Механизм трансформации отношений собственности на землю в регионе тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Механизм трансформации отношений собственности на землю в регионе"

На правах рукописи

Гербесва Людмила Юрьевна

МЕХАНИЗМ ТРАНСФОРМАЦИИ ОТНОШЕНИЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЛЮ В РЕГИОНЕ

08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством (5 Региональная экономика)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Оренбург 2008

003172078

Работа выполнена в Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Оренбургский государственный университет»

Научный руководитель

Официальные оппоненты

Ведущая организация

доктор экономических наук, профессор Буреш Ольга Викторовна доктор экономических наук, профессор Солодилова Наталья Зиновьевна кандидат экономических наук Джораев Владимир Орунович ГОУ ВПО «Челябинский государственный университет»

Защита состоится «02»июля 2008 года в 10-00 часов на заседании диссертационного совета Д 212 181 04 при Государственном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Оренбургский государственный университет» по адресу 460018, г Оренбург, пр Победы, 13, зал заседаний диссертационного совета, ауд 170215

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Оренбургский государственный университет», с авторефератом диссертации на официальном сайте www osu ru

Автореферат разослан «31» мая 2008г

Ученый секретарь диссертационного совета доктор экономических наук

М В Чебыкина

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. В настоящее время трансформация отношений собственности на землю в регионах Российской Федерации проявляется в процессе вовлечения земли в'рыночной оборот в рамках возрастающей самостоятельности административно-территориальных образований

Земля явтяется всеобщей основой и объектом хозяйственной деятельности Поэтому следует учитывать взаимосвязь трансформации отношений собственности на землю с решением социально -экономических проблем региона

В настоящее время трансформация отношений собственности на землю продолжается В то же время центр внимания переместился в иную плоскость - определение экономической эффективности трансформации отношений собственности на землю в регионе

Решение практических вопросов по формированию социально -экономического механизма региональной экономики невозможно без 'разработки теоретических положений и практических рекомендаций по методическому обеспечению трансформации отношений собственности на землю, что позволило бы эффективно функционировать и развиваться региональным экономическим системам, что определяет актуальность темы диссертации

Степень разработанности проблемы. Экономические преобразования в России во многом определили значение трансформации отношений собственности на землю Основные исследования сущности собственности, ее места в экономической системе общества отражены в классических трудах А Смита, Д Риккардо, К Маркса, Ф Энгельса и других Среди современных исследований, освещающих проблемы отношений собственности, следует выделить работы российских ученых Л И Абалкина, В И Кошкина, В П Антонова,

Г П Антонова, С А Боголюбова, А А Варламова, Н Д Колесова, Н В Комова, П Ф Лойко, Г А Несмеянова, Б М Рабиновича, А 3 Родина, П П Фирсова, к многих других Отдельные вопросы трансформации отношений собственности на землю рассмотрены в работах В А Боброва, С Н Волкова, М А Гендельмана, И В Дегтярева, В Я Заплетина, Н В Комова, В В Коссинского, В П Троицкого, А В Чаянова, Е И Шиятого и других авторов Среди зарубежных исследований, посвященных раскрытию теоретических положений трансформации отношений собственности, можно отметить труды П Алекнавичюса, Р Альфорса, А С Боой, П Ван дер Молена, X А Джакоба, В Зехера, Ж Наранцацралта, и других

Анализ научной литературы свидетельствует о том, что исследования, где бы целенаправленно и в полном объеме рассматривался процесс трансформации отношений собственности на землю отсутствуют, поэтому разработки в данной области являются актуальными

Целью диссертационного исследования является разработка теоретических положений и практических рекомендаций по методическому обеспечению трансформации отношений собственности на землю в регионе

Для достижения указанной цели поставлены и решены следующие задачи:

- раскрыто экономическое содержание процесса трансформации отношений собственности на землю в регионе,

- проведен сравнительно - экономический анализ процесса трансформации отношений собственности на землю в зарубежных странах,

- введены новые элементы регионального земельного рынка,

- представлена организационная модель трансформации отношений собственности на землю в регионе,

- определен механизм реализации батанса интересов общества и частных земтевладельцсв на уровне региона,

- разработана методика оценки эффективности трансформации отношений собственности на землю в Оренбур1 скои области

Объектом исследования является социально - экономическая система региона

Предметом диссертационного исследования являются экономические отношения, складывающиеся в процессе трансформации отношений собственности на землю в регионе

Область исследования. Исследование проведено в рамках п 5 8 «Региональные особенности трансформации отношений собственности, их влияние на структуру и эффективность функционирования и развития региональных экономических систем» специальности 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством 5 Региональная экономика Паспортов специальностей ВАК (экономические науки)

Теоретическую базу исследования составляют научные труды ведущих российских и зарубежных ученых в области макроэкономических исследований, а также прикладных исследований в области региональной экономики, экономики и управления народным хозяйством, в области экономических отношений собственности на землю, монографии, материалы научных конференций

Информационной базой исследования являются материалы Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, а также по Оренбургской области, Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Оренбургской области, нормативно - правовые акты Российской Федерации и Оренбургской области, тематические публикации в периодической печати, электронные ресурсы

Методология исследования базируется на применении общенаучных методов сравнительного, статистического и системного анализа, абстрактно-логического подхода, экономико-математических методов, метода экспертных оценок

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем

1 Расширены и дополнены теоретические представления в области трансформации отношений собственности на землю в регионе раскрыто экономическое содержание процесса трансформации отношений собственности на землю, которое заключается в повышении эффективности использования земельных ресурсов посредством изменения формы собственности на землю направленное на обеспечение устойчивого развития региона, выявлены главная цель исследуемого процесса, его задачи и принципы Выявлены особенности реализации процесса трансформации отношений собственности на землю в зарубежных странах, что позволило систематизировать данный процесс по определенным параметрам тип контроля, формы достижения, основные цели

