Кредитование строительства объектов коммерческой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата
Автореферат- Ученая степень
- кандидата экономических наук
- Автор
- Гаттунен, Надежда Александровна
- Место защиты
- Санкт-Петербург
- Год
- 2011
- Шифр ВАК РФ
- 08.00.10
Автореферат диссертации по теме "Кредитование строительства объектов коммерческой недвижимости"
На правах рукописи
О/ .л.
005008504
ГАТТУНЕН НАДЕЖДА АЛЕКСАНДРОВНА
КРЕДИТОВАНИЕ СТРОИТЕЛЬСТВА ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ
Специальность 08.00.10 - Финансы, денежное обращение и кредит
АВТОРЕФЕРАТ
диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук
1 9 Я Н В 2012
Санкт-Петербург - 2011
005008504
Работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов»
Научный руководитель -
доктор экономических наук, профессор Кроливецкая Людмила Павловна
Официальные оппоненты:
доктор экономических наук, профессор Вострокнутова Александра Ивановна,
доктор экономических наук, профессор Рыбин Виктор Николаевич
Ведущая организация -
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Оренбургский государственный университет»
Защита состоится « $ » 2012 года в ^^ часов на
заседании диссертационного совета Д 212.237.04 при Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов» по адресу: 191023, Санкт-Петербург, ул. Садовая, д.21, ауд.
С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Санкт-Петербургский государственный университет экономики и финансов».
Автореферат разослан «
-2011 года.
Учёный секретарь диссертационного совета
Н.А. Евдокимова
I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ
Актуальность темы исследования. В настоящее время в России активно развивается инвестиционная деятельность на рынке коммерческой недвижимости. По сравнению с развитыми западными рынками российский рынок коммерческой недвижимости только формируется, создаются и закрепляются в практической деятельности правила и принципы функционирования участников на данном рынке. Особого внимания заслуживает изучение практики финансирования девелопмента в сфере коммерческой недвижимости, являющейся высокодоходной. Обеспечение достаточности финансовых ресурсов для реализации девелоперских проектов является основной проблемой в данной области ввиду высокой капиталоемкости проектов и необходимости их долгосрочного финансирования при ограниченности собственных средств девелоперов. В российских условиях коммерческие банки выступают важными участниками рынка коммерческой недвижимости, обеспечивающими финансирование проектов посредством кредитования девелоперских организаций.
Активное взаимодействие между российскими коммерческими банками и девелоперскими компаниями в сфере коммерческой недвижимости началось в период подъема рынка коммерческой недвижимости (2001-2003 гг.). Однако на сегодняшний день еще не налажен четкий механизм их взаимодействия. В основном банки используют традиционные подходы к организации кредитного процесса при работе с проектами строительства объектов коммерческой недвижимости и не учитывают их особенностей. Необходимость оптимизации процесса кредитования девелоперских проектов в сфере строительства коммерческой недвижимости с учетом специфики объектов кредитования обусловливается высокими рисками участия в проекте как для девелопера, так и для банка-кредитора. Также существует проблема согласования целей девелопера и банка, предоставляющего кредитные средства на финансирование строительства коммерческой недвижимости. Как правило, основной целью девелопера, реализующего проект, выступает максимизация прибыли, а целью банка-кредитора - минимизация кредитных рисков. В связи с отличием целей банк и девелопер используют разные методы анализа и критерии эффективности проектов строительства объектов коммерческой недвижимости.
Таким образом, актуальность данного диссертационного исследования заключается в необходимости создания наиболее эффективного механизма кредитования девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости.
Степень разработанности проблемы. Создание оптимальной системы кредитного менеджмента инвестиционного процесса в сфере девелопмента объектов коммерческой недвижимости выступает сложной проблемой в связи со специфическими особенностями таких проектов, а также наличием нерешенных вопросов взаимодействия банков и девелоперских организаций в России. В разработку теории девелоперской деятельности внесли значительный вклад зарубежные ученые: Блевинс Дж.Д., Гарнер С.А., Пейзер Р., Фрей А., Фливбьорг Б., Цукерман Г.А.. Среди трудов российских ученых, посвященных вопросам девелопмента коммерческой недвижимости, необходимо отметить
работы Асаула А.Н., Асатряна Л.В., Ахметова P.P., Вечера Н.Ф., Ильясова С.М., Катасанова В.Ю., Коростелева С.П., Мазура И.И., Максимова С.Н., Никановой И.А., Ольдорогге Н.Г., Ольховского A.A., Разу М.Л., Римера М., Тарасевича Е.И., Федотовой М.А., Шапиро В.Д. и др.
Теоретические основы кредитования инвестиционных проектов изложены в работах таких ученых, как Белоглазова Г.Н., Бочаров В.В., Байнина Н.И., Баринов А.Э., Игонина JI.JL, Ирниязов Б.С., Карлик А.Е., Князев П.П., Красавина Л.Н., Лаврушин О.И., Мазурина Т.Ю., Москвин В.А., Самойлова A.B., Тавасиев A.M., Тихомирова Е.В., Шенаев В.Н. и др. Вопросы банковского кредитования непосредственно строительных проектов рассматривались такими учёными, как Довгялло М.В., Солев И.Ю., Хорошенков М.А.
Несмотря на высокую степень проработанности темы долгосрочного кредитования инвестиционных проектов, в российской научной литературе практически отсутствуют работы, посвященные банковскому кредитованию строительства объектов коммерческой недвижимости. В связи с этим возникла необходимость проведения специальных научных исследований, посвященных данной теме.
Цель и задачи диссертационного исследования. Целью диссертационного исследования является развитие теоретических положений банковского кредитования строительства объектов коммерческой недвижимости, выявление тенденций, проблем и перспектив взаимодействия банков и девелоперских организаций в России, а также разработка и обоснование практических рекомендаций по оптимизации кредитного менеджмента инвестиционного процесса в сфере строительства коммерческой недвижимости.
В соответствие с поставленной целью решались следующие задачи:
1. Уточнить особенности инвестиционного процесса на рынке коммерческой недвижимости, раскрыть сущность девелопмента при строительстве новых объектов недвижимости, выявить особенности девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости;
2. Определить источники финансирования проектов строительства коммерческой недвижимости с учетом выявленных особенностей данных проектов;
3. Рассмотреть инвестиционные кредитные продукты банков, используемые для финансирования затрат по строительству объектов коммерческой недвижимости;
4. Оптимизировать процесс кредитного анализа и рассмотрения банком вопроса о возможности кредитования девелоперского проекта;
5. Разработать рекомендации по оценке эффективности проектов по строительству объектов коммерческой недвижимости;
6. Выделить специфические риски проектов в сфере коммерческой недвижимости, предложить способы их минимизации.
Объектом исследования выступают коммерческие банки, осуществляющие финансирования девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости.
Предметом исследования являются организационно-экономические аспекты банковского кредитования строительства коммерческой недвижимости.
