Управление государственным недвижимым имуществом на основе социально-экономических стандартов проживания в крупном городе тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Управление государственным недвижимым имуществом на основе социально-экономических стандартов проживания в крупном городе"

На правах рукописи

ЕРОХИН АЛЕКСЕЙ ГЕННАДЬЕВИЧ

УПРАВЛЕНИЕ ГОСУДАРСТВЕННЫМ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ НА ОСНОВЕ СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ СТАНДАРТОВ ПРОЖИВАНИЯ В КРУПНОМ ГОРОДЕ (НА ПРИМЕРЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА)

Специальность 08 00 05 - Экономика и управление народным хозяйством экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

00317108b

Санкт-Петербург 2008

003171085

Работа выполнена на кафедре экономики и менеджмента недвижимости ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

Научный руководитель доктор экономических наук, профессор

Смирнова Ирина Викюровна

Официальные оппоненты доктор экономических наук, профессор

Панибратов Юрий Павлович

кандидат экономических наук Доветов Сергей Маратович

Ведущая организация. ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский

государственный университет экономики и финансов»

Защита состоится 17 июня 2008 г в 12 час на заседании диссертационного совета Д 212 219 01 при ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу 191002, Санкт-Петербург, ул Марата, д 27, ауд 324

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке университета по адресу 196084, Санкт-Петербург, Московский пр , 103а

Автореферат разослан 16 мая 2008 г

Учёный секретарь диссертационного совета доктор экономических наук, профессор

Н В. Чепаченко

1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ Актуальность исследования.

Государственное недвижимое имущество крупного города является материально-вещественной базой функционирования его экономики Поэтому его эффективное использование является одной из основных задач органов власти города Это означает, что экономический рост города, развитие его социальной сферы, напрямую зависят от методов управления собственностью, принадлежащей городу

Однако сегодня в сфере управления собственностью крупных городов и, в частности, государственным недвижимым имуществом, очевидны серьезные проблемы. Такая ситуация характерна и для Санкт-Петербурга

Политика Санкт-Петербурга в сфере управления государственной недвижимостью основана на необходимости достижения оптимального распределения недвижимого имущества между различными формами собственности с точки зрения интересов развития города как социально-экономического целого

Под распределением объектов недвижимости по функциональному использованию понимается выделение в составе недвижимости Санкт-Петербурга групп объектов, предназначенных для использования в соответствии с основными функциями, выполняемыми Санкт-Петербургом как субъектом государственной власти и хозяйствующим субъектом

Повышение эффективности использования недвижимого имущества в интересах развития города должно быть направлено не только на рост доходов от использования недвижимости, на расширение налогооблагаемой базы, возрастание объема инвестиций в недвижимость города, рост ценности имущественного комплекса города, но и на решение социальных проблем, а, в целом, на решение задач социально-экономического развития города. Учитывая, что социально-экономическая политика города ориентирована на выполнение стандартов проживания, показатели которых должны отражать качество жизни населения в Санкт-Петербурге, в самом широком смысле, соответствующее европейскому уровню, политика управления государственным недвижимым имуществом также должна быть ориентирована на выполнение стандартов проживания.

Для выполнения поставленных задач в сфере социально-экономического развития требуется совершенствование организационно-экономического механизма управления государственным недвижимым имуществом Санкт-Петербурга путем внедрения современных инструментов управления

Таким образом, выбранная тема диссертации представляется весьма актуальной Направление и содержание исследования определяется объективной необходимостью развития организационно-экономического

механизма повышения эффективности управления недвижимым имуществом крупного города (на примере Санкт-Петербурга)

Степень научной разработанности проблемы. Проблемы, связанные с совершенствованием управления государственной и муниципальной собственностью на основе новых методов и принципов, оценкой эффективности управления явились предметом изучения многих российских и зарубежных ученых

Эти проблемы рассматривались в трудах таких зарубежных и отечественных ученых С Батлер, Э Маркварт, А О'Салливан, Р Страйк, Д Фридман, А.Н Асаул, В В Бузырев, Н В Васильева, М А Горенбургов, В В Григорьев, С М Доветов, А Ф Колосов, Л Э Лимонов, С.Н. Максимов, А.В Савченко, И В Смирнова, Ю П Панибратов, П Д Половинкин, А Д Радыгин, И И Сигов, Е И Тарасевич, В С Чекалин, ЛМ Чистов

Вместе с тем имеется необходимость совершенствования ряда направлений организационно-экономического механизма повышения эффективности управления недвижимым имуществом крупного города, в том числе на основе уточнения принципов и методов управления, разработки методических основ ряда направлений повышения эффективности управления недвижимостью города, а также методов оценки эффективности управления недвижимостью

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является развитие системы управления недвижимым имуществом крупного города во взаимосвязи с Программой социально-экономического развития, в основу которой положено достижение стандартов проживания в Санкт-Петербурге

Исходя из сформулированной цели, в диссертационном исследовании решаются следующие задачи

1 Проведение анализа состояния и развития государственного недвижимого имущества, принадлежащего городу,

2 Исследование проблем управления государственным недвижимым имуществом Санкт-Петербурга,

3 Разработка основных направлений развития действующей Концепции управления недвижимостью города,

4 Уточнение общих принципов и методов управления недвижимым имуществом крупного города,

5. Выявление особенностей управления государственным недвижимым имуществом в административном районе крупного города,

6 Разработка направлений развития организационно-экономического механизма управления государственной недвижимостью, находящейся в собственности крупного города,

7. Уточнение критериев и показателей оценки эффективности управления государственной недвижимостью крупного города на примере Санкт-Петербурга,

8. Разработка методических положений по исполнению функций управления государственной недвижимостью крупного города на примере регламента по предоставлению государственной услуги,

9 Разработка методических основ развития системы мониторинга оценки эффективности управления государственным недвижимым имуществом в Санкт-Петербурге

Объектом исследования являются организационно-экономические отношения в сфере функционирования недвижимости, принадлежащей крупному городу

Предметом исследования является управление государственным недвижимым имуществом, находящимся в собственности крупного города

Научная новизна исследования состоит в следующем

1 Предложены основные направления развития Концепции управления недвижимостью Санкт-Петербурга (на основе выявленных проблем управления государственным недвижимым имуществом города), способствующие повышению эффективности управления недвижимостью города в процессе реализации действующих программ и задач социально-экономического развития Санкт-Петербурга, конечной целью которых является достижение стандартов проживания в Санкт-Петербурге,

2 Уточнен состав принципов управления недвижимым имуществом крупного города, позволяющий создать научную основу для формирования методических подходов повышения эффективности управления недвижимостью города в соответствии с приоритетами его социально-экономического развития,

3 Сформированы критерии и показатели оценки эффективности управления недвижимым имуществом города на основе функционально-целевого подхода к назначению недвижимости, обеспечивающие дифференцированный подход к оценке эффективности управления недвижимостью, путем выделения отдельных критериев и показателей эффективности коммерческого (приносящего доход) и некоммерческого (в целях реализации государственных функций) использования имущества,

4 Разработаны методические положения по формированию регламента функций управления государственной недвижимостью крупного города на примере аренды, способствующие сокращению сроков принятия управленческого решения по передаче объекта недвижимости в аренду,

5 Предложены направления развития системы мониторинга оценки эффективности управления государственным недвижимым имуществом в

крупном городе, позволяющие создать систему регулярного наблюдения, сбора и анализа информации об эффективности деятельности исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в сфере управления государственным недвижимым имуществом

Апробация исследования, основные результаты исследований докладывались на III и IV научно-практических конференциях «Актуальные проблемы управления экономикой региона», проходивших в Санкт-Петербургском инженерно-экономическом университете 21 апреля 2006 г и 20 апреля 2007 г. соответственно, а также нашли применение при чтении экономических курсов для студентов Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета

Практическое внедрение результатов исследования: результаты проведенных исследований непосредственно использованы при проведении научно-исследовательской работы, выполненной в Санкт-Петербургском инженерно-экономическом университете и в практике Администрации района Санкт-Петербурга для оценки эффективности использования государственного недвижимого имущества

Публикации: Основные положения и выводы диссертационной работы опубликованы в 6 работах, общим объемом 1,45 п л

Структура работы: диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и библиографического списка

Во введении обоснована актуальность выбранной темы и необходимость данного исследования, определены основные цели и задачи работы

В первой главе диссертации основное внимание уделено анализу результатов реализации положений действующей Концепции управления недвижимым имуществом Санкт-Петербурга, выявлению проблем и определению направлений развития Концепции в новых экономических условиях

Во второй главе работы рассмотрены принципы и методы управления недвижимым имуществом и, с учетом уточнения состава принципов управления им, определены основные направления развития организационно-экономического механизма управления государственной недвижимостью города

Третья глава посвящена разработке современных экономических инструментов совершенствования организационно-экономического механизма управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе.

