Формирование организационно-экономического механизма управления развитием муниципальной доходной недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование организационно-экономического механизма управления развитием муниципальной доходной недвижимости"

На правах рукописи

005532854

СТЕПНОВА СОФЬЯ ДМИТРИЕВНА

ФОРМИРОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО МЕХАНИЗМА УПРАВЛЕНИЯ РАЗВИТИЕМ МУНИЦИПАЛЬНОЙ ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность: 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство))

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 1 СЕН ¿ни

Москва - 2013

005532854

Диссертационная работа выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Московский государственный строительный университет».

Научный руководитель: доктор экономических наук, доцент

Кулаков Кирилл Юрьевич

Официальные оппоненты: Баронмн Сергей Александрович - доктор

экономических наук, профессор, ФГБОУ ВПО «Пензенский государственный университет архитектуры и строительства», профессор кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью»

Трухнна Наталья Игоревна - доктор экономических наук, профессор, ФГБОУ ВПО «Воронежский государственный архитектурно-строительный университет», профессор кафедры «Организация строительства, экспертиза и управление недвижимостью»

Ведущая организация: Федеральное,', государственное бюджетное

образовательное учреждение высшего профессионального образования «Юго-Западный государственный университет»

Защита состоится «*?£> сйил^их ¿кг 2013 года в на заседании

диссертационного совета Д 212.138.05 на базе ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет» по адресу: 129337, г. Москва, Ярославского шоссе, д. 26, ауд. 9 ■СУии.^ш.шл^З- г

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет».

Автореферат разослан 2013 г.

Ученый секретарь л Мишланова

диссертационного совета и1лММарина Юрьевна

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Главная задача социально-экономической политики государства - повышение социального уровня жизни населения. Эта задача сформулирована в предвыборной программе Президента РФ В.В. Путина и в его выступлениях, посвященных стратегии развития России на ближайшую и длительную перспективы. Основой достижения целей социальной политики является устойчивый экономический рост, как во всей стране в целом, так и в ее регионах. В своем Послании Федеральному Собранию Президент РФ выделил в качестве основного направления развития укрепление экономической базы регионов. Достижение этой цели требует повышения качества управления на всех уровнях, в том числе муниципальном.

Резкое возрастание роли и ответственности органов местного самоуправления стало в последний период отчетливой тенденцией. Эта роль, прежде всего, прослеживается в количестве самих муниципальных образований (МО), общее число которых в настоящее время составляет 23 тыс. 118, в том числе, 517 городских округов, 1821 муниципальных районов, 1711 городских поселений, 18833 сельских поселений и 236 внутригородских территорий городов федерального значения. Еще более значимым свидетельством повышения роли местного самоуправления следует считать то, что на этот уровень управления последовательно передаются расширенные полномочия, ранее выполнявшиеся более высокими уровнями. Сферой ответственности органов местного самоуправления является вся проводимая социально-экономическая политика, результатом и количественной мерой эффективности которой должен быть экономический рост. Естественно, ключевую роль при этом играет наличие необходимой базы, использование которой обеспечивает такой рост. Условиями формирования такой базы являются наличие совокупности располагаемых финансовых ресурсов и стабильность поступления доходов в муниципальный бюджет. В свою очередь, наличие таких условий представляет собой прямую функцию того, насколько активно задействуются возможные источники доходов. В этом отношении невозможно переоценить значение недвижимости, входящей в состав имущества МО. Являясь натурально-вещественным фундаментом жизнедеятельности и одним из наиболее востребованных экономических активов и объектов гражданского оборота, муниципальная недвижимость обладает всеми потенциальными возможностями для того, чтобы стать таким же устойчивым фундаментом формирования доходной части муниципального бюджета. Следовательно, ее использование представляет собой важнейший фактор экономического роста и социально-экономического развития МО в целом. Обстоятельством, которое в наибольшей степени препятствует качественному выполнению органами местного самоуправления своих постоянно расширяющихся функций и полномочий, следует считать хронический недостаток

с>

финансовых ресурсов, главной причиной которого является ограниченность доходной базы муниципального бюджета.

Достижение позитивных результатов социально-экономического развития в подобных сложных условиях в решающей степени зависит от качества управления. Это очевидная констатация должна быть конкретизирована и наполнена адекватным содержанием, прежде всего, в отношении тех характеристик управленческого процесса, которые определяются как механизм управления. Именно отсутствие адекватного механизма следует считать одним из основных недостатков, резко снижающих эффективность практической деятельности в сфере управления муниципальной недвижимостью. Таким образом, формирование подобного механизма представляет собой одну из важнейших практических задач, решение которой возможно только при необходимой теоретической и методической обоснованности подходов, в соответствии с которыми такое формирование осуществляется.

Различные аспекты проблем повышения эффективности управления муниципальной недвижимостью отражены в работах Егоровой E.H., Кабановой Т.В., Максимчук О.В., Меметова P.C., Трухиной Н.И., Шварцмана Н.И., Ядровой И.В. и др.; в трудах зарубежных ученых: Дж. Джекобе, Блэр А. Рубла, Р. Граца. Вопросы совершенствования организационно-экономических механизмов управления недвижимостью исследовались Барониным С.А., Грабовым П.Г., Квачадзе Р.Г., Кирилловой А.Н., Лукмановой И.Г., Сагайдак С.А., Юртаевой А.Е. и др. Проблемы оценки эффективности инвестиций в недвижимость и оценки собственности рассматривались Коссовым В.В., Кулаковым К.Ю., Лившицем В.Н., Хрусталевым Б.Б., Шахназаровым А.Г. и др. Эти же вопросы рассматривались в трудах зарубежных ученых: Р. Гровера, Р. Коуза, Г. Харрисона и др.

Несмотря на значительное количество выполненных исследований, многие теоретические, методологические и методические аспекты управления объектами недвижимости, находящимися в муниципальной собственности, требуют своего дальнейшего развития и более детального анализа.

С учетом изложенного, данное исследование, направленное на формирование организационно-экономического механизма управления развитием (ОЭМУР) муниципальной доходной недвижимости (МДН), является актуальным, имеет важное народнохозяйственное значение, восполняет пробел в этой области исследований и способствует обеспечению устойчивого развития МО.

Целью исследования является разработка методов формирования организационно-экономического механизма управления, обеспечивающего эффективное развитие муниципальной доходной недвижимости и гарантированное пополнение доходной части муниципального бюджета.

