Механизм развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Механизм развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости"

На правах рукописи

АБДУЖАБАРОВ АЛИШЕР ХАМРАКУЛОВИЧ

МЕХАНИЗМ РАЗВИТИЯ ИНВЕСТИЦИОННОГО ПОТЕНЦИАЛА ОБЪЕКТОВ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва-2010

1 5 ДПР 2010

004600989

Работа выполнена в ГОУ ДПО «Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы» (ГОУДПОГАСИС)

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Лочан Сергей Александрович

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Павлова Светлана Александровна

кандидат экономических наук, доцент Бородавкин Андрей Александрович

Ведущая организация: ГОУ ВПО «Нижегородский

государственный архитектурно-строительный университет»

Защита состоится «23» апреля 2010 г. в 14:00 часов на заседании Диссертационного Совета Д 212.043.01 по присуждению ученой степени доктора экономических наук при ГОУ ДПО «Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы» (ГОУ ДПО ГАСИС) по адресу: 129272, г. Москва, ул. Трифоновская, д. 57 ауд. 208.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке, а с авторефератом на официальном интернет-сайте ГОУ ДПО ГАСИС (www.gasis.ru).

Автореферат разослан «23» марта 2010 г.

Ученый секретарь Диссертационного совета Д 212.043.01, к.э.н., доцент

)

С.Ю. Семенов

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Рынок недвижимости является одной из важнейших сфер российской экономики. Управление объектами недвижимости требует существенных инвестиционных вложений, а вопросы формирования, оценки и эффективного использования их инвестиционного потенциала являются актуальными для современной экономики, т.к. определяют современное состояние и динамику перспективного развития исследуемого рынка. В основном это связано с тем, что рынок недвижимости является самым крупным рынком с инвестиционной точки зрения. При этом особой привлекательностью обладают объекты коммерческой недвижимости, инвестиционный потенциал которых имеет многоуровневый характер.

Рынок недвижимости как экономическое пространство, в котором реализуется процесс инвестирования, имеет непосредственное отношение к обоснованию инвестиционных решений, росту инвестиционной привлекательности и конкурентоспособности объектов недвижимости, а также к определению наиболее комфортных условия при определении стратегии и программ развития, как исследуемых объектов, так и рынка в целом.

Для эффективного управления объектами коммерческой недвижимости необходимо учитывать специфику развития исследуемого рынка. Во многом сложности инвестирования в объекты коммерческой недвижимости обусловлены высокой капиталоемкостью: любое здание или сооружение представляет собой капитал, величина которого исчисляется десятками и сотнями миллионов рублей.

Если формирование, оценку и использование инвестиционного потенциала рассмотреть с точки зрения стадий жизненного цикла объектов коммерческой недвижимости, данный потенциал можно представить в качестве многоуровневой системы инвестиционных возможностей, требующих корректировок в зависимости от текущего состояния объектов, а также от их взаимодействия между собой и с внешней средой.

Это означает, что процесс развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости невозможен без совершенствования системы принятия инвестиционных решений, предоставления своевременного методического обеспечения для инвестиционных мероприятий, формирования механизмов и методик рации рационального управления группой взаимосвязанных или портфелем разрозненных объектов. В данной связи разработка механизма развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости представляется весьма актуальной.

Современная практика развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости акцентирует внимание на изучении методов и механизмов формирования, оценки и эффективного использования их инвестиционных возможностей. При этом не уделяется должного внимания многоуровневой «природе» инвестиционного потенциала исследуемых объектов, позволяющей получить существенный синергетический эффект при его определении и возможность эффективного управления

процессом его перспективного развития.

Проявившаяся в условиях современного экономического кризиса функциональная неполноценность традиционных методов и механизмов развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости требует корректировки в части разработки таких механизмов и методик развития, которые смогли бы учитывать современную динамику меняющейся рыночной среды при определении инвестиционных возможностей исследуемых объектов и потребностей развития рынка коммерческой недвижимости.

Сложившиеся в настоящее время подходы к развитию инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости не в полной мере отражают потребности современной экономики, что обуславливает повышенный интерес к процессам его формирования, оценки и рационального использования на различных уровнях управления. При этом существующие подходы к построению механизма развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости достаточно разрозненны.

Актуальность развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости обусловливает необходимость системного изучения, обобщения и критического переосмысления действующих форм и методов управления инвестиционной деятельностью исследуемых объектов, что, в свою очередь, определяет необходимость разработки действенного механизма развития их инвестиционного потенциала, адекватного требованиям современных рыночных отношений.

Степень разработанности проблемы. Научный интерес к проблемам развития инвестиционной деятельности, а также методов и механизмов развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости, заставил автора обратиться к анализу накопленного теоретического материала. Так, решению перечисленных проблем посвящены работы таких зарубежных ученых, как Р. Аккоф, И. Ансофф, Г. Бирман, В. Гари, Дж. Гит-ман, Д. Грэйсон, А. Дамодаран, Т. Колер, Т. Копленд, Д. Маклин, Д. Мурин, Д. Норткотт, Дж. Фишман, Дж. Фридман, Г. Харрисон, С. Шмидт и др.

Существенный вклад в разработку указанного направления внесли труды отечественных исследователей, среди которых следует выделить работы Ф.Р. Абдуллаева, С.И. Абрамова, А.Н. Асаула, К.В. Балдина, И.А. Бланка, A.A. Горбунова, В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, O.A. Дони-чева, А.Ю. Егорова, JI.M. Игониной, JIM. Каплана, Б.А. Колтынюка, В.В. Коссова, Н.Я. Кузина, С.А. Лочана, В.И. Ресина, В.З. Черняка и др.

Однако, несмотря на весьма значительное количество работ по данному направлению инвестиционной деятельности, в отечественной экономической науке существует необходимость всестороннего изучения методов и механизмов развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости.

Таким образом, недостаточная изученность и степень разработанности, с одной стороны, и научно-практическая значимость - с другой, определили выбор темы диссертационного исследования, позволили сформулировать цель, задачи и круг рассматриваемых в нем вопросов.

Цель диссертационной работы заключается в совершенствовании методов и механизмов развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости в соответствии с современными условиями изменяющейся рыночной среды.

Для достижения сформулированной цели в диссертации были поставлены и решены следующие задачи:

-рассмотреть инвестиционный потенциал объектов коммерческой недвижимости как объект исследования, реализовав системный подход к его формированию, оценке и использованию;

-выявить современные условия и предложить механизм развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости;

-изучить мировую и отечественную практику развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости;

-дать методические рекомендации по разработке стратегии развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости;

- определить роль программ развития объектов коммерческой недвижимости и оценить инновационную составляющую в процессе развития инвестиционного потенциала данных объектов;

- определить перспективы и раскрыть основные направления развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости;

- предложить систему показателей для оценки эффективности развития инвестиционного потенциала торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных объектов коммерческой недвижимости;

-разработать методику повышения инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости.

Объект исследования - инвестиционный потенциала объектов коммерческой недвижимости.

Предмет исследования — организационно-экономические отношения, возникающие при формировании, оценке, использовании и развитии инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости.

Методической и теоретической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по формированию, оценке, использованию и развитию инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости. При решении теоретических и прикладных задач были использованы общенаучные методы исследования, включая аналитический метод, экспертный метод, экономико-математического моделирования, сравнительного анализа, системный подход, методы планирования и прогнозирования, приемы научной абстракции и аналогии.

Информационно-эмпирическую базу исследования составили федеральные и региональные нормативно-правовые акты по вопросам инвестиционной деятельности в сфере коммерческой недвижимости на территории РФ, официальные данные Федеральной службы государственной статистики РФ, Минэкономразвития России, программные документы и проекты целевых комплексных программ, факты, выводы и положения, опубликованные в научных изданиях России и других стран, данные глобальной

информационной сети Интернет, аналитические отчеты экспертов инвестиционной сферы, а также результаты исследований и расчетов автора.

Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке и обосновании методических подходов к формированию, оценке и эффективному использованию инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости за счет развития наиболее востребованных сегментов рынка коммерческой недвижимости, использования системы экономических стимулов и механизмов повышения конкурентоспособности исследуемых объектов.

К научным результатам, полученным лично автором и определяющим новизну и значимость проведенного исследования относятся:

1. Дана авторская трактовка понятия «инвестиционный потенциал объектов коммерческой недвижимости», позволившая рассмотреть его как совокупность инвестиционных возможностей по использованию данных объектов, скорректированную с учетом стадий их жизненного цикла, территориального расположения и уровня конкурентоспособности. Реализован системный подход к формированию, оценке и использованию инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости, позволивший выявить его структурные элементы и раскрыть их параметрические связи.

2. Предложен механизм развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости, отличительной особенностью которого является получение многоуровневого синергетического эффекта за счет улучшения процесса принятия инвестиционных решений, организации рационального взаимодействия исследуемых объектов и структурных элементов их инвестиционного потенциала, совершенствования инфраструктуры и использования системы экономических стимулов, обеспечивающих наиболее комфортные условия для разработки стратегии и программ управления объектами коммерческой недвижимости.

3. Даны методические рекомендации по разработке стратегии развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости, ориентированной на повышение конкурентоспособности и рост их инвестиционного потенциала за счет своевременного организационно-методического обеспечения инвестиционных мероприятий, повышения универсальности использования помещений и опережающего роста торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных объектов как наиболее востребованных на рынке коммерческой недвижимости.

