Методические основы повышения эффективности управления коммерческой недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Методические основы повышения эффективности управления коммерческой недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе"

На правахрукописи

КОРОЛЬ СЕРГЕЙ ВИТАЛЬЕВИЧ

МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ УПРАВЛЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ СОЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ В ПРОМЫШЛЕННОМ КОМПЛЕКСЕ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

САНКТ-ПЕТЕРБУРГ 2005

Работа выполнена на кафедре экономики и менеджмента в строительстве Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета

Научный руководитель ■

Заслуженный деятель науки РФ, доктор экономических наук, профессор Бузырев Вячеслав Васильевич

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Васильева Наталья Владимировна

кандидат экономических наук, Архипов Олег Викторович

Ведущая организация ■

Уральский государственный технический университет (УПИ), г. Екатеринбург

Зашита состоится 7 апреля 2005 г. в 13 часов на заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 27, ауд. 324.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103-а.

Автореферат разослан 4 марта 2005 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, доктор экономических наук, профессор

В.С. Боголюбов

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Развитие рыночных отношений в России обуславливает необходимость системных преобразований инвестиционной политики промышленных комплексов. Возникает необходимость формирования принципиально новых форм хозяйствования, позволяющих ускорить техническое перевооружение промышленных комплексов с целью оптимизации их деятельности и повышения их инвестиционной привлекательности. В этих условиях особое внимание должно уделяться вопросам управления объектами недвижимости, в том числе объектами недвижимости социального назначения.

Как показывает практика, в управлении недвижимым имуществом промышленного комплекса, управляющий персонал уделяет традиционно наибольшее внимание основным производственным средствам. Однако как показал анализ, около 70% непроизводственных затрат крупных промышленных комплексов связаны с обслуживанием и содержанием их непроизводственной социальной сферы. Кроме этого не следует забывать, что большинство промышленных комплексов и крупных предприятий в России были построены с учетом условий плановой экономики и были ориентированные не на рыночные отношения. По этой причине в настоящее время очень часто возникает необходимость пересмотра функционального назначения объектов промышленной недвижимости с целью выбора оптимальной формы реконструкции и для их дальнейшего эффективного использования, в том числе в непроизводственной сфере. Соответственно усложняются функции основных участников процессов купли-продажи или сдачи в аренду этих объектов: строительные организации профессионально оценивают и дают заключение о инженерно-конструкторском состоянии объектов и непосредственно производят их реконструкцию; потенциальные инвесторы, с позиций требований и возможностей которых осуществляется реконструкция, управляют инвестиционным и эксплутационным процессом, а собственники, с учетом полученной информации, рассматривая варианты диверсификации производства социальной сферы, принимают решения на основе бизнес-планирования.

Существующие подходы к определению и оценке вариантов реконструкции таких объектов недвижимости, затрат на ее осуществление сегодня часто не отражает интересов всех участников этого процесса.

В связи с этим, становится очевидной актуальность разработки новых методических подходов к оценке эффективности вариантов управления недвижимостью, а также форм реконструкции объектов строительства промышленной недвижимости и в первую очередь коммерческой недвижимости социального назначения с целью повышения их инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости и последующего эффективного использования.

В той или иной степени проблемам и задачам эффективности реконструкции объектов строительства промышленной недвижимости, зданий, сооружений, эффективного управления и использования основных производственных фондов предприятий в отраслях промышленности и строительства, развития рыночных механизмов в данной сфере посвящали свои работы такие ученые, как А. Н. Асаул, В. В. Бузырев, X. М. Гумба, В. М. Васильев, В. В. Исаев, Ю. П. Панибратов, Г. Н. Порывай, Е. Б. Смирнов, Т. Н. Цай, В. С. Чекалин.

Решению проблем развития оценочной деятельности в России, оценки бизнеса, оценки недвижимости, оценки и переоценки основных фондов, посвящены работы

Н.В. Васильевой, Е.Н. Ивановой, Е.Б. Колбачева, С.Ю. Кузнецова, И.В. Лариновой, С.Н. Максимова, И.А. Рахмана, М.А. Федотовой, В.З. Черняка и др. Однако такая задача, как разработка методического обеспечения по повышению эффективности управления коммерческой недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе с учетом оценки вариантов их реконструкции, инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости и продления их эксплутационного периода, остается пока не решенной.

Таким образом, выбор темы диссертации, направление и содержание исследования определяются объективной необходимостью научного анализа проблем управления коммерческой недвижимостью социального назначения и на этой основе проведения комплексного обоснования выбора эффективного управления коммерческой недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе,

В связи с этим, целью диссертационного исследования является развитие теоретических и методических подходов по повышению эффективности управления коммерческой недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе с учетом вариантов их реконструкции, инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости и продления их эксплутационного периода определения рационального срока полезного использования (т. к. продление не всегда экономично).

Для достижения целей исследования были сформулированы и решены следующие задачи:

• уточнить и систематизировать понятийный аппарат в сфере управления коммерческой недвижимостью социального назначения;

• выявить проблемы и задачи управления объектами недвижимости, в том числе социального назначения в современных условиях;

• разработать методический подход к оценке инвестиционной привлекательности объектов промышленной недвижимости социального назначения;

• уточнить существующие методики управления объектами коммерческой недвижимости социального назначения;

• уточнить методические подходы к оценке эффективности капитальных вложений в непроизводственную сферу.

