Обеспечение экономической безопасности в сфере управления недвижимым имуществом тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Обеспечение экономической безопасности в сфере управления недвижимым имуществом"

СУЗДАЛЬ Виктор Яковлевич

ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ БЕЗОПАСНОСТИ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным

хозяйством (экономическая безопасность)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

СУЗДАЛЬ Виктор Яковлевич

ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ БЕЗОПАСНОСТИ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным

хозяйством (экономическая безопасность)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва 2004

Работа выполнена в Академии экономической безопасности Министерства внутренних дел Российской Федерации.

Научный руководитель — доктор экономических наук, профессор

Илюхина Раиса Васильевна.

Ведущая организация — Государственное учреждение Всероссийский

научно-исследовательский институт МВД Российской Федерации (ВНИИ МВД России).

Защита диссертации состоится 28.12.2004 г. в 16.00 часов на заседании диссертационного совета К.203.022.01 при Академии экономической безопасности МВД России по адресу: 129329, г. Москва, ул. Кольская, д.2, зал ученого совета.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Академии экономической безопасности МВД России.

доктор экономических наук, профессор Зельднер Алексей Григорьевич;

кандидат экономических наук Скудалова Татьяна Викторовна.

Автореферат разослан 25.11. 2004 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета

кандидат экономических наук

БИБЛИОТЕКА СОскг О» ш

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Обеспечение экономической безопасности в сфере управления недвижимым имуществом в современных условиях определяется необходимостью предупреждения и пресечения экономических преступлений против собственности. В значительной степени преднамеренное банкротство и несанкционированный захват имущества предприятий, необоснованное их перепрофилирование связано с недостатками в регулировании правовых и экономических отношений при формировании и использовании недвижимого имущества, включая регистрацию прав на недвижимое имущество, сделок с ним, оценку стоимости и определение цены имущества. Рынок недвижимости становится сферой теневой экономики, налоговых и иных правонарушений, привлекательным для отмывания доходов, полученных преступным путем.

Обобщение теоретических положений в области обеспечения экономической безопасности, оценка практики приватизации государственного и муниципального имущества, деятельности институтов регистрации прав собственности на недвижимое имущество позволяют отметить, что в современных условиях возникает необходимость в государственном регулировании и своевременном выявлении угроз в сфере имущественных отношений.

В России ведется работа по формированию системы управления недвижимым имуществом, включая регистрацию прав на недвижимое имущество, сложились объективные предпосылки для перехода от правового обеспечения сделок с недвижимостью к экономическому регулированию прав собственности.

В современных условиях становления инфраструктуры рыночных отношений ещё не изучена проблема обеспечения экономической безопасности в сфере управления недвижимым имуществом. В основном рассматриваются правовые аспекты защиты прав собственности, в то время как реализация законодательных актов предполагает создание организационно-управленческой системы, включающей институты и механизмы по обеспечению условий для эффективного формирования, использования и защиты недвижимого имущества.

Исходя из этого, актуальным становится изучение теоретических положений регулирования и контроля формирования и использования недвижимого имущества, обобщения практики управления имуще-

ствснным имуществом, разработки на этой основе основных направлений повышения эффективности использования недвижимостью с применением механизмов обеспечения экономической безопасности.

В связи с этим назрела необходимость в исследовании проблемы обеспечения экономической безопасности в сфере управления недвижимым имуществом, что предопределило выбор темы исследования и рассматриваемый круг вопросов.

Состояние изученности проблемы. Различные аспекты становления рыночных отношений рассмотрены в работах Абалкина Л.И., Бунича П.Г., Глазьева С.Ю., Гранберга А.Г., Львова Д.М., Петракова Н.Я., и других ученых. Обеспечение экономической безопасности с методологических позиций, а также состояния криминализации основных сфер экономики раскрыто Сенчаговым В.К., Богдановым И.Я., Городецким А.Е., Грязновой А.Г., Анищенко В.Н., Возженниковым А.В., Купрещенко Н.П., Прохожевым А.А., Шестаковым А.В. и другими российскими учеными. В настоящее время определены методологические основы формирования системы обеспечения экономической безопасности как основной части национальной безопасности, позволяющих выходить на уровень концептуальных положений и методических рекомендаций по определению функций, структуры и порядка защиты экономических интересов и прав собственности.

Проблема повышения эффективности использования имущества нашла отражение в работах Грибовского СВ., Григорьева В.В., Еси-повой В.Е., Коростолева СП., Прорвича В.А, Ресина В.И., Тарасеви-ча Е.И., Федотова М.А., Фридмана Д, Эккерта Д. и других. Основное внимание ученые-экономисты уделяют совершенствованию методов оценки недвижимого имущества, прежде всего, земельных ресурсов.

Вместе с тем, ещё не нашли отражения вопросы обеспечения экономической безопасности в сфере управления недвижимым имуществом, в то время как криминализация отношений собственности, сделок с недвижимым имуществом сдерживают развитие рыночных отношений, становление рынка недвижимости.

Цель исследования заключается в научном обосновании и разработке предложений и рекомендаций по обеспечению экономической безопасности в сфере управления недвижимым имуществом.

В соответствии с поставленной целью были определены следующие задачи исследования:

- исследовать научные основы обеспечения экономической безопасности в сфере управления недвижимым имуществом;

- выявить институциональные особенности и механизмы регулирования формирования и использования недвижимого имущества;

- обосновать основные направления обеспечения экономической безопасности в сфере управления недвижимым имуществом;

- проанализировать деятельность институтов управления недвижимым имуществом;

- дать оценку приватизации и криминальных ситуаций в сфере формирования и использования недвижимого имущества;

- разработать предложения по совершенствованию управления недвижимым имуществом.

Объектом исследования выбраны институты и механизмы в сфере обеспечения экономической безопасности и управления недвижимым имуществом.

Предметом исследования избрана система правовых, организационных, управленческих и экономических отношений, возникающих при формировании, использовании и защите недвижимого имущества.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых в области управления, имущественных отношений и обеспечения экономической безопасности.

В основу методологии исследования приняты системно-функциональный анализ, фундаментальные положения экономической, правовой и правоохранительной теории, проверенные практикой концепции национальной и экономической безопасности, приватизации собственности, развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, эмпирические материалы о деятельности институтов управления недвижимостью, специальная научная и методическая литература, собственные наработки автора.

В работе использованы нормативные и правовые документы в области управления недвижимым имуществом, а также материалы Московской областной регистрационной палаты, в подготовке которых автор принимал непосредственное участие.

Информационной базой послужили данные Госкомстата Российской Федерации, информационного центра МВД России, Московской областной регистрационной палаты, публикации о зарубежном опыте защиты имущественных отношений, научные отчеты Института эко-

номики РАН, Академии экономической безопасности МВД России, других научных учреждений.