4. Разработана методика развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости, в основе которой лежит разработка комплекса проектов и программ, ориентированных на улучшение качественных и количественных характеристик исследуемых объектов на различных уровнях управления (группа взаимосвязанных объектов, крупный имущественно -технологический комплекс, портфель коммерческой недвижимости). Раскрыта роль инновационной составляющей в процессе развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости.

5. Раскрыты основные направления развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости: социальное, технико-техноло-

гическое, финансово-экономическое, детальное изучение которых на примере портфеля торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных объектов позволило оценить эффективность формирования и использования их инвестиционного потенциала в условиях мегаполиса.

6. Предложена методика управления инвестиционной привлекательностью торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных объектов коммерческой недвижимости, отличительной особенностью которой является использование модели согласования интересов участников инвестиционной деятельности и стратегии повышения конкурентоспособности объектов в условиях мегаполиса.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования заключается в том, что основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, вносят определенный вклад в теорию управления инвестиционной деятельностью, а также могут быть взяты за основу при совершенствовании методов и построении механизма развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости в условиях мегаполиса.

Результаты настоящего исследования могут быть использованы как методический и учебный материал при преподавании в вузах и учебных заведениях дополнительного профессионального образования ряда тем по курсам «Инвестиции», «Инвестиционный менеджмент», «Инвестиционная деятельность предприятия» и другие.

Практическая значимость результатов диссертационного исследования заключается в том, что их использование позволит:

-определить стратегию развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости;

- разработать систему показателей для оценки эффективности развития инвестиционного потенциала торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных объектов коммерческой недвижимости;

- обеспечить инвестиционную привлекательность объектов коммерческой недвижимости в условиях мегаполиса;

- существенно улучшить процесс организации взаимодействия участников механизма развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости.

Реализация и апробация результатов исследования. Основные теоретические и методические положения диссертационной работы отражены в одиннадцати научных трудах автора общим объемом 3,75 п.л.

Вопросы формирования, оценки, использования и развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости обсуждены и одобрены на Всероссийских научно-практических конференциях «Современная Россия: экономика и государство» в 2007 и 2008 годах; «Актуальные проблемы развития экономических систем: теория и практика» в 2008 и 2009 годах. Основные результаты исследования использованы в учебном процессе ГОУ ДПО «Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы».

Структура работы. Структура диссертации отражает цель и задачи исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы. Содержание диссертационного исследования раскрывается в нижеприведенной последовательности:

Введение.

Глава 1. Теоретико-методологические основы формирования и использования инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости.

1.1. Инвестиционный потенциал объектов коммерческой недвижимости как объект исследования.

1.2. Системный подход к формированию, оценке и использованию инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости.

1.3. Современные условия развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости.

1.4. Механизм развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости.

Глава 2. Способы развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости.

2.1. Мировая и отечественная практика развития методов формирования, оценки и использования инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости.

2.2. Сравнительный анализ и определение стратегии развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости.

2.3. Разработка и реализация программ развития объектов коммерческой недвижимости как основа повышения их инвестиционного потенциала.

2.4. Оценка инновационной составляющей в процессе развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости.

Глава 3. Перспективы развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости в условиях мегаполиса.

3.1. Основные направления развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости в условиях мегаполиса.

3.2. Разработка системы показателей для оценки эффективности развития инвестиционного потенциала торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных объектов коммерческой недвижимости.

3.3. Модель согласования интересов участников инвестиционной деятельности при развитии инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости в условиях мегаполиса.

3.4. Методика повышения инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости в условиях мегаполиса.

Заключение.

Список использованной литературы.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

1. Коммерческая недвижимость как объект инвестирования обладает рядом специфических свойств: для инвестирования требуются существенные объемы капиталовложений, зависящие от типа объекта; инвестиционные возможности объекта инвестирования напрямую зависят от стадии его жизненного цикла и территориального размещения объекта; рискованность инвестиционных вложений может варьироваться в зависимости от уровня конкурентоспособности объекта коммерческой недвижимости и универсальности использования его помещений. Наличие данных свойств оказывает существенное влияние на процесс формирования, оценки и использования инвестиционного потенциала (ИП) объектов коммерческой недвижимости (ОКН).

В работе предложено различать ОКН четырех типов (0: офисные, торгово-развлекательные, спортивно-оздоровительные, складские. Вне зависимости от типа ОКН проходит несколько стадий управления: исследование рынка и маркетинг (С]), привлечение инвестиций (С2), финансирование и учет (Сз), подбор команды участников проекта (С4), проектирование (С5), дизайн и архитектура (Сб), строительство (С7), все виды операций с недвижимостью (Се), консалтинг и технический надзор (С9), эксплуатация зданий и управление имуществом (Сю). В зависимости от нахождения ОКН на той или иной стадии можно говорить о корректировке уровня его ИП в сторону увеличения или уменьшения.

Территориальное размещение ОКН также оказывает существенное влияние на уровень его ИП, зависящий от: близости объекта к транспортным магистралям (Т]), наличия прямых конкурентов в радиусе пятиминутной доступности (Т2), интенсивности пассажиропотока (Тз), наличия подъездных путей и зон парковки (Т4), развитой инфраструктуры (Т5), уровня известности (Тб), полноты и универсальности ассортимента (Т7), комплексности охвата интересов потенциального потребителя (Т8), рациональности зонирования (Т9) и визуальной привлекательности (Т)0).

Аналогичным образом в работе определяются показатели, оказывающие влияние на уровень риска и конкурентоспособности ОКН, к основным из которых относятся уровень универсальности использования (взаимозаменяемости) помещений, возможности их комбинирования и зонирования, а также инфраструктурной обеспеченности. Подобный подход позволяет определить ИП ОКН как совокупность инвестиционных возможностей по использованию данных объектов, скорректированную с учетом стадий их жизненного цикла, территориального расположения и уровня конкурентоспособности. В математическом выражении данная зависимость будет иметь вид:

ИП ОКИ = ИП,, а = КсПКтП<к.СКраКп, где: ы

ИП; - потенциал ОКН ¡-ого типа,

а - интегральный корректирующий коэффициент,

Кс = [|] (С,,..., С„) - коэффициент стадии жизненного цикла ОКН,

^^„....Г,) -коэффициент территориального размещения ОКН, Кк = ||](Я'1,...,Л'Л) - коэффициент конкурентоспособности ОКН, Кр = ||) (Р,,..., Р„) - коэффициент риска инвестирования в ОКН, К* ~ (5 № > • • • > ) ~ коэффициент сбалансированности портфеля ОКН.

Все корректирующие коэффициенты рассчитываются как средневзвешенный сбалансированный показатель мнения группы экспертов.

Понимание особенностей формирования ИП ОКН позволило реализовать системный подход к его формированию, оценке и использованию, выявить его структурные составляющие (финансовая, рыночная, стратегическая, социальная и производственная) и раскрыть их параметрические связи. При этом использование системного подхода к формированию, оценке и использованию ИП ОКН позволило обосновать необходимость совместного применения затратного, доходного и сравнительного подходов.

В данном случае затратный подход определяет ИП как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка, а также базируется на расчете инвестиционных затрат, необходимых для воссоздания 01Ш. Рассчитанные затраты, образующие ИП ОКН, корректируются на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность исследуемого объекта. В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод капитализации доходов по норме отдачи на капитал. В основе этих методов лежит анализ чистого операционного дохода и коэффициента капитализации или дисконтирования доходов, получаемых от ОКН. Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования основных составляющих ИП исследуемого объекта.

Результатом сведения результатов всех используемых подходов должно стать определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой методической позиции к выбору модели инвестиционного поведения владельца ОКН. Таким образом, применение системного подхода к формированию, оценке и использованию ИП ОКН обеспечивает выбор способов достижения достаточной ликвидности, что позволяет покупателю и продавцу действовать без принуждения и выбирать наиболее эффективное инвестиционной решение.

2. В работе выявлены современные условия развития ИП по основным типам ОКН, позволившие в дальнейшем оценить возможности и предложить механизм развития ИП ОКН.

Относительно офисных ОКН можно говорить, что влияние мирового финансового кризиса начало проявляться в коррекции арендных ставок и цен продаж на некоторые объекты в пределах 10-15%. В некоторых случаях - до 30-40%. Увеличение спроса на качественные офисные площади возможно исключительно в случае оздоровления экономики и улучшения финансового

состояния компаний. При оптимистическом сценарии развития рынка ожидается рост ставок (конец 2010 года), но в пределах 10-15%: резкого роста, как в 2007 году (на 30%) не произойдет. При этом насыщения рынка до 2012 года не планируется. Сделки на рынке складских ОКН в настоящее время практически отсутствуют. Отмечается, что в случае интереса к аренде складских площадей, арендаторы запрашивают ставки на 5-7% ниже, в отдельных случаях - 10% (средняя ставка аренды сохраняется на уровне $170/кв.м/год по Москве для класса А; в регионах-$115-130 «чистыми»).

