Развитие инвестиционной деятельности в региональных девелоперских проектах тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Развитие инвестиционной деятельности в региональных девелоперских проектах"

СЮ34Э 13ЭЭ

СИДЯЧЕВ Константин Николаевич

РАЗВИТИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РЕГИОНАЛЬНЫХ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ ПРОЕКТАХ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

- фсд 2010

Москва 2009

003491399

Диссертация выполнена на кафедре менеджмента и маркетинга туризма ГОУ ВПО «Московский государственный институт индустрии туризма».

Научный руководитель Официальные оппоненты

Ведущая организация

Доктор экономических наук, профессор Бандурин Александр Владимирович

Доктор экономических наук Докукин Александр Владимирович

Кандидат экономических наук Фролов Антон Валерьевич

НОУ ВПО «Институт экономики и социальных отношений»

Защита состоится «15» декабря 2009 г. в 11.00 на заседании диссертационного совета Д 222.020.01 по экономическим наукам при ФГУП «Российский научно-технический центр информации по стандартизации, метрологии и оценке соответствия» по адресу: 123995, г. Москва, К-1, ГСП-5, Гранатный пер., д. 4.

С диссертацией можно ознакомиться в читальном зале Российского научно-технического центра информации по стандартизации, метрологии и оценке соответствия по адресу: г. Москва, Нахимовский проспект, д.31, корп.2, с авторефератом диссертации дополнительно - на официальном сайте Российского научно-технического центра информации по стандартизации, метрологии и оценке соответствия www.gostinfo.ru.

Автореферат разослан 13 ноября 2009 г.

КРАТКАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы диссертационного исследования обусловлена тем, что в настоящее время девелопмент как вид экономической деятельности находится в состоянии стагнации, вызванной замедлением спроса на рынке недвижимости и сокращением свободных денежных средств, которые могут использоваться для приобретения или аренды объектов недвижимости. Сокращение спроса на объекты ведет к снижению их текущей стоимости, а также к снижению инвестиционной привлекательности девелоперских компаний, основной деятельностью которых является поиск проектов, ресурсное обеспечение их реализации и коммерческое использование объектов, создаваемых в процессе реализации проектов.

Если рассматривать девелоперскую компанию как инициатора и участника конкретного проекта по созданию либо реновации объекта недвижимости, то можно говорить, что девелоперская деятельность в качестве одной из составных частей имеет инвестиционную деятельность. Таким образом, можно утверждать, что одним из объектов управления в девелоперских проектах является инвестиционная деятельность как процесс распределения ресурсов для создания новой стоимости, воплощенной в конкретных объектах недвижимости.

Инвестиционная деятельность в девелоперских проектах подпадает под существенные ограничения, обусловленные региональной экономической средой реализации проектов. Законодательные рамки, экологические нормы и правила, уровень развития бизнес-сообщества в конкретном регионе оказывают существенное влияние на характеристики девелоперских проектов и предопределяют наличие разрывов между имеющимся уровнем и качеством инвестиционной деятельности девелоперской компании и действующими в конкретном регионе ограничениями и требованиями. Качественная идентификация и количественная оценка разрывов позволяют определять направления развития инвестиционной деятельности для повышения эффективности использования привлекаемых в девелоперские проекты ресурсов.

В рамках портфеля девелоперских проектов создается динамическая система управления, в которой субъектом управления выступает девелоперская компания (девелопер), а объектом управления - портфель девелоперских проектов, который можно назвать стабильным только на

ограниченном промежутке времени, в связи с тем, что состав проектов, несмотря на длительные сроки их реализации, подвержен периодическим изменениям. То есть, в рамках девелоперской деятельности возникает проблема эффективной организации привлечения, использования и утилизации ресурсов, которые обеспечивают реализацию всего портфеля девелоперских проектов.

Развитие инвестиционной деятельности позволяет не только обеспечить ресурсами всю совокупность реализуемых проектов, но и создать предпосылки для повышения культуры осуществления инвестиционного процесса в масштабах региона, обогатить предпринимательскую культуру и повысить прозрачность институциональной инфраструктуры на региональном рынке недвижимости. Все приведенные выше аргументы подтверждают актуальность выбранной темы исследования и научную востребованность авторских разработок. Таким образом, тема диссертации является злободневной и значимой для современной экономики России.

Степень разработанности научной проблемы

Исследованию инвестиционной деятельности на строительном рынке посвящены работы таких авторов, как Асаул А.Н., Балабанов И.Т., Горемыкин В.А., Денисенко Е.Б., Кускова Т.А., Озеров Е.С., Старинский В.Н., Щербакова H.A. Среди" работ, посвященных инвестиционному анализу рынка недвижимости и роли различных участников рынк, хотелось бы выделить работы Гарина С.А., Лугового О.Н., Максимова С.Н., Коханенко В.В., Рахмана И., Лимонова Л.Э., Фирсовой М.В.

Проблемам развития инвестиционной деятельности в девелоперских проектах были посвящены труды Бланка А.И., Бочарова В.В., Гитмана Дж., Джонка М.Д., Иванова Г.И. Однако перечисленные авторы рассматривали общую теорию инвестирования и не учитывали в своих работах региональную специфику.

Проблемами инвестирования в региональные девелоперские проекты занимались Репин A.B., Грибовский C.B., Грязнова А.Г., Ольховский A.A., Ревинский И.А., Рутгайзер В.М., Тарасевич Е.И. и др. Среди зарубежных авторов, занимающихся проблемами инвестирования в данный вид проектов, можно выделить работы Фридмана Дж., Ордуэя Н., Цукермана Г.А., Блевинса Д.Д. Филмора В., Веллингтона Д., Кайла Р. и др. Однако в работах данных авторов основное внимание уделяется проблемам оценки

эффективности инвестиций в объекты недвижимости, не затрагиваются проблемы разработки программы развития инвестиционной деятельности в региональных девелоперских проектах.

Целью исследования является решение научной задачи по разработке механизма и направлений развития инвестиционной деятельности девелоперской компании, участвующей в реализации комплекса региональных проектов по созданию или повышению стоимости объектов недвижимости. Поставленная цель предопределила целесообразность решения следующих научных задач:

• выявить и обосновать основные ограничения для развития инвестиционной деятельности в ходе реализации региональных девелоперских проектов;

• разработать методику оценки инвестиционной привлекательности девелоперской компании для оценки эффективности и потенциальной стоимости реализуемых в регионе девелоперских проектов;

• обосновать критерий и схему распределения ресурсов для развития инвестиционной деятельности в региональных девелоперских проектах;

• разработать направления повышения инвестиционной привлекательности девелоперской компании для удовлетворения ресурсных потребностей в процессе реализации региональных девелоперских проектов;

• выявить и сформулировать основные компоненты программы развития инвестиционной деятельности в региональных девелоперских проектах.

Объектом исследования является девелоперская компания, осуществляющая деятельность по реализации региональных проектов создания или реновации объектов недвижимости.

В качестве предмета исследования выступают направления развития инвестиционной деятельности девелоперской компании, позволяющие повысить эффективность использования привлекаемых ресурсов.

Теоретической и методической основой диссертации послужили труды ведущих российских и зарубежных авторов по вопросам теории

финансов, инвестиционной деятельности, отраслевых инвестиционных стратегий, экономики и управления недвижимостью; оценки эффективности управления, инвестиций, деятельности строительных предприятий и организаций; финансирования создания объектов коммерческой недвижимости. В ходе исследования использованы действующие законодательные и нормативные акты, а также решения федеральных и региональных органов исполнительной власти. В работе использованы также официальные документы государственной, региональной и отраслевой статистики, первичный материал по теме диссертации, собранный и обработанный автором за период 2008-2009 гг.

При решении поставленных задач автором использованы различные статистические методы, в частности: средних величин, графический и табличный методы; методы прогнозирования, методы финансового, инвестиционного и экономического анализа, экономической оценки эффективности инвестиционных проектов, экспертные методы. При исследовании методики расчета инвестиционной привлекательности девелоперской компании для оценки эффективности и потенциальной стоимости реализуемых девелоперских проектов использовались методы финансового прогнозирования, финансовых и коммерческих расчётов, экспертных оценок. Для достижения цели и решения задач исследования был проведён экспертный анализ и научное обобщение практического опыта по реализации инвестиционных проектов по строительству объектов недвижимости в регионе.

