Структурные сдвиги иностранного инвестирования на рынке недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Структурные сдвиги иностранного инвестирования на рынке недвижимости"

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

СТРУКТУРНЫЕ СДВИГИ ИНОСТРАННОГО ИНВЕСТИРОВАНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ (НА ПРИМЕРЕ РЫНКА ГОСТИНИЧНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ)

Специальность: 08.00.14- мировая экономика

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

На правах рукописи

ПАНОВА Анна Владимировна

о

Санкт-Петербург 2009

003460797

Диссертация выполнена на кафедре мировой экономики экономического факультета Санкт-Петербургского государственного университета.

Научный руководитель: кандидат экономических наук, доцент

Кокушкина Ирина Владимировна

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Максимов Сергей Николаевич

Ведущая организация: Санкт-Петербургский государственный

университет экономики и финансов

Совета Д 212.232.34 по защше докторских и кандидатских диссертаций при Санкт-Петербургском государственном университете по адресу: 191123, Санкт-Петербург, ул. Чайковского, д. 62, экономический факультет, ауд. 415.

С диссертацией можно ознакомиться в Научной библиотеке имени М. Горького Санкт-Петербургского государственного университета.

Автореферат разослан « »_2009 г.

Ученый секретарь Диссертационного совета

кандидат экономических наук, доцент Ценжарик Мария Казимировна

Защита состоится «_»

2009 г. в__часов на заседании

кандидат экономических, наук, доцент

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования

В последнее десятилетие можно было наблюдать заметную активизацию инвестиционных процессов на рынке недвижимости. Данная активизация охватывала практически все рынки, как в географическом, так и отраслевом плане. Например, в России за 2007 год инвестиции в коммерческую недвижимость составили 21 млрд. долл., или 18% от всех иностранных инвестиций в экономику РФ. При этом по сравнению с аналогичным показателем в 2006 году, который составил 4,23 млрд. долл. США, рост составил около 500%'.

Активизация инвестиционных процессов, по мнению автора, имела спекулятивную природу. Усиление притока инвестиций в недвижимость началось после падения фондовых рынков в 2000 году в США, когда недвижимость выступила альтернативным инвестиционным активом в условиях финансовой нестабильности. Увеличение объема капитала, инвестируемого в данный рынок, привело к стремительному росту цен на недвижимость практически во всех странах мира. Такое развитие процессов явилось катализатором возникновения глубокого кризиса на данном рынке охватившего вначале рынок недвижимости США, а впоследствии и других стран. Подобная динамика инвестиций свидетельствуют об актуальности исследования причин текущего развития инвестиционных процессов и прогнозирования будущего их развития. Особое внимание проблема устойчивого развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости приобретает в связи с тем, что, как правило, отдельные кризисы на рынке недвижимости вызывают кризисы финансовой системы в целом.

Как представляется, стремительный рост инвестиций и последующее снижение инвестиционной активности на данном рынке вызвано структурными сдвигами инвестиционных процессов на рынке недвижимости. Начало 2000 годов было ознаменовано значительным притоком инвестиций на данный рынок, который продолжался до 2007 года. Именно увеличение объема инвестиций в рынок недвижимости определило направление и основные характеристики развития мирового рынка недвижимости в эти годы. Кризис, охвативший вначале американский, а затем и мировой рынок недвижимости в 2007 году, ознаменовал переход к новой структуре и качеству инвестиционных процессов на рынке недвижимости.

Развитие данных процессов и структурные сдвиги в инвестировании можно проследить не только в рамках мирового рынка, или рынка отдельной страны, но также и на отдельном сегменте. В настоящей работе таким сегментом выступает гостиничная недвижимость, как один из самых сложных сегментов коммерческой недвижимости с точки зрения структуры.

1 По данным компании Colliers International (http:// www.colliers.ru) и Росстата (http://www.gks.ru)

Рынок Санкт-Петербурга обладает наибольшим среди российских городов потенциалом с точки зрения развития проектов гостиничной недвижимости. Этому способствует ряд факторов, в том числе уникальное культурно-историческое наследие, статус бывшей столицы империи, близость к Европе. Это обуславливает достаточно высокий уровень (относительно других российских городов) туристического потока, что в свою очередь делает его привлекательным для иностранных инвесторов и гостиничных операторов. В последние годы наметился выход крупнейших гостиничных операторов на рынок Санкт-Петербурга. Несмотря на текущий кризис и сокращение инвестиций в недвижимость в ближайшие годы, рынок Санкт-Петербурга остается ненасыщенным, поэтому при возобновлении активности на рынке недвижимости ожидается дальнейшее развитие гостиничных проектов. Следовательно, при планировании инвестиций в данный сегмент, необходимо уже на данном этапе определить перспективы и возможные направления его развития в Санкт-Петербурге. Для этого необходимо изучить мировой опыт функционирования рынка гостиничной недвижимости. Особую важность представляет выявление структурных сдвигов инвестирования на данном рынке, которые и определяют его дальнейшее развитие.

Степень разработанности проблемы. Исследования инвестиций в недвижимость проводились по преимуществу западными специалистами. В последние десять лет почти все подобные исследования являются узконаправленными и изучали перспективы и механизмы секьюритизации недвижимости, развитие которых во многом и спровоцировало ипотечный кризис. В частности, основная масса работ посвящена теме развития REIT (Real Investment Trusts, фонды инвестиций в недвижимость), с деятельность которых способствовала развитию рынка долевых ценных бумаг на основе недвижимости. Данную тематику разрабатывали следующие ученые: С. Грахам, J1. Коробов, С. Стивенсон, Дж. Пайт.

Исследованиями роли рынка недвижимости в возникновении кризисов в свое время занимались многие ученые, в том числе и специалисты мирового банка и международного валютного фонда, такие как Б. Ренод, Р. Дж. Херринг, а также А. Дехеш, П. Хендершог, Р. Вернер. Но данные исследования в основном проводились в 2000 годах и не затрагивали эволюцию механизмов трансмиссии, а также текущий ипотечный кризис.

Исследованиям инвестиций в гостиничную недвижимость посвящено несколько работ; особенно тщательно данная тема была разработана Ст. Рашмором, но его работы носят более прикладной характер.

Необходимо отметить, что в отечественной литературе тема инвестиций в недвижимость является слабоизученной и все исследования и публикации носят в основном практический характер и не затрагивают фундаментальных основ процесса инвестирования. Тем не менее, ряд отечественных исследователей затрагивают тему инвестиций в недвижимость в ходе изучения функционирования рынка недвижимости в целом. К ним относятся: Максимов С.Н., Горемыкин В.А., Тарасевич Е.И., Стерник С.В., Грибовский С.В., Цогоев С., и ряд других. Также рынок гостиничной недвижимости отечественными

исследователями в большинстве случаев рассматривается как составная часть рынка туризма в делом. Рынок туризма широко освящен в отечественной литературе; к работам но данной отрасли можно отнести труды Гуляева В. Г., Зошша Н.А., Кириллова А.Т., Бондаренко Г.А., Сснина B.C. На инвестиции в недвижимость влияет инвестиционная политика и привлекательность России в целом для иностранных инвесторов. Проблемы развития инвестиционных отношений разрабатывались следующими отечественными авторами: Кокушкиной И. В, Логиновым Е. JI. и Зубченко J1.A.

Исследование природы экономического развития всегда занимало важное место в работах отечественных и зарубежных ученых. К работам по данной отрасли относятся как работы Л.Смита, К. Маркса и других классиков экономической мысли, так и работы современных экономистов Кузнецовой Н.П., Абалкина J1. И. Многие из исследователей уделяли особое внимание проблеме наличия и сущности структурных сдвигов. Среди данных трудов можно выделить работы А. Мэддисона, Красильникова О. Ю. Но в данных работах проводится анализ структурных сдвигов в целом в экономике, а не на рынке недвижимости в отдельности.

Таким образом, на данный момент, как в отечественной, так и в зарубежной литературе остается малоизученными фундаментальные основы процесса инвестирования в недвижимость, а именно: наличие структурных сдвигов инвестирования в недвижимость, а также развития данных процессов в определенных сегментах (как, например, гостиничный сегмент) и на определенных региональных рынках. Также недостаточно изученной остается проблема влияние рынка недвижимости на экономику в целом.

Целью настоящей работы является выявление структурных изменений иностранного инвестирования на мировом рынке недвижимости.

Для достижения данной цели в работе поставлены следующие задачи:

• выявить основы функционирования рынка недвижимости;

• осуществить анализ влияния рынка недвижимости на экономику в целом и определить факторы, сигнализирующие о возникновении кризисных явлений на рынке недвижимости;

• выявить наличие структурных сдвигов инвестиционных процессах в мировой рынок недвижимости;

• проанализировать механизмы осуществления инвестиций в недвижимость и классифицировать инструменты инвестиций;

• определить особенности инвестиционных процессов и выявить структурные сдвиги при инвестировании в гостиничную недвижимость;

• составить прогноз возможного развития российского рынка недвижимости и динамики иностранных инвестиций на этот рынок в контексте структурных сдвигов иностранного инвестирования;

• спрогнозировать развитие инвестиционных процессов на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, а также разработать

зонирование города и указать территории, наиболее интересные для иностранных инвесторов.

