Недвижимость в экономической системе становления рыночной экономики тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Хасанов, Магди Ильгизарович

Введение

Глава 1. Экономические основы исследования недвижимости в современных условиях

1.1. Экономические основы недвижимости и отношения по ее реализации

1.2. Рынок недвижимости как экономический механизм ее функционирования

1.3. Формирование и развитие рынка недвижимости в переходной экономике

Глава 2. Государственное регулирование недвижимости и 93 экономических отношений по ее реализации и развитию

2.1. Реализация недвижимости в экономической системе

2.2. Место и функции производственной недвижимости в экономической системе

2.3. Специфика государственного регулирования недвижимости в трансформируемой экономике

Диссертация: введение по экономике, на тему "Недвижимость в экономической системе становления рыночной экономики"

Актуальность и значимость темы исследования. В настоящее время в российской экономике осуществляется сложный и противоречивый процесс ее трансформации, ориентированной на рыночные механизмы регулирования.

К числу трудностей реформирования отечественной экономики следует отнести негативные последствия функционирования командно-административной системы хозяйствования. Они общеизвестны, однако, считаем необходимым отметить те из них, которые имеют непосредственное отношение к исследуемой проблеме: существование моносистемы отношений собственности (государственной) на объекты недвижимости и отсутствие на этой основе реального рынка недвижимости.

Серьезно осложнили процесс реформирования и ошибки в его проведении. Одной из основных причин затянувшегося кризиса явились ошибки в приватизации, связанные с нарушением сущности и соотношения темпов разгосударствления и демонополизации в сфере недвижимости. Следует отметить, что разрыв этих процессов во времени приводит к воспроизводству множественных частных монополий и на этой основе к формированию олигархической структуры экономики.

Не может не влиять на современное экономическое положение в стране слабая разработанность теоретических и методологических основ недвижимости в системе экономических отношений и форм их проявления в хозяйственной практике. Изучение этой категории носило, в основном, односторонний характер и ограничивалось, как правило, оценкой рыночной стоимости объектов недвижимости. Подобный подход обнаружил значительные просчеты, которые выразились в реальной хозяйственной практике в необоснованном занижении стоимости объектов недвижимости, что повлияло, как на финансовое благополучие государства, так и на значительное социальное расслоение российского общества.

Отсутствие экономически обоснованных государственных механизмов формирования и регулирования форм реализации недвижимости, а также противоречивая законодательно-правовая база не в состоянии продвинуть, а тем более ускорить становление и развитие эффективной системы отношений в сфере недвижимости.

Степень исследования проблемы. До недавнего времени вопросы недвижимости и отношений по ее реализации в отечественной экономической науке почти не исследовались как самостоятельные. Недвижимость в контексте общеметодологических подходов наиболее полно представлена в работах отечественных ученых Л.Абалкина, Т.Игнатовой, Н.Колесова, В.Куликова, Д.Львова, В.Медведева, С.Максимова, Ю.Ольсевича, В.Радаева, Ф.Рыбакова, Е.Спиридоновой, С.Шарапова, Ю.Яковца и др.

В зарубежной экономической литературе проблемам недвижимости посвящено немало работ ученых-экономистов, в которых с различных методологических позиций анализируются указанные вопросы. Наиболее значительными, на наш взгляд, являются исследования Д.Фридмена, И.Ордуэя, Ч.Акерсона, Л.Элвуда, Г.Гаррисона, Д.Купера, И.Джонсона, У.Шепкеля, А.Ринга, Б.Бойса и других. В указанных работах недвижимость анализируется, как объект оценки ее рыночной стоимости, с точки зрения технологии и методов ее оценки, как объект юридического права.

