Вторичный рынок ипотечных кредитов в России тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Вторичный рынок ипотечных кредитов в России"

Санкт-Петербургский государственный университет

□030680-77'

На правах рукописи

Ханенко Александр Олегович

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ В РОССИИ

Специальность 08 00 10 - Финансы, денежное обращение и кредит

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2007

Диссертация выполнена на кафедре теории кредита и финансового менеджмента экономического факультета Санкт-Петербургского государственного университета

Научный руководитель Доктор экономических наук, профессор

Халилова Миляуша Хамитовна

Официальные оппоненты Доктор экономических наук, профессор

Максимов Сергей Николаевич

Кандидат экономических наук, доцент Сергеев Дмитрий Анатольевич

Ведущая организация Международный банковский институт

Защита состоится «. ал »_^Л-ЧА^И._2007 г в и _ часов на заседании

диссертационного совета Д 212 232 36 по защите диссертаций на соискание ученой степени доктора экономических наук при Санкт-Петербургском государственном университете по адресу 191123, Санкт-Петербург, ул Чайковского 62, экономический факультет СПбГУ, ауд

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке им А М Горького Санкт-Петербургского государственного университета

Автореферат разослан « {3 » 2007 г

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор

Н С Воронова

Актуальность темы исследования

На современном этапе развития экономики в Российской Федерации роль ипотечного кредитования приобретает первостепенное значение Проблема недостаточного обеспечения жильем является острейшей социально-экономической проблемой в России Одним из основных способов решения проблемы, как показывает опыт экономически развитых стран, является развитие ипотечного кредитования

Вторичный рынок ипотечных кредитов, в свою очередь, играет ключевую роль на ипотечном рынке, обеспечивая наибольшую эффективность формирования ресурсов для долгосрочного, массового и доступного для населения ипотечного кредитования В связи с ростом и большими перспективами вторичного рынка ипотечных кредитов в Российской Федерации особую актуальность приобретают теоретические и практические исследования в этой области

Немаловажно отметить, что многие проблемы российского ипотечного рынка получили достаточно широкое отражение в работах Довдиенко И В , Цылиной Г А, Кудрявцева В А , Кудрявцевой Е В , Логинова М П , Максимова С Н , Матюхина Г I , Алексеева А А и других авторов К наиболее изученным вопросам следует отнести исследования первичного рынка ипотечных кредитов в России, где авторы затрагивают многие аспекты взаимодействия участников первичного рынка (экономические, юридические, организационные) на всех этапах ипотечного кредитования Рассмотрение проблем вторичного рынка ипотечных кредитов в России сводится либо к научному определению рынка, либо к анализу программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Московского ипотечного агентства и различных областных ипотечных агентств и фондов ипотечного жилищного кредитования, создаваемых в ряде регионов России

Отдельные вопросы, связанные с ипотечными ценными бумагами, секьюритизацией ипотеки и ипотечным рефинансированием рассматриваются в работах следующих отечественных ученых и практиков Суворова Г П , Смирнова С Н, Тукгарова Ю Е, Усоскина В М , Шитова Н П , Слекеничса А Я , Исеева Р М, Маслова Д В , Либкинда Н М , Пастуховой Н Г и других

До сих пор в отечественной экономической литературе наблюдается отсутствие достаточно полного исследования российского вторичного рынка ипотечных кредитов Разработка научно-обоснованных методик и подходов, необходимых для эффективной практической работы участников вторичного рынка ипотечных кредитов в России, обозначена в литературе только как исследовательская перспектива, что в свою очередь подчеркивает актуальность поднятых в диссертации проблем Недостаточная разработка

теоретических и практических аспектов не позволяет в полной мере реализовать потенциал вторичного рынка по улучшению качественных и количественных характеристик ипотечного рынка в России

Цели, задачи и логика исследования

Целью настоящей диссертационной работы является разработка научно-обоснованных практических методик и технологий, применяемых для эффективного принятия решений по финансовым сделкам на вторичном рынке ипотечных кредитов в России

Поставленная цель определила необходимость решения следующих взаимосвязанных задач, а также логику исследования

1 Исследование теоретических аспектов вторичного рынка ипотечных кредитов

2 Классификация и анализ финансовых инструментов вторичного рынка ипотечных кредитов

3 Разработка методов финансового управления операциями продажи кредитной организацией портфеля ипотечных кредитов на вторичном рынке, применимых в целях определения оптимального объема сделки, цены сделки и оценки финансовых последствий сделки

4 Разработка методик и подходов, позволяющих кредитным организациям, эмитентам облигаций с ипотечным покрытием, эффективно принимать финансовые решения при финансовом инжиниринге параметров эмиссии и управлении долговым займом

5 Рассмотрение теорий инвестиционной оценки финансовых инструментов вторичного рынка ипотечных кредитов, проведение апробации на российском финансовом рынке

6 Разработка методик и алгоритмов эффективного анализа рисков, связанных с инвестициями в финансовые инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов в России

Теоретическую и методологическую основу авторских разработок, полученных в ходе решения поставленных задач, составили труды российских и зарубежных ученых-экономистов в области банковского менеджмента, финансового менеджмента и финансового инжиниринга Ковалева В В, Халиловой М X, Миркина Я М, Рубцова Б Б , Батраковой Л Г , Буевич С Ю , Гиляровской Л Т, Паневиной С Н , Кулакова А Е , Ларионовой И В, Фабоцци Ф Д, Шарпа У , Роуза П С , Коха Т У, Синки мл Дж Ф и других авторов

Объект и предмет исследования Объектом исследования является вторичный рынок ипотечных кредитов в Российской Федерации Предметом исследования служат теоретические и практические разработки,

использование которых обеспечивает более эффективную работу коммерческих банков и других субъектов на российском вторичном рынке ипотечных кредитов

Научная новизна исследования заключается в научном обосновании методик и финансовых технологий эффективного управления операциями на вторичном рынке ипотечных кредитов в России

Наиболее существенные научные результаты, полученные автором в ходе диссертационного исследования, состоят в следующем

1 Разработана структура российского ипотечного рынка, а также схема функционирования рынка ипотечных кредитов, раскрывающая совокупность источников привлечения и направлений размещения финансовых ресурсов ипотечного кредитования

2 Предложена авторская классификация финансовых инструментов вторичного рынка ипотечных кредитов, заключающаяся в построении видовой классификации и общей классификации с учетом различных признаков

3 Разработаны методы финансового управления операциями продажи портфеля ипотечных кредитов на вторичном рынке, применимые а целях определения оптимального объема сделки, цены сделки и оценки финансовых последствий сделки»

4 Предложен подход к управлению досрочными погашениями ипотечных кредитов и управлению фондом погашения облигаций с ипотечным покрытием

5 Разработана методика оценки рисков, связанных с инвестированием в финансовые инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов, основанная на комплексном подходе к анализу факторов риска

6 Предложен метод определения размера резерва на возможные потери по портфелю однородных ссуд, обеспеченных ипотекой, учитывающий оценку качества портфеля ссуд, качества обслуживания долга заемщиками и ликвидности залога, являющегося предметом ипотеки

Практическая значимость исследования заключается в том, что основные положения диссертации могут применяться участниками ипотечного рынка в качестве методического инструментария, а также использоваться в качестве образовательного материала при преподавании учебных курсов Кроме того, ряд выводов диссертации могут приниматься во внимание законодателем при разработке нормативно-правовой базы, регулирующей вторичный рынок ипотечных кредитов, и концепций развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации

Апробация результатов исследования

Основные положения диссертации опубликованы в статьях и сборниках Результаты исследования докладывались на научных конференциях, в частности на VI межвузовской

конференции аспирантов и докторантов «Теория и практика финансов и банковского дела на современном этапе» (СПбГИЭУ, 2004), теоретических семинарах «Актуальные проблемы финансового мира» (СПбГУ, 2004 г, 2005 г ), 11 международной конференции молодых ученых-экономистов «Предпринимательство и реформы в России» (СПбГУ, 2005 г) Теоретические положения диссертации могуг применяться в процессе преподавания курсов «Банковское дело» и «Банковский менеджмент»

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В первой главе «Теоретические аспекты вторичного рынка ипотечных кредитов»

на основе критического анализа различных взглядов на ипотечный рынок отечественных авторов, в качестве синтеза отечественной практики и накопленных знаний научного сообщества выдвигается идея о целесообразности изучения и исследования ипотечного рынка в России в следующих четырех аспектах

1) структура ипотечного рынка,

2) источники привлечения и направления размещения финансовых ресурсов,

3) фпНааСипЫС йп^румСпТг,!, ЗаДСиСХВОЬаПЛЫС Б Ьи10ХСчх»»Лл О^СраЦ^'ъ,

4) участники ипотечных операций

Ипотечный рынок включает в себя рынки ипотечных кредитов и ипотечных займов, рынок закладных является их составной частью, образуя рынок закладных кредитных организаций и рынок закладных некредитных организаций Каждый из трех рынков (рынок ипотечных кредитов, рынок ипотечных займов и рынок закладных) автором классифицируется на первичный и вторичный (см рис 1)

Исследование источников привлечения и направлений размещения финансовых ресурсов ипотечного кредитования позволило построить схему функционирования рынка ипотечных кредитов (см рис 2) На схеме обозначено экономическое пространство, занимаемое вторичным рынком ипотечных кредитов

Проведение сравнительного анализа первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов дало возможность детально проанализировать объект исследования Для сравнения использовались следующие критерии

- субъекты рынка,

- финансовые инструменты,

- способы привлечения и размещения ресурсов ипотечного кредитования,

- балансовая позиция,

- перераспределение дохода,

- перераспределение риска

ИПОТЕЧНЫЙ РЫНОК

Первичный Г" РЫНОК 1 | п ИПОТЕЧНЫХ 1 § КРЕДИТОВ 1 | ЗАЮ1/ — I Первичный чный | 1 РЫНОК юк | | ИПОТЕЧНЫХ ДНЫХ | 1 ЗАЙМ0В

Вторичный 2 РЫНОК | Вторт ИПОТЕЧНЫХ | РЫ1 КРЕДИТОВ И злкл/ 8 1 Вторичный чный | 1 РЫНОК ЮК | 1 ИПОТЕЧНЫХ ДНЫХ 8 1 ЗАЙМОВ

Рис 1 Структура ипотечного рынка в России

Проведенный критический анализ различных определений «секьюритизации», предлагаемых российскими и зарубежными учеными и практиками, позвюлил уточнить понятие «секьюритизация ипотечных кредитов», определяемое автором как процесс выпуска (эмиссии) следующих финансовых инструментов вторичного рынка ипотечных кредитов ипотечных ценных бумаг, инструментов коллективного инвестирорания в ипотечные активы, а также производных инструментов, основанных на них

На основе обзора российского и международного опыта, выявлены следующие основные виды финансовых инструментов вторичного рынка ипотечных кредитов

- кредитные договоры (закладные),

- переводные ипотечные ценные бумаги,

- облигации с ипотечным покрытием,

- структурированные ипотечные ценные бумаги,

- стрипы ценных бумаг, обеспеченных ипотеками,

- финансовые инструменты коллективного инвестирования в ипотечные активы,

- квазиипотечные долговые ценные бумаги ипотечных агентств

Для построения классификации финансовых инструментов вторичного рынка ипотечных кредитов автором использованы критерии, представленные в таблице 1

И

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ШЮ1ЬЧНЫХ КРТТрггп*

Ионтгвш ц« пне втаага, •всопгяпвьп яулвя шпоттагад кредитов

Дс

Ипотечаы* облвгашв (допвш вбяагедьстм) кредита«й • •вссппсляыс

дс

Праы тр< 6о ва пм 4 ■»хпотетам крсипам

дс

У с-язяого пякш, 5сидш и суокндииюрцядемии дмис подзуди крстпы

ДС

С^бстсиртати пераошчиы&го наоса иди ипотечного ф«зпа

Бюджетам крезшь

Стбензкв а с\ ■имидж юршпяеганм -ищем

ДС првкепемыс с денежного рыва и рыяп д питала _Прака ^гбоаааижпо ЕХ<лагам, ае лдлдошнссл адотечдьпш кредеааш^

ЛС пртпггедгыые ст предаем £резкго1 дотгов

Крсэтпыгз»4ыя от гуазтестас лиц (а т ч мрчбекных)

Депонта и венды трушчесид и фважаак дна (редэеятод в вередзев-ов)

АЕЩШСдолн)

ЛС дрнвяпаеыые гфн созмшпчпя ^тсияеивд ыгппазд кредитион сргжнизадви

Вексага. Облипши. Деаэ5нтнае в сбернаткваае ¿ертнФготы «рсцпиов организация

К

с

К

| первичный танок

I ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

* преду

Рис 2 Схема привлечения и размещения финансовых ресурсов на рынке ипотечных кредитов («ДС» — денежные средства, «ИК» - ипотечные кредиты)

Таблица 1

Критерии, используемые при классификации финансовых инструментов вторичного __рьмка ипотечных кредитов_

Финансовые инструменты Критерии для классификации

1 Кредитные договоры (закладные) Срок ипотечных кредитов, валюта ипотечных кредитов, сумма кредита (лимит кредитования), размер первоначального взноса, способ погашения основной суммы долга и процентов за кредит, периодичность погашения основной суммы долга, периодичность погашения суммы процентов, характер изменения процентной ставки по ипотечным кредитам, параметры управления досрочным погашением ипотечных кредитов, возможность заемщика получить отсрочку в погашении кредита, характер выдачи ипотечного кредита, вид залогового обеспечения, качество залогового обеспечения, ликвидность рынка залогового обеспечения, место нахождения залогового обеспечения, целевое использование недвижимости, наличие дополнительного обеспечения ипотечных кредитов, наличие обеспечения в форме страхования, наличие положительной кредитной истории в кредитуемом банке (в кредитом бюро, другом банке), наличие непогашенной задолженности в кредитуемом банке (в другом или других кредитных учреждениях), группа оснований классификации учитывающих некоторые критерии андеррайтинга заемщика

2 Переводные ипотечные ценные бумаги Для финансовых инструментов, в основе которых лежат однородные по каким-либо признакам пулы ипотечных кредитов, используются соответствующие критерии для классификации кредитных договоров (закладных) Финансовые инструменты, в основе которых лежат пулы неоднородных ипотечных кредитов рассматриваются как смешанное образование, имеющее индивидуальные особенности

3 Облигации с ипотечным покрытием Срок обращения, валюта, дополнительное обеспечение облигаций, порядок погашения номинала, способ расчета дохода, форма выплата процентов, продолжительность купонного периода, размер купонных выплат

4 Структурированные ипотечные ценные бумаги Набор и комбинация траншей (с последовательной выплатой, накопительных, с контролируемой амортизацией, на базе процента и на базе номинала)