В заключении изложены основные выводы и предложения по результатам исследуемой проблемы и ее практического разрешения в современных условиях

2. ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Предложены основные направления развития Концепции управления недвижимостью Санкт-Петербурга (на основе выявленных проблем управления государственным недвижимым имуществом города), способствующие повышению эффективности управления недвижимостью города в процессе реализации действующих программ н задач социально-экономического развития Санкт-Петербурга, конечной целью которых является достижение стандартов проживания в Санкт-Петербурге.

Исследование состояния и динамики государственного недвижимого имущества Санкт-Петербурга, а также финансовых результатов его использования свидетельствуют, что процесс развития недвижимого имущества города в течение анализируемого периода (2002-2006 г г), несмотря на имеющиеся проблемы, осуществлялся в соответствии с основной целью, определенной Концепцией управления недвижимым имуществом Санкт-Петербурга - достижение максимально возможной экономической эффективности использования объектов недвижимости Общий рост доходов бюджета от использования государственного имущества за исследуемый период времени увеличился в 2,7 раза, а рост доходов от сдачи в аренду увеличился в 10,5 раз.

Вместе с тем, наряду с очевидными положительными результатами в использовании городского имущества здесь имеются и проблемы Установлено, что.

не уделяется должное внимание развитию социальной инфраструктуры города - объектам здравоохранения, образования, торговли, социально-культурного назначения На протяжении последних лет сохраняется дисбаланс в структуре городских площадей в ущерб объектам социальной сферы,

- фактически отсутствуют административные регламенты исполнения государственных функций и государственных услуг в области управления недвижимостью, что снижает эффективность взаимодействия подразделений КУГИ и, в целом, негатнвно отражается на результатах его деятельности,

- отсутствует надлежащая система регулярного наблюдения, сбора и анализа информации об эффективности деятельности исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в сфере управления государственным недвижимым имуществом в виде мониторинга оценки эффективности управления государственным недвижимым имуществом, что не позволяет принимать своевременные меры воздействия для оперативного решения возникающих проблем,

- сохраняется низкий уровень технического состояния нежилых строений Несмотря на общее увеличение площади нежилого фонда за

счет ввода новых объектов и сопутствующее снижение доли объектов, находящихся в ветхом и неудовлетворительном состоянии, в общей площади нежилого фонда Санкт-Петербурга, фактическое количество таких строений и площади в них увеличивается Неудовлетворительное состояние многих потенциально привлекательных для бизнеса нежилых зданий усугубляет дефицит ликвидных объектов, что предопределяет существенные бюджетные потери

Следовательно, проблемы, выявленные в процессе реализации действующей Концепции управления недвижимостью, имеют два аспекта Во-первых, недостаточное внимание к осуществлению социальной функции города Концепция управления недвижимостью Санкт-Петербурга не отражает целевых установок социально-экономического развития города, а именно, не отражает увязку целей и задач функционирования системы управления недвижимостью с достижением показателей стандартов проживания в Санкт-Петербурге, как основополагающих элементов системы планирования развития города Во-вторых, недостаточная эффективность управления городской коммерческой недвижимостью Вследствие негативного влияния перечисленных ранее факторов имущественная составляющая в общей структуре всех доходов в консолидированном бюджете Санкт-Петербурга в 2007 году составила немногим более 18%, что существенно ниже аналогичных показателей за рубежом

Развитие действующей Концепции управления недвижимостью Санкт-Петербурга должно быть ориентировано на реализацию Программ и Планов социально-экономического развития, в центре которых стоит человек - житель Санкт-Петербурга, а именно, достижение в Санкт-Петербурге европейского уровня качества жизни При этом представления о таком уровне жизни однозначно описаны и законодательно закреплены путем введения стандартов проживания и га нормативов в разрабатываемые планы Стандарты проживания представляют комплекс требований к качеству проживания населения в Санкт-Петербурге. Их выполнение город (в лице органов государственной исполнительной власти) принимает на себя Важным направлением деятельности органов государственной власти по достижению планируемых нормативов стандартов проживания является распределение общественно-значимых ресурсов (демографические, финансовые, экономические, топливно-энергетические и имущественные ресурсы) в соответствии с приоритетами социально-экономического развития города, а также в обеспечении доступности этих ресурсов для бизнеса и населения Под имущественными ресурсами Санкт-Петербурга в действующей системе планирования понимается совокупность всех видов имущества, в том числе недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга Следовательно, распределение недвижимого

имущества должно быть ориентировано на выполнение стандартов проживания населения, зафиксированных в Программах и Планах социально-экономического развития Санкт-Петербурга (рис 1)

Таким образом, в результате исследования установлено, что действующая Концепция управления недвижимостью Санкт-Петербурга устарела и не отражает тенденций социально-экономического развития города, в том числе на рынке недвижимости, а также не определяет требования к обновлению методов повышения эффективности использования недвижимостью Санкт-Петербурга Необходима новая ее редакция с учетом перечисленных выше замечаний

Основные направления развития Концепции управления недвижимостью Санкт-Петербурга, предложенные нами, приведены на рис 2

Внедрение регламента позволит упорядочить и установить строгую последовательность процедур при исполнении государственной функции подразделениями Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и сократить время для принятия управленческого решения по данному виду государственной услуги - предоставление объектов недвижимости в пользование, а, в конечном итоге, будет способствовать повышению эффективности использования имущества города.

2. Уточнен состав принципов управления недвижимым имуществом крупного города, позволяющий создать научную основу для формирования методических подходов повышения эффективности управления недвижимостью города в соответствии с приоритетами его социально-экономического развития.

Исследование совокупности принципов, соблюдение которых необходимо в процессе управления недвижимостью крупного города на примере Санкт-Петербурга, позволило выявить дополнительные принципы, которые вошли в уточненный нами состав (рис 3) Это принцип соответствия распределения недвижимости, как общественно-значимого ресурса, приоритетам социально-экономического развития города, то есть конкретным социальным и экономическим целям, определенным стандартами проживания Второй дополнительный принцип - принцип безопасного содержания и развития недвижимого имущества для пользователей Имеется в виду обязательное соблюдение согласно Федеральному закону о г 27 12 2002 г № 184-ФЗ «О техническом регулировании» требований безопасного пользования объектами недвижимого имущества, как продукцией строительства, в процессе содержания (текущее обслуживание, капитальный ремонт и реконструкция) Следование этому принципу предопределяет принятие необходимых мер по улучшению технического состояния объектов недвижимости не только городом, но и всеми владельцами

Рис 1 Структура стандартов проживания в разрезе использования государственного имущества Санкт-Петербурга

Рис 2 Направления развития Концепции управления недвижимостью Санкт-Петербурга

3. Сформированы критерии и показатели оценки эффективности управления недвижимым имуществом города на основе функционально-целевого подхода к назначению недвижимости, обеспечивающие дифференцированный подход к оценке эффективности управления недвижимостью, путем выделения отдельных критериев и показателей эффективности коммерческого (приносящего доход) и некоммерческого (в целях реализации государственных функций) использования имущества.

С целью привлечения современных инструментов совершенствования организационно-экономического механизма управления сформированы критерии и показатели оценки эффективности управления недвижимым имуществом города на основе функционально-целевого подхода к назначению недвижимости, обеспечивающие дифференцированный подход к оценке эффективности управления недвижимостью Исследование показало, что этого можно достичь путем выделения отдельных критериев и показателей эффективности коммерческого (приносящего доход) и некоммерческого (в целях реализации социальных функций государства) использования имущества

Учитывая сложность формализации и адекватного количественного описания результатов некоторых видов деятельности органов управления, сбора полноценной информации об их конечном эффекте, мы предложили использовать показатели процессов, которые применяются для описания административных функций. Речь идет о степени соответствия управляющих воздействий регламенту административных процессов Если реальные показатели деятельности объекта управления соответствуют установленным критериям или превышают их, то это означает, что государственные средства используются с достаточной степенью эффективности В соответствии с изложенным выше принципом

предлагается следующие критерии и показатели оценки эффективности управления государственной недвижимостью в крупном городе (табл 1 и 2)

Рис 3 Принципы управления недвижимым имуществом города

4. Разработаны методические положения по формированию регламента функций управления государственной недвижимостью крупного города на примере аренды, способствующие сокращению сроков принятия управленческого решения по передаче объекта недвижимости в аренду.