Отсутствие серьезных работ по политэкономическим проблемам недвижимости в отечественной экономической литературе связано со вступлением страны на путь сознательного уничтожения основ рыночной экономики, с чрезмерной идеологизацией отечественной экономической науки и, как следствие, отсутствием реальных экономических отношений по формированию и реализации недвижимости. Только со второй половины 80-х годов стали появляться, в основном, в периодической печати публикации, посвященные вопросам недвижимости. Однако, отмеченные проблемы рассматриваются исследователями в прикладном аспекте, не затрагивают основ формирования и развития отношений недвижимости, либо исследуются в связи с анализом иных фундаментальных экономических процессов и отношений. В этой связи следует назвать работы В.Рутгайзера, К.Тарасевича, Н.Артеменкова, В.Есипова, А.Крутика, Г.Стерника, Д.Кузнецова, С.Грибовского, А.Ильина, А.Каракоза, Г.Микерина, В.Федорова, О.Пахомовой и др.

В связи с базисными изменениями в экономике страны, с формированием полисистемы отношений собственности (прежде всего, частной) в качестве основы производственно-хозяйственной деятельности категория недвижимости приобретает реальную экономическую основу. Отношения по реализации и развитию недвижимости становятся фактором, существенно влияющим на экономическое благосостояние людей, а сама недвижимость все больше вовлекается в рыночный оборот.

Формирование отношений недвижимости1, расширение круга объектов недвижимости, вовлекаемых в рыночный оборот (жилая и производственная коммерческая недвижимость, земельные участки), расширение спектра операций, осуществляемых на рынке недвижимости (посреднические операции, оценочная деятельность, управление недвижимостью), появление соответствующих этим операциям новых видов предпринимательской деятельности - все это свидетельствует о том, что отношения недвижимости постепенно интегрируются в структуру отечественной экономики и приобретают вектор, характерный для стран с развитой рыночной системой.

1 Под отношениями недвижимости здесь и далее в диссертации мы имеем в виду отношения по реализации и развитию недвижимости.

Несмотря на возрастающее внимание экономистов, особенно зарубежных, к исследованию проблем недвижимости, в трактовке содержания, форм проявления, организационно-экономических структур отношений недвижимости, а также их взаимосвязей с научно-техническим прогрессом, государственным регулированием и другими факторами остается немало дискуссионных вопросов и противоречивых толкований, требующих дальнейшего анализа. Существенно отличаются методологические подходы к исследованию поставленных, казалось бы, идентичных, вопросов и делаются различные, порой, противоположные выводы.

Итак, выбор темы диссертационной работы предопределен слабой теоретико-методологической разработанностью проблем отношений недвижимости в отечественной экономической науке и остротой ее практической значимости в процессе трансформации российской экономики в рыночную. Вышеизложенное позволяет сделать вывод об актуальности избранной темы исследования, как в теоретическом, так и в практическом аспектах. Актуальность и недостаточная научная разработанность проблем недвижимости в экономической системе становления рыночного хозяйства определили выбор темы, цели и задачи исследования.

Цель диссертационной работы состоит, во-первых, в исследовании недвижимости в системе экономических отношений становления рыночной экономики, а также в теоретическом и методологическом обосновании недвижимости как совокупности адекватных ей процессов и отношений; во-вторых, в анализе форм реализации недвижимости в реальной экономике и исследовании их взаимосвязей; в-третьих, в выработке конкретных направлений реализации теоретических и практических предложений по формированию и регулированию отношений недвижимости в переходной экономике.

Реализация поставленной цели определила задачи исследования:

- на основе существующей научной базы теории и практики недвижимости исследовать процессы формирования отношений недвижимости;

- исследовать сущность и структурные элементы отношений по недвижимости и их взаимосвязи;

- обосновать авторскую концепцию содержания и форм реализации отношений недвижимости; исследовать отношения собственности на объекты недвижимости;

- осуществить анализ формирования рынка недвижимости;

- выявить и исследовать сущность, структуру и специфику рынка недвижимости; проанализировать необходимость государственного регулирования отношений недвижимости и определить его основные направления.

Предметом исследования является система отношений по реализации и развитию недвижимости в переходной экономике.

Объектом исследования являются организационно-экономические формы объектов и субъектов недвижимости в процессе их развития (на примере Республики Татарстан).