Теоретической основой диссертации послужили труды отечественных и зарубежных ученых, статьи и монографии, посвященные проблемам долгосрочного кредитования инвестиционных проектов в России, вопросам развития девелопмента коммерческой недвижимости, а также законодательные акты, регулирующие инвестиционную, финансовую, банковскую и строительную деятельность.
Методологическая основа исследования базируется на использовании принципов логики и диалектики. В работе применяются такие приемы исследования, как группировка и классификация данных, экспертный анализ, сравнительный анализ, ретроспективный анализ, табличное и графическое обобщение информации, эконометрический анализ.
Информационной базой исследования послужили нормативно-правовые акты Российской Федерации в области банковского дела и строительства; статистические материалы Федеральной службы государственной статистики; информационно-аналитические и статистические данные ЦБ РФ и ряда коммерческих банков, консалтинговых компаний рынка коммерческой недвижимости; материалы, опубликованные в периодической печати по теме исследования, а также источники сети Интернет.
Область исследования соответствует паспорту научной специальности 08.00.10 «Финансы, денежное обращение и кредит» п. 10.9.
Научная новизна проведенного исследования состоит в развитии теоретических основ банковского кредитования девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости, а также в разработке рекомендаций по совершенствованию этого процесса в целях снижения рисков и повышения его эффективности. Наиболее значимые результаты настоящего исследования, обладающие элементами научной новизны, заключаются в следующем:
1. Определены функции банков на рынке коммерческой недвижимости, для чего уточнено понятие «коммерческая недвижимость», дана авторская классификация объектов коммерческой недвижимости.
2. Сформулировано авторское определение проектного кредитования девелоперских организаций на основе раскрытия содержания девелопмента как формы организации инвестиционной деятельности в сфере строительства, в том числе в сфере строительства коммерческой недвижимости. Даны рекомендации по юридическому закреплению осуществления девелоперской деятельности в Российской Федерации.
3. Выделены основные этапы развития рынка коммерческой недвижимости в России и выявлены особенности и проблемы банковского кредитования девелоперских организаций на каждом их них. Определены перспективы развития девелопмента и совершенствования кредитования проектов строительства объектов коммерческой недвижимости.
4. Разработана оптимальная по содержанию схема кредитного анализа документации девелоперской организации-заемщика для оформления кредита в
банке с учетом реализации обоснованных автором принципов такого анализа при взаимодействии различных отделов и служб банка в процессе его осуществления.
5. Обоснована для использования банками в своей аналитической деятельности система дополнительных показателей по оценке эффективности проектов строительства коммерческой недвижимости, учитывающая их специфику и особенности реализации и эксплуатации.
6. Выявлены специфические риски девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости и даны предложения по управлению данными рисками, включающие рекомендации: относительно внесения дополнительных условий в договор проектного кредитования девелоперского проекта, развития сотрудничества банков с участниками рынка коммерческой недвижимости (в частности, с НП «Гильдия управляющих и девелоперов»), проведения независимыми рейтинговыми агентствами рейтингов девелоперских компаний.
Теоретическая значимость исследования заключается в развитии понятия девелопмента как способа организации инвестиционного процесса в сфере строительства коммерческой недвижимости, уточнении источников финансирования девелоперских проектов, а также теоретических положений банковского кредитования девелоперских проектов. Научные результаты проведенного исследования используются в учебном процессе СПбГУЭФ при чтении лекций по курсам «Инвестиции», «Банковское дело», «Банковский менеджмент», что подтверждается справкой о внедрении.
Практическая значимость исследования состоит в систематизации российской практики кредитования строительства объектов коммерческой недвижимости, разработке рекомендаций по оптимизации кредитного менеджмента инвестиционного процесса в сфере строительства коммерческой недвижимости.
Сформулированные в диссертационном исследовании выводы и рекомендации могут использоваться как специалистами коммерческих банков при разработке кредитной политики в области кредитования девелоперских организаций, а также в процессе рассмотрения и мониторинга кредитов под проекты строительства объектов коммерческой недвижимости, так и девелоперскими организациями в целях разработки эффективной стратегии взаимодействия с банками-кредиторами.
Апробация результатов исследования
Основные разработки, научные выводы и положения диссертационного исследования были представлены автором и получили одобрение на 3 (14)-й и 4 (15)-й международных научных конференциях «Роль финансово-кредитной системы в реализации приоритетных задач развития экономики» (Санкт-Петербург, 2010 г., 2011 г.), всероссийской научно-практической конференции «Проблемы предпринимательства в условиях кризиса» (г. Санкт-Петербург, 2010 г.), международной конференции «Взаимодействие реального и финансового секторов в трансформационной экономике» (г. Оренбург, 2010 г.), международной конференции «Повышение устойчивости и реализация инновационного потенциала финансовой системы Российской Федерации» (г.
Иваново, 2010 г.), 15-ой международной конференции молодых ученых-экономистов «Предпринимательство и реформы в России» (Санкт-Петербург, 2009 г.), всероссийском научно-практическом симпозиуме молодых ученых и специалистов «Роль молодежи в инновационном развитии России» (Санкт-Петербург, 2009 г.). Теоретические и практические результаты исследования явились основой статей, опубликованных в научных изданиях. По теме диссертационного исследования автором опубликовано десять научных печатных работ (в том числе три статьи в журналах, рецензируемых ВАК РФ) общим объемом 3,42 печатных листа.
Структура и содержание диссертации соответствуют поставленной цели и задачам исследования. Последовательность изложения материала объясняется решением задач исследования, теоретической и практической значимостью вопросов, связанных с банковским кредитованием строительства коммерческой недвижимости. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.
II. ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ
1. Девелопмеит как форма организации инвестиционного процесса в сфере строительства коммерческой недвижимости
В настоящее время особое внимание уделяется инвестиционным процессам на рынке коммерческой недвижимости. Объекты коммерческой недвижимости составляют основу деловой среды как в крупных городах различных стран, так и в небольших региональных центрах. Поэтому сектор коммерческой недвижимости является одним из стратегических направлений российского рынка недвижимости. Кроме того, коммерческая недвижимость привлекает большое число инвесторов в связи с высокой доходностью объектов. Актуальность исследования инвестиционных процессов на рынке коммерческой недвижимости обуславливается также и тем, что мировой финансовый кризис 2007-2009 гг. указал на недостаточно эффективное взаимодействие участников рынка, на проблемы финансового обеспечения и правового регулирования их деятельности.
На наш взгляд, признаками коммерческой недвижимости являются:
1. Вхождение объекта в разряд нежилого фонда;
2. Генерирование дохода в виде арендных платежей или дохода от перепродажи объекта;
3. Долгосрочное владение и необходимость профессионального управления объектом недвижимости.
К объектам коммерческой недвижимости автор относит торговую, офисную, гостиничную, складскую недвижимости, паркинги.
Нами предлагается следующая классификация коммерческой недвижимости, представленная в таблице 1.
