Инвестиции в недвижимость как фактор экономического развития тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Инвестиции в недвижимость как фактор экономического развития"

Санкт-Петербургский государственный университет

На правах рукописи

ЛЕНКОВЕЦ Ольга Михайловна

0034Б^ээ

ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ФАКТОР ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ

Специальность 08.00.01 - экономическая теория;

08.00.05- экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

о 0Г-

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ 2009

003462359

Работа выполнена на кафедре экономической теории экономического факультета Санкт-Петербургского государственного университета.

Научный руководитель -

доктор экономических наук, профессор

Максимов Сергей Николаевич

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор

Соколов Борис Иванович,

доктор экономических наук, профессор

Ходачек Александр Михайлович

Ведущая организация - Институт проблем региональной экономики Российской академии наук.

Защита диссертации состоится 5 марта 2009 г. в 16 ч на заседании диссертационного совета Д 212.232.27 по защите докторских и кандидатских диссертаций при Санкт-Петербургском государственном университете по адресу: 191123 Санкт-Петербург, ул.Чайковского, д.62, ауд.415.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке Санкт-Петербургского государственного университета.

Автореферат разослан 1 2009 г.

диссертационного совета канд. экон. наук, доцент

УЧЕНЫЙ СЕКРЕТАРЬ

А.НДУБЯНСКИЙ

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы диссертационного исследования

определяется тем, что недвижимость и ее функционирование формирует важное звено во всей системе рыночных отношений в современных условиях развития экономики РФ, являясь важнейшей составляющей национального богатства, объектом собственности и инвестиций.

Эффективность функционирования экономической системы в значительной степени характеризуется объемом и формами инвестиций. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что, в свою очередь сужает инвестиционные возможности страны.

Инвестиции в недвижимость являются не только способом увеличения богатства собственника или источником для получения дохода инвесторами, но и оказывают реальное влияние на экономические процессы в обществе, доходы бюджета, социальные отношения.

Инвестиции в недвижимость выступают в качестве одного из самых важных факторов экономического роста, так как обладают значительным мультипликативным эффектом, распространяющимся как на микро- так и на макроуровне.

Рынок недвижимости является одним из самых привлекательных рынков для вложения средств, по сравнению с ценными бумагами и другими финансовыми активами, особенно в России в сложившейся на данный момент ситуации. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы сбережений в реальный производительный капитал.

Большое значение рынка недвижимости для экономики страны, недостаточность практического применения теории мультипликатора в России и внимания к мультипликативным эффектам инвестиций в недвижимость и их влияния на экономическое развитие определяет актуальность и значимость темы данной диссертационной работы.

Такая категория, как недвижимость, в нашей стране длительное время не подвергалась глубокому политэкономическому анализу. По существу, активное обращение к ее изучению начинается лишь в наши дни.

В последние годы растет интерес к исследованию

недвижимости. Но в основном внимание уделяется исследованию ее прикладных аспектов. Настоящая работа посвящена политэкономическому содержанию сущности недвижимости, что является целесообразным и необходимым в сложившейся ситуации в экономической науке и обуславливает актуальность данного исследования.

Степень разработанности проблемы. Научный интерес автора к теме диссертационного исследования обусловлен как самой актуальностью проблемы, так и тем обстоятельством, что в научной экономической литературе практически нет специальных работ, посвященных развёрнутому обоснованию преимуществ финансирования инвестиций именно в недвижимость выступающих фактором экономического роста. Поэтому автор обращается к работам, отражающим проблематику различных теорий инвестиций, теорий мультипликатора, экономики недвижимости в целом и жилищной экономики в частности.

Следует отметить, что в научной литературе уделяется большое внимание инвестициям и по данной теме известны труды классиков экономической теории такие, как Л. Д. Гитман, М. Д. Джонк, Э. Дж. Долан, Дж. М. Кейнс, Д. Е. Линдсей, К. Маркс, А. Маршалл, А. Лигу, П. Самуэльсон, И. Фишер, У. Шарп и другие. В числе наиболее крупных отечественных экономистов по проблемам накопления и инвестиций можно назвать труды: А. Я. Быстрякова, Т. А. Вороновой, Л. В. Донцовой, В. В. Иванова, Л. Л. Игониной, В. В. Ковалева, В. В. Косова, С. В. Кузнецова, И. В Липсиц, В. А. Лялина, А. М. Марголина, Б. И. Соколова, А. М. Ходачек и др.

Проблемы экономического роста и теории мультипликатора нашли отражение в трудах таких ученых-экономистов как: Дж. М. Кейнса, Дж. М. Кларка, Э. Лундберга, Г. Хаберлера, Э. Хансена, Р. Харрода, Дж. Р. Хикса, Д. X. Робертсона, П. Самуэльсона.

Что же касается инвестиций в недвижимость, то здесь известно не так много работ. Большинство работ, изданных как за рубежом (работы Б. Бойса, Г. Гаррисона, И. Джонсона, Д. Купера, А. Ринга, У. Шепкела), а также российских ученых - А. Г. Грязновой, Е. И. Тарасевича, носит конкретно экономический характер и посвящены проблеме оценки недвижимости. Но есть работы, где авторы расширяют объект исследования, в этой области можно привести работы Л. П. Белых, В. А. Горемыкина, А. Б. Крутика, Л. Э. Лимонова,

С. Н. Максимова, В. И. Ресина, Н. А. Щербаковой и других.

Анализ публикаций по теме исследования позволяет сделать вывод о том, что изучение инвестиций в недвижимость и их влияния на экономический рост находится в стадии своего становления. Для теоретического осмысления инвестиций в недвижимость как фактора экономического развития необходимо обобщение научных подходов к теории инвестирования в недвижимость, теории экономического роста.

Учитывая приведенные выше аргументы можно сделать вывод что, исследование недвижимости как объекта инвестиций является актуальным, целесообразным и представляет научный интерес.

Целью диссертационного исследования является раскрытие значения инвестиций в недвижимость как фактора экономического развития и их влияния на формирование современной российской экономики. Достижение данной цели предопределяет необходимость решения следующих задач:

выявление природы недвижимости как экономико-теоретической категории, определения ее структуры, динамики развития, ее связи с производительными силами и производственными отношениями.

- обоснование роли инвестиций в недвижимость как фактора экономического роста, как в теоретическом, так и в практическом аспектах экономического роста и развития.

- раскрытие мультипликативного эффекта инвестиций в недвижимость и существенного воздействия на экономическое развитие России.

- выявление влияния инвестиций в недвижимость на развитие человеческого капитала.

Объектом исследования являются инвестиции в недвижимость.

Предметом исследования выступает влияние инвестиций в недвижимость на экономическое развитие, и их роль в воспроизводстве человеческого капитала.