Предмет исследования: существующие методы и действующие методики в сфере управления коммерческой недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе.

Объект исследования: объекты коммерческой недвижимости социального назначения в промышленном комплексе.

Методологической, теоретической и эмпирической базой исследования явились разработки ряда зарубежных и отечественных ученых; материалы конференций; статьи периодических экономических изданий; концепции, обоснованные в современной экономической литературе; методические и справочные материалы; нормативно-методические, законодательные разработки государственных и региональных органов управления.

В процессе исследования использовались общенаучные методы познания, в частности, методы экономико-математического, технико-экономического, системного, логического анализа.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

• развит терминологический аппарат в сфере управления недвижимости, в частности, дано авторское определение коммерческой недвижимости социального назначения в крупном промышленном комплексе;

• выявлены и обоснованы факторы (технико-экономические, стоимостные, организационные, технологические, временные и др.), влияющие на инвестиционную привлекательность объектов недвижимости социального назначения;

• предложена методика оценки инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости социального назначения в промышленном комплексе;

• усовершенствованы подходы к управлению отдельным объектом недвижимости и группой объектов различного функционального назначения;

• разработан методический подход к выбору эффективного варианта управления коммерческой недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе.

Практическая значимость работы. Предлагаемая методика по определению варианта эффективного управления коммерческой недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе может быть использована, как методический инструментарий для участников рынка недвижимости: промышленных предприятий, потенциальных инвесторов, позволяющий первым найти дополнительные источники средств для развития производства, вторым - выгодное вложение своих инвестиций.

Методические разработки и практические предложения могут быть использованы в учебном процессе по дисциплинам «Экономика реконструкции зданий и сооружений», «Экономика отрасли», «Управление проектами», «Организация строительства», «Оценка стоимости предприятия», «Экономика недвижимости» по специальности 060800 «Экономика и управление на предприятии (по отраслям)» и др.

Апробация диссертационной работы Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на международных и всероссийских научно-практических конференциях.

Материалы диссертации в части методических основ эффективного управления недвижимостью социального назначения включены в пакет документов для сертификации по стандарту социальной ответственности и социальной отчетности АА1000 и GR1 (Global Reporting Initiave), а также приняты для включения в систему корпоративного управления.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 8 печатных работ общим объемом более 2,1 п. л.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, включающего 117 наименований, 7 таблиц, 12 рисунков. Общий объем диссертации составляет 150 страниц без приложений.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

В первой главе диссертационной работы «Теоретические основы управления недвижимостью социального назначения в современных условиях» рассмотрены базовые понятия в сфере недвижимости, дана характеристика и основные классификации объектов недвижимости. Определено понятие управления объектами нежилого фонда, выявлены проблемы управления объектами недвижимости, в том числе социального назначения, в современных условиях в России.

Управлению недвижимостью социального назначения уделяется все больше внимания как со стороны собственников, так и со стороны работников и органов власти различных уровней. Это связано, прежде всего, с ростом масштабов недвижимого имущества, вовлекаемого в оборот, сложностью и неоднородностью структуры и состава имущественных комплексов, объективной необходимостью увеличения бюджета собственника на управление и развитие недвижимости в целом. Очевидно, что при выборе того или иного механизма управления необходимо учитывать назначение недвижимости, его состав, а, главное,— задачи и цели, которые будет преследовать собственник при его использовании в предстоящем планировании долгов в долгосрочном и среднесрочном периодах.

Как показывает практика, управление недвижимостью социального назначения может осуществляться в различных формах:

• сдача в аренду хозяйствующим субъектам;

• продажа и купля;

• передача в хозяйственное ведение или оперативное управление государственным и муниципальным унитарным предприятиям, учреждениям, казенным предприятиям;

• передача в доверительное управление профессиональным управляющим;

• передача в безвозмездное пользование, лизинг, консервация, ликвидация и др.

За последние 5-7 лет на рынке профессиональных услуг по управлению недвижимостью, в том числе и социального назначения, произошло перераспределение сил, обусловленное следующими факторами:

• работающие на рынке недвижимости российские управленческие компании, становление которых проходило далеко не в тепличных условиях, наработали к настоящему времени опыт и отточили свое мастерство в условиях жесткой конкурентной борьбы, постоянно меняющегося законодательства, и сегодня они могут предложить своим клиентам больший пакет услуг, чем подобные западные компании;

• западные управленческие компании чаще всего работают только с чистыми инвестициями, живыми деньгами и жесткими гарантиями, российские же компании по управлению недвижимостью умеют работать с объектами любого функционального, в том числе социального, назначения и любой сложности, предоставляя клиенту не только комплексную программу обслуживания, но и отдельные специализированные услуги;

• подход к управлению, владение политической и экономической ситуацией в стране, понимание процесса управления специфической российской недвижимостью, оперативность и гибкость российских управляющих компаний по недвижимости позволяет им составить достойную конкуренцию западным управляющим компаниям.