В работе обосновано, что наибольшей популярностью в настоящее время пользуются торгово-развлекательные и спортивно-оздоровительные ОКН. Прогноз динамики соотношения спроса и предложения на рынке тор-гово-развлекательных ОКН г. Москвы представлен на рисунке 1. При этом горизонтом прогнозирования следует считать 2010 год, дальнейшие структурные изменения в основных составляющих ИП ОКН на рынке могут, как отдалиться в сроках, так и приблизиться, что будет зависеть в первую очередь от глобальной макроэкономической конъюнктуры.

Рис. 1. Динамика соотношения спроса и предложения на рынке торгово-развлекательной недвижимости г. Москвы

Активное развитие спортивно-оздоровительных ОКН связано, в первую очередь, с поддержкой государства. Данные ОКН становятся одними из основных якорных арендаторов в многофункциональных бизнес - центрах и торгово-развлекательных комплексах. В ближайшие годы этот тип ОКН может оказать серьезное влияние на рынок коммерческой недвижимости (в настоящее время рынок фитнес - услуг в Москве и Петербурге пока насыщен лишь на треть). В 2009 году количество сетевых клубов выросло на 40%.

Оборот рынка фитнес-услуг в Москве и Санкт-Петербурге, по данным ASIERA Group, в 2009 году составил около $650 млн.

Изучение современных рыночных условий позволило предложить механизм развития ИП ОКН, отличительной особенностью которого является получение многоуровневого синергетического эффекта за счет улучшения процесса принятия инвестиционных решений, организации рационального взаимодействия исследуемых объектов и структурных элементов их ИП, совершенствования инфраструктуры и использования системы экономических стимулов, обеспечивающих наиболее комфортные условия для разработки стратегии и программ управления ОКН.

Многоуровневый синергетический эффект достигается благодаря последовательному выявлению и использованию инвестиционных возможностей ОКН: сначала на уровне отдельных характеристик объекта (риск, конкурентоспособность и т.д.), затем на уровне отдельного объекта с «выходом» на интегральные значения данных характеристик, после этого на уровне отдельных типов ОКН и в завершающей итерации на уровне группы взаимозависимых или портфеля разрозненных ОКН.

Рис. 2. Механизм развития ИП ОКН

При этом в основе построения механизма развития ИП ОКН лежит проблема принятия инвестиционных решений и организации рационального взаимодействия объектов, ориентированная на максимизацию инвестиционной прибыли за счет создания новых и/или диверсификации портфеля имеющихся ОКН (рис. 2). В настоящее время при построении механизма развития ИП ОКН использование обозначенных выше ключевых факторов,

формирующих инвестиционные возможности объекта позволяет инвестору с помощью сравнительного подхода, по аналогии с определением рыночных арендных ставок, установить адекватный уровень ИП ОКН, сравнивая его с аналогами, структура инвестиционных затрат которых известна. Однако, помимо факторов развития ИП в таком случае, нужно учесть еще и специфические качественные параметры ОКН. Подобный подход позволяет определить стратегию и наилучшую модель инвестиционного поведения для владельца ОКН с учетом его целей и возможностей повышения ИП.

Цели собственника и инвестора могут быть объединены в одну общую группу - цели развития ИП ОКН. Причем эти цели в процессе развития ИП подвержены постоянной корректировке, что в свою очередь отражается на стратегии развития и, соответственно, требует корректировки весовых коэффициентов в построенной системе факторов развития. Тем не менее, три принципиальные цели остаются неизменными: минимизация расходов, максимизация прибыли и обеспечение бесперебойного функционирования ОКН.

3. В работе даны методические рекомендации по разработке стратегии развития ИП ОКН, ориентированной на повышение конкурентоспособности и рост их потенциала за счет своевременного организационно-методического обеспечения инвестиционных мероприятий, повышения универсальности использования помещений и опережающего роста торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных объектов как наиболее востребованных на рынке коммерческой недвижимости. Разработка стратегии развития ИП ОКН требует своевременного организационно-методического обеспечения инвестиционных мероприятий, поэтому в работе изучен зарубежный и отечественный опыт развития методов формирования, оценки и использования ИП ОКН, среди которых особое внимание уделено:

- Доминированию пообъектной ориентации при выборе и развитии методов формирования, оценки и использования ИП ОКН. Основным объектом, на которого обращен процесс развития ИП является ОКН;

- Повышению целенаправленности развития методов формирования, оценки и использования ИП ОКН. Каждому ОКН должна быть определена цель, имеющая соответствующее количественное выражение, позволяющее оценить степень реалистичности и результаты по ее достижению;

- Комплексному комбинированию методов формирования, оценки и использования ИП ОКН. В течение всего срока формирования условий развития ИП ОКН, параллельно выполняются три цикла: правовой, экономический и физический. Решения по физическому изменению объекта, изменению его правового статуса принимаются в тесной связи с изменением факторов развития его ИП;

- Повышению обоснованности инвестиционных решений. Данная составляющая предполагает проведение инвентаризации ОКН, создание стратегически ориентированного учета, включающего систему технико-экономических, финансовых, правовых и других показателей, адекватно отражающего состояние, основные тенденции в использовании ИП и фиксирующие данные о ходе реализации тех или иных инвестиционных реше-

ний в целях обеспечения своевременной и точной обратной связи для корректировки ранее принятых решений по итогам их выполнения;

-Обеспечению единства системы развития методов формирования, оценки и использования ИП ОКН. Система развития методов должна строиться на основе неразрывного единства следующих взаимосвязанных элементов: цели собственника; анализ наилучшего и наиболее эффективного использования ОКН; определение ответственных за управление каждым конкретным ОКН лиц и системы их мотивации; контроль над ОКН и деятельностью по использованию данных объектов; предоставление отчетности о результатах формирования и использования ИП; принятие инвестиционных решений на основании анализа результатов контроля и отчетности; ответственность за результаты выбора и использования методов формирования, оценки и использования ИП ОКН;

- Профессионализму в области развития изучаемых методов. Развитие методов формирования, оценки и использования ИП ОКН должно осуществляться на профессиональной основе с использованием специализированных структур.

Обучение и рост

У

Обучение персонала современным навыкам менеджмента

V/

Доступ к и» формационным ресурсам

-

Создание условий для активности персонала

г\

_г\

Установление зависимости между вознаграждением и результатами деятельности

_Г

"Ъ

Составляющая бизнес-процессов

Ориентация и использование ОКН а сочетание интересов компании и клиентов

ЧУ

Совершенствование управленческой деятельности: улучшение форм учета, удовлетворение соц. интересов, оптимизация внутренней структуры, сокращение затрат на совершенст

ПППЯНКР Л/ППЯПГТРИПРГй-ИУ п^й^таий

Интенсификация использование ОКН и его диверсификация: снижение расходов на ремонт и обновление, активное внедрение

гйрлргатшну т^нлплгнй

и

Инновации в системе управления окн

V

Предоставление дополнительных услуг

Повышение надежности функционирования ОКН

V"

Совершенствование работы с клиентами /Л____Г\

Формирование имиджа «корпоративного гражданина»

Финансовые показатели

^ Увеличение дохода от использования ОКН ^ Сохранение затрат на использование ОКН

Рис. 3. Интегрированная модель развития ИП ОКН

Своевременное организационно-методическое обеспечение инвестиционных мероприятий и применение зарубежного опыта при развитии методов формирования, оценки и использования ИП ОКН позволяет определить политику инвестиционного поведения и предложить интегрированную модель развития ИП ОКН (рис. 3). Реализация модели предполагает использование следующих критериев: степень достижения целей собственника при исполь-

зовании различных ограниченных ресурсов; степень достижения целей развития ИП ОКН как бизнес-процесса с наименьшими затратами; способность модели к обеспечению развивающихся потребностей в ОКН с учетом рационального и экономного использования их ИП; способность управленческих воздействий к обеспечению воспроизводства потребительских свойств ОКН необходимого качества при наименьших инвестиционных затратах.

В работе обосновано, что определение моделей развития ИП ОКН должно основываться на результатах анализа, связанного с организацией и проведением комплекса технических, экономических и юридических экспертиз ОКН, обеспечивающих получение максимального эффекта в плане расширения искомых возможностей развития, и включающих функции планирования в период до и после начала эксплуатации ОКН; мониторинга производственной деятельности объектов и стратегически ориентированного учета; координации действий инженерно-технического, обслуживающего и административного персонала; контроля и оценки инвестиционной деятельности владельца объекта.

4. В работе предложена методика развития ИП ОКН, в основе которой лежит разработка комплекса проектов и программ, ориентированных на улучшение качественных и количественных характеристик исследуемых объектов на различных уровнях управления (группа взаимосвязанных объектов, крупный имущественно - технологический комплекс, портфель коммерческой недвижимости). Методика представляет собой совокупность организационных, нормативно-правовых, экономических, социально-психологических и других рычагов, норм, мер, побудительных мотивов, условий и вознаграждений по выявлению, привлечению, вложению и использованию ресурсов для успешного и эффективного осуществления программ.

Методика развития ИП ОКН определяется внешними и внутренними факторами. К внешним относятся: социально-экономическая, инвестиционная, фискальная, кредитно-денежная, налоговая и т.д. политика, проводимая на территории дислокации ОКН; структура и состояние бюджета и внебюджетных фондов данной территории; состояние инфраструктуры рынка и, прежде всего, кредитных учреждений; наличие потенциальных инвесторов; уровень развития науки и другие. Внутренние факторы - это степени обоснованности и реальности программ, инвестиционный потенциал объектов коммерческой недвижимости и инвестиционный климат, сложившийся на территории дислокации ОКН, уровень социально-экономического развития данной территории, местная иерархия приоритетов в выборе образа жизни, демографическая и природно-климатическая среда и многие другие. В настоящее время, как в науке, так и на практике построение методики развития ИП ОКН основывается на совместном использовании программно-целевого, процессного и проектного управления инвестиционной деятельностью владельца и/или инвестора данного объекта.

