Методология стратегического планирования в инвестиционно-строительной (девелоперской) компании тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Методология стратегического планирования в инвестиционно-строительной (девелоперской) компании"

На правах рукописи

ОО4Ь07439

ЯСТРЕБОВ Александр Владимирович

МЕТОДОЛОГИЯ СТРАТЕГИЧЕСКОГО ПЛАНИРОВАНИЯ В ИНВЕСТИЦИОННО-СТРОИТЕЛЬНОЙ (ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ) КОМПАНИИ

Специальность: 08.00.0S - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

2 6 ЛВГ 20А0

АВТОРЕФЕРАТ диссертации иа соискание ученой степени доктора экономических наук

Санкт-Петербург 2010

004607439

Работа выполнена в ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет»

Научный консультант доктор экономических наук, профессор

Бузырев Вячеслав Васильевич

Официальные оппоненты доктор экономических наук, профессор

Васильева Наталья Владимировна

доктор экономических наук, профессор Асаул Анатолий Николаевич

доктор экономических наук, профессор Волков Борис Андреевич

Ведущая организация ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный

университет экономики и финансов»

Защита СОСТОИТСЯ '/(зеС'с/уГОДА В /Г' _ часов на заседании диссертационного совета Д 212.219.01 при - ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, д. 27 ауд. 422.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке ГОУ ВПО «Санкт-Петербургский государственный инженерно-экономический университет» по адресу: 196084, Санкт-Петербург, Московский пр., д. 103.

Автореферат разослан ■/^и^о^У года.

Ученый секретарь диссертационного совета доктор экономических наук, доцент / 7 Н.Г.Плетнева

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В условиях стабилизации экономических показателей и оживления инвестиционной деятельности, переживаемых в настоящее время экономикой России, внешним проявлением которых выступает увеличение объемов капитального строительства, прежде всего жилья и коммерческой недвижимости, возникает необходимость всеобъемлющего изучения и анализа взаимодействия субъектов, действующих на рынке недвижимости. Очевидно, что без совершенствования понятийного аппарата появившихся новых явлений в гражданском обороте, без уточнения и конкретизации механизмов их действия субъекты гражданского оборота не смогут осуществлять построение и развитие цивилизованных основ рыночной экономики, и, в частности, реализовать инвестиционный потенциал рынка недвижимости.

Занимая существенное место в инвестиционном процессе любой страны, инвестиции в недвижимость важны, прежде всего, по причине высокого мультиплицирующего эффекта, серьезного влияния на окружающую среду.

Российский рынок недвижимости - один из самых быстрорастущих в мире - начал свое существование более пятнадцати лет назад. Эта отрасль экономики все более активно привлекает отечественные и зарубежные инвестиции, в связи с чем высокое качество работы как в сфере создания, так и управления недвижимостью становится главной целью многих его участников.

Девелопмент - это профессиональная деятельность по увеличению стоимости недвижимости путем управления риском развития объекта. Понятие девелопмент как развитие недвижимости применимо не только к строительству новых зданий и разукрупнению участков. Девелоперский бизнес может быть реализован в таких ситуациях, как покупка и аренда пустующих офисных зданий, обновление старых складских помещений, изменение в позиционировании торговых центров за счет изменения соотношения между различными типами арендаторов, получение правоустанавливающих документов на освоение неподготовленной земли.

Влияние, которое девелопмент оказывает на жизнь общества, имеет исключительно многофакторный характер. Создаваемые девелоперскими компаниями здания и населенные пункты формируют облик нашей цивилизации. Куда человек отправляется на работу, на отдых, за покупками, сколько времени ему нужно, чтобы туда добраться, состояние окружающей среды, в которой он оказывается - все это зависит от результатов работы девелоперов. Если проект оказался несостоятельным или был плохо продуман, потери несет не только девелопер и профинансировавшие его стороны, но и все общество. Для успеха девелоперу необходимо понимание не только того, каким образом реализовать хороший проект развития недви-

жимости, но и умение оценить его последствия для окружающих территорий и городов.

Выделение девелопмента в особый вид профессиональной деятельности является способом снижения рисков, возникающих в сфере развития недвижимости, поскольку организация инвестиционного процесса в недвижимости является столь многогранной, что требует привлечения профессионалов.

Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных' решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.

В последнее время конкуренция в строительной сфере обостряется. Происходит деконцентрация основных объемов предложения на рынке новых объектов недвижимости. Большинство фирм, относящих себя к деве-лоперам или застройщикам, продвигают на рынке только один объект, и конкурировать с крупными застройщиками могут лишь за счет демпинга, что делает их проекты более рискованными, прежде всего для частных дольщиков или соинвесторов.

Трудности доступа к земельным ресурсам, бюрократизация властных структур выводит иногда на первый план не понимание структуры рынка и профессионализм девелопера, а наличие связей и характер отношений с органами власти. Но наиболее серьезные проблемы возникают на уровне реализации объектов недвижимости. Преодоление этих и многих других проблем современного девелопмента находится в плоскости стратегического планирования на основе анализа рынка недвижимости и выбора научно обоснованных целей девелопера.

Девелопмент, являясь видом профессиональной предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, как и любой бизнес должен основываться на формировании миссии, целей и задач функционирования, выявлении тенденций спроса и предложения на рынке и разработке на этой основе стратегического плана развития.

Стратегия девелопера должна формироваться в соответствии с методологическим принципом современного стратегического управления, который заключается в построении стратегии от будущего через прошлое к настоящему (прогнозирование - анализ - мониторинг). Стратегическое планирование направлено на решение вопроса о том, к чему организация может стремиться в своей среде функционирования и на какой уровень ей следует выйти, чтобы выжить и развиваться. Этап планирования стратегии позволяет ответить на вопрос о том, каким наиболее эффективным способом можно достичь поставленной цели и что для этого необходимо сделать.

Таким образом, выбранная тема диссертации представляется весьма актуальной, а направление и содержание исследования определяется объективной необходимостью комплексного анализа и методического осмысления проблем повышения эффективности деятельности девелоперской компании.

Степень научной разработанности проблемы. Проблемам эффективного функционирования компаний в сфере строительства и недвижимости, в том числе девелоперских, анализа рынка недвижимости и инвестирования в недвижимость посвящены исследования Асаула А.Н., Балабанова И.Т., Васильевой Н.В., Кущенко В.В., Максимова С.Н., Озерова Е.С., Смирнова Е.Б., Стерника Г.М., Тарасевича Е.И. Исследованиям в области стратегического планирования и управления посвящены труды многих отечественных и зарубежных ученых: Альстрэнда Б., Ансоффа И., Боумэна К., Виханского О. С., Ефремова В. С., Идрисова А.Б., Лэмпела Д., Минц-берга Г., Стрикланда Д., Томсона А., Колесова В.Ю., Коробейникова О.П., Кузнецовой С.А., Марковой В.Д., Панибратова Ю.П., Петрова А.Н.

Вместе с тем недостаточно разработанными следует считать вопросы методологии стратегического планирования деятельности девелоперской компании. Успех девелопера может быть обеспечен только на основе разработки и реализации рациональной стратегии его функционирования с учетом изменений рыночных факторов.

С нашей точки зрения, процесс формирования стратегии для девелоперской компании должен быть сфокусирован на создании и приращении стоимости компании, что создает преимущество объединения процесса разработки стратегии с другими усилиями, нацеленными на извлечение стоимости.

В процессе рационального управления стоимостью компании управленческие процессы, такие как планирование и оценка результатов деятельности, обеспечивают управленческих работников информацией и необходимыми стимулами для создания новой стоимости. Рационально организованное управление стоимостью означает, что все стремления компании, аналитические методы и приемы менеджмента направлены к одной общей цели - помочь компании максимизировать свою стоимость, строя процесс принятия управленческих решений на ключевых факторах стоимости.

Основополагающие принципы концепции управления стоимостью компании изложены в работах А. Раппопорта, Ж. Пегги, Т. Коуплэнда, Т. Колера, Д. Мурина, Б. Стюарта, Д. Янга, С. О'Бирна, С. Вивера, Г. Биддла, Р. Боуэна. Применительно к российским условиям концепция управления стоимостью компании рассматривается в работах И. В. Ивашковской, Д. JI. Волкова, Д. Степанова, Д. Янгеля, А. Полуэктова, О. Щербаковой, А. Рас-сказовой, Д. Просянкина и др.

Цель и задачи исследования. Проведенная работа была нацелена на

развитие методологии стратегического планирования в инвестиционно-строительной (девелоперской) компании на основе разработки стратегии поведения на рынке недвижимости в рамках концепции управления стоимостью компании.

Цель исследования предопределила постановку и решение следующих задач:

• уточнение содержания понятия «девелопмент» с точки зрения правового и экономического аспектов;

• выявление проблем девелопмента как вида профессиональной деятельности на рынке недвижимости;

• обоснование ведущей роли стратегического планирования деятельности девелоперской компании в условиях экономического кризиса;

• исследование науки о стратегическом планировании и анализ моделей стратегического планирования;

• выявление и систематизация принципов стратегического планирования в девелоперской компании;

• анализ мирового опыта развития рынка недвижимости в условиях экономического кризиса;

• обоснование факторов развития рынка недвижимости мегаполиса;

• разработка методологических основ проведения мониторинга рынка недвижимости;

• разработка ГОЕР модели стратегического планирования в Девелоперской компании;

• обоснование показателя стоимостной модели управления девелоперской компанией;

• разработка методики антикризисного стратегического планирования в девелоперской компании на основе стоимостной модели управления;

• разработка метода формирования инвестиционного портфеля девелопера;

• разработка методического подхода к стратегическому анализу рисков девелопера;

• разработка методики оценки эффективности антикризисной инвестиционной стратегии девелоперской компании.

Объектом исследования является деятельность девелоперской компании в условиях неопределенности рынка недвижимости мегаполиса.

Предметом исследования является механизм стратегического планирования деятельности девелоперской компании на основе разработки стратегии поведения на рынке недвижимости в рамках концепции управления стоимостью компании.

Теоретической и методической основой исследования является

диалектический метод, предопределяющий изучение явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи. В основу всей работы заложена методология системного подхода с использованием метода экономической интерпретации полученных результатов. В аналитической части применялись методы системного анализа, классификации и статистических группировок, логического и сравнительного анализа. Методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и муниципальных органов власти по вопросам регулирования инве-стиционно-строитеяьной деятельности и сферы недвижимости на уровне Российской Федерации и города Москвы.

Научная новизна диссертационной работы заключается в развитии методологии стратегического планирования деятельности девелоперской компании на основе разработки стратегии поведения на рынке недвижимости в рамках концепции управления стоимостью компании.