2 Доказана целесообразность введения таких элементов регионального земельного рынка, как региональные земельные суды, государственные земельные эксперты Дано авторское определение понятий

- «региональные земельные суды» - это суды, в которых земельные судьи разрешают земельные споры, деятельность которых направлена на оперативное и компетентное решение проблем

- «государственные земельные эксперты» - это специалисты, контролирующие рыночную оценку земельных участков для различных целей при вовлечении земли в рыночный оборот, деятельность которых направлена на недопущение сговора собственников и оцен-

щикоп с целью занижения рыночной стоимости земли что позволит повысить прозрачнос1ь сделки

3 Разработана организационная модель трансформации отношении собственности на землю в регионе, ориентированная на достижение результата-фннансовое оздоровление земельных собственников, оживление конкуренции между ними, формирование устойчивой социально-экономической базы и модификация экономической роли государства Представлена взаимосвязь элементов модели

4 Предложен механизм реализации баланса интересов общества и частных землевладельцев в соответствии с основными его составляющими элементами государство - определяет право первенства при покупке земельных участков, устанавливает пределы индивидуальной свободы с целью реализации интересов общества и частных земтевладельцев, вводит экономическое стимулирование и экономические санкции, направленные на эффективное использование земельных ресурсов в регионе, покупатель (собственник) - разрабатывает детальный план по использованию земельного участка, нотариус - является гарантом законности процесса трансформации отношений собственности на землю

5 Разработана методика оценки эффективности трансформации отношений собственности на землю в Оренбургской области, позволяющая оценить эффективность данного процесса в рамках существующих организационно - экономических условий

Практическая значимость исследования состоит в том, что основные результаты диссертационной работы могут применяться как методические рекомендации по регулированию процесса трансформации отношений собственности на землю в регионе

Разработанные предложения готовы к использованию при принятии управленческих решений на уровне региона - субъекта Российской Федерации и органов местного самоуправления в процессе

управления социально - экономическим развитием региона, а также в работе обтастных и муниципальных органов при формировании и проведении земельной политики

Теоретические положения работы внедрены в учебный процесс в ГОУ ВПО Оренбургского государственного университета по специальности «Финансы и кредит» при проведении лекционных и семинарских занятий по дисциплинам «Оценка стоимости земли», «Оценка бизнеса», «Оценка стоимости недвижимости», а так же используются при подготовке профессиональных оценщиков по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», методологические положения и практические результаты диссертационного исследования используются в работе Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Оренбургской области, что подтверждается соответствующими справками о внедрении

Апробация результатов исследования. Основные научные положения, выводы и рекомендации, изложенные в диссертационном исследовании докладывались и обсуждались на конференциях, заседаниях по проблемам развития региона, проходивших в городах Оренбург (2003-2008гг ), Тюмень (2007г ), Челябинск (2004г ) Основные результаты исследования изложены в 12 опубликованных автором работах общим объемом 12,94 п л , в т ч автерских-12,52 п л

Объем и структура диссертационной работы Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников (190 наименований) Диссертационное исследование изложено на 185 страницах основного текста, содержит 18 таблиц, 28 рисунков, 7 приложений

ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ 1. Расширенные и дополненные теоретические положения в области трансформации отношений собственности на землю в ре-

шопе* раскрыто экономическое содержание процесса трансформации отношений собственности на землю, выявлены главная цель исследуемою процесса, его задачи и принципы. Предложенная группировка стран по особенностям реализации механизма трансформации отношении собственности на землю по определенным параметрам: тип контроля, формы достижения, основные цели.

Экономическое содержание процесса трансформации отношений собственности на землю в регионе заключается в повышении эффективности использования земельных ресурсов региона посредством изменения формы собственности на землю направленное на обеспечение устойчивого развития региона

Главной цечыо трансформации отношений собственности на землю стедует определить повышение благосостояния граждан и ускорение экономического роста на основе эффективного использования земельных ресурсов региона В качестве основополагающих задач трансформации отношений собственности на землю следует выделить формирование многообразия форм собственности на землю, оптимизация их структуры с целью эффективного использования земельных ресурсов региона, разработка методического обеспечения процесса трансформации отношений собственности на землю в регионе, формирование развитого регионального рынка земли

Проведение процесса трансформации отношений собственности на землю в регионе должно основываться на следующих принципах учета значения земли как основы жизни и деятельности граждан, проживающих на территории субъектов Российской Федерации, многообразия и равноправия государственной и частной форм собственности на землю, деления земель по целевому назначению, определения их правового режима исходя из их принадлежности к той

или иной категории земель и разрешенного использования, а также учета природных, социальных, экономических и иных факторов

Исследование процесса трансформации отношений собственности на землю в зарубежных странах, позволило систематизировать данный процесс по определенным параметрам тип контроля, формы достижения, основные цели

Таблица 1 - Группировка стран по особенностям реализации ме-

ханизма трансформации отношений собственности на земтю

Тип контроля Формы достижения Основные цели Страна

Регучиро-вание покупки земли Официальное разрешение Для обеспечения приобретения с/х земель только квалифицированными фермерами Дания, Норвегия, Германия, Япония, Новая Зеландия, Франция, Испания, Австрия

Постоянное проживание на терригории хозяйства Недопущение чрезмерной концентрации земли Германия, Новая Зеландия, Швейцария, Испания, Франция, США

Единонаследие земель крестьянских хозяйств, законодательное регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения Недопущение чрезмерного дробления участков земли Дания, Германия, Италия, Япония, Португалия, Испания, Швейцария, Норвегия, Германия Франция, Швеция

Регулирование перепродажи земли Специальное разрешение, введение высоких налогов на перепродажу земли Предотвращение спекуляции землей Все страны Европы, Япония

