Ипотечное кредитование покупки жилья как механизм формирования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Ипотечное кредитование покупки жилья как механизм формирования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса"

На правах рукописи

{ Коннов Виталий Николаевич

I

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ ПОКУПКИ ЖИЛЬЯ КАК МЕХАНИЗМ ФОРМИРОВАНИЯ ФИНАНСОВЫХ РЕСУРСОВ ПРЕДПРИЯТИЙ ЖИЛИЩНО-СТРОИТЕЛЬНОГО КОМПЛЕКСА

08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Работа выполнена в Ростовском государственном экономическом университете «РИНХ»

Научный руководитель:

доктор экономических наук, профессор Богатин Юрий Владимирович

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Ламанов Петр Иванович кандидат экономических наук, доцент Новиков Василий Матвеевич

Ведущая организация:

Санкт-Петербургский государственный университет

Защита диссертации состоится «9р» мая 2003 года в (Ч часов на заседании регионального диссертационного совета ДМ 212.245.07 по экономическим наукам при Северо-Кавказском государственном техническом университете по адресу: 355029, г. Ставрополь, пр. Кулакова, 2.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Северо-Кавказского государственного техническом университета.

Автореферат разослан «ЗДэ» апреля 2003 г.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент

■■4

дг

Н.Н. Куницина

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Одной из основных целей развития России в XXI веке должно стать формирование конкурентоспособной и эффективной рыночной экономики, в которой существенное место займут инвестиционные операции. Особая обеспечивающая роль в этом процессе принадлежит предприятиям жилищно-строительного комплекса, призванным удовлетворять потребности населения в жилье.

Условием развития предприятий этой отрасли является интенсивное формирование собственных и привлеченных финансовых ресурсов, способствующих выполнению обязательств компаний строительного комплекса и оплатой ими текущих расходов на производственную деятельность.

Рост инвестиций в данную сферу способствует не только оживлению рынка недвижимости, это влечет за собой достижение мультипликационного эффекта и эффекта акселерации в развитии смежных со строительством отраслях — металлургии, индустрии строительных материалов, лесопереработки, транспорта.

Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что одним из основных источников финансирования строительной отрасли могут являться долгосрочные ипотечные кредиты населению, обеспеченные залогом недвижимости.

Развитие ипотечного кредитования и исследования в данном направлении имеют ключевое значение для общего успеха экономической реформы, могут способствовать снижению инфляции, сокращению дефицита бюджетов всех уровней, стабилизации денежного обращения, решению жилищной проблемы за счет привлечения средств населения в реальный сектор экономики. В этой связи актуальность и своевременность темы диссертационной работы обусловливается необходимостью выявления особенностей взаимодействия участников инвестиционного процесса в системе ипотечного кредитования покупки жилья и их влиянием на формирование финансовых ресурсов предприятий жилищностроительного комплекса.

Степень изученности проблемы. Приобретение недвижимости в развитых странах уже несколько десятилетий получает массовое распространение. В трудах зарубежных авторов (Дж. Бойкина, Б. а, Д. Джаффе,

A. Доунса, Т. Кпарети, Н. Миллера, Дж. Миллара, Ш. Мэйзеля, К. Розена, Д. Сироты, М. Стоуна, Б. Тсаргиса, Дж. Фишера, Ф. Фабоцци, Р. Ханея, Д. Эпли) разработаны модели ипотечных кредитов, структура организации ипотечного рынка и выявлены особенности участия государства в его функционировании, предлагается система государственного кредитования населения. Ряд публикаций отечественных авторов посвящен отдельным аспектам этого вида кредитования.

B.М. Агапкин, Н.П. Воеводская, Ю.В. Головин, В.В. Герасимов, В.В. Иванов, Ю.Б. Ильина, Е.П. Коптева, В.А. Кудрявцев, В.И. Лимаренко, В.В. Овчинников, Н.И. Ризун, В.К. Селюков, В.В. Смирнов, Е.И. Тарасевич, А.Н. Ужегов, Г.А. Цылина, Е.В. Черных, И.В Шиляева обращаются к отдельным проблемам ипотечного кредитования в России - правовому обеспечению, выпуску и обращению закладных, моделям погашения жилищных кредитов, схемам организации кредитования под залог жилья.

Однако за рамками исследований остались вопросы о влиянии ипотечного кредитования на механизм формирования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса и их развитие на основе моделирования финансовых потоков между заемщиком и кредитором при кредитовании покупки «

жилья, а так же практические аспекты применения компьютерной технологии по обоснованию компромиссных решений в области ипотечного кредитования приобретения жилья.

Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальностей ВАК. Исследование выполнено в рамках специальности 08.00.10 - Финансы, денежное обращение, кредит, п. 9.3 - «Эволюция кредитных отношений; закономерности и современные тенденции их развития, взаимодействие кредита с денежным оборотом, финансами, финансовым рынком, усиление влияния кредита на производство и реализацию общественного продукта» Паспорта специальностей ВАК Министерства образования РФ (экономические науки).

Цели и задачи исследования. Целью настоящей работы является изучение процесса функционирования системы ипотечного кредитования покупки жилья в современных условиях экономики России и разработка мер по ее развитию и совершенствованию, как необходимого условия ускоренного формирования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса для обеспечения качес! венным и доступным жильем населения страны.

В соответствии с поставленной целью в диссертационной работе выдвинуты следующие задачи:

проанализировать социально-экономическую сущность и роль ипотечного кредитования в рыночной экономике;

изучить международный и отечественный опыт ипотечного кредитования покупки жилья, выявить причины, тормозящие внедрение системы ипотечного кредитования в экономику России;

построить универсальную экономическую модель финансовых потоков, характеризующую взаимоотношения между продавцом и покупателем жилья с использованием механизма ипотечного кредитования жилищного строительства;

разработать в системе ипотечного кредитования показатели, способствующие принятию решения со стороны заемщика,

провести анализ возможностей управления процессом платежей за приобретаемую квартиру на приемлемой для покупателя основе;

дать оценку состояния жилищно-строительного комплекса и исследовать платежеспособный спрос домашних хозяйств на ипотечные кредиты на примере Ставропольского края;

разработать метод оценки развития предприятий жилищно-строительного комплекса за счет интенсивного роста собственных и привлеченных финансовых ресурсов на основе использования механизма продажи .жилья на условиях ипотечного кредитования.

Предметом исследования служат финансовые платежи между заемщиком и кредитором при ипотечном кредитовании покупки жилья и их влияние на механизм формирования финансовых ресурсов предприятий жилищностроительного комплекса.

Объектом исследования является ипотечный кредит и отношения, складывающиеся в процессе ипотечного кредитования между кредитором и заемщиком.

Методологической и теоретической основой диссертации являются работы отечественных ученых-экономистов, внесших значительный вклад в теорию и практику ипотечного кредитования. Обоснование теоретических положений и аргументация выводов осуществлялись на основе общенаучных методов познания (диалектический, исторический, логический), конкретных

методов (системный, структурный, функциональный), а также специальных методов (экономического анализа и синтеза, сравнения, группировок, математического моделирования).

Информационно-эмпирической базой диссертационного исследования явились материалы научно-практических конференций и симпозиумов, информация из периодической печати и специализированных изданий научной экономической литературы, официальные статистические данные Государственного комитета РФ по статистике, Ставропольского государственного краевого комитета по статистике.

Рабочая гипотеза диссертационной работы базируется на системе методических положений и моделей автора, согласно которым определяющим моментом единства взаимодействия экономических интересов заемщика и кредитора при ипотечном кредитовании приобретения жилья является научный поиск компромиссных решений с применением конкретных технологий.

Положения диссертации, выносимые на защиту:

1. Строительство и продажа жилья населению на условиях ипотечного кредита являются механизмом, который позволит, с одной стороны, ' удовлетворить потребность населения в жилье, с другой стороны, даст возможность сформировать дополнительные финансовые ресурсы предприятиям строительного комплекса. Ипотечное кредитование покупки жилья стимулирует развитие строительного комплекса, а также, в силу особого положения данной отрасли и экономику в целом.

