Механизм инвестирования финансовых ресурсов в доходные дома тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Механизм инвестирования финансовых ресурсов в доходные дома"

На правах рукописи

ГОЛИКОВА АННА ВИКТОРОВНА

МЕХАНИЗМ ИНВЕСТИРОВАНИЯ ФИНАНСОВЫХ РЕСУРСОВ В ДОХОДНЫЕ ДОМА

Специальность: 08.00.10 «Финансы, денежное обращение и кредит»

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 / май гт

Москва- 2012

005044457

Диссертация выполнена на кафедре «Мировая экономика и международные финансы Образовательного учреждения профсоюзов высшего

профессионального образования «Академия труда и социальных отношений»

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Давтян Микаел Анушаванович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

кафедры международных финансов ФГОБУ ВПО «Московский государственный институт международных отношений (университет) Министерства иностранных дел Российской Федерации» Селезнев Александр Захарович

кандидат экономических наук, доцент кафедры денежно-кредитных отношений и монетарной политики ФГОБУ ВПО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»

Уткин Виктор Сергеевич

Ведущая организация: ФГ БОУ ВПО «Московский государственный

университет приборостроения и информатики»

Защита состоится «30» мая 2012 г., в 15.00 часов на заседании диссертационного совета Д 602.001.03 по присуждению ученой степени кандидата экономических наук при Образовательном учреждении профсоюзов высшего профессионального образования «Академия труда и социальных отношений» по адресу: II9454, г. Москва, ул. Лобачевского, д. 90, аудитория 222.

Автореферат и диссертация направлены в Министерство образования и науки Российской Федерации для размещения на сайте «27» апреля 2012 г.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Образовательном учреждении профсоюзов высшего профессионального образования «Академия труда и социальных отношений»

Автореферат разослан «27» апреля 2012 г.

Ученый секретарь

Диссертационного совета Д 602.001.03, кандидат экономических наук, доцент

В.Т. Стрейко

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Жилищное строительство играет исключительно важную роль в развитии экономической системы государства вне зависимости от его геополитического положения, уровня развития, численности населения и других характеристик. В проекте Концепции долгосрочного социально - экономического развития Российской Федерации определены пути и способы обеспечения устойчивого повышения благосостояния российских граждан, укрепление национальной безопасности и динамического развития экономики в долгосрочной перспективе, укрепление России в мировом сообществе. Для этого, как одной из первоочередных задач, необходим ряд преобразований и качественных изменений в социальной политике государства. Для того чтобы подчеркнуть важность разработки и реализации проектов, имеющих социальную направленность, необходимо рассмотреть общие вопросы экономики с учетом социальных факторов. В своей экономической направленности все экономические процессы имеют социальную окраску, поэтому наряду с выражениями «экономические явления», «экономическое развитие» в экономической литературе используются словосочетания «социально-экономические процессы», «социально-экономическое развитие». Областью реализации социальной экономики является доход различных слоев населения. Таким образом, все, что относится непосредственно к благосостоянию людей, и есть социальная область экономики. Социально ориентированные проекты в строительстве жилья, являются одними из приоритетных направлений реализации социально-экономической политики государства, в частности, строительства доступного, или социального жилья в форме доходных домов.

В настоящее время национальная экономика России требует мобилизации громадных инвестиционных ресурсов, их эффективного использования и оптимального размещения, в том числе в секторе жилищного строительства. Одним из основных факторов активизации строительства является использование различных источников финансирования, в частности государственного бюджета, кредитных ресурсов банков, государственных корпораций, крупных коммерческих структур, а также средств населения страны. Ключевую роль в реализации строительства доступного жилья во всем мире занимает государство, роль которого заключается не только в финансировании жилищных проектов, но и создании необходимых организационных и законодательных рамок, условий и стимулов. А в России обеспечение населения доступным жильем уже как 10 лет возведено руководителями страны в ранг одного из важнейших национальных проектов.

Однако пока реализация программы доступного жилья сталкивается с серьезными трудностями, преодолеть которые не удается. В настоящее время российское жилищное законодательство предполагает предоставление полностью бесплатного жилья не более 2-3 % населения, в тоже время существует острый дефицит доступного жилья.

В сложившихся обстоятельствах одним из решений данной проблемы может стать стимулирование строительства недорогих доходных домов, которое широко распространено в странах ЕС, Японии и Северной Америки.

Актуальность исследуемой проблемы усиливается также тем, что история, нормативно- правовые основы и особенности финансирования строительства доходных домов в зарубежных странах и в России прежде специально не исследовались.

Степень научной разработанности проблемы. Проблемы, связанные с исследованием, разработкой и реализацией теорий инвестиций и источников финансирования инвестиционной деятельности, финансированием строительной отрасли, оценкой эффективности инвестиций в жилищный комплекс, социальной политикой нашли отражение в трудах отечественных и зарубежных исследователей: Р. Харрода, Г.С. Харрисона, А.Смита, Дж. Стиглица, А. Уайсса, Дж.С. Милля, А. Маршала,Э.Дж. Долана, Д. Линдсея, Дж. М. Кейнса, Ф. Модильяни, М. Миллера, Ф. Мишкина, А. Гринспена, Дж. Тобина , Дж.К. Ван Хорна, М.А. Давтян, Л.В. Крыловой, А.Г. Куликова, И.И. Мазура, К.В. Кияненко, Т.А. Иващенцева, C.B. Грибовского, Н. И. Барановской, А.Н. Асаула, A.B. Игошина, И.А. Рахмана, А.Р. Аганбегяна и др.

Соответствие темы диссертации требованиям паспорта специальностей ВАК. Исследование выполнено в соответствии с п.3.3 «Закономерности функционирования финансовых ресурсов хозяйствующих субъектов», п.3.6 «Отраслевые финансы», п.3.25 «Финансы инвестиционного и инновационного процессов, финансовый инструментарий инвестирования», специальности 08.00.10 - «Финансы, денежное обращение и кредит» Паспорта специальностей ВАК (экономические науки).

Целью диссертационного исследования является разработка механизма инвестирования финансовых ресурсов в строительство доходных домов, а также оценка эффективности инвестиционного проекта вложений в доходные дома.

Цель данной работы определила необходимость решения следующих задач:

- исследовать различные теории инвестиций и источники финансирования инвестиционной деятельности в строительной отрасли;

-выявить особенности финансирования и нормативно-правового регулирования инвестиций в доходные дома;

-проанализировать зарубежный опыт использования инвестиций в доходные дома;

-исследовать существующие формы и методы оценки эффективности инвестиций в недвижимость;

-спроектировать и предложить инвестиционный механизм финансирования средств в доходные дома;

-разработать программу развития строительства доходных домов в Российской Федерации.

Объектом диссертационного исследования является жилищное строительство в форме доходных домов.

Предметом исследования являются экономические отношения, формирующиеся при реализации механизма инвестирования финансовых ресурсов в арендное (социальное) жилье.

Методологической основой послужили общенаучные методы исследования эффективности инвестиционной деятельности в строительной отрасли: расчеты, сравнения, обобщения, системный анализ, логический подход к изучаемым объектам. В зависимости от характера решаемых задач использовались аналитические, математические и статистические методы исследования макроэкономических данных России, США, Еврозоны.

