Инвестирование реновационных процессов в региональном жилищном комплексе тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Инвестирование реновационных процессов в региональном жилищном комплексе"

На правах рукописи

ОВСЯННИКОВА ТАТЬЯНА ЮРЬЕВНА

ИНВЕСТИРОВАНИЕ РЕНОВАЦИОННЫХ ПРОЦЕССОВ В РЕГИОНАЛЬНОМ ЖИЛИЩНОМ КОМПЛЕКСЕ

Специальность: 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени доктора экономических наук

Новосибирск 2005

Работа выполнена на кафедре экономики строительства Томского государственного архитектурно-строительного университета

Официальные оппоненты: доктор экономических наук,

профессор

Руди Людмила Юрьевна

доктор экономических наук, профессор

Ткаченко Виктор Яковлевич

доктор экономических наук, профессор

Чикишева Наталья Михайловна

Ведущая организация: Санкт-Петербургский

государственный архитектурно-строительный университет

Защита диссертации состоится «/У» г. в/^часов

на заседании диссертационного совета ДМ 21^.171.04 в Новосибирском государственном архитектурно-строительном университете по адресу: 630008, г. Новосибирск, ул. Ленинградская, 113, НГАСУ (Сибстрин), ауд. 239.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета.

Автореферат разослан «/У» г.

Ученый секретарь диссертационного совета,

к.э.н., профессор -«= * в.А. Семенихина

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Реформирование экономики России, демократизация и гуманизация общества должны найти отражение в качественном изменении среды жизнедеятельности человека. Однако трансформация экономических отношёйии в стране и экономические преобразования 1990-х годов негативно отразились на жилищной сфере. Сокращение инвестиций в жилище и, как следствие, снижение объемов ввода нового жилья, катастрофическое нарастание физического и функционального износа эксплуатируемых жилых зданий фактически привели к нарушению системы воспроизводства жилищного фонда. Противоречие между возрастающими потребностями человека в современном жилище и низкой доступностью жилья усилилось, обострив целый ряд социально-экономических проблем.

Жилище занимает исключительно важное место не только в системе личных ценностей человека, поскольку удовлетворяет важнейшие потребности индивидуума, но и в системе общественных ценностей, так как является частью национального богатства и основой воспроизводства рабочей силы и роста человеческого потенциала. Осознание значимости жилища для человека и общества, его роли в формировании нового качества жизни является очень важным в сложившейся социально-экономической ситуации в России.

В числе наиболее сложных экономических проблем, связанных с созданием современной качественной среды жизнедеятельности человека, можно выделить проблемы реновации жилищного фонда и эффективного инвестирования в жилищном комплексе с целью обеспечения расширенного воспроизводства жилища и жилищных услуг.

Несмотря на активные исследования, которые ведутся в этой области, многие проблемы, в частности, проблемы обеспечения доступности жилья, эффективного функционирования жилищного комплекса как мезоэкономической системы, проблемы оценки места и роли реновационных процессов в воспроизводстве жилья, регулирования эффективности реновационного процесса в жилищной сфере, повышения инвестиционного статуса жилищного

1

комплекса и т.д., остаются не решенными и требуют научного осмысления, обоснования и дополнительного изучения.

В работах отечественных ученых жилище и жилищные отношения как объекты исследования рассматриваются, как правило, в рамках отдельных фаз воспроизводственного цикла: производство жилья (жилищное строительство), распределение и обмен жилья (рынок жилья), потребление (жилищно-коммунальное хозяйство). Таким образом, воспроизводственный процесс как объект исследования оказывается разорванным. Практически не рассматривается в качестве целостного объекта исследования жилищный комплекс как полиструктурная мезоэкономическая система. Исследования инвестиционной деятельности в регионе, как правило, выполняются без привязки к конкретным отраслям, и практически не исследованы вопросы оценки инвестиционной привлекательности и инвестиционного потенциала регионального жилищного комплекса. Необходимость комплексного исследования механизмов функционирования жилищного комплекса и проблем инвестирования реновационных процессов обуславливает актуальность данной работы.

Объектом исследования является региональный жилищный комплекс как мезоэкономическая система, обеспечивающая производство, распределение, обмен и потребление жилища и формирование качественной среды жизнедеятельности человека.

Предметом исследования являются жилищные инвестиции и организационно-экономические механизмы управления инвестированием реновационных процессов, осуществляемых в жилищном комплексе и являющихся основой воспроизводства жилищного фонда.

Цель исследования заключается в развитии теории и методологии эффективного инвестирования реновационных процессов в системе регионального воспроизводства жилья и жилищных отношений и в разработке на этой теоретической основе организационно-экономических механизмов регулирования инвестиционной деятельности в региональном жилищном комплексе. .

Цель исследования предопределила круг рассматриваемых задач:

обобщение и систематизация основных экономических кате-

горий, характеризующих жилище и жилищные отношения как объекты социально-экономических исследований;

• исследование роли, содержания и методов расчета жилищных индикаторов в системе индикаторов устойчивого социально-экономического развития;

морфологический и логико-функциональный анализ жилищного комплекса как мезоэкономической системы, обеспечивающей процессы воспроизводства жилища;

исследование содержания, форм и особенностей реновационных процессов в воспроизводстве жилищного фонда;

формирование концепции реновационной политики в региональном жилищном комплексе;

оценка условий и факторов привлечения инвестиционных ресурсов в региональный жилищный комплекс;

исследование организационно-экономического механизма и финансовых инструментов привлечения инвестиций в реновацию жилищного фонда;

разработка механизма регулирования инвестиционных процессов в реновации жилищного фонда;

разработка методики оценки социально-экономической эффективности инвестиций в проекты реновации жилищного фонда;

построение модели оптимизации распределения инвестиционных ресурсов в рамках программы реновации жилищного фонда.

Методологической основой исследования явились труды классиков экономической теории, научные доктрины которых легли в основу современных направлений экономической науки. Данное исследование основывалось на таких фундаментальных экономических теориях, как теория общественного воспроизводства, теория потребительского выбора, теории региональных рынков, общая теория систем, теория эффективности инвестиций и др.

Исследования проблем, рассматриваемых в данной диссертации, лежат в плоскости трех важнейших направлений современной экономической науки: жилищной экономики, инвестоло-гии и регионологии. Труды отечественных и зарубежных ученых,

выполненные в рамках этих научных направлений, в которых поднимаются и решаются актуальные социально-экономические задачи, имеющие важное народно-хозяйственное значение, оказали значительное влияние на формирование научных взглядов автора.

Значительный вклад в развитие теоретических и методических положений жилищной экономики внесли исследования А.Н. Асаула, О.Э. Бессоновой, В.В. Бузырева, Э. Дойча (Е. Deutsch), С.А. Ершовой, К.В. Кияненко, Д. Коргела (J. Corgel), Н.Б. Косаревой, Г. Поляковского, О.В. Простневой, Л.Ю. Руди, Ю.Ф. Симионова, Г. Смитта (Н. Smith), Г.М. Стерника, Р. Страй-ка (R. Struyk), С.Р. Хачатряна, В.В. Черняка, В.З. Черняка, Е.С. Шоминой и др.

Теоретическим исследованиям в области инвестологии, в том числе исследованию проблем эффективного инвестирования в жилищной сфере, разработке механизмов финансирования жилищных инвестиций посвящены работы Е.М. Блеха, В. Бругмана (W. Brueggeman), A.B. Воронцовского, И. Гришиной, O.A. Дони-чева, Н.И. Климовой, В.И. Лимаренко, В.В. Новожилова, Я.А. Ре-китара, И. Ройзмана, В.А. Смирнова, Е.Б. Смирнова, Дж. Фишера (J. Fisher), B.C. Чекалина, Н.М. Чикишевой, А.Г. Шахназарова, Г.А. Цылиной и др.

Проблемы устойчивого социо-эколого-экономического развития городов и регионов и инвестирования как основы экономического роста территорий исследованы в работах А.Г. Гранберга, A.C. Маршаловой, A.C. Новоселова, П.А. Ореховского, О.С. Пче-линцева, С.А. Суспицина, Р.И. Шнипера, А.Л. Шушарина.

В то же время жилище, жилищные инвестиции и жилищный комплекс как объекты социально-экономического исследования являются полисущностными и полиструктурными системами, что обуславливает многоаспектность исследуемых экономических проблем и плюрализм методологических подходов. В данном исследовании автор основывался на важнейших принципах научного познания: полнота, системность, целостность, доказательность.

Информационной основой исследования стала статистическая и аналитическая информация Госкомстата Российской Фе-

дерации (Росстата), Центрального Банка Российской Федерации, Министерства финансов Российской Федерации, статистические и аналитические материалы ООН-ХАБИТАТ (UN-HABITAT), Американского Бюро Переписи (US Census Bureau), а также данные о состоянии жилищного строительства,'рынка жилья, жилищного хозяйства, деятельности экономических субъектов в жилищной сфере Томской области, собранные и обработанные лично автором.

Основные научные результаты, определяющие теоретическую значимость исследования, состоят в решении крупной научной проблемы, имеющей важное социально-экономическое значение — теоретическое и методологическое обеспечение эффективного инвестирования реновационных процессов в жилищном комплексе как основы воспроизводства жилищного фонда и устойчивого развития региональной социо-эколого-экономической системы.

Важным научным результатом работы можно считать разработку методологических положений теории реновации жилищного фонда как нового научного направления жилищной экономики.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

1. Раскрыта тройственная природа жилища как объекта социально-экономического исследования, проявляющаяся в выполнении жилищем функций потребительского блага, товара и капитального блага.

2. Обоснована значимость показателей адекватности и доступности жилья в системе социально-экономических индикаторов устойчивого развития урбанизированных территорий. Разработана методика расчета показателя доступности жилья как важнейшего жилищного индикатора на основе учета факторов, определяющих платежеспособность покупателей на рынке жилья.

3. Разработана морфологическая модель регионального жилищного комплекса, объединяющая в единую мезоэкономиче-скую систему жилищное строительство (первичный рынок жилья), вторичный рынок жилья, рынок жилищных услуг и жилищное хозяйство (рынок жилищно-эксплуатационных услуг) и раскрывающая механизм функционирования подсистем жилищного

комплекса в процессе производства, распределения, обмена, потребления и реновации жилья.

4. Определены понятие, содержание и формы реновационных процессов в жилищном комплексе и их роль в воспроизводстве жилищного фонда. Теоретически обосновано выделение реновационных процессов в отдельную фазу воспроизводственного цикла, осуществляемого в жилищном комплексе. Введены понятия «жилищные инвестиции реновационного типа» и «жилищные инвестиции обменного типа» и показана их взаимосвязь.

5. Введено понятие «инвестиционный статус регионального жилищного комплекса» как многокомпонентной территориально-отраслевой инвестиционной характеристики, определяющей условия и параметры инвестиционной деятельности в региональном жилищном комплексе. Предложена система показателей для оценки и регулирования инвестиционного статуса регионального жилищного комплекса.

6. Обоснованы теоретические и методические подходы к выбору финансовых инструментов, обеспечивающих привлечение инвестиций в реновацию жилищного фонда, предложены схемы и модели инвестирования, основанные на комбинированном использовании механизмов целевых жилищных займов, ипотечного жилищного кредитования, жилищного лизинга.

7. Разработан организационно-экономический механизм регулирования жилищных инвестиций, обеспечивающий повышение доступности жилья на основе управления экзогенными затратоформирующими факторами в жилищном строительстве.

8. Обоснованы особенности методологических подходов к оценке эффективности проектов реновации жилищного фонда. Предложена методика оценки социально-экономической эффективности инвестиций в проекты реновации жилищного фонда, учитывающая социально-экономические последствия реализации проекта для населения.

9. Разработана модель оптимизации распределения инвестиционных ресурсов в рамках целевой программы реновации жилищного фонда, обеспечивающая максимизацию интегральной социально-экономической эффективности инвестиционной программы при заданных финансовых и временных ограничениях.

Практическая значимость исследования заключается в разработке организационно-экономических механизмов привлечения и регулирования инвестиций в жилищном комплексе и решении задач оптимизации распределения инвестиционных ресурсов при формировании целевых региональных программ реновации жилищного фонда.

Исследования автора были поддержаны Российским гуманитарным научным фондом (конкурс грантов РГНФ 1998 г., проект № 98-02-000-30), Министерством образования Российской Федерации (конкурс грантов по фундаментальным исследованиям в области технических наук 2002 г., проект № 12.4-1034), Администрацией Томской области (VII областной конкурс научных разработок 2002 г.). Работа выполнялась в рамках • научно-технической программы «Научные исследования высшей школы по приоритетным направлениям науки и техники», подпрограммы «Архитектура и строительство» (конкурс проектов 2000 г., проект № 211.05.01.040, конкурс проектов 2002 г., проект № 211.05.01.059).