Основные принципы управления недвижимостью применимы к любым объектам недвижимости независимо от их функционального назначения. Профессиональное

управление недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе позволяет решить вопрос рационального использования объекта недвижимости с целью получения определенных дополнительных выгод от его использования. В чем будет выражаться эта выгода, определяет собственник, а задачей управляющего является поиск и оптимизация всех ресурсов объекта и построение организационной и юридической схем их использования с максимальным на плановом периоде изменением рыночной стоимости, включая прибыль, которую приносит недвижимость.

Спектр услуг профессиональных управляющих компаний может быть довольно широк.

1. Маркетинговые исследования: анализ местоположения и технико-экономических характеристик объекта; анализ местного, регионального и др. рынков.

2. Консалтинг: разработка стратегии развития объекта; анализ вариантов наиболее эффективного использования объекта; оптимизация портфеля недвижимости; оптимизация налогообложения и др.

3. Управление:_технической эксплуатацией; объектом как инвестицией; комплексными проектами и др.

4. Оценка: текущей стоимости объекта или имущественного комплекса; финансового состояния; эффективности использования объекта; техническая экспертиза, в том числе для определения рационального срока полезного использования каждого объекта и/или комплекса объектов недвижимости.

5. Инвестиционный анализ: разработка инвестиционной политики; формирование портфеля недвижимости; анализ текущего финансового состояния, и определение затрат на содержание объекта и др.

Управляющая недвижимостью компания в крупном промышленном комплексе создается из профессионалов управления недвижимостью как самостоятельная служба с подразделениями или, в отдельных случаях, как новое юридическое лицо. Она проводит всестороннее и детальное исследование всех управляемых ею объектов недвижимости, включающее: техническую экспертизу состояния объекта, его конструкций и инженерных систем в том числе физический, функциональный и экономический износы, оценку рыночной и других видов стоимости объекта на момент исследования, проводит анализ рынка и определяет ниши, которые занимает тот или иной объект на определенном рынке; разрабатывает несколько вариантов возможного и наиболее эффективного использования каждого объекта и группы технологически и функционально сочлененных объектов, разрабатывает возможные варианты изменения стоимости и при различных сценариях развития промышленного комплекса, оценивает и предлагает наиболее рациональные схемы финансирования всех объектов. После того как определены наиболее перспективные варианты развития каждого объекта, собственник принимает окончательное решение, какие из предложенных проектов будут реализованы. Кроме проекта развития объекта, управляющая компания представляет собственнику детальную смету и бюджет, в рамках которых будут проводиться управленческие и другие работы, за исполнением которых управляющая компания будет отчитываться перед собственником.

Конечно, существует вероятность внепланового отклонения от технико-экономического проекта и бюджета, но каждое отклонение и его целесообразность подлежат дополнительному обсуждению и согласованию с собственником, что являет-

ся гарантией соблюдения интересов собственника и косвенно работников, обслуживающих объект недвижимости.

Одной из острых (важных) проблем, препятствующих развитию рынка управления недвижимостью социального назначения, является недостаточная подготовленность собственника промышленного комплекса с объектами социальной сферы. Как правило, собственник не представляет, как более эффективно использовать его недвижимость и применять технологии управления, позволяющие повысить ее доходность и, в конечном счете, рыночную стоимость.

Другой проблемой в сфере управления объектами недвижимости социального назначения является отсутствие нормативно-правовой базы и наличие специфики отношений собственности в этой сфере в постприватизационный период. На Западе все процедуры воздействия на собственность определены в рамках гражданского законодательства. У нас же многие управленческие решения в сфере управления объектами недвижимости социального назначения необходимо подкреплять разработкой правовой и экономической моделей, с тем, чтобы эти объекты из дотационных стали доходными.

В заключении главы предложены концептуальные цели и пути реализации социального развития ОАО «ММК»:

• формирование здорового образа жизни работников через улучшение качества и доступности медицинских оздоровительных культурных и спортивно-массовых услуг;

• адресная поддержка неработающих пенсионеров, инвалидов и малообеспеченных категорий работников посредством реализации благотворительных программ с использованием возможностей дополнительного негосударственного пенсионного страхования через НПФ «Социальная защита старости»;

• поддержка и развитие различных схем ипотечного кредитования работников для обеспечения доступности приобретения жилья, расширение сфер деятельности и возможностей жилищно-инвестиционного фонда «Ключ»;

• оказание благотворительной помощи и спонсорской поддержки общественным объединениям, работающим с инвалидами, детьми, малоимущими категориями населения города, бюджетными и другими организациями образования, здравоохранения, культуры, спорта и других сфер общественной жизни.

Практическое достижение поставленных целей требует, в частности, эффективного управления при создании и эксплуатации недвижимости социального назначения промышленного комплекса ОАО «ММК». Структура стоимости основных средств социального назначения на предприятия и учреждениях промышленного комплекса ОАО «ММК» составляет 86% для недвижимости и 14% — для машин и оборудования. В таблице 1 и на рис. 1 приведены характеристики стоимости недвижимости социального назначения и ее структура.

