Формирование экономического механизма реконструкции жилищного фонда промышленных предприятий тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Румянцева, Алена Владимировна

ВВЕДЕНИЕ.,.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РЕКОНСТРУКЦИИ

ЖИЛИЩНОГО ФОНДА.И

1.1. Мировой опыт реконструкции жилищного фонда.

1.2. Российский опыт реконструкции жилищного фонда.

1.3. Анализ процессов реконструкции и реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий.

ГЛАВА 2. НАУЧНО-МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ МЕХАНИЗМА РЕАБИЛИТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИЯТИЙ.

2.1. Процессы воспроизводства и выбытия жилищного фонда.

2.2. Методический подход к анализу процесса реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий.

2.3. Методика расчета технико-экономических показателей реабилитации жилых зданий промышленных предприятий.

ГЛАВА 3. ЭКОНОМИЧЕСКОЕ ОБОСНОВАНИЕ ПРОЕКТОВ РЕАБИЛИТАЦИИ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ПРОМЫШЛЕННЫХ ПРЕДПРИТИЙ.

3.1. Методика оценки эффективности проектов реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий

3.2. Оценка эффективности реабилитации жилищного фонда предприятий в Свердловской области.

3.3. Разработка основных рекомендаций по совершенствованию механизма реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование экономического механизма реконструкции жилищного фонда промышленных предприятий"

Актуальность исследования. На всех этапах развития человеческого общества жилище отражало и отражает социально-экономический уровень развития страны. В современных экономических условиях обеспечение населения жильем, создание достойных и комфортных условий проживания - важные задачи стабилизации экономики, развития социальной среды, производства и общества. Расширение производства в новых рыночных условиях, обновление кадрового потенциала и выход предприятий из кризиса невозможно осуществить без решения жилищной проблемы. Эта проблема может быть решена только при разработке обоснованной жилищной политики как со стороны промышленных предприятий, так и со стороны государства.

Жилищная сфера является важной составной частью экономики. В Российской Федерации на долю жилищной сферы приходится около 23 % воспроизводимого национального богатства. Жилищный фонд России насчитывает более 2,7 млрд. кв. м общей площади [1]. В сфере строительства и эксплуатации жилья занято около 13 % от общей численности работающего населения [2].

Анализ современного состояния жилищного строительства показывает, что в последнее время в стране происходит как существенное падение объемов нового жилищного строительства по различным источникам финансирования, так и резкое увеличение темпов старения и выбытия существующего жилищного фонда промышленных предприятий и муниципалитетов. По данным специалистов [2-4], прогнозируемый объем ввода нового жилья не в состоянии будет покрыть объемы преждевременного выбытия существующего жилищного фонда. Необходимость воспроизводства жилищного фонда становится, таким образом, одной из актуальных проблем как для отдельных промышленных предприятий, так и для экономики региона и страны в целом.

В этих условиях наиболее важной стратегической целью выхода России из жилищного кризиса является объединение двух подходов, а именно: существенное расширение объемов нового жилья и значительный рост реабилитации реконструкции) существующего жилищного фонда с целью его сохранения и обновления. При этом темпы реабилитации жилья в условиях недостатка государственных средств и средств предприятий должны превышать темпы нового жилищного строительства. Значение реабилитации жилищного фонда заключается сегодня, прежде всего, в обеспечении такого прироста социально-экономических результатов, которые сопоставимы с результатами строительства нового жилья.

Проблемы расширенного воспроизводства жилищного фонда не существовало еще несколько лет назад. Она возникла в последнее время как следствие массового строительства крупнопанельного жилья в послевоенный период с 1950 по 1970 гг., в течение которого за счет государственных средств и средств промышленных предприятий было введено 250 млн. кв. м крупнопанельного жилья. В нем проживает более 15 % населения страны. Через 40-50 лет это привело к явлению массового старения жилья и значительному снижению его эксплуатационных свойств. В связи с этим в исследовании впервые ставится проблема воспроизводства жилищного фонда промышленных предприятий с учетом постоянного нарастания темпов потенциально выбывающего жилья.

Принятая ранее практика сохранения и восстановления жилья включала следующие чисто технические составляющие: текущий ремонт, капитальный ремонт, реконструкция. В связи с развитием рыночных отношений между участниками реконструкции к техническому аспекту сохранения и восстановления жилья добавились экономический, правовой, социальный, финансовый, экологический аспекты. В этом плане целесообразно говорить о реабилитации жилищного фонда как процесса, отражающего сущность новых экономических отношений ее участников.

Актуальность выполнения настоящего научного исследования обусловлена отсутствием до настоящего времени комплексного подхода к процессу реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий с учетом не только технико-технологических, но и правовых, социальных, экономических, финансовых, экологических вопросов. Разработка научно-методического подхода к анализу процесса реабилитации жилья является особенно важной для выбора оптимальных путей развития и создания условий для формирования эффективного механизма реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий в современных экономических условиях.

Проблема, которой посвящено исследование, многогранна. Отдельные аспекты воспроизводства и реконструкции жилищного фонда исследовались в нашей стране в трудах таких ученых и специалистов, как Блех Е.М., Прокопи-шин А.П., Шрейбер К.А., Ройтман А.Г., Мешечек В.В., Хихлуха JI.B., Людков-ский A.M., Маклакова Т.Г., Соколов В.К., Чернышев А.Н. и др.