Результаты исследования были использованы при разработке муниципальной программы «Жилище» г. Томска (утв. постановлением мэра г. Томска от 19.06.97), томской ипотечной программы, при формировании механизма удешевления жилищного строительства и повышения доступности жилья в Томской области, что подтверждено справками о внедрении.

Научный и практический вклад автора в разработку и реализацию новой жилищной стратегии по созданию современного рынка доступного жилья был отмечен памятной медалью «За высокие достижения по развитию рынка жилья в России», учрежденной Всероссийским экономическим форумом (2004 г.).

Апробация результатов исследования осуществлялась на международных, всероссийских и региональных научных конференциях. В частности, результаты работы были доложены на: 52-ой научно-технической конференции молодых ученых и студентов, Санкт-Петербург, 1998; I, И, IV международных конгрессах «Ресурсе- и энергосбережение в реконструкции и новом строительстве», Новосибирск, 1998, 1999, 2004; VI международной научно-практической конференции «Качество - стратегия

XXI века», Томск, 2001; международной научно-технической ' конференции «Архитектура и строительство: Наука, образование, технологии, рынок», Томск, 2002; the 5th , the 7th , the 8th Korea-Russia International Symposium on Science and Technology: KORUS 2001, Tomsk, Russia; KORUS 2003, Ulsan, Republic of Korea; KORUS 2004, Tomsk, Russia; международной научно-практической конференция «Реконструкция - Санкт-Петербург -2003», Санкт-Петербург, 2002; VI экономических чтениях в Томском государственном университете, Томск, 2003; общероссийской конференции «Проблемы и противоречия современного этапа развития экономики и управления», Томск, 2004.

Выполненное исследование соответствует паспорту специальности 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство):

п. 15.56. Анализ современного состояния и главных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов.

п.15.59. Теоретические, методологические и методические основы определения эффективности инвестиционных проектов.

п. 15.69. Методические основы анализа деятельности рынка недвижимости.

п. 5.74. Государственное регулирование и основы формирования федеральной и муниципальной жилищной политики.

п. 15.77. Экономические проблемы реконструкции и восстановления основных фондов ЖХ различных форм собственности.

п. 15.78. Вопросы эффективности функционирования жилищного фонда, его ремонта и модернизации.

Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, семи глав, заключения, приложений и библиографического списка из 348 наименований. Текст диссертации изложен на 374 страницах, включая 33 таблицы, 82 рисунка, 6 приложений.

Основные положения диссертационного исследования изложены в 63 публикациях общим объемом 54 п.л.

КРАТКОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении диссертации обоснована актуальность исследования, определены цель и задачи работы, методологические основы и информационная база исследования, показаны научная новизна работы, теоретическая и практическая значимость полученных результатов.

В первой главе «Теория и методология социально-экономического исследования жилища и жилищных отношений» раскрыто содержание основных экономических категорий, характеризующих жилище как сложную технико-экономическую систему, и жилищные отношения как отношения производства, распределения, обмена и потребления жилища. Сформулированы основные научные направления исследований, осуществляемых в рамках жилищной экономики — науки о жилище и жилищных отношениях. Показано место жилища в иерархии человеческих потребностей, его значимость для индивидуума и общества. Раскрыта триединая сущность жилища как потребительского блага, как товара и как капитального блага. Рассмотрена логика потребительского поведения при выборе жилища и сделан вывод об изменении потребительских предпочтений при увеличении бюджетных возможностей в пользу качественных характеристик жилища.

Во второй главе «Адекватность и доступность жилища как индикаторы устойчивого социально-экономического развития» показано, что концепцию устойчивого развития следует трактовать как концепцию коэволюции человека, природной среды и искусственной среды. Доказано, что роль искусственной среды, в первую очередь, жилой- среды, возрастает в связи с глобальными процессами урбанизации. Поэтому в системе социально-экономических индикаторов устойчивого развития важнейшими являются показатели адекватности и доступности жилища, которые характеризуют степень реализации жилищных прав человека и характеризуют качество его жизни. На основе анализа статистической информации Госкомстата России (Росстата), статистических и аналитических материалов ООН-ХАБИТАТ (UN-HABITAT), Американского Бюро Переписи (US Census Bureau) выполнен анализ адекватности и доступности жилища в России,

проведены межстрановые и межрегиональные сравнения жилищных индикаторов, что позволило сделать вывод о значительном отставании жилищной сферы России от уровня развитых стран. Предложена методика оценки доступности жилища как важнейшего жилищного индикатора, основанная на расчете показателя продолжительности периода накопления денежных средств для приобретения жилья с учетом сложившейся структуры расходов домохозяйств и при условии инвестирования накапливаемых средств в доходные активы. Апробация предложенной методики на примере Томской области позволила оценить доступность жилища для различных групп населения.

В третьей главе «Жилищный комплекс как мезоэконо-мическая система» исследован механизм функционирования регионального жилищного комплекса как территориально-межотраслевой системы. Региональный жилищный комплекс рассматривается как организованная совокупность экономических субъектов, объектов и процессов, обеспечивающих производство, распределение, обмен, использование жилья и удовлетворение потребностей населения территории в жилище и жилищных услугах. Предложена морфологическая модель регионального жилищного комплекса, включающая четыре подсистемы региональной экономики: жилищное строительство, формирующее первичный рынок жилья, вторичный рынок жилья, рынок жилищных услуг и жилищное хозяйство, образующее рынок жилищно-эксплуатационных услуг. Правомерность объединения этих сфер экономики в единый региональный межотраслевой комплекс обоснована наличием единой цели их функционирования, общего объекта экономических отношений, неразрывностью связей в процессе воспроизводства жилья. Региональный жилищный комплекс рассматривается как социо-эколого-экономическая система, определяются его социальная, экологическая и экономическая составляющие. Исследован механизм функционирования подсистем жилищного комплекса, выявлены их основные характеристики: субъектная структура, параметры спроса и предложения, тип рыночной структуры, территориальные границы, товарная дифференциация. Определены динамика, основные тенденции и проблемы развития подсистем жилищного комплекса в России и Томской области.

В четвертой главе «Реновационные процессы как основа воспроизводства жилищного фонда» рассмотрены понятие, сущность и способы реновации жилищного фонда, показаны роль и место реновации в воспроизводстве жилищного фонда. Определены особенности воспроизводственного процесса в жилищной сфере, показано, что воспроизводство жилищного фонда следует рассматривать как непрерывный, постоянно возобновляемый процесс производства жилья, его распределения, обмена, использования и реновации. Под реновацией жилищного фонда понимается процесс обновления жилых зданий, восстановления их потребительских свойств путем замещения выбывших в результате физического и морального износа элементов жилищного фонда новыми элементами или объектами. Показано, что реновация может осуществляться как экстенсивными, так и интенсивными методами. Сделан вывод о том, что реновация является основой воспроизводства жилищного фонда, и, в свою очередь, невозможна без инвестиций, обеспечивающих непрерывность воспроизводственных процессов. В качестве главной проблемы выявлено отсутствие в воспроизводстве жилищного фонда механизма накопления капитала и формирования источников жилищных инвестиций.

В пятой главе «Инвестирование реновационных процессов в региональном жилищном комплексе» на основе методологического инструментария региональной инвестологии исследованы проблемы инвестирования воспроизводства жилищного фонда и финансовые механизмы и инструменты привлечения инвестиций в жилищный комплекс. Введены понятия «жилищные инвестиции реновационного типа» и «жилищные инвестиции обменного типа» и показано, что ключевую роль в воспроизводстве жилья играют жилищные инвестиции реновационного типа, которые являются капиталообразующими инвестициями. На основе анализа статистических данных показано снижение инвестиционной активности в жилищной сфере. Введено и раскрыто понятие «инвестиционный статус регионального жилищного комплекса» как многокомпонентной территориально-отраслевой инвестиционной характеристики жилищного комплекса. Предложена методика оценки потребности жилищного комплекса в инвестициях на основе нормативного и воспроизводственного подхо-

дов. Разработаны организационно-экономические механизмы привлечения инвестиций в жилищный комплекс на основе комбинированного использования инструментов целевых жилищных займов, жилищного кредитования, жилищного лизинга.

В шестой главе «Регулирование инвестиций в региональном жилищном комплексе» исследованы механизмы государственного регулирования инвестиций в жилищной сфере. Раскрыто содержание механизма государственного регулирования жилищных инвестиций как совокупности целенаправленных взаимосвязанных регулирующих воздействий на субъектов и объекты инвестиционной деятельности. Сформулированы основные положения концепции региональной реновационной политики, основанной на определении оптимальных инвестиционных пропорций и приоритетов инвестирования и реализуемой на основе целевых программ реновации жилищного фонда. На основе анализа затратоформирующих и ценообразующих факторов в жилищном строительстве разработан организационно-экономический механизм удешевления жилищного строительства и повышения доступности жилья.

В седьмой главе «Эффективность инвестирования реновационных процессов в региональном жилищном комплексе» выявлены методологические особенности оценки эффективности инвестиций в проекты реновации жилых зданий. Разработана методика оценки социально-экономической эффективности проектов реновации с учетом последствий реализации проекта для населения. Рассмотрены задачи оптимизации распределения инвестиционных ресурсов в реновацию жилья. Предложена оптимизационная модель выбора объектов при формировании программы реновации жилищного фонда.

В заключении обобщены основные положения и результаты исследования, сформулированы выводы и рекомендации по использованию разработанных в диссертации методик, механизмов и моделей, позволяющих обеспечить эффективное инвестирование реновационных процессов в региональном жилищном комплексе.

В приложениях представлены результаты расчетов и апробации предложенных методик.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Жилище как объект социально-экономического исследования имеет тройственную природу: жилище как потребительское благо, жилище как товар и жилище как капитальное благо. Это предопределяет многоаспектность социально-экономических исследований жилища и жилищных отношений.

Жилище является одной из важнейших ценностей, как для индивидуума, так и для общества в целом. Триединая сущность жилища заключается в том, что оно выступает как потребительское благо, как товар и как капитальное благо (рис. 1) .

Жилище как общественное -благо

Жилище как

объект недвижимости

Жилище как жилищные услуги

Жилище как капитал (ис-| точник дохода)

Рис. 1. Жилище как объект социально-экономических исследований

Жилище как индивидуальное потребительское благо удовлетворяет потребности человека как элемента биосферы, социосфе-ры и техносферы. Биологические функции жилища обеспечивают удовлетворение биологических потребностей человека и его воспроизводство как элемента биосферы. Социальные функции жилища обеспечивают удовлетворение социальных потребностей

человека и его воспроизводство как элемента социосферы. Технические функции жилища обеспечивают воспроизводство человека как элемента техносферы - носителя знаний и информации.

Жилище как общественное благо является частью общественного благосостояния. Общественный характер этого блага заключается и в том, что жилище является материальным условием воспроизводства одного из факторов общественного производства - рабочей силы.

Специфика жилища как товара проявляется в том, что жилье на рынке выступает в качестве товара как в материализованной форме — как объект жилой недвижимости, так и в нематериа-лизованной - в виде жилищных услуг. К числу важнейших особенностей жилища как товара следует также отнести его иммо-бильность, длительность использования, возможность быть товаром в состоянии неполной товарной готовности (в виде незавершенного строительства), меньшая, по сравнению с другими товарами, ликвидность.

Жилище как капитальное благо выполняет функцию богатства и капитала. Жилище как богатство является мерой благосостояния индивидуума или домохозяйства. Жилище как капитал выступает в качестве объекта инвестирования с целью получения дохода. Как инвестиционный актив жилище обладает высокой надежностью и относительно низкой ликвидностью. Высокая капиталоемкость жилища обуславливает длительные сроки окупаемости инвестиций.

2. Концепцию устойчивого развития следует трактовать как концепцию коэволюции человека, природной среды и искусственной среды. Доминирование искусственной среды, в первую очередь, жилой среды, становится заметнее в связи с глобальными процессами урбанизации. Поэтому в числе социально-экономических индикаторов, характеризующих устойчивость развития урбанизированных территорий, важная роль принадлежит жилищным индикаторам, характеризующим адекватность и доступность жилища.

Индикаторы адекватности жилища характеризуют степень реализации прав человека на достойную, безопасную и комфортную жилую среду и показывают состояние жилищной сферы. Индикаторы доступности жилища характеризуют возможности

14

и условия реализации жилищных прав человека и показывают развитие жилищной сферы.