5 Стрипы ценных бумаг, обеспеченных ипотеками Структурный состав траншей

6 Финансовые инструменты коллективного инвестирования в ипотечные активы Состав активов фонда, принцип формирования дохода фонда, круг участников фонда, минимальная сумма инвестиций, издержки инфраструктуры, периодичность выплаты дохода (номинала), паличие у управляющего договоренностей о продаже оставшихся непогашенных активов при закрытии фонда, опыт управляющего на данном сегменте рынка

7 Квазиипотечные долговые ценные бумаги ипотечных агентств Вид ценной бумаги

Во второй главе «Особенности деятельности участников вторичного рынка ипотечных кредитов» разработаны методы финансового управления операциями продажи кредитной организацией портфеля ипотечных кредитов на вторичном рынке, применяемых в целях определения оптимального объема сделки, цены сделки и оценки финансовых последствий сделки (см таблицу 2)

Таблица 2

Методы финансового управления операциями продажи кредитной организацией портфеля ипотечных кредитов на вторичном рынке

Задача Методы

1 Определение объема продажи портфеля ипотечных кредитов 1 Использование модифицированной модели управления ГЭПом 2 Применение модели управления финансовым результатом, основанной на составлении аналитического отчета о доходах и расходах кредитной организации

2 Оценка финансовых последствий продажи портфеля ипотечных кредитов 1 Оценка на основе системы балансовых показателей 2 Оценка на основе показателей финансовых результатов (доходов и расходов) кредитной организации

3 Определение цены продажи портфеля ипотечных кредитов Нахождение оптимальной цены продажи портфеля ипотечных кредитов путем оценки предполагаемых доходов и затрат от сделки

На основе модифицированной модели управления ГЭПом автором разработан метод,

применяемый для ситуационного выбора объема продажи портфеля ипотечных кредитов на вторичном рынке (см таблицу 3), из которого следуют рекомендации для продавцов портфелей ипотечных кредитов

1) банки, не желающие спекулировать на изменениях процентных ставок, снижают процентный риск, приводя ГЭП к нулевому уровню, если это возможно посредством продажи определенного объема портфеля ипотечных кредитов,

2) в случае роста процентных ставок банки, которые имеют положительный ГЭП, могут осуществлять продажу портфеля объемом до нулевого положения ГЭПа только в целях снижения процентного риска и риска ликвидности, в противных случаях необходимо отказаться от сделки,

3) в случае снижения процентных ставок банкам становится выгоднее быстрее продать портфель долгосрочных ипотечных кредитов, относимых к активам, чувствительным к изменению процентных ставок, и перераспределить средства в пользу долгосрочных активов с фиксированной ставкой для защиты от процентного риска

Таблица 3

Алгоритм ситуационного выбора объема продажи портфеля ипотечных кредитов, основанный на модели управления ГЭПом1

Текущее состояние ГЭПа Планируемое состояние ГЭП* при продаже определенного объеиа портфеля ипотечных кредитов ("МКЛЯЛНЫ!) Итоговые рекомендации

гэп Характер АЧП > < = Характер ПЧП Ретультат Положение ГЭПа Результат

РОС! ПРОЦЕНТНЫХ СТАВОК

Долгосрочные > Долгосрочные Оптимальная Иулеяон Долгосрочные АЧП ~ Долгосрочные ПЧП Достижение границы нейтральной позиции 1родажа портфеля объемом до нулевого положения ГЭПа в целях снижения процентного риска и балансировки активов и пассивов по срокам

а а X 1 1 Отри цател ь н ы й Долгосрочные АЧП < Долгосрочные ПЧП Увеличение риска потери доходности т к. пассивы подлежат переоценке раньше активов Отказ от продажи портфеля

Ну тевой Долгосрочные АЧП " Краткосрочные ПЧП Снижение риска ликвидности 1родажа портфеля объемом до нулевого йоложения ГЭПа Ь

■а Долгосрочные Краткосрочные Риск н процентного риска целях снижения процентного риска и риска ликвидности

ликвидности Отрицательный Долгосрочные АЧП < Краткосрочные ПЧП Снижение риска ликвидности но увеличение процентного риска (пассиям подлежат переоненке раньше активов) Отказ от продажи портфеля

1 Долгое ро чные - Краткосрочны е ) {ейтральная ликвидности Отрнцател ьн ы й Долгосрочные АЧП < Краткосрочные ПЧП Снижение риска ликвидности ни увеличение процентного риска Отказ от продажи по|И°феля

| Долгосрочные - Долгосрочные Нейтральная позиция Отрицательный Долгосрочные АЧП < Долгосрочные ПЧП Снижение риска ликвидности но увеличение процентного риска Отказ от продажи портфеля

СНИЖЕНИЕ ПРОЦЕНТНЫХ СГАВОК

Долгосрочные Долгосрочные Нейтральная Нулевой. Долгосрочные АЧП -Долгосрочные ПЧП Нейтральная позиция Тродажа портфеля объемом до нулевою положения 1"ЗПа

1 с | ПОЗИЦИЯ Отрицательный Долгосрочные АЧП < Долгосрочные ПЧП Оптимальная позиция Продажа как можно большего объема портфеля

1 § Риск ликвидности Н>левой Долгосрочные АЧП -Краткосрочные ПЧП Снижение риска ликвидности и процентного риска Тродажа портфеля объемом до нулевого положения ГЭПа

Долгосрочные > Краткосрочные Отрицатель ный Долгосрочные АЧП < Краткосро шые ПЧП Снижение риска ликвидности но увеличение процентного Тродажа портфеля объемом до нулевого положения ГЭПа в целях снижения процентного риска и риска ликвидности

1 Долгосрочные - Краткосрочн ые Нейтральная позиция, риск ликвидности Отрицательный Долгосрочные АЧП < Краткосрочные ПЧП Снижение риска ликвидности но увеличение процентного риска Тродажа портфеля объемом до нулевого положения ГЭПа в пенях снижения процентного риска и риска ликвидности

¡3 Долгосрочные - Дат-ос ро чные Нейтральная ПОЗИЦИЯ Отрицательный Долгосрочные АЧП < Долгосрочные ПЧП Оптимальная позиция Продажа как можно большего объема портфеля

Источник—авторская разработка

Автором предлагается альтернативная модель управления финансовым результатом,

используемая в целях определения оптимального объема продажи портфеля ипотечных кредитов на вторичном рынке Модель основана на составлении аналитического отчета о доходах и расходах (см таблицу 4), в котором делается ожидаемый прогноз показателей финансовых результатов без учета продажи и с учетом продажи портфеля ипотечных кредитов Для определения целевого объема продажи необходимо принять управленческое решение о проценте снижения прибыли до налогообложения в прогнозируемом периоде, которое произойдет в результате продажи портфеля ипотечных кредитов на вторичном рынке

1 АЧП - чувствительные к изменению процентных ставок активы Портфель ипотечных кредитов входит в состав АЧП в случае, если кредиты выданы по плавающей процентной ставке, либо договором предусмотрено право кредитора на пересмотр ставки по кредиту в зависимости от определенного уровня изменения процентных ставок

ПЧП - чувствительные к изменению процентных ставок пассивы

Таблица 4

Аналитический отчет о доходах и расходах кредитной организации2

Наименование статей ■ N Прогноз на N+1 (месяц продажи) Прогноз на N+2

Б« учета пролижи С учетом продажи Без учета продажи С учетом продажи

Чистые процентные н аналогичные доходы (1) ЧПД1 чпдо ЧПДГНИ) чпддан) пдик1 ЧПД(№2> ЧПД1И+2) ПДи«2

