Ипотечный рынок. Мировой опыт и перспективы развития России тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Матвеев, Алексей Алексеевич

введение.

1. Роль и место ипотечного рынка в структуре финансового рынка российской федерации.

1.1 .Финансовый рынок в российской федерации, его становление и развитие.

1.1.1 .Финансовый рынок как экономическая категория. Структура 8 финансового рынка.

1.1.2.«Правила игры» и участники финансового рынка. I

1.2.Структура и принципы функционирования ипотечного рынка. 25 1.2.1 .Ипотека как экономическая категория.

1.2.2.Сущность и структура ипотечного рынка.

1.2.3.Участники ипотечного рынка.

1.2.4.«Правила игры» на ипотечном рынке.

1.3.Место ипотечного рынка в структуре финансового рынка российской федерации.

2. Международный опыт в области ипотечного кредитования.

2.1 .Исторический экскурс.

2.2.Теоретические основы и практика функционирования ипотечного кредитования в 57 индустриально-развитых странах.

2.2.1.Контрактно-сберегательная модель ипотечного кредитования.

2.2.2.Классическая континентальная модель ипотечного кредитования.

2.2.3.Американская модель ипотечного кредитования.

2.3. Ипотечное кредитование в странах с переходной экономикой.

3. Развитие ипотечного кредитования в России S

3.1.Ипотечное кредитование в дореволюционной России. S

3.1.1.Институциональные основы ипотечного кредитования 86 дореволюционной России.

3.1.2.Механизм функционирования ипотечного кредитования 91 дореволюционной России.

3.2. Проблемы становления ипотечного кредитования в переходный период.

3.2.1.Общеэкономические проблемы становления.

3.2.2,Институциональные проблемы становления.

3.3.Федеральная и региональная специфика в построении ипотечных схем, 103 ф> 3.3.1.Федеральная специфика построения ипотечных схем.

3,3,2.РегионШ1ьная специфика построения ипотечных схем.

3.3.2.1 .Москва, Санкт-Петербург 10~

3.3.2.2.Нижегородская область.

3.3.2.3.Опыт других регионов.

3.4.Организация и развитие новых технологий ипотечного механизма,

3.4.1.0 возможности применения зарубежных моделей.

3.4.2.0 построении оригинальной модели.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Ипотечный рынок. Мировой опыт и перспективы развития России"

Актуальность темы исследования

Вопрос ипотечного кредитования и эффективного жилищного инвестирования является одной их актуальных задач, стоящих перед российской экономикой. Традиционно сложившаяся с советское время система кредитования и жилищного инвестирования в свете рыночных преобразований, проводимых в Российской федерации, перестала соответствовать реальным потребностям граждан и организаций. В результате чего в России вновь (после 80-и летного перерыва) возник вопрос организации системы ипотечного кредитования. Развитая система ипотечного кредитования, как показывает опыт развитых и развивающихся стран, может быть источником оздоровления экономики государства в целом, так как в «ипотечный процесс» вовлекается большое количество участников (игроков) - строительные, риэлторские и страховые компании, кредитные учреждения, население, государство. Наличие большого количества субъектов взаимодействия, хитросплетение их взаимодействий, правила, по которым эти взаимодействия организованы представляют, на наш взгляд, научный интерес.

Попытки внедрения систем ипотечного кредитования «сверху», локальные инициативы «снизу», наличие как положительного, так и отрицательного опыта кредитования говорят о том, что одной из причин неудач является отсутствие проработанной методологической, а главное научной базы, что лишний раз подчеркивает актуальность выбранной темы.

В рамках настоящего диссертационного исследования, в свете эволюционно-институциональной теории, будет дана попытка рассмотреть суть ипотечного кредита как экономической категории, его роль и место в структуре финансового рынка, проведен анализ ипотечных схем, существующих как в индустриально развитых, так и в развивающихся странах, определены возможные варианты и условия построения ипотечной системы в Нижегородской области и в России в целом.

