореферат разослан « & » января 2012 года.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Сегодня хозяйственная практика обусловливает необходимость принятия управленческих решений в той или иной степени неопределенности, что предъявляет повышенные требования к организационно-экономическому обеспечению устойчивости функционирования различных субъектов хозяйствования, в том числе многофункциональных и многопрофильных объектов городской инфраструктуры. В рыночных условиях, характеризующихся высокой степенью нестабильностью развития экономических явлений и процессов, любая хозяйственная деятельность обусловливает возникновение кризисных ситуаций, что в значительной степени может снижать устойчивость функционирования таких хозяйствующих субъектов, как многопрофильные градостроительные комплексы (МГК).

В частности, касаясь проблемы МГК, следует отметить, что Московский Международный Деловой Центр «Москва-Сити» (далее - ММДЦ «Москва-Сити»), функционирование которого анализируется в исследовании, является уникальным многопрофильным градостроительным комплексом, не имеющим аналогов не только в Москве, но и в России. В нем учтены все аспекты существования будущего делового и культурно-общественного района - от подземных коммуникаций, транспорта и энергетики до создания неповторимой среды деловых, общественных, гостиничных и рекреационных пространств. Реализация проекта строительства ММДЦ «Москва-Сити» не ограничивается окончанием строительства всех объектов на территории делового центра. Следующим этапом является ввод в эксплуатацию зданий и сооружений, а также запуск основного процесса - управления и эксплуатации единой территорией делового партнерства.

В этой связи возрастает необходимость разработки научно-методического инструментария и перспективных направлений организационно-экономического обеспечения устойчивого функционирования многопрофильного градостроительного комплекса на примере ММДЦ «(Москва-Сити», рационального использования расположенного на его территории имущества, что будет способствовать повышению его инвестиционной привлекательности и повышению рыночной стоимости.

Существенной особенностью данного инструментария и рекомендаций является то, что их разработка осуществляется в период строительства новых объектов недвижимости на территории МГК и поэтапного ввода в эксплуатацию уже построенных. Он должен отражать фактически сложившиеся отношения по управлению эксплуатацией и обеспечению устойчивого функционирования территории ММДЦ «Москва - Сити», что определяет основные принципы, цели, задачи, направления и приоритеты в сфере управления данным многопрофильным градостроительным комплексом.

Таким образом, актуальность темы диссертационного исследования обусловлена необходимостью разрешения противоречия, связанного с объективной потребностью в выработке научно обоснованных практических и методических рекомендаций по организационно-экономическому обеспечению

устойчивого функционирования многопрофильных градостроительных комплексов и отсутствием надлежащего методического обеспечения реализации указанной потребности в современных экономических условиях в силу уникальности исследуемых объектов.

Степень научной разработанности проблемы. Анализ научных работ отечественных и зарубежных экономистов свидетельствует, что отдельные аспекты рассматриваемой проблемы исследованы современными учеными. Труды, посвященные устойчивости функционирования субъектов хозяйствования, основанные на различных методологических подходах к анализу данных вопросов, обусловлены различным пониманием сущности воздействия факторов внешней и внутренней среды на обеспечение их равновесного состояния.

Тем не менее, в современных исследованиях лишь фрагментарно затрагивается системный подход к анализу принципов и факторов, оказывающих существенное влияние на обеспечение устойчивости функционирования хозяйствующих субъектов. Среди них: организационные и управленческие структуры, инвестиционная и инновационная деятельность, стратегическое развитие и др. При этом чаще всего под экономической устойчивостью субъекта подразумевается его финансовая устойчивость, обеспечивающая потенциал для локализации угрозы банкротства. Данный подход обусловливает то внимание, которое уделяется в современных исследованиях обеспечению финансовой устойчивости, что предопределяет необходимость формирования, прежде всего, эффективных инвестиционных программ в рамках отдельного субъекта хозяйствования. Данные аспекты анализа устойчивого функционирования затронуты в работах Э. Альтмана, У. Бивера, А. Волкова, О. Ефимовой, С. Зденека, О. Зеткиной, В. Ковалева, С. Масютина, А. Романовой, А. Севастьянова, А. Семеренко, Е. Стояновой и др.

Кроме того, представляют определенный интерес труды, затрагивающие вопросы разработки инновационных подходов к обеспечению устойчивости экономики города, в том числе проблем формирования систем и структур устойчивого функционирования различных объектов городской инфраструктуры и локализации рисков инновационных строительных проектов. Среди авторов таких работ необходимо назвать Бузырева В.В., Владимирову И.Л., Дмитриева А.Н., Довдиенко И.В., Симионова Ю.Ф., Степанова И.С., Черняка A.B., Черняка В.З., Шайтанова В.Я. и др.

Однако отдельные аспекты, связанные, прежде всего, с организационно-экономическим обеспечением управления и эксплуатации многофункциональных градостроительных комплексов, направленным на их устойчивое функционирование, в прямой постановке практически не рассматривались, что вызывает неподдельный интерес к исследованию данной проблемы. Безусловно, разработку указанных аспектов обеспечения устойчивого функционирования многофункциональных градостроительных комплексов в силу указанных причин следует считать инновационной.

Актуальность данной проблемы, ее недостаточная научная разработанность предопределили выбор темы, обусловили объект, предмет, цель и задачи диссертационного исследования.

Целью исследования явилась разработка и научное обоснование методического инструментария и практических рекомендаций по формированию инновационного подхода к организационно-экономическому обеспечению устойчивого функционирования многопрофильных градостроительных комплексов и инвестиционной привлекательности в долгосрочной перспективе.

Для реализации поставленной цели в исследовании были сформулированы и решены следующие частные задачи, определившие логику и структуру диссертационной работы:

• осуществлен теоретический анализ проблем обеспечения устойчивости функционирования современных субъектов хозяйствования;

• исследованы научно-методические аспекты управления возникновением и протеканием угроз устойчивой экономической деятельности хозяйствующих субъектов;

• проанализированы основные модели централизации и концентрации управления процессом обеспечения устойчивости функционирования субъекта хозяйствования;

• дана общая характеристика целей создания, принципов и алгоритмов инвестирования и эксплуатации многофункциональных градостроительных комплексов;

• сформулированы инновационные направления устойчивого функционирования и управления эксплуатацией, обеспечивающие комплексный подход к разработке правового, организационного и финансового обеспечения устойчивого функционирования ММДЦ «Москва-Сити»;

• обоснована перспективная организационно-штатная структура и функции управления эксплуатацией многофункционального градостроительного комплекса, обеспечивающие сведение к минимуму вероятности возникновения нештатных, аварийных ситуаций, рост стоимости имущественного комплекса «Москва - Сити», создание условий для дальнейшего привлечения инвестиций.

