Ипотечное кредитование жилья как институт новой экономической системы России тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Ипотечное кредитование жилья как институт новой экономической системы России"

На правах рукописи

УДК 330

ББК 65 012+65 262.22 К88

КУДРЯВЦЕВА Наталия Юрьевна

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ ЖИЛЬЯ КАК ИНСТИТУТ НОВОЙ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИСТЕМЫ РОССИИ

Специальности- 08.00 01 - Экономическая теория;

08 00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Тамбов 2008

003447102

Диссертация выполнена на кафедре экономической теории и истории Академии экономики и предпринимательства Тамбовского государственного университета им. Г Р. Державина

Научный руководитель: кандидат экономических наук,

доцент

Степичева Ольга Александровна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук,

профессор

Смагин Игорь Иванович;

доктор экономических наук, профессор

Мешкова Людмила Леонидовна

Ведущая организация: Тамбовский государственный

технический университет

Защита состоится 24 июля 2008 г. в 10 00 часов на заседании диссертационного совета ДМ 212 261.01 при Тамбовском государственном университете им Г Р. Державина по адресу 392000, г Тамбов, ул Советская, 6, зал заседаний диссертационного совета

С диссертацией и авторефератом можно ознакомиться в библиотеке и на официальном сайте http //tsu tmh щ Тамбовского государственного университета им Г.Р Державина.

Автореферат разослан 23 июня 200В г.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент

O.A. Степичева

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования

В странах с развитой экономикой основным способом решения жилищной проблемы выступает ипотечное кредитование. Для России создание и развитие института ипотечного кредитования также актуально, так как решение данного вопроса будет способствовать экономическому росту страны Анализ состава, структуры, динамики ипотечного кредитования в России позволяет говорить о том, что данный институт в экономике страны находится на начальном этапе своего становления Главными причинами тому являются отсутствие общеэкономической стабильности в стране, гарантированных условий для вложения инвестиционных ресурсов в жилищный рынок, несовершенство законодательства; не создана система социальных компенсаций. В ситуации, когда надежность большинства хозяйствующих субъектов сомнительна, когда финансовое положение предпринимателей неопределенное, резко ограничивается применение таких институтов обеспечения обязательств, как гарантия, поручительство, неустойка, удержание, страхование рисков и имущества Среди возможности обеспечения исполнения обязательств ипотека в этих условиях является приоритетной в осуществлении жилищной программы По экспертным оценкам, ипотечное кредитование в России составляет 0,1% ВВП, что несоизмеримо с масштабами ипотечного жилищного кредитования во многих развитых странах мира В частности, в странах Европейскош Союза лиг показатель достигает 53% ВВП Между тем, система ипотечного кредитования жилья должна обеспечивать сопряжение двух финансовых потоков - кредитование населения с поддержкой государства. Все это говорит о том, что в условиях формирования новой экономической системы в России, когда воздействие внешних факторов мирового финансового капитала может привести к дестабилизационным процессам и в жилищном секторе экономики, и в целом в стране, необходимо исследование и создание новой модели ипотечного кредитования жилья как института новой экономической системы России. В связи с чем, исследование ипотечного кредитования является актуальной проблемой и требует дополнительного ее изучения.

Степень разработанности проблемы.

В решении проблем развития ипотечного кредитования жилья в России сегодня задействованы научно-исследовательские институты, академии, вузы страны. Различные их аспекты рассмотрены в трудах: В.М. Агапкина, И А. Базанова, С JI. Блау, Ю.В. Воеводской, В В. Головина, П.Г. Грабового, И В Довдиенко, В.В Иванова, В.А Кудрявцева, В В Меркулова, В В. Овчинникова, Ф Г Панкратова, И А. Разумовой, Б.Б Рубцова, А.К. Семенова, Ю.Ф. Симонова, A.M. Фридмана, В.К Южелевского и др Среди современных зарубежных исследователей ипотечного кредитования выделяются А Коул, Д Бойкин, Р Хани, В. Бругеман, Д Фишер, Д Эпли, Д. Милар, Ф. Фабоцци. В России вопросы ипотечного кредитования исследованы в трудах В.И. Бусова, И Д. Грачева, В С. Ема, А.Г. Ивасенко, Е.П Коптева, Н Б. Косаревой, В.И Ли-маренко, А.Н Ларионовой, Э.А. Омшановой, И.Л. Осокиной, И Д Пенкина, В Г. Полякова, Л И. Рябченко, В.В. Смирнова, Д.А. Сергеева, Г.А Цылиной, А.Н. Ужегова и др.

К сторонникам комплексного подхода к исследованию ипотечного кредитования можно отнести НП Приступ, ГА. Цылину, К.Н Митрошину

Наиболее полным к определению системы ипотечного кредитования нам представляется подход В.В Максимова. Он впервые интегрировал систему ипотечного кредитования в качестве составной части в социально-экономическую систему страны и рассмотрел ипотечную систему в виде совокупности взаимосвязанных универсальных и специализированных рынков (подсистем), в т.ч • а) универсальные рынки1 недвижимости, капитала, финансово-посреднических услуг; б) специализированные рынки, ипотечных кредитов, ипотечных ценных бумаг.

Вместе с тем, несмотря на достаточное количество публикаций в этой области, возникает потребность дальнейшего изучения таких проблем, как финансирование ипотечного жилищного рынка, риски ипотечного кредитования, методические основы развития института ипотечного кредитования жилья в России и др

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является формирование и научное обоснование представления об ипотечном кредитовании жилья как институте новой экономической системы России.

Постановка цели позволяет сформулировать задачи данного исследования.

- изучить генезис ипотечного кредитования жилья в России;

- провести анализ адаптации мирового опыта ипотечного кредитования в условиях России;

- исследовать механизмы формирования ипотечного жилищного рынка в России,

- провести мониторинг института ипотечного кредитования жилья;

- рассмотреть риски ипотечного кредитования с учетом мирового опыта,

- разработать методические подходы к функционированию и развитию ипотечного кредитования жилья как института новой экономической системы России.

Объектом исследования выступает ипотечное кредитование жилья в экономике России

Предметом исследования является совокупность внутренних и внешних факторов социально-экономической системы страны, детерминирующих трансформацию института ипотечного кредитования жилья в новых условиях.

Теоретической и методологической основой исследования явились концептуальные и теоретические положения, представленные в классических и современных работах российских и зарубежных ученых-экономистов. В И. Лимаренко, например, представляет ипотечную систему как составную часть финансового рынка, где заемщиками и конечными инвесторами выступают домашние хозяйства, а все остальные субъекты, вовлеченные в систему, обеспечивают формирование активов и пассивов и соответствующие гарантии возврата кредита, взятого под залог недвижимости. И А Пенкина под системой ипотечного кредитования понимает институциональную схему перераспределения финансовых ресурсов от конечных инвесторов к заемщикам по ипотечным кредитам. Е П. Коптева рассматривает механизм ипотечного кредитования как инструмент активизации инвестиционного процесса в жилищном строительстве и, таким образом, находится на позиции, что система ипотечного кредитования - инструмент обслуживания жилищного рынка, поэтому на этапе своего становления ипотеч-

ная система интегрируется в жилищный рынок, являясь его элементом. Комплексный подход встречается преимущественно в работах последних лет, где система ипотечного кредитования все больше рассматривается как инструмент управления социально-экономической политикой.

При обработке фактического материала использовались такие исследовательские методы, как диалектический, проблемно-хронологический, сравнительно-исторический, системно-методический, логический, научных обобщений, статистический анализ Применение указанных методов позволило обеспечить обоснованность проведенного анализа, теоретических выводов и разработанных предложений. Исследование осуществлялось путем использования системного подхода, общеэкономического анализа, сочетания исторического, логического и эволюционного подходов, метода восхождения от абстрактного к конкретному, методов сравнительного анализа, теоретического моделирования

Содержание диссертационного исследования соответствует специальностям 08.00 01 - Экономическая теория (1 1 Политическая экономия) и 08.00 10 - Финансы, денежное обращение и кредит (9 Кредит и банковская деятельность; 9 4 Развитие инфраструктуры кредитных отношений современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования) Паспорта специальностей ВАК (экономические науки).

Научная новизна исследования состоит в разработке и научном обосновании теоретико-методических положений и практических рекомендаций, направленных на развитие ипотечного кредитования жилья как института новой экономической системы России

К основным положениям диссертационного исследования, которые характеризуют научную новизну и выносятся на защиту, относятся следующие

По положениям, относящимся к специальности 08.00 01 -Экономическая теория.