Вторая глава диссертационной работы «Методические основы управления коммерческой недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе», посвящена оценке этого класса недвижимости, дана характеристика известным методикам оценки недвижимого имущества, рассмотрены основные этапы оценки недвижимости. Также здесь рассмотрен блок проблем, задач и методических подходов по управлению отдельным объектом недвижимости, подробно описан цикл управления недвижимостью промышленного предприятия, состоящий из следующих блоков: - инвентаризация и учет недвижимости;

- оценка видов стоимости и правового положения недвижимости;

- оценка эффективности использования недвижимости;

- бизнес-планирование использования недвижимости;

создание специализированных организационных структур по управлению недвижимостью, в том числе при необходимости как новых юридических лиц, либо с привлечением внешних управляющих;

- реализация бизнес-планов, включая системную реализацию всех функций управления недвижимым имуществом.

Таблица 1

Сравнительный анализ балансовой и восстановительной стоимости недвижимо-

сти социального назначениявпром

№ пп Наименование учреждения Объекты оценки Кол-во объектов, шт. Балансовая стоимость, руб. Восстановительная стоимость, Игв.

1 Дворец культуры металлургов иы. С.Орджоникидзе здания 1 15 998 738 50 715 998

сооружения 0 0 0

Всего 1 16 9М7» 50 715 998

2 Спортивный клуб «Металлург-Магнитогорск» здания 13 13099 994 28 025 960

сооружения 0 0 0

Всего 1» 13 099 994 28 026 960

3 Учреждение «ТВ-ИН» здания 2 933677 1046292

сооружения 0 0 0

Всего 2 933 677 1046 292

4 Дворец культуры и техники здания 1 12 210 624 37 506466

сооружения в 0 0

Всего 1 12 210 624 37 505468

5 Оздоровительно-спортивный комплекс «Абэакоао* здания 2» 26 695 769 20 884 474

сооружения 29 57 068639 19 516096

Всего 64 63754 406 40 400670

в Детский оздоровительный комплекс здания 55 11600688 45 556224

сооружения 36 2 314 355 8 988 920

Всего 93 13 916042 54 646143

7 Жилищный фонд здания 29 155 236452 189 562 300

сооружения 0 0 0

Всего 29 156 236 452 189 662 300

В Санаторий-профилакторий «Южный» здания 4 771605 2 392 121

сооружения 3 665 569 2 302 244

Всего 7 1 437 194 2 302 244

9 Санаторий «Металлург» здания 19 32 376 670 34 282 240

сооружения 14 1 981 374 3 542 141

Всего 33 34 368 044 37 824 381

10 Центр подготовки кадров «Персонал* здания 4 3064 364 8 373 722

сооружения 0 0 0

Всего 4 3 064 364 8 373 722

11 Культурно-просветительное учреждение «Услуги» здания 8 1 339 796 2 850 406

сооружения О 0 0

Всего • 1 339 79« 2650406

12 Оздоровительно-спортивный комплекс «Крытый Акваларк» здания 1 82127802 35 204 177

сооружения 0 0 0

Всего 1 82 127 802 38 204 177

Всего 246 417476 335 488356 662

□ 1 Дворец культуры металлургов им С Орджоникидзе В 2 - Спортивный клуб «Металлург Магнитогорск»

□ 3 - Учреждение «ТВ-И Н»

□ 4 - Дворец культуры и техники

■ 5 - Оздоровительно-спортивный комплекс «Абзаково»

□ 6 - Детский оздоров ительныи комплекс

■ 7 - Ж илищныи фонд

□ 8-Санаторий профилактории «Южный»

■ 9 - Санатории «Металлург»

в 10 - Цэнтр подготов ки кадров «Персонал»

□ 11 - Культурно просветительное учреждение «Услуги»

□ 12 - Оздоровительно-спортивный комплекс «Крытый Аквапарк»

Рис. 1. Структура стоимости недвижимости социального назначения промышленного комплекса ОАО «ММК» (фрагмент — по предприятиям и учреждениям)

Опыт управления промышленной недвижимостью в России пока очень незначителен. На предприятиях только начинают создаваться специальные подразделения по управлению недвижимым имуществом. В этой связи актуальным представляется освоение комплексного подхода к управлению промышленной недвижимостью, который позволит наиболее полно учитывать факторы влияния на управление и выбирать наиболее эффективный вариант управления промышленной недвижимостью, в том числе коммерческой недвижимости социального назначения. В диссертационном исследовании предлагается использовать методику совершенствования структуры органов управления в системе управления объектами недвижимости, с учетом специфики финансово-промышленной группы или промышленного комплекса и/или предприятия.

Процесс управления коммерческой недвижимостью социального назначения должен осуществляться таким образом, чтобы затраты на управление не превышали доходов, полученных от процесса управления, с учетом социальной специфики использования недвижимости. При этом необходимо проанализировать весь жизненный цикл издержек — например, более высокие издержки по созданию недвижимости могут быть компенсированы более низкими затратами при ее эксплуатации в частности, путем создания современных обслуживающих инженерных сетей (тепло-, энергоснабжение, сигнализация, средства пожаротушения и связи). Кроме того, должны быть учтены и альтернативные издержки — например, планируемая более низкая арендная плата при аренде помещений на периферии города может привести к более высоким транспортным издержкам и др.