Ограничение свободы собственников земли Законодательно закреплены условия аренды земельных участков Защита арендаторов Великобритания, Франция, Португалия, Германия, Италия, Япония

Разработка, утверждение планов использования земельных участков Контроль за использованием земли Великобритания, Франция, Германия, Бельгия, Дания, США, Италия

Изъятие земли, штрафы Целевое использование земли Германия, США, Франция, Великобритания

Регулирование процесса трансформации Составляются карты и зоны землепользования, планы трансформации угодий Увязать общегосударственную земельную политику с региональными условиями Страны Европы

Принудительная сдача земли собственником в аренду Обеспечение эффективного использования земли Италия, Исландия, Норвегия, Испания

При всех различиях социально-экономических, политических,

исторических условий, во многих национальных системах трансформации отношений собственности на землю есть рациональный опыт,

представтенный в таблице 1, который можно использовать в субъектах Российской Федерации Данный опыт должен быть перенесен с учетом особенностей развития, как в целом Российской Федерации, так и каждого из ее субъектов

2. Введенные элементы peí ноиального земельного рынка Региональный рынок земли - это совокупность его взаимодействующих элементов, средство перераспределения земель между собственниками экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения в рамках определенного региона

Вовлечение земчн в гражданский товарооборот ведет к увечи-чению числа земельных собственников и почьзователей, что способствует росту количества земельных споров Сегодняшняя ситуация требует усовершенствования законодательного механизма решения земельных споров

Рынок земчи формируется вокруг областного центра, и самые высокие цены на землю сложились в областном центре н прилегающим к нему районам Однако информация о ценах на землю, определенная в договорах купли-продажи, аренды земельных участков не всегда соответствует реальным рыночным ценам Как правило, цены на землю занижены, что уменьшает величину уплачиваемого налога с доходов

Предлагаемые в экономической литературе элементы регионального земельного рынка требуют дополнения Доказана целесообразность введения таких элементов, как

- региональные земельные суды,

- государственные земельные эксперты

Элементы регионального земельного рынка представлены на рисунке 1

Рисунок 1 - Элементы регионального земельного рынка Региональные земельные суды - это суды, в которых земельные судьи разрешают земельные споры и споры связанные с объектами недвижимости Существование региональных земельных судов по-12

зволит участникам земельных отношений быть уверенными в оперативности и компетентности решения проблем

I осударстнснные земельные эксперты - это специалисты, контролирующие рыночную оценку земельных участков для различных целей при вовлечении земли в рыночный оборот Их деятельность направтена на недопущение сговора собственников и оценщиков с целью занижения рыночной стоимости земли

Введенные автором элементы регионачьного земечьного рынка позволят вывести сделки с земельными участками из теневого оборота

3. Разработанная организационная модель трансформации отношении собственности на землю в регионе.

Отношения собственности на землю занимают важное место в региональной экономической системе, являются центральным звеном социально - экономических отношений

Цетыо управтенпя трансформацией отношений собственности на землю в регионе является создание институциональных рамок рационального экономического поведения, расширение возможностей субъектов собственности на землю путем предоставления им экономической свободы

В процессе реализации трансформации отношений собственности на землю в регионе предложено использовать разработанную организационную модель принятия решения, ориентированную на достижение конкретного результата, представленную на рисунке 2

Мотивы, лежащие в основе трансформации земельной собственности, сводятся к следующему финансовое оздоровление земельных собственников, оживление конкуренции между ними, формирование устойчивой социально-экономической базы и модификация экономической роли государства

Рисунок 2 - Организационная модель принятия решений в про-

цессе трансформации отношений собственности на землю в регионе

Использование авторской модели позволит оптимизировать организационные, экономические условия процесса трансформации отношений собственности на землю в регионе

4. Предложенный механизм реализации мер по достижению баланса интересов общества и частных землевладельцев на уровне региона в процессе трансформации отношений собственности на землю.

Отношение к земле как к собственности, владение и распоряжение которой не должно быть неограниченным, объясняется пониманием того, что, земля в силу своих природных свойств, выступает всеобщей основой для размещения обьектов, необходимых для обеспечения жизнедеятельности общества,

В 2007 году продажа земли органами государственной власти и органами местного самоуправления характеризуется следующими данными: всего по области продано 7494 земельных участков (2006г.-3096 участков, в 2005г.-2955 участков, в 2004г. -2363 участка, в 2003г.-1937 участков), что отражено на рисунке 3.

Рисунок 3 - Продажа земельных участков в Оренбургской области

Увеличение частной формы собственности на землю повышает необходимость решения проблемы, связанной с государственным регулированием данного вида собственности и ее ограничениями во благо общества. Авторское решение данной проблемы состоит в установлении и обеспечении ограничений права частной собственности посредством установления баланса интересов обеих категорий: общества и частных собственников.

Предложенный механизм реализации мер по достижению баланса интересов общества и частных землевладельцев на уровне региона представлен в таблице 2

Таблица 2 - Механизм реализации мер по достижению баланса

интересов общества и частных землевладельцев на уровне региона

Меры Механизм реализации

Элемент «Государство»

1 Право первенства при покупке 1 1 Предоставление плана по использованию земельного участка 1 2 Закрепление государством в лице его специализированных органов предусмотрено в первую очередь ее арендатором, во вторую - соседом, земля которого непосредственно граничит с продаваемым участком

2 Пределы индивидуальной свободы 2 1 Введение обязатечьных землеустроительных мероприятий внутри частных землевладений 2 2 Регулирование поведения частного землевладельца в интересах всего общества посредством внутрихозяйственного землеустройства