1. Дано определение ипотечному кредитованию жилья как институту новой экономической системы страны, обеспечивающему интеграцию системы ипотечного кредитования в жилищный рынок, который выступает инструментом развития новой социально-экономической системы.

2. Сформулированы теоретико-методологические принципы оценки эффективности функционирования института ипотечного кредитования жилья в новой экономической системе страны, которые, в отличие от известных подходов, основаны на системно-интеграционной теории

3 Выявлены основные факторы, определяющие качество развития института ипотечного кредитования жилья в новой экономической системе России, среди которых особое значение приобретают институциональный, информационный, социально-экономический

4 Расширено теоретическое представление о равновесности и устойчивости института ипотечного кредитования жилья в новой экономической системе, которое, помимо известных показателей, определяется взаимосвязью и взаимодействием спроса на ипотечный кредит и его предложения со спросом и предложением на рынке жилья, что способствует разработке наиболее эффективных методов государственного регулирования ипотечного рынка, обоснованию прогнозов его развития

5 Разработана функциональная модель института ипотечного кредитования жилья в новой экономической системе страны, базисным положением которой выступает совокупность взаимосвязанных функциональных подсистем, каждая из которых отражает отношения между субъектами ипотечной системы по поводу ее объектов на конкретном рынке

По положениям, относящимся к специальности 08.00.10 -Финансы, денежное обращение и кредит

6 Дополнено и расширено теоретическое представление о системе критериев оценки эффективности функционирования ипотечного жилищного рынка применительно к новой экономической системе страны, которая, помимо общепризнанных критериев, включает критерии состояния и развития ипотечного кредитования жилья (количественные показатели); критерии устойчивого развития ипотечного рынка (качественные показатели).

7. Разработана схема оценки эффективности развития института ипотечного кредитования жилья в новой экономической системе страны, включающая определение потребностей (формирование цели развития, механизмов воздействия и их реализацию, контроль) и формирование системы ипотечного кредитования жи-

лья (получение информации об институте ипотечного кредитования жилья; накопление, обработка и анализ информации; оценка возможных вариантов воздействий; выбор рационального варианта; разработка алгоритма реализации воздействий; оценка возможной реакции объекта на эти воздействия).

Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что основные положения, выводы и рекомендации ориентированы на широкое их использование субъектами экономики в процессе ипотечного кредитования как института новой экономической системы России. Основные положения и выводы диссертации могут быть использованы для дальнейшего научного анализа и совершенствования теории ипотечного кредитования на основе применения новых форм и методов исследования. Предложенный схематический процесс развития института ипотечного кредитования направлен на активизацию рынка жилья, повышение эффективности его функционирования Внедрение в практическую деятельность АКБ «Тамбовкредитпромбанк» (ОАО) разработанной схемы ипотечного кредитования подтвердило значимость предложенного подхода

Практическая значимость диссертационной работы состоит в возможности применения полученных результатов - методологических подходов к развитию системы ипотечного кредитования жилья как эффективного механизма развития экономики страны и инструментария кредитования, при определении стратегических и фактических задач в строительстве Материалы диссертации используются в преподавании спецкурсов «Инвестиционный механизм в экономике нового типа», «Ипотечное кредитование в экономике страны».

Апробация и внедрение результатов. Предлагаемые теоретические выводы и практические рекомендации обсуждались на кафедре экономической теории и истории Академии экономики и предпринимательства Тамбовского государственного университета им Г.Р. Державина.

Основные положения диссертации докладывались на научно-практических конференциях, ежегодных Державинских чтениях в Тамбовском государственном университете им. Г.Р. Державина. Результаты исследования внедрены в практическую деятельность АКБ «Тамбовкредитпромбанк» (ОАО).

Публикации по теме диссертации Автором опубликовано 7 работ общим объемом 4,1 п л. (авт объем - 3,3 п. л.), из них три работы объемом 1,6 п. л (авт. объем - 1,4 п. л.) в изданиях, рекомендованных ВАК

Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих шесть параграфов, заключения и списка литературы. Работа содержит рисунки, таблицы

П. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

Во введении обоснована актуальность темы исследования, определены объект, предмет, цель и задачи исследования, охарактеризована степень научной разработанности проблемы, излагаются научная новизна и практическая значимость результатов исследования.

В первой главе «Диалектика ипотечного кредитования жилья в России и опыт передовых стран» изучен генезис ипотечного жилищного кредитования в России, проведен анализ адаптации мирового опыта жилищного кредитования в условиях России, исследованы механизмы финансирования ипотечного жилищного рынка в России

В исследовании дано определение ипотечному кредитованию жилья как институту новой экономической системы страны, обеспечивающему интеграцию системы ипотечного кредитования в жилищный рынок, который выступает инструментом развития новой социально-экономической системы.

Проведен генезис ипотечного кредитования жилья в России, позволивший подробно остановиться на анализе механизма организации кредитных обществ. Тем более, что их развитие было чисто российским явлением, в котором во многом учитывались психология российского инвестора и особенности национального менталитета Поэтому организация и деятельность кредитных обществ представляют особый интерес в свете становления системы ипотечного кредитования в современной России.

Несмотря на интернациональный характер института залога недвижимого имущества, ипотека в разных странах имеет свое место и смысл

В мировой практике существует несколько моделей ипотечного рынка

Проведенный сравнительный анализ таких моделей позволяет выявить особенности каждой из них и определить возможность их использования в России с учетом специфики ее условий.

Российский специалист по ипотечному кредитованию М Логинов' разработал схему, которая была бы адаптирована к отечественному рынку жилья Вместе с тем, считаем, что современное развитие рынка жилья требует введения новых элементов в разработанную модель, которые предложены на рисунке 1

Рис. 1. Расширенно-открытая модель ипотечного кредитования жилья в России

1 - гарантии по ценным бумагам агентства, 2 - целевые бюджетные кредитные средства, 3 - ценные бумаги агентства, 4 - инвестиции, 5 - продажа ипотечных кредитов, 6 - денежные средства на ипотечные кредиты, 7 - залог участка с возводимым домом и др материальными активами, 8 - строительный кредит, 9 - получение ипотечного кредита, 10 - залог жилья (ипотека), 11 - деньги за жилье (кредит + собственные средства + субсидия), 12 - право собственности (право аренды с выкупом), 13 - продажа ипотечных кредитов, 14 - денежные средства на ипотечное кредитование, 15 - инвестиции, 16 - ценные бумаги, 17 - целевые бюджетные средства, 18 - ценные бумаги агентств, 19 - инфраструктура ипотечного рынка

1 Логинов М Ипотечное жилищное кредитование на уровне муниципальных образований//Маркетинг 2002 №2 С 100

10

Данная модель эффективно действует в условиях:

1) стабильной экономики;

2) надежной кредитно-финансовой системы,

3) развитого фондового рынка,

4) развитой институциональной инфраструктуры,

5) законодательной поддержки государства, прежде всего как гаранта долговременной устойчивости отношений, присущих ипотеке

В связи с чем, считаем, что использование опыта прежних лет при формировании института ипотечного кредитования жилья принесет больше пользы новой экономической системе России, чем нежели адаптация современной «зарубежной» ее модели, в которой не учитываются особенности и ментальность территорий России Эффективность функционирования ипотечного рынка зависит от его состояния. Таким образом, существующие механизмы финансирования в жилищной сфере должны в будущем перевести решение жилищных проблем в сферу рыночных отношений. Однако в настоящее время большинство населения не в состоянии воспользоваться этими механизмами Решение жилищной проблемы невозможно решить лишь за счет повышения эффективности механизмов финансирования, а требуется комплексное экономическое развитие страны.

В связи с этим, в диссертации рассмотрены критерии состояния и развития ипотечного кредитования и критерии равновесия и устойчивости ипотечного рынка.

Состояние - это ситуация на ипотечном рынке на конкретную дату. Показатели состояния позволяют представить лишь общую картину на рынке в статике.

Развитие характеризует ипотечный рынок как динамический процесс. Если сравнить критерии состояния ипотечного рынка за длительный период времени, то можно обнаружить тенденции изменения.

На рисунке 2 представлена система критериев оценки эффективности функционирования ипотечного кредитования жилья применительно к новой экономической системе России.