Под адекватностью жилища понимается его соответствие потребностям человека и современным требованиям общества.

Адекватность как характеристика жилища имеет количественную и качественную оценку. Количественной оценкой адекватности жилища являются его размеры. Адекватное жилище — это, прежде всего, достаточное по размерам жилище. Достаточность жилища может быть оценена по показателю обеспеченности населения жильем. Выполненный в работе анализ показателей обеспеченности жильем в Российской Федерации, в том числе в сибирском регионе, показал, что по количественным показателям адекватности жилища Россия значительно отстает от развитых стран, а сибирские регионы отстают от среднероссийских показателей.

Качество жилища, как характеристику его адекватности, можно определить как способность жилища удовлетворить потребности индивидуума в жилищных услугах и степень соответствия потребительских характеристик жилища требованиям потребителя. Качество жилища, в силу его значимости и многофункциональности, определяет качество удовлетворения всех потребностей индивидуума и домохозяйства, поэтому можно утверждать, что качество жилища определяет качество жизни человека.

3. Доступность жилища, определяемая соотношением и динамикой уровня доходов населения и цен на жилье -важнейший социально-экономический индикатор, характеризующий перспективы развития жилищной сферы. Предложенная в диссертации методика расчета индекса доступности жилья, основанная на определении показателя продолжительности периода накопления денежных средств для приобретения жилья с учетом сложившейся структуры расходов домохозяйств и при условии инвестирования накапливаемых средств в доходные активы, позволяет более достоверно оценивать и прогнозировать доступность жилья для населения.

В отечественной и зарубежной экономической теории предлагаются разные подходы к определению показателя доступности

15

жилья. Наиболее применяемым и простым является подход, предложенный в методике ООН-ХАБИТАТ, согласно которой индекс доступности жилья определяется количеством лет, необходимых среднестатистической семье для накопления средств на приобретение среднестатистического жилья, при условии, что все доходы домохозяйства будут направлены на эти цели.

На рис. 2 приведена динамика индекса доступности, рассчитанная на основе статистических данных о ценах на рынке жилья и доходах населения.

I I ■ I I

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 ^^"На первичном рынке Л На вторичном рынке

Рис. 2. Динамика индекса доступности жилья в Российской Федерации

Индекс доступности жилья, рассчитываемый по методике ООН-ХАБИТАТ, является достаточно условной характеристикой реальной платежеспособности населения, так как рассчитывается без учета потребительских расходов домохозяйств, возможности накапливать средства в доходных активах, не учитывает наличие у домохозяйства вторичного жилья. Поэтому в диссертации предлагается методика расчета индекса доступности на основе показателя продолжительности периода накопления денежных средств для приобретения жилья с учетом сложившейся структуры расходов домохозяйств и при условии инвестирования накапливаемых средств в доходные активы.

В основе предложенной методики лежит преобразование формулы определения будущей стоимости .Р аннуитета К и первоначальных накоплений А при ставке доходности / и периоде накопления Т:

1п(1 + /) 1п(1

(2)

1п(1 + г)

Введя в формулу (2) сумму средств, которую необходимо накопить как разницу между стоимостью приобретаемого и имеющегося жилья; сумму средств, ежегодно присоединяемую к первоначальным накоплениям в виде разницы между доходами и расходами домохозяйства, получим основную расчетную формулу для определения периода накопления денежных средств для приобретения жилья:

где С - средняя стоимость жилья, руб.;

Св — стоимость вторичного жилья, находящегося в собственности домохозяйства, руб.;

Дед — среднедушевой доход домохозяйства, руб./ чел. в год;

Рсд — среднедушевые потребительские расходы домохозяйства, руб./чел. в год;

N - количество человек в домохозяйстве;

А — сумма первоначальных сбережений, руб.

Результаты расчетов, выполненные по данной методике на примере Томской области, показали, что реальная доступность жилья достаточно низкая. Например, при условии инвестирования накоплений в активы с годовой доходностью 10 % для накопления средств на покупку однокомнатной квартиры потребуется

Т =

_У \

1п(1+/)

> (3)

более 11 лет, двухкомнатной — 13 лет, трехкомнатной — более 16 лет, четырехкомнатной — 18 лет. Если же учитывать, что за период накопления изменятся цены на рынке жилья, то сроки накопления значительно увеличатся. Решение динамической задачи определения периода накопления средств для покупки жилья с учетом роста цен на рынке жилья и роста доходов населения (при темпах роста, сложившихся в 2003 году) приведено на рис. 3, где видно, что сроки накопления составили, соответственно, для однокомнатной квартиры — более 14 лет, а для четырехкомнатной квартиры - более 22 лет.

срок накопления на 4-комнатную квартиру

срок накопления на 3-комнатнук> квартиру

Рис. 3.

год

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 2 23 24 "накопленная стоимость "^^"будущая стоимость 1 к

—•А—-будущая стоимость 2-к ■ будущая стоимость 3-к

11 • '" будущая стоимость 4-к

Расчет возможностей накопления средств на приобретение жилья с учетом роста цен и доходов

4. Процессы производства, распределения, обмена и использования жилья осуществляются в рамках жилищного комплекса, который представляет собой территориально-межотраслевую мезоэкономическую систему.

Региональный жилищный комплекс рассматривается как организованная совокупность экономических субъектов, объектов и процессов, обеспечивающих производство, распределение, обмен

и использование жилья, и удовлетворение потребности населения территории в жилищных услугах. В состав регионального жилищного комплекса включаются четыре сферы региональной экономики: жилищное строительство, формирующее первичный рынок жилья, вторичный рынок жилья, рынок жилищных услуг и жилищное хозяйство, образующее рынок жилищно-эксплуатационных услуг (рис. 4).

Рис. 4. Региональный жилищный комплекс

Анализ механизма функционирования регионального жилищного комплекса показал, что его подсистемы отличаются по

основным рыночным характеристикам: по типу рыночной структуры, товарной дифференциации, эластичности спроса и предложения. Однако, несмотря на значительные отличия и особенности подсистем жилищного комплекса, объединение их в единый межотраслевой региональный комплекс правомерно и обосновано следующим:

- подсистемы, входящие в региональный жилищный комплекс, обеспечивают достижение единой цели — формирование качественной жилой среды человека;

- объектом экономических отношений во всех подсистемах жилищного комплекса является жилище (жилищный фонд);

- все подсистемы неразрывно связаны между собой и обеспечивают полный цикл воспроизводства жилья: производство, распределение (первичный рынок жилья), обмен (вторичный рынок), потребление (рынок жилищных услуг и жилищное хозяйство).

Неразрывность экономических и организационных связей между подсистемами жилищного комплекса проявилась в упрочении этих связей на микроуровне при создании интегрированных организационных структур — девелоперских компаний, которые выступают в качестве основных экономических субъектов жилищного комплекса.

Как подсистема региональной социо-эколого-экономической системы, региональный жилищный комплекс также является социо-эколого-экономической системой. Социальная составляющая регионального жилищного комплекса определяется тем, что он образует материальную основу жизни и социальных отношений территориального сообщества, обеспечивает удовлетворение жилищных потребностей индивидуумов. Экологическая составляющая регионального жилищного комплекса определяется тем, что в современном урбанизированном мире именно жилищный фонд создает среду обитания человека. Экономическая составляющая жилищного комплекса заключается в обеспечении процессов производства, распределения, обмена и потребления жилищ, реализации отношений собственности и присвоения жилища как экономического блага, обеспечении материальных условий воспроизводства рабочей силы как важнейшего фактора общественного производства.

5. Главной целью функционирования жилищного комплекса является воспроизводство жилищного фонда. Воспроизводство жилищного фонда следует рассматривать как непрерывный, постоянно возобновляемый процесс производства жилья, его распределения, обмена, использования и реновации.

Развиваясь по общим законам общественного воспроизводства, воспроизводственные процессы в жилищном комплексе имеют свои особенности, которые проявляются в параллельности процессов производства и распределения жилья, в длительности жизненного цикла жилища и стадии его использования, в необходимости поддержания потребительских характеристик жилья на протяжении всего периода его использования, что приводит, в свою очередь, к частичному повторению стадии производства жилья на протяжении жизненного цикла одного объекта. Поэтому реновацию жилья, по мнению автора, следует рассматривать как самостоятельную фазу воспроизводственного процесса в жилищном комплексе (рис. 5).

Реновация жилищного фонда — это процесс обновления жилых зданий, восстановления их потребительских свойств путем замещения выбывших в результате физического и морального износа элементов жилищного фонда (жилых зданий или их частей) новыми элементами или объектами. Реновация жилищного фонда в более широком смысле означает обновление жилой среды.

Реновация охватывает все способы замещения выбывающих элементов жилищного фонда: экстенсивные (новое строительство, расширение) и интенсивные (реконструкцию, модернизацию, капитальный ремонт, реставрацию жилых зданий). Выполненные исследования приводят к выводу о том, что интенсивные способы реновации жилищного фонда в большей степени соответствуют концепции устойчивого развития и обеспечивают самоподдерживающееся развитие социо-эколого-экономической системы, поскольку снижают нагрузку на окружающую среду за счет:

— повышения эффективности использования освоенных селитебных территорий без вовлечения в оборот дополнительных земель, как в случае нового строительства;

— снижения изъятия из экосистемы природных строитель-

ных материалов и сырья для производства строительных материалов, сохранения природного физического ландшафта, лесных массивов и рекреационных зон;

- снижения ресурсопотребления существующего жилищного фонда за счет ресурсосберегающих мероприятий, реализуемых при реконструкции и модернизации существующих жилых зданий;

, - снижения экологического ущерба от утилизации строительных отходов, возникающих при сносе существующих жилых зданий.

Новое строительство

Реконструкция

Модернизация"

Реставрация

Капитальный

ремонт

п

инвестиционные ресурсы

Производство

Жилищное

хозяйство

Рынок ресурсов (энерго-, водоре-сурсы)

Строительство новых жилых объектов

Распределение

Операции купли-продажи

жилых объектов на первичном рынке жилья

Обмен

Операции купли-продажи

жилых объектов на вторичном рынке жилья

Потребление

Использование жилья (потребление жилищных услуг) .

Рынок строительных ресурсов

Рынок строительных

услуг(подрядов) -

инвестиционные

ресурсы 1 1 Первичный рынок жилья ~Г I

_I

Вторичный рынок жилья

1—г

жилищные услуги

т т

Рынок жилищных услуг (коммерческой аренды и социального найма)

Рынок коммунальных услуг

Рис. 5. Воспроизводство жилья в региональном жилищном комплексе

22

6. Условием непрерывного воспроизводства жилья яв-• ляется инвестирование. Недостаточный объем инвестирования в жилищный комплекс приводит к невозможности осуществления реновационных процессов в жилищной сфере, в результате чего прерывается воспроизводство жилищного фонда. С целью оценки условий и параметров инвестиционной деятельности в региональном жилищном комплексе вводится понятие «инвестиционный статус регионального жилищного комплекса».

В работе предложено разделение жилищных инвестиций на два типа в зависимости от их роли в воспроизводственном процессе:

1. Инвестиции реновационного типа — инвестиции в реновацию жилья, обеспечивающие производство или восстановление жилья и являющиеся основой воспроизводственного процесса.

2. Инвестиции обменного типа — инвестиции в покупку существующего жилья, составляющие основу обменных процессов в воспроизводстве жилья.

Вторичный рынок жилья Первичный рынок жилья

Покупатель Застройщик

1 существующего I нового

!| я^илья 1 жилья

. ¡11 жилищные инвестиции * окилищные инвестиции

обменного типа реновационного типа Ч

| Продавец -^

/1 существующего -Ф жилищного

■■Ц жилья строительства

Рис. 6. Трансформация жилищных инвестиций обменного типа в жилищные инвестиции реновационного типа

Инвестиции реновационного типа являются капиталообра-зующими инвестициями, так как обеспечивают прирост основного капитала в жилищной сфере и составляют основу экономического роста. В то же время, инвестиции обменного типа, вовлеченные в инвестиционный оборот, в конечном счете, вливаются в

инвестиции первого типа, так как продавец жилья на вторичном рынке становится, зачастую, инвестором на первичном рынке.

Для характеристики условий и возможностей привлечения инвестиций в региональный жилищный комплекс в работе предлагается понятие «инвестиционный статус регионального жилищного комплекса» (рис. 7).