Проценты, полученные и аналогичные доходы ПД1 ПДМ ПД(№|) ПД(НИШДих1 ПД(№-2) ПД(Ы+2К1Дяй

Проценты уплаченные н аналогичные расходы ПР1 пга шчы+п Г1Р(№1) ПР(М^2) ПР(№2)

Чистые доходы от операций с ценными бумагами (2) ЧДЦБ1 ЧДЦБЫ ЧДЦБ(М+1) ЧДЦБ(Ч+|) ЧДЦБ^+2) ЧДВДЧ+2)

Чистые доходы от операций с иностранной валютой, чеками в иностранной валюте (3) ЧДИВ1 чдивы ЧЛИШ+1) ЧДИВЛФН) ЧДИВЛ<+2) ЧДИВ(И+2>

Чистые доходы от операций с драгоценными металлами н прочими финансовыми инструментами (4) ЧДФИ1 ЧДФЮЧ ЧДФИОМ) ЧДФИ(!М) ЧДФИ(М+2) чл-ьис^З)

Резервы на возможные потери (5) РЕ31 РЕЗК РЕХМ+1) РЕЗС^+11+ВРик1 РЕЗ(М+2) РЬ30ч+2)

Восстановление резервов ДРЕ31 ДРЕЗИ ДРЕЗ(№-1) ДРЕЗ№-1>4-ВРю[1 ДРЕЗ(№-2) ДРЕЗ(№-2)

Создание резервов РРЕ31 РРСЗЯ РРЕЗ(М+1) РРБЗОГ-Ч) РРЕЗ(№+2) РРЕЗО»+2)

Чистый комиссионный доход (6) ЧКД1 чкды ЧКД(№1) ЧКД(Ы+1)+КДи1с1 ЧКД(№2) ЧКда+2НКДШ12

Комиссионные доходы КД1 кды кдт+п КДА+ЧУМСДик] КД(№2) КД(№-2)+КД»к2

Комиссионные расходы КР1 к™ КР(Ы+1) №(N+1) »■(N+2) КР№+2)

Административно-хозяйственные расходы (7) АХР1 АХРЫ АХРОМ) АХР(М+1) АХР^+2) АХР^+2)

Прибыль (убыток) по основной деятельности (8) (8" 1+2+3+4+5+6-7) ПОД1 пода ПОД№1) ПОДО1+1)-ПДик1+КДих1+ВРвк1 ПОЛ(№2) ПОД(Ы+2)-ПДи«2*КДи*2

Прочие операционные и внереализационные доходы (9) ПРД1 ПРДЫ прдтщ ПРДС№-|>+ПРих ПРДОЧ+2) ПРД<№-2>

Прочие операционные и внереализационные расходы (10) ПРР1 ПРРЫ ПРР№+|) ПРР(К+!) ПРР(М+2) ГТРР(Ы+2)

Прибыль (убыток) до налогообложения (11) (11=8+9-Ю) ПДН1 пдш ЩН(М>1) ПДН(К+1)- ПДик 1+КДик ]+ВРик1+ ПРнк! ПДЩ№2) щдам)- ПДяк2+КДик2

Источник - авторская разработка

Исследование новых возможностей для применения системы балансовых показателей и показателей финансовых результатов (доходов и расходов) кредитной организации позволило разработать методы оценки финансовых последствий продажи портфеля ипотечных кредитов на вторичном рынке Оценку финансовых последствий сделки предлагается проводить посредством моделирования, которое позволяет выявить положительные и отрицательные изменения в финансовом состоянии кредитной организации в результате продажи определенного объема портфеля ипотечных кредитов

Моделирование основано на системе показателей, где учитываются обязательные нормативы (норматив достаточности собственных средств (капитала) (Н1), норма гив мгновенной ликвидности (Н2), норматив текущей ликвидности (НЗ), норматив долгосрочной

2 ПДик - сумма ежемесячного процентного дохода, который теряет кредитная организация от продажи портфеля ипотечных кредитов (закладных) - упущенная выгода,

КДик - ежемесячный комиссионный доход за обслуживание проданных ипотечных кредитов, ПРик - премия продавца, относимая на статью «Прочие операционные и внереализационные доходы»; ВРик - сумма восстановления резервов по портфелю ипотечных кредитов (закладных)

ликвидности (Н4)) и финансовые коэффициенты (удельный вес доходных активов в совокупных, отношение доходных активов к платным ресурсам, коэффициент обеспеченности ссудных вложений резервами на возможные потери по ссудам, коэффициент эффективности работающих активов по чистой прибыли, коэффициент эффективности использования средств клиентов по ссудной задолженности, коэффициент использования мощностей) Выбор системы показателей обоснован тем, что упомянутые нормативы и финансовые коэффициенты в достаточной мере отражают влияние продажи портфеля ипотечных кредитов на качество активов и обязательств, достаточность капитала, платежеспособность и финансовую устойчивость, а также на уровень кредитного риска коммерческого банка

Моделирование позволяет выявить положительные и отрицательные стороны проведения операции продажи портфеля ипотечных кредитов, в т ч путем расчета прогнозных уровней изменений показателей и нормативов К основным последствиям сделки для продавца саедует отнести улучшение основных балансовых показателей и обязательных нормативов, характеризующих платежеспособность, ликвидность и финансовую устойчивость кредитной организации, увеличение значения норматива достаточности собственных средств (капитала) банка, в кратко и среднесрочном периоде отрицательное влияние будет оказано на финансовые результаты деятельности коммерческого банка

Определение цены продажи портфеля ипотечных кредитов, в условиях отсутствия в России организованного рынка закладных и наличия котировок, безусловно, будет носить субъективный характер Цена продажи в таких условиях будет определяться в переговорном процессе между продавцом и покупателем Тем не менее, для продавца необходимо знать целевую цену продажи, ниже которой банк теряет экономическую выгоду На основе анализа предполагаемых доходов и затрат от сделки автором предложена формула для определения оптимальной цены продажи портфеля ипотечных кредитов, приведенная ниже Ц = [ИК + (Зоб-Доб*Кр_об)хТ + Зор + М]х[1 + Н]1

Логика формулы объясняется тем, что за счет цены продажи (Ц) должны быть покрыты прогнозируемые издержки, связанные с обслуживаем ипотечных кредитов, издержки,

3 Формула учитывает следующие показатели

1) Размер ссудной задолженности портфеля ипотечных кредитов, подлежащего продаже (ИК)

2) Доход банка, прогнозируемый к получению при обслуживании проданных ипотечных кредитов, который зависит от срока кредитов (месяцев) (Т) и размера текущих поступлений за месяц (Доб), скорректированный на коэффициент риска (Кроб) Коэффициент риска связан с возможными потерями банка, в случае неоплаты заемщиком кредита или задержки платежей

3) Ежемесячные прогнозируемые затраты банка на обслуживание портфеля ипотечных кредитов (Зоб)

4) Затраты на организацию и сопровождение сделки продажи портфеля ипотечных кредитов (Зор)

5) Маржу налогов в процентах (Н) Зависит от размера налогов, связанных с продажей портфеля ипотечных кредитов, если уплата таких налогов предусмотрена действующим законодательством

6) Маржу прибыли банка от сделки (М), которая учитывает в т ч упущенную выгоду коммерческого банка в результате продажи

связанные с проведением сделки и уплатой налогов, а также покрыта минимальная устанавливаемая маржа прибыли по операции Цену, по мнению автора, можно уменьшить на сумму потенциального дохода, прогнозируемого к получению банком за обслуживание ипотечных кредитов