Научная новизна диссертации заключается в разработке направлений развития инвестиционной деятельности в региональных девелоперских проектах, позволяющих повысить инвестиционную привлекательность девелоперской компании, основанных на критерии стоимости возводимых либо обновляемых объектов, с учетом региональных ограничений. Научная новизна диссертации содержится в следующих положениях:

1. Выявлены основные ограничения, обусловленные региональной спецификой реализации девелоперских проектов, препятствующие развитию инвестиционной деятельности. Основными региональными ограничениями, которые оказывают существенное влияние на инвестиционные намерения девелопера (масштаб проекта, варианты финансирования, рыночный сегмент), являются: правовые условия

реализации проекта (инвестиционное законодательство, законодательство о земле, законодательство о недвижимости); состояние рынка труда; структура рынка строительных материалов; степень развития бизнеса и масштаб потребностей в конкретных категориях недвижимости.

2. Разработана методика расчета показателя инвестиционной привлекательности девелоперской компании для оценки эффективности и потенциальной стоимости реализуемых девелоперских проектов: а) определяются уровни инвестиционной привлекательности девелоперской компании по всем проектам за рассматриваемый период времени; б) разрабатывается система бальных оценок и весовых коэффициентов значимости используемых видов привлекательности; в) обосновывается система весовых коэффициентов значимости используемых видов инвестиционной привлекательности; г) рассчитывается величина комплексного показателя и определяется тип привлекательности; д) анализируется достигнутый уровень инвестиционной привлекательности и основные факторы, препятствующие развитию инвестиционной деятельности компании.

3. Обоснована схема распределения ресурсов для развития инвестиционной деятельности в региональных девелоперских проектах на основе критерия темпа развития инвестиционной деятельности при реализации региональных девелоперских проектов, в расчете которого используются: а) параметр, учитывающий влияние неиндентифицированных факторов роста; б) коэффициенты эластичности объемов инвестиций по каждому ресурсу, характеризующие относительное изменение одного признака при единичном относительном изменении другого; темпы изменения по видам ресурсов. В зависимости от наличия и стоимости конкретных ресурсов девелоперская компания может формировать свой инвестиционный портфель в рамках конкретных сегментов рынка недвижимости, а ' также концентрировать усилия в конкретных регионах или территориях.

4. Разработаны направления повышения инвестиционной привлекательности девелоперской компании для удовлетворения ресурсных потребностей в процессе реализации региональных девелоперских проектов. К основным направлениям относятся: повышение прозрачности системы управления за счет локализации центров ответственности в перекрестной системе «ресурс - проект»; создание системы количественной оценки эффективности вовлечения конкретного ресурса в каждый

девелоперский проект; построение модели факторного анализа влияния полноты ресурсного обеспечения на потенциальную стоимость объекта недвижимости.

5. Конкретизированы основные компоненты программы развития инвестиционной деятельности в региональных девелоперских проектах. Программа развития инвестиционной деятельности должна содержать несколько базовых компонентов: описание системы управления портфелем девелоперских проектов; разработка проблемноориентированного инструментария; методы проектирования направлений развития; критерии оценки эффективности реализации программы. Развитие инвестиционной деятельности заключается в реализации комплекса мер, направленных на: а) повышение эффективности инвестиций; б) расширение конкретного сегмента рынка недвижимости; в) повышение культуры инвестиционной деятельности; г) усиление социальной ответственности бизнеса; д) создание прозрачной институциональной инфраструктуры в регионе.

По своему содержанию диссертация соответствует п. 4.2 «Развитие методологии и методов оценки, анализа, моделирования и прогнозирования инновационной деятельности в экономических системах» и п. 4.15 «Развитие методологии анализа, методов оценки, моделирования и прогнозирования инвестиционной деятельности в экономических системах» паспорта специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью).

Практическая значимость диссертации заключается в том, что результаты исследования могут быть использованы органами власти для выработки региональной политики в области развития рынка недвижимости, девелоперскими компаниями, потенциальными инвесторами при принятии решений о целесообразности вложения средств в изучаемый сегмент экономики региона, другими заинтересованными субъектами при изучении текущего и перспективного состояния рынка недвижимости региона.

Использование предложенных направлений повышения инвестиционной привлекательности девелоперской компании для удовлетворения ресурсных потребностей в процессе реализации региональных девелоперских проектов позволит стратегическому инвестору или девелоперу повысить общую эффективность собственных

вложений, повысить инвестиционную привлекательность объектов недвижимости.

Апробация результатов

Наиболее существенные результаты исследования докладывались и получили одобрение на нескольких научно-практических конференциях: Первой Всероссийской конференции «Инвестиции в девелоперские проекты: от общего к частному» (29-30 сентября 2008 г., Москва); Конференции «Финансирование девелоперских проектов» (3-4 апреля 2008 г., Москва). Отдельные рекомендации внедрены в практику деятельности ОАО «СПК Мосэнергострой».

Основные положения диссертационной работы отражены в 5-ти публикациях общим объемом 2,6 печатных листа, в том числе в двух публикациях в журналах, входящих в перечень ведущих научных рецензируемых изданий и журналов, определенных ВАК РФ.

Структура диссертации и публикации

Диссертационная работа изложена на 141 странице печатного текста, включает 13 таблиц, 19 рисунков и состоит из оглавления, введения, трех глав, заключения, списка использованных источников, в котором указано 126 наименований.

ОСНОВНОЕ СОЕДЕРЖАНИЕ ДИССЕРТАЦИОННОЙ

РАБОТЫ

В рамках первого научного результата проведен комплексный анализ состояния инвестиционной деятельности в девелоперских проектах в разрезе региональных рынков недвижимости. В работе показано, что в настоящее время девелоперская деятельность находится в стадии уменьшения объемов инвестиций и недостатка заемных средств. В ситуации большой зависимости девелопмента как специализированного вида инвестиционно-строительной деятельности от банков финансовые результаты основных игроков на этом рынке существенно снизились - за первые пять месяцев 2009 года прибыль составила 13,1 млрд. рублей, что ниже результатов 2008 года более чем на 60%.

Как отмечено в диссертации, девелоперский проект - это проект в инвестиционно-строительной сфере, в результате реализации которого происходит развитие конкретного сегмента рынка недвижимости за счет создания новых или реновации существующих объектов недвижимости. Наиболее важными сегментами рынка недвижимости, по мнению автора, являются следующие: сегмент жилой недвижимости; сегмент офисной недвижимости; сегмент торговой недвижимости; сегмент аренды. Региональный девелоперский проект представляет собой проект, реализуемый в масштабах конкретного рынка или территории.

Основными региональными особенностями, которые оказывают существенное влияние на инвестиционные намерения девелопера (масштаб проекта, варианты финансирования, рыночный сегмент), являются: правовые условия реализации проекта (инвестиционное законодательство, законодательство о земле, законодательство о недвижимости); состояние рынка труда; структура рынка строительных материалов; степень развития бизнеса и масштаб потребностей в конкретных категориях недвижимости. Для анализа состояния инвестиционной деятельности как основы реализации региональных девелоперских проектов в диссертации рассмотрена динамика основных показателей по виду деятельности «Строительство».

В частности, в работе показано, что объем работ по виду деятельности «Строительство» в июле 2009 г. остановился на отметке 357 млрд. рублей, что ниже показателя за аналогичный период 2008 года на 17,8%. Несмотря на отрицательные сравнения с успешным 2008 годом, с начала 2009 года все-таки прослеживался возрастающий тренд. Влияние кризиса не оказалось для строителей столь пагубным, как предсказывалось в 2008 году, однако, размер среднего отставания показателей объемов работ 2009 года в ежемесячном разрезе составил около 13%. В работе показано, что различные сегменты рынка недвижимости имеют различные тенденции развития вне зависимости от текущего состояния экономики. В частности, на рынке аренды ключевым игроками были и являются компании мелкого и среднего бизнеса. Единичные компании, обладавшие доступом к серьезным финансовым ресурсам, создавали нехарактерные для рынка уникальные объекты «под себя». Накопление достаточного инвестиционного потенциала, экономическая стабилизация и стремление российских и международных компаний, обосновавшихся в Москве, к экспансии на

новые рынки привели к бурному развитию жилой и торговой недвижимости в регионах.