Для достижения указанной цели исследования были поставлены и решены следующие научные задачи:

-выделены и исследованы специфические особенности управления муниципальной собственностью, проанализированы количественные и структурные показатели доходов от ее использования;

- уточнены сущность и содержательная характеристика организационно-экономического механизма управления развитием муниципальной доходной недвижимости, определены основные структурные компоненты механизма;

- сформирована иерархия функциональных целей при планировании развития муниципальной доходной недвижимости;

- исследованы финансовые потоки, генерируемые в процессе развития муниципальной доходной недвижимости, отражающие все существенные факторы влияния;

- исследована совокупность методов, обеспечивающих эффективную реализацию инвестиционных проектов по развитию муниципальной доходной недвижимости на принципах партнерства муниципальных органов управления и частных инвесторов;

рассмотрены подходы к оценке эффективности развития муниципальной доходной недвижимости посредством функционирования организационно-экономического механизма управления.

Объектом исследования является совокупность недвижимого доходного имущества, находящегося в собственности муниципальных образований, на всех этапах его жизненного цикла.

Предмет исследования составляют организационные и экономические отношения, возникающие в процессе управления развитием муниципальной доходной недвижимости.

Теоретической и методологической основой исследования являются диалектический метод познания, логические абстракции, системный подход к изучению объективных закономерностей функционирования управленческих структур, базовые положения экономического анализа, методы математической статистики, экономнко-математического моделирования, графической интерпретации рассматриваемых явлений и процессов, положения экономической теории, теории управления и оценки эффективности инвестиций.

Информационной основой диссертационной работы послужили нормативно-правовые акты РФ, Правительств Москвы и Санкт-Петербурга, других городов по различным аспектам использования муниципальной собственности, данные Росстата и Минрегионразвития, материалы муниципальных органов по управлению имуществом.

Научная новизна исследования заключается в обосновании и разработке методических подходов, направленных на формирование эффективного организационно-экономического механизма управления развитием муниципальной доходной недвижимости.

К основным результатам, полученным в диссертации и составляющим новизну исследования, относятся следующие:

-определение характеристик процесса управления развитием муниципальной доходной недвижимости на основе комплексного анализа специфических особенностей муниципальной собственности;

-обоснование содержательной характеристики и функциональной структуры организационно-экономического механизма управления развитием муниципальной доходной недвижимости;

- определение основных направлений развития муниципальной доходной недвижимости на основе сформированной иерархии функциональных целей;

- экономико-математическая модель развития муниципальной доходной недвижимости с обоснованием системы показателей, отражающих как результаты реализации проектов развития муниципальной доходной недвижимости, так и деятельность структур, управляющих ее использованием;

-алгоритм реализации инвестиционных проектов на основе государственно-частного партнерства, совокупность которых обеспечивает максимально возможные объемы конечного социально-экономического эффекта;

- методические подходы к комплексной оценке экономической эффективности проектов развития муниципальной доходной недвижимости с учетом формирования портфелей.

На защиту выносятся:

- определение понятийных терминов исследуемой предметной области и классификационный анализ муниципальной доходной недвижимости;

- процессная модель развития муниципальной доходной недвижимости;

- структурно-функциональная модель организационно-экономического механизма управления развитием муниципальной доходной недвижимости на основе муниципального сервейинга;

- результаты факторного анализа и экономико-математическая модель процесса развития муниципальной доходной недвижимости с обоснованием уточненных методических подходов к оценке эффективности и сопоставительного анализа;

- алгоритм методики оценки эффективности проектов развития МДН для различных механизмов реализации с результатами практической апробации.

Практическая значимость исследования заключается в возможности использования разработанных методических положений, алгоритмов, рекомендаций в деятельности МО по развитию муниципальной доходной недвижимости.

Достоверность полученных автором результатов обусловлена применением современных экономических теорий, методов и подходов, позволяющих получить подтверждение выдвинутых гипотез с учетом статистической отчетности муниципальных образований за период 2005-2012 гг., а также апробацией разработанных научных рекомендаций.

Соответствие диссертации Паспорту научной специальности. Отраженные в диссертации научные положения соответствуют формуле и области исследований паспорта специальности ВАК 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство), а именно:

Пункту 1.3.66. «Развитие теории и методологии управления объектами недвижимости различного функционального назначения».

Пункту 1.3.77. «Теоретические, методологические и методические основы определения эффективности инвестиционных проектов в строительстве».

Пункту 3.17. «Управление экономикой регионов. Формы и механизмы взаимодействия федеральной, региональной, муниципальной власти, бизнес-структур и структур гражданского общества. Функции и механизмы управления. Методическое обоснование и разработка организационных схем и механизмов управления экономикой регионов; оценка их эффективности».

Апробация результатов исследования. Основные положения и результаты исследования докладывались на Всероссийской и Международной научно-практической конференции «Социальные и экономические проблемы градостроительства и архитектуры» (Москва, 2011г.), Международной межвузовской научно-практической конференции молодых ученых, докторантов и аспирантов «Строительство - формирование среды жизнедеятельности» (Москва, 2011, 2012 гг.), Международной научной конференции «Интеграция, партнерство и инновации в строительной науке и образовании» (Москва, 2011 г.), Международной научно-практической конференции «Жилищная политика в России. Современные подходы к управлению и содержанию объектов недвижимости» (г. Сочи, 4-6 октября 2012 года).

Результаты диссертационной работы внедрены в учебный процесс ФГБОУ ВПО «Московский государственный строительный университет» в рамках преподавания дисциплин «Основы муниципального управления и регулирования системы ЖКК», «Экономика недвижимости», «Управление недвижимостью», «Управление инвестициями и их экономическая оценка».

Основные теоретические и практические выводы исследования доведены до возможности практической реализации в деятельности оценочной компании ООО «Центр независимой экспертизы собственности» и строительной компании ЗАО «Строймеханизация».

Публикации. По теме диссертации автором опубликованы 9 научных работ общим объемом 3,6 п.л. (3 статьи в журналах перечня ВАК), в том числе лично автором 2,8 п.л.

Структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии, включающей 137 наименований, и приложения. Общий объем диссертации 207 страниц, из них 19 таблиц, 21 рисунок.

Во введении обоснована актуальность темы исследования, сформулированы цель и задачи, определены предмет и объект исследования, теоретическая и методологическая основа, научная новизна и практическая значимость.