На защиту выносятся следующие наиболее существенные результаты диссертационного исследования, составляющие научную новизну работы:

1) уточнено правовое и экономическое содержания понятия девелоп-мент, позволившее выделить его в особый вид инвестиционно-строительной деятельности, связанной с качественным преобразованием недвижимости на основе системы мероприятий функционального, экономического, технологического и кадрового характера, которые приводят к существенному повышению эффективности инвестиционного процесса и обеспечивают возрастание стоимости недвижимости;

2) обоснована ведущая роль стратегического планирования в деятельности девелоперской компании в период экономического кризиса как предопределяющего условия для формулировки целей компании, что помогает определить наиболее целесообразные способы их достижения и способствует снижению риска инвестирования в недвижимость;

3) выявлены и систематизированы общие и специфические принципы стратегического планирования в девелоперской компании, важнейшими из которых выступают принцип мониторинга развития рынка недвижимости и принцип селективности стратегического планирования, руководствуясь которыми девелопер на основе прогноза значимости для компании изменений во внешней среде сможет осуществлять выбор стратегических направлений деятельности, определяемых целями девелопера на основе концепции управления стоимостью компании;

4) обоснованы факторы развитая рынка недвижимости мегаполиса, важнейшим из которых является норма процента, приводящая в равновесие спрос и предложение на инвестиции; выявлена тенденция сокращения доли сбережений граждан в расходах, что отражает предстоящий дефицит инвестиционных ресурсов в экономике России и обострение конкурентной борьбы за них, что подтверждает необходимость стратегического планирования в девелоперской компании;

5) разработаны методологические основы проведения мониторинга рынка недвижимости, позволяющие получать информацию о рынке по секторам и отдельным параметрам для подготовки и принятия стратегических решений на основе показателя стабильности рынка недвижимости;

6) разработана модель процесса стратегического планирования в девелоперской компании с использованием основ метода функционального моделирования, позволяющая сложную бизнес-функцию «стратегическое планирование» представить в виде совокупности элементарных функций и в необходимой степени детализировать процесс стратегического планирования по этапам: стратегический анализ, целеполагание, стратегический выбор, оценка эффективности стратегии девелоперской компании;

7) обоснован показатель для оценки эффективности деятельности девелоперской компании в рамках стоимостной модели управления компанией, которая ориентирует ее на стратегическое планирование на основе системы факторов стоимости;

8) разработана методика антикризисного стратегического планирования в девелоперской компании на основе стоимостной модели управле- • ння, позволяющая на каждом этапе разработки, реализации и корректировки стратегии выделить ключевую проблему, а, следовательно, выстроить динамичную систему приоритетов, которая даст возможность эффективно концентрировать имеющиеся ресурсы в узловых точках роста капитала;

9) разработан метод формирования рационального инвестиционного портфеля девелопера, критерием выбора которого выступает максимально возможный прирост чистого инвестиционного дохода, что решает проблему, связанную с наиболее выгодным использованием временно ограниченных инвестиционных средств ради максимизации будущей стоимости компании;

10) разработан методический подход к стратегическому анализу рисков при бизнес-планировании девелоперской компании, основанный на методе экспертных оценок и позволяющий осуществить качественный анализ рисков и выявить наиболее опасные области их возникновения и влияния;

11) разработана методика оценки эффективности антикризисной инвестиционной стратегии девелоперской компании с использованием целевого и затратного подходов, позволяющих оценить результативность стратегии и экономичность стратегических инвестиционных решений на основе построения "дерева стратегических решений" и средневзвешенного интегрального показателя эффективности инвестиционной стратегии.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что выводы и предложения, содержащиеся в нем, направлены на решение крупной народнохозяйственной задачи повышения качества строительства за счет активизации деятельности девелоперских компаний на основе развития методологии стратегического планирования.

Результаты выполненных исследований и предложенные методоло-

гические решения могут быть использованы в инвестиционно-строительных компаниях при текущем и стратегическом планировании их деятельности в сфере жилищного и коммерческого строительства.

Предложенные рекомендации по проведения мониторинга рынка недвижимости, позволят получать информацию о рынке по секторам и отдельным параметрам для подготовки и принятия стратегических решений девелопера.

Разработанные подходы и модели антикризисного стратегического планирования и оценки эффективности деятельности девелоперской компании в рамках стоимостной модели управления дадут возможность эффективно концентрировать имеющиеся ресурсы в узловых точках роста капитала.

Результаты исследования были использованы при разработке стратегического плана развития девелоперской компании в Москве, докладывались на VI Всероссийской научно-практической конференции 23-24 апреля 2009 г. «Актуальные проблемы управления экономикой региона», на научно-практической конференции «Инновационная экономика и промышленная политика региона» ЭКОПРОМ-2009. Материалы научной работы нашли применение в практической деятельности девелоперских компаний ООО «Уником», ООО «Аберт» при разработке стратегических планов в условиях экономического кризиса.

Публикации. Основное содержание диссертации отражено в 39 опубликованных работах общим объемом 32 п. л.

Структура диссертационной работы. Работа состоит из введения, пяти глав, заключения, списка использованной литературы из 209 источников. Объем работы - 272 страница машинописного текста.

II. ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНЫХ РЕЗУЛЬТАТОВ ИССЛЕДОВАНИЯ

1. Уточнено правовое и экономическое содержания понятия девелопмент, позволившее выделить его в особый вид инвестиционно-строительной деятельности, связанной с качественным преобразованием недвижимости на основе системы мероприятий функционального, экономического, технологического и кадрового характера, которые приводят к существенному повышению эффективности инвестиционного процесса и обеспечивают возрастание стоимости недвижимости.

Проведенный анализ российского законодательства показал, что термин «девелопмент» отсутствует в документах, регламентирующих инвестиционную сферу, однако на практике он широко применяется. Нами предложено следующее определение этого понятия: девелопмент - это направление бизнеса, связанное с качественным преобразованием недвижимости на основе использования системы мероприятий функционального, экономического, технологического и кадрового характера, воздействие ко-

торых на инвестиционный процесс приводит к существенному повышению его эффективности и обеспечивает возрастание стоимости недвижимости.

Суть девелопмента как особого вида профессиональной деятельности на рынке недвижимости состоит в организации и управлении инвестиционным проектом в сфере недвижимости. Значение девелопера для реализации процесса развития недвижимости определяется, прежде всего, тем, что он обеспечивает координацию между всеми участниками девелопмента, принимает на себя риски, связанные с реализацией проекта, несет ответственность перед отдельными участниками. Являясь центральной фигурой в развитии недвижимости, девелопер отвечает перед прямыми инвесторами за эффективное управление их средствами, перед банками - за возврат кредитных ресурсов, несет ответственность перед государственными органами, разрешающими реализацию проекта, за его качество, перед подрядчиками - за своевременное финансирование работ, наконец, несет ответственность перед потребителями его продукции.

2. Обоснована ведущая роль стратегического планирования в деятельности девелоперской компании в период экономического кризиса как предопределяющего условия для формулировки целей компании, что помогает определить наиболее целесообразные способы их достижения и способствует снижению риска инвестирования в недвижимость.

В условиях кризиса деятельность инвестора может быть направлена на разработку новых проектов, подготовку территорий, согласований. Реализация этих этапов позволит впоследствии получить дополнительный доход или иметь конкурентное преимущество в посткризисный период. Таким образом, в период кризиса стратегическое планирование создает условия для возникновения ряда важнейших предопределяющих условий для девелопмента, обеспечивает основу для принятия решений.

Мы предлагаем рассматривать рост стоимости бизнеса компании как основную задачу, стоящую перед менеджментом девелоперской компании. В этом случае стратегическое планирование должно включать, во-первых, задания по повышению стоимости компании на плановый период; во-вторых, плановые показатели по основным факторам (направлениям), влияющим на рост стоимости компании.

Достижение поставленной цели по росту капитализации зависит от ряда как экономических, так и внеэкономических факторов. Соответственно для достижения запланированного роста стоимости компании устанавливаются плановые задания по основным показателям, влияющим на ее стоимость и зависящим от ее менеджмента (с учетом прогнозируемого воздействия внеэкономических факторов). Как правило, в состав таких показателей включаются рост объема бизнеса (выручка, инвестиции и др.), доходности капитала, а также показатели предельного уровня долга, расходов и т.п.

3. Выявлены и систематизированы общие и специфические принципы стратегического планирования в девелоперской компании, важнейшими из которых выступают принцип мониторинга развития рынка недвижимости и принцип селективности стратегического планирования, руководствуясь которыми девелопер на основе прогноза значимости для компании изменений во внешней среде сможет осуществлять выбор стратегических направлений деятельности, определяемых целями девелопера на основе концепции управления стоимостью компании.

Принципы стратегического планирования отражают исходные положения, характер и содержание деятельности по стратегическому планированию в организации. Правильное соблюдение этих принципов создает предпосылки для эффективной работы компании и уменьшает возможность отрицательных результатов планирования.

Проведенный анализ принципов стратегического планирования позволяет нам, исключив дублирование, сформировать перечень общих принципов, которые должны лежать в основе стратегического планирования в девелоперской компании:

1) единства (системности);

2) непрерывности;

3)гибкости;

4) точности;

5) участия;

6) координации и интеграции;

7) разделения процесса стратегического планирования между уровнями управления;

8) исключения из процесса стратегического планирования стадий целеполагания, бюджетного планирования и плана разработки отдельных мероприятий;

9) реалистичности;

10) индивидуализма;

11) выбора наилучшего варианта стратегии;

12) простоты и ясности.

Перечисленные принципы представляют единую систему, в которой от соблюдения одних принципов зависят возможность и эффективность реализации других.

Вместе с тем, специфические черты стратегического планирования такие как: приоритетность стратегического плана над другими планами, понимание реальных возможностей компании, учет большого числа факторов внешней и внутренней среды, направленность на перспективу и др. являются предпосылкой для формулировки специфических принципов стратегического планирования девелоперской компании:

1) целенаправленности;

2) перспективности;

3) мониторинга тенденций развития рынка недвижимости;

4)селективности.

Важнейшим из них выступает принцип селективности стратегического планирования, который связан с выделением стратегических направлений девелопмента - отдельных сегментов рынка недвижимости, критерии выбора которых, с нашей точки зрения, должны определяться миссией и глобальными целями девелопера на основе концепции управления стоимостью компании.

4. Обоснованы факторы развития рынка недвижимости мегаполиса, важнейшим из которых является норма процента, приводящая в равновесие спрос и предложение на инвестиции; выявлена тенденция сокращения доли сбережений граждан в расходах, что отражает предстоящий дефицит инвестиционных ресурсов в экономике России и обострение конкурентной борьбы за них, что подтверждает необходимость стратегического планирования в девелоперской компании.

Выявление факторов изменения рынка недвижимости должно быть основано, прежде всего, на сценарных прогнозных вариантах долгосрочного социально-экономического развития РФ (макроэкономические факторы). Реализация энергосырьевого и особенно инновационного сценария развития национальной экономики России требует максимально возможного развития строительного комплекса в прогнозируемой перспективе.

Внутренние (микроэкономические) факторы развития рынка недвижимости, определяют его развитие на основе ожидаемого дохода от недвижимости. Факторы, входящие в эту группу, имеют разную степень определенности. В частности, к микроэкономическим факторам высокой степени определенности относятся:

- имеющийся объем недвижимости в целом и по видам;

- величина потребительского спроса на товары, для удовлетворения которого необходимо дополнительное производство.

К микроэкономическим факторам низкой степени определенности относятся:

- изменения во вкусах потребителей, приводящих к изменениям в типах и объемах недвижимости;

- изменения уровня доходов населения (рис.1).

Экономическая теория рассматривает норму процента как фактор,

который приводит в равновесие желание инвестировать и готовность сберегать. За инвестированием стоит спрос на соответствующие ресурсы, за сбережением - их предложение, в то время как норма процента есть такая "цена" ресурсов для инвестиций, при которой спрос и предложение уравниваются.

Рис. 1. Факторы развития рынка недвижимости

На рис. 2 представлен график изменения доли доходов населения Российской Федерации, направляемых на сбережение (предложение инвестиций) по годам.