Актуальность темы обусловлена еще и тем, что ипотека как экономическая категория изучается и описывается как при помощи понятийно-категориального аппарата классической экономический теории (понятия стоимости, полезности), так и с точки зрения эволюционно-институциональной теории. Дуализм «инструментов» исследования обусловлен рамками и возможностью применения той или иной теории. Парадигма неоклассической теории позволяет исследовать рынок только как естественноравновесную систему с рациональным выоором индивидов и стаоильными предпочтениями индивидов. Классическая экономическая теория не может дать достаточно полного объяснения процессам, происходящим в обществе. Категории классической экономической теории такие, как степень монополизации, степень занятости и.т.д. описывают сугубо экономическую составляющую процесса, игнорируя такие категории как нормы поведения, обычаи, уклады. Для изучения рынка в целом применяется эволюционно-институциональная теория. Институциональный подход предполагает рассмотрение экономических проблем в тесной связи с проблемами социальными, политическими, правовыми.

Основными категориями институциональной теории являются категории «институтов», «игроков», «правил игры».

Институты, согласно трактовке Дугласа Норта, - наборы формальных правил, неформальных ограничений и механизмов их принудительного осуществления.

Формальные правила включают в себя набор политических (законодательных, юридических) правил, экономические правила и контракты. Политические правила в широком смысле определяют' иерархию государства, его основную структуру принятия решений и эксплицитные характеристики контроля над «повесткой дня». Экономические правила определяют права собственности.

Неформальные ограничения не могут быть так точно определены как формальные правила. Они представляют собой некоторое обобщение правил, которые помогают решить бесконечные проблемы, связанные с обменом, но которые не рассматриваются в рамках формальных правил. Именно потому, что эти ограничения являются неформальными, они более стойкие во времени, их гораздо сложнее изменить, чем формальные правила. Они позволяют людям осуществлять обмен без обдумывания каждого своего шага и без детального анализирования всех нюансов заключаемой сделки '. Игроки -организации и индивиды, вовлеченные в целевую деятельность. В процессе взаимодействия индивидов, в рамках формальных и неформальных правил создается институциональная среда, которая определяет механизм функционирования рынка как такового, и ипотечного рынка в частности.

Дуглас Порт. Лекционное выступление 7 марта 1997 г.

Разработанность проблемы.

Так сложилось, что тема ипотечного кредитования для России не такая уж и новая. История ипотечного кредитования в России уходит корнями в 18 век. Однако, согласно имеющейся у нас информации, вопросами теории и практики организации ипотечных рынков ученые начали заниматься только в 90-х годах 20 в., да и то только в России.

Интерес к проблеме ипотечного кредитования возник в начале 90-х годов на волне приватизации и акционирования. В это время появляются первые документы, регулирующие отношения в жилищной сфере.

С конца 90-х тема ипотеки начала рассматриваться более широко. Доминировать начинают прикладные исследования юридических аспектов ипотечного кредитования (А.Н.Ужсгов «Квартира в кредит-ипотечная сделка». B.C. Ем «Правовые проблемы ипотечного кредитования в России». «Ипотека предприятия как имущественного комплекса» - учебное пособие).

Появляются книги и научные работы по анализу зарубежных моделей ипотечного кредитования (диссертации Шиляевой И.В. «Ипотечные банки : мировая практика и развитие в России». Пенкиной И.А. «Американская модель ипотечного кредитования и возможность её применения в России» ).

Анализу ситуации в области ипотечного кредитования (в прикладном - квартирном вопросе) посвящен труд А.Г.Цылиной «Ипотека-жилье в кредит». В данной работе рассмотрены как прикладные . так и теоретические аспекты организации ипотечного кредитования.

Ряд практических материалов представлен авторами : В.В.Смирновым «Менеджер по ипотечным операциям» и В.И.Лимаренко «Ипотека-шаг за шагом». Авторы рассматривают сугубо практические аспекты организации ипотечного документооборота. В.И.Лимаренко - наш земляк- описывает практические аспекты построения системы ипотечного кредитования в г.Саров Нижегородской области.

Анализируя научные работы в области ипотечного кредитования и институциональной теории, мы пришли к следующим выводам:

Большинство исследований носят сугубо прикладной характер, то есть не рассматривается экономическая сущность ипотечного кредитования, ипотека не рассматривается как товар.