450 -|-Ш2-^^-

400 --- хп—

347,8 348 357

350 --ж?--- —- -1—

_288.7 —W.: : 86.3

—!54'8 — —

250 ——-- —- - - - —

200 - "р* |_ _ _ _ _

150 — - - - - - - —

J 00— - - --- - - - —

50— - - - - - _

0 -1—1——1—т—'——1—1—1——1—1—1——1—1—1——I—г—I——1—1—1—--1

Рисунок 1 - Сравнительная динамика объемов строительных работ в 20082009 гг., млрд. руб.

Общая логика развития региональных рынков предопределила их переход к следующей стадии развития: существовавших до 1990 года помещений стало не хватать, возросли требования к качеству, увеличилось количество платежеспособных арендаторов, появились новые точки концентрации инвестиционных ресурсов, начали распространяться представления о западных подходах и стандартах в сфере коммерческой недвижимости. Таким образом, рынок аренды даже в условиях кризиса имеет положительную динамику по объемам и консервацию ставок аренды по наиболее востребованным видам недвижимости.

Для развития торговой недвижимости в регионах ключевыми показателями являются: численность населения, обслуживаемого торговыми помещениями центрального города, оборот розничной торговли города и региона, столицей которого он является, доходы населения. Привлекательность тех или иных крупных скоплений потребителей определяется также средним уровнем их доходов и расходов. Также с точки зрения перспективного развития торговых сетей и охвата ближайшего к центральному городу населения необходимо учитывать оборот розничной торговли всего региона. Наконец, важным фактором является насыщенность локальных рынков торговой недвижимости. Как правило,

420 2-пЗДЛ

347,8

288,7

313,3

__2J7 с_

199,f90j4 -195,1

54,8

348

337

Январь Февраль Март Апрель Май Июнь Июль □ 2008 В 2009

спрос на современные торговые помещения в регионах предъявляется операторами федерального уровня. В качестве якорных арендаторов продуктового профиля могут выступать сети регионального и реже локального уровня. В настоящее время для насыщенных и динамичных рынков можно говорить о не до конца сформированном спросе - некоторая часть торговых операторов активно интересуется возможностями выхода, не все присутствующие операторы определились с планами дальнейшего регионального развития.

Наиболее важными факторами, определяющими привлекательность региональных рынков офисной недвижимости, являются: опосредованное влияние через размер города, объем ВРП региона и масштаб локальной экономики; уровень развития и динамики корпоративного сектора локальной экономики; размер городской зоны влияния - чем она обширнее, тем более способствует развитию офисного сектора в центральном городе; концентрация капитала и политических ресурсов в крупных городах -региональных центрах; влияние мощных финансовых потоков, связанных с экспортными секторами экономики. Для оценки состояния рынка офисной недвижимости может использовать показатель объема активной части рынка. Как правило, при оценке активной части офисных рынков речь идет об общем объеме помещений находящихся в обороте - предлагаемых к аренде или продаже, а также в последние несколько лет бывших предметом сделок. Для наиболее крупных региональных рынков показатель колеблется в пределах 150-450 тыс. м2.

В рамках второго научного результата выявлены наиболее существенные факторы, определяющие механизм организационно-экономического управления реализацией региональных девелоперских проектов. Специфика и новизна использования информационно-аналитических систем в управлении региональным строительством состоит в совместном анализе информации о транспортной доступности возводимых объектов, их территориальной привязкой к инфраструктуре региона, организационной технологичностью строительства и наличия природных и энергетических ресурсов. При этом обеспечивается многокритериальный и удобный анализ обстановки с использованием всей необходимой тематической и нормативно-справочной информации.

Однако следует отметить, что результаты проводимого маркетингового анализа позволяют констатировать высокую потребность в

средствах обработки технико-экономических данных. Вместе с тем, отсутствует научно-обоснованная интегрированная информационная технология обработки таких данных, учитывающая взаимное взаимодействие строительства, транспорта, ЖКХ и других обеспечивающих подотраслей на состояние регионального рынка недвижимости. Имеющиеся системы разрознены и не в полной мере отвечают требованиям методологической и информационной совместимости, функциональным, потребностям регионального управления. Поэтому развитие и применение информационных технологий является одним из приоритетных направлений науки и практики управления трансформацией рынка недвижимости в регионе.

Оценка инвестиционной привлекательности девелоперских компаний (ИП ДК) в различных экономических условиях будет иметь свои специфические особенности, которые должны найти отражение в формировании условий и критериев отнесения конкретной компании к определенному типу инвестиционной привлекательности. Кроме того, использование единого методологического подхода к анализу используемых типов инвестиционной привлекательности девелоперской компании (экономическая привлекательность (ЭП) <-» финансовая привлекательность (ФП) рыночная привлекательность (РП))

предполагает использование и единых качественных определений ИП ДК (высокий уровень, средний уровень, низкий уровень)1.

Определение инвестиционной привлекательности девелоперской компании осуществляется на основе предварительной оценки указанных выше показателей по рассмотренным уровням. Уровни привлекательности по видам могут в значительной степени не совпадать. Например, девелоперская компания может иметь высокий уровень экономической привлекательности одновременно с низким уровнем финансовой привлекательности. Поэтому необходимо определять комплексный показатель Кип, который может определяться на основе бальной экспертной оценки по формуле:

з

кип = '

1=1

1 Минцберг Г. Структура в кулаке: создание эффективной организации. - СПб.: Изд-во «Питер», 2002. - 512 с.

где

БI - бальная оценка фактического уровня ¡-го вида инвестиционной привлекательности девелоперской компании;

В1 - весовой коэффициент значимости /-го вида инвестиционной

3

привлекательности девелоперской компании (£.6, = /);

1=1

г = 1, 2, 3 - вид инвестиционной привлекательности, включаемый в комплексную оценку инвестиционной привлекательности девелоперской компании.

Расчет и анализ комплексного показателя осуществляется в следующей последовательности:

1) определяются уровни инвестиционной привлекательности девелоперской компании по всем видам за рассматриваемый период времени;

2) разрабатывается система бальных оценок и весовых коэффициентов значимости используемых видов привлекательности. В рассматриваемом случае бальная оценка определяется из условия, когда высокая степень привлекательности соответствует 5-ти баллам, средняя степень привлекательности - 4 баллам, а низкая степень привлекательности - 3 баллам, неустойчивая степень экономической, финансовой и рыночной привлекательности - 1 баллу, кризисное состояние - 0 баллов. В практической деятельности может использоваться и другой подход к распределению бальных оценок;

3) обосновывается система весовых коэффициентов значимости используемых видов инвестиционной привлекательности. В соответствии со сложившимися экономическими условиями в России приоритеты оценки девелоперских компаний смещены в сторону экономической и рыночной привлекательности, поскольку финансовая привлекательность в значительной степени является их следствием. Таким образом, основные типы инвестиционной привлекательности для девелоперских компаний можно оценить в баллах следующим образом: высокая степень инвестиционной привлекательности означает для ЭП о ФП <-» РП - балл 5; средняя степень ИП ДК о ФП о РП - балл 4; низкая степень ИП ЭП <-» ФП о РП - балл 3; неустойчивая степень ИП ДК <-> ФП <-> РП -1 балл, кризисное состояние ИП ЭП <н> ФП о РП - 0 баллов. При этом, весовые коэффициенты значимости для девелоперских компаний целесообразно установить на следующем уровне:

Вэп = 0,4; Вфп = 0,2; Врп = 0,4.

4) рассчитывается величина комплексного показателя коэффициента инвестиционной привлекательности и определяется ее тип. В работе предлагается расчетное значение комплексного показателя Кт интерпретировать следующим образом: 4 < Кт <5 - девелоперская компания имеет высокую степень привлекательности; 3 < Кип < 4 -девелоперская компания имеет нормальную степень ЯЯ; 2 < Кип < 3 -девелоперская компания имеет низкую степень ИП\ Кип < 2 -девелоперская компания не имеет инвестиционной привлекательности;

5) для девелоперской компании анализируется достигнутый уровень инвестиционной привлекательности и основных причин сложившегося положения. Этот анализ проводится сначала по видам привлекательности, а затем по показателям, формирующим эти виды. Для формирования программы развития инвестиционной деятельности девелоперской компании особенно важной является динамика коэффициента КИп■ В частности, если частные показатели Кэп, КФП, КРП имеют положительную динамику, то целесообразно повышать эффективность использования основных видов ресурсов, если динамика отрицательная - то акцент необходимо сделать на развитии конкретного вида привлекательности. Если динамика незначительна или отсутствует, то целесообразно провести дополнительный анализа состояния регионального рынка недвижимости в разрезе основных категорий и определить роль девелоперской компании в каждом сегменте.

