Механизм интеграции паевых инвестиций в ипотечные жилищные программы тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Механизм интеграции паевых инвестиций в ипотечные жилищные программы"

На правах рукописи

ВАСИЛЬЕВА СВЕТЛАНА ВЛАДИМИРОВНА

МЕХАНИЗМ ИНТЕГРАЦИИ ПАЕВЫХ ИНВЕСТИЦИЙ В ИПОТЕЧНЫЕ ЖИЛИЩНЫЕ ПРОГРАММЫ

08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва-2007

003174773

Работа выполнена в ГОУ ВПО «Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет»

Научный руководитель

кандидат экономических наук, доцент Горбунов Сергей Владимирович

Официальные оппоненты- доктор экономических наук, профессор

Блех Евгений Михайлович

кандидат экономических наук Косой Владимир Вульфович

Ведущая организация

ГОУ ВПО «Самарский государственный

архитектурно-строительный

университет»

Защита состоится «26» октября 2007 г в 14 00 часов на заседании диссертационного совета Д 212 043 01 по присуждению ученой степени доктора экономических наук при ГОУ ДПО «Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих кадров и специалистов инвестиционной сферы» (ГОУ ДПО ГАСИС) по адресу 129272, Москва, ул Трифоновская, д 57, ауд 201

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке и на официальном интернет-сайте ГОУ ДПО ГАСИС (www gasis ru)

Автореферат разослан «26» сентября 2007 г

Ученый секретарь диссертационного совета

Д212 043 01, дэн, доцент

С А Лочан

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Особенностью современного этапа развития экономики России является стимулирование инвестиционных процессов городского строительства в рамках реализации приоритетных национальных проектов Однако в экономической теории остаются нераскрытыми механизмы формирования ино генных программ жилищного строительства, предусматривающих эффективное использование средств всех участников инвестиционного процесса

Несмотря на многообразие реализуемых социальных программ по развитию жилищного строительства, полученные результаты не соответствуют заданным приоритетам социально-экономической политики органов власти России Одной из причин такого состояния является то, что к настоящему времени недостаточно полно разработан экономический инструментарий повышения доступности ипотечных программ жилищного строительства на основе паевого инвестирования

Формирование организационно-экономического механизма, включающего в себя ипотечное кредитование и паевое инвестирование является актуальной темой исследования в условиях отечественного рынка жилья Интеграция закрытых паевых инвестиционных фондов в ипотечные программы жилищного строительства позволит значительно уменьшить инвестиционные риски на рынке недвижимости Формирование таких механизмов может явиться основой для разработки муниципальных программ строительства жилья и стимулирования массового участия в них населения в качестве инвесторов

Интеграция ипотечного кредитования и паевого инвестирования является актуальной темой исследования в рамках реализации Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, одобренной Правительством РФ Использование закрытых паевых инвестиционных фондов позволит привлечь средства пенсионных фондов и страховых компаний на рынок жилищного строительства

Актуальность решения этих проблем и их значимость отмечена в п 4 15 «Развитие методологии анализа, методов оценки, моделирования и прогнозирования инвестиционной деятельности в экономических системах» Паспортов специальностей ВАК Необходимость практического разрешения проблемы повышения эффективности функционирования первичного рынка жилья на основе закрытых паевых инвестиционных фондов и ее недостаточная теоретическая проработка определили выбор темы исследования

Степень разработанности проблемы. При подготовке диссертационного исследования были использованы работы ведущих российских ученых в сфере управления инвестиционными процессами в жилищном строительстве, таких как Балабанов И Т , Валдайцев С В , Валинуро-ва Л С , Власова В М , Грабовый П Г, Градов А П, Григорьев В В , Его-

ров А Ю , Иванов Ю В , Ильенкова С Д, Ковалев А П , Краснянский Л Н , Львов Д С , Мазур И И , Новицкий Н А , Самочкин В Н, Серов В М, Тренев Н Н, Уткин А И , Четыркин Е М и другие Основной упор в этих работах делается на методических аспектах взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в строительстве При этом недостаточно внимания уделяется разработке стратегии и концептуальных положений перспективной инвестиционной политики на рынке жилищного строительства с учетом накопленного научного и мирового опыта

Проблематикой методологии инвестиционных процессов в строительстве активно занимается и ряд зарубежных исследователей Среди них можно выделить работы Альберта М , Ансоффа И , Гэлловэйя Л, Коупленда Т, Крушвица Л , Ли Ченга Ф , Майерса С , Мескона М X , Найта Р , Портера М Е , Стрикленда А Дж , Томпсона А А , Финнерти Джозефа И, Харрисона Г, Хитера Кен , Холта Роберта Н , Шарпа У и других

Целью диссертации является развитие методологии инвестиционной деятельности в строительстве на основе интеграции паевых инвестиций в ипотечные жилищные программы Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач

- предложить механизм интеграции паевого инвестирования в ипотечные программы жилищного строительства,

- сформировать функциональные блоки, отражающие экономические связи субъектов инвестиционного процесса и на этой основе определить последовательность реализации программы жилищного строительства,

- разработать методику оптимизации основных параметров ипотечного кредитования с учетом экономических показателей закрытых паевых инвестиционных фондов,

- сформировать методику моделирования инвестиционных потоков при комбинировании ипотечного кредитования и паевого инвестирования,

- обосновать направления практического использования разработок и их экономическую эффективность

Объектом исследования являются субъекты инвестиционного рынка в сфере жилищного строительства г Нижнего Новгорода и Нижегородской области

Предметом исследования данной работы являются процессы формирования инвестиционных ресурсов для развития первичного рынка жилья в рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»

Теоретическая и методологическая основа диссертационного исследования. При разработке положений диссертации применялись следующие методы исследования системный анализ, классифицирование, экономико-математическое и графическое моделирование и пошаговая оптимизация

В процессе разработки диссертации изучена экономическая литера-аура по теме научного исследования Использованы законодательные и нормативно-правовые документы в области формирования жилищной политики, публикации по проблемам развития первичного рынка жилья, материалы научных конференции и концепций развития системы ипотечного жилищного кредитования РФ и регионов Ряд методологических положений и выводов, содержащихся в диссертации, иллюстрирован расчетными таблицами и графическими схемами, подготовленными автором на основе статистических данных Министерства экономического развития и торговли РФ, Министерства финансов РФ и Росстата

Научная новизна диссертации заключается в предложенных методических подходах к повышению эффективности инвестиционного процесса в жилищном строительстве на основе интеграции ипотечного кредитования и закрытых паевых фондов в организационно-экономический механизм, что позволило определить и научно обосновать рекомендации, направленные на совершенствование взаимоотношений между участниками первичного рынка жилья как разновидности инвестиционного рынка

К наиболее существенным научным результатам, полученным автором и выносимым на защиту, относятся следующие

1 Разработан организационно-экономический механизм интеграции ипотечных и паевых источников инвестиций для развития первичного рынка жилья в рамках реализации национального проекта в сфере жилищного строительства

2 Предложены функциональные блоки, в которых установлены экономические связи между участниками инвестиционного процесса в жилищном строительстве на основе интеграции паевого инвестирования в ипотечные жилищные программы

3 Разработана методика формирования рациональной структуры показателей инвестиционной программы строительства жилья на основе взаимной увязки параметров ипотечных программ с экономическими показателями паевого инвестирования

4 Сформирована методика моделирования инвестиционных потоков, позволяющая прогнозировать инвестиции с учетом рисков при реализации программы жилищного строительства на основе интеграции ипотечного кредитования и паевого инвестирования