Объектом исследования в настоящей работе выступает мировой рынок недвижимости. Предметом исследования структурные сдвиги, возникающие при инвестировании в недвижимость.

Теоретической и методологической основой исследования являются положения, сформулированные в трудах отечественных и зарубежных ученых, посвященных научным и прикладным проблемам развития мировой экономики и международных экономических отношений, в частности инвестиционным отношениям, а также рынку недвижимости. В ходе анализа используются общепризнанные положения макроэкономической теории, такие как: теории циклов Слуцкого Е.Е., Джевопса У., Парето В., положения, касающиеся цикличности рынка К. Маркса, теории структурных сдвигов Красильникова О. Ю., современная портфельная теория, теории прямых инвестиций. В работе также используются положения теории экономической географии: модели развития города Берждесса Э., Хойта Г., Харриса С., Ульмана Е., и другие теории.

Информационной базой для исследования послужили данные по зарубежному и российскому рынку недвижимости, публикуемые следующими организациями: RICS, ULI, IPD, Федеральная резервная система США, банк JP Morgan Chase, Ассоциация управляющих недвижимостью США (NCREIF), РТС, интернет-портал «Euvoproperty», Росстат, ЦБ РФ и др.

В работе использовались аналитические отчеты и обзоры но рынку недвижимости, публикуемые международными консалтинговыми компаниями в области недвижимости: RCAnalitcs, Jones Lang Lasalle, Colliers, CBRE, Chushman&Wakefleld и другими, а также данные некоторых компаний -операторов локальных рынков недвижимости.

Научная новизна исследования заключается в том, чго впервые в отечественной практике был проведен анализ иностранных инвестиций в гостиничную недвижимость на определенном региональном рынке.

Основные положения диссертационного исследования, которые определяют его научную новизну, заключаются в следующем:

• выявлены и систематизированы страновые особенности организации системы установления прав на недвижимость и определен наиболее эффективный тип ее функционирования;

• выявлено существование структурных сдвигов иностранного инвестирования на рынке недвижимости, которые определяли развитие данного рынка на последующий период;

• аргументировано доказано, что одной из основных причин экономических кризисов, 1980х-2000х годов, на рынках отдельных стран являлись спекулятивные инвестиции в недвижимость, показана эволюция механизмов трансмиссии кризисных явлений на другие рынки;

• определены и систематизированы факторы, сигнализирующие о возможности появлении кризисных явлений на рынках отдельных стран;

• представлен прогноз развития инвестиционных процессов на мировом рынке недвижимости в контексте происходящих структурных сдвигов на рынке;

• выявлена система и разработана классификация инструментов инвестирования в недвижимость, определены преимущества и недостатки того или иного класса инструментов;

• составлен прогноз развития российского рынка недвижимости и инвестиционных процессов на данном рынке;

• выделены основные модели пространственного развития гостиничной недвижимости в крупнейших городах Европы и мира;

• определена модель пространственного развития гостиничной недвижимости в Санкт-Петербурге.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что основные выводы и полученные результаты работы ориентированы на практическое использование в деятельности всех участников рынка инвестиций и рынка недвижимости, в частности: профессиональных инвесторов, в том числе, институциональных, девелоперских компаний, владельцев и пользователей гостиничной недвижимости, государственных органов, регулирующих рынок недвижимости. Также проведенное исследование может быть использовано в процессе преподавания учебных курсов по темам "Мировой рынок недвижимости", "Экономика недвижимости", "Международные инвестиции" и ряда других.

Публикации. По теме диссертации опубликованы 4 научные работы общим объемом 1,7 п.л., в том числе две статьи в журналах, включенных ВАК в Перечень ведущих рецензируемых научных журналов и изданий, в которых должны быть опубликованы основные научные результаты диссертации на соискание ученой степени кандидата наук.

Логика и структура работы. В работе приводится анализ инвестиционных процессов на рынке недвижимости по принципу дедукции, т.е. от общего к частному. Диссертационное исследование состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений. Объем диссертации - 218 страницы, включая 35 страниц приложений, 9 таблиц и 46 рисунков.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во Введении обоснована актуальность темы исследования, проанализирована степень её научной разработанности, сформулированы объект и предмет, цель и задачи исследования, дана характеристика научной новизны и практической значимости работы, проведены сведения об апробации результатов исследования.

Глава I «Теоретические аспекты исследования инвестиций в недвижимость»

Для функционирования любого рынка определяющим является наличие товара, то есть объекта, который может перемещаться от продавца к

покупателю. Недвижимость в этом смысле не может быть товаром в классическом определении, так как важнейшим ее свойством является иммобильность, то есть неспособность к перемещению. Тем не менее, благодаря функционированию систем регистрации прав и учету объектов недвижимости, такое «перемещение» недвижимости от продавца к покупателю стало возможным на основании передачи прав на нее. Данное обстоятельство дало возможность для возникновения национального рынка недвижимости.

Мировой рынок недвижимости состоит из большого количества локальных рынков. Как уже отмечалось, в отличие от большинства других товаров недвижимость не может перемещаться, в том числе за национальные границы. И если интернационализация других рынков происходила вначале посредством внешней торговли, а затем уже посредством трансграничных инвестиций, то интернационализация рынка недвижимости в силу указанного свойства происходила путем совершения трансграничных инвестиций и передачи прав.

Данное свойство рынка обращает особое внимание на развитие инвестиционных процессов. Именно развитие инвестиционных процессов и определяет динамику и структуру самого рынка недвижимости, и всех областей прямо или косвенно связанных с ним. Таким образом, если проследить динамику инвестиционных процессов, выявить специфические характеристики данных процессов, определить, что лежит в основе поведения инвестиций на рынке недвижимости, можно спрогнозировать будущее развитие не только мирового рынка недвижимости в целом, но и рынка недвижимости отдельной страны или отдельного сегмента рынка.

Развитие любых экономических процессов, как правило, имеет циклическую природу, то есть наряду с фазами оживления и роста, как экономика в целом, так и отдельные ее отрасли переживают стадии кризиса и рецессии. Кризисы для любого рынка являются необходимой, оздоравливающей, но весьма болезненной фазой. Поэтому в работе большое внимание уделяется именно анализу возникновения кризисных явлений на рынке недвижимости. Данный анализ приобретает большую актуальность в связи с тем, что в ряде случаев кризисы на рынке недвижимости провоцируют возникновение финансовых кризисов на рынке отдельной страны, который может затем вызвать глобальный кризис всей экономической системы.

Данная проблема требует внимательного изучения. Во-первых, необходимо ответить на вопрос: любой ли кризис на рынке недвижимости может вызвать финансовый кризис? Во-вторых, в целях определения возможности возникновения подобных кризисов, необходимо выявить показатели, сигнализирующие о возникновении подобных кризисов.

Возвращаясь к первому вопросу, необходимо отметить, что благодаря характеристикам предложения, рынок недвижимости практически никогда не находится в равновесии, то есть он изначально подвержен кризисам. Причинами цикличности являются фиксированное предложение в краткосрочном периоде, инерционность, с которой предложение реагирует на изменение спроса. Данную цикличность и возникающие в процессе

функционирования кризисы, обусловленные спецификой рынка, будем условно называть «нормальными».

Но часто на рынке недвижимости имеет место формирование «спекулятивных пузырей», которые провоцируют возникновение ощутимого кризиса, как на самом рынке недвижимости, так и в финансовом секторе экономики. Они существенно увеличивают амплитуду циклических колебаний. Данные явления будем называть «спекулятивными». Анализ подобных кризисов на рынках недвижимости отдельных стран показывает, что подобные пузыри на рынке недвижимости возникают при увеличении взаимозависимости рынка недвижимости и финансового сектора. В период роста рынка инвестиции в недвижимость также растут, наряду с нарастанием спекулятивного пузыря, одновременно повышается зависимость финансового сектора от рынка недвижимости. Факторы, способствующие росту инвестиций в недвижимость и усилению взаимозависимости, таковы:

• Стабильность дохода и надежность в период финансовой нестабильности. Недвижимость контрациклична динамике фондового рынка, поэтому, в частности, после обвала фондового рынка 2000 годов поток инвестиций был направлен в недвижимость, вызвав рост цен практически во всех странах мира. Некоторые исследователи сравнивают роль недвижимости в современной экономике с ролью золота во время золото-валютного стандарта, как самого надежного актива в период экономической нестабильности;

• Рост залоговой стоимости. Недвижимость выступает залогом под банковский кредит. При росте ее цены повышается и залоговая стоимость, то есть происходит снижение рисков по выданным кредитам и рост стоимости банковских активов. Поэтому банки охотнее выдают кредиты под объекты недвижимости, тем самым провоцируя дальнейший росг цен.

• Финансовая либерализация и дерегулирование финансового рынка позволяет заемщикам брать кредиты по более низким ставкам на мировых рынках посредством структурирования долга. Вкладчики ищут новые, более доходные инвестиционные возможности, чем вклады в банки. Банки на фоне усиления конкуренции и сокращения маржи могут выдавать кредиты новым группам заемщиков, недооценивая риски.