Учитывая значимость административных регламентов государственных функций и государственных услуг, получающих все большее распространение в субъектах Российской Федерации, как

инструментов повышения эффективности работы органов государственной исполнительной власти, используемого в рамках проводимой в государстве админисгративной реформы, в диссертации разработан на новой методической основе Административный регламент по исполнению государственных функций, связанных с управлением государственным недвижимым имуществом крупного города -административный регламент Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга по предоставлению государственной услуги «Предоставление в аренду целевым назначением свободных объектов нежилого фонда, являющихся имуществом казны Санкт-Петербурга» Данный Административный регламент разработан с применением декомпозиции всего комплекса управляющих воздействий на базовые функции, а именно планирование, организация, регулирование, стимулирование, контроль, и строго определяет порядок проведения процедур и сроки их исполнения (рис 4)

5. Предложены направления развития системы мониторинга оиенки эффективности управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе, позволяющие создать систему регулярного наблюдения, сбора и анализа информации об эффективности деятельности исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в сфере управления государственным недвижимым имуществом.

Мониторинг оценки эффективности управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе, как современный инструмент совершенствования управления, заключается в создании системы регулярного наблюдения, сбора и анализа информации Его применение позволяет своевременно принимать управленческие решения при возникновении проблемных ситуаций в части распределения объектов недвижимого имущества в соответствии с приоритетами социально-экономического развития города

Основные цели, достигаемые в процессе мониторинга

- получение достоверных данных об эффективности управления государственным недвижимым имуществом Санкт-Петербурга,

- своевременное выявление возникающих проблемных ситуаций и принятие необходимого управленческого решения,

- решение задач рационального использования государственного недвижимого имущества, принадлежащего городу,

систематическое совершенствование перечня показателей, объективно отражающих оценку эффективности управления государственным недвижимым имуществом Санкт-Петербурга в целях социально-экономического развития Санкт-Петербурга и исполнения стандартов проживания населения

Мониторинг имеет особенно важное значение в управлении государственной недвижимостью в крупных городах, являющихся сложными многофункциональными системами, для которых характерно деление на внутригородские административные районы Учитывая, что каждый административный район, как и крупный город в целом, является территориальной единицей для целей планирования социально-экономического развития крупного города, в частности Санкт-Петербурга, выполнение нормативов стандартов оценивается в разрезе административных районов и Санкт-Петербурга в целом Также должна оцениваться эффективность управления недвижимым имуществом административного района крупного города

Реализация целей мониторинга оценки эффективности управления государственным недвижимым имуществом, на основе выполненных разработок, позволит правительству города

- давать оценку эффективности деятельности исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга (администраций районов и иных исполнительных органов государственной власти) в сфере управления государственным недвижимым имуществом города по выполнению задач социально-экономического развития Санкт-Петербурга, сравнение значений показателей эффективности управления государственным недвижимым имуществом с аналогичными показателями других субъектов Российской Федерации и городов иностранных государств,

- обеспечить исполнительные органы государственной власти Санкт-Петербурга достоверной информацией, необходимой для принятия необходимых управленческих решений в целях выполнение показателей эффективности управления государственным недвижимым имуществом

Общая схема организации мониторинга оценки эффективности управления государственным недвижимым имуществом в Санкт-Петербурге представлена на рис 5.

Табл 1

Критерии и показатели эффективности управления государственной недвижимостью в целях выполнения

государственных задач и функций

Наименование критерия Показатели эффективности Метод расчёта показателя

1 Степень выполнения задач и государственных функций Полнота выполнения показателей планов н программ - в соответствии с утвержденными планами социально-экономического развития крупного города, целевыми и локальными (отраслевыми) программами развития города в части управления государственной недвижимостью Количество выполненных показателей планов и программ в части управления государственной недвижимостью к общему их количеству, установленному в планах и программах, в %

Качество выполнения государственных функций -соответствие установленным требованиям административных регламентов выполнения государственных функций и государственных услуг в области управления государственным имуществом Количество государственных функций, выполненных в соответствии с требованиями административных регламентов государственных функций и (осударственных услуг, в % к общему нх количеству (К примеру, соблюдение установленных сроков издания распоряжений о предоставлении в аренду объектов недвижимости (не превышающих пяти рабочих дней с момента поступления соответствующих проектов из районного агентства КУГИ) по решениям районной комиссии по распоряжению объектами недвижимости доля распоряжений, изданных с превышением установленного срока, в процентах к общему числу изданных распоряжений)

2 Полнота использования недвижимости Отсутствие или наличие и величина неиспользуемой недвижимости Неиспользуемая нежилая площадь в % от обшей нежилой площади

Отсутствие или наличие и величина неполного обеспечения государственным недвижимым имуществом, предназначенного для выполнения государственных функций н целевых задач (связанное с отвле «ением имущества в целях получения прибыли) Доля отвлекаемых нежилых помещений на объектах государственного недвижимого имущества в целях получения прибыли при неполном их обеспечения для выполнения государственных функций н целевых задач

3 Обеспечение сохранности имущества Отсутствие нли наличие и величина, снижения эксплуатационных характеристик государственного недвижимого имущества, предназначенного для выполнения государственных функций и задач, вследствие ненадлежащей эксплуатации, либо приведение его в негодность Доля площади государственного недвижимого имущества, предназначенного для выполнения государственных функций, где обнаружено снижение экспл)атаиионных характеристик либо приведение его в негодность, вследствие ненадлежащей эксплуатации, в % к общей плошади государственного недвижимого имущества

Табл 2

Критерии и показатели эффективности управления государственной недвижимостью в целях получения прибыли

Наименование критерия Показатели эффективности Метод расчёта показателя

I Прибыльность использования государственной недвижимости Прибыльность использования объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга н переданных в аренду Показатель представляет собой отношение суммы всех фактически поступивших в бюджет Санкт-Петербурга в соответствующем году доходов от аренды объектов государственного нежилого фонда к общей площади таких объектов, в %

Прибыльность использования переданных в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, а также земельных участков, право собственности на которые не разграничено Показатель представляет собой отношение суммы фактического поступления в бюджет Санкт-Петербурга в соответствующем году доходов от арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Санкт-Петербурга, а также право собственности на которые не разграничено, к площади таких участков, в рубУм2

Доля и прибыльность земельных участков, предоставленных в аренду на инвестиционных условиях, в процентах от общего числа земельных участков, предоставленных в аренду То же, но для земельных участков, предоставленных в аренду на инвестиционных условиях, в руб 1 м2

2 Полнота использования недвижимого имущества Отсутствие или наличие и величина неиспользованного недвижимого имущества Доля неиспользуемой площади объектов нежилого фонда, в общем объёме нежилого фонда, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, %

3 Обеспечение сохранности недвижимого имущества Отсутствие или наличке и величина утраты нежилого фонда, приведения его в негодность, снижения эксплуатационных характеристик вследствие ненадлежащей эксплуатации Доля площади государственного нежилого фонда, переданного в аренду, где обнаружено снижение эксплуатационных характеристик либо приведение его в негодность, вследствие ненадлежащей эксплуатации, в % к общей площади государственного нежилого фонда, переданного в аренду

Перечень процедур

1 Публикация сведений о свободных объектах недвижимости

2 Получение информации о свободных объектах недвижимости заявителями

3 Приём заявок на предостав 1еиие объектов недвижимости в аренду

4 Подготовка пакета документов по свободным объектам недвижимости для рассмотрения на Городской комиссии

5 Подготовка пакета документов по свободным объектам недвижимости для рассмотрения на Районной комиссии

6 Участие заявителей (доверенных лиц) на заседании Городской комиссии

7 Участие заявителей (доверенных лиц) на заседании Районной комиссии

8 Передача Протокола заседания Районной комиссии с решением по передаче объектов недвижимости в аренду в случаях, требующих издания распоряжений районной администрации

9 Передача распоряжений районной администрации в КУГИ

10 Передача документов по решениям Городской комиссии в КУГИ

11 Подготовка» подписание и направление в Районное агентство распоряжений КУГИ о передаче объектов недвижимости в аренду

12 Заключение Районным агентством КУГИ от имени Санкт-Петербурга договора на передачу в аренду объектов недвижимости с Заявителем

Рис 4 Схема последовательности процедур по передаче в аренду свободных объектов недвижимости Санкт-Петербурга

-управление

- координация

- информация

Рис 5 Схема организации мониторинга оценки эффективности управления недвижимостью города

3. ПЕРЕЧЕНЬ ОПУБЛИКОВАННЫХ РАБОТ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ

Статья, опубликованная в рекомендованных ВАК изданиях:

1 Ерохин А Г Лизинг как направление развития управления недвижимым имуществом города // Вестник ИНЖЭКОНа Сер Экономика - 2007 -Вып 3(16) С 237-241 -0,25пл

Статьи, опубликованные в прочих научных изданиях:

2 Ерохин А Г О проблемах реформирования механизма управления городским хозяйством // Актуальные проблемы управления экономикой региона Материалы 1П науч -практ конф 21 апреля 2006 г /Редкол ЕБ Смирнов (отв Ред), С Н Максимов (зам отв. ред) и др - СПб СПбГИЭУ, 2006 - 0,25 п л ,

3 Ерохин А Г Использование лизинга в управлении недвижимым имуществом города // Актуальные проблемы управления экономикой региона Материалы IV науч -практ конф 20 апреля 2007 г / Редкол . Е Б Смирнов (отв ред) и др - СПб СПбГИЭУ, 2007 - 0,15 п л ,

4 Ерохин А Г Фонд имущества Санкт-Петербурга как субъект управления недвижимым имуществом города // Современные проблемы экономики, социологии и права- сб науч ст асп СПбГИЭУ Вып 2 / редкол. Е Б Смирнов (отв ред ) и др - СПб СПбГИЭУ, 2007 - 0,3 п л ,

5 Ерохин А Г. О направлениях развития Концепции управления недвижимостью Санкт-Петербурга // Современные проблемы экономики, социологии и права сб науч ст асп СПбГИЭУ Вып 3 / редкол Е Б Смирнов (отв ред ) и др - СПб СПбГИЭУ, 2008. - 0,25 п л ,

6 Ерохин А Г Мониторинг оценки эффективности управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе (на примере Санкт-Петербурга) // Современные проблемы экономики, социологии и права сб науч ст асп СПбГИЭУ. Вып. 4 / редкол ЕБ Смирнов (отв ред ) и др - СПб . СПбГИЭУ, 2008. - 0,25 п л

Подписано в печать ¿V-/¿'¿V Формат 60x84 '/[6 Псч. л Тираж экз Заказ

ИзПК СПбГИЭУ 191002, Санм-Петербург.ул Марата, 31

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Ерохин, Алексей Геннадьевич

ВВЕДЕНИЕ.

Глава 1. Проблемы и развитие системы управления государственным недвижимым имуществом. крупного города.

1.1. Проблемы управления государственным недвижимым имуществом крупного города.

1.2. Характеристика системы управления государственным недвижимым имуществом крупного города.

1.3. Направления развития Концепции управления недвижимостью Санкт-Петербурга.

Глава 2. Развитие системы управления государственным недвижимым имуществом. крупного города.

2.1. Принципы и методы управления недвижимым имуществом крупного города.

2.2. Особенности управления городским недвижимым имуществом в административном районе крупного города.

2.3. Развитие организационно-экономического механизма управления государственной недвижимостью, находящейся в собственности крупного города.

Глава 3. Эффективность управления недвижимым имуществом в крупном городе.

3.1. Показатели оценки эффективности управления государственной недвижимостью на примере Санкт-Петербурга.

3.2. Разработка системы регламентов управления государственной недвижимостью Санкт-Петербурга.

3.3. Методические основы развития системы мониторинга оценки эффективности управления государственным недвижимым имуществом 135 в крупном городе.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Управление государственным недвижимым имуществом на основе социально-экономических стандартов проживания в крупном городе"

Недвижимое имущество крупного города является материально-вещественной базой функционирования его экономики. Поэтому его эффективное использование является одной из основных задач органов власти города. Однако сегодня в сфере управления собственностью крупных городов и, в частности, недвижимым имуществом, очевидны серьезные проблемы. Такая ситуация характерна и для Санкт-Петербурга. Так, имущественная составляющая в общей структуре всех доходов бюджета Санкт-Петербурга в 2007 году составила немногим более 18%.

Повышение эффективности использования государственного недвижимого имущества в интересах развития города должно быть направлено не только на рост доходов от использования недвижимости, на расширение налогооблагаемой базы, возрастание объема инвестиций в недвижимость города, рост ценности имущественного комплекса города, но и на решение социальных проблем, а, в целом, на решение задач социально-экономического развития города. Следовательно, политика управления государственным недвижимым имуществом является составной частью государственной политики развития города.

Достижение этих целей возможно на основе развития организационно-экономического механизма управления недвижимостью города.

Таким образом, выбранная тема диссертации представляется весьма актуальной. Направление и содержание исследования определяется объективной необходимостью развития организационно-экономического механизма повышения эффективности управления недвижимым имуществом крупного города (на примере Санкт-Петербурга).

Проблемы, связанные с совершенствованием управления государственной и муниципальной собственностью на основе новых методов и принципов, оценкой эффективности управления явились предметом изучения многих российских и зарубежных ученых.

Эти проблемы рассматривались в трудах таких зарубежных и отечественных ученых: С. Батлер, Э. Маркварт, А. О'Салливан, Р. Страйк, Д. Фридман, А.Н. Асаул, В.В. Бузырев, Н.В. Васильева, М.А. Горенбургов, В.В. Григорьев, С. М. Доветов, А.Ф. Колосов, Л.Э. Лимонов, С.Н. Максимов, A.B.

Савченко, И.В. Смирнова, Ю.П. Панибратов, П.Д. Половинкин, А.Д. Радыгин, <

И.И. Сигов, Е.И. Тарасевич, B.C. Чекалин, Л.М. Чистов.

Вместе с тем имеется необходимость совершенствования ряда направлений организационно-экономического механизма повышения эффективности управления государственным недвижимым имуществом крупного города (на примере Санкт-Петербурга), в том числе на основе уточнения принципов и методов управления, разработки методических основ ряда направлений повышения эффективности управления недвижимостью города, а также методов оценки эффективности управления недвижимостью.

Цель диссертационного исследования является развитие системы управления недвижимым имуществом крупного города во взаимосвязи с Программой социально-экономического развития, в основу которой положено достижение стандартов проживания в Санкт-Петербурге.

Исходя из сформулированной цели, в диссертационном исследовании решаются следующие задачи:

1. Проведение анализа состояния и развития государственного недвижимого имущества, принадлежащего городу;

2. Исследование проблем управления государственным недвижимым имуществом Санкт-Петербурга;

3. Разработка основных направлений развития действующей Концепции управления недвижимостью города;

4. Уточнение общих принципов и методов управления недвижимым имуществом крупного города;

5. Выявление особенностей управления государственным недвижимым имуществом в административном районе крупного города;

6. Разработка направлений развития организационно-экономического механизма управления государственной недвижимостью, находящейся в собственности крупного города;

7. Уточнение критериев и показателей оценки эффективности управления государственной недвижимостью крупного города на примере Санкт-Петербурга;

8. Разработка методических положений по исполнению функций управления государственной недвижимостью крупного города на примере регламента по предоставлению государственной услуги;

9. Разработка методических основ развития системы мониторинга оценки эффективности управления государственным недвижимым имуществом в Санкт-Петербурге.

Объектом исследования являются организационно-экономические отношения в сфере функционирования недвижимости, принадлежащей крупному городу.

Предметом исследования является управление государственным недвижимым имуществом, находящимся в собственности крупного города.

Теоретической и методической основой исследования является диалектический метод, предопределяющий изучение явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи. В основу всей работы заложен системный подход с использованием метода экономической интерпретации полученных результатов. В аналитической части применялись методы системного анализа, классификации и статистических группировок, логического и сравнительного анализа. Методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и региональных органов управления по вопросам регулирования имущественно-земельных отношений и сферы недвижимости на уровне Российской Федерации и Санкт-Петербурга.

Научная новизна диссертационной работы заключается в развитии организационно-экономических отношений, направленных на повышение эффективности управления недвижимым имуществом крупного города (на примере Санкт-Петербурга).

На защиту выносятся следующие наиболее существенные результаты диссертационного исследования, составляющие научную новизну работы:

1. Предложены основные направления развития Концепции управления недвижимостью Санкт-Петербурга (на основе выявленных проблем управления государственным недвижимым имуществом города), способствующие повышению эффективности управления недвижимостью города в процессе реализации действующих программ и задач социально-экономического развития Санкт-Петербурга, конечной целью которых является достижение стандартов проживания в Санкт-Петербурге;

2. Уточнен состав принципов управления недвижимым имуществом крупного города, позволяющий создать научную основу для формирования методических подходов повышения эффективности управления недвижимостью города в соответствии с приоритетами его социально-экономического развития;

3. Сформированы критерии и показатели оценки эффективности управления недвижимым имуществом города на основе функционально-целевого подхода к назначению недвижимости, обеспечивающие дифференцированный подход к оценке эффективности управления недвижимостью, путём выделения отдельных критериев и показателей эффективности коммерческого (приносящего доход) и некоммерческого (в целях реализации государственных функций) использования имущества;

4. Разработаны методические положения по формированию регламента функций управления государственной недвижимостью крупного города на примере аренды, способствующие сокращению сроков принятия управленческого решения по передаче объекта недвижимости в аренду;

5. Предложены направления развития системы мониторинга оценки эффективности управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе, позволяющие создать систему регулярного наблюдения, сбора и анализа информации об эффективности деятельности исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в сфере управления государственным недвижимым имуществом.