Результаты диссертации базируются на применении различных подходов и приемов научных исследований: абстрактно-логического, системного и факторного анализа отношений собственности и экономических отношений в сфере формирования и использования недвижимого имущества. При решении конкретных задач использовались элементы теории управления, методы исследования операций, экономико-статистические методы, метод экспертных оценок.

Научная новизна исследования. В диссертации впервые определены организационно-управленческие основы обеспечения экономической безопасности при формировании и использовании недвижимого имущества, раскрыто содержание имущественной безопасности, обоснована роль институтов управления недвижимостью в защите прав собственности и экономических интересов собственников, в обеспечении экономической безопасности. Новизна исследования заключается в следующем:

- дано научное обоснование содержания экономической безопасности в сфере управления недвижимым имуществом в современных условиях;

- раскрыто понятие имущественной безопасности как составной части экономической безопасности и сферы предупреждения экономических преступлений против собственности, защиты интересов собственников, рынка недвижимости;

- выявлены факторы влияния на состояние экономической безопасности в сфере имущественных отношений, связанные с нарушениями в процессе приватизации, криминализацией рынка недвижимости, снижением государственного контроля за формированием и использованием имущества;

- определены приоритетные направления обеспечения экономической безопасности в сфере управления недвижимостью, основными из которых являются создание системы государственного регулирования имущественных отношений, мониторинг состояния имущества и криминальных ситуаций на рынке недвижимости, развитие институтов регистрации прав собственности, контроля формирования и использования недвижимости, улучшение информационного и методического обеспечения оценки стоимости недвижимого имущества, залоговых операций;

- обоснованы методические принципы формирования системы управления недвижимым имуществом, включая комплексность, максимизацию доходов от использования имущества, повышение стоимости имущества за счет его улучшения, возмещение затрат, связанных с восстановлением имущества, достоверность оценки состояния и стоимости недвижимости, вариантность выбора механизма использования имущества, мониторинг имущественных отношений;

- предложена концепция по формированию государственной системы управления недвижимым имуществом, включая поэтапное становление институтов управления имуществом, кадастра объектов недвижимости, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, структур по оценке стоимости имущества, контроля и обмена информационными ресурсами;

- разработаны предложения по совершенствованию нормативно-правового обеспечения формирования и использования недвижимого имущества на основе обобщения действующих законодательных актов и практики функционирования институтов регулирования имущественных отношений;

- разработаны рекомендации по регулированию имущественных отношений, включая регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, организацию продаж земельных участков, залоговых операций (ипотеки), обмен информацией с правоохранительными органами.

Наиболее существенные научные результаты исследования, полученные лично автором и выдвигаемые на защиту, состоят в следующем:

- конкретизирована сущность экономической безопасности в сфере управления недвижимым имуществом, дано определение имущественной безопасности;

- обоснована необходимость усиления функций по обеспечению экономической безопасности в сфере управления недвижимым имуществом на основе анализа приватизации государственной и муниципальной недвижимости, экономической преступности против собственности;

- внесены предложения по совершенствованию институтов государственного управления формированием и использованием недвижимого имущества, по регулированию стоимостных оценок недвижимости, снижению кредитных ставок при залоговых операциях, а также по созданию мониторинга состояния имущества и криминальных ситуаций на рынке недвижимости;

- определены меры по формированию государственной системы управления недвижимым имуществом как сферы обеспечения экономической безопасности.

Практическая значимость работы, внедрение и апробация результатов исследования. Применение разработанных предложений по совершенствованию управления и созданию организационно-управленческих механизмов регулирования формирования и использования недвижимого имущества позволит повысить эффективность рынка недвижимого имущества, создать защиту прав на недвижимое имущество, а также обеспечить экономическую безопасность в сфере имущественных отношений. Разработки автора применяются в работе правительств г. Москвы, Московской области, Московской областной регистрационной палаты - учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Результаты диссертационной работы докладывались на международных и всероссийских конференциях регистраторов прав, а также применяются в образовательном процессе и научно-исследовательской деятельности Академии экономической безопасности МВД России.

Всего по теме исследования опубликовано 5 научных работ общим объемом 5,7 п. л.

Структура диссертационной работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении дано обоснование актуальности обеспечения экономической безопасности в сфере отношений с недвижимым имуществом, цели и задач, новизны и практической значимости результатов диссертации.

В первой главе «Теоретические основы обеспечения экономической безопасности в сфере управления недвижимостью» рассмотрены вопросы регулирования имущественных отношений в качестве механизма повышения эффективности экономической безопасности, обоснованы методические принципы совершенствования управления недвижимым имуществом.

Обобщение теоретических положений в области обеспечения экономической безопасности, оценка приватизации государственного и муниципального имущества в России, позволили сделать вывод о том, что в современных условиях возникает необходимость в защите собственности, в государственном регулировании имущественных отношений, в создании системы обеспечения имущественной безопасности.

Сущность имущественной безопасности целесообразно рассматривать как состояние имущественных отношений и институтов управления недвижимым имуществом, при котором обеспечивается защита прав собственности и интересов собственников, эффективное формирование и использование недвижимости при возникновении вызовов и угроз.

Современный внутренний рынок недвижимости России зависит от степени защиты собственности субъектов рынка, обеспечения имущественной безопасности, характеризуется криминализацией экономических отношений. Исходя из мировой и отечественной практики можно констатировать, что создание институтов и механизмов защиты прав собственности на недвижимое имущество и интересов собственников позволяют оздоровить инвестиционный климат, создать базу для эффективного экономического развития и сокращения теневого сектора экономики, своевременно устранять факторы криминализации имущественных отношений.

Основными факторами влияния на состояние экономической безопасности в отношениях с недвижимостью являются:

- нормативные, правовые и организационные недостатки и правонарушения в процессах приватизации государственной и муниципальной недвижимости;

- криминализация рынка недвижимости, о чем свидетельствует динамика роста преступлений против собственности, проникновение доходов, полученных преступным путем на рынки недвижимого имущества;

- отсутствие системности в сфере управления формированием и использованием недвижимого имущества;

- несанкционированный захват недвижимости и нецелевое ее использование;

- снижение государственного регулирования имущественных отношений;

- приватизация государственного и муниципального имущества по заниженной цене;

- отсутствие контроля оценочных работ и слабое информационно-методическое обеспечение оценки недвижимости.

Обобщение теоретических положений позволяет отметить, что собственность в современной правовой и экономической литературе рассматривается с позиций экономического и правового содержания. Предлагается экономическое содержание собственности в имущественных отношениях рассматривать как институциональные и организационные основы, управленческие и экономические отношения по поводу присвоения, распределения и потребления недвижимого имущества.

