Механизм формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Механизм формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе"

На правах рукописи

СТРЕКАЧ Владимир Александрович

МЕХАНИЗМ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА УПРАВЛЕНИЯ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ В КРУПНОМ ГОРОДЕ

Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2007

003065996

Работа выполнена на кафедре экономики и менеджмента недвижимости ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

НАУЧНЫЙ РУКОВОДИТЕЛЬ доктор экономических наук, профессор

Васильева Наталья Владимировна

ОФИЦИАЛЬНЫЕ ОППОНЕНТЫ доктор экономических наук, профессор

Чекалин Вадим Сергеевич

кандидат экономических наук Архипов Олег Викторович

ВЕДУЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ" НОУ ВПО «Санкт-Петербургская

академия управления и экономики»

Защита состоится /У октября 2007 г в {3> часов на заседании диссертационного совета Д 212 219 01 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу 191002, Санкт-Петербург, ул Марата, д 27, ауд 324.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу 196084, Санкт-Петербург, Московский пр , д 103-а

Автореферат разослан «/£» сентября 2007 г

Ученый секретарь диссертационного совета,—у

доктор экономических наук, профессор В С Боголюбов

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Новшества в жилищном законодательстве последних лет значительно ускорили процесс приватизации жилья и рост числа собственников квартир в городах Жилищный кодекс, введенный в действие с 1 марта 2005 года, обязал собственников жилья выбрать способ управления своим домом, однако реализовать это на практике оказалось затруднительно из-за отсутствия конкурентного рынка управления объектами жилой недвижимости, что ограничивает возможности собственников по выбору управляющей организации

На сегодняшний день во многих городах России такой рынок только формируется Например, в Санкт-Петербурге услуги по управлению и эксплуатации объектов жилой недвижимости оказывают 46 ОАО «Жилкомсервис» со 100-процентным государственным капиталом и около 70 частных управляющих организаций, однако для города, объем жилищного фонда которого превышает 100 млн кв м, такого количества субъектов рынка явно недостаточно Кроме того, ограничение свободы выбора управляющей организации приводит либо к завышению цен на ее услуги, либо к ненадлежащему качеству услуг, оказываемых по установленным городом ценам

Проблемы развития рынка управления жилой недвижимостью в крупных городах связаны с недостатками правового регулирования этого бизнеса и научного обеспечения процесса управления объектами жилой недвижимости Это проблемы неоднозначного толкования ключевых понятий в некоторых нормативно-правовых актах, отсутствия установленных требований к качеству управления, недостатка научно-методических работ в области управления многоквартирными домами При этом, формирование рынка управления жилой недвижимостью провозглашено одной из главных задач реформы жилищной сферы

Этим обусловлена необходимость разработки механизма формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе, практических рекомендаций для бизнес-структур, уже действующих в этой сфере или намеревающихся в ней работать

Степень разработанности проблемы. Исследованию теоретических и практических проблем управления жилой недвижимостью посвящены труды отечественных и зарубежных ученых, в которых изложены различные концепции управления и пути решения проблем Значительный вклад в становление и развитие методологии управления жилищной сферой внесли такие российские ученые, как О Э Бессонова, В С Боголюбов, В В Бузырев, И В Бычковский, Н В Васильева, Л А Велихов, Т М Говоренкова, Б М Гринчель, С А Ершова, А Н Кириллова, Н Б Косарева, С Н Максимов, Ю П Панибратов, С Б Сиваев, Е Б Смирнов, В С Чекалин, Н В Чепаченко, Л Н Чернышов, М Д Шапиро, А Н Шеремет, И С Шомина и многие другие Вместе с тем, проблемы формирования рынка управления жилой

недвижимостью на уровне крупного города остаются недостаточно проработанными в научно-методическом плане

Актуальность, теоретическая и практическая значимость проблемы, ее недостаточная разработанность в литературе обусловили выбор темы исследования, определили его цель и задачи

Целью исследования является разработка научно-методических основ совершенствования механизма формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе

Цель исследования предопределила постановку и решение следующих

задач

- изучение проблем и тенденций развития рыночных отношений в сфере управления жилой недвижимостью,

- обоснование сущности и структуры механизма формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе, его основных элементов,

-, анализ конкурсной системы отбора управляющих организаций и разработка алгоритма проведения конкурсов товариществами собственников жилья,

- обоснование методических положений по определению стоимости услуг по управлению многоквартирными домами,

- разработка рекомендаций по оценке динамики конкурентных отношений в сфере управления жилой недвижимостью,

- модельное обоснование бизнеса по управлению жилой недвижимостью, включая организационно-экономическую и финансовую модели управляющей организации, а также методические рекомендации по формированию системы управления качеством

Объектом исследования является сфера управления объектами жилой недвижимости в крупных городах России

Предметом исследования является механизм формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе

Теоретико-методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области управления жилой недвижимостью Исследование проводилось с использованием системного подхода, методов логического и сравнительного анализа, экономико-статистической обработки информации, организационного проектирования и экономико-математического моделирования

Информационной базой исследования послужили официальные статистические данные, материалы научных учреждений, периодической печати, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, отчетность Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга, профильных комитетов администраций других крупных городов России, Государственных жилищных инспекций и управляющих организаций, материалы конференций и семинаров по исследуемой проблематике Научная новизна исследования заключается в следующем

1 Уточнено представление о жилой недвижимости как специфическом объекте управления, дано авторское определение понятия «управление многоквартирным домом», позволяющее учесть особенности современной правовой базы регулирования этой сферы

2 Обоснованы сущность и состав механизма формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе, направленного на стимулирование предложения услуг по управлению многоквартирными домами, формирование платежеспособного спроса на эти услуги, обеспечение баланса интересов управляющих организаций и собственников жилья

3 Разработан алгоритм конкурсного отбора управляющих организаций объединениями собственников жилья, учитывающий особенности таких объединений как организатора конкурса и заказчика, позволяющий повысить качество управления и стимулировать развитие рынка управления жилой недвижимостью