Таблица 1. - Классификация коммерческой недвижимости
№ и/и Классификац ионный признак Вид коммерческой недвижимости
1 Функциональное ■ Офисная недвижимость;
назначение ■ Торговая недвижимость; ■ Гостиничная недвижимость; ■ Складская недвижимость; ■ Паркинги
2 Тип недвижимости ■ Встроенные помещения; ■ Встроено-пристроенные помещения; ■ Отдельно стоящие здания
3 Форма собственности Коммерческая недвижимость, находящаяся; ■ в государственной собственности; ■ в частной собственности
4 Вид передачи прав Коммерческая недвижимость, передаваемая в: ■ аренду; ■ оперативное управление; ■ хозяйственное ведение
5 Количество функций ■ Объекты, имеющие одно функциональное назначение (торговый комплекс, бизнес-центр, гостинца и т.п.); ■ Многофункциональные комплексы (торгово-развлекательные комплексы, торгово-офисные комплексы и т.п.)
6 Техническое состояние ■ Качественные площади (отдельно стоящие здания, имеющие современную инфраструктуру и профессиональное управление); ■ Некачественные площади
7 Источник формирования нового предложения в частном секторе коммерческой недвижимости Коммерческая недвижимость, создаваемая в результате: ■ малой приватизации и акционирования государственных предприятий; ■ перевода помещений из жилого фонда в нежилой; ■ нового строительства; " сдачи в аренду помещений, ранее используемых для своих нужд
8 Субъекты, формирующие предложение по аренде коммерческой недвижимости Коммерческая недвижимость, находящаяся в собственности: ■ организаций, предлагающих в аренду свои площади в силу финансовых затруднений (помещения невысокого качества, расположенные на территории промышленных зон или в административных зданиях); ■ предприятий, профессионально занимающихся управлением недвижимостью (помещения высокого качества, учитывающие потребности арендаторов, предоставляющие комплекс соответствующих услуг)
9 Месторасположение ■ Коммерческая недвижимость Москвы; ■ Коммерческая недвижимость Санкт-Петербурга; ■ Коммерческая недвижимость регионов РФ
В России количество объектов коммерческой недвижимости с каждым годом увеличивается, о чем свидетельствуют данные таблицы 2. Таблица 2. - Показатели ввода в эксплуатацию коммерческих зданий в
—--____Годы Показатель " —-_____ 2005 2006 2007 2008 2009 2010
Количество введенных зданий, ед. 3801 3701 5528 5482 5405 5174
Общая площадь введенных зданий, тыс. кв. м 3528,7 3870,4 9424,1 8049,7 7751,75 6901,8
Общий строительный объем введенных зданий, тыс. куб.м 19153,7 18721,6 52834,2 45275,9 48625,6 38387,1
Прогнозируется, что до 2015 года ввод коммерческой недвижимости будет расти в среднем на 9-11% ежегодно. Наиболее быстрорастущими сегментами станут торговая и гостиничная недвижимость.
Как показал анализ российского рынка коммерческой недвижимости, несмотря на лидерство по обеспеченности отдельными видами недвижимости, даже такие метацентры как Москва и Санкт-Петербург значительно отстают от крупнейших мировых мегаполисов, что подтверждается данными таблицы 3.
1 http://www.gks.ru/ Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики
Таблица 3. - Обеспеченность населения объектами коммерческой недвижимости в крупных городах, 2009-2010 гг.2 _
Обеспеченность населения площадями торговых центров, тыс.кв.м на тыс. чел. Обеспеченность населения гостиницами, мест на тыс. чел. Обеспеченность населения офисами, тыс. кв.м на тыс.чел.
Лондон 1 ООО Амстердам 35,4 Стокгольм 13,2
Милан 920 Вена 26,0 Милан 9,1
Париж 900 Рим 19,0 Париж 7,4
Барселона 800 Берлин 14,2 Мадрид 4,5
Варшава 720 Прага 12,5 Лондон 2,6
Мадрид 700 Нью-Йорк 9,7 Санкт-Петербург 1.1
Нью-Йорк 900 Санкт-Петербург 7,5 Москва 0,3
Санкт-Петербург 467 Москва 6,2
Москва 345 В среднем по РФ 4,5 В среднем по РФ 0,3
В среднем по РФ 227
Таким образом, рынок коммерческой недвижимости России является недостаточно развитым, требуется значительное увеличение объемов строительства всех видов коммерческой недвижимости.
Основными формами инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости являются инвестирование приобретения готовой недвижимости и инвестирование в качественное преобразование недвижимости (строительство новых объектов, реконструкция и капитальный ремонт существующих объектов недвижимости). Строительство новых объектов недвижимости объективно является более сложной формой инвестиций (из-за непростых экономических, юридических отношений между участниками инвестиционного процесса). Поэтому нами в качестве объекта исследования было выбрано строительство объектов коммерческой недвижимости и его финансирование.
Установлено, что современной формой организации инвестиционного процесса в сфере создания и управления объектами коммерческой недвижимости является девелопмент. Автор считает, что девелопмент при строительстве нового объекта недвижимости - это предпринимательская деятельность, направленная на инициирование, организацию финансирования и выполнения строительства нового объекта недвижимости с целью получения дохода от продажи построенного объекта недвижимости либо от его эксплуатации, предполагающей последующее увеличение стоимости объекта недвижимости в результате профессионального управления.
Девелопмент коммерческой недвижимости осуществляется с целью получения дохода от ее эксплуатации различными способами: осуществление собственного бизнеса, сдача помещений в аренду, продажа объекта недвижимости (возможна продажа самой компании, которая владеет правами на объект путем купли-продажи акций (долей) этой компании или продажа земельного участка, а также проектной и исходно-разрешительной документации по проекту).
2 http://www.cbre.ru / Официальный сайт СВ МсЬаг!! ЕШэ
Изучение зарубежного опыта организации девелопмента коммерческой недвижимости показал, что в России он имеет свои отличительные особенности, которые заключаются в следующем:
1. Если за рубежом поиск и приобретение земельного участка происходит для реализации уже разработанного проекта с определенными параметрами, то в России наоборот - разработка проекта осуществляется с учетом параметров выделяемого или приобретаемого земельного участка;
2. Реализация проекта происходит в основном в рамках девелоперского холдинга (группы компаний);
3. Отсутствие опыта работы с институциональными инвесторами;
4. Российский девелопмент сочетает в себе характеристики европейского и азиатского девелопмента: наличие ярко выраженной тенденции распределения девелоперов по сегментам коммерческой недвижимости, их вертикальной интеграцией, а также тенденцией к региональной экспансии;
5. По масштабу деятельности российские девелоперы значительно меньше мировых.
Применительно к коммерческой недвижимости общее содержание процесса девелопмента автор представляет в виде совокупности трех основных стадий: 1) подготовительная стадия, 2) строительство объекта недвижимости, 3) управление объектом недвижимости. Подробное содержание этих стадий раскрыто нами на рис. 1.