Система управления недвижимостью представляет собой совокупность процессов по созданию, функционированию, развитию объектов недвижимости, эффективному распределению финансовых, трудовых, материальных и иных ресурсов в целях получения максимального дохода от использования имущества.

Методологическое обеспечение совершенствования управления недвижимым имуществом обусловлено проводимой в Российской Федерации административной реформой, в основе которой находятся принципы усиления государственного регулирования, повышения эффективности деятельности хозяйствующих и иных субъектов, защита прав собственности, противодействие криминализации экономики. Ведется работа по структурированию институтов управления недвижимым имуществом. Так, в составе Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации создано Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом, а также Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, в функции которых входит проведение политики повышения эффективности использования имущества. В блоке Министерства юстиции Российской Федерации находится Федеральная регистрационная служба, в функции которой

входит государственная регистрация прав на объекты недвижимого имущества и сделок с ним.

Совершенствование правовых и институциональных основ в системе управления недвижимым имуществом должно сопровождаться созданием организационно-управленческого механизма, призванного обеспечить системность в формировании и использовании недвижимости, защиту рынка недвижимости, противодействие криминализации отношений собственности.

Механизмы управления недвижимым имуществом связаны в основном со сдачей объектов недвижимости в краткосрочную или долгосрочную аренду с правом последующего выкупа, с мерами по улучшению, организации и проведению конкурсов по продаже объектов недвижимости, осуществлению залоговых операций (ипотеки). Обязательность рыночной оценки и доходности недвижимости диктуется помимо принципов самой системы управления еще и потребностями налогового контроля, необходимостью принятия мер по обеспечению экономической безопасности в области имущественных отношений.

Предлагается совершенствование управления недвижимым имуществом осуществлять на основе следующих методических принципов: комплексности; максимизации получения доходов от использования имущества, повышения его стоимости за счет улучшения недвижимости; соразмерности прибыли; возмещения затрат на улучшение имущества; достоверности оценки состояния и стоимости имущества; вариантности выбора наиболее эффективного механизма использования имущества; мониторинга имущественных отношений.

В системе управления недвижимостью целесообразно обосновать механизмы формирования и использования недвижимого имущества, взаимодействия государственных институтов с правоохранительными и контрольными органами, с риэлторами, консультантами, непосредственно с собственниками имущества, со структурами по оценке недвижимости, с научными и информационно-аналитическими организациями.

Во второй главе «Оценка практики регулирования отношений собственности на недвижимое имущество» дана оценка правового обеспечения отношений собственности на недвижимое имущество, приватизации государственного и муниципального имущества, выявлены факторы влияния на экономическую безопасность в сфере управления недвижимостью, раскрыта деятельность институтов управления недвижимым имуществом.

Анализ структуры приватизированного государственного и муниципального имущества по отдельным отраслям экономики показал, что в 1993 г. основная доля приватизированных предприятий приходилась на сферы торговли (33,4% общего числа приватизированных предприятий), промышленности (28,1%), строительства (8,9%), общественного питания (6,6%). В настоящее время приватизации подлежат предприятия жилищно-коммунального хозяйства, социальной сферы, а также сферы науки и научного обслуживания, других отраслей.

Оценка распределения предприятий и организаций по формам собственности позволяет отметить тенденцию сокращения доли государственной и муниципальной собственности и увеличение доли частной собственности. Так, в 1996 г. доля предприятий и организаций государственной собственности составила 23,1%, частной собственности 63,4%, в 2001 г. соответственно 8,6% и 75,8%. Такое соотношение указывает на то, что частный сектор становится ведущим в экономическом развитии России.

Таблица 1

Структура приватизированного государственного и муниципального имущества по формам собственности и способам приватизации в 1998-2001 гг.

1998 1999 2000 2001

Всего предприятий 2129 1536 2274 2287

федеральная 264 104 170 125

субъектов 321 298 274 231

муниципальная 1544 1134 1830 1931

Структура приватизированного имущества, в %

продажа на аукционе и коммерческом конкурсе 76,1 74,6 73,0 73,9

из неё продажа:

имущества ликвидируемых и ликвидированных предприятий 6,0 5,2 5,0 3,6

недвижимости 47,6 47,7 56,7 59,1

земельных участков в составе имущественного комплекса приватизированных предприятий 4,0 23 3,4 4,9

*Данные Госкомстата России. Сб. Россия в цифрах, М.: 2002, с. 169

Проведенный анализ приватизации показал, что в 1993 г. частный сектор экономики России формировался за счет акционирования (31,1% приватизированного имущества), коммерческого конкурса (30,4%), выкупа арендованного имущества (29,5%). К 1995 г. в России сформировался рынок недвижимого имущества, доля которого в структуре приватизированного имущества составила 15,4%, в 1997 г. увеличилась до 38,5%.

Данные таблицы 1 характеризуют становление рынка недвижимого имущества, продажи которого в структуре приватизированного имущества составляют около 60%. Кроме того, формируется земельный рынок о чем свидетельствует увеличение продажи земельных участков в составе имущественного комплекса приватизированных участков.

Таблица2

Структура преступности экономической направленности*

2003 г. 2004 г. (январь-март)

Выявлено преступлений экономической направленности, тысяч 376,8 117,2

в том числе, в % :

преступления против собственности 27,2 32,6

преступления в сфере экономической деятельности 10,2 11,8

Соотношение числа преступлений против собственности и в сфере экономической деятельности 2,27 2,77

*По данным информационного центра МВД России

В 2003 г. преступления экономической направленности составили 13,7 %, в январе-марте 2004 г. около 16,7% всех преступлений, выявленных правоохранительными органами. В структуре преступности экономической направленности отмечается значительная доля тяжких и особо тяжких преступлений н преступлений против собственности, что характеризует состояние криминальных ситуаций в экономической сфере Российской Федерации. Так, в 2003 г. доля тяжких и особо тяжких преступлений экономической направленности составила 37,7%, в январе-марте 2004 г. соответственно 37,4 %. За этот период доля преступлений против собственности увеличилась с 27,2% до

32,6%, то есть отношения собственности и предпринимательская деятельность, сделки с имуществом становятся привлекательными для проникновения криминальных элементов.

Данные таблицы 2 характеризуют высокую степень криминализации сферы собственности. Так, в 2003 г. соотношение числа преступлений против собственности и в сфере экономической деятельности составило 2,27, в январе-марте 2004 г. увеличилось до 2,77.

Эффективность механизмов защиты имущества определяется правовыми нормами приватизации, особенно в части приватизации городского и муниципального имущества, то есть в части возмездного отчуждения имущества, которое находится в федеральной и муниципальной собственности и перевода приватизированного имущества в собственность.физических и юридических лиц, то есть в частную собственность.

Эти процессы в настоящее время приобрели широкомасштабный характер и часто сопровождаются незаконным захватом приватизированного имущества, банкротством предприятий.

