Эффективность реконструкции жилых зданий тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Эффективность реконструкции жилых зданий"

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АРХИТЕКТУРНО-СТРОИТЕЛЬНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

На правах рукописи

АКУЛЕНКОВА Ирина Валерьевна

ЭФФЕКТИВНОСТЬ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ (на примере Санкт-Петербурга)

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами - строительство)

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Санкт-Петербург 2004

Работа выполнена на кафедре экономики строительства Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета.

Научный руководитель:

доктор экономических наук, ст. науч. сотрудник Дроздов Геннадий Дмитриевич

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор Горбунов Аркадий Антонович;

кандидат экономических наук, доцент Секо Евгений Валерьевич

Ведущая организация:

Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет

Защита состоится 29 июня 2004 года в 13.00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.223.04 при Санкт-Петербургском государственном архитектурно-строительном университете по адресу: 190005, Санкт-Петербург, 2-я Красноармейская ул., д. 4, ауд. 206. Телефакс: (812) 316-58-72,

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета.

Автореферат разослан мая 2004 года.

Ученый секретарь диссертационного совета кандидат экономических наук, профессор

Клюев А.Ф.

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования по эффективности реконструкции жилых зданий в условиях рыночных отношений определена потребностями экономического и социального развития общества.

С каждым годом жилищный фонд России заметно ветшает, увеличивается степень износа жилых зданий. Характерными особенностями жилых домов старой постройки (до 1950 г.) являются: устаревшая коммунальная (коридорная) система планировки, тесные санузлы и кухни, а также недостаточная несущая способность междуэтажных перекрытий из-за малого сечения несущих балок и большого срока эксплуатации. Дома первых массовых серий имеют ощутимый моральный износ, проявляющийся в несовершенстве планировочных решений квартир (неудобная планировка, малые размеры кухонь, прихожих, санузлов, недостаточная высота этажа) и несоответствии эксплуатационных качеств ограждающих конструкций требованиям по тепло-, гидро- и звукоизоляции.

Фактические объемы реконструкции не соответствуют требуемым. Сокращение бюджетного финансирования капитального ремонта жилых зданий, начавшееся с 90-х гг. XX века, привело к значительному снижению объемов реконструкции. Своевременно не отремонтированные дома переходят в разряд ветхих и аварийных, когда их реконструкция уже нецелесообразна.

Особенно остро проблема реконструкции жилых зданий стоит в крупных городах (мегаполисах). Основные направления реконструкции городов определяются особенностями функционального зонирования их территорий. В частности, в Санкт-Петербурге, жилищный фонд которого характеризуется большим количеством зданий различных периодов постройки, нуждающихся в реконструкции, этот процесс необходимо развивать в двух направлениях:

реконструкция исторического центра с сохранением и обновлением старого опорного жилищного фонда, ценного по градостроительным, архитектурным и историко-культурным характеристикам;

реконструкция жилой застройки периода массового индустриального домостроения.

Проведенные исследования показали целесообразность осуществления реконструкции жилых зданий на базе программ воспроизводства жилого фонда, предусматривающих комплексную реконструкцию жилых зданий на уровне квартала (микрорайона) с заменой инженерных сетей и благоустройством прилегающих территорий.

Многообразие планировочных и конструктивных решений жилых зданий, а также способов их реконструкции обуславливают необходимость детальной проработки альтернативных вариантов реконструкции и комплексной оценки их эффективности с целью выбора наиболее рационального.

Большой вклад в исследование проблем оценки эффективности рекон-

струкции жилых зданий внесли отечественные ученые Н.И. Барановская, А.П. Борисов, И.И. Боровков, В.В. Бузырев, С.Н. Булгаков, Л.Я. Герцберг, А. А. Горбунов, Г.А. Заблоцкий, К.И. Клименко, Б.М. Колотилкин, А.В. Кочетков, А.А. Лаушкина, Ю.П. Панибратов, В.М. Серов, В.К. Соколов, Т.Н. Чистякова, А.К. Шрейбер и др.

Однако многочисленные теоретические исследования в области оценки эффективности реконструкции жилых зданий не в полной мере учитывают особенности современных экономических отношений.

В условиях рыночной экономики целесообразно осуществлять комплексную оценку эффективности реконструкции жилых зданий с учетом интересов основных участников этого процесса - муниципалитета и коммерческого инвестора-застройщика. С позиций муниципалитета реконструкция жилых зданий должна обеспечивать улучшение условий проживания населения и сохранение характера исторически сложившейся застройки. Для коммерческого инвестора-застройщика основными целями являются окупаемость затрат и получение прибыли. Таким образом, интересы муниципалитета являются социальными, а коммерческого инвестора-застройщика - экономическими.

Целью диссертационного исследования является разработка методических

основ комплексной оценки эффективности реконструкции жилых зданий.

Основные задачи исследования:

оценка и анализ состояния жилищного фонда России;

анализ отечественного и зарубежного опыта реконструкции жилых зданий;

оценка системы управления реконструкцией жилых зданий;

разработка методических основ комплексной оценки эффективности альтернативных вариантов реконструкции жилых зданий;

разработка методических основ управления рисками при реконструкции жилых зданий;

разработка концепции безбумажной информационной технологии управления реконструкцией городской жилой застройки.

Объектом исследования является система реконструкции жилых зданий (на примере Санкт-Петербурга).

Предметом исследования являются управленческие отношения, возникающие в процессе реконструкции жилых зданий.

Методы исследования. Диссертационные исследования основаны на теоретических положениях по оценке и обоснованию эффективности реконструкции жилых зданий, изложенных в трудах отечественных и зарубежных ученых-экономистов.

Методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и региональных органов по вопросам реконструкции жилых зданий в крупных городах (мегаполисах).

В ходе исследования использовались методы системного и комплекс-

ного анализа, экономико-математические, аналитические, математической статистики и экспертных оценок (метод анализа иерархий).

