Методика окупаемости затрат предприятия на реконструкцию жилых домов первых массовых серий тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферата нет :(
Ученая степень
кандидата экономических наук
Автор
Рыбалко, Ирина Владимировна
Место защиты
Москва
Год
2006
Шифр ВАК РФ
08.00.05

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Рыбалко, Ирина Владимировна

Глава 1. 1.1 1.2 1.

Глава 2. 2.1 2.

Глава 3.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методика окупаемости затрат предприятия на реконструкцию жилых домов первых массовых серий"

Структура и характеристика жилых домов первых массовых серий, опыт их реконструкции

Структура и характеристика жилых домов первых массовых серий

Зарубежный опыт реконструкции пятиэтажных панельных домов

Отечественный опыт реконструкции жилых домов первых массовых серий

Анализ способов и результатов реконструкции жилых домов первых массовых серий и выявление предпочтительных из них Анализ способов и результатов реконструкции пятиэтажных жилых домов

Оценка результатов и ранжирование различных способов реконструкции жилых домов Постановка задач исследования Методологическая схема исследования

Методологические основы исследования окупаемости затрат на реконструкцию жилых домов

Концепции способа комплексной реконструкции с окупаемостью затрат

Выявление факторов, влияющих на окупаемость затрат Разработка пофакторных моделей расчета снижения затрат Сокращение площади вертикальных наружных ограждений Увеличение площади квартир на один лестнично-лифтовой узел

Повышение плотности застройки

Использование в структуре домов вторичной застройки несносимых конструктивных систем реконструируемых зданий Математические модели расчета окупаемости затрат на реконструкцию за счет реализации (продажи) дополнительных площадей жилья

Методология расчета окупаемости затрат

Практическое использование методики расчета окупаемости затрат на реконструкцию пятиэтажной застройки и величины прибыли предприятия

Заключение

Литература

3 6

12 18 26 26 32

42

44

45

45

52

54

55 61

65 70

76

86 94

98 101

Введение

Реконструкция пятиэтажной застройки и жилых домов первых массовых серий является важнейшей составной частью общей проблемы реновации и развития жилой среды городов России, так как в общем объеме жилищного фонда совокупные площади жилых 5иэтажных домов составляют от 10 до 20 процентов в большинстве городов.

С каждым годом задача реконструкции пятиэтажной застройки становится все более острой. Большая часть пятиэтажных жилых домов первых массовых серий морально и в значительной мере физически устарела, хотя срок их жизненного цикла еще не завершился. Уровень комфорта проживания в пятиэтажных жилых домах довольно низок, архитектурно-художественный облик застройки невыразителен. Состав объектов социальной и инженерной инфраструктуры не соответствует ныне действующим нормативам. По данным исследования докт. арх. Карташовой К.К. сейчас необходимо предоставлять значительное число видов обслуживания населения, не предусмотренных строительными нормами 60х годов прошлого века, когда велась пятиэтажная застройка [61].

Пятиэтажная жилая застройка занимает значительные по размерам благоустроенные территории городов, расположенные вблизи их центров. Плотность застройки этих территорий в 1,5-2 раза ниже ныне действующих нормативов [20]. Территории престижных в градостроительном отношении районов существующей жилой застройки в городах используются нерационально.

В то же время в большинстве городов России произошло полное или почти полное исчерпание селитебных территорий в городской черте для традиционного жилищного строительства кварталами или крупными микрорайонами. Отчуждение сельскохозяйственных земель и обустройство объектами инженерной и социальной инфраструктуры новых пригородных территорий для жилищного строительства требует затрат, сопоставимых по величине с затратами на возведение собственно жилых объектов.

Актуальность обновления и реконструкции существующего жилищного фонда обусловлена необходимостью предотвращения прогрессирующего выбытия устаревших жилых домов из эксплуатации, а также требованиями сокращения энергозатрат на их отопление.