Однако сегодня не все аспекты указанных проблем изучены в достаточной степени, что вызывает необходимость более подробного и глубокого их исследования с учетом современной экономической ситуации в стране. Это послужило основанием выбора темы исследования.

Работа выполнялась в рамках единого наряд - заказа Уральского государственного технического университета - УПИ по теме «Теоретические исследования проблем управления экономико-организационными системами».

Целью диссертационного исследования является разработка научно-методических основ и рекомендаций по формированию эффективного механизма реабилитации жилых зданий промышленных предприятий, позволяющего адаптировать процесс реабилитации к современным экономическим условиям и способствовать своевременному сохранению и обновлению жилищного фонда промышленных предприятий.

Для достижения целей исследования были сформулированы и решены следующие задачи:

• проанализировать мировой и российский опыт реконструкции жилищного фонда;

• исследовать процессы реконструкции и реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий;

• проанализировать темпы выбытия и воспроизводства жилищного фонда;

• предложить методический подход к анализу процесса реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий;

• разработать методику расчета технико-экономических показателей, планирования и финансирования реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий на основе классификации уровней реабилитации жилых зданий;

• изучить и проанализировать существующие методологические подходы к оценке эффективности реконструкции жилых зданий;

• разработать методику, позволяющую оценить совокупную экономическую эффективность реабилитации жилых зданий промышленных предприятий;

• разработать концептуальные основы формирования экономического механизма реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий;

• сформулировать основные направления совершенствования экономического механизма реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий.

Объект и предмет исследования. Объектом исследования является состояние жилищного фонда промышленных предприятий в условиях формирования экономических отношений рыночного типа и проводимой жилищной реформы. Предметом исследования являются процессы реконструкции и реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий в условиях переходного периода.

Методическая база и методика исследования. Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили аналитические работы как отечественных, так и зарубежных ученых по проблемам реконструкции жилищного фонда. Были использованы также нормативные и законодательные акты, методические документы по вопросам капитального ремонта, реконструкции, а также материалы периодической печати по проблемам реконструкции жилых домов в стране и мире. Решение поставленных в диссертации задач осуществлялось с использованием методов логического, сравнительного, математического анализов и экспертных оценок.

Информационную базу исследования составили данные Министерства строительства и архитектуры Свердловской области, Комитета экономики Администрации г. Екатеринбурга, статистические данные, специализированные отчеты и опыт работы муниципального унитарного предприятия «Феникс» (г. Екатеринбург), осуществляющего реабилитацию панельного жилья первых массовых серий.

Основные научные результаты, полученные лично автором:

• разработаны научно-методические основы формирования экономического механизма реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий;

• установлено, что реабилитация жилищного фонда как комплексная система включает в себя не только технико-технологические и организационные, но и правовые и социально-экономические аспекты, обусловленные рыночными отношениями участников процесса реабилитации;

• выявлена новая тенденция нарастания темпов выбытия жилья по ветхости, превышающих темпы его строительства;

• предложен методический подход к анализу процесса реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий;

• разработана методика оценки совокупной экономической эффективности реабилитации жилых зданий промышленных предприятий;

• предложена авторская классификация уровней реабилитации жилых зданий;

• усовершенствована методика расчета технико-экономических показателей процесса реабилитации жилых зданий промышленных предприятий.

Научная новизна полученных результатов заключается в следующем:

• предложенные научно-методические основы разработки механизма реабилитации жилищного фонда предприятий, в основу которых положено представление о реабилитации жилья как о комплексной системе, позволили сформировать его состав и структуру;

• разработанная методика оценки совокупной эффективности реабилитации жилых зданий промышленных предприятий, базирующаяся на принципах квалиметрии, комплексности и системности, обеспечивает возможность получения достоверных и объективных ее значений и на этой основе принятия обоснованных управленческих решений;

• предложенный экономический механизм реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий, включающий выявление структуры воспроизводства жилищного фонда, методический подход к анализу процессов реабилитации жилищного фонда, методики расчета технико-экономических показателей и оценки совокупной эффективности реабилитации жилых зданий, обеспечивает возможность реализации процесса реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий и позволяет разработать основные направления по его совершенствованию.

Теоретическая и практическая значимость работы. Теоретическая значимость результатов диссертации обусловлена универсальностью предложенного методического подхода к анализу процесса реабилитации жилья любого типа и оценки эффективности реабилитации жилых зданий промышленных предприятий. Практическое значение полученных результатов заключается в разработанной методике расчета технико-экономических показателей реабилитации жилых домов промышленных предприятий, в предложенных рекомендациях по совершенствованию механизма реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий, полученных выводах и результатах в процессе формирования экономического механизма реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий для решения крупной социально значимой проблемы повышения качества обеспечения населения жильем.

Выводы и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании муниципальной и ведомственной жилищной политики соответственно администрациями регионов, городов и руководителями промышленных предприятий.

Результаты исследования использовались при разработке Концепции по реконструкции панельных домов первых массовых серий постройки 1950-1960 гг. для г. Екатеринбурга.