Инвестиционный статус

регионального жилищного комплекса

Инвестиционные характеристики региона

Инвестиционный климат в регионе

Инвестиционные характеристики комплекса

Инвестиционная привлекательность региона —Т

Социапьно-„ экономический =и потенциал региона

Инвестиционная активность в регионе

Развитость рыночной инфраструктуры

Нормативно-правовая база

Субъекты инвестирования в регионе

Инвестиционные ресурсы ' в регионе

Инвестиционные риски в регионе

Политическая стабильность в регионе

Стоимость капитала

Инвестиционная привлекательность

комплекса

[ Инвестиционный потенциал комплекса

Отраслевые инвестиционные риски

Капитало-отдача отрасли

Адаптивность

отрасли к инвестициям

Доходность инвестиций

Ресурсоем-кость (капиталоемкость) продукции

Длительность . инвестиционного цикла

инвестициях

Емкость отраслевых рынков

Производственные мощности субъектов

Земельные ресурсы

Рис. 7. Содержание категории «инвестиционный статус регионального жилищного комплекса» как совокупность региональных и отраслевых инвестиционных характеристик

. Инвестиционный статус жилищного комплекса является многокомпонентной характеристикой условий, возможностей и мотивов осуществления жилищных инвестиций. Инвестиционный статус определяет динамику жилищных инвестиций, и, в конечном счете, динамику и направление социально-экономического развития региона.

7. Важнейшей характеристикой инвестиционного статуса регионального жилищного комплекса является его адаптивность к инвестициям, которая может быть определена через оценку общей потребности комплекса в инвестициях. Предложенная в работе методика расчета потребности регионального жилищного комплекса в инвестициях позволяет определить необходимый объем инвестирования для обеспечения непрерывного воспроизводства жилья.

Предлагаемая методика расчета потребности в инвестициях в реновацию жилья основана на воспроизводственном подходе. Основная расчетная формула предложенной методики может быть представлена в виде:

/

^веши авар. ^общи ком. Пнебпаг г> --1---1--1 -С,

И=П-С= п,

■воспр.

■с, (4)

где И П

П.

с

воспр

*ветиавср. 1 общи ком. ^ неблаг. ,

общая потребность в инвестициях, руб.;

общая потребность в возмещении жилищного

фонда, кв. м.;

потребность в возмещении выбывающего жилищного фонда, необходимая для обеспечения простого воспроизводства, кв. м.;

потребность в возмещении выбытия ветхого и аварийного жилья, кв. м.;

дополнительная потребность в жилищном фонде

на обеспечение жильем граждан, проживающих в общежитиях и коммунальных квартирах, кв. м.; цена на первичном рынке жилья, руб./кв. м.; соответственно, нормативный и экономически обоснованный срок службы жилых зданий, лет;

/

Твет.иавар.' Тобщ.икомТиеблагГ соответственно, плановые сроки реализации программ ликвидации ветхого и аварийного жилья, переселения граждан из общежитий и коммунальных квартир, замены неблагоустроенного жилья в городской местности, лет.

Выполненный по данной методике расчет на примере Томской области показал, что объем инвестиций в региональный жилищный комплекс составляет 6,3 % от его потребности.

8. Отсутствие встроенного в воспроизводственный процесс механизма накопления источников жилищных инвестиций, которые являются условием непрерывности реновационных процессов, обуславливает необходимость развития инвестиционных механизмов, повышающих доступность жилья и обеспечивающих привлечение инвестиций в жилищный комплекс.

Трансформация экономических отношений в России привела к нарушению устойчивых инвестиционных потоков, обеспечивающих финансирование реновации жилья. В первую очередь, это коснулось бюджетных инвестиций, доля которых в общем объеме жилищных инвестиций значительно сократилась. Так, в среднем по России доля средств федерального бюджета в 2003 г. составила 2,2 %, доля субфедеральных бюджетов - 6%.

На основе изучения и обобщения зарубежного и отечественного опыта финансирования жилищного комплекса, анализа специфики экономической ситуации в России, в диссертации разработаны схемы и модели привлечения финансовых ресурсов на основе целевого муниципального (регионального) жилищного займа, ипотечного жилищного кредитования и жилищного лизинга, позволяющие обеспечить рефинансируемость инвестиционного механизма и постоянный приток инвестиций в жилищный комплекс.

9. Главной целью государственного регулирования инвестиционной деятельности в жилищном комплексе является создание благоприятных условий для инвестирования реновационных процессов и обеспечение эффективности проектов реновации жилых зданий.

Механизм государственного регулирования как комплекс целенаправленных взаимосвязанных регулирующих воздействий на субъектов и объекты инвестиционной деятельности включает нормативно-правовое, налоговое, финансово-кредитное, амортизационное и техническое регулирование.

В целях обеспечения эффективного инвестирования реновационных процессов предложена концепция региональной жилищной реновационной политики, определяющей оптимальные инвестиционные пропорции и приоритеты инвестирования в жилищном комплексе, выбор эффективных форм и методов привлечения инвестиций для достижения поставленных целей и решения задач реновации жилищного фонда. В основу концепции жилищной реновационной политики автором положены принципы сочетания рыночной и социальной жилищных стратегий, смещения инвестиционных приоритетов в сторону интенсивных методов реновации жилищного фонда, использования программно-целевого подхода. Программно-целевой подход в государственном регулировании жилищных инвестиций заключается в разработке целевых программ реновации жилищного фонда, которые позволяют оптимально использовать ограниченные инвестиционные ресурсы и обеспечивать расширенное воспроизводство в жилищном комплексе.

10. Предложенный организационно-экономический механизм повышения доступности жилья позволяет обеспечить снижение потерь инвесторов при реализации инвестиционных проектов в жилищной сфере, снизить стоимость жилищного строительства и, повысить доступность жилья для населения, в том числе, на основе жилищного лизинга.

Важнейшим элементом механизма регулирования инвестиций в реновацию жилищного фонда является управление стоимостью проектов реновации жилищного фонда. В работе выявлены и систематизированы экзогенные (макро- и мезоэкономические) и эндогенные (микроэкономические) затратоформирующие и це-нообразующие факторы.

На основе анализа экзогенных затратоформирующих и цено-образующих факторов разработан организационно-экономический механизм повышения доступности жилья (рис. 8).

Организационно-экоиомнческнй механизм повышения доступности жцлья

Л-Г —П

Организационно-управляющая подсистема Нормативно-информационная подсистема 1 Финансово-экономическая подсистема

Органы государственного и муниципального^ управления

Межведомственная комиссия по оформлению исходно-разрешитель-" ной документации на строительство

Центр пред-проектной подготовки земельных • участков, выставляемых на конкурс

1 ендерный комитет по проведению конкурсов на финансирование по целе- • вым программам, предоставление земельных участков

Целевые государственные, областные и муниципальные программы

Ооластная целевая программа о раз-витии жилищного лизинга

_Г

Нормативно-

правовое обеспечение

Положение о порядке отвода земельных" участков под строительство

11оложсние о

порядке оформления

исходно- -разрешительной документации на строительство жилья

Положение о порядке переселения граждан из жи- -лищного фонда, попадающего под снос

Положение о предпроект-ной и инженерной подготовке земельных участков, выставляемых на конкурс

Положение о развитии жилищного лизинга

Информационное обеспечение

Мониторинг первичного и вторичного рынка жилья

Информационное обеспечение субъектов экономической деятельности в жилищной сфере: размещение на Гтетм-сайтах Администраций принятых Положений, информации о деятельности межведомственной комиссии

Организация на 1гНсте1;-^ сайтах посто-Э янных форумов, создание «горячей линии»

Бюджеты областного и муниципального уровня

Целевой фонд пред-проектной и инженерной подготовки земельных участков под застройку

Целевой фонд поддержки жилищного лизинга

Финансовые ресурсы целевых программ

Рис. 8. Организационно-экономический механизм повышения доступности жилья

Предложенный в работе механизм позволяет снизить стоимость жилищного строительства за счет уменьшения непроизводительных затрат заказчиков-застройщиков и повысить доступность жилья на основе развития жилищного лизинга.

11. Разработанная методика расчета социально-экономической эффективности инвестиций позволяет производить экономическую оценку проектов реновации жилых зданий с учетом интересов населения и обосновывать включение объектов в целевую программу реновации жилищного фонда.

Принятая методология оценки эффективности инвестиций не учитывает специфику инвестиционных проектов, осуществляемых в жилищной сфере и имеющих не только финансовые результаты, но и социальные.

В диссертации предложена методика оценки социально-экономической эффективности проектов реновации жилищного фонда, в основе которой лежит определение социально-экономического результата, получаемого населением при осуществлении проекта реновации жилого здания. При определении социально-экономического результата учитываются три эффекта соответственно трем функциям жилища - эффект от улучшения качества жилья как потребительского блага; эффект от повышения стоимости жилья как товара; эффект от повышения доходности жилья как капитала, в случае сдачи его в аренду: Т Т

Рн = ^Эк( •<Р{1+Эс1р-<Р21 + 2 Эд1 'аГ ' *=0 /=0

— социально-экономический результат (приток денежных средств), получаемый населением при осуществлении проекта реновации жилого здания;

— эффект потребительский, получаемый от улучшения качества, потребительских свойств жилья как экономического блага на шаге V,

— эффект, получаемый в результате роста стоимости жилья как товара на шаге /р;

— эффект, получаемый в результате роста доходности жилья как капитала на шаге

где Рн Эк(

Эсч Эд{

— коэффициент дисконтирования, приводящий приток денежных средств шага I к начальному моменту времени;

— горизонт расчета (расчетный период);

— шаг расчетного периода, на котором завершается реализация проекта реновации жилого здания;

— коэффициент, учитывающий использование жилья как потребительского блага на шаге /;

— коэффициент, учитывающий использование жилья как товара на шаге t;

— коэффициент, учитывающий использование жилья как капитального блага.

11, если жилье используется как потребительское благо [О,если жилье не используется как потребительское благо

I 1, если жилье используется как товар [О, если жилье не используется как товар

Íl, если жилье используется как капитальное благо О,если жилье не используется как капитальное благо

12. Ограниченность инвестиционных ресурсов, выделяемых на реализацию программы реновации жилищного фонда, требует оптимизации распределения инвестиций по объектам. Предлагаемая оптимизационная модель позволяет решать задачу отбора проектов для включения в целевую программу реновации жилищного фонда.

Из множества объектов жилищного фонда формируется множество объектов, подлежащих реновации, и множество проектов реновации жилых зданий Ыу (табл.1).

Отбор проектов для включения в целевую программу реновации жилищного фонда может осуществляться с помощью экономико-математической модели:

п т

= Л £эгХу->тах, (6)

;=1 м

т

<Ръ <Ри <Ры

9и =

<Р2! =

<Ра =

где Эу — показатель социально-экономической эффективности реализации у-ого проекта реновации на /-ом объекте, руб. ; Ху — искомая переменная, принимающая значения:

{1, если проект включается в программу О, если проект не включается в программу

Таблица 1

Матрица исходных данных для формирования экономико-математической модели

Объекты (жилые дома) Проекты реновации _/ — 1 ,J

капремонт реконструкция снос

7=1 7=2 7=3 II 7=5 II II

Объект 1 Х12 Х14

Объект 2 ^21 ^22 ^■23 ^25

Объект / Хц

Расчет показателя социально-экономической эффективности, принятого в качестве целевой функции, может быть осуществлен по представленной выше методике с учетом эффективности инвестиций для других участников проекта.

Система ограничений данной модели должна включать требования финансовой реализуемости программы (достаточности финансовых ресурсов на каждом'шаге реализации программы), а также условие включения в программу только одного варианта проекта реновации по одному объекту: п т

£ Ъсгх0*в

¡=1 7=1

(7)

т

7=1

где Су — стоимость У-ого варианта проекта реновации по 1-ому объекту, руб.

В - фонд финансирования реновации жилищного фонда, руб.

Поскольку сроки реализации проектов реновации жилых зданий могут превышать один год, и на начало программного периода могут быть задельные объекты, которые должны быть обязательно включены в программу реновации, а также объекты, обязательное включение которых в программу реновации обусловлено не экономической эффективностью, а технической неотложностью (объекты, представляющие угрозу для жизни людей), система ограничений в модели примет вид:

к т 1т п т

/=1 У=1 /=£+1 у=1 1=1+1 7=1

т

У\Хц =1 для / = 1,2

7=1 (8)

т

X Ху = 1 для / = к +1, к + 2,.../;

т

]Г 5 1 для 1 = 1 +1, / + 2,...л

У=1

где / = 1,2,...А — список проектов, начатых в предыдущий

период и обязательных для включения в программу реновации данного периода;

I = к +1, к+ 2,..2— список аварийных объектов, обязательных

для включения в программу на основе технической неотложности.