5 Даны предложения по методическому обеспечению взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в жилищном строительстве на основе интеграции ипотечных и паевых источников инвестиций

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования обусловлена необходимостью развития методологии инвестиционной деятельности на рынке жилищного строительства в современных условиях развития рыночных отношений Основные теоретические положения и выводы, содержащиеся в диссертации, вносят определенный вклад в

теорию управления инвестициями и могут быть использованы для дальнейшего изучения вопросов, связанных с совершенствованием инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства

Практическая значимость диссертационной работы состоит в целесообразности применения ее положений и выводов при формировании инвестиционной политики в сфере жилищного строительства, развитии форм и способов создания привлекательного инвестиционного климата для частных и институциональных инвесторов за счет интеграции паевого инвестирования и ипотечного кредитования в единый экономический механизм

Результаты диссертационного исследования используются в учебном процессе Нижегородского государственного архитектурно - строительного университета (ННГАСУ)

Реализация и апробация результатов исследования. Основные положения и результаты диссертационной работы отражены в 6 опубликованных научных трудах автора, общим объемом 1,2 п л

Предложения по интеграции паевого инвестирования в ипотечные программы кредитования обсуждены и одобрены на межвузовской научно-практической конференции студентов, аспирантов, специалистов «Современные проблемы науки, образования и производства» (г Н Новгород), на всероссийской научно-практической конференции «Конкурентоспособность предприятий и организаций» (г Пенза)

Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав и заключения

Введение

Глава 1 Современные подходы к управлению инвестициями для развития первичного рынка жилья

1 1 Закрытые паевые инвестиционные фонды в строительстве как субъекты инвестиционного рынка

1 2 Опыт ипотечного кредитования при формировании муниципальной инвестиционной политики жилищного строительства

1 3 Перспективы использования ипотечных и паевых источников инвестиций для развития жилищного строительства

Глава 2 Разработка методических основ интеграции паевых и ипотечных источников инвестиций в программы жилищного строительства

2 1 Формирование организационно-экономического механизма интеграции паевого инвестирования в ипотечные программы жилищного строительства

2 2 Методика оптимизации основных параметров ипотечного кредитования с учетом показателей эффективности закрытых паевых инвестиционных фондов

2 3 Методика моделирования инвестиционных потоков при комбинировании ипотечного кредитования и паевого инвестирования

Глава 3 Практическое использование и оценка эффективности предложенных разработок

3 1 Организационные формы взаимодействия субъектов инвестиционного рынка при реализации предложенных разработок

3 2 Методические подходы к оценке риска при комплексном использовании ипотечного кредитования и паевого инвестирования

3 3 Экономическая оценка предложений и рекомендаций по совершенствованию инвестиционных процессов в строительстве Заключение Литература

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Для эффективной реализации муниципальной политики жилищного строительства предложен новый комплексный подход к управлению инвестициями Сформулированные задачи решаются посредством использования закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) в ипотечных программах

Использование закрытых паевых инвестиционных фондов обусловлено тем, что погашение паев производится только по истечении срока работы фонда, что способствует стабилизации количества инвестиционных средств, находящихся в доверительном управлении, и дает возможность реализовать длительные проекты на рынке первичного жилья

Отличительной особенностью предлагаемого механизма является то, что в ипотечных программах используются паевые инвестиционные фонды двух категорий закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости и закрытые ипотечные паевые инвестиционные фонды Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости имеют право заключать любые сделки на рынке недвижимости, и в данном случае основной доход фонда складывается из прибыли, получаемой за счет эксплуатации и строительства объектов недвижимости Инвестиции в недвижимость позволяют получить высокие доходы, но при этом существуют риски, которые могут негативно сказаться на конечном результате инвестиционного процесса Закрытый ипотечный паевой инвестиционный фонд для инвесторов, заинтересованных в долгосрочных инвестициях, имеет минимальные риски, сравнимые с рисками государственных бумаг Его основная деятельность связана с выкупом закладных у банка на объекты недвижимости и получением процентов на стоимость кредита в качестве дохода в процессе функционирования фонда При ликвидации фонда банк выкупает закладные у фонда на заранее оговоренных условиях

Комбинация данных типов закрытых паевых инвестиционных фондов позволяет управляющей компании принимать управленческие, организационные и экономические решения в рамках одного объекта инвестиро-

вания, что дает возможность эффективно управлять инвестиционным процессом Организационный механизм интеграции ипотечных и паевых источников инвестиций в жилищное строительство представлен на рис 1

Данный механизм функционирует следующим образом управляющая компания формирует два закрытых паевых инвестиционных фонда -недвижимости и ипотечный Формирование фондов происходит по стандартной схеме при участии агента, предоставляющего актуальную информацию потенциальным инвесторам, принимающего заявки на приобретение и выкуп паев, и, впоследствии, осуществляющего передачу документов управляющему фондами Приобретая паи, пайщики тем самым аккумулируют средства в специализированных депозитариях фондов и дают согласие на осуществление доверительного управления собранными средствами Представленная совокупность закрытых паевых инвестиционных фондов позволяет пайщикам определить для себя возможный получаемый доход при допустимом риске Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости предоставляет возможность получения большего дохода, но при этом подразумевает наличие рисков, связанных со строительством объекта недвижимости, тогда как закрытый ипотечный паевой инвестиционный фонд позволяет получить небольшой, но стабильный доход

Для закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, помимо функций доверительного управления имуществом фонда, управляющая компания выполняет и функции заказчика строительства, что позволяет принимать организационные и экономические решения по инвестированию проекта строительства жилья, начиная со стадии технико-экономического обоснования капитальных вложений и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию Далее заключается предварительное соглашение с банком, который будет выдавать ипотечные кредиты на приобретение жилья в доме, построенном закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости Ипотечный фонд в процессе функционирования занимается выкупом закладных на построенный объект у банка-партнера, что позволяет управляющей компании контролировать процесс продажи жилья, при необходимости внося соответствующие коррективы в объемы и сроки продаж

Данный инвестиционный процесс осуществляется в условиях риска, но его особенности способствуют снижению количества и качества проявляемых рисков для всех участников

- незапланированный отток кредитных средств у подрядчика минимизируется за счет управления инвестиционным процессом от стадии строительства до стадии продажи одной управляющей компанией, выступающей в роли заказчика,

- риск ликвидности для подрядчика, заключающийся в привлечении для обеспечения ликвидности объектов дополнительных средств под более высокий процент, чем обычно, пропадает в силу стабильного финансирования со стороны закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости,

Рис 1 Организационно-экономический механизм интеграции ипотечных и паевых источников

инвестиций в жилищное строительство

УК - управляющая компания СД - специализированный депозитарий -► -направление взаимодеиствия, 1 - опредепение заказчика строительства управляющей

компанией 2,3 - осуществите управляющей компанией распоряжения финансовыми средствами, хранящимися и учитываемыми в специализированном депозитарии под контролем оценшика, 4,5 - найм агентов 67 - продажа паев пайщикам 89 - поступление средств в фонд, 10,11 - взаимодействие между участниками строительного процесса, 12 - строительство объеета недвижимости, 13 - выкуп закладных у банка, 14, 15 - передача денежных средств в специализированный депозитарий, 16 - выбор объекта недвижимости для покупки, 17 - страхование рисков покупателя жилья, 18 - страхование рисков банка, 19-взаимодействие покупателя жилья с риэлтером 20 - взаимодейст вие застройщика - продавца жилья с риэлтером 21 - процесс выдачи ипотечного кредита

- управление ликвидностью объектов инвестирования за счет регулирования темпов продаж построенного жилья управляющей компанией при ее взаимодействии с банком - участником ипотеки