Объектом исследования явились многофункциональные градостроительные комплексы, функционирующие в условиях рыночной экономики.

Предметом исследования выступает процесс формирования инновационного подхода к организационно-экономическому обеспечению устойчивого функционирования многофункциональных градостроительных комплексов на примере ММДЦ «Москва-Сити».

Теоретическая и методологическая основа диссертации представлена существующими в современной науке реальными достижениями в области теории экономической устойчивости функционирования хозяйствующих субъектов и практического опыта осуществления деятельности многофункциональными градостроительными комплексами. Кроме того, основу исследования составляют конкретные разработки в области управления объектами

городской инфраструктуры для обеспечения их экономической устойчивости, инвестиционной привлекательности и рыночной стоимости.

Творческий замысел диссертанта базировался на системном подходе к исследованию рассматриваемых проблем. В качестве основополагающих методов применялись диалектический, сравнительно-аналитический, истори-ко-логический, а также методы научной абстракции, нормативного и позитивного анализа, экономико-математического моделирования, экономического обоснования расходов. Применяя метод восхождения от абстрактного к конкретному, автор, анализируя теоретические основы обеспечения устойчивости хозяйствующего субъекта, стремился обосновать инновационный подход к организационно-экономическому обеспечению устойчивого функционирования на примере конкретного МГК. Кроме того, для решения поставленных задач в работе применены методы теории управления, использованы положения теории эффективности, экспертные оценки.

Информационной базой диссертации явились данные Росстата, материалы Интернет-сайтов, всероссийских и международных научно-практических конференций и методологических семинаров, статьи в периодической печати, монографические исследования по рассматриваемой проблематике.

Научная новизна исследования состоит в решении научной задачи обоснования и разработки научно-методического инструментария и практических рекомендаций по совершенствованию и развитию принципов, методов и направлений инновационного организационно-экономического обеспечения устойчивого функционирования и эффективной эксплуатации многопрофильных градостроительных комплексов, способствующих созданию условий для дальнейшего привлечения инвестиций и роста их рыночной стоимости в долгосрочной перспективе.

Научная новизна выносимых на защиту результатов диссертационной работы конкретизируется в том, что в ходе исследования:

1. Уточнены и обоснованы принципы, обеспечивающие возможность реализации инновационного организационно-экономического подхода к устойчивому управлению и эффективной эксплуатации многопрофильных градостроительных комплексов. В качестве таких принципов выделены: принцип пообъектного управления МГК как единым взаимосвязанным комплексом недвижимого имущества, обеспечивающим его функциональное назначение; принцип наилучшего использования, обеспечивающий максимальный срок эксплуатации, комфортную социальную среду и повышение ценности недвижимого имущества; принцип платности, предполагающий максимальное сокращение числа объектов недвижимости, передаваемых пользователям на безвозмездных и льготных условиях; принцип сбалансированности прав и ответственности, обеспечивающий сбалансированность между объемом и составом передаваемых прав и ответственностью правообладателя за рациональное использование и сохранность передаваемых объектов недвижимости. Совокупность данных принципов, призванных обеспечить эффективную эксплуатацию и устойчивое функционирование многопрофильных градостроительных комплексов, сформулирована в дан-

ном сочетании впервые. Их использование позволяет рассматривать МГК как единый комплекс технологически и функционально связанного имущества, эксплуатация которого преследует определенные цели, связанные с созданием централизованного управления эксплуатацией территории, ростом стоимости имущественного комплекса, созданием условий для привлечения инвестиций на долгосрочной основе.

2. Предложен алгоритм инвестирования объектов недвижимости многопрофильного градостроительного комплекса, предполагающий применение нестандартного механизма договорных отношений с инвесторами, реализация которого включает два этапа На первом этапе инвестор, прежде всего, оформляет договор опциона на определенную сумму, а затем в течение 2 лет разрабатывает и утверждает проект и начинает строительные работы. После выполнения инвестором своих обязательств на первом этапе договор продлевается и за оставшееся время на втором этапе инвестор должен в определенный в договоре срок завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию. При выполнении этих обязательств инвестор получает договор аренды земли, продленный до 49 лет. Если он не обеспечивает выполнение данных требований, то объект по истечению установленного в договоре срока подлежит продаже с торгов в том виде, в каком существует. Использование данного алгоритма взаимоотношений с инвесторами позволяет оптимизировать инвестиционную деятельность, исключить возможность спекуляции земельными участками, перепродажи и переуступки своих прав, а также обеспечить соблюдение нормативных сроков строительства объектов МГК.

3. Разработан метод, определяющий порядок расчета затрат по отдельным объектам многопрофильного градостроительного комплекса и распределения расходов между собственниками и инвесторами объектов недвижимости. Реализация данного метода предполагает расчет коэффициента участия субъектов имущественных отношений по следующим параметрам, учитываемым при распределении затрат по объектам МГК: площадь земельного участка; площадь объекта; этажность объекта; максимальное количество людей на объекте (рабочие места, посетители). На данной основе в работе рассчитана смета минимальных затрат на выполнение функций управления эксплуатацией МГК в расчете на 1 человека в год. Использование метода расчета затрат позволяет определить долю расходов города по эксплуатации многопрофильного градостроительного комплекса и долю, финансируемую за счет средств инвесторов и собственников определенных имущественных комплексов, входящих в МГК. Его применение также позволяет определить размеры обязательств по несению общих расходов при смене собственников в объектах недвижимости, расположенных на территории комплекса.

4. Обоснованы направления организационно-экономического обеспечения инновационного управления многопрофильным градостроительным комплексом. На данной основе предложена организационно-штатная структура по эксплуатации МГК и сформулированы ее функ-

ции на примере Дирекции по эксплуатации ММДЦ «Москва-Сити включающие следующие направления деятельности: а) административно-хозяйственное управление по эксплуатации, договорные отношения с эксплуатирующими организациями основных инженерных коммуникаций на территории ММДЦ «Москва-Сити», инвесторами, разграничение балансовой принадлежности по территориям, сетям, зоне ответственности; б) уборку, санитарное содержание городских территорий и территорий инвесторов, мусороудаление с управлением мусоросортировочным комплексом вблизи ММДЦ «Москва-Сити» и транспортным обеспечением перевозки мусора; в) организацию движения на территории комплекса на базе диспетчерского центра управления движением, эксплуатацию и содержание объектов дорожного движения; г) информационное обеспечение транспорта по движению на территории комплекса, обеспеченности парковочными местами на подъездах к ММДЦ «Москва-Сити» в местах перехватывающих паркингов; содержание и эксплуатацию причалов водного транспорта; д) диспетчерское управление электрическими сетями в плане обеспечения городских территорий: освещение улиц и проездов, подсветки фонтанов, архитектурных форм, информационных указателей; е) мероприятия по рекламно-информационному сопровождению функционирования ММДЦ «Москва-Сити». Применение данной организационно-штатной структуры эксплуатации МГК будет способствовать обеспечению устойчивого функционирования на основе реализации комплексного подхода к территории при дифференцированном развитии основных структурных частей и к разработке правового, организационного и финансового обеспечения эксплуатации многопрофильного градостроительного комплекса.