Основные положения диссертационной работы использованы при подготовке курсов для студентов специальности 06.08.00 «Экономика и управление на предприятиях» факультета экономики и управления УГТУ-УПИ, г. Екатеринбург.

Апробация диссертационной работы. Основные положения и результаты исследования докладывались и получили одобрение на межрегиональных научно-практических конференциях «Механизм государственного регулирования социально-экономического развития региона» (Екатеринбург, 2000, апрель), «Развитие экономики региона: инновации, инвестиции, менеджмент» (Екатеринбург, 2001, апрель), всероссийских научно-практических конференциях «Социально-экономические проблемы в строительном комплексе» (Волгоград, 2000, сентябрь), «Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции» (Челябинск, 2001, январь), а также на других научно-практических конференциях и семинарах различного уровня.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 8 печатных работ общим объемом 2,68 п. л.

Структура и объем диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка используемой литературы из 126 наименований и 4 приложений. Основное содержание работы изложено на 166 страницах машинописного текста, работа содержит 34 рисунка, 31 таблицу.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Румянцева, Алена Владимировна

Основные результаты расчета совокупной эффективности реабилитации жилого дома по ул. Панельная, 9 в г. Екатеринбурге

Уровень реабилитации жилых зданий Значение показателя КПэ < 100 Значение Эу , тыс. руб. Значение Эу с учетом стои-мосш земли, тыс. руб. Принятие решения о целесообразности реабилитации жилого здания

Легкая теплотехническая реконструкция 44,60 3,85 4,71 Средний уровень достижения качества и Эу > 0, жилой объект может быть реабилитирован

Средняя теплотехническая реконструкция 54,05 0,88 1,67 Достаточный уровень достижения качества и Эу > 0, жилой объект может быть реабилитирован

Реабилитация I уровня (с учетом переселения жильцов) 66,00 0,76 0,60 Достаточный уровень достижения качества и Эу > 0, жилой объект может быть реабилитирован

Реабилитация Ш уровня (с учетом переселения жильцов) 98,00 4,21 5,14 Нормальный уровень достижения качества и Э> > 0, жилой объект должен быть реабилитирован

Приведенные расчеты оценки эффективности реабилитации жилых зданий предприятия свидетельствуют о том, что, как правило, при реабилитации, в основном, достигается заданный уровень качества самого жилого здания и не значительное внимание уделяется качеству городской среды. В связи с этим, необходимо улучшать качество городской окружающей среды, поскольку уровень достижения этих эталонных показателей очень низок.

Завершая анализ оценки совокупной эффективности реабилитации жилых домов промышленных предприятий в Свердловской области, можно сделать следующие выводы:

• разработанная методика оценки совокупной эффективности реабилитации жилых зданий промышленных предприятий позволяет принимать решение о целесообразности реабилитации жилых зданий промышленных предприятий на основе двух критериев;

• предложенная методика позволяет получить комплексную, интегральную, количественно определенную оценку эффективности процесса реабилитации жилых зданий, которая может быть использована для оптимизации процесса планирования, проектирования и управления реабилитацией жилых зданий промышленных предприятий;

• данный подход позволяет получить экономический эффект и выбирать наиболее целесообразные варианты реабилитации жилых зданий промышленных предприятий;

• приведенные расчеты показали, что уровень качества городской застройки значительно ниже уровня качества жилого здания;

• повышение эффективности реабилитации жилищного фонда предприятий может быть достигнуто путем увеличения финансовых вложений предприятий, государственных средств и внебюджетных источников;

• расчеты по оценке экономической эффективности реабилитации жилого дома предприятия «Свердловскпромстрой» показали, что реабилитация жилого здания эффективна при принятых параметрах и инвестиционные затраты на. реабилитацию жилого здания оправданы.

3.3. Разработка основных рекомендаций по совершенствованию механизма реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий Выполненные исследования позволяют говорить о том, что развитие процессов реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий в современных условиях характеризуется противоречивыми тенденциями. С одной стороны происходит процесс саморазвития системы реабилитации жилья, а с другой стороны заметны процессы, сдерживающие развитие системы и являющиеся результатом проводимой государственной политики в данной области: снижение уровня финансирования, резкое ухудшение материального положения населения, ухудшение ресурсного и материально-технического обеспечения предприятий, не проработанность законодательных и нормативных актов по этой проблеме, отсутствие государственной поддержки.

В этих условиях необходимо определиться еще раз в вопросе, что такое сегодня реабилитация жилья для России - средство решения жилищной проблемы или стратегическое направление развития экономики? Какова роль и место жилшца в стратегии развития нашего государства? В идеале это могла бы быть модель комфортабельного жилья, когда каждый нуждающийся и желающий может получить любое желаемое жилище. Однако решение проблемы обеспечения населения жильем упирается сегодня в недостаток средств для реализации этой модели. Поэтому в нашем сегодняшнем положении построение системы реабилитации жилья возможно лишь на основе принципа экономической целесообразности, т. е. учета взаимных интересов и возможностей всех участников инвестиционного процесса - государственных органов, предприятий, населения, инвесторов, подрядчиков, заказчика и др.