Исследования в области теории институтов не затрагивают ипотечный рынок, и как следствие этого ипотечный рынок ни в одной из работ не рассмотрен с точки зрения институциональной теории. Поэтому одной из целей диссертационного исследования явилась попытка заполнить информационный вакуум вокруг теоретических аспектов ипотечного кредитования.

Объект исследования

Объектом диссертационного исследования выступает ипотечный рынок как-составная часть финансового рынка в условиях становления рыночных отношений. Предмет исследования

Предметом исследования являются теоретические и практические вопросы становления и функционирования ипотечных отношений и ипотечного рынка как института, его регулирование на федеральном и муниципальных уровнях. Цель исследования

Рассмотреть с позиций институциональной теории ипотечный рынок, определить возможность и перспективы развития ипотечного рынка в Российской Федерации.

Осуществление поставленной цели предопределило решение следующих задач: исследование ипотечного рынка как составной части финансового рынка; исследование с точки зрения общей экономической теории ипотеки как экономической категории, ее свойств как товара: анализ проблем функционирования ипотечного рынка в Российской Федерации и предложение путей их решения. Научная новизна проблемы

Ипотечный рынок впервые рассмотрен с позиций институционально-эволюционной теории (дана его характеристика как института рыночной экономики, рассмотрены «правила» игры и «игроки» этого рынка); - Дан анализ ипотечного рынка как сегмента финансового рынка, исследована взаимосвязь ипотечного рынка и других сегментов финансового рынка;

При рассмотрении ипотеки как экономической категории, определены ее полезность, стоимость, ценность и цена как товара, сделана попытка представить эти понятия с учетом положений и выводов и трудовой теории стоимости и теории предельной полезности;

На конкретном материале показано, что тип ипотечного рынка может быть как олигополистическим, так и монополистическим; В рамках институционально-эволюционной теории проанализированы варианты построения систем ипотечного кредитования в Российской Федерации, сформулированы конкретные предложения по совершенствованию системы институтов ипотечного рынка.

Положения и выводы, вытекающие из предложенных методологических и теоретических подходов, и выносятся на защиту.

Теоретическая и методологическая основа

Теоретическая и методологическая основа исследования базируется на достижениях мировой и отечественной экономической мысли, касающейся данной проблемы. Особое внимание при исследовании было уделено постулатам институционально-эволюционной теории, но вместе с тем используются позиции классической школы 18-19 в.в. марксизм, маржинатизм. Документальной базой послужили Федеральные Законы. Постановления Правительства России и Нижегородской области. Указы президента и другие нормативно-правовые акты.

Теоретическая значимость работы

Результаты диссертационного исследования могут войти в курс «Общей экономической теории», в курс «Переходной экономики» в части исследования финансового рынка, так как впервые ипотечный кредит рассмотрен с политэкономической точки зрения.

Практическая значимость работы

Диссертационное исследование: подводит общетеоретическую базу под исследования, посвященные данной проблеме; может способствовать развитию системы ипотечного кредитования в нашей стране; может быть использовано как дополнительный материал для выбора построения модели ипотечного кредитования региона; позволяет сделать рекомендации по совершенствованию законодательных рамок, обеспечивающих ипотечное кредитование;

Структура работы

Цели и задачи исследования определили содержание и структуру диссертации. Она состоит из введения, трех глав, выводов, списка использованной литературы.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Матвеев, Алексей Алексеевич

Заключение

В ходе диссертационного исследования автором были проанализированы основные проблемы, стоящие перед повсеместным развитием ипотечного кредитования в России, предложены практические рекомендации по совершенствованию и развитию ипотечного механизма.

Стоит отметить, что развитие ипотечного кредитования в РФ носит локальный характер (то есть развивается на отдельных территориях), инициативы федерального уровня «пробуксовывают» на местах. Хотя, как показывает опыт индустриально-развитых стран, полнофункциональный механизм ипотеки, в который вовлечены строительные, страховые, производственные, кредитные и прочие организации, является мощным источником подпитки экономики государства. В ходе исследования был выявлен круг проблем, стоящих перед становлением отечественной ипотеки, намечены пути их решения.