2. Существующие в настоящий момент методики согласования условий ипотечной сделки носят достаточно ограниченный характер, удовлетворяющий преимущественно интересы кредитора. Поэтому особое значение приобретает разработка в системе ипотечного кредитования новых показателей, способствующих принятию решения со стороны заемщика, и методик поиска множества компромиссных решений, удовлетворяющих интересы обеих сторон.

3. Многие задачи, требующие трудоемких расчетов для обоснования и выбора лучшего решения, успешно разрешаются с применением компьютерной технологии обработки информации. В этой связи особое значение приобретает исследование практических аспектов применения данных технологий в

ч

экономическом моделировании финансовых потоков между кредитором и заемщиком при ипотечном кредитовании покупки жилья.

4. По мере внедрения механизма ипотечного кредитования в деятельность инвестиционно-строительных компаний за счет интенсивного формирования собственных и привлеченных финансовых ресурсов возникает реальная необходимость оценки относительного развития как отдельных строительных предприятий, так и всего строительного комплекса региона.

Научная новизна исследования. В процессе диссертационного исследования получены следующие результаты, обладающие элементами научной новизны:

1. На основе анализа международного опыта в сфере ипотечного кредитования выявлены причины, тормозящие внедрение данного вида кредитных операций в современной России, показаны возможные сценарии

( развития ипотеки.

2. Разработаны методические положения комплексного подхода к построению экономической модели финансовых потоков в инвестиционно-

► строительных компаниях при ипотечном кредитовании покупки жилья и

согласовании на основе разработанной экономической модели отдельных параметров ипотечного кредита между кредитором и заемщиком.

3. Предложены к использованию экономические показатели в системе ипотечного кредитования: общий и частный коэффициенты переплат, являющиеся дополнительными критериями выбора условий ипотечной сделки.

4. На примере Ставропольского края осуществлена прогнозная оценка платежеспособного спроса на ипотечные кредиты в регионе с учетом состояния финансов домашних хозяйств и жилищно-строительного комплекса.

5. Обоснован процесс роста собственных и заемных финансовых ресурсов инвестиционно-строительных компаний за счет развития ипотечных кредитных отношений, предложен к использованию коэффициент общего относительного развития строительного комплекса региона с позиций использования механизма ипотечного кредитования.

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в возможности использования ее результатов:

в работе банков и инвестиционно-строительных компаний, оказывающих услуги по ипотечному кредитованию населения;

в деятельности консалтинговых компаний, осуществляющих операции по оценке развития строительного комплекса региона с позиций использования механизма ипотечного кредитования;

в учебном процессе высших учебных заведений при изучении системы ипотечного кредитования.

Использование программного продукта, созданного в результате диссертационного исследования, способствует повышению доступности приобретения жилья населением при действующей системе ипотечного кредитования.

Апробация работы. Основные положения настоящего исследования и его результаты на различных этапах работы представлялись, обсуждались и получили положительную оценку на межрегиональной научной конференции "Студенческая наука - экономике научного прогресса" (СевКавГТУ, г. Ставрополь, 2000-2001г.г.); на ежегодных научно-технических конференциях по результатам научно-исследовательской работы профессорско-преподавательского состава и студентов Ставропольского финансово экономического института (1999, 2000, 2002 гг.); на научно-методических семинарах финансового факультета Ростовского государственного экономического университета «РИНХ».

По теме диссертационного исследования опубликовано 8 работ общим объемом 11,1 печатных листа.

Структура диссертационной работы обусловлена поставленной целью и задачами исследования. Диссертация общим объемом 162 страницы состоит из введения, трех глав, семи параграфов, заключения, списка использованной литературы (129 наименований). В ней содержится 22 таблицы, 20 рисунков, 4 приложения.

Во введении обоснованы актуальность темы диссертационного исследования, определены ее цель и задачи, изложены защищаемые положения, научная новизна работы, теоретическое и практическое значение результатов исследования и их апробация.

В первой главе «Теоретико-методологические аспекты ипотечного кредитования покупки жилья в рыночных экономических системах» рассматриваются теоретические положения и исследуется мировой опыт развития ипотечного кредита, выявляются причины, сдерживающие его развитие в России.

Во второй главе «Экономическое моделирование финансовых платежей между заемщиком и кредитором при ипотечном кредитовании покупки жилья» проведен анализ возможных сценариев развития ипотечного кредитования в России. На основе разработанного комплексного подхода к построению экономической модели финансовых платежей при ипотечном кредитовании покупки жилья, предложены практические аспекты применения компьютерной технологии обоснования решений в этой области.

В третьей главе «Влияние ипотечного кредитования покупки жилья на финансовые ресурсы предприятий жилищно-строительного комплекса» на примере Ставропольского края проведен анализ платежеспособности домашних хозяйств и состояния жилищно-строительного комплекса. Исследовано влияние ипотечного кредитования на механизм формирования финансовых ресурсов предприятий строительного комплекса и предложен метод оценки развития предприятий жилищно-строительного комплекса, продающих недвижимость на условиях ипотечного кредитования.

В заключении обобщены основные результаты диссертационного исследования, сформулированы выводы и предложения, реализация которых может положительно сказаться на дальнейшей разработке данной проблемы.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Обеспеченность жилищными условиями в России достаточно низкая. При этом строительство жилья каждый год уменьшается. Ситуация обостряется серьезной проблемой старения жилищного фонда. Если учесть его реальное состояние, постоянное амортизационное выбытие, острейшую необходимость капитального ремонта значительной его части, то современное положение возможно назвать катастрофическим.

В этой связи актуальна активизация строительной деятельности в стране для увеличения темпов ввода в эксплуатацию нового жилья. В настоящий момент

осуществление таких операций возможно за счет интенсивного формирования собственных и привлеченных финансовых ресурсов предприятий жилищностроительного комплекса.

Рассматривая жилищное строительство как макроэкономический процесс, следует обратить внимание на следующее. Предприятия этой отрасли, создавая капитал, рассредоточивают его по воле заказчиков по другим сферам национальной экономики в определенных пропорциях. Эти изменения в любой из сопряженных со строительством отраслей приводят к ответной реакции рынка и ставят новые задачи перед участниками строительства, после решения которых происходят новые изменения.

Острая потребность в жилье больших групп населения, которые не могут купить недвижимость за собственные средства, необходимость нахождения новых инвестиционных средств для развития данного сектора экономики страны достаточно убедительно показывают, что без задействования всех возможностей института ипотеки в России уже не обойтись.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные кредиты более безопасны (по сравнению с бланковыми) для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. В случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости. Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Все вышесказанное обусловливает объективную необходимость развития ипотеки (залога недвижимости) в России. Проведенные исследования показывают, что ключевыми условиями для привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования являются создание в стране благоприятной экономико-политической обстановки, разработка необходимой законодательно-нормативной базы и повышение уровня благосостояния населения.

Исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.

Экономические механизмы рефинансирования при ипотечном кредитовании одинаковы во всех развитых странах, различаются только организационные подходы. Систему финансирования ипотеки возможно разделить на открытую, где источниками средств являются средства, заимствованные с рынка на текущих рыночных условиях, и замкнутую, основанную на согласии участников системы получать процентный доход по сбережениям на целевых счетах ниже рыночного при условии получения возможности воспользоваться льготной ссудой. '

Открытая система финансирования ипотеки подразделяется на одноуровневую и двухуровневую.

Одноуровневая система основана на механизме, когда сам кредитор выпускает ипотечные ценные бумаги под обеспечение выданных им ипотечных кредитов, привлекая тем самым ресурсы для новых кредитов. Данная система существует в европейских странах (Германия, Дания).

Двухуровневая модель, помимо первичных кредиторов, предполагает наличие специальных компаний-операторов вторичного рынка, основная функция которых на рынке - скупка ипотечных кредитов, формирование их в пулы по стандартным качественным характеристикам и выпуск на их основе ипотечных ценных бумаг (США, Канада).