Каждый из вышеуказанных критериев играет большую роль при анализе конкурентных преимуществ и недостатков различных ипотечных программ.

Обеспечение доступным (по стоимости) жильем граждан страны за счет собственных средств и ипотечного кредитования

ь <

о с

й

X

к ш со

и.

О И £Г

К §

X

I

Т

Критерии состояния и развитая ипотечного жилищного рынка

Количество кредитных организаций, осуществляющих ипотечное кредитование жилья

Количество специализированных ипотечных кредитных организаций

Количество заемщиков ипотечного кредита

Институт обеспечения поддержки рззвития ипотечного кредитования жилья

Критерии устойчивого развития ипотечного рынка

Доля ипотечных кредитов в структуре финансовых источников приобретения жилья

Средний уровень ставки ссудного процента на ипотечный кредит жилья

Качество методологического подхода к обоснованию развития ипотечного кредитования жилья

Классификация рисков при организации комплексной страховой защиты

Процент удовлетворенных заявлений, поданных в кредитные организации на получение ипотечного кредим

Дополнительные виды

страхования

+ ~

Возможность досрочного погашения

Рис. 2. Система критериев оценки эффективности функционирования ипотечного кредитования жилья применительно к новой экономической системе России

Чтобы определить направленность развития ипотечного рынка, необходимо исчислить коэффициенты роста и прироста как показатели его состояния

Коэффициент роста определяется соотношением значения некоторого показателя текущего (отчетного) периода к базисному:

Кр = У„/У6, где Ун - значение показателя в н-й период,

Уб - значение показателя в базисный период. Коэффициент прироста показывает, на сколько пунктов сравниваемый уровень больше или меньше принятого за базу сравнения, и определяется по формуле.

Кпр = Кр-1, где Кр - коэффициент роста

Рассчитывая показатели состояния ипотечного рынка на различные даты и осуществляя расчет темпов их роста или прироста, можно получить целостную картину статического и динамического состояния ипотечного рынка Выявленные тенденции позволяют определить направленность развития института ипотечного кредитования жилья и влияние факторов на его изменения Равновесное состояние ипотечного рынка предполагает равновесие между спросом на ипогечный кредит и его предложением. Оно находится в тесном взаимодействии между спросом и предложением на рынке жилья.

Под влиянием факторов ипотечный жилищный рынок выходит из состояния равновесия. Однако он постоянно возвращается в состояние равновесности в соответствии со своими собственными закономерностями, т е. устойчивости рынка, которая обнаруживается не в короткий период времени, а за некоторый более продолжительный период

Анализ устойчивости ипотечного жилищного рынка имеет важное практическое значение, являясь основой разработки наиболее эффективных методов государственного регулирования ипотечного рынка, обоснования прогнозов его развития. Если рынок выходит из состояния равновесия и вновь возвращается в равновесное состояние, то дополнительных мер государственного регулирования не требуется Если рынок длительное время не может возвратиться в равновесное состояние, то требуются дополнительные меры государственного вмешательства

Поэтому весьма актуальной является задача обоснования равновесности и устойчивости ипотечного рынка Они дают возможность органам государственной власти получать своевременную информацию о состоянии рынка, чтобы на ее основе предпринимать адекватные действия.

В связи с чем, данный подход способствует выявлению реальных проблем ипотечного рынка и его подверженности изменениям и разработке дополнительных мер государственного регулирования.

Во второй главе «Совершенствование института ипотечного кредитования жилья в условиях формирования постиндустриальной экономики» проведен мониторинг института ипотечного кредитования жилья, рассмотрены риски ипотечного кредитования жилья с учетом мирового опыта, разработаны методические подходы к функционированию и развитию системы ипотечного кредитования жилья

Мониторинг показал, что существуют проблемы развития его в России Это связано, прежде всего, с мировым рынком ипотечного кредитования, в частности с кризисом ипотечного рынка в США, который оказывает негативное влияние на развитие экономики в мире, в том числе и в экономике России. Несмотря на появляющиеся оптимистичные прогнозы по стабилизации ситуации в мировой экономике, рецессия в США может продлиться как минимум до конца года, что, в свою очередь, вызовет повышенную волатильность на финансовых рынках, снижение темпов роста ВВП, повышение инфляции и другие сопутствующие рецессии явления.

Так, объем строительства жилья в период 2006 г. - февраль 2008 г снизился на 54%. По прогнозам, продажи существующего жилья в 2008 г. снизятся на 15% по сравнению с 2007 г., вновь построенного - приблизительно на 25%. Средние цены на жилье снизятся на 4-5%, а в целом прогноз по объему продаж составляет 907 млрд. долл , что ниже на 22%, чем годом ранее (табл. 1).

Таблица 1

Прогноз Ассоциации ипотечных банков США относительно ситуации на рынке жилья в США в 2008-2009 гг.

2008 год 2009 год

1 кв 2 кв 3 кв 4 кв 1 кв 2 кв 3 кв. 4 кв

Строительство новых домов 995 920 880 850 900 925 955 1025

- односемейных 705 635 595 575 625 645 665 725

- 2 и более 290 285 285 275 275 280 290 300

Продажи существующих домов 4 822 4 807 4783 4 768 4 850 4 883 4 942 5 272

Продажи новых домов 602 592 583 570 600 611 621 658

Средняя цена жилья на вторичном рынке, тыс долл 203,6 214,7 212,8 205,6

Средняя цена вновь построенного жилья, тыс долл 233,0 233,7 235,4 232,9 233,4 230,2 233,4 233,7

Источник \vw\v тЪаа о

Для экономики России ситуация на денежном рынке в марте 2008 г складывалась неоднозначно. С одной стороны, произошел существенный отток иностранного капитала из страны, что привело к дефициту ликвидности. С другой стороны, сохраняются позитивные прогнозы относительно дальнейшего развития российского рынка на среднесрочную перспективу, и вызвано это высокими темпами экономического роста, ростом занятости и инвестиционной активности в экономике

В связи с чем, в диссертации проведен анализ проблем нарастающего дефицита ликвидности в ипотечном кредитовании российскими банками. Эти проблемы представлены в таблице 2.

Следует выделить, что негативным последствием финансового кризиса является влияние на динамику развития рынков кредитования физических лиц. Укрепляющаяся тенденция смещения акцентов с размещения средств на привлечение ресурсов сказывается и на схеме работы банков с физическими лицами, которые уже пересмотрели свою политику в сторону большего консерватизма.

Таблица 2

Основные проблемы ипотечного кредитования в России

Со стороны предложения Со стороны спроса

Недостаточность длинных пассивов у банков и ограниченные возможности рефинансирования выданных кредитов Высокий процент по ипотечному кредиту по сравнению с финансовыми возможностями населения

Правовые риски, прежде всего проблемы с реализацией заложенного жилья Отсутствие традиций приобретения жилья в кредит

Трудности с оценкой качества заемщиков отсутствие кредитных историй Социальная неуверенность заемщику

Трудности с управлением финансовыми рисками Недоверие к банкам

Отсутствие необходимой статистики (о дефолтах, о досрочных погашениях ит п) Отсутствие или недостаточность подтвержденных доходов

Несовершенная законодательная и информационная база Несовершенная налоговая политика

Некачественная и несвоевременная кредитно-денежная политика государства Сложность оформления процедуры получения ипотечного кредитования

В частности, в марте 2008 г. ряд банков провел увеличение ставок по ипотечным кредитам (табл. 3)

Однако считаем, что негативные явления на мировом финансовом рынке не затронули российские банки напрямую, но оказали косвенное влияние на их деятельность Так, кризис ликвидности на международном рынке, приведший к увеличению цены денег, сокращению инструментов рефинансирования, способствовал долгосрочном)' установлению партнерских отношений между финансовыми институтами, прозрачности бизнес-моделей, эффективности риск-менеджмента. Это, в свою очередь, несмотря на мировой финансовый кризис, вызывает интерес зарубежных инвестиционных структур к российским банкам.