Таким образом, разработанный организационный механизм интеграции ипотечных и паевых источников инвестиций в жилищное строительство позволяет

- получать пайщикам доход, сбалансированный по соотношению доходности и риска,

- производить строительство и реализацию жилья под единым контролем управляющей компании (что позволяет снизить часть рисков в сравнении с традиционным инвестиционным процессом),

- обеспечивать строительство конкурентоспособного жилья, удовлетворяя рыночный спрос населения

2. В настоящее время в России существует большое количество паевых инвестиционных фондов, отличающихся друг от друга как объектами инвестиционной деятельности, так и схемой взаимодействия между участниками инвестиционного процесса Для выявления взаимосвязей между субъектами инвестиционного процесса разработана модель, содержащая функциональные блоки и позволяющая отразить схему работы паевого инвестиционного фонда (рис 2)

Бчок фондообразующих инвесторов

1

Оценщик

УК

1 1

Агент

Административно- Учетно- Блок объектов инее- Блок субъектов ин-

контрольный блок распределительный блок стирования вестиционных от-

ношений

Рис 2 Функционально-блочная модель работы паевых инвестиционных фондов

- блок объектов инвестирования составляют инструменты инвестиционного менеджмента для получения прибыли фондом, при этом учитывается специфика деятельности фонда, отраженная в его названии и зафиксированная в уставе ,

- блок субъектов инвестиционных отношений имеет в своем составе юридических и физических лиц, имеющих отношение к объекту инвестиций

Такое представление деятельности паевых инвестиционных фондов позволяет выявить основные принципы работы фондов (разделение контролирующих, учетнык и распорядительных функций между независимыми различными участниками работы фонда)

Для закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости модель представим следующим образом (рис 3) В имущество закрытого паевого инвестииионного фонда недвижимости передаются денежные средства, ценные бумаги, недвижимость Пайщикам таких фондов доступны любые сделки на рынке недвижимости как операции на вторичном рынке (купля, продажа, сдача в аренду), так и инвестиции в строящиеся объекты Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости создается на ограниченный срок с целью получения прибыли за счет сделок с объектами недвижимости Деятельность по управлению, учету и контролю за распоряжением средствами пайщиков разделена между участниками процесса

Рис 3 Схема функционирования закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости

Для закрытого ипотечного паевого инвестиционного фонда предлагается следующая модификация функционально-блочной модели (рис 4) Схе-

ма функционирования закрытого ипотечного паевого инвестиционного фонда следующая физическое лицо - заемщик получает ипотечный кредит в банке, который, в свою очередь, оформляет закладную и продает ее по номиналу закрытому ипотечному паевому инвестиционному фонду, таким образом ежемесячные проценты, которые уплачивает заемщик, становятся доходом пайщиков фонда Ипотечный фонд привлекателен для инвесторов, заинтересованных в долгосрочных инвестициях, - в первую очередь для негосударственных пенсионных фондов Инвестиции в ипотечные фонды характеризуются минимальными рисками, сравнимыми с рисками государственных бумаг В ипотечном фонде важной особенностью является возможность переложения риска дефолта заемщика на банк, который выдал ему кредит

Блок фондообразующих инвесторов

Пайщики (инвесторы фонда)

Покупка

Агент

Управляющая компания

Оценщик

Закрытый ипотечный паевой инвестиционный фонд

Прибыль

Получаемый регулярный доход, выкуп пая при ликвидации фонда

Расходы

Специализированный депозитарий

Блок субъектов инвестиционных

отношений Платежи по кредиту

Выкуп закладной банком ри ликвидации фонда

Ипотечный

кредит

Покупатель

Выкуп закладной фондом

Блок объ ектов инвестир Залог

Объект недвижимости_

Рис 4 Схема функционирования закрытого ипотечного паевого инвестиционного фонда

Ипотечные фонды, аккумулирующие долгосрочные инвестиции, будут способствовать широкому распространению ипотечных ценных бумаг и ускорят появление рынка вторичных закладных

3. Для формирования ипотечной ставки необходим расчет, взаимная увязка и оптимизация экономических параметров, по которым определяются ее размер и структура инвестиций На рис 5 приведен алгоритм расчета основных параметров ипотечного кредитования с учетом экономических показателей закрытых паевых инвестиционных фондов

Представленный алгоритм позволяет рассчитать экономическую эффективность от совместного функционирования закрытого ипотечного

паевого инвестиционного фонда и банка - участника ипотечной программы в рамках общего комплексного механизма интеграции ипотечного кредитования и паевого инвестирования

Взаимодействие закрытого ипотечного паевого инвестиционного фонда и банка эффективно для инвесторов фонда

Рис 5 Алгоритм расчета основных параметров ипотечного кредитования с учетом экономических показателей закрытых паевых инвестиционных фондов

С - процентная ставка по ипотечному кредиту, Ф - стоимость фондирования, Р - величина риска для банка, 3 - затраты банка на осуществление кредитования, Пр - прибыль банка от осуществления кредитования, 3, - текущие затраты банка при осуществлении кредитования, ЗИПИФ -закрытый ипотечный паевой инвестиционный фонд, СЧА, - стоимость чистых активов закрытого ипотечного паевого инвестиционного фонда на расчетный период времени I, СЧАо - начальная стоимость чистых активов закрытого ипотечного паевого инвестиционного фонда, Д СЧА) - величина стоимости чистых, активов закрытого ипотечного паевого инвестиционного фонда при их последующих вложениях с момента времени ], I - расчетный период,./ - номер периодов последующих вложений средств в закладные ипотеки, Стп— стоимость пая на расчетный момент времени, N - кочичество паев закрытого ипотечного паевого инвестиционного фонда, Стпо - начальная стоимость пая, А Стп, - изменение стоимости пая за расчетный период

Количественные показатели основных параметров зависят от многих факторов, увязать которые в единую систему предлагается посредством разработки экономико-математической модели формирования ставки ипотечного кредита

Экономико-математическая модель ставки ипотечного кредитования представлена на рис 6 и выражается следующей формулой

С = Ф + Р + 3 + Пр, (1)

где С - процентная ставка по ипотечному кредиту, Ф - стоимость фондирования, Р - величина риска для банка, 3 - затраты банка на осуществление кредитования, Пр - прибыль банка от осуществления кредитования

Стоимость фондирования - это цена привлекаемых средств для реализации ипотечной программы Данная величина является базовой процентной ставкой и корректируется исключительно в зависимости от рыночной ситуации

Величина риска для банка при выдаче ипотечных кредитов разделяется на следующие составляющие

- риск рефинансирования, связанный с возможным повторным займом средств банком,

- р иск ликвидности, действующий в случае, если банк в запланированный момент времени не сможет реализовать программу ипотечного кредитования,

- риск неуплаты со стороны заемщика

Затраты банка на осуществление кредитования - связаны с предоставлением клиенту услуг в процессе сотрудничества и отражают стоимость следующих операций

- рассмотрение кредитной заявки,

- осуществление платежа по погашению выданного кредита,

- выдача кредита,

- аренда индивидуального сейфа,

- открытие ссудного счета и т д

Прибыль банка - получаемый банком доход от деятельности по ипотечному кредитованию клиентов

Экономические параметры ипотечной программы разделим на три группы

1 группа - неизменяемые параметры, значения которых устанавливаются субъектами ипотеки в виде констант Эти значения определяются исходя из объема ресурсов субъекта, ценовой ситуации на рынках жилья или по статистическим данным,