Для соотнесения затрат на управление недвижимостью социального назначения с доходами, полученными в процессе управления, собственнику недвижимости необходимо выработать критерии эффективности управления недвижимостью этого класса. Причем следует отметить, что при управлении недвижимостью социального назначения такими критериями являются не только показатели доходности, но и показатели социальной деятельности.

Выполненный в диссертации анализ механизмов принятия решений в сфере управления недвижимостью позволил предложить методические основы к оценке инвестиционной привлекательности зданий и сооружений социального назначения. Он предполагает поэтапную оценку инвестиционной привлекательности объекта недвижимости социального назначения и включает пять этапов:

1. Предварительное обследование:

• изучение месторасположения объекта;

• выявление объемно-планировочных и конструктивных особенностей;

• общая оценка технического состояния здания.

2. Выбор базовой инвестиционной стратегии:

• отбор вариантов инвестирования;

• оценка соответствия выбранного объекта инвестиционному замыслу.

3. Техническая инвентаризация объекта:

• определение физического, функционального и экономического износа объекта;

• оценка оставшегося срока полезного использования и остаточной стоимости объекта оценки (при необходимости ликвидационной).

4. Определение инвестиционной стоимости объекта.

5. Оценка инвестиционной привлекательности объекта:

• оценка рыночной и других видов стоимости объекта;

• сопоставление видов стоимости с инвестиционной стоимостью и рыночной стоимостью объекта;

• формирование итогового заключения об инвестиционной привлекательности.

Предлагаемые методические основы к оценке инвестиционной привлекательности зданий и сооружений социального назначения в промышленном комплексе имеют ряд преимуществ по сравнению с существующими. Во-первых, они позволяют инвестору на основе выработанной базовой стратегии и анализа инвестиционной привлекательности объекта принять обоснованное решение по его эффективному использованию. Во-вторых, методика к оценке инвестиционной привлекательности проста в понимании и внедрении на практике.

Данная методика предполагает оценку объектов коммерческой недвижимости социального назначения, предназначенных для использования в дальнейшем как доходной недвижимости, определенных в соответствии с основным принципом оценки — лучшего и наиболее эффективного использования. На рис. 2. представлена принципиальная схема ее использования.

1 Анализ текущего состоя- Изучение технической документации

ния объекта (строительства) коммерческой недвижимости социального назначения

-1 Общий осмотр объекта строительства

-»

Детальное обследование объекта строительства

*

2 Определение рыночной -» -» Определение наличия всех существующих видов износа «1

стоимости с учетом накопленного износа

Расчет совокупного износа

+ 0СТ1ТОЧ

3 | Оценка инвестиционной привлекательности при существующем использовании объекта (строительства) Необходимый объем капитальных вложений (инвестиций)

—► Целесообразность инвестирования

Спрос на объект (стр-ва) со стороны потенциальных инвесторов

р 4 [Пересмотр функционального -япначения объекта (строительства) коммерческой недвижимости соц. назначения —► Анализ наиболее востребованных на рынке видов деятельности

♦

и Определение степени достаточности реконструкции объекта Сопоставление требуемых для смены функционального назначения характеристик с фактическими: «1

■ конструктивные элементы; ■ внешний вид и благоустройство; - инженерное оборудование; • транспортная доступность; - социальная инфраструктура и т.д.

♦

в | Выбор формы реконструкции объекта —► Обоснование основных мероприятий реконструкции: ■ ремонт, усиление основных конструктивных элементов; замена, ремонт инженерного оборудования; • внешняя отделка и т.д.

........... +

1 Оценка затрат на осуществление выбранной формы реконструкции объекта Затраты на устранение износа с учетом степени достаточности

Затраты связанные с новым функциональным назначением

*

* | Определение будущих доходов при использовании объекта (строительства) по новому функциональному назначению Прогноз будущих денежных потоков

Определение ставки дисконта с учетом рисков

-

Приведение будущих доходов к дате оценки

♦

'определение рыночной стоимости с учетом пересмотра функционального назначения Затраты на реконструкцию

Сумма дисконтированных денежных потоков ]

♦

М [эценка инвестиционной привлекательности при пересмотре функционального назначения Рыночная стоимость

—► Будущая доходность

*

Владелец осуществляет реконструкцию и исполь- Продажа или сдача в аренду, и осуществление е-но-

ует объект (строительства) в дальнейшем по но- пым владельцем реконструкции и использование объ-

юму функциональному назначению екта но новому функциональному назначению

Рис 2. Припципнальпяя схемя опенки инвестиционной привлекательности объектов строительства коммерческой недвижимости социального назначения

В третьей главе «Методика определения варианта эффективного управления коммерческой недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе» предлагаются критерии управления коммерческой недвижимостью социального назначения, которые основываются на двух концепциях:

• портфеля недвижимости, основанная на определении инвестиционной привлекательности объекта недвижимости;

• прибыльности управления объектами недвижимости.

В этой связи в исследовании разработана методика определения инвестиционной привлекательности объектов недвижимости, усовершенствованы подходы к оценке экономической эффективности капитальных вложений в непроизводственную сферу, а также разработана имитационная модель выбора варианта управления коммерческой недвижимостью социального назначения, см. рис.3.