Сравнительный анализ этих моделей позволяет сделать следующие выводы: модель вторичного рынка является более гибкой по сравнению с одноуровневой системой;

одноуровневая модель требует прямого контроля со стороны специальных представителей государства за качеством и достаточностью ипотечного покрытия ценных бумаг;

в одноуровневой модели используется один вид ценных бумаг, указанных в законе, тогда как система, основанная на вторичном рынке закладных, позволяет использовать различные инструменты привлечения средств с рынка.

В результате проведенных исследований пришли к выводу, что одноуровневая модель является менее совершенным механизмом привлечения ресурсов, по сравнению с двухуровневой моделью, которая позволяет использовать различные инструменты аккумулирования финансовых средств на рынке капиталов.

На основании проведенного анализа мирового опыта ипотечного кредитования в диссертационной работе делаются следующие выводы:

данный вид кредитных операций выступает катализатором развития сферы жилищного строительства, что, в свою очередь, является важным компонентом в структуре валового национального продукта страны;

государство, на базе законодательной и финансовой поддержки, играет решающую роль в становлении и ускорении развития ипотечного рынка посредством осуществления политики, направленной на его стимулирование;

решающее значение в системе ипотечного кредитования имеет обеспечение выхода на рынок ценных бумаг, что способствует более прозрачному механизму ценообразования, и позволяет участникам рынка точнее оценивать риски и выгоду инвестирования в те или иные ипотечные инструменты;

внедрение ипотечной системы сопряжено с одновременным эволюционным развитием основных сегментов экономики: кредитно-финансовой системы, рынка капитала, промышленно-строительного комплекса и инфраструктуры рынка жилья.

Анализ свидетельствует, что в России достигнут определенный прогресс в становлении системы ипотечных кредитных операций. Прежде всего это выражается в достаточно большом объеме законодательной базы, принятой по данной проблеме. Практически в каждом субъекте Российской Федерации есть отдельные банки, жилищно-строительные кооперативы и инвестиционно-строительные компании, осуществляющие кредитные операции обеспеченные жильем. В то же время практика ипотечного кредитования в современной России носит достаточно ограниченный характер. Все причины, сдерживающие внедрение ипотеки в стране, возможно разделить на четыре основные группы:

- недостаточность правового обеспечения ипотеки;

- социально-экономическая и финансовая нестабильность в обществе;

- неготовность и экономическая незаинтересованность российских банков в развитии ипотеки.

- недостаточность научной и коммерческой обеспеченности предлагаемых сценариев и стартовых шагов по развитию ипотеки.

Ретроспективный анализ показывает, что за все годы советской власти проблема обеспечения населения страны жильем была одной из самых

актуальных, но так и не получила своего разрешения. Принципиально новые возможности в области обеспечения населения страны необходимым жильем появились в России с переходом на рыночные рельсы хозяйствования.

Для осуществления экономического моделирования финансовых потоков между заемщиком и кредитором при ипотечном кредитовании покупки жилья необходимо видеть перспективы развития данной системы в стране. В современной экономической литературе, с учетом сложившихся в России условий, выделяют несколько основных сценариев решения проблем внедрения ипотечного кредитования:

- локальная банковская инициатива;

- федеральная инициатива;

- муниципальная инициатива;

- инициатива Сберегательного банка РФ;

- инициатива зарубежных банков;

- инициатива инвестиционно-строительных компаний;

- развитие рынка долгосрочного кредита через создание кредитного союза.

Каждый из сценариев имеет свои преимущества и недостатки, однако,

независимо от того, по какому сценарию будет развиваться система ипотечного кредитования в России, процесс взаимодействия между продавцом-кредитором и потенциальным покупателем жилья, с целью выявления всей совокупности компромиссных решений, удовлетворяющих обе договаривающиеся стороны, в настоящее время до конца не изучен. Рассмотренные в диссертации условия, которые предлагают различные банки и организации, осуществляющие свою деятельность в области ипотечного кредитования, позволяют сделать вывод о достаточно жестких параметрах сделок в данной сфере. К таким жестким параметрам относятся процентные ставки по кредитам, размер кредита, количество выплат в году, размеры выплат, сроки кредитования.

Большинство потенциальных заемщиков такой механизм не принимает, что не позволяет им найти подходящий вариант. В этой связи целесообразно предложить ипотечным компаниям изменить подход к работе с клиентами в части предоставления им возможности самим участвовать в моделировании отдельных условий ипотечной сделки, это даст возможность найти такое компромиссное решение, которое будет удовлетворять и покупателя, и продавца квартиры.

Возможно предположить, что данный подход не позволит сразу решить вопрос о массовом внедрении ипотеки в России. Однако это станет решением еще одного комплекса проблем, способствующих развитию системы ипотечного кредитования в стране.

Многие задачи, требующие трудоемких расчетов для обоснования и выбора лучшего решения, успешно разрешаются с применением компьютерной технологии обработки информации. При этом используются специально разработанные программные продукты, которые позволяют не только найти конкретный вариант искомого решения, но и позволяют определить область допустимых решений, которые в своей совокупности удовлетворяют пользователей программы. Приче^ таких решений может быть множество. Заинтересованным лицам останется только выбрать такое из них, которое отвечает всем установленным ограничениям и окажется наиболее благоприятным.

К проб'темам, успешно разрешаемым с помощью компьютерной технологии, относится поиск вариантов приобретения недвижимости и, в -» частности, жилья на основе ипотечного кредитования. |

Анализ показывает, что существующие приемы расчетов определения i

платежей не рациональны. Исследование расчетов между продавцом и покупателем жилья позволило нам усовершенствовать математическую модель определения платы за жилье в установленную единицу времени:

где:

Г - относительная часть стоимости жилья, оплачиваемая покупателем в момент его приобретения и оформления договора ипотеки, в долях от единицы;

Т - срок платежей за приобретенную квартиру в той же валюте, в которой покупатель ежемесячно будет вносить фирме за проживание в ней, в годах;

е - норма ежегодных платежей за пользование ипотечным кредитом, которые будет оплачивать потребитель жилья, в процентах;

м - периодичность текущей оплаты жилья его покупателем в течение года;

е(1 + е)т х 100%

(1)

Ъ - разовый платеж за купленную квартиру в относительном выражении от стоимости его приобретения на всем протяжении договорного срока (в долях от стоимости жилья);

Ь - коэффициент, учитывающий внутригодовое начисление процента:

(1 + -Г -1

6 =-^- (2)

е

где:

т=12 при ежемесячном начислении, т=1 без учета такого начисления.

Использование внутригодового начисления процента позволяет заемщику уменьшать размер разового платежа за жилье по сравнению с аналогичным платежом без учета такого начисления. Для кредитора размер разового платежа, рассчитанного без учета внутригодового начисления процентов, позволяет получать дополнительную прибыль.

Необходимо отметить, что в данном виде полученная экономическая модель с коэффициентом, учитывающим внутригодовое начисление процента, в научной литературе не рассматривалась. Предложенная математическая модель была положена в основу программного продукта, созданного в результате диссертационного исследования.

Применение этой программы позволяет найти покупателю такой вариант приобретения квартиры с использованием системы ипотечного кредитования, который не будет противоречить интересам продавца и даст возможность в дальнейшем зафиксировать основные параметры компромиссного варианта в договоре ипотечного кредитования.

Принцип работы предложенной модели заключается в том, что с ее помощью можно на графике (рисунок 1) отобразить все ограничения в виде полей разного цвета, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя жилья, локализовать область компромиссного решения в виде многоугольника, который на иллюстративном рисунке представлен в виде затененной зоны. И любая точка внутри данной зоны будет отражать в своей совокупности интересы обеих субъектов совершаемой сделки по купле-продаже жилья. Покупателю остается все тщательно взвесить и принять окончательное решение по совокупности всей информации.

Рис. 1. Выбор вариантов покупаемой квартиры и ежемесячных платежей за нее (при м = 12, е = 0,08, т=1)

Разумеется, наличие альтернативных вариантов равнозначных ежемесячных платежей за квартиру — это признак достаточно развитых рыночных отношений в области продажи готового жилья, которых в современной России не существует.

