Политика реабилитации жилья как фактор социально-экономического развития крупнейшего города тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Политика реабилитации жилья как фактор социально-экономического развития крупнейшего города"

На правах рукописи

Виноградова Марина Владимировна

ПОЛИТИКА РЕАБИЛИТАЦИИ ЖИЛЬЯ КАК ФАКТОР СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ КРУПНЕЙШЕГО ГОРОДА

Специальность 08.00.05 -Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Екатеринбург 2006

Диссертационная работа выполнена на кафедре региональной и муниципальной экономики ГОУ ВПО «Уральский государственный экономический университет»

Научный руководитель Доктор экономических наук, профессор

Власова Наталья Юрьевна

Официальные оппоненты: Доктор экономических наук, профессор

Пешина Эвелина Вячеславовна

Кандидат экономических наук Санжанов Олег Игоревич

Ведущая организация: Челябинский государственный университет

Защита состоится 23 мая 2006 г. в 10.00 на заседании диссертационного совета Д 212.287.01 при ГОУ ВПО «Уральский государственный экономический университет» по адресу: 620219, г. Екатеринбург, ГСП-219, ул. 8 Марта/Народной воли, 62/45, ауд. 357 зал заседаний ученого совета.

Отзывы на автореферат в двух экземплярах, заверенные гербовой печатью, просим направлять по адресу. 620219, г. Екатеринбург, ГСП-219, ул. 8 Марта/Народной воли, 62/45, ГОУ ВПО «Уральский государственный экономический университет», Ученому секретарю диссертационного совета Д 212.287.01.

С диссертацией можно ознакомиться в научной библиотеке ГОУ ВПО «Уральский государственный экономический университет».

Автореферат разослан 21 апреля 2006 г.

Ученый секретарь

диссертационного совета,

доктор экономических наук, профессор

Н.Ю. Власова

А006А-

Общая характеристика работы

Актуальность темы исследования. С переходом России крыночным отношениям, развитием процессов приватизации происходит радикальное изменение отношений собственности в жилищной сфере. Население становится собственником жилья, при этом строительство и реконструкция жилищного фонда осуществляются не только за счет государственных, но и других источников финансирования. Складываются новые экономические отношения между гражданами, государственными органами, строителями, организациями, инвесторами и другими участниками инвестиционного процесса.

Проблемы реконструкции и реабилитации жилья имеют нарастающий характер для российских городов.

Во-первых, внешний вид и качество жилья во многом определяют состояние городской среды. Ветхое и аварийное жилье снижает инвестиционную привлекательность города, влияет на его конкурентоспособность. Проблемы воспроизводства жилищного фонда требуют эффективных решений.

Во-вторых, процессы трансформации экономических функций городов, развитие новых технологий, повышение доходов и изменение потребностей населения выдвигают новые требования к качеству городской среды. Степень удовлетворенности потребности в комфортном жилье служит не только важнейшим показателем уровня жизни, но и влияет на формирование образа жизни людей.

В-третьих, практика сохранения и восстановления жилья ранее основывалась преимущественно на технических составляющих: текущем и капитальном ремонте, реконструкции. В связи с развитием рыночных отношений усилилась значимость экономических, правовых, социальных, финансовых, экологических аспектов. Следовательно, целесообразно говорить о реабилитации жилищного фонда как процесса, отражающего сущность новых экономических отношений.

В-четвертых, до сих пор не создано достаточно эффективного организационно-экономического механизма реабилитации жилья, учитывающего интересы всех участников процесса, позволяющего аккумулировать фина^р^ы^ ^^рсы

I библиотека"^*1

Во многих зарубежных городах, а также в ряде городов РФ органы местного самоуправления в той или иной степени решают проблему реабилитации жилья. Такой опыт нуждается в анализе, обобщении, экстраполяции положительных результатов. Однако регулирование процесса реабилитации осложняется недостаточно разработанными нормативно-правовой базой, методическими материалами, организационно-экономическими механизмами.

Сложность и многоаспектность процесса реабилитации жилья, его значимость для экономического развития города, недостаточное методическое обеспечение обусловили высокую научную актуальность темы диссертационного исследования.

Степень научной разработки темы. Проблемам развития территориальных социально-экономических систем, факторов регионального развития, экономике города посвящены труды Е.Г. Анимицы, Н.Ю. Власовой, Е.Б. Дворядкиной, А.Г. Гранбер-га, А.Ю. Даванкова, В.Н. Лексина, С.О. Пчелинцева, Н.М. Сур-ниной, А.Н. Швецова и других исследователей. Российские ученые сформировали ряд научных направлений, связанных с тенденциями и моделями социально-экономического развития регионов, оценкой городской среды, структурной трансформацией крупнейших городов.

В зарубежной литературе возрождению городской среды, экономике города и ее динамике, реабилитации жилья, в частности, посвящены работы Ф.В. Вагнера, Т. Джодера, Дж.Н. Jlapce-на, Р. Мерфи, К. Паллай, М. Паркинсона, М. Рако, А.О. Саллива-на, Дж. Форрестера, И. Хорианопулоса, А. Хоффмана, Д. Юшера и др. Однако в данных работах не учитываются особенности российских городов.

Проблемы формирования и функционирования локального рынка жилья в городах анализируются в исследованиях О.Э. Бессоновой, С.А. Ваксмана, Л.И. Дроновой, И.И. Елисеевой, О.Г. Поздеевой, О.С. Пчелинцева, B.C. Тапилиной, Е.Г. Ясина и других специалистов. Вместе с тем в них не уделяется должного внимания такому специфическому субсектору, как жилье, подлежащее реабилитации.

Вопросы реконструкции зданий рассмотрены в трудах Г.В. Девятаевой, Е.М. Блеха, К.И. Еремина, В.Ф. Касьянова, Е.М. Чернявской, Н.П. Шепелева, О.И. Паниткова, B.JI. Пащука

и других ученых. В них нашли отражение преимущественно технические аспекты реконструкции, но недостаточно проработаны экономические и инвестиционные механизмы.

Теоретические, методологические, методические и прикладные вопросы развития местного самоуправления, управления муниципальным образованием рассматриваются в исследованиях Р.В. Бабуна, B.C. Боголюбова, А.Г. Воронина, В.М. Глазырина, Б.М. Гринчеля, Б.С. Жихаревича, В.В. Иванова, И.А. Ильина, Г.А. Ковалевой, А.Е. Когута, В.Н. Лексина, В.Я. Любовного, В.И. Некрасова, Н.В. Новиковой, Э.В. Пешиной, С.О. Пчелинце-ва, O.A. Романовой, В.Е. Рохчина, В.М. Рябова, О.И. Санжанова, А.И. Татаркина, А.Н. Широкова, А.Н. Швецова, Н.В. Шумянко-вой и других ученых.

Несмотря на достаточное количество глубоких и многоплановых исследований, сохраняет актуальность ряд специфических проблем, характерных для современного этапа развития российских городов. Вопросы реабилитации и реконструкции жилья в контексте городской среды не получили должного освещения в отечественной литературе, особенно с учетом современных тенденций и экономических отношений; недостаточное внимание уделяется специфическим субсекторам рынка локального жилья.

Объектом исследования является жилищный фонд крупнейшего города, подлежащий реабилитации, который выступает в качестве одного из сегментов локального рынка жилья.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе реабилитации жилищного фонда между органами местного самоуправления, населением, инвесторами.

Область исследования соответствует п. 5.6. «Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие»; п. 5.16. «Управление экономикой регионов на национальном, региональном и муниципальном уровнях, функции и механизм управления»; п. 5.17. «Экономические проблемы местного самоуправления» Паспорта специальностей ВАК (Экономические науки).

Цель работы заключается в теоретическом обосновании процессов реабилитации жилья в контексте теорий городского развития, разработке организационно-экономического механизма

реабилитации жилья, стимулирующего социально-экономическое развитие города.

Логическое достижение цели, ее место в системе городских исследований предопределили постановку и последовательное решение автором следующих задач:

1. На основе анализа и обобщения современных теорий экономического развития города выявить и систематизировать факторы, влияющие на экономическое развитие территории.

2. Раскрыть сущностные характеристики понятий «политика реабилитации жилья» и «реабилитация жилья» в контексте существующей нормативно-правовой базы, имеющихся представлений в экономической литературе.

3. Проанализировать и критически осмыслить отечественный и зарубежный опыт возрождения городской среды и воспроизводства жилищного фонда.

4. Определить особенности специфического субсектора локального рынка жилья-жилья, подлежащего реабилитации, предложить методические подходы к проведению его анализа.