Практическая значимость исследования состоит в том, что предложения, содержащиеся в нем, направлены на повышение качества жизни населения крупного города, которое достигается путём совершенствования системы управления и повышения эффективности распоряжения государственным недвижимым имуществом Санкт-Петербурга. Основой совершенствования системы управления недвижимостью города является его распределение, обеспечивающее качество проживания населения в соответствии с утвержденными Правительством Санкт-Петербурга стандартами проживания.

Результаты выполненных исследований и предложенные решения методического характера могут быть использованы органами власти крупных городов при краткосрочном, среднесрочном и долгосрочном планировании социально-экономического развития в сфере управления недвижимым имуществом городов.

Предложенные рекомендации по управлению государственным недвижимым имуществом города позволят повысить эффективность его использования и распоряжения им.

Разработанные подходы будут способствовать усилению приоритета социального фактора при распределении недвижимого имущества в целях обеспечения стандартов проживания.

Результаты исследования могут быть использованы при уточнении или разработке новой редакции Концепции управления недвижимым имуществом Санкт-Петербурга, в практической деятельности Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга.

Материалы научной работы докладывались на Ш-й и 1У-й научно-практических конференциях «Актуальные проблемы управления экономикой региона», на Х1-й научно-практической конференции студентов и аспирантов «Менеджмент и экономика в творчестве молодых исследователей. ИНЖЭКОН-2008» и нашли применение при чтении экономических курсов для студентов Санкт-Петербургского государственного инженерно-экономического университета.

Публикации. Основное содержание диссертации отражено в 6 опубликованных работах, в том числе одна в издании, рекомендованном ВАК, общим объемом 1,45 п. л.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Ерохин, Алексей Геннадьевич

Выводы по главе 2.

1. Исследование принципов, соблюдение которых необходимо в процессе управления недвижимостью крупного города, позволило дополнить уже известные принципы принципом соответствия управления развитием недвижимости структуре стандартов проживания населения, поскольку в соответствии с показателями стандартов проживания устанавливаются целевые показатели развития города. Кроме этого принципа рекомендуется ввести принцип безопасного содержания и развития недвижимого имущества для пользователей. Имеется в виду обязательное соблюдение согласно Федеральному закону от 27.12.2002г. №184-ФЗ «О техническом регулировании» требований безопасного пользования объектами недвижимого имущества, как продукцией строительства, в процессе содержания (текущее обслуживание, капитальный ремонт и реконструкция).

2. В результате исследования установлено, что правовой основой для управления недвижимым имуществом крупного города, применительно к Санкт-Петербургу, как субъекту РФ, является комплекс законов Санкт-Петербурга в области управления государственной собственностью, в том числе по вопросам оборота государственного недвижимого имущества.

3. При исследовании особенностей управления городским недвижимым имуществом на уровне административного района крупного города, установлено, что Правительством города делегирован администрации района Санкт-Петербурга большой круг полномочий в области эффективного использования и развития нежилой недвижимости и земельных ресурсов города, находящихся на территории района.

4. В полномочиях администрации района Санкт-Петербурга можно выделить две формы её участия в управлении и распоряжении объектами недвижимого имущества, находящимися в государственной собственности Санкт-Петербурга и расположенными на территории района:

- непосредственно а) путём представления земельных участков и (или) нежилой недвижимости в аренду или безвозмездное пользование в ограниченных нормативными актами размерах и сроках; б) путём изменения условий договора аренды нежилой недвижимости, дачи согласия на передачу в залог права аренды, предоставления права субаренды и т.д.

- опосредованно - в процессе реализации Программ социального и экономического развития Санкт-Петербурга, а также целевых и отраслевых и районных программ, в том числе развития рынка потребительских услуг и инвестиционных проектов. Эта форма участия администрации района Санкт-Петербурга в управлении и распоряжении объектами городского недвижимого имущества реализуется путём согласования вопросов выделения земельных участков и (или) нежилой недвижимости, организации подготовки и контроля строительства, реконструкции, приёмки, учёта вводимых объектов участия, то есть выполнения отдельных функций управления и распоряжения объектами недвижимого имущества, в том числе последующего контроля надлежащего использования объектов недвижимости и др.

5. Установлено, что предметами планирования социально-экономического развития Санкт-Петербурга в соответствии с нормативными актами Санкт-Петербурга, начиная с 2005 года является деятельность органов государственной власти по достижению заданных нормативов стандартов проживания на основе распределение общественно-значимых ресурсов между направлениями плановой деятельности в соответствии с приоритетами социально-экономического развития города, с учётом обеспечения доступности общественно-значимых ресурсов и услуг для бизнеса и населения.

6. Установлено, что развитие организационно-экономического механизма управления недвижимостью города осуществляется одновременно с совершенствованием системы планирования социально-экономического развития города на основе установления и организации выполнения заданных нормативов стандартов проживания в области распределение имущественных ресурсов в соответствии с приоритетами социально-экономического развития города. Вместе с тем для достижения оптимального распределения объектов недвижимого имущества по вариантам их функционального предназначения, которое позволило бы максимизировать доходы городского бюджета от недвижимости, находящейся в собственности Санкт-Петербурга, при одновременном обеспечении города необходимым (и достаточным) количеством объектов недвижимости (с соответствующими качественными характеристиками), используемых в административных и социальных целях, следует устранить имеющиеся проблемы в организации планирования и контроля исполнения на всех уровнях управления недвижимостью города.

Глава 3. Эффективность управления недвижимым имуществом в крупном городе

3.1. Показатели оценки эффективности управления государственной недвижимостью на примере Санкт

Петербурга

Управление социально-экономическим развитием субъектов Российской Федерации осуществляется посредством большого числа различных инструментов и политик, выраженных в конкретных управляющих воздействиях.

Основой оценки эффективности управляющих воздействий органов власти в ходе осуществления государственной политики и проведения реформ в большом городе является анализ социально-экономического развития и оценка достижения целевых показателей в различных сферах. Следует отметить, что для всесторонней оценки эффективности управляющих воздействий необходим комплексный подход, позволяющий оценить общую экономическую, социальную (включая показатели развития инфраструктуры) и финансовую ситуацию в конкретном субъекте Российской Федерации.

Оценки эффективности управляющих воздействий органов власти могут проводиться в двух формах: на основе системы показателей и с помощью интегрального (комплексного) индекса [56].

Управление государственным имуществом города, как показано в главе 2, является одним из инструментов государственного управления социально-экономическим развитием, что обуславливает подчинённость целей управления государственным имуществом целям государственного управления в целом, то есть целям государственной политики. Таким образом, политика управления государственным имуществом, является составной частью государственной политики развития города и подчинена ей.

В литературе, посвященной данной проблематике, встречаются различные по видам и глубине детализации перечни критериев и показателей оценки эффективности управления государственной собственностью, в том числе недвижимостью.

Сегодня большинство специалистов, основываясь на базовом определении эффективности, приводят различные виды классификаций этого понятия и способов ее определения [37]. К примеру, при ресурсном подходе к управлению недвижимостью, эффективность - соотношение между издержками факторов производства и объёмом произведенных товаров (продукции) и услуг, то есть:

Объём товаров и услуг, руб.

Эффективность = --------------------------------

Издержки производства, руб.

Это соотношение измеряется в физическом (натуральном) или стоимостном выражении, а критерием ее оценки является то, как рынки или государство осуществляет размещение ресурсов. Эффективность достигается в том случае, когда производственные ресурсы распределены таким образом, что от их применения обеспечивается максимально возможный суммарный чистый выигрыш.

Рассматривая вопросы эффективности управления недвижимостью большого города, следует принять во внимание цели, задачи и соответствующие подходы, определённые исполнительной властью в области управления недвижимостью города. Так, к числу приоритетных задач, решаемых в процессе управления недвижимым имуществом, находящимся в собственности Санкт-Петербурга, определённых действующей Концепцией управления недвижимостью Санкт-Петербурга относится достижение оптимального распределения объектов недвижимости по различным вариантам их функционального предназначения. При этом под оптимальным распределением объектов недвижимого имущества по вариантам их функционального предназначения понимается такое распределение, которое позволяет максимизировать чистые доходы городского бюджета от недвижимости, находящейся в собственности Санкт-Петербурга, при одновременном обеспечении города необходимым (и достаточным) количеством объектов недвижимости (с необходимыми качественными характеристиками), используемых в административных и социальных целях.