Социально-экономическое значение проведения реконструкции в настоящее время обусловлено тем, что основной резерв энергосбережения в стране находится в сфере коммунального хозяйства, так как на эксплуатацию жилищного фонда расходуется в стране до 30% топлива, а также тем, что начиная с 90-х годов, резко сократились объемы нового жилищного строительства, в результате чего ежегодный прирост жилищного фонда с учетом естественного выбытия ветхих домов снизился с 2,4 процентов в период с 1960 по 1980 годы до 1% в 2001-2004гг. [21]. Объемы ветхого жилья нарастают в обратной пропорции с 1 процента в 1980г до 3 процентов (90 млн. м2) в настоящее время. Большая часть жилищного фонда капитально не ремонтируется в установленные сроки, в результате чего физически и морально стареет.

По состоянию физического и морального износа первоочередными объектами, подлежащими реконструкции являются жилые дома первых массовых серий и жилые кварталы и микрорайоны, застроенные этими домами.

Четырех-пятиэтажный жилищный фонд представлен в основном кирпичными, крупноблочными и крупнопанельными домами, построенными по типовым проектам, в основном в 60е-70е годы прошлого века. Промедление с реконструкцией указанного жилищного фонда, объемы которого в целом по стране составляют более 250 млн. м2, может привести к его выбытию в ближайшие 15-20 лет [19].

Однако, экономическая ситуация в стране и в большинстве городов не . позволяет выделять на цели реконструкции достаточные средства из государственного и местных бюджетов. По экспертным оценкам [82] затраты на проведение реконструктивных работ достигают 70-80 процентов от стоимости строительства 1 кв. м нового жилья. Кроме того, при реконструкции жилой застройки значительные затраты требуются на обновление и развитие мощностей объектов инженерной инфраструктуры и расширение сети объектов социального назначения.

Недостаток бюджетных средств является основным сдерживающим фактором проведения массовой реконструкции жилищного фонда. В условиях рыночной экономики, при высоком уровне приватизации жилья, полагаться на бюджетные средства для его реконструкции практически безнадежно. Предприятия инвесторов не заинтересованы в осуществлении проектов реконструкции из-за их нерентабельности.

Возникает необходимость поиска принципиально новых технических и экономических подходов к решению проблемы реконструкции пятиэтажных жилых домов на принципах рыночной окупаемости затрат.

Целью диссертационной работы является поиск наиболее рациональных способов реконструкции, разработка принципов, графических и аналитических моделей, методики окупаемости затрат на реконструкцию жилых домов первых массовых серий и доходности предприятий, осуществляющих реконструкцию.

Предмет исследования: факторы и модели окупаемой реконструкции жилых домов первых массовых серий и рентабельной работы строительного предприятия.

Объект исследования: реконструкция жилищного фонда с домами первых массовых серий.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Рыбалко, Ирина Владимировна

Заключение

Исходя из предложенной гипотезы в исследовании проведен поиск новых технических и экономических подходов к решению проблемы реконструкции пятиэтажных жилых домов на принципах рыночной окупаемости затрат. Настоящая диссертационная работа, основанная на результатах исследований способов реконструкции жилых домов первых массовых серий в нашей стране и за рубежом, посвящена разработке методики окупаемости затрат при комплексной реконструкции жилых домов первых массовых серий.

Проведенные исследования позволяют сделать следующие выводы:

1. На основе анализа разнообразных вариантов реконструкции жилых домов выявлены четыре способа реконструкции жилых домов, отличающихся составом реконструктивных мероприятий: санация, модернизация, реконструкция, комплексная реконструкция. Оценка и сопоставление результатов реконструкции по каждому способу позволили выявить затратный характер способов санации и модернизации и возможную частичную или полную окупаемость способов реконструкции и комплексной реконструкции.

2. В результате сопоставления результатов реконструкции жилых домов по каждому из четырех способов определен наиболее эффективный из них способ комплексной реконструкции застройки жилых кварталов и жилых домов с надстройкой этажей и уширением зданий в плане с двух и более кратным увеличением площадей жилья и количества квартир, обеспечивающий возможности компенсации затрат на реконструкцию, главным образом за счет снижения этих затрат при применении ширококорпусных жилых домов и реализации по рыночным ценам дополнительных площадей жилья.