Необходимо перейти от простого декларирования приоритетности данной сферы к реальным действиям, способствующим преодолению жилищного кризиса и развитию процессов реабилитации жилья и в целом жилищной сферы. Реформирование ни в коем случае не должно привести к уменьшению количества жилищ, снижению качества, доступности жилья - с одной стороны, а с другой стороны - оно должно обеспечить развитие данной сферы с учетоЕ^Й» просов личности, требований рынка недвижимости и тенденций развития экономики, при сохранении лучших традиций в жилищном строительстве.

Предлагаемый научно-обоснованный подход к воспроизводству жилищного фонда, методический подход к анализу процесса реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий и разработка методики оценки совокупной эффективности реабилитации жилых зданий предприятий позволили наметить основные мероприятия по совершенствованию механизма реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий. Основные направления совершенствования механизма реабилитации жилья предприятий представлены на рис.3.3.1. Рассмотрим более подробно каждое из предлагаемых направлений.

Немаловажную роль в реформировании системы реабилитации жилья играет усиление региональной направленности данного процесса и совершенствование механизма финансирования реабилитации жилищного фонда предприятий. При всех экономических системах основным источником финансирования был и должен остаться государственный бюджет. Объясняется это главным образом тем, что именно на государство возложена непосредственная обязанность заботиться об обеспечении населения комфортабельным жильем, обеспечивая при этом необходимый уровень развития жилья и осуществляя контроль за процессами реабилитации и строительства жилья. В настоящее время в условиях дефицита бюджетных средств, необходимо искать и привлекать другие источники и механизмы финансирования реабилитации жилья. Совершенствование модели финансирования реабилитации жилья промышленных предприятий должно, во-первых, предусматривать замену прежнего механизма, применяемого при технической реконструкции жилых зданий, на механизм, пригодный в современных рыночных условиях, а во-вторых, применять систему дифференцированного финансирования. Дифференцированное финансирование позволяет учитывать потребности в комфортабельном жилье конкретных региональных рынков недвижимости. В связи с этим очевидна необходимость в единой координации объемов сноса, реабилитации и строительства жилья на основе потребностей работников предприятий региона в жилье, состоянии и

Основные направления совершенствования механизма реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий

Совершенствование механизма финансирования реабилитации жилья предприятий U

S3 и а л я ч а > ё

2f >а aits о CL. - —

5 £ 3 й в я я о й ч § к „ ч а. 2; я ю

8 о ft аз «а

ГЯ о « н <и

U а ч 5 о. я S т § о

33 ч о

Л С а а з о (О

Й О а. о sg s 1 в и о й S о 3 о. и.

Совершенствование правовой базы реабилитации жилья предприятий й

2 « с1- 2 я Я л &

Srf р Я

§

Л £ а в a s о- Р я 5 ill

§ О. В

3" w ч и й « ч Р а. п Ь в я ч „ а® «

С о. о и и я я

ЕГ Л

I s

5 6

Я о

0 g <u л

S §

1 Й = £ «ю

Ч 4 й

И Я! <0 s « fio о

С * с г? ю

Анализ учета и контроля динамики потребностей населения в жилье

Совершенствование базы стройиндустрии и технологии строительно-монтажных работ й 0 1 а> я я <и 3->ч я $ a

§ 5 eS >Я Е Л я §

М Ч сЗ <ц <Ц

Анн ч а о а. "

Рис. 3.3.1. Основные направления совершенствования механизма реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий перспективах развития рынка недвижимости, что в свою очередь должно базироваться на результатах социальных, демографических, экономических и научно-технических исследований. Выходом в данной ситуации может стать создание в области (городе) и на предприятии службы (информационно-методического центра), учитывающей интересы и объединяющей усилия всех участников инвестиционного процесса реабилитации жилья. Функции данной службы должны включать в себя маркетинг территорий, состояние жилищного фонда города и предприятий, анализ рынков недвижимости и выработку рекомендаций по его прогнозированию, определение перспективной потребности в жилье работников предприятий с учетом демографических тенденций, прогноза экономического развития и социального положения.

Поскольку государственный бюджетный источник не в состоянии покрыть все основные потребности финансирования реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий, необходимо широкое привлечение внебюджетных средств. Реальным источником внебюджетного финансирования являются средства предприятий, населения, банковские кредиты. Необходимо задействовать такие механизмы, как ипотечное долгосрочное кредитование, различного вида субсидии, жилищные займы, сертификаты, фонды, системы накопительного страхования и другие. Таким образом, на переходном этапе к предстоящей в скором времени массовой реабилитации жилищного фонда должны применяться различные источники финансирования, комбинироваться различные методы и схемы финансирования. В целях привлечения средств работников предприятий для выполнения работ по реабилитации жилых домов, в частности, можно предложить разработку положения о выдаче кредитов работникам предприятий на эти цели под небольшие процентные ставки с погашением полученных кредитов в течение 10-15 лет. При этом уменьшить примерно на 50 % налог на прибыль банков, направляемую на долгосрочное кредитование процессов реабилитации жилья предприятий (например, в объеме не менее 20% от всех кредитных ресурсов).