В третьем научном результате разработана схема управления инвестициями в развитие инвестиционной деятельности с учетом ресурсных возможностей девелоперской компании. В работе показано, что для определения закономерности изменения объемов инвестиций в развитие инвестиционной деятельности (У) от размеров имеющихся у девелоперской компании ресурсов (х], х2, ... х„) может использоваться многофакторная модель анализа, характеризуемая минимальным отклонением фактических данных от теоретических зависимостей. Коэффициенты эластичности темпов развития инвестиционной деятельности при реализации региональных девелоперских проектов целесообразно рассчитывать как производные от экономической величины по фактору, от которого зависит данная величина:

¿Г ^КР „ с1У ТР с1У МР „ а = Т'^-^ГР Т:Г = Щ>*~;8 = а + Р + у,

где

Г - темп развития инвестиционной деятельности при реализации региональных девелоперских проектов;

а - параметр, учитывающий влияние неиндентифицированных факторов роста;

а, р, у- коэффициенты эластичности объемов инвестиций по /-му ресурсу, характеризующие относительное изменение одного признака при единичном относительном изменении другого;

КР - темпы изменения капитальных ресурсов;

ТР - темпы изменения трудовых ресурсов;

МР - темпы изменения материальных ресурсов.

После преобразования при а = сог^ получим:

У = а* КР + Р*ТР + у* МР. (1)

Экстенсивные источники роста следующие:

Уэкр=~*КР; ГЭТР = 4• ТР; ¥ЭМР = Г-*МР. (2)

одо

Интенсивные источники роста следующие:

у ИКР = {5-1)*^*КР; УИГР = ТР; УШР = {5 -1)*^ * МР. (3)

Обобщающий показатель инвестиционной активности (Уи) примет

вид:

(б-!)*{-* КР; + £-*ТР + ?-* МР

г - и * ^

I И--

Я у

Для управления процессом развития инвестиционной деятельности девелоперской компании при реализации региональных девелоперских проектов в диссертации разработана система контрольно-управленческих показателей деятельности, которая позволит оценить вклад каждого потребленного ресурса в изменение результативных показателей, что позволяет решать следующие задачи:

• определение приоритетного направления развития инвестиционной деятельности девелоперской компании;

• обоснование ресурсной возможности компании обеспечить реализацию портфеля девелоперских проектов в соответствии с намеченными целями;

• создание условий для привлечения различных источников ресурсного обеспечения проектов;

• экономически обосновать целесообразность реализации конкретного девелоперского проекта;

• осуществлять оперативный контроль за инвестиционным и операционным процессом;

• регулировать хозяйственную деятельность девелоперской компании.

Для эффективного управления ресурсами большое значение имеет определение их текущей рыночной стоимости. Категория стоимости является основой для разработки программы развития инвестиционной деятельности девелоперских компаний, так как позволяет более четко определять локальные эффективности проектов и объем ресурсов для их реализации. В частности, если потенциальная стоимость проекта составляет 1 условную единицу, то с учетом дисконтирования объем привлекаемых ресурсов может составить до 0,6 условных единиц. Поэтому определение рыночного стоимостного эквивалента представляет собой одну из главных задач и выступает обязательным условием развития инвестиционной деятельности девелоперских компаний. В частности, объем капиталообразующих инвестиций (К) определяется по рыночной стоимости ресурсов:

Л t 1 V! П Г

К= I НИг + 10Ф, + Т.Мк + IНМА, + £ФАт + £ Р

;=0 к=0 1=0 т=0 д=0

где

НИ^ - стоимость g-гo объекта недвижимого имущества;

ОФ, - стоимость /-го объекта активной части капитальных ресурсов;

Мк — стоимость к-то составляющего материалов, запасов и прочих активов;

НМА, - стоимость г-го нематериального актива;

ФАт - стоимость я;-го финансового актива;

Рч - разница между дебиторской и кредиторской задолженностями девелоперской компании;

И, у, /, и\ п, г-количество объектов недвижимости.

В отличие от ресурсов, используемых для осуществления капиталообразующих инвестиций, для которых разработаны рациональные методы рыночной оценки, для трудового ресурса подобных методик на сегодняшний день нет. Трудовой ресурс нельзя продать, так как труд неотделим от человека, тем не менее, при принятии управленческих решений важно знать ценность каждого работника. Ведь восполнение этого вида ресурса может стоить для компании гораздо дороже, чем сохранение его на ближайшую перспективу. Для решения этой задачи в диссертации предложен подход к оценке трудовых ресурсов на основе заменительного подхода, то есть, с точки зрения стоимости его восполнения для конкретной девелоперской компании. Стоимость восполнения представляет собой денежное выражение издержек на найм, подготовку, адаптацию нового персонала в конкретном проекте. Причем, в зависимости от характера проекта ключевые компетенции персонала могут меняться.

Таким образом, схема управления инвестициями в развитие инвестиционной деятельности с учетом ресурсных возможностей девелоперской компании представляет собой отношения по поводу формирования такой программы внутреннего инвестирования, которая позволяет максимально повысить стоимость выполняемых девелоперской компанией проектов при заранее заданной стоимости ресурсов. Именно стоимостной критерий является основным для определения масштабов развития инвестиционной деятельности, так как позволяет количественно оценить ресурсные возможности девелоперской компании по реализации региональных проектов.

В зависимости от наличия и стоимости конкретных ресурсов девелоперская компания может формировать свой инвестиционный портфель в рамках конкретных сегментов рынка недвижимости, а также концентрировать усилия в конкретных регионах или территориях. Такой подход к распределению ресурсов является наиболее эффективным в условиях относительной стагнации отдельных сегментов рынка.

Четвертый научный результат заключается в разработке направлений повышения инвестиционной привлекательности девелоперской компании для удовлетворения ресурсных потребностей в процессе реализации региональных девелоперских проектов. Развитие инвестиционной деятельности невозможно без достаточного ресурсного обеспечения. В условиях ограниченности основных видов ресурсов

наиболее благоприятные условия получения доступа к ресурсам имеют те компании, которые будут более привлекательны для владельцев ресурса. В этой связи в диссертации рассмотрены основные направления повышения инвестиционной привлекательности девелоперской компании. Как показано в работе, исследование перспективности и эффективности девелоперских проектов, осуществляемых конкретной девелоперской компанией в большинстве случаев сводится к определению перечня наиболее перспективных для компании проектов, которые:

• обладают достаточным уровнем конкурентоспособности;

• имеют стабильную или увеличивающуюся емкость рынка;

• рентабельны для девелопера;

• имеют резервы увеличения объемов предоставления услуг или обладают достаточным ресурсным потенциалом осуществления.

В диссертации на основе сравнительного анализа выявлена группа наиболее применимых экономических моделей для анализа эффективности и инвестиционной привлекательности девелоперской компании. На рисунке 2 показана взаимосвязь моделей, позволяющих на основе исходной информации о проектах произвести оценку наиболее сложных показателей экономической эффективности девелоперских проектов для определения инвестиционной привлекательности девелопера и целесообразности выделения ресурсов.

Оценка общей инвестиционной привлекательности девелопера на основании анализа проектов позволяет избежать нецелевого использования ресурсов и повышения эффективности всего портфеля проектов. В диссертации сделан вывод о том, что оценку эффективности каждого проекта целесообразно проводить с использованием всех показателей, но предпочтение целесообразно отдавать интегральному эффекту от реализации всего портфеля проектов. При его положительном значении должно обязательно выполняться условие:

коэффициент эффективности (Эк) > 1,

а норма рентабельности вложений должна быть выше «стоимости» (%) авансированного капитала.

Сравнительная экономическая эффективность девелоперских проектов позволяет оценить эффективность дополнительных (в более дорогой вариант проекта) инвестиций. В ситуации, когда возможна

реализации нескольких вариантов проекта, для оценки их сравнительной привлекательности используются следующие показатели:

• сравнительная величина интегрального эффекта вложений {ЛК)\

• сумма приведенных строительно-эксплуатационных расходов;

• коэффициент эффективности (Эк).

