Методика окупаемости затрат предприятия на реконструкцию жилых домов первых массовых серий тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Рыбалко, Ирина Владимировна

Глава 1. 1.1 1.2 1.

Глава 2. 2.1 2.

Глава 3.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методика окупаемости затрат предприятия на реконструкцию жилых домов первых массовых серий"

Структура и характеристика жилых домов первых массовых серий, опыт их реконструкции

Структура и характеристика жилых домов первых массовых серий

Зарубежный опыт реконструкции пятиэтажных панельных домов

Отечественный опыт реконструкции жилых домов первых массовых серий

Анализ способов и результатов реконструкции жилых домов первых массовых серий и выявление предпочтительных из них Анализ способов и результатов реконструкции пятиэтажных жилых домов

Оценка результатов и ранжирование различных способов реконструкции жилых домов Постановка задач исследования Методологическая схема исследования

Методологические основы исследования окупаемости затрат на реконструкцию жилых домов

Концепции способа комплексной реконструкции с окупаемостью затрат

Выявление факторов, влияющих на окупаемость затрат Разработка пофакторных моделей расчета снижения затрат Сокращение площади вертикальных наружных ограждений Увеличение площади квартир на один лестнично-лифтовой узел

Повышение плотности застройки

Использование в структуре домов вторичной застройки несносимых конструктивных систем реконструируемых зданий Математические модели расчета окупаемости затрат на реконструкцию за счет реализации (продажи) дополнительных площадей жилья

Методология расчета окупаемости затрат

Практическое использование методики расчета окупаемости затрат на реконструкцию пятиэтажной застройки и величины прибыли предприятия

Заключение

Литература

3 6

12 18 26 26 32

42

44

45

45

52

54

55 61

65 70

76

86 94

98 101

Введение

Реконструкция пятиэтажной застройки и жилых домов первых массовых серий является важнейшей составной частью общей проблемы реновации и развития жилой среды городов России, так как в общем объеме жилищного фонда совокупные площади жилых 5иэтажных домов составляют от 10 до 20 процентов в большинстве городов.

С каждым годом задача реконструкции пятиэтажной застройки становится все более острой. Большая часть пятиэтажных жилых домов первых массовых серий морально и в значительной мере физически устарела, хотя срок их жизненного цикла еще не завершился. Уровень комфорта проживания в пятиэтажных жилых домах довольно низок, архитектурно-художественный облик застройки невыразителен. Состав объектов социальной и инженерной инфраструктуры не соответствует ныне действующим нормативам. По данным исследования докт. арх. Карташовой К.К. сейчас необходимо предоставлять значительное число видов обслуживания населения, не предусмотренных строительными нормами 60х годов прошлого века, когда велась пятиэтажная застройка [61].

Пятиэтажная жилая застройка занимает значительные по размерам благоустроенные территории городов, расположенные вблизи их центров. Плотность застройки этих территорий в 1,5-2 раза ниже ныне действующих нормативов [20]. Территории престижных в градостроительном отношении районов существующей жилой застройки в городах используются нерационально.

В то же время в большинстве городов России произошло полное или почти полное исчерпание селитебных территорий в городской черте для традиционного жилищного строительства кварталами или крупными микрорайонами. Отчуждение сельскохозяйственных земель и обустройство объектами инженерной и социальной инфраструктуры новых пригородных территорий для жилищного строительства требует затрат, сопоставимых по величине с затратами на возведение собственно жилых объектов.

Актуальность обновления и реконструкции существующего жилищного фонда обусловлена необходимостью предотвращения прогрессирующего выбытия устаревших жилых домов из эксплуатации, а также требованиями сокращения энергозатрат на их отопление.

Социально-экономическое значение проведения реконструкции в настоящее время обусловлено тем, что основной резерв энергосбережения в стране находится в сфере коммунального хозяйства, так как на эксплуатацию жилищного фонда расходуется в стране до 30% топлива, а также тем, что начиная с 90-х годов, резко сократились объемы нового жилищного строительства, в результате чего ежегодный прирост жилищного фонда с учетом естественного выбытия ветхих домов снизился с 2,4 процентов в период с 1960 по 1980 годы до 1% в 2001-2004гг. [21]. Объемы ветхого жилья нарастают в обратной пропорции с 1 процента в 1980г до 3 процентов (90 млн. м2) в настоящее время. Большая часть жилищного фонда капитально не ремонтируется в установленные сроки, в результате чего физически и морально стареет.

По состоянию физического и морального износа первоочередными объектами, подлежащими реконструкции являются жилые дома первых массовых серий и жилые кварталы и микрорайоны, застроенные этими домами.

Четырех-пятиэтажный жилищный фонд представлен в основном кирпичными, крупноблочными и крупнопанельными домами, построенными по типовым проектам, в основном в 60е-70е годы прошлого века. Промедление с реконструкцией указанного жилищного фонда, объемы которого в целом по стране составляют более 250 млн. м2, может привести к его выбытию в ближайшие 15-20 лет [19].

Однако, экономическая ситуация в стране и в большинстве городов не . позволяет выделять на цели реконструкции достаточные средства из государственного и местных бюджетов. По экспертным оценкам [82] затраты на проведение реконструктивных работ достигают 70-80 процентов от стоимости строительства 1 кв. м нового жилья. Кроме того, при реконструкции жилой застройки значительные затраты требуются на обновление и развитие мощностей объектов инженерной инфраструктуры и расширение сети объектов социального назначения.