5 У = -ЗЕ-05х6 + 0,0023х5 - 0,0651х4 + 0,8926х3 - 5,7648х2 + 14,346х + 0,3341

Р!2 = 0,5907

с

о СС

С»4 о!»г с*? <£Л с?" # с«? #

ф ч<4 ,°> ,°> к°> >9 г£> ф г£>

Рис. 2. График изменения доли сбережений граждан в их расходах, % За рассмотренный период наименьшее значение показателя доли сбережений наблюдалось в 1997-1998 гг., что соответствовало периоду де- • фицита инвестиционных ресурсов в экономике и увеличению нормы процента. Период пика доли сбережений был пройден в 2003 г. (12,7%), после чего начался плавный спуск по кривой графика. Таким образом, в ближайшие годы ожидается сокращение доли сбережений граждан в расходах, что отражает предстоящий дефицит инвестиционных ресурсов в экономике и, соответственно, рост нормы процента.

В Российской Федерации спрос на инвестиции в различных отраслях экономики определяется, как и во всем мире, уровнем рентабельности продукции (работ, услуг), проданных товаров (табл. 1).

Таблица 1

Рентабельность проданных товаров, продукции (работ, услуг) по некоторым видам экономической деятельности за 2007 год (без субъектов малого

Виды экономической деятельности Российская Федерация Москва Санкт-Петербург

Всего 13,1 13,8 13,4

Добыча сырой нефти и природного газа 33,5 418,5 23,4

Добыча природного газа и газового конденсата 23,5 314057,8

Производство нефтепродуктов 27,7 40,9 31,4

Деятельность-гостиниц с ресторанами 26.5 31,6 28,2 ",

Сдача внаем для временного проживания меблирован- . пых комнат 54,9 71,4

Деятельность в области телефонной связи 44,9 54,6 28,5

Деятельность в области трансляции и распределения программ телевидения 29 38,6 29,2

Деятельность по добровольному пенсионному страхованию 218,7 247,5

Окончание табл. 1

.Покупка и продажа собственного жилого недвижимого имущества 31,8 42,6 -100.

Покупка и продажа собственных нежилых зданий и по- .. мещений 40,4 78,1 44,2 .

Покупка и.продажа земельных участков -9.1 -0,3

Сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества • ■ • ' "•': '■'•''.■■". ■ ■■■'.; 26,3 27,2 134,4.

Сдача внаем собственного нежилого недвижимого иму-щесга;; - ■■ '.'::. ^ 31,7 '43,3 . 36,1

Управление эксплуатацией жилищного, фонда -10,6 -28 -4,1

Управление эксплуатацией нежилого фонда 12,8 18.2 6,5

Аренда прочего (не легкового) автомобильного транспорта и оборудования 39 207,8 4,9

Государственный контроль и надзор за стандартами, средствами измерений и обязательной сертификацией 55,8 59,2

Технический контроль автомобилей: периодический технический осмотр 32,1 78,7

Деятельность по проведению дезинфекционных, дезинсекционных и дератизационных работ 5,7 60,4 6,5

Деятельность органов государственной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих свои полномочия в городах и районах 25,4 38,9

Государственное управление социальными программами 72,7

Деятельность органов внутренних дел 32,1 32,1

Капиталовложения в собственность . : , . -1,6 -5,5 ' -32,4

Источник: Росстат РФ: Ьпр:/Аууу\у.gk5.ru/dbscripts/Cbsd/DBInet.се1?р!=7000015

Данные таблицы показывают, что в Российской Федерации рентабельность деятельности в таких областях как добыча сырой нефти и природного газа, добровольное пенсионное страхование, аренда автомобильного транспорта и оборудования значительно превышает рентабельность в сфере недвижимости. Однако необходимо отметить, что деятельность по покупке и продаже собственных нежилых зданий и помещений в Москве имеет достаточно высокий показатель рентабельности (78,1%), что свидетельствует об инвестиционной привлекательности девелопмента в столице.

При этом обращает на себя внимание значение показателя рентабельности по капиталовложениям в собственность, которая составляет в Москве минус 5,5 %, а в Санкт-Петербурге - минус 32,4 %. С нашей точки зрения, отрицательные значения рентабельности в данном случае обусловлены фактором времени, т.е. результат от инвестирования в собственность имеет отложенный характер и будет получен в другие периоды.

Этим же обстоятельством, по нашему мнению, объясняется и отставание темпов роста общей площади введенных зданий в Москве (коммерческих, промышленных, жилых) от темпов роста объемов частных инве-

стиций в основной капитал (рис. 3).

85.1 98,2 '

Ь*1

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

—♦—Инвестиции в основной капитал в Москве (частная собственность), млрд руб

-•—Общая площадь введенных зданий в Москве (коммер-ческие, промышленные, жилые), млн. кв. м. общей площади._

Рис. 3. Динамика изменения общей площади введенных зданий и объемов частных инвестиций в основной капитал в Москве

Рис. 3 отражает рост инвестиций в приобретение земельных участков для реализации долгосрочных девелоперских проектов. Этот вывод подтверждают и сведения о завершенных сделках в Москве с земельными участками и с объектами нежилого фонда (рис. 4.).

Рис. 4. Динамика сделок с земельными участками и объектами нежилого фонда в Москве

Количество завершенных сделок по объектам жилищного фонда также сокращается как по России в целом, так и по Москве и Санкт-Петербургу (рис. 5).

Таким образом, в Российской Федерации в целом и в Москве, в частности, наметилась тенденция значительного роста инвестирования в земельные ресурсы с одновременным сокращением ввода готовых объектов, что свидетельствует о снижении спроса в сфере недвижимости в 2007, 2008 гг., обусловленного сокращением доли накоплений в расходах граждан. Новый подъем доли накоплений (предложения инвестиций) может начаться с 2010-2011 гг. и в предстоящей конкурентной борьбе выиграет тот

девелопер, который сегодня серьезно отнесется к требованиям и пожеланиям будущих клиентов, что обусловливает актуальность стратегического планирования девелоперов в современных условиях.

700000 600000 500000 400000 300000 200000

100000 о

Рис. 5. Динамика совершенных сделок с объектами жилищного фонда

Москвы

5. Разработаны методологические основы проведения мониторинга рынка недвижимости, позволяющие получать информацию о рынке по секторам и отдельным параметрам для подготовки и принятия стратегических решений на основе показателя стабильности рынка недвижимости.

Систематический сбор, обработка и анализ информации о состоянии и тенденциях развития рынка недвижимости позволяет инвесторам опираться при разработке и принятии управленческих решений на статистические и аналитические данные о состоянии рынка и его тенденциях. Разработанные методологические основы проведения мониторинга рынка недвижимости позволяют получать информацию о рынке по секторам и отдельным параметрам для подготовки и принятия стратегических решений на основе показателя стабильности рынка недвижимости.

Девелопер использует результаты мониторинга рынка недвижимости в целях:

1. Получения информации о рынке недвижимости по секторам и конкретным параметрам для подготовки и принятия стратегических решений, анализа предполагаемых результатов стратегических решений.

2. Получения необходимой информации для решения тактических задач. Например, оценка стабильности рынка недвижимости необходима девелоперам для принятия правильных решений по распоряжению имуществом.

При увеличении стабильности рынка недвижимости значение коэффициента капитализации, используемого в теории оценки доходной недвижимости и представляющего собой отношения величины годового (арендного) дохода (А) к рыночной стоимости объекта недвижимости (V),

-♦-Число завершенных сделок с жилищным фондом Москвы I

снижается. И, наоборот, при снижении стабильности рынка недвижимости коэффициент капитализации повышается.

Таким образом, рост стабильности рынка недвижимости характеризуется коэффициентом стабильности рынка (К„):

1 0)

а рост нестабильности -

ЬУ

Кст= — > 1 (2)

ет ЬУ

где ДА - изменение за период арендной ставки объекта, %

Д V - изменение за период стоимости объекта, %.

Тогда, если известны средние значения годовой арендной ставки (Аср) и рыночной стоимости объекта определенного назначения (КР)> используя предложенный коэффициент стабильности рынка недвижимости, девелопер может выбрать рациональную модель распоряжения имуществом: продажу или аренду. При этом необходимо сравнивать текущие значения А и V с известными средними значениями для данного типа недвижимости Аср и Уср. В. зависимости от темпов изменения А и V возможны различные ситуационные модели рынка недвижимости, при которых целесообразна продажа объекта или его аренда.

6. Разработана модель процесса стратегического планирования в девелоперской компании с использованием основ метода функционального моделирования, позволяющая сложную бизнес-функцию «стратегическое планирование» представить в виде совокупности элементарных функций и в необходимой степени детализировать процесс стратегического планирования по этапам: стратегический анализ, целеполагание, стратегический выбор, оценка эффективности стратегии девелоперской компании.

Для точного и подробного описания деятельности компании при стратегическом планировании и возможности разбить такую деятельность на составные части, мы используем стандарт ГОЕР-моделирования, в основе которого лежит функциональный или «управляющий блок», который графически изображается в виде прямоугольника и олицетворяет собой некоторую функцию в рамках рассматриваемой системы. Каждая из четырех сторон функционального блока имеет своё значение (роль) (рис. 6).

Деятельность компании (подразделения, отдельного работника) описывается с помощью пяти типов определений:

- результатов, получаемых в процессе деятельности (продукты, услуги, информация, материальные средства, документы и т.д.);

- ресурсов (продуктов, услуг, материальных средств и т.д.) необходимых для получения требуемых результатов в рамках деятельности;

- управления (контроля, ограничений, регламентов), регулирующих деятельность по переработке ресурсов в результат;

- механизмов и компетенций, необходимых для переработки ресурсов в требуемый результат;

- формального описания основной деятельности в рамках процесса.

исполнение

вход

Функция №

выход

механизм 'реализации

Рис.6. Элементы ГОЕР моделирования

За основу для разработки модели мы взяли контур стратегического планирования, в основе которого лежат следующие положения:

- процесс стратегического планирования представляет собой последовательность трех основных этапов (блоков): стратегический анализ, це-леполагание, стратегический выбор;

- базовая и функциональные стратегии компании разрабатываются на основе иерархического принципа. Это означает, что функциональные стратегии подчинены базовой стратегии компании и скоординированы между собой;

- стратегическое планирование представляет собой непрерывный процесс и не заканчивается моментом формирования стратегического плана.

ГОЕБ модели блоков №1 «Стратегический анализ», №2 «Целепола-гание», №3 «Стратегический выбор» и №4 «Оценка эффективности стратегии» приведены на рис. 7-10.

Выбрав базовую стратегию функционирования, девелопер переходит к разработке конкурентных стратегий, примеры которых приведены в табл. 2.

Таблица 2.

Примеры конкурентных стратегий в девелопменте

Базовая стратегия Конкурентные стратегии

Роста Освоение других сегментов рынка недвижимости

Увеличение реализуемых проектов в своем сегменте

Выход на новые рынки недвижимости (новые города, страны)

Стабилизации Дифференциация создаваемых объектов

Установление контроля над поставщиками строительных материалов и риэлтерами

Фокусирование на определенном сегменте рынка недвижимости

Сокращения Сокращение реализуемых проектов

Минимизация себестоимости

Информация о результатах и проблемах реализации_ стратегии (обратная связь)

(1.1)

Анализ внешней среды девелоперской компании

специалист отдела

планирования

SWOT-анализ SPACE-метод Матрица возможностей

(1.2)

Анализ потенциала девелоперской компании

специалист отдела

планирования

Результаты анализа:

- тенденции на рынке недвижимости;

- изменения в нормативно-правовом обеспечении деве-лопмента;

- динамика стоимости СМР;

- новые технологии в проектировании и строительстве и

др.

Результаты анализа:

- производственные воз-"можности (кол-во одновременно реализуемых проектов);

- инвестиционные возможности;

- конкурентные преимущества и др.

