Методологические основы формирования организационно-экономической системы управления земельными ресурсами тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Методологические основы формирования организационно-экономической системы управления земельными ресурсами"

На правах рукописи

Тарасов Алексей Сергеевич

МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СИСТЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ

Специальность 08.00.05 - экономика и управление народным хозяйством (землеустройство)

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание'ученой степени доктора экономических наук

Москва 2008

003465663

Работа выполнена в ФГОУ ДПОС «Ростовский институт переподготовки кадров агробизнеса»

Научный консультант:

доктор экономических наук, профессор, академик РАСХН Хлыстун Виктор Николаевич, научный руководитель международной промышленной академии.

Официальные оппоненты:

доктор экономических наук, профессор, академик РАСХН Комов Николай Васильевич, научный руководитель Учебно-научного центра по управлению земельными ресурсами при ФГОУ ВПО "Российская академия государственной службы при Президенте РФ"

доктор экономических наук Носов Сергей Иванович, начальник центра классификации земель и оценки недвижимости ФГУП «Госземкадастрсьемка» - ВИСХАГИ;

доктор экономических наук Шагайда Наталья Ивановна, главный научный сотрудник ГНУ «Всероссийский институт аграрных проблем информатики им. А.А.Никонова»

Ведущая организация: ФГНУ Всероссийский научно-исследовательский институт экономики, труда и управления в сельском хозяйстве РАСХН.

Защита диссертации состоится « 23 » апреля 2009 г. в 11.00 часов на заседании диссертационного совета Д.220.025.02 в Государственном университете по землеустройству по адресу: 105064, Москва, ул. Казакова, д. 15, ГУЗ, конференц-зал.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета по землеустройству.

Автореферат разослан 2009 г.

Ученый секретарь диссертационного совета

кандидат экономических наук, доцент Демидова

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы иссчедоеания. Среди важнейших проблем социально-экономического развития общества особое значение принадлежит вопросам эффективного использования природных ресурсов. От рационального использования сельскохозяйственных угодий зависит продовольственная безопасность государства и уровень жизни населения. Российская Федерация располагает огромными площадями сельскохозяйственных угодий, но эффективность их использования остается крайне низкой, и изменить сложившуюся ситуацию без разработки адекватной современным условиям системы управления земельными ресурсами невозможно.

Управление земельными ресурсами - явление многогранное, и его необходимо рассматривать с разных позиций. Наиболее важным вопросом является формирование методологии и методических основ регулирования земельных отношений, отражающих социально-экономические и экологические интересы, возникающие при использовании земельных ресурсов.

Радикальные изменения в земельных отношениях, произошедшие в начале девяностых годов, принципиально изменили систему правоотношений, но они не могли привести к моментальному изменению социальных традиций и автоматическому возникновению адекватной системы управления. Попытки копирования опыта институционального и экономического регулирования, хорошо зарекомендовавшие себя в странах с развитой рыночной экономикой, не обеспечили повышения эффективности производства в уникальных для мировой практики условиях коллективно-долевой собственности на землю и сложившейся системы социально-экономических отношений.

На протяжении 14 лет земельный налог - важнейший элемент экономического механизма управления земельными ресурсами - дифференцировался на основе материалов оценки земель, отражавшей ценовые пропорции социалистической экономики, и в настоящее время его величина не имеет экономического обоснования. Переход к установлению ставок земельного налога по показателям кадастровой стоимости привел к увеличению налоговой нагрузки более чем в два раза. Столь резкие изменения ставят вопрос о степени соответствия кадастровой стоимости реальной экономической ценности земли как экономического ресурса и о принципах ее налогообложения. Колоссальные потенциальные возможности земельных ресурсов выступать залоговым обеспечением для развития системы ипотечного кредитования остаются нереализованными.

Формирование институциональной среды и адекватного ей экономического механизма - процесс длительный и многогранный, на исправление ошибок в его построении требуются десятилетия. Именно эти обстоятельства актуализируют необходимость глубокой проработки основных элементов организационно-экономической системы управления земельными ресурсами. В условиях обостряющейся мировой потребности в продовольствии система управления земельными ресурсами должна стать адекватным инструментом реализации формирующейся модели социально-экономического развития, способной обеспечивать стабильное повышение эффективности использования сельскохозяйственных угодий.

Степень разработанности проблемы. Вопросы методологии институциональных исследований и прикладные аспекты институциональной теории представлены в работах Норта Д., Веблена Т., Коуза Р., Уильямсона О., Капелюшни-кова Р.И., Белокрыловой О.С., Вольчика В.В., Мурадова A.A., Загайтова И.Б., Шишкина А.Ф., Шаститко А.Е., Олейника А.Н., Нуреева P.M. Институциональные проблемы управления земельными ресурсами рассматриваются в работах Хлыстуна В.Н., Комова Н.В., Волкова С.Н., Ткачука С.А., Варламова A.A., Строева Е.С., Кузнецова В.В., Крылатых Э.Н., Кухтина П.В., Лукманова Д.Д., Шагайда Н.И., однако специфика применения институциональной теории к обоснованию построения организационно-экономической системы управления земельными ресурсами остается недостаточно исследованной.

Методология и методика оценки земель находятся в сфере постоянного внимания ученых-аграрников уже многие годы. Значительный вклад в их разработку на разных этапах развития внесли Черемушкин С.Д., Николенко Г.С., Дегтярев И.В., Львов Д.С., Замков O.K., Лойко П.Ф., Бронштейн М.Л., Пасхавер Б.И., Фе-сенко И.П., Беленький В. Р., Алакоз В.В., Носов С.И., Оверчук А.Л., Скуфинский O.A., Грибовский C.B., Семенов В.А., Медведева O.E., Чешев A.C., Панкова К.И, Махт В.А., Руди В.А. Вместе с тем, результаты оценки земель отражают весь комплекс проблем и противоречий экономической ситуации конкретного исторического периода. В современных условиях результаты государственной кадастровой оценки земель превышают результаты, полученные с применением других подходов, в пять и более раз. Такие различия в результатах являются весомым основанием для анализа методов определения стоимости земель.

Земельный налог как важнейший инструмент управления земельными ресурсами рассматривается в работах Сагайдака А.Э., Шмелева Г.И., Яруллина P.P., Вершинина В.В., Березина М.Ю., Буздалова И.Н., Кузнецова В.А., Гатаули-

на A.M., Милосердова В.В., Пушкаревой В.М. При широком разнообразии ав-

4

торских позиций в большинстве публикаций прослеживается тенденция наделения земельного налога функциями универсального, что прямо противоречит общим принципам функционирования налоговых систем. Кроме того, переход на установление ставок земельного налога в процентах от кадастровой стоимости земель актуализирует постановку вопроса о величине этого процента и единстве теоретической основы определения стоимости земель и налогообложения.

Вопросы формирования моделей землевладения и землепользования, обеспечивающих развитие системы ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий, представлены в публикациях Миндрина A.C., Леппке О.Б., Жученко A.A., Югай А.М, Трушина Ю.В, Сергацковой Е.В., Горемыкина В.А., Гаранкина Н.В., Масловой В.В., Ризуна Н.И. Новизна вопроса и отсутствие у банков практики кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения предопределяют потребность в глубокой проработке всего комплекса организационно-экономических проблем ипотечного механизма, и в первую очередь в поиске моделей землевладения и землепользования, обеспечивающих реальные возможности для реализации экономического потенциала земельных ресурсов как предмета залога и объекта кредитования.

Целью исследования является разработка методологии формирования и функционирования организационно-экономической системы управления земельными ресурсами на основе институциональной теории и методов экономического регулирования, обеспечивающих реализацию потенциала рыночной экономики в стабильном росте эффективности использования земельных ресурсов, и прежде всего сельскохозяйственных угодий.

Для достижения этой цели автором ставились следующие задачи:

- раскрыть сущность и исследовать формы влияния институциональных условий на формирование организационно-экономической системы управления земельными ресурсами;

- разработать концептуальную модель организационно-экономической системы управления земельными ресурсами;

- проанализировать методологию определения стоимости земельных ресурсов и методические положения государственной кадастровой оценки земель;

- уточнить принципы и обосновать исходные экономические параметры вычисления дифференциальной земельной ренты и на их основе разработать предложения по совершенствованию методики определения стоимости сельскохозяйственных угодий;

- разработать предложения по формированию механизма экономической защиты сельскохозяйственных угодий при изъятии земель для несельскохозяйственных нужд;

- исследовать влияние земельного налога на распределение рентных доходов и эффективность сельскохозяйственного использования земельных ресурсов;

- разработать принципы обоснования ставок земельного налога, стимулирующих рациональное использование земель, и принципы налогообложения сделок с земельными участками;

- разработать предложения по формированию моделей землевладения и землепользования, обеспечивающих благоприятные экономические условия для развития ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий.

Объектом исследования являются институты, организации и экономические механизмы, составляющие основу организационно-экономической системы управления земельными ресурсами.

Предметом исследования являются процессы формирования и развития организационно-экономической системы управления земельными ресурсами с позиций институциональной теории и адаптации классических рыночных методов к регулированию рационального использования сельскохозяйственных угодий.

Методология и методы исследований. Теоретической основой исследования послужила методология институционального анализа, позволяющая сформулировать концептуальные основы действия рыночных механизмов в управлении земельными ресурсами. Ее применение для анализа эволюции социально-экономических условий и оценки деятельности формальных институтов позволило определить причины низкой эффективности использования земель в сельскохозяйственном производстве на современном этапе аграрных преобразований.

В процессе работы над вышеназванными проблемами использовались общенаучные методы исследования, опирающиеся на системный подход, в рамках которого применялся разнообразный инструментарий для определения сущности анализируемых явлений, процессов и закономерностей.

В экспериментальной части исследования широко использовались расчетно-аналитические методы, методы корреляционно-регрессионного анализа (для исследования взаимосвязей и форм зависимостей различных факторов, влияющих на возникновение и изъятие рентных доходов), графического отображения функциональных зависимостей (для визуального анализа процессов изменения показателей кадастровой стоимости земель, ресурсообеспеченности, стоимости

продукции и налоговой нагрузки), схематического представления взаимосвязей

6

анализируемых категорий (для функционального структурирования анализируемых объектов), расчетно-конструктивный метод (для проверки рабочих гипотез и получения новых выводов, доказательств эффективности или несостоятельности различных предложений, в частности по экономическому обоснованию развития системы ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий). Применение методов адекватных исследуемым явлениям позволило обеспечить высокую достоверность полученных результатов.

Научная новизна.

1. Раскрыта сущность и формы взаимосвязи изменений в системе управления земельными ресурсами с трансформацией институциональной среды, выражающиеся в синхронной смене организационных, правовых и экономических методов управления в ответ на изменяющиеся институциональные условия, что позволило определить приоритеты и ограничения в сфере импорта институтов, необходимость поиска путей адаптации неформальных институтов к внедряемым правовым нормам регулирования земельных отношений.

2. Впервые разработана концептуальная модель и сформулированы базовые принципы формирования организационно-экономической системы управления земельными ресурсами на основе взаимодействия институциональной среды с экономическим механизмом регулирования земельных отношений.

3. Предложен общий подход к исчислениям рентного дохода, являющегося ключевым параметром при определении стоимости сельскохозяйственных угодий. В результате анализа методологических подходов и сопоставления фактических данных было установлено, что определение общественно-необходимых затрат в худших условиях производства следует базировать на материалах группировки экономических показателей субъектов федерации по величине биоклиматического потенциала. Применение такого подхода позволяет установить объективную основу для расчетов размера избыточного продукта, выступающего основанием для возникновения ренты.

4. Впервые обоснованы основные экономические параметры для исчисления показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий и предложен способ контроля его результатов на основе данных о стоимости аренды земельных долей.

5. Разработаны предложения по совершенствованию сложившейся методологии и методики определения ущерба от изъятия земель из сельскохозяйственного оборота, заключающиеся в обосновании необходимости возврата к системе

компенсации потерь сельского хозяйства, денежной оценки социальных и эколо-

7

гических последствий, которые могут как увеличивать, так и снижать размер компенсаций в зависимости от типа объекта, под который предоставляется земельный участок. Форма и размер компенсаций должны учитывать и затраты несельскохозяйственного землепользователя, возникающие при предоставлении ему участка, на котором сооружение и эксплуатация объекта будут превышать стандартную сметную стоимость. Для комплексной оценки компенсаций должен разрабатываться специальный проект перераспределения земель, предусматривающий воспроизводство потенциала сельскохозяйственных угодий.

5. Исследован механизм влияния земельного налога на формирование затрат в сельскохозяйственном производстве. На основе анализа динамики основных экономических показателей установлено, что производственные затраты возрастают быстрее выручки от реализации продукции растениеводства, объем налогов растет быстрее затрат, а земельный налог растет в два с половиной раза быстрее общего роста налоговой нагрузки. Рост ставок земельного налога вызывает пересмотр договоров аренды земельных долей и через рост арендной платы существенно влияет на себестоимость и уровень доходов землепользователей. В сложившихся условиях земельный налог нельзя считать нейтральным по отношению к производству, ставка земельного налога, установленная в процентах от кадастровой стоимости земель, является прогрессивной по отношению к выручке от реализации продукции растениеводства.

6. Разработаны принципы обоснования ставок земельного налога и налогообложения сделок с земельными участками, базирующиеся на том, что земельная рента является одним из видов дохода и формой экономической реализации права собственности на землю. В отличие от сложившегося подхода предложено регулировать налогообложение собственников земельных участков: физических лиц -в соответствии с общим порядком налогообложения доходов физических лиц, организаций - в соответствии с нормами налогообложения прибыли. При налогообложении сделок с земельными участками должна применяться прогрессивная ставка по отношению к величине прироста стоимости за период нахождения земель в собственности. Такой подход обеспечит реализацию принципа нейтральности налогообложения к источнику доходов и станет надежной защитой от спекуляции земельными участками.