Методология исследования. Результативность исследования определяется в значительной мере методологическим подходом. В силу направленности диссертационной работы на многоаспектный анализ отношений по реализации недвижимости, возникла необходимость использования как общих, так и ряда специфических методов, взаимно дополняющих друг друга и позволяющих раскрыть сложную экономическую категорию недвижимости и выражаемые ею отношения. В процессе исследования нами используется системный метод анализа, а также функциональный, структурный, генетический методы и некоторые другие, способствующие всестороннему теоретическому изучению анализируемой проблемы.

Теоретическую базу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов, включая монографии и научные статьи, материалы международных научно-теоретических симпозиумов и конференций. Для теоретического и практического обоснования ряда конкретных вопросов исследуемой проблемы использованы законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации и Республики Татарстан.

Информационной базой исследования послужили справочные материалы Государственного комитета по статистике Российской Федерации и республики Татарстан, Указы Президентов Российской Федерации и Республики Татарстан, Постановления РФ и РТ, нормативные документы, результаты собственных исследований в качестве специалиста по оценке объектов недвижимости на основе проведения самостоятельной оценочной деятельности объектов недвижимости в Республике Татарстан в период с 1998-2001 гг.

Вклад автора в проведенное исследование и степень новизны полученных результатов. В диссертации определено и обосновано исследование недвижимости как совокупности отношений по ее формированию, развитию и реализации, состоящее в обосновании сущности, структуры и функциональной роли, которые она выполняет в экономической системе становления рыночной экономики.

Новизна полученных результатов состоит в том, что в диссертации впервые представлено комплексное исследование отношений недвижимости, включающих в себя взаимодействия категории недвижимости с рынком недвижимости и его спецификой в переходной экономике, с необходимостью и направлениями государственного регулирования отношений недвижимости, с выделением структурных элементов анализируемых отношений. Это позволяет утверждать, что теоретически разработана научная проблема, имеющая народнохозяйственное значение на этапе становления и развития рыночной экономики.

Конкретные новые научные результаты состоят в следующем:

1. В диссертации дано обоснование недвижимости как экономической категории, определяемое как отношения субъектов хозяйствования по поводу земли и имущества, созданного в результате человеческой деятельности, длительное время сохраняющего свою натурально-вещественную форму и неотделимо связанного с землей.

2. Недвижимость обоснована как товар, обладающий классическими свойствами. Автор дополнил анализ недвижимости с позиции ее стоимостной оценки обоснованием ее потребительной стоимости. При этом исследованы изменения в потребительной стоимости недвижимости в части ее физического и морального износа и доказана необходимость учета этого фактора в амортизационной политике субъектов хозяйствования в переходной экономике.

3. Дана теоретически обоснованная характеристика категории недвижимости как капитала.

4. Проанализированы, определены и раскрыты функции категории недвижимости: функция формирования и роста национального богатства общества и социальная.

5. На основе анализа причин и условий функционирования недвижимости обоснованы особенности формирования и развития совокупности отношений недвижимости в переходной экономике. Автор доказал определяющую роль в инициировании указанных процессов -становление полисистемы отношений собственности и формирования в ней собственности на объекты недвижимости.

6. Дана авторская трактовка категории рынка недвижимости -сегмент национального рынка, представляющий совокупность экономических отношений по поводу реализации недвижимого имущества или прав на него - и определено его место в совокупности отношений недвижимости. Автор исследует и обосновывает динамику недвижимости в воспроизводственном процессе, включающем наряду с отношениями обмена также отношения производства, распределения и потребления. Выявлена специфика рынка недвижимости в переходной экономике, включающая территориальный характер рынка; особый контроль со стороны государства; специфический характер оборота недвижимости через оборот прав на нее; высокий уровень трансакционных издержек; низкая ликвидность объектов недвижимости и др.

7. Раскрыты отношения потребления недвижимости в производственной сфере. Автором аргументированы новые подходы к формированию концепции долгосрочной промышленной политики в условиях становления рыночной экономики, предполагающей эффективное использование производственной недвижимости, сохранившей достаточный эксплуатационный ресурс.

8. Определено место отношений непроизводственной недвижимости как фактора социально-экономического роста общества.

9. Обоснована необходимость государственного регулирования совокупностью отношений недвижимости и возрастание его регулирующей роли в период трансформации экономики. Определены основные направления государственного вмешательства в сферу недвижимости.