В первой главе проанализированы особенности и проблемы экономического развития системы местного самоуправления РФ; выявлены основные тенденции развития доходной части бюджетов муниципальных образований; выполнен классификационный анализ структуры муниципальной недвижимости; осуществлен обзор современных научно-практических исследований в области управления развитием муниципальной недвижимости с обоснованием проблемной ситуации; сформулирована рабочая гипотеза.

Во второй главе на основе принципов системного анализа смоделирован процесс развития муниципальной доходной недвижимости; дана общая характеристика и сформированы принципы системного структурирования организационно-экономического механизма управления на основе многокомпонентного подхода; разработана структурно-функциональная модель основных компонент организационно-экономического механизма управления с выделением особенностей организационной и экономической составляющих.

В третьей главе сформулированы общие рекомендации для муниципальных образований с обоснованием существенных составляющих эффекта от совершенствования организационно-экономического механизма управления и величины платы за арендное жилье; разработаны предложения по развитию доходной недвижимости на примере реализации инвестиционного портфеля по формированию арендного жилья с оценкой его эффективности; даны предложения по совершенствованию организационно-экономического механизма управления развитием недвижимости на основе реализации инвестиционного транспортного проекта с оценкой его эффективности и определением синергетического эффекта.

В заключении сформулированы основные выводы и рекомендации.

II. ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

1. Определение поиятийпых терминов исследуемой предметной области и классификационный анализ муниципальной доходной недвижимости

В соответствии с методологическими принципами научного анализа на первом этапе работы на основе исследования релевантной литературы автором определены основные термины.

Муниципальная доходная недвижимость - недвижимое имущество, находящееся в собственности муниципального образования, незадействованное в исполнении социальных обязательств, а используемое с целью получения прибыли.

Под развитием муниципальной доходной недвижимости мы ее расширенное воспроизводство, приводящее к последовательному улучшению количественных и качественных характеристик объектов доходной недвижимости и, как конечное следствие, к максимизации стоимостного эквивалента МДН на всем протяжении жизненного цикла.

Управление развитием муниципальной доходной недвижимости -процесс формирования и реализации целенаправленных воздействий, обеспечивающих максимально возможное повышение эффективности использования МДН.

Отмеченное ранее сокращение дефицита местных бюджетов без ущерба для решения социальных задач возможно за счет повышения собственных доходов муниципалитетов. Рациональное управление муниципальной недвижимостью является потенциальным источником повышения доходности местных бюджетов. Для целей управления все объекты муниципального недвижимого имущества могут быть разделены по доходному признаку на две группы - непригодные для извлечения доходов и доходные. Управление первой группой должно быть направлено на минимизацию бюджетных расходов на содержание этих объектов, но не в ущерб решаемым социальным задачам. Управление второй группой объектов должно быть нацелено на максимальное повышение доходности их использования. Объектом исследования в данной работе является именно вторая группа - муниципальная доходная недвижимость (МДН).

Основная проблема исследования была выявлена в результате детального анализа МО РФ. Данные о территориальной организации МО свидетельствуют о тенденции урбанизации территорий. В настоящий момент численность городского населения составляет 74% и продолжает расти. При этом около 80% муниципальной недвижимости сосредоточено в городах — то есть на 10% территории страны. Отмеченные тенденции послужили основанием для выбора в качестве объектов исследования МО, относящихся к типу городских округов - то есть крупных городов с населением от 250 тыс. человек.

Доходы от использования муниципального имущества без учета доходов от его продажи, включая поступления от МУП, в городских округах с население 250 тыс. - 1 млн. человек на 2012 год в среднем составили около 6% от общего дохода бюджета (Ставрополь - 7%, Ульяновск - 4,6%, Краснодар - 6%, Пенза - 3,2%, Сургут - 5%, Архангельск - 8%); в городских округах с населением свыше 1 млн. человек - порядка 8% от общего дохода бюджетов (Самара - 5,3%, Волгоград - 9,6%, Челябинск - 6,1%, Новосибирск - 9,27%). Результат анализа процесса развития МДН за последние 5 лет показал, что доля дохода от ее использования имела тенденцию к снижению до 2012 года (рис. 1).

у = -4,6x3 + 40,83x2 - 99,01х + 170,9

134,05 млрд.руб.

100

120

80

99,6 млрд. руб.

60

40

у = 0,432х2 - 3,487х + 14,27

20

10,91%

-

7,55%

6,79%

7,91%

*

0

Рис. 1. Основные тенденции формирования доходов от муниципальной недвижимости в денежном выражении и в % от общего дохода бюджета муниципалитета, 2008-2012 гг.

Ситуация изменилась в 2012 году под воздействием совокупности объективных факторов. Это, прежде всего, процесс укрупнения МО, в результате которого увеличивается их недвижимое имущество, и возрастают возможности его использования для получения доходов. К этим факторам следует также отнести качественное улучшение управления имуществом на основе научно обоснованных управленческих решений, критического анализа накопленного опыта, повышения квалификации управленческого персонала. Для того чтобы рост доходности стал устойчивой тенденцией, требуется разработка методик формирования организационно-экономического механизма управления развитием муниципальной доходной недвижимости.

В результате проведенного анализа автором предложена классификационная группировка объектов недвижимости. В основу классификации положен портфельный подход, в соответствии с которым объекты, приносящие доход в бюджет МО, разделяются по управляемым портфелям (рис. 2).

Основными вариантами коммерческого использования являются продажа объектов недвижимости и их аренда. Стратегическим приоритетам социально-экономического развития МО больше соответствует второй вариант, поскольку он корреспондируется с максимальным у объектов недвижимости (ОН) периодом извлечения потребительского эффекта, а следовательно, с периодом потенциальной доходности. Однако реальные социально-экономические условия многих МО вызывают необходимость получения в ближайшей перспективе финансовых ресурсов для последующего финансирования арендного сектора МДН.

Рис. 2. Структурная классификация муниципальной доходной недвижимости по типам управляемых портфелей

Для этих целей и должна использоваться продажа. Одной из обязательных задач, которые должны быть решены в процессе развития МДН, является определение всего множества возможных вариантов и их максимальная адаптация к конкретным условиям каждой сделки. Это означает, что в сектор аренды должны включаться не только традиционные объекты (офисы, склады, предприятия торговли), но и такой абсолютно приоритетный объект, как жилье, а также промышленные объекты. Но на этом коммерческий потенциал МДН не исчерпывается. Долгосрочным источником пополнения муниципального бюджета может являться поступление доходов от участия муниципалитета в различного рода акционерных обществах (АО), осуществляющих предпринимательскую деятельность на территории МО на основе государственно-частного партнерства (ГЧП). В этом случае объекты МДН используются в качестве имущественного вклада в капитал АО. Наконец, максимальным потенциалом коммерческого использования обладают земельные участки в административно-территориальных границах МО. Это объясняется как бессрочным извлечением полезного эффекта от аренды, так и абсолютной необходимостью использования земельных участков при осуществлении любых вариантов экономической деятельности.