7. Обоснованы предложения по формированию институциональных условий для развития земельно-ипотечного кредитования на основе взаимодействия землевладельцев и землепользователей с системой кредитных кооперативов, банковским

сектором и созданию земельно-ипотечного агентства с целью консолидации зе-

8

мельной собственности в массивы достаточных размеров для превращения земельных участков в эффективный инструмент привлечения заемного капитала в объемах, обеспечивающих расширенное воспроизводство земельных ресурсов.

Основные полоз/сепия диссертации, выносимые на защиту:

1. Теоретические положения формирования и развития организационно-экономической системы управления земельными ресурсами в постоянно изменяющихся условиях институциональной среды.

2. Методика обоснования основных экономических параметров,'создающих единую основу для определения кадастровой и рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий.

3. Экономический механизм влияния земельного налогообложения на эффективность использования сельскохозяйственных угодий, обоснование ставок земельного налога и налогового регулирования сделок с земельными участками.

4. Методология формирования организационно-экономических условий землевладения и землепользования для развития системы ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий.

Практическая значимость проведенных исследований заключается в том, что они создают теоретическую и методическую базу для формирования организационно-экономической системы управления земельными ресурсами на основе целенаправленного развития институциональных условий в гармонии с экономическим механизмом регулирования земельных отношений, обеспечивая стабильное повышение эффективности использования и расширенное воспроизводство земельных ресурсов.

Предложенный в диссертации подход к построению организационной структуры управления земельными ресурсами может стать основой для распределения функций управления между органами исполнительной власти.

Результаты исследований по методике оценки земель могут применяться при экспертизе результатов государственной кадастровой оценки земель, при совершенствовании ее методики, а также при оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий.

Методические разработки по определению размеров ущерба и форме компенсаций при изъятии земель из сельскохозяйственного оборота могут использоваться как экономическое обоснование при принятии административных решений по изменению категорий целевого назначения земель.

Предложения по установлению ставок земельного налога могут использоваться администрациями муниципальных образований при определении размеров изъятия рентных доходов и дифференциации ставок по категориям плательщиков.

Реализация предложений по налогообложению сделок с земельными участками может стать экономическим рычагом борьбы со спекуляцией земельными участками.

Рекомендации по формированию территориальных условий для системы ипотечного кредитования могут использоваться землевладельцами и кредитными организациями при определении залоговой стоимости земельных участков и разработке инвестиционных проектов, источником финансирования которых является ипотечный кредит.

Методические подходы, инструментарий и научные выводы могут использоваться в учебном процессе.

Апробация результатов исследования. Материалы исследований были использованы Министерством сельского хозяйства и продовольствия Ростовской области при реализации Приоритетного национального проекта «Развитие АПК» по направлению «Развитие ипотечного кредитования» и при разработке индикативных показателей областной программы развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на 2008-2012 гг. Методические разработки по определению стоимости сельскохозяйственных угодий используются при выполнении оценочных работ в Воронежском филиале ВИСХАГИ. Основные теоретические положения и методические разработки стали основой докладов автора на международных, всероссийских, региональных конференциях (1989-2007 гг.) и семинарах повышения квалификации специалистов АПК, используются в учебном процессе в сельскохозяйственных вузах и институтах повышения квалификации.

По теме диссертации опубликованы 47 работ общим объемом 109 п.л., в том числе авторского текста 54,6 п.л.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, пяти глав, выводов и предложений, списка литературы, включающего 284 наименования, приложения. Работа изложена на 329 страницах, содержит 63 таблицы и 56 рисунков, а также 17 приложений.

Во введении обоснована актуальность темы, степень изученности проблемы, определены цель и задачи, предмет и объект исследования, новизна и практическая значимость полученных результатов.

В первой главе «Методология формирования организационно-экономической системы управления земельными ресурсами на основе применения институциональной теории» излагаются основные положения институциональной методологии в применении к исследованию систем управления земельными ресурсами, анализируются процесс эволюции формальных институтов и роль социальных традиций, представлен анализ современного состояния системы управления земельными ресурсами. В завершающей части главы изложена авторская концепция формирования организационно-экономической системы управления земельными ресурсами.

Во второй главе «Теория и методы определения стоимости земельных ресурсов» рассматриваются основные положения теорий стоимости, предельной полезности, спроса-предложения с целью сопоставления теоретической базы с современными методическими подходами. Дан анализ методики и результатов государственной кадастровой оценки, демонстрирующий отступление разработчиков методики от ряда принципиальных теоретических положений. Представлены результаты собственных исследований по методам исчисления ренты и обоснованию коэффициента ее капитализации.

В третьей главе «Проблемы оценки социально-экономических последствий изъятия земель для несельскохозяйственных нужд» представлен анализ методологии определения ущерба при изъятии земель из сельскохозяйственного оборота, предложена методика комплексной оценки последствий, возникающих при перераспределении земельных ресурсов и способы минимизации отрицательных последствий.

В четвертой главе «Влияние налогообложения на организацию рационального использования земель» рассматривается значение земельного налога в системе налогообложения деятельности по использованию земельных ресурсов, излагаются результаты исследований по оценке влияния земельного налога на формирование затрат и распределение рентного дохода, формулируются принципы установления налоговых ставок при совершении сделок с земельными участками.

В пятой главе «Формирование модели землевладения и землепользования, обеспечивающей развитие системы ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий» рассматривается значение ипотечного кредитования для повышения эффективности использования земель и преодоления технологической отсталости сельского хозяйства, анализируются существующие ограничения по использованию сельскохозяйственных угодий в качестве залога. Обосновываются предложения по формированию экономических и институциональных условий для оптимизации системы землевладения и землепользования, обеспечивающей

развитие ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий.

и

В выводах и предложениях сформулированы основные результаты исследования, изложены меры, необходимые для формирования эффективной системы управления земельными ресурсами.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

1. Методология формирования организационно-экономической системы управления земельными ресурсами на основе применения институциональной теории

Применение институциональной методологии в исследовании проблем управления земельными ресурсами заключается в изучении процессов возникновения и функционирования институтов, которые создают возможности для более эффективного использования земель или препятствуют этому.

Влияние формальных институтов и социальных традиций на содержание законов, регулирующих земельные отношения, наглядно прослеживается в периоды осуществления реформ. Успех в осуществлении реформ зависит от обеспечения гармонии между законодательными инициативами, социально-этническими традициями и экономической целесообразностью. Анализ земельных реформ, проводимых в России, показывает, что такой гармонии не удалось достичь ни разу. Всегда приоритет отдавался одному из направлений, что приводило к возникновению новых диспропорций и формировало базу для новой реформы.

Радикальные преобразования социально-экономического строя в целом и земельных отношений в частности, свершившиеся в стране за годы реформ, сопровождались импортированием институтов, сформировавшихся в странах с развитой рыночной экономикой. Актуальность этой проблемы состоит в том, что институциональные заимствования проводятся без предварительного системного анализа выгод и издержек их введения, без выделения и устранения сдерживающих факторов, без должного анализа социально-политической ситуации, сопровождающей процесс их становления, без мер по ускорению адаптации неформальных институтов к вновь вводимым формальным.

Состояние институциональной системы регулирования земельных отношений, сложившейся в стране, свидетельствует об отсутствии сбалансированной концептуальной основы в реформировании органов управления. Главный орган исполнительной власти в сфере управления земельными ресурсами реформировался восемь раз, при этом так и не удалось избежать дублирования функций, распыления полномочий, повышения ответственности за принимаемые решения

12

и их реализацию. Отсутствие комплексности в осуществлении функций управления наиболее сильно проявляется в потере актуальности планово-картографических материалов, материалов почвенных и геоботанических обследований, что резко снижает достоверность кадастровой информации. Разрушение целостности системы земельного кадастра, отсутствие прогнозных и проектных разработок снижают эффективность систем экономического стимулирования и контроля за использованием земель, порождают большое количество земельных споров. По результатам анализа распределения функций между органами исполнительной власти и степени их реализованности на практике можно сделать вывод о том, что действующие структуры не обеспечивают реализации главных задач системы управления земельными ресурсами.

В диссертации предложена концепция организационно-экономической системы управления земельными ресурсами. Система управления земельными ресурсами как совокупность взаимосвязанных элементов, образующих определенную целостность и направленных на достижение конкретной цели, значительно шире системы органов государственного управления земельными ресурсами. В целом она состоит из трех составных частей (рис. 1): институциональной среды, экономического механизма и ресурсного обеспечения.

Цель

системы управления

Институциональная среда

Законодательство Организации Традиции

1}

Экономический механизм

Цена земель Налоговое регулирование Ипотечное кредитование

И

у

Ресурсное обеспечение

Научное обеспечение Кадоы Финансы Информация Техника

Рис. 1. Общая схема системы управления земельными ресурсами

13

Взаимодействие составных частей направлено на реализацию функций управления, а содержание функций определяется главной целью системы управления.

Рис. 2. Принципиальная схема функционирования организационно-экономической системы управления земельными ресурсами

Основной целью организационно-экономической системы является эффективное использование земельных ресурсов в интересах всех социальных слоев общества. Кроме того, организационно-экономическая система как составная часть системы управления земельными ресурсами имеет частную (внутреннюю) цель - обеспечение эффективного функционирования органов управления земельными ресурсами. Общая цель конкретизируется в двух основных задачах: оптимизация структуры органов управления земельными ресурсами на основе функций управления; формирование механизма реализации экономического потенциала земельных ресурсов.

Из представленной схемы (рис. 2) видно, что на достижение этой цели направлены действия как государственных органов управления, так и многих коммерческих и некоммерческих организаций. В отличие от общей схемы системы управления, отражающей состав образующих ее элементов, схема функционирования организационно-экономической системы отражает процесс управления. В основании схемы расположен блок экономических условий использования земельных ресурсов. Именно экономические условия предопределяют действия органов власти и возможности для функционирования организаций, связанных с обеспечением деятельности организационно-экономической системы управления земельными ресурсами. Деятельность государственных органов управления и организаций, направленная на повышение эффективности использования земельных ресурсов, постоянно приводит к изменениям как в экономических условиях, так и в системе органов управления.

Реализация функционального подхода к формированию организационной системы управления земельными ресурсами заключается в построении иерархической модели, отражающей последовательную декомпозицию функций управления в конкретные задачи (виды работ) и определение конкретных структур, которые должны обеспечить их исполнение. На высшем уровне иерархической модели (рис. 3) формулируется цель системы управления, первый уровень декомпозиции цели составляют базовые функции управления. Систему базовых функций управления составляют: 1) изучение и картографирование земельных ресурсов; 2) ведение земельного кадастра и мониторинга; 3) прогнозирование и планирование использования земельных ресурсов; 4) проектирование рационального использования земельных ресурсов; 5) экономическое стимулирование рационального использования земель; 6) контроль за использованием и охраной земельных ресурсов; 7) разрешение земельных споров. На втором уровне иерархической модели необходимо в составе базовых функций выделить подфункции (функции второго порядка). Дробление функций, до их закрепления за исполнителями, необходимо из-за внутренней неоднородности видов работ, связанных с их осуществлением. На схеме подфункции обозначены двумя цифрами, разделенными точкой. Первая цифра обозначает номер функции, вторая - номер подфункции:

Базовые функции управдення-

Рис. 3. Функционально-иерархическая модель организации системы управления земельными ресурсами

1.1 организация создания и поддержания в актуальном состоянии картографо-геодезического фонда;

1.2 организация специальных видов обследований (почвенных, геоботанических и т.д.) и их картографирование;

2.1 ведение земельного кадастра и мониторинга земель (эта функция не подлежит дроблению);

3.1 разработка схем землеустройства территории Российской Федерации и схем землеустройства территорий других административно-территориальных образований;

3.2 разработка отраслевых схем использования земельных ресурсов;

4.1 разработка системы нормативных требований к содержанию проектов землеустройства, составу документов и их экспертиза;

4.2 разработка стандартов профессиональной деятельности и этики поведения при разработке проектов землеустройства;

5.1 разработка критериев оценки эффективности использования земель;

5.2 разработка механизмов налогообложения, субсидирования и определения размеров компенсационных платежей;

5.3 регулирование банковской деятельности в сфере ипотечного кредитования;

5.4 регулирование рынка ипотечных ценных бумаг;

6.1 контроль за соблюдением земельного законодательства;

6.2 контроль рациональности и эффективности использования земель;

6.3 контроль ja соблюдением норм социальной справедливости при организации использования земель;

7.1 разрешение земельных споров в судебном порядке;

7.2 урегулирование земельных споров во внесудебном порядке.

На третьем уровне подфункции закрепляются за органами власти и общественными объединениями. На схеме (рис. 3) они обозначены трехзначными цифрами: две первых обозначают функцию и подфункцию, а третья - исполнительный орган:

1.1.1 Федеральное агентство геодезии и картографии;

1.2.2 Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости;

2,1.1 Федеральное агентство кадастра объектов недвижимое™;

3.1.1 Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости;

3.2.2 Отраслевые министерства и федеральные агентства;

4.1.1 Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости;

4.2.2 Общественные профессиональные объединения землеустроителей;

5.1.1 Отраслевые министерства и федеральные агентства;

5.2.2 Министерство финансов;

5.3.3 Центральный Банк Российской Федерации;

5.4.4 Федеральная служба по финансовым рынкам

6.1.1 Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости;

6.2.2 Отраслевые министерства и федеральные агентства;

6.3.3 Общественные объединения граждан;

7.1.1 Суды в соответствии со своей компетенцией;

7.2.2 Общественные объединения граждан.

На четвертом уровне подфункции конкретизируются в задачи (виды работ), а на пятом определяются унитарные, коммерческие и общественные организации, которые могут выполнить эти работы. Перечисление конкретных задач и организаций выходит за рамки данного исследования. Более важно сформулировать основные принципы построения функционально-иерархической модели.