3 Экономическое стимулирования и экономические санкции 3 1 Обеспечение реализации прав собственности на землю экономическими и правовыми мерами 3 2 Проведение ежегодных проверок специализированными государственными органами использования земельных участков 3 3 Обеспечение операций с земпей (разделение, объединение, предоставление, изъятие) 3 4 Введение обязательной оценки земельных участков

Элемент «Покупатель - Собственник»

1 Покупка земель сельскохозяйственного назначения 1 1 Подтверждение (документальное) специального сельскохозяйственное образование или стажа работы в сельском хозяйстве не менее пяти лет 1 2 Гарантирование недопущения парцелляризации земель

2 Рациональное использование земечь-ных участков 1 1 Разработка детального плана по использованию земельного участка 1 2 Предоставление отчета (ежегодного) по использованию земельного участка в специализированные государственные органы

Элемент «Нотариус»

1 Наличие специального счета 1 1 Выступает в качестве промежуточного звена при передаче денежных средств от покупателя к продавцу, что позволит избежать риска мошенничества и повысить доверие участников земельного рынка к совершаемым операциям 1 2 Позволяет отсрочить передачу денежных средств продавцу до момента перехода права собственности на земельный участок

2 Гарант законности сделки 1 1 Осуществляет обязательное нотариальное заверение всех совершаемых сделок с земельными участками 1 2 Проверяет договора на законность

Государственное вмешательство в экономику и определенные

ограничения права частной собственности - необходимое условие нормальной жизни общества в современных условиях его развития

Государство не является стороной производственных отношений, непосредственно не участвует в создании отношений, складывающихся при производстве материальных благ Оно действует в экономике, прежде всего, как координатор отношении общество - собственник земли, обладающий инструментами и методами регулирования, сочетания и обеспечения реализации наиболее общих интересов, значительных для всего общества Поэтому понятие «общество» и «государство» рассматриваются в данном случае как взаимозаменяемые

В исследовании сформулированы основные принципы, позволяющие обществу получить возможность наилучшим образом использовать положительные аспекты частной собственности на землю

- допустимости ограничения права частной собственности ис-кчючительно в интересах общества,

- законности в установлении ограничений - на основании и в пределах закона,

- равенство всех собственников перед вводимыми ограничениями, судебной защиты права частной собственности

5. Разработанная методика определения эффективности процесса трансформации отношений собственности на землю в регионе

Разработка методического обеспечения процесса трансформации отношений собственности на землю в регионе является основой его проведения

Разработанная нами методика позволит обеспечить регулирование процесса трансформации отношений собственности на землю с целью достижения устойчивого развития региона Этапы методики определения эффективности процесса трансформации отношений собственности на землю в регионе представлены в таблице 3

Таблица 3 - Методика определения экономической эффективно-

сти трансформации отношений собственности на землю в регионе

№ п/ п Название этапа Содержание

1 Анализ цели использования земельного участка Формируются и анализируются общие сведения о земельном участке фактическое использование разрешенное использование, категория земель, установленные ограничения и обременения Источник информации Управлением Роснедвижимости по Оренбургской области

2 Анализ земельных правоотно шении Состоит из двух действий 1 Анализ формы собственности на земельный участок, 2 Анализ права пользования земельным участком Источник информации Управлением Федеральной регистрационной службы по Оренбургской области

3 Финансово-экономический анализ землепользования Состоит из следующих действий 1 анализ структуры и объемов земезь-ных платежей, 2 расчета земельного налога, 3 расчет арендной платы за землю, 4 расчет платы за ограниченное пользование земельным участком (сервитут), 5 расчет кадастровой стоимости земельною участка, 6 оценка рыночной стоимости земельного участка

4 Анализ использования незастроенных участков Проводится с целью выявления возможности выделения незастроенной части земельного участка в самостоятельный участок и дальнейшею его эффективного использования, либо отказа от него Источник Министерство природных ресурсов, земельных и имущественных отношений Оренбургской области

5 Прогнозирование, моделирование и оптимизация земельных платежей С целью формирования оптимальной структуры землепользования в процессе финансово-экономического анализа проводится прогнозирование, моделирование и оптимизация земельных платежей С учетом прогнозируемых изменений земельных платежей определяются оптимистические и пессимистические варианты На основании выполняемых расчетов строятся графические модели консолидированных земельных платежей, а также проводится их сравнение между собой Выбирается оптимальный вариант переоформления прав на земельный участок После выбора рекомендуемого варианта переоформления прав на земельный участок строится оптнмпьный график капитализированных земельных платежей

6 Определение эффективности использования земельных участков По уровню эффективности использования земельные участки классифицируются на группы 1 с эффективным использованием, 2 с неэффективным использованием Определяются необходимые мероприятия по повышению эффективности использования земельного участка, а также оценивается сумма затрат на реализацию данных мероприятий Обеспечивается Министерством природных ресурсов, земельных и имущественных отношений Оренбургской области

7 Расчет экономической эффективности трансформации отношений собственности на землю Определяется общая экономическая эффективность процесса трансформации отношений собственности на землю в регионе по следующей формуле ЭЭТ~ ЭФ /3-^тал, где ЭЭТ - экономическая эффективность трансформации отношений собственности на землю, ЭФ - денежное выражение экономического эффекта использования земельного участка, 3 -затраты в денежном выражении на регулирование трансформации отношений собственное ги на землю Если полученный коэффициент ЭЭТ будет больше I, значит данный процесс эффективен с точки зрения экономики и наоборот

При расчете экономической эффективности трансформации отношении собственности на землю в регионе необходимо учитывать, что ЭФ - суммарный экономический эффект от реализации мероприятии по повышению эффективности использования земельного участка (при получении результата необходимо установить и контролировать минимальную достаточную величину вклада в суммарную эффективность каждого агрегируемого параметра (Ээкон , Эорг , Эсоц , Ээкол ) для исключения получения неоправданно-больших показателей по одному из параметров за счет значительного ухудшения других)