На рис. 3 представлен анализ доходности МДН по портфелям за 2012 г., включая доходы от продажи имущества.

-Т. доход от недвижимости и бюджет МО, Об

портфель 2

хо,а2%

портфель 3 5.4396 портфель 4 портфель а

Рис. 3. Анализ портфелей МДН по уровню доходности за 2012 г.

Управление развитием МДН на основе портфельного подхода обеспечит устойчивый экономический рост МО, что в контексте данного исследования равнозначно стабильному и последовательно увеличивающемуся поступлению доходов в муниципальный бюджет.

2. Процессная модель развития муниципальной доходной недвижимости

Теоретико-методологической базой данного исследования служат общепринятые концепции устойчивого развития, пространственно-экономического развития недвижимости и формирования территориально-воспроизводственных систем недвижимости. Эти концепции представляют собой целостную логическую иерархию, в которой каждая из последующих концепций может рассматриваться в качестве механизма реализации концепции более высокого уровня. Процесс развития МДН представляет собой дальнейшую детализацию общей концептуальной схемы в пределах конкретной предметной области.

В диссертации обосновано, что этот процесс представляет собой последовательность 4-х стадий (рис. 4):

I стадия - создание предпосылок к формированию МДН;

II стадия - формирование МДН;

III стадия - использование МДН;

IV стадия - достижение максимально возможного эффекта развития.

Каждой из стадий процесса развития МДН должны соответствовать своя

целевая функция и определенный набор показателей:

на I стадии эти экономические показатели представляют собой общую величину издержек управления, связанных с осуществлением мероприятий, совокупность которых является необходимыми и достаточными предпосылками процесса развития МДН. Очевидной целевой функцией является минимизация этих издержек;

на II стадии к экономическим показателям будут относиться общая и удельная сметная стоимость созданных объектов недвижимости, показатели прогнозных доходов по каждому из предполагаемых вариантов использования на основе соответствующих цен предложения;

на III стадии будет иметь место законченное формирование потоков доходов и расходов, оцениваемых совокупностью известных показателей;

на IV стадии определяется степень соответствия фактических и прогнозных показателей доходности, что соответствует степени использования потенциала развития и уровню эффективности управления.

IV ЭТАП

Достижение максимально возможного эффекта развития МДН

1Дхм

О

«эп

мдн

Дх-доход ЭП — экономический потенциал

Рис. 4. Процессная модель развития муниципальной доходной недвижимости

Каждой из стадий должен соответствовать свой управленческий формат, поскольку конкретное содержание управленческого процесса будет несколько различаться (в силу различия объектов управления и управленческих процессов). В наиболее общем виде содержание управленческого формата можно определить как единство двух элементов -организационного регламента, в соответствии с которым реализуются управленческие полномочия, и совокупность управленческих решений, формируемых согласно этим полномочиям. Краткая характеристика этих форматов состоит в следующем:

на I стадии организационными регламентами являются распорядительные документы, которые определяют соответствие между целями и задачами развития МДН, а также полномочия и ответственность конкретных субъектов управления;

на II стадии организационные регламенты определяют конкретный характер участия уполномоченных органов власти и управления МО в работах по созданию МДН;

на III стадии организационные регламенты определяют прядок деятельности структур, обеспечивающих наиболее эффективный вариант использования МДН (управляющих компаний);

на IV стадии абсолютно преобладающими являются управленческие решения, основной целью разработки которых служит определение возможностей перспективного повышения потенциала развития МДН.

Представленная трактовка процесса развития МДН интегрирует в себе содержательную характеристику, экономический и управленческий аспекты. Это позволяет считать данную трактовку комплексной характеристикой процесса развития МДН.

3. Структурно-функциональная модель организационно-экономического механизма управления развитием муниципальной доходной недвижимости на основе муниципального сервейинга

Базовым понятием исследования является «механизм управления». В своем исходном значении любой механизм понимается как интегрированное единство двух аспектов - механизм как устройство преобразования и механизм как внутреннее строение. Следовательно, механизм управления можно понимать следующим образом:

- во-первых, он преобразует исходную информацию в соответствующие управленческие решения, целевым назначением которых в данном случае является максимальная эффективность развития МДН (это преобразование осуществляется системой менеджмента). Взаимосвязанным преобразованием является трансформация потенциала управляемой системы (МДН) в фактические результаты ее развития (это преобразование осуществляется управляемыми структурами);

во-вторых, он устанавливает порядок распределения прав, обязанностей, компетенций и полномочий между конкретными участниками управленческого процесса, объединенных общей системой менеджмента.

Таким образом, можно констатировать, что определяющими составными

частями механизма управления развитием МДН являются экономическая компонента (выражает сущность первого из отмеченных аспектов) и организационная компонента (отражает сущность второго аспекта). С учетом изложенного предлагается определить данных механизм как организационно-экономический механизм управления развитием МДН (ОЭМУР МДН).

Последовательная конкретизация целей и средств их достижения одновременно означает и логический переход от наиболее общей трактовки понятия «механизм управления» к его конкретному виду (в данном случае этот переход можно представить как МУ —> ОЭМУР МДН).

В детализированном представлении ОЭМУР МДН следует понимать как многокомпонентную систему процедур, посредством которых субъекты управления преобразуют задачу максимизации дохода в управленческие решения, обеспечивающие максимальное соответствие потенциальных (максимальных) значений доходности (Дхпшх) достигаемым фактическим значениям, что выражается целевой функцией (L) вида:

L = ( Дхтах - ДХфакт ) —► min (1).

Состав и содержательную характеристику компонент ОЭМУР МДН предлагается определить следующим образом:

1. Институциональная компонента. Она обеспечивает соответствие правовых и нормативных актов МО, относящихся к управлению развитием МДН, законодательным нормам более высокого уровня (законы РФ, законы субъекта РФ). Результатом действия данной компоненты является полноценная правовая обоснованность соответствующих управленческих решений. Это можно понимать и как механизм минимизации различного рода рисков.