Таблица 3

Диапазон ставок по ипотечным кредитам в рублях, предлагаемых банками, и их изменение

Наименование банка Минимальное значение Максимальное значение

текущее изменение за месяц изменение с начала года текущее изменение за месяц изменение с начала года

«Стандарты АИЖК» 10,75 0 0 14 0 0

Сбербанк 10,5 0 0 12 0 0

КИТ-Финанс 11.99 0 0 17,99 0 0

ВТБ И 0 +0,1 16 0 +0,1

Райффайзенбанк 12,4 +0,5 0 16,5 +0,5 0

ДельтаКредит Банк 10,25 0 -0,5 13,5 0 0

«Городской ипотечный банк» 10,49 0 0 21,99 +5 +7

Международный Банк Реконструкции и Развития 10,75 0 0 15,5 0 0

ЮниКрсдитБанк 12 0 +1,5 15 0 +0,5

Источник www Kredit mart ги

По данным ЦБ РФ, в 1-м кв 2008 г. было выпущено ипотечных кредитов на сумму 150,7 млрд руб, в частности, 129,2 млрд руб - в рублях и 21,5 млрд. руб. - в иностранной валюте. За 2007 г в РФ было выдано ипотечных кредитов на 556,4 млрд. руб. Следует отмстить, что в 1-м кв 2008 г. наблюдался спад в темпах прироста объема выдачи ипотечных кредитов. Такое явление обусловливается фактором сезонности, а также снижением темпов ежеквартального прироста выдачи ипотечных кредитов в соответствии с прогнозируемым трендом, что привело к увеличению объема рынка, но снижению темпов прироста рынка.

В целом по РФ количество выданных ипотечных кредитов за год увеличилось в 1,5 раза. Объем задолженности по ипотечному кредитованию жилья в период с 01.01 2007 г. по 01 04. 2008 г. показан на рисунке 3.

859,7

C1.01.2COT 01.04.2007 01.07.2007 01.10.2037 OlO'.ZOOe Й1.04.ИЮ8

• Объем задолженности по кредитам, предоставленным на покупку жилья, млн руб.

■ Объем задолженности по ипотечным жилищным кредитам, млн руб.

Рис. 3. Объем задолженности по кредитам, предоставленным кредитными организациями физическим лицам за период с 01.01 2007 г. по 01.04. 2008 г.

Согласно прогнозам экспертов, российский рынок ипотечного кредитования в 2008 г. будет развиваться. Тем не менее темпы роста снизятся в сравнении с 2005-2007 гг. Эта тенденция уже прослеживается на ежеквартальных темпах прироста объема выдачи кредитов (рис. 4). Так, по данным ЦБ РФ, объем кредитования в 1-м кв. 2008 г. составил 150,7 млрд. руб. (по сравнению со 191 млрд. руб. в 4-м кв. 2007 г.). Таким образом, объем выданных кредитов в 1-м кв. 2008 г. составил 79% от аналогичного показателя в 4-м кв. 2007 г. Следует отметить, что темпы прироста сокращаются в рамках прогнозируемого тренда.

\ . 1.96 2,26

/ X 1'4 1'4Т 1 33 ...

1,42 / ~

0.77 " - - ^N^0 ,79

h li If I 1 |s |l Is |i ll i 1 |i |i

Рис. 4. Индекс ежеквартального роста объемов ипотечного кредитования, в % к предыдущему кварталу 18

В связи с чем в диссертации сформулированы теоретико-методологические принципы оценки эффективности функционирования института ипотечного кредитования жилья (ИИЮК) в новой экономической системе страны, которые, в отличие от известных подходов, основаны на системно-интеграционной теории

Выявлены основные факторы, определяющие качество развития института ипотечного кредитования жилья в новой экономической системе России, среди которых особое значение приобретают информационный, социально-экономический.

Анализ функционирования и развития ипотечно1 о кредитования жилья России позволил разработать функциональную модель института ипотечного кредитования в России (рис. 5), где институт ипотечного кредитования жилья представляет собой совокупность взаимосвязанных функциональных подсистем, каждая из которых отражает отношения между субъектами ипотечной системы по поводу ее объектов на конкретном рынке

В зависимости от схемы ипотечного процесса, функциональная модель института ипотечного кредитования жилья может быть представлена совокупностью разных участников, как по форме собственности, так и по субъектной принадлежности

Управляющая подсистема института ипотечного кредитования жилья - включает шесть функциональных подсистем и инфраструктурные звенья (см рис 5) подсистема 1 - «инвестиционная», подсистема 2 - «ипотечный кредитор», подсистема 3 - «ипотечный заемщик», подсистема 4 - «рынок жилья», подсистема 5 - «финансово-кредитная», подсистема б - «страховая».

Управляемая подсистема института ипотечного кредитования жилья включает четыре основных функциональных структуры, - объекты ипотечной системы, ипотечные инструменты, ипотечные финансовые ресурсы, недвижимое имущество и ипотечные механизмы

Приведенная модель организации ипотечного кредитования относится к функциональной модели и представляет собой (принцип) организации взаимодействия основных субъектов ИИКЖ - домашних хозяйств, предпринимательских, властных и властно-предпринимательских структур в ипотечном процессе по поводу обмена и распределения ипотечных финансовых ресурсов, создания и потребления объектов недвижимости. При этом образуется определенная инфраструктура и используется характерный набор ипотечных инструментов и механизмов.

ИНСТИТУТ

Количественные показатели

агт

щ

РЫНОК ФИНАНСОВЫХ УСЛУГ, РЫНОК ИПОТЕЧНЫХ ЦЕННЫХ БУМАГ

подсистема 1 «ИНВЕСТИЦИОННАЯ»

V

7\

17

подсистема 2 «ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТОР»

Ипотечный кредит

Ипотечный кредит

74

подсистема 3 «ИПОТЕЧНЫЙ ЗАЕМЩИК»

рынок ипотечных кредитов

А

Июсспщки та рынок *илм

подсистема 4 «РЫНОК ЖИЛЬЯ»

РЫНОК ЖИЛЬЯ (НЕДВИЖИМОСТИ)

ИНФРАСТРУКТУРНЫЕ ЗВЕНЬЯ

I ь

еч ш

Ф

§5 с5

я е

ж:

КАЧЕСТВЕННЫЕ ПОКАЗАТЕЛИ

«ИПОТЕЧНЫЕ ФИНАНСОВЫЕ РЕСУРСЫ» «ИПОТЕЧНЫЕ ФИНАНСОВЫЕ ИНСТРУМЕНТЫ»

«НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО»

«ИПОТЕЧНЫЕ МЕХАНИЗМЫ»

Рис. 5. Функциональная модель института ипотечного кредитования жилья новой экономической системы России

Следует отметить, что ипотечная модель в той или иной стране, как правило, формируется в соответствии с ее историческим прошлым, особенностями национальной культуры, типом экономической системы, степенью развитости отношений собственности, эволюционным этапом развития ипотечной системы На разных этапах эволюционного развития ипотечная система в одной и той же стране может быть организована в разных моделях.

Основные отличия ипотечных моделей друг от друга заключаются в механизме рефинансирования ипотечных кредитов, который предопределяет

- схему организации инвестиционной подсистемы;

- природу субъектов, выполняющих основные роли участников в институте ипотечного кредитования жилья;

- количество организационных уровней и звеньев в ИИКЖ

В связи с чем, в условиях формирования постиндустриальной экономики данная модель позволяет получить синергетический эффект В отличие от ортодоксального подхода, суть которого заключается в поиске оптимального пути развития и строгом следовании выбранному направлению, синергетика ИИКЖ предполагает постоянно меняющееся направление, что требует почти непрерывной корректировки деятельности. Более того, выводы синергетики дают понять, что корректировки и приспособления, будь то частные или коллективные, вообще говоря, не приводят к предсказуемым результатам В этом случае стратегический анализ, как и тактический, не следует трактовать с позиции оптимизации Другими словами, развитие ИИКЖ лишь задает направление и обеспечивает общее руководство Тактическая же цель состоит в том, чтобы предвидеть последующие шаги экономического развития. Синергетический подход к развитию ИИКЖ включает следующие результаты

1) Организация - это самоорганизующаяся система, изменение состояния которой происходит в силу действия внутренних механизмов и внешних условий (хотя внешняя среда всецело не детерминирует изменения).

2) Функционирование института всегда имеет реальное время

3) Развивать - значит переводить систему из одного состояния в другое, которое отвечает целям развития ИИКЖ

4) Развитие по самой своей сути системно, поэтому заданная цель в одних областях системы оказывает влияние на решения, принимаемые в других Развитие ИИКЖ сталкивается с рядом взаимосвязанных проблем Во-первых, эти процессы сложны, противоречивы и динамичны Во-вторых, процессы, происходящие в современном мире, носят ускоренный характер

5) Если ИИКЖ находится в равновесном состоянии, то результат воздействия прямо пропорционален приложенным усилиям.

