Ипотечное кредитование тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Кострикин, Павел Николаевич

Введение. 3.

Глава 1. Зарубежный опыт ипотечного кредитования. 8.

1.1. Зарождение ипотечного кредита. 8.

1.2. Пути развития ипотеки. 11.

1.3. Современные системы ипотечного кредитования в промышленно развитых странах. 14.

Глава 2. История ипотеки в России. 24:

2.1. Ипотека в эпоху феодализма. 24.

2.2. Конец XIX века - период расцвета ипотеки в России. 32.

2.3. Начало возрождения ипотеки в наши дни. 39.

Глава 3. Проблемы становления ипотечного кредитования в Российской Федерации. 42.

3.1. Правовое обеспечение ипотеки: состояние и проблемы. 42.

3.2. Финансово-экономические и инфраструктурные аспекты организации ипотеки. 60.

3.3. Практика ипотечного кредитования. 88.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Ипотечное кредитование"

Инвестиционно-финансовая деятельность, как впрочем и современная экономика в целом, немыслима в настоящее время без всепроникающего участия ссудного капитала (кредитования). В наибольшей степени на кредитных взаимоотношениях строятся, в первую очередь, капиталоемкие отрасли и виды деятельности, например, строительство. Поэтому существование в финансово-экономической системе общества стабильно и надежно функционирующей подсистемы кредитования строительной индустрии является сегодня одним из наиболее значимых показателей развития и залогом стабильности самого общества. В свою очередь надежность и работоспособность любых рыночных моделей перераспределения финансовых средств в значительной мере зависит от степени рискованности кредитных операций, которая, неизбежно возрастая с увеличением сроков кредитования, может быть снижена путем только создания надежных механизмов обеспечения возвратности кредитов. В этом качестве с древнейших времен и до наших дней наиболее часто выступает залог недвижимого имущества, называемый таюке ипотекой.

Зародившись до Нашей эры как альтернатива обеспечения обязательства личностью должника, которому в случае невозврата кредита грозило рабство, в новейших экономических формациях ипотека превратилась в мощный и всепроникающий инструмент инвестиционно-финансовой деятельности, стержневое звено в общем каркасе экономики промышленно развитых стран.

Россия, вставшая на путь перехода к рыночной экономике немногим более десяти лет назад, в настоящее время остро нуждается в создании финансово-экономических механизмов обеспечения инвестиционного процесса, адаптированных к реалиям экономики переходного периода (высокая инфляция, нестабильность основных макроэкономических показателей, неразвитость банковской системы, отсутствие у большей части населения правовой и экономической культуры, слабость частного капитала вообще и отсутствие крупных институциональных инвесторов, в частности). Ипотечное кредитование, во всех странах мира выполняющее роль одного из важнейших «локомотивов» инвестиционной деятельности, как представляется, могло бы и в России послужить решению проблемы катастрофической недоинвестированности экономики. Дополнительными стимулами для форсирования создания в Российской Федерации действенной системы ипотечного кредитования являются, с одной стороны, высокая социальная значимость кредитования строительства жилья для населения, а с другой - стремление вовлечь в этот процесс средства самого населения.

Первые попытки создания ипотечных банков в Российской Федерации относятся к 1992 году и с этого времени происходит процесс постепенного формирования нормативно-правовой базы, создание необходимой рыночной инфраструктуры и финансово-экономических механизмов ипотечного кредитования. Однако основополагающий для развития и функционирования ипотечных механизмов закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» удалось окончательно согласовать и принять лишь в 1998 году; таким образом именно этот год можно считать фактической точкой отсчета в новейшей истории российской ипотеки, не насчитывающей, таким образом, и трех лет.

Неудивительно, что за столь короткий период в России не появилось, да и не могло появиться, монографий или сколько-нибудь серьезных обобщающих научных публикаций, посвященных ипотеке. Тем не менее ряд аспектов, в особенности, касающиеся теоретических основ оценки инвестиционных проектов в области недвижимости (ипотечно-инвестиционный анализ), разработаны достаточно глубоко, в частности, в работах Е.И. Тарасевича. Большой вклад в дело популяризации современного американского опыта ипотечного кредитования внесли публикации сотрудников фонда «Институт экономики города» и, в особенности, Н.Б.Косаревой. Хорошо проработаны многие смежные (но составляющие неотъемлемую часть процесса ипотечного кредитования) дисциплины: так процессы и методики оценки рыночной стоимости недвижимого имущества глубоко изучены и достаточно полно представлены в серии книг «Оценочная деятельность», изданной под редакцией В.М.Рутгайзера. Однако очень многие существенные вопросы, в основном относящиеся к сугубо практическим аспектам создания и функционирования различных моделей ипотечного кредитования, нашли частичное отражение лишь в периодических изданиях, а значительная часть реализованных участниками зарождающегося ипотечного рынка проектов не освещалась в открытых публикациях еще никогда.