1. Подготовительная стадия
Приобретение прав
(собственности / аренды) на земельный участок
Маркетинговый анализ рынка недвижимости; уточнение типа, класса, формата, технических параметров объекта
Разработка бизнес-плана, архитектурно-проектной, сметной документации_
Согласование проекта со службами строительного контроля и экспертизы, оформление ИРД
2. Строительная стадия
Строительство объекта
недвижимости
Технический надзор, контроль сроков и качества строительства, исполнения бюджета проекта
Координирование действий всех участников договорных отношений по строительству объекта
Сдача построенного
объекта государственной комиссии, оформление и получение прав на объект
3. 'эксплуатационная
стадия
Брокеридж (подготовка
эффективной стратегии и маркетинговой программы сдачи объекта в аренду, экспертная оценка размера арендной ставки, проведение мероприятии по привлечению и удержанию арендаторов, организация
рекламной кампании)
Мониторинг технического состояния и клининг объекта (техническое обслуживание здании и инженерных систем, обеспечение порядка в помещениях, осущест&и'ние
капитального и текущего ремонта, организацию взаимодействия с городскими службами и т.д.)
Рис. 1. Стадии девелопмента при строительстве нового объекта коммерческой
недвижимости
Следует отметить, что в российском законодательстве отсутствует определение девелопмента как одного из видов экономической деятельности, не раскрыта его суть, функции, стадии осуществления, источники финансирования. В связи с этим в целях стимулирования развития девелопмента и правильной его организации автор предлагает:
1. Внести изменения в Гражданский кодекс РФ и Градостроительный кодекс РФ относительно раскрытия сути девелопмента и функций, выполняемых девелоперскими компаниями;
2. Разработать закон «О девелоперской деятельности в Российской Федерации», регулирующий отношения различных субъектов в сфере девелопмента;
3. Выделить в Общероссийском классификаторе видов экономической деятельности (ОКВЭД) девелоперскую деятельность в качестве отдельного вида экономической деятельности;
4. Определять в концепциях социально-экономического развития субъектов РФ приоритетные направления девелоперской деятельности.
2. Банковский кредит как основной источник финансирования строительства коммерческой недвижимости
Обеспечение достаточности финансовых ресурсов для реализации проекта является одним из важнейших направлений девелоперской деятельности. Как показывает практика, инвестирование в строительство новых объектов коммерческой недвижимости в России носит в основном частный характер. Особенность инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости заключается в том, что возможности инвестирования на данном рынке у мелких и средних инвесторов весьма ограничены ввиду необходимости единовременного вложения относительно крупных финансовых ресурсов. В связи с этим строительные проекты в сфере коммерческой недвижимости реализуются в основном за счет средств крупных инвесторов, включая и коммерческие банки. В целом банки на рынке коммерческой недвижимости могут выполнять следующие функции:
■ заниматься организацией выпуска и размещением облигаций для привлечения денежных средств на реализацию строительных проектов в сфере коммерческой недвижимости;
■ осуществлять управление закрытыми паевыми инвестиционными фондами коммерческой недвижимости;
■ покупать недвижимость для собственного использования или арендовать ее;
■ предоставлять коммерческие ипотечные кредиты (как правило, предприятиям малого бизнеса) на приобретение нежилой недвижимости;
■ участвовать в различных формах кредитования строительства объектов коммерческой недвижимости.
Причем последняя форма сотрудничества коммерческих банков с девелоперами в сфере коммерческой недвижимости является преобладающей в силу экономических особенностей последней, к которым автор относит:
1. Высокая капиталоемкость. Установлено, что стоимость проекта строительства коммерческой недвижимости увеличивается за счет следующих затрат: получение прав на земельный участок (прав собственности или аренды), приобретение и монтаж оборудования в соответствии с функциональным назначением объекта недвижимости, создание паркингов, привлечение западных архитекторов, консультантов, операторов. По оценкам экспертов, стоимость строительства 1 кв. м для бизнес-центров составляет 1350 долл./ кв.
м, для торговых центров - 1280 долл./ кв. м, для гостиниц 5 звезд - 2400 долл./ кв. м, для гостиниц 4 звезды - 1350-1750 долл./ кв. м;
2. Длительные сроки окупаемости. На срок окупаемости проекта коммерческой недвижимости влияет востребованность объекта на рынке, которая, на наш взгляд, определяется концепцией проекта и уровнем управления объектом. Согласно оценкам экспертов рынка коммерческой недвижимости, на сегодняшний день минимальный срок окупаемости офисной недвижимости составляет 8,5-10 лет, торговых центров - 7-11 лет, гостиниц -от 10 лет.
В России источниками финансирования девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости являются:
1. Собственные средства инициатора проекта (компании-застройщика). К источникам формирования собственных средств компании-застройщика относятся: уставный капитал, нераспределенная прибыль, займы компаний группы, в которую входит застройщик;
2. Средства инвесторов. Вхождение инвестора в проект осуществляется посредством приобретения части площадей в строящемся объекте. Автор выделил две группы инвесторов: внутренние инвесторы (соинвесторы) -компании группы/холдинга и внешние инвесторы — сторонние компании-инвесторы;
3. Банковский кредит;
4. Выпуск облигационных займов;
5. Первичное публичное размещение акций;
6. Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости.
Отметим, что все источники, кроме собственных средств инициатора
проекта, относятся к внешним источникам финансирования проекта.
Анализ практики показал, что в настоящее время основным источником финансирования девелоперских проектов коммерческой недвижимости, как правило, является банковский кредит. Об этом свидетельствует структура долгосрочной задолженности крупнейших компаний в сфере девелопмента (см. таблицу 4).
Таблица 4. - Структура долгосрочной задолженности крупнейших компаний в сфере девелопмента за 2010 год3 в России_
Долгосрочная Структура долгосрочной задолженности
Компании задолженность, млн. Долгосрочные Прочая долгосрочная
долл. кредиты задолженность
ОАО «Группа ЛСР» 970 94% 6%
ГК «ПИК» 162 100% 0%
ГК «СУ-155» 741 100% 0%
Корпорация «Главстрой» 445 100% 0%
ОАО «Галс-Девелопмент» 1660 95% 5%
AFI Development 479 91% 9%
Raven Russia Limited 431 79% 21%
ОАО «ОПИН» 215 54% 46%
Mirland Development Corporation 93 79% 21%
Холдинг «Адамант» 40 100% 0%
' По данным официальной отчетности компаний
Действующий механизм кредитования девелоперских проектов предполагает финансирование банком на инвестиционной фазе следующих затрат:
■ приобретение земельных участков (прав собственности или долгосрочной аренды), прав на реализацию проекта, затрат на строительство объекта недвижимости;
■ приобретение акций (долей участия) компаний, владеющих правами на объект недвижимости;
■ погашение текущей задолженности по кредитам, предоставленных другими банками на финансирование данного проекта.