3. В развитие научной гипотезы, предполагающей возможность системного использования совокупности научно-проектных и социально-экономических разработок по снижению стоимости строительства, повышению потребительского уровня жилья и максимальному приросту жилых площадей и квартир, доход предприятия от реализации которых превысит затраты на реконструкцию существующих и строительство новых площадей жилья, разработана экономическая часть концепции окупаемой Щ комплексной реконструкции жилых домов первых массовых серий и застройки кварталов и микрорайонов с использованием многоэтажных ширококорпусных жилых домов для вторичной застройки реконструируемых жилых кварталов.

4. Выявлены две группы факторов окупаемости затрат: а) факторы, реализуемые в период осуществления проекта комплексной реконструкции жилых домов и вторичной застройки кварталов ширококорпусными домами; б) факторы, реализуемые в эксплуатационный период. ф При этом так же учитываются факторы снижения затрат на строительство новых площадей и реконструкцию существующих.

5. Разработаны пофакторные модели расчета снижения затрат, позволяющие расчетно-аналитическим методом определять экономический эффект от применения ШКД и ДВЗ в одинаковых градостроительных условиях по сравнению с узкокорпусными домами.

Возможное снижение затрат на строительство и реконструкцию 1 кв. м жилья составляет от 10 до 31 процента без учета затрат на аренду земельного ф участка под застройку.

6. Разработаны математические модели расчета снижения затрат от использования несносимых конструкций реконструируемых домов, включаемых в структуру объемно-планировочных решений домов вторичной застройки. Расчеты показали, что в зависимости от этажности ДВЗ снижение стоимости 1 кв. м ДВЗ за счет этого фактора составляет от 16% при надстройке одного этажа до 8% при надстройке пяти этажей, при дальнейшем увеличении этажности стоимость снижается незначительно.

7. Разработаны математические модели расчета окупаемости затрат на реконструкцию и строительство дополнительных площадей жилья за счет реализации (продажи) квартир в надстраиваемых этажах, позволяющие произвести расчеты окупаемости затрат в зависимости от ширины корпусов, этажности домов вторичной застройки и изменения коммерческой стоимости жилья.

При контрольном расчете при ширине корпуса 18м, надстройке пяти этажей и коммерческой стоимости 1 кв. м жилья в 2 раза превышающей себестоимость строительства, окупаемость затрат обеспечивается при надстройке четырех этажей.

8. На основе выполненных исследований и разработки графических и математических моделей расчета снижения и окупаемости затрат предложена методика окупаемости затрат на реконструкцию жилых домов первых массовых серий. Использование предложенной методики позволяет произвести экономические расчеты проектов реконструкции устаревшего жилищного фонда в реальных условиях и определить экономическую возможность осуществления комплексной реконструкции на принципах окупаемости с обеспечением расчетной рентабельности инвестиционно-строительных предприятий, осуществляющих реконструкцию.

9. Выполнен расчет экономической эффективности проекта реконструкции и вторичной застройки жилого квартала, состоящего из 14й пятиэтажных жилых домов, результатом которого установлено, что чистая прибыль предприятия от реализации проекта составит 5,63 млн. у.е.

Диссертация: библиография по экономике, кандидата экономических наук, Рыбалко, Ирина Владимировна, Москва

1. Аверьянов В.К., Булгаков С.Н., Чистович С.А. Концепция развития инженерной инфраструктуры при вторичной застройке жилых

2. Щ кварталов с одновременной реконструкцией домов первых массовыхсерий. М, ПГС №2,1997.

3. Алексеев Ю.В. Особенности реконструкции жилой застройки в сложившихся районах Москвы, ПГС №8, 1997.

4. Ананьев А. Санация зданий ключевой вопрос. Строительная газета, №13,2003.

5. Андреев JI.C., Бирюков А.Н., Буланов А.И. и др. Экономика в строительстве. С-Пб, БИТУ, 1997.

6. Аникин В.А., Гурьев В.В. Проблемы реконструкции и санации жилых ® домов первого и второго периодов массового индустриальногостроительства. ПГС, №11.2003.

7. Афанасьев A.A., Матвеев Е.П. Индустриальные технологии в реконструкции малоэтажных жилых зданий. ПГС, №9,2001.