В связи с этим необходимо создание надлежащей законодательной и нормативной базы с целью правового обеспечения прав кредиторов и предприятий, а также обеспечения социальных гарантий, предоставляемых работникам предприятий, направляющим средства на реабилитацию жилья с помощью ипотечных кредитов. Задача состоит в установлении оптимального баланса прав, делающего систему кредитования рентабельной и наименее рискованной для банков и предприятий, а также безопасной и доступной для работников предприятий. Учитывая это, государственные и региональные власти должны создать определенные стимулирующие условия для развития законодательной базы: совершенствовать правовые основы реализации прав по реабилитационной ипотеке; регулировать механизмы привлечения долгосрочных средств; создать благоприятную налоговую среду для развития долгосрочного кредитования реабилитации жилья; организовать эффективные условия работы кредитных организаций.

С целью совершенствования правовых механизмов долгосрочного кредитования граждан необходимо внести в существующее законодательство ряд дополнений и изменений, касающихся следующих проблем:

• уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением;

• обращения взыскания на заложенное жилое помещение;

• создания механизмов социальной защиты работников предприятий в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение;

• уменьшения подоходного налога работников предприятий, направляющих свои средства на реабилитацию жилья.

Кроме того, представляется целесообразным внедрение в практику финансирования реабилитации жилья предприятий таких механизмов, как:

• целевые накопления работников предприятий как будущих собственников жилых помещений и общего имущества в доме;

• льготное кредитование работников предприятий с учетом уровня совокупного дохода на одного члена семьи.

Необходимо также обратить внимание на создание благоприятных условий для инвестирования средств предприятий в реабилитацию своего жилья, что может быть достигнуто за счет льготного налогообложения средств, направляемых на реабилитацию и строительство жилья. В этом случае, льготное налогообложение является также формой косвенной поддержки отрасли строительства и других значимых для жилищной деятельности областей. В качестве дополнительных мер по увеличению инвестиционной активности в жилищной сфере предлагается снизить на 50 % ставку налога на добавленную стоимость строительных материалов и изделий [40], направляемых на реабилитацию жилищного фонда промышленных предприятий. Предусматривать частичное освобождение от налогов или предоставлять ссуды и кредиты на льготных условиях предприятиям, которые часть средств будут направлять на проведение энергосберегающих мероприятий в жилых домах.

Ситуация обостряется ухудшением финансовых экономических показателей большинства предприятий, ввиду кризисного положения в стране. Предприятия теряют заинтересованность в получении прибыли, так как она идет не на его развитие, а на содержание жилищного фонда. В связи с этим, можно предложить заключение договоров с муниципалитетом о совместном содержании жилищного фонда предприятий и о софинансировании реабилитации жилых объектов. Возможно эти платежи предприятия ввести в ранг налога с последующей передачей жилых домов муниципалитету.

Другим направлением повышения эффективности формирования механизма реабилитации жилищного фонда предприятий является совершенствование правовой базы реабилитации жилья. Насущно необходимым является сегодня урегулирование отношений между всеми участниками процесса реабилитации жилья:

• собственниками жилых и нежилых помещений (предприятиями и их работниками) в жилых домах, в которых предполагается проведение реабилитации;

• специализированными строительными и ремонтными организаций*!, осуществляющими реабилитацию жилищного фонда предприятий;

• администрациями районов, городов и областей.

В связи с эти целесообразно разработать и принять на уровне области, следующие нормативно-правовые документы:

• об обязательном проведении социологических опросов жителей домов с целью получения их согласия на осуществление реабилитации жилого дома и возможного участия их в финансировании выполняемых работ;

• положение о реабилитации панельных домов первых массовых серий, в котором учесть, что если 51 % жильцов дают согласие на выполнение таких работ, то реабилитация осуществляется, несмотря на возражения остальных проживающих;

• положение и типовой договор с установлением прав и ответственности домовладельцев, эксплуатирующей организации, квартиросъемщиков, владельцев квартир, заказчика и производителей работ при выполнении работ по реабилитации зданий;

• условия и порядок проведения конкурса для выбора проектной организации с целью разработки проекта по реабилитации жилых зданий предприятий;

• условия и порядок проведения конкурса на право инвестирования объекта реабилитации жилых зданий предприятий;

• условия и порядок проведения конкурса на право выполнения строительно-монтажных работ по реабилитации жилых зданий предприятий;

• порядок отселения граждан, при их несогласии на проведение реабилитации без отселения; процедура поиска для них жилых помещений; порядок совершения с ними обменов, заключения договоров мены жилых помещений или их купли-продажи;

• условия и порядок финансирования работ по реабилитации жилых зданий предприятий.

Целесообразно до проведения реабилитации привести в соответствие с гражданским и жилищным законодательством отношения межДу всеми собственниками жилых и нежилых помещений в жилом доме (кондоминиуме) и выбрать способ управления кондоминиумом в соответствии с ФЗ «О товариществ вах собственников жилья». Выбранная домовладельцами управляющая организация позволит значительно упростить взаимоотношения между собственниками помещений и другими участниками проведения реабилитации жилья, так как она будет выступать при этом их коллективным представителем. Схема таких взаимоотношений приведена на рис. 3.3.2.