Главный принцип формирования организационной структуры заключается в том, что базовые функции (и подфункции) выступают основой для распределения полномочий между органами исполнительной власти, участвующими в управлении земельными ресурсами. При этом право координации деятельности всех органов исполнительной власти закрепляется только за одним из них. Второй принцип - недопустимость дублирования функций и полномочий органами исполнительной власти. Третий принцип - развитие механизмов взаимодействия органов исполнительной власти с гражданским обществом на основе информационной открытости, в том числе при подготовке и принятии обще-

ственно значимых решений. Четвертый принцип - обеспечение общедоступности информационных ресурсов для использования в управленческой, коммерческой, научной и общественной деятельности. Пятый принцип - создание условий для развития конкурентной среды при выполнении работ (услуг) в сфере управления земельными ресурсами.

Задачи экономической составляющей организационно-экономической системы заключаются в следующем: обеспечивать свободу выбора форм землевладения или землепользования при разнообразии форм организации производства; создавать условия для свободного перераспределения земель между категориями, землепользователями и угодьям, и, обеспечивая повышение эффективности их использования; стимулировать рациональное использование земель; обеспечивать расширенное воспроизводство земельных ресурсов.

Перечисленные задачи являются внешними по отношению к экономическому механизму управления земельными ресурсами, то есть детализируют его целевое назначение. Его внутреннее содержание составляет набор методов решения этих задач. Наиболее важными (базовыми) составными частями экономического механизма являются ценовое, налоговое и кредитное регулирование. Эти методы являются основой экономического регулирования не только для земельных отношений. Здесь они обретают специфические формы проявления и нуждаются в специальных методах регулирования.

Цена как инструмент рыночной экономики выступает главным измерителем ценности земельных ресурсов. Ценность земли как экономического ресурса реализуется в двух формах: для государства в количестве налогов, которые может приносить земельный участок, а для собственника в объеме инвестиционных ресурсов, позволяющих постоянно повышать эффективность использования земельного участка.

Возможности для реализации потенциала земельных ресурсов зависят от институциональной среды, в которой функционирует экономический механизм. Институциональная среда может способствовать повышению эффективности использования земельных ресурсов, а может выступать и в качестве сдерживающего фактора. Вместе с тем, экономический механизм нельзя считать абсолютно зависимым от состояния институциональной среды, ведь она функционирует и постоянно изменяется под воздействием экономических условий использования земельных ресурсов. При этом основным критерием эффективности управления должен выступать трехкомпонетный показатель, в котором

рост налоговых поступлений должен сопоставляться с уровнем роста доходов

18

землепользователя и динамикой изменения залоговой стоимости земельных участков. Если один из компонентов критерия показывает снижение, то считать управление эффективным нельзя.

По результатам исследований сформулированы принципы построения и функционирования организационно-экономической системы управления земельными ресурсами: организационно-экономическая система управления земельными ресурсами должна обеспечивать возможности для реализации экономических, правовых и организационных условий эффективного использования и охраны земельных ресурсов в интересах всех социальных слоев общества; основой формирования системы экономических регуляторов в организационно-экономической системе является земельная рента; главными компонентами экономического механизма являются цена земельных ресурсов, налоговое регулирование землепользования и механизм кредитования под залог земельных участков. Институциональная система и экономический механизм находятся в процессе постоянного взаимодействия, приводящего к изменению форм и методов регулирования земельных отношений.

2. Теория и методы определения стоимости земельных ресурсов

Анализ концепций теории стоимости и теории предельной полезности приводит к выводу, что они имеют одинаковый признак - исследование эндогенных процессов, скрытых от непосредственного наблюдения. Экономисты-теоретики, независимо от того, стояли они на позициях теории издержек иди теории предельной полезности, начиная анализ стоимости с издержек производства, неизменно были вынуждены обращаться к понятию полезности и, наоборот, начав с полезности, приходили к издержкам. Оба подхода объединяются в теории спроса-предложения, которая является компромиссом позиций продавца и покупателя.

Стоимость земельных угодий - это одна из форм экономических отношений, возникающих в процессе использования земель в отрасли или производственном комплексе. Социально-экономический характер стоимости базируется на системе рентных отношений.

Определение сущности кадастровой оценки земли связано с рассмотрением целого ряда вопросов: объект и предмет кадастровой оценки, ее цель и задачи, критерии, методы и принципы ее осуществления, сопоставление с другими видами оценки.

Целью государственной кадастровой оценки является определение кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования размера земельного налога и других платежей, возникающих при совершении сделок с земельными участками. Ныне действующая методика не является идеальным воплощением методологии кадастровой оценки земель, но она официально принята, и именно по ней выполняются оценочные работы по всей стране. Сущность термина «кадастровая стоимость» состоит в том, что оценочные работы проводятся как составная часть кадастра, а полученные результаты отражаются в системе кадастровых документов. Методы проведения оценочных действий могут быть самыми разными.

Основными недостатками действующей методики являются применение заниженной нормы рентабельности при исчислении цены производства и ничем не обоснованный коэффициент капитализации рентного дохода.

Проблемы определения величины дифференциальной ренты являются главным компонентом в большинстве методик определения стоимости земли. Для вычисления величины рентного дохода необходимо определить, какие цены использовать; какие условия производства принять за относительно худшие, формирующие уровень общественно-необходимых затрат; при какой норме рентабельности затраты превращаются в цену производства.

Высокий уровень инфляции, диспаритет и резкие колебания цен на сельскохозяйственную продукцию на современном этапе экономического развития вновь обострили вопрос выбора цен, используемых при проведении оценочных работ. Существует достаточно много предложений по использованию разного рода расчетных (паритетных, эквивалентных, гарантированных, мировых и т.д.) цен. Сложившиеся ценовые пропорции (именно пропорции, а не абсолютные величины) существенно отличают современную российскую экономику как от советской, так и от западноевропейской или американской экономики. Только фактические цены за ряд лет могут служить надежной основой объективности в расчетах при определении кадастровой и рыночной стоимости земли.

Размер избыточного продукта, выступающий основанием для возникновения ренты, определяется как разность между доходом от продукции, произведенной в худших (замыкающих) условиях, и доходом от продукции, произведенной в лучших условиях. Методологические основы определения дифференциальной ренты базируются на том, что лучшие природные условия обеспечивают более высокий уровень производительности труда. Анализ методических предложений по определению худших условий позволил сформировать три варианта выполнения расчетов.

Результаты группирования (табл. 1) показывают, что по исходным предпосылкам варианты базируются на единой методологии и сопоставимы друг с другом.

Уровень рентабельности производства зерна в группе с наиболее низким уровнем биоклиматического потенциала составил 26,9 % (при среднем по стране -38%). В третьей группе рентабельность производства зерна составила 17,5 %.

На основании результатов исследования сделано два вывода: группирование субъектов федерации для определения общественно-необходимых затрат в худших условиях производства необходимо проводить по величине биоклнма-тического потенциала; минимально необходимый уровень рентабельности для определения цены производства при определении кадастровой стоимости земель должен составлять 27%.

В диссертации рассмотрены три варианта определения ставки дисконтирования: метод кумулятивного построения; процентные ставки по кредитам и депозитам; использование алгоритма ипотечно-инвестициониого анализа. В результате сделан вывод о том, что наиболее объективными можно считать официальные данные Центрального Банка Российской Федерации о процентных ставках по кредитам и депозитам. Для дальнейших расчетов в работе использовались данные за 2005 год, среднее значение которых оказалось равным 11%. Полученная таким способом ставка дисконтирования опирается на реально сложившиеся экономические отношения и имеет понятный механизм расчета.

Таблица 1

Показатели деятельности субъектов федерации, находящихся в худших условиях по производству зерна (по материалам за 2001-2004 гг.)

Показатели По России в целом Варианты группирования субъектов федерации

По себестоимости производства зерна По величине БКП По указаниям 1987 года

Количество субъектов федерации, включенных в анализ 70 28 12 8

Валовой сбор зерновых, тыс, тонн 79271,5 4851,4 4601,1 2092,3

Площади посевов зерновых, тыс. га 45163,4 4123,9 3698,8 1650,8

Площадь пашни, тыс, га 118690,4 18926,9 11618,9 7683,5

Биоклимитический потенциал (БКП) 105 100 77 101

Вариация по БКП 63-153 63-145 63-90 92-121

Урожайность зерновых и зернобобовых (ц с 1га) 18,2 13,5 14,0 12,7

Производственная себестоимость 1 ц зерна, руб. 144,1 247,5 175,6 188,2

Выручка от 1 ц реализованного зерна 199,0 232,9 222,9 221,1

Прибыль от производства зерна, руб./ц 54,9 -14,6 47,3 32,9

Рентабельность производства зерна, % 38,0 - 26,9 17,5

С применением полученных параметров окупаемости затрат и ставки дисконтирования к материалам, которые использовались при проведении работ по государственной кадастровой оценке земель в 2006 году, были рассчитаны альтернативные показатели цены производства, дифференциальной ренты и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий. Результаты этих вычислений существенно отличались от официальных показателей кадастровой стоимости. В наших расчетах стоимость земель ниже в 5-6 раз.

Проверка результатов определения стоимости земель была выполнена по материалам статистического наблюдения (Форма 3-зем). Статистические сведения о сделках по продаже земельных участков трудно считать представительными из-за малой численности таких сделок и незначительной площади земель, вовлеченных в эти сделки, хотя следует отметить, что и в этих расчетах цена получилась в шесть раз ниже кадастровой стоимости. Данные об аренде государственных и муниципальных земель в Форме 3-зем представлены более широко. При капитализации арендной платы по коэффициенту 33 средняя по стране величина стоимости одного гектара сельскохозяйственных угодий составила 20,5 тыс. руб., а если использовать ставку дисконтирования, равную 11%, получится 5,6 тыс. руб.

Из вышеприведенных данных видно, что, используя коэффициент капитализации 33, мы получили результат, точно соответствующий официальным данным, а используя ставку дисконтирования 11%- в 3,7 раза ниже.

В Ростовской области в 2004 году был организован сбор данных о размерах выплат за аренду земельных долей. Результаты капитализации арендной платы по ставке дисконтирования 11% и официальные показатели кадастровой стоимости земель по группе районов существенно различаются (табл. 2).

Таблица 2

Стоимость сельскохозяйственных угодий по группа районов Ростовской области по капитализации арендной платы, руб./га

№ п/п Районы Размер арендной платы (2004 год) Стоимость сельхозугодий при капитализации арендной платы по ставке 11% Кадастровая стоимость сельхозугодий, руб./га (по оценке 2006 года)

1 Азовский 868,9 7899,0 65463,0

2 Аксайский 561,0 5100,0 41370,0

3 Багаевский 425,9 3871,8 40077,0

4 Белокаллтвенский 441,0 4009,1 38592,0

5 Боковский 235,7 2142,7 35564,0

6 Веселовский 535,7 4870,0 52481,0

7 Верхнедонской 286,5 2604,5 41411,0

8 Дубовский 197,6 1796,4 5107,0

9 Заветинский 39,1 355,4 858,0

Средняя взвешенная величина арендной платы по Ростовской области составила 466,6 руб./га., а стоимость одного гектара сельскохозяйственных угодий - 4240,6 рублей. Полученные результаты свидетельствуют, что объективная величина стоимости сельскохозяйственных угодий в Ростовской области значительно ниже кадастровой.

3. Проблемы оценки социально-экономических последствий изъятия

земель для несельскохозяйственных нужд Вся история развития человечества сопровождается непрерывным ростом объемов капитального строительства. Для размещения вновь строящихся и реконструкции существующих промышленных, горнорудных, транспортных и других несельскохозяйственных объектов требуются значительные земельные площади. При этом большая часть потребностей удовлетворяется за счет изъятия земель из сельскохозяйственного оборота. Признание данной тенденции объективной закономерностью вовсе не означает, что государство должно отстраниться от регулирования этого процесса.

Сокращение площадей сопровождается уменьшением объемов производства основных видов сельскохозяйственной продукции (табл. 3). Темпы перераспределения земель в пользу несельскохозяйственных отраслей можно считать несущественными, если не происходит сокращения производства сельскохозяйственной продукции на душу населения.

Таблица 3

Использование земель и производство основных видов продукции сельскохозяйственными организациями в Российской Федерации

Показатели Годы

1990 1995 2000 2001 2002 2003 2004 2005

Площадь сельскохозяйственных угодий, млн. га 202,4 154,1 149,7 146,1 142,6 140,2 134,8 130,9

Посевная площадь, млн. га 112,1 86,2 69,1 66,4 64,6 58,3 55,4 51,4

Зерно (в весе после доработки), млн. тонн 113,5 55,5 55,7 69,5 69,3 51,4 56,4 54,1

Скот и птица (в убойном весе), млн. тонн 7 2,7 1,7 1,8 2 2,1 2,2 2,3

Молоко, млн. л 41,4 21,6 15,2 15,5 15,9 15,3 14,3 13,9

Практика денежных компенсаций за земли, изымаемые для несельскохозяйственных нужд, возникла в конце 30-х годов при строительстве гидроэлектростанций. По мере развития жилищного, транспортного и промышленного строи-

23

тельства вопросы компенсации стали возникать при любом отчуждении земель из сельскохозяйственного оборота. Действующие в настоящее время нормы существенно расширили сферу применения компенсационных платежей. Вместе с тем законодательством отменены нормы, регламентировавшие возмещение потерь сельскохозяйственного производства.

Комплексная оценка последствий выбытия земель из сельскохозяйственного оборота должна учитывать убытки собственника, потери общества, экологические и социальные последствия. В каждом конкретном случае они должны рассчитываться на стадии предварительного согласования места размещения объекта. В диссертации анализируются способы расчетов и формы компенсации последствий.

Потери в производстве сельскохозяйственной продукции должны возмещаться в целях сохранения уровня сельскохозяйственного производства путем восстановления утраченных площадей и их качества.