• Появление глобальных инвесторов, которые в первую очередь ориентируются на доходность вложений, также провоцирует рост спекулятивного пузыря в тех странах, доходность вложений в недвижимость в которых выше средней.

• Концентрация банковских активов в данном секторе. Рост цены недвижимости и доходности вложений в недвижимость поощряет банки не только выдавать кредиты, но также участвовать в проектах по строительству недвижимости на долевых условиях, что еще более увеличивает концентрацию банковских активов в секторе недвижимости.

Этим объясняется высокая взаимосвязь рынков финансов и недвижимости и высокая степень влияния рынка недвижимости на финансовый сектор и экономику в целом. Данную взаимосвязь и высокую степень влияния

рынка недвижимости на финансовый рынок подтверждает тот факт, что все значительные финансовые кризисы, поразившие как мировую экономику в целом (текущий кризис, разразившийся в США в 2007 году), так и отдельные страны и группы стран (в частности японский, азиатский, мексиканский, шведский и ряд других) были спровоцированы, в том числе возникновением дестабилизации (real estate bubble) на определенных локальных рынках недвижимости.

Анализ данных кризисов очень важен для определения фундаментальных причин, вызывающих кризисные явления на рынке недвижимости, которые затем могут трансформироваться в кризис глобальной экономики. На основе данного анализа можно спрогнозировать будущее поведение рынка.

По мнению автора, данная дестабилизация была вызвана значительным притоком инвестиций (в большинстве случаев иностранных), который повлиял на спекулятивный рост цен, привел к перегреву данного рынка и вызвал развертывание кризиса, вызвавшего падение цен и отток инвестиций.

Таким образом, при анализе истории мировых кризисов особое внимание уделяется нескольким вопросам:

• причинам возникновения кризисных явлений на рынке недвижимости;

• взаимосвязи рынка недвижимости и финансового рынка;

• а также методам распространения данных кризисных явлений на экономики других стран и в целом на мировую экономику (определение механизмов трансмиссии).

Анализ мирового опыта возникновения кризисов (японского, азиатского и американского) позволяет выявить следующие факторы, сигнализирующие о возможном проявлении кризисных явлений:

• Значительный рост притока инвестиций (иностранных и национальных) в сектор недвижимости;

• Рекордное увеличение кредитования недвижимости банковским сектором (рост доли кредитов под залог недвижимости в общем объеме банковских кредитов);

• Спекулятивный рост цен, не подтвержденный фундаментальными факторами;

• Сильная корреляция динамики роста рынка недвижимости и фондового рынка (т.е. недвижимость воспринимается как один из активов для вложения спекулятивных инвестиций);

• Стабильный рост экономики в течение продолжительного периода, который поощряет возникновение «инвестиционного оптимизма»;

• Рост сектора недвижимости значительно опережающий рост экономики в целом.

Анализ причин возникновения крупнейших финансовых кризисов показывает, что среди основных причин, которые спровоцировали данные кризисы, было падение рынка недвижимости, вызванное спекулятивным притоком инвестиций (как правило, иностранных). Данное положение позволяет сделать вывод о том, что инвестиционные процессы на рынке

недвижимости имеют определяющее значение не только для развития рынка недвижимости, но и оказывают влияние на экономику в целом. Поэтому необходимо уделить особое внимание анализу инвестиций в недвижимость, определить специфические черты недвижимости как инвестиционного актива, факторы повышенного интереса к данному активу и рассмотреть эволюцию механизмов инвестирования в недвижимость.

До недавнего времени основным способом инвестирования в недвижимость была покупка объектов недвижимости (т. е. прямые инвестиции).

Таблица 1

Преимущества и недостатки недвижимости как инвестиционного

актива

Преимущества Свойства недвижимости Недостатки

Возможность влияния на доходность Управление Затраты

Инструмент диверсификации риска портфеля Низкая корреляция с рынками акций и облигаций -

Долгосрочный актив Низкая ликвидность Высокие транзакционные издержки

Долговечность Привязанность к земле Иммобильность

Хорошее окружение может увеличить доходность Зависимость от местоположения Необходимость исследования окружения

- Большая стоимость единичного актива Высокий барьер входа

- Необходимость о оценке Затраты

Но в последнее время возрастающая доходность данного вида инвестиций и ряд недостатков данного инвестиционного актива, обусловленных ее свойствами, которые перечислены в таблице (высокая стоимость единичного актива, низкая ликвидность и ряд других) обусловили появление различных инструментов инвестирования в недвижимость. В ответ на спрос со стороны инвесторов появилось большое количество всевозможных инструментов инвестирования, предлагающих доступ к недвижимости в различных странах, различных типов, с разным уровнем риска.

Такое многообразие финансовых инструментов, с одной стороны, благотворно влияет на развитие рынков и дает возможность различным юридическим и физическим лицам участвовать в процессе инвестирования в недвижимость. С другой стороны, тенденция к усложнению схем по секьюритизации делает данный сегмент, во-первых, менее контролируемым и регулируемым, во-вторых, затрудняет адекватность оценки степени риска конечного финансового инструмента. Все данные негативные свойства секьюритизации стали очевидными, когда именно они послужили причиной ипотечного кризиса на рынке недвижимости США.

Подобное развитие инвестиционных процессов на рынке недвижимости свидетельствует о существовании структурных сдвигов на рынке недвижимости.

Основную трудность представляет собой критериальное выделение структурного сдвига в экономике из массы других экономических явлений и процессов. Ключевым здесь является понятие структуры экономических процессов как совокупности устойчивых связей между элементами экономической системы, обеспечивающих сохранение ее основных свойств при различных внешних и внутренних изменениях. Здесь нужно также разделить понятия изменение и сдвиг в экономических процессах.

Структурные изменения, по словам Красильникова О. Ю., «обусловлены динамикой количественных характеристик элементов системы. Таким образом, в данном случае происходят лишь количественные изменения взаимосвязей между элементами системы.... Однако, не любое изменение структуры может рассматриваться как структурный сдвиг. Исходя из толкования слова сдвиг (заметное, значительное изменение в состоянии и развитии чего-либо) можно охарактеризовать его следующим образом. Структурным сдвигом в экономике является качественное изменение взаимосвязей между сопоставимыми элементами макроэкономической системы2». Данное определение как нельзя лучше отражает сущность понятия сдвиг в контексте анализа инвестиционных процессов на рынке недвижимости и позволяет выделить несколько подобных структурных сдвигов инвестиционных процессов в период с 2000 по 2008 год.

Глава 2. «Инвестиции на мировом рынке недвижимости»

Как уже отмечалось, локальные рынки недвижимости образуют единый мировой рынок благодаря осуществлению трансграничных инвестиций, т.е. локальные рынки соединяются между собой посредством финансового рынка.

Таким образом, интенсификация инвестиционных процессов на мировом рынке недвижимости провоцирует изменения в функционировании локальных рынков.

Анализ инвестиционных процессов на мировом рынке недвижимости показывает, что в определенный период происходит качественное и количественное изменение основных параметров инвестиционных процессов. В рассматриваемом периоде (2000-2008 годы) можно выделить два подобных подпериода:

2000-2002 годы. В данный период происходит существенная активизация инвестиционных процессов, которая в дальнейшем привела к увеличению объемов инвестирования, росту трансграничных инвестиций, формированию единого мирового рынка, созданию фондового рынка на основе недвижимости и стремительному рост цен на недвижимость в большинстве стран.

2007-2008 годы. В данный период наблюдается спад в инвестиционной активности, снижение трансграничных инвестиционных потоков, снижение цен на недвижимость, снижение общей деловой активности в отрасли.

2 Красильников О.Ю. Теоретико-методологические основы исследования структурных сдвигов: Автореферат дис.... д-ра. эк. наук. 08.00.01. - Москва, 2002. - С. 13

Данные структурные сдвиги как 2000-2002, так и 2007-2008 годов характеризуют переход к новому качеству инвестиционных процессов па рынке недвижимости, и определяют основные характеристики дальнейшего развития мирового рынка недвижимости в последующие годы.

Рассмотрим, к каким последствиям привел структурный сдвиг инвестиционных процессов на рынке недвижимости 2000 годов. Приток инвестиций в недвижимость в первую очередь усиливал процессы по созданию мирового рынка недвижимости. После падения фондовых рынков на рынок недвижимости обратили особое внимание профессиональные инвесторы: банки, инвестиционные фонды и подобные структуры. Привлечение данного рода инвесторов вызвало ряд структурных изменений на мировом рынке недвижимости:

1. Увеличение доли трансграничных инвестиций. Стремление к максимизации прибыли заставляло инвесторов не действовать не только в национальных или региональных границ, а требовало выход в другие регионы. Основным мотивом для совершения инвестиций в тот или иной сегмент недвижимости в том или ином географическом регионе является доходность. Главным показателем доходности является ставка капитализации (соотношение величины будущих доходов к цене актива). Динамика ставок капитализации зависит от многих факторов, как краткосрочных, так и долгосрочных. Основным долгосрочным фактором, влияющим на поведение ставок, является насыщение рынка определенным типом площадей.