Недостаток бюджетных средств является основным сдерживающим фактором проведения массовой реконструкции жилищного фонда. В условиях рыночной экономики, при высоком уровне приватизации жилья, полагаться на бюджетные средства для его реконструкции практически безнадежно. Предприятия инвесторов не заинтересованы в осуществлении проектов реконструкции из-за их нерентабельности.

Возникает необходимость поиска принципиально новых технических и экономических подходов к решению проблемы реконструкции пятиэтажных жилых домов на принципах рыночной окупаемости затрат.

Целью диссертационной работы является поиск наиболее рациональных способов реконструкции, разработка принципов, графических и аналитических моделей, методики окупаемости затрат на реконструкцию жилых домов первых массовых серий и доходности предприятий, осуществляющих реконструкцию.

Предмет исследования: факторы и модели окупаемой реконструкции жилых домов первых массовых серий и рентабельной работы строительного предприятия.

Объект исследования: реконструкция жилищного фонда с домами первых массовых серий.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Рыбалко, Ирина Владимировна

Заключение

Исходя из предложенной гипотезы в исследовании проведен поиск новых технических и экономических подходов к решению проблемы реконструкции пятиэтажных жилых домов на принципах рыночной окупаемости затрат. Настоящая диссертационная работа, основанная на результатах исследований способов реконструкции жилых домов первых массовых серий в нашей стране и за рубежом, посвящена разработке методики окупаемости затрат при комплексной реконструкции жилых домов первых массовых серий.

Проведенные исследования позволяют сделать следующие выводы:

1. На основе анализа разнообразных вариантов реконструкции жилых домов выявлены четыре способа реконструкции жилых домов, отличающихся составом реконструктивных мероприятий: санация, модернизация, реконструкция, комплексная реконструкция. Оценка и сопоставление результатов реконструкции по каждому способу позволили выявить затратный характер способов санации и модернизации и возможную частичную или полную окупаемость способов реконструкции и комплексной реконструкции.

2. В результате сопоставления результатов реконструкции жилых домов по каждому из четырех способов определен наиболее эффективный из них способ комплексной реконструкции застройки жилых кварталов и жилых домов с надстройкой этажей и уширением зданий в плане с двух и более кратным увеличением площадей жилья и количества квартир, обеспечивающий возможности компенсации затрат на реконструкцию, главным образом за счет снижения этих затрат при применении ширококорпусных жилых домов и реализации по рыночным ценам дополнительных площадей жилья.

3. В развитие научной гипотезы, предполагающей возможность системного использования совокупности научно-проектных и социально-экономических разработок по снижению стоимости строительства, повышению потребительского уровня жилья и максимальному приросту жилых площадей и квартир, доход предприятия от реализации которых превысит затраты на реконструкцию существующих и строительство новых площадей жилья, разработана экономическая часть концепции окупаемой Щ комплексной реконструкции жилых домов первых массовых серий и застройки кварталов и микрорайонов с использованием многоэтажных ширококорпусных жилых домов для вторичной застройки реконструируемых жилых кварталов.

4. Выявлены две группы факторов окупаемости затрат: а) факторы, реализуемые в период осуществления проекта комплексной реконструкции жилых домов и вторичной застройки кварталов ширококорпусными домами; б) факторы, реализуемые в эксплуатационный период. ф При этом так же учитываются факторы снижения затрат на строительство новых площадей и реконструкцию существующих.

5. Разработаны пофакторные модели расчета снижения затрат, позволяющие расчетно-аналитическим методом определять экономический эффект от применения ШКД и ДВЗ в одинаковых градостроительных условиях по сравнению с узкокорпусными домами.

Возможное снижение затрат на строительство и реконструкцию 1 кв. м жилья составляет от 10 до 31 процента без учета затрат на аренду земельного ф участка под застройку.

6. Разработаны математические модели расчета снижения затрат от использования несносимых конструкций реконструируемых домов, включаемых в структуру объемно-планировочных решений домов вторичной застройки. Расчеты показали, что в зависимости от этажности ДВЗ снижение стоимости 1 кв. м ДВЗ за счет этого фактора составляет от 16% при надстройке одного этажа до 8% при надстройке пяти этажей, при дальнейшем увеличении этажности стоимость снижается незначительно.

7. Разработаны математические модели расчета окупаемости затрат на реконструкцию и строительство дополнительных площадей жилья за счет реализации (продажи) квартир в надстраиваемых этажах, позволяющие произвести расчеты окупаемости затрат в зависимости от ширины корпусов, этажности домов вторичной застройки и изменения коммерческой стоимости жилья.

При контрольном расчете при ширине корпуса 18м, надстройке пяти этажей и коммерческой стоимости 1 кв. м жилья в 2 раза превышающей себестоимость строительства, окупаемость затрат обеспечивается при надстройке четырех этажей.

8. На основе выполненных исследований и разработки графических и математических моделей расчета снижения и окупаемости затрат предложена методика окупаемости затрат на реконструкцию жилых домов первых массовых серий. Использование предложенной методики позволяет произвести экономические расчеты проектов реконструкции устаревшего жилищного фонда в реальных условиях и определить экономическую возможность осуществления комплексной реконструкции на принципах окупаемости с обеспечением расчетной рентабельности инвестиционно-строительных предприятий, осуществляющих реконструкцию.

9. Выполнен расчет экономической эффективности проекта реконструкции и вторичной застройки жилого квартала, состоящего из 14й пятиэтажных жилых домов, результатом которого установлено, что чистая прибыль предприятия от реализации проекта составит 5,63 млн. у.е.