6) В нелинейных системах, находящихся вдали от точки равновесия, возможно явление, получившее название резонансного возбуждения Резонансное, хотя и слабое, воздействие приводит к большему эффекту, чем сильное, но несогласованное с системой ипотечного жилищного кредитования

7) Развитие ИИКЖ в ситуации неопределенности должно стремиться к сохранению стабильности системы с учетом внутренних процессов и внешних условий, с одновременным развертыванием поиска новых путей развития.

В заключении диссертации обобщены основные результаты проведенного исследования, суть которых была подробно изложена при рассмотрении глав.

Основные положения диссертации изложены в следующих работах автора:

Статьи в научных журналах перечня ВАК:

1 Кудрявцева НЮ Система ипотечного кредитования как условие формирования рынка доступного жилья / Н.Ю Кудрявцева // Вестн. Тамб. ун-та. Серия: Гуманитарные науки. Тамбов, 2007 Вып 6 (62).-0,6 п. л.

2 Кудрявцева НЮ Роль государства в регулировании российской системы ипотечного кредитования / Н.Ю. Кудрявцева // Вестн. Тамб. ун-та. Серия: Гуманитарные науки. Тамбов, 2007 Вып. 12 (56).-0,4 п л

3. Кудрявцева НЮ. К вопросу о формировании системы ипотечного жилищного кредитования в России / Н.Ю. Кудрявцева, A.B. Просвирин И Вестн. Тамб. ун-та Серия: Гуманитарные науки Тамбов, 2008 Вып. 5 (61) -0,6п л (авт. объем - 0,4 п. л.).

Статьи в научных сборниках и периодических изданиях:

4 Кудрявцева Н.Ю Ипотечная система жилищного рынка в России / НЮ. Кудрявцева // Саяпинские чтения. Вып 1. Тамбов Изд-во ТГУ им. Г Р. Державина, 2008 - 0,4 п. л.

5 Кудрявцева НЮ Дескриптивная модель управления развитием жилищного ипотечного кредитования в России / Н Ю. Кудрявцева // Ученые записки ТРО ВЭО России. Т. 11. Вып. 1. Тамбов Изд-во ТГУ им Г Р Державина, 2008. - 0,5 п. л

6 Кудрявцева НЮ. Развитие института ипотечного кредитования в экономике России / Н.Ю Кудрявцева, А.В Просвирин // Сб науч трудов кафедры бухгалтерского учета, анализа и аудита Вып 5 Тамбов Изд-во ТГУ им ГР Державина, 2008. - 1,3 п. л (авт объем - 0,7 п л )

7 Кудрявцева Н.Ю. Особенности ипотечного кредитования в России /НЮ Кудрявцева // Социально-экономическое развитие современного общества в условиях реформ: Мат-лы междунар. науч-практ конф (10 декабря 2007 года): В 3 ч. Ч 3 / Отв. ред Л.А Тягунова. Саратов1 Изд-во «Научная книга», 2008. - 0,3 п л.

Подписано в печать 22 Об 2008 г Формат 60x84/16 Объем 1,33 п л Тираж ЮОэкз Заказ № 1200 Бесплатно 392008, Тамбов, ул Советская, 190 г Издательский дом ТГУим ГР Державина

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Кудрявцева, Наталия Юрьевна

Введение.

ГЛАВА 1. Диалектика ипотечного кредитования жилья в России и опыт передовых стран

1.1. Генезис ипотечного кредитования жилья в России.

1.2. Адаптация мирового опыта ипотечного кредитования жилья в условиях России.

1.3. Механизмы финансирования ипотечного жилищного рынка в России.

ГЛАВА 2. Совершенствование института ипотечного кредитования жилья в условиях формирования постиндустриальной экономики

2.1. Мониторинг института ипотечного кредитования жилья.

2.2. Риски ипотечного кредитования жилья: мировой опыт.

2.3. Методические подходы к функционированию и развитию ипотечного кредитования жилья как института новой экономической системы России.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Ипотечное кредитование жилья как институт новой экономической системы России"

Актуальность темы исследования.

В странах с развитой экономикой основным способом решения жилищной проблемы выступает ипотечное кредитование. Для России создание и развитие института ипотечного кредитования также актуально, так как решение данного вопроса будет способствовать экономическому росту страны. Анализ состава, структуры, динамики ипотечного кредитования в России позволяет говорить о том, что данный институт в экономике страны находится на начальном этапе своего становления. Главными причинами тому являются отсутствие общеэкономической стабильности в стране, гарантированных условий для вложения инвестиционных ресурсов в жилищный рынок; несовершенство законодательства; не создана система социальных компенсаций. В ситуации, когда надежность большинства хозяйствующих субъектов сомнительна, когда финансовое положение предпринимателей неопределенное, резко ограничивается применение таких институтов обеспечения обязательств, как гарантия, поручительство, неустойка, удержание, страхование рисков и имущества. Среди возможности обеспечения исполнения обязательств ипотека в этих условиях является приоритетной в осуществлении жилищной программы. По экспертным оценкам, ипотечное кредитование в -России составляет 0,1 % ВВП, что несоизмеримо с масштабами ипотечного жилищного кредитования во многих развитых странах мира. В частности, в странах Европейского Союза этот показатель достигает 53 % ВВП. Между тем, система ипотечного кредитования жилья должна обеспечивать сопряжение двух финансовых потоков — кредитование населения с поддержкой государства. Все это говорит о том, что в условиях формирования новой экономической системы в России, когда воздействие внешних факторов мирового финансового капитала может привести к дестабилизационным процессам и в жилищном секторе экономики, и в целом в стране, необходимо исследование и создание новой модели ипотечного кредитования жилья как института новой экономической системы России. В связи с чем, исследование ипотечного кредитования является актуальной проблемой и требует дополнительного ее изучения.

Степень разработанности проблемы.

В решении проблем развития ипотечного кредитования жилья в России сегодня задействованы научно-исследовательские институты, академии, вузы страны. Различные их аспекты рассмотрены в трудах: В.М. Агапкина, И.А. Базанова, C.JI. Блау, Ю.В. Воеводской, В.В. Головина, П.Г. Грабового, И.В. Довдиенко, В.В. Иванова, В.А. Кудрявцева, В.В. Меркулова, В.В. Овчинникова, Ф.Г. Панкратова, И.А. Разумовой, Б.Б. Рубцова, А.К. Семенова, Ю.Ф. Симонова, A.M. Фридмана, В.К. Южелевского и др. Среди современных зарубежных исследователей ипотечного кредитования выделяются А. Коул, Д. Бойкин, Р. Хани, В. Бругеман, Д. Фишер, Д. Эпли, Д. Милар, Ф. Фабоцци. В России вопросы ипотечного кредитования исследованы в трудах В.И. Бусова, И.Д. Грачева, B.C. Ема, А.Г. Ивасенко, Е.П. Коптева, Н.Б. Косаревой, В.И. Лимаренко, А.Н. Ларионовой, Э.А. Омшановой, И.Л. Осокиной, И.Д. Пенкина, В.Г. Полякова, Л.И. Рябченко, В.В. Смирнова, Д.А. Сергеева, Г.А. Цылиной, А.Н. Ужегова и др.

К сторонникам комплексного подхода к исследованию ипотечного кредитования можно отнести Н.П. Приступ, Г.А. Цылину, К.Н. Митрошину.

Наиболее полным к определению системы ипотечного кредитования-нам представляется подход В.В. Максимова. Он впервые интегрировал систему ипотечного кредитования в качестве составной части в социально-экономическую систему страны и рассмотрел ипотечную систему в виде совокупности взаимосвязанных универсальных и специализированных рынков (подсистем), в т.ч.: а) универсальные рынки: недвижимости, капитала, финансово-посреднических услуг; б) специализированные рынки: ипотечных кредитов, ипотечных ценных бумаг.

Вместе с тем, несмотря на достаточное количество публикаций в этой области, возникает потребность дальнейшего изучения таких проблем, как финансирование ипотечного жилищного рынка, риски ипотечного кредитования, методические основы развития института ипотечного кредитования жилья в России и др.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является формирование и научное обоснование представления об ипотечном кредитовании жилья как институте новой экономической системы России.