2. Экономическая компонента. Ее назначение заключается в формировании совокупности показателей, определяющих экономические результаты развития МДН. В конкретизированном виде предлагается эту компоненту представить в виде иерархической структуры, включающей следующие соподчиненные уровни: L —> ЭММ—> Алгоритм

Конечная эффективность, выражаемая показателем ДхмдН, будет тем выше, чем большее количество объектов (и) будут фактически реализованы в наиболее эффективных вариантах их использования (;«)> то есть уточненное выражение L примет вид: и

L = Т.Дхщнш) —*тах при п —> max,

i=l

Дхщп(ш= max 1Дх^ЩП(Щ; Дхщща);...; ДхКЩН(М1 при т-+тах. (2).

В равной степени важными являются те экономические показатели, которые характеризуют динамику изменения эффективности, позволяют оценить устойчивость положительных тенденций. Это полностью соответствует основной идее устойчивого развития.

3. Организационная компонента. Именно эту компоненту можно считать собственно управленческой. Ее следует понимать как целостную совокупность управленческих форматов, охватывающих полномочия,

обязанности, компетенцию и ответственность тех сотрудников администрации МО, которые участвуют в разработке и реализации управленческих воздействий в процессе развития МДН на всех его уровнях. Соответственно, эти форматы также должны иметь определенную иерархию, включающую конкретные уровни (рис. 5).

Рис. 5. Иерархия уровней организационной компоненты ОЭМУР МДН

4. Информационная компонента. Эта компонента представляет собой адекватное информационное обеспечение управлением развития МДН. В свою очередь адекватность в соответствии с общепринятыми положениями информационного менеджмента понимается как совокупность характеристик полноты, точности и актуальности используемых данных.

По определению, действие ОЭМУР МДН должно иметь конечной целью не только получение положительного финансового результата (экономический эффект), но и достижение социального эффекта, по сравнению с которым экономические результаты являются подчиненными.

Одним из наиболее существенных методических аспектов исследования явилась разработка детализированной структурно-функциональной модели ОЭМУР МДН, включающей конкретный инструментарий управленческих процедур на всех этапах жизненного цикла МДН (рис. 6).

В схеме детализированы экономическая и организационная компоненты по инструментам, обеспечивающим функционирование механизма, и основным функциям этих компонент. Основные функции распределены по стадиям жизненного цикла МДН с указанием прямых и обратных связей.

Жизненный цикл объектов МДН рассматривается в системе муниципального сервейинга (МС). Под МС подразумевается современная инновационная концепция комплексного управления развитием МДН на всех этапах жизненного цикла воспроизводства, включающих прединвестиционную стадию маркетинга и ТЭО, земельный девелопмент, проектирование, строительство, фазу эксплуатации, перепродажи или утилизации объектов недвижимости. При этом в муниципальный сервейинг предлагается также включать все виды управленческих, экономических, правовых, технических и судебно-строительных экспертиз. Реализация данного системного подхода по всем видам оперативного, тактического и стратегического планирования развития МДН позволяет обеспечивать максимальные эффекты развития доходной недвижимости как стратегического актива экономической стабильности муниципалитетов.

ВНЕШНИЕ ИНФОРМАЦИОННЫЕ ПОТОКИ

I >\'г.у1

ВНЕШНИЕ ИНФОРМАЦИОННЫЕ ПОТОКИ

У-

Организационная составляющая

Инструлленты, обеспечивающие функционирование

Функциональная целевая ориентация

НПО

Методика проведения ллероприятий

Выбор технических и технологических решений

Внутренние ^Ч. г-

►Г информационные уК. ..... > I

потоки ^^^

Экономическая составляющая

^ Планирование: ^

^-перспективное -определение направлений

развития, технических и технологических решений;

отчуждении

(■додлижи, АО мч опнннвГЧП)

Основные функции

- текущее

т

Принятие организационно-управлето г:ких решении

Организационный, технический, -эколог ическии. социальный контроль

Проектирование --------^

Строит ельство

эксплуатация

Оценка эффективности:

-гтрошозная;

Финансовый контроль, бухгалтерский и | налоговый учет \

Инструменты, о&еспечиваюшие функционирование

Факторное пространство

Экономика-математическая

модель, целевые функции

Меюдики определения :жономичесжих

показателей, оц енки рисков и »юопределеююстей. оценки эффективности

Методики сопоставления ] показателей про1назиой и с^хэстичсэской г

эф4хлаив>юс(и

ВНЕШНИЕ ИНФОРМАЦИОННЫЕ ПОТОКИ 1—текущая оценка эффективности осуществляется только на стадии эксплуатации

Рис. 6. Структурно-функциональная модель организационно-экономического механизма управления развитием

муниципальной доходной недвижимости

4. Результаты факторного анализа и экономико-математическая модель процесса развития муниципальной доходной недвижимости с обоснованием уточненных методических подходов к оценке эффективности и сопоставительного анализа

Разработка ЭММ осуществлена на основе анализа факторного пространства. В нем выделены три группы основных факторов, оказывающих наиболее значимое влияние на формирование и величину финансовых потоков. Первая группа факторов - технико-экологические. Они выступают в качестве ограничений, накладываемых на варианты развития МДН обязательными экологическими, социальными и техническими нормами и нормативами. Вторая группа факторов - социально-экономические. Они учитывают дополнительные эффекты или затраты МО, возникающие в результате изменений социально-экономических условий или воздействий на принадлежащую МО недвижимость при реализации проекта. Третья группа факторов - г¡еновые. Под воздействием этих факторов формируются конкретные значения затрат и результатов, связанных с реализацией проектов развития МДН. На формирование этой группы факторов оказывают влияние организационный регламент управления, пространственные характеристики, виды коммерческого использования, конъюнктура рынка.

