Методы привлечения инвестиций в развитие инфраструктуры города тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Методы привлечения инвестиций в развитие инфраструктуры города"

/ (

На правам рукописи

Каргин Владислав Александрович

Методы привлечения инвестиций в развитие инфраструктуры города (на примере Москвы)

Специальность 08.00.05-Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

Автореферат

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук 1

\ V

СТ 03. £3

\ J

У

? <

: £

, ( f

/ i

' <

\,

-А

На правах рукописи

Каргин Владислав Александрович

Методы привлечения инвестиций в развитие инфраструктуры города (на примере Москвы)

Специальность 08.00.05-Экономика и управление народным хозяйством (региональная экономика)

Автореферат

диссертации на соискание учёной степени кандидата экономических наук

Москва-2003 г

: л

Диссертационная работа выполнена в Совете по изучению производительных сил Минэкономразвития России и РАН.

Научный руководитель - доктор экономических наук, профессор Б.М. Штульберг

Официальные оппоненты - доктор экономических наук, профессор В.А. Вашанов

- кандидат экономических наук Е.В. Кабанова

Ведущая организация - Управление планирования жилищного и городского хозяйства Департамента жилищной политики и жилищного фонда Правительства Москвы

Защита диссертации состоится ✓¿2003 года ъТ7.Шасоъ на заседании

диссертационного Совета Д 227.004.0/в Совете по изучению производительных сил Минэкономразвития России и РАН по адресу: ] 17997, ГСП-7, ул. Вавилова 7, ауд. 401.

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Совета по изучению производительных сил.

Автореферат разослан " М&^Шг 2003

года.

Ученый секретарь диссертационного Совета, доктор экономических наук

И.А. Ильин

РОС. 1 (VДЖНФАЛ Ь Н Ая|

енмаотис* I

5 о»

амз

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. В процессе перехода к рыночной экономике произошли радикальные изменения в развитии социальной и инженерной инфраструктуры городов (в диссертации рассматривается преимущественно инженерная инфраструктура). Если раньше основная доля средств на развитие инженерной инфраструктуры приходилась на государственный бюджет и предприятия, то теперь - на муниципальные бюджеты городов и частных инвесторов. Развитие инженерной инфраструктуры требует больших капитальных вложений, но муниципальные бюджеты таких средств не имеют. Инвесторы стремятся вложить капитал с наибольшей выгодой, но инженерная инфраструктура не относится к высокодоходным сферам. Поэтому для ее развития город использует средства инвесторов, привлеченные в порядке долевого участия.

В последние годы вследствие ряда причин ситуация на рынке инвестиций обострилась. Во-первых, наряду с жилищным строительством появились более привлекательные сферы для инвестирования. Во-вторых, время капиталов сомнительного происхождения, которые активно вкладывались в жилищно-коммунальное хозяйство, заканчивается. В-третьих, цены на жилье ограничены невысоким уровнем доходов населения. В этой ситуации за инвестиции в городское хозяйство необходимо бороться, создавая для их притока благоприятные условия.

Диссертация посвящена обоснованию экономического механизма привлечения частных инвестиций в развитие инфраструктуры города, что определяет ее актуальность.

В той или иной степени решению этой проблемы уделяли внимание различные исследователи. Вопросы развития инфраструктуры крупных городов исследованы в работах Беккера В.Я., Ильина И.А., Лаппо Г.М., Любовного В.Я., Пче-линцева О.С., Сегединова A.A., и других авторов. Методы измерения эффективности инвестиций и инвестиционных проектов в современных условиях разработаны Лившицем А.Я., Козловым Л.А., Шахназаровым А.Г. и другими. Теоретическим вопросам формирования механизма взаимодействия инвестора и города посвящены публикации Гладышева А.Н., Жолкова A.C. и ряда других ученых. Проблемами рентных отношений в современных условиях занимались академики Немчинов B.C. и Львов Д.С., Маршалл А., Разовский Ю.В. и другие известные экономисты.

Определенный опыт привлечения средств инвесторов для развития инженерной инфраструктуры городов накоплен в мировой и отечественной практике. Значительная работа в этом отношении проводится в Москве. Правительством столицы приняты десятки нормативных документов регулирующих взаимоотношения города и инвесторов по долевому участию в развитии инженерной инфраструктуры города. Однако эти документы остаются подчас противоречивыми, содержащиеся в них нормы недостаточно обоснованными, и, следовательно, недостаточно эффективно работающими на практике.

Отсутствие действенного механизма привлечения инвестиций в развитие инженерной инфраструктуры городов подтверждается все усиливающимися негативными тенденциями в этой сфере экономики. Очевидно, что проблема функционирования инженерной инфраструктуры городов перешла в разряд чрезвычайных и решить ее можно только на основе рыночных отношений.

Учитывая актуальность проблемы и незавершенность научного обоснования экономического механизма, целью диссертации является разработка рыночных методов привлечения инвестиций на развитие инфраструктуры в условиях комплексного взаимодействия города и инвесторов. В рамках этой цели намечается решить следующие задачи:

- определить роль частных инвестиций в развитии инженерной инфраструктуры;

- дать оценку сложившейся системы взаимоотношений города и инвесторов;

- обосновать концепцию формирования механизма взаимодействия города и инвесторов в вопросах привлечения инвестиций в развитие инженерной инфраструктуры;

- разработать экономический механизм привлечения инвестиций на развитие инженерной инфраструктуры, учитывающий интересы города и инвестора.

Объект и предмет исследования. Объект исследования - финансирование инвестиций в инженерную инфраструктуру города (на примере Москвы). Предмет исследования - механизм взаимодействия города и инвестора по привлечению инвестиций в развитие инженерной инфраструктуры.

Методологические основы исследования. Методологической основой диссертации являются теория ренты, методы обоснования комплексного развития городов и оценки эффективности инвестиций. В процессе исследования учтены: федеральные и региональные нормативные акты по проблемам развития инженерной инфраструктуры, прогнозы и нормативно-методические материалы исследовательских и проектных институтов.

Научная новизна исследования:

- дана оценка роли частных инвестиций в развитии инженерной инфраструктуры Москвы;

- определены принципы экономического механизма взаимодействия города и инвестора в вопросах привлечения частных инвестиций в развитие инженерной инфраструктуры;

- обосновано использование территориальной ренты в качестве ключевого источника получения доходов города и критерия определения величины обременений инвестора;

- предложен механизм консолидации финансовых ресурсов на развитие инженерной инфраструктуры города;

- разработана методика расчета эффекта для инвестора и города при оценке инвестиционного проекта

Практическая значимость. Результаты исследования использованы Правительством Москвы при подготовке нормативных документов по долевому участию инвесторов в развитии инженерной инфраструктуры. Разработки могут представлять интерес и для других городов Российской Федерации.