Общий размер убытков собственников, пользователей и потери сельскохозяйственного производства будут неполными, если в их составе не учитывать последствий экологического и социального характера.

В действующих инструктивных указаниях непосредственно эти вопросы не рассматриваются, но если в проекте социально-экологические последствия вычислены, то их можно учесть при определении общего размера убытков и потерь. Такая неопределенность связана с отсутствием однозначных ответов на три основных вопроса. Во-первых, недостаточно разработаны методы вычисления и количественного выражения социально-экологических последствий. Во-вторых, последствия могут быть как отрицательными, так и положительными. И в-третьих, не ясно, кому компенсировать социально экологический ущерб -собственнику, пользователю или государству.

Общую величину издержек (ОН), связанных с изъятием земель из сельскохозяйственного оборота, можно вычислить по формуле 1:

ОН = УЗ +Пг +/- Сп +/- Эп +ДЗ , (1)

где УЗ - убытки землевладельца; Пг - потери общества от сокращения производства продуктов питания; Сп - социальные последствия изъятия земель; Эп - экологические последствия изъятия земель; ДЗ - дополнительные затраты несельскохозяйственного землепользователя.

4. Влияние налогообложения на организацию рационального использования земель

Формирование системы платного землепользования предусматривалось уже в первых документах, с которых начиналась радикальная экономическая реформа. При установлении ставок земельного налога в 1991 году были использованы материалы земельно-оценочных работ, выполненных в 1989 году. Земельный налог с 1 гектара пашни для Ростовской области был установлен в размере ИЗ рублей. По результатам земельно-оценочных работ 1989 года величина дифференциального дохода по пашне составила 117 руб. га. Из этого простого сопоставления легко сделать ложный вывод о том, что размер земельного налога предполагал изъятие рентного дохода в полном объеме. На самом деле, эти величины слабо связаны с реальными параметрами земельной ренты. При проведении земельно-оценочных работ в 1989 году использовались кадастровые цены, которые превышали закупочные в 2-2,5 раза, а затраты принимались на фактическом для региона уровне. В результате перехода к свободному ценообразованию закупочные цены не достигли уровня кадастровых, а темпы роста цен на привлекаемые ресурсы значительно опережали рост цен на сельскохозяйственную продукцию. Изменился не только масштаб цен, изменились ценовые соотношения в базисных показателях, на основе которых рассчитывался рентный доход.

Группировка районов Ростовской области по оценочным зонам показывает ясно выраженную дифференциацию доли земельного налога в затратах. Из представленных данных (рис.4.) видно, что наибольшую долю земельный налог составляет в затратах районов, входящих в первую оценочную зону. В ней объединены северные районы Ростовской области. Самый низкий процент получился по группе восточных районов, составляющих третью оценочную зону. Из анализа этих же данных сделан вывод о том, что изменения доли земельного налога в затратах абсолютно не совпадают с изменениями в величине затрат на 1 га. и с долей налога в выручке от реализации, что является еще одним доказательством слабой выраженности рентной основы в ставках земельного налога, действовавших до 2006 года. Анализ динамки роста ставок земельного налога в сопоставлении с другими экономическими показателями демонстрирует ярко выраженную тенденцию роста, особенно значительны изменения в производстве продукции растениеводства и сбору налогов с сельскохозяйственного производства.

Доля земельного налога в составе затрат растениеводства, %

■ 0,1- 2,1 [Э>

■ 2,1- 2,7 (10) □ 2,7- 3.4 (7) 03,4- 4,8 (8)

■ 4,6-20.1 (9)

Рис. 4. Группировка районов Ростовской области по доле земельного налога в составе затрат растениеводства

Из представленных данных (табл.4) видно, что за анализируемый период все показатели возрастают неравномерно. Выручка от реализации продукции растениеводства растет медленнее затрат. Налоги растут быстрее, чем затраты, а земельный налог растет в три раза быстрее выручки от реализации. В 2006 году земельный налог вырос еще на 58%, а в 2007году - еще на 90%. Рост ставок земельного налога вызывает волну пересмотра договоров аренды земельных долей.

Таблица 4

Анализ динамики производства продукции растениеводства и налогообложения сельскохозяйственного производства (по Ростовской области)

Показатели Годы Прирост, %

2001 2002 2003 2004 2005

Выручка от реализации продукции растениеводства, _руб.га 1301,9 1447,6 1641,3 2232,6 2309,3 77,4

Полные затраты по проданной продукции растениеводства, руб.га 885,7 1116,1 1175,6 1582,5 1885,5 89,6

Общее поступление налогов и сборов от сельского хозяйства, руб.га. 124,9 142,7 164,5 200,2 248,6 99,0 I

Ставка земельного налога, руб. га. пашни 12,7 25,4 45,7 45,7 45,7 260,0

Доля арендной платы в составе затрат по районам Ростовской области колеблется от 6 % в Заветинском районе до 69% в Шолоховском районе, при среднем значении по области 29%. В 2005 году доля земельного налога в арендной плате составляла 6,5%, в 2006 году она возросла до 10 %,в 2007 году доля земельного налога выросла до 20 %. Это означает, что земельный налог становится очень важным фактором в определении размеров арендной платы, а через нее оказывает влияние на уровень затрат.

Кадастровая стоимость земель - Земельный налог в 2006 году — —Земельный налог в 2005 году

Выручка от реализации продукции

Рис. S Изменение стоимости продукции и земельного налога в зависимости от кадастровой стоимости земель

Земельный налог устанавливается пропорционально кадастровой стоимости земель, и многие исследователи считают его нейтральным по отношению к производству. На графике (рис.5) показана синхронность изменений объемов продукции с I га, земельного налога, действовавшего в 2004—2005 годах, и земельного налога в 2006 году, в зависимости от изменений кадастровой стоимости земель. Прогрессивность земельного налога по отношению к стоимости реализуемой продукции будет при любой ставке. Такой вывод наглядно подтверждается зависимостями, представленными на графике (рис. 6). Из этого нетрудно сделать вывод о том, что ставка земельного налога, установленная в процентах от кадастровой стоимости земель, являегся прогрессивной по отношению к выручке от реализации продукции растениеводства. Земельный налог не обеспечивает равномерности налоговой нагрузки на хозяйствующих субъектов, использующих земли разного качества, и на его основе невозможно построить универсальную систему налогообложения сельскохозяйственного производства.

Л 40000 I

—• — Кадастровая стоимость с.-х. угодий, руб.га, - « — Средняя выручка от реализации за 4 года, руб.га

Рис. 6 Динамика изменений кадастровой стоимости земель и выручки от реализации продукции растениеводства по районам Ростовской области.

В определении налогооблагаемой базы и установлении объемов изъятия воплощается смысл всех концептуальных подходов к регулированию рентных отношений в сельском хозяйстве. При всем многообразии подходов широко распространенной является позиция, согласно которой рентный доход принадлежит всему обществу и должен в полном объеме изыматься земельным налогом. Фактические данные по Ростовской области свидетельствуют, что рентный доход у производителей сельскохозяйственной продукции полностью изымается арендной платой, при этом, как правило, арендаторы принимают на себя обязательства по уплате земельного налога Получается, что с арендной платой и земельным налогом изымался не только рентный, но и часть необходимого дохода. По отдельным районам размер изъятия из сферы производственно-предпринимательской деятельности практически полностью поступает в сферу личного потребления владельцев земельных долей. Владельцами земельных долей являются сельские жители, уровень доходов которых, вместе с доходами от земельной собственности, значительно ниже средних показателей по стране. В сложившейся ситуации говорить о том, что рентный доход должен принадлежать всему обществу и изыматься через земельный налог - не имеет ничего общего с принципами социальной справедливости и экономической целесообразности.

Рента является обычной формой дохода и должна изыматься в размере, соответствующем размеру изъятия других видов доходов. Основные налоги, регу-

28

лирующие изъятие доходов, - налог на доходы физических лиц и налог на прибыль организаций. Именно их ставки следует принимать за основу при установлении ставки земельного налога, что позволит ему гармонично вписаться в действующую систему налогообложения доходов. Завышение величины кадастровой стоимости создает дополнительную налоговую нагрузку в размере 5,3 млрд. руб. в год, что больше средств, выделяемых из федерального бюджета на реализацию целевой программы «Сохранение и восстановление плодородия почв земель сельскохозяйственного назначения и агроландшафтов как национального достояния России на 2006-2010 годы».

Налог на доходы физических лиц и на прибыль организаций должны быть взяты за основу при налогообложении сделок с земельными участками.

Приобретение с целью последующей продажи земельных участков является формой вложения капитала, приносящего проценты в форме прироста стоимости, и эти доходы должны облагаться по прогрессивной шкале налоговых ставок. В настоящее время повышенная ставка налога предусмотрена в отношении доходов физических лиц, полученных в виде материальной выгоды. Общий подход к определению материальной выгоды можно распространить и на совершение сделок с землей. В качестве исходной базы нормального прироста стоимости может выступать ставка рефинансирования, устанавливаемая Банком России, или иной показатель, отражающий средний уровень эффективности вложений и являющийся общедоступным для использования в расчетах. Методология установления прогрессивной налоговой ставки аналогична методологии исчисления рентного дохода как величины превышения над нормальным (типичным) уровнем для данного состояния экономики государства.

5. Формирование модели землевладения и землепользовании, обеспечивающей развитие системы ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий

Включение земли в реальный хозяйственный оборот, развитие новых экономических отношений и предпринимательской инициативы в аграрном секторе объективно вызывают необходимость создания в сельском хозяйстве стабильной и активно функционирующей системы кредитования под залог земельной собственности. Ипотечный кредит является одной из немногих возможностей привлечения долгосрочных коммерческих кредитов в аграрный сектор экономики.

Наиболее важное значение для развития системы ипотечного кредитования

под залог земель имеет значение их распределение по формам собственности.

29

На 1 января 2006 года в частной собственности в Южном федер&чьном округе находилось 22817,9 тыс. га земель, в государственной и муниципальной собственности - 36313,6 тыс. га. В структуре частной собственности на долю граждан и их объединений приходилось 95,8 % земель, собственность юридических лиц составила 4,2 % земель. Земельные участки, находящиеся в собственности граждан и отнесенные к категории земель сельскохозяйственного назначения, на 87,4 % (18708,5 тыс. га) состоят из земельных долей, в том числе невостребованных (2463,6 тыс. га).

Более 60 % земель, находящихся в собственности юридических лиц, из земель сельскохозяйственного назначения, являются собственностью крестьянских (фермерских) хозяйств, не прошедших перерегистрацию, и около 40 % - собственностью сельскохозяйственных предприятий и организаций.

Особое внимание к структуре землепользования граждан и юридических лиц, которым земля принадлежит на праве собственности, вызвано тем, что именно эти земли являются потенциальным объектом залога при ипотечном кредитовании. В тоже время большой удельный вес земельных долей вносит особую специфику в исследование данного вопроса и является главной из причин, сдерживающих развитие ипотечного кредитования.

Таблица 4

Площади сельскохозяйственных угодий, пригодные для залога при ипотечном кредитовании, тыс. га

Формы землепользования Предмет ипотеки Площади

Российская Федерация Южный федеральный округ Ростовская область

Крестьянские (фермерские) хозяйства Земельные участки 4403,3 1482,9 611,5

Индивидуальные предприниматели, занимающиеся производством сепьскохозпродукции Земельные участки 188,5 140,1 127,4

Сельскохозяйственные организации Земельные участки 2778,0 950,5 157,7

Сельскохозяйственные организации Право аренды земельных долей 93292,8 14705,1 3833,8

Из приведенных данных (табл.4) видно, что площадь земельных участков, которые могут быть предметом залога, составляет в Российской Федерации 7369,8 тыс.га, в Южном федеральном округе - 2573,5 тыс.га, в Ростовской области -896,6 тыс. га. В процентах от общей площади сельскохозяйственных угодий по представленным территориям это составит 3,8%, 6,5% и 10,8%. Доля земель, по которым предметом ипотеки может быть право залога аренды земельных долей, составляет около 50% от общей площади сельскохозяйственных угодий.

В Ростовской области в течение 2006, 2007 и восьми месяцев 2008 года (по данным Минсельхозпрода области) было заключено 53 договора залога сельскохозяйственных угодий. Как свидетельствуют приведенные в таблице (табл. 5) данные, количество кредитов увеличивается, а размеры передаваемых в залог земельных площадей остались на уровне прошлого года. При этом активность крестьянских хозяйств и индивидуальных предпринимателей возрастает, а коллективных — снижается.

■ Таблица 5

Развитие ипотечного кредитования в Ростовской области

Типы заемщиков Количество полученных кредитов Общая сумма полученных кредитов, тыс. руб. Площадь земель переданных в залог, га

2006 год

КФХ и ПБЮЛ 6 1500,0 164,07

Коллективные с.-х. организации 1 6696,9 489,9

Всего за 2005 год 7 8196,9 653,97

2007 год

КФХ и ПБЮЛ 10 10508,4 1649,8

Коллективные с.-х. организации 5 167080,0 7149,7

Всего за 2007 год 15 20С 177588,4 8 год 8799,5

КФХ и ПБЮЛ 24 61945,3 3041,9

Коллективные с.-х. организации 7 51500,0 5651,0

За 6 месяцев 2008 года 31 113445,3 8692,9

Основой экономического механизма ипотечного кредитования является доходность этих операций для кредитора и заемщика, а размер кредита зависит от абсолютных размеров и соотношения трех параметров: стоимости залога; срока погашения; процентной ставки по кредиту.