Решением данной модели будет множество, определяющее перечень объектов, включаемых в программу реновации:

Х={Х\р Х2р- Х!д> Х{к+1)у» Х(к+2)]>- Х,р Х{М)]' Х{1+2)у»

Выбор проектов реновации для включения в программу реновации на основе предложенной оптимизационной модели позволит, на наш взгляд, повысить эффективность инвестирования реновационных процессов в жилищном комплексе.

32

ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ

1. На основе теоретических исследований установлено, что адекватность и доступность жилища являются важнейшими индикаторами устойчивого социально-экономического развития урбанизированных территорий. Индикаторы адекватности жилища характеризуют степень реализации прав человека на достойную, безопасную и комфортную жилую среду и показывают состояние жилищной сферы. Индикаторы доступности жилища характеризуют возможности и условия реализации жилищных прав человека и показывают перспективы развития жилищной сферы.

2. Разработанная в диссертации методика оценки доступности жилья, основанная на расчете показателя продолжительности периода накопления денежных средств для приобретения жилья с учетом структуры расходов домохозяйств и инвестирования сбережений в доходные активы, позволяет не только оценивать фактическую доступность жилья, но и прогнозировать этот индикатор в зависимости от изменения основных факторов платежеспособности населения на рынке.

3. Важнейшей подсистемой региональной социо-эколого-экономической системы является жилищный комплекс, представляющий собой территориально-межотраслевую мезоэкономиче-скую систему. Разработанная в диссертации морфологическая модель жилищного комплекса объединяет в целостную систему жилищное строительство (первичный рынок жилья), вторичный рынок жилья, рынок" жилищных услуг и жилищное хозяйство (рынок жилищно-эксплуатационных услуг), обеспечивающие производство, распределение, обмен и использование жилья.

4. Основой непрерывного воспроизводства жилищного фонда являются реновационные процессы. В диссертации теоретически обосновано выделение реновации жилищного фонда в самостоятельную фазу воспроизводственного цикла. Реновация жилищного фонда - это процесс обновления жилых зданий, восстановления их потребительских свойств путем замещения выбывших в результате физического и морального износа элементов жилищного фонда. Реновация жилищного фонда в более широком смысле означает обновление жилой среды.

5. Условием воспроизводства жилищного фонда является инвестирование реновации жилья. Разработанная в диссертации

33

система инвестиционных характеристик позволяет оценивать инвестиционный статус регионального жилищного комплекса. Предложенная методика расчета потребности в инвестициях на основе воспроизводственного подхода позволяет оценить потребность жилищного комплекса в жилищных инвестициях реновационного типа.

6. Отсутствие встроенного в воспроизводственный процесс механизма накопления источников жилищных инвестиций реновационного типа обуславливает необходимость использования различных финансовых инструментов для привлечения инвестиций в жилищный комплекс. Предложенные в работе схемы и модели облигационного жилищного займа, ипотечного кредитования и жилищного лизинга позволяют обеспечить рефинансируемый инвестиционный механизм в жилищном комплексе и повысить доступность жилища.

7. Государственное регулирование инвестирования реновационных процессов является обязательным условием эффективного развития жилищного комплекса и непрерывного воспроизводства жилищного фонда. Предложенный в диссертации организационно-экономический механизм позволяет повысить доступность жилья за счет управления экзогенными затратоформирую-щими факторами. В рамках реализации программно-целевого подхода предлагается разработка целевой программы реновации жилищного фонда, обеспечивающей непрерывное воспроизводство в региональном жилищном комплекса, и целевой программы развития жилищного лизинга, обеспечивающей повышение доступности жилья.

8. Предложенные модель оптимизации распределения инвестиционных ресурсов в рамках целевой программы реновации жилищного фонда и методика оценки социально-экономической эффективности проектов реновации жилых зданий позволяют повысить обоснованность реновационной политики и эффективность инвестирования реновационных процессов в региональном жилищном комплексе.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ИССЛЕДОВАНИЯ

Монографии и учебные пособия

1. Инвестиции в жилище : Монография. - Томск : Изд-во Томск, гос. архит.-строит. ун-та. - 379 с. (23,3 п.л.).

2. Экономика строительного комплекса. Экономическое обоснование и реализация инвестиционных проектов : учеб. пособ. / Допущено УМО в области произвол, менеджмента в качестве учеб. пособ. для студентов специальности 060800. / Томск, ТГАСУ, 2004. - 239 с. (14,5 пл.).

Статьи

3. Сущность инвестиционного процесса и его место в расширенном воспроизводстве / Совершенствование строительного производства: Межвуз. тем. сб. трудов. - Томск, ТГУ, 1987. - С. 36-42. (0,3 п.л.)

4. Комплексная модель экономической среды функционирования организации строительной отрасли в условиях рыночных отношений // Известия вузов. Строительство. — 1994. - № 2. - С.57-61 (в соавторстве с Варламовым Н.В., Петруненко Г.Д., Резвовым М.И.). (0,5 пл., авт. — 0,15 п.л.).

5. Проблемы реконструкции жилого фонда /В кн.: Труды НГАСУ. Вып. 3. - Новосибирск, 1998. - 130 с. - С.88-91 (в соавторстве с Хохло-вым O.E.). (0,3 пл., авт. — 0,15 п.л.).

6. Оценка эффективности ресурсосберегающих инвестиционных проектов // Известия вузов. Строительство. - 1999. - № 1. - С.69-73. (0,4 п.л.).

7. Предложения по совершенствованию финансового механизма жилищного строительства / Проблемы развития и застройки населенных мест Томской области в современных экономических условиях. Томск, 1999. - С. 37-43. (0,5 пл.).

8. Социально-экономические проблемы развития регионального рынка жилья //Вестник' Томского государственного архитектурно-строительного университета. - 1999. - С. 233-243. (0,7 пл.).

9. Совершенствование системы ценообразования в строительстве в условиях формирования конкурентного строительного рынка / Труды НГАСУ. - Новосибирск: НГАСУ, 2000. - Вып. 4 (11) - 160 с. - С. 123130. (в соавторстве с Казаковой О.Г.). (0,3 п,л., авт.-0,15 п.л.)

10. Инвестиционный потенциал населения на региональном рынке жилья // Вопросы экономики. — 2001.— № 5. — С. 107-112 (в соавторстве с Празукиным Д.К.). (0,6 пл., авт. - 0,3 пл.).

11. Анализ рынка кредитных услуг И оценка перспектив развития жилищного кредитования в Томской области // Вестник Томского государственного архитектурно-строительного университета. — 2001,— № 1.-С.205-216. (0,5 пл.).

12. Выбор модели и схемы организации финансовых потоков в ре-

гиональной ипотечной программе // Томский финансовый журнал. -

2001. -№ 2. -С.11-13. (0,35 пл.).

13.Экономическое обоснование инвестиций в реновацию жилого здания на основе динамических методов // Известия вузов. Строительство - 2002. - № 8. - С. 58-61. (в соавторстве с Хохловым О.Б.). (0,35 п.л., авт. — 0,2 п.л.).

14. Региональные инвестиционные программы жилищного строительства: поиск эффективных решений И Жилищное строительство. —

2002. - № 7. - С.5-9. (0,7 п.л.).

15. Издержки производства и ценовая стратегия организаций на первичном рынке жилья // Вестник Томского государственного архитектурно-строительного университета. - 2002. - № 1. - С. 243-252 (в соавторстве с Казаковой О.Г.). (0,65 пл., авт. - 0,35 пл.).

16. Анализ влияния механизма финансирования на цены в жилищном строительстве / Проблемы управления рыночной экономикой. Выпуск 4: Региональный сборник научных трудов / под ред. И.Е. Никулиной, М.А. Саленко. - СПб.: Питер, 2002. - С.292-298 (в соавторстве с Казаковой О.Г.). (0,4 пл., авт. — 0,2 пл.).

17. Программно-целевой подход как основа регулирования инвестиционных процессов в региональном жилищном комплексе И Архитектура и строительство Сибири. - 2003. - № 3-4. - С. 28-29. (35 пл.).

18.Повышение доступности жилья через удешевление строительства//Томский финансовый журнал. - 2003. -№ 2. - С. 19-21. (0,3 пл.).

19. Инвестиционная привлекательность жилищного сектора в региональной экономике / Проблемы экономического развития России. Социально-экономическое развитие, регионального строительного комплекса : Труды НГАСУ, 2003. - Т.6. - № 3(24). - Новосибирск, 2003. -С. 162-166. (в соавторстве с Казанцевой Т.А.). (0,3 пл., авт. - 0,15 пл.).

20. Учет факторов риска и схем финансирования при моделировании цен на первичном рынке жилья // Вестник Томского государственного университета. - 2003. - № 279. - 200 с. - С. 154—158 (в соавторстве с Казаковой О.Г.). (0,56 пл., авт. - 0,28 пл.).

21. Формирование ценовой стратегии строительных организаций на первичном рынке жилья // Известия вузов. Строительство. — 2004. - № 2. - С. 60-64 (в соавторстве с Казаковой О.Г.). (0,4 пл., авт. - 0,2 пл.).

22.Жилье как фактор роста человеческого потенциала // Томский финансовый журнал. — 2004. - № 3(16). - С. 14-15. (0,3 пл.).

23.Жилище в системе личных и общественных ценностей // Вестник Томского государственного архитектурно-строительного университета. — 2004. - № 1. - С.241-251 (в соавторстве с Котовой О.В.). (0,8 пл., авт. - 0,4 пл.).

24. Доступность жилья для населения Сибири II Перспективы Сибири. - 2004. - Вып. 1. - С. 45—49. (0,45 пл.).

25.Prospects for the Development of a Residential Housing Market in Russia // Journal of Real Estate Literature. - 2004! - Vol. 12. - N 3. - P. 363-374 (в соавторстве с Andrew T. Allen, Denis K. Prazukin, Elaine

Worzala). (0,8 пл., авт. - 0,3 п.л.).

Материалы конференций

26. Опыт разработки бизнес-плана инвестиционного проекта застройки жилого комплекса / Проблемы экономической стабилизации в регионе: Материалы Всероссийской научно-практич. конф. - Красноярск, 1996. (в соавторстве с Нужиной И.П., Празукиным Д.К). (0,1 п.л., авт. — 0,03 п.л.).

27.Проблемы развития лизинга в инвестиционной сфере / Тезисы докладов XV межрегиональной научно-технич. конф. - Красноярск, 1997. (в соавторстве с Денюшкиной М.П., Кисилевой Ю.В.). (0,1 п.л., авт. - 0,04 пл.). ... L

28. Особенности маркетинговых исследований рынка жилья / Организация управления деятельностью строительных-предприятий в условиях рыночных отношений : материалы регионального семинара. -Новосибирск, 1997. (в соавторстве с Празукиным Д.К.). (0,1 пл., авт. .— 0,05 пл.).

29. Совершенствование инвестиционного механизма в жилищном строительстве / Проблемы современной экономики : тезисы докладов 55-ой научно-технич. конференции. — Новосибирск, 1998 (в соавторстве с Празукиным Д.К.). (0,1 пл., авт. - 0,05 пл.).

30. Проблемы реконструкции жилищного фонда / Проблемы современной экономики : тезисы докладов 55-ой научно-технич. конференции. - Новосибирск, 1998 (в соавторстве с Хохловым О.Б..). (0,1 пл., авт. — 0,05 пл.).

31.Возможности использования инструментов финансового рынка для финансирования жилищного строительства / Тезисы докладов 52-ой научно- технической конференции молодых ученых и студентов. Санкт-Петербург, 1998. (0,1 пл.).

32. Вопросы экономического обоснования выбора фасадных материалов при реконструкции жилых домов / Актуальные проблемы материаловедения : материалы Всероссийской научно-технич. конференции. - Томск, 1998 (в соавторстве с Семенюком П.Н., Хохловым O.E.). (0,1 пл., авт. — 0,03 пл.).

33. Воспроизводство жилищного фонда в условиях ограниченности инвестиционных ресурсов / Научно- техническое и экономическое сотрудничество стран АТР в XXI веке. Том 1. — Хабаровск, 1999. — С.81. (в соавторстве с Хохловым O.E., Костенем Д.Ю.). (0,1 пл., авт. - 0,03 пл.).

34. Методика экономического обоснования проектов реконструкции жилых зданий / Совершенствование технологии строительного производства, повышение эффективности труда, уровня технической и экологической безопасности : тезисы докладов научно-технич. конференции. - Томск, 1999. - 77 с. - С.29-30 (в соавторстве с Хохловым O.E.). (0,1 пл., авт. - 0,05 пл.).