5 Разработать принципы и методические подходы к выбору модели реабилитации жилья, эффективной с точки зрения интересов города, инвесторов и жителей.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили научные труды отечественных и зарубежных специалистов в области теории и методологии пространственного экономического развития, теорий жизненного цикла города и теорий урбанизации; теории управления и менеджмента, относящие местное самоуправление к специфическим управленческим явлениям, призванным направлять, организовывать и регулировать общественную жизнедеятельность.

Информационная база исследования сформирована из источников нескольких типов. Во-первых, нормативно-правовые документы Российской Федерации, субъектов РФ и органов местного самоуправления, регулирующие процессы развития городов. В частности, использовался информационно-справочный материал Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Во-вторых, справочные и статистические данные об экономическом, социальном и ином состоянии городов. В-третьих, фактические материалы, содержащиеся в исследовани-

ях зарубежных и отечественных ученых. В-четвертых, результаты исследований, проведенных лично автором. В частности, были собраны и систематизированы данные Екатеринбургского муниципального унитарного предприятия «Специализированное управление эксплуатации и реабилитации жилья» (ЕМУГТ «СУЭРЖ»), муниципального унитарного предприятия «Бюро технической инвентаризации». В научный оборот впервые введены самостоятельно переведенные автором источники, посвященные проблемам реконструкции и возрождения жилья в зарубежных городах.

В ходе исследования применялись статистические, экс-пертно-аналитические методы, метод ситуационного анализа, методы социологических исследований, моделирования.

Научная новизна исследования заключается в постановке и решении автором проблемы совершенствования политики реабилитации жилья в городах, разработке методических подходов к выбору эффективной модели реабилитации жилья.

В результате проведенного исследования диссертантом получены следующие существенные теоретико-методологические, методические и практические результаты, обладающие признаками новизны и являющиеся предметом защиты:

1. Обоснована значимость процессов реабилитации жилья в качестве важнейшего фактора социально-экономического развития города, дана авторская трактовка понятия «реабилитация жилья» на основе изучения и систематизации подходов к исследованию жизненного цикла города.

2. Выявлены общие и особенные черты политики реабилитации жилья на основе систематизации зарубежного и отечественного опыта по реабилитации городских территорий, раскрыта сущность политики реабилитации жилья и показано ее влияние на социально-экономическое развитие города.

3. Предложен алгоритм решения проблемы реабилитации жилья, основанный на классификации факторов, воздействующих на процесс реабилитации жилья и выбор модели, эффективной с точки зрения городских властей, инвесторов и жителей.

4. Уточнен и расширен методический подход к оценке социально-экономического эффекта реабилитации жилья за счет включения блока по учету интересов жителей, а также определения степени соответствия политики реабилитации жилья долго-

срочным целям развития города. Предложен механизм управления процессами реабилитации жилья, основывающийся на взаимодействии органов власти, субъектов хозяйственной деятельности и домохозяйств.

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что его положения, обобщения и выводы могут быть использованы в качестве теоретико-методической основы для разработки политики социально-экономического развития города, совершенствования механизмов реабилитации городской среды.

Основные предложения и выводы могут быть применены в процессе стратегического планирования развитая городов, в учебном процессе при подготовке специалистов с высшим экономическим образованием, а также при повышении квалификации муниципальных служащих.

Апробация полученных результатов. Основные положения и выводы развития были использованы:

а) в процессе разработки Стратегического плана города Екатеринбурга, утвержденного решением Екатеринбургской городской Думы от 10 июня 2003 г. № 40/6 (Стратегический проект «Реабилитация старого жилья в 2004-2015 гг.»);

б) при формировании организационно-экономических основ и реализации городской жилищной политики, в частности, политики реабилитации жилья муниципального образования «Город Екатеринбург»;

в) в практике учебного процесса в Уральском государственном экономическом университете при преподавании курсов «Экономика города» и «Муниципальная экономика».

Внедрение результатов диссертационной работы документально подтверждено актами, прилагаемыми к диссертации.

Основные положения, теоретические и практические результаты работы докладывались и обсуждались на международных, всероссийских и региональных научно-практических конференциях и форумах в Москве, Екатеринбурге, Пензе, Оренбурге, Нижнем Новгороде (2000-2005 гг.).

Публикации. Основные положения диссертационной работы нашли отражение в 13 публикациях общим объемом 2,1 п. л.

Структура и объем диссертации обусловлены предметом исследования, основной целью, задачами и логикой работы. Дис-

сертация состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, библиографического списка и приложений. Содержание работы изложено на 157 страницах машинописного текста, включает 23 таблицы, 23 рисунка, 14 приложений. Библиографический список представлен 146 наименованиями.

Во введении диссертационной работы содержится обоснование актуальности темы, определены объект и предмет, сформулированы цель и задачи исследования, раскрыты его научная новизна и практическая значимость.

В первой главе - «Теоретические основы формирования политики реабилитации жилья в городском секторе экономики» -рассмотрены процессы реабилитации городской среды в контексте теорий социально-экономического развития города; обоснована необходимость активной политики реабилитации жилья для стимулирования экономического развития городов, повышения их конкурентоспособности; обобщены подходы к трактовке понятия «реабилитация жилья» и его сущности; предложена его авторская трактовка.

Во второй главе - «Методические основы формирования политики реабилитации жилья в крупнейшем городе» - проведен анализ формирующейся политики реабилитации жилья в ряде городов РФ и жилья, подлежащего реабилитации в муниципальном образовании «Город Екатеринбург»; обоснован методический подход к оценке эффективности реабилитации, позволяющий выбрать оптимальную для конкретной ситуации модель.

Третья глава - «Совершенствование политики реабилитации жилья в крупнейшем городе» - содержит обоснование перспективных направлений реабилитации жилья в структуре Стратегического плана развития города Екатеринбурга, организационно-экономический механизм реализации городской политики в жилищной сфере, методы регулирования процесса реабилитации жилья.

В заключении диссертационной работы в обобщенном виде изложены наиболее существенные результаты проведенного исследования, представлены выводы и рекомендации, составляющие предмет защиты.

В приложениях содержатся вспомогательные аналитические материалы, иллюстрирующие отдельные положения диссертационной работы.

Основные положения и результаты исследования, выносимые на защиту

1. Автором на основе изучения и систематизации подходов к исследованию жизненного цикла города обоснована значимость процессов реабилитации жилья для социально-экономического развития города и дана авторская трактовка понятия «реабилитация жилья».

Для более глубокого понимания процессов реабилитации жилья и жилой среды в городах автор обращается к теориям городского развития. В связи с этим теоретико-методологической базой исследования послужили теории урбанизации, исследующие сущность, причины, факторы и формы урбанизации; теории пространственного экономического развития, выявляющие закономерности экономического развития различных социально-экономических систем, изучающие цикличность и стадийность экономического развития города, межгородскую конкуренцию; теории регионального и городского управления, самоуправления, городского менеджмента.

Автор отмечает, что в настоящее время в мире происходит повышение интереса к проблемам реабилитации городских территорий в системе городской политики, что связано с определенными тенденциями, схематично показанными на рисунке 1.

В исследовании выявлено, что одним из важнейших направлений возрождения городской среды выступает реабилитация жилья. Во-первых, новый цикл урбанизации требует обновления жилищного фонда, сопровождающегося улучшением качественных характеристик жилья. Во-вторых, для реабилитации жилищного фонда необходима реструктуризация финансирования, активизация роли населения как основного инвестора. В-третьих, рост доходов населения обусловливает повышение требований к качеству жилья, которые удовлетворяются в процессе реабилитации. В-четвертых, сокращение объемов старого жилья способствует улучшению архитектурного облика города.

По мнению автора, необходимо применять комплексные методы и понятия, подразумевающие обновление и воспроизводство не только конкретного жилого дома, но и городской среды в целом. В связи с этим представляется необходимым ввести

в научный оборот новое понятие - «реабилитация жилья», заполняющее процесс реконструкции экономическим, правовым, социальным содержанием, характерным для новых экономических условий.

Рисунок 1 - Факторы, обусловившие повышение значимости реабилитации городской среды

Реабилитация жилья - это процесс восстановления или изменения качеств жилого объекта и окружающей среды с целью повышения его потребительской стоимости, продления срока жизни, а также усиления благоприятного влияния окружающей среды на жизнедеятельность человека.

Преимущество авторского определения заключается в комплексном подходе к процессу реабилитации жилья, который протекает и регулируется как конкретным предприятием-застройщиком, так и органами местного самоуправления, с непосредственным участием (в том числе финансовым) жителей реабилитируемых домов.

2. На основе анализа и критического осмысления зарубежного и отечественного опыта по реабилитации городских территорий выявлены общие и особенные черты политики реабилитации жилья, раскрыта сущность политики реабили-

*

тации жилья и показано ее влияние на социально-экономическое развитие города.