Рис. 7. Декомпозиция блока №1 «Стратегический анализ в девелоперской компании»

Результаты стратегического анализа (блок №1)

Рис. 8. Декомпозиция блока №2 «Целеполагание в девелоперской компании»

специалист отдела

планирования при участии функциональных отделов

Сформулированные

функциональные

стратегии:

-маркетинг;

-инвестиции;

-инновации;

-проектирование;

-строительство;

-реализация;

-эксплуатация.

Рис. 9. Декомпозиция блока №3 «Стратегический выбор в девелоперской компании»

данные

функциональных отделов

Утвержденные

формы, перечень

показателей

(4.1)

-► Формирование

данных о результа-

тах реализации

стратегии

специалист

отдела

планирования

Качественные и количественные результаты реализации выбранной стратегии

Методы оценки:

- целевой;

- затратный.

специалист-отдела

планирования

информация о результатах и проблемах реализации стратегии (обратная связь)

Рис. 10. Декомпозиция блока №4 «Оценка эффективности стратегии девелоперской компании»

7. Обоснован показатель для оценки эффективности деятельности девелопера в рамках стоимостной модели управления компанией, которая ориентирует ее на стратегическое планирование на основе системы факторов стоимости.

Управление стоимостью компании - это стратегия менеджмента, ориентированная на повышение инвестиционной привлекательности, конкурентных преимуществ и устойчивой работы в рыночной среде в расчете на длительную перспективу. Повышение рыночной стоимости компании является стратегической целью управления деятельностью девелопера.

Эффективность системы управления стоимостью компании может быть достигнута при подчинении всех значимых управленческих решений единой цели, что предполагает наличие единого критерия, на основе которого строится и оценка эффективности, и система мотивации в компании. Поэтому в каждом случае должен быть выбран соответствующий стоимостный показатель исходя из соображений оперативности, выгод и затрат, связанных с получением информации, необходимой для его расчета.

Мы исследовали существенные характеристики наиболее популярных показателей результатов деятельности компании с точки зрения способности адекватно отражать процесс создания стоимости девелоперской компании по пяти параметрам (табл.3).

Таблица 3

Балльно-рейтинговая оценка показателей для стоимостной модели управления компанией

Показатель Параметры сравнения

1. Отражение ожиданий относительно будущих результатов деятельности 2. Степень сложности расчета показателя 3. Возможность формирования системы управления стоимостью 4. Степень влияния стоимости внеоборотных активов на итоговую величину стоимости 5. Возможность использования показателя в «закрытых» компаниях

MVA (Market Value Added - добавленная рыночная стоимость) + Средняя Низкая Низкая +

DCF (Discounted Cash Flow - дисконтирование денежного потока) Низкая Средняя Средняя +

EVA (Economic Value Added - добавленная экономическая стоимость) + Средняя Высокая Низкая +

Окончание табл. 3

CFROI (Cash Flow Return on Investments - возврат денежного потока на инвестиции) + Высокая Низкая Средняя +

SVA (Shareholders Value Added - добавленная акционерная стоимость) + Высокая Высокая Высокая +

ЕВО (Edwards-Bell-Ohlson valuation model - метод остаточной прибыли) - модель Ольсона + Средняя Высокая Высокая +

Вес элемента, % 17 13 20 25 25

Для выбора показателя необходимо рассчитать коэффициенты приемлемости для каждого показателя. Наибольшее значение коэффициента укажет на наилучший вариант показателя (табл.4).

Таблица 4

Расчет коэффициентов приемлемости

Показатель Элементы сравнения Итого

1 1 2 1 3 1 4 1 5

Абсолютный показатель приемлемости

MVA 1 1 0 0 1 3

DCF 1 2 1 1 1 б

EVA 1 1 2 0 1 5

CFROI 1 0 0 1 1 3

SVA 1 0 2 2 1 б

ЕВО 1 1 2 2 1 7

Вес элемента, % 17,0 13,0 20,0 25,0 25,0 100,0

Взвешенный показатель приемлемости Итоговый коэффициент приемлемости

MVA 0,17 0,13 0,00 0,00 0,25 0,55

DCF 0,17 0,26 0,20 0,25 0,25 1,13

EVA 0,17 0,13 0,40 0,00 0,25 0,95

CFROI 0,17 0,00 0,00 0,25 0,25 0,67

SVA 0,17 0,00 0,40 0,50 0,25 1,32

ЕВО 0,17 0,13 0,40 0,50 0,25 1,45

Данные таблицы показывают, что для девелоперской компании наиболее предпочтительным является показатель ЕВО (Edwards-Bell-Ohlson valuation model - метод остаточной прибыли) или модель Ольсона.

8. Разработана методика антикризисного стратегического планирования в девелоперской компании на основе стоимостной модели управления, позволяющая на каждом этапе разработки, реализации и корректировки стратегии выделить ключевую проблему, а, следовательно, выстроить динамичную систему приоритетов, которая даст возможность эффективно концентрировать имеющиеся ресурсы в узловых точках роста капитала.

Увеличение стоимости компании может быть целью антикризисной стратегии как составной части общей корпоративной стратегии, направленной на поддержание динамического равновесия ее внешней и внутренней среды. Основную цель антикризисного управления в фазе кризиса можно сформулировать как преодоление устойчивой тенденции к снижению стоимости компании. Для целей антикризисного управления стоимость компании рассматривается в качестве количественной интерпретации цели и всей траектории ее развития, критерием эффективности совокупности принимаемых управленческих решений.

Антикризисное стратегическое планирование девелопера предполагает анализ внешней среды, выявление конкурентных преимуществ компании, описание его бизнес-модели, а также создание комплексной модели функционирования в контексте динамических изменений внешней и внутренней среды, направленной на выявление и развитие потенциала на основе управления стоимостью.

Для успешного функционирования системы управления стоимостью девелоперской компании следует разработать программу из следующих этапов.

Этап 1. Выработка концепции долгосрочного развития компании.

Сегодня на рынке недвижимости более мощный потенциал обеспечивает девелоперской компании портфельный подход к стратегическому планированию. Девелоперская компания, с нашей точки зрения, в своем корпоративном портфеле должна иметь спектр объектов, находящихся на разных стадиях жизненного цикла, сформированный в результате анализа временных горизонтов роста компании, что позволит девелоперу сформировать потенциальные источники прибыли компании и обеспечить рост ее стоимости (рис. 11).

Этап 2. Определение точки отсчета. Определяется стоимость компании на ближайшую прошедшую отчетную дату на основе существующих методов оценки бизнеса.

Этап 3. Выявление факторов стоимости

С точки зрения управления стоимостью, важно выстроить всю систему факторов, воздействуя на которые можно добиваться постепенного роста стоимости компании (табл.5).

Этап 4. Ранжирование факторов стоимости

Для оценки степени влияния того или иного показателя используется

метод элиминирования, который позволяет определить, насколько изменится значение EVA при изменении на 1 % одного из параметров (при фиксированном значении всех остальных).

Виды деятельности на рынке недвижимости Обеспечение функционирования по основному виду деятельности Формирование новых и развитие существующих объектов недвижимости для обеспечения будущего роста компании Приобретение земельных участков или иных объектов недвижимости для создания новых направлений и видов деятельности на рынке недвижимости

Задачи управления девелоперской компанией Обеспечение максимальной стоимости завершенных объектов недвижимости Развитие существующих объектов и концентрация требуемых мощностей с целью создания потенциала для развития компании Поиск выгодных направлений для обеспечения будущего роста компании и проверка эффективности новый видов деятельности по развитию недвижимости

Основная цель бизнеса Прибыльность девелоперской компании Рост компании, эффективность использования капитала Создание устойчивого потенциала развития при различных сценариях

Рис.11. Схема портфельного подхода к стратегическому планированию

девелопера

Таблица 5

Декомпозиция факторов создания стоимости для различных уровней управления в девелоперской компании

Факторы 1-го уровня Факторы 2-го уровня Факторы 3-го уровня

Стратегическая эффективность компании - создание стоимости: 1.1. Факторы эффективности операционной деятельности 1.1.1. Факторы затрат Уровень потерь рабочего времени

Доля введенных в срок объектов

Снижение прямых и косвенных затрат

1.1.2. Факторы производительности труда Текучесть кадров

Объем выполненных работ в ед.времени

Квалификация рабочих

Окончание табл. 5

1. Экономическая прибыль 1.2. Факторы эффективности финансово-экономической деятельно-пти 1.2.1. Факторы ликвидности активов Ликвидность материальных активов

Ликвидность нематериальных активов

1.2.2. Факторы эффективности собственного капитала Процентная ставка по кредитам

Финансовый рычаг

Оборачиваемость оборотных средств (экономия оборотных средств)

2. Степень удовлетворенности клиентов 2.1. Общий индекс удовлетворенности клиентов 2.1.1. Стандарт качества обслуживания клиентов Автоматизация процесса продажи объекта недвижимости — от первого контакта до выполнения договора

Объем затрат на обслуживание клиентов

Объем дебиторской задолженности

Количество отрицательных отзывов о работе сотрудников подразделения

Количество положительных отзывов и благодарностей о работе сотрудников подразделения

Продолжительность сроков реагирования на запросы клиентов

Продолжительность цикла реализации продукции

Далее каждому фактору методом экспертной оценки присваивают соответствующие весовые коэффициенты. Цель систематизации - составление перечня факторов, для которых значение параметра чувствительности превышает некоторый пороговый уровень. Эту группу называют "ключевыми факторами стоимости", перечень которых необходимо периодически пересматривать, ибо по мере изменения рыночных условий и накопления корпоративного опыта соотношение приоритетов может стать иным.

Далее необходимо определить центры ответственности и степень влияния каждого вида менеджмента (топ-менеджмента, операционного менеджмента, функционального менеджмента и прочих) на тот или иной ключевой показатель, участвующий в расчете значения EVA. Для этого каждому виду менеджмента устанавливаются соответствующие весовые коэффициенты методом экспертной оценки. Таким образом, мы получим две группы весовых коэффициентов (для факторов стоимости и для вида менеджмента), перемножив которые мы получим итоговый коэффициент, который будут отражать степень влияния каждого менеджера на показатель стоимости EVA.

Этап 5. Анализ вклада подразделений в стоимость компании

В целях повышения адекватной оценки вклада тех или иных видов девелопмента в стоимость компании, они рассматриваются как бизнес единицы. Процесс разбиения компании на бизнес-единицы на основе логического принципа называется сегментацией. Выделяют два основных подхода к сегментации. Сегментация, основанная на характеристиках потребителя продукта (сегментация по типу потребителя), и разбиение на бизнес-единицы исходя из знаний, опыта и технологий, необходимых компании для производства той или иной продукции (сегментация по типу

профессиональных навыков). В последующем для каждой бизнес-единицы определяются решающие факторы стоимости и анализируются результаты их хозяйственной деятельности.

Этап 6. Определение целевых индикаторов.

Принятую стратегию необходимо привязать к количественным показателям, для чего необходимо установить ряд целевых индикаторов, связанных с созданием стоимости. Наилучшей информационной базой контроля за результатами деятельности бизнес-подразделений девелопера служит оценочная ведомость, в которую входят все стоимостные факторы (табл. 6).

