Экономическая природа недвижимости тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Экономическая природа недвижимости"

На правах рукописи

Зарайская Ольга Анатольевна

и<Л3446 170 ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ПРИРОДА НЕДВИЖИМОСТИ

Специальность 08 00 01 - Экономическая теория

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

1 8 СЕН 2СГиЗ

Москва-2008

003446170

Работа выполнена на кафедре экономической теории факультета государственного управления Московского государственного университета имени М В Ломоносова

Научный руководитель

доктор экономических наук, профессор Сажина Муза Аркадьевна

Официальные оппоненты

доктор экономических наук, профессор Дунаев Эрнест Павлович кандидат экономических наук, профессор Лаптев Дмитрий Николаевич

Ведущая организация

Российский государственный университет нефти и газа им И M Губкина

Защита состоится «<y<j» октября 2008

года в

Sf* ас а¿?,

мин на заседании

диссертационного совета Д 501 001 12 в Московском Государственном Университете им M В Ломоносова по адресу 119992, ГСП-2, Москва, Ломоносовский проспект, д 27, корп 4, стр 1, МГУ им MB Ломоносова, факультет государственного управления аудитория 619

С диссертацией можно ознакомиться в читальном зале научной библиотеки 1-го корпуса гуманитарных факультетов МГУ им M В Ломоносова

Автореферат разослан <_ сентября 2008 г

Ученый секретарь Диссертационного совета Д 501 001 12, профессор

Ф M Волков

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы и направленность исследования Недвижимость проявляется в многогранности роли, которую она играет для всего государства в целом и для каждого члена общества в отдельности Экономическое значение недвижимости заключается, прежде всего, в том, что она выступает одним из основополагающих ресурсов воспроизводственного процесса, влияющим на его рост и стабильность Земля и расположенные на ней объекты недвижимости, выступая основой производственного процесса, жизнедеятельности населения и слагаемым богатства всей страны, имеют в то же время большое социальное значение Вместе с тем, недвижимость является фактором экономической безопасности государства, от которою зависят перспективы развития всей страны в целом, показателем экологического состояния государства, поскольку от того, эффективно ли используется земля, из экологически -безопасных ли материалов строятся здания, зависит экологический статус страны

Недвижимость как экономическая категория выражает отношения собственности, от использования которой зависит ее результативность Если недвижимость является государс геенной собственностью, то она не продается Если недвижимость - в частной собственности, то она является предметом купли-продажи Но и в этом случае она должна служить воспроизводственному процессу, повышению жизненного уровня населения, безопасности, экологическому равновесию Помочь реализовать это должно государство

Важность и сложность проблемы недвижимости, а также недостаточность ее разработанности повышает научный интерес к ней В рыночной экономике не все объекты недвижимости являются предметом купли-продажи (не продаются земля и объекты недвижимости, служащие интересам всей страны) Однако, рыночные отношения накладывают отпечаток на все объекты недвижимости, придавая им стоимостную оценку Важнейшую роль в рыночной системе играют объекты недвижимости, которые вовлечены в рыночный оборот Рынок недвижимости в российской экономике представляет качественно новое явление, его существование началось с 1991 года Характеризуясь большим количеством противоречий и «изъянов», российский рынок недвижимости требует проведения взвешенной государственной политики, учитывающей важную общественную роль рынка недвижимости в экономике

В настоящее время функционирование рынка недвижимости тесно интегрировано во все сферы экономической и социальной жизни российского общества Оборот в сфере недвижимости и строительства занимает более 15% ВВП России, притом каждый год он устойчиво растет

В мировой экономике существует широкий спектр инструментов государственного регулирования рынка недвижимости Для России важно критическое осмысление мирового опыта функционирования и государственного регулирования рынка недвижимости, выявление закономерностей и особенностей его развития с целью дальнейшей трансформации и адаптации положительных черт применительно к отечественной экономике, выбор методов качественной рыночной оценки недвижимости, повышение эффективности ее использования, разработка эффективной научной стратегии государственного регулирования рынка недвижимости с учетом исторических, регионально-климатических, экономических и институциональных особенностей страны Все это повышает актуальность выбранной темы диссертационного исследования

Степень разработанности проблемы. Элементы научного анализа недвижимости как экономической категории встречаются у ранних представителей классической политэкономии (У Пегги, А Смита, Д Рикардо, Дж Милля), в частности, в вопросе о земле и ее цене У Петти, отмечая значимость земли как фактора производства, писал, что «труд -отец богатства, земля - его мать» А Смит в своей книге «Исследование о природе и причинах богатства народов» подчеркивал, что важным фактором богатства общества является земельная рента

Концепция «социального рыночного хозяйства» неолибералов (Л Эрхард, В Ойкен, А Мюллер-Армак, В Репке, А Рюстов), включала строительство жилья, что успешно было реализовано Л Эрхардом в послевоенной Германии.