4 Обоснованы методические положения по определению стоимости услуг по управлению многоквартирными домами на основе свободного (рыночного) ценообразования, направленные на стимулирование добросовестной конкуренции и обеспечение баланса экономических интересов субъектов рынка управления жилой недвижимостью

5 Разработана организационно-экономическая модель управляющей организации, включающая ее структуру, функции, задачи, способы выхода на рынок, выбор оптимальной организационно-правовой формы, расчет порога рентабельности, позволяющая создать конкурентоспособную компанию и определить рациональные пути ее развития

6 Разработана финансовая модель управляющей организации, включающая схему финансовых потоков, систему бюджетирования на основе пообъектного учета, способы осуществления инвестиционной деятельности, направленная на обеспечение экономической эффективности процесса управления жилой недвижимостью

7 Разработаны методические положения и практические рекомендации по формированию системы менеджмента качества управления объектами жилой недвижимости, включая критерии и показатели оценки качества управления и порядок ее расчета, алгоритм разработки программы управления жилым объектом, в целом позволяющие обеспечить надлежащий уровень качества услуг управляющей организации и повысить ее конкурентоспособность

Практическая значимость исследования состоит в разработке методических рекомендаций, алгоритмов и моделей, предназначенных для использования органами власти крупных городов в процессе регулирования сферы управления жилой недвижимостью, управляющими организациями - в целях повышения рентабельности бизнеса и качества управления объектами жилой недвижимости, товариществами собственников жилья - для повышения эффективности самостоятельной деятельности по управлению домовладениями

Апробация работы. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на научно-практических конференциях

«Экономика и менеджмент в творчестве молодых ученых» (Санкт-Петербург, 2005), «Актуальные проблемы управления экономикой региона» (Санкт-Петербург, 2О0~7) Основные результаты исследования используются в практической деятельности управляющих организаций и в учебном процессе в Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете

Публикации. По теме диссертации опубликовано 11 научных работ общим объемом 12,08 п л, лично автору принадлежит 5,45 п л

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы, приложений

Во введении обоснована актуальность, цель и задачи исследования, показаны научная новизна и практическая значимость его результатов

В первой главе «Проблемы и тенденции развития рыночных отношений в сфере управления жилой недвижимостью» рассмотрены особенности жилой недвижимости, отличающие ее от других объектов управления, обосновано понятие управления многоквартирными домами Проведен сравнительный анализ способов управления домовладениями, выявлены основные тенденции и проблемы развития рыночных отношений в жилищной сфере крупных городов, а также раскрыты проблемы научного обеспечения управления жилой недвижимостью

Во второй главе «Методические основы механизма формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе» обоснованы сущность и состав механизма формирования рынка управления жилой недвижимостью и разработаны его базовые элементы, включающие цели и принципы развития рынка, алгоритм конкурсного отбора управляющих организаций объединениями собственников жилья, методические основы свободного (рыночного) ценообразования на услуги управляющих организаций, рекомендации по оценке динамики развития конкурентных отношений

Третья глава «Модели формирования рыночных бизнес-структур в сфере управления жилой недвижимостью» посвящена вопросам практической реализации механизма формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе, создания конкурентоспособных субъектов рынка и стимулирования добросовестной конкуренции В главе представлены организационно-экономическая и финансовая модели управляющей жилищной организации, а также рекомендации по формированию системы менеджмента качества управления многоквартирными домами

В заключении изложены основные выводы и предложения, обобщены результаты работы, показаны направления дальнейших исследований

ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ И РЕЗУЛЬТАТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

Одной из важнейших характеристик жилой недвижимости является ее особая социальная значимость, поскольку жилье является необходимым условием существования человека Именно этим обусловлено закрепленное в Жилищном кодексе Российской Федерации требование обеспечения в процессе управления жилой недвижимостью благоприятных и безопасных условий проживания, предоставления жилищных и коммунальных услуг населению с надлежащим качеством и требуемой периодичностью

Отличительной чертой жилой недвижимости как объекта управления является ее неоднородность Несмотря на наличие типовой застройки в крупных городах, каждый жилой дом имеет индивидуальные технические, экономические, социальные характеристики, определяющие условия проживания и требования к организации процесса его эксплуатации

Характеристики жилой недвижимости с течением времени меняются под воздействием множества факторов, что требует постоянной актуализации знаний, необходимых в процессе управления

Особенностью жилой недвижимости в крупном городе является преобладание многоквартирных домов и соответственно наличие на одном объекте управления множества собственников жилых помещений В соответствии с действующим законодательством собственники обязаны выбрать способ управления своим домом и реализовать его Однако на практике реализация наиболее перспективных способов управления оказывается затруднительной из-за отсутствия рынка управления жилой недвижимостью, т е отсутствия реальной возможности выбора управляющей организации В связи с этим важной задачей становится разработка научно-методического обеспечения процесса формирования такого рынка

В современной научной литературе и действующих нормативно-правовых актах отсутствует четкое определение понятия «управление многоквартирным домом», что усложняет на практике взаимоотношения собственников жилья и управляющих организаций В связи с этим в диссертации предложена авторская трактовка этого понятия Управление многоквартирным домом, на наш взгляд, должно рассматриваться как экономическая деятельность собственников жилья или уполномоченных ими лиц по обеспечению надлежащего содержания и ремонта многоквартирного дома, снабжения его всеми необходимыми ресурсами, рационального использования общего имущества с целью создания безопасных и комфортных условий проживания

Механизм формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе должен быть направлен на стимулирование предложения услуг по управлению многоквартирными домами, формирование платежеспособного спроса на эти услуги, обеспечение баланса интересов управляющих организаций и собственников жилья В работе обосновано содержание такого механизма и разработаны его основные элементы цель, задачи и принципы формирования рынка управления жилой недвижимостью, алгоритм