Научнаяновизна исследования заключается в разработке:

1) методических основ комплексной оценки эффективности альтернативных вариантов реконструкции жилых зданий, включающих принципы построения системы показателей; структуру и состав факторов, влияющих на эффективность реконструкции; структуру и состав показателей комплексной оценки эффективности; модель и программу, позволяющие осуществлять выбор рационального варианта реконструкции;

2) методических основ управления рисками при реконструкции жилых зданий, включающих структуру и состав факторов (причин) возникновения рисков; структуру и состав имитационной модели управления рисками; алгоритм и программу количественной и качественной оценки рисков.

Практическая значимость работы заключается в создании методического и программного аппарата, позволяющих проводить автоматизированную комплексную оценку эффективности альтернативных вариантов реконструкции жилых зданий, в том числе в условиях риска, и осуществлять выбор наиболее рационального.

Реализация полученных результатов. Исследования выполнялись в рамках межвузовской научно-технической программы «Архитектура и строительство» (раздел 5 «Экономика, организация и управление строительством»). Темы НИР: «Научно-методологические основы долгосрочного планирования и управления комплексным освоением и развитием территорий крупных городов» и «Разработка современных информационных технологий поддержки решений по комплексному освоению территорий крупных городов».

Результаты диссертационных исследований были использованы при разработке проектов реконструкции жилых зданий в ОАО «ЛенжилНИИп-роект», а также в учебном процессе при подготовке специалистов в области экономики и управления городским строительством.

На защиту выносятся:

методические основы комплексной оценки эффективности альтернативных вариантов реконструкции жилых зданий;

методические основы управления рисками при реконструкции жилых зданий.

Апробация основных научных результатов исследования. Основные результаты диссертации докладывались и получили одобрение на международной научно-практической конференции «Реконструкция Санкт-Петербур-га-2003», научно-практической конференции Санкт-Петербургского государственного университета «Актуальные проблемы менеджмента в России на современном этапе» (2002), научнвгх конференциях Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета (2002-2004). По теме диссертации опубликовано 9 работ.

Методика комплексной оценки эффективности альтернативных вари-

антов реконструкции жилых здании была применена при разработке проектов реконструкции жилых зданий в проектном институте «ЛенжилНИИпро-ект». Отдельные результаты исследования используются в практической деятельности ООО «Промышленно-строительная группа «Ленстройреконст-рукция».

Объем диссертации и ее структура. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 210 наименований и 5 приложений. Основной текст исследования составляет 145 страниц.

Во введении обоснована актуальность темы, сформулированы цель, задачи, объект, предмет и методы исследования, раскрыты научная новизна и практическая значимость, приведены основные положения, выносимые на защиту, апробация результатов и научные публикации.

В главе 1 проведен анализ состояния жилищного фонда России, обобщен отечественный и зарубежный опыт сохранения и обновления жилых зданий, рассмотрена система управления реконструкцией жилых зданий в крупном городе (мегаполисе).

Жилищный фонд России, площадь которого составляет 2,8 млрд м2, весьма многообразен. Его определяющими признаками являются период застройки и степень износа. Структура распределения жилищного фонда по времени возведения зданий представлена на рис. 1.

до 1320 г 1921-1945 гг 1946-1970 гг 1971-1995 гг после 1995 г

Рис I Распределение жилищного фонда России по годам постройки

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Приведенные данные показывают, что 94,3 % жилищного фонда России составляют дома, введенные в эксплуатацию до 1995 г., в том числе 48,3 % - жилые здания, построенные с 1946 по 1970 г. В жилищный фонд этого периода входят практически все дома первых массовых серий, общая площадь которых составляет 250 млн м2 (более 10 % жилищного фонда страны, в котором проживает около 15 млн чел.).

На начало 2003 г. количество домов с износом от 31 до 65 % составляло более половины всех имеющихся в России домов, хотя их площадь в 2,2 раза меньше площади домов с износом до 30 %. Распределение жилищного фонда по степени износа представлено на рис. 2.

Условные

обозначения:

5,3%

к * - ] ■ 0-30% П 31-65*

52,9% ■ свыше 65%

Рис. 2. Распределение жилищного фонда по степени износа

За период с 1990 по 2002 г. количество ветхих и аварийных домов увеличилось в 2,7 раза и составило более 88 млн м2, или 3,1 % жилищного фонда. В 2002 г. ветхий и аварийный жилой фонд увеличился на 23 млн м2 по сравнению с 2000 г. Многие дома не пригодны для проживания, однако они остаются в эксплуатации из-за того, что их жителей некуда расселить.

В Санкт-Петербурге необходимо провести реконструкцию 4300 домов общей площадью 15,2 млн м2. В их числе 2400 домов первых массовых серий общей площадью 8,9 млн м2 (около 10 % жилищного фонда), в которых проживает более 0,6 млн человек, или 11 % городского населения. По данным Комитета по содержанию жилищного фонда, общая площадь ветхого и аварийного жилья в Санкт-Петербурге достигает 0,65 млн м2.

Согласно расчетам, проведенным в ОАО «ЛенжилНИИпроект», для ликвидации ветхого и аварийного фонда необходимо около 14 млрд рублей, а для реализации концепции целевой программы «Расселение и реконструкция коммунальных квартир в Санкт-Петербурге» - 326 млрд рублей.

7

Для решения проблемы обновления и сохранения жилищного фонда Санкт-Петербурга требуется ежегодно реконструировать около 0,8-1,2 млн м2 жилья. В 2002 г. за счет реконструкции было введено в эксплуатацию 0,09 млн м2, из них более 90 % - за счет средств частных инвесторов. Однако последние финансируют только коммерчески выгодные проекты, направленные на создание элитного жилья.

Таким образом, в 2002 г. в Санкт-Петербурге было реконструировано 0,6 % от объема жилья, подлежащего реконструкции. При сохранении таких темпов реконструкция жилых зданий, нуждающихся в ремонте в ближайшие 5-10 лет, будет завершена лишь в середине XXII в..