Основными составляющими методики развития ИП ОКН являются (рис. 4): выявление в каждом конкретном случае (для определенной программы) источников финансирования; определение возможностей и заин-

тересованности инвесторов в области повышения ИП ОКН; проведение классификации ресурсов и степени их ликвидности; анализ ОКН и расчет эффекта от повышения уровня их ИП; оценка степени финансового и инвестиционного риска; -построение графика последовательности и объемов вложения ресурсов в развитие ОКН; выбор форм развития ОКН. ---V

Уровень управления ОКН

Уровень управления взаимосвязанным комплексом ОКН

Уровень управления имущественно - технологическим комплексом

Уровень управления портфелем коммерческой недвижимости

л

Экспертиза ОКН (экономическая, техническая, правовая)

ЧУ

Л.

Техническое обслуживание и эксплуатация Ремонт и реконструкция Маркетинг и продвижение ОКН на рынке Формирование стратегии управления Финансовое планирование на объекте

ЧУ

ЛЛ

Обеспечение производственной функции Техническое содержание, реконструкция, модернизация Обеспечение стратегически ориентированного учета Стратегия развития комплекса Инвестиционное планирование

ЛЛ

Система формирования и

оценки портфеля Система стратегического планирования портфеля Система стратегически ориентированного учета Система создания ОКН Система финансирования портфеля ОКН

Рис. 4. Основные составляющие методики развития ИП ОКН

В диссертации выявлены особенности повышения ИП торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных ОКН при реализации программ развития, связанных с уточнением функциональных разделов деятельности управляющего менеджера объекта и его аппарата, с построением схемы движения денежных средств ОКН, определением модели комплексного планирования и контролинга процессов изменения уровня ИП объекта. В итоге формируется комплексная модель планирования и контроля процессов изменения уровня ИП торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных ОКН с учетом сформированных и реализуемых программ их развития, детально описанная при помощи инструментальной среды традиционных процессов моделирования. В работе обосновано, что разрабатываемые модели должны документироваться в виде отчетов, которые следует использовать при внедрении разработанных процессов.

Изучение организационных, нормативно-правовых, экономических, социально-психологических и других рычагов, норм, мер, побудительных мотивов, условий и вознаграждений по выявлению, привлечению, вложению и использованию ресурсов для успешного и эффективного осуществления программ позволило раскрыть роль инновационной составляющей в процессе развития ИП на примере торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных ОКН. При оценке инновационной составляющей ИП спортивно-оздоровительных ОКН в качестве показателя восстребованности услуг предлагается рассматривать сокращение совокупных затрат при уменьшении числа заболеваемости и сокращении сроков нахождения вне трудовых процессов трудоспособного населения территории дислокации ОКН.

В работе предложена система показателей оценки влияния потреблен-

ных услуг спортивно-оздоровительных ОКН на улучшение кадровой составляющей экономики территории их дислокации с точки зрения обеспечения необходимого уровня конкурентоспособности и получения данными ОКН требуемых инвестиционных ресурсов. Оптимальность мер в области инновационного развития и улучшения конкурентного статуса торгово-развлека-тельных и спортивно-оздоровительных ОКН состоит в разумном сочетании этих показателей. При этом на любом ОКН, осуществляющем меры по улучшению инновационной составляющей своего ИП, руководить этими мерами должен высококвалифицированный управляющий менеджер, хорошо разбирающийся в хозяйственной деятельности, финансировании, организации, работе с заказчиками, приобретении оборудования, новых технологиях и т.д.

5. В работе раскрыты основные направления развития ИП ОКН: социальное, технико-технологическое, финансово-экономическое, детальное изучение которых на примере портфеля торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных объектов позволило оценить эффективность формирования и использования их ИП в условиях мегаполиса. При этом обоснована целесообразность исследования данных направлений исключительно в условиях мегаполиса, когда при управлении ОКН, формировании, оценке и использовании их ИП наиболее полно отражаются все параметры и характеристики, определяющие инвестиционные возможности исследуемого объекта.

В данном случае сог^альное направление рассматривает ОКН как некий социальный организм, обладающий набором социальных и экономических стимулов, обеспечивающих развитие ИП исследуемого объекта. Из возможностей реализации данного направления можно назвать организационно-деятельностные игры, коучинг, коллективные формы организации труда на основе концепции рабочих команд, эволюционные подходы к развитию ИП. Развитие ИП ОКН осуществляется за счет самоопределения работников и выстраивания эффективных коммуникаций между ними. Здесь основным объектом и субъектом преобразований выступает личность работника.

Методики, используемые в рамках технико-технологического направления развития ИП ОКН, базируются на методах создания сложных технических систем. Рассматривая ОКН как систему, данное направление развивает ИП через совершенствование технологии деятельности и структуру информационных потоков исследуемого объекта. При этом используются такие методики, как: системный анализ, научная организация труда, тотальный контроль качества, реинжиниринг бизнес-процессов и ряд других.

Финансово-экономическое направление развития ИП ОКН заключается в распространении отраслевого или функционального опыта. Оно позволяет применять типовые организационные и функциональные схемы, а также осуществлять подбор персонала, «имеющего успешный опыт аналогичной деятельности». Реализация данного направления базируется на целостности экономической деятельности данного ОКН: системе ресурсного обеспечения деятельности и профессиональной практики в области инвестирования и развития. Главный тезис использования методик финансово-экономического направления - универсальность успешного опыта разре-

шения конкретных ситуаций аналогичных ОКН в области повышения их ИП. При этом активно используются методики MBA (Master of Business Administration) и бенчмаркинга.

Очевидно, что каждое из направлений развития ИП эффективно в решении ограниченного круга задач функционирования ОКН. Поэтому для осуществления значимых преобразований в составе и структуре ИП ОКН приходится прибегать к комплексному использованию основных методик всех представленных выше направлений. При этом необходима оценка эффективности развития ИП ОКН.

В работе предложено два альтернативных подхода к оценке эффективности развития ИП торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных ОКН мегаполиса: либо проводить стратегические исследования рынка услуг, стараясь включать в расчеты все слои влияния между составляющими ИП исследуемого ОКН и среды, либо основываться на параметрах, связывающих непосредственно точки входа и выхода. Первый способ предполагает усложнение механизма расчета. Однако в силу сложности рассматриваемых систем он никогда не будет полным, второй неизбежно несет в себе неопределенность результата формирования, оценки и использования ИП ОКН. Практическая целесообразность последнего подхода возрастает, если удается оценить величину неопределенности, используя математический аппарат. Таким образом, исходными данными при проведении оценки эффективности развития ИП торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных ОКН в условиях мегаполиса являются знания, характеризующие значения существенных параметров внешней среды и самого ОКН, а также знания об отношениях между составляющими ИП и факторами микросреды (рис. 5).

Внешняя среда ОКН

Значение параметров среды

Отношение ОКН - среда

Значение параметров объекта

Отношение параметров ОКН

Рис. 5. Исходные данные для оценки эффективности развития ИП ОКН

На основе портфельного анализа различных направлений использования ИП и корпоративных стратегических приоритетов его формирования должна производиться оценка эффективности его развития с учетом достигнутых ОКН рыночных результатов. При этом должна отслеживаться степень достижения целей стратегической деятельности ОКН, определяю-

щего эффективность реализации различных направлений развития его ИП.

Таким образом, в рамках проводимой оценки эффективности развития ИП должны ставиться в соответствие набор критериев, характеризующих состояние микросреды ОКН, и достижение определенной желаемой структуры составляющих ИП конкретного объекта. Необходимо также раскрыть связь между параметрами ОКН и точками выхода микросреды. При этом важнейшее влияние на развитие ИП ОКН в условиях мегаполиса на данном уровне параметрических взаимодействий окажет состояние внешней среды.

6. В работе предложена методика управления инвестиционной привлекательностью торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных ОКН, отличительной особенностью которой является использование модели согласования интересов участников их инвестиционной деятельности и стратегии повышения конкурентоспособности в условиях мегаполиса.

Модель согласования интересов участников инвестиционной деятельности ОКН в условиях мегаполиса включает процессы, необходимые для обеспечения и гарантии того, что все запланированные инвестиционные мероприятия будут выполнены в рамках утвержденного бюджета. Целями построения является разработка политики, процедур и методов, позволяющих осуществлять планирование и своевременный контроль инвестиционных затрат ОКН. Оценка инвестиционных затрат осуществляется при помощи ряда последовательных шагов, которые могут различаться в зависимости от сложившейся структуры составляющих ИП ОКН и возможностей его развития:

1. Определение потребностей работы в ресурсах;

2. Разработка сетевой модели и структуры разбиения работ (СРР);

3. Оценка затрат в разрезе структуры разбиения работ;

4. Обсуждение структуры разбиения работ с каждым участником инвестиционной деятельности при развитии ИП ОКН;

5. Выработка основного направления действий;

6. Оценку затрат для каждого элемента СРР;

7. Согласование базовых затрат с высшим уровнем управления;

8. Обсуждение с участниками инвестиционной деятельности при развитии ИП ОКН потребности в персонале;

9. Разработка схемы линейной ответственности;

10.Разработка детальных графиков;

1 ¡.Формирование суммарного отчета по затратам;

12.Включение результатов оценки затрат в документы проекта.