Научная иовизна диссертационного исследования содержится в раскрытии понятийного аппарата - термина «недвижимость», классификации недвижимости, введении нового понятия «деловая недвижимость» и уточнении термина «инвестиции в недвижимость», расширении влияния инвестиций в недвижимость на экономическое развитие страны на микро- и макроуровне с учетом мультипликативного эффекта. Предложена формула

дифференцированного мультипликатора отрасли для конкретного производства, разработан алгоритм расчета эффекта мультипликатора инвестиций в недвижимость. Представлено влияние инвестиций в недвижимость на занятость и качество жизни в социально ориентированной экономике.

Наиболее важные научные результаты диссертационного исследования заключаются в следующем:

- предложена авторская трактовка экономического термина «недвижимость» на основе исследования различных точек зрения ученых-экономистов.

- разработана классификация недвижимости, на основе чего выявлено новое понятие «деловая недвижимость» исходя из сравнительного анализа научных экономических трудов зарубежных стран и России.

- уточнено содержание понятия «инвестиции в недвижимость», раскрыты микро- и макроэкономические аспекты инвестиций в недвижимость, показаны их общность и различия, роль как фактора экономического роста.

предложен алгоритм, позволяющий оценить мультипликативный эффект инвестиций в недвижимость, влияние инвестиций в недвижимость на развитие взаимосвязанных отраслей, формирующихся на базе рынка недвижимости.

- раскрыта роль инвестиций в недвижимость как фактора занятости населения и развития рынка труда. Показано, что инвестиции в недвижимость способствуют созданию рабочих мест не только на рынке недвижимости, но и в других сферах экономики, а также способствуют повышению мобильности населения. Обобщен и проанализирован опыт российских и зарубежных экономистов по проблемам человеческого капитала.

- показано влияние инвестиций в недвижимость на качество жизни населения, обеспечивающее новое качество жизни и создающее условия для развития человека. Сделан вывод, что среди показателей уровня жизни важное место занимает такой показатель как обеспеченность жильем, который оказывает непосредственное влияние на уровень здоровья населения, продолжительность жизни и производительность общественного труда.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили как труды экономистов-

классиков, так и работы современных российских и зарубежных экономистов по проблемам инвестиций в недвижимость, экономического роста и влияния инвестиций в недвижимость на развитие человеческого капитала.

В диссертационном исследовании применяются такие общетеоретические методы как анализ и синтез, метод единства исторического и логического, индукции и дедукции, методы позитивного и нормативного экономического анализа, методы микро- и макроэкономического анализа, абстрагирования и обобщения, тематической структуризации, сравнительного и ретроспективного анализа, формальной и неформальной логики, количественного анализа.

Информационно-эмпирической базой исследования послужили материалы официальных статистических органов Российской Федерации, сведения и аналитические материалы специальных исследований отечественных и зарубежных экономистов, опубликованные в периодической печати и информационных сетях.

ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ И ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ

Теоретическая значимость исследования состоит в том, что результаты исследования, представленные в диссертации, могут быть использованы для дальнейшего теоретического исследования инвестиций в недвижимость, влияния инвестиций в недвижимость на экономический рост, эффектов мультипликации в различных отраслях, выявлению новых главных направлений инвестиционной политики, обеспечению системного подхода в регулировании жилищных рынков на региональном и местном уровнях.

Практическая значимость работы состоит в том, что результаты исследования могут быть использованы при разработке концепций долгосрочной и среднесрочной экономической, социальной и промышленной политики страны и отдельных регионов. Сформулированные автором теоретические выводы, практические предложения и рекомендации могут найти применение и в практике преподавания. Основные теоретические выводы, сделанные в ходе исследования, могут быть использованы в курсах «Экономическая теория», «Экономика недвижимости» и др.

Апробация результатов исследования. Основные результаты, выводы и предложения, содержащиеся в диссертационном

исследовании, докладывались и обсуждались на ежегодных научно-практических конференциях молодых ученых-экономистов в СПБГУ, в СПГГИИ им. Г.В. Плеханова, и в СПбГПУ в период 2001-2008 гг. По теме диссертации опубликовано 9 печатных работ общим объемом 2,9 печатных листа.

Структура работы. Структура диссертации обусловлена целью, а также последовательностью решения основных задач исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы. Диссертационная работа изложена на 168 страницах печатного текста, иллюстрирована таблицами и рисунками. Список использованной литературы содержит 192 наименования.

Во введении обосновывается актуальность темы диссертации, сформулированы цели и задачи работы, определены объект и предмет исследования, а также теоретические и методологические основы диссертации, выделяются положения, характеризующие ее новизну.

В первой главе «Теоретические основы анализа инвестиций в недвижимость» уделяется внимание определению экономической характеристики термина «недвижимость», исследованию недвижимости как элемента национального богатства, анализируются теорегические подходы к трактовке инвестиций в недвижимость.

Во второй главе «Роль инвестиций в недвижимость в экономическом развитии» рассматривается влияние инвестиций в недвижимость на экономическое развитие, аспекты инвестиций в недвижимость на микро- и макроуровне, а также мультипликативный эффект инвестиций в недвижимость, выведен алгоритм и формулы расчета мультипликатора и мультипликативного эффекта как на уровне региона так и страны в целом.

Третья глава «Инвестиции в недвижимость и развитие человеческого капитала» посвящена воздействию инвестиций в недвижимость на развитие человеческого капитала, что в свою очередь предопределяет влияние инвестиций в недвижимость на увеличение занятости и качество жизни.

В заключении изложены основные выводы и предложения по результатам исследуемой проблемы и ее практического разрешения в современных условиях.

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ и выводы ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ

I. Предложена авторская трактовка экономического термина «недвижимость», согласно которой, недвижимость - это пространственно неперемещаемые элементы национального богатства, материальные объекты, являющиеся непосредственно или опосредованно условиями воспроизводства капитала и рабочей силы.

Анализ существующих подходов к определению термина «недвижимость», с точки зрения экономической теории, позволил выявить отсутствие единой общепринятой трактовки данной категории.

С экономической точки зрения недвижимость имеет свои особенности. Среди ученых-экономистов существуют различные мнения по поводу недвижимости как экономического актива, которые могут быть полярно противоположными. Все зависит от того, с какой точки зрения рассматривать эту категорию. В западных и отечественных научных трудах выделяют три подхода к определению недвижимости: с точки зрения физических характеристик недвижимости, норм гражданского права и с экономической точки зрения.

Недвижимость представляет собой материальный объект, обладающий потенциальной способностью приносить доход или другой полезный эффект. Она выступает элементом воспроизводственного процесса, являясь условием функционирования активной части капитала (например, производственная, коммерческая недвижимость); так же условием воспроизводства рабочей силы -объекты социально-культурной сферы общего использования, или индивидуального потребления, как жилье.

II. Разработана классификация недвижимости, на основе чего выявлено новое понятие «деловая недвижимость», расширяющее термин «коммерческая недвижимость». «Деловая недвижимость» включает в себя здания и сооружения, позволяющие вести предпринимательскую деятельность во всех отраслях экономики.