Масштабы и значимость проблемы реконструкции жилых зданий требуют разработки научно обоснованных подходов, направленных на повышение ее эффективности.

Зарубежный и отечественный опыт показал, что значительное повышение эффективности реконструкции жилых зданий, построенных в 50-70-е гг., достигается при проведения комплексной реконструкции на уровне квартала (микрорайона) без сноса жилых домов и отселения жильцов, а также путем уплотнения жилой застройки за счет надстроек новых этажей и мансард, пристроек и вставок к существующим зданиям.

Представляется оптимальным метод возведения ширококорпусных жилых зданий, предложенный Российской академией архитектуры и строительных наук. Этот метод предусматривает совмещение процессов нового строительства и реконструкции жилых домов, что обеспечивает снижение стоимости реконструкции на 12-15 % и экономию территории городской застройки в пределах 15-20 %.

В условиях резкого сокращения бюджетного финансирования комплексную реконструкцию жилых зданий целесообразно осуществлять на базе программ воспроизводства жилого фонда с привлечением всех возможных источников финансирования.

В условиях рыночных отношений одной из проблем, возникающих при реконструкции жилых зданий, является нахождение оптимального баланса между интересами участников процесса реконструкции. Для этого необходимо совершенствование организационной структуры системы управления реконструкцией жилых зданий (рис. 3).

Инструментарий управления - совокупность комплексов технических средств сбора, передачи, обработки, отображения и документирования информации; средств информационного, лингвистического, математического и программного обеспечения, необходимых для разработки проектной и управленческой документации в автоматизированном режиме.

Органы исполнительной власти

Губернатор

~> Правительство города

^ Канцелярия губернатора

Отраслевые органы управления

Комитет по строительству

Комитет по градостроительству и архитектуре

Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры

Комитет по жилищной политике

Комитет по содержанию жилищного фонда

Ж ш С?

ю £

с

>>

5»

я

5!

н

X «

2 >>

ВЦ

Ж К

Научно-исследовательские организации

Проектные институты

Инвестиционно-строительные компании

Промышленные предприятия по производству материалов

Рис. 3. Организационная структура системы управления реконструкцией жилых зданий (на примере Санкт-Петербурга) (начало)

Комитет по управлению городским имуществом

комитет финансов

Комитет по энергетике и инженерному обеспечению

Комитет по благоустройству и дорожному хозяйству

Городская инвестиционно-тендерная комиссия

Горгосархстройнадзор

-5) Горгосэкспертиза

Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости

Санкт-Петербургский региональный центр по ценообразованию в сроительст-

ве

Городское бюро регистрации прав на недвижимость

Территориальные органы управления

т

Жилищно-эксплуахационные орпшиззции

Банки, кредитно-финансовые учреждения

Фонды и организации страхования

Население

Рис. 3 (продолжение)

_1_

ОСНОВНЫЕ ДОКУМЕНТЫ ПО УПРАВЛЕНИЮ РЕКОНСТРУКЦИЕЙ

ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ:

Инвестиционно-строительные проекты. Целевые адресные программы. Конкурсные предложения на объекты, работы и услуги. Тендерная документация на объекты, работы и услуги

Рис. 3 (окончание)

В главе 2 на основе анализа существующих методов обоснования эффективности реконструкции жилых зданий разработаны методические основы комплексной оценки эффективности реконструкции жилых зданий, включающие: принципы построения системы показателей; структуру и состав факторов, влияющих на эффективность реконструкции; структуру и состав показателей комплексной оценки эффективности; модель и программу, позволяющие осуществлять выбор рационального варианта реконструкции.

Автор предлагает следующие принципы создания системы показателей комплексной оценки эффективности альтернативных вариантов реконструкции жилых зданий:

1. Система состоит из трех уровней показателей: интегрального, общих и частных.

2. Интегральный показатель является комплексным, носит обобщающий характер и строится на основе общих показателей эффективности, которые формируются на основе частных.

3. Общие н частные показатели полностью сопоставимы и приведены к одинаковой размерности.

4. Система показателей строится с учетом факторов, влияющих на эффективность реконструкции жилых зданий (рис. 4), имеет информационное обеспечение и инструментарий для комплексной оценки эффективности альтернативных вариантов реконструкции с целью выбора наиболее рационального.

Автор предлагает интегральный метод комплексной оценки эффективности альтернативных вариантов реконструкции, основанный на использовании экономико-математических, экспертных (метод анализа иерархий) методов, теории квалиметрии и математической статистики.

Сущность метода состоит в том, что количественно выраженные значения интегрального, общих и частных показателей учитывают значимость (весомость) каждого из них.

Факторы, влияющие на эффективность Особенности планировки территории

Особенности зонирования

решений генерального плана -з> Состояние инженерной инфраструктуры

застройки Уровень благоустройства

Факторы, влияющие на эффективность Тип строительной системы здания

Конструктивная схема здания

объемно-планировочных и Ширина здания

конструктивных решений здания Шаг лестничных клеток, оконных проемов

-5» Материал несущих и ограждающих конструкций

Факторы, влияющие на эффективность Уровень организации работ

Уровень механизации работ

организацион-но-технологи- Стесненность строительной площадки

ческих решений Методы производства работ

Факторы, влияющие на экономиче- Год постройки

Степень физического и морального износа

скую эффективность ре- Историко-архитектурная ценность

конструкции жилых зданий | ^ Градостроительная ценность территории застройки

Рис. 4. Факторы, влияющие на эффективность реконструкции жилых

зданий (начало)

Рис. 4 (окончание)

Применение интегрального метода позволяет: провести комплексную оценку показателей эффективности; упорядочить и свести в иерархическую систему множество разноразмерных показателей с помощью условного показателя эффективности и выразить их в относительных единицах (от 0 до 1,0);

учесть значимость (весомость) каждого общего и частного показателя эффективности в соизмеримых единицах.

Величина интегрального показателя определяется с учетом весомости общих показателей, а величина каждого общего - с учетом весомости частных. В связи с этим задача сводится к количественной оценке общих и частных показателей, выраженных в относительных единицах.