Фактические данные по Ростовской области показывают (табл. 6), что залоговая стоимость по выданным кредитам колеблется от 10 до 34 % от кадастровой. Исключение составляют данные по Азовскому району, но там залог земельных участков выступает частью залогового обеспечения. В результате анализа различных подходов к определению размера залоговой стоимости земельных участков можно сделать вывод, что объективной основой является только его рыночная оценка. В тех районах, где земельный рынок не развит, за основу должна приниматься кадастровая стоимость с учетом определенных корректив, о которых говорилось во втором разделе работы. При этом не следует обособлять решение во-

проса залоговой стоимости от остальных элементов экономического механизма. Все элементы кредитного механизма: размер кредита, процентная ставка, срок кредитования и уровень дохода заемщика - можно выразить в виде формулы 2:

в -!-— 5 Р, (2)

1 - о + о

где 8 - размер кредита; / - процентная ставка; и - срок кредитования; Р - величина рентного дохода или прибыли.

Таблица 6

Анализ размеров залогового обеспечения при ипотечном кредитовании в Ростовской области

Районы Количество полученных кредитов Сумма кредита, тыс. руб. Площадь земельных участков, га Сумма кредита, тыс. руб. на 1 га Кадастровая стоимость земель, тыс.руб.га Доля кредита в стоимости залога, %

Азовский 5 32300 289 111,8 65,46 171

Белокалитвенский 2 2000 411,7 4,9 38,59 13

Веселовский 3 2797 204,1 13,7 52,48 26

Волгодонским 1 1850 184 10,1 29,34 34

Еторлыкский 2 2240 278,4 I 8,0 71,66 11

Зерноградский 2 6000 489,4 12,3 65,95 19

Кагальницкий 1 1000 67,35 14,8 72,36 21

Каменский 4 20000 2680,3 7,5 39,07 19

Мартыновский 1 400 74,4 5,4 51,51 10

М-Курганский 1 1500 107,7 13,9 59,86 23

Неклиновский 2 2225 152,8 14,6 59,44 25

Песнанокопский 18 18408 1878,5 9,8 61,37 16

Р-Несветайский 1 1500 224 6,7 53,96 12

Сальский 6 40730 4304,0 9,5 47,76 20

Целинский 4 131300 7023,7 18,7 63,54 29

Система институтов ипотечного рынка должна обеспечивать создание благоприятной среды для функционирования экономического механизма и направлять его развитие на повышение эффективности землепользования.

В научных публикациях, посвященных развитию системы ипотечного кредитования, важнейшее значение придается созданию специализированного государственного земельного банка. Необходимость государственного вмешательства, особенно на стадии, когда механизмы ипотечного кредитования формируются, трудно поставить под сомнение, однако нельзя отождествлять государственное регулирование с коммерциализацией государственных структур.

Благоприятную для развития ипотечного кредитования институциональную

среду нельзя создать только путем учреждения разного рода организаций. Форми-

32

ровакие эффективно» системы ипотечного кредитования в сельском хозяйстве и ее институциональной среды является непрерывным процессом, продолжительность которого во многом будет зависеть от экономической ситуации в стране, в сельском хозяйстве и от темпов изменения структуры землепользования.

Главным препятствием на пути развитии ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий в настоящее время и в среднесрочной перспективе является нерациональная структура землевладения и землепользования, базирующаяся на аренде земельных долей. Быстрого способа решения этой проблемы без крупных социальных потрясений не существует. Отменить или коренным образом изменить права собственников земельных долей нельзя по двум причинам. Во-первых, земельные доли для сельских жителей выполняют роль социально-экономической компенсации за низкий уровень жизни; являются формой капитала, имеющего перспективу роста, возможностью расширения хозяйственной деятельности; и, наконец, наличие земельной собственности формирует социальное самосознание граждан. Во-вторых, пересмотр права собственности на земельные доли может послужить сигналом для пересмотра результатов всей приватизации, что может вызвать социальный взрыв с непредсказуемыми последствиями. В тоже время ситуация с земельными долями постепенно изменяется, и хотя официальных статистических данных не существует, по материалам анкетных опросов специалистов АПК Ростовской области установлено, что работникам сельскохозяйственных организаций принадлежит около 20% используемых земель. Большая часть земельных долей находится в собственности пенсионеров; лиц, переехавших жить в города; наследников, проживающих далеко от мест расположения земельных участков.

Для упорядочения процесса перераспределения земель необходима разработка и реализация целенаправленной полигики, отражающей интересы государства в области землепользования. Центральным звеном в реализации этой политики должно стать земельно-ипотечное агентство, главной задачей которого должна быть работа по рационализации структуры землевладения и землепользования путем активизации участников земельного рынка, организации взаимодействия банковского сектора с сетью сельских кредитных кооперативов и содействие развитию рынка ипотечных долговых обязательств.

Остальные элементы институциональной среды имеют второстепенное значение и будут формироваться по мере увеличения объемов ипотечного кредитования и роста доходности этих сделок для всех участников ипотечной системы.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. В результате проведенных исследований установлено, что радикальные преобразования земельных отношений, происходящие в стране, сопровождались импортированием институтов, сформировавшихся в странах с развитой рыночной экономикой, без предварительного системного анализа выгод и издержек их введения, без должной оценки социально-политической ситуации и разработки мер по адаптации неформальных институтов к вновь вводимым формальным.

Социально-экономическая эффективность земельных преобразований зависит от нахождения гармонии между принимаемыми законами, социально-этническими традициями и экономической целесообразностью.

По результатам анализа распределения функций между органами исполнительной власти и степени их реализованное™ на практике сделан вывод о том, что действующие структуры не обеспечивают реализации главных задач системы управления земельными ресурсами.

2. Для обеспечения эффективного использования земельных ресурсов разработана концептуальная модель организационно-экономической системы управления земельными ресурсами как составная часть общей системы управления. Сущность этой модели заключается в обеспечении взаимодействия институциональной среды с экономическим механизмом регулирования земельных отношений для решения двух основных задач: оптимизация структуры органов управления земельными ресурсами на основе функций управления и формирование механизма реализации экономического потенциала земельных ресурсов.

Основными принципами формирования и функционирования организационно-экономической системы управления земельными ресурсами являются: организационно-экономическая система управления земельными ресурсами должна обеспечивать возможности для реализации экономических, правовых и организационных условий эффективного использования и охраны земельных ресурсов; институциональная система должна обеспечивать учет интересов всех субъектов земельных отношений; основой формирования системы экономических регуляторов является земельная рента; главными компонентами экономического механизма являются цена земельных ресурсов, налоговое регулирование землепользования и механизм кредитования под залог земельных участков.

3. В диссертации доказывается, что методология определения стоимости земельных ресурсов должна интегрировать в себе основные положения теорий стоимости, предельной полезности и спроса-предложения, а социально-экономический

характер стоимости земель выражается в системе рентных отношений, проявляю-

34

щихся при определенном виде использования земельных ресурсов. Методы определения стоимости земель должны базироваться на экономических параметрах, отражающих реальный уровень доходов, возникающих при использовании земель, необходимости воспроизводства земельных ресурсов при сложившемся уровне ценовых пропорций и норме капитализации доходов.

4. Действующая в настоящее время методика определения кадастровой стоимости не является идеальным воплощением методологии оценки земель, но она официально принята, и именно по ней выполняются оценочные работы во всей стране. Основными недостатками государственной кадастровой оценки земель являются применение заниженной нормы рентабельности при вычислении цены производства и ничем не обоснованного коэффициента капитализации рентного дохода. Применение установленных в методике параметров приводит к завышению величины кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в 5-10 раз. Этот результат подтверждается и применением альтернативных методов определения стоимости земель.

5. В результате исследований доказано, что размер избыточного продукта, выступающего основанием для возникновения ренты и определяемого как разность между доходом от продукции, произведенной в худших условиях, и доходом от продукции, произведенной в лучших условиях, должен рассчитываться на основе группировки экономических показателей субъектов федерации по величине биоклиматического потенциала. В результате анализа методических подходов и фактических данных было установлено, что минимально необходимый уровень рентабельности для определения цены производства должен составлять 27%; ставка дисконтирования при капитализации рентного дохода должна базироваться на параметрах доходности депозитов, размере ставок по кредитам и уровне инфляции (интегрированная величина этих параметров составляет около 11%).

6. Отмена компенсации потерь сельскохозяйственного производства при изъятии земель из сельскохозяйственного оборота разрушает сложившийся механизм экономической защиты сельскохозяйственных угодий от необоснованных изъятий и расширяет базу для развития коррупции при предоставлении земельных участков доя несельскохозяйственных нужд, в то время как объемы работ по рекультивации и мелиорации не обеспечивают восполнения утрачиваемого потенциала

В диссертации предложен методический подход к комплексной оценке последствий изъятия земель из сельскохозяйственного оборота, учитывающий экономические, социальные и экологические последствия, а так же затраты несельскохозяйственных организаций. Комплексный учет всех последствий должен

35

воплощаться в специальном проекте землеустройства территории, прилегающей к изымаемому участку, и в проекте восстановления утрачиваемого сельскохозяйственного потенциала.

7. Анализ влияния системы налогообложения на эффективность использования земель показал, что динамика роста общей налоговой нагрузки на производителей сельскохозяйственной продукции опережает рост производственных затрат, которые возрастают быстрее, чем увеличивается выручка от реализации, а земельный налог растет в два с половиной раза быстрее общей налоговой нагрузки.

8. Исследования роли земельного налога в стимулировании рационального использования земель показали, что его нельзя считать нейтральным по отношению к объемам производства. Ставка земельного налога, устанавливаемая в процентах от кадастровой стоимости земель, является прогрессивной по отношению к выручке от стоимости продукции растениеводства. Фактические данные показывают, что рост доли земельного налога в выручке происходит более высокими темпами по сравнению с ростом кадастровой стоимости земель, а это значит, что увеличение объемов производства сопровождается прогрессивным увеличением налоговой нагрузки.

9. Анализ распределения и перераспределения рентных доходов доказал бесперспективность идей полного изъятия ренты через земельный налог. Полное изъятие рентного дохода земельным налогом не обеспечит создания равных условий для производства сельскохозяйственной продукции на землях разного качества. Кроме того, земельная рента является формой экономической реализации права собственности на землю и полное изъятие рентного дохода равнозначно отмене права собственности на землю.

Рост ставок земельного налога приводит к пересмотру договоров аренды земельных долей, и через арендную плату рентный доход полностью изымается из сельскохозяйственного производства в сферу личного потребления владельцев земельных долей. Собственники земельных долей - сельские жители, совокупный уровень доходов которых вместе с доходами от аренды ниже среднего по стране в три раза. В данной ситуации полное изъятие ренты не соответствует не только принципам социальной справедливости, но и принципам экономической целесообразности.

10. В диссертации сформулирован методологический подход и предложены конкретные величины ставок земельного налога для физических и юридических лиц - собственников земельных участков.

Сущность предлагаемого подхода базируется на том, что земельная рента является обычной формой дохода и должна изыматься в размере, соответствующем размеру изъятия других видов доходов. Налогообложение собственников земельных участков - физических лиц должно регулироваться в соответствии с общим порядком налогообложения доходов физических лиц, а юридических лиц - в соответствии с нормами налогообложения прибыли. Такой подход позволит земельному налогу гармонично вписаться в действующую систему налогообложения доходов. В случае перехода на прогрессивную ставку налогообложения доходов физических лиц ставку земельного налога можно будет увязать с размерами земельного участка, обеспечивающего получение рентного дохода, соответствующего ступеням прогрессивной шкалы.

Налоговое регулирование сделок с земельными участками предлагается осуществлять через введение прогрессивной шкалы налоговых ставок по отношению к приросту стоимости за период нахождения земельного участка в собственности.

11. Развитие новых экономических отношений и предпринимательской инициативы в аграрном секторе неразрывно связано с включением земли в реальный хозяйственный оборот и объективно вызывает необходимость создания в сельском хозяйстве стабильной и эффективно функционирующей системы кредитования под залог земельной собственности. Главным препятствием на пути развития ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий в настоящее время является нерациональная структура землевладения и землепользования, базирующаяся на аренде земельных долей. Инстшут земельных долей, выполнив роль амортизатора на начальном этапе социально-политических преобразований, стал препятствием на пути развития рыночных механизмов в АПК. Для решения этой проблемы необходима комплексная долгосрочная программа институциональных и экономических преобразований по формированию новой модели землевладения и землепользования, способной в полной мере реализовать экономический потенциал земельных ресурсов.

12. Специфика ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий заключается в том, что гарантией обеспечения обязательств выступает земельный участок, являющийся одновременно предметом залога и главным средством производства для залогодателя. Нормативный уровень доходности земельного участка определяет его стоимость как предмета залога, а уровень фактически получаемых доходов дает возможность погашать принимаемые на себя обязательства. В диссертации исследован механизм взаимосвязи залоговой стоимости земельного участка, процентной ставки по кредиту и срока кредитования, с одной стороны,

и уровнем эффективности использования земель - с другой.

37

Для обеспечения развития системы ипотечного кредитования предложена модель организации взаимодействия землевладельцев и землепользователей с сетью потребительских кредитных кооперативов, банковским сектором и ипотечным агентством, главной задачей которого должна стать деятельность по оптимизации системы землепользования и развитию рынка ипотечных бумаг.

13. Для реализации предложений по формированию целостной организационно-экономической системы управления земельными ресурсами требуются определенные изменения в законодательстве и органах управления.

Изменения в нормативно-правовом регулировании необходимы для совершенствования методики определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, системы установления ставок земельного налога и налогообложения сделок с земельными участками. Эти изменения позволяют дать объективную оценку стоимости сельскохозяйственных угодий и с учетом пересмотра налоговых ставок снизить налоговую нагрузку на производителей сельскохозяйственной продукции в целом по Российской Федерации на 4974 млн. руб. Без внесения изменений в кадастровую стоимость и пересмотра налоговых ставок эта сумма может быть перераспределена через систему бюджетного регулирования и направлена на субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам, что позволит дополнительно привлечь около 50 млрд. руб. кредитных ресурсов для повышения эффективности использования земель и оптимизации системы землепользования.