Таблица 6

Оценочная ведомость бизнес-подразделения девелопера

Фактор стоимости Текущий месяц Нарастающим итогом с начала года Оценка результата (в % от целевого индикатора) Ответ ствен ный

факт цель запрош лый год факт цель за прош лый год

Создание стоимости

1. Экономическая прибыль

1.1. Индикаторы эффективности операционной деятельности

1.1.1. Индикаторы затрат

Уровень потерь рабочего времени

Доля введенных в срок объектов

Снижение прямых и косвенных затрат

1.1.2. Индикаторы производительности труда

Текучесть кадров

Объем выполненных работ в ед.времени

Квалификация рабочих

1.2. Индикаторы эффективности финансово-экономической деятельности

1.2.1. Индикаторы ликвидности активов

Ликвидность материальных активов

Ликвидность нематериальных активов

1.2.2. Индикаторы эффективности собственного капитала

Окончание табл. 6

Процентная ставка по кредитам

Финансовый рычаг

Оборачиваемость оборотных средств (экономия оборотных средств)

2. Степень удовлетворенности клиентов

2.1. Общий индекс удовлетворенности клиентов

2.1.1. Стандарт качества обслуживания клиентов

Автоматизация процесса продажи объекта недвижимости — от первого контакта до выполнения договора

Объем затрат на обслуживание клиентов

Объем дебиторской задолженности

Количество отрицательных отзывов о работе сотрудников подразделения

Количество положительных отзывов и благодарностей о работе сотрудников подразделения

Продолжительность сроков реагирования на запросы клиентов

Продолжительность цикла реализации продукции

Весь процесс внедрения стоимостной модели управления девелоперской компании может быть представлен в виде схемы (рис. 12).

9. Разработан метод формирования рационального инвестиционного портфеля девелопера, критерием выбора которого выступает максимально возможный прирост чистого инвестиционного дохода, что решает проблему, связанную с наиболее выгодным использованием временно ограниченных инвестиционных средств ради максимизации будущей стоимости компании.

Мы предлагаем модель оптимизации инвестиционного проектирования при реализации инвестиционной стратегии девелопера, в которой задача оптимизации формулируется в следующем виде: инвестиционный процесс рассматривается как система проектов, которые могут быть взаимонезависимыми или взаимозависимыми и взаимоисключающими (альтернативными) попарно или в совокупности. Инвестиционный процесс проектируется в условиях ограниченности инвестиционных ресурсов. Критерием эффективности инвестиционного проектирования (портфеля) выступает максимально возможный прирост чистого инвестиционного дохода, а, следовательно, и максимизация ценности компании девелопера.

Ранжирование факторов создания стоимости

Определение степени влияния центров ответственности на создание стоимости

Выявление целевых индикаторов для ключевых факторов создания стоимости

1 вариант

Достигнутый уровень показателя

Целевой индикатор

2 вариант

Достигнутый уровень показателя

Компания -эталон

Составление оценочных ведомостей бизнес-подразделений девелопера

Фактор стоимости Текущий месяц Нарастаюшим итогом с начала года Оценка результата Ответственный ]

факт 1ель за прошлый год факт цель запрошлый год

Рис.12, Процесс внедрения стоимостной модели управления девелоперской компании

Для формализации предложенной модели определим структуру инвестиционного портфеля, состоящую из I проектов. Формализация ограничения на расход инвестиционных ресурсов имеет вид:

IX = Д (3)

где хк - величина инвестиционных ресурсов, необходимая для реализации по проекту к;

10 - максимальный объем инвестиционных ресурсов, которыми располагает девелопер.

Формализация критерия эффективности инвестиционной программы с учетом введенных переменных и рассчитанных значений ИРУ имеет вид:

Р(х)=11ЫРГк^-*тах (4)

10. Разработан методический подход к стратегическому анализу рисков при бизнес-планировании девелоперской компании, основанный на методе экспертных оценок и позволяющий осуществить качественный анализ рисков и выявить наиболее опасные области их возникновения и влияния.

Стратегический риск девелопера — это вероятность таких последствий стратегических решений, при которых поставленные цели частично или полностью не достигаются.

Неопределенность принимаемых стратегических решений, обусловлена следующими факторами:

• длительность периода между разработкой стратегии и получаемым результатом ее реализации;

уровень контролируемости процесса управления;

• степень информированности о переменных, влияющих на разработанную стратегию;

• опыт в принятии управленческих решений;

• субъективность подхода к принятию управленческих решений.

Особенности стратегического анализа рисков компании обусловлены

спецификой стратегического планирования.

Для реализации стратегического плана девелоперской компании, как правило, характерны риски, возникающие в условиях полной неопределенности. При этом в целях выбора стратегических альтернатив в условиях полной неопределенности используют теорию игр. В качестве основания для принятия решения используются критерии Вальда, Сэвиджа, Гурвица.

В качестве количественной характеристики для каждой стратегии используют функцию Критерием Вальда руководствуется девело-

пер, который при выборе решения абсолютно не приемлет риск. В этом случае выбирается такой вариант стратегии (А*), который соответствует критерию:

А *:тахА1 тщУ(Аь8^ (5)

где А; - возможные варианты стратегии девелоперской компании;

Sj - возможные варианты конъюнктуры на рынке недвижимости (балльная оценка).

Критерием Сэвиджа руководствуется девелопер, который склонен к риску. В этом критерии используется не результат У(А^), а так называемое «сожаление от неиспользованных возможностей», которое обозначим через 2(А^).

2 (ЗД = тахУ(А^ - У(А^ (6)

тогда оптимальная стратегия (А*):

А* : тахм тт3]г(А^ (7)

Критерием Гурвица руководствуется девелопер, которого можно отнести к реалистам. В качестве количественной характеристики для каждой стратегии рекомендуется использовать У(А„у), которая формируется в виде линейной функции наихудшего (пессимистического) и наилучшего (оптимистического) для нее значения. Для этого используется специальный коэффициент пессимизма-оптимизма у, называемый также коэффициентом Гурвица. Значения коэффициента должны выбираться из диапазона [0;1] по правилу:

• у=0, если девелопер считает, что состояние рынка недвижимости будет самым благоприятным (оптимистический прогноз);

• у—1, если девелопер считает, что состояние рынка недвижимости будет самым неблагоприятным (пессимистический прогноз);

О < у < 1, если девелопер считает, что состояние рынка не будет ни самым плохим, ни самым хорошим.

Каждую альтернативу оценивают взвешенным результатом вида:

У(А,у) =у ■ тщУ(А^ + (1-у) ■ тах5ДАиБ) (8)

тогда оптимальная стратегия (А*):

А*: тахмУ(Аьу) (9)

Для принятия стратегического решения в условиях неопределенности мы предлагаем использовать экспертно-аналитический метод, основанный на вышеперечисленных критериях.

11. Разработана методика оценки эффективности антикризисной инвестиционной стратегии девелоперской компании с использованием целевого и затратного подходов, позволяющих оценить результативность стратегии и экономичность стратегических инвестиционных решений на основе построения "дерева стратегических решений" и средневзвешенного интегрального показателя эффективности инвестиционной стратегии.

Антикризисная инвестиционная стратегия девелоперской компании — это процесс моделирования эффективной инвестиционной деятельности компании на определенный период функционирования, с установлением целей в соответствии с её возможностями и в условиях высокой степени неопределенности внешней среды.

Одним из подходов к оценке эффективности управленческих решений является целевой подход, отражающий степень (меру) достижения целей функционирования и развития любого объекта управления. Эффективность, определяемую на основе данного подхода, можно рассматривать как стратегическую и использовать для оценки эффективности стратегических решений.

Результатом целеполагания является построение «дерева целей», представляющего собой одну или несколько глобальных целей, которые зависят от успешной реализации соответствующих подцелей и т.д. Анти-

кризисная инвестиционная стратегия, как и все остальные функциональные стратегии, определяет успех достижения этих целей.

Мы предлагаем алгоритм оценки эффективности антикризисной инвестиционной стратегии девелопера, основанный на показателе реализуемости целей. Для формирования «дерева стратегических решений» инвестиционные направления объединяются в группы, в рамках которой рассматриваются несколько инвестиционных проектов, выбор которых осуществляется по основным показателям (табл. 7).

Таблица 7

Пример построения «дерева стратегических решений» девелопера

Группа А Группа В Группа С Группа О

Объект А] -строительство муниципального жилого дома серии 1 Объект В1 -строительство жилого дома улучшенной планировки Объект Cj- строительство жилого дома с применением ипотечной схемы №1 Объект Б; - строительство двухэтажного коттеджа по индивидуальному проекту

Объект Аз -реконструкция пятиэтажных жилых домов Объект В2 -строительство элитного жилого комплекса Объект С2 -строительство жилого дома с применением ипотечной схемы №2 Объект Г>2 -строительство коттеджей методом "растущего дома"

Объект Аз -строительство муниципального жилого дома серии 2 Объект Сз -строительство жилого дома с применением ипотечной схемы №3

Объект А4 -строительство нескольких объектов по инвестицион-

Ранжирование объектов осуществляется с помощью двух групп показателей, отражающих качественные характеристики объекта и формирующих стоимость девелоперской компании. В частности:

Группа 1. Показатели, характеризующие результативность инвестируемого капитала:

- сумма затрат для инвестора, V;, тыс. руб.;

- доля собственного капитала в общем объеме ресурсов, СК, %;

- стоимость заемного капитала: 1^= % по заемньм средствам/объем заемных средств;

- цена реализации 1 м2, Ц, тыс. руб.;

- объем выручки, ОВ, тыс. руб.;

- сумма ожидаемой прибыли для инвестора, Ц тыс. руб.;

- рентабельность затрат: Р]= прибыль/себестоимость;

- рентабельность продаж: Р2= прибыль/объем продаж;

- рентабельность капитала: Р3 = прибыль/вложенный капитал;

Группа 2. Производственные показатели (табл. 8):

- общий объем производственных затрат £3, тыс.руб.;

- затраты на 1 м2 объема работ, 3, руб./кв.м.;

- строительный объем, О, тыс. кв.м.

Таблица 8

Матрица показателей и характеристик объекта инвестирования __для девелопера_

Объект Показатели

V: СК И, Ц ОВ п. Р) Р: Рз 13 3 О

а(

а2

Аз

ад

В,

в2

С,

Сг

С3

О,

э2

По каждой группе выявляются наиболее эффективные объекты вложений. После отбора нескольких групп инвестиционных антикризисных портфелей на основе приведенных экономических показателей окончательный выбор антикризисной стратегии девелопера мы предлагаем осуществлять с использованием общеизвестных показателей эффективности инвестиций (табл. 9):

Таблица 9

Матрица выбора инвестиционных портфелей для антикризисной стратегии

девелоперской компании

Инвестиционные портфели Показатели

МРУ ЖК ш, ю2 Т

А,А2С301

А,В,С,0,

А,А2С^,

А,А,С1

о,С,О,

СЛ,

А1А2В2С3

ГО] - индекс доходности затрат = £ дисконтированных денежных притоков/ 2 дисконтированных денежных оттоков. Разница между этими показателями представляет собой чистый дисконтированный доход (ЧДД).

ГО2 индекс доходности инвестиций = ЧДД / дисконтированный накопленный объем инвестиций. ГО1 и ГО2 больше единицы при положительном ЧДД.

Учитывая, что антикризисная инвестиционная стратегия формируется из отдельных инвестиционных проектов, для оценки ее эффективности мы предлагаем использовать средневзвешенный интегральный показатель эффективности инвестиционной стратегии девелопера.