На основе анализа отдельных аспектов российского финансового рынка выявлены сдерживающие факторы эмиссии и обращения облигаций с ипотечным покрытием недостаточная практика выпуска облигаций с ипотечным покрытием, краткосрочный характер российского рынка корпоративных облигаций, незначительные объемы портфелей ипотечных кредитов, низкий кредитный рейтинг

Рассмотрение основных этапов эмиссии и управления долговым займом позволяет сформулировать основные практические задачи, стоящие перед кредитной организацией -эмитентом облигаций с ипотечным покрытием 1) целесообразность конструирования параметров и характеристик облигационного займа в зависимости от качественного и структурного состава ипотечного покрытия, 2) обязанность ежедневно удовлетворять дополнительным обязательным экономическим нормативам, 3) необходимость управления размером и структурным составом ипотечного покрытия в процессе обращения облигаций на периодической основе, 4) необходимость снижения риска несоответствия сроков и размеров денежных потоков поступающих от ипотечного покрытия и направляемых на погашение облигаций

Задачу несоответствия размеров и сроков денежных потоков по выплате долга и по получению доходов от ипотечного покрытия автором предлагается решать на этапе эмиссии и на этапе управления долговым займом

1 На этапе финансового инжиниринга параметров облигационного займа эмитент может 1) конструировать выпуск облигаций с амортизацией долга, тес периодическим погашением номинальной стоимости частями, 2) осуществить выпуск облигаций с опционом (или правом) эмитента на досрочное погашение долга, 3) включать в состав ипотечного покрытия ипотечные кредиты, которые юридически обеспечивают безусловное право эмитента на изменение размеров штрафов (комиссий) за досрочное погашение кредитов и (или) процентной ставки по ипотечным кредитам (предполагается, что эмитент в будущем имеет инструмент управления уровнями досрочных погашений ипотечных кредитов, входящих в покрытие)

! 2 На этапе управления долговым займом эмитент может' 1) предусмотреть формирование и управление специальным фондом (резервом) для погашения процентов и основной суммы долга по облигациям, 2) устанавливать контроль (мониторинг) над уровнем досрочных погашений ипотечных кредитов, входящих в покрытие, и регулировать их

уровень путем установления и изменения размеров штрафов (комиссии) за досрочное погашение и (или) путем уменьшения процентной ставки по ипотечным кредитам в случае, если на ипотечном рыпке заемщикам доступны услуги по рефинансированию ипотечных кредитов по более низким процентным ставкам, 3) проводить операции с собственными облигациями с ипотечным покрытием, с целью эффективного управления задолженностью

Для мониторинга за текущим уровнем досрочных погашений ипотечных кредитов автором предлагается использовать следующий показатель _ РКДПт 4

лдпт - пгг,

С целью эффективного формирования и управления фондом погашения облигации с ипотечным покрытием, автором предложены методы, основанные на необходимости покрытия активами фонда нефондированных обязательств, которые периодически пересчитываются как разница между обязательствами по облигациям с ипотечным покрытием и потоком денежных средств от ипотечного покрытия с учетом досрочного погашения

Первый предлагаемый метод основан на пассивной стратегии приведения в соответствие денежных потоков, заключающейся в формировании активов фонда погашения таким образом, чтобы изначально попытаться привести в соответствие все денежные потоки для удовлетворения будущих обязательств по облигациям с ипотечным покрытием Подробно алгоритм формирования активов по пассивной стратегии представлен в диссертации Преимуществами пассивной стратегии является то, что она позволяет практически полностью избежать риска, связанного с невозможностью исполнить в будущем обязательства по облигациям с ипотечным покрытием в случае отсутствия дефолтов по активам фонда погашения Однако пассивная стратегия имеет явный существенный недостаток для фондирования пассивов эмитенту изначально приходится отвлекать избыточные средства

Второй метод основан на активной стратеги приведения в соответствие денежных потоков заключающейся в том, что при формировании активов фонда погашения приобретаются активы, которые обеспечивают первоочередные по сроку будущие платежи по облигациям и предполагающие периодическую корректировку фонда погашения с течением времени обращения облигаций Активная стратегия позволяет уменьшить риски платежей в моменты самых ближних по сроку погашений процентов и номинала облигации

4 РЩПт - размер полученной комиссии (штрафов) за досрочное погашение ипотечных кредитов за период (неделя, декада, месяц, квартал и т п, в зависимости от выбранного периода наблюдения),

ОСЗИК - остаток ссудной задолженности по ипотечным кредитам на дату расчета коэффициента

с ипотечным покрытием Преимуществами активной стратегии по сравнению с пассивной стратегией является то, что изначально требуется небольшая сумма средств, отвлекаемая для фондирования обязательств Однако у инвесторов может остаться опасение в части рисков, связанных с непрофессиональным активным управлением фондом погашения

Третий метод (стратегия краткосрочного заимствования денежных средств перед датой исполнения обязательств) применяется только в сочетании с активной или пассивной стратегиями, либо с их разновидностями Суть стратегии заключается в том, что в периоды исполнения обязательств по облигациям в качестве альтернативы погашению или реализации активов фонда погашения предлагается использовать краткосрочное заимствование средств под залог активов фонда погашения Основным недостатком стратегии является рост издержек управления в виде платы за краткосрочное заимствование Поэтому при управлении необходимо соотносить издержки заимствования и потенциальные выгоды от применения стратегии

В третьей главе «Инвестиционный анализ финансовых инструментов вторичного рынка ипотечных кредитов» рассмотрены два основных подхода к инвестиционной оценке финансовых инструментов вторичного рынка ипотечных кредитов

Инвестиционную оценку ипотечных и квазиипотечных облигаций предлагается осуществлять на основе 1) расчета справедливой стоимости, 2) расчета доходности к погашению, 3) расчета спрэда нулевой волатильности, 3) расчета дюрации и модифицированной дюрации, 4) расчета показателя выпуклости

Инвестиционную оценку пулов закладных, переводных ипотечных ценных бумаг и производных инструментов, основанных на них, предлагается осуществлять путем 1) оценки уровня досрочных платежей по ипотечным кредитам, 2) расчета справедливой стоимости с учетом предполагаемого уровня досрочных погашений

Апробация основных методов инвестиционной оценки ипотечных и квазиипотечных облигаций на российском рынке осуществлена на примере корпоративных облигаций ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»

Применение на российском рынке рассмотренных методов инвестиционной оценки пулов закладных, переводных ипотечных ценных бумаг и производных инструментов, основанных на них, затруднено и требует адаптации в связи со следующими причинами 1) отсутствуют необходимые статистические данные, в том числе история досрочных погашений, цены финансовых инструментов, 2) сложность в моделировании путей развития рыночных спот-ставок на долгосрочную перспективу, 3) непредсказуемость поведения российских заемщиков при изменениях рыночных ставок и появлении возможности рефинансировать кредит, 4) наличие уникального набора факторов, мотивирующих

российских заемщиков осуществлять досрочные погашения

Анализ рисков, с которыми сталкивается инвестор при вложении в финансовые инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов, позволил выявить две группы рисков общие риски и специфические риски Для каждого вида финансовых инструментов вторичного рынка ипотечных кредитов в России, соответствует определенный набор рисков (см таблицу 5)

Таблица 5

Общие и специфические риски, характерные для различных видов финансовых _ инструментов вторичного рынка ипотечных кредитов__

Вид риска Пул кредитных договоров (закладных) Ипотечный сертификат участия Облигация с ипотечным покрытием Инвестиционный пай ПИФ Сертификат Д01СВ0Г0 участия в ОФЬУ Квазиипотечные долговые ценные бумаги ипотечных агентств