Для выявления характеристик и особенностей реабилитации жилья на примере российских городов автором использованы такие показатели, как: виды жилищного фонда, методы реабилитации, масштабность проведения мероприятий по реабилитации ' жилья в городе, структура финансовых ресурсов, участие зарубежных инвесторов. В ходе исследования определены общие черты процесса: объектами реабилитации являются крупнопанельные пятиэтажные дома застройки 1950-1970-х годов; использована многоканальная система финансирования (таблица 1); увеличивается доля внебюджетных источников; происходит инициирование процессов реабилитации местными органами власти и их включение в стратегические планы развития территорий. Отличия обусловлены технологиями и методами проведения реабилитации жилья, характером участия населения и зарубежных инвесторов.

Таблица 1 - Объемы финансирования на реализацию I этапа (2002-2004 гг.) программы «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда» в разрезе федеральных округов, млн р.

Федеральный округ ■В Й ь II ¡Г 2 * в 1 ¡6 о 2 Р 1 § 8 я Ж ® § В" ю § Всего сч а 2 2 1 ¡И и я-е-"» о Объем финансирования в расчете на 1 м1 площади ветхого

Ч >£> 1 б н о § § * 1*1 и аварийного

ё В о 2 и I жилья

Центральный 651,27 993,98 400,20 2 045,45 14,9 137,28

Северо-Западный 238,61 289,31 63,23 591,15 9,3 63,56

Южный 477,48 303,42 365,01 1 145,91 22,7 50,48

Приволжский 463,58 3 002,84 598,10 4 064,52 14,6 278,39

Уральский 179,50 263,35 51,63 494,48 7.7 64,22

Сибирский 572,93 679,43 521,85 1 774,21 15,3 115,96

Дальневосточный 208,16 540,26 672,86 1 421,28 6,8 209,01

Итого по России 2 791,53 6 072,59 2 672,88 11 537,00 91,3 126,36

Средства консолидированного бюджета субъекта РФ составляют 52,6% от общего объема финансирования, в то время как фе-

деральный бюджет и внебюджетные средства разделились практически в равных долях - 24 и 23% соответственно. Наименьший объем финансирования мероприятий по программе «Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда» направляется в Уральский федеральный округ, так как объем ветхого и аварийного жилищного фонда в этом регионе относительно небольшой - второе место среди федеральных округов. Эта тенденция, по мнению автора, связана с привлечением инвестиций со стороны предприятий-застройщиков, которые в настоящее время в Уральском федеральном округе являются основным инвестором при обновлении городской застройки.

Приволжский федеральный округ занимает четвертое место по объему ветхого и аварийного жилищного фонда, однако наибольшее количество средств в рамках указанной выше программы аккумулируется именно в этом регионе. Такая тенденция связана в первую очередь с активной жилищной политикой государственных органов субъектов Приволжского федерального округа. Причина этому - высокий, все возрастающий объем ветхого и аварийного жилищного фонда в регионе. Активность жилищной политики в настоящее время - приоритетное направление стратегического развития государства, следовательно, функция регулирования процессов финансирования и экономического взаимодействия посредством законодательства и целевых программ принадлежит государственным органам власти.

Сравнительный анализ зарубежного и отечественного опыта по реабилитации городских территорий показал: 1) проблема реабилитации не только жилья, но и промышленных территорий, а также центров городов будет иметь нарастающий характер; 2) реабилитация жилья или любого объекта должна рассматриваться шире, чем просто восстановление здания - это комплексный процесс, который зачастую приводит к смене функций территории, к изменению ее значимости для города; 3) многофакторность процесса реабилитации приводит к необходимости формирования сложной, многоаспектной политики по реабилитации городской среды. Выводы автора нашли отражение в предлагаемом механизме городской политики реабилитации жилья.

Автором предложено определение «политика реабилитации жилья», которая в буквальном смысле призвана регулировать

процессы, характеризующие состояние жилищного фонда: выбытие, сохранение и поступление жилья.

Политика реабилитации жилья - система социально-экономических, финансовых, правовых, технических и организационных мер, обеспечивающих улучшение качества городской среды, жилищных условий населения, инвестиционную привлекательность территории.

Сущность политики и выбор методов проведения реабилитации жилья зависят от политических, экономических, социальных, конъюнктурных, демографических факторов. К политическим факторам автор относит разработку жилищной политики, позицию органов местного самоуправления; экономическим -возможности бюджетов всех уровней управления, потенциальных инвесторов, в том числе и населения; социальным - удовлетворенность населения в качестве жилья, улучшение показателей качества жизни; конъюнктурным - состояние спроса и предложения, уровня цен на рынке жилья; демографическим - продолжительность жизни населения, уровень заболеваемости населения в трудоспособном возрасте.

Отечественные и зарубежные исследования показали, что после проведения мероприятий по реабилитации жилья на данной территории наблюдается положительное оживление процессов жизнедеятельности.

3. Предложен алгоритм решения проблемы реабилитации жилья, основанный на классификации факторов, воздействующих на процесс реабилитации жилья и выбор модели реабилитации жилья, эффективной с точки зрения городских властей, инвесторов и жителей.

Процесс воспроизводства жилищного фонда рассматривается автором как многофакторное явление. В связи с этим выявлены и классифицированы факторы, которые оказывают влияние на модель реабилитации жилья (таблица 2).

Исследование показало, что наибольшее влияние на изменение внутренних параметров жилого здания оказывают экономические факторы и конструктивные особенности объекта. Место расположения объекта, ценность территорий города, стоимость жилья, состояние конструкций здания автор относит к основным факторам, определяющим модель реабилитации жилья (таблица 3).

Таблица 2 - Классификация факторов городской среды, влияющих на выбор модели реабилитации жилого здания

Группы факторов Структура факторов в группе

Политические и нормативно-правовые Действующая нормативно-правовая база Сложившаяся структура управления и распределение полномочий Инициативность органов управления по выработке программ и мероприятий Наличие долгосрочных планов и программ развития города Действующие правила землепользования и застройки

Градостроительные Месторасположение объекта Историко-культурная значимость объекта Наличие развитой социальной инфраструктуры Наличие развитой дорожной инфраструктуры Степень благоустройства территории

Социальные и демографические Численность и состав населения Обеспеченность и удовлетворенность населения жильем

Экономические Сложившийся в городе уровень цен на жилье Уровень доходов населения Эксплуатационные расхода Возможности бюджетов всех уровней Возможности инвесторов Состояние спроса и предложения на рынке жилья

Экологические Экологическая обстановка в доме, на участке, в селитебной зоне

Функционально-эксплуатационные Тип и конфигурация здания Существующая планировка здания Уровень существующего внутреннего благоустройства Состояние и износ фундамента, стен, кровли, перекрытий Системы отопления, канализации, водоснабжения и др.

Таблица 3 - Модель распределения видов реабилитации жилья

в зависимости от зоны его местонахождения в городе

Зона Характеристика зоны Вид реабилитации

Центр Очень высокая стоимость земли и жилья Очень высокая градостроительная ценность Снос типового здания и строительство на его месте нового здания по современному индивидуальному проекту Комплексная реабилитация объектов и кварталов в целом Полная реабилитация объектов Возможна на отдельных «неудачных» участках средняя реабилитация

Окончание таблицы 3

Зона Характеристика зоны Вид реабилитации

1.П Высокая стоимость земли и жилья Высокая градостроительная ценность Единичный снос зданий со строительством на их месте современных зданий по индивидуальным и таловым проектам Комплексная реабилитация объектов Полная реабилитация объектов Средняя реабилитация объектов Возможна на отдельных «неудачных» учалках минимальная реабилитация

Средняя стоимость земли и жилья Средняя градостроительная ценность Снос только по показателям физического износа Единичная комплексная реабилитация Небольшой объем полной реабилитации Средняя реабилитация Минимальная реабилитация

V Низкая стоимость земли и жилья. Низкая градостроительная ценность Снос только по показателям физического износа Средняя реабилитация Минимальная реабилитация

«Гостевой маршрут» Разная стоимость жилья и земли. Высокая градостроительная ценность Различные степени реабилитации при одном объединяющем условии - значительное улучшение архитектурного облика зданий

Выявленные факторы позволили разработать последовательность решения проблемы реабилитации жилья на примере специфического субсектора локального рынка жилья (рисунок 2).

Рисунок 2 - Последовательность решения проблемы реабилитации

жилищного фонда

Систематизация факторов, влияющих на изменение параметров реабилитируемого объекта и на характер реабилитации, позволяет определить:

жилые здания, подлежащие реабилитации; модель реабилитации жилого здания с учетом его архитектурно-планировочных особенностей, месторасположения, стоимости участка, готовности жителей участвовать в процессе реабилитации, технического состояния, благоустройства и других факторов.