Система показателей комплексной оценки эффективности альтернативных вариантов реконструкции жилых зданий приведена на рис. 5.

Интегральный показатель эффективности реконструкции жилых зданий I

Показатели эффективности решений генерального плана застройки Эг „.

-5» Коэффициент использования территории К„т, %

—? Коэффициент плотности населения К„ „, чел ./га

-3> Коэффициент благоустройства территории застройки Квт

Рис. 5. Показатели эффективности реконструкции жилых зданий (начало)

/ Показатели эффективности объемно-планировочных и конструктивных решений Э„ р

— Объемный коэффициент К0

— Планировочный коэффициент К„

—5> Коэффициент компактности плана здания К,

—5" Коэффициент реконструкции Кр

(• ч Показатели эффективности организационно-технологических решений Зор

—5> Коэффициент эффективности использования ресурсов Крес

-> Коэффициент совмещения разнотипных работ К« р .

—> Коэффициент критичности К,ф

Коэффициент качества реконструкции К„ч

— Показатели экономической эффективности Э,

Стоимость реконструкции Ср, р./м2

Стоимость здания после реконструкции Сщ, р./м2

-3> Годовые эксплуатационные расходы на содержание здания С,, р7м2 ^ - - - .. .......... —.....

Рис. 5 (продолжение)

г

Показатели социальной эффективности Эс

—5> Коэффициент жилищной обеспеченности Кж0, м2 /чел

Коэффициент качества жилья К„ч ж

—> Коэффициент комфортности проживания Кгом,

Рис. 5 (окончание)

Интегральный показатель комплексной оценки эффективности 1-го варианта реконструкции жилого здания является функцией общих показателей эффективности:

ш> Э. р. Эор, Э„ Э,).

В то же время общие показатели эффективности ¿-го варианта реконструкции жилого здания являются функциями частных показателей:

Э р, П^ри,) 1

Исследования показали, что в существующие методики оценки эффективности реконструкции жилых зданий необходимо внести изменения, учитывающие особенности рыночных отношений.

Автор предлагает рассчитывать стоимость 1 м2 общей площади жилого здания после реконструкции следующим образом:

без сноса и отселения жильцов

со сносом старого дома и возведением на его месте нового жилого дома (Сз+Сп+Сс+Кис)Иинф Ин

где Ь - стоимость 1 м2 общей площади жилого здания после реконструкции без сноса дома и отселения жильцов, р.; - стоимость 1 м2 общей площади

15

нового жилого здания, построенного на месте снесенного, р ; С5 - стоимость земельного участка, р.; Со- остаточная стоимость жилого дома, подлежащего реконструкции, р.; Кс - капитальные вложения в новое строительство, р ; Кр- капитальные вложения в реконструкцию здания, р.; Кис - капитальные вложения в инженерные коммуникации при новом строительстве, р.; Кя - капитальные вложения в реконструкцию инженерных коммуникаций, р.; Сп - затраты на отселение жильцов, р.; Сс - затраты на снос жилого дома, р.; Р ■- общая площадь квартир в реконструированном доме, м2; Р - общая площадь квартир в новом доме, м ; Иинф - коэффициент инфляции.

Стоимость земельного участка (С^)

Сз

( ) -[ Сц.а-Нзн

?зу.

где

■ средняя годовая рыночная цена прав аренды земельного участка

на территории города, р./га; Н^ - годовой размер земельного налога, p./ra;

р 5 - площадь земельного участка, га;

Остаточная стоимость 1 м общей площади жилого здания определяется с учетом величины его интегрального износа (С^)

где В - восстановительная стоимость 1 м2общей площади жилого дома, р.; - интегральный износ здания, %; - общая площадь дома, м2. Для жилых зданий, имеющих историко-архитектурную ценность, остаточная стоимость 1 м2 общей площади зданр(Соц)ределяется следующим образом:

где Кнх_- коэффициент историко-художественной ценности здания.

Интегральный износ представляет собой совокупную оценку

морального и физического износа и определяется по следующей формуле:

Ф

Иизд = изд + им

М ИздИзд

100

Расчет интегрального износа здания позволяет определить, какие здания подлежат реконструкции, какие - сносу. Жилые здания с интегральным износом не более 70 % подлежат реконструкции.

Для выбора рационального варианта реконструкции жилых зданий разработана модель комплексной оценки эффективности альтернативных вариантов (рис. 6)

1.ВВ0Д исходных данных

V

б «У *у хч 2. Определение условных частных показателей эффектов- -ности. Расчетио-анали-тический метод •

ч

> г

3. Определение коэффициентов весомости частных показателей эффективности- Метод анализа иерархий

ч» » 1; £ 9 П Хд

> г

' 'У 4. Определение взвешенных частных условных показателей эффективности Интегральный метод

\ г

1=1 1 5. Свертка взвешенных частных условных показателей эффективности Прямые априорные методы многокритериальной оптимизации

I

Рис. 6. Модель комплексной оценки эффективности альтернативных вариантов реконструкции жилых зданий (начало)

I

(Г:^ „ л I Ц П АЧ 1 -1 К)= 1 ■г— 6. Определение коэффициентов весомости общих условных показателей эффективности 4- Метод анализа иерархий

\ /

* Од "и 1=1 — 7. Определение интегрального показателя эффективности £- Прямые априорные методы многокритериальной оптимизации

8. Выбор рациональ- Расчстно-

тпах!, ного варианта реконструкции аналитический метод

Рис. 6 (окончание)

Для реализации модели разработана программа, позволяющая проводить комплексную оценку эффективности альтернативных вариантов реконструкции, их сравнение и выбор наиболее рационального.

В главе 3 разработаны методические основы управления рисками при реконструкции жилых зданий, теоретические основы и практические рекомендации по применению информационных технологий, позволяющих создать единое информационное пространство для всех участников этого процесса. Даны рекомендации по структуре и составу имитационной модели управления рисками при реконструкции жилых зданий (рис. 7).