Направления анализа инвестиционной привлекательности девелопера

Сопоставление разновременных затрат и результатов — Механизм приведения к заданному моменту

Дисконтирование единовремненных затрат

Дисконтирование эксплуатационных расходов

Оценка экономической эффективности по девелоперским проектам — Консолидированный инвестиционный поток

Оперативный поток денежных средств

Финансовый поток

Сальдо накопления за период

Оценка общей эффективности компании — Интегральный эффект от реализации портфеля

Сводный индекс рентабельности проектов

Взвешенная норма рентабельности проектов

Сальдо накопления ресурсов

Оценка сравнительной эффективности проектов — Срок окупаемости дополнительных инвестиций

Коэффициент эффективности дополнительных инвестиций

1'

Направления повышения инвестиционной привлекательности девелопера

Рисунок 2 - Структура экономических моделей анализа инвестиционной привлекательности девелоперской компании

Сравнительная величина интегрального эффекта учитывает только изменяющиеся по вариантам составляющие. Критерием выбора служит максимум интегрального эффекта по всему портфелю девелоперских проектов. Если варианты отличаются только размерами инвестиций К и эксплуатационными (текущими) затратами, то решение выбирается по минимуму модифицированной суммы приведенных строительно-

го

эксплуатационных затрат Зц, где Зц - частный случай интегрального эффекта от реализации девелоперского проекта. Для всего портфеля проектов девелопера критерием является минимум годовых приведенных затрат 3f.

Зг = Е*К+С-> min,

где

Е - постоянная норма дисконта (нормативная эффективность инстиционных ресурсов).

Повышение инвестиционной привлекательности девелоперской компании за счет увеличения эффективности реализуемых проектов и снижения стоимости привлекаемых ресурсов возможно за счет создания специализированного органа корпоративного мониторинга (ОКМ), который является одним из вариантов реализации системы ситуационных центров, создаваемых в стране в интересах органов государственной власти, ОКМ предназначен для подготовки и принятия упреждающих решений по наиболее важным ресурсам, проектам и событиям и должен обеспечивать работу девелоперской компании на всех этапах реализации проектов. Для решения стоящих перед ним задач орган корпоративного мониторинга может включать три функциональные подсистемы:

1) подсистема текущего мониторинга проектов и предупреждения отклонений - реализует функции слежения за социально-экономической обстановкой и предупреждения об опасностях или угрозах интересам выолняемых в регионе девелоперских проектов, а также открывающимся благоприятным возможностям в части их ресурсного обеспечения;

2) подсистема подготовки оперативных решений - поддерживает функции быстрого реагирования на опасности и угрозы интересам девелоперской компании, заблаговременно выявленные подсистемой текущего мониторинга проектов и предупреждения отклонений, а также позволяет анализировать ранее принятые решения для их использования в будущем;

3) подсистема стратегических решений и программ развития -поддерживает принятие наиболее значимых решений в условиях, позволяющих проанализировать ситуацию полностью, охватить каждую ее деталь и каждую возможность, когда решение нужно принимать только на основе всестороннего анализа максимально полной информации. Работа этой подсистемы инициируется руководителем девелоперской компании или подсистемой текущего мониторинга проектов и предупреждения

отклонений, если обнаруженная с ее помощью ситуация позволяет выработать и принять решение в «условиях моделирования».

В случае пилотного запуска отработка основных методических, информационных и технологических решений ОКМ должна производиться на материалах наиболее крупного девелоперского проекта, реализуемого компанией в конкретном регионе, при выборе которого должны учитываться социально-экономическая значимость проекта, степень развития строительной, транспортной, энергетической и других базовых отраслей, а также на основе развитой информационной инфраструктуры, обеспечивающей применение современных средств вычислительной техники и алгоритмов принятия решений.

Сложность задач, возникающих в процессе повышения инвестиционной привлекательности девелоперской компании, позволяет утверждать, что разработка новых методов развития инвестиционной деятельности в региональных девелоперских проектах на основе методологии управления проектами должна рассматриваться как сложная и комплексная научная проблема, для устранения которой необходимо решить комплекс научно-практических задач. Основным организационным инструментом повышения инвестиционной привлекательности девелоперской компании следует считать создание органа корпоративного мониторинга, в котором должны быть сосредоточены новые методы анализа и оценки обстановки с использованием современной методологии управления проектами. ОКМ должен обеспечивать информационно-аналитической поддержкой все этапы реализации девелоперских проектов на основе применения современных информационных технологий.

В рамках пятого научного результата в диссертации разработаны основные компоненты программы развития инвестиционной деятельности в региональных девелоперских проектах. Как показано в диссертации, программа развития инвестиционной деятельности должна содержать несколько базовых компонентов: описание системы управления портфелем девелоперских проектов; разработка проблемноориентированного инструментария; методы проектирования направлений развития; критерии оценки эффективности реализации программы.

Представление о деятельности девелоперской компании должно складываться на основании сравнения комплекса характеристик всей системы управления не с теоретическим идеалом, а с некоторой

рациональной моделью. Построение этой модели в большинстве случаев является следствием итерационного моделирования сценариев реализации девелоперских проектов (рисунок 3). Опыт показывает, что в случае реализации большого количества разнообразных проектов, целесообразно сравнивать некоторое ограниченное число вариантов портфеля между собой по определенному числу факторов влияния. Для решения данной задачи для девелоперской компании важным является учет следующих системных последствий реализуемых проектов2:

1) включение в надсистему взаимосвязанных действий;

2) влияние мероприятия на управляемый объект и на некую взаимосвязанную группу объектов;

3) распределение во времени и между различными субъектами;

4) смысл намечаемых действий, их роль и место в системах ценностей управляющего субъекта.

Адекватный этой проблеме инструментарий - это, в частности, информационно-аналитические системы управления по основным направлениям развития инвестиционной деятельности в региональных девелоперских проектах. Развитие инвестиционной деятельности заключается в реализации комплекса мер, направленных на:

• повышение эффективности инвестиций;

• расширение конкретного сегмента рынка недвижимости;

• повышение культуры инвестиционной деятельности;

• усиление социальной ответственности бизнеса;

• создание прозрачной институциональной инфраструктуры в регионе.

В основе любого экономического развития лежат три фактора экономического роста; трудовые ресурсы, искусственно созданные средства, производства, природные ресурсы. В последнее время экономический фактор все больше лимитирует экономическое развитие3.

2 Норткотт Д. Принятие инвестиционных решений. - М.: Изд-во «ЮнитиЛ 1997. -

247 с.

3 Петраков 11.Я., Ротарь В.И. Фактор неопределенности и управления экономическими системами. - М.: Наука, 1985. - 191 с.

Рисунок 3 - Организационная модель подготовки управленческого решения по развитию предпринимательства в региональном строительстве

Методы проектирования программы развития инвестиционной деятельности должны быть основаны на оценке объема имеющихся ресурсов и потенциала реализации основных проектов, как единого комплекса, как целостной системы управления портфелем девелоперких проектов. С позиции конечных результатов функционирования этой системы определяется производственный, инвестиционный, инновационный, технологический, бюджетный компоненты программы развития инвестиционной деятельности.

Поскольку большинство девелоперских проектов напрямую воздействуют на экологическую систему территории и региона в целом, в работе предлагается использовать в качестве наиболее важного принципа оценки компонентов программы развития инвестиционной деятельности принцип экологической устойчивости. Экологическая устойчивость при реализации девелоперских проектов достигается тогда, когда: 1)

сохраняется жизнеобеспечивающее экологического баланса в регионе; 2) обеспечивается устойчивость использования возобновляемых ресурсов при заданном уровне потребления невозобновимых ресурсов; 3) соблюдаются пределы обеспечения жизнеспособности основных экосистем.

Расчет потребности в инвестиционных ресурсах должен основываться на заранее известном масштабе, объеме и структуре девелоперских проектов с заранее заданным объемом потребления конкретных видов ресурсов. С одной стороны, потенциальную стоимость объектов недвижимости, которые будут созданы в результате реализации девелоперских проектов, можно трактовать как детерминированную функцию прогнозной величины затраченных ресурсов с учетом экономических показателей стоимости капитала и нормы отдачи на авансированный капитал.