На наш взгляд, в связи с тем, что рынок недвижимости только формируется в России, и в экономических исследованиях употребляется много иностранных терминов, заимствованных из других экономических наук, уместно предложить новую классификацию недвижимости в рамках экономической теории.

Категория недвижимости рассматривается в исследовании в широком (ресурсы) и в узком смысле (все то, что является результатом производства, производственной деятельности людей). Специфическая роль недвижимости состоит в универсальном характере участия в общественном воспроизводственном процессе: она является общим условием воспроизводства материальных благ и рабочей силы. По этому критерию ее можно подразделить на объекты производственного и потребительского назначения.

К недвижимости производственного назначения могут относиться все помещения и земельные ресурсы, задействованные, так или иначе, в производстве благ и услуг (например, производственные помещения, торговые помещения, гостиницы, месторождения, свободные земельные участки и т.д.). В существующих классификациях употребляется название «коммерческая недвижимость», под которым подразумевается только торговые и офисные помещения, исключая другие виды недвижимости, (что целесообразно, так как в переводе коммерция (от лат. commercium — торговля)'), но иногда под коммерческой недвижимостью понимаются и другие помещения, не связанные с торговлей. Вследствие этого, учитывая особенности русского языка точнее назвать такую недвижимость деловой (деловитость - деловая активность, умение вести дело, предприимчивость в работе, толковость)2, то есть, как представлено ранее, понятие «деловая недвижимость» включает в себя здания и сооружения, позволяющие вести предпринимательскую деятельность во всех отраслях экономики. Что же касается земли, то она может использоваться как объект производственного назначения, а также быть в составе объектов потребления жилья и социально-культурных объектов (рис. 1.).

1 Райзберг Б. А., Лозовский JI. Ш., Стародубцева Е. Б. Современный экономический словарь. 5-е изд., перераб. и доп. — М.: ИНФРА-М, 2007. -с. 356.

2 Райзберг Б. А., Лозовский Л. Ш., Стародубцева Е. Б. Современный экономический словарь. 5-е изд., перераб. и доп. — М.: ИНФРА-М, 2007. -с. 150.

Рис. 1. Классификация недвижимости.

III. Уточнено содержание понятия «инвестиции в недвижимость»: инвестиции в недвижимость - это вложения в новые проекты недвижимости или в приобретение недвижимости, а также в ценные бумаги, обеспеченные недвижимостью. Раскрыты микро- и макроэкономические аспекты инвестиций в недвижимость, показаны их общность и различия, роль как фактора экономического роста.

Приведенное выше определение инвестиций в недвижимость отличается от общепринятых тем, что уточняет то, что инвестиции на рынке недвижимости могут выступать в форме инвестиций в недвижимую собственность, в форме покупки финансовых активов в виде залоговых обязательств, а также, через формирование паевых инвестиционных фондов недвижимости. То есть инвестиции в недвижимость могут быть как в денежной, так и в товарной форме,

также эти вложения могут быть как в новые проекты (строительство зданий и сооружений), так и с целью расширения производства или ремонта оборудования (модернизация и реконструкция). Также в данном понятии не оговаривается временной лаг инвестиционных проектов, так как автор считает, что инвестиции в недвижимость не всегда вкладываются на долгосрочный период.

Инвестиции в сферу недвижимости имеют целый ряд преимуществ перед инвестициями в другие сферы. Они в большей степени отвечают требованию сохранности и безопасности. Так, земельный участок, офис или квартира в этом плане обладают большей привлекательностью, чем акции, облигации или накопительные счета в банках и других финансовых компаниях. Инвестиции в недвижимость в большей степени контролируемы инвесторами, чем, например, инвестиции в ценные бумаги, на них в меньшей степени влияют политические и общественные факторы, рыночная паника и т. д. Недвижимость может быть привлекательной для инвесторов и в качестве портфельного актива, так как диверсифицированный портфель инвестиций придает фирмам большую финансовую устойчивость.

Особенностью российского рынка недвижимости являются существенные различия региональных рынков недвижимости, вызванные природными, экономическими, политическими и социальными особенностями различных регионов, наблюдаются различия и в региональной инвестиционной привлекательности.

Инвестиции в недвижимость можно рассматривать как на уровне экономики в целом, так и применительно к отдельным предприятиям. Различия в интерпретации понятия «инвестиции» на микроуровне предопределяются как целями и задачами отдельных исследователей, так и многоаспектностью сущностных сторон этой экономической категории. Анализ инвестиций на различных уровнях экономической системы на основе макро- и микроэкономической теории инвестиций позволяет раскрыть сущность инвестиций в недвижимость.

Инвестиции в недвижимость осуществляющиеся на микроуровне могут быть разделены на те, которые не увеличивают совокупный капитал и те, которые увеличивают совокупный капитал. Трансфертные операции с недвижимостью (например, смена собственника на вторичном рынке недвижимости) не увеличивают совокупный капитал, строительство же нового объекта (новое

строительство, реконструкция модернизация) ведет к увеличению совокупного капитала, и как следствие, к повышению экономического роста.

IV. Необходимо не просто наращивание инвестиций, а перераспределение их в сторону тех отраслей, которые начинают испытывать дефицит конкурентоспособных производственных мощностей. Определить наиболее благоприятные условия вложения инвестиций можно с помощью мультипликатора.

Предложен алгоритм, позволяющий оценить мультипликативный эффект инвестиций в недвижимость, влияние инвестиций в недвижимость на развитие взаимосвязанных отраслей, формирующихся на базе рынка недвижимости.

Выведена формула дифференцированного мультипликатора отрасли для конкретного производства.

Разработан алгоритм расчета эффекта мультипликатора недвижимости.

Показано, что инвестиции в недвижимость обладают наибольшим мультипликативным эффектом и способствуют экономическому росту. Следовательно, процесс мультипликации, по крайней мере, на первом этапе протекает различным образом в разных отраслях. Количественное измерение мультипликатора целесообразно выполнять в следующей последовательности:

1. Интегральный (обобщающий) мультипликатор, рассчитанный на макроуровне для экономики в целом (ДВНП/Аинвестиций) необходимо дифференцировать по отраслям материального производства.

2. Последующая дифференциация, осуществляемая в разрезе хозяйственных отраслей, должна быть стандартизована, то есть она должна быть ограничена общероссийским классификатором видов экономической деятельности (ОКВЭД).

3. Для каждой из отраслей необходимо выделить контур двух первых концентров смежных отраслей, обеспечивающих эту отрасль средствами производства.3

Таким образом, данная группировка ограничивает пределы расчета мультипликативного эффекта прямыми межотраслевыми связями I и II концентров сопряжения.

3 Лопатников Л. И. Экономико-математический словарь: Словарь современной экономической науки. — 5-е изд., перераб. и доп. — М.: Дело, 2003, —с 400.

Расчет мультипликативного эффекта для отраслей народного хозяйства, на наш взгляд, предполагает наличие следующих данных:

1. Объем (долю) ВВП за текущий (УО и базисный период (Уо) год (период).