I Общие риски

Кредитный риск заемщика + + ♦ + +

Риск досрочного погашения 1- + + + + +

Риск рыночной ликвидности + + + + + +

Саг. ый рг ■ ■ • -

Риск изменений процентных ставок + + + + - -+

Риск изменения стоимости залога + + + + + +

Структурный риск + + + + + +

Операционный риск + + + 4- + +

Риск события + + + + +

11 Специфические риски

Общий кредитный риск эмитента + +

Риск совокупной балансовой ликвидности + +

Риск управления ипотечным покрытием + +

Риск управления активами фонда + +

Источник - составлено автором

Для комплексной оценки рисков предлагается использовать метод, позволяющий рассчитывать комплексный показатель риска, благодаря которому существует возможность ранжировать финансовые инструменты или портфели финансовых инструментов по степени риска и определять условную величину возможных потерь от инвестиций Метод основан на необходимости последовательного выполнения этапов комплексной оценки рисков (см таблицу 6)

Таблица 6

Этапы комплексной оценки рисков финансового инструмента (портфеля финансовых _инструментов) вторичного рынка ипотечных кредитов_

№ этапа Оценка одного финансового инструмента Оценка портфеля финансовых инструментов

1 Выбор факторов риска и показателей для оценки рисков Выбор факторов риска и показателей для оценки рисков после определения долей инструментов в портфеле

2 Установление системы предпочтений факторов рисков

3 Установление шкалы уровней влияния факторов риска

4 Классификация значений показателей риска

5 Ранжирование факторов риска

6 Расчет комплексного показателя оценки риска

7 Определение величины возможных потерь от инвестиций

Для определения размера резерва на возможные потери по портфелю однородных ссуд, обеспеченных ипогекой, автором разработан метод (см рис 3), который рекомендуется изложить в Положении Банка России № 254-П и использовать на практике при управлении кредитными рисками в коммерческих банках Метод, учитывающий в комплексе оценку качества портфеля ссуд, качества обслуживания долга заемщиками и ликвидности залога, являющегося предметом ипотеки, сглаживает основные недостатки предлагаемых в настоящее время Банком России методик оценки резервов на возможные потери по портфелю однородных ссуд

Критерии, применяемые при определении уровня кредитного риска портфеля однородных ссуд, обеспеченных ипоггекой

1 качество портфеля ссуд,

2 качество обслуживания долга заемщиками,

3 ликвидность залога, являющегося предметом ипотеки

-О-

Оценка кредитного риска портфеля однородных ссуд'

- портфель с незначительным кредитным риском (I),

- портфель с умеренным кредитным риском (II),

- портфель со значительным кредитным риском (III),

- портфель с высоким кредитным риском (IV)

Определение процента резервирования в зависимости от типа портфеля однородных ссуд

Рис 3 Метод определения размера резерва на возможные потери по портфелю однородных ссуд, обеспеченных ипотекой

Список опубликованных работ по теме диссертации

1 Ханенко А О Облигации с ипотечным покрытием кредитных организаций эмиссия и управление долговым займом // Актуальные проблемы финансового мира Сборник тезисов / Под ред В В Иванова, О Ю Коршунова, Н А Львовой, Е Н Чебанепко - СПб ОЦЭиМ, 2005-0,1 пл

2 Ханенко АО Оценка результатов рефинансирования ипотечных кредитных активов коммерческого банка теоретический и практический аспект // Актуальные проблемы финансового мира Тезисы теоретического семинара / Под ред В В Иванова, Г В Кальварского, О Ю Коршунова, Е А Кащеевой, Н А Львовой - СПб ОЦЭиМ, 2005 - 0,1 п л

3 Ханенко АО Первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов теоретический аспект // Вестник Тюменского государственного университета, N2 7, 2006 - 1 п л

4 Ханенко А О Развитие ипотечного кредитования в России с использованием инструментов рынка пенных бумаг // Теория и практика финансов и банковского дела на современном этапе Материалы VI межвуз копф асп и докт 8 дек 2004 г / Под ред А И Михайлушкина, Н А Савинскои - СПб СПбГИЭУ, 2004 - 0,1 п л

5 Ханенко А О Финансовые инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов анализ российского и зарубежного опыта // Предпринимательство и реформы в России Материалы работы одиннадцатой международной конференции молодых ученых-экономистов - СПб ОЦЭиМ, 2005 - 0,1 п л

Подписано в печать 12 04 2007. Формат 60x84/16 Печать ризографическая Заказ № 775 Объем 1,16 п л Тираж 100 экз

Издательский центр экономического факультета СПбГУ 193123, Санкт-Петербург ул Чайковского, д 62

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Ханенко, Александр Олегович

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ВТОРИЧНОГО РЫНКА

ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

1.1. Особенности вторичного рынка ипотечных кредитов и его роль на ипотечном рынке

1.2. Классификация финансовых инструментов вторичного рынка ипотечных кредитов

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ УЧАСТНИКОВ

ВТОРИЧНОГО РЫНКА ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

2.1. Продажа портфеля ипотечных кредитов: финансовое управление и экономическая оценка результатов

2.2. Эмиссия облигации с ипотечным покрытием и управление долговым займом

ГЛАВА 3. ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ ФИНАНСОВЫХ ИНСТРУМЕНТОВ ВТОРИЧНОГО РЫНКА ИПОТЕЧНЫХ КРЕДИТОВ

3.1. Инвестиционная оценка финансовых инструментов вторичного рынка ипотечных кредитов

3.2. Оценка рисков при инвестировании в финансовые инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов

Диссертация: введение по экономике, на тему "Вторичный рынок ипотечных кредитов в России"

Актуальность темы исследования

На современном этапе развития экономики в Российской Федерации роль ипотечного кредитования приобретает первостепенное значение. Проблема недостаточного обеспечения жильем является острейшей социально-экономической проблемой в России, Одним из основных способов решения проблемы, как показывает опыт экономически развитых стран, является развитие ипотечного кредитования.

Вторичный рынок ипотечных кредитов, в свою очередь, играет ключевую роль на ипотечном рынке, обеспечивая наибольшую эффективность формирования ресурсов для долгосрочного, массового и доступного для населения ипотечного кредитования. В связи с ростом и большими перспективами вторичного рынка ипотечных кредитов в Российской Федерации особую актуальность приобретают теоретические и практические исследования в этой области.

Немаловажно отметить, что многие проблемы российского ипотечного рынка получили достаточно широкое отражение в работах Довдиенко И. В., Цылиной Г. А., Кудрявцева В.А., Кудрявцевой Е.В., Логинова М.П., Максимова С.Н., Матюхина Г.Г., Алексеева А.А. и других авторов. К наиболее изученным вопросам следует отнести исследования первичного рынка ипотечных кредитов в России, где авторы затрагивают многие аспекты взаимодействия участников первичного рынка (экономические, юридические, организационные) на всех этапах ипотечного кредитования. Рассмотрение проблем вторичного рынка ипотечных кредитов в России сводится либо к научному определению рынка, либо к анализу программ Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Московского ипотечного агентства и различных областных ипотечных агентств и фондов ипотечного жилищного кредитования, создаваемых в ряде регионов России.

Отдельные вопросы, связанные с ипотечными ценными бумагами, секьюритизацией ипотеки и ипотечным рефинансированием рассматриваются в работах следующих отечественных ученых и практиков: Суворова Г.П., Смирнова С.Н., Туктарова Ю.Е., Усоскина В.М., Шитова Н.П., Слекеничса А Я., Исеева P.M., Маслова Д.В., Либкинда Н.М., Пастуховой Н.Г. и других.