Зависимость показателей доходной части государственного бюджета от темпов экономического роста, позволил при моделировании инвестиционной деятельности выделить самостоятельные категории интенсификации инвестиций - интенсификацию строительного комплекса и темп экономического роста. Неоклассическая модель экономического роста, адаптированная к системе инвестиционно взаимосвязанных отраслей региона позволяет рассчитывать и прогнозировать, потребление на одного занятого в производстве, оптимального для достижения варьирующихся технико-экономических целей. Адаптированная для принципиально нового объекта исследования комплекса инвестиционно взаимосвязанных предприятий модель стратегии развития строительного комплекса, позволяет проектировать инвестиции с учетом показателей интенсификации строительства и темпов экономического роста на уровне как отдельного проекта, так и региона в целом.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИОННОГО ИССЛЕДОВАНИЯ

Публикации в журналах, рекомендованных ВАК РФ:

1. Сидячев К. Н. Анализ рынка коммерческой недвижимости на примере торговых площадей г. Москвы. // Транспортное дело России, 2009. -№7. (0,5 п.л.).

2. Сидячев К. Н. Специфика инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости в регионах России. // Транспортное дело России, 2009. -№3. (0,5 п.л.).

Другие публикации:

3. Сидячев К. Н. Анализ региональной спецификой реализации девелоперских проектов в 2008-2009 гт. // Актуальные экономико-правовые проблемы современной экономики России. Вып. 4. - М.: ИНИОН РАН, 2009. (0,4 п.л.).

4. Сидячев К. Н. Методика расчета показателя инвестиционной привлекательности девелоперской компании. // Актуальные экономико-правовые проблемы современной экономики России. Вып. 4. - М.: ИНИОН РАН, 2008. (0,6 п.л.).

5. Сидячев К. Н. Разработка программы развития инвестиционной деятельности в региональных девелоперских проектах. // Экономико-правовое обеспечение функционирования хозяйствующих субъектов в России. - С-Пб.: Межрегиональный институт экономики и права, 2007. (0,6 п.л.).

СИДЯЧЕВ Константин Николаевич

Автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Подписано в печать11.11.2009 г. Формат 60x90, 1/16. Объем 1,40 п.л. Тираж 100 экз. Заказ № 564

Отпечатано в ООО «Фирма Блок» 107140, г. Москва ул. Краснопрудная вл. 13. т. (499) 264-30-73 www.firmablok.narod.ru Изготовление брошюр, авторефератов, печать и переплет диссертаций.

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Сидячев, Константин Николаевич

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА 1 СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОГО КЛИМАТА В СТРОИТЕЛЬНОЙ СФЕРЕ В РЕГИОНАХ.

1.1 Анализ строительного рынка в России в 2009 году.

1.2 Специфика инвестиционной деятельности на рынке коммерческой недвижимости в регионах России.

1.3 Организационно-экономическое управление реализацией инвестиционно-строительных процессов.

ГЛАВА 2 ИССЛЕДОВАНИЕ ОСНОВНЫХ АСПЕКТОВ ИНВЕСТИЦИОННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В СТРОИТЕЛЬНОЙ СФЕРЕ В РЕГИОНАХ.

2.1 Управление инвестициями в интенсификацию производства с учетом ресурсных возможностей девелоперской компании.

2.2 Эффективность инвестиций в развитие производства девелоперской компании.

3.1. Повышение инвестиционной привлекательности девелоперской компании в современных условиях.

ГЛАВА 3 РАЗРАБОТКА И ОЦЕНКА ИНВЕСТИЦИОННОГО СТРАТЕГИИ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ КОМПАНИИ В РЕГИОНАХ.

3.1 Методика разработки стратегии развития девелоперской компании в рыночных условиях.

3.2 Формирование инвестиционной стратегии регионального строительства.

3.3 Показатели экономической оценки.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Развитие инвестиционной деятельности в региональных девелоперских проектах"

Актуальность темы диссертационного исследования обусловлена тем, что в настоящее время девелопмент как вид экономической деятельности находится в состоянии стагнации, вызванной замедлением спроса на рынке недвижимости и сокращением свободных денежных средств, которые могут использоваться для приобретения или аренды объектов недвижимости. Сокращение спроса на объекты ведет к снижению их текущей стоимости, а также к снижению инвестиционной привлекательности девелоперских компаний, основной деятельностью которых является поиск проектов, ресурсное обеспечение их реализации и коммерческое использование объектов, создаваемых в процессе реализации проектов.

Если рассматривать девелоперскую компанию как инициатора и участника конкретного проекта по созданию либо реновации объекта недвижимости, то можно говорить, что девелоперская деятельность в качестве одной из составных частей имеет инвестиционную деятельность. Таким образом, можно утверждать, что одним из объектов управления в девелоперских проектах является инвестиционная деятельность как процесс распределения ресурсов для создания новой стоимости, воплощенной в конкретных объектах недвижимости.

Инвестиционная деятельность в девелоперских проектах подпадает под существенные ограничения, обусловленные региональной экономической средой реализации проектов. Законодательные рамки, экологические нормы и правила, уровень развития бизнес-сообщества в конкретном регионе оказывают существенное влияние на характеристики девелоперских проектов и предопределяют наличие разрывов между имеющимся уровнем и качеством инвестиционной деятельности девелоперской компании и действующими в конкретном регионе ограничениями и требованиями. Качественная идентификация и количественная оценка разрывов позволяют определять направления развития инвестиционной деятельности для повышения эффективности использования привлекаемых в девелоперские проекты ресурсов.

В рамках портфеля девелоперских проектов создается динамическая система управления, в которой субъектом управления выступает девелоперская компания (девелопер), а объектом управления — портфель девелоперских проектов, который можно назвать стабильным только на ограниченном промежутке времени, в связи с тем, что состав проектов, несмотря на длительные сроки их реализации, подвержен периодическим изменениям. То есть, в рамках девелоперской деятельности возникает проблема эффективной организации привлечения, использования и утилизации ресурсов, которые обеспечивают реализацию всего портфеля девелоперских проектов.

Развитие инвестиционной деятельности позволяет не только обеспечить ресурсами всю совокупность реализуемых проектов, но и создать предпосылки для повышения культуры осуществления инвестиционного процесса в масштабах региона, обогатить предпринимательскую культуру и повысить прозрачность институциональной инфраструктуры на региональном рынке недвижимости. Все приведенные выше аргументы подтверждают актуальность выбранной темы исследования и научную востребованность авторских разработок. Таким образом, тема диссертации является злободневной и значимой для современной экономики России.

Исследованию инвестиционной деятельности на строительном рынке посвящены работы таких авторов, как Асаул А.Н., Балабанов И.Т., Горемыкин В.А., Денисенко Е.Б., Кускова Т.А., Озеров Е.С., Старинский В.Н., Щербакова H.A. Среди работ, посвященных инвестиционному анализу рынка недвижимости и роли различных участников рынк, хотелось бы выделить работы Гарина С.А., Лугового О.Н., Максимова С.Н., Коханенко В.В., Рахмана И., Лимонова Л.Э., Фирсовой М.В.

Проблемам развития инвестиционной деятельности в девелоперских проектах были посвящены труды Бланка А.И., Бочарова В.В., Гитмана Дж., Джонка М.Д., Иванова Г.И. Однако перечисленные авторы рассматривали 4 общую теорию инвестирования и не учитывали в своих работах региональную специфику.

Проблемами инвестирования в региональные девелоперские проекты занимались Репин A.B., Грибовский C.B., Грязнова А.Г., Ольховский A.A., Ревинский И.А., Рутгайзер В.М., Тарасевич Е.И. и др. Среди зарубежных авторов, занимающихся проблемами инвестирования в данный вид проектов, можно выделить работы Фридмана Дж., Ордуэя Н., Цукермана Г.А., Блевинса Д.Д. Филмора В., Веллингтона Д., Кайла Р. и др. Однако в работах данных авторов основное внимание уделяется проблемам оценки эффективности инвестиций в объекты недвижимости, не затрагиваются проблемы разработки программы развития инвестиционной деятельности в региональных девелоперских проектах.