Научно-практическая значимость диссертационной работы. Новые научные результаты, полученные автором, могут послужить:

1. Теоретико-методологической базой для дальнейшего исследования данной проблемы;

2. Основой для формирования и теоретического обоснования современной государственной политики в области:

- совершенствования деятельности субъектов хозяйствования на рынке недвижимости;

- разработки и реализации промышленной политики;

- разработки республиканской программы социально-экономического развития Республики Татарстан.

3. В совершенствовании экономической практики субъектов хозяйствования (предприятий, банков, страховых компаний и т.п.) в системе экономических отношений недвижимости.

4. В практической деятельности Министерства имущественных и земельных отношений на всех уровнях управления.

5. Для использования в учебном процессе в преподавании курсов «Экономическая теория», «Микроэкономика», «Макроэкономика», «Отношения собственности», «Экономика недвижимости», «Оценка недвижимости», «Управление собственностью», а также спецкурсов по проблемам недвижимости.

В процессе исследования были сформулированы практические рекомендации в области функционирования рынка недвижимости, разработки промышленной политики, реформы жилищно-коммунального хозяйства. Они получили одобрение в соответствующих государственных и хозяйственных структурах Республики Татарстан, а также при разработке республиканской программы социально-экономического развития.

Апробация работы. Основные положения и результаты диссертационной работы доложены, обсуждены и получили одобрение на международных научно-теоретических и научно-практических конференциях и симпозиумах в гг. Москва (2001, 2002), Нижний Новгород (2001) и Казань (1999, 2000, 2001), а также на всероссийских, региональных, республиканских, городских, межвузовских конференциях и семинарах.

Ряд положений и рекомендаций, содержащихся в диссертации и опубликованных работах, внедрены в практику работы Министерства имущественных и земельных отношений Республики Татарстан.

Основные положения диссертации опубликованы автором в 11 работах, общим объемом 4,5 п.л.

Структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, двух глав, содержащих шесть параграфов, заключения, изложенных на 145 страницах, 6 таблиц, 3 приложений и библиографии, включающей 166 наименований.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Хасанов, Магди Ильгизарович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование проблем недвижимости позволяет сделать определенные выводы, которые имеют как теоретическое, так и практическое значение.

1. Вполне назрел вопрос о выделении такой самостоятельной отрасли экономического знания как экономика недвижимости. В пользу этого говорит не только быстрое развитие такой ранее неизвестной структуры рынка как рынок недвижимости, но и то воздействие, которое оказывают отношения недвижимости на социально-экономическое развитие. В настоящее время интерес ученых к проблемам недвижимости ограничивается, как правило, выработкой методов рациональной стоимостной ее оценки, что явно недостаточно. Структура новой отрасли экономического знания предполагает выяснение отношений собственности на объекты недвижимости, систему экономических отношений юридических и физических лиц, связанных с ней, нахождение методов их согласования в целях эффективного ее использования, определение роли и значения тех экономических и правовых институтов, которые действуют здесь.

2. Недвижимость следует рассматривать как экономическую категорию, которая выражает свою сущность, выступая как национальное богатство, товар, капитал. Эти функции взаимосвязаны между собой, выступают в единстве и, в то же время, они противоречивы, что необходимо учитывать, особенно в период переходной экономики.

3. Недвижимость является объектом, по поводу которого возникают социально-экономические отношения и, прежде всего, отношения владения, пользования, распоряжения между различными субъектами собственности. Это порождает различия в экономических интересах, противоречия между ними и необходимость нахождения экономических и правовых методов их разрешения. Не менее важны организационно-экономические и управленческие отношения, которые во многом определяют размеры дохода, получаемого от недвижимости.