Но со временем, по мере развития жилищно-строительного комплекса и его суммарной производственной мощности, с одной стороны, и повышением платежеспособности потенциальных покупателей квартир, с другой, будет развиваться все более эффективная конкурентная борьба между строительными фирмами за покупателей.

Это позволит от жесткой точки на графике, которая будет отражать конкретные безвариантные ограничения при покупке жилья, перейти к некоторой

области устанавливаемых ограничений (рисунок 1). Причем данная область будет с каждым годом расширяться, вовлекая в свою орбиту все большее количество покупателей квартир. Для этого строительные фирмы будут предоставлять им все большие возможности, которые появятся у них благодаря капитализации прибыли и расширения на этой основе жилищного строительства.

Таким образом, компьютерная технология может оказаться весьма полезной при продаже недвижимости, как для продавца, так и для покупателя. При этом перед ними раскрывается полная информация о различных вариантах платежей, давая возможность видеть всю совокупность компромиссных решений, удовлетворяющих обе договаривающиеся стороны, участвующие в сделке.

В диссертационном исследовании разработаны и предложены к использованию такие показатели в системе ипотечного кредитования, как общий коэффициент переплат и частный коэффициент переплат.

Порядок расчета и экономический смысл предложенных коэффициентов можно представить следующим образом. Если стоимость жилья составляет 100000$ США и покупатель сразу же вносит продавцу 25% его стоимости (т.е., 25000$), то оставшиеся 75000$ он затем выплачивает ежемесячно продавцу по 1106,2$ на протяжении 10 лет (размер разового платежа рассчитан без учета внутригодового начисления процента). И за этот срок покупатель жилья выплатит его продавцу довольно значительную сумму, а именно - 10x12x1106,2 = 132744$ (вместо 75000$, которые покупатель заплатил, если бы сразу же внес эту сумму при покупке новой квартиры). Такая сумма превышает первоначальную в 1,77 раза.

Превышение суммарных (растянутых во времени на 10 лет) платежей за купленную квартиру на 77% - это есть плата за рассрочку выплаты полной стоимости приобретаемой квартиры. В данной ситуации каждый покупатель сам решает, выгодно ли ему покупать жилье в рассрочку, переплачивая за это довольно значительную сумму денежных средств, или все же заплатить все деньги сразу при покупке жилья. Но может быть и другая альтернатива. Подобрать такой вариант платежей, при котором ежемесячная плата за жилье будет для покупателя вполне приемлемой.

Именно для этой цели покупателю желательно получить еще и информацию о том, насколько больше он выплатит продавцу квартиры при

покупке ее в кредит, в сравнении, если оплатит ее полную стоимость сразу при оформлении всех документов.

Такая информация может быть получена путем предложенного нами расчета частного коэффициента переплат (Кчп), и общего коэффициента переплат (К„), которые определяются по формулам: МхгхТ

Кчп~100х(1-/) (3)

Частный коэффициент переплат характеризует размер переплаты за пользованием кредитом на срок рассрочки платежа.

Мх2хГ -

Общий коэффициент переплат характеризует размер общей суммы переплаты за жилье при ипотечном кредитовании.

Предложенные коэффициенты предоставляют для потенциального заемщика дополнительную информацию об ипотечной операции, тем самым способствуя заключению сделки.

Управление процессом платежей за квартиру купленную покупателем посредствам ипотечного кредита в первую очередь зависит от абсолютной величины стоимости приобретаемой квартиры. Именно эта величина лежит в основе всех дальнейших платежей и определяет бремя первоначального взноса за квартиру и последующих ежемесячных платежей за нее.

Покупатель, имея ограниченные финансовые возможности, может приобрести квартиру за те денежные средства, которые у него есть в наличии. Накопив дополнительную сумму, он может продать имеющееся жилье на вторичном рынке, добавить накопленные средства и приобрести новую квартиру, отвечающую его требованиям по площади и качеству. В условиях рыночной экономики здесь нет принципиальных препятствий.

Вместе с тем, возможно разрешить проблему выплаты общей стоимости жилья путем первоначального платежа. Его следует рассчитать таким образом, чтобы покупатель мог заплатить этот взнос в момент приобретения квартиры и одновременно учесть величину будущих платежей, которые фирма предоставляет в кредит.

I

I

Следующий параметр, являющийся предметом пристального внимания покупателя жилья - это его ежемесячные платежи в счет погашения

^ предоставленного кредита. При фиксированном значении стоимости жилья и

(

размера первоначального взноса управлять величинои этих платежей нет прямых возможностей, потому что ежегодная процентная ставка за кредит устанавливается фирмой, продающей жилье. Остается только период платежей, то ! есть принятая рассрочка платежей за предоставленную кредитную сумму. Чем

больше этот период, тем меньше будут ежемесячные платежи. Но больше окажется величина абсолютной переплаты за кредит и коэффициент переплат. В данном случае покупатель сам должен выбрать компромиссный вариант, при котором срок платежей для него окажется наиболее приемлемым со всех точек зрения.

Исследования показывают, что все рассмотренные альтернативы I управления платежами за покупателя в своем большинстве могут быть

справедливы только при одном условии, а именно: продавец жилья заранее с ^ ними согласен. Для него, прежде всего, важно только выдержать общую

стоимость жилья и ежегодную процентную ставку платежей за предоставленный кредит. Все остальное - это прерогатива покупателя жилья. Однако такое 1 возможно только в условиях широкой конкуренции между фирмами,

предоставляющими жилье в кредит, и их достаточно прочного финансового состояния, при котором они могут позволить себе дать рассрочку платежей на много лет вперед.

*

Одним из направлений проведенного исследования является оценка социально-экономического потенциала ипотечного кредитования жилищного строительства в Ставропольском крае. Это выражается в получении количественных характеристик структуры населения региона, уровня и условий его жизни, установление взаимосвязей и взаимозависимости между доходами населения, жилищными условиями и структурой потребления.

Инвестиционный климат в исследуемом регионе оказывает значительное влияние на строительный комплекс. В то же время по объемам капитального ' строительства возможно судить и об инвестиционной активности в регионе.

По данным журнала «Эксперт», Ставропольский край в интегральном рейтинге субъектов Российской Федерации по инвестиционному потенциалу в

I {

2000-2001 гг. находится на 29 месте. По сравнению с показателем 1999-2000 гг. рейтинг Ставропольского края поднялся на 1 позицию. Проведенное исследование выявило существенные резервы улучшения инвестиционного климата во многих регионах России, в том числе и в Ставропольском крае. Это означает, что возможно привлечь инвестиции, затратив незначительные суммы денег и времени.

Анализ состояния жилищно-строительного комплекса Ставропольского края, проведенный в диссертационном исследовании, позволяет сделать следующие выводы:

инвестиции в основной капитал в структуре инвестиций в нефинансовые активы занимают доминирующее положение;

наблюдается устойчивая тенденция к снижению выделения финансовых ресурсов в сферу жилищного строительства как из федерального, так и из краевого бюджетов, а так же рост собственных и кредитных средств индивидуальных застройщиков;

ввод в действие объектов жилищного и социально-культурного назначения сократился с 817,2 тыс. кв. м. в 1996 г. до 572,9 тыс. кв. м. общей площади в 2001г.

На основании проведенного исследования возможно сделать вывод, что необходим принципиально новый подход, адекватный современному кризисному состоянию национальной экономики. В этой связи необходимо выделить два ключевых момента.

Во-первых, в последние годы существенно изменились показатели, характеризующие доходы населения: их структура, покупательная способность в целом и по отношению к разным группам товаров и услуг, уровень доходов.

Так, в расчете на одного жителя Ставропольского края, по данным краевого комитета статистики, доходы в среднем за месяц в 2001 году составили 1584,9 руб. В последние годы (1999-2001 гг.) наблюдается тенденция увеличения темпов роста номинальных денежных доходов населения (в процентах к предыдущему году). В предыдущие годы по причине опережающего роста цен на товары и услуги (в том числе и на недвижимость) увеличение реальных, располагаемых денежных доходов значительно отставало от роста номинальных денежных доходов. В этой связи возможно конс1атировать, чго такое отставание роста

I (

!