Анализ эффективности реализации подобных проектов осуществляется на основе общепринятых подходов сравнения денежных потоков. Величина чистого дисконтированного дохода от финансовых потоков комплексного инвестиционного проекта по развитию объектов МДН равна:

ОТ ОТ отм

= II (Пр^+Ам^+К'во^Л') (1+Е)™- II (К/+К'о,) (1+Е)™+1 + Щ Эн' (1+Е)Т1Я (3), 11 11 111

Пи '/< [п]п па % 1п]а

1<КТ

при

о<я<<з

".о >!< Мч

Л'/'Кк - чистый дисконтированный доход от финансовых потоков комплексного инвестиционного проекта по развитию объектов МДН; К,- -капитальные вложение на начало года г в ¡-ый объект, руб.; - вложения в оборотные средства на начало года / по 1-му объекту, руб.; Пр/ - чистая прибыль после налогообложения и вычета всех обязательных платежей на конец года ? от экстуатации /-го объекта, руб.; Ам} - амортизация на конец года ? по г-му объекту, руб.; Х'во,- - высвобождающиеся оборотные средства на конец года / при экстуатации ¡-го объекта, руб.; Л' - эффект от отчуждетт-го объекта на коне1( года I, руб.; Э,/ - эффект от решения ]-ой социально-экономической задачи (факторы социально-экономической группы) на конец года полученного в результате развития г'-го объекта (оценивается

по затратам на решение данной задачи при отказе от ¡-го проекта), руб.; Е — коэффициент дисконтирования, доли ед.; N - количество объектов МДН, включенных в проект, ед.; Т - период реализации комплексного инвестиционного проекта по развитию МДН, лет; М - количество социально-экономических факторов, на которое оказывает влияние данный проект, ед.; То — год приведения эффектов и затрат; N1! — показатель, характеризующий ый фактор (технико-экологическая группа) для 1-го объекта; [N4] - предельное нормативное значение показателя Л^; () — количество технико-экологических факторов, зависящих от данного проекта, ед.

Определенный таким образом NPVK является агрегированной динамической моделью финансовых потоков комплексного инвестиционного проекта развития МДН. В диссертации осуществлен детализированный анализ характера и степени изменения величины ЫРУК в зависимости от различных сценариев реализации проекта и уровня риска.

В диссертации разработано дополнение к алгоритму оценки эффективности инвестиционных проектов, отражающее особенности реализации проектов развития МДН - введены блоки, обеспечивающие адекватную оценку сравнительной эффективности (рис. 7).

Рис. 7. Алгоритм оценки эффективности инвестиционных проектов развития МДН

Общая эффективность определяется для любых вариантов развития МДН и может быть оценена по любому из трех критериев: NPV>0; 1RR>E; PI>1. Переходя к анализу сравнительной эффективности, отметим, что ее оценка обеспечивается посредством последовательного заполнения инвестиционного портфеля ранжированными по убыванию IRR или PI вариантами с обязательным анализом IRR или PI по приростным инвестициям альтернатив. При таком подходе интегральный доход NPV, внутренняя норма доходности IRR и индекс доходности инвестиций PI от всего инвестиционного портфеля будут максимальными.

Степень достоверности расчетных оценок определяется сопоставлением прогнозных и фактических показателей эффективности проекта развития МДН. Алгоритм сопоставления прогнозных и фактических показателей эффективности представлен на рис. 8.

Рис. 8. Алгоритм сопоставления прогнозных и фактических показателей эффективности

В критериальных показателях эффективности целесообразно использовать прогнозные цены, что обуславливает необходимость учета среднегодовых уровней прогнозной (И„рср) и фактической (Ифср) инфляции текущего года.

Если 0,9 < ИфР/И„рР < 1,1 (10% - точность расчетов фактической инфляции), то прямое сопоставление фактических и прогнозных показателей текущего года 1г корректно.

Прогнозная величина среднегодовой чистой прибыли за период эксплуатации объекта для полученного значения ИРУ определяется из выражения:

Т Т

Пр' ,р=1Пр (1+Е)г"-'/£(1+Е)т" ' (4),

1 Тэ,

где Г3/- год начала эксплуатации объекта, год.

Прогнозная среднегодовая минимальная чистая прибыль, соответствующая нулевому ЫРУ, определяется по формуле (5):

Т Т ТМ Т

Лргр„ш=&(К'+К'о)(1 +Е)г"~"~'-*£(Лм'+К'во+Л')( 1 +£/;>'-ХХЭ/(/ +Е)Го')/£(1 +Е)П"'

1 1 10 тэ,

В целях повышения точности сопоставления прогнозных и фактических показателей в диссертации предложено использование параметра «коэффициент запаса рентабельности», который следует понимать как отношение годовой прибыли к сумме первоначальных инвестиций в проект. Данный коэффициент рассчитывается по формуле:

кр=При"/Пр"„ип >1 (6).

Если отношение фактической рентабельности текущего года к прогнозной Рф""/Р„р"" >1, то значение ЫРУ и фактическая эффективность выше прогнозной; если 1/кр < Рф ""/Р„„ "" < 1, то проект экономически целесообразен, так как находится в зоне неотрицательного ЫРУ, значение которого при этом не превышает прогнозного. Если указанные соотношения не выполняются, то проект становится экономически нецелесообразным, и необходимо искать пути повышения его эффективности.

В случае выхода соотношения фактической и прогнозной инфляции за допустимые пределы скорректированная величина прогнозной прибыли текущего года Гг, компенсирующая инфляционное обесценивание (удорожание) всех текущих эффектов этого же года и обеспечивающая величину NPV, эквивалентную определенной при прогнозируемом уровне инфляции, рассчитывается по формуле:

п1ГИфЧ=п^(1+Иф*Г/(1+и^Г+АЛР((1+ифсрГ/(1+Ифч'Г-1)+ +згна +ифср)""/(1+и„;р)""-эф'т (7),

где Эф'"' - фактическая оценка социального эффекта текущего года руб.

Если выполняется соотношение Пр""ф > /7„;,""„„,,„ / кр, то проект находится в зоне неотрицательного NPV.

5. Алгоритм методики оценки эффективности проектов развития МДН для различных механизмов реализации с результатами практической апробации

На заключительном этапе исследования можно рекомендовать использование системного подхода к управлению развитием портфелей МДН на всех этапах жизненного цикла, используя систему муниципального сервейинга.

В диссертации разработан алгоритм, позволяющий определить основные экономические показатели, которые обосновывают выбор механизма реализации проекта с учетом последствий как для непосредственных участников реализующей проект структуры, так и для всех дотирующих проект бюджетов (рис. 9).

В качестве практического применения ОЭМУР МДН в работе рассмотрен методический подход к двум портфелям МДН - земельные участки (П2) и жилищный фонд (П4), который реализуется в пилотном проекте в рамках программы формирования арендного сектора жилья в г. Сургут. По данным, представленным регионом, эффективная реализация проекта через механизм создания субъекта управления в формате «8РУ Агентства» без государственной поддержки возможна при условии превышения рыночной цены аренды жилья на 12,68%. За счет государственной поддержки планируется снижение арендной платы на

27,15% от рыночной. При этом государство предоставляет льготы по налогам на имущество, на прибыль, на землю и компенсирует часть процентов по кредиту, управленческих расходов и затрат на строительство.