Несмотря на то, что ежегодно Правительство Российской Федерации утверждает прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества, криминальными структурами применяются схемы, позволяющие использовать недостатки в действующем законодательстве и управлении недвижимостью в целях захвата федерального имущества, подлежащего приватизации.

В Федеральном законе «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ определен порядок приватизации государственного и муниципального имущества (глава 3), в соответствии с которым балансовая стоимость подлежащих приватизации активов унитарного предприятия устанавливается на основе исчисления стоимости чистых активов и стоимости земельных участков за вычетом стоимости объектов, не подлежащих приватизации в составе имущественного комплекса приватизируемого предприятия.

В настоящее время ставка земельного налога остается крайне низкой, что приводит к приватизации земельных участков унитарных предприятий по низкой цене с последующей продажей этих участков по более высокой рыночной цене. Не урегулированы вопросы определения цены подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества, что также создает условия для скупки приватизированного имущества по низкой цене без учета факторов капитализации земельных участков. Все это приводит к криминализации рынка не-

движимого имущества, создает возможности для использования доходов, полученных преступным путем, в имущественных отношениях.

Анализ показал, что все способы приватизации государственного и муниципального имущества, применяемые в настоящее время в России, таят в себе возможности нецелевого использования имущества, захвата собственности криминальными структурами, о чем свидетельствуют результаты первого этапа приватизации, информация правоохранительных органов.

В России, когда уровень теневой экономики достигает значительных размеров, сформировался криминальный капитал, не созданы правовые основы регулирования имущественных отношений на региональном и муниципальном уровнях, процессы приватизации приводят не к экономическому росту, а к разрушению производственного потенциала. Все это дискредитирует рыночные отношения, не способствует устойчивому развитию экономики, обеспечению национальной, прежде всего, экономической безопасности государства.

Исходя из этого, предлагается усилить роль структур государственного регулирования имущественных отношений. Возникает необходимость изменения не только регулирования оценки имущества, регистрации прав на него и сделок с недвижимым имуществом, но и контроля использования природных, прежде всего, земельных ресурсов, а также состояния и использования недвижимого имущества. При этом частную собственность целесообразно рассматривать с учетом факторов и тенденций функционирования социально-экономических систем как на уровне муниципальных образований, так и на уровне региона и государства в целом.

Практика работы Московской областной регистрационной палаты по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним позволила выявить ряд факторов, усложняющих проведение государственной регистрации прав на земельные участки. В Московской области ещё не в полной мере проведены работы по кадастровому учету земель, что усложняет процесс придания земельному участку формы недвижимости.

Особенно остро стоит проблема регистрации прав граждан и юридических лиц на земельные участки, имеющие сельскохозяйственное назначение. В то время как около 57% всех сельскохозяйственных угодий Московской области находится в собственности граждан и юридических лиц, остальная часть в постоянном или временном пользовании.

Земельная реформа сопровождалась реорганизацией сельскохозяйственных предприягий, предоставлением сельскохозяйственных угодий безвозмездно в собственность членам коллективных хозяйств и государственных предприятий. В настоящее все сельскохозяйственные угодья имеют собственников, а задача регистрационной палаты заключается в обеспечении правой чистоты зарегистрированных прав на земельные участки, включая и участки сельскохозяйственного назначения.

При проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество очень часто возникают проблемы, связанные с возведением строений на земельных участках, не отведенных под строительство в установленном законодательством порядке.

Такие случаи возникают при использовании земельных участков сельскохозяйственного назначения под строительство жилого и нежилого фонда, при возведении объектов недвижимости на земельных участках природоохранных зон, заказников и заповедников.

Самовольная застройка в России в настоящее время приобрела значительные масштабы, особенно в пригородных районах г. Москвы других крупных городов. По данным регистраторов более 50% всех застройщиков ведут строительство недвижимых объектов для целей личного потребления без оформления необходимого разрешения. Это объясняется рядом причин, в том числе и экономического характера. Так, при неэффективной системе надзора действуют незначительные штрафные санкции.

Необходимо отметить, что территория Московской области составляет 46 тыс. кв. км и население 6,7 млн. человек, область является одним из наиболее экономически развитых субъектов Российской Федерации. В 2002 г. крупнейшее мировое рейтинговое агентство Standart Poors объявило о присвоении Московской области кредитного рейтинга в иностранной валюте В - (позитивный) и оценило ее как наиболее привлекательный регион России для развития инвестиций.

При становлении рыночных отношений в Московской области весьма актуальным являлось определение сущности и обеспечение правовой защиты прав собственности и, особенно, сделок с недвижимым имуществом, что, способствовало привлечению инвестиций, повышению эффективности их применения. При этом снизился риск экспроприации, созданы условия для возврата капиталовложений, развития ипотечных отношений. Анализ показал, что особую роль приобретает рост ликвидности инвестиций в недвижимость, что связано со снижени-

ем рисков для ипотечных кредитов и сокращением издержек на оформление и судебное исполнение ипотеки.

В 1998 г. в Единый государственный реестр прав по Московской области было внесено свыше 600 тысяч регистрационных записей о правах, в том числе более 135 тысяч записей о правах на земельные участки и сделках с землей. В едином банке данных содержались данные о 43,5 тысяч юридических лицах и 44,4 тыс. индивидуальных предпринимал елях.

Оценка деятельности Московской областной регистрационной палаты позволяет отметить, что в обеспечении экономической безопасности усиливается роль системы регистрации, в которой действуют эффективные механизмы, гарантирующие защиту прав собсп вен-ности. При этом права собственности становятся не абстрактной совокупностью принципов и правил, а приобретают экономическое содержание и становятся механизмом защиты собственности и повышения эффективности использования имущества.

Исследования показали, что только при наличии объединенной общей целью системы и действенных механизмов реализации этой цели создаются условия для эффективного использования как прав собственности так и самих объектов собственности, то есть недвижимого имущества. Эти принципы успешно реализуются сформированной в регионах России управляемой регистрационной системой, в которой создан действенный механизм - Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Необходимо отметить, что Московская областная регистрационная палата явилась первым институтом юстиции на территории Российской Федерации, которая приступила к ведению Единого государственного реестра прав в полном объеме непосредственно после введения в действие Федерального закона.

ЕГРП представляют собой ту часть регистрационной системы, в функции которой входят содействие сделкам посредством обеспечения публичного доступа к документам и/или правам в зависимости от избранной системы регистрации.

Обобщение теоретических положений и практики управления недвижимым имуществом позволяет со всей очевидностью отметить, что именно ЕГРП в наибольшей степени и наиболее действенно осуществляет свои функции в повышении эффективности использования и защиты имущества, в своевременном принятии мер по предупреждению правонарушений и преступлений против собственности.