Апробация работы. Результаты диссертационного исследования нашли свое отражение в отчетах СОПС, обсуждались в соответствующих департаментах и управлениях Правительства Москвы, а также на специальных совещаниях инвесторов в Москве и Владимире.

Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, выводов и списка использованной литературы и нормативных материалов.

И. СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Во введении обосновывается актуальность темы, определяются цель и задачи исследования, раскрывается его научная новизна.

В первой главе "Инженерная инфраструктура города, источники финансирования ее развития" дается развернутый анализ и рассматриваются перспективы развития инженерной инфраструктуры города, а также раскрываются источники ее финансирования.

Реформирование жилищно-коммунального хозяйства стало одним из приоритетных направлений государственной экономической политики, которая затрагивает интересы практически всех граждан. По данным Госкомстата России, к настоящему времени в системе жилищно-коммунального хозяйства действуют более 50 тыс. предприятий с числом занятых около 4 млн. человек. На поддержание этой сферы уходит до 4% валового внутреннего продукта страны и от 30 до 70% расходов местных бюджетов.

В инвестиционной сфере за последние годы произошли принципиальные изменения, связанные с резким уменьшением доли бюджетных средств и соответственным увеличением значения частных инвестиций. В капитальном строительстве Москвы доля частных инвестиций возросла с 2,2% в 1993г. до 42% в 1999г.

На коммунальное хозяйство Москвы приходится 20% капиталообразующих инвестиций, направляемых в экономику и социальную сферу города. Примерно 2/3 этих инвестиций используются для обновления и расширения инженерной инфраструктуры. По данным Правительства Москвы в текущей пятилетке на эти цели должно быть затрачено около 100 млрд. руб. (в ценах 2000г.).

Таблица 1.

Объемы и структура капитальных вложений в инженерное обеспечение Москвы в 2001-2005гг. (в ценах 2000г.)

Направление инвестиций 2001-2005гг. (млрд. руб.) В % к общему объему

Всего, в том числе: 87,65 100

Водоснабжение 22,4 25,5

Канализация 21,7 24,8

Теплоснабжение 26,2 29,9

Газоснабжение 3,1 3,6

Электроснабжение 1,5 1,8

Телефонизация 2,6 3,0

Коллекторы для подземных коммуникаций 2,5 2,8

Дождевая канализация 7,5 8,6

Кроме того реконструкция объектов в районах комплексной реконструкции 5-этажного ветхого фонда 11,5

По прогнозным разработкам, выполненным в составе Генерального плана Москвы до 2020г., доля бюджетных средств в финансировании инвестиций в основной капитал сокращается с 12,4% в 2000г. до 8,3% в 2020г.

Таблица 2.

Прогноз темпов роста и источников инвестиций в основной капитал Москвы (в ценах 2000г.)

Источники финансирования 2000г. 2020г.

млрд. руб. % млрд. руб. %

Общий объем инвестиций 101,9 100,0 311,4 100,0

из общего объема за счет: Собственных средств предпринимателей 31,9 31,1 95,7 30,7

Средств консолидированного бюджета 12,4 12,2 26,0 8,3

Прочих источников 57,6 56,5 189,7 61,0

Среди прочих источников основную роль играют средства инвесторов. Следует учитывать, что в жилищно-коммунальном хозяйстве доля собственных средств предприятий существенно ниже чем в других отраслях городского хозяйства. В связи с этим, значение частных инвестиций еще более возрастает.

По прогнозу, принятому правительством Москвы, инвестиции в коммунальное хозяйство постоянно увеличиваются высокими темпами: за пять лет (2000 -2005 г.г.) на 39%, а к 2020г. - в 2,5 раза. Таким образом, инженерная инфраструктура города нуждается в огромных и все возрастающих объемах инвестиций, причем весьма значительную роль в их финансировании играют средства частных инвесторов.

В целях покрытия потребностей в инвестициях на развитие инфраструктуры в Москве давно практикуются обременения инвестора в порядке долевого участия. Однако, такая практика не нашла отражения в методиках оценки эффективности инвестиционных проектов, так как в составе доходов бюджета не предусмотрены средства, получаемые в результате обременений инвестора. Соответствующие затраты не учитываются и в методах расчета эффекта для инвестора-застройщика.

В настоящее время в Москве сложилась практика в соответствии с которой инвестор наряду с прямыми затратами на строительство объекта несет дополнительные затраты, часть из которых связана с развитием общегородской инфраструктуры (схема 1).

Схема 1.

Состав дополнительных затрат инвесторов-застройщиков

Затраты, непосредственно связанные со строительством объекта должны относиться к стоимости строительства. Затраты на развитие общегородской инфраструктуры, по нашему мнению, должны выступать в виде рентных отношений. В цене объекта, принадлежащего инвестору, определенную долю составляет рента, принадлежащая собственнику земельного участка. Это положение должно лечь в основу теоретического подхода к определению размеров, с одной стороны, обременении инвестора, а, с другой стороны, доходов города, часть из которых может использоваться на цели развития общегородской инженерной инфраструктуры.

Теория ренты, наряду с земельной рентой в сельскохозяйственном производстве и горной рентой в добывающей промышленности, выделяет ренту в строительстве. В крупнейших городах и городских агломерациях имеет место экологическая рента, обусловленная дифференциацией качества окружающей среды. По отношению к жилищно-коммунальному строительству Москвы действуют два вида ренты: земельная рента (в части строительных участков) и экологическая рента. В дальнейшем мы их объединяем под термином «территориальная рента».

Как известно выделяются абсолютная и дифференциальная рента. Москва, как крупный политический, финансовый, транспортный, научный и культурный центр обладает массой притягательных моментов для предпринимателей. Размещение в столице офисов и предприятий дает значительный дополнительный эффект, что в условиях ограниченной территории города предопределяет ее абсолютную ренту. Размер абсолютной ренты условно можно определить, как разницу в стоимости однотипного жилья в границах Москвы и ближайшем Подмосковье (в радиусе 30-40 км от Москвы). При этом за городскую цену следует принимать минимальные цены, практически действующие на первичном рынке жилья, а за подмосковную - среднюю цену, сложившуюся на соответствующем рынке.

Различные районы города также обладают существенно различающейся привлекательностью для жителей и предпринимателей. Это обуславливает различные цены на жилье и аренду помещений, то есть дифференциальную ренту.

Размер дифференциальной ренты оценивается на основании сопоставления цен на однотипное жилье в различных районах (зонах) Москвы. При этом, на территории, где цена минимальная, дифференциальная рента равна нулю и размер рентного платежа определяется величиной абсолютной ренты.

В развитых странах с рыночной экономикой рента изымается в доход собственника уже при продаже или сдаче в аренду участков под строительство. В наших условиях действует другой порядок, получивший название «долевое участие инвесторов».

Во второй главе «Действующая система долевого участия инвесторов в развитии городской инфраструктуры» рассматривается действующая нормативно-правовая база и существующая практика долевого участия инвесторов в развитии инфраструктуры города, а также сложившаяся система аккумулирования и распределения этих средств.

Анализ нормативных документов в области создания такого механизма аккумулирования и распределения средств долевого участия инвесторов в развитии социальной и инженерной инфраструктуры позволяет выделить несколько этапов этого процесса.

1 этап - 1992г. - устанавливается единый показатель обременения инвестора, определен порядок аккумулирования долевых средств. Размер обременений инвестора (60%) не обоснован. Тем не менее, предложенная этим распоряжением система аккумулирования и распределения долевых средств логична, понятна ин-

. вестору и, самое главное, успешно работает на практике.

2 этап - 1995-1997гг. - наряду с действием единого показателя обременения появляются еще несколько, а сбор целевых средств возлагается на несколько структур, функции которых не всегда отражают общие задачи развития жилищно-

' коммунального хозяйства города и обеспечивают его целевое использование. Все

это ухудшило систему аккумулирования долевых средств и их правильное распределение, дополнительно обременило инвесторов, осложнило понимание ими своих задач в развитии социальной и инженерной инфраструктуры города.

3 этап - 1998-2000гг. - рядом документов утверждено Временное распределение затрат между городом и инвестором-застройщиком для определения размера долевого участия последнего в развитии городских инженерных сетей; определен порядок участия инвесторов в реализации городских программ комплексной реконструкции инженерных сетей и сооружений, а также реализации строительства жилищных программ в г. Москве.

4 этап - 2000г. (Распоряжение Мэра от 18.08.2000г. №894-РМ, Постановление Правительства Москвы от 19.09.2000г. №749) - определен порядок жилищного строительства в г. Москве. Создан новый механизм реализации городской инвестиционной программы жилищного строительства, формирующейся по принципу городского государственного заказа, обеспечивающего максимальную экономичность и эффективность закупок, развитие добросовестной конкуренции, открытости, объективности и обоснованности расходов городских финансов исполнителями городского заказа.

Анализ нормативно-творческой работы городских властей свидетельствует:

а) об огромном объеме (за последние 10 лет по рассматриваемой проблеме принято около 50 постановлений Правительства Москвы, распоряжений Мэра и его заместителей);

б) о поиске более эффективных путей сбалансированности интересов города и инвестора;

в) о движении от разрозненной системы показателей к единому показателю (см. схему 2).

Схема 2.

О едином показателе обременения инвестора

"Установить, что инвесторы жилищного стоительства Москвы передают на договорной основе Правительству

Москвы лимиты капитальных вложений, строительно-монтажных работ и средства на разнтие социальной и инженерной инфраструктуры города 60% от стоимости строительства жилых домов"

"Установить единый критерий экономической

заинтересованности инвесторов в различных районах города, предусматривающий расчетную эффективность проекта исходя из условий получения балансовой прибыли в размере 40% на сумму вложенных инвестором средств, подтвержденных соответствующим ТЭО или бизнес-планом"

"Установить порядок, при котором с застройщиков земельных участков, независимо от их имущественных прав на сооружаемый объект, взымаются средства долевого участия в сумме эквивалентной ЮОдолл США по курсу ММВБ на день оплаты за один кв. м обшей площади подлежащей строительству, на развитие городских инженерных коммуникаций обеспечивающих присоединение к ним объектов в пределах кваратала"

Однако, сегодня механизм согласования интересов города и инвестора остается достаточно сложным, не всегда понятен и прозрачен, и самое главное не позволяет инвесторам уже на старте определить результаты своей деятельности.

Анализ сложившейся практики аккумулирования и использования средств, перечисляемых инвесторами на основе долевого участия на развитие социальной и инженерной инфраструктуры Москвы, свидетельствует о наличии в этом деле весьма серьезных пробелов и недостатков.

Прежде всего, учет этих средств весьма сложен, разрознен по ведомствам, Г что затрудняет возможность определить их общий объем.

Еще больше запутывает дело отсутствие единых принципов и методов формирования долевых фондов и их использования, стабильных показателей обременения инвесторов. В результате показатель обременения инвесторов весьма раз-^ нится, масштаб долевых средств по округам колеблется в широком диапазоне.

Причем все эти сопоставления носят ориентировочный, расчетный характер, ибо методика, позволяющая сделать прямые подсчеты отсутствует.

Низок правовой статус жилищно-инвестиционного долевого фонда. Занимая одно из первых мест по своим масштабам этот фонд, в отличие от других (дорожного, экологического), не находит должного отражения в бюджете города. Утверждение расходов долевого фонда осуществляется определенными лицами, в то время, как это должно делаться на заседаниях городской Думы и от ее имени подписывается.

' Средства долевого фонда далеко не в полном объеме используются на фи-

I нансирование социальной и инженерной инфраструктуры города. Подчас они на-

правляются на совершенно иные цели: финансирование жилищного строительства, что должно делаться за счет бюджета города, выплату заработной платы администрации и т.п.

На основе нормативных документов и практики управления предлагается наряду с мерами по улучшению действующей системы использовать следующие общие принципы аккумулирования и использования средств долевого участия инвесторов в развитии социальной и инженерной инфраструктуры города.

1. Высокий правовой статус долевого фонда. Он должен бьггь составной частью бюджета, его формирование и использование должно базироваться на положениях, имеющих законодательную силу, а не на нормативных актах разного

4 уровня исполнительной власти.

2. Централизация в аккумуляции и распределении долевого фонда. Он должен быть единым, т.е. средства должны аккумулироваться в одном месте, а не рассредоточиваться по ведомствам, административным округам и эксплуатирую** щим организациям. Ныне действующая распыленность долевого фонда не дает

возможности правильно определить размеры, своевременность поступления средств и не позволяет эффективно контролировать их использование.

3. Общегородское значение долевого фонда. Его формирование и использование должно напрямую определяться задачами и целями развития жилищно-коммунального хозяйства, вытекающими из бюджета и прогноза социально-экономического развития города.

4. Мобильность долевого фонда. Он должен обладать механизмом маневрирования ресурсами между отраслями жилищно-коммунального хозяйства, административными округами, учитывая различия в дифференциальной ренте отдельных территорий города, неодинаковую потребность жилищного строительства в различных видах коммунальных услуг и т.д.

5. Прозрачность формирования и использования долевого фонда для инвестора. Внося свои ресурсы в этот фонд инвестор должен быть уверен, что они пойдут на те цели, для которых они аккумулируются и которые отражают его интересы. Это необходимое условие и залог избавления от злоупотреблений всякого < рода незаконных поборов и коррупции.

6. Методологическое единство формирования и использования долевого фонда. Пока нередко его аккумулирование и использование происходит по принципу «кто на что горазд». Действует масса разных по размерам и направленности 4 показателей обременения инвестора, предоставляемых ему льгот. И нередко обременение инвестора во многом определяется чиновником, принимающим решение. Подчас инвестор может определить меру обременения вкладываемого им капитала в конце строительства, что, естественно, повышает его риск, снижает заинтересованность заниматься инвестиционной деятельностью в жилищно-коммунальном хозяйстве.

7. Нацеленность долевого фонда на внедрение в жилищно-коммунальное хозяйство передовых технологий и наиболее прогрессивных материалов. Оче- . видно, что только в условиях единого централизованного фонда можно проводить прогрессивную техническую политику, выделять ресурсы на проведение научных исследований, обеспечивать значительные по объемам заказы на новую технику, новые материалы, применять передовые технологии.

8. Обеспечение эффективного управления долевым фондом. Только в случае концентрации фонда в одних руках появляется возможность создавать эффективные структуры управления с привлечением квалифицированных кадров, которые способны регулировать процессы формирования и использования инвестиций на основе соединения федерального законодательства и городских нормативных актов.

По нашему мнению указанные принципы могут использоваться и в других крупных городах.

В третьей главе "Методы согласования экономических интересов города »

и инвестора " разработаны основные положения концепции экономической заинтересованности инвестора в развитии городской инфраструктуры, методика расчета долевого участия инвестора в развитии городской инфраструктуры и методика расчета его дополнительных обременений. *

Концепция исходит из наличия объективного несоответствия экономических интересов города и инвестора. Экономические интересы инвестора-застройщика связаны, прежде всего, с получением максимального дохода на вложенный капитал. Поскольку это противоречит интересам города, который стремится часть средств инвестора направить в бесприбыльную сферу, механизм взаимоотношений города и инвестора должен строиться на основе поиска ком-

промисса. При этом в интересах инвестора целесообразно учитывать следующие принципиальные положения.

1. Рентабельность финансовых вложений инвестора, вкладываемых в развитие городского хозяйства, должна обеспечивать его интерес с учетом обремене-ний, устанавливаемых городом, и инвестиционного риска.

2. Обременение инвестора городом должно определяться одним понятным и прозрачным нормативом (например, процент отчислений от финансовых ресурсов, направляемых инвестором на строительство жилья) не нарушающим задан> ную нормативную рентабельность при условии соблюдения остальных статей затрат инвестиционного проекта.

3. Единый норматив обременения должен быть дифференцирован в зависимости от условий строительства, местонахождения и функционального назна-

' чения инвестиционного объекта. Этот показатель должен входить в пакет кон-

курсных документов.

4. Проплата инвестором доли в развитии инженерной и социальной инфраструктуры, видимо, должна иметь 2 срока: первый - на стадии получения разрешения на проведение строительных работ; второй - на стадии реализации готового объекта. Здесь нужны соответствующие обоснования и расчеты.

5. Размер соглашений на дополнительные строительные работы, не предусмотренные проектом, не должен превышать определенных параметров и компенсироваться за счет участника инвестиционного проекта, допустившего просче-

, ты и нарушения.

I В городе должны быть созданы структуры, призванные обслуживать инве-

стиционную сферу и снижать риск для инвесторов.

• Экономические интересы города заключаются в том, чтобы привлечь мак-

симальные инвестиции в городское, в том числе жилищное, строительство и обеспечить необходимое развитие инженерной и социальной инфраструктуры.

Главная проблема городских властей заключается в том, чтобы создать для инвесторов достаточно привлекательные условия и в то же время изъять у них часть средств в размерах, достаточных для развития городской инфраструктуры.

Только в этом случае инвестиционный процесс будет удовлетворять интересам города. Исходя из этого можно сформулировать основные положения (Концепцию) экономического механизма взаимоотношений города и инвестора.

1. Обременения инвестора должны устанавливаться в пределах, обеспечи-

I вающих достаточно высокую рентабельность инвестиций. Поэтому обременения-

ми в первую очередь должны облагаться высокодоходные инвестиционные про-

1 екты.

^ 2. Величина обременений зависит от качества (с точки зрения строитель-

ных требований) земельного участка, местоположения и функционального назначения объекта и других факторов, существенно влияющих на изменение цены объекта и не зависящих от инвестора. Иначе говоря, величина обременений зависит от размера территориальной ренты, влияющей на цену объекта.

3. Минимальная величина обременений не должна быть меньше затрат на инженерную инфраструктуру, связанных с наращиванием мощности городских

систем, вызванных строительством объекта. Если при этом рентабельность инвестиций становится ниже нормативной, вопрос о целесообразности заключения инвестиционного договора следует рассматривать особо, так как, по-видимому, строительство данного объекта в предлагаемом месте для города не эффективно.

4. При расчетах потребности в средствах на развитие инфраструктуры следует учитывать наличие кроме долевого участия коммерческих инвесторов и других источников финансирования. По-видимому, такие расчеты следует проводить по всем стройкам, включая бюджетные, так как только в этом случае можно будет определить полную потребность инженерных систем.

5. Потребность в долевых инвестициях следует рассчитывать и на развитие объектов социальной инфраструктуры, в том числе на строительство социального жилья.

6. Для обеспечения целевого использования долевых средств необходимо их аккумулировать в едином бюджетном фонде и разработать четкий порядок их распределения между эксплуатирующими организациями, ведающими инженерными системами, а в части социальной инфраструктуры - между округами столицы.

7. Обременения инвестора могут осуществляться в виде платежей, а также в виде части площади объекта строительства после его сдачи в эксплуатацию. Величина обременений должна определяться на стадии заключения инвестиционного проекта, а в том случае, когда проект выставляется на торги - входить в условие проекта.

Экономический механизм взаимодействия администрации города и инвесторов-застройщиков регулирует размеры экономического эффекта инвестора и города, получаемого в результате реализации инвестиционных проектов по строительству жилья, офисных помещений, коммунальных и социальных объектов.

Экономический эффект для инвестора может быть определен размерами чистой прибыли (дохода Ди), остающегося в его собственности после реализации инвестиционного объекта по формуле:

Ди = (Ц - Р) - 3 + Л, (1)

где

Ц - цена объекта;

Р - рентные платежи;

3 - затраты на строительство;

Л - льготы и компенсации.

Экономический эффект для города может быть определен величиной абсолютной и дифференциальной ренты, получаемой в результате реализации инвестиционного объекта. Размер рентных платежей исчисляется на основании оценок влияния территориальных факторов на коммерческие цены объектов строительства по формуле:

Р = (АЦа+Щ-1)-5-Кпр (2)

где

Р - размер рентных платежей;

АЦа - прирост цены 1 кв. м. общей жилой площади типового дома в районах Москвы с минимальными ценами по сравнению со средними ценами на однотипное жилье в ближайшем Подмосковье;

¿Щ¡ - прирост цены 1 кв. м общей жилой площади в зоне 1 по сравнению с самыми низкими ценами на однотипное жилье в Москве;

Б - общая площадь вводимого объекта, тыс. мг;

КПр - коэффициент характеризующий отношение цен на 1 кв. м общей

площади вводимых объектов различного функционального назначения к цене кв. м общей жилой площади.

Основным регулятором взаимоотношений инвестора-застройщика и города (баланса экономических интересов) может служить уровень (индекс) рентабельности инвестиций для инвестора (ИР) или, иными словами, отношение полученного дохода (чистой прибыли) к суммарным затратам:

ИР = ^ (3) 3

Уровень рентабельности инвестиционных проектов должен находится в определенном интервале, приемлемом как для инвестора, так и для города. Минимальная величина уровня рентабельности устанавливается на основании анализа конъюнктуры рынка инвестиций и рынка недвижимости в г. Москве на предстоящие 2-3 года. Эта величина рассматривается в качестве норматива при расчете размеров обременений инвестора и формировании стартовых условий инвестиционных торгов.

Наряду с осуществлением работ, непосредственно связанных с реализацией инвестиционного проекта, инвестор-застройщик принимает участие в развитии общегородской социальной и инженерной инфраструктуры.

Экономическое содержание такого участия заключается в том, что строительство новых домов и сооружений не только требует их локального инженерного обеспечения, но и увеличивает нагрузку на головные сооружения и коммуникации инженерной инфраструктуры города. Одновременно в связи с новым строительством возрастает потребность в объектах социальной инфраструктуры (медицинских учреждениях, школах, спортивных сооружениях и т.п.).

Концепция баланса интересов города и инвестора требует соответствующего участия обеих сторон в развитии инфраструктуры. При этом затраты инвестора классифицируются как долевое участие в развитии инженерной и социальной инфраструктуры города.

Долевое участие в развитии инженерной инфраструктуры определяется по видам систем инженерного обеспечения города (водоснабжение, канализация, отопление, горячее водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение) в зависимости от функционального назначения и площади сооружаемых объектов.

За исходную величину при расчете объема долевого участия инвесторов в развитии каждого вида инженерных сетей и сооружений города принимается удельная стоимость затрат на один квадратный метр общей площади жилой застройки (Суд;), определяемая по формуле:

Ф/

(4)

где

<1м - стоимость основных фондов технологических сооружений (млн. руб.) ¡-го вида систем инженерного обеспечения, по данным базового года;

Б - общая жилая площадь в базовом году (тыс. кв. м).

Для объектов другого функционального назначения стоимость затрат на один квадратный метр общей площади исчисляется путем умножения удельной стоимости затрат для жилой застройки на соответствующий поправочный коэффициент.

Долевое участие инвестора в развитии социальной инфраструктуры определяется в зависимости от вводимой площади и функционального назначения объекта. Поскольку потребность в социальном обслуживании зависит в основном от количества проживающих в определенном районе, за исходную величину при расчете долевого участия принимается удельная стоимость объектов муниципальной социальной инфраструктуры, приходящаяся на один квадратный метр общей площади жилой застройки.

Для расчета долевого участия по объектам другого функционального назначения применяются коэффициенты, определяемые на основании анализа дополнительных потребностей в услугах социальной инфраструктуры в районах размещения этих объектов или в городе в целом (например, в связи со строительством гостиниц, туристических центров, офисов и т.п.).

Средства, соответствующие величине долевого участия, передаются городу путем отчуждения в его собственность части площадей построенного объекта. С этой целью устанавливается базовое соотношение, определяемое на основании расчета отношения величины долевого участия к коммерческой цене объекта.

Затраты долевого участия в развитии инженерной и социальной инфраструктуры в сумме не должны превышать размера рентных платежей. Долевое

участие представляет существенную часть затрат инвестора и варьируя его размерами администрация города может в значительной мере регулировать уровень рентабельности инвестиций.

Долевое участие выступает как инструмент перераспределения доходов от строительства между инвестором и городом. Размеры долевого участия должны меняться в зависимости от величины ренты, т.е. объекты строящиеся на худших участках должны иметь минимальные размеры долевого участия и наоборот, объекты, размещаемые в престижных районах - максимальные размеры. В пределах рентных платежей город может представлять инвестору льготы и компенсации, связанные с особыми условиями строительства.

Методика расчета дополнительных обременений, связанных с особыми условиями строительства, включает методы оценки затрат инвестора на подготовку строительной площадки и создание инженерных сооружений, обслуживающих строящийся объект.

Затраты на подготовку территории к новому строительству включают стоимость дополнительных строительных работ по освоению земельного участка и затраты по освобождению участка выделенного под строительство от существующих зданий и сооружений.

Дополнительные затраты инвестора по инженерному обеспечению объекта определяются исходя из технических условий эксплуатационных организаций по водоснабжению, канализации, теплоснабжению, газоснабжению и электроснабжению.

Размер обременений может корректироваться за счет компенсаций части затрат и предоставления льгот инвесторам. Компенсируются за счет города затраты, связанные с освобождением земельного участка и приведением его в состояние пригодное для реализации инвестиционного проекта. Льготы предоставляются отдельным застройщикам, выполняющим проекты либо предусмотренные городскими программами, но не обладающие должной эффективностью, либо финансируемые за счет городского бюджета.

Источником покрытия компенсаций должны выступать рентные платежи по соответствующему инвестиционному проекту, а источником средств для установления льгот - городской фонд рентных платежей.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование позволяет сделать следующие выводы по каждой из задач диссертации.

Роль частных инвестиций в развитии инженерной инфраструктуры возрастает в силу ряда причин. Во-первых, сохраняется тенденция старения основных фондов важнейших инженерных систем города и, следовательно, возрастает потребность в инвестициях. Во-вторых, продолжает сокращаться бюджетное финансирование городского хозяйства. Доля частных инвестиций за 1992-1999гг. возросла с 2% до 42%. По расчетам потребность в инвестициях на коммунальное хозяйство к 2020г. по сравнению с 2000г. возрастет в 2,5 раза, причем большая часть этого роста должна обеспечиваться частными инвестициями. Однако, их привлечение на цели развития инфраструктуры связано с серьезными трудностями. Главная сложность - низкая рентабельность по сравнению с другими объектами городского хозяйства. Поэтому требуются особые меры для обеспечения притока инвестиций в эту сферу.

Взаимоотношения с инвесторами находятся в центре внимания городских властей. Ежегодно принимаются постановления и распоряжения Мэра, вице-мэров, Правительства Москвы, регламентирующие порядок работы с инвесторами-застройщиками. Основная проблема - определить размер долевого участия инвесторов в развитии общегородской инфраструктуры и организовать аккумулирование и рациональное использование полученных средств. Однако сложившаяся система взаимоотношений города и инвесторов имеет существенные недостатки.

Во-первых, не определена теоретическая основа обременения инвесторов. В результате размер долевого участия инвесторов устанавливается либо по единой произвольно установленной ставке, либо по усмотрению чиновников, отвечающих за данный участок работы.

Во-вторых, льготы и компенсации инвесторам зависят от решения местных (окружных) властей, хотя эти решения существенно влияют на доходы города.

В-третьих, средства, получаемые в порядке долевого участия не аккумулируются в одном месте и практические не находят отражения в бюджете города. Это, естественно, не позволяет их эффективно использовать.

Предложенная в диссертации Концепция формирования экономического механизма взаимодействия города и инвесторов в вопросах инженерной инфраструктуры включает ряд основных положений.

Первое положение. Взаимодействие может быть обеспечено лишь в том случае, если экономический механизм будет отвечать интересам и города и инвестора. Поскольку эти интересы противоречивы: инвестор стремится получить максимальную прибыль на вложенный капитал, а город - получить максимальные средства на развитие инфраструктуры - задача заключается в нахождении компромисса.

Второе положение. Теоретической основой установления обременений инвестору служит размер территориальной ренты (абсолютной и дифференциальной), входящей в цену объекта, построенного в Москве. Собственником ренты является город, что дает право городским властям изымать у инвестора сверхприбыль, образовавшуюся за счет ренты.

Третье положение. Инвестор-застройщик должен получить на вложенный капитал прибыль, размер которой не ниже средней нормы рентабельности на Московском инвестиционном рынке. В противном случае приток частных инвестиций в городское строительство будет сокращаться, что не выгодно городу.

Четвертое положение. Льготы и компенсации инвестору могут представляться в тех случаях, когда проект имеет особую социальную значимость или осуществляется в сложных условиях на территориях, застройка или реконструкция которых предусмотрена городскими программами. Размер льгот и компенсаций не должен превышать особо установленной части рентных платежей.

Пятое положение. Рентные платежи могут осуществляться в виде денежных выплат (обычно, на первой стадии строительства объекта), а также в виде передачи в собственность города части площадей построенного объекта на основании, так называемого, "базового соглашения". Размеры платежей устанавливаются при заключении строительного договора.

Шестое положение. Платежи инвесторов должны аккумулироваться в специальном бюджетном фонде, предназначенном для финансирования развития инженерной и социальной инфраструктуры города.

Исходя из положений Концепции в диссертации сформирован экономический механизм привлечения инвестиций на развитие инженерной инфраструктуры, учитывающий интересы города и инвестора.

Наиболее сложная проблема - определение размеров территориальной ренты. Предлагается в основу расчетов положить реально ^имеющиеся различия на московском рынке жилья. При этом для определения абсолютной ренты учитываются различия в цене однотипного жилья в Москве (принимается минимальная цена) и в ближайшем Подмосковье (максимальная цена). Дифференциальная рента определяется по разнице в цене между различными районами (зонами) Москвы.

Обременения инвестора в порядке долевого участия включают оплату затрат на присоединение к общегородским инженерным сетям и передачу части площадей объекта строительства.

Размер обременений не должен превышать величины рентных платежей.

Затраты инвестора на подготовку строительной площади и инженерные коммуникации в пределах пятна застройки относятся на себестоимость строительства. В исключительных (особо оговоренных в строительном договоре) случаях, связанных с весьма сложными условиями строительства, указанные затраты могут компенсироваться за счет части рентных платежей.

Ключевыми (критериальными) показателями баланса интересов города и инвестора выступают размер рентабельности капитальных вложений инвестора и величина доходов города, определяемая как разность между объемом обременений и суммой льгот и компенсаций инвестору. Инвестиционный проект может

приниматься лишь в том случае, если при рентабельности не ниже нормативной, он обеспечивает городу доход, достаточный для развития инфраструктуры.

Размер потребности города в средствах на развитие инфраструктуры определяется исходя из сложившегося соотношения между стоимостью инженерных систем и размером обслуживаемого фонда жилых и служебных зданий.

Таким образом, предлагаемый механизм позволяет увязать размер средств получаемых городом от частных инвесторов в порядке долевого участия, с одной стороны, с размером ренты, на которую город имеет право, а с другой стороны, с размером потребностей города на развитие инфраструктуры. Эти две величины определяют максимум и минимум величины обременении. Для того, чтобы решение, принимаемое в этих пределах, отвечало интересам инвестора используется показатель рентабельности затрат инвестора. Если норматив рентабельности не достигается город либо отказывается от проекта, либо ищет другого застройщика, который может снизить в необходимых размерах себестоимость строительства. Если город заинтересован в осуществлении проекта, то требования к обременени-ям могут ограничиваться только затратами на присоединение к городской инфраструктуре.

Предлагаемый механизм не только создает базу для определения дифференцированных по районам города обременений инвестора, но и позволяет организовать отбор инвестиционных предложений на основании объективных критериев.

Экономический механизм привлечения частных инвестиций на цели развития общегородской инфраструктуры, базирующийся на рентных платежах может использоваться в крупнейших и больших городах, обладающих существенной территориальной рентой.

По теме диссертации опубликованы следующие работы:

1. Каргин В.А. "Методы согласования интересов города и инвесторов в развитии инфрастуктуры (на примере Москвы)". М. 2002 (5,5 п.л.).

2. Каргин В.А. "Некоторые вопросы долевого участия инвестора в развитии городской инфраструктуры". Ж. "Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование" № 2-3, 2002. (0,6 пл.).

ИД № 04952 Подписано к печати 12.03.03. Формат 60x84/16. Уч -изд.л.0,8. Печ.л. 1,25. Тираж 80 экз. Заказ №5

СОПС. 117977, Москва. ГСП-7, ул. Вавилова,7.

sua

la51 IP

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Каргин, Владислав Александрович

ВВЕДЕНИЕ.

ГЛАВА I. ИНЖЕНЕРНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА ГОРОДА, ИСТОЧНИКИ ФИНАНСИРОВАНИЯ ЕЕ РАЗВИТИЯ.

1.1. Состояние и перспективы развития инженерной инфраструктуры города.

1.2. Источники и механизм финансирования инженерной инфраструктуры города.

ГЛАВА II. ДЕЙСТВУЮЩАЯ СИСТЕМА ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ ИНВЕСТОРОВ В РАЗВИТИИ ИНЖЕНЕРНОЙ ИНФРАСТРУКТУРЫ.

2.1. Нормативно-правовая база долевого участия инвесторов в развитии инженерной инфраструктуры города.

2.2. Существующая практика долевого участия инвесторов в развитии инженерной инфраструктуры города.

2.3. Анализ сложившийся системы аккумулирования и распределения средств долевого участия инвесторов.

ГЛАВА III. МЕТОДЫ СОГЛАСОВАНИЯ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ИНТЕРЕСОВ ГОРОДА И ИНВЕСТОРА.

3.1. Основные положения Концепции экономического механизма взаимоотношений города и инвестора.

3.2. Методика расчета долевого участия инвесторов в развитии инфраструктуры города.

3.3. Методика расчета дополнительных обременений инвестора-застройщика.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Методы привлечения инвестиций в развитие инфраструктуры города"

Актуальность темы исследования. В процессе перехода к рыночной экономике произошли радикальные изменения в развитии социальной и инженерной инфраструктуры городов (в диссертации рассматривается преимущественно инженерная инфраструктура). Если раньше основная доля средств на развитие инженерной инфраструктуры приходилась на государственный бюджет и предприятия, то теперь - на муниципальные бюджеты городов и частных инвесторов. Причем у городов и инвесторов разные задачи: первые стремятся улучшить социально-бытовые условия граждан, вторые — извлекать максимальную прибыль на вложенный капитал. Поэтому частные инвесторы стремятся использовать готовую инфраструктуру, не проявляя особой заботы о финансировании ее развития.

Инженерная инфраструктура не относится к высокодоходным сферам. Поэтому для ее развития город использует средства инвесторов, привлеченные в порядке обязательного долевого участия.

В последние годы вследствие ряда причин ситуация на рынке инвестиций обострилась. Во-первых, наряду с жилищным строительством появились более привлекательные сферы для инвестирования. Во-вторых, время капиталов сомнительного происхождения, которые активно вкладывались в жилищно-коммунальное хозяйство, заканчивается. В-третьих, цены на жилье после дефолта 1998 года существенно упали, что связано с понижением уровня доходов населения (за последние годы произошел некоторый рост). В этой ситуации за инвестиции в городское хозяйство необходимо бороться, создавая для их притока благоприятные условия.

Поэтому проблема заключается в одновременном решении двух противоречивых задач. С одной стороны, создать необходимые условия для привлечения средств на развитие инженерной инфраструктуры частных инвестиций, что, может быть, достигнуто, прежде всего за счет создания условий для повышения их уровня рентабельности. С другой стороны, изъять определенную часть средств инвесторов на развитие инженерной инфраструктуры города, что, естественно, снижает коммерческую эффективность инвестиционных проектов.

В той или иной степени решению этой проблемы уделяли внимание отдельные исследователи. Вопросы развития инфраструктуры крупных городов рассмотрены в работах Беккера В .Я., Ильина И.А., Лаппо Г.М., Любовного В.Я., Пчелинцева О.С., Сегединова, и других авторов. Методы измерения эффективности инвестиций и инвестиционных проектов в современных условиях разработаны Лившицем А.Я., Козловым Л.А., Шахназаровым А.Б. и другими. Теоретическим вопросам формирования механизма взаимодействия инвестора и города посвящены публикации 0 Гладышева А.Н., Жолкова A.C., ряда других ученых. Проблемами рентных отношений в современных условиях занимались академики Немчинов B.C. и Львов Д.С., Маршалл А., Разовский Ю.В. и другие известные экономисты.

Определенный опыт привлечения средств инвесторов для развития инженерной инфраструктуры городов накоплен в мировой и отечественной практике. Значительная работа в этом отношении приводится в Москве. Правительством столицы приняты десятки нормативных документов регулирующих взаимоотношения города и «I инвесторов по долевому участию в развитии инженерной инфраструктуры города. Однако эти документы остаются подчас противоречивыми, содержащиеся в них нормы слабо обоснованными, а, следовательно, недостаточно эффективно работающими на практике.

Отсутствие действенного механизма привлечения инвестиций в развитие инженерной инфраструктуры городов подтверждается все усиливающимися негативными тенденциями в этой сфере экономики. Очевидно, что проблема функционирования инженерной инфраструктуры городов перешла в разряд чрезвычайных и решить ее можно только на основе рыночных отношений.

Учитывая актуальность проблемы и незавершенность научного обоснования экономического механизма, целью диссертации является разработка рыночных методов привлечения инвестиций на развитие инфраструктуры в условиях комплексного взаимодействия города и инвесторов. В рамках этой цели намечается решить следующие задачи:

- оценить роль частных инвестиций в развитии инженерной инфраструктуры;

- дать оценку сложившейся системы взаимоотношений города и инвесторов;

- обосновать концепцию формирования механизма взаимодействия города и инвесторов в вопросах привлечения инвестиций в развитие инженерной инфраструктуры;

- разработать экономический механизм привлечения инвестиций на развитие инженерной инфраструктуры, отражающий интересы города и инвестора.

Объект и предмет исследования. Объект исследования — финансирование инвестиций в инженерную инфраструктуру города (на примере Москвы). Предмет исследования — механизм взаимодействия города и инвестора по привлечению инвестиций в развитие инженерной инфраструктуры.

Теоретическая и методологическая основы исследования. Методологической основой диссертации являются теория ренты, методы обоснования комплексного развития городов и методы оценки эффективности инвестиций.

В процессе исследования учтены: федеральные и региональные нормативные акты по проблемам развития инженерной инфраструктуры, использованы фактические данные статистических органов, научно-исследовательских и проектных институтов.