Использование метода анализа освоенного объема (рис.6) при построении модели согласования интересов участников инвестиционной деятельности требует дополнительной" структуризации системы управления инвестиционными затратами и дополнительных усилий собственника и инвестора ОКН по сбору и анализу данных, необходимых для понимания факторов достижения желаемого уровня конкурентоспособности. Основные показатели, используемые для анализа состояния затрат при построении модели согласования интересов, представлены в табл. 1.

Совокупные затраты (тыс. руб.)

120 100 80 60 40 20 0

^ Расхождение по затратам ♦ *!—

' я " Расхождение по графику 1

<-Дата измененного прогресса

.. ш г ■ ""

1

♦- ВС\У8

2 3

4 5 ВС\УР

7 8 9 10 Рабочие периоды (недели)

Рис. 6. Анализ освоенного объема и расхождений в процессе согласования интересов участников инвестиционной деятельности ОКН

Таблица 1

Показатели, используемые при построении модели согласования интересов участников инвестиционной деятельности ОКН

■ ■ " ■ Показатель:'- Формула или способ расчета

Плановая стоимость выполненных работ (ВС\¥Р, освоенный объем). Плановая стоимость фактически выполненных работ или количество ресурса, запланированное на фактически выполненный объем работ к текущей дате ВС\УР = Плановая стоимость * % использования ресурса

Общие бюджетные затраты Полная стоимость работы, принятая в базовом плане

Бюджетная стоимость(ВСАУЗ). Часть стоимости работы, которая должна быть освоена к текущей дате в соответствии с базовым планом (стоимость работы в расчете за период времени по плану) Общие бюджетные затраты * % по плану

Фактические затраты (АС\¥Р) Фактические затраты по работе на текущую дату

Индекс освоения затрат. = 1 - затраты на текущую дату соответствуют плану > 1 - на текущую дату затрачено меньше средств, чем предусмотрено. < 1 - на текущую дату затрачено больше средств, чем предусмотрено Освоенный объем / фактические затраты

Отклонение по затратам. > 0 - перерасход средств на текущую дату. < 0 - недорасход средств на текущую дату. Освоенный объем - фактические затраты

Относительное отклонение по затратам Отклонение по затратам к запланированным по бюджету затратам на текущую дату (ВС^Ув)

Оценка стоимости до завершения Базируется на текущих результатах

Оценка стоимости по завершении - оценка полной стоимости работы, базирующаяся на текущих результатах. Фактические затраты - Оценка стоимости до завершения

Индекс выполнения плана — отношение освоенного объема к бюджетной стоимости работ по плану на текшую дату Основной объем / Бюджетная стоимость

Расхождение по затратам. < 0 - перерасход затрат Бюджетные затраты - Оценка стоимости по завершении

Процент перерасхода затрат, % Расхождение по затратам / Бюджетные затраты

В диссертации обосновано, что экономическая деятельность в условиях современного нестабильного развития российской экономики, ужесточение конкурентной борьбы и иные причины требуют регулярного по-

вышения инвестиционной привлекательности ОКН на основе стратегии повышения конкурентоспособности, планирования и управления продажами. Успешная деятельность ОКН обеспечивается в настоящее время реализацией комплекса мероприятий организационно-технического, экономического и правового характера. Важное место при этом занимает выработка обоснованных инвестиционных решений.

В работе представлены и охарактеризованы основные элементы методики повышения инвестиционной привлекательности ОКН на основе разработки и реализации стратегии повышения конкурентоспособности, планирования и управления продажами в условиях мегаполиса (табл. 2).

Таблица 2

Основные элементы методики повышения инвестиционной привлекательности спортивно-оздоровительного ОКН на основе стратегии повышения конкурентоспособности, планирования и управления продажами

Этап Основные элементы методики в условиях мегаполиса

Использование статистических моделей Критерий оптимальности Основные математические методы Основные исполнители Критерии реали-- занииэтапа

I. Оценка текущего состояния Оценка точности моделей Минимум погрешности модели Регрессионный анализ, методы идентификации Финансово-экономический отдел, бухгалтерия, аналитический отдел, маркетинговый отдел Проведена оценка показателей продаж услуг

2. Выявление причин Оценка значимости действующих факторов Минимум погрешности модели Регрессионный, корреляционный, дисперсионный анализ и иные методы диагностики Аналитический отдел Установлены и оценены факторы

3. Прогнозиро вание показателей продаж Оценка наиболее вероятных значений показателей продаж Минимум погрешности прогноза Регрессионный анализ, математическое моделирование Аналитический отдел, маркетинговый отдел Разработан прогноз развития ИП ОКН

4. Определени е оптимального плана продаж Определение оптимальных значений управляемых факторов Максимум показателя продаж Линейное (прямые и двойственные оценки) и нелинейное программирование, оптимальное управление Аналитический отдел, финансово - экономический отдел, маркетинговый отдел, руководство Создан согласованный и сбалансированный по ресурсам оптимальный план развития

5. Повышение инвестиционной привлекательности ОКН Обеспечение эффективности и качества управления продажами в целом Минимум расходов на реализацию плана продаж услуг Линейное, нелинейное, динамическое программирование, оптимальное управление Руководство, отдел продаж Достигнуты установленные значения показателей продаж по ОКН

6. Корректиро вка плана продаж по ОКН Обеспечение рациональных корректирующих воздействий Минимум доп. расходов средств на адаптацию Регрессионный анализ, линейное или нелинейное программирование Аналитический отдел, руководство Достигнуты установленные значения показателей продаж по ОКН

При использовании стратегии повышения конкурентоспособности, планирования и управления продажами для повышения инвестиционной привлекательности ОКН в условиях мегаполиса предлагается использовать два принципа: оптимизационный или директивный. Оптимизационный принцип основан на том, что комплекс воздействий на ОКН в целом и каналы продаж услуг в частности направлен на достижение экстремально

возможного значения выбранного показателя продаж в конкретных условиях. Директивный принцип отличается заранее устанавливаемой системой конкретных значений показателей, которых необходимо достигнуть ОКН при формировании и использовании своего ИП.

В заключении приведены основные выводы и предложения автора диссертационного исследования по развитию инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости.

ПУБЛИКАЦИИ АВТОРА ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Статьи в изданиях, рекомендованных ВАК

1. Абдужабаров А.Х. Современные условия развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости в Москве [Текст] / А.Х. Абдужабаров // Научно-практический межотраслевой журнал «Интеграл». - 2010. - № 2 (52). (0,4 пл.).

2. Абдужабаров А.Х. Стратегия развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости [Текст] / А.Х. Абдужабаров, С.А. Лочан // Научно-практический межотраслевой журнал «Интеграл». -2009. - № 5 (49). (0,4 пл.) - авт.текст 0,2 пл.

3. Абдужабаров А.Х. Рыночный подход к оценке инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости в условиях мегаполиса [Текст] / А.Х. Абдужабаров // Научно-практический межотраслевой журнал «Интеграл». - 2009. - № 3 (47). (0,4 пл.).

Статьи в журналах, сборниках научных трудов и конференциях

4. Абдужабаров А.Х. Оценка инновационной составляющей инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости [Текст] / А.Х. Абдужабаров // Сб.науч.тр. «Управление инновациями и инвестиционной деятельностью» Выпуск 9. М.: ГАСИС, 2009. (0,45 пл.)

5. Абдужабаров А.Х. Модель согласования интересов участников инвестиционной деятельности при развитии инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости в условиях мегаполиса [Текст] / А.Х. Абдужабаров, С.А. Лочан // Материалы Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы развития экономических систем: теория и практика», - М.: ИЭ РАН, 2009, (0,4 пл.) - авт.текст 0,2 пл.

6. Абдужабаров А.Х. Механизм формирования и реализации программ развития объектов коммерческой недвижимости и особенности повышения их инвестиционного потенциала [Текст] / А.Х. Абдужабаров // Сб.науч.тр. «Управление инновациями и инвестиционной деятельностью» Выпуск 8. М.: ГАСИС, 2008. (0,45 пл.)

7. Абдужабаров А.Х. К вопросу о привлечении инвестиций для реализации коммерческих проектов на рынке недвижимости [Текст] / А.Х. Абдужабаров // Материалы Всероссийской научно-практической

конференции «Актуальные проблемы развития экономических систем: теория и практика», - М.: ГО РАН, 2008, (0,25 п.л.).

8. Абдужабаров А.Х. Методика повышения инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости в условиях мегаполиса [Текст] / А.Х. Абдужабаров // Материалы Всероссийской научно-практической конференции «Современная Россия: экономика и государство». М.: ГАСИС, 2008 (0,35 пл.).

9. Абдужабаров А.Х. Основные направления развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости в условиях мегаполиса [Текст] / А.Х. Абдужабаров // Сборник научных статей «Проблемы развития социально-экономических систем». Выпуск 3. М.: ГАСИС, 2008. (0,5 п.л.)