Для обоснования и принятия проектных и управленческих решений при реконструкции жилых зданий в модели учтены политические, финансовые, экономические, технические, организационно-технологические, социальные, правовые и экологические риски

¿Л*

У п I п

Г ! П Рч ¡-1^-1

э./ = 1,

если Р„ > 0,5

5/=0,5, если Рц=0,5

3,/= О, если Рч< 0,5

1. Ввод исходных данных

2. Определение вероятности возникновения рисков по] фактору (причине) в каждой \ группе

3. Определение условных показателей рисков в каждой ¡-й группе

4. Определение коэффициентов весомости по >му фактору (причине) возникновения рисков в каждой 1-й группе

_у

т

5. Определение показателей рисков в каждой ¡-й группе по] -му фактору (причине)

Метод анализа иерархий

Расчеггно-аналитический метод

Расчетно-ана-литический метод

Рис. 7. Имитационная модель управления рисками при реконструкции жилых зданий (начало)

7. Оценка приемлемости общего показателя рисков

7.1.8о6ш = 0,81-1,0 Высокий уровень

7.1.1. Вариант исключается из рассмотрения

рМ _.

п

П Р-

А4

п п

12.8„бЩ = 0,41-0,8 Средний уровень

у

7.2.1. Разработка мероприятий по-снижению влияния рисков

а) Определение вероятности осуществления .¡-го мероприятия по снижению влияния рисков в каждой 1-й группе

I

7.3. Бобщ = 0-0,4 Низкий уровень

7.3.1. Вариант рекомендуется для дальнейшего рассмотрения

Метод анализа иерархий

Рис. 7 (продолжение)

V -1, если Р„ > 0,5 сели Р„=0,5 если Р,,< 0,5 ■5— б) Определение условного показателя снижения рисков от 3-го мероприятия в каждой ¡-й группе Расчетно-аналитический метод

>

в) Определение коэффициентов весомости по ]-му мероприятию снижения влияния рисков в каждой 1-й группе Метод анализа иерархий

г ■ =

\

гц-т м рм2х У ГЧ г) Определение показателя снижения рисков от выбранного .¡-го мероприятия <г— Расчета о-аналитический метод

т 2обиг 1=1 д) Определение общего показателя снижения рисков е— Расчетао-аналитический метод

> >

} общ = Бобщ.—2обгц, е- е) Определение интегрального показателя рисков Расчета о-аналитический метод

Рис. 7 (окончание)

В диссертации разработана программа, позволяющая органам управления процессом реконструкции жилых зданий реализовать на практике модель управления рисками.

Оперативное взаимодействие между участниками процесса реконструкции жилых зданий, заинтересованными в снижении стоимости и сокращении сроков выполнения работ при высоком их качестве, может быть достигнуто только за счет применения современной информационной технологии,

основанной на интегрированных автоматизированных системах проектирования и управления.

Основным направлением решения этой проблемы является создание безбумажной информационной технологии управления на основе единой корпоративной информационно-вычислительной сети крупного города (мегаполиса), объединяющей все локальные и корпоративные компьютерные сети органов исполнительной власти, отраслевого и территориального управления, а также проектных, инвестиционно-строительных и других организаций, участвующих в процессе реконструкции жилых зданий.

В области теории и практического внедрения современных информационных технологий необходимо решить вопросы разработки и использования:

закономерностей, принципов и требований к системе; единой информационной базы в цикле «Исследование (обследование), проектирование, производство, эксплуатация»;

комплексных моделей для обоснования и принятия предпроектных, проектных и управленческих решений;

единой системы показателей оценки эффективности предпроектных, проектных и управленческих решений при реконструкции объектов; базы знаний при проектировании и управлении; банков типовых проектных и управленческих решений; автоматизированной информационно-справочной системы при внедрении информационных технологий;

экспертных систем, позволяющих выбрать рациональный вариант реконструкции городской жилой застройки и отдельных объектов.

Для обоснования решений по реконструкции жилых зданий целесообразно использовать оболочки экспертных систем, предусматривающих:

внедрение новых конструктивных и объемно-планировочных решений; использование новых конструкций и материалов на основе анализа и оценки существующих и перспективных методов с учетом экономичности и технологичности;

применение ресурсосберегающих технологий реконструкции, высокопроизводительных и мобильных машин, механизмов и оборудования;

внедрение новых методов организации и производства ремонтно-строительных работ и др.

Эффект достигается за счет оптимизации инвестиционно-строительных проектов на объекты реконструкции жилых зданий при внедрении современных информационных технологий проектирования и управления:

экономический эффект при реконструкции одного жилого дома общей площадью 1371 м2 равен 0,94 млн рублей, а при годовом объеме реконструкции жилых зданий в Санкт-Петербурге 0,09 млн м2 - 72 млн рублей;

оперативный эффект выражается в сокращении продолжительности цикла «проектирование-реконструкция» на 20-40 %, цикла управления - на

25-50 %.

социальным эффект заключается в сокращения доли рутинных нетворческих работ в 5-7 раз.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. Проведенные исследования показали, что актуальность реконструкции жилых зданий обусловлена рядом факторов. Экономические факторы связаны с высокой инвестиционной привлекательностью территории застройки; социальные - с низким качеством жилья и высокими эксплуатационными затратами на его содержание; градостроительные -с низкой интенсивностью использования земли при дефиците территорий для размещения нового строительства.

2. Экономический анализ показал, что жилищный фонд России составляет 2,8 млрд м2, около 60 % жилых зданий имеют износ более 30 %, в том числе 30 % являются ветхими и аварийными. Площадь жилых зданий первых массовых серий составляет около 250 млн м2, в том числе в Москве -более 20 млн м2, в Санкт-Петербурге - около 9 млн м2.

