Методические основы определения экономической эффективности инвестиций в "доходные дома" тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Методические основы определения экономической эффективности инвестиций в "доходные дома""

На правах рукописи

ЮРТАЕВА АНАСТАСИЯ ЕВГЕНЬЕВНА

МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОПРЕДЕЛЕНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В «ДОХОДНЫЕ ДОМА»

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами

(строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени "I /. и Г• г /'" кандидата экономических наук

Москва 2008

003453030

Диссертационная работа выполнена на кафедре «Экономика и управление городским строительством» ГОУ ВПО «Российская экономическая академия имени Г. В. Плеханова»

Научный руководитель: Севостьянов Анатолий Васильевич

доктор экономических наук, профессор

Официальные оппоненты: Цыпкин Юрий Анатольевич

доктор экономических наук, профессор Шевцова Елена Борисовна

кандидат экономических наук

Ведущая организация: ГУП города Москвы «Научно-

исследовательский и проектный институт Генерального плана города Москвы»

Защита состоится 25 ноября 2008 года на заседании диссертационного совета Д 212.196.10 в ГОУ ВПО «Российской экономической академии имени Г.В.Плеханова» по адресу: 117997, г. Москва, Стремянный пер. 36. корп. 1, ауд.21.

С диссертацией можно ознакохмиться в библиотеке Российской экономической академии имени Г. В. Плеханова.

Автореферат разослан 24 октября 2008 г.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, доцент

М. А. Моторина

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Проведенные в 1991 -2005 годах реформы обеспечили коренной поворот от планово-административных методов регулирования в жилищной сфере к рыночным механизмам при соблюдении принципов обеспечения социальных гарантий в области жилищных прав гражданам России, установленным законодательством Российской Федерации. Право собственности на жилье, а также рынок жилья стали неотъемлемой частью отношений в жилищной сфере. Доля частного жилищного фонда за 1990 - 2007 годы увеличилась с 33 до 73,5 %, а доля государственного и муниципального сократилась с 67 до 25,6 %, из них 20,1 % составляет муниципальный жилищный фонд.

По оценке, основанной на данных государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ежегодно осуществляются сделки, в которые вовлечено более 4,5 % жилых домов и квартир, находящихся в частной собственности, что является существенным показателем в период становления рынка жилья.

В последние годы началось активное развитие ипотечного жилищного кредитования. Общая задолженность по всем видам кредитов на покупку жилья, предоставленных кредитными организациями, на 1 января 2007 г. составила 54,4 млрд. руб.

Осуществлялось реформирование жилищно-коммунального комплекса, направленное на создание эффективного механизма управления и снижение издержек по предоставлению услуг.

Вместе с тем, наряду с указанными положительными результатами преобразований пока не удалось обеспечить существенного улучшения ситуации в жилищной сфере, повысить доступность жилья для населения и обеспечить комфортные и безопасные условия проживания.

Данные социологических исследований показывают, что жилищная проблема стоит перед 61 % российских семей, в той или иной степени не удовле-

3

творенных жилищными условиями. Для ее решения необходимо увеличить жилищный фонд страны на 46 %.

Спустя 7 лет с начала реализации Федеральной Программы «Жилище» эксперты признают, что проводимые мероприятия не решают проблему в целом в объеме и темпами, запланированными при подготовке программы.

В связи с замедленными темпами реализации задач активно ведется поиск альтернативных направлений решения поставленных вопросов. Одним из таких направлений является строительство доходных домов.

Так, Департаментами Экономической политики и развития и Градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы готовится концепция развития доходных домов в городе с различными уровнями платы за пользование ими, ориентированными на различные категории граждан. Согласно ей доходные дома эконом-класса, в том числе с низким или нулевым уровнем рентабельности, могут строиться в рамках городского заказа. Однако до сих пор не проведено необходимых и достаточных исследований, связанных с оценкой эффективности строительства и эксплуатации таких домов, которая подтверждала бы или опровергала целесообразность инвестирования в такой сегмент жилья, что свидетельствует об актуальности выбранной темы исследования. Отсюда вытекают цель и задачи настоящего исследования.

Цель исследования - разработать методические основы для оценки экономической эффективности инвестиций в доходные дома независимо от форм собственности.

Для достижения данной цели поставлены следующие задачи:

- исследовать действующее методологическое и методическое обеспечение оценки эффективности инвестиций в жилищную сферу и дать теоретически обоснованные предложения по совершенствованию его в части строительства и эксплуатации доходных домов;

- провести классификацию жилищного фонда по ряду признаков, сформулировать понятие «доходный дом» и определить место доходных домов в предложенной классификации;

- установить признаки, сегментирующие класс доходных домов по уровню комфортности;

- провести анализ действующих методик расчета арендной платы за жилые и нежилые помещения и на его основе получить направления для разработки методик определения платежей за пользование доходным жильем;

- разработать методические основы и систему показателей для оценки экономической эффективности инвестиционных проектов, предусматривающих строительство и эксплуатацию доходных домов;

- подготовить рекомендации по применению предложенных методических основ на этапах обоснования инвестиций в проектирование, строительство и эксплуатацию доходных домов.

Объектом исследования являются многоквартирные доходные жилые дома города Москвы, квартиры в которых сдаются в аренду.

Предметом исследования являются объективные закономерности формирования экономических отношений в сфере доходной жилой недвижимости как виде предпринимательской деятельности и процесс оценки эффективности инвестирования в строительство и эксплуатацию доходных домов.