По теме диссертации автором опубликованы следующие работы: Монографии и учебные пособия

1. Экономическая оценка сельскохозяйственных угодий Ростовской области /A.C. Чешев, Е.М. Цвылев, Г.Г. Клименко, A.C. Тарасов и др. - Ростов н/Д : Изд-во Рост, ун-та, 1991. - (14/1п.л.)

2. Экономические проблемы землепользования/ A.C. Чешев, Е.М. Цвылев, A.C. Тарасов и др. - Ростов н/Д: Изд-во Рост, ун-та, 1991. - (11/2,5 п.л.)

3. Оценка стоимости и эффективность использования сельскохозяйственных угодий: монография. / A.C. Тарасов, Н.В. Напольских. - Новочеркасск: Темп, 2006.- (8,87/8 п.л.)

4. Организационно-экономическая система управления землепользованием в АПК: монография. / A.C. Тарасов. - Новочеркасск: Оникс+, 2007. - (18,4 пл.)

5. Оценка недвижимости: экономико-правовой аспект с комментарием законодательной базы: учеб. пособие / A.B. Манохин, Е.М. Заговалова., A.C. Тарасов. -М.: Изд.-во Рос. Акад. кадрового обеспечения АПК. - 2003. - Ч. 1-(20,5/1,5 пл.)

6. Прогнозирование и планирование использования земельных ресурсов: учеб. пособие для студентов заоч. фак./А.С. Тарасов, В.А. Коновалова, H.A. Сергеев; Новочеркасская гидромелиор. акад. - Новочеркасск: НГМА, 2000. - (3/1,2 п.л.)

7. Комплесксный анализ экономической деятельности сельскохозяйственного предприятия (организации): учеб. пособие / A.C. Тарасов, И.В. Коломийцева, Н.Э. Берестова ; Рост, ин-т переподгот. кадров агробизнеса. - Новочеркасск: ЮРГТУ, 2004. -(14,5/7,3 пл.)

8. Общий маркетинг : учеб.-метод. пособие/А.С. Тарасов, A.B. Владимирова, Н.И. Гришкова ; Рост, ин-т переподг. кадров агробизнеса - Новочеркасск: ЮРГТУ, 2004 (4,65/3 пл.)

9. Информационные технологии в АПК : учеб.-метод. пособие / A.C. Тарасов, О.Л. Третьякова, В.А. Коновалова. - Новочеркасск: ЮРГТУ, 2005. - (5,0/2,8 пл.)

Научные статьи в рецензируемых журналах, рекомендуемых ВАК

10. Экономический механизм земельных отношений / A.C. Тарасов // АПК: экономика, управление. - 1991- №1. - (0,7 п.л.)

11. Сущность и механизм функционирования земельного банка / A.C. Тарасов // АПК: экономика, управление. - 1995. - №10. - (0,4 пл.)

12. Экономические условия ипотечного кредитования в сельском хозяйстве / A.C. Тарасов // Экономика с.-х. и перерабатывающих предприятий. - 2005. -№ 12,-(0,4 п.л.)

13. Обоснование исходных параметров при определении дифференциальной земельной ренты / A.C. Тарасов // Изв. высш. учеб. заведений Сев.-Кавк. регион. -2006. -№ 10,- (0,3 пл.)

14. Экономические методы регулирования эффективного использования сельскохозяйственных угодий / A.C. Тарасов, Н.В. Налольских; Сев.-Кавк. центр высш. шк. // Науч. мысль Кавказа. - 2006. - № 8 (92). - (0,8/0,6 пл.)

15. Земельный налог в системе налогообложения сельхозпроизводства / A.C. Тарасов // АПК: экономика, управление. - 2007. - № 8. - (0,6 пл.)

16. Институциональные условия эффективного землепользования в АПК / A.C. Тарасов // Экон. веста. Ростов, гос. ун-та. - 2007№ 4.2.- (0,4)

17. Тарасов A.C. Обоснование налоговых ставок при использовании и совершении сделок с сельскохозяйственными угодьями / A.C. Тарасов // Налоговая политика и практика. - 2007. - № 6. - (0,5 п.л.)

Статьи в сборниках и других изданиях

18. Исходные положения по установлению платы за землю в условиях арендного подряда / A.C. Тарасов // Рацион, и эффектов, использ. земель на Сев. Кавказе : сб. ст. - Новочеркасск, 1988 - (0,3)

19. Основные положения методики определения норматива платы за землю сельскохозяйственными предприятиями / A.C. Тарасов, В.В. Резаев // Система использования и охраны земли на основе рабочего проектирования : тр. ЦСХИ. - Целиноград, 1989. - (0,2/0,1)

20. Установление платы за землю в условиях арендного подряда /A.C. Тарасов; под ред. Е.И. Гайдамаки // Совершенствование землеустройства в условиях перестройки хоз. механизма в АПК: тез. докл. на Всесоюз. науч.-техн. конф. Москва 31 мая-2 июня 1989 г. - М., 1989. - (0,1)

21. Анализ методов оценки комплекса ресурсов, используемых в планировании сельскохозяйственного производства / A.C. Тарасов // Развитие кооп.и и совершенствование механизма в АПК : тез. докл. на Всесоюз. науч.-теорет. конф. молодых учен, и специалистов Москва 23-25 октября 1990 г. - М., 1990. - (0,2)

22. Основные принципы определения размеров платы за землю / A.C. Тарасов // Предложения по повышению эффективности использ. произв. потенциала в сел. хоз-ве и др. отраслях АПК : тез. докл. к координац. совещ. Москва ноябрь, 1990г. -М., 1990.-(ОД)

23. Оценка комплекса природно-экономических ресурсов районов Ростовской области и анализ эффективности их использования / A.C. Тарасов // Рацион, природопользование. Математические модели: Межведом, сб. науч. ст. - Ростов н/Д : РИО СКНЦВШ, 1990. - (0,2)

24. Цель и задачи экономического механизма регулирования земельных отношений /A.C. Тарасов // Эколог, аспекты мелиорации Сев. Кавказа : тез. конф. Новочеркасск 29 мая-1 июня 1990 г. - Новочеркасск, 1990. - (0,2)

25. Землеустройство ассоциации крестьянских хозяйств / A.C. Тарасов; Гос. ун-т по землеустройству. // Аграр. реформа в России и современ. землеустройство : тез. докл. научн. конф. Москва21-22 октября 1992г. -М., 1992. -(0,1)

26. Проблемы создания системы учет качества земель в составе городского кадастра / A.C. Тарасов // Проблемы мелиорации и экологии Юга России : тез. конф. Новочеркасск 23-26 марта 1993г. - Новочеркасск, 1993. - (0,1)

27. То, что нужно для себя, - не продается / Донские Ведомости: экон. еженед. (Регион, изд. газ. «Экономика и жизнь»). - Новочеркасск, 1994. - № 1 (21). - (0,3)

28. Концепция финансовой стабилизации сельскохозяйственного производства / A.C. Тарасов // Полит, культура и полит, сознание: динамика и перспективы развития на фоне соц.-экон. проблем АПК Ростов, обл. : тез. докл. межвуз. науч.-пракг. конф. ДонГАУ.- п.Персиановский, 1996. - 48 с. - (0,1)

29. Экономическая защита сельскохозяйственных угодий / A.C. Тарасов // Проблемы сохранения окружающей среды при эксплуатации гидромелиор. систем : сб. науч. тр. - Новочеркасск: НЛМА, 1996. - (0,3)

30. Законодательное обеспечение рационального использования сельскохозяйственных угодий / A.C. Тарасов // Мелиорация антропоген. ландшафтов. - Новочеркасск : Изд -во НГМА, 1997 - С.. 452 .- (0,3)

31. Налоговое регулирование сельскохозяйственного производства / A.C. Тарасов // Пути стабилизации использования произв. потенциала с.-х. предприятий : тр. сотр. экон. фак. Донского гос. аграр. ун-та. - ДонГАУ, 1997. - (0,1)

32. Методологические подходы к учету, анализу и планированию в АПК / A.C. Тарасов // Сел. хоз-во региона в переход, экономике: теория, практика. - Ростов-на-Дону : ВНИИЭиН "Коралп-Микро", 1998. - Вып. 2. - (0,2)

33. Оценка возможностей финансового оздоровления сельскохозяйственных организаций / A.C. Тарасов // Проблемы теории и практики экон .развития АПК в кризис, ситуациях : докл. и сообщ. межрегион, науч.-практ. конф. Ростов н/Д, 1999. - Ростов н/Д: ЦОП «Корал-Микро», 1999 - (0,1)

34. Социально-экономические аспекты банкротства сельскохозяйственных организаций / A.C. Тарасов, A.C. Науменко // Материалы между нар. науч.-произв. конф. «АПК и аграр. политика в России и странах Вост. Европы на рубеже XXI века. Формирование кадр, потенциала АПК».- СПб.: AMA НЗ РФ, 2000. - (0,2)

35. Эффективность использования пашни с учетом воспроизводства плодородия почв / A.C. Тарасов, Н.В. Напольских // Совершенствование организацион,-экон. отношений в АПК : тез. регион, науч.-практ. конф. Ростов н/Д 10 июля 2001. - Ростов н/Д: ВНИИЭиН, 2001. - Вып. 2. - (0,15)

36. Кадастровая оценка стоимости сельскохозяйственных угодий Ростовской области / A.C. Тарасов // Современ. проблемы устойчивого развития агропром. комплекса России : материалы межрегион, дистанц. науч.- практ. конф. п. Персиа-новский, 2003,- ДонГАУ, 2003. - (0,1)

37. Методика определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий / A.C. Тарасов ; Ростов, ин-т переподгот. кадр, агробизнеса // Информ. технологии в обучении и с.-х. пр-ве : материалы междунар. научн.-произв. конф. Новочеркасск, 23-24 апреля 2003. -Новочеркасск: РИПКА, 2003. - (0,2)

38. Оптимизация использования земель в Ростовской области / A.C. Тарасов, Н.В. Напольских // Экон. и социал. проблемы реформирования АПК и пути их решения на современ. этапе развития рыноч. отношений : материалы 20-й Междунар. науч.-практ. конф. С.-Петербург 23-25 июня 2003.- СПб: AMA НЗ РФ, 2003. - (0,3/0,2)

39. Анализ структуры использования пашни в Ростовской области/ A.C. Тарасов // Стратегия развития АПК: технология, экономика, управление : материалы науч.-практ. конф. п. Персиановский, 2004. - ДонГАУ, 2004. - (0,12)

40. Формирование институциональной системы земельного рынка / A.C. Тарасов // Институцион. условия развития сел. хоз-ва России: эволюция соц.-экон. функции и рыноч. структуры : материалы науч.-практ. конф. Ростов н/Д, 18-20 мая 2004. - Ростов н/Д: ВНИИЭиН, 2004. - Т.1, кн.2. - (0,15)

41. Концепция организации консультационной службы для сельского хозяйства/ A.C. Тарасов ; Ростов, ин-т переподгот. кадр, агробизнеса // Информ. технологии в образовании и консультац. деятельности : материалы Всерос. науч.-произв. конф. Новочеркасск, 26-27 апреля 2005. - Новочеркасск: РИПКА, 2005. - (0,2)

42. Налоговое регулирование сельскохозяйственного производства на основе материалов экономической оценки земель/ A.C. Тарасов //Экономика, учет и управление в агропром. пр-ве : сб. науч. тр. РИПКК АПК,- Ростов-на-Дону: ООО «Терра Принт», 2005. - (0,15)

43. Новый этап в перераспределении земель сельскохозяйственного назначения/ A.C. Тарасов // Актуал. проблемы и перспективы развития агропром. комплекса : материалы науч.- практ. конф. п. Персиановский, 2005,-ДонГАУ, 2005. -(0,15)

44. Экономическое обоснование возможностей развития ипотечного кредитования / A.C. Тарасов // Агропром. интеграция и ее роль в регион. АПК: материалы регион, науч.-практ. конф. Ростов н/Д, 29-30 марта 2005. - Ростов н/Д: ВНИИЭиН, 2005.-ТЛ, кн.2-(0,2)

45. Анализ концепций развития консультационной деятельности в Ростовской области / A.C. Тарасов ; Ростов, ин-т переподгот. кадр, агробизнеса // Информ. технологии в образовании и консультац. деятельности в с.-х. пр-ве: материалы Всерос. науч.-произв. конф. Новочеркасск, 20-21 апреля 2006. - Новочеркасск: РИПКА, 2006.-(0,2)

46. Земельный налог в планировании развития сельских территорий / A.C. Тарасов // Модели индикативного планирования соц.-экон. развития сел. территорий : материалы междунар. науч.-практ. конф. .Ростов н/Д, 25-26 апреля 2006,- Ростов н/Д: ВНИИЭиН, РГЭУ «РИНХ», 2006. - (0,2)

47. Анализ состава сельскохозяйственных угодий доя развития ипотечного кредитования / A.C. Тарасов; Ростов, ин-т переподгот. кадр, агробизнеса // Информ. технологии в образовании и консультац. деэтельности в с.-х. пр-ве: материалы Всерос. науч.-произ. конф. Новочеркасск, 24-26 апреля 2007. - Новочеркасск: РИПКА, 2007.-(0,2).

Подписано в печать 11,03.2009г. Формат 60x84 У)6

Объем2,Опл. 1,7 уч.-изд. Бумага офсетная. Тир. 100. Заказ № 586.

Участок оперативной полиграфии ГУЗа. Москва, ул. Казакова, 15.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктора экономических наук, Тарасов, Алексей Сергеевич

Введение.

1. Методология формирования организационно-экономической системы управления земельными ресурсами на основе институциональной теории.

1.1. Применение институциональной методологии в исследования проблем управления земельными ресурсами.

1.2. Анализ эволюции институтов в сфере управления земельными ресурсами

1.3. Роль социальных традиций и законодательной базы в формировании институциональных условий землепользования.

1.4. Основные направления институционального регулирования земельных отношений в странах с развитой рыночной экономикой.