3. В результате сокращения бюджетного финансирования реконструкции жилых зданий значительно снизились объемы ввода в эксплуатацию отремон-тированного жилья. Несоответствие между фактическими и требуемыми объемами реконструкции жилых зданий привело к увеличению объемов выбытия жилых зданий и обострению жилищной проблемы. Ежегодно в России выбывает около 4 млн м2 жилья. На примере Санкт-Петербурга показано, что при сохранении существующих темпов реконструкции жилых зданий, нуждающихся в реконструкции в ближайшее время, этот процесс будет завершен в середине следующего века.

4. Установлено, что проблема реконструкции жилых зданий выходит за рамки интересов участников отдельных инвестиционно-строительных проектов и затрагивает муниципальные интересы. Это обуславливает необходимость комплексной реконструкции жилой застройки, где в качестве объекта принимается квартал (микрорайон). Выбор направлений и содержание реконструкции должны производиться с учетом градостроительной и историко-культурной ценности участка застройки.

5. Впервые разработаны методические основы комплексной оценки эффективности реконструкции жилых зданий в современных экономических условиях; выявлены факторы, влияюшие на эффективность реконструкции: предложена система показателей комплексной оценки эффективности; разработаны модель и программа, позволяющие на основе результатов комплексной оценки эффективности альтернативных вариантов реконструкции осуществлять выбор наиболее рационального.

6. Предложены рекомендации по структуре и составу модели управления рисками при реконструкции жилых зданий. Разработана программа,

которая позволяет органам управления процессом реконструкции жилых зданий реализовывать эту модель.

7. В современных условиях повышение степени взаимодействия основных участников процесса реконструкции жилых зданий возможно только в услови-ях единого информационного пространства. Разработана концепция безбумажной информационной технологии управления реконструкцией крупного города (мегаполиса) на основе создания интегрированной автоматизированной системы проектирования и управления.

8. Исследования выполнялись в рамках межвузовской научно-технической программы «Архитектура и строительство» (раздел 5 «Экономика, организация и управление строительством»). Результаты исследования были использованы при разработке проектов реконструкции жилых домов в ОАО «ЛенжилНИИпроект», а также в учебном процессе при подготовке специалистов в области экономики и управления строительством.

9 Направлением дальнейших исследований является разработка методологических основ управления процессом воспроизводства городской жилой застройки.

Основные научные результаты диссертации нашли отражение в следующих опубликованных работах:

1. Акуленкова И.В. О реконструкции жилищного фонда Санкт-Петербурга // Актуальные проблемы инвестиционно-строительного процесса в Санкт-Петербурге-СПб., 2002. - Вып. 1. - С. 5-9.

2. Акуленкова И.В. Роль малых предприятий в реконструкции жилищного фонда Санкт-Петербурга // Реконструкция Санкт-Петербурга - 2003: Междунар. Науч.-практ. конф.: Сб. докл. / С.-Петерб. гос. архитектур.-стро-ит. ун-т. - СПб., 2002. - Ч. 3. - С.102-104.

3. Акуленкова И,В, Проблемы и перспективы инвестиционно-строительной деятельности при реконструкции жилых домов в условиях Санкт-Петербурга // Актуальные проблемы инвестиционно-строительного процесса в Санкт-Петербурге. - СПб., 2003. - Вып. 2. - С. 11-14.

4. Акуленкова И.В. Экономические методы повышения эффективности реконструкции городского жилищного фонда // Докл. 60-й науч. конф. преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов ун-та / С.-Пе-терб. гос. архитектур.-строит. ун-т. - СПб., 2003. - Ч. 2. - С. 179-181.

5. Дроздов Г.Д., Акуленкова И.В. Системный подход к решению проблемы реконструкции жилищного фонда крупных городов // Актуальные проблемы инвестиционно-строительного процесса в Санкт-Петербурге. -СПб., 2003. - Вып. 2. - С. 67- 71.

6. Дроздов Г.Д., Акуленкова И.В. Социально-экономическая оценка размещения объектов реконструкции в крупных городах // Тез. докл. науч.-практ. конф. СПбГУ «Актуальные проблемы менеджмента в России на со-временномэтапе: резервы экономического роста и социального прогресса». - СПб., 2003.- С. 101-102.

7. Дроздов Г. Д., Акуленкова И.В. Управление эффективностью реконструкции жилого фонда крупных городов // Сб. докл. 60-й науч. конф. преподавателей, научных работников, инженеров и аспирантов ун-та / С.-Пе-терб. гос. архитектур.-строит. ун-т. - СПб., 2003. - Ч. 2. - С.141-143.

8. Акуленкова И.В. Комплексная оценка эффективности проектных решений при реконструкции жилых зданий в крупных городах // Регион: политика, экономика, социология. - 2004. - № 1. - С. 84-88.

9. Акуленкова И.В. Экономическая оценка технического состояния жилых зданий при их реконструкции //Актуальные проблемы современного строительства: Сб. докл. 56-й междунар. науч.-техн. конф. молодых ученых / С.-Петерб. гос. архитектур.-строит. ун-т. - СПб., 2004. - Ч.1. - С. 153-156.

Подписано к печати 18.05.2004. Формат 60x84 1/16. Бум. офсетная. Усл. печ. л. 1,5. Тираж 100 экз. Заказ 80.

Санкт-Петербургский государственный архитектурно-строительный университет. 190005, Санкт-Петербург, ул. 2-я Красноармейская,4.

Отпечатано на ризографе. 190005, Санкт-Петербург, ул. 2-я Красноармейская, 5.

U 4 - 1 4 8 83

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Акуленкова, Ирина Валерьевна

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. СИСТЕМА РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ В СОВРЕМЕННЫХ УСЛОВИЯХ.

1.1. Анализ состояния жилищного фонда России.

1.2. Зарубежный и отечественный опыт реконструкции жилых зданий.

1.3. Система управления реконструкцией жилых зданий.

Выводы.

ГЛАВА 2. МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ КОМПЛЕКСНОЙ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ.

2.1. Методы оценки эффективности реконструкции жилых зданий.

2.2. Система показателей комплексной оценки эффективности реконструкции жилых зданий.