4. Недвижимость является также объектом, по поводу которого возникают рыночные отношения. Рынок недвижимости имеет общие черты с другими структурами рынка. Здесь также действуют законы спроса, предложения, конкуренции. В то же время этот рынок имеет свои особенности. Он возник относительно недавно и бурно развивается. Специфика недвижимости как товара и его свойств потребительной стоимости и стоимости накладывает отпечаток на содержание операций по купле и продаже недвижимости, их динамики и последствиям. Развитие рынка производственной недвижимости привело к возникновению противоречий в обществе, что проявилось в не всегда оправданной конкуренции между отдельными частными собственниками, в возникновении и развитии противоречий между частным и государственным сектором.

5. Заслуживает внимания развитие рынка жилой недвижимости. На первых порах его быстрое развитие сменилось возникающими здесь трудностями. Рынок жилой недвижимости в большей степени является вторичным рынком, на котором все больше обнаруживается превышение предложения над спросом вследствие падения жизненного уровня населения. На рынке новой жилой недвижимости наблюдается также рост предложения, но уже в обстановке значительной степени удовлетворения потребности в жилье элитарной части населения. Трудности в реализации жилой недвижимости сдерживают развитие строительного комплекса, который по показателям ввода в эксплуатацию жилья значительно отстает от показателей дореформенного периода.

6. Развитие рыночных отношений в сфере жилой недвижимости не должно рассматриваться как основное направление в этой области, а должно сочетаться с различными способами нерыночного воздействия на удовлетворение потребностей населения в жилье. Речь идет о развертывании строительства социального жилья, предпосылкой которому

142 может быть выход из экономического кризиса и постепенное увеличение темпов экономического роста. Акцент лишь на рыночные отношения не в состоянии ни сегодня, ни в перспективе привести к улучшению жилищных условий населения.

7. Рынок недвижимости не является изолированной рыночной структурой. Он связан с рынком капиталов, рынком труда, испытывает влияние макроэкономической и региональной ситуации, а также изменений, которые происходят в мировой экономике. Финансовый кризис, возникший 17 августа 1998 года и его последствия оказали серьезное воздействие, как на предложение жилья, так и на его спрос, вызвали, по существу, совершенно новую ценовую ситуацию.

8. Недвижимость как объект, обладающий стоимостью, должна рассматриваться с позиций кругооборота и оборота этой стоимости. Это позволит в теории общественного воспроизводства подойти по-новому к этой проблеме, которая в основном рассматривалась лишь с точки зрения воспроизводства активной части основных производственных фондов и менее всего пассивной части. Не акцентировалось внимание на кругообороте и обороте стоимости непроизводственной недвижимости. Все это проявилось в существенных недостатках в формировании и реализации амортизационной политики. По-прежнему существуют различные подходы и к определению степени износа производственных и непроизводственных фондов, способов аккумуляции части их стоимости в рамках государства и предприятия для последующего их воспроизводства.

9. Недвижимость, выступающая как национальное богатство и как капитал, является важным фактором экономического роста. Он может быть достигнут не только за счет инвестиций, но и за счет экономии прошлого труда. Обычно, эта экономия сводилась лишь к обеспечению рационального расходования сырья, материалов, топлива, энергии и менее всего рассматривалась с позиции экономного использования пассивной части производственных фондов (здания, сооружения, складские помещения), что приобретает особенное значение в условиях кризиса, резкого падения объемов производственного строительства.

10. Имеющий место физический и моральный износ пассивной части фондов требует развития и совершенствования тех подразделений и служб, которые выполняют ремонтные работы, что является одним из условий продления долговечности фондов, сроков их эксплуатации, а значит, - обеспечения экономии прошлого труда.

11. Рациональное использование недвижимости обеспечивает и социальный рост, значение которого возрастает в силу сохраняющейся нестабильности в обществе, отставания в сфере жилья, медицины, образования. Это диктует необходимость разработки различных способов эффективного использования социальных объектов, их реконструкции, ремонта.

12. Выход из экономического кризиса требует при формировании промышленной политики сделать упор не на новое строительство, а на техническую реконструкцию промышленных предприятий. Указанная проблема является довольно сложной ввиду недостаточной ее теоретической разработанности и отсутствия достаточного опыта в этой области. Реконструкция по сравнению с новым строительством обеспечивает экономию финансовых ресурсов, выигрыш времени и возможность увеличения выпуска продукции на отечественном и мировом рынке.