1.5. Анализ развития системы управления земельными ресурсами на современном этапе.

1.6. Цель, задачи, структура и принципы функционирования организационно-экономической системы управления земельными ресурсами.

2.Теория и методы определения стоимости земель.

2.1. Основы методологии определения стоимости земель.

2.2. Правовое регулирование в определении видов стоимости земель.

2.3. Анализ методики государственной кадастровой оценки земель.

2.4. Пути совершенствования методов определения стоимости сельскохозяйственных угодий.

3. Проблемы оценки социально-экономических последствий изъятия земель для несельскохозяйственных нужд.

3.1. Оценка убытков собственников и пользователей при изъятии сельскохозяйственных угодий.

3.2. Экономическая защита земель от изъятия из сельскохозяйственного производства

3.3. Оценка экологических и социальных последствий изъятия земель из сельскохозяйственного оборота.

3.4. Оценка вариантов предоставления земель для несельскохозяйственных нужд.

4. Влияние налогообложения на организацию рационального использования и охрану земель.

4.1. Основные положения институционального подхода к регулированию налоговых отношений.

4.2. Значение земельного налога в системе эффективного использования сельскохозяйственных угодий.

4.3. Оценка влияния земельного налога на формирование затрат.

4.4. Изъятие рентных доходов земельным налогом и арендной платой.

4.5. Обоснование налоговых ставок при использовании земель и совершении сделок с земельными участками.

5. Формирование модели землевладения и землепользования обеспечивающей развитие системы ипотечного кредитования.

5.1. Значение и проблемы развития ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения.

5.2. Земельные ресурсы как предмет залога.

5.3. Оценка влияния экономических условий использования земель на развитие ипотечного кредитования.

5.4. Институциональные условия оптимизации системы землевладения и землепользования в развитии ипотечного кредитования.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методологические основы формирования организационно-экономической системы управления земельными ресурсами"

Актуальность темы исследования. Среди важнейших проблем социально-экономического развития общества особое значение принадлежит вопросам эффективного использования природных ресурсов. От рационального использования сельскохозяйственных угодий зависит продовольственная безопасность государства и уровень жизни населения. Российская Федерация располагает огромными площадями сельскохозяйственных угодий, но эффективность их использования остается крайне низкой, и изменить сложившуюся ситуацию без разработки адекватной современным условиям системы управления земельными ресурсами невозможно.

Управление земельными ресурсами - явление многогранное, и его необходимо рассматривать с разных позиций. Наиболее важным вопросом является формирование методологии и методических основ регулирования земельных отношений, отражающих социально-экономические и экологические интересы, возникающие при использовании земельных ресурсов.

Радикальные изменения в земельных отношениях, произошедшие в начале девяностых годов, принципиально изменили систему правоотношений, но они не могли привести к моментальному изменению социальных традиций и автоматическому возникновению адекватной системы управления. Попытки копирования опыта институционального и экономического регулирования, хорошо зарекомендовавшие себя в странах с развитой рыночной экономикой, не обеспечили повышения эффективности производства в уникальных для мировой практики условиях коллективно-долевой собственности на землю и сложившейся системы социально-экономических отношений.

На протяжении 14 лет земельный налог — важнейший элемент экономического механизма управления земельными ресурсами — дифференцировался на основе материалов оценки земель, отражавшей ценовые пропорции социалистической экономики, и в настоящее время его величина не имеет экономического обоснования. Переход к установлению ставок земельного налога по показателям кадастровой стоимости привел к увеличению налоговой нагрузки более чем в два раза. Столь резкие изменения ставят вопрос о степени соответствия кадастровой стоимости реальной экономической ценности земли как экономического ресурса и о принципах ее налогообложения. Колоссальные потенциальные возможности земельных ресурсов выступать залоговым обеспечением для развития системы ипотечного кредитования остаются нереализованными.

Формирование институциональной среды и адекватного ей экономического механизма - процесс длительный и многогранный, на исправление ошибок в его построении требуются десятилетия. Именно эти обстоятельства актуализируют необходимость глубокой проработки основных элементов организационно-экономической системы управления земельными ресурсами. В условиях обостряющейся мировой потребности в продовольствии система управления земельными ресурсами должна стать адекватным инструментом реализации формирующейся модели социально-экономического развития, способной обеспечивать стабильное повышение эффективности использования сельскохозяйственных угодий.

Степень разработанности проблемы. Вопросы методологии институциональных исследований и прикладные аспекты институциональной теории представлены в работах Норта Д., Веблена Т., Коуза Р., Уильямсона О., Капелюшни-кова Р.И., Белокрыловой О.С., Вольчика В.В., Мурадова A.A., Загайтова И.Б., Шишкина А.Ф., Шаститко А.Е., Олейника А.Н., Нуреева P.M. Институциональные проблемы управления земельными ресурсами рассматриваются в работах Хлыстуна В.Н., Комова Н.В., Волкова С.Н., Ткачука С.А., Варламова A.A., Строева Е.С., Кузнецова В.В., Крылатых Э.Н., Кухтина П.В., Лукманова Д.Д., Шагайда Н.И., однако специфика применения институциональной теории к обоснованию построения организационно-экономической системы управления земельными ресурсами остается недостаточно исследованной.

Методология и методика оценки земель находятся в сфере постоянного внимания ученых-аграрников уже многие годы. Значительный вклад в их разработку на разных этапах развития внесли Черемушкин С.Д., Николенко Г.С., Дегтярев И.В., Львов Д.С., Замков O.K., Лойко П.Ф., Бронштейн М.Л., Пасхавер Б.И., Фесенко И.П., Беленький В. Р., Алакоз В.В., Носов С.И., Оверчук A.JL, Скуфинский O.A., Грибовский C.B., Семенов В.А., Медведева O.E., Чешев A.C., Панкова К.И, Махт В.А., Руди В.А. Вместе с тем, результаты оценки земель отражают весь комплекс проблем и противоречий экономической ситуации конкретного исторического периода. В современных условиях результаты государственной кадастровой оценки земель превышают результаты, полученные с применением других подходов, в пять и более раз. Такие различия в результатах являются весомым основанием для анализа методов определения стоимости земель.

Земельный налог как важнейший инструмент управления земельными ресурсами рассматривается в работах Сагайдака А.Э., Шмелева Г.И., Яруллина P.P., Вершинина В.В., Березина М.Ю., Буздалова И.Н., Кузнецова В.А., Гатаули-на A.M., Милосердова В.В., Пушкаревой В.М. При широком разнообразии авторских позиций в большинстве публикаций прослеживается тенденция наделения земельного налога функциями универсального, что прямо противоречит общим принципам функционирования налоговых систем. Кроме того, переход на установление ставок земельного налога в процентах от кадастровой стоимости земель актуализирует постановку вопроса о величине этого процента и единстве теоретической основы определения стоимости земель и налогообложения.

Вопросы формирования моделей землевладения и землепользования, обеспечивающих развитие системы ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий, представлены в публикациях Миндрина A.C., Леппке О.Б., Жученко A.A., Югай А.М, Трушина Ю.В, Сергацковой Е.В., Горемыкина В.А., Гаранкина Н.В., Масловой В.В., Ризуна Н.И. Новизна вопроса и отсутствие у банков практики кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения предопределяют потребность в глубокой проработке всего комплекса организационно-экономических проблем ипотечного механизма, и в первую очередь в поиске моделей землевладения и землепользования, обеспечивающих реальные возможности для реализации экономического потенциала земельных ресурсов как предмета залога и объекта кредитования.

Целыо исследования является разработка методологии формирования и функционирования организационно-экономической системы управления земельными ресурсами на основе институциональной теории и методов экономического регулирования, обеспечивающих реализацию потенциала рыночной экономики в стабильном росте эффективности использования земельных ресурсов, и прежде всего сельскохозяйственных угодий.

Для достижения этой цели автором ставились следующие задачи:

- раскрыть сущность и исследовать формы влияния институциональных условий на формирование организационно-экономической системы управления земельными ресурсами;

- разработать концептуальную модель организационно-экономической системы управления земельными ресурсами;

- проанализировать методологию определения стоимости земельных ресурсов и методические положения государственной кадастровой оценки земель;

- уточнить принципы и обосновать исходные экономические параметры вычисления дифференциальной земельной ренты и на их основе разработать предложения по совершенствованию методики определения стоимости сельскохозяйственных угодий;

- разработать предложения по формированию механизма экономической защиты сельскохозяйственных угодий при изъятии земель для несельскохозяйственных нужд;

- исследовать влияние земельного налога на распределение рентных доходов и эффективность сельскохозяйственного использования земельных ресурсов;

- разработать принципы обоснования ставок земельного налога, стимулирующих рациональное использование земель, и принципы налогообложения сделок с земельными участками;

- разработать предложения по формированию моделей землевладения и землепользования, обеспечивающих благоприятные экономические условия для развития ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий.

Объектом исследования являются институты, организации и экономические механизмы, составляющие основу организационно-экономической системы управления земельными ресурсами.

Предметом исследования являются процессы формирования и развития организационно-экономической системы управления земельными ресурсами с позиций институциональной теории и адаптации классических рыночных методов к регулированию рационального использования сельскохозяйственных угодий.

Методология и методы исследований. Теоретической основой исследования послужила методология институционального анализа, позволяющая сформулировать концептуальные основы действия рыночных механизмов в управлении земельными ресурсами. Ее применение для анализа эволюции социально-экономических условий и оценки деятельности формальных институтов позволило определить причины низкой эффективности использования земель в сельскохозяйственном производстве на современном этапе аграрных преобразований.

В процессе работы над вышеназванными проблемами использовались общенаучные методы исследования, опирающиеся на системный подход, в рамках которого применялся разнообразный инструментарий для определения сущности анализируемых явлений, процессов и закономерностей.

В экспериментальной части исследования широко использовались расчетно-аналитические методы, методы корреляционно-регрессионного анализа (для исследования взаимосвязей и форм зависимостей различных факторов, влияющих на возникновение и изъятие рентных доходов), графического отображения функциональных зависимостей (для визуального анализа процессов изменения показателей кадастровой стоимости земель, ресурсообеспеченности, стоимости продукции и налоговой нагрузки), схематического представления взаимосвязей анализируемых категорий (для функционального структурирования анализируемых объектов), расчетно-конструктивный метод (для проверки рабочих гипотез и получения новых выводов, доказательств эффективности или несостоятельности различных предложений, в частности по экономическому обоснованию развития системы ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий). Применение методов адекватных исследуемым явлениям позволило обеспечить высокую достоверность полученных результатов.

Научная новизна.

1. Раскрыта сущность и формы взаимосвязи изменений в системе управления земельными ресурсами с трансформацией институциональной среды, выражающиеся в синхронной смене организационных, правовых и экономических методов управления в ответ на изменяющиеся институциональные условия, что позволило определить приоритеты и ограничения в сфере импорта институтов, необходимость поиска путей адаптации неформальных институтов к внедряемым правовым нормам регулирования земельных отношений.

2. Впервые разработана концептуальная модель и сформулированы базовые принципы формирования организационно-экономической системы управления земельными ресурсами на основе взаимодействия институциональной среды с экономическим механизмом регулирования земельных отношений.

3. Предложен общий подход к исчисления рентного дохода, являющегося ключевым параметром при определении стоимости сельскохозяйственных угодий. В результате анализа методологических подходов и сопоставления фактических данных было установлено, что определение общественно-необходимых затрат в худших условиях производства следует базировать на материалах группировки экономических показателей субъектов федерации по величине биоклиматического потенциала. Применение такого подхода позволяет установить объективную основу для расчетов размера избыточного продукта, выступающего основанием для возникновения ренты.

4. Впервые обоснованы основные экономические параметры для исчисления показателей кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий и предложен способ контроля его результатов на основе данных о стоимости аренды земельных долей.

5. Разработаны предложения по совершенствованию сложившейся методологии и методики определения ущерба от изъятия земель из сельскохозяйственного оборота, заключающиеся в обосновании необходимости возврата к системе компенсации потерь сельского хозяйства, денежной оценки социальных и экологических последствий, которые могут как увеличивать, так и снижать размер компенсаций в зависимости от типа объекта, под который предоставляется земельный участок. Форма и размер компенсаций должны учитывать и затраты несельскохозяйственного землепользователя, возникающие при предоставлении ему участка, на котором сооружение и эксплуатация объекта будут превышать стандартную сметную стоимость. Для комплексной оценки компенсаций должен разрабатываться специальный проект перераспределения земель, предусматривающий воспроизводство потенциала сельскохозяйственных угодий.

5. Исследован механизм влияния земельного налога на формирование затрат в сельскохозяйственном производстве. На основе анализа динамики основных экономических показателей установлено, что производственные затраты возрастают быстрее выручки от реализации продукции растениеводства, объем налогов растет быстрее затрат, а земельный налог растет в два с половиной раза быстрее общего роста налоговой нагрузки. Рост ставок земельного налога вызывает пересмотр договоров аренды земельных долей и через рост арендной платы существенно влияет на себестоимость и уровень доходов землепользователей. В сложившихся условиях земельный налог нельзя считать нейтральным по отношению к производству, ставка земельного налога, установленная в процентах от кадастровой стоимости земель, является прогрессивной по отношению к выручке от реализации продукции растениеводства.

6. Разработаны принципы обоснования ставок земельного налога и налогообложения сделок с земельными участками, базирующиеся на том, что земельная рента является одним из видов дохода и формой экономической реализации права собственности на землю. В отличие от сложившегося подхода предложено регулировать налогообложение собственников земельных участков: физических лиц -в соответствии с общим порядком налогообложения доходов физических лиц, организаций - в соответствии с нормами налогообложения прибыли. При налогообложении сделок с земельными участками должна применяться прогрессивная ставка по отношению к величине прироста стоимости за период нахождения земель в собственности. Такой подход обеспечит реализацию принципа нейтральности налогообложения к источнику доходов и станет надежной защитой от спекуляции земельными участками.