При проведении маркетинговых исследований часто применяется показатель емкости рынка недвижимости (то есть суммарное количество квадратных метров площади, обеспеченное спросом). При достижении предложением показателя емкости рынок считается насыщенным. Национальные рынки с большой степенью обобщения можно поделить на ненасыщенные (растущие) и насыщенные. К растущим рынкам в первую очередь относятся страны БРИК и другие развивающиеся страны, где идет количественное увеличение предложения за счет строительства новых объектов. После насыщения рынка количественный рост переходит в качественный рост, большую долю в строительном объеме занимают проекты редевелопмента объектов и территорий. Показатель

насышенности/ненасышенности рынка находит отражение в ставках капитализации. Растущие рынки до достижения этапа насыщения обладают большей доходностью объектов недвижимости, следовательно, ставки капитализации в данных странах выше, что находит выражение в географическом перераспределении потоков инвестиций в пользу данных стран.

2. Повышение транспарентности национальных рынков. Для

глобальных инвесторов важно было осуществлять свои инвестиции в недвижимость без каких-либо препятствий, что требовало повышения транспарентности национальных рынков.

Выход на растущие рынки развивающихся стран значительно сдерживался неразработанностью законодательной базы совершения

операций на рынке недвижимости и низкой транспаретностью рынков. Понятие транспарентости рынка недвижимости включает такие аспекты как регулирование рынка недвижимости, простота совершения сделок, доступность информации по объектам недвижимости и т.д. Для повышения прозрачности своих рынков во многих развивающихся странах в середине 2005 годов были проведены реформы кадастрового учета земли. Такие реформы проходили при содействии Мирового банка во многих развивающихся странах (в Турции, Болгарии, Хорватии, Словении и других странах, в том числе и в России).

3. Процесс унификации продукта. При осуществлении инвестиций важно сравнивать объекты между собой и выбирать лучшую альтернативу для инвестиций. Недвижимость не однородна, тем более это касается объектов из различных стран.

Процессы глобализации, наблюдаемые во всех секторах экономики в последнее время, также изменили структуру и рынка недвижимости: первостепенную роль в его функционировании занимают не отдельные национальные рынки, а глобальный рынок недвижимости как взаимосвязанная система: снижение доходности объектов недвижимости в одном географическом регионе ведет к притоку инвестиций в другой и т.д. В этой связи важно понимать структуру и динамику предложения на мировом рынке недвижимости.

Глобальный рынок недвижимости в отличие от рынка нефти, кофе и других товаров крайне неоднороден, в силу специфики недвижимости как товара: на формирование зданий и сооружений влияли множество факторов от культурно-исторических до сейсмических. Тем не по мере развития глобального рынка недвижимости, в особенности в процессе развития рынка инвестиций в недвижимость идет процесс унификации предложения. Объекты коммерческой недвижимости: офисные здания, торговые помещения, складские комплексы для успешного функционирования на рынке должны соответствовать определенному классу, согласно классификации, предложенной ведущими международными компаниями-консультантами. Для каждого города вырабатывается своя классификация, но различия в основном касаются географии размещения объектов, остальные параметры в целом являются унифицированными. В подобных классификациях подробно описывается технические характеристики объекта (высота потолков, инженерные системы и т.д.). Таким образом, новые здания, построенные с ориентацией на данную классификацию (объекты, построенные примерно за последнее десятилетие) являются унифицированным продуктом со схожими характеристиками в масштабах мирового рынка.

4. Повышение специализации участников. Появление профессиональных инвесторов на рынке недвижимости усилило процессы специализации участников. На рынке происходит разделение участников по функциям: девелоперы, инвесторы, управляющие компании, консалтинговые компании и др. Хотя в ряде случаев компании совмещают эти функции, все же превалирует процесс специализации, что повышает качество продукта на рынке.

Данные процессы повышали мобильность капитала на мировом рынке недвижимости, повышая доходность капитала и привлекая все новые потоки инвестиций на данный рынок. Возрастание объемов и скорости оборота капиталов на рынке способствовало нарастанию спекулятивного пузыря. Согласно теории циклического развития экономики, продолжением фазы роста и в особенности бума является фаза кризиса. Более того, образование спекулятивного пузыря в фазе роста увеличивает амплитуду колебаний, что приводит к более резкому и глубокому падению рынка в стадии кризиса. Таким образом, стремительный рост инвестиций на рынок недвижимости логически должен был смениться фазой кризиса, импульсом послужил кризис на американском рынке. Кризис на рынке недвижимости привел не только к количественному снижению объема инвестиций, — он коснулся главной причины предшествовавшего роста - инвестиций в недвижимость со стороны профессиональных инвесторов. В связи с падением рынка недвижимости и фондового рынка на основе недвижимости, данный вид инвестиций больше не будет доминировать на рынке.

Таким образом, после 2007 инвестиционные процессы будут развиваться в другом ключе, изменения коснутся не только количественных, но и качественных характеристик. Иными словами в 2007 году на рынке недвижимости произошел новый структурный сдвиг инвестиционных процессов, которые определит их развитие на последующие годы. Основные характеристики будущего развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости, в основном определяются снижением доли инвестиций со стороны профессиональных инвесторов и представлены ниже. К ним относятся:

• Сокращение общего объема капитала на рынке недвижимости.

• Снижение доли трансграничных потоков инвестиций. Инвестиционные процессы станут более локальными, ограниченными либо рамками национальных границ, либо интеграционных группировок.

• Значительное снижение цеп на недвижимость. В будущем после возобновления деловой активности рост цен продолжится, но он не будет таким стремительным как в прошлый период и будет определяться фундаментальными факторами.

• Спад активности на фондовом рынке на основе недвижимости и в процессах секыоритизации инвестиций в недвижимость.

Если рассматривать определенный сегмент рынка недвижимости, то на происходящие на нем инвестиционные процессы влияют как общие тенденции развития мирового рынка, так и специфические свойства данного сегмента. В работе в качестве примера рассматривается рынок гостиничной недвижимости, как наиболее перспективный сегмент коммерческой недвижимости с точки зрения привлечения инвестиций. В то же время он представляет собой наиболее сложный сегмент, благодаря специфике туристической отрасти.

Интерес профессиональных инвесторов к данному рынку проявляется лишь последние годы, несмотря на высокую доходность инвестиций. Это объясняется следующим. Коммерческая недвижимость представляет собой

сочетание собственно недвижимости (здание) и услуги по предоставлению данной недвижимости в пользование конечным потребителям. Таким образом, среди профессиональных участников рынка существует разделение на тех, кто владеет недвижимостью (инвесторы) и тех, кто ею управляет (управляющая компания). На доходность от инвестиций в коммерческую недвижимость влияет как качество самого здания, так и качество услуг предоставляемых вместе с нею. По сравнению с другими сегментами коммерческой недвижимости в гостиничной недвижимости качество услуг имеет определяющее значение с точки зрения доходности. Следовательно, возрастает роль управляющей компании, что сказывается на перераспределении доходов в пользу данных участников рынка и может приводить к уменьшению доходности вложений для инвестора.

До недавнего времени (до момента активизации инвестиционных процессов на рынке недвижимости в 2000 годы) именно данные управляющие компании и были владельцами гостиничной недвижимости (это, гак называемые гостиничные сети), они расширяли свои сети преимущественно за счет собственных средств. Общая тенденция развития инвестиционных процессов отразилась и на данном рынке. Значительный приток инвестиций на рынок недвижимости и появление профессиональных инвесторов привело к тому, что рынок стал более структурированным по функциональному признаку. Вели раньше гостиничные сети сами строили (с привлечением подрядчиков), владели и управляли гостиничными объектами, то теперь на рынке появилось три типа участников: инвесторы, девелоперы и сами гостиничные сети в качестве управляющей компании. Подобное структурирование рынка и выделение профессиональных участников по функциональному рынку происходило и на других рынках. Высвобождение средств позволило гостиничным сетям активно осваивать новые рынки, то есть происходило географическое расширение рынка гостиничной недвижимости. В частности в середине 2000 годов международные гостиничные сети стали активно осваивать российский рынок, в том числе и петербургский.

Глава 3 «Иностранные инвестиции в недвижимость России»

Развитие инвестиционных процессов на определенном рынке недвижимости подвержено как внутренним закономерностям развития данного рынка, так и внешнему воздействию.

Активизация инвестиционных процессов на мировом рынке затронула и российский рынок недвижимости. Усиление притока инвестиций в российскую недвижимость приходится на 2005 год, т.е. соответствует гипотезе о структурном сдвиге в иностранном инвестировании на мировом рынке. После усиления инвестиционных потоков в 2000 годы, по мере снижения доходности на развитых рынках недвижимости, профессиональные инвесторы стали выходить на развивающиеся рынки. Одним из таких перспективных рынков являлся рынок России.

При анализе внешнего воздействия на процесс развития российского рынка недвижимости можно выделить два направления: воздействие

структурных сдвигов иностранного инвестирования, выраженного 1) усилением инвестиционных потоков и 2) последующим сокращением инвестиционной активности (американским ипотечным кризисом).

Усиление притока иностранных инвестиций на рынок недвижимости привело ко многим структурным изменениям в процессах функционирования:

• Во-первых, под влиянием данных процессов произошли реформы законодательства в сфере недвижимости, направленные на повышение прозрачности рынка. Для иностранного инвестора важным является сохранность прав и информационная прозрачность рынка (т.е. доступность информации об объектах недвижимости), поэтому в 2005 году при содействии Международного банка реконструкции и развития была запущена реформа по развитию кадастровых систем. Также в данный период были приняты основные нормативно-правовые акты, регулирующие инвестиции в недвижимость на региональном уровне (главным образом в Москве и Санкт-Петербурге).

• Во-вторых, усиление активности на рынке недвижимости привело к тому, что рынок стал более структурированным, усиление процессов специализации привело к появлению профессиональных компаний, которые осуществляют определенную функцию на рынке: девелоперов, инвесторов, управляющих компаний, консалтинговых компаний. Данная специализация привела к повышению качества и сокращению сроков создания объектов.

• В-третьих, данные процессы оказали влияние и на сам продукт рынка, т.е. недвижимость. Традиционно недвижимость определенного региона представляла собой объект, обладающий уникальными характеристиками, свойственными данному региону в силу культурных, исторических, сейсмических, производственных и других особенностей. Однако данная неоднородность объектов затрудняла создание мирового рынка и усиление трансграничных инвестиций в недвижимость. Поэтому в последние годы наметился процесс по стандартизации объектов недвижимости. Ряд ведущих консалтинговых компаний разработал международные системы классификаций определенных зданий, где очень детально прописывается каким параметрам должно соответствовать объект недвижимости, чтобы относится к тому или иному классу. Таким образом, вновь построенные и реконструированные объекты недвижимости обладают схожими характеристиками вне зависимости от местоположения. Начиная с 2005 года, в ряде городов России были также введены классификации объектов недвижимости, основанные на международных стандартах.

Кроме того, интенсификация инвестиционных процессов оказала влияние и на динамику рынка и вызвала рост цен. Рост цен приводил к росту доходности и тем самым, усиливая скорость и рост объема инвестиций в российскую недвижимость, как со стороны иностранных инвесторов, так и со стороны российских компаний.

Рост цен и увеличение объемов инвестиций в последние годы заставлял задуматься о вероятности возникновения эндогенного кризиса на российском рынке недвижимости. Анализ факторов, сигнализирующих о возможности появления кризисных явлений на рынке недвижимости, позволил

констатировать вероятность возникновения внутреннего кризиса на российском рынке недвижимости. Каковы же перспективы развития российского рынка недвижимости? Очевидно, что развитие рынка будет обусловлено взаимовлиянием двух тенденций: внутреннего развития и влияния внешнего фактора (мирового кризиса). Для ответа на поставленный вопрос сначала рассмотрим внутренний сценарий развития процессов на рынке недвижимости, а затем сценарий развития рынка недвижимости под воздействием мирового кризиса.

Необходимо отметить, что развитие процессов на рынках различных городов России, хотя и следует общим тенденциям, но не совпадает по времени, поэтому целесообразно проводить анализ на определенном региональном рынке. Итак, рассмотрим сценарий развития внутреннего цикла на рынке Санкт-Петербурга.

Снижение ставок капитализации и рост вакантных площадей в Москве свидетельствует о том, что рынок близок к насыщению. Если в Москве признаки насыщения рынка (в офисном сегменте) уже были заметны в начале 2008 года, то петербургский рынок, который в своем развитии повторяет сценарий московского рынка с временным лагом, мог достигнуть данной точки - в ближайшее время.

На ¡рафике показаны два сценария развития рынка Санкт-Петербурга: сценарий внутреннего развития рынка и влияние, которое оказал на данный рынок мировой финансовый кризис.

Рисунок 1

Влияние мирового кризиса на развитие текущего цикла в Санкт-

Петербурге

2008 т> »Ре"»

На данный момент рынок находится в точке А, если бы он развивался по своему внутреннему сценарию, то в ближайшие годы достиг бы точки насыщения (точка Бо). Мировой финансовый кризис привел к кредитному сжатию и повышению процентных ставок. Данное повышение с одной стороны заморозило девелоперскую активность, с другой - платежеспособный

спрос. Но, несмотря на снижение активности рынка, потенциальный спрос по-прежнему остается ненасыщенным и превышает предложение, т.е. происходит временной сдвиг точки насыщения.

Таким образом, при переходе экономики к фазе оживления, когда капитал снова станет доступным и спрос снова станет платежеспособным; девелоперская активность возобновится и рынок недвижимости опять продолжит свое стремление к точке насыщения.

Таким образом, под воздействием мирового финансового кризиса произошло смещение точки насыщения петербургского рынка из точки Do в точку D. То есть мировой кризис положительно повлиял на динамику петербургского рынка недвижимости, удлинив его фазу роста.

Характер дальнейшего развития также будет следовать мировым тенденциям инвестиционных процессов, то есть при наступлении фазы оживления рынок также продолжит свое развитие. Однако, если предыдущий рост был во многом основан на спекулятивных инвестициях, то последующий период роста будет основан на фундаментальных факторах, поэтому очевидно, что объем и интенсивность инвестиций в недвижимость будет значительно меньше. Следовательно, рост цен не будет таким же стремительным как в предыдущий период.

Таким образом, инвесторам и девелоперам предстоит более тщательно подходить к планированию будущего объекта, так как его доходность будет в основном зависеть от того дохода, который он будет генерировать, а не от роста цен.

В этой связи следует особое внимание уделить определению перспектив развития того или иного сегмента на определенном региональном рынке. В данной работе проводится анализ рынка гостиничной недвижимости в Санкт-Петербурге, в частности приводится анализ развития гостиничной недвижимости в Санкт-Петербурге. Целью анализа является определение перспектив развития данного сегмента в Санкт-Петербурге и разработка зонирования города, т.е. выделения территорий, наиболее привлекательных для иностранных инвесторов для строительства объектов гостиничной инфраструктуры.

Основополагающим при осуществлении инвестиций в недвижимость является выбор местоположения. При пространственном размещении гостиниц необходимо учитывать несколько аспектов. Во-первых, при принятии решения о размещении гостиницы необходимо ориентироваться на расположение вблизи объектов, которые бы притягивали туристические потоки (так называемые tourist demand generators). Расстояние до данных генераторов спроса, а также транспортная доступность определяют класс отеля по местоположению. Данные факторы являются основополагающими и важны при выборе конкретного местоположения будущей гостиницы.

Во-вторых, при планировании пространственного размещения гостиниц необходимо проанализировать теоретические концепции пространственного развития городов и отдельных территорий с тем, чтобы спрогнозировать развитие гостиничной недвижимости Санкт-Петербурга в целом.

Гостиничная недвижимость является одной из функций использования земли (land use), которая претерпевает изменения по мере развития города, поэтому анализ пространственных моделей развития города, также помогает объяснить текущее развитие гостиничной недвижимости и спрогнозировать тенденции его будущего развития. Анализ развития гостиничной недвижимости различных городов мира (главным образом европейских туристических центров) показал, что структура размещения отелей тяготеет к трем моделям: концентрической, секторальной и многосекторной.

Концентрическая модель Берджесса (Concentric Zone Model)3 описывает развитие городской среды как набор концентрических кругов, где каждый круг обозначает способ использования земли. В контексте гостиничной недвижимости данная модель применима для большинства городов Европы. Большая часть объектов гостиничной недвижимости сконцентрирована внутри центральной части города (центральный деловой район - ЦДР).

Другой моделью является секторальная модель Гомера Хойта. Согласно данной модели структуру городской территории можно представить в виде секторов разного масштаба и качества среды с вершиной в центре города4. Секторальная модель присуща в основном курортным городам, в которых наряду с центром, концентрации отелей (в том числе и пятизвездочных) наблюдаются вдоль центральных транспортных артерий, проходящих вдоль побережья. Примером развития гостиничной недвижимости но секторальной модели является развитие Дубай.

Многоядерная модель: на территории города имеются различные центры, вокруг которых складываются однородные по своему внутреннему составу, но разнородные по характеру и функциям территории - административная, финансовая, торговая, рекреационная и др5.

Гостиничная недвижимость в данной модели не имеет четкой централизации. Наряду с концентрацией в историческом центре, зоны концентрации можно наблюдать в новых нецентральных деловых кварталах (в основном отели бизнес-класса 4, 5 звезд), а также вокруг других источников спроса (tourist demand generators), к которым могут относиться аэропорты, дворцово-парковые ансамбли, тематические парки, конгрессно-выставочные центры и др. К данной модели развития можно отнести Париж, Лондон и ряд других.

Исходя из размещения отелей в Санкт-Петербурге по состоянию на 2008 год, можно прийти к выводу, что на данный момент к Санкт-Петербургу применима концентрическая модель развития города, при которой гостиничная недвижимость располагается в центральном квартале. Тем не менее, анализ тенденций будущего развития позволяет сделать вывод о том, что в будущем

' Carmona M. Public Places - Urban Spaccs: The Dimensions of Urban Design I Matthew Carmona, Tim Heath, Taner Oc, Steven Tiesdell. - Architectural Press, 2003. - C 27.

4 Brunn S. D. Cities of the World: World Regional Urban Development / Stanley D. Brunn, Jack Francis Williams, Donald J. Zeigler. - Rowman & Littlefield, 2003. - C. 34

s Brunn S. D. Cities of the World: World Regional Urban Development / Stanley D. Brunn, Jack Francis Williams, Donald J. Zeigler. - Rowman & Littlefield, 2003. - C. 35

развитие города и гостиничной недвижимости будет тяготеть к модели множества центров

Анализ расположения гостиничной недвижимости в крупнейших городах Европы и мира позволил выделить важную характеристику размещения большинства отелей: гостиничные объекты в контексте пространственного размещения имеют тенденцию к концентрации. В основном концентрация происходит в центральном районе города, но районами концентрации могут выступать и другие районы, в которых сосредоточены источники спроса. Т.е. говоря о размещении гостиничных объектов целесообразно в рамках одного географического региона (как правило, города) выделять различные кластеры размещения гостиничных объектов.

На территории Санкт-Петербурга можно выделить несколько кластеров гостиничной недвижимости. К функционирующим относится один -центральный. Анализ перспектив развития городских территорий позволяет выделить еще несколько потенциальных кластеров. Выделение потенциальных гостиничных кластеров имеет принципиальное значение для инвесторов в гостиничную недвижимость. Благодаря данному анализу выделяются территории, на которых возможна успешная реализация гостиничной функции за пределами исторического центра.

Данный анализ также представляет важность в контексте структурного сдвига инвестиционных процессов на рынке недвижимости. Если раньше в условиях растущего рынка инвестиции осуществлялись практически в любые проекты, так как стоимость данных объектов увеличивалась из-за роста цен, то при последующем развитии рынка будет необходимо более тщательно подходить к выбору местоположения объекта.

В Заключении сформулированы основные выводы и результаты проведенного исследования.

ОСНОВНЫЕ ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

1. Экономико-правовые аспекты инвестиционной привлекательности России в сфере недвижимости// Актуальные проблемы развития мирохозяйственных связей. СПб. - 2006. - С. 119-124. (0,3 а. л.)

2. Иностранные инвестиции в недвижимость России //Проблемы современной экономики. - 2007. - №2. - С 297-301 (0,5 а. л.)

3. Управление недвижимостью: Анализ зарубежного опыта и возможность его применения в России // Российское предпринимательство. - 2007. - № 4.- С. 146-151. (0,6 а. л.)

4. Кризис рынка: Повод для отчаяния или новые возможности // Новые проекты. - 2008. -№15. - С 18-20. (в соавторстве с Чижовым A.B.) (0,3 п. л.)

I

Подписано в печать 30.12.2008. Формат 60х84/]6. Печать ризографическая. Заказ № 981. Объем 1,28 п.л. Тираж 100 экз.

Издательский центр экономического факультета СШГУ 193123, Санкт-Петербург ул. Чайковского, д. 62.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Панова, Анна Владимировна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИССЛЕДОВАНИЯ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ.

1.1. Сущность недвижимости и иерархия понятий рынка недвижимости.

1.2. Правовая основа функционирования и регулирования рынка недвижимости.

1.3. Структура и особенности функционирования рынка недвижимости.

1.4. Особенности инвестирования в недвижимость.

ГЛАВА 2 ИНВЕСТИЦИИ НА МИРОВОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ.

2.1 Структурные изменения инвестиционных процессов на мировом рынке недвижимости.

2.2 Инвестиции в мировой рынок гостиничной недвижимости.

2.3 Мировые тенденции инвестирования в недвижимость.

ГЛАВА 3 ИНОСТРАННЫЕ ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМОСТЬ РОССИИ.

3.1 Характеристика инвестиционных процессов на рынке недвижимости России.

3.2 Иностранные инвестиции в гостиничную недвижимость Санкт-Петербурга.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Структурные сдвиги иностранного инвестирования на рынке недвижимости"

Актуальность темы исследования

В последнее десятилетие можно было наблюдать заметную активизацию инвестиционных процессов на рынке недвижимости. Данная активизация охватывала практически все рынки, как в географическом, так и отраслевом плане. Например, в России за 2007 год инвестиции в коммерческую недвижимость составили 21 млрд. долл., или 18% от всех иностранных инвестиций в экономику РФ. При этом по сравнению с аналогичным показателем в 2006 году, который составил 4,23 млрд. долл. США, рост составил около 500%1.

Активизация инвестиционных процессов, по мнению автора, имела спекулятивную природу. Усиление притока инвестиций в недвижимость началось после падения фондовых рынков в 2000 году в США, когда недвижимость выступила альтернативным инвестиционным активом в условиях финансовой нестабильности. Увеличение объема капитала, инвестируемого в данный рынок, привело к стремительному росту цен на недвижимость практически во всех странах мира. Такое развитие процессов явилось катализатором возникновения глубокого кризиса на данном рынке. Кризис, охвативший рынок недвижимости США, а впоследствии и других стран в 2007 году свидетельствуют об актуальности исследования причин текущего развития инвестиционных процессов и прогнозирования будущего их развития. Особое внимание проблема устойчивого развития инвестиционных процессов на рынке недвижимости приобретает в связи с тем, что, как правило, кризисы на рынке недвижимости вызывают кризисы финансовой системы в целом.

В основе подобного поведения, как представляется, лежат структурные сдвиги инвестиционных процессов на рынке недвижимости. Начало 2000 годов

1 По данным компании Colliers International (http:// www.colliers.ru) и Россгата (http://www.gks.ru) было ознаменовано значительным притоком инвестиций на данный рынок, который продолжался до 2007 года. Именно увеличение объема инвестиций в рынок недвижимости определило направление и основные характеристики развития мирового рынка недвижимости в эти годы. Кризис, охвативший вначале американский, а затем и мировой рынок недвижимости в 2007 году, ознаменовал переход к новой структуре и качеству инвестиционных процессов на рынке недвижимости.

Развитие данных процессов и структурные сдвиги в инвестировании можно проследить не только в рамках мирового рынка, или рынка отдельной страны, но также и на отдельном сегменте. В настоящей работе таким сегментом выступает гостиничная недвижимость, как один из самых сложных сегментов коммерческой недвижимости с точки зрения структуры.

Рынок Санкт-Петербурга обладает наибольшим среди российских городов потенциалом с точки зрения развития проектов гостиничной недвижимости. Этому способствует ряд факторов, в том числе уникальное культурно-историческое наследие, статус бывшей столицы империи, близость к Европе. Это обуславливает достаточно высокий уровень (относительно других российских городов) туристического потока, что в свою очередь делает его привлекательным для иностранных инвесторов и гостиничных операторов. В последние годы наметился выход крупнейших гостиничных операторов на рынок Санкт-Петербурга. Несмотря на текущий кризис и сокращение инвестиций в недвижимость в ближайшие годы, рынок Санкт-Петербурга остается ненасыщенным, поэтому при возобновлении активности на рынке недвижимости ожидается дальнейшее развитие гостиничных проектов. Следовательно, при планировании инвестиций в данный сегмент, необходимо уже на данном этапе определить перспективы и возможные направления его развития в Санкт-Петербурге. Для этого необходимо изучить мировой опыт функционирования рынка гостиничной недвижимости. Особую важность представляет выявление структурных сдвигов инвестирования на данном рынке, которые и определяют его дальнейшее развитие.

Степень разработанности проблемы. Исследования инвестиций в недвижимость проводились по преимуществу западными специалистами. В последние десять лет почти все подобные исследования . являются узконаправленными и изучали перспективы и механизмы секьюритизации недвижимости, развитие которых во многом и спровоцировало ипотечный кризис. В частности, основная масса работ посвящена теме развития REIT (Real Investment Trusts, фонды инвестиций в недвижимость), с деятельность которых способствовала развитию рынка долевых ценных бумаг на основе недвижимости. Данную тематику разрабатывали следующие ученые: С. Грахам, JI. Коробов, С. Стивенсон, Дж. Найт.

Исследованиями роли рынка недвижимости в возникновении кризисов в свое время занимались многие ученые, в том числе и специалисты мирового банка и международного валютного фонда, такие как Б. Ренод, Р. Дж. Херринг, а также А. Дехеш, П. Хендершот, Р. Вернер. Но данные исследования в основном проводились в 2000 годах и не затрагивали эволюцию механизмов трансмиссии, а также текущий ипотечный кризис.

Исследованиям инвестиций в гостиничную недвижимость посвящено несколько работ; особенно тщательно данная тема была разработана Ст. Рашмором, но его работы носят более прикладной характер.

Необходимо отметить, что в отечественной литературе тема инвестиций в недвижимость является слабоизученной и все исследования и публикации носят в основном практический характер и не затрагивают фундаментальных основ процесса инвестирования. Тем не менее, ряд отечественных исследователей затрагивают тему инвестиций в недвижимость в ходе изучения функционирования рынка недвижимости в целом. К ним относятся: Максимов С.Н., Горемыкин В.А., Тарасевич Е.И., Стерник С.В., Грибовский С.В., Цогоев

С., и ряд других. Также рынок гостиничной недвижимости отечественными исследователями в большинстве случаев рассматривается как составная часть рынка туризма в целом. Рынок туризма широко освящен в отечественной литературе; к работам по данной отрасли можно отнести труды Гуляева В. Г., Зонина H.A., Кириллова А.Т., Бондаренко Г.А., Сенина B.C. На инвестиции в недвижимость влияет инвестиционная политика и привлекательность России в целом для иностранных инвесторов. Проблемы развития инвестиционных отношений разрабатывались следующими отечественными авторами: Кокушкиной И. В, Логиновым Е. JI. и Зубченко JI.A.

Исследование природы экономического развития всегда занимало важное место в работах отечественных и зарубежных ученых. К работам по данной отрасли относятся работы и классиков экономической мысли таких как А.Смит, Д. Риккардо, К. Маркс, так и работы современных экономистов Кузнецовой Н.П., Абалкина JI. И. Многие из исследователей уделяли особое внимание проблеме наличия и сущности структурных сдвигов. Среди данных трудов можно выделить работы А. Мэдцисона, Красильникова О. Ю. Но в данных работах проводится анализ структурных сдвигов в целом в экономике, а не на рынке недвижимости в отдельности.

Таким образом, на данный момент, как в отечественной, так и в зарубежной литературе остается малоизученными фундаментальные основы процесса инвестирования в недвижимость, а именно: наличие структурных сдвигов инвестирования в недвижимость, а также развития данных процессов в определенных сегментах (как, например, гостиничный сегмент) и на определенных региональных рынках. Также недостаточно изученной остается проблема влияние рынка недвижимости на экономику в целом.

Целью настоящей работы является выявление структурных изменений иностранного инвестирования на мировом рынке недвижимости.

Для достижения данной цели в работе поставлены следующие задачи:

• выявить основы функционирования рынка недвижимости;

• осуществить анализ влияния рынка недвижимости на экономику в целом и определить факторы, сигнализирующие о возникновении кризисных явлений на рынке недвижимости;

• выявить наличие структурных сдвигов инвестиционных процессах на мировом рынке недвижимости;

• проанализировать механизмы осуществления инвестиций в недвижимость и классифицировать инструменты инвестиций;

• определить особенности инвестиционных процессов и выявить структурные сдвиги при инвестировании в гостиничную недвижимость;

• составить прогноз возможного развития российского рынка недвижимости и динамики иностранных инвестиций на этот рынок в контексте структурных сдвигов иностранного инвестирования;

• спрогнозировать развитие инвестиционных процессов на рынке недвижимости Санкт-Петербурга, а также разработать зонирование города и указать территории, наиболее интересные для иностранных инвесторов. Объектом исследования в настоящей работе выступает мировой рынок недвижимости. Предметом исследования структурные сдвиг, возникающие при инвестировании в недвижимость.

Теоретической и методологической основой исследования являются положения, сформулированные в трудах отечественных и зарубежных ученых, посвященных научным и прикладным проблемам развития мировой экономики и международных экономических отношений, в частности инвестиционным отношениям, а также рынку недвижимости. В ходе анализа используются общепризнанные положения макроэкономической теории, такие как: теории циклов Слуцкого Е.Е., Джевонса У., Парето В., положения, касающиеся цикличности рынка К. Маркса, теории структурных сдвигов Красильникова О. Ю., современная портфельная теория, теории прямых инвестиций. В работе также используются положения теории экономической географии: модели развития города Берждесса Э., Хойта Г., Харриса С., Ульмана Е., и другие теории.

Информационной базой для исследования послужили данные по зарубежному и российскому рынку недвижимости, публикуемые следующими организациями: RICS, ULI, IPD, Федеральная резервная система США, банк JP Morgan Chase, Ассоциация управляющих недвижимостью США (NCREIF), РТС, интернет-портал «Europroperty», Росстат, ЦБ РФ и др.

В работе использовались аналитические отчеты и обзоры по рынку недвижимости, публикуемые международными консалтинговыми компаниями в области недвижимости: RCAnalitcs, Jones Lang Lasalle, Colliers, CBRE, Chushman&Wakefield и другими, а также данные некоторых компаний -операторов локальных рынков недвижимости.

Научная новизна исследования заключается в том, что впервые в отечественной практике был проведен анализ иностранных инвестиций в гостиничную недвижимость на определенном региональном рынке.

Основные положения диссертационного исследования, которые определяют его научную новизну, заключаются в следующем:

• выявлены и систематизированы страновые особенности организации системы установления прав на недвижимость и определен наиболее эффективный тип ее функционирования;

• выявлено существование структурных сдвигов иностранного инвестирования на рынке недвижимости, которые определяли развитие данного рынка на определенный период;

• аргументировано доказано, что одной из основных причин экономических кризисов, 1980х—2000х годов, на рынках отдельных стран являлись спекулятивные инвестиции в недвижимость, показана эволюция механизмов трансмиссии кризисных явлений на другие рынки;

• определены и систематизированы факторы, сигнализирующие о возможности появлении кризисных явлений на рынках отдельных стран;

• представлен прогноз развития инвестиционных процессов на мировом рынке недвижимости в контексте происходящих структурных сдвигов на рынке;

• выявлена система и разработана классификация инструментов инвестирования в недвижимость, определены преимущества и недостатки того или иного класса инструментов;

• составлен прогноз развития российского рынка недвижимости и инвестиционных процессов на данном рынке;

• выделены основные модели пространственного развития гостиничной недвижимости в крупнейших городах Европы и мира;

• определена модель пространственного развития гостиничной недвижимости в Санкт-Петербурге.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что основные выводы и полученные результаты работы ориентированы на практическое использование в деятельности всех участников рынка инвестиций и рынка недвижимости, в частности: профессиональных инвесторов, в том числе, институциональных, девелоперских компаний, владельцев и пользователей гостиничной недвижимости, государственных органов, регулирующих рынок недвижимости. Также проведенное исследование может быть использовано в процессе преподавания учебных курсов по темам "Мировой рынок недвижимости", "Экономика недвижимости" и ряда других.

Диссертация: заключение по теме "Мировая экономика", Панова, Анна Владимировна

Выводы по третьей главе:

1. Активизация инвестиционных процессов на мировом рынке затронула и российский рынок недвижимости. Усиление притока инвестиций в российскую недвижимость приходится на 2005 год, т.е. соответствует гипотезе о структурном сдвиге в иностранном инвестировании на мировом рынке. После усиления инвестиционных потоков в 2000 годы, по мере снижения доходности на развитых рынках недвижимости, профессиональные инвесторы стали выходить на развивающиеся рынки. Одним из таких перспективных рынков являлся рынок России.

2. При анализе внешнего воздействия на процесс развития российского рынка недвижимости можно выделить два направления: воздействие структурных сдвигов иностранного инвестирования, выраженного 1) усилением инвестиционных потоков и 2) последующим сокращением инвестиционной активности (американским ипотечным кризисом).

3. Усиление притока иностранных инвестиций на рынок недвижимости привело ко многим структурным изменениям в процессах функционирования: 1) под влиянием данных процессов произошли реформы законодательства в сфере недвижимости, направленные на повышение прозрачности рынка; 2) усиление активности на рынке недвижимости привело к усилению процессов специализации его участников и появлению унифицированного продукта.

4. Интенсификация инвестиционных процессов оказала влияние и на динамику рынка и вызвала рост цен. Рост цен приводил к росту доходности и тем самым, усиливая скорость и рост объема инвестиций в российскую недвижимость, как со стороны иностранных инвесторов, так и со стороны российских компаний.

5. Анализ факторов, сигнализирующих о возможности появления кризисных явлений на рынке недвижимости, позволил констатировать вероятность возникновения внутреннего кризиса на российском рынке недвижимости.

6. Последующее развитие рынка будет обусловлено взаимовлиянием двух тенденций: внутреннего развития и влияния внешнего фактора (мирового кризиса).

7. Анализ рынка Санкт-Петербурга показывает, что если бы он развивался по своему внутреннему сценарию, то в ближайшие годы достиг бы точки насыщения. Мировой финансовый кризис привел к кредитному сжатию и повышению процентных ставок, что заморозило девелоперскую активность.

8. При переходе экономики к фазе оживления, когда капитал снова станет доступным и спрос снова станет платежеспособным; девелоперская активность возобновится и рынок недвижимости опять продолжит свое стремление к точке насыщения.

9. Под воздействием мирового финансового кризиса произошло смещение точки насыщения петербургского рынка. То есть мировой кризис положительно повлиял на динамику петербургского рынка недвижимости, удлинив его фазу роста.

10.Характер дальнейшего развития также будет следовать мировым тенденциям инвестиционных процессов, то есть при наступлении фазы оживления рынок также продолжит свое развитие. Однако, если предыдущий рост был во многом основан на спекулятивных инвестициях, то последующий период роста будет основан на фундаментальных факторах, поэтому очевидно, что объем и интенсивность инвестиций в недвижимость будет значительно меньше. Следовательно, рост цен не будет таким же стремительным как в предыдущий период.

11.Таким образом, инвесторам и девелоперам предстоит более тщательно подходить к планированию будущего объекта, так как его доходность будет в основном зависеть от того дохода, который он будет генерировать, а не от роста цен.

12.В этой связи следует особое внимание уделить определению перспектив развития того или иного сегмента на определенном региональном рынке. В данной работе проводится анализ рынка гостиничной недвижимости в Санкт-Петербурге.

13.Гостиничная недвижимость является одной из функций использования земли (land use), которая претерпевает изменения по мере развития города, поэтому анализ пространственных моделей развития города, также помогает объяснить текущее развитие гостиничной недвижимости и спрогнозировать тенденции его будущего развития. Анализ развития гостиничной недвижимости различных городов мира (главным образом европейских туристических центров) показал, что структура размещения отелей тяготеет к трем моделям: концентрической, секторальной и многосекторной.

14.Исходя из размещения отелей в Санкт-Петербурге по состоянию на 2008 год, можно прийти к выводу, что на данный момент к Санкт-Петербургу применима концентрическая модель развития города, при которой гостиничная недвижимость располагается в центральном квартале. Тем не менее, анализ тенденций будущего развития позволяет сделать вывод о том, что в будущем развитие города и гостиничной недвижимости будет тяготеть к модели множества центров

15.Анализ расположения гостиничной недвижимости в крупнейших городах Европы и мира позволил выделить важную характеристику размещения большинства отелей: гостиничные объекты в контексте пространственного размещения имеют тенденцию к концентрации.

Т.е. говоря о размещении гостиничных объектов целесообразно в рамках одного географического региона (как правило, города) выделять различные кластеры размещения гостиничных объектов.

16.На территории Санкт-Петербурга можно выделить несколько кластеров гостиничной недвижимости. К функционирующим относится один — центральный. Анализ перспектив развития городских территорий позволяет выделить еще несколько потенциальных кластеров. Выделение потенциальных гостиничных кластеров имеет принципиальное значение для инвесторов в гостиничную недвижимость. Благодаря данному анализу выделяются территории, на которых возможна успешная реализация гостиничной функции за пределами исторического центра.

17.Данный анализ также представляет важность в контексте структурного сдвига инвестиционных процессов на рынке недвижимости. Прошлый этап развития гостиничного рынка характеризовался высокой доходностью вложений в связи с ростом цен. Будущее развитие рынка будет основано на фундаментальных факторах, что потребует более тщательного анализа для выбора местоположения будущего объекта.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

На основе проделанной работы были сделаны следующие выводы:

1. Основное свойство недвижимости как экономического актива -иммобильность. Но для функционирования рынка необходимо свободное перемещение товара от продавца покупателю. «Перемещение» недвижимости происходит через оборот прав на нее;

2. Для функционирования рынка недвижимости и осуществления трансграничных инвестиций необходимо, чтобы в государстве существовали механизмы для функционирования системы землевладения (tenure system), которая обеспечивает сохранность прав и переход прав на объекты от одного участника рынка другому и включает систему учета объектов недвижимости. Поэтому данная система является основой для функционирования рынка;

3. Недвижимость одновременно является и реальным активом (для личного использования) и финансовым активом. Так жилая недвижимость приобретается в основном для использования, а коммерческая в качестве инвестиций с целью получения дохода;

4. Исключительную роль инвестиций в недвижимость в функционировании национальной и мировой экономики подтверждает тот факт, что именно инвестиции в недвижимость послужили причиной основных финансовых кризисов, произошедших в мировой экономики за последнее десятилетие;

5. Проведенный анализ причин возникновения и развития основных финансовых кризисов мировой экономики позволил выделить следующие «сигнальные факторы», свидетельствующие о нарастании кризисных явлений на рынке недвижимости: значительный рост притока инвестиций (иностранных и национальных) в сектор недвижимости; увеличение кредитования недвижимости банковским сектором (рост доли кредитов под залог недвижимости в общем объеме банковских кредитов); спекулятивный рост цен; сильная корреляция динамики роста рынка недвижимости и фондового рынка (т.е. недвижимость воспринимается как один из активов для вложения спекулятивных инвестиций); стабильный рост экономики в течение продолжительного периода; рост сектора недвижимости значительно опережающий рост экономики в целом;

6. Анализ фундаментальных причин, вызвавших кризисы, позволяет проследить эволюцию взаимодействия финансового рынка и рынка недвижимости и механизмов трансмиссии кризисов. Если раньше трансмиссия происходила в основном через трансграничные притоки или оттоки капитала между отдельными странами, то сейчас кризис распространяется на глобальную экономику посредством секьюритизации;

7. Развитие инвестиционных процессов оказывает основное влияние на формирование и функционирование рынка недвижимости.

8. Инвестиционные процессы на рынке недвижимости постоянно находятся в развитии: меняется объем инвестиций, их структура, географическое распределение. То есть наряду с количественными конъюнктурными изменениями динамики инвестиций, происходят и качественные изменения в инвестировании в недвижимость. Таким образом, в развитии данных процессов имеют место структурные сдвиги.

9. Именно данные структурные сдвиги и обуславливают основные характеристики развития инвестиционных процессов на определенный период.

10.В 2000 годы можно констатировать наличие структурного макросдвига инвестиционных процессов. В последние десятилетие наблюдалась активизация процессов на глобальном рынке недвижимости. До ипотечного кризиса в США, объем инвестиций в данный сектор неуклонно возрастал Значительный приток спекулятивны х инвестиций в недвижимость в связи с финансовой нестабильностью на других рынках, определил основные характеристики дальнейшего развития мирового рынка недвижимости в последующие годы.

11.После падения фондовых рынков на рынок недвижимости обратили особое внимание профессиональные инвесторы: банки, инвестиционные фонды и подобные структуры. Привлечение данного рода инвесторов вызвало ряд структурных изменений на, мировом рынке недвижимости: повышение специализации участников, повышение транспарентности национальных рынков, процесс унификации продукта.

12.Кризис на рынке недвижимости привел не только к количественному снижению объема инвестиций, — он коснулся главной причины предшествовавшего роста — инвестиций в недвижимость со стороны профессиональных участников.

13. Сегмент гостиничной недвижимости наиболее отличается от остальных сегментов. Если на остальных сегментах основными участниками являются три класса: инвесторы, девелоперы и арендаторы, то в структуре гостиничного рынка особое место занимают гостиничные сети.

14.В ходе развития инвестиционных процессов как на мировом рынке недвижимости в целом, так и на рынке гостиничной недвижимости в рассматриваемый период 2000-2008 года можно выделить два структурных сдвига, которые определили развитие инвестиционных процессов: усиление инвестиционных процессов в 2000 годах и спад инвестиционной активности в 2007 году.

15.Приход на рынок гостиничной недвижимости профессиональных инвесторов явился катализатором для следующих процессов: 1.

Углубление специализации участников рынка. 2. Расширение географии присутствия сетей.

16.Активизация инвестиционных процессов на мировом рынке затронула и российский рынок недвижимости. Усиление притока инвестиций в российскую недвижимость приходится на 2005 год, т.е. соответствует гипотезе о структурном сдвиге в иностранном инвестировании на мировом рынке.

17.При анализе внешнего воздействия на процесс развития российского рынка недвижимости можно выделить два направления: воздействие структурных сдвигов иностранного инвестирования, выраженного 1) усилением инвестиционных потоков и 2) последующим сокращением инвестиционной активности (американским ипотечным кризисом).

18.Усиление притока иностранных инвестиций на рынок недвижимости привело ко многим структурным изменениям в процессах функционирования: 1) под влиянием данных процессов произошли реформы законодательства в сфере недвижимости, направленные на повышение прозрачности рынка; 2) усиление активности на рынке недвижимости привело к усилению процессов специализации его участников и появлению унифицированного продукта.

19.Под воздействием мирового финансового кризиса произошло смещение точки насыщения петербургского рынка. То есть мировой кризис положительно повлиял на динамику петербургского рынка недвижимости, удлинив его фазу роста.

20.Гостиничная недвижимость является одной из функций использования земли (land use), которая претерпевает изменения по мере развития города. Анализ развития гостиничной недвижимости различных городов мира (главным образом европейских туристических центров) показал, что структура размещения отелей тяготеет к трем моделям: концентрической, секторальной и многосекторной.

21.Исходя из размещения отелей в Санкт-Петербурге по состоянию на 2008 год, можно прийти к выводу, что на данный момент к Санкт-Петербургу применима концентрическая модель развития города. В будущем развитие города и гостиничной недвижимости будет тяготеть к модели множества центров

22.Анализ расположения гостиничной недвижимости в крупнейших городах Европы и мира позволил выделить важную характеристику размещения большинства отелей: гостиничные объекты в контексте пространственного размещения имеют тенденцию к концентрации. Т.е. говоря о размещении гостиничных объектов целесообразно в рамках одного географического региона (как правило, города) выделять различные кластеры размещения гостиничных объектов.

23. На территории Санкт-Петербурга можно выделить несколько кластеров гостиничной недвижимости. К функционирующим кластерам относится один - центральный. Анализ перспектив развития городских территорий позволяет выделить еще несколько потенциальных кластеров.

24. Данный анализ также представляет важность в контексте структурного сдвига инвестиционных процессов на рынке недвижимости. Прошлый этап развития гостиничного рынка характеризовался высокой доходностью вложений в связи с ростом цен. Будущее развитие рынка будет основано на фундаментальных факторах, что потребует более тщательного анализа для выбора местоположения будущего объекта.