Рис. 3. Структура и состав имитационной модели выбора варианта управления коммерческой недвижимостью социального назначения (начало)

Ряс. 3. (продолжение) Структура и состав имитационной модели выбора варианта управления коммерческой недвижимостью социального назначения

Рис. 3. (окончание) Структура и состав имитационной модели выбора варианта управления коммерческой недвижимостью социального назначения

Предлагаемая методика позволяет выбрать наиболее рациональный вариант управления недвижимостью, при котором:

— учитывается наиболее перспективные и эффективные направления и пути совершенствования системы управления недвижимостью социального назначения;

— производится оценка и выбор наиболее эффективных мер с учетом их значимости в реализации целей и задач по оптимизации управления недвижимостью;

— многокритериальная оценка эффекта осуществляется на основе системы критериев в сопоставимых показателях.

Эффект достигается за счет оптимизации целевых программ и проектов недвижимости социального назначения, создания наиболее рациональной структуры

управления ею и перехода на новые информационные технологии и методы оценки и управления с элементами информационной и экономической безопасности.

В заключении диссертационного исследования кратко излагаются основные научные результаты, полученные при выполнении диссертационной работы.

ОСНОВНЫЕ НАУЧНЫЕ РЕЗУЛЬТАТЫ РАБОТЫ

Новые социально-экономические отношения, сложившиеся в России за последнее десятилетие, привели к появлению значительного количества собственников объектов недвижимости, а также инвесторов, готовых вкладывать финансовые средства в их развитие с целью получения прибыли. Возможность же передачи прав собственности привела к формированию рынка недвижимости, как относительно новой социально-экономической реальности, с его особенностями и закономерностями.

Выявлены основные проблемы и задачи, а также определены основные направления стратегического развития недвижимости социального назначения промышленного комплекса в современных условиях формирования рынка недвижимости. Одним из основных направлений активизации строительной деятельности, по мнению автора, является реализация на практике идей диверсификации деятельности промышленного комплекса, в частности, при реконструкции недвижимости социального назначения исходя из требований рынка товаров и услуг. В связи с этим, рассмотрены основные формы реконструкции, состав реконструктивных работ на объектах недвижимости такого класса.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что в работе проведено комплексное исследование проблем, связанных с управлением объектами недвижимости промышленного комплекса для внешнего инвестора с учетом экономического и социального влияния инвестиционных проектов по реконструкции объектов недвижимости социального назначения и реорганизации управления ими на текущую деятельность промышленного комплекса. К числу основных результатов, определяющих научную новизну диссертационного исследования, относятся:

1. Развит терминологический аппарат в сфере управления недвижимости, в частности, дано авторское определение коммерческой недвижимости социального назначения в промышленном комплексе;

2. Выявлены и обоснованы факторы (технико-экономические, стоимостные, организационные, технологические, временные), влияющие на инвестиционную привлекательность объектов недвижимости социального назначения;

3. Предложена методика оценки инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости социального назначения в промышленном комплексе;

4. Усовершенствованы подходы к управлению отдельным объектом недвижимости и группой объектов различного функционального назначения;

5. Разработан методический подход к определению выбора варианта эффективного управления коммерческой недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

По теме диссертации опубликованы следующие работы, раскрывающие ее основное содержание:

1. Король С. В. Методический подход к управлению недвижимым имуществом промышленных предприятий // Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции (выпуск 4): Сб. науч.тр./ Редкол.: В.В. Бузырев, Е.В. Гусев, В.М. Аксенов, (отв. редакторы) и др. - СПб.: СПбГУЭиФ, 2004г. - 0,4 п.л.

2. Король С. В. Методические подходы к определению инвестиционной привлекательности объектов недвижимости // Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции (выпуск 4): Сб. науч.тр./ Редкол.: В.В. Бузырев, Е.В. Гусев, В.М. Аксенов, (отв. редакторы) и др. - СПб.: СПбГУЭиФ, 2004г.— 0,4 п.л.

3. Король С. В, Аксенов В. М., Левада Г. П.. Методика оценки дебиторской задолженности строительной фирмы // Строительство и образование (Выпуск 4): Сб. науч. тр. - Екатеринбург: УГТУ-УПИ, 2001 г.— 0,6/0,2 н.л.

4. Король С. В. Стратегическое планирование развития обеспечивающих производств в крупной строительной фирме // Строительный комплекс: экономика, управление и инвестиции: Сборник трудов Всероссийской научно-практической конференции. - Челябинск: Южно-Уральский государственный университет, 2001 г.— 0,2 н.л.

5. Король С. В., Дорожкин А. В. Оценка риска инвестиционных проектов // 111-я Международная научно-практическая конференция «Оценочные технологии в экономических процессах», СПб: СПбГИЭУ, 2004 г.— 0,6/0,3 п..л.

6. Король С. В. Основы методики реинжиниринга в целях эффективного управления коммерческой недвижимостью социального назначения в крупном промышленном комплексе // Экономика, управление и инвестиции: Сб. науч. тр. / Отв. ред.: В. В. Бузырев, Е. В. Гусев, В. М. Аксёнов.— Челябинск: ЮжноУральский государственный университет. 2004. - 0,5 п. л.