В действующей Концепции управления недвижимостью Санкт-Петербурга приводятся, как ожидаемые, следующие результаты реализации её положений:

- увеличение доли доходов бюджета Санкт-Петербурга от объектов недвижимости, используемых в коммерческих целях;

- стабилизация доли объектов недвижимости Санкт-Петербурга, используемых в качестве административной недвижимости;

- сокращение выпадающих доходов бюджета Санкт-Петербурга за счет сокращения и, в перспективе, отказа от предоставления объектов недвижимости в пользование на льготных условиях;

- увеличение объёма частных инвестиций в сферу недвижимости Санкт-Петербурга путём создания более привлекательных условий для их привлечения;

- сокращение затрат Санкт-Петербурга по содержанию системы управления недвижимостью, в том числе численности занятых в системе органов государственного управления недвижимостью.

Вполне очевидно, что приведенные ожидаемые результаты реализации положений Концепции, преобразованные в систему соответствующих показателей, которые могли бы, по нашему мнению, служить показателями оценки эффективности системы управления недвижимостью города.

Однако следует отметить, что основополагающие положения действующей Концепции управления недвижимым имуществом Санкт-Петербурга, в том числе в части оптимизации распределения объектов нежилого фонда по функциональному назначению, должны быть развиты (конкретизированы) в связи с созданной в период 2003-2005 г.г. на новых принципах и получившей правовой статус Закона СПб системой государственного перспективного планирования. Одним из основных постулатов новой системы является то, что в центр планирования поставлен человек, житель Санкт-Петербурга, а именно, забота об интересах и потребностях населения города (в пределах полномочий субъекта РФ) является целью функционирования органов исполнительной власти на основе планирования и последующего достижения стандартов проживания и их нормативов. Предметами планирования социально-экономического развития Санкт-Петербурга стали:

- деятельность органов государственной власти по достижению заданных нормативов стандартов проживания; распределение общественно-значимых ресурсов между направлениями плановой деятельности в соответствии с приоритетами социально-экономического развития города;

- обеспечение доступности общественно-значимых ресурсов и услуг для бизнеса и населения

К ресурсам, подлежащим плановому распределению наряду с территориальными, экономическими, финансовыми, топливно-энергетическими и демографическими ресурсами отнесены и имущественные ресурсы. При этом обязательным условием использования ресурсов является ориентирование на выполнение стандартов проживания населения, зафиксированных в Программах социально-экономического развития Санкт-Петербурга.

Таким образом, возникает необходимость в уточнении положений действующей Концепции управления недвижимым имуществом Санкт-Петербурга в части упомянутого ранее распределения недвижимости не только в соответствии с функциональным назначением, но и с учётом потребности отраслевых и территориальных органов управления в объектах недвижимости в целях достижения заданных нормативов стандартов проживания и в соответствии с приоритетами социально-экономического развития города. Поэтому в соответствии с нормативными актами Санкт-Петербурга Комитету по управлению городским имуществом Правительства Санкт-Петербурга и администрациям районов города, другим уполномоченным органам при принятии решений о предоставлении объектов недвижимости для размещения объектов здравоохранения, образования, социально-культурного назначения, торговли в аренду или другие права пользования, необходимо строго руководствоваться Перечнем стандартов проживания.

Предоставление объектов социального назначения необходимо осуществлять в соответствии с принципами:

- платности;

- равенства коммерческих и некоммерческих организаций;

- государственной поддержки социально значимой деятельности;

- нормативного обеспечения социальными услугами населения, проживающего на определенной территории.

Основным способом государственной поддержки социально значимой деятельности должна стать целевая, полная или частичная компенсация затрат по аренде недвижимости за счет средств бюджета Санкт-Петербурга.

С точки зрения социальной значимости в интересах эффективного управления недвижимостью Санкт-Петербурга все учреждения, предприятия и организации целесообразно разделить на две группы: оказывающие социально значимые услуги населению, проживающему на определенной территории (учреждения образования, здравоохранения);

- выполняющие социально значимые функции с точки зрения интересов города как социального сообщества.

В соответствии с этими различиями необходимо различать и критерии выделения объектов социального назначения для указанных групп.

1. Для первой группы основой должна быть разработка системы натурально-вещественных показателей обеспечения населения необходимыми товарами и услугами, ответственность за обеспечение которыми по социальным ценам берет на себя государство (основанием являются существующие нормативы обеспечения населения социальными услугами, скорректированные с учетом изменений структуры и характера потребностей применительно к территориально — демографическим особенностям административного района — как единицы планирования государственных услуг).

На основании указанных нормативов должны быть разработаны нормы, определяющие потребность в объектах недвижимости для выполнения социальных функций и являющиеся основанием для выделения соответствующего количества объектов недвижимости. В случае отсутствия таких объектов недвижимости, для их строительства или реконструкции с расширением должны резервироваться земельные участки в соответствии с требованиями строительных и санитарных нормативов.

2. По отношению ко второй группе решения принимаются на основе признания органами государственной власти социальной значимости отдельных видов деятельности, не связанных с удовлетворением потребностей населения города, проживающего на определенной территории, и имеющих существенное значение для развития города как социального сообщества. В данном случае установление обязательных нормативов для отдельных организаций не представляется возможными и решение принимается на основе индивидуального подхода с учётом параметров объектов — аналогов, функционирующих в других регионах.

Рассматривая непосредственно вопросы эффективности управления недвижимостью, более конкретно - оценки эффективности использования недвижимого имущества крупного города, становится очевидной целесообразность выделения отдельных критериев эффективности коммерческого (приносящего доход) и некоммерческого (в целях реализации государственных функций) использования имущества.

Известно, что эффективность коммерческого использования недвижимости выражается в доходах, приносимых этим имуществом, под которым понимаются, как поступления в бюджет, так и увеличение стоимости имущества. Уровень доходности недвижимого имущества в конкретных случаях может определяться и с учётом складывающегося на рынке уровня доходности аналогичного имущества и отраслевой специфики его использования.

Что касается эффективности некоммерческого использования недвижимости (в целях реализации государственных), то она определяется фактом производства заданного количества определенной государством продукции или выполнения работ (услуг) при соблюдении установленных социальных и иных стандартов (нормативов) или административных регламентов государственных функций (государственных услуг) и обеспечении определенного уровня издержек в процессе производства или исполнения.

Для выявления, какой именно результат управления государственной недвижимостью является свидетельством эффективности использования государственных средств, необходима совокупность критериев, которые должны быть своего рода «нормативной моделью управления». Критерии должны представлять собой обоснованные и выполнимые показатели качества управленческой работы, на основе которых можно осуществить сравнительный анализ и оценить эффективность достигнутых результатов.

В ряде случаев критерии эффективности использования государственного недвижимого имущества могут быть комбинированными. Критерии коммерческой эффективности могут устанавливаться для отдельных направлений использования недвижимости, а к другим -применяться критерии, вытекающие из необходимости обеспечения соответствующей функции государства. При этом должен осуществляться раздельный учет и контроль доходов от коммерческой деятельности и затрат на выполнение государственных функций.

С нашей точки зрения, эффективность функционирования органов государственной власти должна быть основана на оценке по результатам деятельности или по показателям результативности.

Под термином «показатель результативности» мы понимаем количественный или качественный показатель (индикатор), характеризующий результат деятельности или успешность движения к достижению цели (задачи) организации. Это показатель, позволяющий определить, действительно ли орган государственной власти достигает поставленных целей.

Существует две категории показателей результативности: показатели, характеризующие процессы в самой управляющей структуре (используемые ресурсы, оказанные услуги и т.д.) и показатели, отражающие воздействие управляющих структур на целевую группу (объекты, категории населения, общество в целом и т.д.)

По нашему мнению, показатели результативности органов управления недвижимым имуществом должны обладать следующими характеристиками:

- специфичность и конкретность (относится к данной организации или программе);

- измеряемость;

- достижимость (поставленное целевое значение показателя может быть достигнуто с использованием имеющихся ресурсов);

- адекватность;

- привязка к определенному отчетному периоду.

Показатели вложенных ресурсов должны применяться для описания использования всех ресурсов, которыми располагает орган управления на начало отчетного периода или в среднем за период. Ресурсы могут быть денежными и материальными (количество персонала, размер ассигнований, количество и характеристики оборудования), но сводятся к денежной оценке, что отражается в проекте бюджета. Можно сказать, что это самый простой и наиболее распространенный показатель, так как всегда можно определить, сколько ресурсов использует структура, и как сформирован ее бюджет.

Показатели непосредственного результата деятельности должны выражаться в виде объема деятельности, оказанных услуг и т.п. за отчетный период. Возможны два варианта формулирования этих показателей.

Во-первых, с помощью расчета объема деятельности или услуг, произведенных органом государственного управления в системе управления недвижимым имуществом города в пределах предоставленных полномочий: количество заключенных договоров аренды, безвозмездного срочного пользования; величина дохода, полученного от использования недвижимости города различными способами и т.п.