В качестве основных источников информации использовались публикации периодической печати, материалы Федеральной службы государственной статистики, Банка России, статистического управления Европейского союза, Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, Ассоциации российских банков, Министерства регионального развития Российской Федерации, Агентства экономической информации, Департамента экономической политики и развития, Федерального министерства жилищного управления США, Департамента жилищного и городского развития США, Европейского комитета социального жилья, законодательные и нормативные акты Российской Федерации, нормативные документы органов государственного управления.

Научная новизна диссертации заключается в том, чтобы на основе исследования современного состояния финансирования строительства жилья в России и зарубежного опыта строительства доходных домов разработать инвестиционный механизм для финансирования строительства доходных домов в России.

Автором получены результаты, обладающие научной новизной:

1. На основе исследования различных теорий финансирования строительной отрасли выявлено, что инвестиции играют большую роль в развитии производственного потенциала страны и связаны с экономическим ростом. Исходя из динамики ввода жилья, производственного и финансового состояния строительных организаций обоснована целесообразность более активной государственной поддержки строительной отрасли.

2. Определено, что действующее законодательство не предусматривает четкого юридического определения понятия «доходный дом», предложена авторская трактовка термина доходный дом. На основании изучения исторических аспектов, определено, что доходные дома были весьма распространены и пользовались большим спросом у различных по социальной принадлежности слоев населения.

3. Сформулированы предложения по реализации механизмов развития жилищного строительства, ключевыми элементами которых являются ипотечное жилищное кредитование и строительные сберегательные кассы, которые зарекомендовали себя как эффективные инструменты, способные активизировать приобретение населением жилья.

4. На основе исследования опыта зарубежных стран по инвестированию средств в доходные дома, выявлены возможности использования финансовых

инструментов строительства доступного жилья, к которым относятся различные программы жилищного финансирования, субсидии, налоговые льготы для граждан с низким уровнем дохода, депозиты «Livret А», обосновано, что особое место в зарубежных странах в вопросах социального жилья занимает государство, являясь как гарантом, так и участником инвестиций в жилищное строительство.

5. Разработана программа строительства доходных домов, включающая в себя поправки в законодательство, создание развитой структуры жилищных организаций, внедрение новых инструментов как «Ипотечный кредит с наймом», «Кредитный наем», «Жилищный вклад (депозит)», использование системы lease-back. Разработана схема гарантий в сфере арендного жилья, включая Гарантийный фонд социального найма жилья и создание Агентства развития арендного рынка жилья.

6. Разработан инвестиционный проект финансирования средств в доходные дома, основанный на принципе социального смешивания и строительства качественного жилья, определен коэффициент доступности найма, рассчитанный на граждан с различным уровнем дохода, на основании этого коэффициента определена «справедливая рыночная арендная ставка», которая может быть доступной при низких уровнях доходов населения и являющаяся основным источником дохода при реализации инвестиционного проекта.

Выявлено, что эффективное развитие доступного арендного жилья напрямую зависит, в том числе от социальной ориентированности государственного бюджета по части финансирования социального жилья. Определено, что разработка и реализация современной жилищной политики -от определения ее целей и до воплощения конкретных жилищных проектов -подчиняется двум основополагающим принципам: широкого общественного участия и партнерства частных и государственных институтов.

7. На основании расчетов различных финансовых показателей обоснована экономическая эффективность инвестирования финансовых ресурсов в доходные дома. Выявлено также, что при определении эффективности инвестиционного проекта в доходные дома учитываются все последствия его реализации, с учетом особенностей данных инвестиций, в том числе и включая внеэкономические факторы, направленные на решение социальных, общественно значимых показателей, таких как обеспечение жильем различных категорий граждан.

Решение выявленных по результатам проведенного исследования проблем непосредственно влияет на «социализацию» рыночных отношений в России в целом и на решение одного из важнейших национальных проектов России.

Практическая и теоретическая значимость диссертационного исследования заключается в возможности использования методики реализации строительства доступного жилья в рамках социально -экономической политики государства. Разработанные в ходе исследования методические положения, практические рекомендации и предложения могут быть использованы на практике органами государственного регулирования при

разработке и реализации финансовой политики с целью развития рынка жилищного строительства.

Теоретические разработки, полученные в результате исследования, могут быть использованы в учебном процессе высших учебных заведений.

Апробация результатов исследования. Основное содержание исследования докладывались на межвузовских научно-практических конференциях факультета мировой экономики, финансов и страхования АТиСО «Теории мировой экономики» (2009г.) и «Теории мировой экономики» (2010г.).

Публикации. Выводы и рекомендации диссертации изложены в 5 печатных работах общим объемом 2,5 п.л., в том числе в 3 публикациях в издании, содержащемся в перечне ведущих рецензируемых научных журналов и изданий, рекомендованных ВАК РФ.

Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы и приложений. Общий объем диссертации составляет 160 страниц. Диссертация включает в себя 18 таблиц и 19 рисунков.

Во введении обоснована актуальность темы диссертационного исследования, оценивается степень научной разработанности проблемы, определены цель и задачи диссертационного исследования, его предмет и объект, методологическая основа, научная новизна, теоретическая разработка и практическая значимость.

В первой главе «Теоретические основы финансирования строительной отрасли» исследуются теории инвестиций и источники финансирования инвестиционной деятельности, анализируются особенности финансирования строительной отрасли на современном этапе, а также сущность, история и нормативно-правовые основы функционирования доходных домов.

Во второй главе «Источники финансирования и оценка эффективности инвестиций в жилищный комплекс» - исследованы формы и методы оценки инвестиций в недвижимость, оценена роль ипотечного жилищного кредитования, строительных сберегательных касс и ссудо-сберегательных ассоциаций, в качестве инструментов решения жилищной проблемы, а также проанализирован зарубежный опыт инвестирования финансовых ресурсов в строительство доходных домов.

В третьей главе «Стратегия формирования инвестиционного механизма в доходные дома» - разработана программа формирования и развития строительства доходных домов в России, предложен инвестиционный механизм финансирования средств в доходные дома и оценена его эффективность.