Практическая значимость выполненного исследования состоит в том, что полученные выводы, методические и практические рекомендации могут применяться для формирования инновационных подходов к организационно-экономическому обеспечению устойчивого функционирования и эффективной эксплуатации многопрофильных градостроительных комплексов. Их использование позволяет обеспечить: а) создание централизованного управления эксплуатацией территории, поддержание исправного состояния всех элементов имущественного комплекса, благоустройство прилегающих территорий; б) сведение к минимуму вероятности возникновения нештатных, аварийных ситуаций; в) рост стоимости имущественного комплекса, создание условий для дальнейшего привлечения инвестиций; г) создание системы нормативов на содержание и эксплуатацию объектов недвижимости, а также единых требований по безопасности использования территории.

Самостоятельное практическое значение имеет метод расчета затрат, позволяющий на основе определенных параметров рассчитать коэффициенты участия отдельных субъектов имущественных отношений. Материалы исследования могут быть использованы в процессе преподавания специальных экономических дисциплин в высших учебных заведениях Российской Федерации, а также в системе дополнительного профессионального образования и в научно-исследовательской работе.

Апробация диссертационного исследования. Результаты проведенного диссертационного исследования получили определенную апробацию и имели научно-практическую реализацию в деятельности ООО «Современные Технологии Инжиниринга». Основные теоретические выводы и рекомендации докладывались и обсуждались на межвузовских научно-практических конференциях, а также на методологических семинарах, проведенных в Государственной академии повышения квалификации и переподготовки кадров для строительства и ЖКК, Академическом Международном Институте в 2009-2011 гг. Положения диссертационного исследования получили апробацию в ходе учебных занятий в Государственной академии строительства и ЖКК. Некоторые теоретические выводы и практические рекомендации диссертации содержатся в учебных программах и курсах лекций, используемых в образовательном процессе названных вузов.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 7 научных статей, три из которых представлены в изданиях, рекомендованных ВАК Минобр-науки РФ (одна из них - в соавторстве). Общий объем авторских публикаций по теме диссертационного исследования составил около 5 п.л.

Структура диссертации. Диссертационная работа изложена на 152 страницах печатного текста, включает 1 таблицу, 6 рисунков и состоит из введения, трех глав, заключения и списка литературы, в котором 134 наименования.

Оглавление работы: Введение. Глава 1. Теоретические основы устойчивого функционирования хозяйствующих субъектов в современных экономических условиях. 1.1. Теоретический анализ проблем обеспечения устойчивости функционирования современных субъектов хозяйствования. 1.2. Научно-методические аспекты управления возникновением и протеканием угроз устойчивой экономической деятельности хозяйствующих субъектов. Глава 2. Общая характеристика моделирования процессов создания и управления многофункциональным градостроительным комплексом. 2.1. Модели централизации и концентрации управления процессом обеспечения устойчивости функционирования субъекта хозяйствования. 2.2. Общая характеристика целей создания и условий эксплуатации многопрофильного градостроительного комплекса. Глава 3. Инновационные подходы к управлению устойчивым функционированием многопрофильного градостроительного комплекса (на примере ММДЦ «Москва-Сити»). 3.1. Перспективные направления обеспечения устойчивого функционирования и управления эксплуатацией Московского Международного Делового Центра «Москва-Сити». 3.2. Обоснование организационно-штатной структуры и функций управления устойчивым функционированием многопрофильного градостроительного комплекса. Заключение. Список литературы.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность работы, гипотеза, научная задача, определяется цель и задачи исследования, формулируются его объект

и предмет, научная новизна выносимых на защиту положений, теоретическая и практическая значимость исследования, апробация работы.

В рамках первого научного результата сформулированы и обоснованы ключевые принципы, обеспечивающие возможность реализации инновационного организационно-экономического подхода к устойчивому управлению и эффективной эксплуатации многопрофильных градостроительных комплексов.

В работе указано, что для практической организации процесса обеспечения экономической устойчивости его следует проводить в соответствии с определенными общими принципами, к которым относятся:

1. Оперативность оказания услуги по обеспечению экономической устойчивости в нужное время и в определенном месте. Это один из важнейших принципов. Он означает, что главным в планировании процесса обеспечения экономической устойчивости является принятие мер по удовлетворению возникающих потребностей адекватными ресурсами. Такое планирование требует четкой постановки задач планирующим органам, а также устойчивой связи с вышестоящими органами, осуществляющими этот процесс.

2. Простота, т.е. стремление избежать ненужных сложностей при подготовке и осуществлении обеспечения устойчивого функционирования субъекта хозяйствования. Организацию этого процесса можно упростить, если использовать уже наработанные, устойчивые связи.

3. Гибкость - обеспечение возможности адаптации обеспечения экономической устойчивости к изменяющимся условиям.

4. Эффективность - эффективное и качественное использование сил и средств. Выполнение любой задачи требует расходования экономических ресурсов. Этот принцип дает возможность проводить обеспечение экономической устойчивости там, где оно наиболее необходимо исходя из ресурсного ограничения. Необходимо отметить, что гибкость и эффективность - обусловливающие друг друга принципы.

5. Непрерывность как принцип предполагает, что получение самой услуги по обеспечению экономической устойчивости не должно прерываться. Только в этом случае каждый отдельный гражданин и государственный институт может выполнять возложенные на него обязанности и функциональное предназначение.

6. Безопасность - способность органов обеспечения экономической устойчивости осуществлять свои функции, несмотря на внутренние и внешние воздействия негативного характера.

7. Единство процесса. Этот принцип предполагает, что процесс обеспечения экономической устойчивости должен быть организован таким образом, чтобы он позволял без существенных организационных изменений отлаженных потоков своевременно и полно обеспечивать в назначенном районе (зоне) ответственности все находящиеся там разнородные объекты. Реализация требований этого принципа в условиях неопределенности в экономике страны выдвигает повышенные требования к поставленной в исследовании задаче. Процесс обеспечения экономической устойчивости следует

и

организовать таким образом, чтобы он позволял осуществлять бесперебойное обеспечение повседневной деятельности государства, региона, отрасли и отдельного МГК, постоянной готовности к отражению экономических и иных негативных факторов.

На данной основе в работе сформулированы и обоснованы ключевые принципы, обеспечивающие возможность реализации инновационного организационно-экономического подхода к устойчивому управлению и эффективной эксплуатации многопрофильных градостроительных комплексов. При этом МГК рассматривается как единый комплекс технологически и функционально связанного имущества, отдельные части которого могут принадлежать различным собственникам и использоваться для разных целей.