Выпотнение работ по определению экономической эффективности трансформации отношений собственности на землю проводится отдельно по каждому земельному участку и последовательно по всем вышеуказанным этапам

В заключении изложены основные результаты и выводы, имеющие теоретическое и практическое значение

1 Раскрыто экономическое содержание процесса трансформации отношений собственности на землю в регионе, которое заключается в повышении эффективности использования земельных ресурсов посредством изменения формы собственности на землю направленное на обеспечение устойчивого развития региона

Проведен сравнительно - экономический анапиз процесса трансформации отношений собственности на землю в зарубежных странах и в субъектах РФ, который позволил сгруппировать страны по особенностям реализации механизма трансформации отношений собственности на землю Данный опыт должен быть перенесен с учетом особенностей развития, как в целом Российской Федерации, так и каждого из ее субъектов

2 Выявлены тенденции развития регионального земельного рынка заключающиеся в увеличении количества сделок по переходу

прав собственности на земельные участки между гражданами и юридическими лицами. В 2007 году в области зарегистрировано 3350 сделок (в 2006 году - 2909 сделок, в 2005 году - 4418 сделок, в 2004 году - 3663 сделки). Таким образом, прирост за 2007 год составил 15,2%. Усовершенствован состав элементов регионального земельного рынка, посредством введения: земельных судов; государственных земельных экспертов, которые позволят вывести сделки с земельными участками из теневого оборота, поскольку все действия с ними смогут осуществляться вполне легально, что приведет к повышению информационной прозрачности земельного рынка Оренбургской области.

3. В работе предложено использовать организационную модель принятия решения при трансформации отношений собственности на землю в регионе, которая позволяет понять сущность процесса и адекватно организовать его. В результате использования авторской модели принятия решений в процессе трансформации отношений собственности на землю в Оренбургской области, на уровне региона произошло увеличение частной формы собственности на землю, что подтверждается увеличением доли земельного налога в общей структуре платежей за землю поступивших в консолидированный бюджет области, что отражено на рисунке 4.

2 000 000 1 500 000 1 000 000 500 ООО 0

ш Всего Земельный налог Арендная плата

2007 год 2006 год 2005 год 2004 год 2003 год

Рисунок 4 - Поступление платежей за землю в Оренбургской области

За 2007 год в консолидированным бюджет обтасти поступило платежей за темлю - 1907278 тыс руб , из них земельный налог -888100 тыс руб , арендная плата - 1019178 тыс руб , (в 2006 году -1486185 гыс руб , из них земельный налог - 615672 гыс руб , арендная плата - 870 513 тыс руб , 2005 году - 1 533 625 тыс руб , из них земельный налог - 815767 тыс руб , арендная плата - 717858 тыс руб , 2004 году - 1380076 тыс руб , из них земельный налог -770611 тыс руб , арендная плата - 609465 тыс руб, 2003 году -1160015 ть.с руб из них земельный налог - 653487 тыс руб , арендная плата - 506528 тыс руб )

4 Показана целесообразность установления пределов индивидуальной свободы, регулирующие поведение частного землевладельца в интересах всего общества и эффективного функционирования, развития региональных экономических систем, что нашло отражение в разработанном автором механизме реализации мер по достижению баланса интересов общества и частных землевладельцев при проведении процесса трансформации отношений собственности на землю в Оренбургской области

5 Разработанная автором методика оценки эффективности процесса трансформации отношений собственности на землю в регионе, позволяет учитывать различные виды его составляющих экономическую, организационную, социальную, экологическую Разработанное нами методическое обеспечение трансформации отношений собственности на землю в регионе позволяет оценить эффективность данного процесса в регионе и принять соответствующие меры, направленные на обеспечение устойчивого развития региона в целом СПИСОК ОПУБЛИКОВА1ШЫХ АВТОРОМ РАБОТ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ'

I В рекомендованных ВАК РФ изданиях

1 Гербеева, Л Ю Развитие земельного менеджмента в контексте управления трансформацией отношений собственности на землю/

О В Буреш, Л Ю Гербеева // Вестник Оренбургского государственного университета - 2008 - № 2 - С 80-87

2 Гербеева, JI Ю Совершенствование организационно - экономических условий трансформации отношений собственности на землю / JI Ю Гербеева // Вестник Оренбургского государственного университета - 2006 -№ 10 (приложение) - С 225-231

II Общие публикации

1 Гербеева (Коротченко), JI Ю Земельный рынок организация и управление монография / JI Ю Коротченко - Оренбург РИК ГОУ ОГУ, 2004 - 160 с

2 Гербеева (Коротченко), Л Ю Управление земельными ресурсами региона сборник материалов I международной научно - практической конференции «Формирование конкурентоспособности региона» / Л Ю Коротченко, Ю И Коротченко - Оренбург РИК ГОУ ОГУ, 2003 - С 317-320

3 Гербеева (Коротченко), Л Ю Роль оценки земельных участков в управлении земельными ресурсами сборник трудов по материалам VIII Международной научной конференции «Проблемы менеджмента и рынка» / Л Ю Коротченко , под редакцией д э н Л С Зеленцовой, д.э н Н К Борисюка, д э н А П Тяпухина - Оренбург РИК ГОУ ОГУ, 2004 - С 274-277

4 Гербеева (Коротченко), Л Ю Арендные отношения в управлении земельными ресурсами региона сборник статей международной конференции «Россия как трансформирующееся общество экономика, культура, управление (региональный аспект)», ч 2-я / Л Ю Коротченко, Ю И Коротченко -М «Логос», 2004 - С 41-45

5 Гербеева (Коротченко), Л Ю Совершенствование управления земельным фондом предприятий сборник материалов Международной научно-практической конференции «Торгово-экономические про-