конкурсного отбора управляющих организаций, методические положения по определению стоимости услуг по управлению многоквартирными домами, рекомендации по оценке динамики развития конкурентных отношений, модели создания и развития рыночных бизнес-структур в сфере управления жилой недвижимостью, рекомендации по формированию системы менеджмента качества управления многоквартирными домами

Целью формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе является обеспечение для собственников жилья свободы выбора исполнителя услуг по управлению многоквартирными домами, предоставляющего качественные услуги по доступным ценам

Основными задачами формирования рынка управления объектами жилой недвижимости являются

- стимулирование платежеспособного спроса на услуги по управлению жилой недвижимостью путем формирования благоприятных условий функционирования объединений собственников жилья,

- формирование органами местного самоуправления муниципального заказа на управление муниципальным жилищным фондом и размещение его на конкурсной основе,

стимулирование предложения услуг по управлению жилой недвижимостью путем совершенствования правового регулирования бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью, научно-методического обеспечения процесса управления домовладениями и поддержки малого предпринимательства в этой сфере,

- обеспечение надлежащего контроля качества услуг по управлению многоквартирными домами и защиты прав потребителей этих услуг

Обоснованные в диссертации принципы формирования рынка управления жилой недвижимостью включают известные в науке принципы целенаправленности, системности, эффективности, гармонизации интересов, раскрытые с учетом особенностей предмета исследования, а также сйецифические принципы разделения прав собственности и управления, добросовестной конкуренции, конкурсного отбора управляющих организаций и создания равных условий участия в конкурсах, эффективного использования средств собственников жилья, свободного (рыночного) ценообразования на услуги до управлению жилыми объектами

В настоящее время органы местного самоуправления обязаны передавать муниципальный жилищный фонд в управление посредством проведения конкурсов, процедура проведения которых регламентируется действующим законодательством Однако эта процедура неприемлема для объединений собственников жилья, которые являются наиболее перспективными заказчиками услуг по управлению многоквартирными домами Поэтому в диссертации разработан алгоритм проведения конкурсов объединениями собственников жилья (рис 1), при котором в основу выбора управляющей организации положена методика, базирующаяся на определении уровня квалификации компании, поскольку только профессионалы могут обеспечить должное качество управления жилыми объектами

1 этап - ПОДГОТОВИТЕЛЬНЫЙ

2 этап - ОСНОВНОЙ

- Уведомление участников конкурса о его результатах

- Согласование условий договора управления

ИТОГ Подписание договора

3 этап - ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЙ

Рис 1 Алгоритм проведения конкурсов по отбору управляющих организаций объединениями собственников жилья

Алгоритм состоит из трех этапов Первый этап, подготовительный, предназначен для определения предмета конкурса (исходя из целей собственников и состояния объекта управления) и размещения информации о нем, а также первичного ознакомления с заинтересованными в конкурсе фирмами Результатом первого этапа является список управляющих организаций, допущенных к участию в конкурсе

Второй этап проведения конкурса, основной, предусматривает расширенное собеседование с участниками конкурса, проверку их квалификации и деловой репутации, обсуждение объема и стоимости услуг В результате второго этапа происходит окончательный выбор управляющей организации

На третьем, заключительном, этапе согласуется и утверждается перечень работ и услуг, их стоимость и иные условия договора управления Итогом третьего этапа является подписание договора управления с победившей в конкурсе управляющей организацией Иным участникам конкурса направляется уведомление о его результатах

Анализ существующих методов определения стоимости услуг по управлению домовладениями показал, что для формирования конкурентного рынка управления многоквартирными домами необходимо перейти от государственного регулирования цен на жилищные услуги к их формированию

по результатам проведения открытых конкурсов по отбору управляющих организаций В диссертации разработаны методические положения по определению стоимости управления объектом жилой недвижимости на основе свободных (рыночных) цен Основным принципом, лежащим в основе свободного ценообразования, является принцип торга Суть торга состоит в предложении стартовой цены и возможного ее уменьшения Таким образом, формируется рыночная или свободная цена управления жилой недвижимостью, которая представляет собой компромисс между интересами потребителя и производителя этих услуг на конкретный момент времени (дату заключения договора управления) Обязательным условием применения такого подхода является наличие в крупном городе развитого рынка управления жилой недвижимостью

За последние несколько лет во многих крупных городах России произошли существенные изменения в сфере управления жилой недвижимостью Это проявилось, прежде всего, в росте количества объединений собственников жилья и управляющих жилищных организаций В диссертации проведен анализ динамики развития конкурентных отношений в сфере управления жилой недвижимостью в Санкт-Петербурге Так, ежегодный рост количества объединений собственников жилья с 2004 по 2007 гг составил 20-25%, а всего за этот период их число возросло в 1,8 раза Число управляющих организаций в период с 2004 по 2007 гг увеличилось почти в 4 раза Вместе с тем, конкурентный рынок управления жилой недвижимостью в Санкт-Петербурге еще не сформирован, о чем свидетельствует высокий показатель концентрации рынка, рассчитанный в работе В диссертации показано, что для оценки эффективности механизма формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе можно использовать индекс Герфиндаля и другие известные показатели концентрации рынка, расчет которых осуществляется по данным мониторинга рынка.

Формирование конкурентного рынка управления жилой недвижимостью На практике предусматривает стимулирование предложения, т е привлечение в эту сферу новых бизнес-структур В связи с этим в диссертации разработаны модели создания и развития бизнеса по управлению объектами жилой недвижимости

Предлагаемая организационно-экономическая модель управляющей организации включает основные цели, задачи и функции управляющей организации, обоснование выбора организационно-правовой формы в виде общества с ограниченной ответственностью либо закрытого акционерного общества На основе изучения опыта работы управляющих организаций в Санкт-Петербурге сделан вывод, что наиболее распространенной организационной структурой является линейно-функциональная Выбор той или иной организационной структуры управляющей организации зависит от объема управляемого жилищного фонда, степени развитости рынка управления жилой недвижимостью, а также от того, каким образом осуществляется эксплуатация - силами подрядных организаций либо собственными силами