Таким образом, вышеперечисленные факторы (острая проблема недоинвестированности российской экономики переходного периода на фоне отсутствия надежных экономических механизмов привлечения и оборота инвестиционного капитала в строительстве; менее чем трехлетняя история легитимного существования понятия «ипотека» в России и связанная с этим крайняя недостаточность как практического опыта, так и теоретической базы ипотечного кредитования), как представляется, свидетельствуют об актуальности предпринимаемого в настоящей работе исследования, а именно анализа и обобщения опыта развития и функционирования различных систем ипотечного кредитования с целью выявления как объективных причин и экономической природы недостаточно динамичного развития ипотеки в Российской Федерации (на макроэкономическом уровне), так и возможных в современных условиях путей их практического применения (на уровне потенциального участника ипотечного рынка). Структура диссертационной работы отражает существо, логическую взаимосвязь, порядок постановки и решения задач, направленных на достижение цели предпринятого исследования. В Главе 1 проанализирован и обобщен зарубежный опыт ипотечного кредитования. При этом изучение исторических корней и путей развития ипотеки в различных странах позволило как проследить взаимосвязи особенностей общественно-экономического развития каждой отдельной взятой страны с этапами эволюции и современными чертами ипотеки в ней, так и выделить общие, единые для всех стран и правовых систем принципы и подходы и организации ипотеки. Анализ конкретных примеров применения различных моделей ипотечного кредитования показал, что каждая из них находит свое применение в зависимости как от исторически сложившихся основ законодательства и организации кредитного дела, так и от современных тенденций деловой практики и законодательства.

История ипотеки в России, уходящая своими корнями в эпоху феодализма и прерванная лишь в 1917 году, подробно изучена в Главе 2. Опыт создания, функционирования и разорения дворянских банков позволяет сделать вывод, что даже целенаправленная государственная поддержка не способна обеспечить стабильное функционирование системы ипотечного кредитования, основанной на внеэкономических, нерыночных принципах.

Глава 3 посвящена актуальным проблемам становления ипотечного кредитования в Российской Федерации, поэтому решаемые в ней задачи носят более прикладной характер. Подробно изучены состояние и проблемы правового обеспечения ипотеки в России - веда именно в правовых рамках функционирует любой экономический механизм. Таким образом, анализ существующего в данной сфере законодательства, выявление его недостатков и противоречий, выработка соответствующих предложений - все это необходимо как важный элемент решения задачи построения работоспособных моделей организации ипотечного кредитования.

Решению еще ряда задач, существенных для достижения поставленной в настоящей работе цели, посвящен раздел «Финансово-экономические и инфраструктурные аспекты организации ипотеки» Главы 3. Здесь рассмотрены и оценены различные методы организации привлечения долгосрочных финансовых ресурсов российскими ипотечными кредиторами (как технически реализуемые в существующей экономической ситуации, так и перспективные), осуществлен анализ основных банковских рисков, характерных для ипотечных кредитов, и возможных способов их снижения, изучен вопрос о потенциальном объеме рынка ипотечного кредитования и его связь с уровнем доходов населения и государственной налоговой политикой (включая, помимо общего уровня налогообложения, размеры пошлин за оформление операций с недвижимостью, а также размеры банковских резервов под выданные ипотечные ссуды), проанализированы наиболее важные инфраструктурные элементы процесса ипотечного кредитования: организация института оценки недвижимого имущества (в частности, проблема определения его залоговой стоимости) и создание надежно функционирующей, но не чрезмерно обременительной системы страховой защиты участников этого процесса.