2 группа - параметры, значения которых можно изменять только в сторону снижения, т к они отражают максимальный размер внутренних ресурсов субъекта (размер кредитных средств, объем строительства нового жилья),

3 группа - регулируемые параметры, которые могут изменяться в определенных пределах

Рис 6 Экономико-математическая модель расчета величины ставки ипотечного кредитования

С - процентная ставка по ипотечному кредиту, Ф - стоимость фондирования, Р - величина риска для банка, 3 - затраты банка на осуществление кредитования, Пр - прибыль банка от осуществления кредитования, Зг - текущие затраты банка при осуществлении кредитования, Зед - единовременные затраты банка при осуществлении кредитования, 30С - затраты банка при обслуживании счета, Зот - затраты банка на оплату труда сотрудников, 30б - затраты банка на оценку параметров и качества объекта залога, а также проверку надежности строительной компании, Зкл - затраты банка на проверку потенциального клиента, Рр - величина риска рефинансирования, Ря - величина риска ликвидности, Рнк - величина риска неуплаты клиента, Рсф - величина риска при кредитовании строящегося жилья

Таким образом, в рамках организационного механизма, основанного на совместном функционировании ипотечной программы и закрытых пае-

вых инвестиционных фондов возможно снижение значений следующих параметров

- риск ликвидности,

- риск залога недвижимости, находящейся в стадии строительства,

- затраты на оценку объекта залога и надежности строительной компании

Снижение данных значений связано с особенностями работы закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости и закрытого ипотечного паевого инвестиционного фонда, а также обеспечением синхронизации их работы с деятельностью банка по выдаче ипотечных кредитов

4. Взаимодействие между участниками инвестиционного процесса в рамках предлагаемого организационного механизма управления инвестициями предполагает наличие денежных потоков, связанных с осуществлением их деятельности Денежные средства на протяжении всего периода функционирования проекта непостоянны по своему значению и в разные периоды распределяются между разным количеством участников инвестиционного проекта

Для моделирования инвестиционных потоков выделим три основные этапа функционирования предлагаемого механизма интеграции ипотечных и паевых источников инвестиций в жилищное строительство

- период формирования закрытых паевых инвестиционных фондов,

- период осуществления инвестиционной деятельности,

- период ликвидации закрытых паевых инвестиционных фондов

В процессе формирования закрытых паевых инвестиционных фондов (рис 7) агент предоставляет потенциальным пайщикам информацию о предполагаемой структуре активов фондов, о сроке действия, о стоимости пая При заинтересованности клиента происходит продажа пая, и средства направляются в специализированный депозитарий Фонд формируется за указанный в его уставе период в размере не менее прогнозируемого

Рис 7 Схема инвестиционных потоков при формировании фондов

При функционировании фондов (рис 8) происходит непосредственно достижение целей создания данного организационного механизма за счет осуществления инвестиционной деятельности Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, выступая в роли заказчика строительства, строит запланированные объекты недвижимости, являющиеся одновременно объектами ипотеки и получает прибыль за счет их продажи

Инвестиции в строительство Стоимость закладной

Рис 8 Схема инвестиционных потоков в период функционирования фондов

Покупатель данного жилья по ипотечной программе банка реализует свои потребности в сфере недвижимости и улучшения жилищных условий Банк, выдавая ипотечный кредит, получает возможность через короткий промежуток времени получить обратно выданные средства за счет выкупа закладной закрытым ипотечным паевым инвестиционным фондом

Данный фонд получает доход в результате получения платежей по кредиту от покупателя жилья Пайщики получают доходы в процентах от прибыли от деятельности управляющих компаний своих фондов Данный этап характеризуется мобильностью и высокой степенью взаимодействия между всеми участниками инвестиционных процессов, а также является наиболее сложным с точки зрения координации их работы

Завершающий этап работы предлагаемого автором организационного механизма связан с ликвидацией деятельности фондов (рис 9)

На данном этапе происходит погашение паев для пайщиков закрытых паевых инвестиционных фондов, получение дохода управляющей компани-

ей по результатам своей деятельности Также осуществляется выкуп банком закладных у закрытого ипотечного паевого инвестиционного фонда

Рис 9 Схема инвестиционных потоков при ликвидации фондов

5. Практическое использование разработок представляет собой деятельность по планированию и реализации жилищной программы с учетом имеющихся правил и регламентов, а также определение руководителей, исполнителей определенных действий и распределение полномочий между ними В случае реализации предлагаемого инвестиционного механизма по управлению инвестициями на основе закрытых паевых инвестиционных фондов система договорных отношений будет выглядеть следующим образом (рис 10)

Для разработанного механизма на основе интеграции паевого инвестирования и ипотечного кредитования автором предлагается следующая блок-схема анализа рисков, сопутствующих его реализации (рис 11)

Разработанный автором организационный механизм позволяет снизить инвестиционные риски, возникающие при традиционных формах ипотечного кредитования, строительства объекта недвижимости и деятельности закрытых паевых инвестиционных фондов

Рис 10 Система договорных отношений при реализации предлагаемых разработок

1- договор между управляющей компанией и ор1аиизацисй - заказчиком строительства, 2,3 - договор между управляющей компанией и оценщиком на оказание >слуг оценки им>-щества фондов, 4,5 - договор поручения мсжд> управляющей компанией и агентом на предоставление последним информации потенциальным инвесторам, прием заявок на приобретение и выкуп паев, 6 7 - доювор на обслуживание депозитарием фондов предполагающий конфолирование ведения бухгалтерского учета фондов расчет стоимости чистых активов и стоимости паев контроль за имуществом фондов и ведение их реестров, 8,9 - приобретение паев у фондов пайщиками, 10 - подрядный договор, 11 - субподрядный договор 12-договор о работе с закладными 13 — доювор - соглашение о предоставлении жилья для выдачи ипотечных кредитов, 14 - страховой договор жилья - страховой договор рисков банка, 16 - договор на оказание ус туг риэлтера пок> пателю жилья 17 - договор на оказание услуг риэлтера заказчику строительства (продавцу жилья), 18 - ипотечный договор 19 - договор купли продажи квартиры

Определение номенклатуры рисков для основных участников инвестиционного проекта

Банк ЗПИФ(н) ЗИПИФ Пайщик Подрядчик Покупатель жилья

- 1 Г

Выявление факторов, влияющих на вел для каждого участника и ичину и вероятность проявления риска явестиционного процесса

Анализ выявленных факторов

Финансовая оценка влияния факторов на ликвидность проекта

Финансовая оценка влияния факторов на экономическую целесообразность проекта

Определение максимально допустимого уровня риска Рт

Разработка мероприятий по снижению риска до приемлемого уровня

Осуществление практической реализации инвестиционного проекта

Рис 11 Блок-схема анализа рисков для частных и институциональных инвесторов за счет интеграции паевого инвестирования и ипотечного

кредитования

В заключении диссертационного исследования приведены основные выводы и предложения автора по совершенствованию инвестиционного процесса в жилищном строительстве

ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ АВТОРА ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ:

1 Васильева, С В Текущее состояние сферы жилищного строительства и основные проблемы инвестирования [Текст] / С В Васильева // Развитие инвестиционного потенциала отечественных предприятий Сборник трудов / Ниж гос арх -строит ун-т H Новгород, 2004 - Вып 1 (0,2 п л )

2 Васильева, С В Перспективы развития ипотечных паевых фондов в России [Текст] / С В Васильева // Развитие инвестиционного потенциала отечественных предприятий Сборник трудов / Ниж гос арх -строит ун-т H Новгород, 2005 - Вып 2 (0,2пл)