7. Король С. В. Опыт экономического анализа и оценки восстановительной стоимости основного капитала социального назначения в промышленном комплексе // Экономика, управление и инвестиции: Сб. науч. тр. / Отв. ред.: В. В. Бузырев, Е. В. Гусев, В. М. Аксенов.— Челябинск: Южно-Уральский государственный университет, 2004. — 0,4 п. л.

8. Король С. В. Управление объектами социальной сферы в условиях обеспечения информационной и экономической безопасности // Первая Всероссийская конференция «Проблемы информационной безопасности»: Тезисы докладов.— Челябинск: Южно-Уральский государственный университет, 2004. — 0,2 п. л.

Подписано в печать .4 03 Формат 60x84 '/|6. Печ. л.-^Р. Тираж уоо экз. Заказ ¿-У.

ИзПК СП6ГИЭУ. 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 31

2780

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Король, Сергей Витальевич

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ СОЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ.

1.1. Понятие, характеристика и классификация объектов недвижимости.

1.2. Управление объектами нежилого фонда, понятие, подходы.

1.3. Проблемы управления объектами недвижимости в современных условиях в России.

ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ УПРАВЛЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ СОЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ В ПРОМЫШЛЕННОМ КОМПЛЕКСЕ.

2.1. Оценка недвижимости, роль оценки в управлении недвижимости социального назначения.

2.2. Методические подходы к управлению отдельным объектом недвижимости, имущественным комплексом.

2.3. Методика совершенствования структуры органов управления в системе управления объектами недвижимости.

ГЛАВА 3. МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ ВАРИАНТА ЭФФЕКТИВНОГО УПРАВЛЕНИЯ КОММЕРЧЕСКОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ СОЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ В ПРОМЫШЛЕННОМ КОМПЛЕКСЕ.

3.1. Методика определения инвестиционной привлекательности объектов недвижимости.

3.2. Методические основы определения и оценки экономической эффективности капитальных вложений в непроизводственную сферу.

3.3. Методические подходы к определению варианта эффективного управления коммерческой недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методические основы повышения эффективности управления коммерческой недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе"

Актуальность темы исследования. Развитие рыночных отношений в России обуславливает необходимость системных преобразований инвестиционной политики промышленных комплексов. Возникает необходимость формирования принципиально новых форм хозяйствования, позволяющих ускорить техническое перевооружение промышленных комплексов с целью оптимизации их деятельности и повышения их инвестиционной привлекательности. В этих условиях особое внимание должно уделяться вопросам управления объектами недвижимости, в том числе объектами недвижимости социального назначения.

Как показывает практика, в управлении недвижимым имуществом промышленного комплекса, управляющий персонал уделяет традиционно наибольшее внимание основным производственным средствам. Однако как показал анализ, около 70% непроизводственных затрат крупных промышленных комплексов связаны с обслуживанием и содержанием их непроизводственной социальной сферы. Кроме этого не следует забывать, что большинство промышленных комплексов и крупных предприятий в России были построены с учетом условий плановой экономики и были ориентированные не на рыночные отношения. По этой причине в настоящее время очень часто возникает необходимость пересмотра функционального назначения объектов промышленной недвижимости с целью выбора оптимальной формы реконструкции и для их дальнейшего эффективного использования, в том числе в непроизводственной сфере. Соответственно усложняются функции основных участников процессов купли-продажи или сдачи в аренду этих объектов: строительные организации профессионально оценивают и дают заключение о инженерно-конструкторском состоянии объектов и непосредственно производят их реконструкцию; потенциальные инвесторы, с позиций требований и возможностей которых осуществляется реконструкция, управляют инвестиционным и эксплутационным процессом, а собственники, с учетом полученной информации, рассматривая варианты диверсификации производства социальной сферы, принимают решения на основе бизнес-планирования.

Существующие подходы к определению и оценке вариантов реконструкции таких объектов недвижимости, затрат на ее осуществление сегодня часто не отражает интересов всех участников этого процесса.

В связи с этим, становится очевидной актуальность разработки новых методических подходов к оценке эффективности вариантов управления недвижимостью, а также форм реконструкции объектов строительства промышленной недвижимости и в первую очередь коммерческой недвижимости социального назначения с целью повышения их инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости и последующего эффективного использования.

В той или иной степени проблемам и задачам эффективности реконструкции объектов строительства промышленной недвижимости, зданий, сооружений, эффективного управления и использования основных производственных фондов предприятий в отраслях промышленности и строительства, развития рыночных механизмов в данной сфере посвящали свои работы такие ученые, как А. Н. Асаул, В. В. Бузырев, X. М. Гумба, В. М. Васильев, В. В. Исаев, Ю. П. Панибратов, Г. Н. Порывай, Е. Б. Смирнов, Т. Н. Цай, В. С. Чекалин.

Решению проблем развития оценочной деятельности в России, оценки бизнеса, оценки недвижимости, оценки и переоценки основных фондов, посвящены работы Н.В. Васильевой, Е.Н. Ивановой, Е.Б. Колбачева, С.Ю. Кузнецова, И.В. Лариновой, С.Н. Максимова, И.А. Рахмана, М.А. Федотовой, В.З. Черняка и др. Однако такая задача, как разработка методического обеспечения по повышению эффективности управления коммерческой недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе с учетом оценки вариантов их реконструкции, инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости и продления их эксплутационного периода, остается пока не решенной.