4. Уточнен и расширен методический подход к оценке социального и экономического эффекта реабилитации жилья за счет включения блока по учету интересов жителей, а также определения степени соответствия политики реабилитации жилья долгосрочным целям развития города.

По мнению автора, обоснованный и эффективный выбор модели реабилитации жилья должен строиться на учете интересов домохозяйсгв, выявленных в процессе социологического исследования.

В процессе реабилитации жилищного фонда происходит изменение комплекса качеств жилища, поэтому оценку эффективности его реабилитации можно свести к оценке комплекса качеств реабилитируемого объекта. Определение комплексного показателя, позволяющего оценить социально-экономический эффект реабилитации, включает три основных этапа: определение наименований и иерархии единичных показателей по уровням (I—Ш) и группам; выбор весомости показателей; расчет комплексного показателя эффективности реабилитации жилья.

При таком подходе можно определить комплексный показатель (КПЭ) эффективности процесса реабилитации жилья. Он является величиной, отражающей достигнутый уровень реабилитации жилого комплекса по отношению к эталонному показателю. Полагаем, что КПЭ можно определить как сумму произведений весомости каждого показателя на коэффициент, характеризующий уровень достижения эталонного показателя

л

где В, - значение весомости каждого показателя низшего уровня; У, -коэффициент уровня достижения эталонного показателя; I— 1,2,...,п- количество показателей низшего уровня.

При оценке социального и экономического эффекта реабилитации жилья учтен блок показателей, отражающий интересы жителей, выявленный в процессе социологических исследований. Это дает возможность получения следующей информации, необходимой для выбора модели реабилитации: обеспеченность (в широком смысле этого слова, включая комфортность проживания) населения жильем; демографический состав населения (количество и состав домохозяйств и др.); количество домохозяйств, желающих переехать в другие районы; количество домохозяйств, предпочитающих остаться в данном районе, но переехать в другой дом; количество домохозяйств, предпочитающих остаться в данном доме; финансовые возможности населения и готовность жильцов оплатить часть затрат на реабилитацию жилья.

По мнению автора, данный подход следует использовать при разработке новых проектов реабилитации жилья, уточнении ранее принятых проектов, содержащихся в стратегическом плане развития Екатеринбурга.

5. Предложен механизм управления процессами реабилитации жилья, основывающийся на взаимодействии органов власти, субъектов хозяйственной деятельности и домохозяйств.

Автором доказано, что необходима координация объемов сноса, реабилитации и строительства жилья та основе потребностей населения, состояния и перспектив развития рынка недвижимости, что, в свою очередь, должно базироваться на результатах социальных, демографических, экономических и научно-технических исследований.

Организационный механизм реализации политики реабилитации жилья предусматривает создание и функционирование координирующего органа, ответственного за реабилитацию городской среды. Функции данной службы должны включать в себя маркетинг территорий, состояние жилищного фонда города и предприятий, анализ рынков недвижимости и выработку рекомендаций по его прогнозированию, определение перспективной потребности в жилье с учетом демографических тенденций, прогноза эко-

номического развития и социального положения. Учитывая масштабы планируемой реабилитации, возможно, проблема доступности и обеспеченности жильем населения будет частично решена. Автором предложен организационно-экономический механизм реабилитации жилья (рисунок 3).

1 этап

Оценка состояния жилищного фонда

структура жилищного фонда; социологическое обследование; визуальное обследование; инструментальное обследование

V

Оценка ресурсов

финансовые ресурсы (бюджетное финансирование и привлечение инвесторов); материальные ресурсы

Принятие решения о реабилитации

Нет

2 этап

V

3 этап

V

Проектно-организационная подготовка

Органтациото-экономический механизм реализации модели реабилитации

разработка модели реабилитации; разработка проекта; презентация проекта населению; обеспечение законодательной и нормативной базы;

заключение договоров с инвесторами

создание координирующей организации; разработка схем финансирования проекта; определение эффективности мероприятий; контроль

Результат - оценка экономических и социальных результатов реабилитации

Рисунок 3 - Организационно-экономический механизм реабилитации жилья

По мнению автора, в практику реабилитации жилья необходимо внедрение таких мероприятий, как: оценка жилого дома до его реабилитации и после с целью определения объемов и долей финансирования всех участников процесса реабилитации; оценка доступности реабилитируемого жилья для жителей ветхих и аварийных домов с учетом ежемесячного дохода домохозяйства.

В ходе исследования установлено, что для повышения эффективности процесса реабилитации на уровне субъекта РФ целесообразно, во-первых, разработать и принять ряд нормативно-правовых актов: об обязательном проведении социологических опросов жителей домов; положение о реабилитации панельных домов первых массовых серий; положение и типовой договор с установлением прав и ответственности домовладельцев, эксплуатирующей организации, квартиросъемщиков, владельцев квартир, заказчика и производителей работ при выполнении работ по реабилитации зданий; условия и порядок проведения конкурса на право инвестирования объекта реабилитации жилья; порядок отселения граждан.

Во-вторых, планировать на уровне органов местного самоуправления объемы капитального ремонта, нового строительства жилых и нежилых зданий, инженерных и транспортных сетей, элементов благоустройства.

В-третьих, создать в системе муниципалитета объединенное управление капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда, имеющее следующие функции: перспективное планирование объемов реабилитации, финансирование и организация разработки, рассмотрение и согласование технико-экономических обоснований; организация конкурсов инвесторов и подрядчиков; проведение разъяснительной работы (совместно с инвесторами и собственниками жилья) среди населения домов и районов, подлежащих реабилитации; организация разработки, согласования, подготовки к утверждению городской администрацией нормативно-правовых документов, касающихся реабилитации жилищного фонда; накопление банка данных жилищного фонда, нуждающегося в реабилитации.

Предлагаемая система организации процесса реабилитации жилья в Екатеринбурге показана на рисунке 4.

В-четвертых, активизировать роль населения, вовлечь его в процесс реабилитации жилья путем создания общественного совета.

Рисунок 4 - Система организации процесса реабилитации жилья

Таким образом, результатом проведенного исследования является теоретическое обоснование процессов реабилитации жилья в контексте городской среды, анализ отечественного и зарубежного опыта реабилитации, систематизация факторов, влияющих на выбор модели реабилитации жилья, разработка организационно-экономического механизма, отвечающего новым экономическим условиям, интересам всех участников данного процесса.

Основные положения диссертации отражены в следующих научных публикациях

1. Виноградова М.В. Улучшение качества жизни населения крупнейшего города путем реконструкции жилищного фонда // Человек - общество - окружающая среда: Сб. науч. тр. Екатеринбург: УрО РАН, Ин-т экономики, 2001. - 0,25 п. л.

2. Арефьев В В., Виноградова М.В. Новая жизнь старых домов // Энергосбережение. 2001. № 4.-0,1 п. л.

3. Виноградова М.В. К особенностям развития предпринимательства в отраслях социальной сферы // Малое предпринимательство: состояние, проблемы, необходимость совершенствования и развития: Материалы междунар. науч.-практ. конф. Екатеринбург: Изд-во Урал гос. экон. ун-та, 2003 - 0,2 п. л.

4. Kapmautee В.В., Виноградова М.В. Спасательный круг для ветхого жилфонда. Екатеринбург внедряет технологии реабилитации ветхого жилья // ТехСовет. 2003. № 2. - 0,15 п. л.

5. Виноградова М.В. Энергосберегающие технологии при реконструкции ветхого жилищного фонда Екатеринбурга // Экономика региона. 2003. № 4. - 0,15 п. л.

6. Kapmauiee В.В., Виноградова М.В. Жилищный фонд: рецепты молодости // Новый уральский строитель. 2003 № 6. -0,2 п. л.

7. Виноградова М.В. Значимость реабилитации ветхого и аварийного жилищного фонда для населения Екатеринбурга // Народонаселение Уральского региона: тенденции, проблемы, вызовы (по результатам Всероссийской переписи населения 2002 г.): Материалы П Всероссийской (Ш Межрегиональной) науч.-практ. конф. Екатеринбург: Изд-во Урал. гос. экон. ун-та, 2004. - 0,2 п. л.

8 Виноградова М.В. Реабилитация ветхого и аварийного жилищного фонда как элемент маркетинговой стратегии территории // Конкурентоспособность территорий и предприятий во взаимозависимом мире: Материалы VIII Всероссийского форума молодых ученых и студентов. Екатеринбург: Изд-во Урал. гос. экон. ун-та, 2005. - 0,15 п. л.