Расчет фактического средневзвешенного интегрального показателя эффективности инвестиционной стратегии (Еф) осуществляется с использованием фактических значений NPV ГО, Т:

_NPV1'-A [Ю.-В | Гс-С Ф NPV, ID, Тг '

где NPV2 - фактический средний показатель чистого дисконтированного дохода по совокупности инвестиционных проектов;

ГО2 - фактический средний показатель рентабельности по совокупности инвестиционных проектов;

Т2 - фактический средний срок окупаемости по совокупности инвестиционных проектов;

NPV0 - средний показатель чистого дисконтированного дохода по совокупности реализованных проектов;

ID0 - средний показатель рентабельности по совокупности реализованных проектов;

То - средний срок окупаемости по совокупности реализованных;

А, В, С - веса соответствующих показателей.

Таким образом, максимальное значение ЕФ соответствует наиболее эффективному варианту антикризисной стратегии девелопера.

Публикации по теме диссертации

Монографии

Х.Ястребов A.B. Стратегия девелопера: формирование и реализация. СПб.: СПбГИЭУ, 2008. - 8,4 п.л.

2. Ястребов A.B. Стратегическое планирование в девелоперской компании. М.: Наука, 174 с. 2009. - 10,8 пл.

Статьи в изданиях, рекомендуемых ВАК РФ

3. Ястребов A.B., Смирнова И.В. Управление имуществом крупного города: проблемы и развитие. Имущественные отношения в Российской Федерации, № 4,2006. - С. 39-50. - 1,0/0,5 пл.

4. Ястребов A.B. Проблемы девелопмента как вида профессиональной деятельности на рынке недвижимости. Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: «Экономика», вып. 1,2008 г./ СПб.: СПбГИЭУ, 2008. - С. 455-458. - 0,3 п.л.

5. Ястребов A.B., Ядрова И.В. Управление рисками при бизнес-планировании деятельности девелопера. Проблемы современной эконо-

мики. Евразийский международный научно-аналитический журнал, №1

2008. - С. 470-474. - 0,6/0,3 п.л.

6. Ястребов A.B. Офисная недвижимость Москвы как объект для инвестирования. Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: «Экономика», вып. 6, 2008 г./ СПб.: СПбГИЭУ, 2008. - С. 253-255. - 0,3 п.л.

7. Ястребов A.B., Ситдтов С.А. Профессиональное управление коммерческой недвижимостью в регионе: проблемы и развитие. Проблемы современной экономики. Евразийский международный научно-аналитический журнал, №1 2009. С. 475-478. - 0,6/0,3 п.л.

8. Ястребов A.B. Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства. Проблемы современной экономики. Евразийский международный научно-аналитический журнал, №2, 2009. - С. 478-480.- 0,5 п.л.

9. Ястребов A.B. Роль стратегического планирования деятельности девелоперской компании в условиях экономического кризиса. Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: «Экономика», вып. 3,2009 г./ СПб.: СПбГИЭУ, 2009. - С. 366-369. - 0,3 пл.

10. Ястребов A.B. Обоснование факторов развития рынка недвижимости Москвы. Вестник ИНЖЭКОНА. Серия: «Экономика», вып. 6, 2009 г./ СПб.: СПбГИЭУ, 2009. - С. 277-280. - 0,3 п.л.

11. Ястребов A.B., Смирнов Е.Б. Факторы и тенденции рынка недвижимости мегаполиса (на примере Москвы). «Научно-технические ведомости СПбГПУ» серия Экономические науки. Вып.4, 2009 г. /СПб, СПбГПУ,

2009. - С. 245- 250.- 0,8/0,4 п.л.

Публикациях в других изданиях

12. Ястребов A.B., Смирнова КВ. Государственная собственность: тип или форма? Актуальные проблемы экономической теории и практики. Часть 2-я. (коллектив авторов). - СПб.: Астерион, 2004. - 0,4/0,2 п.л.

13. Ястребов A.B., Смирнова И.В. Мониторинг рынка недвижимости города: особенности и развитие. Маркетинговый инструментарий в управлении организациями: Сб. науч. тр. / Редкол.: A.M. Немчин и др. - СПб.: СПбГИЭУ, 2004. - 0,4/0,2 пл.

14. Ястребов A.B., Самиев P.C. Зарубежный опыт развития девелоп-мента в развитии социальных проектов. Общество. Личность, Культура (социально-гуманитарные исследования): Сб. науч. тр./ Белгород - Санкт-Петербург, 2004. - 0,4/0,2 пл.

15. Ястребов A.B., Ветлугин С.Ю. Инвестиционное партнерство в системе региональной инвестиционной политики. Актуальные проблемы политики и права: Сб. науч. тр./Под ред. д.э.н., проф. В.С.Кабакова, д.э.н., проф. Л.Л.Бекренева.-Мурманск.:МИЭП, 2005. - 0,4/0,2 п.л.

16. Ястребов A.B., Самиев P.C. Особенности инвестиционной деятельности на современном этапе экономического развития. Строительный

комплекс: экономика, управление, инвестиции. Выпуск 4: Межвузовский сборник научных трудов / Редкол.: В.В.Бузырев и др.-СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2005. - 0,4/0,2 п.л.

17. Ястребов A.B., Смирнова И.В. Основные направления преобразования бюджетных учреждений в Российской Федерации. Оценочные технологии в экономических процессах: управление собственностью: IV Международная научно-практическая конференция 17-18 марта 2005 г.: Тез. докл./ Отв. Ред.: Е.Б. Смирнов и др. - СПб.: СПбГИЭУ, 2005. - 0,2/0,1 п.л.

18. Ястребов A.B. Особенности инвестиционной деятельности в городах на современном этапе экономического развития. Рынок недвижимости как сфера инвестиций: Сб. науч. тр. / Редкол.: С.Н.Максимов. - СПб.: СПбГИЭУ, 2005. - 0,3 пл.

19. Ястребов A.B. Формирование стратегии девелоперской компании с учётом состояния рынка недвижимости мегаполиса. Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук. СПб.: СПбГИЭУ, 2005. - 1.0 п.л.

20. Ястребов A.B., Танаев Н. Т. Основные принципы формирования стратегии девелопера. Актуальные проблемы экономики, политики и права: Сб. науч. тр.Выпуск №18/Под ред. д.э.н., проф. В.С.Кабакова, д.э.н., проф. Л.Л.Бекренева.-Мурманск. :МИЭП, 2007. - 0,5/0,25 пл.

21. Ястребов A.B. Моделирование инвестиционной стратегии девелопера. Актуальные проблемы экономики, политики и права: Сб. науч. тр.Выпуск №18/Под ред. д.э.н., проф. В.С.Кабакова, д.э.н., проф. Л.Л.Бекренева.-Мурманск.:МИЭП, 2007. - 0,4 п.л.

22. Ястребов A.B., Ястребов O.A. Механизм формирования партнерских отношений при реализации строительных проектов. Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Выпуск 8: Межвузовский сборник научных трудов / Редкол.: В.М. Аксенов, В.В.Бузырев, А.М.Платонов. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2008. - 0,6/0,3 п.л.

23. Ястребов A.B. Формирование стратегии девелоперской компании с помощью моделирования. Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Выпуск 8: Межвузовский сборник научных трудов / Редкол.: В.М. Аксенов, В.В.Бузырев, А.М.Платонов. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2008. - 0,4 пл.

24. Ястребов A.B. Принципы стратегического планирования деятельности девелоперской компании. Общество. Личность, Культура (социально-гуманитарные исследования): Сб. науч. тр./ Белгород - Санкт-Петербург, 2008. - 0,5 пл.

25. Ястребов A.B. Особенности развития рынка офисной недвижимости Москвы. Рынок недвижимости как сфера инвестиций: Сб. науч. тр. / Редкол.: С.Н.Максимов. - СПб.: СПбГИЭУ, 2008. - 0,2 п.л.

26. Ястребов A.B., Смирнов Е.Б. Особенности развития офисной недвижимости Москвы. Актуальные проблемы экономики, политики и пра-

ва: Сб. науч. тр.Выпуск № /Под ред. д.э.н., проф. В.С.Кабакова, д.э.н., проф. И.В.Ядровой.-Мурманск.:МАЭУ, 2008. - 0,4/0,2 п.л.

27. Ястребов A.B. Инвестиционные стратегии участников рынка коммерческой недвижимости Москвы. Актуальные проблемы экономики, политики и права: Сб. науч. тр.Выпуск № /Под ред. д.э.н., проф. В.С.Кабакова, д.э.н., проф. И.ВДдровой.-Мурманск.:МАЭУ, 2008. - 0,4 п.л.

28. Ястребов A.B., Смирнова И.В. Оценка инвестиционной привлекательности коммерческого объекта недвижимости. Экономика региона: проблемы и развитие. Сб. науч. тр. / Редкол.: С.Н.Максимов. - СПб.: СПбГИЭУ, 2008. - 0,6/0,3 п.л.

29. Ястребов A.B. Стратегическая конкуренция как инструмент бизнес - планирования компании. Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и перспективы. Ученые и специалисты Санкт-Петербурга и Ленинградской области - Петербургскому экономическому форуму 2008 года: Сборник научных статей. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2008. - 0,2 п.л.

30. Ястребов A.B., Смирнова И.В. Проблемы правового и экономического аспектов содержания понятия «девелопмент». Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Выпуск 9: Межвузовский сборник научных трудов / Редкол.: В.М. Аксенов, В.В.Бузырев, А.М.Платонов. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009. - 0,6/0,3 п.л.

31. Ястребов A.B., Смирнов Е.Б. Проблемы девелопмента как вида профессиональной деятельности на рынке недвижимости. Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Выпуск 9: Межвузовский сборник научных трудов / Редкол.: В.М. Аксенов, В.В.Бузырев, А.М.Платонов. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009. - 0,6/0,3 п.л.

32. Ястребов A.B., Мациканич М.П. Рынок офисной недвижимости Москвы: особенности развития. Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Выпуск 9: Межвузовский сборник научных трудов / Редкол.: В.М. Аксенов, В.В.Бузырев, А.М.Платонов. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009. - 0,4/0,2 п.л.

33. Ястребов A.B., Смирнов Е.Б., Мациканич М.П. Исследование рынка коммерческой недвижимости как основа формирования инвестиционной стратегии девелопера. Строительный комплекс: экономика, управление, инвестиции. Выпуск 9: Межвузовский сборник научных трудов / Редкол.: В.М. Аксенов, В.В.Бузырев, А.М.Платонов. СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009. - 0,6/0,2 п.л. .

34. Ястребов A.B., Смирнов Е.Б. Опыт г. Москвы при предоставлении земельных участков для жилищного строительства. Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы VI Всероссийской на-уч.практ.конф. 23-24 апреля 2009 г. / Редкол.: С.Н.Максимов, (отв.ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ, 2009. - 0,6/0,3 п.л.

35. Ястребов A.B. Специфика предоставления земельных участков

при их комплексном освоении для жилищного строительства. Актуальные проблемы управления экономикой региона: материалы VI Всероссийской науч.практ.конф. 23-24 апреля 2009 г. / Редкол.: С.Н.Максимов, (отв.ред.) [и др.]. - СПб.: СПбГИЭУ, 2009. - 0,3 пл.

36. Ястребов A.B. Значение стратегического планирования для деве-лопера в кризисный период. Сб. науч. тр. / Редкол.: С.Н.Максимов. -СПб.: СПбГИЭУ, 2009. - 0,7 пл.

37. Ястребов A.B., Смирнова И.В. Генезис науки о стратегическом планировании. "Экономика города в инновационном измерении: инвестиции, имущество, городское хозяйство" Сб. науч. тр. / Редкол.: С.Н.Максимов. - СПб.: СПбГИЭУ, 2009. - 0,7/0,35 пл.