3 Васильева, С В Особенности паевых инвестиционных фондов [Текст] / С В Васильева // Материалы Всероссийской научно-практической конференции / МАИС Москва, 2006 (0,2 п л )

4 Васильева, С В Закрытые паевые инвестиционные фонды в России [Текст] / С В Васильева // Современные проблемы науки, образования и производства Сборник научных трудов по материалам межвузовской научно-практической конференции студентов, аспирантов, специалистов ( 15 апреля 2006 г ) - H Новгород, НФ УРАО, 2006 - Ч 2 (0,1 п л )

5 Васильева, С В Зарубежные аналоги Российским паевым инвестиционным фондам [Текст] / С В Васильева // Конкурентоспособность предприятий и организаций Материалы Всероссийской научно-практической конференции - Пенза, 2006 -41 (0,3 п л )

6 Васильева, С В Организационные подходы к управлению недвижимостью на основе закрытых паевых инвестиционных фондов [Текст] / С В Васильева // Российское предпринимательство - 2007 -№10 (0,2 пл)

Подписано в печать 21 09 2007 Сдано в производство 24 09 2007 Формат бумаги 60x90/16 Уел печ л 1,0 Тираж! 00 экз Заказ № ДС-53/07

Издательство ГАСИС, Москва, ул Трифоновская, 57

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Васильева, Светлана Владимировна

Введение.

Глава 1. Современные подходы к управлению инвестициями в развитие первичного рынка жилья.

§1.1. Закрытые паевые инвестиционные фонды в строительстве как субъекты инвестиционного рынка.

§ 1.2. Опыт ипотечного кредитования при формировании муниципальной инвестиционной политики жилищного строительства.

§ 1.3. Перспективы использования ипотечных и паевых источников инвестиций для развития жилищного строительства.

Глава 2. Разработка методических основ интеграции паевых и ипотечных источников инвестиций в программы жилищного строительства.

§ 2.1. Формирование организационно-экономического механизма интеграции паевого инвестирования в ипотечные программы жилищного строительства

§ 2.2. Методика оптимизации основных параметров ипотечного кредитования с учетом показателей эффективности закрытых паевых инвестиционных фондов.

§ 2.3. Моделирование денежных потоков при комбинировании ипотечного кредитования и паевого инвестирования.

Глава 3. Практическое использование и оценка эффективности предложенных разработок.

§3.1. Организационные формы взаимодействия субъектов инвестиционного рынка при реализации предложенных разработок.

§ 3.2. Методические подходы к оценке риска при комплексном использовании ипотечного кредитования и паевого инвестирования.

§3.3. Экономическая оценка предложений и рекомендаций по совершенствованию инвестиционных процессов в строительстве.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Механизм интеграции паевых инвестиций в ипотечные жилищные программы"

Актуальность темы исследования. Особенностью современного этапа развития экономики России является стимулирование инвестиционных процессов городского строительства в рамках реализации приоритетных национальных проектов. В современных условиях стимулирование развития первичного рынка жилья приобретает приоритетное значение. Мировая практика показывает, что устойчивое экономическое развитие страны во многом связано с развитием строительной отрасли. Однако в настоящее время существует ряд проблем, негативно сказывающихся на развитии первичного рынка жилья, в частности, принципы инвестиционных отношений между участниками процесса строительства и реализации жилья не в полной мере отвечают современным требованиям и уровню развития экономических систем страны. Следовательно, развитие методологической основы для реализации новых принципов взаимодействия между всеми участниками инвестиционного процесса строительства будет способствовать выявлению резервов повышения эффективности данного вида инвестиционной деятельности. В связи с этим все большее внимание отечественных и зарубежных ученых сосредотачивается на роли возможного использования паевых инвестиций в рамках ипотечных жилищных программ. Несмотря на многообразие реализуемых социальных программ по развитию жилищного строительства, полученные результаты не соответствуют заданным приоритетам социально-экономической политики органов власти России. Одной из причин такого состояния является то, что к настоящему времени недостаточно полно разработан экономический инструментарий повышения доступности ипотечных программ жилищного строительства на основе паевого инвестирования.

Интеграция ипотечного кредитования и паевого инвестирования является актуальной темой исследования в рамках реализации Концепции развития унифицированной системы рефинансирования ипотечных жилищных кредитов в России, одобренной Правительством РФ. Использование закрытых паевых инвестиционных фондов позволит привлечь средства пенсионных фондов и страховых компаний на рынок жилищного строительства, а также уменьшить риски участников инвестиционного процесса строительства жилья. В России создан определенный теоретический фундамент исследования и анализа инвестиционных отношений в сфере жилищного строительства, а также изучения подходов к реализации программ ипотечного кредитования. Так, исследованию управления инвестиционными процессами в сфере жилищного строительства посвящены работы Балабанова И.Т., Валдайцева С.В., Валинуровой Л.С., Власовой В.М., Грабовый П.Г., Градова А.П., Григорьева В.В., Егорова АЛО., Иванова Ю.В., Ильенковой С.Д., Ковалева А.П., Краснянского Л.Н., Мазур И.И., Новицкого Н.А., Самочкина В.Н., Серова В.М., Тренева Н.Н., Уткина А.И., Хавина Д.В., Четыркина Е.М., и других.

Проблематикой методологии инвестиционных процессов в строительстве активно занимается и ряд зарубежных исследователей. Среди них можно выделить работы Альберта М., Ансоффа И., Гэлловэйя JL, Коупленда Т., Крушвица JL, Ли Ченга Ф., Майерса С., Мескона М.Х., Найта Р., Портера М.Е., Стрикленда А. Дж., Томпсона А.А., Финнерти Джозефа И., Харрисона Г., Хитера Кен., Холта Роберта Н., Шарпа У. и других.

Несмотря на значительное количество работ, в экономической литературе недостаточно изучены особенности стратегии и концептуальных положений перспективной инвестиционной политики на рынке жилищного строительства с применением паевого инвестирования в данной сфере экономики. Данная область не получила достойного освещения в отечественной экономической литературе и обладает определенной новизной.

Необходимость практического разрешения проблемы повышения эффективности функционирования первичного рынка жилья на основе закрытых паевых инвестиционных фондов и ее недостаточная теоретическая проработка определили выбор темы исследования. Тема диссертации соответствует п. 4.15 «Развитие методологии анализа, методов оценки, моделирования и прогнозирования инвестиционной деятельности в экономических системах» Паспортов специальностей ВАК

Целю диссертационной работы является развитие методологии инвестиционной деятельности в строительстве на основе интеграции паевых инвестиций в ипотечные жилищные программы.

Для достижения цели диссертационного исследования ставились следующие основные задачи:

- предложить механизм интеграции паевого инвестирования в ипотечные программы жилищного строительства;

- сформировать функционально-блочную модель взаимодействия участников инвестиционного процесса в условиях применения паевого инвестирования при реализации программ ипотечного кредитования;

- разработать методику оптимизации основных параметров программы ипотечного кредитования с учетом экономических показателей закрытых паевых инвестиционных фондов;

- сформировать модель денежных потоков, возникающих при реализации механизма интеграции паевого инвестирования в ипотечные программы жилищного строительства;

- обосновать направления практического использования разработок и их экономическую эффективность

Объектом исследования являются субъекты инвестиционного рынка в сфере жилищного строительства г. Нижнего Новгорода и Нижегородской области.

Предметом исследования данной работы являются процессы формирования инвестиционных ресурсов для развития первичного рынка жилья в рамках реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Теоретическая и методологическая основа диссертационного исследования. При разработке положений диссертации применялись следующие методы исследования: системный анализ, классифицирование, экономико-математическое и графическое моделирование и пошаговая оптимизация.