35.Оптимизация моделей финансирования строительства и рекон-

струкции жилья / Ресурсо- и энергосбережение в реконструкции и новом строительстве : тезисы докладов II международного конгресса. -Новосибирск, 1999. (в соавторстве с Празукиным Д.К.). (0,1 п.л., авт. -0,05 п.л.).

36. Оценка платежеспособности населения как фактора спроса на рынке жилья / Пути повышения эффективности экономики, управления и организации в строительном комплексе : тезисы докладов научно-технической конференции. — Томск, 1999. - С. 11-12. (0,1 п.л.).

37. Анализ инвестиционных возможностей населения на рынке жилья при реализации различных схем финансирования жилищного строительства / Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию : материалы к международной научно-практич. конференции. — Новосибирск, 2000. - С.44-46. (0,2 пл.).

38.Оценка эффективности инвестиций при выборе методов реновации жилищного фонда / Эффективность инвестиций в новое строительство и реконструкцию : материалы к международной научно-практической конференции. — Новосибирск, 2000. — С.50-52. (в соавторстве с Хохловым О.Б.). (0,2 п.л., авт. - 0,1 пл.).

39. Оценка перспектив развития жилищного кредитования / Проблемы эффективной организации производства и приоритеты инвестиционной политики : материалы к международной научно-практич. конференции . - Новосибирск, 2000. - С.253-255. (0,15 пл.).

40. Совершенствование системы ценообразования на первичном рынке недвижимости в условиях развития конкуренции / Научно-техническое и экономическое сотрудничество стран АТР в XXI веке : тезисы докладов Второй международной научн. конференции творческой молодежи. - Хабаровск: Изд-во ДВГУПС, 2001- Т.1.- С. 14-16 (в соавторстве с Казаковой О.Г.). (0,15 пл., авт. — 0,08 пл.).

41. Investment Resources in the Housing Market/The 5th Korea-Russia International Symposium on Science and Technology (KORUS 2001): Proceedings. Vol. 2. 322 p. -P.301-304. -Tomsk, 2001. (0,33 пл.).

42. Качество жилой среды как фактор качества жизни. / Качество — стратегия XXI века : материалы VI международной научно-практической конференции. — Томск, 2001. — С.35—37. (0,3 пл.).

43. Концепция эффективной реновационной политики в жилищной сфере. / Пути повышения эффективности, экономики, управления и организации в строительном комплексе : тезисы докладов международной научно-технической конференции «Архитектура и строительство: Наука, образование, технологии, рынок». - Томск, 2002. - С.8-9. (0,15 пл.).

44. Структура сметной стоимости и цены на первичном рынке жилья. / Пути повышения эффективности, экономики, управления и организации в строительном комплексе : тезисы докладов международной научно-технической конференции «Архитектура и строительство: Наука, образование, технологии, рынок». - Томск, 2002. — С.21-22. (0,15 п.л., авт. —0,08 пл.).

45.Потребительские свойства объекта как ценообразующий фактор на рынке жилья / Азиатско-Тихоокеанский регион в глобальной поли-

тике, экономике и культуре XXI века : материалы докладов международной научной конференции. - Хабаровск, 2002. - С.300-304. (в соавторстве с Казаковой О.Г.). (0,2 п.л., авт. — 0,1 п.л.).

46. Особенности экономической оценки проектов реновации жилых зданий / Реконструкция — Санкт-Петербург - 2003. Международная научно-практическая конференция : тезисы докладов. 4.2. - Санкт-Петербург, 2002. - С.85. (0,1 п.л.).

47. Методические подходы к оценке социальной эффективности инвестиций в реновацию жилых зданий / Реконструкция - Санкт-Петербург — 2003. Международная научно-практическая конференция : сборник докладов. Ч.З. - Санкт-Петербург, 2002. - С. 171-176. (0,38

П.Л.).

48. Housing Real Estate Investment Allurement / Proceedings KORUS 2003. The 7th Korea-Russia International Symposium on Science and Technology. June 28- July 6, 2003 at the University of Ulsan, Republic of Korea. Vol.4. - 365 p. - P. 343-346. (0,35 п.л.).

49. Оптимизационные задачи в управлении региональными инвестиционными программами в жилищном комплексе / Проблемы и перспективы архитектуры и строительства : доклады международной научно-технической конференции. — Томск, 2003. - С.41-46. (0,31 пл.).

50. Параметры инвестиционных процессов в жилищной сфере / Проблемы и перспективы архитектуры и строительства : доклады международной научно-технической конференции. — Томск, 2003. - С. 4951. (0,15 пл.).

51. Снижение финансовых потерь инвесторов в жилищном строительстве / Ресурсо- и энергосбережение в реконструкции и новом строительстве : IV международный конгресс. - Новосибирск, 2004 [Электронный ресурс]. (0,15 пл.).

52. Оценка потребности в инвестиционных ресурсах для воспроизводства жилищного фонда / Ресурсо- и энергосбережение в реконструкции и новом строительстве : IV международный конгресс. — Новосибирск, 2004 [Электронный ресурс] ( в соавторстве с Котовой О.В.). (0,15 пл., авт. - 0,08 пл.).

53.Особенности оценки эффективности проектов реконструкции объектов непроизводственного назначения / Проблемы экономического развития России : тезисы докладов 61-й научно-технич. конференции. — Новосибирск: НГАСУ, 2004. - С.23 (в соавторстве с Яшиной Е.В.) (0,05 пл., авт. - 0,03 пл.).

54. The Housing Affordability for the Population in Tomsk Area / Proceedings KORUS 2004. Vol. 3 / The 8th Korea-Russia International Symposium on Science and Technology. June 26 — July 3, 2004. — Tomsk, Russia. -365 p. - P. 265-267. (0,35 пл.).

55.Жилищный комплекс в мезоэкономической системе: морфологический и инвестиционный анализ / Экономические чтения : доклады региональной научн-практич. конф, посвященной 40-летию экономич фак-та ТГУ. - Томск : ТГУ, 2004. Вып.VI. - С.97-101. (0,25 пл.).

56. Оценка инвестиционного статуса жилищного комплекса в региональной экономике / Экономические чтения : доклады региональной научн-практич. конф, посвященной 40-летию экономич фак-та ТГУ. — Томск : ТГУ, 2004. Bbin.VI. — С. 106-110. (в соавторстве с Котовой О.В.). (0,3 пл., авт. - 0,15 пл.).

57.Привлечение инвестиционных ресурсов в региональную жилищную сферу на основе развития жилищного лизинга / Проблемы и противоречия современного этапа развития экономики и управления : материалы Всероссийской науч.-практ. конф. — Томск, 2004 // Вестник Томского государственного университета. 2004. — № 12. — Приложение. - С. 74-75. - 0,25 пл.

Региональные и муниципальные целевые программы

1. Жилище. Муниципальная программа г. Томска (Утв. Постановлением мэра г. Томска от 19.06.97 № 296) (в соавторстве с Овсянниковым С.Н., Кореневым В.И. и др.)

2. Томская ипотечная программа. Разработка предложений по развитию жилищного ипотечного кредитования в г. Томске,- Томск, 2000. — 95 с. (в соавторстве с Празукиным Д.К., Трубициной О.С). № гос. per. 02.2.00105028.

Отчеты о НИР

1. Разработка инвестиционного механизма жилищного строительства в г. Томске : отчет о НИР ; научн. рук. Овсянникова Т.Ю. (в соавторстве с Овсянниковым С.Н., Празукиным Д.К. и др.) — Томск, ТГАСУ, 1998. - 124 е.- № гос. регистрации 02.2.00105027.

2. Исследование социально-экономических проблем формирования современной жилой среды в условиях Сибири : отчет о НИР по гранту РГНФ № 98-02-000-30. - Томск, ТГАСУ, 1998. - 25 с. - № гос. регистрации 01.9.90011929.

3. Разработка организационно-экономического механизма удешевления жилищного строительства и повышения доступности жилья для населения Томской области : отчет о НИР : VII конкурс научн. разработок Томской обл.; научн. рук. Овсянникова Т.Ю. (в соавторстве с Овсянниковым С.Н., Казаковой О.Г. и др.). - Томск, ТГАСУ, 2003.89 с.

■Отпечатано с орщшал- макета в ООП ТГАСУ & 634003, г. ул. Партизанская, 13

гараж 100 экз.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктора экономических наук, Овсянникова, Татьяна Юрьевна

ВВЕДЕНИЕ

1.ТЕОРИЯ И МЕТОДОЛОГИЯ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО ИССЛЕДОВАНИЯ ЖИЛИЩА И ЖИЛИЩНЫХ ОТНОШЕНИЙ.

1.1. Жилище и жилищные отношения как объекты социально-экономического исследования.

1.1.1. Жилище в иерархии человеческих потребностей.

1.1.2. Жилище как потребительское благо и его функции.

1.1.3. Жилище как товар.

1.1.4. Жилище как богатство и капитал.

1.2. Жилище и потребительский выбор.

2. АДЕКВАТНОСТЬ И ДОСТУПНОСТЬ ЖИЛИЩА КАК ИНДИКАТОРЫ УСТОЙЧИВОГО СОЦИАЛЬНО

ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ.

2.1. Жилищные индикаторы в системе социально-экономических индикаторов устойчивого развития.

2.2. Адекватность жилища как основа качества жизни.

2.3. Доступность жилья как важнейший социально-экономический индикатор.

3. ЖИЛИЩНЫЙ КОМПЛЕКС КАК МЕЗОЭКОНОМИЧЕСКАЯ СИСТЕМА.

3.1. Системный, морфологический и логико-функциональный анализ регионального жилищного комплекса.

3.2. Место жилищного комплекса в региональной социо-эколого-экономической системе.

3.2.1. Жилищное строительство и первичный рынок жилья.

3.2.2. Вторичный рынок жилья.

3.2.3. Рынок жилищных услуг.

3.2.4. Жилищное хозяйство.

4. РЕНОВАЦИОННЫЕ ПРОЦЕССЫ КАК ОСНОВА

ВОСПРОИЗВОДСТВА ЖИЛИЩНОГО ФОНДА.

4.1. Сущность и место реновационных процессов в воспроизводстве жилищного фонда.

4.2. Способы и методы реновации жилищного фонда.

5. ИНВЕСТИРОВАНИЕ РЕНОВАЦИОННЫХ ПРОЦЕССОВ В РЕГИОНАЛЬНОМ ЖИЛИЩНОМ КОМПЛЕКСЕ

5.1. Методологические основы региональной инвестологии.

5.2. Инвестиционный статус жилищного комплекса.

5.3. Инвестиционные параметры процесса реновации жилищного фонда

5.4. Механизмы и финансовые инструменты привлечения инвестиций в реновацию жилищного фонда.

5.4.1. Облигационные жилищные займы.

5.4.2. Жилищное кредитование.

5.4.3. Жилищный лизинг.

6. РЕГУЛИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИЙ В РЕГИОНАЛЬНОМ ЖИЛИЩНОМ КОМПЛЕКСЕ.

6.1. Механизм государственного регулирования инвестиций в жилищном комплексе.

6.2. Формирование концепции региональной реновационной политики

6.3. Управление стоимостью проектов реновации жилищного фонда

7. ЭФФЕКТИВНОСТЬ ИНВЕСТИРОВАНИЯ РЕНОВАЦИОННЫХ

ПРОЦЕССОВ В РЕГИОНАЛЬНОМ ЖИЛИЩНОМ КОМПЛЕКСЕ

7.1. Особенности оценки эффективности инвестиций в проекты реновации жилых зданий

7.2. Разработка методики оценки социально-экономической эффективности инвестиций в проекты реновации жилых зданий.

7.3. Оптимизация распределения инвестиционных ресурсов в рамках программы реновации жилищного фонда.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Инвестирование реновационных процессов в региональном жилищном комплексе"

Реформирование экономики России, демократизация и гуманизация общества должны найти отражение в преобразовании среды жизнедеятельности человека. Однако проблемы формирования современной качественной жилой среды обостряются в связи с тем, что развитие рыночных отношений в жилищной сфере превратило жилище в труднодоступное для значительной части населения благо. Трансформация экономических отношений в стране и экономические преобразования 1990-х годов пагубно отразились на жилищной сфере. Сокращение инвестиций в жилище и, как следствие, снижение объемов ввода нового жилья, катастрофическое нарастание физического и функционального износа эксплуатируемых жилых зданий фактически привели к нарушению системы воспроизводства жилищного фонда. Противоречие между возрастающими потребностями человека в современном жилище и низкой доступностью жилищных услуг усилилось, обострив целый ряд социально-экономических проблем.