38. Ястребов A.B., Смирнов Е.Б. Стратегическое планирование как антикризисный инструмент девелопера. Современное экономическое и социальное развитие: проблемы и перспективы. Ученые и специалисты Санкт-Петербурга и Ленинградской области - Петербургскому экономическому форуму 2009 года: Сборник научных статей. - СПб.: Изд-во СПбГУЭФ, 2009. - 0,2/0,1 пл.

39. Ястребов A.B., Смирнов Е.Б. Факторы развития рынка недвижимости в условиях кризисного развития экономики. «Инновационная экономика и промышленная политика региона» ЭКОПРОМ-2009: материалы науч.-практич. конференции. - СПб.: Изд-во СПбГПУ, 2009. - 0,8/0,4 пл.

Подписано в печать //. ¿PSP Формат 60x84 '/,6 Печ. л.-Л-*" Тираж SSp экз. Заказ

ИзПК СПбГИЭУ 191002, Санкт-Петербург, ул. Марата, 31

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: доктора экономических наук, Ястребов, Александр Владимирович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1. Проблемы и развитие инвестиционно-строительной (девелоперской) деятельности в Российской Федерации.

1.1. Проблемы правового и экономического аспектов содержания понятия «девелопмент».

1.2. Проблемы девелопмента как вида профессиональной деятельности на рынке недвижимости.

1.3. Роль стратегического планирования деятельности девелоперской компании в условиях экономического кризиса.

Выводы по первой главе.

ГЛАВА 2. Исследование методологии стратегического планирования в инвестиционно-строительной (девелоперской) компании.

2.1. Генезис науки о стратегическом планировании.

2.2. Анализ моделей стратегического планирования.

2.3. Принципы стратегического планирования в девелоперской компании.

Выводы по второй главе.

ГЛАВА 3. Выявление тенденций изменения рыночной среды как основа стратегического планирования в девелоперской компании.

3.1. Мировой опыт развития рынка недвижимости в условиях экономического кризиса.

3.2. Обоснование факторов развития рынка недвижимости.

3.3. Методологические основы проведения мониторинга рынка недвижимости.

Выводы по третьей главе.

ГЛАВА 4. Развитие методологии стратегического планирования в девелоперской компании.

4.1. Стратегическое планирование в девелоперской компании на основе IDEF модели.

4.2. Обоснование показателя стоимостной модели управления девелоперской компанией.

4.3 Антикризисное стратегическое планирование в девелоперской компании на основе стоимостной модели управления.

ГЛАВА 5. Эффективность стратегического планирования в девелоперской компании.

5.1. Формирования инвестиционного портфеля девелопера как инструмент повышения эффективности стратегического планирования.

5.2. Методический подход к стратегическому анализу рисков девелопера.

5.3. Оценка эффективности антикризисной инвестиционной стратегии девелоперской компании.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методология стратегического планирования в инвестиционно-строительной (девелоперской) компании"

В условиях стабилизации экономических показателей и оживления инвестиционной деятельности, переживаемых в настоящее время экономикой России, внешним проявлением которых выступает увеличение объемов капитального строительства, прежде всего жилья и коммерческой недвижимости, возникает необходимость всеобъемлющего изучения и анализа взаимодействия субъектов, действующих на рынке недвижимости. Очевидно, что без совершенствования понятийного аппарата появившихся новых явлений в гражданском обороте, без уточнения и конкретизации механизмов их действия субъекты гражданского оборота не смогут осуществлять построение и развитие цивилизованных основ рыночной экономики, и, в частности, реализовать инвестиционный потенциал рынка недвижимости.

Занимая существенное место в инвестиционном процессе любой страны, инвестиции в недвижимость важны, прежде всего, по причине высокого мультиплицирующего эффекта, серьезного влияния на окружающую среду.

Российский рынок недвижимости - один из самых быстрорастущих в мире - начал свое существование более пятнадцати лет назад. Эта отрасль экономики все более активно привлекает отечественные и зарубежные инвестиции, в связи с чем высокое качество работы как в сфере создания, так и управления недвижимостью становится главной целью многих его участников.

Девелопмент - это профессиональная деятельность по увеличению стоимости недвижимости путем управления риском развития объекта. Понятие девелопмент как развитие недвижимости применимо не только к строительству новых зданий и разукрупнению участков. Девелоперский бизнес может быть реализован в таких ситуациях, как покупка и аренда пустующих офисных зданий, обновление старых складских помещений, изменение в позиционировании торговых центров за счет изменения соотношения между различными типами арендаторов, получение правоустанавливающих документов на освоение неподготовленной земли.

Влияние, которое девелопмент оказывает на жизнь общества, имеет исключительно многофакторный характер. Создаваемые девелоперскими компаниями здания и населенные пункты формируют облик нашей цивилизации. Куда человек отправляется на работу, на отдых, за покупками, сколько времени ему нужно, чтобы туда добраться, состояние окружающей среды, в которой он оказывается - все это зависит от результатов работы девелоперов. Если проект оказался несостоятельным или был плохо продуман, потери несет не только девелопер и профинансировавшие его стороны, но и все общество. Для успеха девелоперу необходимо понимание не только того, каким образом реализовать хороший проект развития недвижимости, но и умение оценить его последствия для окружающих территорий и городов.

Выделение девелопмента в особый вид профессиональной деятельности является способом снижения рисков, возникающих в сфере развития недвижимости, поскольку организация инвестиционного процесса в недвижимости является столь многогранной, что требует привлечения профессионалов.

Особенности девелопмента в различных областях рынка недвижимости связаны с выбором целевого сегмента (группы потребителей на рынке, на которых рассчитан создаваемый объект), осуществлением маркетинга, выбором проектных и архитектурных решений, структурой финансирования проекта, управлением готовым объектом, юридическим оформлением прав на владение собственностью.

В последнее время конкуренция в строительной сфере обостряется. Происходит деконцентрация основных объемов предложения на рынке новых объектов недвижимости. Большинство фирм, относящих себя к девелоперам или застройщикам, продвигают на рынке только один объект, и конкурировать с крупными застройщиками могут лишь за счет демпинга, что делает их проекты более рискованными, прежде всего для частных дольщиков или соинвесторов.

Трудности доступа к земельным ресурсам, бюрократизация властных структур выводит иногда на первый план не понимание структуры рынка и профессионализм девелопера, а наличие связей и характер отношений с органами власти. Но наиболее серьезные проблемы возникают на уровне реализации объектов недвижимости. Преодоление этих и многих других проблем современного девелопмента находится в плоскости стратегического планирования на основе анализа рынка недвижимости и выбора научно обоснованных целей девелопера.

Девелопмент, являясь видом профессиональной предпринимательской деятельности на. рынке недвижимости, как и любой бизнес должен основываться на формировании миссии, целей и задач функционирования, выявлении тенденций спроса и предложения на рынке и разработке на этой основе стратегического плана развития.

Стратегия девелопера должна формироваться в соответствии с методологическим принципом современного стратегического управления, который заключается в построении стратегии от будущего через прошлое к настоящему (прогнозирование — анализ - мониторинг). Стратегическое планирование направлено на решение вопроса о том, к чему организация может стремиться в своей среде функционирования и на какой уровень ей следует выйти, чтобы выжить и развиваться. Этап планирования стратегии позволяет ответить на вопрос о том, каким наиболее эффективным способом можно достичь поставленной цели и что для этого необходимо сделать.

Таким образом, выбранная тема диссертации представляется весьма актуальной, а направление и содержание исследования определяется объективной необходимостью комплексного анализа и методического осмысления проблем повышения эффективности деятельности девелоперской компании.

Степень научной разработанности проблемы. Проблемам эффективного функционирования компаний в сфере строительства и недвижимости, в том числе девелоперских, анализа рынка недвижимости и инвестирования в недвижимость посвящены исследования Асаула А.Н., Балабанова И.Т., Кущенко В.В., Максимова С.Н., Озерова Е.С., Смирнова Е.Б., Стер-ника Г.М., Тарасевича Е.И. Исследованиям в области стратегического планирования и управления посвящены труды многих отечественных и зарубежных ученых: Альстрэнда Б., Ансоффа И., Боумэна К., Виханского О. С., Ефремова В. С., Идрисова А.Б., Лэмпела Д., Минцберга Г., Стрикланда Д., Томсона А., Колесова В.Ю., Коробейникова О.П., Кузнецовой С.А., Марковой В.Д., Панибратова Ю.П., Петрова А.Н.

Вместе с тем недостаточно разработанными следует считать вопросы методологии стратегического планирования деятельности девелоперской компании. Успех девелопера может быть обеспечен только на основе разработки и реализации рациональной стратегии его функционирования с учетом изменений рыночных факторов.

В процессе рационального управления стоимостью компании управленческие процессы, такие как планирование и оценка результатов деятельности, обеспечивают управленческих работников информацией и необходимыми стимулами для создания новой стоимости. Рационально организованное управление стоимостью означает, что все стремления компании, аналитические методы и приемы менеджмента направлены к одной общей цели - помочь компании максимизировать свою стоимость, строя процесс принятия управленческих решений на ключевых факторах стоимости.

Основополагающие принципы концепции управления стоимостью компании изложены в работах А. Раппопорта, Ж. Петти, Т. Коуплэнда, Т. Колера, Д. Мурина, Б. Стюарта, Д. Янга, С. О'Бирна, С. Вивера, Г. Биддла, Р. Боуэна. Применительно к российским условиям концепция управления стоимостью компании рассматривается в работах И. В. Ивашковской, Д. Л. Волкова, Д. Степанова, Д. Янгеля, А. Полуэктова, О. Щербаковой, А. Рас-сказовой, Д. Просянкина и др.

С нашей точки зрения, процесс формирования стратегии для девелоперской компании должен быть сфокусирован на создании и приращении стоимости компании, что создает преимущество объединения процесса разработки стратегии с другими усилиями, нацеленными на извлечение стоимости.

Цель и задачи исследования. Проведенная работа была нацелена на развитие методологии стратегического планирования в инвестиционно-строительной (девелоперской) компании на основе разработки стратегии поведения на рынке недвижимости в рамках концепции управления стоимостью компании.

Цель исследования предопределила постановку и решение следующих задач:

• уточнение содержания понятия «девелопмент» с точки зрения правового и экономического аспектов;

• выявление проблем девелопмента как вида профессиональной деятельности на рынке недвижимости;

• обоснование ведущей роли стратегического планирования деятельности девелоперской компании в условиях экономического кризиса;

• исследование науки о стратегическом планировании и анализ моделей стратегического планирования;

• выявление и систематизация принципов стратегического планирования в девелоперской компании;

• анализ мирового опыта развития рынка недвижимости в условиях экономического кризиса;

• обоснование факторов развития рынка недвижимости мегаполиса;

• разработка методологических основ проведения мониторинга рынка недвижимости;

• разработка ГОЕБ модели стратегического планирования в девелоперской компании;

• обоснование показателя стоимостной модели управления девелоперской компанией;

• разработка методики антикризисного стратегического планирования в девелоперской компании на основе стоимостной модели управления;

• разработка метода формирования инвестиционного портфеля девелопера;

• разработка методического подхода к стратегическому анализу рисков девелопера;

• разработка методики оценки эффективности антикризисной инвестиционной стратегии девелоперской компании.

Объектом исследования является деятельность девелоперской компании в условиях неопределенности рынка недвижимости мегаполиса.

Предметом исследования является механизм стратегического планирования деятельности девелоперской компании на основе разработки стратегии поведения на рынке недвижимости в рамках концепции управления стоимостью компании.