7. Обоснованы предложения по формированию институциональных условий для развития земельно-ипотечного кредитования на основе взаимодействия землевладельцев и землепользователей с системой кредитных кооперативов, банковским сектором и созданию земельно-ипотечного агентства с целью консолидации земельной собственности в массивы достаточных размеров для превращения земельных участков в эффективный инструмент привлечения заемного капитала в объемах, обеспечивающих расширенное воспроизводство земельных ресурсов.

Основные положения диссертации, выносимые на защиту:

1. Теоретические положения формирования и развития организационно-экономической системы управления земельными ресурсами в постоянно изменяющихся условиях институциональной среды.

2. Методика обоснования основных экономических параметров, создающих единую основу для определения кадастровой и рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий.

3. Экономический механизм влияния земельного налогообложения на эффективность использования сельскохозяйственных угодий, обоснование ставок земельного налога и налогового регулирования сделок с земельными участками.

4. Методология формирования организационно-экономических условий землевладения и землепользования для развития системы ипотечного кредито вания под залог сельскохозяйственных угодий.

Практическая значимость проведенных исследований заключается в том, что они создают теоретическую и методическую базу для формирования организационно-экономической системы управления земельными ресурсами на основе целенаправленного развития институциональных условий в гармонии с экономическим механизмом регулирования земельных отношений, обеспечивая стабильное повышение эффективности использования и расширенное воспроизводство земельных ресурсов.

Предложенный в диссертации подход к построению организационной структуры управления земельными ресурсами может стать основой для распределения функций управления между Органами исполнительной власти.

Результаты исследований по методике оценки земель могут применяться при экспертизе результатов государственной кадастровой оценки земель, при совершенствовании ее методики, а также при оценке рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий.

Методические разработки по определению размеров ущерба и форме компенсаций при изъятии земель из сельскохозяйственного оборота могут использоваться как экономическое обоснование при принятии административных решений по изменению категорий целевого назначения земель.

Предложения по установлению ставок земельного налога могут использоваться администрациями муниципальных образований при определении размеров изъятия рентных доходов и дифференциации ставок по категориям плательщиков.

Реализация предложений по налогообложению сделок с земельными участками может стать экономическим рычагом борьбы со спекуляцией земельными участками.

Рекомендации по формированию территориальных условий для системы ипотечного кредитования могут использоваться землевладельцами и кредитными организациями при определении залоговой стоимости земельных участков и разработке инвестиционных проектов, источником финансирования которых является ипотечный кредит.

Методические подходы, инструментарий и научные выводы могут использоваться в учебном процессе.

Апробация результатов исследования. Материалы исследований были использованы Министерством сельского хозяйства и продовольствия Ростовской области при реализации Приоритетного национального проекта «Развитие АПК» по направлению «Развитие ипотечного кредитования» и при разработке индикативных показателей областной программы развития сельского хозяйства и регулирования рынков сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия на

2008-2012 гг. Методические разработки по определению стоимости сельскохозяйственных угодий используются при выполнении оценочных работ в Воронежском филиале ВИСХАГИ. Основные теоретические положения и методические разработки стали основой докладов автора на международных, всероссийских, региональных конференциях (1.989-2007 гг.) и семинарах повышения квалификации специалистов АПК, используются в учебном процессе в сельскохозяйственных вузах и институтах повышения квалификации.

По теме диссертации опубликованы 47 работ общим объемом 109 п.л., в том числе авторского текста 54,6 п.л.

Структура и объем диссертации. Диссертация состоит из введения, пяти глав, выводов и предложений, списка литературы, включающего 284 наименования, приложения. Работа изложена на 329 страницах, содержит 63 таблицы и 56 рисунков, а также 17 приложений.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Тарасов, Алексей Сергеевич

Выводы и предложения

1. В результате проведенных исследований установлено, что радикальные преобразования земельных отношений, происходящие в стране, сопровождались импортированием институтов, сформировавшихся в странах с развитой рыночной экономикой, без предварительного системного анализа выгод и издержек их введения, без должной оценки социально-политической ситуации и разработки мер по адаптации неформальных институтов к вновь вводимым формальным.

Социально-экономическая эффективность земельных преобразований зависит от нахождения гармонии между принимаемыми законами, социально-этническими традициями и экономической целесообразностью.

По результатам анализа распределения функций между органами исполнительной власти и степени их реализованное™ в практике сделан вывод о том, что действующие структуры не обеспечивают реализацию главных задач системы управления земельными ресурсами.

2. Для обеспечения эффективного использования земельных ресурсов разработана концептуальная модель организационно-экономической системы управления земельными ресурсами как составная часть общей системы управления. Сущность этой модели заключается в обеспечении взаимодействия институциональной среды с экономическим механизмом регулирования земельных отношений для решения двух основных задач: оптимизация структуры органов управления земельными ресурсами на основе функций управления и формирование механизма реализации экономического потенциала земельных ресурсов.

Основными принципами формирования и функционирования организационно-экономической системы управления земельными ресурсами являются: организационно-экономическая система управления земельными ресурсами должна обеспечивать возможности для реализации экономических, правовых и организационных условий эффективного использования и охраны земельных ресурсов; институциональная система должна обеспечивать учет интересов всех субъектов земельных отношений; основой формирования системы экономических регуляторов является земельная рента; главными компонентами экономического механизма являются цена земельных ресурсов, налоговое регулирование землепользования и механизм кредитования под залог земельных участков.

Институциональная сйстема и экономический механизм находятся в процессе постоянного взаимодействия приводящего к динамично изменяющимся формам и методам регулирования земельных отношений.

3. В диссертации доказывается, что методология определения стоимости земельных ресурсов должна интегрировать в себе основные положения теорий стоимости, предельной полезности и спроса-предложения, а социально-экономический характер стоимости земель выражается в системе рентных отношений, проявляющихся при определенном виде использования земельных ресурсов. Методы определения стоимости земель должны базироваться на экономических параметрах, отражающих реальный уровень доходов, возникающих при использовании земель, необходимости воспроизводства земельных ресурсов при сложившемся уровне ценовых пропорций и норме капитализации доходов.

4. Действующая в настоящее время методика определения кадастровой стоимости не является идеальным воплощением методологии оценки земель, но она официально принята, и именно по ней выполняются оценочные работы во всей стране. Основными недостатками государственной кадастровой оценки земель являются применение заниженной нормы рентабельности при вычислении цены производства и ничем не обоснованного коэффициента капитализации рентного дохода. Применение установленных в методике параметров приводит к завышению величины кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий в 5-10 раз. Этот результат подтверждается и применением альтернативных методов определения стоимости земель.

5. В результате исследований доказано, что размер избыточного продукта, выступающего основанием для возникновения ренть1 и определяемого как разность между доходом от продукции, произведенной в худших условиях, и доходом от продукции, произведенной в лучших условиях, должен рассчитываться на основе группировки экономических показателей субъектов федерации по величине биоклиматического потенциала. В результате анализа методических подходов и фактических данных было установлено, что минимально необходимый уровень рентабельности для определения цены производства должен составлять 27%; ставка дисконтирования при капитализации рентного дохода должна базироваться на параметрах доходности депозитов, размере ставок по кредитам и уровне инфляции (интегрированная величина этих параметров составляет около 11%).

6. Отмена компенсации потерь сельскохозяйственного производства при изъятии земель из сельскохозяйственного оборота разрушает сложившийся механизм экономической защиты сельскохозяйственных угодий от необоснованных изъятий и расширяет базу для развития коррупции при предоставлении земельных участков для несельскохозяйственных нужд, в то врет как объемы работ по рекультивации и мелиорации не обеспечивают восполнения утрачиваемого потенциала.

В диссертации предложен методический подход к комплексной оценке последствий изъятия земель из сельскохозяйственного оборота, учитывающий экономические, социальные и экологические последствия, а так же затраты несельскохозяйственных организаций. Комплексный учет всех последствий должен воплощаться в специальном проекте землеустройства территории, прилегающей к изымаемому участку, и в проекте восстановления утрачиваемого сельскохозяйственного потенциала.

7. Анализ влияния системы налогообложения на эффективность использования земель показал, что динамика роста общей налоговой нагрузки на производителей сельскохозяйственной продукции опережает рост производственных затрат, которые возрастают быстрее, чем растет выручка от реализации, а земельный налог растет в два с половиной раза быстрее общей налоговой нагрузки.

Введение Единого сельскохозяйственного налога обеспечило некоторое снижение общей налоговой нагрузки, но принятая форма налогообложения не стимулирует обновление материально-технической базы сельскохозяйственных организаций, не упрощает системы учета и исчисления налогов, усложняя взаимоотношения производителей сельскохозяйственной продукции с перерабатывающей промышленностью.

В диссертации предлагается не идти по пути изобретения «гибридных» форм, а сохранить единство налоговой системы с регулированием через предоставление целевых льгот. Для крестьянских (фермерских) хозяйств и других малых форм хозяйствования, не способных обеспечить необходимый уровень бухгалтерского налогового учета, установить налог на вмененный доход, базой которого может выступать кадастровая стоимость земель.

8. Исследования роли 'земельного налога в стимулировании рационального использования земель показали, что его нельзя считать нейтральным по отношению к объемам производства. Ставка земельного налога, устанавливаемая в процентах от кадастровой стоимости земель, является прогрессивной по отношению к выручке от стоимости продукции растениеводства. Фактические данные показывают, что рост доли земельного налога в выручке происходит более высокими темпами по сравнению с ростом кадастровой стоимости земель, а это значит, что увеличение объемов производства сопровождается прогрессивным увеличением налоговой нагрузки.

9. Анализ распределений и перераспределения рентных доходов доказал бесперспективность идей полного изъятия ренты через земельный налог. Полное изъятие рентного дохода земельным налогом не обеспечит создания равных условий для производства сельскохозяйственной продукции на землях разного качества. Кроме того, земельная рента является формой экономической реализации права собственности на землю и полное изъятие рентного дохода равнозначно отмене права собственности на землю.

Рост ставок земельного налога приводит к пересмотру договоров аренды земельных долей, и через арендную плату рентный доход полностью изымается из сельскохозяйственного производства в сферу личного потребления владельцев земельных долей. Собственники земельных долей — сельские жители, совокупный уровень доходов которых вместе с доходами от аренды ниже среднего по стране в три раза. В данной ситуации полное изъятие ренты не соответствует не только принципам социальной справедливости, но и принципам экономической целесообразности.

10. В диссертации сформулирован методологический подход и предложены конкретные величины ставок земельного налога для физических и юридических лиц - собственников земельных участков.

Сущность предлагаемого подхода базируется на том, что земельная рента является обычной формой дохода и должна изыматься в размере, соответствующем размеру изъятия других видов доходов. Налогообложение собственников земельных участков — физических лиц должно регулироваться в соответствии с общим порядком налогообложения доходов физических лиц, а юридических лиц — в соответствии с нормами налогообложения прибыли. Такой подход позволит земельному налогу гармонично вписаться в действующую систему налогообложения доходов. В случае перехода на прогрессивную ставку налогообложения доходов физических лиц ставку земельного налога можно будет увязать с размерами земельного участка, обеспечивающего получение рентного дохода, соответствующего ступеням прогрессивной шкалы.

Налоговое регулирование сделок с земельными участками предлагается осуществлять через введение прогрессивной шкалы налоговых ставок по отношению к приросту стоимости за период нахождения земельного участка в собственности.

11. Развитие новых экономических отношений и предпринимательской инициативы в аграрном секторе неразрывно связано с включением земли в реальный хозяйственный оборот и объективно вызывает необходимость создания в сельском хозяйстве стабильной и эффективно функционирующей системы кредитования под залог земельной собственности. Главным препятствием на пути развития ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий в настоящее время является нерациональная структура землевладения и землепользования, базирующаяся на аренде земельных долей. Институт земельных долей, выполнив роль амортизатора на начальном этапе социально-политических преобразований, стал препятствием на пути развития рыночных механизмов в АПК. Для решения этой проблемы необходима комплексная долгосрочная программа институциональных и экономических преобразований по формированию новой модели землевладения и землепользования, способной в полной мере реализовать экономический потенциал земельных ресурсов.

12. Специфика ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий заключается в том, что гарантией обеспечения обязательств выступает земельный участок, являющийся одновременно предметом залога и главным средством производства для залогодателя. Нормативный уровень доходности земельного участка определяет его стоимость как предмета залога, а уровень фактически получаемых доходов дает возможность погашать принимаемые на себя обязательства.

В диссертации исследован механизм взаимосвязи залоговой стоимости земельного участка, процентной ставки по кредиту и срока кредитования, с одной стороны, и уровнем эффективности использования земель - с другой.

Для обеспечения развития системы ипотечного кредитования предложена модель организации взаимодействия землевладельцев и землепользователей с сетью потребительских кредитных кооперативов, банковским сектором и ипотечным агентством, главной задачей которого должна стать деятельность по оптимизации системы землепользования и развитию рынка ипотечных бумаг.

13. Для реализации предложений по формированию целостной организационно-экономической системы управления земельными ресурсами требуются определенные изменения в законодательстве и органах управления.

Изменения в нормативно-правовом регулировании необходимы для совершенствования методики определения кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий, системы установления ставок земельного налога и налогообложения сделок с земельными участками. Эти изменения позволяют дать объективную оценку стоимости сельскохозяйственных угодий и с учетом пересмотра налоговых ставок снизить налоговую нагрузку на производителей сельскохозяйственной продукции в целом по Российской Федерации на 4974 млн. руб. Без внесения изменений в кадастровую стоимость и пересмотра налоговых ставок эта сумма может быть перераспределена через систему бюджетного регулирования и направлена на субсидирование процентных ставок по ипотечным кредитам, что позволит дополнительно привлечь около 50 млрд. руб. кредитных ресурсов для повышения эффективности использования земель и оптимизации системы землепользования.