До сих пор в отечественной экономической литературе наблюдается отсутствие достаточно полного исследования российского вторичного рынка ипотечных кредитов. Разработка научно-обоснованных методик и подходов, необходимых для эффективной практической работы участников вторичного рынка ипотечных кредитов в России, обозначена в литературе только как исследовательская перспектива, что в свою очередь подчеркивает актуальность поднятых в диссертации проблем. Недостаточная разработка теоретических и практических аспектов не позволяет в полной мере реализовать потенциал вторичного рынка по улучшению качественных и количественных характеристик ипотечного рынка в России.

Цели, задачи и логика исследования

Целью настоящей диссертационной работы является разработка научно-обоснованных практических методик и технологий, применяемых для эффективного принятия решений по финансовым сделкам на вторичном рынке ипотечных кредитов в России.

Поставленная цель определила необходимость решения следующих взаимосвязанных задач, а также логику исследования:

1. Исследование теоретических аспектов вторичного рынка ипотечных кредитов.

2. Классификация и анализ финансовых инструментов вторичного рынка ипотечных кредитов.

3. Разработка методов финансового управления операциями продажи кредитной организацией портфеля ипотечных кредитов на вторичном рынке, применяемых в целях определения оптимального объема сделки, цены сделки и оценки финансовых последствий сделки.

4. Разработка методик и подходов, позволяющих кредитным организациям, эмитентам облигаций с ипотечным покрытием, эффективно принимать финансовые решения при финансовом инжиниринге параметров эмиссии и управлении долговым займом.

5. Рассмотрение теорий инвестиционной оценки финансовых инструментов вторичного рынка ипотечных кредитов, проведение апробации на российском финансовом рынке.

6. Разработка методик и алгоритмов эффективного анализа рисков, связанных с инвестициями в финансовые инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов в России.

Теоретическую и методологическую основу авторских разработок, полученных в ходе решения поставленных задач, составили труды российских и зарубежных ученых-экономистов в области банковского менеджмента, финансового менеджмента и финансового инжиниринга: Ковалева В.В., Вороновой Н.С., Халиловой М.Х., Миркина Я.М., Рубцова Б.Б., Батраковой Л.Г., Буевич С.Ю., Гиляровской JI.T., Паневиной С.Н., Кулакова А.Е., Ларионовой И.В., Фабоцци Ф.Д., Шарпа У., Роуза П.С., Коха Т.У., Синки мл.Дж.Ф. и других авторов.

Объект и предмет исследования

Объектом исследования является вторичный рынок ипотечных кредитов в Российской Федерации. Предметом исследования служат теоретические и практические разработки, использование которых обеспечивает более эффективную работу коммерческих банков и других субъектов на российском вторичном рынке ипотечных кредитов.

Научная новизна исследования заключается в разработке и научном обосновании практических методик и технологий, применяемых для эффективного управления финансовыми операциями на вторичном рынке ипотечных кредитов в России.

Наиболее существенные научные результаты, полученные автором в ходе диссертационного исследования, состоят в следующем:

1. Определена структура российского ипотечного рынка (стр. 13-15); разработана схема функционирования рынка ипотечных кредитов, раскрывающая совокупность источников привлечения и направлений размещения финансовых ресурсов ипотечного кредитования (стр. 16-17).

2. Предложена авторская классификация финансовых инструментов вторичного рынка ипотечных кредитов, заключающаяся в построении видовой классификации и общей классификации с учетом различных признаков (стр. 29, 33-42, 46-48, 51-55).

3. Разработаны методы финансового управления операциями продажи портфеля ипотечных кредитов на вторичном рынке, применяемые в целях определения оптимального объема сделки, цены сделки и оценки финансовых последствий сделки (стр. 60-75).

4. Предложен подход к управлению досрочными погашениями ипотечных кредитов (стр. 87-90) и управлению фондом погашения облигаций с ипотечным покрытием (стр. 90-101).

5. Разработана методика оценки рисков, связанных с инвестированием в финансовые инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов, основанная на комплексном подходе к анализу факторов риска (стр. 133-150).

6. Предложен метод определения размера резерва на возможные потери по портфелю однородных ссуд, обеспеченных ипотекой, учитывающий оценку качества портфеля ссуд, качества обслуживания долга заемщиками и ликвидности залога, являющегося предметом ипотеки (стр. 152-155).

Практическая значимость исследования заключается в том, что основные положения диссертации могут применяться участниками ипотечного рынка в качестве методического инструментария, а также использоваться в качестве образовательного материала при преподавании учебных курсов. Кроме того, ряд выводов диссертации могут приниматься во внимание законодателем при разработке нормативно-правовой базы, регулирующей вторичный рынок ипотечных кредитов, и концепций развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

Апробация результатов исследования

Основные положения диссертации опубликованы в статьях и сборниках. Результаты исследования докладывались на научных конференциях, в частности на VI межвузовской конференции аспирантов и докторантов «Теория и практика финансов и банковского дела на современном этапе» (СПбГИЭУ, 2004); теоретических семинарах «Актуальные проблемы финансового мира» (СПбГУ, 2004 г., 2005 г.); 11 международной конференции молодых ученых-экономистов «Предпринимательство и реформы в России» (СПбГУ, 2005 г.). Теоретические положения диссертации могут применяться в процессе преподавания курсов «Банковское дело» и «Банковский менеджмент».

Структура работы

Цель работы и поставленные задачи определили структуру диссертации, которая состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.

Диссертация: заключение по теме "Финансы, денежное обращение и кредит", Ханенко, Александр Олегович

Выводы

Исследование методов инвестиционной оценки финансовых инструментов вторичного рынка ипотечных кредитов, применяемых в мировой практике, позволяет выделить два основных подхода к оценке:

1) Оценка ипотечных и квазиипотечных облигаций;

2) Оценка пулов закладных, переводных ипотечных ценных бумаг и производных инструментов, основанных на них;

Апробация методов оценки ипотечных и квазиипотечных облигаций на российском рынке проведена на примере корпоративных облигаций ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», что дает основания утверждать об отсутствии ограничений в практическом применении методов.

Применение на российском рынке рассмотренных методов инвестиционной оценки пулов закладных, переводных ипотечных ценных бумаг и производных инструментов, основанных на них, затруднено и требует адаптации в связи с отсутствием необходимых статистических данных, высокой неопределенностью будущего развития российской экономики и ее высокой зависимостью от мировых цен на энергоносители и промышленные металлы, относительной молодостью и уникальностью ипотечного рынка в России и т.д.

Анализ рисков, с которыми сталкивается инвестор при вложении в финансовые инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов, позволяет предложить метод оценки рисков, настраивающийся под специфику любого инвестора и позволяющий рассчитывать комплексный показатель риска, благодаря которому существует возможность ранжировать финансовые инструменты или портфели финансовых инструментов по степени риска и определять условную величину возможных потерь от инвестиций. Для российских коммерческих банков разработан метод определения размера резерва на возможные потери по портфелю однородных ссуд, обеспеченных ипотекой, который рекомендуется изложить в Положении Банка России № 254-П и использовать на практике при управлении кредитными рисками.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Вторичный рынок ипотечных кредитов играет ключевую роль на ипотечном рынке, обеспечивая наибольшую эффективность формирования ресурсов для долгосрочного, массового и доступного для населения ипотечного кредитования.