блемы регионального бизнес - пространства» / Л Ю Коротченко -Челябинск Изд-во ЮУрГУ, 2004 - Т 1 - С 89-91

6 Гербеева, Л Ю Социально - экономический мониторинг регионов материалы Всероссийской научно - практической конференции «Актуальные проблемы бухгалтерского учета, анализа, аудита в современных условиях» / Л Ю Гербеева - Оренбург РИК ГОУ ОГУ, 2005 - С 301-302

7 Гербеева, Л Ю Экономические аспекты трансформации отношений собственности на землю сборник научных трудов «Проблемы менеджмента и рынка» / Л Ю Гербеева, под редакцией д э н А П Тяпухина - Оренбург РИК ГОУ ОГУ, 2006 - С 287-290

8 Гербеева, Л Ю Особенности проведения качественной и экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения в США материалы Всероссийской научно - практической конференции «Взаимодействие реального и финансового секторов в трансформационной экономке» / Л Ю Гербеева - Оренбург РИК ГОУ ОГУ, 2006 - С 327-333

9 Гербеева, Л Ю Зарубежный опыт регулирования процесса управления трансформацией отношений собственности на землю / Л Ю Гербеева // Информационно - аналитический журнал «Налоги Инвестиции Капитал» Издание Администрации Тюменской области - 2008 - № 1-3 - С 155-167

10 Гербеева, Л Ю Экономическое содержание собственности на землю и ее трансформации материалы Международной научной конференции «Взаимодействие реального и финансового секторов в трансформационной экономке» / Л Ю Гербеева - Оренбург РИК ГОУ ОГУ, 2008 - С 77-79

Лицензия ЛР 020716 от 02 11 98

Подписано в печать 25 05 08 Формат 60x84 / гарнитура «Тайме» Уел печ листов 1,0 Тираж 100 экз Заказ 381

ИГПС ГОУ ОГУ 460018, г Оренбург ГСП, пр Победы 13, ГОУ ВПО «Оренбургский государственный университет»

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Гербеева, Людмила Юрьевна

Введение

Глава 1 Теоретические аспекты трансформации отношений собственности на землю

1.1 Экономическое содержание отношений собственности на землю

1.2 Организационно-правовой механизм трансформации отношений собственности на землю

1.3 Сравнительно - экономический анализ процесса трансформации отношений собственности на землю: зарубежный опыт и российская практика

Глава 2 Трансформация отношений собственности на землю в Оренбургской области как основа ее эффективного социально - экономического развития

2.1 Распределение земельного фонда Оренбургской области по категориям земель

2.2 Практика проведения процесса трансформации отношений собственности на землю: региональный аспект

2.3 Организационно - экономические условия трансформации отношений собственности на землю в Оренбургской области

Глава 3 Методическое обеспечение трансформации отношений собственности на землю в регионе

3.1 Региональные особенности трансформации отношений собственности на землю в Оренбургской области

3.2 Организационная модель и механизм реализации трансформации отношений собственности на землю в регионе

3.3 Определение экономической эффективности трансформации отношений собственности на землю в регионе

Диссертация: введение по экономике, на тему "Механизм трансформации отношений собственности на землю в регионе"

Актуальность темы исследования. В настоящее время трансформация отношений собственности на землю в регионах Российской Федерации проявляется в процессе вовлечения земли в рыночной оборот в рамках возрастающей самостоятельности административно-территориальных образований.

Земля является всеобщей основой и объектом хозяйственной деятельности. Поэтому следует учитывать взаимосвязь трансформации отношений собственности на землю с решением социально

- экономических проблем региона.

В настоящий момент трансформация отношений собственности на землю продолжается. В то же время центр внимания переместился в иную плоскость - определение экономической эффективности трансформации отношений собственности на землю в ре- • гионе.

Решение практических вопросов по формированию социально^

- экономического механизма региональной экономики невозможно без разработки теоретических положений и практических рекомендаций по методическому обеспечению трансформации отношений собственности на землю, что позволило бы эффективно функционировать и развиваться региональным экономическим системам, что определяет актуальность темы диссертации.

Степень разработанности проблемы. Экономические преобразования в России во многом определили значение трансформации отношений собственности на землю.

Основные исследования сущности собственности, ее места в экономической системе общества отражены в классических трудах А. Смита, Д. Риккардо, К. Маркса, Ф. Энгельса и других. Среди современных исследований, освещающих проблемы отношений собственности, следует выделить работы российских ученых: Л.И. Абалкина, В.И. Кошкина, В.П. Антонова, Г.П.Антонова, С.А. Боголюбова, А.А. Варламова, Н.Д. Колесова, Н.В. Комова, П.Ф. Лойко, Г.А. Несмеянова, Б.М. Рабиновича, А.З. Родина, П.П. Фир-сова, и многих других.

Отдельные вопросы трансформации отношений собственности на землю рассмотрены в работах В.А. Боброва, С.Н. Волкова, М.А. Гендельмана, И.В. Дегтярева, В.Я. Заплетина, Н.В. Комова, В.В. Коссинского, В.П. Троицкого, А.В. Чаянова, Е.И. Шиятого и других авторов.

Среди зарубежных исследований, посвященных раскрытию теоретических положений трансформации отношений собственности, можно отметить труды П. Алекнавичюса, Р. Альфорса, А.С. Боой, П. Ван дер Молена, Х.А. Джакоба, В. Зехера, Ж. Наранцац-ралта, и других.

Анализ научной литературы свидетельствует о том, что исследования, где бы целенаправленно и в полном объеме рассматривался процесс трансформации отношений собственности на землю отсутствуют, поэтому разработки в данной области являются актуальными.