2. Объем инвестиций за текущий и базисный год (период), соответственно II и 10.

3. Период оценки, фиксируемый как горизонт планирования с уточнением его временного содержания.4

Для «привязки» мультипликатора к конкретному производству необходимо рассчитать долю соответствующего вида готовой продукции (товаров) в ВВП отрасли материального производства и долю инвестиций в развитие этого производства от общего объема инвестиций:! - индекс отрасли материального производства, ] - индекс производства, ^ - доля продукции ]-го производства в ВВП ¡-ой отрасли материального производства, уц доля инвестиций в развитие го производства ¡-ой отрасли.

С учетом изложенных характеристик для оценки мультипликатора рекомендуется использовать следующие формулы:

ц =——— =—-, где ¡л. - мультипликатор 1-ои отрасли, (I)

АЦ-Ац где //„ - мультипликатор у - ого вида ^ =-—^

1 Щ'Уу ' производства / - ой отрасли (2)

Расчеты по приведенным формулам должны выполняться для определенного горизонта планирования.

Дальнейшая дифференциация мультипликатора должна быть ориентирована на выпуск конкретной продукции отрасли. Тем самым процедуры расчета должны замыкаться группами отраслей. Выведена формула дифференцированного мультипликатора отрасли для конкретного производства:

- q - индекс отрасли;

4 Райзберг Б. А., Лозовский Л. Ш., Стародубцева Е. Б. Современный экономический словарь. 5-е изд., перераб. и доп. - М.: ИНФРА-М, 2007. -

, где

(3)

205 с.

- р - индекс конечной продукции (товара);

- ВПЧ1 - объем валового продукта q-oй отрасли в отчетном периоде;

- ^о - доля чистой добавленной стоимости в ВП q-oй отрасли базисного периода;

- 1чь 1чо - инвестиции в ц-ую отрасль соответственно за отчетный и базисный период;

- - доля конечной продукции р-ого вида в ВП я-той отрасли в исследуемом периоде;

- уР1 - доля инвестиций в производство р-ой продукции в инвестициях Я-ой отрасли в текущем периоде.

Расчеты по изложенной схеме ограничиваются тремя уровнями:

- народного хозяйства;

- отрасль материального производства;

- стандартизованная отрасль.

Не менее важно определение мультипликативного эффекта на региональном уровне, тем более что региональная статистика содержит более глубокую дифференциацию стоимостных показателей.

Отметим также, что отрасли существенно различаются по темпам развития. В одних отраслях производство снижается, в других отраслях, напротив, наблюдается его рост. Соответственно, меняются и доли отраслей в валовом внутреннем продукте и в валовом выпуске. Это позволяет сделать вывод: о существенно различающихся мультипликативных эффектах в силу значительной дифференциации отраслей по многим признакам.

Разработан алгоритм расчета эффекта мультипликатора недвижимости. В специальной литературе проблему оценки эффекта мультипликатора недвижимости рекомендуется рассматривать через призму региональных особенностей рынка недвижимости.

Предложенный автором алгоритм позволяет оценить мультипликативный эффект инвестиций в недвижимость, то есть перспективность развития отраслей, формирующих рынок недвижимости. Алгоритм основан на анализе отраслей экономики и тенденций их роста. Динамика отраслей характеризует тенденции, наметившиеся в развитии региона. При этом важно определить структуру отраслей экономики в регионе и их взаимосвязи.

С учетом этого нам представляется целесообразным ограничить оценку мультипликативного эффекта региональным уровнем. Тем самым, алгоритм определения мультипликативного эффекта должен

объединить дифференцированный отраслевой подход его расчета с региональной спецификой формирования рынка недвижимости.

На наш взгляд, формирование мультипликативного эффекта должно осуществляться исходя из следующих базисных положений:

1. В регионе необходимо выделить отрасли специализации и в формате I и II концентров сопряжения составить группы «отрасль специализации - смежные отрасли».

2. В пределах выделенных групп отраслей разработать систему показателей для оценки мультипликативного эффекта в сопряженных отраслях при вложении инвестиций в отрасли специализации.

3. Для расчета мультипликатора по каждой отрасли специализации рекомендуются формулы 1 и 2.

Расчет эффекта мультипликатора недвижимости может быть представлен следующим алгоритмом:

а) строительство в любом регионе входит в перечень отраслей специализации, при этом большая часть предприятий смежных отраслей для нормального развития строительства создаются в регионе. В агрегированном виде группу отраслей смежных со строительством составляют: промышленность строительных материалов, лесная, деревообрабатывающая и целлюлозно-бумажная промышленность, объекты отрасли инфраструктуры, транспортные средства, машины и оборудование, электроэнергетика, связь, логистика и т. п.

б) каждая из этих отраслей представляет собой стандартизованную хозяйственную отрасль, поэтому для них может быть рассчитаны мультипликаторы по формуле (3).

в) для определения мультипликативного эффекта необходимо использовать показатели - индикаторы, оценивающие зависимость между темпом развития строительства и каждой из смежных отраслей, предлагаем в качестве таких показателей использовать коэффициенты прямых или полных затрат. Последние регистрируют суммарные затраты продукта смежной отрасли на производство конечного продукта в строительстве. Можно также использовать показатели капиталоемкости, дифференцированные по сопряженным отраслям.

г) мультипликативный эффект должен определяться с учетом соотношения темпов роста строительства и смежных отраслей. Эти соотношения рассчитываются исходя из прироста производственных мощностей в строительстве и отраслях специализации. На величину этих соотношений должны быть, откорректированы коэффициенты

прямых (полных) затрат.

д) таким образом, искомая величина мультипликативного эффекта может быть получена как совокупный (интегрированный) мультипликатор, взвешенный по объемам инвестиций в недвижимость в строительстве и в смежные отрасли.

Инвестиционная стратегия формируется в пределах горизонта планирования, поэтому целесообразно при определении мультипликативного эффекта учитывать капитализацию недвижимости, с этой целью целесообразно в пределах горизонта планирования выделить векторные моменты, то есть даты, к которым приурочен ввод новых производственных мощностей в строительстве (реконструкция действующих мощностей) и смежных отраслей.

Определение капитализации предполагает на эти моменты регистрацию итогов прироста капитала прибавочного продукта и других показателей индикаторов формирующих новую стоимость объектов недвижимости. Нам представляется, что капитализация недвижимости на ближайшие десять лет будет иметь растущую динамику, это предопределено следующими условиями: в промышленной инфраструктуре основными формами воспроизводства объектов нового строительства и реконструкции с расширением производственных мощностей, в социальной сфере - расширение сети объектов социальной инфраструктуры, за счет строительства новых больниц и т.д. В жилищном строительстве программой социального развития до 2020 года предусмотрен значительный объем нового строительства, замена ветхого жилья.