Структуризация по территориальному признаку позволила на первом этапе становления регистрационной палаты Московской области

создать систему, объединенную единой целью по упорядочиванию отношений собственности на недвижимое имущество и сделок с ним.

В развитие положений Федерального закона и в соответствии с Концепцией социально-экономического развития Московской области на 1997-2005 гг. постановлением Правительства Московской области от 26.01.98 г. № 8/2 были утверждены главные направления развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Московской области.

В 2000 г. постановлением правительства Московской области № 65/18 принята Программа развития государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на 2000-2002 гг., в которой основными мерами совершенствования управления недвижимым имуществом являются усиление информационного обмена и взаимодействия в области укрепления защиты прав собственности владельцев и пользователей объектов недвижимости, в также снижения криминогенности имущественных отношений.

Все это способствует повышению эффективности использования недвижимости, развитию инвестиционной деятельности, снижению риска экспроприации, гарантированности возврата капиталовложений, уменьшению рисков для ипотечных кредитов.

В третьей главе «Основные направления обеспечения экономической безопасности в сфере управления недвижимостью» обоснована концепция формирования механизмов обеспечения экономической безопасности в сфере управления недвижимым имуществом, разработаны предложения по совершенствованию государственного регулирования имущественных отношений.

Механизм государственного регулирования имущественных отношений представляет собой совокупность нормативных, правовых документов организационных и экономических мер и мероприятий, системное использование которых способно содействовать наиболее эффективному использованию имущества и защите прав собственности, становлению рынка недвижимости и обеспечению экономической безопасности имущественных отношений.

Механизмы обеспечения безопасности имущественных отношений включает следующие взаимосвязанные подсистемы:

- нормативную и правовую базу обеспечения имущественной безопасности в сфере компетенции правоохранительных органов;

- институциональные основы регулирования и управления имущественными отношениями;

- методы и способы снижения негативного воздействия криминальных структур на имущественные отношения;

- нормативно-методическое обеспечение органов государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним;

- информационное обеспечение имущественных отношений;

- мониторинг состояния имущественной безопасности государства, регионов, субъектов собственности;

- межрегиональное и международное сотрудничество институтов государственного регулирования и контроля имущественных отношений.

При формировании системы защиты прав собственности и интересов собственников целесообразно учитывать реальное состояние рынка недвижимости, сложившуюся правовую базу в области управления недвижимостью, своевременно отслеживать экономические угрозы против собственности.

Исходя из того, что в условиях рыночных отношений недвижимость подвержена влиянию комплекса факторов, целесообразно отслеживать состояние недвижимого имущества, факторы влияния на эффективность его использования, на этой основе создавать системы защиты имущественных отношений, прежде всего, управления имуществом, кадастра объектов недвижимости, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такой комплексный подход позволит снизить риски на рынке недвижимости, тем самым сократить число экономических преступлений против собственности.

Анализ правовых норм и содержания нормативных документов в области имущественных отношений позволяет отметить, что целесообразно совершенствовать механизм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в направлении защиты рынка недвижимости от проникновения финансовых ресурсов, полученных от преступной деятельности.

Это обусловлено тем, что в настоящее время, исходя из необходимости принятия действенных мер по противодействию легализации доходов, получаемых преступным путем, ведется работа по совершенствованию законодательства, регламентирующего деятельное! ь правоохранительных органов по обеспечению экономической безопасности.

Потребуется упростить методы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, усиливая при этом контрольные функции правоохранительных органов.

Предлагается создать систему контроля имущественных отношений, прежде всего, движения имущества и сделок с ним, что позволит снизить риски и угрозы на рынке недвижимости, обеспечить благоприятную среду для инвестиционной и инновационной деятельности, для развития ипотечного кредитования.

Исследования показали, что целесообразно на основе института регулирования отношений в области регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним формировать мониторинг состояния недвижимого имущества и сделок с ним, с последующим созданием единой системы регулирования и контроля имущественных отношений.

Исходной базой и основным элементом такой системы должны стать региональные информационно-аналитические центры оценки состояния и стоимости недвижимого имущества, консалтинговые, консультационные и иные организации по предоставлению услуг на рынке недвижимости.

Необходимо отметить, что проблеме безопасности рынка недвижимости придается значение со стороны международных организаций. Так, в 2000 г. в Мадриде состоялось заседание Экономической комиссии ООН по вопросам механизма безопасности рынка недвижимости, на котором рассматривались вопросы создания системы защиты прав собственности, формирования правил и требований к обеспечению защиты недвижимого имущества, развития динамичного рынка недвижимости.

Особую роль в становлении эффективного рынка недвижимости имеют механизмы защиты земель как объекта недвижимости и регулирования использования земельных угодий и участков.

Несмотря на то, что приняты «Земельный кодекс Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ, закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ земельные отношения ещё не достаточно отрегулированы на уровне муниципальных образований и регионов. Особенно это касается экономической стороны использования земельных участков, их приватизации.

Земля является основой хозяйственной и иной деятельности, одновременно недвижимым имуществом, объектом права собственности и иных прав на землю (Земельный кодекс РФ глава 1, ст. 1, пункт 1.1.).

В соответствии с федеральным законом «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ при продаже земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, расположенных на них зданий

строений сооружений стоимость таких земельных участков определяется в установленном порядке.

Необходимо отметить, что недостатки в оценочных работах, установлении кадастровой, а также рыночной стоимости земельных участков, а также отсутствие целостной системы государственного регулирования земельных отношений, которые в своей основе отличаются от имущественных отношений, привели к тому, что в России сложился и успешно функционирует теневой рынок земли. Эго свидетельствует о том, что экономическая сторона земельных отношений не урегулирована.

Одним из направлений эффективного использования имущества на основе правового регулирования залоговых операций является ипотечное кредитование. Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества осуществляется в соответствии с Федеральным законом об ипотеке (залоге недвижимости) от 16 июля 1998 г. №. 102-ФЗ. Договор об ипотеке нотариально удостоверяется и подлежит регистрации. Ипотека подлежит государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

При ипотеке предприятий, зданий и сооружений с земельным участком право залога распространяется на все входящее в имущесп венный комплекс предприятия имущество. Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой земельного участка, месторасположения объектов недвижимости.

Исходя из того, что ипотечное кредитование является одним из важных направлений социально-экономического развития, предлагается совершенствовать методическое обеспечение и организацию определения стоимостных характеристик залогового имущества, снижать кредитные ставки, устранять возможности манипулирования залоговыми операциями, использования доходов, полученных преступным путем, в ипотеке

Дальнейшее совершенствование системы управления недвижимым имуществом целесообразно проводить на основе изучения зарубежного опыта, расширения в этих целях международного сотрудничества, установления профессиональных связей и взаимодействия при решении общих задач с другими властными структурами, связанными с обеспечением экономической безопасности.