Это обусловливает необходимость применения для обеспечения устойчивого функционирования многопрофильного градостроительного комплекса ряда ключевых принципов.

Принцип пообъектного управления. Основным объектом управления является территория комплекса с расположенными на ней объектами недвижимости. В качестве объекта управления могут выступать также имущественные комплексы, основу которых составляют группы объектов, объединенные единством территории, инженерной инфраструктурой, предназначением и взаимодополняющие друг друга таким образом, что могут рассматриваться как единый взаимосвязанный комплекс недвижимого имущества, управление которым как единым целым обеспечивает его функциональное назначение.

Принцип наилучшего использования. Под наилучшим использованием недвижимого имущества, находящегося на территории комплекса, понимается такое его использование, которое обеспечит максимальный срок эксплуатации, комфортную социальную среду и повышение ценности недвижимого имущества МГК, а также возможность каждого собственника извлекать полезные свойства из своей недвижимости независимо от других собственников.

Принцип платности. Принцип платности предполагает максимальное сокращение числа объектов недвижимости, передаваемых пользователям на безвозмездных и льготных условиях, что позволит обеспечить максимизацию доходов от использования недвижимости на территории комплекса.

Принцип сбалансированности прав и ответственности. В процессе принятия управленческих решений, определения условий передачи объектов недвижимости в хозяйственное ведение, оперативное управление, аренду или на основании иных правовых форм как государственным, так и негосударственным организациям необходимо обеспечить сбалансированность между объемом и составом передаваемых прав и ответственностью правообладателя за рациональное использование и сохранность передаваемых объектов недвижимости.

Совокупность данных принципов, призванных обеспечить эффективную эксплуатацию и устойчивое функционирование многопрофильных градостроительных комплексов, сформулирована впервые. Их использование

позволяет рассматривать МГК как единый комплекс технологически и функционально связанного имущества, эксплуатация которого преследует определенные цели, связанные с созданием централизованного управления эксплуатацией территории, ростом стоимости имущественного комплекса, созданием условий для привлечения инвестиций на долгосрочной основе.

В рамках второго научного результата предложен алгоритм инвестирования объектов недвижимости многопрофильного градостроительного комплекса, предполагающий применение нестандартного механизма договорных отношений с инвесторами.

В исследовании отмечено, что важным аспектом формирования инновационного подхода к организационно-экономическому обеспечению устойчивого функционирования рассматриваемого МГК являются условия эксплуатации территории ММДЦ «Москва - Сити» в инвестиционных договорах на строительство объектов недвижимости комплекса. Существенные условия инвестиционных договоров по долевому участию в строительстве объектов недвижимости на территории ММДЦ «Москва - Сити» устанавливаются Правительством Москвы и носят типовой характер.

Исследование показало, что отдельные инвестиционные контракты включены в качестве приложений к нормативным правовым актам органов государственной власти Правительства Москвы. Это касается, например, Распоряжения Мэра Москвы от 21 октября 1998 г. №1072-РМ «О привлечении дополнительных средств для финансирования строительства офисно-делового комплекса по наб. Т. Шевченко в Московском международном деловом центре «Москва-Сити». Анализ свидетельствует, что инвестиционные договоры носят длительный характер, а окончанием договорных отношений является полное исполнение обязательств. В соответствии с условиями инвестиционных договоров инвестор помимо обязательств по финансированию строительства объекта недвижимости принимает на себя обязательство по оплате собственнику объекта и/или управляющей компании, назначенной собственником, коммунальных платежей и операционных расходов по управлению объектом. Условия и порядок таких платежей устанавливаются отдельным договором. Следует обратить внимание на то обстоятельство, что данные операционные расходы не являются расходами, связанными с управлением эксплуатацией территории ММДЦ «Москва - Сити», а относятся только к деятельности по управлению объектом недвижимости (здания, сооружения).

Договоры купли-продажи опциона на право аренды нежилого коммерческого помещения также не содержат условий по несению расходов на управление территорией ММДЦ «Москва - Сити». В них, в частности, указано, что «...стоимость премии Опциона: 30% от годовой арендной платы за арендуемое нежилое коммерческое помещение, рассчитанной (с учетом/без учета НДС) на основании базовой арендной ставки, не включая эксплуатационные, коммунальные и другие платежи».

В этой связи важным представляется анализ условий эксплуатации территории ММДЦ «Москва-Сити» в договорах купли-продажи опциона на

участие в программе градостроительного и социально-экономического развития комплекса с заключением договора аренды земельного участка ММДЦ «Москва-Сити».

Исследованию подлежали участки строительства, инвестирование по которым осуществлялось путем заключения договоров купли-продажи опциона на участие в программе градостроительного и социально-экономического развития ММДЦ «Москва-Сити» с заключением договора аренды земельного участка Московского Международного Делового Центра (договора купли - продажи опциона).

Таким образом, в ходе исследования был предложен следующий алгоритм инвестирования объектов недвижимости многопрофильного градостроительного комплекса, включающий нестандартный механизм договорных отношений с инвесторами. Данный подход позволяет оптимизировать инвестиционную деятельность, а также исключить возможность спекуляции земельными участками, их перепродажу и переуступку собственных прав. Что еще очень важно, применение данного алгоритма позволяет нормализовать сроки строительства. На первом этапе инвестор сначала оформляет договор опциона на определенную сумму, а затем в течение 1-2 лет разрабатывает и утверждает проект и начинает строительные работы. После выполнения инвестором своих обязательств на первом этапе договор продлевается и за оставшееся время на втором этапе инвестор должен успеть завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию в строго установленный в договоре срок. При выполнении этих обязательства инвестор получает договор аренды земли, продленный до 49 лет. Если он не соблюдает такие требования, то объект по истечению установленного в договоре срока подлежит продаже с торгов в том виде, в каком он существует на конкретный момент проведения торга.

В этой связи в работе рассмотрен следующий пример. Постановлением Правительства Москвы № 407-ПП от 15.06.2004 г. «О предоставлении опциона на участие в Программе градостроительного и социально-экономического развития Московского международного делового центра «Москва-Сити»» с заключением договора аренды земельного участка №11 ММДЦ «Москва-Сити» предусмотрено заключение Правительством Москвы с компанией «СиТерИнвест Би.Ви.» договора купли-продажи опциона на приобретение права на заключение договора аренды земельного участка сроком действия на 2 года. Договор заключен для строительства транспортного терминала с офисными зданиями и гостиницей. До истечения срока действия опциона инвестор обеспечивает разработку и утверждение проекта строительства.