Целью исследования является решение научной задачи по разработке механизма и направлений развития инвестиционной деятельности девелоперской компании, участвующей в реализации комплекса региональных проектов по созданию или повышению стоимости объектов недвижимости. Поставленная цель предопределила целесообразность решения следующих научных задач:

• выявить и обосновать основные ограничения для развития инвестиционной деятельности в ходе реализации региональных девелоперских проектов;

• разработать методику оценки инвестиционной привлекательности девелоперской компании для оценки эффективности и потенциальной стоимости реализуемых в регионе девелоперских проектов;

• обосновать критерий и схему распределения ресурсов для развития инвестиционной деятельности в региональных девелоперских проектах;

• разработать направления повышения инвестиционной привлекательности девелоперской компании для удовлетворения ресурсных потребностей в процессе реализации региональных девелоперских проектов;

• выявить и сформулировать основные компоненты программы развития инвестиционной деятельности в региональных девелоперских проектах.

Объектом исследования является девелоперская компания, осуществляющая деятельность по реализации региональных проектов создания или реновации объектов недвижимости.

В качестве предмета исследования выступают направления развития инвестиционной деятельности девелоперской компании, позволяющие повысить эффективность использования привлекаемых ресурсов.

Теоретической и методической основой диссертации послужили труды ведущих российских и зарубежных авторов по вопросам теории финансов, инвестиционной деятельности, отраслевых инвестиционных стратегий, экономики и управления недвижимостью; оценки эффективности управления, инвестиций, деятельности строительных предприятий и организаций; финансирования создания объектов коммерческой недвижимости. В ходе исследования использованы действующие законодательные и нормативные акты, а также решения федеральных и региональных органов исполнительной власти. В работе использованы также официальные документы государственной, региональной и отраслевой статистики, первичный материал по теме диссертации, собранный и обработанный автором за период 2008-2009 гг.

При решении поставленных задач автором использованы различные статистические методы, в частности: средних величин, графический и табличный методы; методы прогнозирования, методы финансового, инвестиционного и экономического анализа, экономической оценки эффективности инвестиционных проектов, экспертные методы. При исследовании методики расчета инвестиционной привлекательности девелоперской компании для оценки эффективности и потенциальной стоимости реализуемых девелоперских проектов использовались методы финансового прогнозирования, финансовых и коммерческих расчётов, экспертных оценок. Для достижения цели и решения задач исследования был 6 проведён экспертный анализ и научное обобщение практического опыта по реализации инвестиционных проектов по строительству объектов недвижимости в регионе.

Научная новизна диссертации заключается в разработке направлений развития инвестиционной деятельности в региональных девелоперских проектах, позволяющих повысить инвестиционную привлекательность девелоперской компании, основанных на критерии стоимости возводимых либо обновляемых объектов, с учетом региональных ограничений. Научная новизна диссертации содержится в следующих положениях:

1. Выявлены основные ограничения, обусловленные региональной спецификой реализации девелоперских проектов, препятствующие развитию инвестиционной деятельности. Основными региональными ограничениями, которые оказывают существенное влияние на инвестиционные намерения девелопера (масштаб проекта, варианты финансирования, рыночный сегмент), являются: правовые условия реализации проекта (инвестиционное законодательство, законодательство о земле, законодательство о недвижимости); состояние рынка труда; структура рынка строительных материалов; степень развития бизнеса и масштаб потребностей в конкретных категориях недвижимости.

2. Разработана методика расчета показателя инвестиционной привлекательности девелоперской компании для оценки эффективности и потенциальной стоимости реализуемых девелоперских проектов: а) определяются уровни инвестиционной привлекательности девелоперской компании по всем проектам за рассматриваемый период времени; б) разрабатывается система бальных оценок и весовых коэффициентов значимости используемых видов привлекательности; в) обосновывается система весовых коэффициентов значимости используемых видов инвестиционной привлекательности; г) рассчитывается величина комплексного показателя и определяется тип привлекательности; д) анализируется достигнутый уровень инвестиционной привлекательности и основные факторы, препятствующие развитию инвестиционной деятельности компании.

3. Обоснована схема распределения ресурсов для развития инвестиционной деятельности в региональных девелоперских проектах на основе критерия темпа развития инвестиционной деятельности при реализации региональных девелоперских проектов, в расчете которого используются: а) параметр, учитывающий влияние неиндентифицированных факторов роста; б) коэффициенты эластичности объемов инвестиций по каждому ресурсу, характеризующие относительное изменение одного признака при единичном относительном изменении другого; темпы изменения по видам ресурсов. В зависимости от наличия и стоимости конкретных ресурсов девелоперская компания может формировать свой инвестиционный портфель в рамках конкретных сегментов рынка недвижимости, а также концентрировать усилия в конкретных регионах или территориях.

4. Разработаны направления повышения инвестиционной привлекательности девелоперской компании для удовлетворения ресурсных потребностей в процессе реализации региональных девелоперских проектов. К основным направлениям относятся: повышение прозрачности системы управления за счет локализации центров ответственности в перекрестной системе «ресурс — проект»; создание системы количественной оценки эффективности вовлечения конкретного ресурса в каждый девелоперский проект; построение модели факторного анализа влияния полноты ресурсного обеспечения на потенциальную стоимость объекта недвижимости.

5. Конкретизированы основные компоненты программы развития инвестиционной деятельности в региональных девелоперских проектах. Программа развития инвестиционной деятельности должна содержать несколько базовых компонентов: описание системы управления портфелем девелоперских проектов; разработка проблемноориентированного инструментария; методы проектирования направлений развития; критерии оценки эффективности реализации программы. Развитие инвестиционной 8 деятельности заключается в реализации комплекса мер, направленных на: а) повышение эффективности инвестиций; б) расширение конкретного сегмента рынка недвижимости; в) повышение культуры инвестиционной деятельности; г) усиление социальной ответственности бизнеса; д) создание прозрачной институциональной инфраструктуры в регионе.

По своему содержанию диссертация соответствует п. 4.2 «Развитие методологии и методов оценки, анализа, моделирования и прогнозирования инновационной деятельности в экономических системах» и п. 4.15 «Развитие методологии анализа, методов оценки, моделирования и прогнозирования инвестиционной деятельности в экономических системах» паспорта специальности 08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством (управление инновациями и инвестиционной деятельностью).

Практическая значимость диссертации заключается в том, что результаты исследования могут быть использованы органами власти для выработки региональной политики в области развития рынка недвижимости, девелоперскими компаниями, потенциальными инвесторами при принятии решений о целесообразности вложения средств в изучаемый сегмент экономики региона, другими заинтересованными субъектами при изучении текущего и перспективного состояния рынка недвижимости региона.

Использование предложенных направлений повышения инвестиционной привлекательности девелоперской компании для удовлетворения ресурсных потребностей в процессе реализации региональных девелоперских проектов позволит стратегическому инвестору или девелоперу повысить общую эффективность собственных вложений, повысить инвестиционную привлекательность объектов недвижимости.

Наиболее существенные результаты исследования докладывались и получили одобрение на нескольких научно-практических конференциях: Первой Всероссийской конференции «Инвестиции в девелоперские проекты: от общего к частному» (29-30 сентября 2008 г., Москва); Конференции «Финансирование девелоперских проектов» (3-4 апреля 2008 г., Москва). 9

Отдельные рекомендации внедрены в практику деятельности ОАО «СПК Мосэнергострой».

Основные положения диссертационной работы отражены в 5-ти публикациях общим объемом 2,6 печатных листа, в том числе в двух публикациях в журналах, входящих в перечень ведущих научных рецензируемых изданий и журналов, определенных ВАК РФ.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Сидячев, Константин Николаевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В ходе выполнения диссертационного исследования автором сделан ряд выводов:

1. В настоящее время девелоперская деятельность находится в стадии уменьшения объемов инвестиций и недостатка заемных средств. В ситуации большой зависимости девелопмента как специализированного вида инвестиционно-строительной деятельности от банков финансовые результаты основных игроков на этом рынке существенно снизились — за первые пять месяцев 2009 года прибыль составила 13,1 млрд. рублей, что ниже результатов 2008 года более чем на 60%. Девелоперский проект - это проект в инвестиционно-строительной сфере, в результате реализации которого происходит развитие конкретного сегмента рынка недвижимости за счет создания новых или реновации существующих объектов недвижимости. Наиболее важными сегментами рынка недвижимости, по мнению автора, являются следующие: сегмент жилой недвижимости; сегмент офисной недвижимости; сегмент торговой недвижимости; сегмент аренды. Региональный девелоперский проект представляет собой проект, реализуемый в масштабах конкретного рынка или территории.