В процессе данного исследования нами выделены следующие формы кредитования строительства коммерческой недвижимости: 1) проектное кредитование; 2) инвестиционное кредитование; 3) кредитование под залог коммерческой недвижимости. В девелоперской деятельности кредитование проектов строительства коммерческой недвижимости, как правило, осуществляется в форме проектного кредитования. Необходимость создания нового юридического лица для реализации девелоперского проекта обуславливается сложностью реализации несколько крупных проектов в рамках одной компании: возникают трудности в управлении денежными потоками по реализуемым проектам, в организации взаимодействия между различными участниками проектов, управлении и эксплуатации построенными объектами недвижимости. Автор определяет проектное кредитование девелоперского проекта как долгосрочное целевое кредитование банком специально созданной проектной компании, которая выступает девелопером-застройщиком проекта, владеющим имущественными правами на реализацию проекта (права на земельные участки, оформленную исходно-разрешительную документацию и т.д.) и являющимся будущим балансодержателем объекта. При этом основным источником обслуживания кредита и погашения основного долга является прибыль от реализации девелоперского проекта за счет сдачи в аренду площадей или продажи объекта.
Кредитование отдельной проектной компании для банка является более предпочтительным по следующим причинам: 1) отсутствие влияния на проект рисков текущей деятельности учредителей проектной компании; 2) прозрачная структура денежных потоков компании; 3) возможность принятия в залог всех активов и бизнеса учредителей проектной компании в целом; 4) отсутствие других банков-кредиторов, контроль долговой нагрузки проектной компании-заемщика.
В развитии кредитования банками девелоперов коммерческой недвижимости автором были выделены три этапа, которые позволили выявить особенности и проблемы банковского кредитования каждого из них в увязке с развитием рынка коммерческой недвижимости:
■ 2003 г. - 1-е полугодие 2008 г.: период активного развития;
■ 2-е полугодие 2008 г. - 1-е полугодие 2010 г.: кризисный период;
■2-е полугодие 2010 г.- настоящее время: посткризисный восстановительный период.
Для первого этапа развития рынка коммерческой недвижимости и его кредитования характерным было наличие высокого спроса на коммерческие объекты, высоких арендных ставок и доходности девелоперских проектов, фактического отсутствия конкуренции между девелоперами рынка коммерческой недвижимости. В связи с этим особенностью деятельности девелоперских организаций в данном периоде была концентрация на стремительном расширении портфеля проектов, ориентация на высокую востребованность реализуемых проектов в будущем при отсутствии детализированных маркетинговых исследований рынка коммерческой недвижимости. В результате количество планируемых к реализации проектов и возможности девелоперов по их финансированию оказались несоизмеримыми. В 2007 году ОАО «Сбербанк России» осуществлял кредитование строительных компаний в размере 7,4 млрд. долл., ОАО «Банк ВТБ» - 4,7 млрд. долл., ОАО «Банк Москвы» - 2,3 млрд. долл. Кредитование девелоперских компаний осуществляли и иностранные коммерческие банки. Доля предоставленных кредитов Deutsce bank в 2002-2008 гг. составила 35%, Hypo Real Estate International - 16%, Eurohypo AG - 18%, Morrill Lynch - 9%, EBRD - 8%, HSN Nord Bank - 5%, другие банки -9%.
Второй этап развития рынка коммерческой недвижимости и его кредитования связан с мировым финансовым кризисом. В это время произошло снижение объемов выданных девелоперам кредитов по причине избирательного подхода российских коммерческих банков к кредитованию проектов строительства коммерческой недвижимости, а также их активной работой с проблемными активами.
По оценкам экспертов, ОАО «Сбербанк России» и ОАО «Банк ВТБ» в период кризиса сократили кредитование строительной отрасли в 3 раза. В течение первого полугодия 2009 года ОАО «Сбербанк России» выдал строительным компаниям кредитов на общую сумму 99 млрд. руб., (первое полугодие 2008 года - 290 млрд. руб.), ОАО «Банк ВТБ» - на сумму 37,6 млрд. руб. (первое полугодие 2008 года - 99,7 млрд. руб.). Объемы кредитования предприятий строительной сферы другими коммерческими банками уменьшились еще в большем размере.
На наш взгляд, подверженность рынка коммерческой недвижимости мировому финансовому кризису была обусловлена следующими факторами:
■ выходом на рынок большого количества непрофессиональных участников;
■ низкой чувствительностью проектов к снижению арендных ставок и заполняемое™ объектов коммерческой недвижимости;
■ переоценкой перспектив развития рынка коммерческой недвижимости;
■ несоответствием между масштабами деятельности компаний-застройщиков и объемами их финансирования, в том числе со стороны банков.
На третьем этапе в связи с мировым финансовым кризисом и ухудшением конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости российскими банками были существенно скорректированы в сторону ужесточения условий кредитования по следующим направлениям: долевое участие собственных средств
девелоперов, строительная готовность объекта, процентная ставка по кредиту, обеспечение, рефинансирование ранее понесенных затрат по проекту. Таблица 6. - Сравнительная характеристика условий банковского кредитования девелоперских проектов в кризис 2008-2009 гг. и в настоящее время'
№ п/п Параметр До кризиса В настоящее время
1 Доля собственных средств девелоперов в проекте 10-30% 30-50%
2 Строительная готовность проекта не менее 10% более 30%
3 Средняя ставка по кредитам 10-14% 15-20%
4 Обеспечение Залог недвижимости и другого ликвидного имущества, ценных бумаг, имущественных прав на возводимый объект, залог прав аренды на земельный участок (дисконт при определении залоговой стоимости 0,75). Оформление в обязательном порядке: оо ипотеки земельного участка, предоставленного под строительство объекта; оо залога уставного капитала заемщика (в размере 100%); оо иное ликвидное имущество, не связанное с кредитуемым проектом (дисконт при определении залоговой стоимости: оо по объектам недвижимости не менее 0,7; оо по имущественным правам не менее 0,6.
На начало 2011 года Центральный банк оценивал уровень непрофильных активов на банковских балансах в размере 0,7-1,5 трлн. рублей. По оценкам экспертов, более 70% залогового имущества 20 крупнейших российских банков приходилась на недвижимость, из которых 39,3% составляли коммерческие объекты5. В отношении непрофильных активов, не используемых в банковской деятельности, работа банков осуществлялась по трем направлениям: продажа объектов; создание собственной специализированной структуры для продажи или управления и эксплуатации недвижимым имуществом и земельными участками, не используемыми в банковской деятельности; привлечение управляющей компании для работы с заложенной по кредитам недвижимостью.
На сегодняшний день объемы банковского кредитования девелоперских организаций увеличиваются, но медленными темпами. В основном это связано с ограниченным количеством на рынке потенциальных проектов коммерческой недвижимости, которые имеют реальную экономическую эффективность в текущих условиях.