Земля - в силу ряда объективных условий (дефицит земельных отводов под строительство вокруг крупных и средних городов, ограниченные возможности отделения под объекты инфраструктуры сельскохозяйственных угодий в Европейской части страны; государственное отделение значительных земельных площадей под расширение транспортной и промышленной инфраструктуры) будет товаром с устойчиво растущим спросом, и как результат этого будет дорожать.

V. Инвестиции в недвижимость являются важным фактором занятости населения. Показано, что инвестиции в недвижимость способствуют созданию рабочих мест не только на рынке недвижимости, но и во всех сферах экономики. Обобщен и проанализирован опыт российских и зарубежных экономистов по

проблемам развития человеческого капитала.

Строительство является отраслью с одним из наиболее высоких уровней оплаты труда, и также одной из трудоемких, что увеличивает возможность занятости населения. Так как рынок недвижимости нуждается в рабочей силе, и, как правило, местного населения не достаточно, рынок недвижимости привлекает мигрантов, то есть способствует мобильности населения.

Что касается жилья, оно является важнейшей социальной потребностью людей, поскольку отдельная квартира или индивидуальный дом не только создают условия для достойного проживания и развития семьи, личности, общества, но и делают человека социально и экономически независимым и активным.

С другой стороны, развитие массового жилищного строительства способно не только в значительной мере активизировать инвестиционный процесс в целом по стране, но и вызывать активное развитие задействованных в нем параллельных отраслей экономики. Увеличение объемов строительства ведет к росту количества занятых в отрасли и их жизненного уровня, снижается безработица.

Ипотечное кредитование также может способствовать увеличению или(и) сохранению рабочих мест. Так предприятия, обеспечивающие жильем своих сотрудников, могут решить свою кадровую проблему, и вследствие этого на макроуровне происходит увеличение занятости в стране. Заключить договор с банком на предоставление займа для приобретения жилья своим работникам могут только крупные предприятия. В России существует много таких предприятий, которые могли бы выступать гарантами перед банками за своих сотрудников. Но в условиях тяжелой экономической ситуации во всем мире может приостановиться интерес к участию работодателей в предоставлении коллективной ипотеки своим сотрудникам, и сотрудники могут отказаться участвовать в ипотеке, так как опасно в условиях кризиса брать кредит.

VI. Инвестиций в недвижимость влияют на качество жизни населения, обеспечивая новое качество жизни и создавая условия для развития человека. Сделан вывод, что для анализа и оценки уровня жизни используют различные показатели и среди них важное место занимает такой показатель как обеспеченность жильем, который оказывает непосредственное влияние на уровень здоровья населения, продолжительность жизни и производительность общественного труда.

Результаты многих исследований позволяют утверждать, что размер жилья оказывает влияние на структуру заболеваемости и ее уровень. Установлено влияние жилищных условий на летальный исход вследствие инфекционных заболеваний (брюшной тиф, дизентерия, дифтерия, скарлатина, коклюш, корь). Смертность больных в семьях, проживающих в одной комнате, в 3,5 раза выше, чем в тех, которые занимают три комнаты и более. Результаты исследований свидетельствуют о том, что чем больше в одной комнате проживает людей, тем выше у них, особенно у детей и пожилых людей, заболеваемость нервной системы. Улучшение жилищных условий, прежде всего, сопровождается сокращением частоты острых заболеваний. В развитых странах больший процент население живет в помещениях, где три и более комнаты, а в России напротив - больший процент население живет в помещениях, где менее трех комнат.

Учитывая, что основную часть времени (2/3 от общего времени) человек проводит вне производства, т.е. в быту, находясь при этом в жилье и на природе, можно сделать вывод, что комфортность и благоустроенность жилья имеет большое значение для восстановления работоспособности после трудового дня, для поддержания здоровья на должном уровне, для повышения культурного и образовательного уровня. Из чего можно сделать вывод, что улучшение жилищных условий может повысить производительность общественного труда.

ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ ОПУБЛИКОВАНЫ СЛЕДУЮЩИЕ

РАБОТЫ:

1. Ленковец О. М. Влияние недвижимости на качество жизни // Современные аспекты экономики. СПб: изд. 2008. №8(133). с. 15-18. 238 с. пл. 0,4.

2. Ленковец О.М. Государственно-частное партнерство в развитие инфраструктуры рынка недвижимости // Записки горного института. Т. 179. СПб: Изд-во СПбГГИ (ТУ). 2008. с. 227 - 231. п.л. 0,5.

3. Ленковец О.М. Экологическая составляющая инвестиций в недвижимость // Записки горного института. Т. 161. СПб: Изд-во СПбГГИ (ТУ). 2005. с. 184 - 186. п.л. 0,5.

4. Ленковец О.М. Инвестиции и государственная инвестиционная политика // Экономические реформы в России: Сборник научных трудов. СПб: Изд-во СПбГПУ, 2004. с. 200-204. 403 с. п.л. 0,3.

5. Ленковец О.М. Проблемы инвестиционной деятельности на региональном уровне // Экономика, экология и общество России в 21-м столетии. Труды 6-й Международной научно-практической конференции. 4.2. СПб: Нестор, 2004. с. 91 - 93. 412 с.п.л. 0,5.

6. Ленковец О.М. Инвестиции в теории микро- и макро- анализа // Материалы Международной научной конференции 15-17 апреля 2004 года. Секции 1-4. Актуальные проблемы экономической науки и хозяйственной практики. СПб: изд. СПбГУ, 2004. с. 247 - 248. 287 с. п.л. 0,3.

7. Ленковец О.М. Инвестиции и экономический рост // Современные аспекты экономики. СПб: изд. 2004. №3(54). с. 15 - 18. 238 с. п.л. 0,4.

8. Ленковец О.М. Макроэкономические аспекты инвестиций в недвижимость // Сборник тезисов докладов и выступлений Международной научной конференции «Экономическая наука: проблемы теории и методологии». СПб: изд. СПбГУ, 2002г. с. 94 - 96. п.л.0,2.

9. Ленковец О.М. Особенности финансирования проектов развития недвижимости в России // Модернизация России на рубеже веков. Материалы межвузовской научно-теоретической конференции. СПб: изд. СПГГИИ им. Г.В. Плеханова. 2001г. с. 18-20. п.л.0,2.

РИЦСПГГИ. 27.01.2009. 3.31. Т. 100 экз. 199106 Санкт-Петербург, 21-я линия, д.2

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Ленковец, Ольга Михайловна

Введение.

Глава 1. Теоретические основы анализа инвестиций в недвижимость.

1. 1 .Недвижимость как элемент национального богатства.

1. 2. Теоретические подходы к трактовке инвестиций в недвижимость.

Глава 2.Роль инвестиций в недвижимость в экономическом развитии.

2.1. Микро- и макроэкономический аспекты инвестиций в недвижимость.

2.2. Мультипликативный эффект инвестиций в недвижимость.

Глава 3. Инвестиции в недвижимость и развитие человеческого капитала.

3.1. Инвестиции в недвижимость как фактор увеличения занятости.

3.2. Влияние недвижимости на качество жизни.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Инвестиции в недвижимость как фактор экономического развития"

Актуальность темы диссертационного исследования.