1

доходов населения от повышения цен на недвижимость способствовало развитию кризиса на отечественном рынке жилья. ^ Во-вторых, по причине резкого сокращения бюджетных средств,

1 направляемых в жилищное строительство, регрессировал российский рынок

I

строительства жилья. Возможно сделать вывод, что ипотечное кредитование

I

I покупки жилья является тем механизмом, который, с одной стороны, позволит

I домашним хозяйствам улучшить свои жилищные условия, с другой стороны,

будет способствовать развитию предприятий жилищно-строительного комплекса. Экономическая оценка степени доступности жилья для домашних хозяйств ' Ставропольского края представлена в таблице 1.

' Анализ показывает, что в среднем одно домохозяйство в регионе для

' приобретения квартиры потратит 28 лет, и это без учета процентных платежей за

пользование ипотечным кредитом.

Сопоставление данных о денежных доходах и уровне жизни населения края с потребностью в улучшении жилищных условий и стоимостью одного , квадратного метра жилья на первичном и вторичном рынках позволяет сделать

^ некоторые выводы в отношении платежеспособного спроса на ипотечные

кредиты в Ставропольском крае. ' Во-первых, необходимо отметить не достаточную собственную ресурсную

® базу ипотечного кредитования жилищного строительства в Ставропольском крае.

Относительно низкие доходы, низкий платежеспособный спрос основной

|

массы нуждающегося в жилье населения не позволяют в настоящее время ' использовать личные сбережения для полного финансирования строительства

жилья. В связи с низким жизненным уровнем в Ставропольском крае население вынуждено за счет собственных средств, в первую очередь, финансировать приобретение продуктов питания, одежды и других товаров и услуг первой | необходимости.

I Во-вторых, желание граждан, имеющих в собственности индивидуальные

' жилые дома и приватизированные квартиры, улучшить свои жилищные условия

|

делает Ставропольский край привлекательным для внешних инвесторов. Это ^ обстоятельство обусловливает основные экономические интересы и ожидания

$ инвесторов: гарантированность сохранения, возврата и умножения капитала.

Таблица 1 - Оценка доступности жилья для домашних хозяйств _Ставропольского края___

1998 1999 2000 2001

1. Средняя обеспеченность населения жильем в крае на одного жителя в кв.м. 17,9 18,4 18,6 19,1

2. Коэффициент семейности 3,29 3,30 3,29 3,28

3. Средний размер необходимого жилья в кв.м. общей площади для домохозяйства (стр. 1x2) 59 61 61 63

4. Средняя цена 1 кв. м жилья на первичном рынке, руб. 3434 4935 5247 6575

5. Расчетная цена типовой квартиры, руб. (стр. 3x4) 202797 299653 321085 411910,6

6. Среднегодовой месячный доход на члена домашнего хозяйства, руб. 640,1 1067,5 1498,9 1683,6

7. Среднегодовой месячный доход на одно домохозяйство, руб. (стр. 6x2) 2105,93 3522,75 4931,38 5522,21

8. Годовой доход на одно домохозяйство, руб. (стр. 7x12 месяцев) 25271,15 42273,00 59176,57 66266,50

9. Оценка доступности жилья для одного домохозяйства, лет (стр. 5 : 8) 8 7 5 6

10. Бюджет прожиточного минимума, руб. 407,70 801,20 865,60 1314,30

11. Среднегодовой месячный доход на душу населения без учета прожиточного минимума, руб. (стр. 6 - 10) 232,40 266,30 633,30 369,30

12. Среднегодовой месячный доход на семью без учета прожиточного минимума, руб. (стр. 11x2) 764,60 878,79 2083,56 1211,30

13. Годовой доход на семью без учета прожиточного минимума, руб. (стр. 12x12 месяцев) 9175,15 10545,48 25002,68 14535,65

14. Оценка доступности жилья без учета прожиточного минимума для одного домохозяйства, лет (стр. 5:13) 22 28 13 28

С учетом вышеперечисленных особенностей социально-экономического

потенциала ипотечного кредитования в Ставропольском крае, эффективным может бьгть сочетание механизмов накопления (стройсбережений) с механизмами кредитования конкретных граждан и с обязательным участием инвестиционно-строительных компаний. При этом протекционистские меры государственных органов могут быть направлены на финансовую поддержку инициативы граждан, связанной с целевым накоплением и использованием средств на улучшение жилищных условий, с учетом индивидуальных возможностей и потребностей каждого застройщика.

! t

}

Переход России на принципиально новую рыночную парадигму ' экономических отношений вызвал появление на строительно-инвестиционном ^ рынке структур, способных взять на себя решение всего комплекса задач, ^ связанных с организацией жилищного строительства в современных условиях.

Примером таких структур могут быть региональные инвестиционно-^ строительные компании, которые выступают в роли девлопера (от англ.

development — развитие, эксплуатация, сдача «под ключ», ввод в эксплуатацию). ' Эта деятельность включает в себя: выбор экономически эффективного проекта; ^ создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного ' участка земли, реконструкция здания и др.); получение всей необходимой 1 предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию

проекта; поиск инвесторов; определение условий привлечения инвестиций и

I

' заемных средств; разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;

^ отбор и привлечение подрядчиков; контроль над осуществлением работ;

реализация построенного жилья, f Девлоперская форма деятельности является новой и перспективной для

^ строительной индустрии России. Использование этими организациями схем по

^ ипотечному жилищному кредитованию, направленных на расширение объема

, продаж жилой недвижимости, является необходимым условием их нормального

развития в будущем.

По результатам диссертационного исследования нами создана 1 компьютерная программа, которая показывает механизм развития жилищного " строительства не только отдельно взятой девлоперской компании, но и региона в целом. Для этого процесс развития строительного комплекса условно разбивается на отдельные этапы, каждому из которых свойственны определенные | качественные характеристики. Строится график (рисунок 2), на котором

' отображаются поля возможных вариантов приобретения жилья с использованием

)

системы ипотечного кредитования, причем границы каждого этапа (на рисунке 2

' обозначены под номерами 1-5) окрашены в разный цвет.

^ Рост или уменьшение размеров полей на графике связаны с изменением

|

' основных параметров в системе ипотечного кредитования жилищного

^ строительства. Суть этих изменений заключается в том, что в процессе

^ функционирования инвестиционно-строительные компании, используя ипотечное

кредитование, как необходимое условие для нормального развития, в результате конкуренции и за счет наращивания собственных финансовых активов будут увеличивать объемы строительства дешевого жилья, доступного широкому кругу населения. Размер первоначального взноса при этом понизится, тем самым, расширяя круг потенциальных покупателей жилья с меньшим уровнем достатка. Максимальный же срок кредитования возрастет, а минимальный - уменьшиться. Процентная ставка за кредит также снизится, что в совокупности с увеличенным сроком кредитования позволит установить такой размер ежемесячного платежа, который будет доступен практически каждому работающему человеку.

«

«

Рис. 2. Графический анализ развития жилищно-строительного комплекса

региона

Описанный процесс займет длительный период. Но результатом

использования инвестиционно-строительными компаниями механизма продажи жилья на условиях ипотечного кредитования будет являться то, что с одной стороны значительная часть населения страны сможет улучшить свои жилищные условия, с другой стороны, предприятия жилищно-строительного комплекса могут значительно увеличить объемы собственных финансовых ресурсов за счет прибыли.

Для оценки относительного развития строительного комплекса региона с точки зрения применения системы ипотечного кредитования в работе предложен коэффициент общего относительного развития строительного комплекса региона

К| - коэффициент развития строительного комплекса в ¡-ом этапе (первый этап принимается за базу сравнения);

х - количество этапов оценки развития строительного комплекса, принимаемого для исследования;

(1, - удельный вес квартир 1-го этапа в исследовании общего строительного комплекса под номером х (при этом - у1 ^ = 1 ).