2.3. Модель комплексной оценки эффективности реконструкции жилых зданий.

Выводы.

ГЛАВА 3. МЕТОДЫ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ ЗДАНИЙ.

3.1. Методические основы управления рисками при реконструкции жилых зданий.

3.2. Пути повышения эффективности взаимодействия участников процесса реконструкции жилых зданий.

3.3. Эффективность экспериментальных исследований.

Выводы.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Эффективность реконструкции жилых зданий"

Актуальность темы исследования по эффективности реконструкции жилых зданий в условиях рыночных отношений определена потребностями экономического и социального развития общества.

С каждым годом жилищный фонд России заметно ветшает, увеличивается степень износа жилых зданий. Характерными особенностями жилых домов старой постройки (до 1950 г.) являются: устаревшая коммунальная (коридорная) система планировки, тесные санузлы и кухни, а также недостаточная несущая способность междуэтажных перекрытий из-за малого сечения несущих балок и большого срока эксплуатации. Дома первых массовых серий имеют ощутимый моральный износ, проявляющийся в несовершенстве планировочных решений квартир (неудобная планировка, малые размеры кухонь, прихожих, санузлов, недостаточная высота этажа) и несоответствии эксплуатационных качеств ограждающих конструкций требованиям по тепло-, гидро- и звукоизоляции.

Фактические объемы реконструкции не соответствуют требуемым. Сокращение бюджетного финансирования капитального ремонта жилых зданий, начавшееся с 90-х гг. XX века, привело к значительному снижению объемов реконструкции. Своевременно не отремонтированные дома переходят в разряд ветхих и аварийных, когда их реконструкция уже нецелесообразна.

Особенно остро проблема реконструкции жилых зданий стоит в крупных городах (мегаполисах). Основные направления реконструкции городов определяются особенностями функционального зонирования их территорий. В частности, в Санкт-Петербурге, жилищный фонд которого характеризуется большим количеством зданий различных периодов постройки, нуждающихся в реконструкции, этот процесс необходимо развивать в двух направлениях: реконструкция исторического центра с сохранением и обновлением старого опорного жилищного фонда, ценного по градостроительным, архитектурным и историко-культурным характеристикам; реконструкция жилой застройки периода массового индустриального домостроения.

Проведенные исследования показали целесообразность осуществления реконструкции жилых зданий на базе программ воспроизводства жилого фонда, предусматривающих комплексную реконструкцию на уровне квартала (микрорайона) с заменой инженерных сетей и благоустройством прилегающих территорий.

Многообразие планировочных и конструктивных решений жилых зданий, а также способов их реконструкции обуславливают необходимость детальной проработки альтернативных вариантов реконструкции и комплексной оценки их эффективности с целью выбора наиболее рационального.

Большой вклад в исследование проблем оценки эффективности реконструкции жилых зданий внесли отечественные ученые Н.И. Барановская, А.П. Борисов, И.И. Боровков, В.В. Бузырев, С.Н. Булгаков, Л.Я. Герц-берг, А. А. Горбунов, Г.А. Заблоцкий, К.И. Клименко, Б.М. Колотилкин, А.В. Кочетков, А.А. Лаушкина, Ю.П. Панибратов, В.М. Серов, В.К. Соколов, Т.Н. Чистякова, А.К. Шрейбер и др.

Однако многочисленные теоретические исследования в области оценки эффективности реконструкции жилых зданий не в полной мере учитывают особенности современных экономических отношений.

В условиях рыночной экономики целесообразно осуществлять комплексную оценку эффективности реконструкции жилых зданий с учетом интересов основных участников этого процесса - муниципалитета и коммерческого инвестора-застройщика. С позиций первого реконструкция жилых зданий должна обеспечивать улучшение условий проживания населения и сохранение характера исторически сложившейся застройки. Для инвестора-застройщика основными целями являются окупаемость затрат и получение прибыли. Таким образом, интересы муниципалитета являются социальными, а коммерческого инвестора-застройщика - экономическими.

Целью диссертационного исследования является разработка методических основ комплексной оценки эффективности реконструкции жилых зданий.

Основные задачи исследования: оценка и анализ состояния жилищного фонда России; анализ отечественного и зарубежного опыта реконструкции жилых зданий; оценка системы управления реконструкцией жилых зданий; w разработка методических основ комплексной оценки эффективности альтернативных вариантов реконструкции жилых зданий; разработка методических основ управления рисками при реконструкции жилых зданий; разработка концепции безбумажной информационной технологии управления реконструкцией городской жилой застройки.

Объектом исследования является система реконструкции жилых зда-^ ний (на примере Санкт-Петербурга).

Предметом исследования являются управленческие отношения, возникающие в процессе реконструкции жилых зданий.

Методы исследования. Диссертационные исследования основаны на теоретических положениях по оценке и обоснованию эффективности реконструкции жилых зданий, изложенных в трудах отечественных и зарубежных ученых-экономистов.

Методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и региональных органов по вопросам реконструкции жилых зданий в крупных городах (мегаполисах).

В ходе исследования использовались методы системного и комплексного анализа, экономико-математические, аналитические, математической статистики и экспертных оценок (метод анализа иерархий).

Научная новизна исследования заключается в разработке:

1) методических основ комплексной оценки эффективности альтернативных вариантов реконструкции жилых зданий, включающих принципы построения системы показателей; структуру и состав факторов, влияющих на эффективность реконструкции; структуру и состав показателей комплексной оценки эффективности, модель и программу, позволяющих осуществлять выбор рационального варианта реконструкции;

2) методических основ управления рисками при реконструкции жилых зданий, включающих структуру и состав факторов (причин) возникновения рисков; структуру и состав имитационной модели управления рисками; алгоритм и программу количественной и качественной оценки рисков.

Практическая значимость работы заключается в создании методического и программного аппарата, позволяющих проводить автоматизированную комплексную оценку эффективности альтернативных вариантов реконструкции жилых зданий, в том числе в условиях риска, и осуществлять выбор наиболее рационального.