В диссертационном исследовании рассматриваются инвестиции в недвижимость как фактор экономического развития. Недвижимость - основа национального богатства страны и является важнейшей частью мирового богатства, на долю которой приходиться более 50% стоимости всех материальных ценностей (или, по другим оценкам, всего мирового богатства).

Недвижимость выполняет две функции: средства производства и предмета личного потребления для проживания, отдыха, культурного досуга и т. п. Она представляет ценность для всего человечества и необходима для ведения успешной предпринимательской деятельности в различных видах бизнеса, а также для жизни. Как объект предпринимательской деятельности, недвижимость служит определенной гарантией стабильности бизнеса и расширенного воспроизводства капитала.

Актуальность темы диссертационного исследования в современных условиях развития экономики РФ определяется тем, что недвижимость и ее функционирование формирует важное звено во всей системе рыночных отношений.

Эффективность функционирования экономической системы в значительной степени характеризуется объемом и формами инвестиций. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что, в свою очередь сужает инвестиционные возможности страны.

Инвестиции в недвижимость являются не только способом увеличения богатства собственника или источником для получения дохода инвесторами, но и оказывают реальное влияние на экономические процессы в обществе, доходы бюджета, социальные отношения.

Инвестиции в недвижимость являются одним из самых важных факторов экономического роста, учитывая мультипликационный эффект.

Рынок недвижимости является одним из самых привлекательных рынков для вложения средств, по сравнению с ценными бумагами и другими финансовыми активами, особенно в России в сложившейся на данный момент ситуации. Оп способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы сбережений в реальный производительный капитал.

Такая категория, как недвижимость, в нашей стране не подвергалась глубокому политэкономическому анализу. По существу, эта категория стала изучаться в переходный период развития российской экономики. Об этом достаточно ярко свидетельствует знакомство с научными публикациями по этой проблеме.

Научная разработанность проблемы.

Научный интерес автора к теме диссертационного исследования обусловлен как самой актуальностью проблемы, так и тем обстоятельством, что в научной экономической литературе нет специальных работ, посвященных развёрнутому обоснованию преимуществ финансирования инвестиций в недвижимость. Поэтому автор обращается к работам, отражающим проблематику различных теорий инвестиций, теорий мультипликатора, экономики недвижимости в целом и жилищной экономики в частности.

Следует отметить, что в научной литературе, уделяется большое внимание инвестициям и по данной теме известны труды классиков экономической теории такие, как JI. Д. Гитман, М. Д. Джонк, Э. Дж. Долан, Дж. М. Кейнс, Д. Е. Линдсей, К. Маркс, А. Маршалл, А. Пигу, П. Самуэльсон, И. Фишер, У. Шарп и другие. В числе наиболее крупных отечественных экономистов по проблемам накопления и инвестиций можно назвать труды: А. Я. Быстрякова, Т. А. Вороновой, JI. В. Донцовой, В. В. Иванова, JI. Л. Игониной, В. В. Ковалева, В. В. Косова, С. В. Кузнецова, И. В Липсиц, В. А. Лялина, А. М. Марголина, Б. И. Соколова, А. М. Ходачек. и др.

Проблемы экономического роста и теории мультипликатора нашли отражение в трудах следующих ученых-экономистов: Дж. М. Кейнса, Дж. М. Кларка, Э. Лундберга, Г. Хаберлера, Э. Хансена, Р. Харрода, Дж. Р. Хикса, Д. X. Робертсона, П. Самуэльсона.

Что же касается инвестиций в недвижимость, то здесь известно не так много работ. Большинство работ, изданных как за рубежом (работы Б. Бойса, Г. Гаррисона, И. Джонсона, Д. Купера, А. Ринга, У. Шепкела), а также российских ученых - А. Г. Грязновой, Е. И. Тарасевича, носит конкретно экономический характер и посвящены проблеме оценки недвижимости. Но есть работы, где авторы расширяют объект исследования, в этой области можно привести работы Л. П. Белых, В. А. Горемыкина,

А. Б. Крутика, JI. Э. Лимонова, С. Н. Максимова, В. И. Ресина, Н. А. Щербаковой и других.

Выводы и предложения, сделанные авторами, использовались при написании данного диссертационного исследования.

Недвижимость обеспечивает надежность инвестиций, так как ее стоимость со временем может возрастать из-за увеличения спроса и других факторов.

Анализ публикаций по теме исследования позволяет сделать вывод о том, что изучение инвестиций в недвижимость и их влияния на экономический рост находится в стадии своего становления. Для теоретического осмысления инвестиций в недвижимость как фактора экономического развития необходимо обобщение научных подходов к теории инвестирования в недвижимость, теории экономического роста.

Учитывая приведенные выше аргументы можно сделать вывод что, исследование недвижимости как объекта инвестиций является актуальным, целесообразным и представляет научный интерес. Актуальность проблемы и недостаточность её научной разработанности предопределили выбор темы, обусловили цель и задачи исследования.

Целью работы является раскрытие значения инвестиций в недвижимость как фактора экономического развития и их влияния на формирование современной российской экономики. Достижение данной цели предопределяет необходимость решения следующих задач:

- Выявление природы недвижимости как экономико-теоретической категории, определения ее структуры, динамики развития, ее связи с производительными силами и производственными отношениями.

- Обоснование роли инвестиций в недвижимость как фактора экономического роста, как в теоретическом, так и в практическом аспектах экономического роста и развития.

- Раскрытие мультипликативного эффекта инвестиций в недвижимость и существенного воздействия на экономическое развитие России.

- Выявление влияния инвестиций в недвижимость на развитие человеческого капитала.

Логика и структура исследования.

Поставленным задачам соответствует логика и структура исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих шесть параграфов, заключения, списка использованной литературы.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Ленковец, Ольга Михайловна