9. Виноградова М.В. Регулирование процесса реабилитации ветхого и аварийного жилищного фонда (на примере Екатерин-

бурга) // Проблемы менеджмента и рынка: Сб. тр. по материалам X Междунар. науч. конф. Оренбург: ИПК ОГУ, 2005. - 0,2 п. л.

10. Виноградова М.В. Новая жизнь старой квартиры // Жилищно-коммунальный комплекс Урала. 2005. № 7.-0,1 п. л.

11. Виноградова М.В. Инвестиционный и организационный аспекты проведения политики реабилитации жилья // Актуальные вопросы развития экономики России: теория и практика: Ш Межвузовская науч.-практ. конф. преподавателей вузов, ученых, специалистов, аспирантов, студентов. Нижний Новгород: ВГИПУ, 2005.-0,1 п. л.

12. Виноградова М.В. Реабилитация жилищного фонда в практике стратегического планирования развития города // Управление государственным сектором экономики: технологии и инструменты: Материалы II Всероссийской науч.-практ. конф. / Отв. за вып. В.П. Иваницкий, Н.М. Сурнина, A.M. Молотков, Н.Г. Зуев. Екатеринбург: Изд-во Урал. гос. экон. ун^га, 2005. - 0,2 п. л.

13. Виноградова М.В. Политика реабилитации жилья и обновление городской среды // Конкурентоспособность территорий и предприятий во взаимозависимом мире: Материалы IX Всероссийского форума молодых ученых и студентов. Екатеринбург: Изд-во Урал. гос. экон. ун-та, 2006. - ОД п. л.

Содержание

ВВЕДЕНИЕ

1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ ПОЛИТИКИ

РЕАБИЛИТАЦИИ ЖИЛЬЯ В ГОРОДСКОМ СЕКТОРЕ ЭКОНОМИКИ

1.1 Реабилитация городского пространства в контексте теорий социально-экономического развития города

1.2 Понятие и сущность политики реабилитации жилья

1.3 Характерные особенности жилищного фонда, подлежащего реабилитации

2 МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ ПОЛИТИКИ

РЕАБИЛИТАЦИИ ЖИЛЬЯ В КРУПНЕЙШЕМ ГОРОДЕ

2.1 Сравнительный анализ зарубежного и отечественного опыта политики реабилитации городской среды

2.2 Анализ жилищного фонда крупнейшего города, подлежащего реабилитации

2.3 Факторное обоснование модели реабилитации жилья в крупнейшем городе

2.4 Методические подходы к оценке результативности реабилитации жилья

3 СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПОЛИТИКИ РЕАБИЛИТАЦИИ

ЖИЛЬЯ В КРУПНЕЙШЕМ ГОРОДЕ

3.1 Место политики реабилитации жилья в стратегическом планировании развития города

3.2 Организационно-экономический механизм реализации городской политики реабилитации жилья

3.3 Совершенствование процесса реабилитации жилья на основе регулирования оценочной деятельности

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЯ

í

»

Р- 88 9

Подписано в печать 14.04.2006. Формат бумаги 60 х 84 1/¡6. Бумага для множительных аппаратов. Печать плоская. Усл. печ. л. 1,4. Печ. л. 1,5. Заказ 38. Тираж 100 экз.

Издательство

Уральского государственного экономического университета 620219, г. Екатеринбург, ул. 8 Марта/Народной воли, 62/45 Отпечатано с готового оригинал-макета в ОП «Свиток» г. Екатеринбург, ул. Революции, 119

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Виноградова, Марина Владимировна

Введение. ф 1 ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ ПОЛИТИКИ

РЕАБИЛИТАЦИИ ЖИЛЬЯ В ГОРОДСКОМ СЕКТОРЕ ЭКОНОМИКИ.

1.1 Реабилитация городского пространства в контексте теорий социально-экономического развития города.

1.2 Понятие и сущность политики реабилитации жилья.

1. 3 Характерные особенности жилищного фонда, подлежащего реабилитации.

2 МЕТОДИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ ПОЛИТИКИ

РЕАБИЛИТАЦИИ ЖИЛЬЯ В КРУПНЕЙШЕМ ГОРОДЕ.

2.1 Сравнительный анализ зарубежного и отечественного опыта политики реабилитации городской среды.

2.2 Анализ жилищного фонда крупнейшего города, подлежащего реабилитации.

2.3 Факторное обоснование модели реабилитации жилья в крупнейшем городе. ф 2.4 Методические подходы к оценке результативности реабилитации жилья.

3 СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПОЛИТИКИ РЕАБИЛИТАЦИИ ЖИЛЬЯ В

КРУПНЕЙШЕМ ГОРОДЕ.

3.1 Место политики реабилитации жилья в стратегическом планировании развития города.

3.2 Организационно-экономический механизм реализации городской политики реабилитации жилья.

3.3 Совершенствование процесса реабилитации жилья на основе регулирования оценочной деятельности.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Политика реабилитации жилья как фактор социально-экономического развития крупнейшего города"

Актуальность темы исследования. С переходом России к рыночным отношениям, развитием процессов приватизации, происходит радикальное изменение отношений собственности в жилищной сфере. Население становится собственником жилья, при этом строительство и реконструкция жилищного фонда осуществляются не только за счет государственных, но и других источников финансирования. Складываются новые экономические отношения между гражданами, государственными органами, строителями, организациями, инвесторами и другими участниками инвестиционного процесса.

Проблемы реконструкции и реабилитации жилья имеют нарастающий характер для российских городов.

Во-первых, внешний вид и качество жилья во многом определяют состояние городской среды. Ветхое и аварийное жилье снижает инвестиционную привлекательность города, влияет на его конкурентоспособность. Проблемы воспроизводства жилищного фонда требуют эффективных решений.

Во-вторых, процессы трансформации экономических функций городов, развитие новых технологий, повышение доходов и изменение потребностей населения выдвигают новые требования к качеству городской среды. Степень удовлетворенности потребности в комфортном жилье служит не только важнейшим показателем уровня жизни, но и влияет на формирование образа жизни людей.

В третьих, практика сохранения и восстановления жилья ранее основывалась преимущественно на технических составляющих: текущем и капитальном ремонте, реконструкции. В связи с развитием рыночных отношений усилилась значимость экономических, правовых, социальных, финансовых, экологических аспектов. Следовательно, целесообразно говорить о реабилитации жилищного фонда как процесса, отражающего сущность новых экономических отношений.

В-четвертых, до сих пор не создано достаточно эффективного организационно-экономического механизма реабилитации жилья, учитывающего интересы всех участников процесса, позволяющего аккумулировать финансовые ресурсы.

Во многих зарубежных городах, а также в ряде городов РФ органы местного самоуправления в той или иной степени решают проблему реабилитации жилья. Такой опыт нуждается в анализе, обобщении, экстраполяции положительных результатов. Однако регулирование процесса реабилитации осложняется недостаточно разработанными нормативно-правовой базой, методическими материалами, организационно-экономическими механизмами.

Сложность и многоаспектность процесса реабилитации жилья, его значимость для экономического развития города, недостаточное методическое обеспечение обусловили высокую научную актуальность темы диссертационного исследования.

Степень научной разработки темы. Проблемам развития территориальных социально-экономических систем, факторов регионального развития, экономике города посвящены труды Е.Г. Анимицы, Н.Ю. Власовой, Е.Б. Дворядкиной, А.Г. Гранберга, А. Ю. Даванко-ва, В.Н. Лексина, С.О. Пчелинцева, Н.М. Сурниной, А.Н. Швецова и других исследователей. Российские ученые сформировали ряд научных направлений, связанных с тенденциями и моделями социально-экономического развития регионов, оценкой городской среды, структурной трансформацией крупнейших городов.

В зарубежной литературе возрождению городской среды, экономике города и ее динамике, реабилитации жилья, в частности, посвящены работы Ф.В.Вагнера, Т. Джо дера, Дж.Н.Ларсена, Р. Мерфи, К.Паллай, М. Паркинсона, М.Рако, А.О. Салливана, Дж. Форресте-ра, И.Хорианопулоса, А.Хоффмана, Д.Юшера и др. Однако в данных работах не учитываются особенности российских городов.

Проблемы формирования и функционирования локального рынка жилья в городах анализируются в исследованиях О.Э. Бессоновой, С. А. Ваксмана, Л.И. Дроиовой, И.И. Елисеевой, О.Г. Поздеевой, С.О. Пчелинцева, B.C. Тапилиной, Е.Г. Ясина и других специалистов. Вместе с тем в них не уделяется должного внимания такому специфическому субсектору, как жилье, подлежащее реабилитации.