10. Абдужабаров А.Х. Инвестиционный потенциал объектов коммерческой недвижимости как объект исследования [Текст] / А.Х. Абдужабаров // Материалы Всероссийской научно-практической конференции «Современная Россия: экономика и государство». М.: ГАСИС, 2007 (0,4 п.л.).

11. Абдужабаров А.Х. Практика развития методов формирования, оценки и использования инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости [Текст] / А.Х. Абдужабаров // Сборник научных статей «Проблемы развития социально-экономических систем». Выпуск 2. М.: ГАСИС, 2007. (0,45 пл.)

Подписано в печать 22.03.2010. Сдано в производство 22.03.2010. Формат бумаги 60x90/16. Усл. печ. л. 1,0. Тираж 100 экз. Заказ № Заказ № ДС 13/10

Издательство ГАСИС, Москва, ул. Трифоновская, 57 "а"

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Абдужабаров, Алишер Хамракулович

Введение

Глава 1. Теоретико-методологические основы формирования и использования инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости, роль его инновационной составляющей

1.1. Инвестиционный потенциал объектов коммерческой недвижимости как объект исследования

1.2. Системный подход к формированию, оценке и использованию инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости

1.3. Современные условия и роль инноваций в развитии инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости

1.4. Необходимость разработки инновационного механизма развития инвестиционного потенциала для объектов коммерческой недвижимости

Глава 2. Методы инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости

2.1. Мировая и отечественная практика развития методов формирования, оценки и использования инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости

2.2. Сравнительный анализ и определение стратегии инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости

2.3. Разработка и реализация программ инновационного развития объектов коммерческой недвижимости как основа повышения их инвестиционного потенциала

2.4. Оценка инновационной составляющей в процессе развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости

Глава 3. Перспективы инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости в условиях мегаполиса

3.1. Основные направления инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости в условиях мегаполиса

3.2. Разработка системы показателей для оценки эффективности инновационного развития инвестиционного потенциала торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных объектов коммерческой недвижимости

3.3. Модель согласования интересов участников инвестиционной деятельности при инновационном развитии инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости в условиях мегаполиса

3.4. Методика повышения инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости в условиях мегаполиса

Диссертация: введение по экономике, на тему "Механизм развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости"

Актуальность темы исследования. Рынок недвижимости является одной из важнейших сфер российской экономики. Управление объектами недвижимости требует существенных инвестиционных вложений, а вопросы формирования, оценки и эффективного использования их инвестиционного потенциала являются актуальными для современной экономики, т.к. определяют современное состояние и динамику перспективного развития исследуемого рынка. В основном это связано с тем, что рынок недвижимости является самым крупным рынком с инвестиционной точки зрения. При этом в условиях нестабильности развития рыночной среды необходимо использование инновационных подходов, методов, моделей и механизмов развития инвестиционного потенциала объектов недвижимости, позволяющих существенно улучшить качество управления исследуемыми объектами.

Рынок недвижимости как экономическое пространство, в котором процессы инновационного развития и инвестирования реализуются параллельно, имеет непосредственное отношение к обоснованию инвестиционных решений, росту инвестиционной привлекательности и конкурентоспособности объектов недвижимости, а также к определению наиболее комфортных условия при определении стратегии и программ инновационного развития, как исследуемых объектов, так и рынка в целом. При этом особой привлекательностью обладают объекты коммерческой недвижимости, инвестиционный потенциал которых имеет многоуровневый характер, позволяющий выявлять и эффективно использовать его инновационные возможности.

Для эффективного управления объектами коммерческой недвижимости необходимо учитывать специфику развития исследуемого рынка. Во многом сложности инвестирования в объекты коммерческой недвижимости обусловлены высокой капиталоемкостью (любое здание или сооружение представляет собой капитал, величина которого исчисляется десятками и сотнями миллионов рублей), а сложности их инновационного развития высокой регламентированностью управленческих бизнес-процессов на фоне большого срока окупаемости исследуемых объектов.

Если формирование, оценку и использование инвестиционного потенциала рассмотреть с точки зрения стадий жизненного цикла объектов коммерческой недвижимости, данный потенциал можно представить в качестве многоуровневой системы инновационных и инвестиционных возможностей, требующих корректировок в зависимости от текущего состояния объектов, а также от их взаимодействия между собой и с внешней средой.

Это означает, что процесс инновационного развития инвестиционного потенциала для объектов коммерческой недвижимости невозможен без совершенствования системы принятия инновационных и инвестиционных решений, предоставления своевременного методического обеспечения для реализуемых мероприятий, формирования механизмов и методик рации рационального управления группой взаимосвязанных или портфелем разрозненных объектов. В данной связи разработка инновационного механизма развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости представляется весьма актуальной.

Современная практика инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости акцентирует внимание на изучении методов и механизмов формирования, оценки и эффективного использования их инновационных и инвестиционных возможностей. При этом не уделяется должного внимания многоуровневой «природе» инвестиционного потенциала исследуемых объектов, позволяющей получить существенный синергетический эффект при его определении и возможность эффективного управления процессом его инновационного развития.

Проявившаяся в условиях современного экономического кризиса функциональная неполноценность традиционных методов и механизмов развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости требует корректировки в части разработки таких инновационных механизмов и методик, которые смогли бы учитывать современную динамику хменяющейся рыночной среды при определении возможностей исследуемых объектов и потребностей развития рынка коммерческой недвижимости.

Сложившиеся в настоящее время подходы к развитию инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости не в полной мере отражают потребности современной экономики, что обуславливает повышенный интерес к процессам его формирования, оценки и рационального использования на различных уровнях управления. При этом существующие подходы к построению механизма развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости достаточно разрозненны.

Актуальность развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости обусловливает необходимость системного изучения, обобщения и критического переосмысления действующих форм и методов управления инновационной и инвестиционной деятельностью исследуемых объектов, что, в свою очередь, определяет необходимость разработки действенного механизма развития их инвестиционного потенциала, адекватного требованиям современных рыночных отношений.

Степень разработанности проблемы. Научный интерес к проблемам развития инновационной и инвестиционной деятельности, а также методов и механизмов развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости, заставил автора обратиться к анализу накопленного теоретического материала. Так, решению перечисленных проблем посвящены работы таких зарубежных ученых, как Р. Аккоф, И. Ан-софф, Г. Бирман, В. Гари, Дж. Гитман, Д. Грэйсон, А. Дамодаран, Т. Колер, Т. Копленд, Д. Маклин, Д. Мурин, Д. Норткотт, Дж. Фишман, Дж. Фридман, Г. Харрисон, С. Шмидт и др. Существенный вклад в разработку указанного направления внесли труды отечественных исследователей, среди которых следует выделить работы Ф.Р. Абдуллаева, С.И. Абрамова, А.Н. Асаула, К.В. Балдина, И.А. Бланка, A.A. Горбунова, В.А. Горемыкина, П.Г. Грабового, O.A. Доничева, А.Ю. Егорова, A.A. Збрицкого, Т.А. Ивчик, JIM. Игониной, JIM. Каплана, Б.А. Колтынюка, В.В. Коссова, Н.Я. Кузина, С.А. Лочана, Е.В. Поповой, В.И. Ресина, В.З. Черняка и др.

Однако, несмотря на весьма значительное количество работ по данному направлению деятельности, в отечественной экономической науке существует необходимость всестороннего изучения инновационных методов и механизмов развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости. Таким образом, недостаточная изученность и степень разработанности, с одной стороны, и научно-практическая значимость - с другой, определили выбор темы диссертационного исследования, позволили сформулировать цель, задачи и круг рассматриваемых в нем вопросов.

Цель duccepmaijuomoü работы заключается в разработке и обосновании рекомендаций по совершенствованию инновационного механизма развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости в соответствии с современными условиями изменяющейся рыночной среды.

Для достижения сформулированной цели в диссертации были поставлены и решены следующие задачи:

-рассмотреть инвестиционный потенциал объектов коммерческой недвижимости как объект исследования, реализовав системный подход к его формированию, оценке и использованию;

- выявить современные условия и предложить инновационный механизм развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости;

- изучить мировую и отечественную практику инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости;

- дать методические рекомендации по разработке стратегии инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости;

- определить роль программ инновационного развития объектов коммерческой недвижимости и оценить инновационную составляющую в процессе развития инвестиционного потенциала данных объектов; определить перспективы и раскрыть основные направления инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости; предложить систему показателей для оценки эффективности инновационного развития инвестиционного потенциала торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных объектов коммерческой недвижимости;

-разработать методику повышения инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости.

Объект исследования - инвестиционный потенциала объектов коммерческой недвижимости. Предмет исследования - инновационная составляющая организационно-экономических отношений, возникающих при формировании, оценке, использовании и развитии инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости.

Методической и теоретической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых по формированию, оценке, использованию и развитию инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости. При решении теоретических и прикладных задач были использованы общенаучные методы исследования, включая аналитический метод, экспертный метод, экономико-математического моделирования, сравнительного анализа, системный подход, методы планирования и прогнозирования, приемы научной абстракции и аналогии.