Заключение

Инвестиционные процессы играют ключевую роль в рыночной экономике. Практика мирового развития показывает, что именно эффективность инвестиционной деятельности выступает одним из важнейших факторов экономического роста. Формирование в России рыночной хозяйственной системы создает условия для существенного расширения инвестиционной деятельности, что неизбежно связано с вовлечением в рыночный оборот недвижимости — фундаментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования. В условиях рыночной экономики недвижимость становится привлекательным объектом вложения средств благодаря своей способности сохранять, а в длительном периоде времени и увеличивать свою стоимость. В связи с этим особое значение приобретает развитие системы инвестирования в недвижимость, благодаря которой финансирование строительства (реконструкции) объектов недвижимости и активизации всего рынка недвижимости, в целом, происходило бы за счет привлечения свободных денежных средств, обеспечивая тем самым и интересы инвесторов. Вместе с тем, теория и практика инвестирования в сферу недвижимости является новой областью для России, возникшей лишь недавно с развитием и становлением рынка недвижимости и рынка капитала. В этой связи, инвестирование в недвижимость, с одной стороны, представляет для участников хозяйственной деятельности огромный интерес, с другой, - является источником значительных проблем, вызванных отсутствием необходимых теоретических данных и практических навыков принятия и обоснования инвестиционных и финансовых решений при инвестировании в недвижимость. Очевидна необходимость изучения опыта развитых стран в формировании и применении методов обоснования инвестиционных и финансовых решений при инвестировании в недвижимость с целью формирования подобных методов в России, создания способов их практической реализации. Вместе с тем, малоизученными остаются вопросы, посвященные ряду современных проблем инвестирования в недвижимость в российских условиях, которые требуют дальнейшей разработки и конкретизации. Практически полностью выпали из сферы исследования вопросы, связанные с мультипликативным эффектом инвестирования в объекты недвижимости и его влиянием на занятость населения, экономический рост и повышение качества жизни основной массы населения страны. Помимо этого, в многочисленных современных исследованиях, посвященных рынку недвижимости, отсутствует единая точка зрения на само определение недвижимости как фундаментальной экономической категории, следствием чего она рассматривается лишь в узком прикладном аспекте. Аналогичные проблемы связаны и с классификацией видов недвижимости, в числе которых зачастую выделяются наиболее крупные обобщенные ее виды по конечному использованию, а не функциональному назначению, как это предлагается в данном диссертационном исследовании.

Все вышеизложенное обусловило актуальность темы, выбор объекта и предмета исследования, а также его целей и задач.

Научная новизна теоретических положений и результатов исследований, полученных автором, заключается в следующем: .

В данной диссертационной работе выполнен анализ теоретических отечественных и зарубежных исследований и на основе этого выведено новое определение экономического термина «недвижимость».

Создана принципиально новая классификация недвижимости, на основе чего выявлено новое понятие «деловая недвижимость».

Уточнено содержание понятия «инвестиции в недвижимость». Раскрыты микро- и макроэкономические аспекты инвестиций в недвижимость, показаны их общность и различия, ролысак фактора экономического роста.

Определение инвестиций в недвижимость отличается от общепринятых тем, что уточняет то, что инвестиции на рынке недвижимости могут выступать в форме инвестиций в недвижимую собственность, в форме покупки финансовых активов в виде залоговых обязательств, а также, через формирование паевых инвестиционных фондов недвижимости. То есть инвестиции в недвижимость могут быть как в денежной, так и в товарной форме, также эти вложения могут быть как в новые проекты (строительство зданий и сооружений), так и с целью расширения производства или ремонта оборудования (модернизация и реконструкция). Также в данном понятии не оговаривается временной лаг инвестиционных проектов, так как автор считает, что инвестиции в недвижимость не всегда вкладываются на долгосрочный период.

Инвестиции в сферу недвижимости имеют целый ряд преимуществ перед инвестициями в другие сферы. Они в большей степени отвечают требованию сохранности и безопасности. Так, земельный участок, офис или квартира в этом плане обладают большей привлекательностью, чем акции, облигации или накопительные счета в банках и других финансовых компаниях. Инвестиции в недвижимость в большей степени контролируемы инвесторами, чем, например, инвестиции в ценные бумаги, на них в меньшей степени влияют политические и общественные факторы, рыночная паника и т. д. Недвижимость может быть привлекательной для инвесторов и в качестве портфельного актива, так как диверсифицированный портфель инвестиций придает фирмам большую финансовую устойчивость.

Особенностью российского рынка недвижимости являются существенные различия региональных рынков недвижимости, вызванные природными, экономическими, политическими и социальными особенностями различных регионов, наблюдаются различия и в региональной инвестиционной привлекательности.

Инвестиции в недвижимость можно рассматривать как на уровне экономики в целом, так и применительно к отдельным предприятиям.

Различия в интерпретации понятия «инвестиции» на микроуровне предопределяются как целями и задачами отдельных исследователей, так и многоаспектностью сущностных сторон этой экономической категории.

Анализ инвестиций на различных уровнях экономической системы на основе макро- и микроэкономической теории инвестиций позволяет раскрыть сущность инвестиций в недвижимость.,

Инвестиции в недвижимость осуществляющиеся на микроуровне могут быть разделены на те, которые не увеличивают совокупный капитал и те, которые увеличивают совокупный капитал. Трансфертные операции с недвижимостью (например, смена собственника на вторичном рынке недвижимости) не увеличивают совокупный капитал, строительство же нового объекта (новое строительство, реконструкция модернизация) ведет к увеличению совокупного капитала, и как следствие, к повышению экономического роста.

Для достижения экономического роста государству необходимо выбрать верную экономическую политику и определить факторы, способствующие экономическому росту. В современной экономической науке существуют различные теории экономического роста и выделяют факторы, влияющие на экономический рост. Одними из наиболее важных факторов являются инвестиции в недвижимость. С помощью мультипликатора можно определить, на сколько может увеличиться экономический рост от вложенных инвестиций. Экономической науке известна целая система мультипликаторов, охватывающих различные цели и инструменты экономического регулирования.

Базовая экономико-математическая модель мультипликатора известна достаточно давно, и сама мультипликативная теория претерпела значительные эволюционные преобразования, будучи дополнена важнейшими экономическими параметрами. Вместе с тем, научных работ, посвященных изучению воздействия на объём валового национального продукта одной отрасли, например, рынка недвижимости, нет. В связи с этим разработанные нами методы подсчета мультипликатора инвестиций в недвижимость могут быть использованы в качестве инструмента экономической политики.

Важнейшим свойством инвестиций в недвижимость является их воздействие посредством вовлечения в потребление ресурсов, необходимых не только в строительстве, но и в дальнейшей эксплуатации недвижимости. Как показывают исследования, свойства недвижимости как товара и как капитального блага, ее социальная важность и способность к кумулятивному воздействию на экономический рост ставят ее в центр экономических интересов общества.

Например, после строительства жилья, как правило, приобретаются следующие товары: мебель, бытовая техника, средства связи; оплачиваются коммунальные услуги, требуются объекты социальной, транспортной, рекреационной инфраструктуры посёлков и городов. Рынок недвижимости имеет и свою инфраструктуру, представляющую систему отраслей и сфер человеческой деятельности, обеспечивающих основное производство - строительство нового жилья.

Ближайшая экономическая среда жилищного рынка и её инфраструктура, во многом совпадающие по своему содержанию, нуждаются в регулирующей роли государства: первая - ввиду выполнения своей главной функции - генерации дополнительных мультипликативных эффектов, а вторая - в силу своей определяющей роли по обеспечению строительства нового жилья - созданию одного из наиболее социально важных товаров.

В условиях рыночной экономики степень государственного воздействия должна быть достаточно высокой, но формы и методы его воздействия на рынок недвижимости не должны разрушать рыночный механизм.

С точки зрения теории мультипликатора, наибольший интерес вызывают инструменты, входящие в формулу мультипликатора инвестиций. Эти экономические инструменты могут быть прямого или косвенного характера воздействия. Прямыми мы называем те из них, которые непосредственно «подвластны» государственному регулированию, косвенными - те из них, которые вызывают прирост негосударственных инвестиций в недвижимость.