Федеральная политика, отечественная законодательная практика, основной закон об ипотеке и принятие ряде других документов говорит о том, что в России существует ярко обозначенная тенденция к формированию американской модели ипотечного кредитования. Внедрение американской модели требует более развитой (по сравнению с континентальной) инфраструктуры ипотечного рынка, то есть имеется круг проблем институционального характера, в частности:

1. отсутствие вторичного рынка ипотечных ценных бумаг и неготовность и экономическая незаинтересованность подавляющего большинства российских банков в развитии ипотеки,

2. отсутствие слоя потенциальных консервативных инвесторов, и прежде всего, институциональных

3. отсутствие стандартизации ключевых процедур, осуществляемых при выдаче и обслуживании ипотечных займов (кредитов), правил работы с участниками программы улучшения жилищных условий граждан с использованием механизма ипотеки

4. массовый рынок ипотечного кредитования практически невозможен при предъявлении к ипотечным банкам универсальных нормативов как к любым иным коммерческим банкам.

Кроме того, существует еще и ряд общеэкономических проблем, таких как нестабильность курса иностранной валюты, высокие темпы инфляции, высокая цена кредитов.

Совокупность обозначенных проблем определяет направления движения, в рамках которых должен производится комплекс мер по формированию институциональной основы ипотечного рынка и оздоровления экономики в целом.

Одним из важнейших направлений по становлению ипотечного рынка, на наш взгляд, является формирование компонент институциональной среды и среды в целом. Важнейшую роль в этом процессе (роль законодателя, арбитра и активного игрока) должны играть органы государственной и муниципальной власти.

Основные направления совершенствования механизма становления и развития ипотечного рынка таковы:

Создание новых институтов.

Если говорить о новых институтах-организациях, потребность в которых в России уже назрела, то в первую очередь необходимо уделить внимание формированию специализированных ипотечных банков. При существующей сегодня в России институциональной среде неспециализированным банковским институтам достаточно трудно в силу ряда причин, указанных в работе, развивать ипотечное кредитование. В то же время, как показывает мировая практика, именно ипотечные банки берут на себя основное бремя запуска механизма массовой ипотеки. Несомненно, на первом этапе своего развития ипотечные банки в России будут нуждаться в помощи со стороны государства, причем в основном эта помощь должна выражаться в принятии специальных нормативов и правил функционирования этих институтов.

Совершенствование действующих институтов

Проведенное нами исследование показало, что практически все институты-организации, действующие сейчас на ипотечном рынке в России, нуждаются в совершенствовании. И правительственные агентства-операторы вторичного рынка закладных и сеудоеберегательные учреждения (в том виде, в котором они существуют в данный момент в России) пока не выполняют множества функций, свойственных этим институтам в развитых странах. Причем в первую очередь их неэффективная работа связана с отсутствием соответствующих правил игры на российском ипотечном рынке, о чем будет сказано ниже.

Кроме того, совершенствованию подлежат и те институты, без которых невозможно себе представить цивилизованный ипотечный рынок. В частности, это институты страхования, оценки, регистрации и т.д.

Изменение существующих правил игры

В данный момент в России существует достаточно большое количество формальных правил, регулирующих деятельность на ипотечном рынке. Однако, как и в случае с институтами-организациями, институты-правила игры также нуждаются во множестве поправок и изменений. Это касается практически всех основных законодательных актов, регулирующих ипотечный рынок. Особенно важно сегодня принять соответствующие поправки и дополнения в нормативных актах, касающихся вопроса регулирования обращения ипотечных ценных бумаг на вторичном рынке.

Не менее важным и, пожалуй, более сложным, представляется изменение многих существующих сегодня неформальных правил игры на ипотечном рынке России. Необходимо постепенно менять отношение большинства населения к институту ипотеки, производить широкую разъяснительную работу, популяризировать ипотеку. Более лого, ипотека не оторвана от остального финансового рынка, поэтому неформальные «ипотечные» правила игры должны меняться параллельно с правилами игры всего финансового рынка.

Создание новых правил игры.

Вкратце здесь можно выделить две основные проблемы, которые государству необходимо решить в ближайшее время. Во-первых, необходимо принять соответствующие нормативные акты, регулирующие работу институтов-организаций: ипотечных банков и ссудосберегательных учреждений, расширить методологическую основу жилищного строительства при задействовании ипотечного механизма. И, во-вторых, необходимо выработать стандарты выдачи ипотечных кредитов, обязательные для кредиторов по всей России, т.к. без этого невозможно нормальное функционирование институтов-операторов вторичного рынка закладных, и, соответственно, ставится под угрозу весь механизм рефинансирования ипотечных кредитов.