2. Основными региональными особенностями, которые оказывают существенное влияние на инвестиционные намерения девелопера (масштаб проекта, варианты финансирования, рыночный сегмент), являются: правовые условия реализации проекта (инвестиционное законодательство, законодательство о земле, законодательство о недвижимости); состояние рынка труда; структура рынка строительных материалов; степень развития бизнеса и масштаб потребностей в конкретных категориях недвижимости. Для анализа состояния инвестиционной деятельности как основы реализации региональных девелоперских проектов в диссертации рассмотрена динамика основных показателей по виду деятельности «Строительство».

3. Различные сегменты рынка недвижимости имеют различные тенденции развития вне зависимости от текущего состояния экономики. В частности, на рынке аренды ключевым игроками были и являются компании мелкого и среднего бизнеса. Единичные компании, обладавшие доступом к серьезным финансовым ресурсам, создавали нехарактерные для рынка уникальные объекты «под себя». Накопление достаточного инвестиционного потенциала, экономическая стабилизация и стремление российских и международных компаний, обосновавшихся в Москве, к экспансии на новые рынки привели к бурному развитию жилой и торговой недвижимости в регионах. Общая логика развития региональных рынков предопределила их переход к следующей стадии развития: существовавших до 1990 года помещений стало не хватать, возросли требования к качеству, увеличилось количество платежеспособных арендаторов, появились новые точки концентрации инвестиционных ресурсов, начали распространяться представления о западных подходах и стандартах в сфере коммерческой недвижимости. Таким образом, рынок аренды даже в условиях кризиса имеет положительную динамику по объемам и консервацию ставок аренды по наиболее востребованным видам недвижимости.

4. Специфика и новизна использования информационно-аналитических систем в управлении региональным строительством состоит в совместном анализе информации о транспортной доступности возводимых объектов, их территориальной привязкой к инфраструктуре региона, организационной технологичностью строительства и наличия природных и энергетических ресурсов. При этом обеспечивается многокритериальный и удобный анализ обстановки с использованием всей необходимой тематической и нормативно-справочной информации. Результаты проводимого маркетингового анализа позволяют констатировать высокую потребность в средствах обработки технико-экономических данных. Вместе с тем, отсутствует научно-обоснованная интегрированная информационная технология обработки таких данных, учитывающая взаимное взаимодействие строительства, транспорта, ЖКХ и других обеспечивающих подотраслей на состояние регионального

134 рынка недвижимости. Имеющиеся системы разрознены и не в полной мере отвечают требованиям методологической и информационной совместимости, функциональным, потребностям регионального управления. Поэтому развитие и применение информационных технологий является одним из приоритетных направлений науки и практики управления трансформацией рынка недвижимости в регионе.

5. Для управления процессом развития инвестиционной деятельности девелоперской компании при реализации региональных девелоперских проектов в диссертации разработана система контрольно-управленческих показателей деятельности, которая позволит оценить вклад каждого потребленного ресурса в изменение результативных показателей, что позволяет решать следующие задачи:

• определение приоритетного направления развития инвестиционной деятельности девелоперской компании;

• обоснование ресурсной возможности компании обеспечить реализацию портфеля девелоперских проектов в соответствии с намеченными целями;

• создание условий для привлечения различных источников ресурсного обеспечения проектов;

• экономически обосновать целесообразность реализации конкретного девелоперского проекта;

• осуществлять оперативный контроль за инвестиционным и операционным процессом;

• регулировать хозяйственную деятельность девелоперской компании.

6. Для эффективного управления ресурсами большое значение имеет определение их текущей рыночной стоимости. Категория стоимости является основой для разработки программы развития инвестиционной деятельности девелоперских компаний, так как позволяет более четко определять локальные эффективности проектов и объем ресурсов для их реализации. В частности, если потенциальная стоимость проекта составляет 1 условную единицу, то с учетом дисконтирования объем привлекаемых ресурсов может составить до 0,6

135 условных единиц. Поэтому определение рыночного стоимостного эквивалента представляет собой одну из главных задач и выступает обязательным условием развития инвестиционной деятельности девелоперских компаний.

7. В отличие от ресурсов, используемых для осуществления капиталообразующих инвестиций, для которых разработаны рациональные методы рыночной оценки, для трудового ресурса подобных методик на сегодняшний день нет. Трудовой ресурс нельзя продать, так как труд неотделим от человека, тем не менее, при принятии управленческих решений важно знать ценность каждого работника. Ведь восполнение этого вида ресурса может стоить для компании гораздо дороже, чем сохранение его на ближайшую перспективу. Для решения этой задачи в диссертации предложен подход к оценке трудовых ресурсов на основе заменительного подхода, то есть, с точки зрения стоимости его восполнения для конкретной девелоперской компании. Стоимость восполнения представляет собой денежное выражение издержек на найм, подготовку, адаптацию нового персонала в конкретном проекте. Причем, в зависимости от характера проекта ключевые компетенции персонала могут меняться.

Таким образом, схема управления инвестициями в развитие инвестиционной деятельности с учетом ресурсных возможностей девелоперской компании представляет собой отношения по поводу формирования такой программы внутреннего инвестирования, которая позволяет максимально повысить стоимость выполняемых девелоперской компанией проектов при заранее заданной стоимости ресурсов. Именно стоимостной критерий является основным для определения масштабов развития инвестиционной деятельности, так как позволяет количественно оценить ресурсные возможности девелоперской компании по реализации региональных проектов. В зависимости от наличия и стоимости конкретных ресурсов девелоперская компания может формировать свой инвестиционный портфель в рамках конкретных сегментов рынка недвижимости, а также концентрировать усилия в конкретных регионах или территориях. Такой

136 подход к распределению ресурсов является наиболее эффективным в условиях относительной стагнации отдельных сегментов рынка.

8. В условиях ограниченности основных видов ресурсов наиболее благоприятные условия получения доступа к ресурсам имеют те компании, которые будут более привлекательны для владельцев ресурса. В этой связи в диссертации рассмотрены основные направления повышения инвестиционной привлекательности девелоперской компании. Как показано в работе, исследование перспективности и эффективности девелоперских проектов, осуществляемых конкретной девелоперской компанией в большинстве случаев сводится к определению перечня наиболее перспективных для компании проектов, которые:

• обладают достаточным уровнем конкурентоспособности;

• имеют стабильную или увеличивающуюся емкость рынка;

• рентабельны для девелопера;

• имеют резервы увеличения объемов предоставления услуг или обладают достаточным ресурсным потенциалом осуществления.

9. В диссертации на основе сравнительного анализа выявлена группа наиболее применимых экономических моделей для анализа эффективности и инвестиционной привлекательности девелоперской компании. Оценка общей инвестиционной привлекательности девелопера на основании анализа проектов позволяет избежать нецелевого использования ресурсов и повышения эффективности всего портфеля проектов. В диссертации сделан вывод о том, что оценку эффективности каждого проекта целесообразно проводить с использованием всех показателей, но предпочтение целесообразно отдавать интегральному эффекту от реализации всего портфеля проектов. Сравнительная экономическая эффективность девелоперских проектов позволяет оценить эффективность дополнительных (в более дорогой вариант проекта) инвестиций. В ситуации, когда возможна реализации нескольких вариантов проекта, для оценки их сравнительной привлекательности используются следующие показатели:

• сравнительная величина интегрального эффекта вложений (АК)\

• сумма приведенных строительно-эксплуатационных расходов;

• коэффициент эффективности {Эк).

10. Программа развития инвестиционной деятельности должна содержать несколько базовых компонентов: описание системы управления портфелем девелоперских проектов; разработка проблемноориентированного инструментария; методы проектирования направлений развития; критерии оценки эффективности реализации программы. Представление о деятельности девелоперской компании должно складываться на основании сравнения комплекса характеристик всей системы управления не с теоретическим идеалом, а с некоторой рациональной моделью. Построение этой модели в большинстве случаев является следствием итерационного моделирования сценариев реализации девелоперских проектов (рисунок 3). Опыт показывает, что в случае реализации большого количества разнообразных проектов, целесообразно сравнивать некоторое ограниченное число вариантов портфеля между собой по определенному числу факторов влияния. Развитие инвестиционной деятельности заключается в реализации комплекса мер, направленных на:

• повышение эффективности инвестиций;

• расширение конкретного сегмента рынка недвижимости;

• повышение культуры инвестиционной деятельности;

• усиление социальной ответственности бизнеса;

• создание прозрачной институциональной инфраструктуры в регионе.