Во-вторых, определение как объёма, так и некоторых качественных характеристик результата: количество договоров аренды, по которым отсутствуют отсрочки платежей, по которым обеспечен рост стоимости объектов и т.п.

Вместе с тем, учитывая сложность формализации и адекватного количественного описания результатов некоторых видов деятельности органов управления, сбора полноценной информации об их конечном эффекте, мы предлагаем использовать показатели процессов, которые применяются для описания административных функций. Фактически речь идет о степени соответствия действий регламенту административных процессов. Этот тип показателей нельзя полностью отнести к показателям результата, качество рабочих процессов лишь в некоторой степени определяет достижение результата.

Если реальные показатели деятельности объекта управления соответствуют установленным критериям или превышают их, то это означает, что государственные средства используются с достаточной степенью эффективности.

В соответствии с изложенным выше принципом предлагается следующие критерии и системы показателей оценки эффективности управления государственной недвижимостью в крупном городе (табл. 3.1.и З.2.).

Учитывая значимость административных регламентов государственных функций и государственных услуг для настоящей работы, получающих всё большее распространение в субъектах Российской Федерации в связи с проведением в государстве административной реформы, рассмотрим далее содержание данных понятий и осуществим разработку таких регламентов для Комитета по управлению городским имуществом администрации Санкт — Петербурга.

Табл.3.1.

Критерии и показатели эффективности управления государственной недвижимостью в целях выполнения государственных задач и функций

Наименование критерия Показатели эффективности Метод расчёта показателя

1. Степень выполнения задач и государственны* функции Полнота выполнения показателей планов и программ - в соответствии с утвержденными планами социально -экономического развития крупного города, целевыми и локальными (отраслевыми) программами развития города в части управлении государственной недвижимостью Количество выполненных показателей планов и программ в части управления государственной недвижимостью к обшему их количеству, установленному в планах и программах, в %

Качество выполнения государственных функций -соответствие установленным требованиям административных регламентов выполнения государственных функций и государственных услуг в области управлении государственным имуществом Количество государственных функций, выполненных в соответствии с требованиями административных регламентов государственных функций и государственных услуг, в % к общему их количеству. (К примеру, соблюдение установленных сроков издания распоряжений о предоставлении в аренду объектов недвижимости (не превышающих пятя рабочих дней с момента поступления соответствующих проектов нз районного агентства КУГИ) по решениям районной комиссии по распоряжению объектами недвижимости: доля распоряжений, изданных с превышением установленною срока, в процентах к общему числу изданных распоряжений.)

2. Полнота использования недвижимости Отсутствие или наличие и величина неиспользуемой недвижимости Неиспользуемая нежилая площадь в % от общей н/ж площади.

Отсутствие или наличие и величина неполного обеспечения государственным недвижимым имуществом, предназначенного для выполнения государственных функции и целевых задач (связанное с отвлечением имущества в целях получения прибыли) Доля отвлекаемых нежилых помещений на объектах государственного недвижимого имущества в целях получения прибыли при неполном нх обеспечения для выполнения государственных функций и целевых задач.

3. Обеспечение сохранности имущества Отсутствие или наличие и величина, снижения эксплуатационных характеристик государственного недвижимого имущества, предназначенного для выполнении государственных функции и задач, вследствие ненадлежащей эксплуатации; либо приведение его в негодность. Доля площади государственного недвижимого имущества, предназначенного для выполнения государственных функций, где обнаружено снижение эксплуатационных характеристик либо приведение его в негодность, вследствие ненадлежащей эксплуатации, в % к общей площади госуда р стве н и о го и е д в и жи м ого имущества.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Исследование состояния и динамики результатов использования недвижимого имущества Санкт-Петербурга свидетельствуют, что процесс развития имущественных отношений в городе в течение анализируемого периода, несмотря на имеющиеся проблемы, осуществлялся в соответствии с основной целью, определённой Концепцией управления недвижимым имуществом Санкт-Петербурга — достижение максимальной экономической и бюджетной эффективности использования объектов недвижимости. Наблюдающемуся росту эффективности от использования недвижимости, находящейся в собственности Санкт-Петербурга, способствует создание в Санкт-Петербурге в соответствии с Концепцией социально-экономического развития структуры управления недвижимостью с разграничением полномочий различных организаций имущественного блока и отраслевых органов государственного управления.

Однако при общем росте доходов бюджета за исследуемый период времени увеличился в 2,7 раза, в том числе росте доходов от сдачи в аренду увеличился в 10,5 раз, доля общих доходов от использования государственного имущества в консолидированном бюджете города не превышает 18%.

Имеются и другие проблемы в сфере управления недвижимостью города. В частности, в городе не уделяется должное внимание развитию социальной инфраструктуры города - объектам здравоохранения, образования, торговли, социально-культурного назначения.

В то же время именно КУГИ совместно с администрациями районов Санкт-Петербурга, в соответствии с нормативными актами Правительства Санкт-Петербурга, ответственны за принятие решений о предоставлении объектов недвижимости для размещения объектов социальной инфраструктуры.

Отсутствие административных регламентов исполнения государственных функций и государственных услуг, определяющих порядок проведения процедур и сроки их исполнения снижает эффективность взаимодействия подразделений КУГИ, что приводит к задержкам в сроках предоставления объектов недвижимости в пользование.

Отсутствие надлежащей системы регулярного наблюдения, сбора и анализа информации об эффективности деятельности исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в сфере управления государственным недвижимым имуществом в виде мониторинга оценки эффективности управления государственным недвижимым имуществом не позволяет принимать своевременные меры для оперативного решения возникающих проблем.

Исследование принципов, соблюдение которых необходимо для обеспечения эффективного управления недвижимостью крупного города, позволило дополнить уже известные принципы принципом соответствия управления развитием недвижимости структуре стандартов проживания населения, поскольку в соответствии с показателями стандартов проживания устанавливаются целевые показатели развития города.

При исследовании особенностей управления городским недвижимьш имуществом на уровне административного района крупного города, установлено, что Правительством города делегирован администрации района Санкт-Петербурга большой круг полномочий в области эффективного использования и развития нежилой недвижимости и земельных ресурсов города, находящихся на территории района.

Установлено, что развитие инструментов организационно экономического механизма управления недвижимостью города должно осуществляться одновременно с совершенствованием системы планирования социально-экономического развития города на основе разработки и организации выполнения заданных нормативов стандартов проживания в области распределения имущественных ресурсов в соответствии с приоритетами социально-экономического развития города. .;

Такими инструментами, как показали результаты исследования являются мониторинг оценки эффективности деятельности исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в сфере управления государственным недвижимым имуществом и административные регламенты исполнения государственных функций и государственных услуг, разработанные для целей повышения эффективности управления государственным недвижимым имуществом.

В итоге проведенное диссертационное исследование получены следующие научные результаты:

В методической области:

1. Исследование состояния и динамики государственного недвижимого имущества Санкт-Петербурга, а также финансовых результатов его использования свидетельствуют, что процесс развития недвижимого имущества города в течение анализируемого периода (2002-2006 г.г.), несмотря на имеющиеся проблемы, осуществлялся в соответствии с основной целью, определённой Концепцией управления недвижимым имуществом Санкт-Петербурга — достижение максимально возможной экономической эффективности использования объектов недвижимости. Общий рост доходов бюджета от использования государственного имущества за исследуемый период времени увеличился в 2,7 раза, а рост доходов от сдачи в аренду увеличился в 10,5 раз.

Вместе с тем, наряду с очевидными положительными результатами в использовании городского имущества здесь имеются и проблемы. Установлено, что: не уделяется должное внимание развитию социальной инфраструктуры города - объектам здравоохранения, образования, торговли, социально-культурного назначения. На протяжении последних лет сохраняется дисбаланс в структуре городских площадей в ущерб объектам социальной сферы',

- фактически отсутствуют административные регламенты исполнения государственных функций и государственных услуг в области управления недвижимостью, что снижает эффективность взаимодействия подразделений КУГИ и, в целом, негативно отражается на результатах его деятельности;

- отсутствует надлежащая система регулярного наблюдения, сбора и анализа информации об эффективности деятельности исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в сфере управления государственным недвижимым имуществом в виде мониторинга оценки эффективности управления государственным недвижимым имуществом, что не позволяет принимать своевременные меры воздействия для оперативного решения возникающих проблем;

- сохраняется низкий уровень технического состояния нежилых строений. Несмотря на общее увеличение площади нежилого фонда за счет ввода новых объектов и сопутствующее снижение доли объектов, находящихся в ветхом и неудовлетворительном состоянии, в общей площади нежилого фонда Санкт-Петербурга, фактическое количество таких строений и площади в них увеличивается. Неудовлетворительное состояние многих потенциально привлекательных для бизнеса нежилых зданий усугубляет дефицит ликвидных объектов, что предопределяет существенные бюджетные потери.