8. Бабин A.C., Васильев В.М., Горбачев A.B. и др. Управление строительными инвестиционными проектами: Учебное пособие. М., С.-Пб.: АСВ, 1997.

9. Барсукова Т.М., Трифонов A.A., Фоменко И.В. Комплекснаяреконструкция районов пятиэтажной жилой застройки, ПГС, №5-6, 2001.

10. Бешелев С.Д., Гуревич Ф.Г. Математико-статистические методы экспертных оценок. — М.: Статистика, 1980.

11. Ю.Бирюков Г.С., Плебух А.Н. Здания: резервы их реконструкции (Концепция мансардного строительства в России), ПГС №11,1996.

12. Блех Е.М., Жданькова А.Ю. Экономические проблемы оценки ® проектных решений модернизации жилых зданий в больших городах,1. М., ГосИНТИ, 1980.

13. Болдырев В., Галушка А. Введение в оценку недвижимости. — М., 1998.

14. Булгаков С.Н. В поисках стратегии реформирования капитального строительства, М., ПГС, №4,1996.

15. М.Булгаков С.Н. Технологические инновации в инвестиционно-строительном комплексе. М.: изд-во РААСН, 1998.

16. Булгаков С.Н. Реконструкция жилых домов первых массовых серий и малоэтажной жилой застройки. ООО «Глобус», М., 2001.

17. Булгаков С.Н. Концепция и проектные предложения по вторичной застройке территорий, ПГС №9,1996.

18. Булгаков С.Н. Концепция реконструкции пятиэтажной застройки 60-70х годов, ПГС №8, 1996.

19. Булгаков С.Н., Булгакова Т.С., Малкина Н.С. Патент №2112850 от 10.06.1998г. «Жилой дом вторичной застройки».

20. Булгаков С.Н. Проблемы национальной безопасности в сфере создания и эксплуатации городов, зданий, сооружений, пути их решения. ПГС, №3, 2002, ПГС Юбилейный сборник, 2003.

21. Булгаков С.Н. Новые технологии системного решения критических проблем городов. М.: РААСН, 1997.

22. Булгаков С.Н. Критические проблемы городов и пути эффективного их решения. М.: РААСН, сб. Градостроительство XXI века, 2001.

23. Виноградов А.И. Концепция и проект планировки и вторичной застройки жилого микрорайона №8 в г. Сургуте, ПГС №3,2002.

24. Виноградов А.И., Шкляев H.A. Системная градостроительная реконструкция как основная форма реновации объектов недвижимости. М.: МИКХиС, сб. тр. научных школ, вып. 1, материалы научно-практической конференции, 2003.

25. Владимиров В.В. Градостроительные аспекты реконструкции жилой застройки 50-60-х годов, ПГС, №9,1996.

26. Вольфсон B.JI. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий. Справочник производственных работ. М.: Стройиздат, 1995.

27. ВСН 53-83 (р.) Правила оценки физического износа жилых зданий. М.: Стройиздат, 1993.

28. Герберт Жирарде. Устойчивые города. Зодчество Мира, №2,1997

29. Горячев О.М., Прыкина JI.B. Особенности возведения зданий в стесненных условиях. М.: Academia, 2003.

30. Государственная целевая программа «Жилище». Постановление СМ РФ, М., 1993.

31. Гранова И.В. Оценка недвижимости. М., 2002.

32. Григорьев Ю.П. Жилищное строительство в Москве, ПГС №4,1997.

33. Григорьев Ю.П., Баевский O.A. Градостроительные задачи комплексной реконструкции массовой жилой застройки первого периода индустриального домостроения, ПГС №1,1997.

34. Григорьев В.В., Островкин И.М. Оценка предприятий. Имущественный подход. Учебно-практическое пособие. -М.: Дело, 1998.

35. Губернский Ю.Д., Лещиков В.А., Рахман И.А. Экологические основы строительства жилых и общественных зданий. М., 2004.

36. Гюнтер Мевес. Назад в будущее или вперед в прошлое? Зодчество Мира, №2, 1997.

37. Давыдов В.А., Конторчик А.Я., Шевченко В.А. Монтаж конструкций реконструируемых промышленных предприятий. М.: Стройиздат, 1987.