На основе проведенного анализа развития инвестиционно-строительных компаний с использованием компьютерной программы мы пришли к выводу, что для успешного функционирования девлоперских компаний, их деятельность должна включать в себя следующие направления: изучение численности и возрастного состава населения; оценка его покупательной способности; исследование предпочтений населения в сфере жилищного строительства; анализ состояния жилищного комплекса региона. Основной целью данного процесса должно стать создание условий для наиболее полного удовлетворения потребностей населения в качественном и доступном жилье. Реализация подобного подхода возможна только с применением системы маркетинга в Жилищном строительстве.

(КСР):

(5)

где:

/= г

Основные положения диссертации отражены в следующих работах:

1. Коннов В.Н. О финансово кредитных механизмах решения жилищных проблем //Региональные проблемы социально-экономического развития Ставропольского края: Материалы Третьей научно-практической конференции СФЭИ. - М., 1999. - 0,12 п.л.

2. Коннов В.Н. О необходимости разработки ипотечной программы в Ставропольском крае //Региональные проблемы социально-экономического развития Ставропольского края: Материалы Третьей научно-практической конференции СФЭИ. -М., 1999. - 0,11 п.л.

3. Коннов В.Н. Об ипотечном кредитовании в России// Материалы межрегиональной конференции «Студенческая наука - экономике научно-технического прогресса». Издательство Северо-Кавказского государственного технического университета: Ставрополь., 2000.- 0,07 п.л.

4. Коннов В.Н. О некоторых особенностях современных моделей ипотечного кредитования// Материалы второй межрегиональной конференции «Студенческая наука - экономике России». Издательство Северо-Кавказского государственного технического университета: Ставрополь., 2001. - 0,07 п.л.

5. Коннов В.Н. Ипотечное кредитование в условиях переходной экономики // Основные тенденции и проблемы развития российской экономики в финансово-кредитных отношений: Материалы Пятой научно-практической конференции СФЭИ. - Ставрополь, 2001. - 0,12 п.л.

6. Коннов В.Н. Применение компьютерной технологии обоснования решений в области кредитования покупки недвижимости // Финансовые отношения в условиях рынка: Материалы Шестой научно-практической конференции СФЭИ. - Ставрополь, 2002. - 0,3 п.л.

7. Коннов В.Н., Богатин Ю.В. Ипотечное кредитование покупки жилья // Финансовые исследования.-Ростов-н/Д.,2002.-№ 4. - 0,78 п.л. (авт. 0,39 п.л.)

8. Коннов В.Н. Ипотечное кредитование как условие развития рынка жилья, Ставрополь, 2002 г. - 9,3 п.л.

Подписано к печати 24.03.03 г. Формат 60x84.1/16 Усл. печ. л. -1,6. Уч.-изд. л. - 1,3. Тираж 100 экз. Бумага офсетная. Северо-Кавказский государственный технический университет г. Ставрополь пр. Кулакова, 2

Типография СевКавГТУ

i

»1 § 1 ^ С

V (

1

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Коннов, Виталий Николаевич

Введение.

1. Теоретико-методологические аспекты ипотечного кредитования покупки жилья в рыночных экономических системах.

1.1. Социально-экономическая сущность и роль ипотечного кредита в рыночной экономике.

1.2. Мировой опыт развития ипотечного кредитования.

1.3. Развитие и становление системы ипотечного кредитования в современной России.

2. Экономическое моделирование финансовых платежей между заемщиком и кредитором при ипотечном кредитовании покупки жилья.

2.1. Методические основы комплексного подхода к построению экономической модели финансовых платежей при ипотечном кредитовании покупки жилья.

2.2. Практические аспекты применения компьютерной технологии обоснования решений в области ипотечного кредитования покупки жилья.

3. Влияние ипотечного кредитования покупки жилья на финансовые ресурсы предприятий жилищно-строительного комплекса.

3.1 Анализ состояния жилищно-строительного комплекса и исследование платежеспособного спроса на ипотечные кредиты на примере Ставропольского края.

3.2 Оценка развития предприятий жилищно-строительного комплекса и их финансовых ресурсов на основе ипотечного кредитования покупки жилья.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Ипотечное кредитование покупки жилья как механизм формирования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса"

Актуальность темы исследования. Одной из основных целей развития России в XXI веке должно стать формирование конкурентоспособной и эффективной рыночной экономики, в которой существенное место займут инвестиционные операции. Особая обеспечивающая роль в этом процессе принадлежит предприятиям жилищно-строительного комплекса, призванным удовлетворять потребности населения в жилье.

Условием развития предприятий этой отрасли является интенсивное формирование собственных и привлеченных финансовых ресурсов, способствующих выполнению обязательств компаний строительного комплекса и оплатой ими текущих расходов на производственную деятельность.

Рост инвестиций в данную сферу способствует не только оживлению рынка недвижимости, это влечет за собой достижение мультипликационного эффекта и эффекта акселерации в развитии смежных со строительством отраслях — металлургии, индустрии строительных материалов, лесопереработки, транспорта.

Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что одним из основных источников финансирования строительной отрасли могут являться долгосрочные ипотечные кредиты населению, обеспеченные залогом недвижимости.

Развитие ипотечного кредитования и исследования в данном направлении имеют ключевое значение для общего успеха экономической реформы, могут способствовать снижению инфляции, сокращению дефицита бюджетов всех уровней, стабилизации денежного обращения, решению жилищной проблемы за счет привлечения средств населения в реальный сектор экономики. В этой связи актуальность и своевременность темы диссертационной работы обусловливается необходимостью выявления особенностей взаимодействия участников инвестиционного процесса в системе ипотечного кредитования покупки жилья и их влиянием на формирование финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса.

Степень изученности проблемы. Приобретение недвижимости в развитых странах уже несколько десятилетий получает массовое распространение. В трудах зарубежных авторов (Дж. Бойкина, Б. Брутгемана, Дж. Видемера, Д. Джаффе, А. Доунса, Т. Кларети, Н. Миллера, Дж. Миллара, Ш. Мэйзеля, К. Розена, Д. Сироты, М. Стоуна, Б. Тсаргиса, Дж. Фишера, Ф. Фабоцци, Р. Ханея, Д. Эпли) разработаны модели ипотечных кредитов, структура организации ипотечного рынка и выявлены особенности участия государства в его функционировании, предлагается система государственного кредитования населения. Ряд публикаций отечественных авторов посвящен отдельным аспектам этого вида кредитования. В.М. Агапкин, Н.П. Воеводская, Ю.В. Головин, В В. Герасимов, ВВ. Иванов, Ю.Б. Ильина, Е.П. Коптева, В.А. Кудрявцев, В.И. Лимаренко, В.В. Овчинников, Н И. Ризун, В.К. Селюков, В В. Смирнов, Е.И. Тарасевич, А.Н. Ужегов, Г.А. Цылина, Е.В. Черных, И.В Шиляева обращаются к отдельным проблемам ипотечного кредитования в России - правовому обеспечению, выпуску и обращению закладных, моделям погашения жилищных кредитов, схемам организации кредитования под залог жилья.

Однако за рамками исследований остались вопросы о влиянии ипотечного кредитования на механизм формирования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса и их развитие на основе моделирования финансовых потоков между заемщиком и кредитором при кредитовании покупки жилья, а так же практические аспекты применения компьютерной технологии по обоснованию компромиссных решений в области ипотечного кредитования приобретения жилья.

Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальностей ВАК. Исследование выполнено в рамках специальности 08.00.10 - Финансы, денежное обращение, кредит, п. 9.3 - «Эволюция кредитных отношений; закономерности и современные тенденции их развития, взаимодействие кредита с денежным оборотом, финансами, финансовым рынком, усиление влияния кредита на производство и реализацию общественного продукта» Паспорта специальностей ВАК Министерства образования РФ (экономические науки).

Цели и задачи исследования. Целью настоящей работы является изучение процесса функционирования системы ипотечного кредитования покупки жилья в современных условиях экономики России и разработка мер по ее развитию и совершенствованию, как необходимого условия ускоренного формирования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса для обеспечения качественным и доступным жильем населения страны.