Реализация полученных результатов. Исследования выполнялись в рамках межвузовской научно-технической программы «Архитектура и строительство» (раздел 5 «Экономика, организация и управление строительством»). Автор принимал участие в выполнении следующих научно-исследовательских работ: «Научно-методологические основы долгосрочного планирования и управления комплексным освоением и развитием территорий крупных городов» и «Разработка современных информационных технологий поддержки решений по комплексному освоению территорий крупных городов».

Результаты диссертационных исследований были использованы при разработке проектов реконструкции жилых зданий в ОАО «ЛенжилНИИпро-ект», а также в учебном процессе при подготовке специалистов в области экономики и управления городским строительством.

На защиту выносятся: методические основы комплексной оценки эффективности альтернативных вариантов реконструкции жилых зданий; методические основы управления рисками при реконструкции жилых зданий.

Апробация основных научных результатов исследования. Основные результаты диссертации докладывались и получили одобрение на международной научно-практической конференции «Реконструкция Санкт-Петер-бурга-2003», научно-практической конференции Санкт-Петербургского государственного университета «Актуальные проблемы менеджмента в России на современном этапе» (2002), научных конференциях Санкт-Петербургского государственного архитектурно-строительного университета (2002-2004). По теме диссертации опубликовано 9 работ.

Методика комплексной оценки эффективности альтернативных вариантов реконструкции жилых зданий была применена при разработке проектов реконструкции жилых зданий в институте «ЛенжилНИИпроект». Отдельные результаты исследования используются в практической деятельности ООО «Промышленно-строительная группа «Ленстройреконструкция».

Объем диссертации и ее структура. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 210 наименований и 5 приложений. Основной текст исследования составляет 145 страниц.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Акуленкова, Ирина Валерьевна

ВЫВОДЫ:

1. Обосновано, что выбор рациональных проектных и управленческих решений при реконструкции жилых зданий невозможен без учета влияния политических, финансовых, экономических, технических, организационно-технологических, социальных, правовых и экологических рисков. Разработаны методические основы управления рисками при реконструкции объектов городской жилой застройки. Предложены структура и состав имитационной модели управления рисками, позволяющей рассчитывать общий показатель оценки рисков, в том числе с учетом внедрения мероприятий по снижению степени их влияния. Разработана программа «Управление рисками при реконструкции объектов городской жилой застройки», позволяющая реализовать модель на персональных компьютерах.

2. Установлено, что для повышения эффективности взаимодействия участников процесса реконструкции жилых зданий необходимы: четкая постановка задач их совместной деятельности; оперативность обмена информацией; выявление степени соответствия интересов участников и путей их сближения; сокращение продолжительности этапов подготовки и согласования документации.

3. Разработана концепция создания современной информационной технологии проектирования и управления реконструкцией объектов городской жилой застройки в крупном городе (мегаполисе) на основе автоматизированной интегрированной системы проектирования и управления, позволяющей создать единое информационное пространство для всех участников этого процесса.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. Проведенные исследования показали, что актуальность реконструкции жилых зданий обусловлена рядом факторов. Экономические факторы связаны с высокой инвестиционной привлекательностью территории застройки; социальные - с низким качеством жилья и высокими эксплуатационными затратами на его содержание; градостроительные - с низкой интенсивностью использования земли при дефиците территорий для размещения нового строительства.

2. Экономический анализ показал, что жилищный фонд России составляет 2,8 млрд. м2, около 60 % жилых зданий имеют износ более 30 %, в том числе 30 % являются ветхими и аварийными. Площадь жилых зданий первых массовых серий составляет около 250 млн. м2, в том числе в Москве - более 20 млн. м2, в Санкт-Петербурге - около 9 млн. м2.

3. В результате сокращения бюджетного финансирования реконструкции жилых зданий значительно снизились объемы ввода в эксплуатацию отремонтированного жилья. Несоответствие между фактическими и требуемыми объемами реконструкции жилых зданий привело к увеличению объемов выбытия жилых зданий и обострению жилищной проблемы. Ежегодно в России выбывает около 4 млн. м2 жилья. На примере Санкт-Петербурга показано, что при сохранении существующих темпов реконструкции жилых зданий, нуждающихся в реконструкции в ближайшее время, этот процесс будет завершен в середине следующего века.

4. Установлено, что проблема реконструкции жилых зданий выходит за рамки интересов участников отдельных инвестиционно-строительных проектов и затрагивает муниципальные интересы. Это обуславливает необходимость комплексной реконструкции жилой застройки, где в качестве объекта принимается квартал (микрорайон). Выбор направлений и содержание реконструкции должны производиться с учетом градостроительной и историкокультурной ценности участка застройки.

5. Впервые разработаны методические основы комплексной оценки эффективности реконструкции жилых зданий в современных экономических условиях; выявлены факторы, влияющие на эффективность реконструкции; предложена система показателей комплексной оценки эффективности; разработаны модель и программа, позволяющие на основе результатов комплексной оценки эффективности альтернативных вариантов реконструкции осуществлять выбор наиболее рационального.

6. Предложены рекомендации по структуре и составу модели управления рисками при реконструкции жилых зданий. Разработана программа, которая позволяет органам управления процессом реконструкции жилых зданий реализовывать эту модель.

7. В современных условиях повышение степени взаимодействия основных участников процесса реконструкции жилых зданий возможно только в условиях единого информационного пространства. Разработана концепция безбумажной информационной технологии управления реконструкцией крупного города (мегаполиса) на основе создания интегрированной автоматизированной системы проектирования и управления.

8. Исследования выполнялись в рамках межвузовской научно-технической программы «Архитектура и строительство» (раздел 5 «Экономика, организация и управление строительством»). Результаты исследования были использованы при разработке проектов реконструкции жилых домов в ОАО «ЛенжилНИИпроект», а также в учебном процессе при подготовке специалистов в области экономики и управления строительством.

9. Направлением дальнейших исследований является разработка методологических основ управления процессом воспроизводства городской жилой застройки.