В силу своей коммерческой природы, зарождающийся в России рынок ипотечного кредитования носит по большей части информационно закрытый характер, поэтому получение фактического материала, необходимого для предметного анализа практики российских компаний на данном рынке, представляло отдельную и достаточно сложную задачу в рамках предпринятого в настоящей работе исследования. Результаты решения этой задачи, наряду с обобщением опыта работы автора в банке «Зенит» использованы в завершающем разделе Главы 3 для описания и классификации моделей (схем) ипотечного кредитования, реализованных или реализуемых на практике российскими банками и другими участниками данного рынка (включая государственные структуры), установления экономической природы как перспективных так и «тупиковых» схем, выявления и изучения причин недостаточно динамичного роста числа реально выдаваемых ипотечных кредитов, выработки практических рекомендаций нынешним и потенциальным участникам данного рынка.

Библиографический список использованной литературы и нормативных материалов содержится в конце настоящей работы, при этом ссылки на конкретный источник информации даны (где это необходимо) по тексту в виде заключенного в квадратные скобки номера соответствующего издания или документа по списку. Все расчеты, таблицы, а также образцы документов помещены в приложениях.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Кострикин, Павел Николаевич

Заключение.

Ипотечное кредитование - одна из важнейших и неотъемлемых составляющих современной рыночной экономики. Зародившись в доисторические времена и изначально представляя из себя лишь разновидность обеспечения возврата кредита должником, ипотека с середины XIX века переживает во всем мире бурное развитие, превратившись в настоящее время в сложный и многообразный финансовый инструмент, являющийся важнейшим фактором экономического развития и оказывающий - через привлечение средств в промышленное и жилищное строительство - мощное стимулирующее воздействие на широкий диапазон смежных отраслей и экономику в целом. При этом особенности общественно-экономического развития каждой отдельно взятой страны (в частности, различия в регулировании гражданских правоотношений и банковской деятельности) в значительной мере определили этапы эволюции и современные черты ипотеки в них. Однако в настоящей работе удалось выделить и объективно общие, единые для всех стран и правовых систем принципы и подходы к организации ипотечного кредитования, заключающиеся в необходимости решения трех задач: обеспечить мобилизацию средств на финансирование долгосрочных кредитов; предоставлять и обслуживать кредиты; осуществлять функцию инвестора. В зависимости от того, как и кем реализуются эти функции, выделены две модели организации системы ипотечного кредитования.

Первая модель - это модель депозитного института или сберегательного банка. Сберегательные банки аккумулируют свои фонды главным образом через вклады. Они же предоставляют ипотечные займы и обслуживают их, то есть собирают регулярные платежи в счет погашения кредитов, ведут бухгалтерский учет, работают с должниками. Сберегательные банки являются и инвесторами, то есть держат выданные кредиты в своем портфеле.

Одной из возможных схем решения проблемы мобилизации средств депозитными институтами является система контрактных стройсбережений, предполагающая использование в качестве ипотечных кредитов только средства, накапливаемые вкладчиками по строительно-сберегательным договорам.

Второй вариант организации системы жилищного финансирования -ипотечная компания (закладной банк). Такая компания не привлекает вкладов, а средства для кредитования получает за счет продажи выданных займов третьему лицу - инвестору.

Проведенный в настоящей работе анализ примеров реализации в различных странах двух вышеназванных моделей ипотечного кредитования позволил заключить, что каждая из них находит свое применение в той или иной стране в зависимости как от исторически сложившихся основ законодательства и организации кредитного дела, так и от современных тенденций деловой практики и законотворчества, включая прямое участие государства в организации ипотечного кредитования.

Крайне интересной является история развития ипотеки в России. Первые банки, начавшие выдавать долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50-х годах XVIII столетия: ими стати государственные дворянские банки, занимавшиеся выдачей средств под залог поместий. Попытки государства обеспечить приток вкладов, достаточный для осуществления масштабного долгосрочного кредитования, не приносили успеха и в середине ХЕХ века вконец разорившиеся дворянские банки были ликвидированы. Изучение опыта создания, функционирования и разорения этих структур позволило сделать вывод, что даже целенаправленная государственная поддержка не способна обеспечить стабильное функционирование системы ипотечного кредитования, основанной на внеэкономических, нерыночных принципах.

История ипотеки прервалась после 1917 года и лишь с 1992 года в России предпринимаются меры по возрождению ипотечного кредитования. Этот процесс сопровождается большими сложностями как в области формирования законодательной базы, так и в вопросах выработки финансовых механизмов, позволяющих организовать долгосрочное кредитование с учетом действующих экономических факторов.