Рис. 3.3.2. Взаимоотношения участников процесса реабилитации жилья

Одним из основных аспектов совершенствования правовой базы реабилитации жилья является создание новых структур по управлению жилищным фондом. Такими структурами или новыми формами управления, объединяющими собственников в многоквартирных домах для реализации их права участвовать в вопросах управления кондоминиумом, являются ТСЖ. В периодической печати российскими публицистами подчеркивается эффективность создания ТСЖ [120-122]. Особенно актуальным стало образование ТСЖ в последние годы. Это обстоятельство обусловлено: принятием Правительства РФ в 1996 году Федерального закона «О Товариществах собственников жилья»; развитием процесса вовлечения в строительство и реабилитацию жилья средств физических и юридических лиц. Согласно закону, возможно, начинать оформление создания ТСЖ уже в процессе реабилитации до окончания всех работ. По мнению ряда специалистов, это является наиболее выгодным [121]. При этом необходимо усиливать роль Застройщика в развитии процесса создания ТСЖ.

Наиболее рациональным и экономически оправданным способом решения проблем создания и работы ТСЖ является их объединение в Ассоциации собственников жилья, обладающие правами юридического лица (ст. 46 ФЗ)

120]. Условием данного объединения ТСЖ должно являться компактное расположение кондоминиумов на одной территории. Это может быть жилой квартал или микрорайон.

Как показывает мировой опыт реабилитации жилищного фонда, привлечение жильцов реабилитируемых домов к деятельности по реабилитации их жилья положительным образом сказывается на эффективности процесса реабилитации. В связи с этим, необходимо принятие закона об условиях привлечения населения к мероприятиям по реабилитации жилых домов, в которых они проживают.

Совершенствование существующей базы домостроения также является одним из направлений повышения эффективности механизма реабилитации жилья. Данное направление требует регионального подхода к его осуществлению. Региональный подход должен обуславливаться необходимостью максимального использования местных строительных материалов и изделий, которые могут быть выполнены как на действующих предприятиях строительной индустрии, так и на специально организованных производствах других предприятий [72]. Во -первых, необходимо разработать и утвердить мероприятия по развитию (созданию) базы стройиндустрии, которая бы обеспечивала выполнение комплекса намеченных объемов реабилитации с учетом использования современных теплоизоляционных и облицовочных изделий, производимых на территории области. Во-вторых, провести обучение кадров строительных организаций и предприятий стройиндустрии, привлекаемых к выполнению работ по реабилитации жилых домов.

Кроме этого, существует необходимость в выделении и финансово-экономической проработке понятия «справедливая рыночная цена на жилье» [40], которая предполагает, что «реализация жилья по этой цене и ниже поощряется низким налогом, а за превышение этой цены - возникает быстро прогрессирующий налог» [40]. Очевидно, что это будет способствовать развитию процессов реабилитации жилья при условии снижения его стоимости.

Следует отметить необходимость более эффективного решения задач по учету, контролю и анализу динамики потребностей населения в жилье. Важным здесь является проведение социологических опросов населения (работников предприятий), которые помогут спрогнозировать увеличение (снижение) потребности в конкретных видах и типах жилья, спланировать темпы реабилитации, сноса и строительства нового жилья, а также определить долю участия населения в процессе реабилитации жилых зданий. Социологические обследования жилых микрорайонов могут стать одной из функций маркетинговых служб, которые должны заниматься изучением перспективных потребностей в жилье и составлением прогнозов на 5-10 лет. Функции службы маркетинга могут быть следующими:

• исследование рынка недвижимости;

• социологические опросы населения и выявление потребности в жилье;

• разработка прогнозов и тенденций развития потребности населения в жилье с учетом проведения реабилитации жилых зданий.

Результаты разработки основных направлений совершенствования механизма реабилитации жилья предприятий можно обобщить следующим образом:

• необходимо продолжить и усилить меры государственного регулирования процессов реабилитации жилья, в частности разработать специальные программы по реабилитации жилья на региональном, областном и муниципальном уровнях;

• необходимо совершенствовать механизм финансирования реабилитации жилья, с привлечением всех возможных источников финансирования;

• необходим дифференцированный подход к реабилитации жилья в различных регионах и районах городов в зависимости от потребности населения в жилье;

• необходима разработка нормативно-законодательных документов, регламентирующих деятельность всех участников инвестиционного процесса реабилитации жилья;

• необходимо создание новых структур, занимающихся проблемами развития процессов реабилитации жилищного фонда городов, таких как маркетинговые службы и службы, координирующие деятельность всех участников процесса реабилитации жилья;

• необходимо создание структур по управлению жилищным фондом и привлечению средств населения на реабилитацию жилых зданий - ТСЖ.

Несомненно, что совершенствование механизма реабилитации жилищного фонда предприятий позволит получить ожидаемые положительные последствия (рис. 3.3.3) на развитие различных отраслей экономики страны и общества в целом. Это в свою очередь позволит повысить уровень доступности и обеспеченности населения комфортабельным жильем.