В частности, основываясь на Нижегородском опыте, возможно было бы принятие (на федеральном уровне) следующих нормативных документов:

• концепция улучшения жилищных условий граждан с применением механизмов ипотечного кредитования. Концепция определяет основные принципы, механизмы и источники финансирования ипотечного кредитования;

• положение об ипотечном кредитовании граждан при строительстве и приобретению жилья. Положение определяет порядок взаимоотношений между участниками Программы;

• программа жилищного строительства. Программа определяет объемы жилищного строительства на 3-5 лет;

• правила продажи жилья в кредит с рассрочкой платежа. Правила определяют категории граждан, имеющих право участвовать в программе, условия продажи жилья в кредит, порядок приема и регистрации заявлений, порядок формирования списков претендентов и критерии приоритетности, порядок продажи жилья.

Исходя из вышеизложенного, анализируя опыт ипотечного кредитования в России, можно спрогнозировать несколько сценариев развития ипотечного кредитования в России:

Локальная банковская инициатива - деятельность банков в рамках данного сценария опирается на использование так называемой усеченно-открытой модели ипотечного кредитования, отличающейся организационной простотой и в основном замыкающейся в рамках первичного рынка закладных на уровне банк-клиент. Сценарий этот - чисто рыночный, не предполагающий задействование каких-либо административных решений, масштабных организационных мероприятий или протекционистских мер.

Федеральная инициатива - данный сценарий напрямую связан с созданием в России при поддержке государства федерального агентства по ипотечному кредитованию с созданием и внедрением через него полноценной системы организации ипотечного кредитования, не только опирающейся на первичный рынок закладных и не замыкающейся в рамках отношений банк-клиент, но и предполагающей создание вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, для направления в систему свободных денег от независимых инвесторов.

Муниципальная инициатива - этот сценарий предполагает инициативу администраций крупных городов в направлении обеспечения первых шагов по запуску ипотеки. Сценарий основывается на союзе муниципальных органов с уполномоченными ими же на развитие ипотеки банками, а также на создании различных фондов. Согласно сценарию, администрации играют роль не просто декларативного гаранта по реализации отношений, инициируемых в рамках создаваемой системы, но на стартовом этане ♦ принимают на себя основной груз имущественного поручительства по обеспечению первичной эмиссии ценных бумаг, формируя для этого залоговый фонд из состава объектов муниципальной собственности.

Инициатива зарубежных банков - несмотря на существующий интерес ряда крупных западных банков, проявлявшийся в последние годы к организации ипотечного кредитования в России, речь о прямом и тем более самостоятельном выходе на российский рынок банковских услуг не идет. С точки зрения и потребителей, и государства выход зарубежных банков на рынок ипотечного кредитования становится необходимым в случае дальнейшего бездействия в этой сфере Сбербанка РФ.

Инициатива застройщика - зарождение элементов ипотеки не на банковском, а на инвестиционно-строительном поприще - довольно широко распространенное в мире явление. Одной из наиболее перспективных моделей ипотечного кредитования в России ■Ш- может быть так называемая модель «поэтапной ипотеки», успешно применяемой в некоторых странах Восточной Европы. В России наиболее близкий аналог этой модели -система «Эффект», которая успешно применяется в Сарове и других городах. Суть этой модели состоит в продаже имеющейся у населения недвижимости и приобретения на эти средства, а также кредитные заимствования, нового улучшенного жилья.

В заключение необходимо еще раз подчеркнуть, что создание полноценной национальной системы ипотечного кредитования должно стать одной из стратегических задач всех государственных органов власти в ближайшее время. Без активного участия государства решение данной задачи в условиях переходной экономики невозможно, что подтверждается опытом развития ипотечного кредитования в экономически развитых и ^ развивающихся странах.

В то же время необходимо изучать опыт зарубежных стран и. особенно, опыт становления долгосрочного кредитования в странах Восточной Европы, более близких нам по состоянию рынка и экономики, а также опыт развивающихся стран.