Рассчитанная двумя методами (графическим и уравнений) точка безубыточности показала, что порогом рентабельности является объем жилищного фонда в управлении не менее 12000 кв м

В работе обоснованы способы вхождения бизнес-структур на рынок управления жилой недвижимостью, в числе которых заключение договора управления многоквартирным домом на общем собрании собственников жилых помещений, победа в проводимых органами власти открытых конкурсах по отбору управляющих организаций, заключение договора управления с существующими объединениями собственников жилья, заключение договоров с будущими собственниками во вновь построенных многоквартирных домах, покупка управляющей организации или создание бизнеса заново

Наименее затратным способом вхождения на рынок является заключение договора управления с будущими собственниками во вновь построенных жилых домах, причем заключение договора именно на управление возможно лишь с собственником помещения, поэтому до момента государственной регистрации прав на недвижимое имущество целесообразно заключать промежуточный договор - на техническое обслуживание дома Заключение договора с объединением собственников жилья также не требует больших вложений, однако имеет ограничения по числу заинтересованных в этом объединений

Самым затратным способом вхождения на рынок является покупка готового бизнеса - управляющей организации Представляется, что на такого рода покупки нацелены представители крупного бизнеса из смежных сфер, например, строительные компании, агентства недвижимости, управляющие компании в области коммерческой недвижимости, а также иностранные компании

В рамках финансовой модели управляющей организации разработана схема финансовых потоков, современные способы оплаты жилищно-коммунальных услуг, от которых зависит скорость поступления средств на расчетный счет управляющей организации и соответственно ее текущее финансовое состояние Подробно раскрыты доходная и расходная части бюджета, обоснованы возможные источники финансирования работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного домк бюджетные ассигнования, средства населения, привлеченные средства (кредиты, инвестиции) и средства управляющей организации

Разработаны рекомендации по формированию финансового плана управляющей организации исходя из принципа пообъектного учета доходов и расходов с формированием центров финансовой ответственное ги Для оптимизации расходов управляющим компаниям необходимо использовать современные энерго-, ресурсосберегающие технологии, что позволит направить высвободившиеся средства на капитальный ремонт жилых домов В связи с этим, основное внимание при разработке финансовой модели уделено инвестиционной деятельности управляющей организации В результате продуманной инвестиционной политики управляющей организации может быть решена острая проблема капитального ремонта жилых зданий, обеспечено

эффективное использование средств собственников жилых помещений и повышение рентабельности бизнеса На рис 2 представлена предлагаемая схема

Рис 2 Схема осуществления инвестиционной деятельности управляющей

организации

В связи с увеличившимися темпами роста цен на энергетические ресурсы (электроэнергия, тепло) целесообразно провести ряд энергосберегающих мероприятий силами управляющей организации Так, например, в целях экономии электроэнергии, расходуемой на освещение мест общею пользования, а также придомовой территории целесообразно использовать электронно-акустические выключатели

Для реализации проекта автономного теплоснабжения (как наиболее затратного) потребуется привлечение бюджетных средств, заемных средств (кредит), либо следует воспользоваться лизингом (в случае недостаточных

средств в управляющей организации), а также нужно принять во внимание невозможность уменьшения тарифов для населения до полной окупаемости проекта

Затраты населения (а значит, и управляющей организации) на отопление и горячее водоснабжение в общем объеме ЖКУ составляют в среднем по городам России около 60% Причем существует реальная возможность экономии в данной сфере как энергетических, так и финансовых ресурсов В связи с этим предлагается провести реконструкцию системы отопления и горячего водоснабжения на основе инновационного подхода с отказом от централизованного снабжения энергией и внедрением систем автономного теплоснабжения

Применение поквартирной системы отопления и горячего водоснабжения позволит организовать индивидуальный учет и регулирование потребления теплоты в зависимости от экономических возможностей и физиологических потребностей Включение в систему регулировки собственно потребителя доведет экономию до 75% от сущесгвующего уровня расхода энергоресурсов (из опыта эксплуатации поквартирных систем отопления) Годовой расход топлива при децентрализованном теплоснабжении снижается в среднем на 4050%, примерно в 2,5-3 раза снижаются затраты на обслуживание, на электрическую энергию - в 3 раза, эксплуатационные расходы при децентрализованном теплоснабжении также меньше, чем при централизованном

Поквартирная система отопления и горячего водоснабжения является экономически, энергетически и экологически эффективным решением вопроса теплоснабжения для многоэтажных домов Поэтому предлагается демонтировать наружные и внутренние инженерные сети теплоснабжения и установить в каждой квартире многоквартирного дома автономную систему отопления и горячего водоснабжения, имеющую КПД 92%, а также установить приборы учета газа, электричества и холодной воды Затраты, требующиеся на сооружение и эксплуатацию автономных систем отопления и горячего водоснабжения, значительно ниже затрат на сооружение, реконструкцию и эксплуатацию централизованных систем теплоснабжения

Еще одним проектом в рамках инвестиционной деятельности управляющей организации может быть проведение капитального ремонта многоквартирного дома с организацией мансардного этажа Последующая продажа мансардного жилья позволит полностью возместить затраты на капитальный ремонт здания Кроме того, управляющая организация может продать лишь часть мансардного этажа, а остальные помещения сдавать в аренду и получать ежемесячный доход

Следует заметить, что при реализации предлагаемой схемы на каждой стадии инвестиционной деятельности управляющей организации возникает экономический и социальный эффект Экономический эффект проявляется в сокращении расходов по эксплуатации дома и увеличении доходности бизнеса, социальный — в улучшении условий проживания

Первостепенное значение в конкурентной борьбе за управление домовладениями имеет обеспечение надлежащего качества жилищных услуг В действующих нормативных актах Санкт-Петербурга представлены рекомендации по установлению критериев, предусматривающих три уровня оценки качества работ по содержанию и ремонту жилых зданий «хорошо», «удовлетворительно», «неудовлетворительно» Данная система оценок является важным показателем качества управления жилым объектом, однако она не отражает всех процессов, происходящих внутри управляющей организации и не способна предусмотреть качество управления домовладением в перспективе