В настоящее время ведется работа в этом направлении, имеются согласованные решения по учету недвижимого имущества. Так, в мае 2003 г. в Нидерландах состоялся очередной съезд рабочей группы при

Экономической комиссии Организации Объединенных Наций (ФИГА), на котором был принят документ «Кадастр - 2014», основным содержанием которого являлось положение о том, что необходимы нормы и стандарты, регламентирующие вовлечение объектов недвижимости в экономический оборот.

В диссертации содержатся другие предложения и рекомендации по совершенствованию управления недвижимым имуществом и по обеспечению имущественной безопасности.

Выводы и предложения содержат результаты исследования, предложения и рекомендации по обеспечению экономической безопасности в сфере управления недвижимым имуществом.

Основные положения диссертации опубликованы в следующих работах:

1. Рекомендации по развитию международного сотрудничества регистраторов прав: Сб. материалов 14 международного конгресса регистраторов прав. — М., 2004. — 0,3 п.л.

2.0 развитии системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Сб. материалов правительства Московской области по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. — М., 2003 . — 0.3 п.л.

3. Программа развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на 2000-2002 гг.:Сб. материалов правительства Московской области по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

— М., 2003 . — 0.7 п.л.

4. Особенности обеспечения экономической безопасности методами регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Сборник материалов круглого стола. — М.: РИО АЭБ МВД России, 2004.

— 0,9 п.л.

5. Роль и место регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в системе обеспечения экономической безопасности. — М, 2004. — 3,5 п.л.

Виктор Яковлевич СУЗДАЛЬ

ОБЕСПЕЧЕНИЕ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ БЕЗОПАСНОСТИ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

АВТОРЕФЕРАТ ДИССЕРТАЦИИ на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Компьютерная верстка выполнена РИО Академии экономической безопасности МВД России

Компьютерная верстка: М.А. Трушкина

Оперативная полиграфия: А.Г.Гущин

Подписано в печать 24.11.04. Объем 1,09 уч.изд.л. Тираж 80 экз.

Отпечатано в РИО Академии экономической безопасности МВД России.

141220, Московская область, Пушкинский район, лос. Черкизово, ул. Главная, 86.

Щ24974

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Суздаль, Виктор Яковлевич

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ

ЭКОНОМИЧЕСКОЙ БЕЗОПАСНОСТИ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

1.1. Регулирование имущественных отношений как механизм 11 повышения эффективности экономической безопасности

1.2. Институты и механизмы управления недвижимым 31 имуществом в современных условиях

ГЛАВА 2. ОЦЕНКА ПРАКТИКИ РЕГУЛИРОВАНИЯ

ОТНОШЕНИЙ СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

2.1. Анализ приватизации государственного и муниципального 43 имущества

2.2. Оценка практики управления недвижимым имуществом в 56 Московской области

ГЛАВА 3. ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ОБЕСПЕЧЕНИЯ ЭКОНОМИЧСКОЙ БЕЗОПАСНОСТИ В СФЕРЕ УПРАВЛЕНИЯ 70 НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

3.1. Концепция формирования государственной системы 70 управления недвижимым имуществом

3.2. Совершенствование государственной регистрации 85 недвижимого имущества

3.3. Меры по повышению эффективности приватизации 96 недвижимого имущества

Диссертация: введение по экономике, на тему "Обеспечение экономической безопасности в сфере управления недвижимым имуществом"

Обеспечение экономической безопасности в сфере управления недвижимым имуществом в современных условиях определяется необходимостью предупреждения и пресечения экономических преступлений против собственности. В значительной степени преднамеренное банкротство и несанкционированный захват имущества предприятий, необоснованное их перепрофилирование связано с недостатками в регулировании правовых и экономических отношений при формировании и использовании недвижимого имущества, включая регистрацию прав на недвижимое имущество, сделок с ним, оценку стоимости и определение цены имущества. Рынок недвижимости становится сферой теневой экономики, налоговых и иных правонарушений, привлекательным для отмывания доходов, полученных преступным путем.

Обобщение теоретических положений в области обеспечения экономической безопасности, оценка практики приватизации государственного и муниципального имущества, деятельности институтов регистрации прав собственности на недвижимое имущество позволяют отметить, что в современных условиях возникает необходимость в государственном регулировании и своевременном выявлении угроз в сфере имущественных отношений, в защите прав собственности.

В России ведется работа по формированию системы управления недвижимым имуществом, включая регистрацию прав на недвижимое имущество, сложились объективные предпосылки для перехода от правового обеспечения сделок с недвижимостью к экономическому регулированию прав собственности.

В современных условиях становления инфраструктуры рыночных отношений ещё не изучена проблема обеспечения экономической безопасности в сфере управления недвижимым имуществом. В основном рассматриваются правовые аспекты защиты прав собственности, в то время как реализация законодательных актов предполагает создание организационно-управленческой системы, включающей институты и механизмы по обеспечению условий для эффективного формирования, использования и защиты недвижимого имущества.

Исходя из этого, актуальным становится изучение теоретических положений регулирования и контроля формирования и использования недвижимого имущества, обобщения практики регистрации прав на имущество и сделок с ним, разработки на этой основе основных направлений повышения эффективности использования имущества, факторов и мер защиты рынка недвижимости в качестве механизмов обеспечения экономической безопасности.

В связи с этим назрела необходимость в исследовании проблемы обеспечения экономической безопасности в сфере управления недвижимым имуществом, что предопределило выбор темы исследования и рассматриваемый круг вопросов. v

Различные аспекты становления рыночных отношений рассмотрены в работах Абалкина Л.И., Бунича П.Г., Глазьева С.Ю., Гранберга А.Г., Львова Д.М., Петракова Н.Я., и других ученых. Обеспечение экономической безопасности с методологических позиций, а также состояния криминализации основных сфер экономики раскрыто Сенчаговым В.К., Богдановым И.Я., Городецким А.Е., Грязновой А.Г., Анищенко В.Н., Возженниковым А.В., Купрещенко Н.П., Прохожевым А.А., Шестаковым А.В. и другими российскими учеными. В настоящее время определены методологические основы формирования системы обеспечения экономической безопасности как основной части национальной безопасности, позволяющих выходить на уровень концептуальных положений и методических рекомендаций по определению функций, структуры и порядка защиты экономических интересов и прав собственности.

Проблема повышения эффективности использования имущества нашла отражение в работах Беленького В.Р., Грибовского С.В., Григорьева В.В., Зельднера А.Г., Есиповой В.Е., Коростолева С.П., Прорвича В.А., Ресина В.И. и других. Основное внимание ученые-экономисты уделяют совершенствованию методов оценки недвижимого имущества, прежде всего земельных ресурсов.