В соответствии с поставленной целью в диссертационной работе выдвинуты следующие задачи. проанализировать социально-экономическую сущность и роль ипотечного кредитования в рыночной экономике; изучить международный и отечественный опыт ипотечного кредитования покупки жилья, выявить причины, тормозящие внедрение системы ипотечного кредитования в экономику России; построить универсальную экономическую модель финансовых потоков, характеризующую взаимоотношения между продавцом и покупателем жилья с использованием механизма ипотечного кредитования жилищного строительства; разработать в системе ипотечного кредитования показатели, способствующие принятию решения со стороны заемщика, провести анализ возможностей управления процессом платежей за приобретаемую квартиру на приемлемой для покупателя основе; дать оценку состояния жилищно-строительного комплекса и исследовать платежеспособный спрос домашних хозяйств на ипотечные кредиты на примере Ставропольского края; разработать метод оценки развития предприятий жилищно-строительного комплекса за счет интенсивного роста собственных и привлеченных финансовых ресурсов на основе использования механизма продажи жилья на условиях ипотечного кредитования.

Предметом исследования служат финансовые платежи между заемщиком и кредитором при ипотечном кредитовании покупки жилья и их влияние на механизм формирования финансовых ресурсов предприятий жилищно-строительного комплекса.

Объектом исследования является ипотечный кредит и отношения, складывающиеся в процессе ипотечного кредитования между кредитором и заемщиком.

Методологической и теоретической основой диссертации являются работы отечественных ученых-экономистов, внесших значительный вклад в теорию и практику ипотечного кредитования. Обоснование теоретических положений и аргументация выводов осуществлялись на основе общенаучных методов познания (диалектический, исторический, логический), конкретных методов (системный, структурный, функциональный), а также специальных методов (экономического анализа и синтеза, сравнения, группировок, математического моделирования).

Информационно-эмпирической базой диссертационного исследования явились материалы научно-практических конференций и симпозиумов, информация из периодической печати и специализированных изданий научной экономической литературы, официальные статистические данные Государственного комитета РФ по статистике, Ставропольского государственного краевого комитета по статистике.

Рабочая гипотеза диссертационной работы базируется на системе методических положений и моделей автора, согласно которым определяющим моментом единства взаимодействия экономических интересов заемщика и кредитора при ипотечном кредитовании приобретения жилья является научный поиск компромиссных решений с применением конкретных технологий.

Положения диссертации, выносимые на защиту:

1. Строительство и продажа жилья населению на условиях ипотечного кредита являются механизмом, который позволит, с одной стороны, удовлетворить потребность населения в жилье, с другой стороны, даст возможность сформировать дополнительные финансовые ресурсы предприятиям строительного комплекса. Ипотечное кредитование покупки жилья стимулирует развитие строительного комплекса, а также, в силу особого положения данной отрасли и экономику в целом.

2. Существующие в настоящий момент методики согласования условий ипотечной сделки носят достаточно ограниченный характер, удовлетворяющий преимущественно интересы кредитора. Поэтому особое значение приобретает разработка в системе ипотечного кредитования новых показателей, способствующих принятию решения со стороны заемщика, и методик поиска множества компромиссных решений, удовлетворяющих интересы обеих сторон.

3. Многие задачи, требующие трудоемких расчетов для обоснования и выбора лучшего решения, успешно разрешаются с применением компьютерной технологии обработки информации. В этой связи особое значение приобретает исследование практических аспектов применения данных технологий в экономическом моделировании финансовых потоков между кредитором и заемщиком при ипотечном кредитовании покупки жилья.

4. По мере внедрения механизма ипотечного кредитования в деятельность инвестиционно-строительных компаний за счет интенсивного формирования собственных и привлеченных финансовых ресурсов возникает реальная необходимость оценки относительного развития как отдельных строительных предприятий, так и всего строительного комплекса региона.

Научная новизна исследования. В процессе диссертационного исследования получены следующие результаты, обладающие элементами научной новизны:

1. На основе анализа международного опыта в сфере ипотечного кредитования выявлены причины, тормозящие внедрение данного вида кредитных операций в современной России, показаны возможные сценарии развития ипотеки.

2. Разработаны методические положения комплексного подхода к построению экономической модели финансовых потоков в инвестиционно-строительных компаниях при ипотечном кредитовании покупки жилья и согласовании на основе разработанной экономической модели отдельных параметров ипотечного кредита между кредитором и заемщиком.

3. Предложены к использованию экономические показатели в системе ипотечного кредитования: общий и частный коэффициенты переплат, являющиеся дополнительными критериями выбора условий ипотечной сделки.

4. На примере Ставропольского края осуществлена прогнозная оценка платежеспособного спроса на ипотечные кредиты в регионе с учетом состояния финансов домашних хозяйств и жилищно-строительного комплекса.

5. Обоснован процесс роста собственных и заемных финансовых ресурсов инвестиционно-строительных компаний за счет развития ипотечных кредитных отношений, предложен к использованию коэффициент общего относительного развития строительного комплекса региона с позиций использования механизма ипотечного кредитования.

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в возможности использования ее результатов: в работе банков и инвестиционно-строительных компаний, оказывающих услуги по ипотечному кредитованию населения; в деятельности консалтинговых компаний, осуществляющих операции по оценке развития строительного комплекса региона с позиций использования механизма ипотечного кредитования; в учебном процессе высших учебных заведений при изучении системы ипотечного кредитования.

Использование программного продукта, созданного в результате диссертационного исследования, способствует повышению доступности приобретения жилья населением при действующей системе ипотечного кредитования.

Апробация работы. Основные положения настоящего исследования и его результаты на различных этапах работы представлялись, обсуждались и получили положительную оценку на межрегиональной научной конференции "Студенческая наука - экономике научного прогресса" (СевКавГТУ, г. Ставрополь, 2000-2001г.г.); на ежегодных научно-технических конференциях по результатам научно-исследовательской работы профессорско-преподавательского состава и студентов Ставропольского финансово экономического института (1999, 2000, 2002 гг.); на научно-методических семинарах финансового факультета Ростовского государственного экономического университета «РИНХ».

По теме диссертационного исследования опубликовано 8 работ общим объемом 11,1 печатных листа.

Структура диссертационной работы обусловлена поставленной целью и задачами исследования. Диссертация общим объемом 162 страницы состоит из введения, трех глав, семи параграфов, заключения, списка использованной литературы (129 наименований). В ней содержится 22 таблицы, 20 рисунков, 4 приложения.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Коннов, Виталий Николаевич

Основные результаты проведенных исследований позволяют сформулировать следующие выводы и практические рекомендации.

1. Для жилищно-строительного комплекса в экономике страны характерна следующая особенность. По требованию заказчиков предприятия этой отрасли, создавая капитал, рассредоточивают его по другим сферам национальной экономики в разных пропорциях. В свою очередь, эти изменения в любой из сопряженных со строительством отраслей приводят к ответной реакции рынка и ставят новые задачи перед участниками строительства. Этот процесс может повторяться многократно. На основе проведенного анализа международного опыта возможно сделать вывод, что для удовлетворения потребности в жилье больших групп населения, которые не могут купить недвижимость за собственные средства, наиболее эффективным является развитие института ипотеки в стране.

2. Несмотря на существование многих проблем, в России был достигнут определенный прогресс в становлении системы ипотечных кредитных операций. В то же время такая практика в современной России носит достаточно ограниченный характер вследствие наличия ряда причин. Все причины, сдерживающие внедрение ипотеки в России, можно разделить на четыре основные группы: недостаточность правового обеспечения ипотеки, социально-экономическая и финансовая нестабильность в обществе, неготовность и экономическая незаинтересованность российских банков в развитии ипотеки, недостаточность научной и коммерческой обеспеченности предлагаемых сценариев и стартовых шагов по развитию ипотеки.