Отсутствие в отечественной научной и практической литературе специального, систематического и достаточно полного исследования вторичного рынка ипотечных кредитов в рамках российских экономических условий подчеркивает актуальность выбранной темы диссертационной работы. Целью исследования является систематизация теоретических знаний о вторичном рынке ипотечных кредитов и на этой основе разработка научно-обоснованных практических методик и технологий, обеспечивающих участников ипотечного рынка в России эффективным инструментарием принятия решений финансового характера.

В ходе решения поставленных в диссертационной работе задач были получены следующие основные результаты теоретического и практического характера:

1. На основе критического анализа различных взглядов на ипотечный рынок отечественных авторов, в качестве синтеза отечественной практики и накопленных знаний научного сообщества предложено рассматривать структуру ипотечного рынка в России следующим образом. Ипотечный рынок включает в себя рынки ипотечных кредитов и ипотечных займов, рынок закладных является их составной частью, образуя рынок закладных кредитных организаций и рынок закладных некредитных организаций. Каждый из трех рынков (рынок ипотечных кредитов, рынок ипотечных займов и рынок закладных) подразделяется в свою очередь на первичный и вторичный.

2. Предложена схема функционирования рынка ипотечных кредитов, показывающая всю совокупность источников привлечения и направлений размещения финансовых ресурсов ипотечного кредитования; на схеме определено экономическое пространство, занимаемое вторичным рынком ипотечных кредитов.

3. Проведена сравнительная характеристика первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов по следующим критериям: субъекты рынка; финансовые инструменты; способы привлечения и размещения ресурсов ипотечного кредитования; балансовая позиция; перераспределение дохода; перераспределение риска.

4. Уточнено понятие «секьюритизация ипотечных кредитов», определяемое как процесс выпуска (эмиссии) следующих финансовых инструментов вторичного рынка ипотечных кредитов: ипотечных ценных бумаг, инструментов коллективного инвестирования в ипотечные активы, а также производных инструментов, основанных на них.

5. На основе обзора российского и международного опыта, выделены следующие основные виды финансовых инструментов вторичного рынка ипотечных кредитов: кредитные договоры (закладные); переводные ипотечные ценные бумаги; облигации с ипотечным покрытием; структурированные ипотечные ценные бумаги; стрипы ценных бумаг, обеспеченных ипотеками; финансовые инструменты коллективного инвестирования в ипотечные активы; квазиипотечные долговые ценные бумаги ипотечных агентств. Анализ упомянутых инструментов позволил для каждого вида построить видовую классификацию с учетом различных признаков. Сформулирована практическая рекомендация, заключающаяся в необходимости на отечественном рынке отменить запрет на выпуск и законодательно обеспечить обращение следующих видов финансовых инструментов: структурированных ипотечных ценных бумаг и стрипов ценных бумаг, обеспеченных ипотеками. С учетом ряда признаков, характеризующих финансовые инструменты вторичного рынка ипотечных любого вида (процедура выпуска, форма выпуска, характер выплаты дохода инвестору, обращаемость на рынке, гарантии выплаты дохода инвесторам и другие) построена общая классификация, содержательно наполняющая видовую классификацию.

В работе была затронута проблематика финансового управления операцией продажи портфеля ипотечных кредитов на вторичном рынке. В ходе исследования были получены следующие результаты:

1. Разработаны два метода, которые используются для определения оптимального объема портфеля ипотечных кредитов (закладных), планируемых к продаже кредитной организацией на вторичном рынке. Методы основаны на применении модели управления ГЭПом и модели управления финансовым результатом кредитной организации.

2. Предложен метод оценки финансовых последствий продажи портфеля ипотечных кредитов (закладных), на основе выбранной системы экономических балансовых нормативов и коэффициентов, а также показателей эффективности финансовых результатов деятельности коммерческого банка.

3. Разработана формула для определения оптимальной цены портфеля ипотечных кредитов (закладных), подлежащего продаже, на основе анализа доходов и затрат.

Дальнейшее исследование было посвящено отдельным аспектам эмиссии и обращения облигаций с ипотечным покрытием российских кредитных организаций. Во-первых, показано, что обнаруженные автором сдерживающие факторы эмиссии и обращения облигаций с ипотечным покрытием кредитных организаций, отражающие современное состояние развития российского финансового сектора, являются устранимыми в будущем по мере накопления кредитными организациями ипотечного покрытия, проведения первой показательной эмиссии облигаций, открытия лимитов долгосрочными институциональными инвесторами на приобретение финансовых инструментов, проведения листинга и организации их обращения у организаторов торгов, и появления маркет-мейкеров, обеспечивающих ликвидность рынка облигаций.

Во-вторых, выделены основные практические задачи, стоящие перед кредитной организацией, необходимость решения которых предусматривается исключительно в случае эмиссии облигаций с ипотечным покрытием: целесообразность конструирования параметров и характеристик облигационного займа в зависимости от качественного и структурного состава ипотечного покрытия, обязанность ежедневно удовлетворять дополнительным обязательным экономическим нормативам и периодически управлять ипотечным покрытием в процессе обращения облигаций, необходимость управления несоответствием сроков и размеров денежных потоков поступающих от ипотечного покрытия и направляемых на погашение облигаций. Приведены практические рекомендации по решению упомянутых задач. В частности, разработан метод управления досрочными погашениями ипотечных кредитов, заключающийся в мониторинге уровня досрочного погашения и его регулирования с использованием штрафов (комиссий) за досрочное погашение. Также разработаны методы управления фондом погашения облигации с ипотечным покрытием, основанные на активной и пассивной стратегиях приведения в соответствие денежных потоков, и стратегии краткосрочного заимствования денежных средств перед датой исполнения обязательств.

Заключительная часть диссертационной работы была посвящена вопросам инвестиционного анализа финансовых инструментов вторичного рынка ипотечных кредитов. В частности, исследование методов инвестиционной оценки финансовых инструментов вторичного рынка ипотечных кредитов, применяемых в мировой практике, позволило выделить два основных подхода к оценке: 1) оценка ипотечных и квазиипотечных облигаций; 2) ценка пулов закладных, переводных ипотечных ценных бумаг и производных инструментов, основанных на них. Апробация методов оценки ипотечных и квазиипотечных облигаций на российском рынке проведена на примере корпоративных облигаций ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», что дает основания утверждать об отсутствии ограничений в практическом применении методов. Выявлены следующие ограничения в применении на российском рынке рассмотренных методов инвестиционной оценки пулов закладных, переводных ипотечных ценных бумаг и производных инструментов, основанных на них: отсутствие необходимых статистических данных; высокая неопределенность будущего развития российской экономики и ее высокая зависимость от мировых цен на энергоносители и промышленные металлы; относительная молодость и уникальность ипотечного рынка в России и т.д.

По итогам проведения анализа рисков, с которыми сталкивается инвестор при вложении в финансовые инструменты вторичного рынка ипотечных кредитов, были разработаны:

1. Методика оценки рисков, настраивающаяся под специфику любого инвестора и позволяющая рассчитывать комплексный показатель риска, благодаря которому существует возможность ранжировать финансовые инструменты или портфели финансовых инструментов по степени риска и определять условную величину возможных потерь от инвестиций.

2. Метод определения размера резерва на возможные потери по портфелю однородных ссуд, обеспеченных ипотекой, который рекомендовано изложить в Положении Банка России № 254-П и использовать на практике при управлении рисками в кредитных организациях.

Таким образом, полученные результаты исследования могут применяться участниками ипотечного рынка в качестве методического инструментария в их работе, а также использоваться в качестве образовательного материала при преподавании учебных курсов.