В заключении изложены основные результаты диссертационного исследования, сформированы выводы и предложения научного и практического характера.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ И ВЫВОДЫ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ

Первая группа проблем, рассматриваемых в диссертации, связана с исследованием теоретических основ инвестирования в строительной отрасли, которая является важнейшим элементом хозяйственно-экономической структуры государства. В текущем десятилетии, и особенно в пеоиод финансово-экономического кризиса строительный комплекс страны пере:кивазт серьезные трудности, сопровождающиеся структурными изменениями а отрасли, сокращением числа действующих организаций (особенно государственных), серьезным дефицитом инвестиционных средств. В результате строительство по уровню инвестиционной активности оказалось в числе наименее благоприятных отраслей, где удельный вес инвестиций в основной капитал за 2009 год составил лишь 11,5 % от общего объема инвестиций. Объем средств выделенных на жилищное строительство за первое полугодие 201! г. составил 121,8 млрд. рублей и по сравнению с аналогичным периодом ^предыдущего года возрос всего на 1,2% (от общего объема инвестиций в основной капитал удельный вес составил 4,8%).2 В 2010 г. доля построенного жильч строительными организациями государственного сектора экономики в общем объеме введенных в действие жилых домов в целом по Росси составила всего 6,0, частных - 86,2 %.3

Деловой активности строительных организаций препятствует их неустойчивое финансовое состояние, которое особо остро проявилось во время финансового кризиса. Основу проблем составляет физически и морально устаревший производственный потенциал большинства строительных организаций, что, в частности, не позволяет наращивать объемы ввода и снижать затраты в жилищном строительстве. По данным Росстата степень взноса основных фондов в строительстве по итогам 2010 г. составляет 48,3% что выше среднего показателя по экономике России (47,1%). Несмотря на неблагоприятную экономическую конъюнктуру, сложившуюся в отрасли, строительным организациям удалось сохранить положительную динамику прииыли, в 2011 г., по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года прибыль возросла на 11,4%. Сальдированный финансовый результат строительных организаций (без субъектов малого предпринимательства) составил в первом полугодии 2011г. 22,3 млрд. рублей (3,0 тысяч строительных организаций получили прибыль в размере 70,5 млрд. рублей 1 7 тысяч организаций имели убыток на сумму 48,2 млрд. рублей). Вместе с тем рентабельность активов строительства остается одной из самых низких в экономике России - 1,0% по итогам 2011г.(5,5% в среднем по экономике).

Причины жилищной проблемы носят фундаментальный характер, в связи с этим необходимо модернизировать производственную базу для массового строительства жилья, в данных обстоятельствах за счет более активной

^ Строительство в России / Росстат - М„ 2010 г.

;Об итогах инвестиционной и строительной деятельности итогах в Российской Федерации/Росс-гат- М 2011т Статистнческии бюллетень/ Росстат - М.,2011 г.

государственной поддержки и внешних источников финансирования (в 2011г.-3,6% об общего объема инвестиций в основной капитал) и прежде всего за счет прямых иностранных инвестиций. В настоящее время государственная поддержка осуществляется, в основном, путем направления финансовых ресурсов на выполнение федеральных и региональных целевых программ.

Одним их таких проектов стала федеральная целевая программа «Жилище», в которой на 2011- 2015 гг. предусмотрен механизм реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России». Объем финансирования программы за счет средств федерального бюджета составляет всего 291,15 млрд. рублей, за счет средств бюджетов субъектов Российской федерации и местных бюджетов 109,96 млрд. рублей. В соответствии с федеральной адресной инвестиционной программой на 2011г., предусматриваются бюджетные ассигнования на строительство и приобретение 2883 объектов. На эти цели профинансировано из федерального бюджета 281,4 млрд. рублей, из них на строительство объектов транспортного комплекса - 159,6 млрд. рублей, социального комплекса - 98,4 млрд. рублей, специального комплекса - 13,8 млрд. рублей, агропромышленного комплекса-4,4 млрд.рублей. Финансирование из бюджетов субъектов Российской Федерации и прочих источников составило 23,3 млрд. рублей. За счет реализации государственных жилищных сертификатов, на приобретение которых использовано средств в объеме 796,5 млн. рублей, в том числе за счет предоставленных социальных выплат - 756,8 млн. рублей.

Выделение государственных централизованных капиталовложений - одна из форм прямого регулирования инвестиционной деятельности со стороны государства, которая позволяет осуществлять развитие производственного и непроизводственного потенциала России, решение социальных проблем, которые невозможно осуществить за счет иных источников финансирования. Централизованное финансирование дает возможность мобилизации значительных средств для строительства крупных объектов с учетом продолжительности строительного процесса. При этом ресурсы должны предоставляться застройщикам бесплатно или на весьма льготных условиях.

Наряду с предоставлением строительным организациям и организациям, выпускающим стройматериалы, государственных гарантий по кредитам и разработкой для них специальных лизинговых схем для поддержки закупок современного технологичного оборудования следует активно стимулировать ипотечную активность населения, развивать альтернативные инструменты финансирования жилищных программ за счет развития механизма государственно-частного партнерства.

Вторая группа проблем, исследованных в диссертации, посвящена изучению истории, сущности, нормативно-правовым основам функционирования доходных домов в России, а также опыту зарубежных стран по инвестированию финансовых ресурсов в доходные дома, строительные сберегательные кассы и ипотечное жилищное кредитование. Создание доступного рынка жилья в России является одной из первоочередных задач социально-экономического развития. К категории социально доступного

жилья относятся дома, носящие название доходных. В связи с этим необходимо определить понятие «доходный дом». В Большой энциклопедии доходный дом определяется как «тип архитектурного сооружения, многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир внаем».1 Более развернутое определение можно найти в постановлении Правительства Москвы от 2 апреля 2002 г. № 239-ПП «О проведении эксперимента по строительству и эксплуатации в городе Москве «доходного дома». Доходный дом - это жилой дом, в котором все жилые и нежилые помещения без ограничения размера площади предоставляются во временное владение и пользование юридическим и физическим лицам по договорам аренды и коммерческого найма. Однако постановление Правительства Москвы №1131-ПП дает другое определение. Доходный дом - это жилой дом, в котором все жилые помещения предоставляются по договорам найма в приоритетном порядке гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, а при их отказе - гражданам, проживающим в городе Москве не менее десяти лет.2 В соответствии с постановлением Правительства Москвы №278-ПП бездотационный дом жилищного фонда коммерческого использования города Москвы - это многоквартирный жилой дом, все жилые помещения в котором предоставляются во владение и пользование по договорам найма гражданам, категории которых установлены распорядительными документами Правительства Москвы, с оплатой по полной стоимости за пользование, содержание и ремонт жилого помещения, исключающей необходимость привлечения для содержания такого дома денежных средств бюджета города Москвы.3 Исходя из вышеперечисленных постановлений критерии понятия «доходный дом» в законодательстве в настоящее время не определены. Следует отметить также, что в соответствии со среднесрочной программой « Москвичам - достойное жилье» доходные дома предназначены исключительно для москвичей.

На основе исследования существующего законодательства, мировой практики и разработанной программы строительства арендного жилья, предлагаем следующее определение: доходный дом - это архитектурный многоквартирный жилой дом, в котором все жилые и нежилые помещения предоставляются во временное владение и пользование юридическим и физическим лицам по договорам аренды и коммерческого (социального) найма, с оплатой по полной стоимости за пользование, содержание и ремонт жилого помещения и правом последующего выкупа, в порядке установленным законодательством, рассчитанный на граждан с различным уровнем дохода и отвечающий всем санитарно-техническим требованиям.

' Большая энциклопедия: В 62 томах. Т. 16 - М.:ТЕРРА, 2006г.- С.60

Пункт 2 постановления Правительства Москвы от 25 декабря 2007 г. № 1131-ПП «Об использовании жилого дома по адресу: ул. Мусы Джалиля, д. 8, корп. 2 в качестве дома коммерческого использования (доходного дома)».

3 Постановление Правительства Москвы от 8 апреля 2008 г. № 278-ПП «О проведет«, эксперимента по коммерческому использованию жилого доуа по адресу: пос. Щербинка, ккр. 1, корп. 7 для предоставления жилых помещении в нем студенческим семьям, семьям молодых преподавателей и научных сотрудников государственных гражданских вузов, расположенных в городе Москве».