Постановка цели позволяет сформулировать задачи данного исследования:

- изучить генезис ипотечного кредитования жилья в России; провести анализ адаптации мирового опыта ипотечного кредитования в условиях России;

- исследовать механизмы формирования ипотечного жилищного рынка в России;

- провести мониторинг института ипотечного кредитования жилья; рассмотреть риски ипотечного кредитования с учетом мирового опыта; разработать методические подходы к функционированию и развитию ипотечного кредитования жилья как института новой экономической системы России.

Объектом исследования выступает ипотечное кредитование жилья в экономике России.

Предметом исследования является совокупность внутренних и внешних факторов социально-экономической системы страны, детерминирующих трансформацию института ипотечного кредитования жилья в новых условиях.

Теоретической и методологической основой исследования явились концептуальные и теоретические положения, представленные в классических и современных работах российских и зарубежных ученых-экономистов. В.И. Лимаренко, например, представляет ипотечную систему как составную часть финансового рынка, где заемщиками и конечными инвесторами выступают домашние хозяйства, а все остальные субъекты, вовлеченные в систему, обеспечивают формирование активов и пассивов и соответствующие гарантии возврата кредита, взятого под залог недвижимости. И.А. Пенкина под системой ипотечного кредитования понимает институциональную схему перераспределения финансовых ресурсов от конечных инвесторов к заемщикам по ипотечным кредитам. Е.П. Коптева рассматривает механизм ипотечного кредитования как инструмент активизации инвестиционного процесса в жилищном строительстве и, таким образом, находится на позиции, что система ипотечного кредитования - инструмент обслуживания жилищного рынка, поэтому на этапе своего становления ипотечная система интегрируется в жилищный рынок, являясь его элементом. Комплексный подход встречается преимущественно в работах последних лет, где система ипотечного кредитования все больше рассматривается как инструмент управления социально-экономической политикой.

При обработке фактического материала использовались такие исследовательские методы, как диалектический, проблемно-хронологический, сравнительно-исторический, системно-методический, логический, научных обобщений, статистический анализ. Применение указанных методов позволило обеспечить обоснованность проведенного анализа, теоретических выводов и разработанных предложений. Исследование осуществлялось путем использования системного подхода, общеэкономического анализа, сочетания исторического, логического и эволюционного подходов, метода восхождения от абстрактного к конкретному, методов сравнительного анализа, теоретического моделирования.

Содержание диссертационного исследования соответствует специальностям 08.00.01 - Экономическая теория (1.1. Политическая экономия) и 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит (9. Кредит и банковская деятельность; 9.4. Развитие инфраструктуры кредитных отношений современных кредитных инструментов, форм и методов кредитования) Паспорта специальностей ВАК (экономические науки).

Научная новизна исследования состоит в разработке и научном обосновании теоретико-методических положений и практических рекомендаций, направленных на развитие ипотечного кредитования жилья как института новой экономической системы России.

К основным положениям диссертационного исследования, которые характеризуют научную новизну и выносятся на защиту, относятся следующие:

По положениям, относящимся к специальности 08.00.01 — Экономическая теория:

1. Дано определение ипотечному кредитованию жилья как институту новой экономической системы страны, обеспечивающему интеграцию системы ипотечного кредитования в жилищный рынок, который выступает инструментом развития новой социально-экономической системы.

2. Сформулированы теоретико-методологические принципы оценки эффективности функционирования института ипотечного кредитования жилья в новой экономической системе страны, которые, в отличие от известных подходов, основаны на системно-интеграционной теории.

3. Выявлены основные факторы, определяющие качество развития института ипотечного кредитования жилья в новой экономической системе России, среди которых особое значение приобретают институциональный, информационный, социально-экономический.

4. Расширено теоретическое представление о равновесности и устойчивости института ипотечного кредитования жилья в новой экономической системе, которое, помимо известных показателей, определяется взаимосвязью и взаимодействием спроса на ипотечный кредит и его предложения со спросом и предложением на рынке жилья, что способствует разработке наиболее эффективных методов государственного регулирования ипотечного рынка, обоснованию прогнозов его развития.

5. Разработана функциональная модель института ипотечного кредитования жилья в новой экономической системе страны, базисным положением которой выступает совокупность взаимосвязанных функциональных подсистем, каждая из которых отражает отношения между субъектами ипотечной системы по поводу ее объектов на конкретном рынке.

По положениям, относящимся к специальности 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит:

1. Дополнено и расширено теоретическое представление о системе критериев оценки эффективности функционирования ипотечного жилищного рынка применительно к новой экономической системе страны, которая, помимо общепризнанных критериев, включает: критерии состояния и развития ипотечного кредитования жилья (количественные показатели); критерии устойчивого развития ипотечного рынка (качественные показатели).

2. Разработана схема оценки эффективности развития института ипотечного кредитования жилья в новой экономической системе страны, включающая определение потребностей (формирование цели развития, механизмов воздействия и их реализацию, контроль) и формирование системы ипотечного жилищного кредитования (получение информации об институте ипотечного кредитования жилья; накопление, обработка и анализ информации; оценка возможных вариантов воздействий; выбор рационального варианта; разработка алгоритма реализации воздействий; оценка возможной реакции объекта на эти воздействия).

Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что основные положения, выводы и рекомендации ориентированы на широкое их использование субъектами экономики в процессе ипотечного кредитования как института новой экономической системы России. Основные положения и выводы диссертации могут быть использованы для дальнейшего научного анализа и совершенствования теории ипотечного кредитования на основе применения новых форм и методов исследования. Предложенный схематический процесс развития института ипотечного кредитования направлен на активизацию рынка жилья, повышение эффективности его функционирования. Внедрение в практическую деятельность АКБ «Тамбов-кредитпромбанк» (ОАО) разработанной схемы ипотечного кредитования подтвердило значимость предложенного подхода.

Практическая значимость диссертационной работы состоит в возможности применения полученных результатов - методологических подходов к развитию системы ипотечного кредитования жилья как эффективного механизма развития экономики страны и инструментария кредитования, при определении стратегических и фактических задач в строительстве. Материалы диссертации используются в преподавании спецкурсов «Инвестиционный механизм в экономике нового типа», «Ипотечное кредитование в экономике страны».

Апробация и внедрение результатов. Предлагаемые теоретические выводы и практические рекомендации обсуждались на кафедре экономической теории и истории Академии экономики и предпринимательства Тамбовского государственного университета им. Г. Р. Державина.

Основные положения диссертации докладывались на научно-практических конференциях, ежегодных Державинских чтениях в Тамбовском государственном университете им. Г. Р. Державина. Результаты исследования внедрены в практическую деятельность АКБ «Тамбовкредитпром-банк» (ОАО).

Публикации по теме диссертации. Автором опубликовано 7 работ общим объемом 4,1 п. л. (авт. объем - 3,3 п. л.), из них три работы объемом 1,6 п. л. (авт. объем - 1,4 п. л.) в изданиях, рекомендованных ВАК.

Структура диссертации: Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих шесть параграфов, заключения и списка литературы. Работа содержит рисунки, таблицы.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Кудрявцева, Наталия Юрьевна

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В диссертации дано определение ипотечному кредитованию жилья как институту новой экономической системы страны, обеспечивающему интеграцию системы ипотечного кредитования в жилищный рынок, который выступает инструментом развития новой социально-экономической системы.

Проведен генезис ипотечного кредитования жилья в России, позволивший подробно остановиться на анализе механизма организации кредитных обществ. Тем более, что их развитие было чисто российским явлением, в котором во многом учитывались психология российского инвестора и особенности национального менталитета. Поэтому организация и деятельность кредитных обществ представляют особый интерес в свете становления системы ипотечного кредитования в современной России.

Проведенный сравнительный анализ моделей института ипотечного кредитования позволил выявить особенности каждой из них и определить возможность их использования в России с учетом специфики ее условий.

Введены новые элементы в разработанную М. Логиновым модель по ипотечному кредитованию.

Данная модель эффективно действует в условиях: стабильной экономики; надежной кредитно-финансовой системы; развитого фондового рынка; развитой институциональной инфраструктуры; законодательной поддержки государства, прежде всего как гаранта долговременной устойчивости отношений, присущих ипотеке.

Использование опыта прежних лет при формировании института ипотечного кредитования жилья принесет больше пользы новой экономической системе России, чем нежели адаптация современной «зарубежной» ее модели, в которой не учитываются особенности и ментальность территорий России. Существующие механизмы финансирования в жилищной сфере должны в будущем перевести решение жилищных проблем в сферу рыночных отношений. Однако в настоящее время большинство населения не в состоянии воспользоваться этими механизмами. Решение жилищной проблемы невозможно решить лишь за счет повышения эффективности механизмов финансирования, а требуется комплексное экономическое развитие страны.