Таким образом, выбор темы диссертации, направление и содержание исследования определяются объективной необходимостью научного анализа проблем управления коммерческой недвижимостью социального назначения и на этой основе проведения комплексного обоснования выбора эффективного управления коммерческой недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе.

В связи с этим, целью диссертационного исследования является развитие теоретических и методических подходов по повышению эффективности управления коммерческой недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе с учетом вариантов их реконструкции, инвестиционной привлекательности на рынке недвижимости и продления их эксплутаци-онного периода определения рационального срока полезного использования (т. к. продление не всегда экономично).

Для достижения целей исследования были сформулированы и решены следующие задачи:

• уточнить и систематизировать понятийный аппарат в сфере управления коммерческой недвижимостью социального назначения;

• выявить проблемы и задачи управления объектами недвижимости, в том числе социального назначения в современных условиях;

• разработать методический подход к оценке инвестиционной привлекательности объектов промышленной недвижимости социального назначения;

• уточнить существующие методики управления объектами коммерческой недвижимости социального назначения;

• уточнить методические подходы к оценке эффективности капитальных вложений в непроизводственную сферу.

Предмет исследования: существующие методы и действующие методики в сфере управления коммерческой недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе.

Объект исследования: объекты коммерческой недвижимости социального назначения в промышленном комплексе.

Методологической, теоретической и эмпирической базой исследования явились разработки ряда зарубежных и отечественных ученых; материалы конференций; статьи периодических экономических изданий; концепции, обоснованные в современной экономической литературе; методические и справочные материалы; нормативно-методические, законодательные разработки государственных и региональных органов управления.

В процессе исследования использовались общенаучные методы познания, в частности, методы экономико-математического, технико-экономического, системного, логического анализа.

Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:

• развит терминологический аппарат в сфере управления недвижимости, в частности, дано авторское определение коммерческой недвижимости социального назначения в крупном промышленном комплексе;

• выявлены и обоснованы факторы (технико-экономические, стоимостные, организационные, технологические, временные и др.), влияющие на инвестиционную привлекательность объектов недвижимости социального назначения;

• предложена методика оценки инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости социального назначения в промышленном комплексе;

• усовершенствованы подходы к управлению отдельным объектом недвижимости и группой объектов различного функционального назначения;

• разработан методический подход к выбору эффективного управления коммерческой недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе;

Практическая значимость работы. Предлагаемая методика по определению варианта эффективного управления коммерческой недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе может быть использована, как методический инструментарий для участников рынка недвижимости: промышленных предприятий, потенциальных инвесторов, позволяющий первым найти дополнительные источники средств для развития производства, вторым - выгодное вложение своих инвестиций.

Методические разработки и практические предложения могут быть использованы в учебном процессе по дисциплинам «Экономика реконструкции зданий и сооружений», «Экономика отрасли», «Управление проектами», «Организация строительства», «Оценка стоимости предприятия», «Экономика недвижимости» по специальности 060800 «Экономика и управление на предприятии (по отраслям)» и др.

Апробация диссертационной работы Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на международных и всероссийских научно-практических конференциях.

Материалы диссертации в части методических основ эффективного управления недвижимостью социального назначения включены в пакет документов для сертификации по стандарту социальной ответственности и социальной отчетности АА1 ООО и GRI (Global Reporting Initiave), а также приняты для включения в систему корпоративного управления.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 8 печатных работ общим объемом более 2,1 п. л.

Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, включающего 117 наименований, 7 таблиц, 12 рисунков. Общий объем диссертации составляет 150 страниц без приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Король, Сергей Витальевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Новые социально-экономические отношения, сложившиеся в России за последнее десятилетие, привели к появлению значительного количества собственников объектов недвижимости, а также инвесторов, готовых вкладывать финансовые средства в их развитие с целью получения прибыли. Возможность же передачи прав собственности привела к формированию рынка недвижимости, как относительно новой социально-экономической реальности, с его особенностями и закономерностями.

Выявлены основные проблемы и определены основные направления активизации строительной деятельности в условиях формирования рынка недвижимости. Одним из основных направлений активизации строительной деятельности, по мнению автора, является проведение мероприятий по реконструкции объектов строительства вторичной промышленной недвижимости. В связи с этим, рассмотрены основные формы реконструкции и состав реконструктивных работ.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в том, что в работе проведено комплексное исследование проблем, связанных с управлением объектами недвижимости промышленных предприятий для внешнего инвестора с учетом влияния реализуемых инвестиционных проектов на текущую деятельность предприятия. К числу основных результатов, определяющих научную новизну диссертационного исследования, относятся:

• развит терминологический аппарат в сфере управления недвижимости, в частности дано авторское определение коммерческой недвижимости социального назначения в промышленном комплексе;

• выявлены и обоснованы факторы (технико-экономические, технологические, временные), влияющие на инвестиционную привлекательность объектов промышленной недвижимости; предложена методика оценки инвестиционной привлекательности объектов коммерческой недвижимости социального назначения в промышленном комплексе; усовершенствованы подходы к управлению отдельным объектом недвижимости; разработан методический подход к определению варианта эффективного управления коммерческой недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе.