Формирование инвестиционной стратегии девелоперской компании

Сабиров, Тимур Махмуджонович

Темы диссертаций по экономике » Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда

Формирование инвестиционной стратегии девелоперской компании тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат

Ученая степень: кандидата экономических наук
Автор: Сабиров, Тимур Махмуджонович
Место защиты: Москва
Год: 2008
Шифр ВАК РФ: 08.00.05

Формирование инвестиционной стратегии девелоперской компании - тема диссертации по экономике, скачайте бесплатно в экономической библиотеке

Диссертация

Автореферат диссертации по теме "Формирование инвестиционной стратегии девелоперской компании"

На правах рукописи

САБИРОВ ТИМУР МАХМУДЖОНОВИЧ

ФОРМИРОВАНИЕ ИНВЕСТИЦИОННОЙ СТРАТЕГИИ ДЕВЕЛОПЕРСКОЙ КОМПАНИИ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: управление инновациями и инвестиционной деятельностью

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

ио344Э035

Москва-2008

003449035

Работа выполнена в ГОУ ДПО «Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы» (ГОУДПОГАСИС)

Научный руководитель: доктор экономических наук, профессор

Хайкин Григорий Яковлевич

Официальные оппоненты: доктор экономических наук, профессор

Доронкина Людмила Николаевна

кандидат экономических наук Бородавкин Андрей Александрович

Ведущая организация - ГОУ ВПО «Московский государственный

строительный университет»

Защита состоится «24» октября 2008 г. в 14:00 часов на заседании диссертационного совета Д 212.043.01 при ГОУ ДПО «Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы» (ГОУ ДПО ГАСИС) по адресу: 129272, Москва, ул. Трифоновская, д.57, ауд 208.

С диссертацией можно ознакомится в библиотеке, а с авторефератом на официальном Интернет - сайте ГОУ ДПО ГАСИС (www.gasis.ru).

Автореферат разослан «24» сентября 2008 г.

Ученый секретарь )

диссертационного совета

Д212.043.01,к.эн., доцент ¿г »—Ь*'" С.Ю.Семенов

( -С? " ъ/

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Значительное количество участников инвестиционной деятельности по развитию жилищной сферы города (инвесторы, заказчики, подрядные и субподрядные организации, поставщики, покупатели, риелторы и другие) существенно усложняет управление девелоперской компанией.

В настоящее время невозможно получить высокие доходы и при этом полностью исключить риск, поэтому современной девелоперской компании необходимо активно улучшать свою инвестиционную деятельность: зная, какой уровень риска приемлем для нее, найти проекты, которые обеспечат ей самые высокие доходы при этом уровне риска. При этом, формирование инвестиционной стратегии девелоперской компании, как результата применения системного подхода к управлению ее инвестиционной деятельностью, осуществляется с учетом сложившихся в настоящее время социально-экономических факторов, внутренних и внешних (инфраструктурных) ограничений, воздействующих на ее деятельность по инвестированию в развитие жилищной сферы города.

Существующие методические подходы к формированию инвестиционной стратегии девелоперской компании рассматривают лишь отдельные их аспекты и направления, а комплексное изучение девелоперской компании в системе управления инвестиционной деятельностью в жилищной сфере города в настоящее время отсутствует. Данное обстоятельство не позволяет в полной мере эффективно использовать имеющийся инвестиционный потенциал девелоперской компании и обусловливает необходимость научного и практического обоснования новых методических подходов к выработке их инвестиционных стратегий.

Таким образом, наличие существующих проблем реализации инвестиционной политики в жилищной сфере обусловливает необходимость системного изучения, обобщения и критического переосмысления сложившихся форм и методов формирования инвестиционной стратегии девелоперской компании, что, в свою очередь, обусловливает актуальность избранной темы диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. В XXI веке проблемы инвестиционной деятельности оказались в центре внимания мировой экономической науки. Кроме того, в пореформенный период в России они приобрели новое содержание. Так, исследованию проблем инвестиционной деятельности в различных отраслях экономики за рубежом посвящено немало работ, среди которых следует выделить труды Г. Александера, И. Ансоффа, Дж. Бейли, В. Беренса, Г. Бирмана, Ю. Бригхэма, М. Бромвича, А. Дамода-рана, Ф. Котлера, К. Макконела, Д. Нортона, П. Хавранека, У. Шарпа, С. Шмидта и других.

На формирование предлагаемой в диссертации инвестиционной стратегии девелоперской компании при ее участии в развитии жилищной сферы города важное значение имели результаты исследований таких отечественных ученых, как: A.A. Агаев, В.А. Агафонов, И.Т. Балабанов, И.А. Бланк, Е.М. Блех, Ю.С. Бруман, П.Л. Виленский, Е.А. Голиков, A.A. Горбунов, В.А. Горемыкин, А.Ю. Егоров, JI.JI. Игонина, Ю.Н. Казанский, Б.А. Колтынюк, С.Н. Максимов, A.C. Нешитой, С.А. Павлова, ЯЛ. Реки-тар, A.C. Роботов, О.П. Санжина, В.А. Спектор, Е.Г. Ясин и других.

Однако многие вопросы, связанные с формированием инвестиционной стратегии развития девелоперской компании, остаются до настоящего времени малоисследованными. Недостаточная изученность и научная проработанность методов формирования и реализации инвестиционной стратегии девелоперской компании, с одной стороны, и научно-практическая значимость - с другой, определили выбор темы настоящего диссертационного исследования, цель, задачи и круг рассматриваемых в нем вопросов.

Целью диссертационной работы является разработка и обоснование инвестиционной стратегии девелоперской компании, отвечающих требованиям и закономерностям современных рыночных отношений.

Для достижения сформулированной цели в диссертации были поставлены и решены следующие задачи:

- изучить особенности инвестирования в развитие жилищной сферы города и определить преимущества девелопмента по сравнению с традиционными формами организации инвестиционной деятельности;

-определить роль и значение девелоперской компании в управлении инвестиционной деятельностью в жилищной сфере города;

-реализовать системный подход к формированию инвестиционной стратегии девелоперской компании;

- проанализировать существующую практику участия девелоперских компаний в проектах инвестиционного развития жилищной сферы города;

-обосновать выбор механизмов координации и обеспечения партнерства между муниципальными органами и девелоперской компанией при инвестировании жилищной сферы города;

-учесть положения программы развития жилищной сферы города при разработке инвестиционной стратегии девелоперской компании;

-разработать алгоритм формирования портфеля инвестиционных проектов и программ развития девелоперской компании;

- предложить рекомендации по совершенствованию инвестиционной инфраструктуры жилищной сферы города;

-разработать методику оценки эффективности реализации инвестиционной стратегии девелоперской компании, участвующей в развитии жилищной сферы города.

Объект исследования — девелоперская компания как субъект инвестиционного рынка России. Предмет исследования - организационно-

экономические отношения при формировании и реализации инвестиционной стратегии девелоперской компании в жилищной сфере города.

Методические и теоретические основы исследования. Методической основой проведения диссертационного исследования послужили научные труды отечественных и зарубежных ученых по вопросам формирования и реализации инвестиционной стратегии девелоперской компании. При решении теоретических и прикладных задач исследования были использованы методы системного анализа и экономико-математического моделирования.

Информационно-эмпирическую базу исследования составили факты, выводы и положения, опубликованные в научной литературе и экономических изданиях России и других стран, данные Федеральной службы государственной статистики об инвестиционной деятельности и состоянии жилищной сферы как в целом по Российской Федерации, так и в разрезе отдельных регионов, информационной сети Интернет, отчеты аналитиков в инвестиционной сфере, а также отечественная законодательная база в инвестиционной сфере и результаты собственных исследований автора диссертации.

Научная новизна исследования заключается в разработке и научном обосновании инвестиционной стратегии девелоперской компании с учетом возрастания ее роли в повышении эффективности управления инвестиционной деятельностью в жилищной сфере города.

В числе наиболее важных научных результатов, полученных лично автором и определяющих научную новизну и значимость проведенных исследований, следует выделить:

1. Выявлена специфика инвестирования в развитие жилищной сферы города, которая связана с характерными особенностями девелопмента как субъекта инвестиционного рынка. Показаны преимущества девелопмента по сравнению с традиционными формами организации инвестиционной деятельности (ответственность за конечные результаты; максимальное комплексирование услуг; улучшение финансовых результатов и прочее).

2. Реализован системный подход к формированию инвестиционной стратегии девелоперской компании, раскрывающий роль и значение этой компании в управлении инвестиционной деятельностью в жилищной сфере города.

3. Предложен механизм формирования инвестиционной стратегии девелоперской компании, раскрывающий ее основные этапы и обеспечивающий взаимодействие муниципальных органов и девелоперской компании в рамках программы инвестиционного развития жилищной сферы города.

4. Разработан алгоритм формирования портфеля инвестиционных проектов и программ девелоперской компании, использование которого обеспечивает эффективную реализацию стратегических целей данной компании в области инвестиционного развития жилищной сферы города.

5. Предложена методика оценки эффективности реализации инвестиционной стратегии девелоперской компании, участвующей в развитии

жилищной сферы города. Обосновано, что основными результатами использования предложенной системы показателей, участвующей в развитии жилищной сферы города с учетом существующих рисков, является оптимизация работы проектной команды, координация усилий специалистов при решении задачи учета условий городской экономики и особенностей при реализации проектов, а также экономия рабочего времени.

Реализация и апробация результатов исследования. Основные теоретические и методические положения диссертационной работы отражены в пяти научных трудах автора общим объемом 2,23 п.л.

Предложения по регулированию инвестиционного поведения девелоперской компании и разработке системы показателей по оценке эффективности реализации ее инвестиционной стратегии обсуждены и одобрены на Всероссийских научно-практических конференциях «Современная Россия: экономика и государство» и «Актуальные проблемы развития экономических систем: теория и практика». Основные результаты исследования использованы в учебном процессе ГОУ ДПО «Государственная академия профессиональной переподготовки и повышения квалификации руководящих работников и специалистов инвестиционной сферы» (ГОУ ДПО ГАСИС).

Структура работы. Структура диссертации отражает цель и задачи исследования и раскрывается в нижеприведенной последовательности:

Введение.

Глава 1. Основы девелоперской деятельности при инвестировании жилищной сферы города.

1.1. Особенности инвестирования в развитие жилищной сферы города

1.2. Роль и значение девелоперской компании в управлении инвестиционной деятельностью в жилищной сфере города.

1.3. Системный подход к формированию инвестиционной стратегии девелоперской компании.

Глава 2. Анализ организационно-экономических условий деятельности девелоперских компаний при инвестировании жилищной сферы города.

2.1. Практика участия девелоперских компаний в проектах инвестиционного развития жилищной сферы города.

2.2. Выбор механизмов координации и обеспечение партнерства между муниципальными органами и девелоперской компанией при инвестировании жилищной сферы города.

2.3. Необходимость учета положений программы инвестиционного развития жилищной сферы города при разработке инвестиционной стратегии девелоперской компании.

Глава 3. Реализация инвестиционной стратегии девелоперской компании, участвующей в развитии жилищной сферы города.

3.1. Алгоритм формирования портфеля инвестиционных проектов и программ развития девелоперской компании.

3.2. Совершенствование инвестиционной инфраструктуры как основа эффективной реализации инвестиционной стратегии девелоперской компании, участвующей в развитии жилищной сферы города.

3.3. Методика оценки эффективности реализации инвестиционной стратегии девелоперской компании.

Заключение.

Список использованной литературы.

ОСНОВНОЕ СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

1. Переход России к рыночным методам хозяйствования потребовал поиска новых форм организации и управления инвестициями в жилищной сфере города, ориентированной на конечные результаты. Отказ от административно-командных методов управления социально-экономическим развитием страны усилил необходимость поиска принципиально нового механизма управления национальной экономикой, который бы обеспечил ее эффективное функционирование в современных условиях. Однако до настоящего времени не ясно, каким образом строить необходимые рыночные институты в исследуемой сфере, поэтому возрастает роль таких нетрадиционных институтов управления инвестиционной деятельностью в жилищной сфере города как девелопмент.

Поэтому в работе выявлена генеральная цель деятельности девелоперской компании, которая состоит в организации и управлении практической реализацией инвестиционных проектов с объектами недвижимости, к каковым можно отнести и объекты жилищной сферы, для повышения доходов компании и развития экономики города. Генеральная цель предполагает решение основной задачи - обеспечения инвестиционной привлекательности девелоперской компании как партнера в области развитая жилищной сферы города, в первую очередь за счет: создания устойчивого имиджа надежного партнера; достижения существующих конкурентных преимуществ по всему спектру временных, затратных и качественных требований, необходимых для качественного улучшения объектов жилищной сферы города; четкого разграничения ответственности участников и управляющих, развития механизмов корпоративного управления для рационализации использования ресурсной базы девелоперской компании и города.

При этом в работе были обоснованы основные элементарные экономические действия девелоперской компании, к которым относятся:

- маркетинговые исследования;

- организация системы связей с общественностью с целью создания положительного имиджа проекта и его участников;

- проектный анализ с оценкой эффективности изменения объекта жилищной сферы города и рисков;

- предпроектные исследования, включая обоснование инвестиций и задание на разработку ТЭО;

- планирование реализации инвестиционного проекта;

- подготовка и оформление исходно-разрешительной документации;

- выбор схемы финансирования и контроль над ходом ее реализации, включая контроль над ресурсными потоками;

- организация материально-технического обеспечения проекта;

- подбор участников проекта в области развития жилищной сферы города на конкурсной основе;

- организация строительства, включая освоение стройплощадок;

- производственная и транспортная логистика;

- координация работы всех участников инвестиционного процесса в едином технологическом режиме с целью достижения максимальных конечных результатов;

- юридическое оформление проектов;

- решение текущих вопросов с органами местной власти и общественностью для определения потенциальных перспективных путей развития жилищной сферы города.

Раскрыта специфика влияния девелопмента на инвестирование в развитие жилищной сферы города, которая состоит в том, что предъявляются повышенные требования к управлению рисками и к надежности принятия решений в механизмах развития и функционирования девелоперской компании, когда важным является оптимальное сочетание различных инвестиционных источников.

Показано, что растянутость во времени, а также множественность участников и комбинированный характер деятельности определяют повышенные инвестиционные риски в сфере инвестирования развития жилищной сферы для девелоперской компании. Предложено выделять городские инвестиционные риски, элементные и системные риски девелоперской компании, осуществляющей инвестирование в развитие жилищной сферы города. Показано, что все эти риски можно учесть за счет обеспечения участия девелоперской компании в реализации городских программ по планированию инвестиционного развития жилищной сферы города.

Представлена характеристика процесса инвестирования в развитие жилищной сферы города с тем, чтобы обосновать инвестиционную активность девелоперской компании. Инвестирование в развитие жилищной сферы города - это совокупность практических действий юридических и физических лиц по реализации инвестиций в основной капитал с целью их эффективного использования в процессе воспроизводства основных фондов жилищной сферы города. К элементам, входящим в состав инвестирования в развитие жилищной сферы города, относятся инвестиции в недвижимость, проектно-изыскательские работы, строительные работы, кроме текущего и среднего ремонта.

Проведенное исследование позволило установить, что управление надежностью экономической системы это более глубокое изучение не только вероятностных характеристик возмущений (рисков), но и создание механизмов погашения (компенсации) этих возмущений в реальном масштабе времени с учетом инерционности принятых технологических, экономических и прочих процессов. Каждый шаг в процессе реализации принимаемых решений увеличивает инерционность системы, что обязательно следует учитывать в деятельности девелоперской компании, осуществляющей инвестирование в развитие жилищной сферы города.

Установлено, что условия развития жилищной сферы города оказывают весьма значительное влияние на экономику в целом: около 20-40% от прибавленной стоимости национального валового дохода поступает от предпринимательства в сфере развития жилищной сферы города. При этом высокая доля промышленности, связанной с объектами жилищной сферы города, в национальном валовом доходе означает, что в случае застоя в жилищном строительстве также страдают многие связанные с ним отрасли промышленности — поставщики строительных материалов, металлургическая промышленность, производство оборудования и другие производственные отрасли.

Макроэкономические показатели, такие, как экономический рост (выражаемый ростом национального валового дохода), совокупный спрос, инфляция, уровень занятости, ввод объемов жилья, ставки доходности и другие, оказывают влияние на уровень инвестиционной активности девелоперской компании при развитии жилищной сферы города. Такая взаимозависимость жилищной сферы города и экономики города имеет и обратное действие, поскольку, как экономика влияет на жилищную сферу, так и жилищная сфера оказывает влияние на экономику: инвестиции в объекты жилищной сферы имеют благодаря своему коэффициенту доходности значительное мультипликативное влияние на национальный валовой доход.

Выявлены и сформулированы основные тенденции и закономерности регулирования инвестиционного поведения девелоперской компании, участвующей в развитии жилищной сферы города:

1. Макроэкономические показатели, такие, как экономический рост, совокупный спрос, инфляция, уровень занятости, ввод объемов жилья, ставки доходности и другие, оказывают влияние на уровень активности девелоперской компании при инвестировании развития жилищной сферы города.

2. В период плановой экономики государственный бюджет являлся практически монопольным источником финансирования возведения жилья. По этой причине к началу рыночных преобразований у нас в стране отсутствовал механизм функционирования девелоперской компании.

3. При рыночной переориентации экономики главную роль играет трансформация сложившихся ранее отношений присвоения и отчуждения факторов и результатов производства и их переход в новое устойчивое состояние. Это вызвано тем, что отношения собственности являются исходным и основным компонентом системы хозяйственного механизма, определяющим как его природу, так и его специфику.

4. Эффективный баланс между входящими и исходящими финансовыми потоками можно считать достигнутым, если в течение длительного времени возможна прибыльная эксплуатация объектов жилищной сферы города. Это означает, что прибыль не обязательно должна быть ежегодной: если имеются потери в начале эксплуатационного периода, то доходы в последующие годы позволят их компенсировать для девелоперской компании. Таким образом, можно говорить о динамичном пути расчетов. Важно, чтобы у

девелоперской компании было ясное представление о будущем развитии рынка труда, от которого зависят съемщики объектов жилищной сферы, поскольку их оклады и заработная плата являются основой их доходов.

2. В диссертации реализован системный подход к формированию инвестиционной стратегии девелоперской компании, раскрывающий роль и значение этой компании в управлении инвестиционной деятельностью в жилищной сфере города. При этом выявлены основные закономерности регулирования инвестиционного поведения девелоперской компании, осуществляющих инвестирование в развитие жилищной сферы города:

1. Использование исторического метода позволяет исследовать хозяйственные процессы и явления отечественной жилищной сферы в той последовательности, в которой они в самой жизни возникали, развивались и сменялись одни другими и наглядно представить многообразие закономерностей исследуемого рынка.

2. За десятилетие реформ в РФ понятие земли и объектов жилищной сферы города приобрело новый смысл, возник новый пласт отношений, которых не могло быть в условиях административной экономики. В стране развились новые профессиональные интересы, связанные с девелоперской деятельностью. За данный период времени в России возник новый сектор экономики, связанный с земельно-имущественными отношениями.

3.В отличие от потребительских товаров, жилищная сфера города требует более высокого уровня капитальных вложений и более длительного времени на производство жилья. Конечные потребители объекта жилищной сферы города должны быть уверены в своих будущих доходах и знать, что они будут в состоянии оплатить объект жилищной сферы.

В диссертации установлено, что документом, регламентирующим финансирование объектов жилищной сферы, является договор (долевого участия, об инвестировании и т. д.), который по своей правовой природе близок к договору простого товарищества, хотя содержит элементы и иных договоров (договора подряда). Девелоперская компания, как правило, принимает на себя обязательства осуществлять инвестирование строительства объекта до полного его завершения к определенному сроку, а также в течение определенного срока с момента акта Государственной приемочной комиссии передать дольщику квартиры определенной площади. В свою очередь, дольщик обязуется произвести инвестирование строительства объекта путем внесения денежных средств либо другим способом, определенным в договоре в определенное время.

лье, приватизация и др., должно быть привлекательными для всех участников рынка и иметь как можно меньше признаков несовершенства с целью развития жилищной сферы города в современных экономических условиях России, а также создания более надежной базы планирования и осуществления инвестиционной деятельности современной девелоперской компании.

Системный подход к управлению девелоперской компании и формированию стратегии ее инвестиционной деятельности в развитие жилищной сферы города - комплексное понятие, включающее в себя как выбор элементов архитектурно-технического решения (застройки определенного типа), так и формирование пакета услуг, который с этим решением связан.

Обосновано, что девелоперской компании в рамках применения данного подхода к управлению нужно найти оптимальный вариант своей инвестиционной деятельности: зная, какой уровень риска приемлем для нее, найти проекты, которые обеспечат ей самые высокие доходы при этом уровне риска. Формирование инвестиционной стратегии девелоперской компании как результата применения системного подхода осуществляется в этих условиях с учетом сложившихся в настоящее время социально-экономических факторов, внутренних и внешних (инфраструктурных) факторов, воздействующих на деятельность девелоперской компании по инвестированию в развитие жилищной сферы города (рис. 1).

Социально-экономические последствия решений, принятых субъектами жилищной сферы города при реализации своих интересов, являются внутренними факторами воздействия на процессы управления девелоперской компании при инвестировании ею жилищной сферы города. В диссертации сформулированы основные элементы применения системного подхода к формированию стратегии управления девелоперской компанией и повышении эффективности инвестирования в развитие жилищной сферы города:

- элемент «проектный цикл» рассматривает инвестиционный проект как последовательность стадий, каждая из которых имеет свое назначение и временные границы (идентификация; разработка; экспертиза; переговоры; осуществление; оценка);

-элемент СЯМ-системы девелоперской компании (получение разрешений на строительство; прохождение всех регламентирующих инстанций; согласование проекта; создание инвестиционного бизнес-плана);

- элемент «позиционирование города» заключается в том, что земельная политика проводится вместе с налогообложением и развитием инфраструктуры; при этом, планирование и зонирование территорий нейтрализует негативное воздействие рыночных сил, регулирующая функция управления национальными экономиками остается в руках правительств -оно воздействует через генпланы и планы зонирования на расположение офисов, объектов розничной торговли, жилых и социальных объектов);

- элемент «портфель объектов жилищной сферы» заключается в том, что инвестирование всех денег в один объект (проект) всегда связано с оп-

ределенным риском: инвестирование в несколько, но идентичных объектов или проектов связано с той же степенью риска.

Рис. 1. Внутренние факторы воздействия на процессы управления девелоперской компанией при инвестировании ею процессов развития жилищной сферы

Обосновано, что использование системного подхода является экономической основой современной жилищной политики, которая предполагает реализацию системы мер органов власти по управлению жилищной сферой и регулированию социально-экономических отношений субъектов инвестиционного рынка, включая и инвестиционную активность девелоперских компаний в жилищной сфере города. Следует подчеркнуть, что от проводимой жилищной политики зависит состояние и перспектива развития и инвестирования жилищной сферы города. Инициирование инвестиционных проектов девелоперской компании важно для местных органов власти, поскольку за счет средств населения и предприятий в городах решаются важные социальные проблемы. Оценка таких проектов производится на основе анализа системы показателей, отражающих социальную эффективность, эффективность бюджетных и частных инвестиций.

В условиях реализации новой городской экономической политики центр тяжести должен быть перенесен на систему экономических регуляторов, обеспечивающих оптимальное равновесие между социальной справедливостью и экономической целесообразностью. Поэтому основными объектами господдержки должны стать приоритетные инвестиционные проекты (программы), направленные на развитие городов с критическими социально-экономическим проблемами (жилищная проблема). Именно такие программы способны совершить быстрый рывок в развитии, обеспечив

при этом крупные налоговые и другие виды поступлений в бюджет. В этой связи очень сложно переоценить роль городских органов власти.

Поскольку формирование инвестиционной стратегии девелоперской компании осуществляется в современных условиях с учетом сложившихся социально-экономических факторов, внутренних и внешних (инфраструктурных) параметров, воздействующих на инвестиционную деятельность девелоперской компании по развитию жилищной сферы города. В диссертации представлена типология решений девелоперской компании, обусловленная применением системного подхода к управлению стратегическим развитием: контракты на свой страх и риск, контракты, основанные на солидарной финансовой ответственности.

Показано, что система функционирования городской экономики усложняет процессы обмена и расчетов при развитии жилищной сферы города, и именно здесь применение системного подхода к управлению стратегическим развитием девелоперской компании важно для повышения эффективности инвестирования в развитие жилищной сферы города. Оно может стать той экономической основой, которая формирует конкурентную среду и обеспечивает эффективное управление объектами жилищной сферы города.

3. Обосновано, что особую роль управление проектами играет в развитии жилищной сферы города. В практике эта концепция позволяет значительно снизить сроки строительства, повысить координацию между подразделениями девелоперской компании, и соответственно качество работ, а так же обеспечить должный контроль над процессом строительства и эксплуатации, что в итоге ведет к более высокой рентабельности продукции девелоперской компании.

В практике управление проектами девелоперской компании по инвестированию в развитие жилищной сферы города с помощью автоматизированных систем давно стало неотъемлемой частью культуры управления - в России же эта технология пока еще не получила широкого применения. Однако же несмотря на высокую стоимость внедрения, затрат на переподготовку кадров и большого времени адаптации организации, современные программные продукты помогают не только спланировать и осуществить контроль над реализацией проекта по инвестированию в развитие жилищной сферы города, но и оптимизировать распределение всех задействованных ресурсов.

пании для экономики страны в целом, общую эффективность использования привлеченных финансовых ресурсов. Таким образом, состояние корпоративного управления является очень важным интегральным показателем, характеризующим состояние инвестиционного процесса в практике инвестиционной деятельности девелоперской компании.

Под механизмом корпоративного управления в диссертации предлагается понимать совокупность инструментов воздействия на систему отношений между заинтересованными лицами или группами лиц во внутренней и внешнем окружении девелоперской компании (инвестиционную инфраструктуру). В практике эффективный механизм корпоративного управления проектами девелоперской компании по инвестированию жилищной сферы города должен обеспечивать оптимальный вариант реализации инвестиционного проекта по изменению функциональных характеристик объекта жилищной сферы с учетом внутрифирменных требований к проекту, при этом особое внимание должно уделяться социальным характеристикам проекта, целям поставщиков, проектных и подрядных организаций, а так же других групп.

Обосновано, что ориентация на потребителя в жилищной сфере является основополагающим принципом осуществления инвестиционной деятельности девелоперской компании. Эффективность такого подхода доказана на примере множества девелоперских компаний, ставящих во главу своих приоритетов потребности потребителя, поскольку от степени соответствия конечной продукции потребительским предпочтениям зависит конкурентоспособность девелоперской компании.

Стратегия развития девелоперской компании представляет собой набор решений, которые направляют и формируют последующие действия данной компании. Это генеральная программа действий, которая выявляет приоритеты проблем и ресурсы достижения основной цели. Содержанием управления стратегией развития девелоперской компании при инвестировании ей жилищной сферы города является внедрение инвестиционной стратегии, ее поддержание и последующая корректировка. Обосновано, что стратегия развития является основой для разработки организационной структуры, принципов и механизма формирования корпоративной инвестиционной жилищной программы, а также требований к характеристикам проекта инвестирования девелоперской компанией жилищной сферы города.

телей в конечном результате позволили сделать вывод о том, что технологии управления проектами несовместимы с вертикальными, жесткими административными схемами и принципами управления. Поэтому изменение организационной структуры в практике девелоперской компании является необходимым условием эффективного применения механизма управления проектами инвестирования жилищной сферы.

В диссертации предложены следующие принципы управления жилищными проектами девелоперской компании:

— принцип корпоративного развития, т.е. любой проект, реализуемый девелоперской компанией в рамках инвестиционной жилищной программы должен полностью соответствовать стратегии развития компании и согласоваться с существующей организационной структурой;

— принцип эффективности - все проекты, включаемые в инвестиционную жилищную программу должны иметь наивысшую экономическую эффективность по сравнению с альтернативными проектами по результатам оценки эффективности, технико-экономического обоснования, а так же плановых характеристик (нормативов) проекта девелоперской компании;

- принцип критической оценки - любые требования к проектам инвестирования жилищной сферы, включаемым в инвестиционную жилищную программу, могут быть пересмотрены с учетом изменившихся факторов внешней и внутренней среды, в результате чего пересматриваются не только перспективные, но и реализуемые проекты. В случае несоответствия реализуемых проектов новым условиям принимается решение о продолжении (прекращении) реализации данных проектов.

- принцип ответственности - при формировании инвестиционной жилищной программы девелоперской компании должны приниматься во внимание не только внутрифирменные требования к проектам, но также требования потребителей, органов власти, поставщиков продукции, акционеров компании и других заинтересованных лиц.

В диссертации предложены характеристики, нормативные показатели проекта девелоперской компании в области инвестирования жилищной сферы города, которые должны быть введены для его оперативной оценки на стадии планирования, реализации и эксплуатации со стороны внутренних корпоративных интересов и критериев корпоративной ответственности перед партнерами, клиентами, государственными органами и др. Следует подчеркнуть, что данный подход несет в себе определенную степень новизны, так как разрозненные плановые показатели объединяются в единую систему характеристик проекта, что помогает высшему менеджменту наиболее более полно, адекватно, и с минимальными затратами представить всю систему внутренних корпоративных особенностей и принципиальной эффективной реализуемости проекта в этой среде.

Под механизмом формирования корпоративной инвестиционной жилищной программы девелоперской компании в диссертации предлагается

понимать набор принципов, инструментов воздействия и схемы принятия управленческого решения по включению проекта в портфель инвестиционной жилищной программы ради достижения корпоративных целей девелоперской компании в области развития жилищной сферы города (рис. 2).

Рис. 2. Механизм формирования корпоративной инвестиционной жилищной программы девелоперской компании при отражении практики инвестирования жилищной сферы города

Обоснована необходимость в процессе внутрикорпоративной работы по управлению проектами девелоперской компании формирования корпоративной инвестиционной жилищной программы, т.е. портфеля реализующихся и перспективных жилищно-инвестиционных проектов. Данная программа при отражении практики является неотъемлемой частью планирования хозяйственно-финансовой деятельности девелоперской компании, а также необходимым условием ее эффективности и конкурентоспособности. Корпоративная инвестиционная жилищная программа должна формироваться под воздействием особого механизма с использованием управленческих рычагов, критериев и методов.

ренней корпоративной среды, а так же реализуемых и уже реализованных инвестиционных проектах девелоперской компании. Обосновано, что данные параметры системы являются неотъемлемой частью эффективного механизма корпоративного управления проектами девелоперской компании в области инвестирования жилищной сферы города.

4. Необходимость выбора механизмов координации и обеспечения партнерства между муниципальными органами и девелоперской компанией при инвестировании жилищной сферы города обусловлена двумя свойствами капитала как фактора производства - ограниченностью его объема и практически безграничной мобильностью. Ограничить изъятие капитала девелоперской компании из менее прибыльных объектов жилищной сферы и его реинвестирование в более выгодные объекты могут только административные барьеры. Но в ответ любой новый барьер, как показывает практика формирования механизмов координации и обеспечения партнерства между муниципальными органами и девелоперской компанией, появляется несколько «белых» и (или) «серых» схем его преодоления при инвестировании в жилищную сферу города.

Обосновано, что в основу координации и обеспечения партнерства между муниципальными органами и девелоперской компанией при инвестировании жилищной сферы города должен бьггь положен известный постулат принятия рационального решения: рациональная девелоперской компании анализирует, во-первых, риск инвестирования в объект жилищной сферы города, во-вторых, его доходность (рис. 3). Далее выбирается тот объект или группа объектов жилищной сферы города, который обеспечивает минимальный риск при уровне нормы доходности, большей или равной нормальному уровню доходности. Это подход консервативной девелоперской компании.

Установлено, что есть только два дополняющих друг друга решения в области обеспечения координации и партнерства между муниципальными органами и девелоперской компанией при инвестировании жилищной сферы города: повышение доходности операций и снижение риска. В диссертации доказано, что любые другие подходы к обеспечению координации и партнерства между муниципальными органами и девелоперской компанией при инвестировании жилищной сферы в конечном итоге сводятся к одному из этих направлений.

Таким образом, задача обеспечения координации и партнерства между муниципальными органами и девелоперской компанией при инвестировании жилищной сферы города трансформируется в задачу повышения эффективности использования объектов жилищной сферы и может быть детализирована путем выделения нескольких взаимосвязанных блоков подзадач, отражающих проблемные места в отношении ее инвестиционной привлекательности. Основной целью разработки и реализации программы является повышение эффективности функционирования муниципальных органов власти на основе ликвидации узких мест в воспроизводственном процессе и обеспече-

нии слаженности в работе различных звеньев экономики города.

Г Координация и партнерство при инвестировании жилищной сферы

Повышение доходности текущей дея-

-< ■- Рационализация оргструктуры Рационализация управления объектами

Активизация обратной связи и инициативности персонала по совершенствованию инвест деятельности Определение перспективных объектов жил. сферы, способных обеспечить конкур. преимущество

Реализация и сдача в аренду непрофильных и избыточных объектов жил. сферы

Сокращение вертикальных связей линейной подчиненности

Управление структурой затрат и использование эффекта операционного рычага

Совершенствование документооборота между подразделениями

Применение обоснованных методов ценообразования

Рационализация управления расчетами

Оптимизация соотношения дебиторской и кредиторской задолженности и периода их оборота

Управление структурой капитала и использование эффекта финансового рычага

Осуществление налоговой оптимизации^

Снижение риска инвестирования в объект жилищной сферы

Сокращение неопределенности инвестиционных доходов

Изучение спроса на объекта жилищной сферы

Повышение информационной прозрачности объекта жилищной для девелоперских компаний

Постановка бюджетирования

Снижение известных инвестиционных рисков

Сокращение систематических рисков инвестирования в объекты жилищной сферы (на муниципальном уровне)

Сокращение несистематических рисков инвестирования известными методами риск-менеджмента

Рациональное использование объектов жилищной сферы города через осуществление городских целевых комплексных программ

Рис. 3. Механизм эффективной координации и партнерства между муниципальными органами и девелоперской компанией при инвестировании жилищной сферы города

В диссертации обоснованы подходы по управлению доходной частью проекта девелоперской компании по инвестированию развития жилищной сферы города. К доходной части проекта по инвестированию развития жилищной сферы города следует отнести способы и источники финансирования проекта. С помощью управления этими элементами, в аспекте обозначенных в исследовании особенностей реализации подпрограмм развития жилищной сферы города достигается своевременное снабжение проекта необходимыми финансовыми ресурсами в соответствии с планируемым ходом его реализации, а также максимизация прибыли девелоперской компании за счет создания оптимальной структуры ресурсов.

На основании проведенного исследования сделан вывод о том, что при развитии объектов жилищной сферы города с использованием частных инвестиционных источников все большее предпочтение отдается методу расчета стоимости строительства. Важное значение данный переход играет при вовлечении в проект по инвестированию развития жилищной сферы города западных девелоперских компаний. Это необходимо учитывать муниципальным органам власти при организации и реализации крупномасштабной программы жилищного ипотечного кредитования с участием западных, и в частности американских девелоперских компаний.

При этом одной из приоритетных задач оценки стоимости проекта девелоперской компании по инвестированию развития жилищной сферы города в рамках обозначенных выше основных положений реализации подпрограмм развития жилищной сферы города является разработка сметной нормативной базы в интересах застройщиков, заказчиков и инвесторов инвестиционных проектов, а также сметной и производственной нормативных баз в интересах подрядных предприятий, что должно повысить эффективность использования средств, выделяемых муниципальными органами власти Москвы для развития жилищной сферы города.

5. В диссертации разработан алгоритм формирования портфеля инвестиционных проектов и программ девелоперской компании, использование которого обеспечивает эффективную реализацию стратегических целей данной компании в области инвестиционного развития жилищной сферы города. В основе алгоритма лежит процесс построения системы параметров оценки инвестиционной привлекательности города Москвы, который регламентирует качество жизни населения и, соответственно, определяет тот объем работ, который должна совершить девелоперская компания по строительству или реконструкции объектов жилищной сферы. В этой связи главная цель алгоритма заключается в непрерывном улучшении качества жизни всех категорий жителей. Основными составляющими этой главной цели — частными целями - являются:

-создание благоприятного климата для девелоперских компаний; -улучшение социального климата;

-ориентация финансовых ресурсов на инвестирование в развитие жилищной сферы города;

-выявление и поддержка конкурентоспособных девелоперских компаний на глобальном уровне производителей;

-интеграция в глобальную информационную среду; -совершенствование образовательного, культурного и интеллектуального потенциала;

-решение жилищной проблемы и повышение эффективности ЖКХ; -улучшение инженерной и бизнес инфраструктуры; -улучшение тепло, во до-, газо-, электроснабжения и канализации; -повышение уровня общественной безопасности. Цели стратегических планов отображаются в значениях соответствующих параметров оценки инвестиционной привлекательности города. Очевидно, что эти показатели не должны существенно отличаться от показателей развития страны, поскольку цели подсистемы (города) должны быть согласованы с целями страны (в табл. 1 структурирован минимальный список базовых параметров оценки инвестиционного проекта при формировании портфеля и программ стратегического развития девелоперской компании). При этом каждый параметр в своем значении агрегирует

ряд частных (первичных) показателей. Предложенные в диссертации параметры оценки инвестиционного проекта и показателей, как по составу, так и количеству являются примерными и могут уточняться, это относиться также и к выше приведенным первичным показателям.

Таблица 1

Количество параметров оценки инвестиционного проекта при формировании портфеля и программ стратегического развития девелоперской компании

Блоки и подблоки параметров Число параметров

1.Уровень жизни 14

1.1 .Демографические показатели 10

1.2.Доходы населения 4

2.Экономическая база развития жилищной сферы города 16

2.1.Производственный сектор 4

2.2.3анятость 5

2.3.Малое предпринимательство 3

2.4.Инвестиционная деятельность 4

3. Городские финансы, нежилая недвижимость и землепользование 25

3.1.Бюджет 11

3.2.Муниципальная нежилая недвижимость и землепользование 14

4. Потенциал жилищной сферы города 62

4.1 .Жильё и его доступность 9

4.2.Жилищно-коммунальное хозяйство 9

4.3.Коммунальные услуги 5

4.4.Транспортные услуги 6

4.5.Услуги связи и информационные услуги 3

4.6.Услуги бытового обслуживания и общественное питание 2

4.7.Кулыурно-просветительное обслуживание 2

4.8.Социальная защита 5

4.9 .Здравоохранение 7

4.Ю.Образование 4

4.11 .Благоустройство 3

4.12.0храна порядка 2

4.13.Рекреационная сфера 2

4.14.Торговля 3

6. Обосновано, что ключевым аспектом совершенствования предпро-ектных работ девелоперской компании на основе учета принципов территориального стратегического планирования, оказывающим существенное влияние на согласование инвестиционных интересов участников инвестиционной деятельности, является механизм льготирования, повышающий привлекательность проекта для девелоперской компании и предоставляющий городу возможность обеспечить выгодное соотношение распределения прав на вновь созданный объект жилищной сферы города. При этом девелоперская компания, получая льготы, компенсирует упущенную выгоду за счет снижения своей доли по инвестиционному контракту.

В диссертации предложена методика оценки эффективности реализации инвестиционной стратегии девелоперской компании, участвующей в

развитии жилищной сферы города (система показателей оценки эффективности реализации инвестиционной стратегии представлена на рис. 4).

Система показателей оценки эффективности реализации _инвестиционной стратегии_

р 1 1 | 1

Чистый приведенный доход Внутренняя норма доходности Срок окупаемости инвестиций Рентабельность проекта Доходность к погашению Дивидендная ставка

Рис. 4. Система показателей оценки эффективности реализации инвестиционной стратегии девелоперской компании

Потоки доходов и капитальных вложений обычно представляются в виде единого потока - чистого потока платежей, равного разности текущих доходов и расходов. Ориентиром при установлении нормы дисконтирования является ставка банковского процента или доходность вложений средств в высоколиквидные ценные бумаги.

Основными результатами использования предложенной системы показателей оценки эффективности реализации инвестиционной стратегии девелоперской компании, участвующей в развитии жилищной сферы города с учетом существующих рисков является оптимизация работы проектной команды, координация усилий специалистов при решении задачи учета условий городской экономики и особенностей при реализации проектов, экономия рабочего времени. Рациональное планирование работ по оценке вариантов размещения объекта жилищной сферы, а также повышение обоснованности и объективности выбора оптимального варианта, позволяет избежать расходов на ликвидацию последствий, неучтенных на стадии предпроектных работ, воздействий на проект со стороны его окружения с точки зрения снижения надежности принимаемых девелоперской компанией решений. Экономия средств в этих случаях может составлять до 10% бюджета.

Оценка эффективности реализации инвестиционной стратегии девелоперской компании, участвующей в развитии жилищной сферы города с учетом существующих рисков, полученная в результате рационального выбора варианта реализации проекта с учетом условий городской экономики, должна производиться таким образом, чтобы можно было принять решение не только лучшее в соответствии с существующим положением дел в хозяйственной системе города. Экспертное решение должно быть также оптимальным с точки зрения международных норм реализации и последующей высокоэффективной эксплуатации объектов жилищной сферы города, а также соответствовать стратегии развития города, исходя из существующих планов стратегического территориального планирования.

Отсутствие материала для определения весов компенсируется суждениями экспертов, которым предлагаются для попарных сравнений различные критерии или цели. Здесь важно то, что сравниваются между собой лишь два критерия или две цели. На основе частоты предпочтений и с помощью арифметической средней можно осуществить ранжирование объ-

ектов жилищной сферы и определить среднеквадратическое отклонение (иллюстрация предлагаемого метода представлена в матрице табл. 2).

Таблица 2

Пример оценки критериев

Цели и критерии № критерия в попарных Число пред- Ранг

сравнениях 1234567 почтений

1. Сумма продаж 1111567 4 3

2. Способ эксплуатации 232567 2 5

3. Время строительства 33333 6 1

4. Охрана окружающей среды 4567 1 6

5. Прибыль 567 5 2

6. Соответствие программе развития 67 4 3

7. Техническое превосходство 7 6 1

В каждой строке предлагаемой матрицы, начиная сверху, записаны номера соответствующих критериев, которым отдано предпочтение. Сравнение произведено по строкам. Сначала критерий 1 сравнивается со всеми остальными, затем критерий 2 попарно сравнивается со всеми остальными и т. д. Суммируя предпочтения, получаем основу для определения рангов. Этот метод можно применять различным образом. Так, критерии и проекты ДК по развитию жилищной сферы города можно поначалу подвергать предварительному ранжированию. Затем на основе попарных сравнений каждому критерию присвоить ранг.

По всем альтернативам составляется сводная аналитическая таблица, на основании данных которой проводятся дальнейшие вычисления. На основании данных аналитической таблицы рассчитываются значения искомых интегральных коэффициентов для различных инвестиционных ценностей девелоперской компании с учетом групповых весов для каждого из исходных показателей. После проведения расчетов выбирается альтернатива с наиболее привлекательным значением интегрального показателя, обеспечивающим желаемую эффективность реализации инвестиционной стратегии девелоперской компании, участвующей в развитии жилищной сферы с учетом существующих рисков развития городской экономики.

Обосновано, что многообразие факторов риска усложняет процесс получения исходных данных и проведение самой оценки риска. В связи с этим в рамках оценки эффективности реализации инвестиционной стратегии девелоперской компании необходимо использовать только те подходы к организации инвестиционной деятельности, которые учитывают много-критериальность и многовариантность влияния различных видов риска на инвестиционные ценности. В этой связи для учета риска при реализации инвестиционной стратегии девелоперской компании может быть использован метод экспертных оценок.

Используя методы оптимальной обработки экспертной информации и решения многокритериальных задач оптимизации, можно определить и

оценить основные виды рисков и очередность необходимых мероприятий по их минимизации, а также выработать предложения по изменению структуры портфеля проектов и отдельных аспектов построения и реализации инвестиционной стратегии девелоперской компании, участвующей в развитии жилищной сферы города.

В заключении приведены основные выводы и предложения автора диссертационного исследования по развитию методов формирования и реализации инвестиционной стратегии девелоперской компании.

ПУБЛИКАЦИИ ПО ТЕМЕ ДИССЕРТАЦИИ:

1. Сабиров Т.М. Система показателей оценки эффективности реализации инвестиционной стратегии девелоперской компании. [Текст] / Т.М. Сабиров // Материалы Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы развития экономических систем: теория и практика»,-М.: 2008, (0,56 п.л.).

2. Сабиров Т.М. Программный подход к осуществлению инвестиционных проектов девелоперских компаний по развитию жилищной сферы города. [Текст] / Т.М. Сабиров //Транспортное дело России. - М.:2008, №2. (0,35 пл.).

3. Сабиров Т.М. Совершенствование проведения предпроектных работ девелоперской компании на основе учета принципов территориального стратегического планирования развития жилищной сферы города. [Текст] / Т.М. Сабиров, ГЛ. Хайкин // Сб. науч. трудов «Управление инновациями и инвестиционной деятельностью», Выпуск 7. - М.: ГАСИС, 2007, (0,44 пл.).

4. Сабиров Т.М. Основные положения стратегического подхода к управлению девелоперской компанией для повышения эффективности инвестирования в развитие жилищной сферы города. [Текст] / Т.М. Сабиров // Сб. науч. грудов «Управление инновациями и инвестиционной деятельностью», Выпуск 7. - М.: ГАСИС, 2007, (0,56 п.л.).

5. Сабиров Т.М. Специфика регулирования инвестиционного поведения девелоперской компании, участвующей в развитии жилищной сферы города. [Текст] / Т.М. Сабиров // Материалы Всероссийской научно-пракшческой конференции «Современная Россия: экономика и государство».- М.: ГАСИС, 2006 (0,50 п.л.).

Подписано в печать 18.09.2008. Сдано в производство 18 09.2008. Формат бумаги 60x90/16. Уел печ л. 1,0. Тираж 100 экз Заказ № ДС 53/08

Издательство ГАСИС, Москва, ул. Трифоновская, 57

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Сабиров, Тимур Махмуджонович

Введение

Глава 1. Основы девелоперской деятельности при инвестировании жилищной сферы города

1.1. Особенности инвестирования в развитие жилищной сферы города

1.2. Роль и значение девелоперской компании в управлении инвестиционной деятельностью в жилищной сфере города

1.3. Системный подход к формированию инвестиционной стратегии девелоперской компании

Глава 2. Анализ организационно-экономических условий деятельности девелоперских компаний при инвестировании жилищной сферы города

2.1. Практика участия девелоперских компаний в проектах инвестиционного развития жилищной сферы города

2.2. Выбор механизмов координации и обеспечение партнерства между муниципальными органами и девелоперской компанией при инвестировании жилищной сферы города

2.3. Необходимость учета положений программы инвестиционного развития жилищной сферы города при разработке инвестиционной стратегии девелоперской компании

Глава 3. Реализация инвестиционной стратегии девелоперской компании, участвующей в развитии жилищной сферы города

3.1. Алгоритм формирования портфеля инвестиционных проектов и программ развития девелоперской компании

3.3. Методика оценки эффективности реализации инвестиционной стратегии девелоперской компании

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование инвестиционной стратегии девелоперской компании"

Степень разработанности проблемы. В XXI веке проблемы инвестиционной деятельности оказались в центре внимания мировой экономической науки. Кроме того, в пореформенный период в России они приобрели новое содержание. Так, исследованию проблем инвестиционной деятельности в различных отраслях экономики за рубежом посвящено немало работ, среди которых следует выделить труды Г. Александера, И. Ансоффа, Дж. Бейли, В. Беренса, Г. Бирмана, Ю. Бригхэма, М. Бромвича, А. Дамодарана, Ф. Котлера, К. Макконела, Д. Нортона, П. Хавранека, У. Шарпа, С. Шмидта и других.

На формирование предлагаемой в диссертации инвестиционной стратегии девелоперской компании при ее участии в развитии жилищной сферы города важное значение имели результаты исследований таких отечественных ученых, как: А.А. Агаев, В.А. Агафонов, И.Т. Балабанов, И.А. Бланк, Е.М. Блех, Ю.С. Бруман, П.Л. Виленский, Е.А. Голиков, А.А. Горбунов, В.А. Горемыкин, А.Ю. Егоров, Л.Л. Игонина, Ю.Н. Казанский, Б.А. Колтынюк, С.Н. Максимов, А.С. Нешитой, С.А. Павлова, Я.А. Рекитар, А.С. Роботов, О.П. Санжина, В.А. Спек-тор, Е.Г. Ясин и других.

Целью диссертационной работы является разработка и обоснование инвестиционной стратегии девелоперской компании, отвечающих, требованиям и закономерностям современных рыночных отношений.

Для достижения сформулированной цели в диссертации были поставлены и решены следующие задачи:

- реализовать системный подход к формированию инвестиционной стратегии девелоперской компании;

- обосновать выбор механизмов координации и обеспечения партнерства между муниципальными органами и девелоперской компанией при инвестировании жилищной сферы города;

- учесть положения программы развития жилищной сферы города при разработке инвестиционной стратегии девелоперской компании;

- разработать алгоритм формирования портфеля инвестиционных проектов и программ развития девелоперской компании;

- предложить рекомендации по совершенствованию инвестиционной инфраструктуры жилищной сферы города;

- разработать методику оценки эффективности реализации инвестиционной стратегии девелоперской компании, участвующей в развитии жилищной сферы города.

Объект исследования - девелоперская компания как субъект инвестиционного рынка России. Предмет исследования - организационно-экономические отношения при формировании и реализации инвестиционной стратегии девелоперской компании в жилищной сфере города.

Методические и теоретические основы исследования. Методической основой проведения диссертационного исследования послужили научные труды > отечественных и зарубежных ученых по вопросам формирования и реализации инвестиционной стратегии девелоперской компании. При решении теоретических и прикладных задач исследования были использованы методы системного анализа и экономико-математического моделирования. Информационно-эмпирическую базу исследования составили факты, выводы и положения, опубликованные в научной литературе и экономических изданиях России и других стран, данные Федеральной службы государственной статистики об инвестиционной деятельности и состоянии жилищной сферы как в целом по Российской Федерации, так и в разрезе отдельных регионов, информационной сети Интернет, отчеты аналитиков в инвестиционной сфере, а также отечественная законодательная база в инвестиционной сфере и результаты собственных исследований автора диссертации.

5. Предложена методика оценки эффективности реализации инвестиционной стратегии девелоперской компании, участвующей в развитии жилищной сферы города. Обосновано, что основными результатами использования предложенной системы показателей, участвующей в развитии жилищной сферы города с учетом существующих рисков, является оптимизация работы проектной команды, координация усилий специалистов при решении задачи учета условий городской экономики и особенностей при реализации проектов, а также экономия рабочего времени.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Сабиров, Тимур Махмуджонович

Заключение

Переход России к рыночным методам хозяйствования потребовал поиска новых форм организации и управления инвестициями в жилищной сфере города, ориентированной на конечные результаты. Отказ от административно-командных методов управления социально-экономическим развитием страны усилил необходимость поиска принципиально нового механизма управления национальной экономикой, который бы обеспечил ее эффективное функционирование в современных условиях. Однако до настоящего времени не ясно, каким образом строить необходимые рыночные институты в исследуемой сфере, поэтому возрастает роль таких нетрадиционных институтов управления инвестиционной деятельностью в жилищной сфере города как девелопмент.

Поэтому в работе выявлена генеральная цель деятельности девелоперской компании, которая состоит в организации и управлении практической реализацией инвестиционных проектов с объектами недвижимости, к каковым можно отнести и объекты жилищной сферы, для повышения доходов компании и развития экономики города. Генеральная цель предполагает решение основной задачи - обеспечения инвестиционной привлекательности девелоперской компании как партнера в области развития жилищной сферы города, в первую очередь за счет: создания устойчивого имиджа надежного партнера; достижения существующих конкурентных преимуществ по всему спектру временных, затратных и качественных требований, необходимых для качественного улучшения объектов жилищной сферы города; четкого разграничения ответственности участников и управляющих, развития механизмов корпоративного управления для рационализации использования ресурсной базы девелоперской компании и города.

- маркетинговые исследования;

- проектный анализ с оценкой эффективности изменения объекта жилищной сферы города и рисков;

- предпроектные исследования, включая обоснование инвестиций и задание на разработку ТЭО;

- планирование реализации инвестиционного проекта;

- подготовка и оформление исходно-разрешительной документации;

- выбор схемы финансирования и контроль над ходом ее реализации, включая контроль над ресурсными потоками;

- организация материально-технического обеспечения проекта;

- подбор участников проекта в области развития жилищной сферы города на конкурсной основе,

- организация строительства, включая освоение стройплощадок;

- производственная и транспортная логистика;

- юридическое оформление проектов;

Представлена характеристика процесса инвестирования в развитие жилищной сферы города с тем, чтобы обосновать инвестиционную активность девелоперской компании. Инвестирование в развитие жилищной сферы города -это совокупность практических действий юридических и физических лиц по реализации инвестиций в основной капитал с целью их эффективного использования в процессе воспроизводства основных фондов жилищной сферы города. К элементам, входящим в состав инвестирования в развитие жилищной сферы города, относятся инвестиции в недвижимость, проектно-изыскательские работы, строительные работы, кроме текущего и среднего ремонта.

Установлено, что условия развития жилищной сферы города оказывают весьма значительное влияние на экономику в целом: около 20-40% от прибавленной стоимости национального валового дохода поступает от предпринимательства в сфере развития жилищной сферы города. При этом высокая доля промышленности, связанной с объектами жилищной сферы города, в национальном валовом доходе означает, что в случае застоя в жилищном строительстве также страдают многие связанные с ним отрасли промышленности - поставщики строительных материалов, металлургическая промышленность, производство оборудования и другие производственные отрасли.

3. Макроэкономические показатели, такие, как экономический рост, совокупный спрос, инфляция, уровень занятости, ввод объемов жилья, ставки доходности и другие, оказывают влияние на уровень активности девелоперской компании при инвестировании развития жилищной сферы города.

4. В период плановой экономики государственный бюджет являлся практически монопольным источником финансирования возведения жилья. По этой причине к началу рыночных преобразований у нас в стране отсутствовал механизм функционирования девелоперской компании.

5. При рыночной переориентации экономики главную роль играет трансформация сложившихся ранее отношений присвоения и отчуждения факторов и результатов производства и их переход в новое устойчивое состояние. Это вызвано тем, что отношения собственности являются исходным и основным компонентом системы хозяйственного механизма, определяющим как его природу, так и его специфику.

6. Эффективный баланс между входящими и исходящими финансовыми потоками можно считать достигнутым, если в течение длительного времени возможна прибыльная эксплуатация объектов жилищной сферы города. Это означает, что прибыль не обязательно должна быть ежегодной: если имеются потери в начале эксплуатационного периода, то доходы в последующие годы позволят их компенсировать для девелоперской компании. Таким образом, можно говорить о динамичном пути расчетов. Важно, чтобы у девелоперской компании было ясное представление о будущем развитии рынка труда, от которого зависят съемщики объектов жилищной сферы, поскольку их оклады и заработная плата являются основой их доходов.

В диссертации реализован системный подход к формированию инвестиционной стратегии девелоперской компании, раскрывающий роль и значение этой компании в управлении инвестиционной деятельностью в жилищной сфере города. При этом выявлены основные закономерности регулирования инвестиционного поведения девелоперской компании, осуществляющих инвестирование в развитие жилищной сферы города:

1. Использование исторического метода позволяет исследовать хозяйство венные процессы и явления отечественной жилищной сферы в той последовательности, в которой они в самой жизни возникали, развивались и сменялись одни другими и наглядно представить многообразие закономерностей исследуемого рынка.

4. За десятилетие реформ в РФ понятие земли и объектов жилищной сферы города приобрело новый смысл, возник новый пласт отношений, которых не могло быть в условиях административной экономики. В стране развились новые профессиональные интересы, связанные с девелоперской деятельностью. Заданный период времени в России возник новый сектор экономики, связанный с земельно-имущественными отношениями.

5. В отличие от потребительских товаров, жилищная сфера города требует более высокого уровня капитальных вложений и более длительного времени на производство жилья. Конечные потребители объекта жилищной сферы города должны быть уверены в своих будущих доходах и знать, что они будут в состоянии оплатить объект жилищной сферы.

В диссертации установлено, что документом, регламентирующим финансирование объектов жилищной сферы, является договор (долевого участия, об инвестировании и т. д.), который по своей правовой природе близок к договору простого товарищества, хотя содержит элементы и иных договоров (договора подряда). Девелоперская компания, как правило, принимает на себя обязательства осуществлять инвестирование строительства объекта до полного его завершения к определенному сроку, а также в течение определенного срока с момента акта Государственной приемочной комиссии передать дольщику квар тиры определенной площади. В свою очередь, дольщик обязуется произвести инвестирование строительства объекта путем внесения денежных средств либо другим способом, определенным в договоре в определенное время.

Таким образом, все процессы инвестирования развития жилищной сферы города и моделирования инвестиционного поведения девелоперской компании, в той или иной степени, регламентированы многочисленными законодательными и нормативными документами. На основании этого в диссертации сделан вывод о том, что разрабатываемое правовое поле для таких сегментов жилищной сферы города, как земля и земельные отношения, жилье, приватизация и др., должно быть привлекательными для всех участников рынка и иметь как можно меньше признаков несовершенства с целью развития жилищной сферы города в современных экономических условиях России, а также создания более надежной базы планирования и осуществления инвестиционной деятельности современной девелоперской компании.

-элемент CRM-системы девелоперской компании (получение разрешений на строительство; прохождение всех регламентирующих инстанций; согласование проекта; создание инвестиционного бизнес-плана);

- элемент «позиционирование города» заключается в том, что земельная политика проводится вместе с налогообложением и развитием инфраструкгуры; при этом, планирование и зонирование территорий нейтрализует негативное воздействие рыночных сил, регулирующая функция управления национальными экономиками остается в руках правительств - оно воздействует через генпланы и планы зонирования на расположение офисов, объектов розничной торговли, жилых и социальных объектов);

- элемент «портфель объектов жилищной сферы» заключается в том, что инвестирование всех денег в один объект (проект) всегда связано с определенным риском: инвестирование в несколько, но идентичных объектов или проектов связано с той же степенью риска.

Обосновано, что особую роль управление проектами играет в развитии жилищной сферы города. В практике эта концепция позволяет значительно снизить сроки строительства, повысить координацию между подразделениями девелоперской компании, и соответственно качество работ, а так же обеспечить должный контроль над процессом строительства и эксплуатации, что в итоге ведет к более высокой рентабельности продукции девелоперской компании.

Еще одной значимой тенденцией при анализе практики девелоперской компании в области управления проектами инвестирования жилищной сферы города является переход данной компании на принципы корпоративного управления. Система корпоративных отношений определяет не только размер текущих дивидендов, выплачиваемых акционерам, и текущий уровень котировки акций девелоперской компании, но и перспективы ее долгосрочного развития, возможности привлечения дополнительных инвестиций как из внутренних, так и внешних источников, степень позитивного воздействия деятельности каждой конкретной девелоперской компании для экономики страны в целом, общую эффективность использования привлеченных финансовых ресурсов. Таким образом, состояние корпоративного управления является очень важным интегральным показателем, характеризующим состояние инвестиционного процесса в практике инвестиционной деятельности девелоперской компании.

Установлено, что сложность и нелогичность исторически сложившейся системы учета и управления строительством новых объектов жилищной сферы и изменения функциональных характеристик существующих объектов жилищной сферы, а также применение нерыночных механизмов управления, отсутствие современных нормативных баз данных, многократное дублирование служб, отсутствие элементарной логики в схемах управления и элементарного порядка, низкий уровень знаний в области современных методов управления и незаинтересованность исполнителей в конечном результате позволили сделать вывод о том, что технологии управления проектами несовместимы с вертикальными, жесткими административными схемами и принципами управления. Поэтому изменение организационной структуры в практике девелоперской компании является необходимым условием эффективного применения механизма управления проектами инвестирования жилищной сферы.

В диссертации предложены следующие принципы управления жилищными проектами девелоперской компании:

- принцип корпоративного развития, т.е. любой проект, реализуемый девелоперской компанией в рамках инвестиционной жилищной программы должен полностью соответствовать стратегии развития компании и согласоваться с существующей организационной структурой;

- принцип эффективности - все проекты, включаемые в инвестиционную жилищную программу должны иметь наивысшую экономическую эффективность по сравнению с альтернативными проектами по результатам оценки эффективности, технико-экономического обоснования, а так же плановых характеристик (нормативов) проекта девелоперской компании;

Под механизмом формирования корпоративной инвестиционной жилищной программы девелоперской компании в диссертации предлагается понимать набор принципов, инструментов воздействия и схемы принятия управленческого решения по включению проекта в портфель инвестиционной жилищной программы ради достижения корпоративных целей девелоперской компании в области развития жилищной сферы города.

Результаты проведенного анализа практики управления инвестиционными проектами в жилищной сфере свидетельствуют о том, что корпоративная инвестиционная жилищная программа является конечным результатом организационных мероприятий по корпоративному управлению проектами на стадии планирования с учетом влияния обратных связей внешней и внутренней корпоративной среды, а так же реализуемых и уже реализованных инвестиционных проектах девелоперской компании. Обосновано, что данные параметры системы являются неотъемлемой частью эффективного механизма корпоративного управления проектами девелоперской компании в области инвестирования жилищной сферы города.

Необходимость выбора механизмов координации и обеспечения партнерства между муниципальными органами и девелоперской компанией при инвестировании жилищной сферы города обусловлена двумя свойствами капитала как фактора производства - ограниченностью его объема и практически безграничной мобильностью. Ограничить изъятие капитала девелоперской компании из менее прибыльных объектов жилищной сферы и его реинвестирование в более выгодные объекты могут только административные барьеры. Но в ответ любой новый барьер, как показывает практика формирования механизмов координации и обеспечения партнерства между муниципальными органами и девелоперской компанией, появляется несколько «белых» и (или) «серых» схем его преодоления при инвестировании в жилищную сферу города.

Обосновано, что в основу координации и обеспечения партнерства между муниципальными органами и девелоперской компанией при инвестировании жилищной сферы города должен быть положен известный постулат принятия рационального решения: рациональная девелоперской компании анализирует, во-первых, риск инвестирования в объект жилищной сферы города, во-вторых, его доходность. Далее выбирается тот объект или группа объектов жилищной сферы города, который обеспечивает минимальный риск при уровне нормы доходности, большей или равной нормальному уровню доходности. Это подход консервативной девелоперской компании.

В диссертации разработан алгоритм формирования портфеля инвестиционных проектов и программ девелоперской компании, использование которого обеспечивает эффективную реализацию стратегических целей данной компании в области инвестиционного развития жилищной сферы города. В основе алгоритма лежит процесс построения системы параметров оценки инвестиционной привлекательности города Москвы, который регламентирует качество жизни населения и, соответственно, определяет тот объем работ, который должна совершить девелоперская компания по строительству или реконструкции объектов жилищной сферы. В этой связи главная цель алгоритма заключается в непрерывном улучшении качества жизни всех категорий жителей. Основными составляющими этой главной цели - частными целями - являются:

- создание благоприятного климата для девелоперских компаний;

-улучшение социального климата;

-ориентация финансовых ресурсов на инвестирование в развитие жилищной сферы города;

- выявление и поддержка конкурентоспособных девелоперских компаний на глобальном уровне производителей;

- интеграция в глобальную информационную среду;

- совершенствование образовательного, культурного и интеллектуального потенциала;

- решение жилищной проблемы и повышение эффективности ЖКХ;

-улучшение инженерной и бизнес инфраструктуры;

-улучшение тепло, водо-, газо-, электроснабжения и канализации;

- повышение уровня общественной безопасности.

Цели стратегических планов отображаются в значениях соответствующих параметров оценки инвестиционной привлекательности города. Очевидно, что эти показатели не должны существенно отличаться от показателей развития страны, поскольку цели подсистемы (города) должны быть согласованы с целями страны. При этом каждый параметр в своем значении агрегирует ряд частных (первичных) показателей. Предложенные в диссертации параметры оценки инвестиционного проекта и показателей, как по составу, так и количеству являются примерными и могут уточняться, это относиться также и к выше приведенным первичным показателям.

Обосновано, что ключевым аспектом совершенствования предпроектных работ девелоперской компании на основе учета принципов территориального стратегического планирования, оказывающим существенное влияние на согласование инвестиционных интересов участников инвестиционной деятельности, является механизм льготирования, повышающий привлекательность проекта для девелоперской компании и предоставляющий городу возможность обеспечить выгодное соотношение распределения прав на вновь созданный объект жилищной сферы города. При этом девелоперская компания, получая льготы, компенсирует упущенную выгоду за счет снижения своей доли по инвестиционному контракту.

В диссертации предложена методика оценки эффективности реализации инвестиционной стратегии девелоперской компании, участвующей в развитии жилищной сферы города.

Обосновано, что многообразие факторов риска усложняет процесс получения исходных данных и проведение самой оценки риска. В связи с этим в рамках оценки эффективности реализации инвестиционной стратегии девелоперской компании необходимо использовать только те подходы к организации инвестиционной деятельности, которые учитывают многокритериальность и многовариантность влияния различных видов риска на инвестиционные ценности. В этой связи для учета риска при реализации инвестиционной стратегии девелоперской компании может быть использован метод экспертных оценок.

Используя методы оптимальной обработки экспертной информации и решения многокритериальных задач оптимизации, можно определить и оценить основные виды рисков и очередность необходимых мероприятий по их минимизации, а также выработать предложения по изменению структуры портфеля проектов и отдельных аспектов построения и реализации инвестиционной стратегии девелоперской компании, участвующей в развитии жилищной сферы города.

Диссертация: библиография по экономике, кандидата экономических наук, Сабиров, Тимур Махмуджонович, Москва

1. Агаев А.А. Инвестиции основа развития бизнеса. Развитие научных концепций и технологий управления экономическими системами в современном обществе / А.А. Агеев. - ВятГУ, 2003. - 204 с.

2. Агафонов В.А. «Анализ стратегий и разработка комплексных программ». (АН СССР Центральный экономико-математический институт). - М.: «Наука», 1990

3. Александров В.Т. Ценообразование в строительстве: Учеб. пособие / В.Т.Александров, Т.Г. Касьяненко. СПб: Изд. дом «Питер», 2000. с. 112

4. Алексеев А. М., Козлов Л. А., Крючков В. Н. Сетевые модели в перспективном планировании развития производства. Новосибирск, «Наука», 1974.

5. Алексеев A.M., Козлов Л.А., Крючков В.Н.«Моделирование экономических программ». М.: «Статистика», 1980

6. Андреев Л.С., Резниченко B.C. Определение экономической эффективности инвестиционных проектов и инноваций в строительстве // Экономика стр-ва. — 2001 ,-№.-С. 14 -27.

7. Андрианов А.Ю. Инвестиции. СПб.: Изд-во «ТК Велби». 2008г. 584с.

8. Ансофф И. Стратегическое управление: Пер. с англ. М.: Экономика 1998 -234с.

9. Аньшин В. М. Инвестиционный анализ — М: Дело, 2000. -280 с.

10. Асаул А.Н., Старинский В.Н., Рыбнов Е.И., Клюев А.Ф. Экономика недвижимости: Учеб.пособие. М.: АСВ; СПб.: ., С.-Петерб. гос. архитекгур-строит. ун-т., 2000. - 186 с.

11. Асаул Н.А. Экономика недвижимости. СПб: Изд-во Питер. 2004 г. 512с.

12. Балабанов И.Т. Риск менеджмент. М: Финансы и статистика, 1996.188с.

13. Балдин К.В. Инвестиции: системный анализ и управление. М.: Издательство: "Дашков и К". Год: 2007. Страниц: 286

14. Беренс В., Хавранек П.М. Руководство по оценке эффективности инвестиций : Пер. с англ. М.: Интерэксперт, Инфра - М., 1995. - 528 с.

15. Бизнес-план инвестиционного проекта: Отечественный и зарубежный опыт / Под ред. В.М. Попова. М.: Финансы и статистика, 2001. - с. 185

16. Бирман Г., Шмидт С. Экономический анализ инвестиционных проектов: Пер. с англ. М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1997. - 631с.

17. Благоев В. Маркетинг в определениях и примерах: Перевод и предисловие A.M. Немчина. СПб.: Два Три, 1993. - 3 77с.

18. Бланк И.А. Инвестиционный менеджмент. Киев: Итем ЛТД, Юнайтед Лондон Трейд Лимитед, 1995. - 448с.

19. Боди Зви. Принципы инвестиций. М.: Издательский дом «Вильяме».2002 г.

20. Болотин С.А. Управление проектом: Учебное пособие/ СПб., С.-Петерб. гос. архитектур-строит. ун-т., 2000. 96 с.

21. Бочаров В.В. Инвестиции. Питер. Санкт-Петербург. 2008. 384с.

22. Бочаров В.В. Финансовый инжиниринг. СПб: «Изд-во» Питер. 2004 г.400 с.

23. Бригхем Ю., Гапенски Л. Финансовый менеджмент: Полн. курс: В 2 т. — СПб.: Экон. шк„ 1997. TL 497 с.

24. Бромвич М. Анализ экономической эффективности капиталовложений: Пер. с англ. М.: Инфра-М, 1996. - 432с.

25. Бузова И. Коммерческая оценка инвестиций. СПб.: Питер. 2003 г.

26. Буткевич В. Платить! За счет кого? // Экономика и жизнь.—2001.- №4.1. С. 5.

27. Ван Хорн Д.К. Основы управления финансами. -М.: Финансы и статистика, 1996.

28. Варламов Н.В. Организация и проведение подрядных торгов на объекты и услуги в строительстве и городском хозяйстве. М.: Инфра-М. 2004 г. с. 60

29. Вахрин П. Инвестиции. М. Издательская компания «Дашков и Ко».2003 г.

30. Виленский П.Л. Лившиц В.Н. Об оценке эффективности инвестиций в строительстве II Экономика стр-ва. 2001. - №9. - С. 4 -14.

31. Волынский B.C. Кредит в условиях современного капитализма. М.: Финансы и статистика, 1991. - 176с.

32. Волков И.М., Грачева М.В., Проектный анализ: Продвинутый курс. ИНФРА-М. М. 2004. с. 201

33. Воркуев Б.Л. «Анализ решений экономико-математических моделей». М.: Издательство МГУ, 1987

34. Воронков А.А. «Методы анализа и оценки государственных программ в США» (АН СССР, Институт США и Канады). М„ 1986

35. Воронцов А.В. Инвестиции и финансирование: Методы оценки и обоснования. СПб.: Из-во СПб. университета, 1998. - 528с.

36. Воропаев В. Управление проектами неиспользованный ресурс в экономике России, http://www.e-xecutive.ru/publications/aspects/article1 612/

37. Вязовой В. Системы управления проектами в строительстве. http://www.gvozdik.ru/analit/room00090/default.asp

38. Гинзбург А. И. Экономический анализ.- СПб.: Питер, 2003.-176с.

39. Глущенко В.В. Управление рисками. Страхование. М.: Крылья, 1999.-451с.

40. Голиков Е.А. Маркетинг и логистика: Учебное пособие. М.: Дашков и К", 1999.-412с.

41. Головачев В. Будущее в тумане // Экономика и жизнь.—2001.— № 5 .—С. 32.

42. Голубков Е.П., Голубкова Е.Н., Секерин В.Д. Маркетинг: Выбор лучшего решения. -М.: Экономика, 1993. -224с.

43. Гончаров Д.С. Комплексный подход к управлению рисками для российских компаний. М.: Изд-во «Вершина». 2008г. 224с.

44. Горбунов А. А., Кулибанов В. С., Сетдиков Р. А. Управление развитием городских социально-экономических систем. СПб.: ИСЭП РАН, 1996.

45. Горбунов А.А., Кулибанов B.C., Капранов СЕ. Экономические аспекты инвестирования региональной экономики / Под общ. ред. Горбунова А.А. -СПб.: ИСЭП РАН, 1996. 103 с.

46. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. М.: Изд-во Дашков и К. 2003 г.

47. Гражданский кодекс РФ. 4.1 и 2. М.: Юристь, 2001. -496 с.

48. Гуслистый А. Управление инвестициями. М.: Изд-во «Интернет-трейдинг». 2005 г. с. 110

49. Дамодаран А. Инвестиционная оценка. Инструменты и техника оценкилюбых активов / А. Дамодаран. М.: Апьпина, 2004. - 1342с.

50. Дедов О.А. Методология контроллинга и практика управления крупным промышленным предприятием. СПб: Изд-во «Апьпина Бизнес Букс». 2007г. 248 с.

51. Демиденко О., Гузикова Л. Особенности инвестиционного анализа в условиях нестабильного экономического развития // Регион: Политика. Экономика. Социология. 2000. - №3. - С.47- 53.

52. Денисова И.А. Индивидуальное жилищное строительство в РФ // Экономика стр-ва. -2001. -№7. С. 50-62.

53. Дикман Л. Организация строительного производства. М.: Издательство АСВ. 2003 г. 512 с.

54. Дмитриев М.Н. , Кошечкин С.А. Методы количественного анализа рисков инвестиционных проектов // Экономика стр-ва. 2001. - №5. - С. 27 - 34.

55. Доничев О.А., Рейнгольд Е.А. Инвестиционный климат и социальная направленность капитального строительства // Экономика стр-ва. 2000. -№5.— С. 29-35.

56. Дулич В.А. Положительные тенденции развития экономики России со-храняются//Экономика стр-ва. 2002. - №. - С.45- 67.

57. Дулич В.А. Экономика и инвестиции в России в 1998-2000 гг.(экон.-стат. обзор) // Экономика стр-ва.-2001,- № 2.-С. 44-51.

58. Егерев И.А. Стоимость бизнеса: искусство управления. М., Дело, 2003.

59. Егорова В.Э., Рыкова И.А. Зачет старой квартиры в долевом строительстве// Новая квартира. -1999. №2. - С. 102-105.

60. Есипов В. Экономическая оценка инвестиций. Теория и практика. М.: Изд-во «Вектор». 2006 г. с. 155

61. Ефимова М.Р., петрова Е.В., Румянцев В.Н. Общая теория статистики: Учебник. -М.: Инфра-М, 1999,- 416 с.

62. Закон РФ от 17.06.1996 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Электронный ресурс.: Спра-вочно-информационная система «Гарант».

63. Иванова М.В. Организация финансирования жилищного строительства за счет внебюджетных источников: Дис.канд. эк. наук Ю8.00.05. СПб., 1998. -145с.

64. Игнатов Л. Экономика недвижимости. М.: МГТУ им. Баумана. 2003 г. с.

65. Игонина Л.Л. Инвестиции: Учеб.пособие / Л.Л. Игонина. М.: Эконо-мисть, 2004. - 478 с.

66. Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирования. М.: Изд-во «Юнити». 2005 г. с. 265

67. Ильинская Е.М., Денисова Т.Н. Инвестиционная деятельность. Реальные финансовые вложения. СПб: СПбГААН, 1997. с.37

68. Инвестиционное проектирование: Практическое руководство по экономическому обоснованию инвестиционных проектов / Под. ред. С.Н. Шумилина. М.: Финстатинформ, 1995. - 240с.

69. Казанский Ю.Н., Немчин A.M., Никешин С.Н. Строительство в США и России. Экономика, организация и управление. СПб.: Из-во "ДваТри", 1995. — 438с.

70. Казанский Ю.Н., Роботов А.С. Маркетинговые концепции строительства в условиях рынка. СПб.: С.-Петерб. гос. архитектур-строит. ун-т., 1997. - 108 с.

71. Кайгородова М.А. Методический инструментарий управления рисками инвестиционной деятельности (на примере Алтайского края): Дис. . канд. экон. наук: 08.00.05. Новосибирск: СИФБД, 2003. - 148 с.

72. Калачанов В.Д., Сизов В.Г.«Новая техника: ресурсное обеспечение (мнение экономистов)». М.: «Экономика», 1989

73. Каплан Е.П. Инвестиционно-строительная сфера, 1999г. // Строй Ин-форм. -2000.-№4. -С.73-87.

74. Каплан Л.М. Становление российского строительного рынка и использование западного опыта. Западные методы менеджмента в стройиндустрии. -СПб.: ЛИМТУ, СПбГАСУ, 1994. 88 с.

75. Каплан Р., Нортон Д. Сбалансированная система показателей. От стратегии к действию. 2-е изд. Испр. И доп./ пер. с анг. М.: Олимп-Бизнес, 2004., с. 26.

76. Кикоть И.И. Финансирование и кредитование инвестиций. Вышэйшая школа. Минск. 2003. с. 141

77. Кисельников А.А. «Моделирование структуры и процесса реализации комплексных региональных программ». Новосибирск: «Наука», 1984

78. Ковалев В. Инвестиции. М.: ООО «ТК Велби». 2003 г.

79. Койн Кевин, Субраманьям Сому. Как упорядочить процесс разработки стратегии. М.; «Экономические стратегии», (архив) 2000 г.

80. Колтынюк Б. Инвестиции. М.: Изд-во Михайлова. 2003 г.

81. Кондратенко Ю.Н. Кондратенко Е.Н. Проблемы инвестирования реального сектора экономики в условиях становления рынка // Экономика стр-ва. -1999.— №4,- С.2-12.

82. Кондратьев В.Б. Корпоративное управление и инвестиционный процесс. М.: Наука, 2003. с. 181

83. Корпоративное управление: содержание, механизмы и институциональная основа. http://advokat.km.ru/view/a77680BE16D7F42A48AD90CE0B17D9BFB.htm

84. Косолапов Л.А. Особенности технико-экономического обоснования проектных решений при строительстве водохозяйственных комплексов// Экономика стр-ва. 2002. - №. - С. 28 - 38.

85. Костюченко В. Менеджмент строительства. Ростов-на-Дону. Изд-во Феникс. 2002 г. с. 82

86. Котлер Ф. Основы маркетинга. М.: Бизнес книга, 1999. - 697 с.

87. Кропачев С.В., Наумов Е.А. Программно-целевое управление решением научно-технических проблем. (Отв. ред. Г.М. Мкртчан, АН СССР Сибирское отделение института экономики и организации промышленного производства). -Новосибирск: «Наука», 1989

88. Кузнецов Б.Т. Управление инвестициями. М.: Благовест-В. 2004 г. с89

89. Кузюрина А.А. Организационно-экономические основы финансового обеспечения инвестиций в жилищное строительство (на примере Новосибирской области): Дис. . канд. экон. наук. — Новосибирск: НГАСУ, 2000.-122 с.

90. Кураков Л.П., Медведь Г.В., Лепухов СИ. Паршагин Д.Ю. Бизнес-план инвестиционного проекта / Под общ. ред. В.М. Попова. — М.: Финансы и статистика, 1997. —418 с.

91. Кюльц К., Матюшина Т. Девелопмент торговой недвижимости в России. М. :Изд-во «МОЛЛ Паблишинг Хаус». 2007г. 214с.

92. Лапин Г.Н. Методический подход к расчету показателя риска строительного производства // Экономика стр-ва. 2000. - №5. - С. 36 - 43.

93. Леонтьева В.М., Шпитцнер Р. Финансы и бухгалтерский учет в рыночной экономике. СПб.: Общество "Знание" России, 1993. - 144с.

94. Липсиц И.В. Экономический анализ реальных инвестиций. М.: Эконо-мисть. 2003 г. с. 68

95. Лукасевич И .Я. Методы анализа рисков инвестиционных проектов // Финансы. 1998. - № 9. - С. 59-62.

96. Мазур И. Девелопмент. Изд-во «Экономика». 2004 г. 521 с.

97. Макконнел К.Р., Брю С.Л. Экономикс: Принципы, проблемы и политика. В 2 т. Талин, 1995, Т.1. - 399 с; Т.2. -400 с.

98. ЮО.Максимов С.Н Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости. Спб.,2000.

99. Максимов С.Н. Основы бизнеса на рынке недвижимости. СПб.: Питер, 2000.-272с.

100. Ю2.Максимов С.Н. Экономика недвижимости. Спб.,1999.

101. Максимов, СН. Девелопмент (развитие недвижимости) Текст. / С.Н. Максимов. СПб.: Питер, 2003. - 256 с: ил. - (Серия «Теория и практика менеджмента»)

102. Ю4.Масленников Ю.А.«Проблемы многоцелевого развития сложных производственных систем». -Л.: Издательство Ленинградского университета, 1986

103. Маховиков Г.А. Инвестиции. М.: Изд-во «Вектор». 2005 г. с. 103

104. Юб.Методические положения оптимального отраслевого планирования. -Новосибирск: Наука, 1972. 67 е.; Чистов Л.М. Экономика строительства. - СПб., 2003. - 637 с.

105. Миркин Б.Г. Фаенсон А.И. Экономико-математические методы в планировании жилищно-коммунального хозяйства. -М.:Стройиздат, 1990. 144с.

106. Ю9.Моделирование региональных программ (под ред. В.В Кулешова, АН СССР Сибирское отделение института экономики и организации промышленногого производства). Новосибирск: «Наука», 1983

107. ПО.Мунц В.В. В ожидании третьего пути //Эксперт. -1999. №16. - С.5.

108. Налоговый кодекс РФ.Ч.1, 4.2. М.: Дело и Сервис, 2001. - 365 с.

109. Ш.Нанасов П.С. Управление проектом: Уч.пособие.-М.: АВС-М, 2000.144 с.

110. ПЗ.Несветаев Ю. А. Экономическая оценка инвестиций. МГИУ. Москва. 2003. с. 100

111. Нешитой А.С. Инвестиции. М.: Изд-во «Дашков и Ко». 2005 г. с. 190

112. Новиков А.В. Инвестиционная привлекательность региона. Новосибирск, 2001. с. 98

113. Панкратов О.Е. О привлечении инвестиций в строительство и направлениях их рационального использования // Экономика стр-ва. 2000. - №3.1711. С.55 64

114. Панкрухин А.П. Маркетинг: Учебник. М.: Институт международного права и экономики им. А.С. Грибоедова, 1999. - 398с.

115. Пиндайк Р., Рубинфельд Д. Микроэкономика: Сокр. пер. с англ. М.: Экономика, Дело,. 1992. - 510с.

116. Попов В.Ю., Шаповалов А.Б. Инвестиции: математические методы. М.: Изд-во «Форум». 2008г. 144с.

117. Ш.Постановление Правительства РФ «О порядке проведения государственной экспертизы и утверждения градостроительной, предпроектной и проектной документации» от 27.12.2000 №1008 // Собрание законодательства РФ. — М., 2001.-№1.

118. Практические механизмы корпоративного управления. Департамент корпоративного управления и новой экономики. Министерство экономического развития РФ, http://www.economv.gov.ru/merit/dep 1princpoved.html

119. Преженцев П. Как управиться с растущей компанией // Коммерсантъ, 24 апреля 2002г. http://www.uvtb.ru/scripts/servinfo.dll?GetObi&OTD=l 134819&OT=3&POID— 1 &encoding=windows-1 251

120. Приходько Н. Инвестиции: весна надежды нашей // Экономика и жизнь. 2000,- №Ц. -ел.

121. Пчелинцев О. С. Региональная экономика в системе устойчивого развития / Институт народно-хозяйственного прогнозирования РАН М: Наука, 2004. .с 53

122. Рекитар Я.А., Караваев В.П. Условия и факторы эффективного инвестирования // Экономика стр-ва. 2000. - №12. - С. 2 -19.

123. Рекитар Я.А., Лебедь А.А. Важнейшие факторы и условия привлечения иностранных инвестиций в экономику России//Экономика стр-ва 2002.-№ . -С.38-.

124. Ресин В.И. Экономика недвижимости. М.: Дело. 2000 г. с. 66

125. Рыжкин И.И. Страхование строительства. Инженерные аспекты. М.: Изд-во «Анкил». 2008г. 688с.

126. Ример М.И. Экономическая оценка инвестиций. СПБ. Изд-во «Питер». 2006 г. с. 210

127. Риски в современном бизнесе / П.Г. Грабовый, С.Н. Петрова, С.И. Полтавцев и др. М.: Алане, 1994. с.58

128. Рогова Е.М. Управление реальными инвестициями. СП-Б.: Изд-во «"Вернера Регена Издательство". 2007г. 256 с.

129. Романов А.Н., Красильников Ю.Ю. Маркетинг: Учебник / Под. ред. А.Н. Романова М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 1996. - 560с.

130. Ромаш В. Финансирование и кредитования инвестиций. М.: Мисанта. 2004 г. 160 с.

131. Руднева Е.В. «Целевые комплексные программы: организационно-экономический механизм» (отв. ред. Н.П. Федоренко, АН СССР Центральный экономико-математический институт). М.: «Наука», 1989

132. Рутковская Е.Н. Основные проблемы инвестиционной деятельности в 90— е годы // Экономика стр-ва. -2001. -№ .- С.32-52.

133. Саати Т., Принятие решений. Метод анализа иерархий: Пер. с англ. -М.: Радио и связь, 1993. с.117

134. Санжина О.П. Управление строительством в регионе: Проблемы и перспективы развития. С.-Петерб. гос. архитектур-строит. ун-т., 2000. - 177с.

135. Сафаргалиев И.М. Управление маркетингом строительной организации (на примере жилищного строительства) // Экономика стр-ва. 2000. - №3. -С. 33-43.

136. Святловский В.В. Жилищный вопрос с экономической точки зрения:жилищный вопрос на западе. СПб.: Сиб. тип. М-ва. путей сообщения, 1912. -436с.

137. Сегединов, А.А. Проблемы экономики развития инфраструктуры городов Текст. /А.А. Сегединов.- М.: Стройиздат, 1997.

138. Секо Е.В. Финансирование и кредитование строительства: Конспект лекций /СПб., С.-Петерб. гос. архитектур-строит. ун-т., 2000. 75с.

139. Семенов В. Финансы строительных организаций. М.: ФиС. 2004 г. с.384 с.

140. Сергеев И.В. Веретенникова И.И. Организация и финансирование инвестиций. -М.: Финансы и статистика, 2000. 272с.

141. Симонов Ю. Экономика строительства. М.: ИКЦ Март. 2003 г.

142. Смирнова С. Новые возможности Северо-запада России // Строй газета.—2001,- №9. -С.З

143. Степанов И. Экономика строительства. М.: Юрайт-Издат. 2008 г. 620с.

144. Строительный комплекс в капиталистической экономике: функционирование экономического механизма и новые явления в развитии / Я.А. Рекитар, В.Б. Кондратьев, Н.А. Сидорова и др. М.: Наука, 1991

145. Стронгина M.J1. Политика инвестиций в регионах России // Проблемы прогнозирования -1995. -№6. С. 16-24.

146. Тарасевич Е.Н. Финансирование инвестиций в недвижимость. -СПбГТУ, 1996.-235 с.

147. Теоретические основы социального проектирования (научн. ред. Е.М. Бабосов). Минск: «Наука и техника», 1989

148. Толмачев С. Экономика строительства. М.: ИД Юриспруденция. 2003г. с. 72

149. Томилина Э. Фондовый рынок будет активен и даст заработать всем // Экономика и жизнь,- 2001.- № 5.- С.30.

150. Указ Президента РФ «О выпуске и обращении жилищных сертификатов» от 10.06.1994 № 1182 // Собрание актов Президента и Правительства РФ. -М„ 1994. -№13.-СП733.

151. Указ Президента РФ «Об основных направлениях налоговой реформы в Российской федерации и мерах по укреплению налоговой и платежной дисциплины» от 08.05.1996 № 685 // Собрание законодательства РФ. М., 1996. -№14.-С. 1611.

152. Управление государственной собственностью Текст. / Под ред. В.И. Кошкина, В. М. Щупыро. М.: Инфра-М, 1997.

153. Управление проектами. Интервью президента СОВНЕТ академика В.И. Воропаева "Строительной газете" от 10.11.2000. http://www.sovnet.ru/pages/public/constr paper.htm

154. Управление проектами: Зарубежный опыт/А.И. Кочетков, С.Н. Нике-шин, Ю.П. Рудаков, В.Д. Шапиро, М.В. Шейнберг. СПб:Два Три, 1993. - 446с.

155. Управление строительными инвестиционными проектами: Учеб. Пособие / Под общ. ред. В.М. Васильева, Ю.П. Панибратова. М.:АВС, СПб.: СПбГАСУ, 1997.-307 с.

156. Федер. закон РФ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 №39-Ф3 //. Собрание законодательства РФ. М., 1999. - № 9. - С. 1096.

157. Федер. Закон РФ «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» от 09.07.1999 № 160 // Собрание законодательства РФ. М., 1999. - № 28. - С.3493.

158. Федер. закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 №102- ФЗ // Собрание законодательства РФ. М., 1998. - №29 . - С. 3400.

159. Федер. закон РФ Ю страховании" от 27.11.1992 // Рос. газ. 1992. - 12 янв. - С.4 - 5.

160. Федер.Закон РФ «О переводном и простом векселе» от 11.03.1997 №48 // Собрание законодательства РФ . М., 1997.- №7.

161. Федосеев В.В. Экономико-математические методы и модели в маркетинге. М.: Фин. стат. информ, 1996. — 110 с.

162. Филин СА. Финансовый риск и его составляющие для обеспечения процесса оценки и эффективного управления финансовыми рисками при принятии финансовых управленческих решений // Финансы и кредит. 2002. -№4(94). с. 12

163. Финансовое управление компанией / Под. общ. ред. Е.В. Кузнецовой.- М: Фонд "Правовая культура", 1995. 384 с.

164. Ш.Фишер С., Дорнбуш Р., Шмалензи Р. Экономика. М.: Дело, 1995.-829с.

165. Фливбъорг Бент. Мегапроекты: история недостроев, перерасходов и прочих рисков строительства. М.: Изд-во «Вершина». 2005г. 224с.

166. Хохлов Н.В. Управление риском. М.: Юнит, 1999. - 239с.

167. Царев В.В. Оценка экономической эффективности инвестиций. Спб. Питер. 2004 г. с .82

168. Цветков А.В. Настало время управлять проектами. http://www.pmsoft.ru/PMSoft/doc/THEORY/PUB/PUB09.ASP

169. Черковец В.И., Городецкий Е.С., Якутии Ю.В.,и др. (под общей ред.Черковца В.Н.) Формы и методы социалистического хозяйствования: закономерности и совершенствования. М.: «Экономика», 1987

170. Черник Д.Г., Починок А.П., Морозов В.П. Основы налоговой системы.

171. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2000. 511с.

172. Чернов В.А. Инвестиционная стратегия. М.: Юнити. 2004 г. с. 175 189.Черняк В.З. Управление инвестиционным проектом в строительстве. -М.: Русская Деловая Литература, 1998. с.ЗО

173. Черняк В.З. Экономика и управление на предприятии. М.: Изд-во «КНОРУС». 2007г. 736с.

174. Черняк Ю.И. Системный анализ в управлении экономикой. М.: «Экономика», 1975

175. Четыркин Е.М. Финансовый анализ производственных инвестиций / Е.М. Четыркин. М.: Дело, 2002. - 256 с.

176. Чистов Л. Экономика строительства / Л.Чистов.- СПб.: Питер, 2003.637 е.: ил.- (Сер. «Учеб. для вузов»).

177. Шапиро В.Д., Шейнберг М.В. Толковый словарь по управлению проектами. СПб.:ДваТри, 1993. - 176с.195.111апкин А.С. Экономические и финансовые риски: Оценка, управление, портфель инвестиций. Издательский дом Дашков и К. Москва. 2004.

178. Шапкин А.С. Теория риска и моделирование рисковых ситуаций. М.: Изд-во «Дашков и Ко». 2007г. 880с.

179. Шарп У.Ф., Апександер Г.Дж., Бейли Дж.В. Инвестиции. М.: РВДФРА-М, 1999. - 1028 с.

180. Щербаков А.Н. Ипотека в России. Современные тенденции и перспективы развития на федеральном и региональном уровнях//Изв.Вузов:Стр-во. -1977. -№7. -С.88.

181. Щуров Б.В. Иванов С.А. Формы инвестирования и организационно-экономическое обеспечение жилой застройки крупных городов // Экономика стр-ва. -2000. -№ . С. 11-23.

182. Экономика и управление недвижимостью Текст.: учебник для студентов вузов, обучающихся по всем строительным специальностям / Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск: Изд-во «Смолин Плюс», М.: Изд-во «АСВ», 1999. -567 с: ил. - Бибилиогр.: с.538.

183. Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под. общ. ред. П.Г. Грабовского. Смоленск: Смолин Плюс, М.: АСВ, 1999. - 567 с.

184. Экономика стр-ва / Под. ред. И.С. Степанова. М.: Юрайт, 1997. - 416

185. Яковлева И. Мировые инвестиции в строительство // Строй газета. -2001. №12. - С. 12. Бессилие действий или отсутствие желания // Экономика и жизнь.-2001.-№5.-С.2-3.

186. Kotler Ph. Marketing Management. Analysis, Planning and Control. 5th ed., Prentice Hall, Englewood Cliff, New Jersey, 1984.

187. PME for Construction. Общая информация. http://www.pmsoft.ru/doc/programms/p3ec.asp209.www.estate.spb.ru/fullnews 20/02/2003.с.

Формирование инвестиционной стратегии девелоперской компании тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Формирование инвестиционной стратегии девелоперской компании"

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Сабиров, Тимур Махмуджонович

Диссертация: введение по экономике, на тему "Формирование инвестиционной стратегии девелоперской компании"

Диссертация: библиография по экономике, кандидата экономических наук, Сабиров, Тимур Махмуджонович, Москва

Похожие диссертации

Каталог диссертаций