В процессе разработки диссертации изучена экономическая литература по теме научного исследования. Использованы законодательные и нормативно-правовые документы в области формирования жилищной политики, публикации по проблемам развития первичного рынка жилья, материалы научных конференций и концепций развития системы ипотечного жилищного кредитования РФ и регионов. Ряд методологических положений и выводов, содержащихся в диссертации, иллюстрирован расчетными таблицами и графическими схемами, подготовленными автором на основе статистических данных Министерства экономического развития и торговли РФ, Министерства финансов РФ и Росстата.

Научная новизна диссертации заключается в предложенных методических подходах к повышению эффективности инвестиционного процесса в жилищном строительстве на основе интеграции ипотечного кредитования и закрытых паевых фондов в организационно-экономический механизм, направленных на совершенствование взаимоотношений между участниками первичного рынка жилья как разновидности инвестиционного рынка.

К основным положениям, которые обладают научной новизной и выносятся на защиту, относятся следующие:

1. Разработан организационно-экономический механизм интеграции паевых инвестиций в ипотечные жилищные программы.

2. Предложена функционально-блочная модель взаимодействия участников инвестиционного процесса в условиях интеграции паевого инвестирования в ипотечные жилищные программы.

3. Разработана методика оптимизации наиболее значимых параметров ипотечных программ на основе взаимной увязки с экономическими показателями закрытых паевых инвестиционных фондов.

4. Сформирована модель денежных потоков при реализации механизма интеграции паевых инвестиций в ипотечные жилищные программы.

5.Даны предложения по методическому обеспечению взаимоотношений между участниками инвестиционного процесса в жилищном строительстве на основе интеграции паевого инвестирования в ипотечные жилищные программы.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования обусловлена необходимостью развития методологии инвестиционной деятельности на рынке жилищного строительства в современных условиях развития рыночных отношений. Основные теоретические положения и выводы, содержащиеся в диссертации, вносят существенный вклад в теорию управления инвестициями и могут быть использованы для дальнейшего изучения вопросов, связанных с совершенствованием инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства.

Практическая значимость диссертационной работы состоит в целесообразности применения ее положений и выводов при формировании инвестиционной политики в сфере жилищного строительства, развитии форм и способов создания привлекательного инвестиционного климата для частных и институциональных инвесторов за счет интеграции паевого инвестирования и ипотечного кредитования в единый организационно-экономический механизм.

Результаты диссертационного исследования используются в учебном процессе Нижегородского государственного архитектурно-строительного университета (ННГАСУ).

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Васильева, Светлана Владимировна

Основные выводы

1. Жилищная проблема стоит перед 60% российских семей, которые в той или иной степени не удовлетворены жилищными условиями. С учетом того, что часть этой потребности может быть удовлетворена за счет продажи жилья на вторичном рынке, потребность в строительстве нового жилья составляет не менее 46,1% от существующего жилищного фонда.

2. Уже сегодня значительная часть домохозяйств (34,7%) готова улучшать жилищные условия самостоятельно (приобрести и построить жилье - 28,5%, получить жилье по наследству, арендовать, обменять и т.д. -6,2%), 26,3% нуждаются в какой-либо помощи государства, в том числе 7,1% домохозяйств рассчитывают на предоставление социального жилья.

3. При решении жилищной проблемы население предпочитает приобретать готовое жилье на первичном или вторичном рынках (около 75% всех домохозяйств, желающих приобрести или построить жилье).

4. При любых вариантах прогнозных сценариев развития жилищного строительства предложение жилья будет отставать от спроса, что связано со следующими проблемами:

- трудности, связанные с получением согласований и разрешений на осуществление строительства;

- низкий уровень доступности кредитных и иных источников финансирования;

- низкий платежеспособный спрос населения на жилье;

- отсутствие достаточного количества земельных участков для строительства, обеспеченных необходимой инженерно-технической инфраструктурой;

- недостаточные возможности производственных мощностей;

- высокие налоги;

- недостаточный объем строительных материалов, удовлетворяющих ценовым и качественным потребностям.

5. Развитие банками кредитования застройщиков жилья тормозится прежде всего наличием таких проблем, как:

• проблема обеспечения кредитов (отсутствие прав собственности на земельный участок и трудности залога объектов незавершенного строительства);

• высокий уровень рисков кредитования строительства;

• низкий уровень прозрачности финансово-хозяйственной деятельности строительных компаний;

• отсутствие у банков достаточных финансовых ресурсов;

• низкий уровень подготовки бизнес-планов, проектов по строительству жилья, долгий срок подготовки и утверждения проектной документации.

Таким образом, сфера жилищного строительства выступает основным ограничителем для формирования рынка доступного жилья.

Глава 2. Разработка методических основ интеграции паевых и ипотечных источников инвестиций в программы жилищного строительства

§ 2.1. Формирование организационно-экономического механизма интеграции паевого инвестирования в ипотечные программы жилищного строительства

Как показал анализ состояния рынка паевых инвестиций, в настоящее время существует большое количество паевых инвестиционных фондов, отличающихся друг от друга как объектами инвестиционной деятельности, так и схемой взаимодействия между участниками инвестиционного процесса. Проведенный анализ позволил автору разработать универсальную модель, содержащую ряд функциональных блоков, которая позволяет отразить принципиальную схему работы любого паевого инвестиционного фонда (рисунок 2.1).

Блок фондообразующих инвесторов г----------------1

Оценщик

УК I

Агент ч—►

СД

ПИФ

Объект №1 Субъект №1

Объект № i Субъект №/

Объект № п Субъект № п

Административно- Учетно- Блок объектов Блок субъектов контрольный блок распределительный блок инвестирования инвестиционных отношений

Рис. 2.1. Функционально-блочная модель работы паевых инвестиционных фондов

Данная модель состоит из пяти функциональных блоков, отражающих основное предназначение каждого из них:

- административно-контрольный блок имеет в своем составе такие субъекты как агент, оценщик, управляющая компания фонда и т.д. Данный блок выполняет функции регистрации фонда, доверительного управления активами фонда, проведения оценки имущества фонда в соответствии с нормативными документами, предоставления актуальной информации потенциальным инвесторам, приема заявок на приобретение и выкуп паев, передачи документов управляющему фондом, контроля за доверительным управлением средствами фонда и т.п.;

- блок фондообразующих инвесторов состоит из пайщиков, вложивших свои денежные средства в данный фонд. Основная функция состоит в осуществлении в соответствии с правилами фонда оплаты приобретаемых инвестиционных паев и в дальнейшем получение возможных доходов в результате доверительного управления данными средствами, образовавшими фонд;

- учетно-распределительный блок содержит собственно образованный паевой инвестиционный фонд и специализированный депозитарий. Основными функциями являются контроль за ведением бухгалтерского учета фонда, расчет стоимости чистых активов и стоимости пая фонда, контроль за имуществом фонда, учет и хранение ценных бумаг фонда, ведение реестра фонда; блок объектов инвестирования составляют разнообразные инструменты для получения прибыли фондом, при этом обязательно учитывается специфика деятельности фонда, отраженная в его названии и зафиксированная в уставе;

- блок субъектов инвестиционных отношений имеет в своем составе юридических и физических лиц, имеющих отношение к объекту инвестиций. Данный блок отражает всех заинтересованных в инвестиционном процессе лиц, выполняющих разнообразные функции в интересах фонда.

Такое представление деятельности паевых инвестиционных фондов позволяет наглядно отразить основные принципы работы фондов (т.е.