Условиями договора опциона предусматривается обязательство инвестора по финансированию проектирования и строительства эстакады, подземного общественного пространства, эскалаторных сооружений с последующим оформлением совместно с городом режима и условий их использования. Подведение инженерных и иных коммуникаций обеспечивается за счет средств городского бюджета. Последующий договор аренды земельного

участка был заключен сроком на 4 года, в течение которых инвестор обеспечивал за счет собственных средств строительство терминального комплекса. Условиями договора аренды предусматривалось обязательство инвестора по финансированию благоустройства и озеленения бульвара, подземного пространства с последующей передачей в собственность города Москвы. В случае успешной реализации инвестором своих обязательств, Правительство Москвы продлевает договор аренды земельного участка сроком на 45 лет, т.е. на 49 лет без взимания дополнительной платы. Департамент земельных ресурсов г. Москвы с момента заключения договора аренды земельного участка с компанией «СиТерИнвест Би.Ви.» изымает участок из договора аренды с УК-ОАО «СИТИ».

В рамках третьего научного результата разработан метод, определяющий порядок расчета затрат по отдельным объектам многопрофильного градостроительного комплекса на примере ММДЦ «Москва-Сити» и распределения расходов между собственниками и инвесторами объектов недвижимости.

В работе, в частности, указывается, что соглашение собственников недвижимости и инвесторов о совместном несении расходов по эксплуатации ММДЦ «Москва-Сити» должно в обязательном порядке содержать следующие положения, включающие определенный порядок расчета и распределения расходов:

1. Предмет соглашения: совместное несение расходов по эксплуатации Территории ММДЦ «Москва-Сити» с целью поддержания его международного статуса, обеспечения безопасности жизнедеятельности и устойчивости функционирования.

2. Стороны: Правительство Москвы, собственники объектов недвижимости и инвесторы.

3. Виды деятельности, в части которых будет осуществляться совместное несение расходов с распределением объемов и видов работ, финансирование которых осуществляет город Москва в части обязательных работ, и работ, финансирование которых осуществляют собственники и инвесторы комплексов.

4. Порядок расчета затрат по объектам ММДЦ «Москва-Сити» и распределения расходов между собственниками и инвесторами объектов недвижимости. В нем должна быть указана доля расходов города Москвы и доля, финансируемая за счет средств инвесторов и собственников комплексов. Примером расчета доли участия собственников и инвесторов объектов недвижимости (кроме города Москвы) в общих расходах каждого участника проекта может служить метод, предлагаемый в настоящем исследовании. Данный метод распределения затрат по объектам ММДЦ «Москва-Сити» предполагает расчет следующих параметров:

1) параметры, учитываемые при распределении затрат по объектам ММДЦ «Москва-Сити»:

1. Площадь земельного участка = Бзу.

2. Площадь объекта = Боб-

3. Этажность объекта = N.

4. Максимальное количество людей на объекте (рабочие места, посетители^.

2) расчет коэффициента участия субъекта ММДЦ «Москва-Сити» №1 по параметру 1: Als3y= S1 зу / S3y,

где Als,у - коэффициент участия в компенсации затрат субъекта ММДЦ «Москва-Сити» №1 по площади земельного участка;

Sl3y - площадь земельного участка субъекта ММДЦ «Москва-Сити»

№1;

S3y - площадь земельных участков всех субъектов ММДЦ «Москва-Сити».

3) расчет коэффициента участия субъекта ММДЦ «Москва-Сити» №1 по параметру 2: BlSo6= SIoe I Sob.

где B1S06 ~ коэффициент участия в компенсации затрат ОАО «СИТИ» субъекта ММДЦ «Москва-Сити» № 1 по площади объекта;

S1 об ~ площадь строящегося / построенного объекта № 1;

Soe - площадь всех строящихся / построенных объектов на территории ММДЦ «Москва-Сити».

4) расчет коэффициента участия субъекта ММДЦ «Москва-Сити» №1 по параметру 3: С1ЭТ = >П /N,

где С1эт - коэффициент участия в компенсации затрат субъекта ММДЦ «Москва-Сити» №1 по количеству этажей строящегося / построенного объекта;

N1 - количество этажей строящегося / построенного объекта №1;

N - количество этажей всех строящихся / построенных объектов на территории ММДЦ «Москва-Сити».

5) расчет коэффициента участия субъекта ММДЦ «Москва-Сити» №1 по параметру 4: Dln= PI / Р,

где Dl„ - коэффициент участия в компенсации затрат субъекта ММДЦ «Москва-Сити» № 1 по количеству людей на строящемся / построенном объекте;

PI - количество людей на строящемся / построенном объекте №1;

Р - количество всех людей на всех строящихся / построенных объектах на территории ММДЦ «Москва-Сити».

6) расчет весового коэффициента участия субъекта ММДЦ «Москва-Сиги» №1: XI = AlSjy * Blsos * С1эт * Б1л,

7) расчет нормированного коэффициента участия субъекта ММДЦ «Москва-Сиги» №1: Yl = XI / X,

где Y1 - нормированный коэффициент участия субъекта ММДЦ «Москва-Сити» № 1 в компенсации затрат;

XI - весовой коэффициент участия субъекта ММДЦ «Москва-Сити»

№1;

X - сумма весовых коэффициентов участия всех субъектов ММДЦ «Москва-Сити».

8) расчет суммы компенсации затрат субъектом ММДЦ «Москва-Сити» №1: = У1 *Ъ,

где Ъ\ - сумма компенсации затрат субъектом ММДЦ «Москва-Сити»

№1;

Ъ - общая сумма затрат.

5. Следующее положение - порядок перехода обязательств по несению общих расходов при смене собственников в объектах недвижимости, расположенных на территории комплекса.

6. Порядок выбора организации по управлению эксплуатацией территории ММДЦ «Москва-Сити». В данном порядке необходимо предусмотреть, что решение о выборе организации по управлению эксплуатацией территории ММДЦ «Москва-Сити» принимается большинством голосов участников. Доля голоса каждого участника определяется пропорционально доле затрат.

7. Требования к управлению эксплуатацией территории комплекса и к управляющей организации.

8. Срок действия соглашения - до завершения проекта строительства или бессрочный в случае оформления территории в долевую собственность.

9. Механизм акцептования соглашения.

10. Юридическая конструкция договора - договор смешанного вида.

11. Условия расторжения соглашения - по соглашению сторон.

Использование метода расчета затрат позволяет определить долю расходов города по эксплуатации многопрофильного градостроительного комплекса и долю, финансируемую за счет средств инвесторов и собственников определенных имущественных комплексов, входящих в МГК. Его применение также позволяет определить размеры обязательств по несению общих расходов при смене собственников в объектах недвижимости, расположенных на территории комплекса.