Научная новизна исследования заключается в том, что:

- дана оценка роли частных инвестиций в развитие инженерной инфраструктуры Москвы;

- определены принципы экономического механизма взаимодействия города и инвестора в вопросах привлечения частных инвестиций в порядке долевого участия в развитие инженерной инфраструктуры;

- обосновано использование территориальной ренты в качестве источника получения доходов города и критерия определения величины обременений инвестора;

- предложен механизм консолидации финансовых ресурсов на развитие инженерной инфраструктуры города;

- разработана методика расчета эффекта для инвестора и города при оценке инвестиционного проекта

Практическая значимость. Результаты исследования использованы при подготовке нормативных документов по долевому участию инвесторов в развитии социальной и инженерной инфраструктуры Правительством Москвы. Разработки могут представлять интерес и для других городов Российской Федерации.

Апробация работы. Результаты диссертационного исследования нашли свое отражение в отчетах СОГТС, обсуждались в соответствующих департаментах и управлениях Правительства Москвы, а также на специальных совещаниях инвесторов в Москве и Владимире.

Структура диссертации. Работа состоит из введения, трех глав, выводов и списка использованной литературы и материалов.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Каргин, Владислав Александрович

Выводы: строительство целесообразно + строительство нецелесообразно — строительство нуждается в дополнительных обоснованиях ? + - + ? + +

18 Вариант 1 - благоприятные условия Вариант 2 - сложные условия

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В результате исследования можно сделать следующие выводы.

1. В условиях резкого сокращения бюджетного финансирования основным источником средств для развития городской инфраструктуры могут служить частные инвестиции, однако прямое внебюджетное инвестирование этой сферы весьма проблематично в связи с низкой коммерческой эффективностью.

Учитывая высокую привлекательность жилищного и офисного строительство в Москве, частные инвестиции в развитие инженерной и социальной инфраструктуры города могут быть получены за счет долевого участия и инвесторов в результате обременения коммерческих высокоэффективных инвестиционных проектов.

2. Московское Правительство проводит большую нормотворческую работу по формированию механизма долевого участия, приспосабливая его к текущей экономической ситуации. Однако до сих пор остаются до конца нерешенными вопросы обоснования размеров обременения инвесторов, аккумуляции получаемых средств и их распределения между социальной и инженерной инфраструктурой, а также между ведущими инженерными системами города. Основная проблема заключается в нахождении методов согласования противоречивых интересов города и инвестора, в соответствии с которыми город стремится получить больше средств на развитие инфраструктуры (и тем самым увеличить обременения), а инвестор - получить максимальный доход на вложенный капитал и, естественно, заинтересован в уменьшении обременений.

3. Главная задача города - обеспечить приток инвестиций городское строительство и в том числе на развитие инфраструктуры Она может быть решена путем установления достаточно высокого уровня рентабельности инвестиций, позволяющего инвесторам получить доход, отвечающий средним показателям эффективность (доходности) капитальных вложений. При этом, обременения в порядке долевого участия должны вписываться в установленный уровень рентабельности.

4. Максимальная величина обременений инвестора в принципе должна соответствовать величине территориальной ренты влияющей на цену реализации объектов строительства. Территориальная рента складывается из абсолютной ренты характерной для всей территории Москвы, и дифференциальной ренты, существенно различающейся по районам столицы Абсолютная рента, это своего рода цена вхождения в Московский рынок обладающий повышенной привлекательностью и повышенными ценами. Ориентировочное значение абсолютной ренты может быть определено на основании данных о различиях в цене 1 кв. м. жилья различной степени комфортности в Москве (минимальная величина) и в ближнем Подмосковье (в радиусе 30-35 км. от МКАД). Дифференциальная рента, складывающаяся под влиянием различий в престижности, транспортной доступности, инфраструктурной обеспеченности и состоянии экологии районов города, может быть определена как разница в цене единицы площади жилья и офисных помещений примерно равного качества между худшим районом (районом с минимальной ценой или с нулевой дифференциальной рентой) и другими районами города.

Различия в цене объекта строительства, обусловленные территориальной рентой, не связаны непосредственно с деятельностью инвесторов-застройщиков. Поскольку рента принадлежит городу, соответствующая часть цены может (и должна) изыматься в городскую собственность. Таким образом, величина рентных платежей может выступать как ориентир, как верхний предел обременений инвестора.

5. Общий объем обременений должен распределятся между инженерной и социальной инфраструктурой исходя из текущей социально-экономической политики с учетом основных направлений перспективного развития города.

Методической основой обоснования размеров долевого участия в развитии инженерной инфраструктуры служат расчеты удельных показателей стоимости основных фондов систем тепло-энергоснабжения, водоснабжения и канализации, приходящейся на единицу соответствующего ресурса. На основе этих показателей рассчитывается величина дополнительных затрат, приходящаяся на 1 кв. м строящихся объектов различного функционального назначения, что и служит базой для расчета, долевого участия в развитии инженерной инфраструктуры.

Методика расчета средств долевого участия на развитие социальной инфраструктуры в принципе не отличается от изложенной выше. Только в качестве базы, применительно к которой рассчитываются удельные показатели, принимается стоимость основных фондов объектов социальной сферы, находящийся в муниципальной собственности, и общая площадь жилых домов.

6. Средства долевого участия должны аккумулироваться в городском бюджетном фонде и распределяться в централизованном порядке в части инженерной инфраструктуры между специализированными эксплуатационными организациями, обслуживающими инженерные системы, а в части социальной инфраструктуры - между административными округами города. Из этого же фонда могут частично финансироваться городские градостроительные программы, имеющие важное социальное значение, а также компенсироваться затраты инвесторов, связанные с подготовкой к строительству неудобных территорий.

7. Расчет дополнительных обременений инвестора производится на основании действующих нормативов выполнения строительных работ с учетом коэффициентов, отражающих изменения цен и сложность работ.

В целом, предлагаемый механизм взаимодействия города и инвестора обеспечивает: инвестору - получение доходов на вложенный капитал, отвечающих среднему фактическому уровню эффективности капитальных вложений; городу - получение средств за счет частных инвестиций в размерах, соответствующих ренте, реализуемой в ценах на строящиеся объекты.

Размер средств, получаемых в порядке долевого участия, должен определяться на стадии заключения инвестиционного контракта. При этом, устанавливаются формы и сроки долевого участия денежные платежи, выполнение определенных строительных работ по развитию (реконструкции) инженерных городских, сетей, передача, в собственность города части площадей строящегося объекта. Льготы застройщику, связанные с компенсацией затрат на обустройство территорий, отведенных под строительство, должны оговариваться в контракте и определяться с учетом лимита средств, получаемых в порядке долевого участия.