Вопросы реконструкции зданий рассмотрены в трудах Г.В.Девятаевой, Е.М.Блеха, К.И.Еремина, В.Ф.Касьянова, Е.М.Чернявской, Н.П.Шепелева, О.И.Паниткова, В.Л.Пащука и других ученых. В них нашли отражение преимущественно технические аспекты реконструкции, но недостаточно проработаны экономические и инвестиционные механизмы.

Теоретические, методологические, методические и прикладные вопросы развития местного самоуправления, управления муниципальным образованием рассматриваются в исследованиях Р.В. Бабуна, B.C. Боголюбова, А.Г. Воронина, В.М. Глазырина, Б.М. Гринчеля, Б.С. Жихаревича, В.В. Иванова, И.А. Ильина, Г.А. Ковалевой, А.Е. Когута, В.Н. Лексина, В.Я. Любовного, В.И. Некрасова, Н.В. Новиковой, Э.В. Пешиной, С.О. Пчелинцева, О.А. Романовой, В.Е. Рохчина, В.М. Рябова, О. И. Санжанова, А.И. Татаркина, А.Н. Широкова, А.Н. Швецова, Н.В. Шумянковой и других ученых.

Несмотря на достаточное количество глубоких и многоплановых исследований, сохраняет актуальность ряд специфических проблем, характерных для современного этапа развития российских городов. Вопросы реабилитации и реконструкции жилья в контексте городской среды не получили должного освещения в отечественной литературе, особенно с учетом современных тенденций и экономических отношений; недостаточное внимание уделяется специфическим субсекторам рынка локального жилья.

Объектом исследования в работе является жилищный фонд крупнейшего города, подлежащий реабилитации, который выступает в качестве одного из сегментов локального рынка жилья.

Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе реабилитации жилищного фонда между органами местного самоуправления, населением, инвесторами.

Область исследования соответствует п. 5.6. «Локальные рынки, их формирование, функционирование и взаимодействие»; п.5.16. «Управление экономикой регионов на национальном, региональном и муниципальном уровнях, функции и механизм управления»; п.5.17. «Экономические проблемы местного самоуправления» Паспорта специальностей ВАК (Экономические науки).

Цель работы заключается в теоретическом обосновании процессов реабилитации жилья в контексте теорий городского развития, разработке организационно-экономического механизма реабилитации жилья, стимулирующего социально-экономическое развитие города.

Логическое достижение цели, ее место в системе городских исследований предопределили постановку и последовательное решение автором следующих задач:

1. На основе анализа и обобщения современных теорий экономического развития города выявить и систематизировать факторы, влияющие на экономическое развитие территории.

2. Раскрыть сущностные характеристики понятий «политика реабилитации жилья» и «реабилитация жилья» в контексте существующей нормативно-правовой базы, имеющихся представлений в экономической литературе.

3. Проанализировать и критически осмыслить отечественный и зарубежный опыт возрождения городской среды и воспроизводства жилищного фонда.

4. Определить особенности специфического субсектора локального рынка жилья -жилья, подлежащего реабилитации, предложить методические подходы к проведению его анализа.

5. Разработать принципы и методические подходы к выбору модели реабилитации жилья, эффективной с точки зрения интересов города, инвесторов и жителей.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили научные труды отечественных и зарубежных специалистов в области теории и методологии пространственного экономического развития, теорий жизненного цикла города и теорий урбанизации; теории управления и менеджмента, относящие местное самоуправление к специфическим управленческим явлениям, призванным направлять, организовывать и регулировать общественную жизнедеятельность.

Информационная база исследования сформирована из источников нескольких типов. Во-первых, нормативно-правовые документы Российской федерации, субъектов РФ и органов местного самоуправления, регулирующие процессы развития городов. В частности, использовался информационно-справочный материал Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Во-вторых, справочные и статистические данные об экономическом, социальном и ином состоянии городов. В-третьих, фактические материалы, содержащиеся в исследованиях зарубежных и отечественных ученых. В-четвертых, результаты исследований, проведенных лично автором. В частности, были собраны и систематизированы данные Екатеринбургского муниципального унитарного предприятия «Специализированное управление эксплуатации и реабилитации жилья» (ЕМУП «СУЭРЖ»), муниципального унитарного предприятия «Бюро технической инвентаризации». В научный оборот впервые введены самостоятельно переведенные автором источники, посвященные проблемам реконструкции и возрождения жилья в зарубежных городах.

В ходе исследования применялись статистические, экспертно-аналитические методы, метод ситуационного анализа, методы социологических исследований, моделирования.

Научная новизна исследования заключается в постановке и решении автором проблемы совершенствования политики реабилитации жилья в городах, разработке методических подходов к выбору эффективной модели реабилитации жилья.

В результате проведенного исследования диссертантом получены следующие существенные теоретико-методологические, методические и практические результаты, обладающие признаками новизны и являющиеся предметом защиты:

1. Обоснована значимость процессов реабилитации жилья в качестве важнейшего фактора социально-экономического развития города, дана авторская трактовка понятия «реабилитация жилья» на основе изучения и систематизации подходов к исследованию жизненного цикла города.

2. Выявлены общие и особенные черты политики реабилитации жилья на основе систематизации зарубежного и отечественного опыта по реабилитации городских территорий, раскрыта сущность политики реабилитации жилья и показано ее влияние на социально-экономическое развитие города.

3. Предложен алгоритм решения проблемы реабилитации жилья, основанный на классификации факторов, воздействующих на процесс реабилитации жилья и выбор модели, эффективной с точки зрения городских властей, инвесторов и жителей.

4. Уточнен и расширен методический подход к оценке социально-экономического эффекта реабилитации жилья за счет включения блока по учету интересов жителей, а также определения степени соответствия политики реабилитации жилья долгосрочным целям развития города. Предложен механизм управления процессами реабилитации жилья, основывающийся на взаимодействии органов власти, субъектов хозяйственной деятельности и до-мохозяйств.

Практическая значимость диссертационного исследования состоит в том, что его положения, обобщения и выводы могут быть использованы в качестве теоретико-методической основы для разработки политики социально-экономического развития города, совершенствования механизмов реабилитации городской среды.

Основные предложения и выводы могут быть применены в процессе стратегического планирования развития городов, в учебном процессе при подготовке специалистов с высшим экономическим образованием, а также при повышении квалификации муниципальных служащих.

Апробация полученных результатов. Основные положения и выводы развития были использованы: а) в процессе разработки Стратегического плана города Екатеринбурга, утвержденного решением Екатеринбургской городской Думы от 10.06.2003 №40/6 (Стратегический проект «Реабилитация старого жилья в 2005-2015 гг.»). б) при формировании организационно-экономических основ и реализации городской жилищной политики, в частности политики реабилитации жилья муниципального образования «город Екатеринбург». в) в практике учебного процесса в Уральском государственном экономическом университете при преподавании курсов «Экономика города» и «Муниципальная экономика».

Внедрение результатов диссертационной работы документально подтверждено актами, прилагаемыми к диссертации.

Основные положения, теоретические и практические результаты работы докладывались и обсуждались на международных, всероссийских и региональных научно-практических конференциях и форумах в Москве, Екатеринбурге, Пензе, Оренбурге, Нижнем Новгороде (2000-2005 гг.).

Публикации. Основные положения диссертационной работы нашли отражение в 13 публикациях общим объемом 2,1 п.л.

Структура и объем диссертации обусловлены предметом исследования, основной целью, задачами и логикой работы. Диссертация состоит из введения, трех глав основного текста, заключения, библиографического списка литературы и приложений. Содержание ра

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Виноградова, Марина Владимировна

Выводы автора нашли отражение в предлагаемом механизме городской политики реабилитации жилья.

2.2 Анализ жилищного фонда крупнейшего города, подлежащего реабилитации

В Свердловской области процесс реабилитации осуществляется достаточно активно. Специалистами Первоуральского филиала ОАО «Уралстальконструкция» (ОАО «УСК») разработано и внедрено техническое решение «безмансардной», частичной реабилитации панельных зданий. За счет пристройки лоджий значительно увеличивается полезная площадь жилых квартир. Данный вариант позволяет провести частичную реконструкцию по упрощенной схеме и при этом решить задачи полной реконструкции крупнопанельных зданий, включая: расширение жилой площади; усиление каркаса здания; изменение архитектурного облика здания; сокращение теплопотерь панельного здания.