Рис. 3.3.3. Последствия формирования экономического механизма реабилитации жилищного фонда предприятий Таким образом, формирование эффективного механизма реабилитации жилищного фонда предприятий окажет в целом позитивное влияние на решение проблем выхода российской экономики из кризиса, тем самым, способствуя развитию производственного потенциала страны.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В рамках выполненного диссертационного исследования были получены следующие основные результаты, обладающие признаком научной новизны и характеризующие практическую значимость работы:

1. Изучение мирового и российского опыта реконструкции жилищного фонда, в том числе крупнопанельного жилья постройки 1950-1970 гг., дает возможность обосновать ряд основных выводов:

• массовое строительство жилых зданий из крупных панелей осуществлялось более чем в 20 европейских странах. Реконструкция этого жилищного фонда в развитых странах Западной Европы началась в 1970 годы, и была в основном завершена к концу 1980 годов;

• снос крупнопанельных жилых зданий не осуществлялся ни в одной из стран мира, хотя эксплуатационные качества экономичных зарубежных квартир часто были ниже, чем в отечественных панельных домах первых массовых серий;

• проблема энергосбережения в жилищном строительстве неразрывно связана с проблемами реконструкции существующего жилищного фонда. За счет проведения энергосберегающих мероприятий при реконструкции жилых домов энергопотери могут быть снижены на 20-40 %. По решению проблемы энергосбережения в жилых зданиях Россия отстает от Европы на 20-25 лет;

• в зарубежных странах ведется активная работа с жильцами по разъяснению проблем и методов реконструкции жилья. Большое значение имеет опыт Великобритании и Германии по активному привлечению жильцов реконструируемых домов к разработке программ и непосредственному выполневдю работ по реконструкции домов, что закреплено законом этих стран;

• финансирование работ по реконструкции жилья в западйргс странах осуществляется за счет различных источников и по различным схемам, в том числе государственные субсидии, льготы, средства жильцов, банковские кредиты;

• опыт успешного развития процессов реконструкции жилья в европейских странах свидетельствует о том, что осуществление их невозможно без активного участия государства;

• в последнее время на Западе приоритетным является такое направление воспроизводства жилищного фонда, которое предусматривает увеличение объемов реконструктивных работ при уменьшении темпов строительства нового жилья;

• в нашей стране до сих пор не осуществлялось крупномасштабной реконструкции жилищного фонда. Реализовывались, как правило, только показательные единичные проекты. Главными причинами являются недостаточная разработка правовой и нормативной базы реконструкции и отсутствие необходимых средств для финансирования массовой реконструкции жилья промышленных предприятий и в бюджетах городов;

• проведенные в городах РФ обследования физического состояния крупнопанельных домов первых массовых серий показали, что основные несущие конструкции этих домов находятся в удовлетворительном состоянии;

• государственные органы признают важность решения данной проблемы. В рамках Государственной целевой программы «Жилище» разработана и утверждена подпрограмма «Реконструкция жилых домов первых массовых серий»;

• успешное проведение реконструкции объектов жилищного фонда возможно только при выполнении целого комплекса работ по подготовке технической, правовой и информационной документации;

• понятие реконструкции, введенное в 1950-1960 гг., не исчерпывает содержание этого процесса в условиях становления рыночных отношений между ее участниками и не соответствует изменившимся социально-экономическим и правовым условиям. В связи с чем, в работе впервые вводится и используется понятие реабилитации жилого здания и жилого комплекса.

2. Анализ процессов реконструкции и реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий позволяет сделать следующие выводы:

• в работе процесс реабилитации жилья рассматривается как комплексная система, включающая в себя финансовые, социально-экономические, правовые элементы и их взаимосвязи;

• именно понятие реабилитации отражает сущность процессов, происходящих в современных условиях в жилищной сфере нашей страны, и наполняет процесс воспроизводства жилья не только техническим и организационным, но правовым и социально-экономическим содержанием;

• реабилитация это динамический процесс, охватывающий в определенные периоды времени конкретные объемы существующего жилищного фонда. Для современного этапа характерным является проведение реабилитации крупнопанельных жилых зданий первых массовых серий постройки 1950-1970 гг.;

• в настоящее время в России формируются предпосылки для эффективного развития процессов реабилитации существующего жилищного фонда, в том числе жилищного фонда промышленных предприятий;

• жилищный фонд промышленных предприятий находится в изношенном состоянии. В условиях дефицита времени и ресурсов и для решения большой социально значимой проблемы необходим особый подход к реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий на основе предложенного в работе алгоритма принятия решений о реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий.

3. Предложенный научно обоснованный подход к планированию процессов воспроизводства жилищного фонда позволяет:

• рассматривать концепцию жилищной политики с точки зрения двух противоположно направленных процессов: выбытия жилья по ветхости и воспроизводства жилищного фонда;

• рассматривать реабилитацию жилищного фонда и строительство нового жилья как две взаимодополняющие и взаимосвязанные формы единой системы воспроизводства жилищного фонда;

• рассматривать структуру воспроизводства жилищного фонда с учетом выбытия жилья по ветхости, под нежилые помещения и потенциально выбывающего жилья по нормативным срокам;

• уточнить условия воспроизводства жилищного фонда, позволяющие оценить темпы выбытия и реабилитации жилищного фонда и прогнозировать его развитие;

•обосновать вывод о том, что перспективным направлением решения жилищной проблемы в настоящее время является обеспечение наряду с необходимостью существенного расширения объемов ввода нового жилья, значительного роста реабилитации существующего жилищного фонда с целью его сохранения и качественного обновления. При этом темпы роста реабилитации жилищного фонда в условиях недостатка средств должны превышать темпы строительства нового жилья.