Информационно-эмпирическую базу исследования составили федеральные и региональные нормативно-правовые акты по вопросам инновационной и инвестиционной деятельности в сфере коммерческой недвижимости на территории РФ, официальные данные Федеральной службы государственной статистики РФ, Минэкономразвития России, программные документы и проекты целевых комплексных программ, факты, выводы и положения, опубликованные в научных изданиях России и других стран, данные глобальной информационной сети Интернет, аналитические отчеты экспертов инвестиционной сферы, а также результаты исследований и расчетов автора.

Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке и обосновании методических подходов к формированию, оценке и эффективному использованию инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости за счет преимущественного развития его инновационной составляющей, роста наиболее востребованных сегментов рынка коммерческой недвижимости, использования системы экономических стимулов и инновационных механизмов повышения конкурентоспособности исследуемых объектов. ,1

К научным результатам, полученным лично автором и определяющим новизну и значимость проведенного исследования относятся:

1.Дана авторская трактовка понятия «инвестиционный потенциал объектов коммерческой недвижимости», позволившая рассмотреть его как совокупность инновационных и инвестиционных возможностей по использованию данных объектов, скорректированную с учетом стадий их жизненного цикла, территориального расположения и уровня конкурентоспособности. Реализован системный подход к формированию, оценке и использованию инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости, позволивший выявить его инновационную составляющую, структурные элементы и раскрыть их параметрические связи.

2. Предложен инновационный механизм развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости, отличительной особенностью которого является получение многоуровневого синергетического эффекта за счет улучшения процесса принятия инновационных и инвестиционных решений, организации рационального взаимодействия исследуемых объектов и структурных элементов их инвестиционного потенциала на принципах преимущественного развития инноваций, совершенствования инфраструктуры и использования системы экономических стимулов, обеспечивающих наиболее комфортные условия для разработки стратегии и программ управления объектами коммерческой недвижимости.

3. Даны методические рекомендации по разработке стратегии инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости, ориентированной на повышение конкурентоспособности и рост их инвестиционного потенциала за счет своевременного организационно-методического обеспечения инновационных преобразований и инвестиционных мероприятий, повышения универсальности использования помещений и опережающего роста торгово-развлекательных и спортивно - оздоровительных объектов как наиболее востребованных на рынке коммерческой недвижимости, а также обладающих наибольшей инновационностью.

4. Предложена методика инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости, в основе которой лежит разработка комплекса инновационных проектов и программ, ориентированных на улучшение качественных и количественных характеристик исследуемых объектов на различных уровнях управления (группа взаимосвязанных объектов, крупный имущественно - технологический комплекс, портфель коммерческой недвижимости). Раскрыта роль инновационной составляющей в процессе развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости.

5. Раскрыты основные направления инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости: социальное, технико-технологическое, финансово-экономическое, детальное изучение которых на примере портфеля торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных объектов позволило оценить эффективность формирования и использования их инвестиционного потенциала в мегаполисе.

6. Разработана методика управления инвестиционной привлекательностью торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных объектов коммерческой недвижимости, отличительной особенностью которой является использование модели согласования интересов участников инновационной и инвестиционной деятельности со стратегией повышения конкурентоспособности исследуемых объектов в условиях мегаполиса.

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования заключается в том, что основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, вносят определенный вклад в теорию управления инновациями и инвестиционной деятельностью, а также могут быть взяты за основу при совершенствовании методов и построении инновационного механизма развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости в условиях мегаполиса.

Результаты настоящего исследования могут быть использованы как методический и учебный материал при преподавании в вузах и учебных заведениях дополнительного профессионального образования ряда тем по курсам «Инновации», «Инвестиции», «Инновационная деятельность», «Инвестиционная деятельность» и другие.

Практическая значимость результатов диссертационного исследования заключается в том, что их использование позволит: определить стратегию инновационного развития инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости;

-разработать систему показателей для оценки эффективности инновационного развития инвестиционного потенциала торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных объектов коммерческой недвижимости;

-обеспечить инвестиционную привлекательность объектов коммерческой недвижимости в условиях мегаполиса; существенно улучшить процесс организации взаимодействия участников инвестиционного потенциала объектов коммерческой недвижимости.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Абдужабаров, Алишер Хамракулович

Заключение

Коммерческая недвижимость как объект инвестирования обладает рядом специфических свойств: для инвестирования требуются существенные объемы капиталовложений, зависящие от типа объекта; инвестиционные возможности объекта инвестирования напрямую зависят от стадии его жизненного цикла и территориального размещения объекта; рискованность инвестиционных вложений может варьироваться в зависимости от уровня конкурентоспособности объекта коммерческой недвижимости и универсальности использования его помещений. Наличие данных свойств оказывает существенное влияние на процесс формирования, оценки и использования инвестиционного потенциала (ИП) объектов коммерческой недвижимости (ОКН).

Вне зависимости от типа (офисные, торгово-развлекательные, спортивно-оздоровительные, складские) ОКН проходит несколько стадий управления: исследование рынка и маркетинг, привлечение инвестиций, финансирование и учет, подбор команды участников проекта, проектирование, дизайн и архитектура, строительство, все виды операций с недвижимостью, консалтинг и технический надзор, эксплуатация зданий и управление имуществом. В зависимости от нахождения ОКН на той или иной стадии можно говорить о корректировке уровня его ИП в сторону увеличения или уменьшения.

Территориальное размещение ОКН также оказывает существенное влияние на уровень его ИП, зависящий от: близости объекта к транспортным магистралям, наличия прямых конкурентов в радиусе пятиминутной доступности, интенсивности пассажиропотока, наличия подъездных путей и зон парковки, развитой инфраструктуры, уровня известности, полноты и универсальности ассортимента, комплексности охвата интересов потенциального потребителя, рациональности зонирования и визуальной привлекательности.

Результатом сведения результатов всех используемых подходов должно стать определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой методической позиции к выбору модели инвестиционного поведения владельца ОКН. Таким образом, применение системного подхода к формированию, оценке и использованию ИП ОКН обеспечивает выбор способов достижения достаточной ликвидности, что позволяет покупателю и продавцу действовать без принуждения и выбирать наиболее эффективное инвестиционной решение.

Изучение современных рыночных условий позволило предложить механизм инновационного развития ИП ОКН, отличительной особенностью которого является получение многоуровневого синергетического эффекта за счет улучшения процесса принятия инвестиционных решений, организации рационального взаимодействия исследуемых объектов и структурных элементов их ИП, совершенствования инфраструктуры и использования системы экономических стимулов, обеспечивающих наиболее комфортные условия для разработки стратегии и программ управления ОКН.

Многоуровневый синергетический эффект достигается благодаря последовательному выявлению и использованию инвестиционных возможностей ОКН: сначала на уровне отдельных характеристик объекта (риск, конкурентоспособность и т.д.), затем на уровне отдельного объекта с «выходом» на интегральные значения данных характеристик, после этого на уровне отдельных типов ОКН и в завершающей итерации на уровне группы взаимозависимых или портфеля разрозненных ОКН.

При этом в основе построения механизма инновационного развития ИП ОКН лежит проблема принятия инвестиционных решений и организации рационального взаимодействия объектов, ориентированная на максимизацию инвестиционной прибыли за счет создания новых и/или диверсификации портфеля имеющихся ОКН. В настоящее время при построении механизма инновационного развития ИП ОКН использование обозначенных выше ключевых факторов, формирующих инвестиционные возможности объекта позволяет инвестору с помощью сравнительного подхода, по аналогии с определением рыночных арендных ставок, установить адекватный уровень ИП ОКН, сравнивая его с аналогами, структура инвестиционных затрат которых известна. Однако, помимо факторов инновационного развития ИП в таком случае, нужно учесть еще и специфические качественные параметры ОКН. Подобный подход позволяет определить стратегию и наилучшую модель инвестиционного поведения для владельца ОКН с учетом его целей и возможностей повышения ИП.

Цели собственника и инвестора могут быть объединены в одну общую группу - цели инновационного развития ИП ОКН. Причем эти цели в процессе развития ИП подвержены постоянной корректировке, что в свою очередь отражается на стратегии развития и, соответственно, требует корректировки весовых коэффициентов в построенной системе факторов инновационного развития. Тем не менее, три принципиальные цели остаются неизменными: минимизация расходов, максимизация прибыли и обеспечение бесперебойного функционирования ОКН.

Методические рекомендации по разработке стратегии инновационного развития ИП ОКН, ориентированной на повышение конкурентоспособности и рост их потенциала: своевременное организационно-методическое обеспечение инвестиционных мероприятий, повышение универсальности использования помещений и опережающий рост торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных объектов как наиболее востребованных на рынке коммерческой недвижимости. Разработка стратегии инновационного развития ИП ОКН требует своевременного организационно-методического обеспечения инвестиционных мероприятий.

Своевременное организационно-методическое обеспечение инвестиционных мероприятий и применение зарубежного опыта при инновационном развитии методов формирования, оценки и использования ИП ОКН позволяет определить политику инвестиционного поведения и предложить интегрированную модель инновационного развития ИП ОКН. Реализация модели предполагает использование следующих критериев: степень достижения целей собственника при использовании различных ограниченных ресурсов; степень достижения целей развития ИП ОКН как бизнес-процесса с наименьшими затратами; способность модели к обеспечению развивающихся потребностей в ОКН с учетом рационального и экономного использования их ИП; способность управленческих воздействий к обеспечению воспроизводства потребительских свойств ОКН необходимого качества при наименьших инвестиционных затратах.