Рассмотрены критерии состояния и развития ипотечного кредитования и критерии равновесия и устойчивости ипотечного рынка.

Состояние — это ситуация на ипотечном рынке на конкретную дату. Показатели состояния позволяют представить лишь общую картину на рынке в статике.

Развитие характеризует ипотечный рынок как динамический процесс. Если сравнить критерии состояния ипотечного рынка за длительный период времени, то можно обнаружить тенденции изменения.

В связи чем, представлена система критериев оценки эффективности функционирования ипотечного рынка применительно к новой экономической системе России.

Каждый из критериев играет большую роль при анализе конкурентных преимуществ и недостатков различных ипотечных программ.

Чтобы определить направленность развития ипотечного рынка, необходимо исчислить коэффициенты роста и прироста как показатели его состояния.

Коэффициент роста определяется соотношением значения некоторого показателя текущего (отчетного) периода к базисному:

Кр = Ун/Уб, где Ун — значение показателя в н-й период;

Уб — значение показателя в базисный период.

Коэффициент прироста показывает, на сколько пунктов сравниваемый уровень больше или меньше принятого за базу сравнения, и определяется по формуле:

Кпр = Кр - 1, где Кр — коэффициент роста.

Рассчитывая показатели состояния ипотечного рынка на различные даты и осуществляя расчет темпов их роста или прироста, можно получить целостную картину статического и динамического состояния ипотечного рынка. Выявленные тенденции позволяют определить направленность развития института ипотечного кредитования жилья и влияние факторов на его изменения. Равновесное состояние ипотечного рынка предполагает равновесие между спросом на ипотечный кредит и его предложением. Оно находится в тесном взаимодействии между спросом и предложением на рынке жилья.

Под влиянием факторов ипотечный жилищный рынок выходит из состояния равновесия. Однако он постоянно возвращается в состояние равновесности в соответствии со своими собственными закономерностями, т.е. устойчивости рынка, которая обнаруживается не в короткий период времени, а за некоторый более продолжительный период.

Анализ устойчивости ипотечного жилищного рынка имеет важное практическое значение, являясь основой разработки наиболее эффективных методов государственного регулирования ипотечного рынка, обоснования прогнозов его развития. Если рынок выходит из состояния равновесия и вновь возвращается в равновесное состояние, то дополнительных мер государственного регулирования не требуется. Если рынок длительное время не может возвратиться в равновесное состояние, то требуются дополнительные меры государственного вмешательства.

В связи с этим весьма актуальной является задача обоснования равновесности и устойчивости ипотечного рынка. Они дают возможность органам государственной власти получать своевременную информацию о состоянии рынка, чтобы на ее основе предпринимать адекватные действия.

Данный подход способствует выявлению реальных проблем ипотечного рынка и его подверженности изменениям и разработке дополнительных мер государственного регулирования.

Мониторинг показал, что существуют проблемы развития института ипотечного кредитования жилья. Это связано, прежде всего, с мировым рынком ипотечного кредитования в частности с кризисом ипотечного рынка в США, который оказывает негативное влияние на развитие экономики в мире, в том числе и в экономике России. Несмотря на появляющиеся оптимистичные прогнозы по стабилизации ситуации в мировой экономике, рецессия в США может продлиться как минимум до конца года, что, в свою очередь, вызовет повышенную волатильность на финансовых рынках, снижение темпов роста ВВП, повышение инфляции и другие сопутствующие рецессии явления.

Объем строительства жилья в период 2006 г. - февраль 2008 г. снизился на 54 %. По прогнозам, продажи существующего жилья в 2008 г. снизятся на 15 % по сравнению с 2007 г., вновь построенного - приблизительно на 25 %. Средние цены на жилье снизятся на 4-5 %, а в целом прогноз по объему продаж составляет 907 млрд долл., что ниже на 22 %, чем годом ранее.

Для экономики России ситуация на денежном рынке в марте 2008 г. складывалась неоднозначно. С одной стороны, произошел существенный отток иностранного капитала из страны, что привело к дефициту ликвидности. С другой стороны, сохраняются позитивные прогнозы относительно дальнейшего развития российского рынка на среднесрочную перспективу, и вызвано это высокими темпами экономического роста, ростом занятости и инвестиционной активности в экономике.

Однако негативным последствием финансового кризиса является влияние на динамику развития рынков кредитования физических лиц. Укрепляющаяся тенденция смещения акцентов с размещения средств на привлечение ресурсов сказывается и на схеме работы банков с физическими лицами, которые уже пересмотрели свою политику в сторону большего консерватизма.

В частности, в марте 2008 г. ряд банков провел увеличение ставок по ипотечным кредитам.

Однако считаем, что негативные явления на мировом финансовом рынке не затронули российские банки напрямую, но оказали косвенное влияние на их деятельность. Так, кризис ликвидности на международном рынке приведший к увеличению цены денег, сокращению инструментов рефинансирования, способствовал долгосрочному установлению партнерских отношений между финансовыми институтами, прозрачности бизнес-моделей, эффективности риск-менеджмента. Это, в свою очередь, несмотря на мировой финансовый кризис, вызывает интерес зарубежных инвестиционных структур к российским банкам.

По данным ЦБ РФ, в 1-м квартале 2008 г. было выпущено ипотечных кредитов на сумму 150,7 млрд руб., в частности, 129,2 млрд руб. - в рублях и 21,5 млрд руб. - в иностранной валюте. За 2007 г. в РФ было выдано ипотечных кредитов на 556,4 млрд руб. Следует отметить, что в 1-м квартале 2008 г. наблюдался спад в темпах прироста объема выдачи ипотечных кредитов. Такое явление обусловливается фактором сезонности, а также снижением темпов ежеквартального прироста выдачи ипотечных кредитов в соответствии с прогнозируемым трендом, что привело к увеличению объема рынка, но снижению темпов прироста рынка.

В целом по РФ количество выданных ипотечных кредитов за год увеличилось в 1,5 раза. Согласно прогнозам экспертов, российский рынок ипотечного кредитования в 2008 г. будет развиваться. Тем не менее темпы роста снизятся в сравнении с 2005-2007 гг. Эта тенденция уже прослеживается на ежеквартальных темпах прироста объема выдачи кредитов. Так, по данным ЦБ РФ, объем кредитования в 1-м квартале 2008 г. составил 150,7 млрд руб. (по сравнению со 191 млрд руб. в 4-м квартале 2007 г.). Таким образом, объем выданных кредитов в 1-м квартале 2008 г. составил 79 % от аналогичного показателя в 4-м квартале 2007 г. Следует отметить, что темпы прироста сокращаются в рамках прогнозируемого тренда.

Сформулированы теоретико-методологические принципы оценки эффективности функционирования института ипотечного кредитования жилья

ИИКЖ) в новой экономической системе страны, которые, в отличие от известных подходов, основаны на системно-интеграционной теории.

Выявлены основные факторы, определяющие качество развития института ипотечного кредитования жилья в новой экономической системе России, среди которых особое значение приобретают информационный, социально-экономический.

Анализ функционирования и развития ипотечного кредитования жилья России позволил разработать функциональную модель института ипотечного кредитования в России, где институт ипотечного кредитования жилья представляет собой совокупность взаимосвязанных функциональных подсистем, каждая из которых отражает отношения между субъектами ипотечной системы по поводу ее объектов на конкретном рынке.

В зависимости от схемы ипотечного процесса, функциональная модель института ипотечного кредитования жилья может быть представлена совокупностью разных участников, как по форме собственности, так и по субъектной принадлежности.

Модель организации ипотечного кредитования относится к функциональной модели и представляет собой (принцип) организации взаимодействия основных субъектов института ипотечного кредитования жилья — домашних хозяйств, предпринимательских, властных и властно-предпринимательских структур в ипотечном процессе по поводу обмена и распределения ипотечных финансовых ресурсов, создания и потребления объектов недвижимости. При этом образуется определенная инфраструктура и используется характерный набор ипотечных инструментов и механизмов.

Отмечаем, что ипотечная модель в той или иной стране, как правило, формируется в соответствии с ее историческим прошлым, особенностями национальной культуры, типом экономической системы, степенью развитости отношений собственности, эволюционным этапом развития ипотечной системы. На разных этапах эволюционного развития ипотечная система в одной и той же стране может быть организована в разных моделях.