В России доходные были широко распространены, они появились еще в XVIII веке, к началу XX столетия в Москве их насчитывалось более восьмисот. В то время состоятельные люди охотно вкладывали капитал в их возведение, поскольку спрос на съемное жилье значительно превышал предложение. Проживание в доходных домах освобождало постояльцев от налогов и обязанностей по содержанию собственной недвижимости. Стоимость квартир напрямую зависела не только от их расположения, количества комнат и набора предлагаемых услуг, но и от их архитектурного решения. Как правило, первые этажи таких домов арендовали магазины, ателье и модные салоны, а вторые сдавались под офисные помещения. С третьего по пятый - селились семьи купцов, дворян и аристократии, в мансардах - военные низших чинов, студенты. После революции доходные дома были ликвидированы. Попытки возводить этот сегмент рынка недвижимости предпринимались в годы перестройки и в 1990-х годах, однако первые шаги в данном направление были сделаны совсем недавно.

Мировой опыт показывает, что доходные дома существуют в большинстве стран мира и составляют значительную долю в жилом фонде: во Франции эта доля составляет 17%, в Германии - 20%, в Великобритании - 21%, в Австрии -23%, в Дании - 27%, в США - 30%, а в Голландии - 36% и адресовано той части населения, которая не в состоянии позволить себе приобретение жилья за счет собственных средств.

Главный инструмент формирования и развития социального жилья в США - жилищные программы, в которых четко указывается механизм финансирования и опираются на четкий критерий нуждаемости. Ключевую роль в повышении уровня домовладения, прежде всего для семей с низкими и средними доходами, играют Федеральное министерство жилищного управления США (Federal Housing Administration - FHA) и его Департамент жилищного и городского развития (Department of Housing and Urban Development - HUD). Основным фактором обеспечения доступным жильем является партнерство между государством и частным сектором. Главную роль в этой области играет частный сектор, однако правительство имеет решающие позиции в преодолении разрыва между социальными группами на рынке жилья, используя для этого такие механизмы, как субсидии арендной платы, помощь при наличных платежах, налоговые и другие финансовые стимулы для частного сектора при инвестициях в сферу доступного жилья. Программа арендной помощи в доходных домах основная и самая перспективная программа федерального правительства. Её суть - оказание помощи семьям с низкими доходами с тем, чтобы они могли арендовать достойное по качеству жилье. Механизм действия программы состоит в том, что семья получает документальное обязательство жилищной администрации по оплате части жилищных расходов, т.е. ваучер, оплачивает ту часть стоимости арендной платы, которая покрывает 30% ее дохода, остальная возмещается домовладельцу согласно ваучеру. Семья может арендовать не любую по уровню комфорта и стоимости рыночную квартиру, а лишь в пределах так называемой справедливой рыночной арендной платы («fair market rent»-FMR).

Этот, устанавливаемый на местах стандарт таков, что семье оказываются доступны примерно 40% имеющихся на рынке квартир.

Существуют различные программы инвестирования средств в строительство арендного жилья. Наиболее распространенные следующие:

1. Партнерская программа инвестирования в жилище или Программа инвестиционного партнерства (НОМЕ) предоставляет гранты правительствам штатов или муниципальных округов, которые могут быть использованы в партнерстве с некоммерческими организациями, которым отводиться ведущая роль. Получатель имеет большую свободу действий в использовании гранта: от строительства, покупки и реабилитации доходных домов до прямого субсидирования арендной платы. В 2000 г. на эту программу было выделено 1,6 млрд. долл.

2. Программа возрождения деградированных районов общественного жилища (HOPE VI) финансирует с помощью производственных субсидий снос, капитальные затраты на новое строительство, реконструкцию, предоставление жилищ для выселяемых семей, меры по улучшению менеджмента, проектные услуги и техническую помощь. Чтобы предотвратить повторную деградацию районов после завершения их реконструкции, программа предусматривает обязательное социально - имущественное смешивание населения, т.е. проектирование и строительство на реконструируемой территории жилищ разной стоимости, предназначенных для семей с разным социальным статусом и уровнем доходов.

3. Комплексная программа развития территориальных сообществ (Community Development Block Grant - CDBG) - одна из самых крупных по объему инвестиций. В 2000 г. финансирование этой программы составило 4,78 млрд. долл. В ее рамках предоставляются ежегодные гранты на срок до пяти лет для оказания жилищной помощи. Получатели грантов - города, являющиеся центрами зон метрополий с населением более 50 тыс. чел., и городские округа, где проживает более 200 тыс. жителей. Финансовые ресурсы могут быть использованы на строительство экономически доступного жилья, развития сферы обслуживания, повышение занятости и другие социальные цели.

4. Программа налогового кредитования строительства жилья для семей с низкими доходами (Low Income Housing Tax Credit Program- LIHTC) поощряет частные инвестиции в строительство арендуемого жилья путем снижения налогов, доходность таких вложений составляет около 6% . Эта программа разработана для привлечения частного капитала и адресована как для коммерческих, так и для некоммерческих организаций. Программа «LIHTC привела к увеличению роста строительства доступного арендного жилья и позволила привлечь частный капитал в финансовый сектор. С момента принятия этой программы в 1986 г. с ее помощью было построено более 1 млн. жилищ.

В зарубежной практике существуют различные инструменты и методы развития строительства доступного жилья, например во Франции - это предоставление субсидий, налоговых льгот и жилищных пособий. В 2006 году

суммарное значение государственной поддержки жилищного сектора (субсидии и налоговые льготы) составило 30 млрд. € или 1,75% ВВП. Размер жилищных пособий составил почти половину общей суммы расходов (14,5 млрд. €), финансируемые не только из государственного бюджета, но и за счет средств бюджета социального обеспечения, фондов работодателей и местных властей. Во Франции объем социальных доходных домов составляет 4 млн. единиц или 17% от общего объема жилищного фонда (рис. 1).

■ Ареидатсцлл-тасиый ссктор

■ Аренда торы-соцшиъный сектор

■ Собственники

■ Другпе

Рис.1 Структура жилищного фонда Франции

В настоящее время предоставляются следующие кредиты: -долгосрочные (до 40 лет на строительства и 50 лет на приобретение

земельных участков);

-финансирование (краткосрочное) депозитов «Livret А»; -предоставление кредитов по ставке , которая зависит только от процентов, выплачиваемых по депозитам «Livret А».

Система пособий строительства социального арендного жилья также

включает:

- установление пониженной ставки НДС на покупку земли и строительство (5,5% вместо 19,6%);

-предоставление авансов в размере от 2,5% до 16,5% от стоимости;

- освобождение от уплаты налога на недвижимость на срок до 25 лет. Одним из вариантов решения жилищной проблемы может стать

организация в России института строительных сберегательных касс (далее -ССК). Данный инструмент жилищной политики показал свою состоятельность во многих государствах мира. Например, в Германии с помощью ССК были аккумулированы и предоставлены в форме кредитов около 800 млрд. евро. В Австрии сумма строительных сберегательных вкладов в 2010 г. составила 17, 8 млрд. евро. Доля участников ССК от общего числа населения в некоторых странах Европы представлена на рис. 2.