В процессе исследования были изучены основные этапы развития методов управления качеством, работы основателей данного направления в науке В результате сделан вывод о возможности оценки качества работы управляющей организации на основе Т<ЗМ-модели с последующим переходом к С>оЙУ1-модели (качество менеджмента) В диссертации разработаны методические положения и практические рекомендации по формированию системы менеджмента качества в управляющей организации, включающие критерии и показатели оценки качества управления, формулу ее расчета, алгоритм разработки программы управления жилым объектом как важнейшего условия обеспечения качества

Предлагаемые критерии и показатели оценки качества управления разработаны с учетом практического опыта работы управляющих организаций в разных регионах страны, а также с учетом стандартов ИСО серии 9000 версии 2000г и охватывают технические, экономические и иные характеристики объекта и процесса управления (табл 1)

Таблица I

Критерии и показатели оценки качества работы управляющей организации

критерии оценки показатели оценки

1 Техническое состояние объекта управления (А) 1 Уровень износа конструктивных элементов и инженерного оборудования здания (%%) 2 Уровень износа придомовой территории (баллы) 3 Количество аварийных ситуаций (един ) 4 Объем работ по текущему ремонту (руб ) 5 Объем работ по капитальному ремонту (руб )

2 Санитарное состояние объекта управления (В) 1 Уровень санитарного состояния вестибюлей и лестничных клеток (баллы) 2 Уровень санитарного состояния придомовой территории (баллы) 3 Уровень состояния подвалов и чердаков в здании (баллы) 4 Уровень благоустройства придомовой территории (баллы) 5 Уровень благоустройства подъездов в здании (баллы)

3 Экономическое состояние объекта управления (С) 1 Собираемость платежей (%%) 2 Объем долгов по оплате ЖКУ (руб ) 3 Объем льгот по оплате ЖКУ (руб)

Продолжение таблицы 1

4 ОБЪЕМ СУБСИДИЙ ПО ОПЛАТЕ ЖКУ (РУБ ) 5 ЭКОНОМИЯ РАСХОДОВ ЗА СЧЕТ ПРИМЕНЕНИЯ ЭНЕРГОСБЕРЕГАЮЩИХ ТЕХНОЛОГИЙ (РУБ)

4 Безопасность проживания (Р) 1 Надежность охранных систем (баллы) 2 Степень пожарной безопасности (баллы) 3 Уровень безопасности при производстве ремонтных работ (баллы) 4 Степень выполнения предписаний контролирующих органов (%%) 5 Безопасность и зкологичность используемых материалов (баллы)

5 Организация процесса управления (Е) 1 Уровень информированности проживающих (%%) 2 Уровень удовлетворенности собственников условиями проживания (баллы) 3 Количество обоснованных жалоб проживающих (един ) 4 Соблюдение этических норм при общении с клиентами (баллы) 5 Объем штрафов и пеней при расчетах с контрагентами (руб)

6 Квалификация персонала (7) 1 Доля управленческого персонала с профильным высшим образованием (%%) 2 Доля персонала со стажем работы в жилищной сфере свыше пяти лет (%%) 3 Текучесть кадров (%%) 4 Компетентность и осведомленность персонала (баллы) 5 Доля сертифицированного персонала (%%)

В процессе оценки качества работы управляющей организации для приведения разнородных показателей к сопоставимому виду используются преобразования, в результате которых областью возможных значений для всех показателей служит отрезок [0, 1] При этом нулевое значение преобразованного показателя соответствует самому низкому (худшему) качеству по данному свойству, а единичное - самому высокому При расчете для каждого показателя устанавливается коэффициент, отражающий степень влияния данного показателя на динамику критерия Общая оценка качества работы управляющей организации (Q ) определяется по формуле

У (а к°+Ь к" +с kc + d к* + к' + / кг)

-:—!—!-:—(1)

К*;+А; +к;+к;+к;-\ kf)

í=t

где

a ,с значения показателей соответствующего критерия,

к°, к',к',к*;к';к '- весовые коэффициенты показателей соответствующего критерия,

и-число показателей каждого критерия

Предлагаемая оценка может использоваться не только в рамках одной управляющей организации, но и в рамках города в целом для составления ранжированного реестра успешно работающих управляющих организаций

Большое значение для обеспечения качества управления имеет продуманная и обоснованная программа управления объектом Наличие такой программы должно стать обязательным условием при заключении договора управления Это позволит как руководству управляющей организации, так и собственникам помещений осуществлять конструктивный контроль над процессом управления и расходованием средств собственников В диссертации разработан алгоритм формирования программы управления домовладением, который состоит из семи этапов (рис 3)

Первым этапом является изучение особенностей объекта, выявление целей, требований и финансовых возможностей собственников На втором этапе осуществляется разработка плана эксплуатации объекта, которая может осуществляться собственными силами или с использованием аутсорсинга -передачи на договорной основе непрофильных функций другим организациям, которые специализируются в конкретной области и обладают соответствующим опытом, знаниями, техническими средствами Аутсорсинг может распространяться на услуги по технической эксплуатации объектов, уборке помещений и прилегающей территории, ландшафтному дизайну, обеспечению дополнительных услуг на объектах, находящихся в управлении (кафе, тренажерные залы и тп, в зависимости от характеристик объекта и запросов собственников) Результатом третьего этапа должен стать план предоставления коммунальных услуг

На четвертом этапе разрабатывается план обеспечения безопасности объекта Пятый этап может предусматривать разработку плана сдачи нежилых помещений в аренду (при наличии таковых) На шестом этапе определяется необходимое количество человеческих и иных ресурсов для реализации программы управления Логическим завершением процесса разработки программы управления является седьмой этап - составление плана доходов и расходов, определение годового и перспективного (на весь период действия договора управления) бюджетов