Безмансардный» вариант реконструкции имеет ряд важных преимуществ. Во-первых, практически исключены строительные работы внутри жилых помещений, что позволяет проводить усиление каркаса зданий без проведения его капитального ремонта. Во-вторых, исключаются работы по перемещению грузов над жилыми помещениями (из-за отсутствия мансардных этажей). Эти два обстоятельства улучшают состояние техники безопасности в процессе производства работ. Другим преимуществом является возможность варьирования при выборе задач реконструкции каждого конкретного жиле дома. Во всех случаях, независимо от выбора задач реконструкции, «безмансардный» вариант является более дешевым. Опыт пристройки лоджий г. Первоуральске показал, что можно рассчитывать на частичное привлечение личных средств жильцов на реконструкцию домов.

В 1996 - 2000 гг. была реализована попытка реконструкции жилого здания в г. Екатеринбурге (Белореченская, 13). Использовались в основном французские разработки, адаптированные с учетом региональных особенностей. Реконструкция дома проводилась и проводится без отселения жильцов. В ходе эксперимента отработаны вопросы финансирования, взаимоотношений с жильцами, местными органами управления, методы обследования, проектирования, организации производства, обеспечения строительными материалами и изделиями. Финансирование проекта по реконструкции дома осуществлялось только силами городской администрации. В результате площадь квартир увеличилась на 30 %.

В связи с проблемами финансового характера, работы по реконструкции дома превысили плановые сроки. К основным причинам следует отнести:

• отсутствие регулярного (устойчивого) финансирования проекта, использование только государственных источников;

• теоретические недоработки данного проекта;

• недостаточную подготовленность местной индустрии строительных материалов и изделий для реконструкции;

• недостаточную проработку правовых и нормативных документов организации реконструкции жилых зданий.

• Вместе с тем данный эксперимент позволил:

• определить формы стимулирования, поощряющие жильцов вкладывать личные средства в энергосберегающие мероприятия;

• регламентировать переговорный процесс между органами власти и организациями жильцов по поводу обязательств тех и других по инвестициям и эксплуатации жилья;

• установить виды политической поддержки городских властей, формы работы со средствами массовой информации по содержанию проекта.

Опыт города Екатеринбурга по реконструкции жилья способствует росту спроса на продукцию стройиндустрии, стимулирует кооперацию между российскими и зарубежными фирмами, создает благоприятные условия для проведения семинаров по обмену опытом между участниками проекта и специалистами по финансированию.

Одним из постоянных направлений жилищной политики города Екатеринбурга на протяжении многих лет является ликвидация ветхого аварийного жилищного фонда. Ветхий жилищный фонд ухудшает внешний вид города, не удовлетворяет современным требованиям к потребительским качествам жилья, служит фактором социальной напряженности, снижая тем самым привлекательность территории.

Масштабы реабилитации жилищного фонда с позиции обеспечения ресурсами определяются пропорциями структурных элементов. В настоящее время состояние городского жилищного фонда характеризуются следующими данными. По состоянию на 01.01.2004 г. более 29 тысяч человек в городе Екатеринбурге (2,3 % от населения) постоянно проживает в ветхих и аварийных домах, не приспособленных для проживания1. Совокупный жилой фонд города Екатеринбурге составляет 19067,7 тыс. кв. м., в том числе в Кировском районе - 3088 тыс. кв.м, Железнодорожном - 1948,4 тыс. кв.м, Верх-Исетском - 2688,1 тыс. кв.м, Ленинском - 2335,6 тыс. кв.м, Октябрьском - 1863,1 тыс. кв.м, Орд-жоникидзевском — 4342,3 тыс. кв.м и Чкаловском - 2802,2 тыс. кв.м (таблица 6). По уровню физического износа целесообразно его распределение по пяти группам2:

• от 0 до 30%-21466,4 тыс. м. кв.;

• от 31 до 65% - 3989,8 тыс. м. кв.;

• свыше 65% - 381,9 тыс. м. кв.:

• в т. ч. свыше 70% каменных (ветхое жилье) - 31,4 тыс. м. кв.;

• свыше 65% деревянных и прочих (ветхое жилье) - 313,9 тыс. м. кв.;

• всего ветхого жилья - 345,3 тыс. кв. м., в т. ч. дома личной собственности граждан и сельская местность.

Данные таблицы 6 свидетельствуют, что выше среднего показателя (2%) наличия ветхого фонда в составе муниципального жилищного фонда у районов: Чкаловского -3,4%, Октябрьского - 2,8%. Ниже среднего у районов: Ленинского - 1,13%, Кировского -1,5%, Верх-Исетского - 1,6%.

Наиболее сложное положение по аварийному фонду наблюдается Верх-Исетском (17,7%) и Кировском (10,2%), Орджоникидзевском (6,8%) районах. Предпочтительно выглядят районы: Ленинский (отсутствует аварийное жилье), Октябрьский (1,1%), Железнодорожный (4,1%), Чкаловский (5,7%).

1 Виноградова М. В. Значимость реабилитации ветхого и аварийного жилищного фонда для населения г. Екатеринбурга. / Народонаселение Уральского региона: тенденции, проблемы, вызовы (по результатам Всероссийской переписи населения 2002 г.): Материалы II Всероссийской (III Межрегиональной) научно-практической конференции.-Екатеринбург: Изд-во Урал. гос. экон. ун-та, 2004. С. 64 - 66.

2 Составлено по данным годового отчета «Форма № 1 - жилфонд» за 2004 год (по данным БТИ).

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В рамках выполненной работы в соответствии с поставленными целями и задачами автором были получены следующие научные результаты, являющиеся предметом защиты:

1. Автором на основе изучения и систематизации подходов к исследованию жизненного цикла города обоснована значимость процессов реабилитации жилья для социально-экономического развития города и дана авторская трактовка понятия «реабилитация жилья».

Для более глубокого понимания процессов реабилитации жилья и жилой среды в городах автор обращается к теориям городского развития. В связи с этим теоретико-методологической базой исследования послужили теории урбанизации, исследующие сущность, причины, факторы и формы урбанизации; теории пространственного экономического развития, выявляющие закономерности экономического развития различных социально-экономических систем, изучающие цикличность и стадийность экономического развития города, межгородскую конкуренцию; теории регионального и городского управления, самоуправления, городского менеджмента.

В исследовании выявлено, что одним из важнейших направлений возрождения городской среды выступает реабилитация жилья. Во-первых, новый цикл урбанизации требует обновления жилищного фонда, сопровождающегося улучшением качественных характеристик жилья. Во-вторых, реабилитация жилищного фонда предполагает реструктуризацию финансирования, активизацию роли населения, как основного инвестора. В-третьих, рост доходов населения обусловливает повышение требований к качеству жилья, которые удовлетворяются в процессе реабилитации. В-четвертых, сокращение объемов старого жилья способствует улучшению архитектурного облика города.

По мнению автора необходимо применять комплексные методы и понятия, подразумевающие обновление и воспроизводство не только конкретного жилого дома, но и городской среды в целом. В связи с этим представляется необходимым ввести в научный оборот новое понятие - «реабилитация жилья», заполняющее процесс реконструкции экономическим, правовым, социальным содержанием, характерным для новых экономических условий.

Реабилитация жилья - процесс восстановления или изменения качеств жилого объекта и окружающей среды с целью повышения его потребительской стоимости, продления срока жизни, а также усиления благоприятного влияния окружающей среды на человека.

Преимущество авторского определения заключается в комплексном подходе к процессу реабилитации жилья, который протекает и регулируется как конкретным предприятием-застройщиком, так и органами местного самоуправления, с непосредственным участием (в том числе финансовым) жителей реабилитируемых домов.

2. На основе анализа и критического осмысления зарубежного и отечественного опыта по реабилитации городских территорий выявлены общие и особенные черты политики реабилитации жилья, раскрыта сущность политики реабилитации жилья и показано ее влияние на социально-экономическое развитие города.

Для выявления характеристик и особенностей реабилитации жилья на примере российских городов автором использованы такие показатели как: виды жилищного фонда, методы реабилитации, масштабность проведения мероприятий по реабилитации жилья в городе, структура финансовых ресурсов, участие зарубежных инвесторов. В ходе исследования определены общие черты процесса: объектами реабилитации являются крупнопанельные пятиэтажные дома застройки 1950-1970-х годов; используется многоканальная система финансирования; увеличивается доля внебюджетных источников; происходит инициирование процессов реабилитации местными органами власти и их включение в стратегические планы развития территорий. Отличия обусловлены технологиями и методами проведения реабилитации жилья, характером участия населения и зарубежных инвесторов.

Сравнительный анализ зарубежного и отечественного опыта по реабилитации городских территорий показал:

1) проблема реабилитации не только жилья, но и промышленных территорий, а также центров городов будет иметь нарастающий характер;

2) реабилитация жилья или любого объекта должна рассматриваться шире, чем просто восстановление здания - это комплексный процесс, который зачастую приводит к смене функций территории, к изменению ее значимости для города;

3) многофакторность процесса реабилитации приводит к необходимости формирования сложной, многоаспектной политики по реабилитации городской среды. Необходимо учитывать не только экономические и градостроительные, но и социальные последствия реабилитации территории. Выводы автора нашли отражение в предлагаемом механизме городской политики реабилитации жилья.