Теоретической и методической основой исследования является диалектический метод, предопределяющий изучение явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи. В основу всей работы заложена методология системного подхода с использованием метода экономической интерпретации полученных результатов. В аналитической части применялись методы системного анализа, классификации и статистических группировок, логического и сравнительного анализа. Методической базой исследования послужили нормативные и методические материалы государственных и муниципальных органов власти по вопросам регулирования инвестиционно-строительной деятельности и сферы недвижимости на уровне Российской Федерации и города Москвы.

Научная новизна диссертационной работы заключается в развитии методологии стратегического планирования деятельности девелоперской компании на основе разработки стратегии поведения на рынке недвижимости в рамках концепции управления стоимостью компании.

На защиту выносятся следующие наиболее существенные результаты диссертационного исследования, составляющие научную новизну работы:

1. Уточнено правовое и экономическое содержания понятия деве-лопмент, позволившее выделить его в особый вид инвестиционно-строительной деятельности, связанной с качественным преобразованием недвижимости на основе системы мероприятий функционального, экономического, технологического и кадрового характера, которые приводят к существенному повышению эффективности инвестиционного процесса и обеспечивают возрастание стоимости недвижимости;

2. Обоснована ведущая роль стратегического планирования в деятельности девелоперской компании в период экономического кризиса как предопределяющего условия для четкой формулировки целей компании, что помогает определить наиболее целесообразные способы их достижения и способствует снижению риска инвестирования в недвижимость;

3. Выявлены и систематизированы общие и специфические принципы стратегического планирования в девелоперской компании, важнейшими из которых выступают принцип мониторинга развития рынка недвижимости и принцип селективности стратегического планирования, руководствуясь которыми девелопер на основе прогноза значимости для компании изменений во внешней среде сможет осуществлять выбор стратегических направлений деятельности, определяемых целями девелопера на основе концепции управления стоимостью компании;

4. Обоснованы факторы развития рынка недвижимости мегаполиса, важнейшим из которых является норма процента, приводящая в равновесие спрос и предложение на инвестиции; выявлена тенденция сокращения доли сбережений граждан в расходах, что отражает предстоящий дефицит инвестиционных ресурсов в экономике России и обострение конкурентной борьбы за них, что подтверждает необходимость стратегического планирования в девелоперской компании.

5. Разработаны методологические основы проведения мониторинга рынка недвижимости, позволяющие получать информацию о рынке по секторам и отдельным параметрам для подготовки и принятия стратегических решений на основе показателя стабильности рынка недвижимости;

6. Разработана модель процесса стратегического планирования в девелоперской компании с использованием основ метода функционального моделирования, позволяющая сложную бизнес-функцию «стратегическое планирование» представить в виде совокупности элементарных функций и в необходимой степени детализировать процесс стратегического планирования по этапам: стратегический анализ, целеполагание, стратегический выбор, оценка эффективности стратегии девелоперской компании;

7. Обоснован показатель для оценки эффективности деятельности девелоперской компании в рамках стоимостной модели управления компанией, которая ориентирует ее на стратегическое планирование на основе системы факторов стоимости;

8. Разработана методика антикризисного стратегического планирования в девелоперской компании на основе стоимостной модели управления, позволяющая на каждом этапе разработки, реализации и корректировки стратегии выделить ключевую проблему, а, следовательно, выстроить динамичную систему приоритетов, которая даст возможность эффективно концентрировать имеющиеся ресурсы в узловых точках роста капитала;

9. Разработан метод формирования рационального инвестиционного портфеля девелопера, критерием выбора которого выступает максимально возможный прирост чистого инвестиционного дохода, что решает проблему, связанную с наиболее выгодным использованием временно ограниченных инвестиционных средств ради максимизации будущей стоимости компании;

10. Разработан методический подход к .стратегическому анализу рисков при бизнес-планировании девелоперской компании, основанный на методе экспертных оценок и позволяющий осуществить качественный анализ рисков и выявить наиболее опасные области их возникновения и влияния;

11. Разработана методика оценки эффективности антикризисной инвестиционной стратегии девелоперской компании с использованием целевого и затратного подходов, позволяющих оценить результативность стратегии и экономичность стратегических инвестиционных решений на основе построения "дерева стратегических решений" и средневзвешенного интегрального показателя эффективности инвестиционной стратегии.

Практическая значимость результатов исследования состоит в том, что выводы и предложения, содержащиеся в нем, направлены на решение крупной народнохозяйственной задачи повышения качества строительства за счет активизации деятельности девелоперских компаний на основе развития методологии стратегического планирования.

Результаты выполненных исследований и предложенные методологические решения могут быть использованы в инвестиционно-строительных компаниях при текущем и стратегическом планировании их деятельности в сфере жилищного и коммерческого строительства.

Предложенные рекомендации по проведения мониторинга рынка недвижимости, позволят получать информацию о рынке по секторам и отдельным параметрам для подготовки и принятия стратегических решений девелопера.

Разработанные подходы и модели антикризисного стратегического планирования и оценки эффективности деятельности девелоперской компании в рамках стоимостной модели управления дадут возможность эффективно концентрировать имеющиеся ресурсы в узловых точках роста капитала.

Результаты исследования были использованы при разработке стратегического плана развития девелоперской компании в Москве, докладывались на VI Всероссийской научно-практической конференции 23-24 апреля 2009 г. «Актуальные проблемы управления экономикой региона», на научно-практической конференции «Инновационная экономика и промышленная политика региона» ЭКОПРОМ-2009. Материалы научной работы нашли применение при разработке и чтении экономических курсов для студентов Московского государственного университета дружбы народов, при выполнении научно-исследовательских госбюджетных и хоздоговорных работ.

Публикации. Основное содержание диссертации отражено в 39 опубликованных работах общим объемом 32 п. л.

Структура диссертационной работы. Работа состоит из введения, пяти глав, заключения, списка использованной литературы из 210 источников. Объем работы - 268 страниц машинописного текста.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Ястребов, Александр Владимирович

Заключение

Проведенная работа была нацелена на развитие теории и методологии стратегического планирования в девелоперской компании. Девелоп-мент, являясь видом профессиональной предпринимательской деятельности на рынке недвижимости, как и любой бизнес должен основываться на формировании миссии, целей и задач функционирования, выявлении тенденций спроса и предложения на рынке и разработке на этой основе стратегического плана развития.

Стратегическое планирование направлено на решение вопроса о том, к чему организация может стремиться в своей среде функционирования и на какой уровень ей следует выйти, чтобы выжить и развиваться. Этап планирования стратегии позволяет ответить на вопрос о том, каким наиболее эффективным способом можно достичь поставленной цели и что для этого необходимо сделать.

Проведенное исследование позволило получить следующие основные . результаты:

• уточнено содержание понятия «девелопмент» с точки зрения правового и экономического аспектов;

• выявлены проблемы девелопмента как вида профессиональной деятельности на рынке недвижимости;

• обоснована ведущая роли стратегического планирования деятельности девелоперской компании в условиях экономического кризиса;

• исследована наука о стратегическом планировании и произведен анализ моделей стратегического планирования;

• выявлены и систематизированы принципы стратегического планирования в девелоперской компании;

• проанализирован мировой опыт развития рынка недвижимости в условиях экономического кризиса;

• обоснованы факторы развития рынка недвижимости мегаполиса;

• разработаны методологические основы проведения мониторинга рынка недвижимости;

• разработана ГОЕБ модель стратегического планирования в девелоперской компании;

• обоснован показатель стоимостной модели управления девелоперской компанией;

• разработана методика антикризисного стратегического планирования в девелоперской компании на основе стоимостной модели управления;

• разработан метод формирования инвестиционного портфеля де-велопера;

• разработан методический подход к стратегическому анализу рисков девелопера;

• разработана методика оценки эффективности антикризисной инвестиционной стратегии девелоперской компании.

В области методологии стратегического планирования в девелоперской компании:

1. Развита методология стратегического планирования в инвестиционно-строительной (девелоперской) компании на основе разработки стратегии поведения на рынке недвижимости в рамках концепции управления стоимостью компании;

2. Уточнено правовое и экономическое содержания понятия деве-лопмент, позволившее выделить его в особый вид инвестиционно-строительной деятельности, связанной с качественным преобразованием недвижимости на основе системы мероприятий функционального, экономического, технологического и кадрового характера, которые приводят к существенному повышению эффективности инвестиционного процесса и обеспечивают возрастание стоимости недвижимости;

3. Обоснована ведущая роль стратегического планирования в деятельности девелоперской компании в период экономического кризиса как предопределяющего условия для четкой формулировки целей компании, что помогает определить наиболее целесообразные способы их достижения и способствует снижению риска инвестирования в недвижимость;

4. Выявлены и систематизированы общие и специфические принципы стратегического планирования в девелоперской компании, важнейшими из которых выступают принцип мониторинга развития рынка недвижимости и принцип селективности стратегического планирования, руководствуясь которыми девелопер на основе прогноза значимости для компании изменений во внешней среде сможет осуществлять выбор стратегических направлений деятельности, определяемых целями девелопера на основе концепции управления стоимостью компании;

5. Обоснованы факторы развития рынка недвижимости мегаполиса, важнейшим из которых является норма процента, приводящая в равновесие спрос и предложение на инвестиции; выявлена тенденция сокращения доли сбережений граждан в расходах, что отражает предстоящий дефицит инвестиционных ресурсов в экономике России и обострение конкурентной борьбы за них, что подтверждает необходимость стратегического планирования в девелоперской компании;

6. Разработаны методологические основы проведения мониторинга рынка недвижимости, позволяющие получать информацию о рынке по секторам и отдельным параметрам для подготовки и принятия стратегических решений на основе показателя стабильности рынка недвижимости.

В методической области:

1. Разработана модель процесса стратегического планирования в девелоперской компании с использованием основ метода функционального моделирования, позволяющая сложную бизнес-функцию «стратегическое планирование» представить в виде совокупности элементарных функций и в необходимой степени детализировать процесс стратегического планирования по этапам: стратегический анализ, целеполагание, стратегический выбор, оценка эффективности стратегии девелоперской компании;

2. Обоснован показатель для оценки эффективности деятельности девелоперской компании в рамках стоимостной модели управления компанией, которая ориентирует ее на стратегическое планирование на основе системы факторов стоимости;

3. Разработана методика антикризисного стратегического планирования в девелоперской компании на основе стоимостной модели управления, позволяющая на каждом этапе разработки, реализации и корректировки стратегии выделить ключевую проблему, а, следовательно, выстроить динамичную систему приоритетов, которая даст возможность эффективно концентрировать имеющиеся ресурсы в узловых точках роста капитала;

4. Разработан метод формирования рационального инвестиционного портфеля девелопера, критерием выбора которого выступает максимально возможный прирост чистого инвестиционного дохода, что решает проблему, связанную с наиболее выгодным использованием временно ограниченных инвестиционных средств ради максимизации будущей стоимости компании;

В области практики:

1. Разработан методический подход к стратегическому анализу рисков при бизнес-планировании девелоперской компании, основанный на методе экспертных оценок и позволяющий осуществить качественный анализ рисков и выявить наиболее опасные области их возникновения и влияния;

2. Разработана методика оценки эффективности антикризисной инвестиционной стратегии девелоперской компании с использованием целевого и затратного подходов, позволяющих оценить результативность стратегии и экономичность стратегических инвестиционных решений на основе построения "дерева стратегических решений" и средневзвешенного интегрального показателя эффективности инвестиционной стратегии.

Проведенное в диссертационной работе исследование и полученные результаты могут послужить основой для дальнейшей разработки проблем стратегического планирования и управления в девелоперской компании, анализа и прогнозирования рынка недвижимости, оценки эффективности стратегического планирования девелопера.