Вместе с тем, ещё не нашли отражения вопросы обеспечения экономической безопасности в сфере управления недвижимым имуществом, в то время как криминализация отношений собственности, сделок с недвижимым имуществом сдерживают развитие рыночных отношений, становление рынка недвижимости.

Цель исследования заключается в научном обосновании и разработке предложений и рекомендаций по обеспечению экономической безопасности в сфере управления недвижимым имуществом.

В соответствии с поставленной целью были определены следующие задачи исследования:

- исследовать научные основы обеспечения экономической безопасности в сфере управления недвижимым имуществом; выявить институциональные особенности и механизмы регулирования формирования и использования недвижимого имущества;

- проанализировать деятельность институтов регулирования прав собственности на недвижимое имущество;

- дать оценку приватизации и криминальных ситуаций в сфере формирования и использования недвижимого имущества;

- разработать предложения по совершенствованию управления недвижимым имуществом.

Объектом исследования выбраны институты и механизмы в сфере обеспечения экономической безопасности и управления недвижимым имуществом.

Предметом исследования избрана система правовых, организационных, управленческих и экономических отношений, возникающих при формировании, использовании и защите недвижимого имущества.

Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых в области управления, имущественных отношений и обеспечения экономической безопасности.

В основу методологии исследования приняты системно-функциональный анализ, фундаментальные положения экономической, правовой и правоохранительной теории, проверенные практикой концепции национальной и экономической безопасности, приватизации собственности, развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, эмпирические материалы о деятельности институтов управления недвижимостью, специальная научная и методическая литература, собственные наработки автора.

В работе использованы нормативные и правовые документы в области управления недвижимым имуществом, а также материалы Московской областной регистрационной палаты, в подготовке которых автор принимал непосредственное участие.

Информационной базой послужили данные Госкомстата Российской Федерации, информационного центра МВД России, Московской областной регистрационной палаты, публикации о зарубежном опыте защиты имущественных отношений, научные отчеты Института экономики РАН, Академии экономической безопасности МВД России, других научных учреждений.

Результаты диссертации базируются на применении различных подходов и приемов научных исследований: абстрактно-логического, системного и факторного анализа отношений собственности и экономических отношений в сфере формирования и использования недвижимого имущества. При решении конкретных задач использовались элементы теории управления, методы исследования операций, экономико-статистические методы, метод экспертных оценок.

Научная новизна исследования заключается в том, что впервые определены организационно-управленческие основы обеспечения экономической безопасности при формировании и использовании недвижимого имущества, раскрыто содержание имущественной безопасности, обоснована роль институтов управления недвижимостью в защите прав собственности и экономических интересов собственников, в обеспечении экономической безопасности. Новизна исследования заключается в следующем: дано научное обоснование содержания экономической безопасности в сфере управления недвижимым имуществом в современных условиях;

- раскрыто понятие имущественной безопасности как составной части экономической безопасности и сферы предупреждения экономических преступлений против собственности, защиты интересов собственников, рынка недвижимости;

- выявлены факторы влияния на состояние экономической безопасности в сфере имущественных отношений, связанные с нарушениями в процессе приватизации, криминализацией рынка недвижимости, снижением государственного контроля за формированием и использованием имущества; определены приоритетные направления обеспечения экономической безопасности в сфере управления недвижимостью, основными из которых являются создание системы государственного регулирования имущественных отношений, мониторинг состояния имущества и криминальных ситуаций на рынке недвижимости, развитие институтов регистрации прав собственности, контроля формирования и использования недвижимости, улучшение информационного и методического обеспечения оценки стоимости недвижимого имущества, залоговых операций;

- обоснованы методические принципы формирования системы управления недвижимым имуществом, включая комплексность, максимизацию доходов от использования имущества, повышение стоимости имущества за счет его улучшения, возмещение затрат, связанных с восстановлением имущества, достоверность оценки состояния и стоимости, вариантность выбора механизма использования имущества, мониторинг имущественных отношений;

- разработана концепция по формированию государственной системы управления недвижимым имуществом, включая поэтапное становление институтов управления имуществом, кадастра объектов недвижимости, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, структур по оценке стоимости имущества, контроля и обмена информационными ресурсами;

- разработаны предложения по совершенствованию нормативно-правового обеспечения формирования и использования недвижимого имущества на основе обобщения действующих законодательных актов и практики функционирования институтов регулирования имущественных отношений;

- разработаны рекомендации по регулированию имущественных отношений, включая регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, организацию продаж земельных участков, ипотеки, обмен информацией с правоохранительными органами.

Наиболее существенные научные результаты исследования, полученные лично автором и выдвигаемые на защиту, состоят в следующем:

- конкретизирована сущность экономической безопасности в сфере управления недвижимым имуществом, дано определение имущественной безопасности;

- обоснована необходимость усиления функций по обеспечению экономической безопасности в сфере управления недвижимым имуществом на основе анализа приватизации государственной и муниципальной недвижимости, экономической преступности против собственности;

- внесены предложения по совершенствованию институтов государственного управления формированием и использованием недвижимого имущества, по регулированию стоимостных оценок недвижимости, снижению кредитных ставок при залоговых операциях, а также по созданию мониторинга состояния имущества и криминальных ситуаций на рынке недвижимости;

- определены меры по формированию государственной системы управления недвижимым имуществом как сферы обеспечения экономической безопасности.

Применение разработанных предложений по совершенствованию управления и созданию организационно-управленческих механизмов регулирования формирования и использования недвижимого имущества позволит повысить эффективность рынка недвижимого имущества, создать защиту прав на недвижимое имущество, а также обеспечить экономическую безопасность в сфере имущественных отношений. Разработки автора применяются в работе правительств г. Москвы, Московской области, Московской областной регистрационной палаты учреждения юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Результаты диссертационной работы докладывались на международных и всероссийских конференциях регистраторов прав, а также применяются в образовательном процессе и научно-исследовательской деятельности Академии экономической безопасности МВД России. и

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Суздаль, Виктор Яковлевич

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Недвижимое имущество по своей сущности и назначению является элементом жизнеобеспечения, то есть, прежде всего, представляет собой сферу экономической безопасности.

Обобщение теоретических положений в области обеспечения экономической безопасности, оценка практики становления рыночных отношений в России, позволяет отметить, что в современных условиях возникает необходимость в защите прав собственников, доля которых в экономике постоянно увеличивается. Особую остроту приобретает проблема правового и экономического регулирования имущественных отношений, которое становится условием устойчивого развития экономики и обеспечения экономической безопасности. Особенно это относится к недвижимому имуществу, прежде всего, земельным ресурсам, роль которых велика как в промышленном, сельскохозяйственном производстве, так и в других сферах экономики.

2,Отношения собственности пронизывают всю социально-экономическую систему и определяют ее состояние, в том числе и устойчивость экономики, экономическую безопасность субъектов хозяйственной и иной деятельности.