В рамках четвертого научного результата диссертационного исследования сформулированы рекомендации по организационно-экономическому обеспечению инновационного управления многопрофильным градостроительным комплексом.

В исследовании отмечено, что важнейшим фактором успешного управления ММДЦ «Москва - Сити» является построение такой организационной структуры и такой системы управления, которая обеспечит эффективную деятельность всех элементов делового центра. Специалисты управляющей организации должны обладать профессиональными знаниями по управлению и эксплуатации недвижимым имуществом, владеть методическим инструментарием проектного менеджмента и иметь опыт реализации проектов. Так, отсутствие опыта у профессиональных менеджеров по управлению таким масштабным проектом, каким является ММДЦ «Москва-Сити», может стать причиной возникновения серьезных проблем в ходе реализации эксплуатации комплекса. По статистике Всемирного банка в целом около 6% проектов, подобных ММДЦ «Москва-Сити», в странах с переходной экономикой и в развивающихся странах были аннулированы или результаты их реализации

были признаны крайне неудовлетворительными вследствие отсутствия опыта реализации подобных проектов.

Организация, осуществляющая управление устойчивым функционированием и эксплуатацией территории, должна принимать участие в стадии проектирования зданий и сооружений, так как на этапе проектирования необходима тщательная проработка всех решений с точки зрения эффективности дальнейшей эксплуатации. Даже при высоком профессиональном уровне проектировщики далеко не всегда учитывают потребности службы эксплуатации. Недочеты же, допущенные еще на стадии проектирования, впоследствии нередко являются источником довольно серьезных проблем для дальнейшего развития объекта как бизнес - проекта: здание становится менее привлекательным для арендаторов, а значит, снижается и его доходность. Поэтому, чем раньше управляющая компания будет интегрирована в бизнес-проект, тем эффективнее будет его реализация. Опыт участия УК в процессах на стадии проектирования и строительства становится реальным фактором конкурентного преимущества на стадии эксплуатации объектов многопрофильного градостроительного комплекса.

Исходя из зарубежного и отечественного опыта, ключевыми компетенциями, которыми должны обладать специалисты управляющей организации, являются:

- знания основ ценообразования и тарифного регулирования;

- экономика и управление городским хозяйством и строительством;

- правовые аспекты управления и формирование договорных отношений;

- опыт работы по управлению высотными зданиями и сооружениями;

- знания в области строительства и эксплуатации недвижимости;

- общие знания по менеджменту, включающие элементы управления персоналом, разработки и принятия управленческих решений, а также проектного менеджмента.

При организации устойчивого функционирования и эффективного управления эксплуатацией ММДЦ «Москва-Сити» необходимо учитывать следующие особенности:

1. Управление эксплуатацией комплекса осуществляется с учетом строительства новых объектов ММДЦ «Москва-Сити» и повышенных требований по содержанию объектов, которые введены в эксплуатацию. Возникает необходимость увязки как процесса строительства в разных технологических циклах, так и обеспечения устойчивого функционирования готовых объектов и их эффективной эксплуатации.

2. К управлению эксплуатацией территории комплекса предъявляются повышенные требования по безопасности, экологии и организации правил движения транспортных средств.

3. Уникальность объекта - ММДЦ «Москва - Сити» с точки зрения устойчивого функционирования и эксплуатации предъявляет особые требования к регламентам работ по эксплуатации территории ММДЦ «Москва-

Сити», функциям управления, организации взаимодействия инвесторов и собственников, квалификации работников управляющей организации.

В этой связи особое внимание необходимо уделить разработке функций организации, ответственной за обеспечение устойчивого функционирования и эффективной эксплуатации ММДЦ «МОСКВА-Сити».

Управление эксплуатацией территории ММДЦ «Москва-Сити» включает в себя не только технические аспекты деятельности, но и иные виды деятельности, направленные на решение следующих задач:

- организация эксплуатации территории и режима безопасности комплекса;

- внедрение единой системы безопасности и антитеррористической защищенности территории на основе передовых научных разработок;

- мониторинг технического состояния территории и объектов недвижимости;

- поддержание высоких эксплуатационных качеств всего комплекса недвижимости ММДЦ «Москва-Сити»;

- обеспечение стабильности платежей собственников и инвесторов по несению общих расходов;

- наиболее эффективное использование территории и поддержание ее престижности;

- обеспечение доступа к объектам недвижимости;

- координирование всех видов деятельности, осуществляемых на территории (организация движения, безопасность, размещение рекламы, вывоз ТБО).

Для реализации данных задач на территории ММДЦ «Москва-Сити» необходимо:

- предусмотреть создание Единого пункта мониторинга, контроля и обеспечения безопасности зданий и сооружений ММДЦ «Москва-Сити»;

- разработать и утвердить Концепцию обеспечения безопасности, антитеррористической защищенности и жизнеобеспечения ММДЦ «Москва-Сити»;

- разработать и утвердить Концепцию единой комплексной системы мусороудаления и снегоуборки территории ММДЦ «Москва-Сити»;

- разработать и утвердить Концепцию по организации движения на территории ММДЦ «Москва-Сити».

Исходя из вышеизложенного, целесообразно в качестве единого органа, ответственного за комплексное организационно-экономическое обеспечение устойчивого функционирования и управления эффективной эксплуатацией, обосновать Дирекцию по эксплуатации ММДЦ «Москва-Сити».

На данной основе предложена организационно-штатная структура по эксплуатации МГК и сформулированы ее функции на примере Дирекции по эксплуатации ММДЦ «Москва-Сити», включающие следующие направления деятельности: а) административно-хозяйственное управление по эксплуатации, договорные отношения с эксплуатирующими организациями основных инженерных коммуникаций на территории ММДЦ «Москва-Сиги», инвесто-

рами, разграничение балансовой принадлежности по территориям, сетям, зоне ответственности; б) уборку, санитарное содержание городских территорий и территорий инвесторов, мусороудаление с управлением мусоросорти-ровочным комплексом вблизи ММДЦ «Москва-Сити» и транспортным обеспечением перевозки мусора; в) организацию движения на территории комплекса на базе диспетчерского центра управления движением, эксплуатацию и содержание объектов дорожного движения; г) информационное обеспечение транспорта по движению на территории комплекса, обеспеченности парковочными местами на подъездах к ММДЦ «Москва-Сити» в местах перехватывающих паркингов; содержание и эксплуатацию причалов водного транспорта; д) диспетчерское управление электрическими сетями в плане обеспечения городских территорий: освещение улиц и проездов, подсветки фонтанов, архитектурных форм, информационных указателей; е) мероприятия по рекламно-информационному сопровождению функционирования ММДЦ «Москва-Сити». Применение данной организационно-штатной структуры эксплуатации МГК будет способствовать обеспечению устойчивого функционирования на основе реализации комплексного подхода к территории при дифференцированном развитии основных структурных частей и к разработке правового, организационного и финансового обеспечения эксплуатации многопрофильного градостроительного комплекса