70 60 50 40 30 20 10 О

Австрия Чехия Германия Словакия Хорватия

Рис.2 Доля участников ССК от общего количества населения в странах

Европы, %

Отметим также, что в странах Европы система ССК предусматривает поощрение государством гражданина, который решает свой жилищный вопрос

самостоятельно, социальной выплатой - государственной премией, которая может составлять до 40% от суммы вклада. Доминирующую роль в сфере жилищного кредитования в сегодняшнем мире играет ипотечное жилищное кредитование, за счет которого в развитых странах финансируется до 80% -90% и более процентов всего приобретаемого в собственность жилья. Уровень ипотечного кредитования в разных странах представлен на рис.3

Ипотечные кредиты, % к ВВП Россия I 2.6*5 Украина I 3*/» Болгария И ?•/• Чехия В Т/, Венгрия 11 »'о

Объемы ипотечных кредитов на душу населения, €/чел

Россия

США

Швейцария

Нидерланды

Германия м

€/чел

и 11960

212000 £/чел

Франция

€/чел

Рис.З Уровень ипотечного кредитования в разных странах

В США уровень ипотечных кредитов на душу населения составляет 212 тыс. евро, т.е. в 1,5 тыс. раз больше, чем сегодня в России. Европа опережает нас по этому показателю примерно в 400 раз.

Предоставление социального жилья является важной целью для каждого социально ориентированного государства и анализ зарубежной практики показывает, что эффективное развитие доступного арендного жилья напрямую зависит от объемов бюджетного финансирования.

Третья группа проблем связана с разработкой программы развития строительства доходных домов в РФ. Создание доходных домов в России -один из ключевых способов решения жилищного вопроса. Первоочередным шагом, в целях стратегического процесса формирования рынка социального (арендного) жилья должно быть принятие соответствующих изменений в законодательстве Российской Федерации с учетом имеющегося международного опыта, в частности:

-в Земельный кодекс, направленных на упрощение порядка передачи земельных участков под строительство социального (арендного) жилья;

- в Гражданский кодекс, Градостроительный кодекс и Жилищный кодекс в части оптимизации нормативного регулирования договора социального найма;

-в Налоговый кодекс в части предоставления налоговых льгот и преференций для юридических и физических лиц при создании, приобретении и эксплуатации социального (арендного) жилья, направленные на смягчение налогового режима (налоговой нагрузки) юридических и физических лиц (по НДС, налогу на прибыль/НДФЛ, налогу на имущество) при приобретении и эксплуатации жилищного фонда коммерческого использования.

- принятие Федерального закона «О найме (аренде) жилых помещений»,

определяющего критерии и правила отнесения жилья с определенными технико-экономическими параметрами и санитарными нормами к категории «социального (арендного) жилья», размер арендной ставки на социальное (арендное) жилье в зависимости от его технико-экономических параметров, санитарных норм, месторасположения, уровня дохода арендатора и прочих существенных условий;

- принятие положения «О создании агентства развития арендного жилья», государственного агента - первоочередной задачей которого должно стать разработка проектов и организация строительства доходных (арендных) домов, внедрение рыночных механизмов и экономических стимулов к развитию данного сегмента жилья, осуществление мониторинга правоприменительной практики реализации развития рынка арендного жилья в Российской Федерации, обеспечение координации и взаимодействия всех участников этого рынка, в том числе возможность компенсации процентных ставок по инфраструктурным и строительным кредитам;

- принятие положения «Об ассоциациях арендаторов», в частности нормативного регулирования получения жилищных субсидий на оплату найма, жилищных субсидий на оплату коммунальных услуг, в том числе предоставления льготных кредитов на покупку жилья.

Одним из новых инструментов формирования жилищного фонда арендного жилья может стать внедрение ипотечного продукта «Ипотечный кредит с наймом». Существенным преимуществом станет то, что данные кредиты могут быть секьюритизированы, что позволит в будущем при массовом внедрении данного продукта обеспечить привлечение дополнительных средств. Механизм взаимодействия экономических агентов и порядок предоставления «Ипотечного кредита с наймом», представлен на рис.4 Банк-Кредитор проекта •-► АИЖК

2.Выдача ипотечного кредита на приобретение

квартир в многоквартирном доме, оформление закладных

5. Размещение ИЦБ (привлечение долгосрочных инвестиций в кредитный сектор жилищного фонда коммерческого использования)

1. Приобретение всех квартир в многоквартирном доме с целью сдачи в наем (доходный дом)

Доходный дом

36. Длительный договор найма

А дм ин истрация, работодатель

Зв. Субсидирование г ставки найма

• Арендаторы

Рис. 4.Схема взаимодействия для продукта «Ипотечный кредит с наймом»

Для эффективного функционирования «Ипотечного кредита с наймом»,

следует определить структуру данного продукта (табл.1).

Таблица 1

Основные параметры продукта «Ипотечный кредит с наймом»

Назначение продукта Долгосрочное целевое финансирование проектов, предусматривающих формирование и эксплуатацию частного жилищного фонда коммерческого использования (коммерческий наем)

Цель кредита Приобретете заемщиком (юридическим лицом) на первичном рынке всех квартир в отдельно стоящем многоквартирном доме в целях дальнейшей сдачи их в коммерческий наем

Сумма кредита Определяется с учетом коэффициентов К/3 и П/Д1 Минимальная сумма- 5 млн. руб. Максимальная сумма зависит от количества приобретаемых заемщиком квартир

Коэффициент К/3 До 70% (до 90% при условии ипотечного страхования). В значении «3>ь залоговая стоимость всех квартир в залоге

Коэффициент П/Д Не должен превышать 80%. В значении «Д»- данные бизнес-плана по проекту коммерческого найма

Ставка по кредиту В соответствии с расчетом АИЖК

Срок кредита Не более 30 лет

Возврат кредита Ежемесячные равные (аннуитетные) платежи

Страхование Обязательное имущественное страхование

Источник: составлено автором на основании части 1, раздела 1, пункта 1.1; 1.2 Стандартов процедур выдачи ипотечных кредитов (займов) АИЖК

Следует подчеркнуть, что данный механизм направлен на развитие частного (коммерческого) арендного жилого фонда. Такое жилье может понадобиться при строительстве технопарков, открытии научных центров и новых производств. Этот же самый механизм может быть использован не только в бизнес проектах, но и при формировании муниципальных жилых фондов, только в этом случае заемщиком будет выступать местная администрация.

Основываясь на опыт зарубежных стран преимуществом для арендатора должна стать возможность приобретения квартир доходного дома в собственность, в этом случае предлагается следующий продукт - «Кредитный наем» (рис.5). Данный механизм строительства доходного дома имеет ряд преимуществ:

- возможность приобретения жилья в собственность для арендаторов, с уровнем дохода, не позволяющим приобрести жилье в ипотеку на стандартных условиях, предлагаемых кредитными организациями. В роли гаранта погашения займа выступает Правительство или работодатель, в этом случае работодатель, участвуя в проекте, приобретает возможность получения льгот в части налогообложения;

- для инвесторов, возможность вложения средств с минимальным уровнем риска, благодаря системе гарантий со стороны органов власти;

- расширение количества строительных компаний, в частности компаний с

' коэффициент П/Д (Платеж/Доход) и К/3 (Кредит/Залог)

небольшим капиталом, у которых появляется возможность строительства крупных инвестиционных проектов, и получения дохода от строительной деятельности;

- государство решает вопрос строительства доступного жилья и привлекает дополнительные инвестиции на рынок жилой недвижимости.

[ Инвестор проекта

Правительство РФ

Открытый аукцион на

право заключения договора строительства

Гарантия Правительства РФ по выплате кредита

Выдача кредита на приобретение квартиры

Выплата арендных платежей, в счет погашения кредита

Рис.5. Схема взаимодействия для продукта «Кредитный наем»

Следующим инструментом формирования социального жилищного фонда может быть создание «адресного» банковского продукта, направленного на финансирование проектов строительства и эксплуатации арендного жилья, в том числе с использованием механизмов государственно-частного партнерства. Основываясь на аналогичный опыт Франции, следует внедрить банковский продукт «Жилищный депозит (вклад)», средства которого будут направлены на финансирование строительства социального (арендного) жилья, данный механизм позволит строительным компаниям получить кредит по ставке, ниже рыночной (рис.б).

Вкладчики ]

Сбербанк РФ 1 I*/

.. Внешэкономбанк

N.

Депозитная касса

Т

I

АГЕНТСТВО РАЗВИТИЯ АРЕНДНОГО ЖИЛЬЯ -1-

Девелопер

Рнс.6 Схема взаимодействия для продукта «Жилищный депозит

(вклад)»

Отличительной особенностью и преимуществом таких вкладов станет освобождение уплаты обязательных резервов, депонируемых на счетах в Банке России и страховых отчислений в Агентство страхования вкладов граждан (в случае, когда вкладчиком выступает физическое лицо).

Процентная ставка по депозитам устанавливается исходя из расчетов: 50% ИПЦ + 25% 1-месячный МГОЮ + 25% ставки рефинансирования, которая

составляет на текущую дату 6,41%. Возможно также включить гарантированную премию в размере + 0,25% (0,5%), в этом случае процентная ставка составит 6,66% и 6,91%. По итога 2011г. инфляция составила 6,1%, что позволит Агентству развития арендного жилья гарантировать вкладчикам проценты по депозитам, как минимум выше уровня инфляции на 0,25%. В этих условиях, для эффективного развития данного продукта необходимо решать макроэкономические задачи по снижению инфляции. Благодаря участию в проекте государственной корпорации - Банка развития и внешнеэкономической деятельности (Внешэкономбанка) и Сберегательного банка Российской Федерации возврат вкладов гарантируется. Выданные кредиты должны быть отнесены к категории стандартных суд (I категория качества — резерв на возможные потери по ссудам не формируется), что говорит о надежности предприятий, которым выдается кредит на осуществление строительства социального жилья. Эти кредиты, не будут иметь кредитных рисков благодаря системе двойной гарантии, с одной стороны муниципалитетов, а с другой Гарантийного фонда социального найма жилья.

Одним из механизмов координации и развития арендного жилья является создание широкой, развитой структуры социальных жилищных организаций. Структура гарантий при реализации программы строительства социального жилья будет оказывать влияние на эффективное развитие участия в таких проектах частных структур, государственных корпораций и крупного бизнеса. Новой инициативой является создание Гарантийного фонда социального найма жилья. В этом случае актуальным вопросом является передача полномочий органов государственной власти, в частности функций гаранта Гарантийному фонду социального найма жилья (ГФСНЖ). С помощью этого фонда с одной стороны можно решить проблему финансирования жилищных проектов, а с другой предоставление гарантий и займов, также фонд будет способствовать созданию местных структур финансирования и гарантийных структур. Без таких учреждений финансирование проектов социального жилья всегда будет проблемой.

При разработке механизмов реализации государственной политики должен быть проведен серьезный анализ, как они будут работать в том, или ином субъекте Российской Федерации и муниципальном образовании, насколько они соответствуют достигнутому уровню его социально-экономического развития и финансовым возможностям. С нашей точки зрения, не только поддержка сильных, но и выравнивание слабых должно приниматься во внимание при принятии соответствующих решений.

Четвертая группа проблем связана с разработкой инвестиционного проекта и оценкой эффективности финансовых вложений в доходные дома. Инвестиционный проект представляет собой обоснование экономической целесообразности, с точки зрения специфики данного типа вложений, в которых ключевую роль занимает социальная составляющая. Сегодня в России речь должна идти в первую очередь о формировании государственной жилищной политики, направленной на обеспечение жильем всех категорий граждан независимо от их доходов. В этом случае обеспечивается право

граждан на свободу выбора формы улучшения своих жилищных условие — либо в собственность, либо в наем. Строительство доходных домов должно происходить по принципу безбарьерной среды и социального смешивякмя, необходимыми условиями являются архитектура и высокий уровень качества объекта инвестирования. Для привлечения инвесторов будет существенным преимуществом использование системы lease-back, что, с одной стороны даст возможность для инвесторов получать ежемесячный доход в виде арендных платежей, которые гарантируется управляющей компанией и в будущем реализовать жилье по рыночным ценам, а с другой, возможность для арендатора приобрести недвижимость в собственность. Финансирование строительства будет осуществляться за счет бюджетных срсдств. Земельный участок для строительства предоставляется бесплагко, коэффициент заполнения доходного дома не ниже 0,9. Ведущими факторами, определяющими эффективность управления и эксплуатации доходного дома выступают коэффициент заполнения и арендная политика, как основной источник дохода. Полнота и достоверность исходных данных по проекту занимают ключевую роль, от них зависит ценность результатов. Однако s настоящий момент наметилась устойчивая тенденция не раскрытия финансоЕой информации компаниями и, в том числе, государственными органами. В связи с недостаточной информацией, исходные данные основываются на среднерыночных показателях по данной отрасли (табл.2)

Таблица 2

Исходные данные инвестиционного проекта_

№ п/п Наименование параметра Значе'шс параметра

Технические параметры комплекса

1. Общая площадь комплекса 60 000 кз.м.

2. Площадь квартир 20 000 кз.м.

3. Площадь нежилых помещений 9 400 кв.м.

4. Количество машнномест 420

5. Общая площадь, подлежащая обслуживанию 89 400 кв.м.

Экономические параметры проекта

6. Затраты инвестора на строительство и оборудование помещений доходного дома в расчете на 1 м.кв. (себестоимость строительства и оборудования доходного дома) 46 500 руб. :;в.м.

7. Арендная ставка для жилого фонда расчет в рамках специфики данного проекта

8. Арендная ставка для нежилого фонда

9. Арендная стапка машиноместа

Рыночные параметры проекта

10. Продолжительность расчетного периода 5 лет

11. Класс жилья дифференциреег-и

13. Темп роста цен на рынке аренды с учетом рыночной конъюнктуры и законодательного регулирования

К ожидаемым затратам относятся расходы, связанные с эксплуатационными

расходами - ежегодные издержки, связанные с использованием фондов и являющиеся обычными повторяющимися расходами. Обобщенная картина ожидаемых затрат приведена в табл. 3.

Таблица 3

Предварительная смета ежемесячных расходов доходного дома

Статья расходов Расходы в тыс. рублях (мес./год) В % от общих затрат

Затраты по управлению многоквартирным домом (доходным домом) 346,9/4 162,8 19,1

Содержание и оплата труда обслуживающего персонала 600,0 / 7 200,0 33

Затраты на содержание домовладения 392,0/4704,0 21,5

Текущий ремонт (плановый и непредвиденный), сезонная подготовка дома 32,0 / 384,0 1,8

Капитальный ремонт 167,3 / 1 887,6 9,2

Обеспечение санитарного состояния мест общего пользования и придомовой территории 172,7 / 2 072,4 9,5

Оплата коммунальных платежей 106,42/ 1276,9 5,9

Итого в месяц,в год 1 816,82/21 801,84 100

Инвестиционный доход от реализации объекта зависит от арендных платежей, в рамках реализации инвестиционного проекта необходимо определить «справедливую» рыночную арендную ставку, одним из показателей выступает «индикатор доступности найма (аренды) (ИДИ)», который можно рассчитать по формуле:

иди =---

А * КОЛ—ВО ЕЕ.М

где, А - средневзвешенная ставка найма жилья, равная нормативной ставке, ежегодно утверждаемой Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. С 01.01.2010 г. размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем) составляет около 35 руб. за 1 кв. метр ежемесячно;

Р - реальные доходы населения, обобщающий показатель уровня жизни.

Таким образом, для определения «справедливой» рыночной арендной ставки необходимо классифицировать «индикатор доступности найма», путем определения интервалов:

0,1-1-для групп, с уровнем дохода нижесреднего;

1,01-2- для групп, со средним уровнем дохода;

2,01 и выше - для групп, с уровнем дохода выше среднего.

В общем виде величину «справедливой» арендной платы (Асп) можно рассчитать по формуле:

Асп = ИДН*Побщ*Ак *(КР+КД+КП)

где, П0бщ - общая площадь предоставленного в аренду жилого помещения;

Ак — ставка арендной платы, включая стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг;

Кр - коэффициент престижности района;

Кд- коэффициент благоустройства дома;

К„ — коэффициент благоустройства жилого помещения (при расчете будет учитываться также этаж и удобство расположения в здании).

При расчете коэффициента, необходимо учитывать предельный уровень размера арендной ставки, допустимой для каждой социальной группы, т.е. для групп, с доходом ниже среднего будут доступны квартиры с уровнем ставки найма не превышающей реальный доход соответствующей категории граждан.

При расчете «справедливой» рыночной арендной платы для всех категорий граждан учитывается коэффициент престижности района 1,5 и коэффициент благоустройства дома 1, так как проектируемый дом располагается в престижном районе Москвы и предполагает сдачу жилья для граждан с высоким уровнем дохода (бизнес-класс).

Расчет арендной платы для граждан с уровнем дохода ниже среднего предполагает сдачу жилых помещений площадью 44 и 55 кв.м :

Асп= 1 *((44 кв.м* 35руб.)+(44кв.м*90,841 руб.))*(1,5+1) = 13 842 руб. в месяц . Выделяется 30% жилой площади для данной группы.

Асп = 1*((55кв.м*35 руб.)+(55кв.м.*90,841руб.))*(1,5+1) = 17 305 руб. в месяц. Для данной группы выделяется 20% жилой площади.

Расчет арендной платы для категории граждан со средним уровнем дохода. Проект предполагает сдачу жилых помещений площадью 75 и 90 кв.м с коэффициентом благоустройства жилого помещения 0,5:

Асп= 1,5 ((75 кв.м*35 руб.) +(75 кв.м.*90,841руб.))*(1,5+1+0,5)= 42 471 руб. в месяц, 15% жилой площади.

Ас„= 2 ((90кв.м*35 руб.)+(90 кв.м*90,841руб.))*(1,5+1+0,5)=67 956 руб. в месяц, 10% жилой площади.

Расчет арендной платы для категории граждан с высоким уровнем дохода, проектом предусмотрена сдача помещений площадью 95 и 105 кв.м с коэффициентом благоустройства жилого помещения 1 :

Асп= 2,5 ((95 кв.м*35 руб.)+(95 кв.м*90,841руб.))*(1,5+1+1)= 104 598 руб. в месяц, 12,5% жилой площади.

Асл=2,5 ((105 кв.м*35 руб.)+(105 кв.м*90,841руб.))*(1,5+1+1)= 115 614 руб. в месяц, 12,5% жилой площади.

В условиях заполнения дома на 90% устанавливаются следующие параметры: 45% (в соотношении 30% и 15%) жилой площади предоставляется для лиц с доходами ниже среднего, 25% (в соотношении 15% и 10%) со средним доходом и 20% (в соотношении 10%) с уровнем доходов выше среднего.

Расчет приведен исходя из минимального уровня оплаты труда и реальных доходов населения в г. Москве, в случае реализации объекта в других регионах для категории граждан с низким уровнем дохода будет учитыпэться понижающих коэффициент от 0,1 до 0,9.

Нежилой фонд предоставляется по договору аренды, посредством проведения открытого аукциона, стартовая (начальная) ставка арендной платы составляет 1800 руб. за кв. м. в год, также при расчете арендной платы учитывается коэффициент-дефлятор с индексом 1,1 и затраты. Ежегодный рост ставки 1,14 по отношению к предыдущему году.1 Учитывая эти параметры средневзвешенная ставка найма нежилой площади данного комплекса составит 586 руб.кв.м. в месяц за первый год эксплуатации, 668 руб.кв. м за второй год, в последующие годы в соответствии с законодательством, регулирующим повышение арендной платы за нежилые помещения. Сводная таблица расчетов приведена в табл.4.

Таблица 4

Сводная таблица расчетов арендной платы доходного дома

Арендная плата, соответствующей категории плательщиков Доход при: Расход

Годовой арендной плате (оптимистический вариант, 100%), тыс. руб. Годовой арендной плате (пессимистический вариант, 90%), тыс. руб. Годовые расходы по содержанию доходного дома(тыс.руб.)

Жилой фонд

Категория, с уровнем дохода ниже среднего 22 651,2 22 651,2

15 102,5 14 347,4

Категория, со средним уровнем дохода 20 385,0 20 385,0

18 120,0 18 120,0 21 801,84

Категория, с уровнем дохода выше среднего 33 030,0 32 204,3

33 030,0 32 204,3

Нежилой фонд 65 988,0 59 389,2

Машиноместо 5 040,0 4 536,0

Итого: (доход-расход) + 191 544,56 +182 035,34

Исходя из проведенных расчетов общая планируемая прибыль может колебаться от 182 035 340 рублей до 191 544 560 рублей, которая представляет собой бюджетный эффект, по условиям проекта прибыль направляется в соответствующий бюджет, в данном случае в бюджет г. Москвы.