По нашему мнению, можно выделить следующие перспективы развития девелопмента и банковского кредитования строительства коммерческой недвижимости:
а) перспективы развития девелопмента коммерческой недвижимости:
■ установление рынка покупателей на более длительные сроки;
■ снижение стоимости объектов коммерческой недвижимости;
■ формирование новых алгоритмов запуска инвестиционных проектов;
■ увеличение объемов строительства гостиничной недвижимости в связи с неразвитостью данного сегмента в стране;
4 Составлена автором
5 Акатова, М. Банки как собственники недвижимости / М. Акатова // Строительный еженедельник. - 2011. - № 11-Ш.-С.6
б) перспективы развития банковского кредитования девелоперских проектов коммерческой недвижимости:
■ увеличение доли крупных российских банков (таких как ОАО «Сбербанк России», ОАО «Банк ВТБ», ОАО «Газпромбанк», ОАО «Номос-Банк» и др.), предоставляющих услуги по кредитованию строительства коммерческой недвижимости;
■ рост процентных ставок по кредитам в связи с возросшим риском кредитования проектов коммерческой недвижимости;
■ усиление структуры обеспечения по испрашиваемому кредиту путем принятия в залог поручительств конечных бенефициаров и других имущественных активов в случае отсутствия возможности принятия в залог земельного участка, на котором строится здание;
■ использование при анализе бизнес-планов показателей (арендные ставки, заполняемость объектов и т.д.) по аналогичным проектам, кредитовавшихся банком в условиях кризиса;
■ усиление строительной экспертизы проектов в части наличия полного пакета ИРД, разрешений на подключение к инженерным сетям, проектно-сметной документации, заключенных с подрядчиками договоров, оценки строительной готовности объекта;
■ качественное и глубокое рассмотрение банками всей документации девелоперов для принятия решения о предоставлении кредита.
3. Оптимизация кредитного менеджмента инвестиционного процесса в сфере строительства коммерческой недвижимости
На сегодняшний день банки имеют определенный опыт проектного кредитования девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости, который подтверждает необходимость тщательного анализа всей полученной от застройщика документации для принятия банком решения о целесообразности предоставления кредита. Этот анализ проводится по давно
Рис. 2. Схема процесса организации инвестиционного кредитования Относительно объектов коммерческой недвижимости в целях соблюдения сформулированных автором принципов кредитного анализа девелоперского проекта (пессимистический, консервативный подход к формированию доходной части проекта, гарантирование сроков завершения строительства, учет особенностей проекта при оценке его рисков и эффективности) было
уточнено содержание основных этапов кредитного менеджмента инвестиционного процесса в сфере строительства объектов коммерческой
Рис. 3. Содержание основных этапов кредитного анализа и рассмотрения банком вопроса о возможности кредитования девелоперского проекта коммерческой недвижимости
Предложенная автором схема принятия решения о возможности и целесообразности кредитования девелоперского проекта коммерческой недвижимости отличается от действующих схем тем, что в ней предусмотрено:
1. Проведение банком анализа исходно-разрешительной документации по проекту на первом этапе рассмотрения банком заявки на кредит для строительства объекта недвижимости;
2. Осуществление банком собственного анализа рынка недвижимости;
3. Включение в капитал проекта не только стоимости строительно-монтажных работ, но и затрат на проектирование, разработку концепции проекта, на отделочные работы, приобретение и монтаж оборудования, затраты на управление объектом;
4. Принятие в качестве собственного участия девелопера в проекте затрат по выполненным и оплаченным работам; расчет собственного участия девелопера в проекте без учета кредитных средств, которые были привлечены девелопером в других банках для реализации проекта, и без учета затрат по уплате процентов по кредиту;
5. Осуществление анализа кредитоспособности основных связанных с компанией-заемщиком предприятий группы (или холдинга), деятельность которых может оказать влияние на реализацию кредитуемого банком проекта, а также оценка инвестиционной кредитоспособности проектной компании, являющейся девелопером проекта;
6. Открытие невозобновляемой кредитной линии для финансирования проекта, сумма и сроки выдачи одного транша определяются в соответствии с графиком работ и бюджетом проекта, поэтому график выборки кредита сопоставим с инвестиционной фазой проекта. Залог всех активов по проекту оформляется в качестве обеспечения по кредиту.
7. Участие в принятии решения о выдаче кредита различных служб банка при их активном взаимодействии.
Автор считает, что принятие решения о кредитовании девелоперского проекта должно осуществляться банком с учетом особенностей строящегося объекта недвижимости. По мнению автора, в случае кредитования строительства коммерческой недвижимости специфика объекта недвижимости должна найти отражение в анализе эффективности проекта и анализе рисков.
С целью развития подходов банка к анализу эффективности проекта строительства коммерческой недвижимости нами предлагается:
1. Уточнение использования показателей эффективности (срок окупаемости, IRR, NPV, PI) банком и учредителями девелоперского проекта и проведение систематизации данных показателей по степени важности для банка при оценке девелоперского проекта (см. таблицу 7);
Таблица 7. — Систематизация показателей эффективности девелоперского проекта по степени важности для банка__
№ ранга по степени значимости для банка Показатель Значение для банка Значение для инициаторов проекта
1 Срок окупаемости Минимальный срок кредитования (реальный срок, как правило, будет больше). В качестве критерия приемлемости проекта для банка можно использовать соотношение: срок кредитования > срок окупаемости Мера ликвидности проекта и риска финансовых вложений в проект
2 IRR Максимальная ставка платы за привлекаемые источники финансирования, при которой проект остается безубыточным; максимально допустимый уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с данным проектом Уровень дохода на вложенные средства
3 NPV, PI Характеризуют проект убыточным или неубыточным и позволяют определить, достаточны или недостаточны доходы проекта для погашения процентов и суммы кредита. При ИРУ > 0 и Р1 > 1 погашение кредита и уплата процентов по нему возможна Сумма дохода от реализации проекта
2. Введение дополнительных показателей эффективности девелоперского проекта с учетом особенностей реализации проектов в сфере коммерческой недвижимости:
а) коэффициента полезной площади, рассчитываемого как отношение арендной площади здания к общей площади. Автором математически доказано
наличие тесной связи между коэффициентом полезной площади объекта и сроком окупаемости проекта;
б) брутто-доходности объекта коммерческой недвижимости, рассчитываемой как отношение арендной ставки за 1 кв. м к стоимости строительства 1 кв. м общей площади;
в) кредитоемкости - показателя, показывающего, сколько потребуется рублей заемных средств на строительство 1 кв. м полезной площади.
3. Сопоставление рассчитанных значений показателей эффективности проекта со сложившейся по этим показателям ситуацией на рынке коммерческой недвижимости;
4. Использование для определения вероятности недостижения проектом планируемых показателей моделей, рассчитанных автором на основе дискриминантного анализа (с применением статистической выборки проектов строительства коммерческой недвижимости, кредитуемых в банке).