Правовое обеспечение ипотеки складывалось в Российской Федерации в сложных условиях политической нестабильности и, вероятно, поэтому ключевой Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» был принят Государственной Думой лишь в 1998 году - во многом в результате длительных целенаправленных усилий потенциальных участников российского рынка ипотечного кредитования. Результатом этих усилий явилось принятие также большого количества других важных законодательных актов (в частности. Закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») и в настоящий момент правовая основа для развития ипотечного бизнеса приобрела достаточно четкие очертания.

В процессе анализа современного состояния правового обеспечения ипотеки в Российской Федерации выявлены и описаны проблемы, недостатки и противоречия в данной области, наиболее существенными из которых являются неурегулированность механизма регистрации залога жилья, приобретенного на средства ипотечного кредита, отсутствие полноценного земельного законодательства, несовершенство процедуры оборота закладных, несоответствие идеи эмиссии ипотечных облигаций законодательству в области ценных бумаг и - главное - невозможность полностью законного прекращения права жильцов пользоваться заложенным помещением, на которое обращено взыскание.

Помимо несовершенства законодательной базы, развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации сдерживается недостаточной развитостью финансовой инфраструктуры и характерной для переходной экономики неустойчивостью большинства макроэкономических показателей, а также отсутствием у большинства потенциальных фигурантов данного рынка теоретической базы и практических рекомендаций, позволяющих в полной мере учитывать влияние этих факторов.

В результате рассмотрения и оценки возможных подходов к снижению банковских рисков, характерных для ипотечных кредитов, было продемонстрировано несовершенство применяемого большинством российских банков метода индексации кредитов по текущему курсу доллара США и предложены более гибкие подходы к решению проблемы снижения процентного риска в частности, (на основе учета ставки межбанковского кредитного рынка).

Еще одним фактором, оказывающим, по мнению автора, сдерживающее влияние на развитие ипотечного кредитования, является действующий порядок создания банками резервов под выданные ссуды: в соответствии с этим порядком, ипотечные ссуды в настоящее время считаются недостаточно обеспеченными. Изменение соответствующей инструкции Центрального Банка РФ в сторону снижения резервных требований по кредитам, обеспеченным залогом недвижимости, позволило бы сделать ипотечное кредитования более привлекательным для банков.

Серьезным препятствием для развития ипотечного кредитования в Российской Федерации принято считать низкий уровень доходов населения. Однако проведенный в работе анализ позволил выявить наличие положительных тенденций как в отношении платежеспособного спроса российского населения на жилье (в основном, в результате падения реальной цены на него), так и в отношении потенциального объема рынка ипотечных кредитов: расчеты показывают, что не менее 35 процентов населения России способно претендовать на получение (и обеспечить погашение) ипотечного кредита в размере от 20 до 70 процентов стоимости «среднего» жилья.

Описание и анализ наиболее существенных инфраструктурных элементов процесса ипотечного кредитования - институтов профессиональной оценки и страхования - позволило сделать вывод о необходимости разработки стандартов и методик определения залоговой стоимости недвижимости, а также указать возможные направления снижения расходов заемщика в части оплаты страховой защиты.

Существенная часть исследования посвящена анализу практики российских банков и компаний на ипотечном рынке с 1992 года по настоящее время (как в Москве, так и в регионах РФ). В процессе этой работы была решена комплексная задача получения, обработки и классификации ранее не опубликованного фактического материала, включая внутренние документы фигурантов данного рынка.

В завершающей части работы описаны и изучены различные реализуемые в России схемы и механизмы организации ипотечного кредитования, выявлена их экономическая природа, указаны перспективные, на взгляд автора, ипотечные схемы, которые могут быть использованы потенциальными участниками данного рынка, в том числе схема, основанная на прямом кредитовании банком строительной организации. Таким образом, в настоящее время приходится говорить скорее о перспективах, нежели о реальных возможностях, которые предоставляет ипотека субъектам российского рынка. Однако понимание этих перспектив, основанное на анализе накопленного в данной области опыта, безусловно необходимо, поскольку, как показывает практика промышленно развитых стран, ипотечное кредитование является одним из важнейших элементов функционирования рыночной экономики и, значит, его развитие по мере дальнейшего продвижения России по пути реформ неизбежно.