3. Проведенный анализ ключевых условий по кредитной операции, которые предлагают различные банки и организации, осуществляющие свою деятельность в области ипотечного кредитования, позволяют нам сделать вывод о достаточно жестких параметрах сделок в данной сфере. В этой связи, для увеличения объемов по этим операциям, целесообразно предложить ипотечным компаниям изменить подход к работе с клиентами в части предоставления им возможности самим участвовать в моделировании отдельных условий ипотечной сделки. Это подход даст возможность найти такое компромиссное решение, которое будет удовлетворять и покупателя, и продавца квартиры. Для реализации данного предложения в диссертации предлагается применить компьютерные технологии обработки информации. Они позволяют не только найти конкретный вариант искомого решения, но и определить область допустимых решений, которые в своей совокупности удовлетворяют пользователей программы. Таких решений может быть множество и заинтересованным лицам останется только выбрать такое из них, которое отвечает всем установленным ограничениям и окажется наиболее благоприятным.

4. Исследование расчетов между продавцом и покупателем жилья позволило уточнить математическую модель определения платы за жилье в установленную единицу времени. Эта модель была положена в основу программного продукта, созданного в результате диссертационного исследования. Применение этой программы позволяет найти покупателю такой вариант условий приобретения квартиры с использованием системы ипотечного кредитования, который не будет противоречить интересам продавца и дает возможность в дальнейшем зафиксировать основные параметры компромиссного решения в договоре ипотечного кредитования.

5. Принцип работы предложенной модели заключается в том, что с ее помощью возможно на графике отобразить все ограничения в виде полей разного цвета, как со стороны продавца, так и со стороны покупателя жилья, локализовать область компромиссного решения в виде многоугольника. Любая точка внутри данной зоны будет отражать в своей совокупности интересы субъектов совершаемой сделки по купле-продаже жилья. Покупателю останется все тщательно взвесить и принять окончательное решение по совокупности всей информации. Это позволит от жесткой точки на графике, которая будет отражать конкретные безвариантные ограничения при покупке жилья, перейти к некоторой области устанавливаемых ограничений. Причем эта область будет с каждым годом расширяться, вовлекая в свою орбиту все большее количество покупателей квартир. Для этого строительные фирмы будут предоставлять им все более прогрессивные возможности, которые появятся у них благодаря капитализации прибыли и расширения на этой основе жилищного строительства, давая возможность лицезреть всю совокупность компромиссных решений, удовлетворяющих обе договаривающиеся стороны, участвующие в сделке.

6. В диссертационном исследовании разработаны и предложены к использованию такие показатели в системе ипотечного кредитования, как общий и частный коэффициенты переплат. Последний характеризует размер переплаты за пользованием кредитом на срок рассрочки платежа. Общий коэффициент переплат характеризует размер общей суммы переплаты за жилье при ипотечном кредитовании. Предложенные коэффициенты предоставляют для потенциального заемщика дополнительную информацию об ипотечной операции, тем самым способствуя принятию решения.

7. Управление процессом платежей за квартиру, купленную покупателем посредствам ипотечного кредита, зависит от нескольких факторов, к числу ключевых относятся: абсолютная величина стоимости приобретаемой квартиры; первоначальный платеж, который надо подобрать таким образом, чтобы покупатель мог заплатить этот взнос в момент приобретения квартиры; ежемесячные платежи в счет погашения предоставленного кредита; принятая рассрочка платежей за предоставленную кредитную сумму. При этом покупатель жилья сам должен выбрать оптимальный вариант, при котором условия по ипотечной операции окажутся наиболее приемлемым со всех точек зрения. Все рассмотренные альтернативы управления платежами за покупателя в своем большинстве могут быть справедливы только при одном условии, а именно: продавец жилья заранее с ними согласен. Для него важно только выдержать общую стоимость жилья и ежегодную процентную ставку платежей за предоставленный кредит. Все остальное - это прерогатива покупателя жилья. Однако, такое возможно только в условиях широкой конкуренции между фирмами, предоставляющими жилье в кредит и их достаточно прочного финансового состояния, при котором они могут позволить себе дать рассрочку платежей на много лет вперед.

8. Одним из направлений исследования является оценка социально-экономического потенциала ипотечного кредитования жилищного строительства в Ставропольском крае, которая выражается в получении количественных характеристик структуры населения региона, уровне и условий его жизни, установлении взаимосвязей и взаимозависимости между доходами населения, жилищными условиями и структурой потребления. При этом выявлено, что инвестиции в основной капитал в структуре инвестиций в нефинансовые активы занимают доминирующее положение; наблюдается устойчивая тенденция к снижению выделения финансовых ресурсов в сферу жилищного строительства как из федерального, так и из краевого бюджетов, и рост собственных и кредитных средств индивидуальных застройщиков; ввод в действие объектов жилищного и социально-культурного назначения сократился с 817,2 тыс. кв. м. в 1996 г. до 572,9 тыс. кв. м. общей площади в 2001 г. На основе анализа установлено, что необходим принципиально новый подход к развитию жилищного строительства, адекватный современному кризисному состоянию национальной экономики, и связанный с ипотечным кредитованием покупки жилья.

9. Появление на строительно-инвестиционном рынке структур, способных взять на себя решение всего комплекса задач, связанных с организацией жилищного строительства в современных условиях обусловлен переходом России на принципиально новую рыночную парадигму экономических отношений. Примером таких структур могут быть региональные инвестиционно-строительные компании, которые выступают в роли девлопера (от англ. development — развитие, эксплуатация, сдача «под ключ», ввод в эксплуатацию), что включает: выбор экономически эффективного проекта; создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.); получение всей необходимой предусмотренной законодательством ф документации и разрешений на реализацию проекта; поиск инвесторов; определение условий привлечения инвестиций и заемных средств; разработка механизмов оборота средств и форм их возврата; отбор и привлечение подрядчиков; контроль над осуществлением работ; реализация построенного жилья.

10. По результатам исследования создана компьютерная программа, которая может наглядно показывать механизм развития жилищного Ф строительства не только отдельно взятой девлоперской компании, но и региона, и даже страны в целом. Для этого процесс развития строительного комплекса условно разбивается на отдельные этапы, каждому из которых свойственны определенные качественные характеристики. Строится график, на котором отображаются поля возможных вариантов приобретения жилья с использованием системы ипотечного кредитования, причем границы каждого этапа окрашены в разный цвет. Рост или уменьшение размеров полей на # графике связано с изменением основных параметров в системе ипотечного кредитования жилищного строительства. Суть этих изменений заключается в том, что в результате конкуренции и за счет наращивания собственных финансовых активов инвестиционно-строительные компании в процессе использования в своей практической деятельности продаж жилья на условиях ипотечного кредитования, будут осуществлять следующие действия: увеличивать объемы строительства дешевого жилья, доступного ^ широкому кругу населения; размер первоначального взноса будет уменьшиться, тем самым расширяя круг потенциальных покупателей жилья с меньшим уровнем достатка; максимальный срок кредитования увеличится, а минимальный - уменьшиться; процентная ставка за кредит также уменьшится. Все эти факторы, в совокупности с увеличенным сроком кредитования, позволят установить такой размер ежемесячного платежа, который будет доступен практически каждому работающему человеку. Для оценки относительного развития строительного комплекса региона с точки зрения применения системы ипотечного кредитования в работе предложен коэффициент общего относительного развития строительного комплекса. В результате значительная часть населения страны сможет улучшить свои жилищные условия, а предприятия жилищно-строительного комплекса значительно увеличат объемы собственных финансовых ресурсов в виде прибыли.

11. На основе проведенного анализа развития инвестиционно-строительных компаний, с использованием компьютерной программы, можно сделать вывод, что для успешного функционирования девлоперских компаний, их деятельность должна включать в себя такие направления, как: изучение численности и возрастного состава населения и оценка его покупательной способности, исследование предпочтений населения в сфере жилищного строительства, анализ состояния жилищного комплекса региона. Основной целью такой работы должно стать создание условий для наиболее полного удовлетворения потребностей населения в качественном и доступном жилье. Реализация подобного подхода возможна только с применением системы маркетинга в жилищном строительстве, что имеет не только практическое применение в решении народно-хозяйственных и социальных задач, но и позволит получить значительный экономический эффект.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