В исследовании отмечено, что в целях экономии бюджетных средств, до окончания строительства, введение Дирекции по эксплуатации ММДЦ с полным набором полномочий не целесообразно по следующим причинам:

во-первых, в настоящее время управление строительством и управление эксплуатацией находится в неразрывной связи. Отношения между участниками проекта урегулированы и не создают неразрешимых спорных ситуаций. Искусственное разделение этих двух процессов в границах территории комплекса неминуемо приведёт к дисбалансу между управлением строительством и управлением эксплуатацией. Наиболее прогнозируемый результат -дублирование функций, что приведет к конфликту интересов;

во-вторых, для создания отдельной организации, которая будет осуществлять управление эксплуатацией территории ММДЦ, потребуются значительные финансовые вложения;

в-третьих, вхождение в процесс управления займет от 3-х до 6-ти месяцев. Для наработки знаний, умений и навыков потребуется продолжительный период времени, в течение которого доходность от эксплуатации снизится в связи с ростом издержек и снижением качества поставляемых услуг;

в-четвертых, на рынке услуг специалисты такого уровня практически отсутствуют;

в-пятых, при смене управляющей организации возникнут сложности с передачей информации, материалов и документов (интеллектуальная собственность) по данному виду деятельности. Перечень документов, подлежащих передаче, законодательно не установлен и не сформирован. Порядок передачи также не регламентирован.

Рисунок 1. - Организационно-штатная структура Дирекции по эксплуатации ММДЦ «Москва-Сити»

Руководитель Дврекцяя (директор, геиеральпыЙ директор)

і__________ і і

Департамент управления территорией ММДЦ

Департамент безопасности

Технический Департамент

Административно-правовой департамент

Финансовый департамент

Управление санитарного содержания территории

Управление рекламы

Управление логистики

Управление безопасности территории

Управление организации движения

Производственное управление

Управление технического контроля и мониторинга

Инженерная служба

Юридическое управление

Управление по связям с общественностью

Кадровая служба

Договорной отдел

Отдеп делопроизводства Секретариат

Бухгалтерия

Ю о

Отдел планирования и бюджетирования

В целях реализации выполнения функций по управлению эксплуатацией ММДЦ «Москва-Сити» предлагается следующая организационно - штатная структура Дирекции по обеспечению устойчивого функционирования и эффективной эксплуатации многопрофильного градостроительного комплекса. Предложенная структура Дирекции целесообразна при исполнении полномочий в полном объеме (рис.1).

При определении расходов на содержание управляющей организации целесообразно использовать метод экономического обоснования расходов и сравнительный метод.

Определение состава расходов и оценка их экономической обоснованности произведены в соответствии с законодательством РФ, нормативными правовыми актами, регулирующими отношения в сфере бухгалтерского и налогового учёта.

Определение размера экономически обоснованных расходов произведено на основе:

- функций, выполняемых при управлении эксплуатацией ММДЦ «Москва - Сити»;

- применения утверждённых в установленном порядке нормативов материальных, трудовых, финансовых и др. затрат, установленных на единицу планируемого объёма работ с учетом особенностей управления уникальным объектом для России;

- определения расходов на приобретаемые товарно-материальные ценности и оплату продукции, работ и услуг, выполняемых по договорам со сторонними организациями, исходя из:

а) регулируемых государством тарифов (цен);

б) тарифов (цен), сложившихся на рынке г. Москвы;

в) официально опубликованных прогнозных индексов изменения цен по отраслям промышленности (при отсутствии указанных в пунктах а), б)).

Учитывается применение управляющей организацией обычной системы налогообложения.

При расчете расходов учитываются минимальные нормы и нормативы всех видов затрат. Смета минимальных затрат на выполнение функций управления эксплуатацией ММДЦ «Москва - Сити» в расчете на 1 человека в год приведена в таблице 1.

Смета минимальных затрат конкретизируется в следующих пунктах:

Заработная плата. В расчет принята средняя заработная плата специалистов с квалификацией, описанной в настоящем исследовании. Данные о средней заработной плате получены на основании анализа вакансий, предлагаемых http://hh.ru по состоянию на середину 2011 года.

ЕСН и отчисления на страхование от несчастных случаев. По данной статье учитываем расходы: на уплату ЕСН (ст.241 НК РФ); на обязательное страхование от несчастных случаев на производстве в размере 0,3% от фонда оплаты труда в соответствии с Федеральным Законом от 24.07.1998 г. №125-ФЗ «Об обязательном социальном страховании от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний».

Таблица 1. - Смета минимальных затрат на выполнение функций устойчивого функционирования и управления эксплуатацией ММДЦ «Москва -Сити» (в расчете на 1 человека в год)

№ п/п Наименование показателя Ед.изм. Показатель

1 Расходы на оплату труда (при средней заработной плате 100 000 руб./месяц/чел.) тыс.руб./чел 1200

2 ЕСН и отчисления на обязательное страхование (26,3%) тыс.руб./чел 316

3 Расходы на содержание помещений, всего тыс.руб./чел 1477

3.1. аренда помещений тыс.руб./чел 1440

3.2. освещение, отопление, водоснабжение, связь тыс.руб./чел 15

3.3. уборка помещений тыс.руб./чел 22

4 Расходы на приобретение вычислительной и орг.техники тыс.руб./чел 80

5 Прочие расходы тыс.руб./чел 240

6 Прибыль тыс.руб./чел 331

7 Расходы тыс.руб./чел 3644

Расходы, связанные с содержанием помещений.

Аренда помещений. В расчет приняты: норма обеспеченности одного работника помещениями (не менее 4,5 кв.м.), а также нормы мест общего пользования на одного работника не менее 1,5 кв.м.; средняя ставка аренды офисного помещения в ММДЦ «Москва - Сити». В расчет принята ставка аренды в месяц 20 ООО руб./кв.м.

Расходы на освещение, отопление помещений, покупку воды, услуги по водоотведению, связь. Оценка расходов произведена, исходя из площади офисных помещений, количества осветительных приборов и их мощности, приходящегося на одного работника, норм водоснабжения и водоотведения на одного работника.

Расходы на уборку помещений. Данная статья расходов включает в себя расходы на оплату труда уборщиков служебных помещений с отчислениями, расходы на уборочный инвентарь, моющие средства.

Расходы на приобретение вычислительной и орг. техники. Расходы на приобретение вычислительной и орг. техники принимаем из расчета 200 тыс. руб. на человека и срока полезного использования 2,5 года (Постановлением Правительства от 01.01.2002 г. №1).