Целью диссертационного исследования является разработка теоретических положений и практических рекомендаций по методическому обеспечению трансформации отношений собственности на землю в регионе.

Для достижения указанной цели поставлены и решены следующие задачи:

- раскрыто экономическое содержание процесса трансформации отношений собственности на землю в регионе;

- проведен сравнительно - экономический анализ процесса трансформации отношений собственности на землю в зарубежных странах;

- введены новые элементы регионального земельного рынка;

- представлена организационная модель трансформации отношений собственности на землю в регионе;

- определен механизм реализации баланса интересов общества и частных землевладельцев на уровне региона;

- разработана методика оценки эффективности трансформации отношений собственности на землю в Оренбургской области.

Объектом исследования является социально — экономическая система региона.

Предметом диссертационного исследования являются экономические отношения, складывающиеся в процессе трансформации отношений собственности на землю в регионе.

Область исследования. Исследование проведено в рамках п. 5.8. «Региональные особенности трансформации отношений собственности, их влияние на структуру и эффективность функционирования и развития региональных экономических систем» специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: 5. Региональная экономика Паспортов специальностей ВАК (экономические науки).

Теоретическую базу исследования составляют научные труды ведущих российских и зарубежных ученых в области макроэкономических исследований, а также прикладных исследований в области региональной экономики, экономики и управления народным хозяйством, в области экономических отношений собственности на землю, монографии, материалы научных конференций

Информационной базой исследования являются материалы Федеральной службы государственной статистики Российской Федерации, а также по Оренбургской области, Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Оренбургской области; нормативно - правовые акты Российской Федерации и Оренбургской области; тематические публикации в периодической печати, электронные ресурсы.

Методология исследования базируется на применении общенаучных методов сравнительного, статистического и системного анализа,, абстрактно-логического подхода, экономико-математических методов, метода экспертных оценок.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

1. Расширены и дополнены теоретические представления в области трансформации отношений собственности на землю в регионе: раскрыто экономическое содержание процесса трансформации отношений собственности на землю, которое заключается в повышении эффективности использования земельных ресурсов посредством изменения формы собственности на землю направленное на обеспечение устойчивого развития региона, определены главная цель исследуемого процесса, его задачи и принципы.

Выявлены особенности реализации процесса трансформации отношений собственности на землю в зарубежных странах, что позволило систематизировать данный процесс по определенным параметрам: тип контроля, формы достижения, основные цели.

2. Доказана целесообразность введения таких элементов регионального земельного рынка, как: региональные земельные суды, государственные земельные эксперты. Дано определение понятий:

- «региональные земельные суды» - это суды, в которых разрешаются земельные споры, деятельность которых направлена на оперативное и компетентное решение проблем.

- «государственные земельные эксперты» - это специалисты, контролирующие рыночную оценку земельных участков для различных целей при вовлечении земли в рыночный оборот, деятельность которых направлена на недопущение сговора собственников и оценщиков с целью занижения рыночной стоимости земли, что позволит повысить прозрачность сделки.

3. Разработана организационная модель трансформации отношений собственности на землю в регионе, ориентированная на достижение результата — финансовое оздоровление земельных собственников, оживление конкуренции между ними, формирова- . ние устойчивой социально-экономической базы и модификация экономической роли государства.

Представлена взаимосвязь элементов модели.

4. Предложен механизм реализации баланса интересов общества и частных землевладельцев в соответствии с основными его составляющими элементами:

- государство - определяет право первенства при покупке земельных участков, устанавливает пределы индивидуальной свободы с целью реализации интересов общества и частных землевладельцев, вводит экономическое стимулирование и экономические санкции, направленные на эффективное использование земельных ресурсов в регионе;

- покупатель (собственник) - разрабатывает детальный план по использованию земельного участка;

- нотариус - является гарантом законности процесса трансформации отношений собственности на землю.

5. Разработана методика оценки эффективности трансформации отношений собственности на землю в Оренбургской области, позволяющая оценить эффективность данного процесса в рамках существующих организационно - экономических условий.

Практическая значимость исследования состоит в том, что основные результаты диссертационной работы могут применяться как методические рекомендации по регулированию процесса трансформации отношений собственности на землю в регионе.

Разработанные предложения готовы к использованию при принятии управленческих решений на уровне региона - субъекта Российской Федерации и органов местного самоуправления в процессе управления социально - экономическим развитием региона, а также в работе областных и муниципальных органов при формировании и проведении земельной политики.

Теоретические положения работы внедрены в учебный процесс в ГОУ ВПО Оренбургского государственного университета по специальности «Финансы и кредит» при проведении лекционных и семинарских занятий по дисциплинам: «Оценка стоимости земли», «Оценка бизнеса», «Оценка стоимости недвижимости», а так же используются при подготовке профессиональных оценщиков по программе: «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)»; методологические положения и практические результаты диссертационного исследования используются в работе Управления Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Оренбургской области, что подтверждается соответствующими справками о внедрении.

Апробация результатов исследования. Основные научные положения, выводы и рекомендации, изложенные в диссертационном исследовании докладывались и обсуждались на конференциях, заседаниях по проблемам развития региона, проходивших в городах Оренбург (2003-2008гг.); Тюмень (2007г.); Челябинск (2004г.). Основные результаты исследования изложены в 12 опубликованных автором работах общим объемом 12,94 п.л., в т.ч. ав-торских-12,52 п.л.

Объем и структура диссертационной работы. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников (190 наименований). Диссертационное исследование изложено на 185 страницах основного текста, содержит 18 таблиц, 28 рисунков, 7 приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Гербеева, Людмила Юрьевна

Выводы по III главе

1. Обосновано, что регулирование трансформации отношений собственности на землю охватывает весь спектр общественных отношений, то есть — это систематическое, сознательное, целенаправленное воздействие государства и общества на земельные отношения.