Следовательно, проблемы, выявленные в процессе реализации действующей Концепции управления недвижимостью, имеют два аспекта. Во-первых, недостаточное внимание к осуществлению сог}иалъной функции города. Концепция управления недвижимостью Санкт-Петербурга не отражает целевых установок социально-экономического развития города, а именно, не отражает увязку целей и задач функционирования системы управления недвижимостью с достижением показателей стандартов проживания в Санкт-Петербурге, как основополагающих элементов системы планирования развития города. Во-вторых, недостаточная эффективность управления городской коммерческой недвижимостью. Вследствие негативного влияния перечисленных ранее факторов имущественная составляющая в общей структуре всех доходов в консолидированном бюджете Санкт-Петербурга в 2007 году составила немногим более 18%, что существенно ниже аналогичных показателей за рубежом.

Развитие действующей Концепции управления недвижимостью Санкт-Петербурга должно быть ориентировано на реализацию Программ и Планов социально-экономического развития, в центре которых стоит человек - житель Санкт-Петербурга, а именно, достижение в Санкт-Петербурге европейского уровня качества жизни. При этом представления о таком уровне жизни однозначно описаны и законодательно закреплены путём введения стандартов проживания и их нормативов в разрабатываемые планы. Стандарты проживания представляют комплекс требований к качеству проживания населения в Санкт-Петербурге. Их выполнение город (в лице органов государственной исполнительной власти) принимает на себя. Важным направлением деятельности органов государственной власти по достижению планируемых нормативов стандартов проживания является распределение общественно-значимых ресурсов (демографические, финансовые, экономические, топливно-энергетические и имущественные ресурсы) в соответствии с приоритетами социально-экономического развития города, а также в обеспечении доступности этих ресурсов для бизнеса и населения. Под имущественными ресурсами Санкт-Петербурга в действующей системе планирования понимается совокупность всех видов имущества, в том числе недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга. Следовательно, распределение недвижимого имущества должно быть ориентировано на выполнение стандартов проживания населения, зафиксированных в Программах и Планах социально-экономического развития Санкт-Петербурга (рис.1).

Таким образом, в результате исследования установлено, что действующая Концепция управления недвижимостью Санкт-Петербурга устарела и не отражает тенденций социально-экономического развития города, в том числе на рынке недвижимости, а также не определяет требования к обновлению методов повышения эффективности использования недвижимостью Санкт-Петербурга. Необходима новая её редакция с учётом перечисленных выше замечаний.

Основные направления развития Концепции управления недвижимостью Санкт-Петербурга, предложенные нами, приведены на рис.2.

Внедрение регламента позволит упорядочить и установить строгую последовательность процедур при исполнении государственной функции подразделениями Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и сократить время для принятия управленческого решения по данному виду государственной услуги - предоставление объектов недвижимости в пользование, а, в конечном итоге, будет способствовать повышению эффективности использования имущества города.

Таким образом, нами предложены основные направления развития Концепции управления недвижимостью Санкт-Петербурга (на основе выявленных проблем управления государственным недвижимым имуществом города), способствующие повышению эффективности управления недвижимостью города в процессе реализации действующих программ и задач социально-экономического развития Санкт-Петербурга, конечной целью которых является достижение стандартов проживания в Санкт-Петербурге.

2. Исследование совокупности принципов, соблюдение которых необходимо в процессе управления недвижимостью крупного города на примере Санкт-Петербурга, позволило выявить дополнительные принципы, которые вошли в уточнённый нами состав (рис.3). Это принцип соответствия распределения недвижимости, как общественно-значимого ресурса, приоритетам социально-экономического развития города, то есть конкретным социальным и экономическим целям, определенным стандартами проживания. Второй дополнительный принцип - принцип безопасного содержания и развития недвижимого имущества для пользователей. Имеется в виду обязательное соблюдение согласно

Федеральному закону от 27.12.2002 г. № 184-ФЗ «О техническом регулировании» требований безопасного пользования объектами недвижимого имущества, как продукцией строительства, в процессе содержания (текущее обслуживание, капитальный ремонт и реконструкция). Следование этому принципу предопределяет принятие необходимых мер по улучшению технического состояния объектов недвижимости не только городом, но и всеми владельцами.

Таким образом, нами уточнен состав принципов управления недвижимым имуществом крупного города, позволяющий создать научную основу для формирования методических подходов повышения эффективности управления недвижимостью города в соответствии с приоритетами его социально-экономического развития.

В области практики:

С целью привлечения современных инструментов совершенствования организационно-экономического механизма управления сформированы критерии и показатели оценки эффективности управления недвижимым имуществом города на основе функционально-целевого подхода к назначению недвижимости, обеспечивающие дифференцированный подход к оценке эффективности управления недвижимостью. Исследование показало, что этого можно достичь путём выделения отдельных критериев и показателей эффективности коммерческого (приносящего доход) и некоммерческого (в целях реализации социальных функций государства) использования имущества.

Учитывая сложность формализации и адекватного количественного описания результатов некоторых видов деятельности органов управления, сбора полноценной информации об их конечном эффекте, мы предложили использовать показатели процессов, которые применяются для описания административных функций. Речь идет о степени соответствия управляющих воздействий регламенту административных процессов. Если реальные показатели деятельности объекта управления соответствуют установленным критериям или превышают их, то это означает, что государственные средства используются с достаточной степенью эффективности. В соответствии с изложенным выше принципом предлагается следующие критерии и показатели оценки эффективности управления государственной недвижимостью в крупном городе.

Tamm образом, нами сформированы критерии и показатели оценки эффективности управления недвижимым имуществом города на основе функционально-целевого подхода к назначению недвижимости, обеспечивающие дифферет}ированный подход к оценке эффективности управления недвижимостью, путём выделения отдельных критериев и показателей эффективности коммерческого (приносящего доход) и некоммерческого (в целях реализации государственных функций) использования имущества.

4. Учитывая значимость административных регламентов государственных функций и государственных услуг, получающих всё большее распространение в субъектах Российской Федерации, как инструментов повышения эффективности работы органов государственной исполнительной власти, используемого в рамках проводимой в государстве административной реформы, в диссертации разработан на новой методической основе Административный регламент по исполнению государственных функций, связанных с управлением государственным недвижимым имуществом крупного города - административный регламент Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга по предоставлению государственной услуги «Предоставление в аренду целевым назначением свободных объектов нежилого фонда, являющихся имуществом казны Санкт-Петербурга». Данный Административный регламент разработан с применением декомпозиции всего комплекса управляющих воздействий на базовые функции, а именно: планирование, организация, регулирование, стимулирование, контроль, и строго определяет порядок проведения процедур и сроки их исполнения.

Такгт образол1, нами разработаны методические положения по формированию регламента функций управления государственной недвижимостью крупного города на примере аренды, способствующие сокращению сроков принятия управленческого решения по передаче объекта недвижимости в аренду.

5. В результате проведенного исследования нами разработаны предложения по развитию системы мониторинга оценки эффективности управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе, позволяющие создать систему регулярного наблюдения, сбора и анализа информации об эффективности деятельности исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в сфере управления государственным недвижимым имуществом. Его применение позволяет своевременно принимать управленческие решения при возникновении проблемных ситуаций в части распределения объектов недвижимого имущества в соответствии с приоритетами социально-экономического развития города.

Мониторинг имеет особенно важное значение в управлении государственной недвижимостью в крупных городах, являющихся сложными многофункциональными системами, для которых характерно деление на внутригородские административные районы. Учитывая, что каждый административный район, как и крупный город в целом, является территориальной единицей для целей планирования социально-экономического развития крупного города, в частности Санкт-Петербурга, выполнение нормативов стандартов оценивается в разрезе административных районов и Санкт-Петербурга в целом. Также должна оцениваться эффективность управления недвижимым имуществом административного района крупного города.

Реализация целей мониторинга оценки эффективности управления государственным недвижимым имуществом, на основе выполненных разработок, позволит правительству города:

- давать оценку эффективности деятельности исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга (администраций районов и иных исполнительных органов государственной власти) в сфере управления государственным недвижимым имуществом города по выполнению задач социально-экономического развития Санкт-Петербурга, сравнение значений показателей эффективности управления государственным недвижимым имуществом с аналогичными показателями других субъектов Российской Федерации и городов иностранных государств;

- обеспечить исполнительные органы государственной власти Санкт-Петербурга достоверной информацией, необходимой для принятия необходимых управленческих решений в целях выполнение показателей эффективности управления государственным недвижимым имуществом.