Теоретической и методологической основой исследования стали труды отечественных ученых: Н.Т. Агафонова, Г.М. Аграновича, С.С. Бачуриной, В.В. Владимирова, С. В. Глазунова, В.В. Григорьева, Б.М. Гринчеля, JI.B. Донцовой, A.C. Жолкова, В.А. Епифанова, М.И. Каменецкого, Р.Г. Ква-чадзе, A.B. Кузьмина, М.Н. Межевича, А.Б.Некрасова, Ю.С. Попкова, М. Л. Разу, В.И. Ресина, М.Д. Сафаровой, А. В. Севостьянова, Э. К. Трутнева, В. 3. Черняка, Н. Г. Юшковой и др.

Эмпирическую основу работы составили: действующее законодательство, регламентирующее вопросы управления жилищно-коммунальным хозяйством,

5

градостроительством, жилищной и инвестиционной политикой на федеральном, региональном и местном уровнях, а также исследовательские и аналитические материалы, полученные в процессе практической работы автора; действующее жилищное законодательство Финляндии.

Для решения поставленных задач в работе применены метод системного анализа, различные математико-статистические методы, методы логического, структурно-функционального анализа и принятия решений в условиях много-критериальности.

Научная новизна исследования состоит в формировании комплексного подхода к разработке методических основ оценки экономической эффективности инвестиционных проектов по строительству и эксплуатации доходных домов. К основным результатам, полученным в диссертации и составляющим новизну исследования, относятся следующие:

• теоретически обоснованы положения по совершенствованию методологического и методического обеспечения рыночной оценки эффективности инвестирования в строительство и эксплуатацию доходных домов;

• предложена усовершенствованная классификация объектов жилой недвижимости, определены место сегмента доходных домов в структуре жилищного фонда и новая система факторов, влияющих на результативность инвестиционных проектов по строительству и эксплуатации доходных домов;

• усовершенствована методика, обеспечивающая эффективную оценку инвестиций в доходные дома и принятие экономически обоснованного решения о целесообразности реализации инвестиционных проектов;

• разработан алгоритм оценки коммерческой эффективности инвестиционных проектов строительства и эксплуатации доходных домов с применением предложенной системы факторов;

• даны предложения по возможности применения налоговых льгот для развития сегмента доходных домов и выполнена перспективная оценка эффективности этого предложения.

На защиту выносятся следующие положения и результаты:

1 Определение попятил «доходный дом» и усовершенствованная классификация объектов жилой недвижимости, предусматривающая использование «индикатора комфортности проживания» как определяющего признака при классификации доходных домов по качеству предоставляемых услуг;

2)алгоритм оценки экономической эффективности инвестиций в доходные дома, предусматривающий расчет арендного индикатора, оценку степени влияния фактора корректировки арендной платы на результативность инвестиционного проекта;

3 Необходимость применения «арендного индикатора» в качестве одного из основных показателей целесообразности реализации проектов по строительству и эксплуатации доходных домов;

4)процедура оценки эффективности инвестирования в доходные дома по предложенной методике.

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что ее результаты могут быть использованы инвестором как на предынве-стиционной фазе подготовки проекта, так и на этапе проектирования и эксплуатации проекта с целью формирования решения об инвестировании проекта, а также мониторинга процесса реализации проекта; а также проведение необходимых периодических исследований, обеспечивающих ускорение и упрощение процесса оценки и мониторинга проектов. Разработанные теоретические и методические положения могут найти применение в научно-исследовательской и практической деятельности научных и проектных организаций, а также при подготовке и повышении квалификации специалистов по экономике и управлению городским строительством.

Апробация результатов работы. Основные результаты диссертационной работы использованы в работе Открытого акционерного общества «Московское государственное предприятие по содействию в регистрации кондоминиумов и создании товариществ собственников жилья» (ОАО «Мосжилком-

7

плекс»), в частности метод сравнительного анализа рынка аренды жилых помещений с использованием арендного индикатора и схема определения периодичности повышения ставки арендной платы в доходном доме по адресу Большой Николоворобинский пер., д. 10 были использована при планировании повышения арендной платы и расчете величины арендной ставки в доходном доме. В результате при снижении существующего (на момент повышения цен) уровня заселенности доходного дома на 15% объем выручки по сравнению с уровнем, достигнутым до момента повышения цен, увеличился на 5,3%.

Основные идеи и результаты исследования докладывались на XIX, XX, XXI Международных Плехановских чтениях (Москва, 2006,2007,2008 гг.).

По теме диссертации опубликовано 5 печатных работ общим объемом 2,1 п.л., в том числе две публикации в журналах, рекомендованных ВАК.

Объем и структура работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка (109 наименований), изложена на 123 страницах (без приложений) машинописного текста, содержит 10 рисунков, 21 таблицу и 20 формул.

2 ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обоснована актуальность выбранной темы диссертации, сформулированы цель и задачи, определены предмет и объект диссертационного исследования, показана научная новизна и практическая значимость результатов работы.

В первой главе «Теоретические и методические основы оценки доходной недвижимости жилого назначения» проведен анализ мирового и отечественного опыта реализации проектов строительства арендного жилья, выделен сегмент доходной недвижимости в структуре жилого фонда и предложен дополнительный параметр классификации арендной недвижимости по уровню комфортности, представлена сравнительная характеристика методов оценки эффективности инвестиционных проектов и их применимость к оценке эффективности инвестиций в доходные дома.

Анализ развития доходных домов в России рубежа XIX-XX веков, и ряде стран Европы и США в XX веке, показал, что:

- широкое внедрение в структуру жилищного фонда всех рассмотренных стран доходного дома стало результатом высоких темпов развития промышленности обусловивших высокую динамику трудовой миграции;

- в мире накоплен большой опыт управления арендной недвижимостью;

- доходный дом не является чем-то новым для России;

- данный тип дома за рубежом применяется достаточно широко и приносит ожидаемые доходы их собственникам;

- внедрение доходного дома в практику жилищного строительства России является перспективным.

Выполненный анализ международного и российского опыта в области государственного регулирования рынка жилой недвижимости с участием в рамках этого рынка той или иной формы арендной жилой недвижимости позволил выработать следующие рекомендации:

- говорить о перспективах развития доходных домов целесообразно для крупнейших и крупных городов и промышленных центров;

- в условиях современной кредитной политики финансирование проектов строительства и эксплуатации доходных домов целесообразно осуществлять за счет собственных средств инвестора или средств нескольких (или многих) инвесторов в форме закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ);

- для интенсификации процесса формирования сегмента доходных домов возможно использование системы lease-back: инвестор обязуется в течение 8-10 лет сдавать помещения жилого дома в аренду, а по истечение этого срока получает возможность продать объект недвижимости.

Реализация проектов строительства доходных домов невозможна без обоснования правового статуса объектов недвижимости, называемых доходными домами.

Проблемы классификации доходного дома как объекта жилой недвижимости возникают, во-первых, по форме собственности и по виду использования - на уровне сегментации жилищного фонда, и, во-вторых, по уровню комфортности - при определении класса такого дома.

Автор данной диссертации предлагает определить доходный дом следующим образом: доходный дом - это многоквартирный жилой дом, расположенный на обособленном земельном участке в комплексе со строениями и сооружениями, обеспечивающими его жизнедеятельность, который используется собственником (собственниками) в целях извлечения прибыли или иной выгоды предоставляя юридическим или физическим лицам по договору аренды или найма для временного проживания обособленные помещения без ограничения их размеров.

Из этого определения следуют основные отличия собственника доходного дома от собственника квартиры в многоквартирном доме:

• собственник квартиры имеет опосредованное отношение к земле и инже-

нерным сооружениям, тогда как собственник доходного дома в свою собственность получает также указанные объекты недвижимости;

• собственник квартиры вправе выбирать форму использования жилья - для

собственного проживания или для сдачи в аренду.

• собственник доходного дома инвестирует денежные средства в строитель-

ство доходного дома для извлечения прибыли от сдачи помещений в

аренду.

Опираясь на данное определение следует: а) присвоить статус жилого дома многоквартирным домам и б) определить место доходных домов в структуре жилищного фонда (рис. 1):

[

Рис. 1. Место доходного дома в составе жилищного фонда страны Анализ динамики цен на арендное жилье показывает, что устойчивый спрос его обеспечивают потребители, готовые выделить часть своего дохода на оплату аренды квартиры.

Наблюдения автора за развитием рынка аренды недвижимости позволяют обозначить закономерность в распределении доли расходов на оплату аренды квартиры в совокупных ежемесячных расходах семьи, а именно: чем выше среднемесячные совокупные расходы семьи, тем меньшую долю в этих расходах занимает оплата аренды жилья. Основываясь на этой закономерности, следует классификацию доходных домов по уровню комфортности осуществлять, используя параметр «индикатор комфортности проживания - ИКП». Предлагается следующая расчетная формула для ИКП:

икл=-^-- (1)

расх.

где Сар, - стоимость аренды жилья, соответствующего уровню жизни социально-демографической группы, руб.; Сраа - стоимость ежемесячных расходов семьи, необходимых для поддержания привычного уровня жизни социально-демографической группы, руб.

Таким образом, для классификации доходного жилья по уровню комфортности (потребительскому предпочтению) можно определить интервалы значений для параметра ИКП: 0-1 - элит-класс; 1,01-2 - бизнес-класс; 2,01 и выше - эконом класс. Этот показатель позволяет также устранить территориальную неоднородность при классификации объектов жилой доходной недвижимости по уровню комфортности. Поэтому в масштабах страны значения этого параметра для разных социально-демографических групп будут примерно одинаковыми. Поскольку каждая социально-демографическая группа для поддержания своего положения использует жилье соответствующего класса, то определенным классам арендной недвижимости будут соответствовать определенные интервалы параметра ИКП: близкие к предельному, характеризуют потребителей доходного жилья эконом-класса, а близкие к 0 - элит-класса.

Выполненный в первой главе диссертации критический анализ методик оценки эффективности инвестиционных проектов помог выявить три основных аспекта методических основ для проведения оценки инвестиций в доходные дома:

а) для оценки надежности инвестиций в доходные дома необходимо сформировать перечень основных сценариев событий, влияющих на результативность проекта;

б) следует установить характер связи себестоимости строительства и оснащения доходного дома с арендной платой, учитывающий приемлемую для инвестора прибыль и установленную рынком цену аренды;

в) оценить влияние себестоимости строительства и оснащения доходного дома на результативность инвестиционного проекта.

Названые аспекты позволили во второй главе построить алгоритм оценки экономической эффективности инвестиций в доходные дома в виде схемы, представленной на рис. 2.

Рис. 2. Алгоритм оценки экономической эффективности инвестиций

в доходные дома

На этапе Формирования исходных данных определяется набор технических, экономических и рыночных параметров здания или проекта необходимых для формирования потока платежей на следующем этапе.

На этапе Формирования потока платежей рассчитываются два блока: блок определения арендного индикатора и блок корректировки арендной платы.

Алгоритм расчётов в блоке определения арендного индикатора представлен на схеме (рис. 3):

Шаг 1. Расчет показателя а методом ГУП «Мое_жилкомплекс»_

__д_

Шаг ¿Расчет арендного индикатора аи

Шаг 3. Сравнение а и а„

а>аи а<а„

Ж

Шаг 4. Формирование выводов по сравнительной характеристике арендного индикатора аи и показателя а

Не строить или строить доходные дома для низко обеспеченных категорий граждан Условия, наиболее благоприятные для строительства доходных домов. Рекомендуется принятие положительного решения о реализации проекта.

| Расчет ставки арендной платы [

Рис.3. Алгоритм расчётов в блоке определения арендного индикатора.

Шаг 1. Расчет показателя а. а - параметр конъюнктуры, характеризующий превышение годовой ставки арендной платы с оплатой жилищно-коммунальных и бытовых услуг доходного дома над себестоимостью доходного дома (а >1). Иллюстрирует, во сколько раз необходимо инвестору увеличить себестоимость для расчета годовой цены аренды, чтобы за определенный период времени реализации проекта достичь требуемой рентабельности при условии наличия спроса, который обеспечит определенный уровень заселенности доходного дома.

Рассчитывается по формуле: 1+RXT

а = — (2)

где Т - период времени, принятый a priori собственником, в течение которого эксплуатация доходного дома должна окупить вложенные финансовые средства, в годах;

R - рентабельность эксплуатации доходного дома (в долях единицы);

14

х - параметр заселенности, выраженный обязательной долей помещений, сдаваемых в наем и аренду в течение года (х < 100, %).

Шаг 2. Расчёт арендного индикатора аи - предложенный автором данного исследования параметр, иллюстрирующий взаимосвязь рыночной арендной ставки на данную категорию недвижимости в настоящее время с себестоимостью строительства доходного дома. Параметр аи рассчитывается по формуле:

Где Црш - коммерческая цена полной аренды или найма 1 кв. м. (руб.) за период реализации инвестиционного проекта Т лет, определенная методом сравнительного анализа рынка; Сосн — стоимость оборудования и оснащения доходного дома (руб.); Сп - прейскурантная себестоимость в ценах МТСН (руб.); К„ер - коэффициент пересчета в текущие цены;

3) Сравнение полученных значений показателя а и арендного индикатора

4) Формирование выводов по сравнительной характеристике арендного индикатора аи и показателя а. В общем виде при а<аи проект можно принять к реализации, при а>аи реализации проекта не имеет смысла, так как проектная цена аренды превышает цену предложения на рынке и объект, вероятно, не будет пользоваться спросом и запланированный уровень заселенности доходного дома не будет достигнут. Однако, при существовании возможности пересмотра заданных исходных данных (Этап «Формирование исходных данных»), соотношение а и аи может измениться и будет принято положительное решение о реализации проекта.

5) Далее следует расчет ставки арендной платы для эффективного варианта, определённого на шаге 4. В процессе анализа различных методик расчёта арендной платы, выполненного в рамках настоящего исследования, определено, что наилучшей методикой для случая с доходными домами является методика

а

и +Г

П -IV пер ^ I

(3)

ОСИ

ГУЛ «Мосжилкомплекс», разработанная при участи автора диссертации. Расчет производится по формуле:

Г - СДДХа (АЛ

^АПЛ - ^Г^ (4)

Методика построена на том, что рентабельность единого комплекса недвижимости, используемого в качестве доходного дома, подчиняется объективным экономическим закономерностям и предусматривает оценку взаимодействия большого количества факторов, влияние которых не всегда поддается контролю и управлению со стороны участников проекта. Ведущими факторами, определяющими эффективность управления и эксплуатации доходного дома, которая осуществляется в целях извлечения прибыли (доходность домовладения), в методике выступают:

• коэффициент заполнения - соотношение долей одновременно используемых и неиспользуемых в аренде коммерческих помещений доходного дома;

• рентабельность вложенных кредитором или собственником финансовых средств;

• срок эксплуатации доходного дома, обеспечивающий возврат вложенных финансовых средств из планируемой прибыли.

Сочетание этих трех факторов обеспечивает доступность для арендатора коммерческой цены аренды, которая включает полный объем технического обслуживания помещений на современном уровне.

Сравнительная таблица возможного объема прибыли, полученного при принятии к расчету ставки арендной платы по нескольким из рассмотренных методик, представлена ниже (табл. 1):

Таблица"!

Сравнительная таблица возможного объема прибыли, полученного при принятии к расчету одной из методик.

Нормативный акт Расчетная величина арендной платы в год, руб./м2. Площадь сдаваемых в аренду помещений (90% заселенности) Годовая выручка от сдачи в аренду помещений, руб. Годовые расходы но содержанию доходного дома, руб. Прибыль от сдачи помещений в аренду за год, руб.

1 2 3 5 7 8

Постановление Правительства Москвы от 6 ноября 2007 г. N 963-ПП "Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2008 год" 574,08 6500 3 73 1 520 20 731 750 -17 000 230

Методика расчета арендной платы/платы за найм по-мещеий Доходного дома, предложенная ГУП «Мосжил-комплекс» 13471,04 6500 87 561 760 20 731 750 66 830 010

Распоряжение Мингосимущества РФ от 30 апреля 1998 г. N 396-р (действует). 6392,28 6500 41 549 820 20 731 750 20 818 070

Распоряжение Минимущества РФ от 23 июня 2000 г. N 110-р (утратило силу, действовало в период 23.06.200026.06.2001 гг.) 4794,21 6500 31 162 365 20 731 750 10 430 615

Постановление Правительства Москвы от 14 октября 2003 г. N 861-ПП "Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы" (действует) 20415,34 6500 132 699 710 20 731 750 111 967 960

Блок «корректировка арендной платып. Содержание шагов в данном блоке можно описать следующим алгоритмом (рис.4):

Рис. 4. Последовательность действий в блоке «корректировка арендной

платы»

Шаг 1. Анализ чувствительности уровня заселенности доходного дома к изменению ставки арендной платы. При реализации проекта одним из основных рисков является уменьшение параметра заселенности доходного дома (ПЗДЦ) и, следовательно, выручки при увеличении ставки арендной платы. Параметр заселенности доходного дома д: показывает долю жилых помещений доходного дома, сданных в аренду, в долях единицы. Анализ проводится при последовательном изменении ставки арендной платы, как следствие, изменение параметра заселенности и, на основании этих изменений, пересчета объема выручки. Полученные значения оформляются в табл. 2.

Шаг 2. Определение скорости V заполнения доходного дома и коэффициента повышения ставки арендной платы.

Скорость заполнения доходного дома определяется по формуле:

V = —(5)

ОХ^эксп.

Где Ржс11. - период экспозиции квартиры на рынке (в месяцах); Б - количество квартир в доходном доме.

Таблица 2

Анализ чувствительности проекта на изменение ставки арендной платы.

Относительное изменение ставки арендной платы, в долях единицы Снижение параметра заселенности доходного дома в %

0,05

0,10

0,15

0,20

0,25

0,30

Коэффициент повышения ставки арендной платы Еп вычисляется по

формуле:

Еп = (1+е)' (6)

Где е - коэффициент среднегодового уровня роста цен на аренду жилья данной категории.

Значения параметра дг корректируются на процент снижения и фиксируются в табл. 3

Таблица 3

Выбор периода повышения ставки аренды

Периодичность корректировки арендной платы Коэффициент повышения ставки арендной платы Параметр заселенности доходного дома Формулировка условия Оценка оптимальности применения периодичности

11 е, XI V > 1-х, Удовлетворяет

12 е2 Х2 V > 1-Х2 Не удовлетворяет

и еп Хп У>1-х„ Не удовлетворяет

Шаг 4. Выбор периодичности повышения ставки аренды. Периодич-

ность повышения ставки арендной платы * - количество лет, предшествующих моменту изменения цены, когда корректировка арендной платы не производилась. Для расчета выбирается то значение которому соответствует верное неравенство У>1-х„. Коэффициент повышения ставки арендной платы выбирается соответствующий выбранному условию (табл. 3). Показатель периодичности корректировки арендной платы используется при формировании потока денежных средств.

Также во второй главе систематизирован и проанализирован материал о применении норм налогового законодательства при осуществлении проектов строительства и эксплуатации доходных домов. Специфика обозначенных про-

ектов и решение сопутствующих проблем в случае повсеместного внедрения доходных домов позволили автору сделать предположение о возможности применения налоговых льгот, подобных установленным в Особых экономических зонах. Кроме того обоснован выбор нелинейных методов для расчета амортизационных отчислений.

В третьей главе «Оценка эффективности инвестирования в доходные дома по предложенной методике» расчет экономической эффективности инвестирования в проекты выполнен на примере реального объекта недвижимости: 47-квартирного доходного дома переменной этажности (5-7 этажей) с двухуровневым подземным гаражом (49 машиномест) и 17 наземными парко-вочными местами, расположенного по адресу: г. Москва, Большой Николово-робинский пер., д. 10.

В соответствии со схемой оценки (рис. 1) были сформированы исходные

данные по проекту, основные из которых приведены в табл. 4.

Таблица 4

____Исходные данные инвестиционного проекта._

№ п/п Наименование параметра Содержание (значение) параметра

Технические параметры здания

1 Общая площадь здания 10 247,00 м'

2 Общая площадь, подлежащая обслуживанию 6 798,70 м"

Экономические параметры проекта

1 Затраты инвестора на строительство и оборудование помещений доходного дома в расчете на 1 м2 (себестоимость строительства и оборудования доходного дома) 37 734,00 рубУм7

2 Норма рентабельности проекта, в долях единицы 0,20

Рыночные параметры проекта проекта

1 Продолжительность расчетного периода 10 лет

2 Класс жилья Элит-класс

3 Средний период экспозиции квартир на рынке аренды 0,08 года

4 Рост цен на рынке аренды 7%

5 Продолжительность шага расчета 1 год

6 Норма дисконта 12%

Далее следуют расчеты блоков для формирования потока платежей.

Блок определения арендного индикатора. Шаг1 Расчет показателя а методом ГУЛ «Мосжилкомплекс»: а = (1 + 0,15х10)/0,75 = 5,55

Шаг 2 аи = 153 230,08/(24 204,00 + 18 326,00) = 3,60;

ШагЗ Сравниваем полученные в результате действий на шаге1 и шаге 2

значения параметров а и аы. а< а„.(3,33<3,60). Шаг 4 Подобное соотношение является основанием для признания целесообразности реализации проекта на данном этапе расчетов. Расчет возможного уровня рентабельности по формуле определения параметра а дает следующий результат (3,60*0,75-1)/10=0,17, т. е. возможная рентабельность равна 17%, что на 2 процентных пункта выше расчетной. Выравнивание значения проектной стоимости аренды до уровня рыночной позволит увеличить показатель рентабельности проекта;

Шаг 5 АЛЛ = 41 734,00 х 3,3/10 = 13 772,00 руб./м2 в год.

Блок корректировки арендной платы.

Шаг 1. Анализ чувствительности проекта на изменение ставки арендной платы (табл. 5).

Таблица 5

Анализ чувствительности_

Относительное изменение ставки арендной платы, в долях единицы Снижение параметра заселенности доходного дома в %

0,05 2,00

0,10 5,00

0,15 9,00

0,20 13,00

0,25 22,00

0,30 33,00

Шаг 2. Определение скорости V заполнения доходного дома и коэффициента повышения ставки арендной платы Е„ для нескольких вариантов периодичности повышения ставки аренды, например, для периодичности, равной 1, 2,3 и 4 года. V = 1/0,08x47 = 0,27

Шаг 3. Для определения периода повышения ставки арендной платы заполняем табл. 6 и формируем условие У>1-х„.

Таблица 6

Выбор периодичности повышения ставки аренды _

Периодичность корректировки арендной платы Коэффициент повышения ставки арендной платы Параметр заселенности доходного дома, в долях единицы Формулировка условия Оценка оптимальности применения периодичности

1 Е,= (1+0,07)'= 1,07 0,68 0,27 > 0,32 НЕ удовлетворяет

2 Е2 = (1+0,07)'' = 1,14 0,72 0,27 >0,28 НЕ удовлетворяет

3 Е3= (1+0,07)' = 1,23 0,76 0,27 > 0,24 Удовлетворяет

4 Е4= (1+0,07)"= 1,31 0,54 0,27 > 0,36 НЕ удовлетворяет

Шаг 4. Условию V>l-xn удовлетворяет периодичность повышения аренд-

ной ставки, равная 3 годам.

Далее на основе полученных (с использованием предложенных автором рекомендаций ) данных проводится оценка экономической эффективности проекта строительства и эксплуатации доходного дома.

S Чистый дисконтированный доход (ЧДД) по проекту составляет 129 573 048,18 руб. за весь период реализации инвестиционного проекта;

J срок окупаемости - 6 лет 6 месяцев.

При расчете эффективности проекта без использования предложений автора получены следующие результаты:

S Чистый дисконтированный доход равен минус 10 159 708,81 руб. за весь период реализации инвестиционного проекта; Срок окупаемости - не находится в пределах расчетного периода 10 лет (табл. 7).

Таблица 7

Сравнительная характеристика результативности применения схем определения эко-

номической эффективности проекта

Наименование расчетной схемы Чистый дисконтированный доход Срок окупаемости

Предложенная автором 129 573 048,18 руб. 6,5 лет

Без учета предложений автора - 10 159 708,81 руб. Не находится в пределах расчетного периода

Таким образом, применение предложенного в диссертации алгоритма оценки эффективности инвестиций в проекты строительства и эксплуатации

доходного дома позволяет ответить на вопрос, будут ли привлечены частные инвесторы к подобным проектам или нет, и как местным органам власти взаимодействовать с частным инвестором при решении вопросов строительства доходных домов с участием бюджетных средств.

В заключении сформулированы основные выводы и рекомендации, полученные в ходе выполнения диссертационной работы:

- Исследована структура жилищного фонда и определено место доходных домов в этой структуре;

- Выделен классификационный признак «индикатор комфортности проживания ИКП», помогающий сегментировать доходные дома по уровню комфортности, что нейтрализует территориальную неоднородность ценовых показателей, характеризующих объекты жилой недвижимости разных категорий комфортности;

- Проведен анализ действующих методик и методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиций и выявлены аспекты, требующие дополнительного изучения в целях совершенствования методологии и методов оценки экономической эффективности инвестиционных проектов по строительству и эксплуатации доходных домов;

- Проанализированы действующие методики расчета арендной платы за жилые и нежилые помещения, выявлена методика для использования в качестве базовой и предложен дополнительный сравнительный показатель «арендный индикатор», отражающий соответствие рассчитанной ставки арендной платы ситуации на рынке;

- Разработаны методические основы и алгоритм оценки экономической эффективности инвестиционных проектов строительства и эксплуатации доходных домов и предложена схема их внедрения в структуру оценки экономической эффективности проектов;

- Подготовлены рекомендации по применению существующих способов начисления амортизации и возможности применения налоговых льгот, при-

званных стимулировать развитие на рынке недвижимости сегмента доходных домов.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Юртаева А.Е. Методические основы определения экономической эффективности инвестиций в доходные дома//Девятнадцатые Международные Плехановские чтения: (4-7 апреля 2006 г.): Тезисы докладов профессорско преподавательского состава. -М.: Изд-во Рос.экон.акад., 2006.-401 с. 0,1 п.л.

2. Юртаева А. Е. Проблемы реализации программы «Жилище» и использование доходных домов как инструмента обеспечения граждан России доступным жильем//Двадцать первые Международные Плехановские чтения (1-4 апреля 2008 г.): Тезисы докладов аспирантов, магистрантов и докторантов,-М.:ГОУ ВПО «РЭА им. Г. В. Плеханова», 2008.-256 с. 0,1 п.л.

3. Юртаева А. Е. Доходный дом как одно из направлений решения жилищной проблемы в современной России//Современные проблемы экономики и управления развитием города (инвестиции, городское строительство, недвижимость, экология). Сборник научных трудов.-М.:Изд-во Рос.экон.акад., 2006.-296 с. 0,3 п.л.

4. Юртаева А. Е. Особенности формирования налоговой базы по налогам на прибыль и имущество для проектов строительства и эксплуатации доходных домов//Плехановский вестник-М.: Изд-во Рос.экон.акад., 2008.0,8 п.л.

5. Юртаева А. Е. Применение норм налогообложения при оценке экономической эффективности проектов строительства и эксплуатации доходных домов//Налоговая политика и практика-М.: Изд-во экон.-прав.лит-ры., 2008. 0,8 п.л.

Отпечатано в типографии Российской экономической академии им. Г. В. Плеханова Заказ № '20 Тираж 100 экз.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Юртаева, Анастасия Евгеньевна

Введение.

Глава 1: Теоретические и методические основы оценки доходной недвижимости жилого назначения.

1.1. Анализ мирового и отечественного опыта управления доходной жилой недвижимостью.

1.2. Место доходного дома в классификации жилой недвижимости.

1.3 Применимость методов и методик оценки эффективности инвестиций к оценке эффективности инвестиций в доходные дома.

Глава 2: Совершенствование методики оценки экономической эффективности доходных домов.

2.1 Предложения по совершенствованию методики оценки экономической эффективности доходных домов.

2.2 Учет налогового законодательства в оценке экономической эффективности инвестиций в строительство доходных домов.

2.3 Влияние правовых норм на управление доходным домом при заключении договоров аренды или найма.

Глава 3: Оценка эффективности инвестирования в доходные дома по предложенной методике.

3.1. Основные технико-экономические параметры исследуемого объекта.

3.2. Формирование потока платежей.

3.3. Эффективность предложенных методических рекомендаций при оценке проектов доходных домов.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методические основы определения экономической эффективности инвестиций в "доходные дома""

Актуальность исследования. Проведенные в 1991 -2005 годах реформы обеспечили коренной поворот от планово-административных методов регулирования в жилищной сфере к рыночным механизмам при соблюдении принципов обеспечения социальных гарантий в области жилищных прав гражданам России, установленным законодательством Российской Федерации. Право собственности на жилье, а также рынок жилья стали неотъемлемой частью отношений в жилищной сфере. Доля частного жилищного фонда за 1990 - 2007 годы увеличилась с 33 до 73,5 %, а доля государственного и муниципального сократилась с 67 до 25,6 %, из них 20,1 % составляет муниципальный жилищный фонд [5].

По оценке, основанной на данных государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, ежегодно осуществляются сделки, в которые вовлечено более 4,5 % жилых домов и квартир, находящихся в частной собственности, что является существенным показателем в период становления рынка жилья.

В последние годы началось активное развитие ипотечного жилищного кредитования. Общая задолженность по всем видам кредитов на покупку жилья, предоставленных кредитными организациями, на 1 января 2007 г. составила 54,4 млрд. рублей [4].

Осуществлялось реформирование жилищно-коммунального комплекса, направленное на создание эффективного механизма управления и снижение издержек по предоставлению услуг.

Вместе с тем наряду с указанными положительными результатами преобразований пока не удалось обеспечить существенного улучшения ситуации в жилищной сфере, повысить доступность жилья для населения и обеспечить комфортные и безопасные условия проживания.

Данные социологических исследований показывают, что жилищная проблема стоит перед 61 % российских семей, в той или иной степени не удовлетворенных жилищными условиями. Для ее решения необходимо увеличить жилищный фонд страны на 46 %.

Спустя 7 лет с начала реализации Федеральной Программы «Жилище» эксперты признают, что проводимые мероприятия не решают проблему в целом в объеме и темпами, запланированными при подготовке программы [19,85,87].

В связи с замедленными темпами реализации задач активно ведется поиск альтернативных направлений решения поставленных вопросов. Одним из таких направлений является строительство доходных домов [74].

Так, департаментами Экономической политики и развития и Градостроительной политики, развития и реконструкции города Москвы готовится концепция развития доходных домов в городе с различными уровнями платы за пользование ими, ориентированными на различные категории граждан. Согласно ей доходные дома эконом-класса, в том числе с низким или нулевым уровнем рентабельности, могут строиться в рамках городского заказа [96]. Однако до сих пор не проведено необходимых и достаточных исследований, связанных с оценкой эффективности строительства и эксплуатации таких домов, которая подтверждала бы или опровергала целесообразность инвестирования в такой сегмент жилья, что свидетельствует об актуальности выбранной темы исследования. Отсюда вытекают цель и задачи настоящего исследования.

Цель исследования — разработать методические основы для оценки экономической эффективности инвестиций в доходные дома независимо от форм собственности.

Для достижения данной цели поставлены следующие задачи:

- исследовать действующее методологическое и методическое обеспечение оценки эффективности инвестиций в жилищную сферу и дать теоретически обоснованные предложения по совершенствованию его в части строительства и эксплуатации доходных домов;

- провести классификацию жилищного фонда по ряду признаков, сформулировать понятие «доходный дом» и определить место доходных домов в предложенной классификации;

- установить признаки, сегментирующие класс доходных домов по уровню комфортности;

- провести анализ действующих методик расчета арендной платы за жилые и нежилые помещения и на его основе получить направления для разработки методик определения платежей за пользование доходным жильем;

- разработать методические основы и систему показателей для оценки экономической эффективности инвестиционных проектов, предусматривающих строительство и эксплуатацию доходных домов;

- подготовить рекомендации по применению предложенных методических основ на этапах обоснования инвестиций в проектирование, строительство и эксплуатацию доходных домов.

Объектом исследования являются многоквартирные доходные жилые дома города Москвы, квартиры которых сдаются в аренду.

Предметом исследования являются объективные закономерности формирования экономических отношений в сфере доходной жилой недвижимости как виде предпринимательской деятельности и процесс оценки эффективности инвестирования в строительство и эксплуатацию доходных домов.

Теоретической и методологической основой исследования стали труды отечественных ученых: Н.Т. Агафонова, Г.М. Аграновича, С.С. Бачуриной, В.В. Владимирова, В. В. Григорьева, Б.М. Гринчеля, JI.B. Донцовой, А.С. Жолкова, В.А. Епифанова, М.И. Каменецкого, Р. Г. Ква-чадзе, А.В. Кузьмина, М.Н. Межевича, А.Б.Некрасова, Ю.С. Попкова, В.И. Ресина, М. JI. Разу, М.Д. Сафаровой, А.В. Севостьянова, Э.К. Трутнева, В.З. Черняка, Н.Г. Юшковой и др.

Эмпирическую основу работы составили: действующее законодательство, регламентирующее вопросы управления жилищно-коммунальным хозяйством, градостроительством, жилищной и инвестиционной политики на федеральном, региональном и местном уровнях, а также исследовательские и аналитические материалы, полученные в процессе практической работы автора; действующее жилищное законодательство Финляндии.

Для решения поставленных задач в работе применены метод системного анализа, различные математико-статистические методы, методы логического, структурно-функционального анализа и принятия решений в условиях многокритериальности.

Научная новизна исследования состоит в формировании комплексного подхода к разработке методических основ оценки экономической эффективности инвестиционных проектов по строительству и эксплуатации доходных домов. К основным результатам, полученным в диссертации и составляющим новизну исследования, относятся следующие:

• теоретически обоснованы положения по совершенствованию методологического и методического обеспечения рыночной оценки эффективности инвестирования в строительство и эксплуатацию доходных домов;

• предложена усовершенствованная классификация объектов жилой недвижимости и определено место сегмента доходных домов в структуре жилищного фонда;

• определена новая система факторов, влияющих на результативность инвестиционных проектов по строительству и эксплуатации доходных домов, и методика, обеспечивающая эффективную оценку инвестиций в доходные дома и принятие экономически обоснованного решения о целесообразности реализации проектов;

• разработан алгоритм оценки коммерческой эффективности инвестиционных проектов строительства и эксплуатации доходных домов с применением предложенной системы факторов;

• даны предложения по возможности применения налоговых льгот для развития сегмента доходных домов и выполнена перспективная оценка эффективности этого предложения.

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что его результаты могут быть использованы инвестором на предынве-стиционной фазе подготовки проекта, с целью формирования решения об инвестировании проекта, на этапе проектирования и эксплуатации проекта с целью мониторинга процесса реализации проекта; при подготовке администрацией нормативно-правовых актов, а также проведение необходимых периодических исследований, обеспечивающих ускорение и упрощение процесса оценки и мониторинга проектов. Разработанные теоретические и методические положения могут найти применение в научно-исследовательской и практической деятельности научных и проектных организаций, а также при подготовке и повышении квалификации специалистов по экономике и управлению городским строительством.

Апробация результатов работы. Основные результаты диссертационной работы использованы в работе Открытого акционерного общества «Московское государственное предприятие по содействию в регистрации кондоминиумов и создании товариществ собственников жилья» (ОАО «Мосжилкомплекс»), в частности метод сравнения продаж на рынке аренды жилых помещений с использованием арендного индикатора и схема определения периодичности повышения ставки арендной платы в доходном доме по адресу Большой Николоворобинский пер., д. 10 были использованы при планировании повышения арендной платы и расчете величины арендной ставки в доходном доме. В результате при снижении существующего (на момент повышения цен) уровня заселенности доходного дома на 15% объем выручки по сравнению с уровнем, достигнутым до момента повышения цен, увеличился на 5,3%. Разработанные при участии автора рекомендации по использованию проектных решений были применены при формировании отчета о ходе реализации проекта и выявлении недостатков проектных решений, влияющих на показатели результативности проекта.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Юртаева, Анастасия Евгеньевна

Выводы и предложения.

- Исследована структура жилищного фонда и определено место доходных домов в этой структуре;

- Выделен классификационный признак «индикатор комфортности проживания ИКП», помогающий сегментировать доходные дома по уровню комфортности, что нейтрализует территориальную неоднородность ценовых показателей, характеризующих объекты жилой недвижимости разных категорий комфортности;

- Проведен анализ действующих методик и методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиций и выявлены аспекты, требующие дополнительного изучения в целях совершенствования методологии и методов оценки экономической эффективности инвестиционных проектов по строительству и эксплуатации доходных домов;

- Проанализированы действующие методики расчета арендной платы за жилые и нежилые помещения, выявлена методика для использования в качестве базовой и предложен дополнительный сравнительный показатель «арендный индикатор», отражающий соответствие рассчитанной ставки арендной платы ситуации на рынке;

- Разработаны методические основы и алгоритм оценки экономической эффективности инвестиционных проектов строительства и эксплуатации доходных домов и предложена схема их внедрения в структуру оценки экономической эффективности проектов;

- Подготовлены рекомендации по применению существующих способов начисления амортизации и возможности применения налоговых льгот, призванных стимулировать развитие на рынке недвижимости сегмента доходных домов.

Полученные результаты подтвердили, что применение предложенной методики определения экономической эффективности инвестиций в доходные дома позволяет потенциальному инвестору смоделировать максимальноприближенную к реальному рынку ситуацию на этапе принятия решения об инвестировании в проекты строительства доходных домов.

Апробация предложенной методики проведена на примере реализации инвестиционного проекта доходного дома по адресу г. Москва, Большой Ни-коловоробинский пре., д. 10.