Очевидно, что жилищная проблема не является сугубо экономической и имеет более широкие проявления и последствия. Неадекватная жилая среда сказывается на физическом и психологическом состоянии человека, на образовании и развитии семей, на уровне преступности, на социальных контактах и т.д. Состояние жилой среды и жилищные условия населения отражаются на экономике, политике и культуре страны - то есть на всей жизни общества. Жилище занимает исключительно важное место не только в системе личных ценностей человека, поскольку удовлетворяет важнейшие потребности индивидуума, но и в системе общественных ценностей, так как является частью национального богатства и основой воспроизводства рабочей силы и роста человеческого потенциала. Осознание значимости жилища для человека и общества, его роли в формировании нового качества жизни является очень важным в сложившейся социально-экономической ситуации в России.

В числе наиболее сложных экономических проблем, связанных с созданием современной качественной среды жизнедеятельности человека, можно выделить проблемы реновации жилищного фонда и эффективного инвестирования в жилищном комплексе с целью обеспечения расширенного воспроизводства жилища и жилищных услуг. Научное осмысление и решение этих проблем, формирование приоритетов инвестиционной и жилищной политики должны базироваться на концепциях равных возможностей, адекватного и достаточного жилища и устойчивого социо-эколого-экономического развития страны и регионов.

Несмотря на активные исследования, которые ведутся в этих направлениях, многие проблемы, в частности, проблемы обеспечения доступности жилья, эффективного функционирования жилищного комплекса как мезо-экономической системы, проблемы оценки места и роли реновационных процессов в воспроизводстве жилья, регулирования эффективности реновационного процесса в жилищной сфере, повышения инвестиционного статуса жилищного комплекса и т.д. остаются не решенными и требуют научного осмысления, обоснования и дополнительного изучения.

В работах отечественных ученых жилье и жилищные отношения как объекты исследования рассматриваются, как правило, в рамках отдельных фаз воспроизводственного цикла: производство жилья (жилищное строительство), распределение и обмен жилья (рынок жилья), потребление (жилищно-коммунальное хозяйство). Таким образом, воспроизводственный процесс как объект исследования оказывается разорванным. Исследования рынка жилья выполняются, как правило, без учета взаимосвязи рынка жилья с другими региональными рынками, в первую очередь, со строительным рынком, рынком жилищно-коммунальных услуг, рынком кредитных услуг и т.д. Практически не рассматривается в качестве целостного объекта исследования жилищный комплекс как полиструктурная мезоэкономическая система. Исследования инвестиционной деятельности в регионе, как правило, выполняются без привязки к конкретным отраслям, и практически не исследованы вопросы оценки инвестиционной привлекательности и инвестиционного потенциала регионального жилищного комплекса.

Необходимость комплексного исследования этих проблем обуславливает актуальность данной работы, в которой на основе системного подхода рассматриваются механизмы функционирования жилищного комплекса и проблемы инвестирования реновационных процессов, обеспечивающих воспроизводство жилища и жилищных услуг.

Объектом исследования является региональный жилищный комплекс как мезоэкономическая система, обеспечивающая производство, распределение, обмен и потребление жилища и формирование качественной среды жизнедеятельности человека.

Предметом исследования являются организационно-экономические и финансовые механизмы инвестирования реновационных процессов, осуществляемых в жилищном комплексе и являющихся основой воспроизводства жилищного фонда.

Цель исследования заключается в развитии теории и методологии эффективного инвестирования реновационных процессов в системе регионального воспроизводства жилья и жилищных отношений и разработке организационно-экономических механизмов регулирования инвестиционной деятельности в региональном жилищном комплексе.

Цель исследования предопределила круг рассматриваемых задач: обобщение и систематизация основных экономических категорий, характеризующих систему экономических отношений в процессе производства, распределения, обмена и потребления жилья; исследование и анализ жилищных индикаторов в системе индикаторов устойчивого социально-экономического развития; морфологический и логико-функциональный анализ жилищного комплекса как мезоэкономической системы, обеспечивающей процессы воспроизводства жилища; исследование содержания, форм и особенностей реновационных процессов в воспроизводстве жилищного фонда; формирование концепции реновационной политики в региональном жилищном комплексе; оценка условий и факторов привлечения инвестиционных ресурсов в региональный жилищный комплекс; исследование организационно-экономического механизма и финансовых инструментов привлечения инвестиций в реновацию жилищного фонда; разработка механизма регулирования инвестиционных процессов в реновации жилищного фонда; разработка методики оценки социально-экономической эффективности инвестиций в проекты реновации жилищного фонда; построение модели оптимизации распределения инвестиционных ресурсов в рамках программы реновации жилищного фонда.

Методологической основой исследования явились труды классиков экономической теории, основные экономические доктрины которых легли в основу современных направлений экономической науки. Данное исследование основывалось на таких фундаментальных экономических теориях, как теория общественного воспроизводства, теория потребительского выбора, теории региональных рынков, общая теория систем, теория эффективности инвестиций и др.

Исследование проблем, рассматриваемых в данной диссертации, лежит в плоскости трех важнейших направлений современной экономической науки: жилищной экономики, инвестологии и регионологии. В рамках этих научных направлений ведутся серьезные научные исследования, в которых поднимаются и решаются актуальные социально-экономические задачи, имеющие важное народно-хозяйственное значение. Труды отечественных и зарубежных ученых, выполненные в рамках этих научных направлений оказали значительное влияние на формирование научных взглядов автора.

Значительный вклад в развитие теоретических и методических положений жилищной экономики внесли исследования А.Н. Асаула, О.Э. Бессоновой, В.В. Бузырева, Э. Дойча (Е. Deutsch), С.А. Ершовой, К.В. Кияненко, Д. Коргела (J. Corgel), Н.Б. Косаревой, Г. Поляковского, О.В. Простневой, Л.Ю. Руди, Ю.Ф. Симионова, Г. Смитта (Н. Smith), Г.М. Стерника, Р. Страй-ка (R. Struyk), С.Р. Хачатряна, В.В. Черняка, В.З. Черняка, Е.С. Шоминой и др.

Теоретическим исследованиям в области инвестологии, в том числе исследованию проблем эффективного инвестирования в жилищной сфере, посвящены работы Е.М. Блеха, В. Бругмана (W. Brueggeman), А.В. Воронцов-ского, И Гришиной, О.А. Доничева, Н.И. Климовой, И.Г. Лимаренко, В.В. Новожилова, Я.А. Рекитара, И. Ройзмана, В.А. Смирнова, Е.Б. Смирнова, Д. Фишера (J. Fisher), B.C. Чекалина, Н.М. Чикишевой, А.Г. Шахназарова и др.

Проблемы устойчивого социо-эколого-экономического развития городов и регионов и инвестирования как основы экономического роста территорий исследованы в работах А.Г. Гранберга, А.С. Маршаловой, А.С. Новоселова, П.А. Ореховского, О.С. Пчелинцева, Р.И. Шнипера, А.Л. Шушарина.

В то же время жилище, жилищные инвестиции и жилищный комплекс как объекты социально-экономического исследования являются полисущностными и полиструктурными системами, что обуславливает многоаспект-ность исследуемых экономических проблем и плюрализм методологических подходов. В данном исследовании автор основывался на важнейших принципах научного познания: полнота, системность, целостность, доказательность.

Информационной основой исследования стала статистическая и аналитическая информация Госкомстата Российской Федерации (Росстата), Центрального Банка Российской Федерации, Министерства финансов Российской Федерации, статистические и аналитические материалы ООН-ХАБИТАТ (UN-HABITAT), Американского Бюро Переписи (US Census Bureau), а также данные о состоянии жилищного строительства, рынка жилья, жилищного хозяйства, деятельности экономических субъектов в жилищной сфере Томской области, собранные и обработанные лично автором.

Основные научные результаты, определяющие теоретическую значимость исследования, состоят в решении крупной научной проблемы, имеющей важное социально-экономическое значение - теоретическое и методологическое обеспечение эффективного инвестирования реновационных процессов в жилищном комплексе как основы воспроизводства жилищного фонда и устойчивого развития региональной социо-эколого-экономической системы.

Важным научным результатом работы можно считать формирование методологических основ теории реновации жилищного фонда как нового научного направления жилищной экономики.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

1. Обобщено содержание категории «жилище» и показана тройственная природа жилища как объекта социально-экономического исследования.

2. Обоснована значимость показателей адекватности и доступности жилья в системе социально-экономических индикаторов устойчивого развития, разработана методика расчета показателя доступности жилья как важнейшего жилищного индикатора на основе учета основных факторов, определяющих платежеспособность покупателей на рынке жилья.

3. Разработана морфологическая модель регионального жилищного комплекса, объединяющая жилищное строительство (первичный рынок жилья), вторичный рынок жилья, рынок жилищных услуг и жилищное хозяйство в единую мезоэкономическую систему, и раскрывающая механизм функционирования подсистем жилищного комплекса в процессе производства, распределения, обмена, потребления и реновации жилья.

4. Определены понятие, содержание и формы реновационных процессов в жилищной сфере и их роль в воспроизводстве жилищного фонда. Теоретически обосновано выделение реновационных процессов в отдельную фазу воспроизводственного цикла, осуществляемого в жилищном комплексе. Введены понятия «жилищные инвестиции реновационного типа» и «жилищные инвестиции обменного типа» и показана их взаимосвязь.

5. Введено понятие «инвестиционный статус регионального жилищного комплекса» как многокомпонентной территориально-отраслевой инвестиционной характеристики, определяющей условия и параметры инвестиционной деятельности в региональном жилищном комплексе, и предложена система показателей для его оценки.

6. Обоснованы теоретические и методические подходы к выбору финансовых инструментов, обеспечивающих привлечение инвестиций в реновацию жилищного фонда, основанные на комбинированном использовании механизмов целевых жилищных займов, ипотечного жилищного кредитования, жилищного лизинга.

7. Разработан организационно-экономический механизм удешевления жилищного строительства и повышения доступности жилья на основе учета экзогенных затратоформирующих факторов.

8. Обоснованы особенности методологических подходов к оценке эффективности проектов реновации жилищного фонда. Предложена методика оценки социально-экономической эффективности инвестиций в проекты реновации жилищного фонда, учитывающая социально-экономические последствия реализации проекта для населения.

9. Разработана модель оптимизации распределения инвестиционных ресурсов в рамках региональной целевой программы реновации жилищного фонда.

Практическая значимость исследования заключается в разработке организационно-экономических механизмов привлечения и регулирования инвестиций в жилищном комплексе и решении задач оптимизации распределения инвестиционных ресурсов при формировании целевых региональных программ реновации жилищного фонда.

Исследования автора были поддержаны Российским гуманитарным научным фондом (конкурс грантов РГНФ 1998 г., проект № 98-02-000-30), Министерством образования Российской Федерации (конкурс грантов по фундаментальным исследованиям в области технических наук 2002 г., проект № 12.4-1034), Администрацией Томской области (VII конкурс научных разработок 2002 г.). Работа выполнялась в рамках Научно-технической программы «Научные исследования высшей школы по приоритетным направлениям науки и техники», подпрограмма «Архитектура и строительство» (конкурс проектов 2000 г. проект № 211.05.01.040, конкурс проектов 2002 г. проект № 211.05.01.059).

Результаты исследования были использованы при разработке муниципальной программы «Жилище» г. Томска (утв. постановлением мэра г. Томска от 19.06.97), Томской ипотечной программы, формировании механизма удешевления жилищного строительства и повышения доступности жилья в Томской области, что подтверждено справками о внедрении.

Свидетельством признания профессиональной общественностью научного и практического вклада автора в разработку и реализацию новой жилищной стратегии по созданию современного рынка доступного жилья можно считать награждение памятной медалью «За высокие достижения по развитию рынка жилья в России».

Апробация результатов исследования осуществлялась на международных, всероссийских и региональных научных конференциях. В частности результаты работы были доложены на: 52-ой научно-технической конференции молодых ученых и студентов, Санкт-Петербург, 1998; I, II, IV международных конгрессах «Ресурсо- и энергосбережение в реконструкции и новом строительстве» - Новосибирск, 1998, 1999, 2004; VI международной научно-практической конференции «Качество - стратегия XXI века», Томск, 2001; международной научно-технической конференции «Архитектура и строительство: Наука, образование, технологии, рынок», Томск, 2002; The 5th, the 7th , the 8th Korea-Russia International Symposium on Science and Technology: KORUS 2001, Tomsk, Russia, 2001; KORUS 2003, Ulsan, Republic of Korea, 2003; KORUS 2004, Tomsk, Russia, 2004; международной научнопрактической конференция «Реконструкция - Санкт-Петербург — 2003», Санкт-Петербург, 2002; VI экономических чтениях в ТГУ, Томск, 2003; общероссийской конференции «Проблемы и противоречия современного этапа развития экономики и управления», Томск, 2004.