38. Дарбский В.В. О проблемах городского землепользования. Архитектура и строительство Москвы, №1,1996.

39. Диана Дайкон. Жилище в третьем тысячелетии. Комплекс «Скоттенпаркен», Баллеруп, Дания. Зодчество Мира, №2,1999.

40. Дихтенко В.В., Цветков A.A. Реабилитация жилой среды, ПГС №11,1996.

41. Дмитриев Б.В., Короткова Г.П. Пример расчета сравнительной эффективности различных способов проведения реконструкции на базе квартала массовой пятиэтажной застройки. Промышленное и гражданское строительство, №11, 2003.

42. Дмитриев Б.В., Зеленин JI.M. И Вновь о пятиэтажках., Арх. и стр-во Москвы, №3,1996.

43. Жилье: комплексный взгляд / под общ. Ред. В.М.Агапкина. Науч. ред. A.B.Черняк, В.З.Черняк. М.: А.В.Ч., 2001.45.3авьялов Реконструкция старого жилого фонда в Нижегородском районе, Жилищное строительство, №8,1966.

44. Ивлиев A.A. Инженерно-технологический анализ строительного производства. М.: МИКХиС, 1997.

45. Из практики реконструкции пятиэтажек, Архитектурный вестник, №2.1997.

46. Каталог проектов реконструкции пятиэтажных жилых домов первого периода индустриального домостроения в Москве. Правительство Москвы. Москомархитектура. МНИИТЭП.

47. Калашников Г.Н. Совершенствование архитектурно-планировочных и конструктивных решений башенных монолитных жилых домов для повторного применения в различных районах города. М.: Стройиздат, 1988.

48. Капитальный ремонт и реконструкция жилых зданий Москвы. М. Технологии строительства, №6,2002.

49. Ковалевский В.Н. Методы оценки и управления готовностью к инвестиционно-строительной деятельности подрядных организаций в условиях конкурентной среды. М.: МИКХИС, 2002.

50. Ковликов В.И. Техническая оценка (экспертиза) зданий и сооружений. Учебное пособие. МИКХиС, М., 2002.

51. Копсова Т.П. Реконструкция исторически сложившейся застройки городов: Учеб. пособие. Казань, 1992.

52. Курочкин Г.Ф. О некоторых аспектах градостроительной реконструкции кварталов массовой застройки 1960-1970-х годов. ПГС №3,2002.

53. Лобанов A.B. Реализация программы реконструкции домов первых массовых серий. Промышленное и гражданское строительство, №7, 2002.

54. Миловидов H.H., Орловский Б.Я., Белкин А.Н. Архитектура гражданских и промышленных зданий. Гражданские здания.- М.: Высшая школа, 1987.

55. Митягин С.Д., Сидоров А.Л. Генеральный план Сургута руководство к действию, ПГС, №3,2004.

56. Монахов Н.И. Справочное пособие заказчика-застройщика. Справочник строителя. В 2-х томах, 6-е изд., перераб. и доп. М.: Стройиздат, 1990.

57. Московский территориальный строительный каталог МТСК. Раздел МТСК-2.5 Реконструируемые жилые здания первого периода индустриального домостроения. М. 2003.

58. МГСН 3-01-96 «Жилые здания» (Разработаны в развитие СНиП 2.08.01-89».

59. МРР-2.02.07.98. Методика проведения обследования зданий и сооружений при реконструкции и перепланировке. Главмосархитектура, М., 1999.

60. Дополнения №1 к МГСН 3-01-96 «Жилые здания» «Рекомендации и модернизация пятиэтажных жилых домов первого периода.

61. Наназашвили И.Х., Бунысин И.Ф. Расход материалов при строительстве и ремонте. М.: «Архитектура-С», 2003.

62. Некрасова М.А., Правдина Т.С. Анализ архитектурно-технического состояния жилых домов, построенных в 1960-е годы. ПГС №5,2002.

63. Некрасова М.А., Правдина Т.С. Тенденции переустройства московских квартир. ПГС №5.