Рис. 9. Алгоритм методики оценки эффективности проектов развития

МДН для различных механизмов реализации

В диссертации предлагается следующий механизм реализации проекта: муниципалитет передает «БРУ Агентству» земельный участок с рыночной стоимости на уровне 5% от уставного капитала. В качестве вклада в уставный капитал муниципалитет дополнительно вносит 5% денежными средствами. Таким образом, муниципалитет становится участником «БРУ Агентства» с долей около 10%.

Использование тех же исходных данных в расчете общей эффективности проекта на основе предлагаемой ЭММ дало следующие результаты:

- при норме эффективности Е=0,11 №У>0 как для «5РУ Агентства» в целом, так и для его участника МО г. Сургут, однако цена аренды в этом случае лишь на 3,13% ниже рыночной (табл. 1, гр. 5);

- снижая норму эффективности до Е=0,094 при минимально допустимой Е=0,0818 п работая с убытком в первые 2 года эксплуатации, можно снизить цену арендной платы до 14,16% ниже рыночной при положительном ОТУ (табл. 1, гр. 6).

Эти результаты получены при условиях отсутствия государственной поддержки и выдачи льготного кредита со сроком погашения 20 лет под 10,5% годовых (такой же кредит предусмотрен в исходном проекте).

Кроме того, рассмотрен вариант ГЧП с обязательной государственной поддержкой в виде 100%-ной льготы по налогу на прибыль. Муниципалитет также вносит в уставный фонд земельный участок и указанные финансовые ресурсы, остальные средства вносят частные инвесторы без льготного кредитования. В этом случае при Е = 0,11 общая эффективность проекта возрастает на порядок (табл. 1, гр. 7), однако цена аренды будет только на 3,12% ниже рыночной.

Таблица 1

№ а! п Наименование показателей Данные иехцдногэ проекта Уточненные данные на основании расчета обшей зффектнвности проекта

Без государственной С государственной поадержкой Без государственной поддержки С государственной поддержкой

Стоимость аренды на 12,68% вьпне рыночной Стоимость аренды на 27,15% ниже рыночной Стоимость аренды на 3,13% ниже рыночной Стоимость аренды на 14,16%. ниже рыночной Стоимость аренды на 3,12% ниже рыночной

1 2 3 4 5 6 7

1 1; доли сл. 0,11 0,094 0,11

2 SPV Агентство

2.1 Рентабельность по себестоимости 1-го года эксплуатации, % 14,66 20,20 1,00 -10,50 47.55

2.2 Компенсация текутцтгх затрат за счет государственной поддержки, 38,33 • 9,51

2.3 NPV, тыс. руб. 1767,40 1396.27 20454,34

2.4 IRR, доли ед. 0,1109 0,0946 0,1184

3 МО г. Сургут не участвует в АО не участвует в АО

3.1 NPV, тыс. руб. 1065,63 924.32

3.2 IRR, доли ел. 0,1169 0,0976 -

С учетом того, что спрос на арендное жилье по оценке ОАО «Ипотечное агентство Югры» в г. Сургут составляет примерно 390 тыс. кв. м, при цене аренды ниже рыночной можно рассчитывать на 100%-ную заполняемость при строительстве, как минимум, 3-х доходных домов. При этом пилотные проекты можно осуществлять по любому из предложенных механизмов. Сравнение технико-экономических показателей на первый год эксплуатации в расчете на 1 кв. м жилья при различных механизмах реализации проекта представлено в табл. 2.

Бюджетную эффективность для МО г. Сургут от участия в «БРУ Агентстве» наглядно иллюстрирует график динамики стоимости активов (рис. 9). При одинаковой первоначальной стоимости активов (10000 тыс. руб.) вариант участия в «8РУ Агентстве» обеспечивает темпы роста их

стоимости значительно выше, чем без такого участия (данные на графике приведены с учетом уровня инфляции).

Таблица 2

Сравнение технико-экономических показателей проекта на первый год эксплуатации (1 кв. м жилья, руб.)

К» Наименование показателен Дащые исходного проекта Уточненные данные на основании расчета общей эффективности

Без государственной поддержки С государственной поддержкой Без государственной поддержки С государственной поддержкой

С эффективность Е=0.11 эффективностью Е=0,094 и убытком в первые 2 года эксплуатации ГЧПс эффективностью Е=0,11 и 100% льготой по налогу'

%от руб. за 1 кв. %от руб. за 1 кв. % от руб. за 1 кв. % от руб. за 1 кв. % от руб. за 1

1 Амортизация имущества 22,75 165.06 31,23 146,50 26.35 164.41 29.74 164,41 26,35 164,41

1.! Здание 17,14 124.36 22,55 105,80 19,83 123.71 22,38 123.71 19,83 123,71

1.2 Мебель 5.61 40,70 8,68 40,70 6,52 40.70 7.36 40.70 6,52 40,70

2 Налог на имущество 10.08 73.11 1,53 7,19 13,52 84.32 15.25 84.32 13,52 84,32

3 Налог на землю 0.00 0.00 0,00 0,00 0,01 0.09 0,02 0.09 0,01 0.09

4 Проценты по кредиту 30,67 222,54 16,71 78.39 31,23 194,84 35,25 194.84 0,00 0,00

5 Имущественное страхование 0,83 6.00 1,28 6,00 1,26 7,83 1,42 7.83 1,26 7,83

6 Расходы на ремонт 5,17 37,50 7,99 37,50 6,01 37,50 6,78 37,50 6,01 37,50

7 Управленческие расходы 4.36 31.67 3,78 17.73 5.08 31.67 5,73 31.67 5,08 31,67

8 Коммунальные платежи 13.37 97.00 20,68 97,00 15.55 97.00 17,55 97.00 15,55 97,00

9 Себестоимость содержат« арендного жилы 87,22 632,88 83,19 390,31 99,01 617,67 111,73 617,67 67,77 422,82

10 Рентабельность от себестоимости (%) 14.66 20,20 1,00 -10,50 47,55

11 Балансовая прибыль 12,78 92.76 16,81 78,85 0,99 6.18 -11,73 -64.86 32,23 201,05

12 ИТОГО 100 725.64 100 469,16 100 623,84 100,00 552,81 100,00 623,88

1.' ИТОГО без комм\ нальных платежей 628.64 372.16 526.84 455.81 526,88

14 Средняя рыночная стоимость аренды, включая 644,00 644,00 644,00 644,00 64-1,00

15 Процент превышения (+), уменьшения (-) рыночной 12.68 -27,15 -3.13 -14.16 -3,12

200000 150000 100000 50000 0

С участием в АО

л ,> л л

V -IV" г.'и -СМ'

Рис. 9. Динамика стоимости активов МО г. Сургут с учетом роста цен на недвижимость пропорционально уровню инфляции

Эмерджентность и, как следствие, синергетический эффект рассматриваются в качестве важнейших свойств, одной из базовых констант научного анализа - системного подхода, поэтому выделение и количественное определение синергетического эффекта является подтверждением системного характера ОЭМУР муниципальной недвижимости. Формирование системного эффекта зависит не только от совместной работы звеньев ОЭМУР, но и от специфики объектов недвижимости, поэтому о количественных оценках можно говорить только применительно к конкретной ситуации.