Алгоритм разработан для управляющих организаций, но может использоваться и объединениями собственников жилья Составленная по данному алгоритму программа может также использоваться в конкурсе по отбору управляющих организаций в качестве обязательного приложения к заявке, либо являться дополнительным преимуществом, учитываемым при анализе и оценке заявок участников конкурса

В целом разработанные методические положения по совершенствованию механизма формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе и рекомендации по их практическому применению направлены на обеспечение надлежащего содержания жилищного фонда и улучшение условий жизни горожан

ПЕРВЫЙ ЭТАП

Изучение особенностей объекта управления и запросов собственников

ВТОРОЙ ЭТАП

Разработка плана эксплуатации объекта

ТРЕТИЙ ЭТАП

Разработка плана предоставления коммунальных услуг

ЧЕТВЕРТЫЙ ЭТАП

Разработка плана обеспечения безопасности объекта

ПЯТЫЙ ЭТАП

Разработка плана сдачи нежилых помещений в аренду

ШЕСТОЙ ЭТАП Определение требуемого количества персонала и материальных ресурсов

СЕДЬМОЙ ЭТАП Составление финансового плана (сметы доходов и расходов)

Рис 3 Алгоритм разработки программы управления домовладением

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ

Статьи, опубликованные по теме диссертационной работы в журналах, рекомендованных ВАК

1 Стрекач В А Алгоритм (методика) разработки программы управления домовладением // Вестник ИНЖЭКОНА Сер Экономика 2006 Въш 4 (13) Стр 313-315 -2006 - 0,3 п л

Статьи, опубликованные по теме диссертационной работы в прочих научных изданиях

2 Стрекач В А, Васильева НВ Анализ динамики развития сферы управления жилой недвижимостью в Санкт-Петербурге // Актуальные проблемы управления инвестициями и имуществом в регионе Сб науч тр /Подред С Н Максимова - СПб СПбГИЭУ, 2007 - 0,7/0,35 п л

3 Стрекач В А Методы определения стоимости услуг по управлению // Актуальные проблемы управления экономикой региона IV науч -практ конф 20 апр 2007 г Тез докл / Ред кол С Н Максимов (отв ред ) и др - СПб СПбГИЭУ, 2007 - 0,3 п л

4 Стрекач В А Проблемы развития ТСЖ // Менеджмент и экономика в творчестве молодых исследователей ИНЖЭКОН-2005 VIII науч -практ конф студ и асп СПбГИЭУ 19, 20 апр 2005 г Тез докл /Ред кол Б М Генкин (отв ред ) и др - СПб СПбГИЭУ, 2005 - 0,1 п л

5 Стрекач В А Выбор управляющей компании как способа управления многоквартирным домом // Современные проблемы экономики и управления народным хозяйством Сб науч ст асп СПбГИЭУ Вып 15 / Редкол Е Б Смирнов (отв ред ) и др - СПб СПбГИЭУ, 2006 - 0,3 п л

6 Стрекач В А Обзор правовых основ формирования рыночных отношений в жилищной сфере крупных городов // Современные проблемы экономики и управления народным хозяйством Сб науч ст асп СПбГИЭУ Вып 16 / Редкол ЕБ Смирнов (отв ред) и др - СПб СПбГИЭУ, 2006 - 0,4 п л

7 Стрекач В А Проблемы внедрения системы бюджетирования в управляющих компаниях // Современные проблемы экономики, социологии и права Сб науч ст асп СПбГИЭУ Вып 1 I Редкол Е Б Смирнов (отв ред ) [и др ] - СПб СПбГИЭУ, 2007 - 0,3 п л

8 Стрекач В А Сервейинг комплексное управление недвижимостью // Петербургский дом - 2007 - № 1-2 (14-15) - 0,3 п л

9 Стрекач В А Теоретические основы моделирования бизнеса по управлению домовладениями // Проектирование информационных систем Сб науч тр - СПб СПбГИЭУ, 2006 - 0,7 п л

10 Стрекач В А Проблемы научного обеспечения управления жилой недвижимостью в крупном городе // Социально-экономические проблемы

регионального развития* Сб науч тр / редкол С Н Максимов (отв ред) [и др ] - СПб. СПбГИЭУ, 2006 - 0,4 п л 11 Управление многоквартирным домом Практическое пособие для управляющих жилищных организаций / ИЕ Маслов, А В Наговицын, О А Ширнин, В А Стрекач - СПб Диалог, 2005 - 8,0 п л /2,0 п л

Подписано в печать РЯ ¿Ре?-? Формат 60x84 '/[6 Печ. л </,еР Тираж экз. Заказ

ИзПК СПбГИЭУ 191002, Санкт-Петербург, уя Марата, 31

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Стрекач, Владимир Александрович

Введение.

Глава 1. Проблемы и тенденции развития рыночных отношений в сфере управления жилой недвижимостью.

1.1. Особенности жилой недвижимости как объекта управления.

1.2. Сравнительный анализ способов управления многоквартирными домами

1.3. Тенденции и проблемы развития рыночных отношений в жилищной сфере крупных городов.

1.4. Проблемы научного обеспечения управления жилой недвижимостью

Глава 2. Методические основы механизма формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе.

2.1. Сущность и состав механизма формирования рынка управления жилой недвижимостью.

2.2. Конкурсная система отбора управляющих жилищных организаций

2.3. Методические основы определения стоимости услуг по управлению жилой недвижимостью.

2.4. Оценка динамики развития конкурентных отношений.

Глава 3. Модели формирования рыночных бизнес-структур в сфере управления жилой недвижимостью.

3.1. Организационно-экономическая модель управляющей организации

3.2. Финансовая модель управляющей организации.

3.3. Рекомендации по формированию системы менеджмента качества в управляющей организации.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Механизм формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе"

Актуальность темы исследования. Новшества в жилищном законодательстве последних лет значительно ускорили процесс приватизации жилья и рост числа собственников квартир в городах. Жилищный кодекс, введенный в действие с 1 марта 2005года, обязал собственников жилья выбрать способ управления своим домом, однако реализовать это на практике оказалось затруднительно из-за отсутствия конкурентного рынка управления объектами жилой недвижимости, что ограничивает возможности собственников по выбору управляющей организации.