Определение моделей инновационного развития ИП ОКН должно основываться на результатах анализа, связанного с организацией и проведением комплекса технических, экономических и юридических экспертиз ОКН, обеспечивающих получение максимального эффекта в плане расширения искомых возможностей развития, и включающих функции планирования в период до и после начала эксплуатации ОКН; мониторинга производственной деятельности объектов и стратегически ориентированного учета; координации действий инженерно-технического, обслуживающего и административного персонала; контроля и оценки инвестиционной деятельности владельца объекта.

В основе методики инновационного развития ИП ОКН лежит разработка комплекса проектов и программ, ориентированных на улучшение качественных и количественных характеристик исследуемых объектов на различных уровнях управления (группа взаимосвязанных объектов, крупный имущественно - технологический комплекс, портфель коммерческой недвижимости). Методика представляет собой совокупность организационных, нормативно-правовых, экономических, социально-психологических и других рычагов, норм, мер, побудительных мотивов, условий и вознаграждений по выявлению, привлечению, вложению и использованию ресурсов для успешного и эффективного осуществления программ.

Методика инновационного развития ИП ОКН определяется внешними и внутренними факторами. К внешним относятся: социально-экономическая, инвестиционная, фискальная, кредитно-денежная, налоговая и т.д. политика, проводимая на территории дислокации ОКН; структура и состояние бюджета и внебюджетных фондов данной территории; состояние инфраструктуры рынка и, прежде всего, кредитных учреждений; наличие потенциальных инвесторов; уровень развития науки и другие. Внутренние факторы - это степени обоснованности и реальности программ, инвестиционный потенциал объектов коммерческой недвижимости и инвестиционный климат, сложившийся на территории дислокации ОКН, уровень социально-экономического развития данной территории, местная иерархия приоритетов в выборе образа жизни, демографическая и природно-климатическая среда и многие другие. В настоящее время, как в науке, так и на практике построение методики инновационного развития ИП ОКН основывается на совместном использовании программно-целевого, процессного и проектного управления инвестиционной деятельностью владельца и/или инвестора данного объекта.

Основными составляющими методики инновационного развития ИП ОКН являются: выявление в каждом конкретном случае (для определенной программы) источников финансирования; определение возможностей и заинтересованности инвесторов в области повышения ИП ОКН; проведение классификации ресурсов и степени их ликвидности; анализ ОКН и расчет эффекта от повышения уровня их ИП; оценка степени финансового и инвестиционного риска; построение графика последовательности и объемов вложения ресурсов в инновационное развитие ОКН; выбор форм развития ОКН.

Изучение организационных, нормативно-правовых, экономических, социально-психологических и других рычагов, норм, мер, побудительных мотивов, условий и вознаграждений по выявлению, привлечению, вложению и использованию ресурсов для успешного и эффективного осуществления программ позволило раскрыть роль инновационной составляющей в процессе инновационного развития ИП на примере торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных ОКН. При оценке инновационной составляющей ИП спортивно-оздоровительных ОКН в качестве показателя восстребованности услуг предлагается рассматривать сокращение совокупных затрат при уменьшении числа заболеваемости и сокращении сроков нахождения вне трудовых процессов трудоспособного населения территории дислокации ОКН.

Оптимальность мер в области инновационного развития и улучшения конкурентного статуса торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных ОКН состоит в разумном сочетании этих показателей. При этом на любом ОКН, осуществляющем меры по улучшению инновационной составляющей своего ИП, руководить этими мерами должен высококвалифицированный управляющий менеджер, хорошо разбирающийся в хозяйственной деятельности, финансировании, организации, работе с заказчиками, приобретении оборудования, новых технологиях и т.д.

К основным направлениям инновационного развития ИП ОКН относятся: социальное, технико-технологическое, финансово-экономическое, детальное изучение которых на примере портфеля торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных объектов позволило оценить эффективность формирования и использования их ИП в условиях мегаполиса. При этом обоснована целесообразность исследования данных направлений исключительно в условиях мегаполиса, когда при управлении ОКИ, формировании, оценке и использовании их ИП наиболее полно отражаются все параметры и характеристики, определяющие инвестиционные возможности исследуемого объекта.

В данном случае социальное направление рассматривает ОКН как некий социальный организм, обладающий набором социальных и экономических стимулов, обеспечивающих инновационное развитие ИП исследуемого объекта. Из возможностей реализации данного направления можно назвать организационно-деятельностные игры, коучинг, коллективные формы организации труда на основе концепции рабочих команд, эволюционные подходы к развитию ИП. Развитие ИП ОКН осуществляется за счет самоопределения работников и выстраивания эффективных коммуникаций между ними. Здесь основным объектом и субъектом преобразований выступает личность работника.

Методики, используемые в рамках технико-технологического направления инновационного развития ИП ОКН, базируются на методах создания сложных технических систем. Рассматривая ОКН как систему, данное направление развивает ИП через совершенствование технологии деятельности и структуру информационных потоков исследуемого объекта. При этом используются такие методики, как: системный анализ, научная организация труда, тотальный контроль качества, реинжиниринг бизнес-процессов и ряд других.

Финансово-экономическое направление инновационного развития ИП ОКН заключается в распространении отраслевого или функционального опыта. Оно позволяет применять типовые организационные и функциональные схемы, а также осуществлять подбор персонала, «имеющего успешный опыт аналогичной деятельности». Реализация данного направления базируется на целостности экономической деятельности данного ОКН: системе ресурсного обеспечения деятельности и профессиональной практики в области инвестирования и развития. Главный тезис использования методик финансовоэкономического направления — универсальность успешного опыта разрешения конкретных ситуаций аналогичных ОКН в области повышения их ИП. При этом активно используются методики MB A (Master of Business Administration) и бенчмаркинга.

Существует два альтернативных подхода к оценке эффективности инновационного развития ИП торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных ОКН мегаполиса: либо проводить стратегические исследования рынка услуг, стараясь включать в расчеты все слои влияния между составляющими ИП исследуемого ОКН и среды, либо основываться на параметрах, связывающих непосредственно точки входа и выхода. Первый способ предполагает усложнение механизма расчета. Однако в силу сложности рассматриваемых систем он никогда не будет полным, второй неизбежно несет в себе неопределенность результата формирования, оценки и использования ИП ОКН. Практическая целесообразность последнего подхода возрастает, если удается оценить величину неопределенности, используя математический аппарат. Таким образом, исходными данными при проведении оценки эффективности инновационного развития ИП торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных ОКН в условиях мегаполиса являются знания, характеризующие значения существенных параметров внешней среды и самого ОКН, а также знания об отношениях между составляющими ИП и факторами микросреды.

На основе портфельного анализа различных направлений использования ИП и корпоративных стратегических приоритетов его формирования должна производиться оценка эффективности его инновационного развития с учетом достигнутых ОКН рыночных результатов. При этом должна отслеживаться степень достижения целей стратегической деятельности ОКН, определяющего эффективность реализации различных направлений инновационного развития его ИП.

Таким образом, в рамках проводимой оценки эффективности инновационного развития ИП должны ставиться в соответствие набор критериев, характеризующих состояние микросреды ОКН, и достижение определенной желаемой структуры составляющих ИП конкретного объекта. Необходимо также раскрыть связь между параметрами ОКН и точками выхода микросреды. При этом важнейшее влияние на развитие ИП ОКН в условиях мегаполиса на данном уровне параметрических взаимодействий окажет состояние внешней среды.

Отличительной особенностью методики управления инвестиционной привлекательностью торгово-развлекательных и спортивно-оздоровительных ОКН является использование модели согласования интересов участников их инвестиционной деятельности и стратегии повышения конкурентоспособности в условиях мегаполиса.

Модель согласования интересов участников инвестиционной деятельности ОКН в условиях мегаполиса включает процессы, необходимые для обеспечения и гарантии того, что все запланированные инвестиционные мероприятия будут выполнены в рамках утвержденного бюджета. Целями построения является разработка политики, процедур и методов, позволяющих осуществлять планирование и своевременный контроль инвестиционных затрат ОКН.

Использование метода анализа освоенного объема при построении модели согласования интересов участников инвестиционной деятельности требует дополнительной структуризации системы управления инвестиционными затратами и дополнительных усилий собственника и инвестора ОКН по сбору и анализу данных, необходимых для понимания факторов достижения желаемого уровня конкурентоспособности.

Экономическая деятельность в условиях современного нестабильного инновационного развития российской экономики, ужесточение конкурентной борьбы и иные причины требуют регулярного повышения инвестиционной привлекательности ОКН на основе стратегии повышения конкурентоспособности, планирования и управления продажами. Успешная деятельность ОКН обеспечивается в настоящее время реализацией комплекса мероприятий организационно-технического, экономического и правового характера. Важное место при этом занимает выработка обоснованных инвестиционных решений.

При использовании стратегии повышения конкурентоспособности, планирования и управления продажами для повышения инвестиционной привлекательности ОКН в условиях мегаполиса предлагается использовать два принципа: оптимизационный или директивный. Оптимизационный принцип основан на том, что комплекс воздействий на ОКН в целом и каналы продаж услуг в частности направлен на достижение экстремально возможного значения выбранного показателя продаж в конкретных условиях. Директивный принцип отличается заранее устанавливаемой системой конкретных значений показателей, которых необходимо достигнуть ОКН при формировании и использовании своего ИП.