Таблица 8. - Модели - функции, определяющие вероятность недостижения проектом запланированных показателей__
№п/п Переменные Функция
1 Х| - доля заемного капитала; х2 - ставка доходности Ъ = 0,0416х, -0,1788x2
2 X] - индекс рентабельности инвестиций, х2 - коэффициент полезной площади Ъ = -0,2213x1 + 0,0320х2
3 х, - доля заемного капитала проекта, х2 - коэффициент полезной площади г = 0,0490х,- 0,0484X2
4 X] - индекс рентабельности инвестиций, х2 - доля заемного капитала, - коэффициент полезной площади г = -0,0347X1 - 0,1375х2 - 0,6501х3
Ъ - индекс недостижения проектом запланированных показателей. Если Ъ=0, то вероятность недостижения проектом запланированных показателей 50%; если г<0, то вероятность недостижения проектом запланированных показателей меньше 50% и далее снижается по мере уменьшения Ъ\ если г>0, то вероятность недостижения проектом запланированных показателей больше 50% и возрастает с увеличением 2..
Для определения вероятности недостижения проектом запланированных показателей можно использовать различные функции, из представленных в таблице 8. Однако, чем большее число показателей будет рассчитано, тем меньше вероятность ошибки оценки эффективности проекта.
На эффективность реализации девелоперского проекта, а следовательно, возможность заемщика вернуть кредитные средства банку, влияют и различные проектные риски. Автором были выявлены специфические проектные риски девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости, которые представлены в таблице 9.
В целях уменьшения их влияния на кредитные риски банков - кредиторов объектов коммерческой недвижимости автор рекомендует включать следующие дополнительные условия в договор проектного кредитования девелоперского проекта:
1. Подтверждение девелопером планируемого уровня заполняемое™ объекта:
1.1. При кредитовании торговой и офисной недвижимости - оформление предварительных договоров аренды с пулом якорных арендаторов объекта, включающих условие об уплате арендатором обеспечительных взносов,
которые снижают риски досрочного расторжения договора до завершения строительства объекта;
Таблица 9. - Специфические риски девелоперского проекта в сфере
№ п/п Риск Причины, возникновения риска
■ Риск ошибок в архитектурно-планировочных решениях ■ Низкая экономическая эффективность архитектурно-планировочных решений; ■ Несвоевременное определение якорных арендаторов; ■ Ошибки в структуре распределения арендных площадей и схемах перемещения людских потоков и т.д.
2 Маркетинговые риски (снижение спроса и арендных ставок) ■ Отсутствие продуманной концепции проекта; ■ Неточный анализ рынка коммерческой недвижимости; (в результате чего возникают ошибки в оценке целесообразности строительства объекта коммерческой недвижимости, а также в определении технико-экономических параметров проекта); • Неэффективная стратегия реализации площадей на рынке (ошибки в структуре арендаторов, условиях арендного договора, стратегии привлечения арендаторов), т.д.
3 Инфраструктурные риски организации девелопмента коммерческой недвижимости ■ Отсутствие единой российской классификации коммерческой недвижимости; ■ Низкий уровень информационно-аналитического обеспечения рынка коммерческой недвижимости в России; ■ Недостаточный уровень профессионализма участников проекта
1.2. При кредитовании гостиничной недвижимости - подписание предварительного договора на управление объектом;
2. Предоставление банку информации о финансовом состоянии будущих арендаторов объекта недвижимости;
3. Согласование с банком, изменений вносимых в проект;
4. Использование девелопером иных источников финансирования проекта (возмещенный НДС по капитальным затратам на строительство объекта, частичное распределение дивидендов между участниками и т.п.);
5. Предоставление девелопером подробных расчетов расходных статей на эксплуатацию объекта.
Поскольку в российских условиях при реализации девелоперских проектов коммерческой недвижимости существуют инфраструктурные риски организации девелопмента коммерческой недвижимости, то, по мнению автора, необходимо развитие сотрудничества банка с другими участниками рынка коммерческой недвижимости, а именно с общественными объединениями девелоперских компаний. В настоящее время ведущим общественным объединением девелоперских компаний России и СНГ является НП «Гильдия управляющих и девелоперов» (ГУД). Автор считает целесообразным развитие сотрудничества банков с ГУД по следующим направлениям:
1. Внедрение единой классификации коммерческой недвижимости, разработанной ГУД;
Для банка-кредитора присвоение правильного класса объекту коммерческой недвижимости имеет большое значение, так как класс определяет стоимость, доходность, востребованность и прочие важные характеристики проекта, влияющие на возвратность кредита. В качестве рекомендации автор предлагает банкам включать в условия кредитования
девелоперских организаций назначение класса офисных объектов в соответствии с классификацией, разработанной ГУД.
2. Разработка и формирование единой информационно-аналитической базы коммерческой недвижимости;
При анализе кредитной заявки банками широко используется сравнительный подход к оценке стоимости и рисков проекта. Однако возникает проблема подбора проектов-аналогов. Поэтому автор считает, что необходимо разработать единую базу данных проектов коммерческой недвижимости, которая будет содержать основную технико-экономическую информацию о проектах, а также источниках финансирования, специфических рисках и прочих нестандартных характеристиках проектов. Функции по созданию и управлению такой базой данных автором предлагается передать ГУД.
При этом должен быть обеспечен свободный доступ банков-партнеров ГУД к базе данных по проектам.
3. Управление объектами коммерческой недвижимости, объектами незавершенного строительства в случае принятие банком на баланс данных активов, выступавших в качестве обеспечения по кредиту;
В целях содействия банкам в управлении активами, не используемыми в осуществлении банковской деятельности, ГУД может выступать в качестве организатора и координатора управления объектами коммерческой недвижимости и объектами незавершенного строительства посредством привлечения на тендерной основе наиболее эффективных управляющих компаний, способных обеспечить рост стоимости и ликвидности объекта коммерческой недвижимости, или девелоперов, имеющих необходимые ресурсы для завершения строительства. Ответственность за результат управления возлагается на ГУД.
4. Повышение уровня профессионализма девелоперских компаний и банковских специалистов в области девелопмента;
В этих целях автор считает целесообразным на базе ГУД организовать повышение квалификации банковских специалистов, занимающихся кредитованием девелопмента, которые должны хорошо понимать специфику проектов строительства коммерческой недвижимости.
В целях оптимизации процесса кредитного менеджмента проектного кредитования девелоперских организаций в банке автором предложены и обоснованы следующие рекомендации:
1. Создание специальных команд для рассмотрения и мониторинга проектного кредита, в которые должны входить сотрудники различных подразделений банка, привлечение которых необходимо в зависимости от структуры рассматриваемой сделки;
2. Организация в банке отдела по работе с залогами;
3. Использование поэтапного кредитования проекта, предполагающего финансирование конкретных затрат определенных стадий проекта, при вхождении банка в проект на стадии развития застраиваемой территории, что обеспечит снижение рисков.