Прочие расходы. По данной статье учитываются расходы на канцелярские товары и материалы для обслуживания вычислительной и орг. техники, расходы по обслуживанию расчетных счетов в банках, транспортные расходы, расходы на консультационные и информационные услуги, расходы на

приобретение методической литературы, затраты на содержание правовых и бухгалтерских программ, представительские расходы и иные подобные расходы. Для предварительной оценки сметы данные расходы принимаются в размере 20 тыс. руб. на 1 работника в месяц.

Прибыль. Размер прибыль принят на уровне 10% от расходов на основании средней доходности подобного бизнеса, сложившегося в сервейинго-вых компаниях столицы.

Таким образом, инновационные подходы к организационно-экономическому обеспечению устойчивым функционированием и управления эксплуатацией МГК направлены на дальнейшее развитие проекта ММДЦ «Москва-Сити» и предусматривают механизмы управления эксплуатацией территории, как в период строительства, так и по его завершению.

Формирование данных подходов предполагает детальный анализ действующего состояния реализации проекта ММДЦ «Москва-Сити» в вопросах управления строительством и эксплуатации объектов недвижимости, введенных в эксплуатацию. Установлены субъекты и объекты управления, функции такого управления и возможные источники покрытия затрат при осуществлении управления эксплуатацией территории комплекса.

В процессе выполнения диссертационной работы было установлено, что управление эксплуатацией территории комплекса находится в неразрывной связи с управлением строительством и разделение этих двух видов деятельности до завершения всего строительства на территории не целесообразно как с организационной точки зрения, так и по экономическим соображениям. Поэтому, организационно-экономическое обеспечение устойчивым функционированием предусматривает два уровня управления эксплуатацией территории: первый в стадии строительства объектов недвижимости и поэтапном вводе их в эксплуатацию, второй - в стадии полного завершения проекта строительства, т.е. в стадии эксплуатации. На первой стадии предлагается сохранить существующий механизм управления эксплуатацией территории - управление ОАО «СИТИ» с учетом того, что данная управляющая организация уже вступила в договорные отношения с собственниками зданий и помещений, а также инвесторами, что не противоречит требованиям действующего законодательства. Во второй стадии целесообразно ввести централизованное управление путем привлечения эксплуатирующей организации (Дирекции по эксплуатации ММДЦ «Москва-Сити») в соответствии с нормами действующего законодательства.

Исследование содержит предложения по организационно-штатной структуре управляющей организации (Дирекции по эксплуатации ММДЦ «Москва-Сити») с расчетом затрат на ее содержание, механизмы введения этой организации в процесс управления, а также функции, которые надлежит осуществлять данной управляющей организации.

В заключении излагаются основные выводы, полученные в процессе подготовки и написания диссертационного исследования, а также даны практические рекомендации по формированию инновационных подходов к организационно-экономическому обеспечению устойчивого функционирования и

эффективного управления эксплуатацией многопрофильного градостроительного комплекса на примере ММДЦ «Москва-Сити».

В частности, указано, что предлагаемый в исследовании подход к организационно-экономическому обеспечению устойчивого функционирования ММДЦ «Москва-Сити», который в силу уникальности исследуемого объекта может быть признан инновационным, позволит:

- осуществлять эксплуатацию объектов недвижимости завершенных строительством, не нарушая порядок и сроки строительства;

- создать эффективное централизованное управление территорией комплекса;

- разработать правила эксплуатации территории и расположенных на ней объектов;

- использовать эффективные нестандартные механизмы привлечения инвестиционных ресурсов, стимулирующие инвесторов к обеспечению надлежащих сроков строительства объектов недвижимости на территории комплекса;

- минимизировать расходы по управлению и эксплуатации территории ММДЦ;

- минимизировать спорность отношений между участниками проекта;

- минимизировать расходы бюджета города за счет реализации механизма государственно-частного партнерства;

- обеспечить безопасность эксплуатации территории комплекса;

- обосновать необходимость формирования системы подготовки и переподготовки профессиональных управленческих кадров;

- создать условия и механизмы для последующего управления эксплуатацией территории, обосновать функции и структуру управляющей организации ММДЦ.

Дальнейшее направление исследований видится в более глубоком осмыслении комплексного подхода к формированию единой системы обеспечения экономической устойчивости и эффективной эксплуатации многопрофильных градостроительных комплексов в современных условиях хозяйствования.

III. СПИСОК ТРУДОВ СОИСКАТЕЛЯ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Статьи в изданиях, рекомендованных ВАК РФ:

1. Гайворонский Д.А. Классификация рисков функционирования инновационных объектов. // Транспортное дело России. - 2011. - №7. - 0,6 пл.

2. Гайворонский Д.А. Централизации и концентрация управления процессом обеспечения устойчивости функционирования многопрофильных градостроительных комплексов. // Транспортное дело России. - 2011. - №8. -0,8 пл.

3. Гайворонский Д.А., Бабанов В.Н. Перспективные направления обеспечения устойчивого функционирования и управления эксплуатацией Мое-

ковского Международного Делового Центра «Москва-Сити». // Транспортное дело России. - 2011. - №9. - 0,8 п.л. (0,4 п.л. - лично).

Основные вопросы диссертационной работы нашли отражение в следующих публикациях:

4. Гайворонский Д.А. Теоретические основы обеспечения устойчивости функционирования хозяйствующих субъектов // В сборнике трудов научно-педагогического состава и аспирантов Государственной академии строительства и ЖКК России №6. - М.: ГАС и ЖКК, 2009. - 0,8 п.л.

5. Гайворонский Д.А. Методическое обеспечение устойчивого функционирования и эффективного управления эксплуатацией Московского Международного Делового Центра «Москва-Сити» // В сборнике докладов участников межвузовской научно-практической конференции Государственной академии строительства и ЖКК России «Современные проблемы экономики и управления», 11-12 ноября 2009 года. - М., 2009. - 0,7 п.л.

6. Гайворонский Д.А. Общая характеристика целей создания и условий эксплуатации многопрофильного градостроительного комплекса. // В сборнике трудов научно-педагогического состава и аспирантов Государственной академии строительства и ЖКК России №7. - М.: ГАС и ЖКК, 2010. - 0,9 п.л.

7. Гайворонский Д.А., Бабанов В.Н. Обоснование организационно-штатной структуры и функций управления устойчивым функционированием многопрофильного градостроительного комплекса. // В сборнике трудов научно-педагогического состава и аспирантов Государственной академии строительства и ЖКК России №8. - М.: ГАС и ЖКК, 2011.-1,2 п.л. (0,6 пл. - лично).

Подписано в печать 12.01.2012 г. Формат бумаги 60х84'/14, печ. л.-1,1 Тираж 70 Заказ 199

Типография Государственной академии строительства и жилищно-коммунального комплекса, 129329, г. Москва, Игарский проезд, д.2