Выполненное исследование соответствует паспорту специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство): п. 15.56. Анализ современного состояния и главных тенденций развития строительного рынка и его отдельных сегментов. п. 15.59. Теоретические, методологические и методические основы определения эффективности инвестиционных проектов. пЛ5.69. Методические основы анализа деятельности рынка недвижимости. п. 15.74. Государственное регулирование и основы формирования федеральной и муниципальной жилищной политики. п. 15.77. Экономические проблемы реконструкции и восстановления основных фондов ЖХ различных форм собственности. п. 15.78. Вопросы эффективности функционирования жилищного фонда, его ремонта и модернизации.

Цели и задачи исследования определили содержание и структуру работы, которая включает введение, 7 глав, заключение, библиографический список, приложения.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Овсянникова, Татьяна Юрьевна

Выводы по седьмой главе

1. При осуществлении инвестиций в проекты реновации жилых зданий возникает проблема оценки социально-экономической эффективности инвестиций. Принятая методология оценки эффективности инвестиций не учитывает специфику инвестиционных проектов, осуществляемых в жилищной сфере, и имеющих не только финансовые результаты, но, прежде всего, социальные. Поэтому разработка методики, позволяющей учитывать социальные последствия реализации проектов реновации, представляется чрезвычайно важной.

2. В основе экономического обоснования проектов реновации жилого здания должны лежать динамические методы оценки эффективности, учитывающие изменение временной стоимости денег, неравномерность и изменяемость во времени финансовых потоков. Методика должна учитывать последствия реализации проекта для всех его участников, прежде всего, населения, являющегося активным или пассивным участником проектов реновации жилых зданий.

3. В результате реновации жилого здания население может получить социальный эффект, состоящий из трех эффектов, соответственно трем функциям жилища: эффект от улучшения качества жилья как потребительского блага; эффект от повышения стоимости жилья как товара; эффект от повышения доходности жилья как капитала, в случае сдачи его в аренду. Предложенная методика оценки социального результата для населения позволяет учитывать социальную составляющую эффективности проектов реновации жилых зданий.

4. В связи с ограниченностью инвестиционных ресурсов, выделяемых на реализацию таких программ, возникает проблема отбора проектов, которые могут быть включены в целевую программу. Данная задача является многокритериальной, так как реализация таких программ позволяет достичь нескольких целей: социальных, экономических, градостроительных.

5. Выбор проектов реновации для включения в программу реновации на основе предложенной оптимизационной модели, предусматривающей максимизацию социально-экономической эффективности программы реновации при заданных финансовых и временных ограничениях, позволит повысить эффективность инвестирования реновационных процессов в жилищном комплексе.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Устойчивое социально-экономическое развитие регионов и городских поселений как коэволюция человека, природной среды и искусственной среды, имеет в своей основе динамичный сбалансированный рост всех подсистем региональной социо-эколого-экономической системы. Важнейшее место в региональной социо-эколого-экономической системе занимает региональный жилищный комплекс, представляющий собой территориально-межотраслевую мезоэкономическую систему. Роль жилищного комплекса, обеспечивающего условия жизнедеятельности человека, определяется той значимостью, которую имеет жилище для современного человека и общества в целом.

Исследование показало, что в силу своей триединой сущности, жилище выполняет функции потребительского блага, товара и капитального блага. Выбор жилища является важнейшим проявлением экономического выбора человека. Основными критериями потребительского выбора жилища являются его потребительские качества, определяющие полезность блага для потребителя, и цена, определяющая доступность этого блага при определенных бюджетных ограничениях покупателя. Потребительские качества жилища и его цена, в свою очередь, характеризуют его адекватность и доступность для потребителя.

Адекватность и доступность жилища являются важнейшими жилищными индикаторами устойчивого развития урбанизированных территорий, поэтому обеспечение адекватности и доступности жилища является одним из основных проявлений экономической роли современного государства.

Выполненное исследование показало, что Россия значительно отстает от развитых стран по уровню жилищных индикаторов, что, в значительной степени обусловлено общесистемной трансформацией экономических отношений, сменой приоритетов государственной жилищной политики, инвестиционным кризисом. Предложенная в работе методика оценки доступности жилища основана на расчете показателя продолжительности периода накопления необходимой суммы денежных средств для приобретения жилья с учетом сложившейся структуры расходов домохозяйств и при условии инвестирования накапливаемых средств в доходные активы. Эта методика позволяет не только оценивать реальную платежеспособность покупателя на рынке жилья, но и прогнозировать ее изменение при изменении отдельных параметров и выявлять факторы повышения доступности жилья в регионе.

Региональный жилищный комплекс объединяет в своей структуре четыре подсистемы региональной экономики: жилищное строительство, формирующее первичный рынок жилья, вторичный рынок жилья, рынок жилищных услуг и жилищное хозяйство. Совокупность экономических субъектов, объектов и процессов, объединенных в региональном жилищном комплексе, обеспечивает производство, распределение, обмен и использование жилья, и удовлетворение потребности населения территории в жилищных услугах. В работе обоснована правомерность объединения жилищного строительства (первичного рынка жилья), вторичного рынка жилья, рынка жилищных услуг и жилищного хозяйства в единый межотраслевой региональный комплекс, несмотря на то, что имеют место значительные отличия типа рыночной структуры, субъектной структуры, закономерностей формирования спроса и предложения, товарной дифференциации и т.д.

Анализ типологии и состояния жилищного фонда как объекта экономических отношений в жилищном комплексе показал, что значительная часть жилищного фонда не соответствует критериям адекватного жилища и нуждается в осуществлении реновационных мероприятий. Снижение инвестиционной активности в жилищной сфере привело к нарушению воспроизводственных процессов.

В данном исследовании показано, что воспроизводственные процессы в жилищном комплексе имеют свои особенности, которые проявляются в региональной специфике воспроизводственных процессов, в параллельности процессов производства и распределения жилья, в длительности жизненного цикла жилища и стадии его использования, необходимости поддержания потребительских характеристик жилья на протяжении всего периода его использования, что приводит к частичному повторению стадии производства жилья, в возможности неполного повторения воспроизводственного цикла на протяжении жизненного цикла одного объекта. Важнейшей особенностью воспроизводственного процесса в жилищной сфере является необходимость реновации жилищного фонда, которую можно рассматривать как самостоятельную фазу воспроизводственного цикла.

В настоящее время в экономической науке практически не сложился терминологический и методологический аппарат теории реновации. В данной работе сформулированы основные методологические положения теории реновации жилищного фонда, которую можно рассматривать как новое научное направление жилищной экономики. Реновация жилищного фонда в работе определена как процесс обновления жилых зданий, восстановления их потребительских свойств путем замещения выбывших в результате физического и морального износа элементов жилищного фонда (жилых зданий или их частей) новыми элементами или объектами. Реновация может осуществляться как экстенсивными, так и интенсивными способами, при этом показано, что интенсивные способы реновации жилищного фонда в большей степени соответствуют концепции устойчивого развития урбанизированных территорий, так как обеспечивают устойчивое самоподдерживающееся развитие социо-эколого-экономической системы региона.

Условием непрерывности реновационных процессов как основы воспроизводства жилья является постоянный приток инвестиций в жилищную сферу. В диссертации вводятся понятия «жилищные инвестиции реновационного типа» и «жилищные инвестиции обменного типа» и показывается, что именно инвестиции реновационного типа являются капиталообразующими инвестициями, так как обеспечивают прирост основного капитала в жилищной сфере и составляют основу экономического роста. Отсутствие встроенного в воспроизводственный процесс механизма формирования источников жилищных инвестиций реновационного типа является главной проблемой воспроизводства жилья.

В целях определения условий и возможностей привлечения инвестиций в региональный жилищный комплекс в работе предлагается понятие «инвестиционный статус» жилищного комплекса, под которым понимается обобщающая инвестиционная характеристика регионального жилищного комплекса, определяемая совокупностью социально-экономических, экологических, институциональных и политических факторов, характеризующих его состояние как потенциального объекта инвестирования.

В работе предлагается методика определения общей потребности жилищного комплекса в инвестициях. Расчеты, выполненные по этой методике, подтвердили предположение о том, что жилищный комплекс Томской области испытывает значительный дефицит инвестиционных ресурсов.

На основе исследования зарубежного и отечественного опыта финансирования жилищного комплекса, выявлено, что инвестиционный механизм состоит из трех основных финансовых инструментов, обеспечивающих привлечение инвестиций в жилищный комплекс: инструментов рынка федеральных, субфедеральных и муниципальных ценных бумаг; долгосрочного жилищного кредитования; ссудосберегательной системы и целевых накопительных счетов граждан. Предложенные в работе схемы и модели организации жилищных займов и ипотечного кредитования, основанные на рациональном сочетании этих трех инструментов, обеспечивают устойчивый рефинансируемый инвестиционный механизм и постоянный приток инвестиций в жилищную сферу.

В качестве дополнительного инвестиционного механизма, обеспечивающего повышение доступности жилья для населения, в работе предложен механизм жилищного лизинга, который можно рассматривать как специфическую форму финансирования жилищного строительства, осуществляемого специальными (лизинговыми) компаниями, которые, приобретая по заказу лизингополучателя у строительных организаций жилье и передавая его в аренду, как бы одновременно кредитуют лизингополучателя.

Для создания благоприятных правовых и экономических условий осуществления инвестиционной деятельности, привлечения инвестиций в жилищный комплекс и повышения эффективности инвестиционных проектов необходимо государственное регулирование инвестиционной деятельности, которое должно обеспечивать разумный компромисс между рыночной эффективностью и социальной справедливостью. Автором обосновано, что механизм государственного регулирования, как комплекс целенаправленных взаимосвязанных регулирующих воздействий на субъектов и объекты инвестиционной деятельности, должен включать в себя пять основных элементов: нормативно-правовое регулирование, налоговое регулирование, финансово-кредитное регулирование, амортизационное регулирование, техническое регулирование. Государственное регулирование в жилищном комплексе должно осуществляться на основе эффективной реновационной политики, которая, как показано в работе, основывается на определении оптимальных инвестиционных пропорций и приоритетов инвестирования в жилищном комплексе, выборе эффективных форм и методов привлечения инвестиций для достижения поставленных целей и решения задач реновации жилищного фонда. Основным инструментом реализации жилищной реновационной политики должны стать целевые жилищные программы, которые обеспечивают аккумуляцию инвестиционных ресурсов и их целевое использование на конкретные инвестиционные проекты.

Важнейшим элементом механизма регулирования инвестиций в реновацию жилья является управление стоимостью проектов реновации жилищного фонда. Выполненный в работе анализ показал, что затраты и цены в жилищном строительстве формируются под воздействием огромного числа затра-тоформирующих и ценообразующих факторов, как эндогенного, так и экзогенного характера. Предложенный в работе организационно-экономический механизм, который включает три подсистемы: организационноуправляющую, нормативно-информационную и финансово-экономическую, позволяет решить две основные задачи: снизить стоимость строительства за счет уменьшения непроизводительных затрат заказчиков-застройщиков и повысить доступность жилья на основе развития системы жилищного лизинга.

При осуществлении инвестиций в проекты реновации жилых зданий возникает проблема оценки социально-экономической эффективности инвестиций. Принятая методология оценки эффективности инвестиций не учитывают специфику инвестиционных проектов, осуществляемых в жилищной сфере, и имеющих не только финансовые результаты, но, прежде всего, социальные. Предложенная в работе методика позволяет учитывать социально-экономические последствия реализации проекта реновации жилого здания для всех его участников, прежде всего, для населения, являющегося активным или пассивным участником проектов реновации жилых зданий. В результате реновации жилого здания население может получить социальный эффект, состоящий из трех эффектов, соответственно трем функциям жилища: эффект от улучшения качества жилья как потребительского блага; эффект от повышения стоимости жилья как товара; эффект от повышения доходности жилья как капитала, в случае сдачи его в аренду.

В связи с ограниченностью инвестиционных ресурсов, которые могут быть выделены на реализацию программ реновации жилищного фонда, возникает проблема отбора проектов, которые могут быть включены в целевую программу. Предложенная в работе оптимизационная модель позволяет производить выбор инвестиционных проектов для включения в программу реновации.

Реализация предложенных в работе методик, механизмов и моделей позволяет обеспечить эффективность инвестирования реновационных процессов в региональном жилищном комплексе, что является основой расширенного воспроизводства жилья и устойчивого социально-экономического развития регионов и городских поселений.