На сегодняшний день во многих городах России такой рынок только формируется. Например, в Санкт-Петербурге услуги по управлению и эксплуатации объектов жилой недвижимости оказывают 46 ОАО «Жилкомсервис» со 100-процентным государственным капиталом и около 70 частных управляющих организаций, однако для города, объем жилищного фонда которого превышает 100 млн. кв.м, такого количества субъектов рынка явно недостаточно. Кроме того, ограничение свободы выбора управляющей организации приводит либо к завышению цен на ее услуги, либо к ненадлежащему качеству услуг, оказываемых по установленным городом ценам.

Проблемы развития рынка управления жилой недвижимостью в крупных городах связаны с недостатками правового регулирования этого бизнеса и научного обеспечения процесса управления объектами жилой недвижимости. Это проблемы неоднозначного толкования ключевых понятий в некоторых нормативно-правовых актах, отсутствия установленных требований к качеству управления, недостатка научно-методических работ в области управления многоквартирными домами. Кроме того, формирование рынка управления жилой недвижимостью провозглашено одной из главных задач реформы жилищной сферы.

Этим обусловлена необходимость разработки механизма формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе, практических рекомендаций для бизнес-структур, уже действующих в этой сфере или намеревающихся в ней работать.

Степень разработанности проблемы. Исследованию теоретических и практических проблем управления жилой недвижимостью посвящены труды отечественных и зарубежных ученых, в которых изложены различные концепции управления и пути решения проблем. Значительный вклад в становление и развитие методологии управления жилищной сферой внесли такие российские ученые, как О.Э. Бессонова, B.C. Боголюбов, В.В. Бузырев, И.В. Бычковский, Н.В. Васильева, JI.A. Велихов, Т.М. Говоренкова, Б.М. Гринчель, С.А. Ершова, А.Н. Кириллова, Н.Б. Косарева, С.Н. Максимов, Ю.П. Панибратов, С.Б. Сиваев, Е.Б. Смирнов, B.C. Чекалин, Н.В.Чепаченко, JI.H. Чернышов, М.Д. Шапиро, А.Н. Шеремет, И.С. Шомина и многие другие. Вместе с тем, проблемы формирования рынка управления жилой недвижимостью на уровне крупного города остаются недостаточно проработанными в научно-методическом плане.

Актуальность, теоретическая и практическая значимость проблемы, ее недостаточная разработанность в литературе обусловили выбор темы исследования, определили его цель и задачи.

Целью исследования является разработка научно-методических основ совершенствования механизма формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе.

Цель исследования предопределила постановку и решение следующих задач:

- изучение проблем и тенденций развития рыночных отношений в сфере управления жилой недвижимостью;

- обоснование сущности и структуры механизма формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе, его основных элементов;

- анализ конкурсной системы отбора управляющих организаций и разработка алгоритма проведения конкурсов товариществами собственников жилья;

- обоснование методических положений по определению стоимости услуг по управлению многоквартирными домами;

- разработка рекомендаций по оценке динамики конкурентных отношений в сфере управления жилой недвижимостью;

- модельное обоснование бизнеса по управлению жилой недвижимостью, включая организационно-экономическую и финансовую модели управляющей организации, а также модель формирования системы управления качеством.

Объектом исследования является сфера управления объектами жилой недвижимости в крупных городах России.

Предметом исследования является механизм формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе.

Теоретико-методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области управления жилой недвижимостью.

В диссертационном исследовании использовались законодательные и нормативные акты Российской Федерации, официальные статистические данные, материалы научных учреждений, периодической печати, результаты авторских опросных исследований, а также отчетность Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга, профильных комитетов администраций других крупных городов России, Государственных жилищных инспекций и управляющих организаций.

Научные результаты получены с использованием таких научных методов как системный, функциональный и статистический анализ и выявление причинно-следственных связей, экспертные оценки, экономико-математическое моделирование.

Научная новизна исследования заключается в следующем:

1. Уточнено представление о жилой недвижимости как специфическом объекте управления, дано авторское определение понятия «управление многоквартирным домом», позволяющее учесть особенности современной правовой базы регулирования этой сферы.

2. Обоснованы сущность и состав механизма формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе, направленного на стимулирование предложения услуг по управлению многоквартирными домами, формирование платежеспособного спроса на эти услуги, обеспечение баланса интересов управляющих организаций и собственников жилья.

3. Разработан алгоритм конкурсного отбора управляющих организаций объединениями собственников жилья, учитывающий особенности таких объединений как организатора конкурса и заказчика, позволяющий повысить качество управления и стимулировать развитие рынка управления жилой недвижимостью.

4. Обоснованы методические положения по определению стоимости услуг по управлению многоквартирными домами на основе свободного (рыночного) ценообразования, направленные на стимулирование добросовестной конкуренции и обеспечение баланса экономических интересов субъектов рынка управления жилой недвижимостью.

5. Разработана организационно-экономическая модель управляющей организации, включающая ее структуру, функции, задачи, способы выхода на рынок, выбор оптимальной организационно-правовой формы, расчет порога рентабельности, позволяющая создать конкурентоспособную компанию и определить рациональные пути ее развития.

6. Разработана финансовая модель управляющей организации, включающая схему финансовых потоков, систему бюджетирования на основе пообъектного учета, способы осуществления инвестиционной деятельности, направленная на обеспечение экономической эффективности процесса управления жилой недвижимостью.

7. Разработаны методические положения и практические рекомендации по формированию системы менеджмента качества управления объектами жилой недвижимости, включая критерии и показатели оценки качества управления и порядок ее расчета, алгоритм разработки программы управления жилым объектом, в целом позволяющие обеспечить надлежащий уровень качества услуг управляющей организации и повысить ее конкурентоспособность.