4. Предложенный методический подход к анализу процессов реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий позволяет:

• определить основные факторы окружающей среды, влияющие на характер процесса реабилитации жилого здания и на изменение внутренних параметров жилого здания при его реабилитации;

• получить комплексный показатель эффективности процесса реабилитации жилья предприятий, который определяет уровень достижения качества реабилитируемой застройки по сравнению с эталонным показателем (аналогичным новым жилым зданием);

• определить временной параметр целесообразности реабилитации жилого здания предприятия, позволяющий определить длительность периода эксплуатации жилого здания, обуславливающий целесообразность проведения реабилитации жилых зданий в зависимости от фактического и нормативного срока службы и ряда других факторов.

5. Предложенная классификация уровней реабилитации жилых зданий позволяет определить перечень работ, проводимых при реабилитации и выбрать при этом наиболее приемлемые и целесообразные методы реабилитации для конкретных жилых зданий промышленных предприятий и экономических условий. На этой основе предложена область возможного применения определенных видов реабилитации жилья промышленных предприятий.

6. На основе классификации уровней реабилитации жилых зданий предложена методика расчета технико-экономических показателей реабилитации жилых зданий промышленных предприятий, которая позволяет:

• рассчитывать основные показатели реабилитации жилого здания предприятия на текущий момент и выбирать наиболее подходящий вариант реабилитации из 223 предложенных вариантов;

• предложить источники финансирования работ по реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий в зависимости от района расположения жилых домов и степени градостроительной ценности зон города.

7. Разработана методика оценки совокупной экономической эффективности реабилитации жилых зданий промышленных предприятий. Принятый методический подход позволяет сформулировать основные принципы, пси ложенные в основу методики оценки совокупной эффективности реабилитации жилищного фонда предприятий:

• оценка эффективности должна иметь количественное выражение и носить интегральный характер, т. е. объединять весь комплекс факторов;

• оценка эффективности может быть обеспечена системой показателей, включающих в себя несколько иерархических уровней;

• система показателей должна обеспечить оценку комплексной эффективности исследуемого процесса реабилитации жилья и отдельных его элементов;

• в основу расчета комплексного показателя эффективности реабилитации должен быть положен метод квалиметрии с обязательным применением процедуры оценки весомости (значимости) отдельных показателей, определяющих численное значение каждого из показателей;

• оценка экономической народнохозяйственной эффективности реабилитации жилых зданий промышленных предприятий должна базироваться на сравнении с новым жилищным строительством на месте снесенного дома;

• при оценке проектов по реабилитации жилых зданий промышленных предприятий должны быть рассчитаны коммерческая и бюджетная эффективности;

• основными результатами совокупной эффективности реабилитации следует считать комплексный показатель эффективности процесса реабилитации жилых зданий промышленных предприятий (КПэ) и сравнительный эффект;

• заданным результатом эффективности реабилитации следует считать новое жилое здание и благоустройство прилегающей территории;

• конечный результат эффективности реабилитации получается путем сопоставления КПэ и заданного результата;

• решение о целесообразности реабилитации жилого здания принимается на основе двух критериев: комплексного показателя эффективности процесса реабилитации жилых зданий предприятия и экономического эффекта.

Предложенная методика оценки совокупной эффективности реабилитации жилья позволяет: определить подход к решению проблемы воспроизводства жилищного фонда (реабилитация, реконструкция или снос); получить оценку эффективности вариантов реабилитации жилых зданий промышленных предприятий; определить возможности привлечения инвесторов к участию в проектах по реабилитации жилых зданий промышленных предприятий.

8. На основе предложенной методики оценки совокупной эффективности реабилитации жилья, проведен расчет совокупной экономической эффективности реабилитации жилого здания в г. Екатеринбурге, принадлежащего промышленному предприятию. На основе расчета установлено:

• реабилитация жилых зданий предприятий является эффективной по сравнению с новым строительством аналогичного жилого здания на освободившейся территории;

• комплексный показатель эффективности процесса реабилитации жилья предприятий имеет низкое значение. Как правило, при реабилитации достигается заданный уровень качества жилого здания. Поэтому необходимо большее внимание уделять повышению качества городской среды.

9. Сформирован экономический механизм реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий, включающий в себя в качестве взаимосвязанных элементов, выявление структуры воспроизводства жилищного фонда, методический подход к анализу процессов реабилитации жилья предприятий города, методики расчета технико-экономических показателей реабилитации жилых зданий промышленных предприятий и оценки совокупной эффективности реабилитации жилых зданий промышленных предприятий. Предложенный механизм обеспечивает объективную оценку процессов реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий и позволяет принимать обоснованные управленческие решения.

10. Предложены рекомендации по совершенствованию экономического механизма реабилитации жилищного фонда промышленных предприятий, который окажет положительное влияние на развитие общества, экономику регионов и страны в целом. Это в свою очередь позволит повысить уровень обеспеченности работников промышленных предприятий и населения городов комфортабельным жильем.