разделение контролирующих, учетных и распорядительных функций между независимыми различными участниками работы фонда). Кроме того, данная модель легко видоизменяется при необходимости конкретизации типа изучаемого фонда. Так, для закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости модель будет выглядеть следующим образом (рисунок 2.2).

В имущество закрытого ПИФа недвижимости могут быть переданы не только денежные средства, но и ценные бумаги, недвижимость и права на недвижимое имущество. Пайщикам таких фондов доступны практически любые сделки на рынке недвижимости: как операции на вторичном рынке (купля, продажа, сдача в аренду), так и инвестиции в строящиеся объекты. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости создается на ограниченный срок с целью получения прибыли за счет сделок с объектами недвижимости. Как и у любого другого фонда, деятельность по управлению, учету и контролю за распоряжением средствами пайщиков разделена между участниками процесса.

Для закрытого ипотечного паевого инвестиционного фонда автором предлагается следующая модификация универсальной функционально-блочной модели, представленная на рисунке 2.3. Ипотечный фонд привлекателен для инвесторов, заинтересованных в долгосрочных инвестициях, - в первую очередь для негосударственных пенсионных фондов. Инвестиции в ипотечные фонды при определенной, прозрачно рассчитываемой доходности имеют минимальные риски, сравнимые с рисками государственных бумаг. В ипотечном фонде важной особенностью является возможность переложения риска дефолта заемщика на банк, который выдал ему кредит, а значит, для инвестора этот риск сводится к нулю.

Блок фондообразующих инвесторов

Пайщики (инвесторы фонда)

Покупка паев 0 са а а 1

§ о а а S в I о а

Агент

Управляющая компания

Оценщик ьг о г?

VC5 а 2

3 § S а §

Пилучаемнгй"регулярный доход; выкуп пая при ликвидации фонда

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости

Прибыль

Расходы

Специализированный депозитарий

Объект недвижимости № 1

Объект недвижимости № i

Объект недвижимости № п

Рисунок 2.2. Схема функционирования закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости

Рисунок 2.3. Схема функционирования закрытого ипотечного паевого инвестиционного фонда

Ипотечные фонды, аккумулирующие долгосрочные инвестиции, будут способствовать широкому распространению ипотечных ценных бумаг, а главное, ускорят появление рынка вторичных закладных. Схема работы ипотечного ПИФа следующая: физическое лицо - заемщик получает ипотечный кредит в банке, который, в свою очередь, оформляет закладную и продает ее по номиналу ипотечному ПИФу. Таким образом ежемесячные проценты, которые уплачивает заемщик, становятся доходом пайщиков фонда.

Для различных субъектов инвестиционных отношений в рамках закрытых паевых инвестиционных фондов можно выделить следующие типы достигаемых целей:

- стоимостные цели - ожидаемые в будущем финансовые результаты (прибыль, ценность капитала, доходность, поток денежных поступлений и др.);

- потребительские цели - достижение определенных материальных целей посредством реализации производственных задач (жилищное строительство, реконструкция зданий и сооружений, коммерческая недвижимость и др.); социальные цели - социальная обязанность субъекта предпринимательской деятельности перед обществом (разработка проекта и его реализация в соответствии с социальной и исторической установкой общества, задачи по защите окружающей среды, ландшафтно-композиционные особенности территории и др.).

Типы достигаемых целей для закрытых паевых инвестиционных фондов представлены в таблице 2.1.

Следовательно, деятельность рассматриваемых фондов способствует реализации интересов всех участников инвестиционного процесса. Однако специфические особенности фондов могут как способствовать повышению эффекта от их деятельности, так и в ряде случаев снижать вероятность достижения поставленных целей.

Заключение

1. Для эффективной реализации муниципальной политики жилищного строительства предложен новый комплексный подход к управлению инвестициями. Сформулированные задачи решаются посредством использования закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ) в ипотечных программах.

Использование закрытых паевых инвестиционных фондов обусловлено тем, что погашение паев производится только по истечении срока работы фонда, что способствует стабилизации количества инвестиционных средств, находящихся в доверительном управлении, и дает возможность реализовать длительные проекты на рынке первичного жилья.

Отличительной особенностью предлагаемого механизма является то, что в ипотечных программах используются паевые инвестиционные фонды двух категорий: закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости и закрытые ипотечные паевые инвестиционные фонды. Закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости имеют право заключать любые сделки на рынке недвижимости, и в данном случае основной доход фонда складывается из прибыли, получаемой за счет эксплуатации и строительства объектов недвижимости. Инвестиции в недвижимость позволяют получить высокие доходы, но при этом существуют риски, которые могут негативно сказаться на конечном результате инвестиционного процесса. Закрытый ипотечный паевой инвестиционный фонд для инвесторов, заинтересованных в долгосрочных инвестициях, имеет минимальные риски, сравнимые с рисками государственных бумаг. Его основная деятельность связана с выкупом закладных у банка на объекты недвижимости и получением процентов на стоимость кредита в качестве дохода в процессе функционирования фонда. При ликвидации фонда банк выкупает закладные у фонда на заранее оговоренных условиях.

Комбинация данных типов закрытых паевых инвестиционных фондов позволяет управляющей компании принимать управленческие, организационные и экономические решения в рамках одного объекта инвестирования, что дает возможность эффективно управлять инвестиционным процессом.

Данный механизм функционирует следующим образом: управляющая компания формирует два закрытых паевых инвестиционных фонда -недвижимости и ипотечный. Формирование фондов происходит по стандартной схеме при участии агента, предоставляющего актуальную информацию потенциальным инвесторам, принимающего заявки на приобретение и выкуп паев, и, впоследствии, осуществляющего передачу документов управляющему фондами. Приобретая паи, пайщики тем самым аккумулируют средства в специализированных депозитариях фондов и дают согласие на осуществление доверительного управления собранными средствами. Представленная совокупность закрытых паевых инвестиционных фондов позволяет пайщикам определить для себя возможный получаемый доход при допустимом риске. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости предоставляет возможность получения большего дохода, но при этом подразумевает наличие рисков, связанных со строительством объекта недвижимости, тогда как закрытый ипотечный паевой инвестиционный фонд позволяет получить небольшой, но стабильный доход.

Для закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости, помимо функций доверительного управления имуществом фонда, управляющая компания выполняет и функции заказчика строительства, что позволяет принимать организационные и экономические решения по инвестированию проекта строительства жилья, начиная со стадии технико-экономического обоснования капитальных вложений и заканчивая вводом объекта в эксплуатацию. Далее заключается предварительное соглашение с банком, который будет выдавать ипотечные кредиты на приобретение жилья в доме, построенном закрытым паевым инвестиционным фондом недвижимости. Ипотечный фонд в процессе функционирования занимается выкупом закладных на построенный объект у банка-партнера, что позволяет управляющей компании контролировать процесс продажи жилья, при необходимости внося соответствующие коррективы в объемы и сроки продаж.

Данный инвестиционный процесс осуществляется в условиях риска, но его особенности способствуют снижению количества и качества проявляемых рисков для всех участников:

- незапланированный отток кредитных средств у подрядчика минимизируется за счет управления инвестиционным процессом от стадии строительства до стадии продажи одной управляющей компанией, выступающей в роли заказчика

- риск ликвидности для подрядчика, заключающийся в привлечении для обеспечения ликвидности объектов дополнительных средств под более высокий процент, чем обычно, пропадает в силу стабильного финансирования со стороны закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости;

- управление ликвидностью объектов инвестирования за счет регулирования темпов продаж построенного жилья управляющей компанией при ее взаимодействии с банком - участником ипотеки.