В настоящее время российские банки, как правило, вступают в проект при 30-50% строительной готовности объекта (с целью снижения своих рисков). Однако на практике девелоперы часто обращаются в банк за кредитом и на стадии развития застраиваемой территории, которая включает работы по межеванию земельного участка, строительству временных дорог, подведению инженерных сетей. При этом до сих пор банками не выработан четкий подход к кредитованию проектов строительства коммерческой недвижимости нулевой строительной готовности. Поэтапное кредитование предполагает последовательное финансирование следующих стадий проекта при соблюдении соотношения участия банка и девелопера 30% к 70%:
1. Покупка земельного участка;
2. Преддевелопмент (проектно-изыскательские работы, разработка проектно-сметной документации, подключение к инженерным сетям, получение исходно-разрешительной документации);
3. Строительство объекта недвижимости;
4. Покупка и монтаж оборудования, запуск объекта в эксплуатацию.
Погашение кредита при этом может осуществляться:
а) на инвестиционной фазе - за счет результатов текущей деятельности компаний группы, в которую входит проектная компания-заемщик;
б) на эксплутационной фазе - за счет доходов от эксплуатации объекта;
в) в случае отсутствия у компании-заемщика возможности вернуть кредит, происходит реализация ее активов (продажа проекта).
В целях обеспечения своевременного возврата кредитов, выданных на строительство объектов коммерческой недвижимости, в диссертационной работе конкретизировано содержание мониторинга этого кредита, исходя из конкретной фазы реализации проекта (инвестиционной или эксплуатационной), который должен проводиться банком на регулярной основе.
Таблица 10. - Кредитный мониторинг девелоперского проекта в сфере коммерческой недвижимости в банке_
Инвестиционная фаза Эксплуатационная фаза
1. мониторинг соблюдения сроков реализации проекта; 2. влияние увеличения капитала проекта на возврат кредита; 3. контроль целевого использования кредитных ресурсов (в т.ч. контроль соблюдения заемщиком графика использования кредита); 4. контроль выполнения другими участниками проекта своих обязательств в соответствии со структурой финансирования проекта; 5. контрольные выезды на строительную площадку 1. анализ соблюдения плановых и фактических показателей проекта; 2. контроль уровня заполняемое™ арендаторами объекта, анализ основных арендаторов объекта (направленный на подтверждение прибыльности их деятельности и способности осуществлять арендные платежи); 3. анализ текущей ситуации на рынке коммерческой недвижимости; 4. анализ финансового состояния заемщика; 5. контроль изменения технико-экономических показателей объекта (недопущение проведения реконструкции здания, изменения функционального назначения объекта и т.д.)
Автор предлагает независимым рейтинговым агентствам (таким как Fitch Ratings, Moody's, Standard & Poor's, Morningstar, «Эксперт РА», Рус-Рейтинг, Национальное рейтинговое агентство и др.) проводить регулярные рейтинги девелоперских компаний, а банкам использовать результаты таких рейтингов при принятии решения о возможности кредитования и проведении кредитного мониторинга. По нашему мнению, для банка наибольшее значение имеют
следующие рейтинги девелоперских компаний: кредитный рейтинг, рейтинг надежности облигационных займов, рейтинг инвестиционной привлекательности, рейтинг девелоперских компаний по количеству и площади объектов, введенных на рынке коммерческой недвижимости.
В результате проведенного исследования можно сделать вывод о том, что усиление взаимодействия между российскими коммерческими банками и девелоперскими компаниями будет способствовать развитию инвестиционных процессов на рынке коммерческой недвижимости, в котором достойное место займет долгосрочный банковский кредит.
III. ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ
По теме диссертационного исследования опубликованы следующие работы:
1. Гаттунен H.A. Источники финансирования строительства коммерческой недвижимости // Финансы и кредит. - 2010. - №32 (416). - С. 50-55. - 0,60 п.л.
2. Гаттунен H.A. Тенденции банковского кредитования строительства коммерческой недвижимости в России // Финансы и кредит.
- 2011. - №20 (452). - С. 13-19. - 0,64 п.л.
3. Гаттунен H.A. Риски кредитования строительства коммерческой недвижимости // Экономика и управление. - 2011. - №11 (73). - С. 104-106.
- 0,53 п.л.
4. Гапунен H.A. Тенденции банковского кредитования девелоперских проектов в сфере коммерческой недвижимости // Роль финансово-кредитной системы в реализации приоритетных задач развития экономики. Материалы 4(15)-й международной научной конференции. 17-18 февраля 2011 г. Сборник докладов. Т. II / Под ред. В.Е. Леонтьева, Н.П. Радковской. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2011. - С. 82-86. - 0,25 п.л.
5. Гаттунен H.A. Организационно-экономические аспекты банковского кредитования строительства коммерческой недвижимости // Повышение устойчивости и реализация инновационного потенциала финансовой системы Российской Федерации. Сборник статей по итогам Международной научной конференции. 26-27 февраля 2010 г. / Под ред. H.A. Амосовой, Е.А. Бабиковой.
- Иваново: Ивановский государственный университет, 2010. - С. 33-37. - 0,21 п.л.
6. Гапунен H.A. Актуальные проблемы банковского кредитования строительства коммерческой недвижимости // Роль финансово-кредитной системы в реализации приоритетных задач развития экономики. Материалы 3(14)-й международной научной конференции. 18-19 февраля 2010 г. Сборник докладов. Т. II / Под ред. В.Е. Леонтьева, Н.П. Радковской. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2010.-С. 71-74-0,2 п.л.
7. Гаттунен H.A. Кредитный кризис в строительстве коммерческой недвижимости // Взаимодействие реального и финансового секторов в трансформационной экономике: Материалы Международной научной
конференции. 4-5 февраля 2010 г. - Оренбург: Изд-во ИПК ГОУ ОГУ, 2010. -С. 757-762. - 0,30 п.л.
8. Гаттунен H.A. Банковское кредитование строительства коммерческой недвижимости в условиях кризиса: тенденции и проблемы // Проблемы развития предпринимательства в условиях кризиса. Сборник научных статей. 30 сентября 2010 г. Т. I. - СПб.: Изд-во СПбГУЭиС, 2010. - С. 164- 168-0,25 п.л.
9. Гаттунен H.A. Сравнительный анализ источников финансирования строительства коммерческой недвижимости // Роль молодежи в инновационном развитии России. 14-я Ассамблея молодых ученых Санкт-Петербурга: материалы симпозиума. 9 декабря 2009 г. - СПб.: Изд-во ИМЦ «НВШ-СПб», 2009 г.-С. 96-98.-0,33 п.л.
10. Гаттунен H.A. Кредитование банками строительства коммерческой недвижимости // Предпринимательство и реформы в России: Материалы 15-ой международной конференции молодых ученых-экономистов. 26-27 ноября 2009 г. - ЭФ СПбГУ, 2009. - С. 243-244. - 0,11 п.л.
Подписано в печать 20.12.2011г. Формат 60x84/16 П.л. 1,5. Уч.-изд.л 1,5. Тир.100 экз. Отпечатано в типографии ООО «Турусел» 197376, Санкт-Петербург, ул. Профессора Попова д.38. toroussel@mail.ru Зак. № 13350 от 20.12.2011г.