Одним из инструментов косвенного воздействия является ипотека. Институт ипотеки в России ещё не развит, ещё не созданы важнейшие структурные компоненты ипотечной системы. Однако уже сейчас необходимы продуманные меры по их созданию, так как при необходимых экономических условиях ипотека, несомненно, поможет обеспечить мощный дополнительный поток инвестиций, в том числе в жилье, который, в свою очередь, будет стимулировать высокие темпы экономического развития. Одним из элементов такой системы может стать институт последующей ипотеки. Многократный перезалог объекта недвижимости создаёт эффект мультипликации ипотечного долга — залоговый мультипликатор. Этот инструмент позволяет значительно увеличить приток инвестиций, однако он сам требует условий экономической стабильности, устойчивой общенациональной ипотечной системы и страхования ипотечных рисков.

Одной из существенных трудностей в реализации теории мультипликатора на практике является отсутствие полной, а главное — достоверной статистической информации о величине инвестиций в недвижимость. В связи с этим органам статистики необходимо акцентировать свои усилия и внимание на сборе и выявлении информации об инвестициях.

Именно рынок недвижимости обеспечивает создание материально-вещественной основы для функционирования коммерческих и некоммерческих структур, рынков труда, капиталов, товаров и услуг. Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора экономики подтверждается его высокой долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов, поступающих в бюджет от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости, поступлением в бюджет налогов на недвижимое имущество и сборов, уплачиваемых при выполнении сделок с данным видом активов. Состояние рынка недвижимости является своеобразным индикатором состояния экономики страны: если на рынке недвижимости ситуация ухудшается, то в скором времени последует ухудшение ситуации в национальной экономике, и наоборот. Таким образом, динамика развития рынка недвижимости позволяет прогнозировать изменение общенациональной экономической конъюнктуры.

Инвестиции в недвижимость являются важным фактором занятости населения. В данной работе сделаны выводы, что инвестиции в недвижимость способствуют созданию рабочих мест не только на рынке недвижимости, но и во всех сферах экономики, так как строительство является отраслью с одним из наиболее высоких уровней оплаты труда, и также одной из трудоемких, что увеличивает возможность занятости населения. Так как рынок недвижимости нуждается в рабочей силе, и, как правило, местного населения не достаточно, рынок недвижимости привлекает мигрантов, то есть способствует мобильности населения. Увеличение объемов строительства ведет к росту количества занятых в отрасли и их жизненного уровня, снижается безработица.

Ипотечное кредитование также может способствовать увеличению или(и) сохранению рабочих мест. В России существует много таких предприятий, которые могли бы выступать гарантами перед банками за своих сотрудников. Но в условиях тяжелой экономической ситуации во всем мире может приостановиться интерес к участию работодателей в предоставлении коллективной ипотеки своим сотрудникам, и сотрудники могут отказаться участвовать в ипотеке, так как опасно в условиях кризиса брать кредит.

Инвестиций в недвижимость влияют на качество жизни населения, обеспечивая новое качество жизни и создавая условия для развития человека.

Сделан вывод, что для анализа и оценки уровня жизни используют различные показатели и среди них важное место занимает такой показатель как обеспеченность жильем, который оказывает непосредственное влияние на уровень здоровья населения, продолжительность жизни и производительность общественного труда.

Результаты многих исследований позволяют утверждать, что размер жилья оказывает влияние на структуру заболеваемости и ее уровень. Установлено влияние жилищных условий на летальный исход вследствие инфекционных заболеваний (брюшной тиф, дизентерия, дифтерия, скарлатина, коклюш, корь). Смертность больных в семьях, проживающих в одной комнате, в 3,5 раза выше, чем в тех, которые занимают три комнаты и более. Результаты исследований свидетельствуют о том, что чем больше в одной комнате проживает людей, тем выше у них, особенно у детей и пожилых людей, заболеваемость нервной системы. Улучшение жилищных условий, прежде всего, сопровождается сокращением частоты острых заболеваний. В развитых странах больший процент население живет в помещениях, где три и более комнаты, а в России напротив - больший процент население живет в помещениях, где менее трех комнат.

Учитывая, что основную часть времени (2/3 от общего времени) человек проводит вне производства, т.е. в быту, находясь при этом в жилье и на природе, можно сделать вывод, что комфортность и благоустроенность жилья имеет большое значение для восстановления работоспособности после трудового дм, для поддержания здоровья на должном уровне, для повышения культурного и образовательного уровня. Из чего можно сделать вывод, что улучшение жилищных условий может повысить производительность общественного труда.

Методы исследования, достоверность и обоснованность результатов диссертационной работы:

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили как труды экономистов-классиков, так и работы современных российских и зарубежных экономистов по проблемам инвестиций в недвижимость, экономического роста и влияния инвестиций в недвижимость на развитие человеческого капитала. Решение ряда новых задач, в экономической теории поставленных в работе, стало возможным благодаря известным достижениям указанных в исследовании научных работ и не противоречит их положениям, базируется на строго доказанных выводах фундаментальных работ.

В диссертационном исследовании применяются общетеоретические методы: анализ и синтез, метод единства исторического и логического, индукции и дедукции, методы позитивного и нормативного экономического анализа, методы микро- и макроэкономического анализа, абстрагирования и обобщения, тематической структуризации, сравнительного и ретроспективного анализа, формальной и неформальной логики, количественного анализа.

Информационно-эмпирической базой исследования послужили материалы официальных статистических органов Российской Федерации, сведения и аналитические материалы специальных исследований отечественных и зарубежных экономистов, опубликованные в периодической печати и информационных сетях.

Практическая и научная полезность результатов диссертационной работы заключается в том, что, разработанные в диссертационной работе новые положения позволяют продолжить теоретическое исследование инвестиций в недвижимость, повысить эффективность влияния инвестиций в недвижимость на экономический рост, определить эффекты мультипликации в различных отраслях, выявить новые направления инвестиционной политики, обеспечивающих системный подход в регулировании жилищных рынков на региональном и местном уровнях.

Результаты исследований также могут использоваться при разработке концепций долгосрочной и среднесрочной экономической, социальной и промышленной политики страны и отдельных регионов. Сформулированные автором теоретические выводы, практические предложения и рекомендации могут найти применение и в практике преподавания. Основные теоретические выводы, сделанные в ходе исследования, могут быть использованы в курсах «Экономическая теория», «Экономика недвижимости» и др.

Апробация результатов исследования: основные результаты, выводы и предложения, содержащиеся в диссертационном исследовании, докладывались и обсуждались на ежегодных научно-практических конференциях молодых ученых-экономистов в СПБГУ, в СПГГИИ им. Г.В. Плеханова, и в СПбГПУ в период 20012008 гг.

По теме диссертации опубликовано 9 печатных работ общим объемом 2,9 печатных листа.