Таким образом, разработанный организационный механизм интеграции ипотечных и паевых источников инвестиций в жилищное строительство позволяет:

- получать пайщикам доход, сбалансированный по соотношению доходности и риска;

- производить строительство и реализацию жилья под единым контролем управляющей компании (что позволяет снизить часть рисков в сравнении с традиционным инвестиционным процессом); обеспечивать строительство конкурентоспособного жилья, удовлетворяя рыночный спрос населения.

2. В настоящее время в России существует большое количество паевых инвестиционных фондов, отличающихся друг от друга как объектами инвестиционной деятельности, так и схемой взаимодействия между участниками инвестиционного процесса. Для выявления взаимосвязей между субъектами инвестиционного процесса разработана модель, содержащая функциональные блоки и позволяющая отразить схему работы паевого инвестиционного фонда. Данная модель состоит из пяти функциональных блоков, отражающих основное предназначение каждого из них:

- административно-контрольный блок имеет в своем составе такие подразделения как агент, оценщик, управляющая компания фонда и т.д. Данный блок выполняет такие функции как регистрация фонда, доверительное управление активами фонда, проведение оценки имущества фонда в соответствии с нормативными документами, предоставление актуальной информации потенциальным инвесторам, прием заявок на приобретение и выкуп паев, передача документов управляющему фондом, контроль за доверительным управлением средствами фонда;

- блок фондообразующих инвесторов состоит из пайщиков, вложивших свои денежные средства в данный фонд. Основная функция состоит в осуществлении в соответствии с правилами фонда оплаты приобретаемых инвестиционных паев и в дальнейшем получение возможных доходов в результате доверительного управления данными средствами, образовавшими фонд;

- учетно-распределительный блок содержит собственно образованный паевой инвестиционный фонд и специализированный депозитарий. Основными функциями являются контроль за ведением бухгалтерского учета фонда, расчет стоимости чистых активов и стоимости пая фонда, контроль за имуществом фонда, учет и хранение ценных бумаг фонда, ведение реестра фонда; блок объектов инвестирования составляют инструменты инвестиционного менеджмента для получения прибыли фондом, при этом учитывается специфика деятельности фонда, отраженная в его названии и зафиксированная в уставе;

- блок субъектов инвестиционных отношений имеет в своем составе юридических и физических лиц, имеющих отношение к объекту инвестиций.

Такое представление деятельности паевых инвестиционных фондов позволяет выявить основные принципы работы фондов (разделение контролирующих, учетных и распорядительных функций между независимыми различными участниками работы фонда).

3. Для формирования ипотечной ставки необходим расчет, взаимная увязка и оптимизация экономических параметров, по которым определяются ее размер и структура инвестиций. Автором разработан алгоритм расчета основных параметров ипотечного кредитования с учетом экономических показателей закрытых паевых инвестиционных фондов.

Представленный алгоритм позволяет определить экономическую эффективность от совместного функционирования закрытого ипотечного паевого инвестиционного фонда и банка - участника ипотечной программы в рамках общего комплексного механизма интеграции ипотечного кредитования и паевого инвестирования.

Количественные показатели основных параметров зависят от многих факторов, увязать которые в единую систему предлагается посредством разработки экономико-математической модели формирования ставки ипотечного кредита.

Экономические параметры ипотечной программы разделим на три группы:

1 группа - неизменяемые параметры, значения которых устанавливаются субъектами ипотеки в виде констант. Эти значения определяются исходя из объема ресурсов субъекта, ценовой ситуации на рынках жилья или по статистическим данным;

2 группа - параметры, значения которых можно изменять только в сторону снижения, т.к. они отражают максимальный размер внутренних ресурсов субъекта (размер кредитных средств, объем строительства нового жилья);

3 группа - регулируемые параметры, которые могут изменяться в определенных пределах.

Таким образом, в рамках организационного механизма, основанного на совместном функционировании ипотечной программы и закрытых паевых инвестиционных фондов возможно снижение значений следующих параметров:

- риск ликвидности;

- риск залога недвижимости, находящейся в стадии строительства;

- затраты на оценку объекта залога и надежности строительной компании.

Снижение данных значений связано с особенностями работы закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости и закрытого ипотечного паевого инвестиционного фонда, а также обеспечением синхронизации их работы с деятельностью банка по выдаче ипотечных кредитов.

4. Взаимодействие между участниками инвестиционного процесса в рамках предлагаемого организационного механизма управления инвестициями предполагает наличие денежных потоков, связанных с осуществлением их деятельности. Денежные средства на протяжении всего периода функционирования проекта непостоянны по своему значению и в разные периоды распределяются между разным количеством участников инвестиционного проекта.

Для моделирования инвестиционных потоков выделим три основные этапа функционирования предлагаемого механизма интеграции ипотечных и паевых источников инвестиций в жилищное строительство:

- период формирования закрытых паевых инвестиционных фондов;

- период осуществления инвестиционной деятельности;

- период ликвидации закрытых паевых инвестиционных фондов.

В процессе формирования закрытых паевых инвестиционных фондов агент предоставляет потенциальным пайщикам информацию о предполагаемой структуре активов фондов, о сроке действия, о стоимости пая. При заинтересованности клиента происходит продажа пая, и средства направляются в специализированный депозитарий. Фонд формируется за указанный в его уставе период в размере не менее прогнозируемого.

При функционировании фондов (рис. 8) происходит непосредственно достижение целей создания данного организационного механизма за счет осуществления инвестиционной деятельности. Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, выступая в роли заказчика строительства, строит запланированные объекты недвижимости, являющиеся одновременно объектами ипотеки и получает прибыль за счет их продажи.

Покупатель данного жилья по ипотечной программе банка реализует свои потребности в сфере недвижимости и улучшения жилищных условий. Банк, выдавая ипотечный кредит, получает возможность через короткий промежуток времени получить обратно выданные средства за счет выкупа закладной закрытым ипотечным паевым инвестиционным фондом.

Данный фонд получает доход в результате получения платежей по кредиту от покупателя жилья. Пайщики получают доходы в процентах от прибыли от деятельности управляющих компаний своих фондов. Данный этап характеризуется мобильностью и высокой степенью взаимодействия между всеми участниками инвестиционных процессов, а также является наиболее сложным с точки зрения координации их работы.

Завершающий этап работы предлагаемого автором организационного механизма связан с ликвидацией деятельности фондов. На данном этапе происходит погашение паев для пайщиков закрытых паевых инвестиционных фондов, получение дохода управляющей компанией по результатам своей деятельности. Также осуществляется выкуп банком закладных у закрытого ипотечного паевого инвестиционного фонда.

5. Практическое использование разработок представляет собой деятельность по планированию и реализации жилищной программы с учетом имеющихся правил и регламентов, а также определение руководителей, исполнителей определенных действий и распределение полномочий между ними. Организация выполнения работ во многом определяется системой договорных отношений между участниками инвестиционного процесса.

Кроме того, эффективность предлагаемых разработок будет во многом зависеть от наличия рисков и неопределенностей при его реализации. Для разработанного механизма на основе интеграции паевого инвестирования и ипотечного кредитования автором предлагается блок-схема анализа рисков, позволяющая определить номенклатуру рисков, действующих на участников инвестиционного процесса, и целесообразность реализации механизма для конкретных условий при рассчитанном уровне рискованности операций.

Разработанный автором организационный механизм позволяет снизить часть инвестиционных рисков, возникающие при традиционных формах ипотечного кредитования, строительства объекта недвижимости и деятельности закрытых паевых инвестиционных фондов за счет особенностей комплексного взаимодействия паевого инвестирования и программ ипотечного кредитования.