Автором предложено определение «политика реабилитации жилья», которая в буквальном смысле призвана регулировать процессы, характеризующие состояние жилищного фонда: выбытие, сохранение и поступление жилья.

Политика реабилитации жилья - система социально-экономических, финансовых, правовых, технических и организационных мер, обеспечивающих улучшение качества городской среды, жилищных условий населения, инвестиционную привлекательность территории.

Сущность политики и выбор методов проведения реабилитации жилья зависит от политических, экономических, социальных, конъюнктурных, демографических факторов. К политическим факторам относится разработка жилищной политики, позиция органов местного самоуправления; к экономическим - возможности бюджетов всех уровней управления, потенциальных инвесторов, в том числе и населения; к социальным - удовлетворенность населения в качестве жилья, улучшение показателей качества жизни; к конъюнктурным - состояние спроса и предложения, уровня цен на рынке жилья; к демографическим - продолжительность жизни населения, уровень заболеваемости населения в трудоспособном возрасте.

Отечественные и зарубежные исследования показали, что после проведения мероприятий по реабилитации жилья на данной территории наблюдается положительное оживление процессов жизнедеятельности.

3. Предложен алгоритм решения проблемы реабилитации жилья, основанной на классификации факторов, воздействующих на процесс реабилитации жилья и выбор модели реабилитации жилья, эффективной с точки зрения городских властей, инвесторов и жителей.

Процесс воспроизводства жилищного фонда рассматривается автором как многофакторное явление. В связи с этим выявлены и классифицированы факторы, которые оказывают влияние на модель реабилитации жилья

Исследование показало, что наибольшее влияние на изменение внутренних параметров жилого здания оказывают экономические факторы и конструктивные особенности объекта. Место расположения объекта, ценность территорий города, стоимость жилья, состояние конструкций здания автор относит к основным факторам, определяющим модель реабилитации жилья.

Систематизация факторов, влияющих на изменение параметров реабилитируемого объекта и на характер реабилитации, позволяет определить:

• жилые здания, подлежащие реабилитации;

• модель реабилитации жилого здания с учетом его архитектурно-планировочных особенностей, месторасположения, стоимости участка, готовности жителей участвовать в процессе реабилитации, технического состояния, благоустройства и других факторов.

4. Уточнен и расширен методический подход к оценке социального и экономического эффекта реабилитации жилья, за счет включения блока по учету интересов жителей, а также определения степени соответствия политики реабилитации жилья долгосрочным целям развития города.

По мнению автора, обоснованный и эффективный выбор модели реабилитации жилья должен строиться на учете интересов домохозяйств, выявленных в процессе социологического исследования.

В процессе реабилитации жилищного фонда происходит изменение комплекса качеств жилища, по этому вопрос оценки эффективности реабилитации жилищного фонда сводится к оценке комплекса качеств реабилитируемого объекта. Определение комплексного показателя, позволяющего оценить социально-экономический эффект реабилитации, включает три основных этапа: определение наименований и иерархии единичных показателей по уровням (I-III) и группам; выбор весомости показателей; расчет комплексного показателя эффективности реабилитации жилья.

При оценке социального и экономического эффекта реабилитации жилья учтен блок показателей, отражающий интересы жителей, выявленный в процессе социологических исследований. Это дает возможность получения следующей информации, необходимой для выбора модели реабилитации: обеспеченность (в широком смысле этого слова, включая комфортность проживания) населения жильём; демографический состав населения (количество и состав домохозяйств и др.); количество домохозяйств, желающих переехать в другие районы; количество домохозяйств, предпочитающих остаться в данном районе, но переехать в другой дом; количество домохозяйств, предпочитающих остаться в данном доме; финансовые возможности населения и готовность жильцов оплатить часть затрат на реабилитацию жилья.

По мнению автора, данный подход следует использовать при разработке новых проектов реабилитации жилья, уточнении ранее принятых проектов, содержащихся в стратегическом плане развития Екатеринбурга.

5. Предложен механизм управления процессами возрождения городской среды и реабилитации жилья, основывающийся на взаимодействии органов власти, субъектов хозяйственной деятельности, домохозяйств, а также на согласовании политики реабилитации жилья с долгосрочными стратегическими целями развития города.

Автором доказано, что необходима координация объемов сноса, реабилитации и строительства жилья на основе потребностей населения, состояния и перспектив развития рынка недвижимости, что, в свою очередь, должно базироваться на результатах социальных, демографических, экономических и научно-технических исследований.

Организационный механизм реализации политики реабилитации жилья предусматривает создание и функционирование координирующего органа, ответственного за реабилитацию городской среды. Функции данной службы должны включать в себя маркетинг территорий, состояние жилищного фонда города и предприятий, анализ рынков недвижимости и выработку рекомендаций по его прогнозированию, определение перспективной потребности в жилье с учетом демографических тенденций, прогноза экономического развития и социального положения.

В основу организационно-экономического механизма городской политики реабилитации положен принцип экономической целесообразности и заинтересованности всех участников процесса в сохранении и обновлении жилищного фонда. Правовое, нормативное и методическое регулирование этого процесса должно быть направлено на стимулирование инвестиционной, организационно-технической и производственной деятельности владельцев жилищного фонда, подрядных и эксплуатирующих организаций и служб, повышение качества ремонтно-реконструктивных работ, интенсивное развитие научно-технического прогресса в рассматриваемом секторе экономики.

В городской политике реабилитации жилых домов распределены функции между тремя главными действующими субъектами правоотношений: государством, муниципальными властями и населением.

Для успешного осуществления мероприятий по реабилитации жилого фонда необходимо участие третьего и, по существу, главного субъекта правоотношений — населения. Во-первых, в условиях рыночной экономики государство больше не будет бесплатно обеспечивать население жильем. Исключение составляет незначительная доля слабозащищенных граждан.

Во-вторых, прежде всего, население заинтересовано в улучшении своих жилищных условий, а реконструкция может дать реальную возможность строительства некоторого количества дополнительных метров жилья. В третьих, в условиях быстрых темпов приватизации государственного и муниципального жилья, население приобретает капитал, который может быть использован для развития рынка жилья. Необходимо только создать стимулы, разработать правила, по которым население будет нести ответственность за состояние принадлежащего ему жилищного фонда.

По мнению автора, в практику реабилитации жилья необходимо внедрение таких мероприятий, как: оценка жилого дома до его реабилитации и после с целью определения объемов и долей финансирования всех участников процесса реабилитации; оценка доступности реабилитируемого жилья для жителей ветхих и аварийных домов с учетом ежемесячного дохода домохозяйства.

В процессе исследования установлено, что для повышения эффективности процесса реабилитации на уровне субъекта РФ целесообразно, во-первых, разработать и принять ряд нормативно-правовых актов: об обязательном проведении социологических опросов жителей домов; положение о реабилитации панельных домов первых массовых серий; положение и типовой договор с установлением прав и ответственности домовладельцев, эксплуатирующей организации, квартиросъемщиков, владельцев квартир, заказчика и производителей работ при выполнении работ по реабилитации зданий; условия и порядок проведения конкурса на право инвестирования объекта реабилитации жилья; порядок отселения граждан.

Во-вторых, планировать на уровне органов местного самоуправления объемы капитального ремонта, нового строительства жилых и нежилых зданий, инженерных и транспортных сетей, элементов благоустройства.

В-третьих, создать в системе муниципалитета объединенное управление капитального ремонта и реконструкции жилищного фонда, имеющего следующие функции: перспективное планирование объемов реабилитации, финансирование и организация разработки, рассмотрения и согласования технико-экономических обоснований; организация конкурсов инвесторов и подрядчиков; проведение разъяснительной работы (совместно с инвесторами и собственниками жилья) среди населения домов и районов, подлежащих реабилитации; организация разработки, согласования, подготовки к утверждению городской администрацией нормативно-правовых документов, касающихся реабилитации жилищного фонда; накопление банка данных жилищного фонда, нуждающегося в реабилитации.

В-четвертых, активизировать роль населения, вовлечь его в процесс реабилитации жилья путем создания общественного совета.

Таким образом, результатом проведенного исследования является теоретическое обоснование процессов реабилитации жилья в контексте городской среды, анализ отечественного и зарубежного опыта реабилитации, систематизация факторов, влияющих на выбор модели реабилитации жилья, разработка организационно-экономического механизма, отвечающего новым экономическим условиям, интересам всех участников данного процесса