Практическая значимость исследования состоит в разработке методических рекомендаций, алгоритмов и моделей, предназначенных для использования органами власти крупных городов в процессе регулирования сферы управления жилой недвижимостью; управляющими организациями -в целях повышения рентабельности бизнеса и качества управления объектами жилой недвижимости; товариществами собственников жилья -для повышения эффективности самостоятельной деятельности по управлению домовладениями.

Апробация работы. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на научно-практических конференциях: «Экономика и менеджмент в творчестве молодых ученых» (Санкт-Петербург, 2005), «Актуальные проблемы управления экономикой региона» (Санкт-Петербург, 2007). Основные результаты исследования используются в практической деятельности управляющих организаций и в учебном процессе в Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 11 научных работ общим объемом 12,08 п.л., лично автору принадлежит 5,45 п.л.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Стрекач, Владимир Александрович

Заключение

Выполненное исследование позволяет сделать следующие выводы:

1. Жилая недвижимость как объект управления обладает специфическими особенностями, которые являются следствием ее социально-экономической роли в развитии городов и повышении качества жизни местного сообщества.

2. Анализ способов управления многоквартирными домами, установленных действующим Жилищным кодексом, позволил выявить преимущества управления объектами жилой недвижимости профессиональными бизнес-структурами и показать необходимость формирования конкурентного рынка таких услуг.

3. При изучении процессов формирования рыночных отношений в жилищной сфере выявлены основные тенденции, обусловленные появлением новых форм собственности на жилую недвижимость, развитием предпринимательской деятельности, зарождением конкуренции, внедрением договорных отношений, развитием ТСЖ и управляющих компаний, использованием конкурсной системы отбора управляющих организаций.

4. Вместе с тем остается много нерешенных проблем. К их числу относятся проблемы научного обеспечения управления жилой недвижимостью. Это проблема использования терминов неоднозначного толкования в некоторых нормативно-правовых актах, недостаток научно-методических работ в области управления жилой недвижимостью, методических рекомендаций, например, по созданию товариществ собственников жилья, по управлению многоквартирными домами, методики конкурсного отбора управляющих организаций.

5. Во второй главе рассмотрены основные элементы механизма формирования рынка услуг по управлению жилой недвижимостью - спрос, предложение и цена, взаимосвязь и взаимодействие которых реализуется посредством проведения конкурсов по отбору управляющих организаций. Это находит свое отражение в принципах формирования рыночных отношений, наиболее значимыми из которых являются принцип добросовестной конкуренции, конкурсного отбора управляющих организаций, наличия свободных (рыночных) цен, разделения прав собственности и управления и др.

6. При рассмотрении конкурсной системы отбора управляющих жилищных организаций было выявлено, что наиболее рациональной является методика, базирующаяся на определении уровня квалификации компании. Это легло в основу разработанного алгоритма проведения такого конкурса товариществами собственников жилья.

7. Изучение таких методов определения стоимости услуг по управлению домовладениями как базисно-индексный, ресурсный, установление процента от суммы платежей за ЖКУ, позволило сделать вывод, что метод свободного ценообразования является одним из самых перспективных.

8. Оценка динамики развития конкурентных отношений показала ежегодный прирост количества ТСЖ и управляющих организаций, что свидетельствует о развивающемся рынке услуг и формировании конкурентной среды в жилищной сфере Санкт-Петербурга. Вместе с тем, рынок управления жилой недвижимостью Санкт-Петербурга в настоящее время можно отнести к смешанному типу, где присутствуют как конкурентные, так и монопольные сегменты. Для оценки эффективности механизма формирования рынка управления жилой недвижимостью в крупном городе можно использовать индекс Герфиндаля и другие известные показатели концентрации рынка, расчет которых осуществляется по данным мониторинга рынка.

9. На основе изучения опыта работы управляющих организаций в Санкт-Петербурге разработана организационно-экономическая модель управляющей компании. Модель включает основные цели, задачи и функции управляющей организации, выбор организационно-правовой формы в виде общества с ограниченной ответственностью либо закрытого акционерного общества; рекомендуемую линейно-функциональную структуру. В модели рассчитана точка безубыточности, показывающая, что порогом рентабельности бизнеса является объем жилищного фонда в управлении, равный 12585 кв.м. Также в модели представлены возможные способы входа управляющих организаций на рынок: в результате выбора на общем собрании собственников, в результате проведения органом МСУ открытых конкурсов, путем заключения договора на управление с существующими ТСЖ и будущими собственниками во вновь построенных многоквартирных домах, а также покупка управляющей организации.

10. Разработанная финансовая модель управляющей организации предназначена для оптимизации финансовых потоков и включает методы оплаты ЖКУ, от которых зависит скорость поступления средств на расчетный счет управляющей организации, а также удобство и простота расчетов. Рекомендована многоканальная схема финансирования работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов, включающая такие источники как городской бюджет, средства собственников жилых и нежилых помещений в доме, привлеченные средства (кредиты, инвестиции). Разработаны меры по оптимизации финансового плана управляющей организации, основанные на принципе пообъектного учета доходов и расходов с формированием центров финансовой ответственности.

11. Разработаны методические положения и практические рекомендации по формированию системы менеджмента качества управления объектами жилой недвижимости, включая критерии и показатели оценки качества управления и порядок ее расчета, алгоритм разработки программы управления жилым объектом, в целом позволяющие обеспечить надлежащий уровень качества услуг управляющей организации и повысить ее конкурентоспособность. В рамках данных рекомендаций предложена формула для оценки качества работы управляющей организации.

В диссертации разработан алгоритм формирования программы управления домовладением, который состоит из семи этапов, на каждом из которых составляются соответствующие планы. Алгоритм разработан с целью использования его собственниками, ТСЖ, но главным образом - для управляющих организаций и является отправной точкой в построении системы менеджмента качества в организациях. Составленная по данному алгоритму программа может также использоваться в конкурсе по отбору управляющих организаций в качестве обязательного приложения к заявке, либо являться дополнительным преимуществом, учитываемым при анализе и оценке заявок участников конкурса.