Государство призвано устанавливать правовые нормы, которые регламентируют существующие в государстве формы собственности, а также общественные отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением имуществом, принадлежащим различным лицам или государству (муниципальному образованию).

3. Собственность на недвижимое имущество целесообразно рассматривать как отношения по поводу присвоения материальных благ и как основу экономических отношений с позиций правового регулирования и контроля сделок с имуществом. Необходимо отметить, что правовое регулирование экономических отношений осуществляет особый правовой институт.

Система управления недвижимостью представляет собой совокупность процессов по созданию, функционированию, развитию объектов недвижимости, эффективному распределению финансовых, трудовых, материальных и иных ресурсов в целях получения максимального дохода от использования имущества.

Механизмы управления недвижимым имуществом заключаются в основном в сдаче объектов недвижимости в краткосрочную или долгосрочную аренду с правом последующего выкупа в частную собственность, в мерах по улучшению, организации и проведению конкурсов по продаже прав собственности на недвижимое имущество.

4. При формировании системы управления недвижимым имуществом предлагается проводить на основе следующих методических принципов:

- комплексности;

-максимизации получения доходов от использования недвижимости;

- повышения стоимости недвижимого имущества за счет улучшения недвижимости;

- соразмерности прибыли;

- возмещения затрат на улучшение имущества;

- достоверности оценки состояния и стоимости имущества;

- вариантности и выбора наиболее эффективного механизма использования имущества;

- мониторинга имущественных отношений и криминальных ситуаций на рынке недвижимости.

5. Управление недвижимым имуществом включает организационно-управленческие механизмы формирования и использования

Ill недвижимости, взаимодействия с правоохранительными и контрольными органами, с риэлторами, консультантами, непосредственно с собственниками имущества.

6. В настоящее время институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним приобретает реальные очертания и становится инструментом обеспечения экономической безопасности в отношениях собственности.

При становлении рыночных отношений весьма актуальным являлось определение сущности и обеспечение правовой защиты прав собственности и, особенно, сделок с ними, что, несомненно, способствовало привлечению инвестиций, повышению эффективности их применения. При этом уменьшался риск экспроприации, создавались условия для возврата капиталовложений, развития ипотечных отношений. Особое значение имеет рост ликвидности инвестиций в недвижимость, так как уменьшаются риски для ипотечных кредитов и сокращаются издержки на оформление и судебное исполнение ипотеки.

7.Только при наличии согласованной и объединенной общей целью системы и действенных механизмов реализации этой цели создаются условия для эффективного использования как прав собственности так и самих объектов собственности, то есть недвижимого имущества. Эти принципы успешно реализуются сформированной в регионах России управляемой регистрационной системой. В такой системе созданы действенные механизмы, такие как реестры недвижимости и сделок с ним.

Обобщение теоретических положений и практики регулирования имущественных отношений позволяет со всей очевидностью отметить, что именно реестр прав в наибольшей степени и наиболее действенно осуществляет свои функции в повышении эффективности использования и защиты имущества.

8. Анализ показал, что Московская регистрационная палата, являясь первым институтом юстиции на территории Российской Федерации, проводит работу по созданию Единого государственного реестра прав, осуществляет развитие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основе программно-целевого подхода, поэтапного расширения функций регистраторов, усиления взаимодействия с компетентными органами по оценке и использованию земельных ресурсов и земельно-имущественного комплекса.

9. Механизмы обеспечения безопасности имущественных отношений включает следующие взаимосвязанные подсистемы:

- нормативную и правовую базу обеспечения имущественной безопасности в сфере компетенции правоохранительных органов;

- институциональные структуры регулирования и управления имущественными отношениями;

- методы и способы снижения негативного воздействия криминальных структур на имущественные отношения;

- нормативно-методическое обеспечение органов государственной регистрации прав на имущество и сделок с ним;

- информационного обеспечения имущественных отношений;

- создание мониторинга состояния имущественной безопасности государства, регионов, субъектов собственности;

- развитие межрегионального и международного взаимодействия органов государственного регулирования и контроля имущественных отношений.

10. Первостепенное значение имеет обеспечение имущественной безопасности в сфере предпринимательской деятельности и на рынке недвижимости. Предлагается упростить методы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, усиливая при этом контрольные функции правоохранительных органов.

Целесообразно принять соответствующие нормативные и правовые акты и меры по предоставлению компетентным органам возможности идентифицировать недвижимое имущество, предотвращать незаконные сделки с ним.

Предлагается от сложившегося регулирования отношений в области регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним переходить к созданию мониторинга состояния недвижимого имущества и сделок с ним, к формированию единой системы регулирования и контроля имущественных отношений.

11. По мере развития имущественных отношений предлагается формировать правовые и организационные условия для организации мониторинга имущественных отношений. Исходной базой и основным элементом такой системы должны стать региональные регистрационные палаты, информационно-аналитические центры оценки состояния и стоимости недвижимого имущества, консалтинговые, консультационные и иные организации по предоставлению услуг на рынке недвижимости.

12. Земельные ресурсы как объект рыночных отношений имеют многофункциональное значение, совершение сделок с земельными участками регулируется конституционными нормами норами земельного права, а также гражданским законодательством с учетом лесного, водного, экологического и иного специального законодательства. Земельные ресурсы представляют собой природные ресурсы с характерными для них количественными и качественными характеристиками, методами оценки стоимости и эффективности использования исходя из целевого назначения.

Исходя из этого, предлагается осуществлять контроль за гражданско-правовыми сделками в целях обеспечения выполнения норм и правил в ограничении прав на землю, установленных в интересах граждан, юридических лиц, государственных и муниципальных органов власти.

13. Все способы приватизации государственного и муниципального имущества, применяемые в настоящее время в России таят в себе возможности нецелевого использования имущества, захвата собственности криминальными структурами, о чем свидетельствует практика проведения приватизации в 90-х годах прошедшего столетия.

В России, когда уровень теневой экономики достигает значительных размеров, сформировался криминальный капитал, не созданы правовые основы регулирования имущественных отношений на региональном и муниципальном уровнях, процессы приватизации приводят не к экономическому росту, а к разрушению производственного потенциала. Все это дискредитирует рыночные отношения, не способствует устойчивому развитию экономики, обеспечению национальной, прежде всего, экономической безопасности государства.

14.При регулировании земельных отношений целесообразно применять принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.

15. Ипотечное кредитование, являясь одним из важных направлений социально-экономического развития, имея правовое обеспечение ещё недостаточно урегулировано с позиций экономических отношений. Отмечаются факторы несовершенства оценки стоимости залогового имущества, высокие ставки кредитов, манипулирование залоговыми операциями. Поэтому целесообразно и в этой сфере имущественных отношений усилить функции государственного регулирования и контроля.