Это воздействие основано на познании объективных закономерностей в целях обеспечения рационального и эффективного функционирования земельных ресурсов региона.

Трансформация отношений собственности на землю осуществляется комплексно, так как затрагивают интересы многих субъектов земельных отношений и имеет региональные особенности. Это требует от государства системного подхода к формированию процесса использования и охраны земельных ресурсов, при этом решения организационно-технологических условий должны быть увязаны с возможными эколого-экономическими последствиями.

3. Выявлена основная цель трансформации отношений собственности на землю на уровне субъекта РФ — обеспечение потребностей общества, удовлетворяемых на основе использования свойств земли. Цель отражает перспективное состояние земельных ресурсов и процесса их использования.

Само использование земли возникает при непосредственном воздействии общества или отдельных субъектов на землю. При этом у каждого такого воздействия имеется определенная цель, связанная с потреблением конкретных свойств земли.

4. Представлена структура основных задач различных органов управления земельными ресурсами на уровне субъекта Российской Федерации — Оренбургской области.

5. Предлагаемые в экономической литературе элементы инфраструктуры регионального земельного рынка были дополнены автором.

Обоснована целесообразность введение таких инфраструктурных элементов, как: земельные суды, государственные земельные эксперты. Выявлены тенденции развития земельных отношений.

6. В процессе реализации трансформации отношений собственности на землю в регионе предложено использовать разработанную автором организационную модель принятия решения, ориентированную на достижение конкретного результата.

Автором сформулированы основные принципы, позволяющие обществу получить возможность наилучшим образом использовать положительные аспекты частной собственности на землю: допустимости ограничения права частной собственности исключительно в интересах общества; законности в установлении ограничений -на основании и в пределах закона; равенство всех собственников перед вводимыми ограничениями; судебной защиты права частной собственности, которые положены в основу механизма реализации мер по достижению баланса интересов общества и частных землевладельцев на уровне региона.

7. На основании проведенных исследования автором разработана методика определения эффективности трансформацией отношений собственности на землю в регионе.

Заключение

В заключении изложены основные результаты и выводы, имеющие теоретическое и практическое значение:

1. Раскрыто экономическое содержание процесса трансформации отношений собственности на землю в регионе, которое заключается в повышении эффективности использования земельных ресурсов посредством изменения формы собственности на землю направленное на обеспечение устойчивого развития региона.

Проведен сравнительно - экономический анализ процесса трансформации отношений собственности на землю в зарубежных странах и в субъектах РФ, который позволил сгруппировать страны по особенностям реализации механизма трансформации отношений собственности на землю.

Данный опыт должен быть перенесен с учетом особенностей развития, как в целом Российской Федерации, так и каждого из ее субъектов.

2. Выявлены тенденции развития регионального земельного рынка заключающиеся в увеличении количества сделок по переходу прав собственности на земельные участки между гражданами и юридическими лицами.

В 2007 году в области зарегистрировано 3350 сделок (в 2006 году - 2909 сделок, в 2005 году - 4418 сделок, в 2004 году - 3663 сделки).

Таким образом, прирост за 2007 год составил 15,2%.

Усовершенствован состав элементов регионального земельного рынка, посредством введения: земельных судов; государственных земельных экспертов, которые позволят вывести сделки с земельными участками из теневого оборота, поскольку все действия с ними смогут осуществляться вполне легально, что приведет к повышению информационной прозрачности земельного рынка Оренбургской области.

3. В работе предложено использовать организационную модель принятия решения при трансформации отношений собственности на землю в регионе, которая позволяет понять сущность процесса и адекватно организовать его.

В результате использования авторской модели принятия решений в процессе трансформации отношений собственности на землю в Оренбургской области, на уровне региона произошло увеличение частной формы собственности на землю, что подтверждается увеличением доли земельного налога в общей структуре платежей за землю поступивших в консолидированный бюджет области, что отражено на рисунке 4.

2 ООО ООО 1 800 ООО 1 600 ООО 1 400 000 1 200 000 1 000 000 800 000 600 000 400 000 200 000 0J

2007 год

2006 год

2005 год

2004 год

Всего

Земельный налог Арендная плата

2003 год

Рисунок 4 -области

Поступление платежей за землю в Оренбургской

За 2007 год в консолидированный бюджет области поступило платежей за землю - 1907278 тыс.руб., из них земельный налог — 888100 тыс.руб., арендная плата - 1019178 тыс.руб., (в 2006 году -1486185 тыс.руб., из них земельный налог - 615672 тыс.руб., арендная плата - 870 513 тыс.руб., 2005 году - 1 533 625 тыс.руб., из них земельный налог - 815767 тыс.руб., арендная плата -717858 тыс.руб., 2004 году - 1380076 тыс.руб., из них земельный налог - 770611 тыс.руб., арендная плата - 609465 тыс.руб., 2003 году — 1160015 тыс.руб. из них земельный налог — 653487 тыс.руб., арендная плата - 506528 тыс.руб.).

4. Показана целесообразность установления пределов индивидуальной свободы, регулирующие поведение частного землевладельца в интересах всего общества и эффективного функционирования, развития региональных экономических систем, что нашло отражение в разработанном автором механизме реализации мер по достижению баланса интересов общества и частных землевладельцев при проведении процесса трансформации отношений собственности на землю в Оренбургской области.

5. Разработанная автором методика оценки эффективности процесса трансформации отношений собственности на землю в регионе, позволяет учитывать различные виды его составляющих: экономическую, организационную, социальную, экологическую.

Разработанное нами методическое обеспечение трансформации отношений собственности на землю в регионе позволяет оценить эффективность данного процесса в регионе и принять соответствующие меры, направленные на обеспечение устойчивого развития региона в целом.