64. Отчет по теме: «Разработка проектных предложений по реконструкции и вторичной застройке квартала №367 в г. Белгороде» РААСН, ОАО «АКЦЭНТРОС», 2002.

65. Оценка рыночной стоимости недвижимости/Под. Ред. В.Зарубина, В.Рутгайзера. М, 1998.82.0рганизация проведения государственной экспертизы проектной документации в Московской области. Мособлгосэкспертиза, М., 2002.

66. Портнов Б.А. Интегральная оценка качества среды как инструмент городского планирования. Жилищное строительство, № 6,1996.

67. Пособие по обследованию строительных конструкций зданий. АО ЦНИИпромзданий, М., 1997.

68. Пятилетова JI. Реконструкция жилищного комплекса Москвы. Москву надо перестраивать. Российская газета, 2004.

69. Рахман И.А. Методы оценки и прогнозирования сферы недвижимости в строительстве. -М.: «МАКС-Пресс», 2001.

70. Резниченко B.C., Ленинцев H.H. Системные подходы к определению цен и управление стоимостью в строительстве. Справочное пособие с методиками и примерами расчетов. М.: 2004.

71. Рекомендации по обследованию и оценке технического состояния крупнопанельных и каменных зданий, ЦНИИСК им. Кучеренко, М., 1998.

72. Реконструкция зданий и сооружений / Под ред. А.Л. Шагина. М.: Высшая школа, 1991.

73. Рочегов А.Г. О рационализации жилищного строительства в России. Архитектурный вестник №2, 1995.

74. Рочегов А.Г. Человек жилище - город, Арх. и стр-во Москвы №2, 1995.

75. Рочегов А.Г., Федоров Е.П. Ширококорпусные дома будущее жилищного строительства. М.: Строительная газета от 26 марта, 1996.

76. Смоляр Н.М. Программа проекта. Разработать проблемы реконструкции районов массовой жилой застройки. Миннауки РФ, 1994.

77. СНиП II-3-79* «Строительная теплотехника». Изменения №3, №4.

78. Спивак А.К., Сикачев A.B., Портер Э.Г., Блех Е.М. Модернизация пятиэтажных жилых домов. М.: Знание, 1990.

79. СП 13-102-2003. Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений. Госстрой России, М., 2004.

80. Судьба пятиэтажек. Технологии строительства №6,2002.

81. Сумков Ю.С. Правовое зонирование городских территорий, ПГС №3, 1997.

82. Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: СПбГТУ, 1999.

83. Теория и методы оценки недвижимости. СПб.: Изд-во СПб ГУЭФ, 1998.

84. ТСН Р*-97 МО «Территориальные строительные нормы».

85. ТСН РК-97 МО. Порядок проведения на территории Московской области реконструкции и капитального ремонта жилых зданий первых массовых серий и объектов коммунального хозяйства. ГУП ЦПП, М., 1999.

86. Указания по применению сметных расценок на разборку пятиэтажных жилых зданий и учету затрат на утилизацию строительного мусора и переработку во вторичное сырье материалов, полученных от разборки. ГУП «НИАЦ». М., 1999.

87. Федоров Е.П. Дома с широким корпусом получают путевку в жизнь. БСТ, 1997.

88. Федоров В. Россияне знакомятся с немецким опытом санации жилых зданий. Строительная газета, №10, 2004.

89. Юб.Хихлуха JI.B. Реконструкция и модернизация жилищного фонда -актуальная проблема жилищной политики России, Строительство и реконструкция, М.: Справочное издание, 1997.

90. Хихлуха JI.B. Пятый фасад города, Арх. и стр-во России, №3, 1993.

91. Хромец Ю.Н. Современные конструкции промышленных зданий. М.: Стройиздат, 1982.

92. Экономика строительства / под общей ред. Степанова И.С. М.: Юрайт, 2002.

93. Экономика и управление недвижимостью / под общей ред. Грабового П.Г. М.: Изд-во «АСВ», 1999.

94. Ш.Яхкинд С.И., Генкина И.С. О специфике московских строительных норм МГСН 3.01-01 «Жилые здания», ПГС №5, 2002.

95. Berlin Lebenswert Wohnen, №12, September, 1994.