Основные отличия ипотечных моделей друг от друга заключаются в механизме рефинансирования ипотечных кредитов, который предопределяет: схему организации инвестиционной подсистемы; природу субъектов, выполняющих основные роли участников в институте ипотечного кредитования жилья; количество организационных уровней и звеньев в ИИКЖ.

В условиях формирования постиндустриальной экономики данная модель позволяет получить синергетический эффект. В отличие от ортодоксального подхода, суть которого заключается в поиске оптимального пути развития и строгом следовании выбранному направлению, синергетика ИИКЖ предполагает постоянно меняющееся направление, что требует почти непрерывной корректировки деятельности. Более того, выводы синергетики дают понять, что корректировки и приспособления, будь то частные или коллективные, вообще говоря, не приводят к предсказуемым результатам. В этом случае стратегический анализ, как и тактический, не следует трактовать с позиции оптимизации. Другими словами, развитие ИИКЖ лишь задает направление и обеспечивает общее руководство. Тактическая же цель состоит в том, чтобы предвидеть последующие шаги экономического развития. Синергетический подход к развитию ИИКЖ включает следующие результаты:

1) Организация - это самоорганизующаяся система, изменение состояния которой происходит в силу действия внутренних механизмов и внешних условий (хотя внешняя среда всецело не детерминирует изменения).

2) Функционирование института всегда имеет реальное время.

3) Развивать — значит переводить систему из одного состояния в другое, которое отвечает целям развития ИИКЖ.

4) Развитие по самой своей сути системно, поэтому заданная цель в одних областях системы оказывает влияние на решения, принимаемые в других. Развитие ИИКЖ сталкивается с рядом взаимосвязанных проблем. Во-первых, эти процессы сложны, противоречивы и динамичны. Во-вторых, процессы, происходящие в современном мире, носят ускоренный характер.

5) Если ИИКЖ находится в равновесном состоянии, то результат воздействия прямо пропорционален приложенным усилиям.

6) В нелинейных системах, находящихся вдали от точки равновесия, возможно явление, получившее название резонансного возбуждения. Резонансное, хотя и слабое, воздействие приводит к большему эффекту, чем сильное, но несогласованное с системой ипотечного жилищного кредитования.

7) Развитие ИИКЖ в ситуации неопределенности - попытаться сохранить стабильность системы с учетом внутренних процессов и внешних условий, с одновременным развертыванием поиска новых путей развития.

В условиях современной экономики России к решению жилищной проблемы с помощью института ипотечного кредитования жилища необходимо подходить с позиций системного понимания сущности института как содержания права граждан на жилище. В Конституциях СССР, РСФСР и Российской Федерации право на жилище в системе прав и свобод человека рассматривается как вид социально-экономических прав. В праве социального обеспечения право граждан на жилище рассматривается в системе мер социальной поддержки населения. Бесспорно, степень, форма участия государства, в зависимости от слоев населения, могут быть разными. Институт ипотечного кредитования жилья может оказать свое позитивное влияние на ход развития этой проблемы, если ее как особый вид залога рассматривать в системе мер социальной поддержки населения, механизмов надежного накопления средств населением, особых условий инвестиционно-строительной деятельности и др.

Анализ действующего законодательства по реализации заложенного жилища позволяет сделать вывод, что в институте правового регулирования данных отношений как завершающей стадии обращения взыскания на заложенное жилище имеются проблемы, требующие своего совершенствования. При неразвитой системе социального обеспечения, узком рынке дешевого жилья выселение неплатежеспособного залогодателя из купленной в кредит квартиры создает угрозу для жизни семьи последнего и не может одобряться обществом, т.е. социальный институт не обеспечивает качество доступного жилья. Институт ипотечного кредитования будет работать только тогда, когда будут усовершенствованы механизмы гарантирования государством прав собственника, в частности, включающие право залогодателя на свободную продажу жилища.

Совершенствование института правового регулирования ипотеки жилища возможно после проведения мониторинга всего законодательства в этой области отношений для придания ему конституционной направленности.

Институт ипотечного кредитования жилья рассматривается государством в качестве механизмов, способных решить задачу огромной социальной важности в масштабах страны - жилищную проблему. В связи с чем, для преодоления разрыва между ценами на жилье и доходами граждан необходимо создать эффективно работающий рынок, в основе которого должно лежать жилищное кредитование.

В России целесообразно использовать первичный рынок одноуровневой системы кредитования из-за ее: легкой интегрируемости в национальное российское законодательство; дешевизны ее организации, контроля над ней; отсутствия необходимости страховать кредитно-финансовые риски, прибегать к услугам рейтинговых агентств, а также отсутствия затрат на выплату агентских вознаграждений обслуживающим кредит банкам и т.п., что в конечном счете существенно снижает стоимость кредита для залогодателя. Кроме того, одноуровневая модель более проста в законодательном регулировании.

России необходим институт ипотечного кредитования жилья с комбинацией различных методов и финансовых инструментов, различных схем накопления, адресной поддержки ипотеки жилища на основе различных видов субсидирования, совершенствования залоговых правоотношений.

Решение проблемы обеспечения жильем населения через запуск ипотечных схем возможно только при активной финансовой поддержке государства. И здесь неважно, что субсидировать: первоначальный взнос или процентную ставку. Главное — вернуться к льготной ипотеке, как это было уже в России и которая действует во многих странах.

Кроме того, люди должны быть уверены в экономической стабильности, в том, что они смогут погашать ссуды и что государство является гарантом накопленных средств, а законодательство действительно упорядочивает отношения. Все указанное объясняется тем, что институт ипотечного кредитования жилья является достаточно сложным экономико-правовым институтом.

Необходима активизация развития социальной ипотеки жилища в экономике России, поддерживаемой государством. Только тогда институт ипотечного кредитования сможет эффективно влиять на решение жилищной проблемы и способствовать социально-экономической стабилизации в обществе. Необходимо возрождать и развивать социальную направленность ипотечного кредитования через усиление ее взаимосвязи с публично-правовыми институтами для решения сугубо конституционных проблем в стране, связанных с обеспечением граждан жильем.

Развитию института ипотечного кредитования в условиях вхождения экономики России в глобальное мировое хозяйство могут способствовать следующие выводы:

1. Институт ипотечного кредитования жилья, не в состоянии выполнить в полной мере те задачи, которые ставит программа «создания формирования рынка доступного жилья» для миллионов граждан, нуждающихся в жилище и улучшении жилищных условий.

2. Крайне необходимо создание безопасных и надежных условий участия залогодателей в ипотечной программе, в получении кредита, покупке квартиры и участии в строительстве объектов жилой недвижимости.

3. Поскольку институт ипотечного кредитования жилья имеет особую социальную значимость, необходима активизация государства в данных отношениях, реализация государственных программ, финансовой поддержки освоения ипотечного механизма и гарантии его применения.

4. Необходимо создание специального Государственного жилищного ипотечного банка, под гарантию государства по экономическим и другим рискам (задержка платежа, неплатежеспособность и т.п.). Нахождение определенной части имущества на положении имущества самого банка (его собственного имущества) не исключает передачи ему определенных средств федерального бюджета, бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов, в отношении которых он будет осуществлять жилищное ипотечное кредитование нуждающихся граждан по поручению и от имени Российской Федерации, т.е. в качестве ее представителя.

5. Для нормального функционирования института ипотечного кредитования жилья необходимо снижение рисков и затратной части покупателя, уменьшение затрат на оплату десятка посреднических дорогостоящих услуг.

6. На данном этапе экономического развития, учитывая российскую специфику жилищных отношений, следует сделать упор на развитие одноуровневой модели рефинансирования с государственной поддержкой.

7. Крайне необходимо сведение до минимума посреднических звеньев (риэлтеров, страховщиков, оценщиков, участников фондового рынка, ипотечных компаний, налоговиков и др.) и дополнительных, непомерных «накруток» к процентным ставкам по кредиту. Недопустимо, когда вместо помощи нуждающимся государственные проблемы (дополнительные рабочие места для сотен тысяч высокооплачиваемых граждан), проблемы банкиров («андеррайтинг») перекладываются на тех, кто сам нуждается в поддержке. России нужна собственная схема по применению института ипотеки. Прежде всего, по минимуму сократить субъектный состав отношений по приобретению жилья.