III. ОСНОВНЫЕ ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Эффективное управление МДН является значимой частью основной стратегической задачи повышения социального уровня жизни населения. Оно реализуется посредством ОЭМУР, организационная и экономическая составляющие которого нуждается в совершенствовании, особенно в аспекте инструментов, обеспечивающих их функционирование.

2. ОЭМУР МДН является сложной многоуровневой системой, на верхнем уровне которой находится приоритетная социальная компонента, остальные функциональные компоненты носят подчиненный характер, при этом наибольшее влияние на процесс развития МДН оказывают организационная и экономическая компоненты.

3. В организационном плане ОЭМУР МДН должен обеспечивать иерархию функциональных целей при перспективном планировании, разработку нормативно-правовых положений для реализуемых проектов, анализ эффективности работы подконтрольных МО предприятий, выбор наиболее эффективных инвестиционных проектов, осуществляемых МО совместно с частным капиталом, контроль за проектированием, строительством и эксплуатацией объектов МДН.

4. В экономическом плане ОЭМУР МДН должен производить оценку эффективности проектов развития МДН с формированием на ее основе оптимальной комбинации вариантов, сопоставление расчетных и фактических показателей эффективности реализуемых проектов с анализом расхождений и оценкой разработанных научных рекомендаций и методик, оценку потенциальной доходности дальнейшего использования имеющейся недвижимости.

5. Подтверждением обоснованности системного подхода к анализу ОЭМУР МДН является наличие синергетического эффекта, который зависит не только от совместной работы звеньев ОЭМУР, но и от специфики объектов недвижимости, поэтому количественную оценку этого эффекта можно определить только применительно к конкретной ситуации.

ОСНОВНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ ДИССЕРТАЦИИ ИЗЛОЖЕНЫ В СЛЕДУЮЩИХ ПУБЛИКАЦИЯХ АВТОРА

Статьи, опубликованные в ведущих рецензируемых научных изданиях

и журналах, рекомендованных Высшей Аттестационной Комиссией Министерства образования и науки РФ

1. Степнова, С.Д. Методологические аспекты сравнения вариантов инвестиций в доходную недвижимость / С.Д. Степнова, К.Ю. Кулаков // Международный НТЖ «Недвижимость: экономика, управление». - 2012. -№1. - 0,6 п.л. (в т.ч. автора 0,4). - С. 22-26.

2. Степнова, С.Д. Методологические вопросы оценки эффективности инвестиций в коммерческую недвижимость / С.Д. Степнова, К.Ю. Кулаков //

Международный НТЖ «Недвижимость: экономика, управление», - 2012. -№2. - 0,6 п.л. (в т.ч. автора 0,4). - С. 32-35.

3. Степнова, С.Д. Методика выбора наиболее эффективных проектов, реализуемых муниципалитетом совместно с частным капиталом / С.Д. Степнова // Международный НТЖ «Недвижимость: экономика, управление». - 2013. - №1. - 0,4 п.л. - С. 40-42.

Статьи, научные работы и доклады, опубликованные в журналах, сборниках научных трудов и других изданиях

4. Степнова, С.Д. Основные направления развития объектов доходной муниципальной недвижимости / С.Д. Степнова // Социальные и экономические проблемы градостроительства и архитектуры: Труды десятой Всероссийской и восьмой Международной научно-практической конференции. - М.: МГСУ, 2011(0,2 пл.). - С. 188-194.

5. Степнова, С.Д. Анализ источников формирования бюджетов муниципальных образований с целью развития территорий / С.Д. Степнова // Строительство - формирование среды жизнедеятельности: Сборник трудов. /Четырнадцатая Международная межвузовская научно-практическая конференция молодых ученых, докторантов и аспирантов. - М.: МГСУ, 2011 (0,3 п.л.). - С. 734-739.

6. Степнова, С.Д. Методы оценки эффективности вариантов инвестирования в коммерческую недвижимость / С.Д. Степнова, К.Ю. Кулаков // Интеграция, партнерство и инновации в строительной науке и образовании: сб. трудов Международ, научн. конф.; в 2 т. Т. 2. - М.: МГСУ, 2011 (0,4 п.л., в т.ч. автора 0,3). - С. 482-487.

7. Степнова, С.Д. Анализ развития муниципальных доходных домов / С.Д. Степнова С.Д., А.Л. Алексеева, Е.П. Титова // Строительство -формирование среды жизнедеятельности: сборник трудов Пятнадцатой Международной межвузовской научно-практической конференции студентов, магистрантов, аспирантов и молодых ученых. - М.: МГСУ, 2012 (0,2 п.л., в т.ч. автора 0,1 п.л.). - С. 731-734.

8. Степнова, С.Д. Зарубежный опыт управления муниципальной недвижимостью / С.Д. Степнова // Строительство - формирование среды жизнедеятельности: сборник трудов Пятнадцатой Международной межвузовской научно-практической конференции студентов, магистрантов, аспирантов и молодых ученых. - М.: МГСУ, 2012 (0,3 п.л.). - С. 761-764.

9. Степнова, С.Д. Анализ и перспективы развития арендного сектора жилой недвижимости г. Москвы / С.Д. Степнова, A.B. Капусткина, К.Ю. Кулаков // Жилищная политика в России. Современные подходы к управлению и содержанию недвижимости : сборник материалов V научной конференции. М. : МГСУ, 2013 (0,3 п.л., в т.ч. автора 0,2).

Подписано в печать 26.08.2013г.

Усл.п.л. - 1.0 Заказ №15963 Тираж: 100 экз.

Копицентр «ЧЕРТЕЖ.ру» ИНН 7701723201 107023, Москва, ул.Б.Семеновская 11, стр.12 (495) 542-7389 www.chertez.ru