Таким образом, в условиях эксперимента в случае пессимистического варианта (коэффициент заполнения 0,9) в течение 10 лет коммерческого использования объекта в г. Москве в виде арендной платы должна будет

' Постановление Правительства Москвы от 23.09.2008 № 863-ПП (ред. от 12.04.2011) «Об основных направлениях политики Правительства Москвы в области арендных отношений по объектам нежилого фонда, находящимся в имущественной казне субъекта Российской Федерации - города Москвы, на 2009-2011 гг.»

собрана сумма в размере1:

_ТаблицаЗ

Один месяц 16 986 431 рублей

Один год 203 837 180 рублей

Пять лет 1 019 185 900 рублей

Десять лет 2 038 371 800 рублей

Оценка экономической эффективности инвестиционных проектов включает расчет финансовых показателей. На основании расчетов, проведенных в диссертационной работе можно сделать вывод об экономической эффективности финансовых вложений в строительство доходных домов (табл. 6).

Таблица б

_Показатели эффективности вложений в доходные дома

Коэффициент заполнения 0,9

Коэффициент заполнения 1

Бюджетный эффект

182 035 340 рублей

191 544 560 рублей

Арендные поступления за 5 лет

1 019 185 900 рублей

1 121 104 490 рублей

КО! — простая норма прибыли

18,80%

19,77%

Период окупаемости

4 года 9 месяцев

4 года 6 месяцев

¡уру_ чистая текущая стоимость

192 280 200 рублей

129 203 800 рублей

Р1 -индекс рентабельности

1,02

1,09

Положительный результат по эксплуатации доходного дома позволит приступить к разработке программы по строительству серии доходных домов, рассчитанных на граждан с различным уровнем семейного дохода.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основании проведенного в диссертационной работе исследования сформированы следующие выводы и предложения:

1.Инвестиции играют большую роль в формировании, развитии и укреплении экономического потенциала страны, социальной сферы и других

' без учета повышения арендной платы

областей жизни общества. Строительная отрасль является одной из важнейших в структуре государства. В настоящее время и особенно в период финансово-экономического кризиса строительная отрасль испытывает острый дефицит инвестиционных ресурсов, в частности особая нехватка финансовых средств наблюдается в жилищном строительстве.

2..Доходные дома относятся к категории социально доступного жилья. С помощью данного сегмента рынка жилой недвижимости возможно решение острых социальных вопросов, в том числе основываясь на опыт строительства такой недвижимости прошлых веков.

3. Ипотечное кредитование и строительные сберегательные кассы являются одними из наиболее распространенных механизмов решения жилищной проблемы, в частности в Швейцарии ипотечное кредитования составляет 102% ВВП, в РФ только 2,6 % ВВП.

4. Зарубежный опыт строительства доходных домов позволяет сделать вывод об эффективности использования арендного (социального) жилья при решении жилищных вопросов. В США и развитых европейских странах основным инструментом стимулирования строительства являются налоговые льготы, гарантии и пособия. Государственные органы занимают активную позицию по финансированию различных жилищных программ. В частности, в США наиболее распространенной программой является программа налогового кредитования для семей с низкими доходами, во Франции финансирование депозитов « Livret А».

5.Для развития строительства доходных домов необходимо государственно-частное партнерство, одними из возможных механизмов функционирования данной сферы жилой недвижимости может стать внедрение таких продуктов как, «Ипотечный кредит с наймом», «Кредитный наем», «Жилищный депозит (вклад)», которые позволят гражданам не только арендовать жилье, но также приобретать в собственность, используя современные банковские продукты. С помощью продукта «Жилищный депозит (вклад)», возможно инвестирование средств с минимальным уровнем риска, и аккумулирование денежных средств в жилищное строительство. Система гарантий является наиболее важной в данной сфере, создание Агентства развития арендного рынка жилья, Гарантийного фонда социального найма жилья и развитой сети жилищных организаций позволит эффективно развивать строительство арендного рынка жилья, и самое главное, отрасль социального арендного жилья, что в свою очередь повысит мобильность населения. В этой связи совершенствование жилищного законодательства должно быть направлено на регулирование всех вопросов, касающихся внедрения новых инструментов и принятие соответствующих поправок в законодательстве.

6.При разработке инвестиционного проекта необходимо учитывать тот факт, что строительство социального арендного жилья должно быть не только доступным, но и качественным. Реализация проекта предусматривает принцип социального смешивания, что позволит, с точки зрения экономической эффективности, наиболее выгодно использовать доходные дома. Проект предусматривает внедрение «индикатора доступности найма (аренды)»,

который рассчитывается исходя из уровня доходов населения, на основании данного индикатора представлен алгоритм расчета «справедливой» рыночной арендной платы. Существенным преимуществом станет возможность использования системы lease-back, позволяющей инвесторам реализовывать жилье, путем продажи на условиях, оговоренных заранее, специфика данной сделки позволяет регулировать механизм осуществления. Основным источником дохода при реализации строительства доходных домов, выступают арендные поступления от сдачи жилой и нежилой недвижимости.

7.Анализ эффективности вложений финансовых ресурсов в доходные дома, позволяет сделать вывод об экономической целесообразности данного рода инвестиций. Расчет основных финансовых показателей положителен, говорит о прибыльности и рентабельности данного проекта. Исходя из проведенного анализа, реализация стратегии формирования инвестиционного механизма в доходные дома позволит решить проблему острого дефицита доступного жилья, путем формирования рынка арендного (социального) жилья, и при этом выгодно размещать финансовые ресурсы с точки зрения инвестиционной эффективности.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ РАБОТЫ

Опубликовано в ведущих рецензируемых научных журналах и изданиях, определенных Высшей аттестационной комиссией:

1.Голикова A.B. Зарубежный опыт строительства доходных домов -возможность внедрения на российский рынок жилой недвижимости//Национальные интересы: экономика и безопасность - М.: Издательский дом «Финансы и кредит», 2012. № 4 (145). - С. 46-49. - 0,6 пл.

2.Голикова A.B. Доходный дом - актуальная перспектива решения жилищного вопроса в России//Труд и социальные отношения - М.: Издательский дом «АТИСО», 2012. № 3(93). - С. 46-52. - 0,7 п.л.

3.Голикова A.B. Ипотечное кредитование - один из способов решения жилищной проблемы //Труд и социальные отношения - М.: Издательский дом «АТИСО», 2011. № 6(84). - С. 101-105. - 0,5 пл.

Публикации в других изданиях:

4.Голикова A.B. Зарубежный опыт национальных центральных банков по борьбе с глобальным экономическим кризисом// Теории мировой экономики: сборник научных трудов / Под общ. ред. С.Ю. Перцевой - М.: Издательский дом «АТИСО», 2010. - С. 190-196. - 0,4 пл.

5.Голикова A.B. Деятельность Банка России в условиях финансового кризиса// Теории мировой экономики: сборник научных трудов / Под общ. ред. С.Ю. Перцевой - М.: Издательский дом «АТИСО», 2009. - С. 129-133. - 0,3 пл.

ОУП ВПО «Академия труда и социальных отношений»

Формат А-5. Объем 1,5 пл. Тираж 100 экз. Заказ № 261.

Типография 11Д «АТИСО»

119454, Москва, ул. Лобачевского, 90 Тел.: 432-47-45