Однако основательно проблема недвижимости стала развиваться в науке в конце XX века Среди современных зарубежных исследователей, работы которых посвящены проблеме недвижимости как экономической категории, вопросам функционирования рынка недвижимости, его государственного регулирования и прогнозирования можно выделить Ч Акерсона, Э Баума, Дж Брауна, Д Бретт, Ч Вюртзебаха, С Голдберга, Ф. Модильяни, Н Миллера, Дж Мэтисяка, Н Ордуэя, А Ринга, С Роулака, Р Страйка, Дж Фишера, Дж Фридмана, Г Харрисона, А Шмица, Дж Эккерта, Л Эллвуда

Заслуживают внимания исследования А Ринга в области общей теории экономики рынка недвижимости и проблем методологических основ рыночной оценки земли

Определенный вклад в развитие современной теории недвижимости внес лауреат Нобелевской премии Ф Модильяни Изучая проблему личных финансов и жизненный цикл сбережений, он показал влияние личных сбережений па приобретение товаров длительного пользования

Проблемами оценки эффективности использования недвижимости занимаются Ч Акерсон, Дж Фишер, Г Харрисон, Дж Эккерт, Л Эллвуд А экономисты Дж Брауп,

С Голдберг, Дж Мэтисяк исследуют недвижимость в контексте рынков капитала С Роулак занимается вопросами оценки инвестиций в недвижимость (в контексте управления портфелем недвижимости) Э Баум и Ч Вюртзебах исследуют международные рынки недвижимости, в основном США и Западной Европы Р Страйк особое значение уделяет проблеме формирования и перспективам развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях переходной экономики

В российской современной экономической литературе в связи с относительно небольшим периодом существования рыночных отношений в сфере недвижимости эта проблема разработана фрагментарно, ощущается значительное отставание научных разработок по этой проблеме, недостаточно работ фундаментального характера Многие исследования по данной тематике представляют собой переводной материал, не адаптированный к условиям России

Наиболее системный теоретический подход к проблемам недвижимости представлен в трудах современных российских исследователей Е Ардемасова, А Асаула, И Балабанова, Н Волочкова, С Грибовского, В Горемыкина, Л Игнатова, Д Львова, Е Максимовой, А Марченко, Ю Пашкуса, Г Поляковского, Н Разновой, В Ресина, Г Стерника, Е Тарасевича, Н Щербаковой

Среди них можно выделить труды В Горемыкина, в которых всесторонне рассматривается недвижимость как экономическая категория, вопросы управления недвижимостью, анализируются налогообложение и учет в этой сфере Заслуживают внимания и научные исследования И Балабанова в области изучения инвестиционных процессов в сфере недвижимости В работах Г Поляковского показана связь рынка жилья с рынком земли, обосновывается формирование на их основе единого рынка недвижимости, экономика жилищного сектора раскрывается как часть единой системы рыночных отношений, определяются факторы, от которых зависит доступность жилья, рассматриваются различные направления и инструменты государственного регулирования жилищной политики С Грибовский и Е Тарасевич разрабатывают адаптации методологии мировой теории оценки недвижимости к современным российским условиям Отдельного внимания заслуживают работы С Грибовского, посвященные развитию методов индивидуальной и массовой оценки недвижимости, в особенности методу капитализации дохода Наибольший практический интерес представляют предлагаемые им подходы к моделированию рынков городской недвижимости, что важно как для целей проведения массовой и индивидуальной оценки, так и для изучения закономерностей развития региональных рынков недвижимости, создания целостной системы управления недвижимым имуществом региона

Однако до сих пор не уделено должного внимания изучению экономической природы недвижимости, в недостаточной степени разработаны проблемы государственного регулирования рынка недвижимости, анализа его развития и прогнозирования динамики Это и определило выбор темы, цели и задач диссертационного исследования

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является раскрытие экономической природы недвижимости и ее социальных функций, выявление специфики и механизма рынка недвижимости в российской экономике, выработка стратегии государственного воздействия на рынок недвижимости в отечественной экономике Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач

- раскрыть экономическое содержание недвижимости и ее особенности, обосновать место и роль недвижимости в рыночной экономике,

- выявить специфику недвижимости как экономического актива,

- проанализировать рынок недвижимости и механизм его функционирования,

- показать особенности механизма функционирования рынка недвижимости в современных условиях России,

- определить основные методы оценки недвижимости,

- показать необходимость государственного регулирования рынка недвижимости, выявить эффективность мер государственного регулирования,

- разработать рекомендации по повышению эффективности государственного регулирования рынка недвижимости в России

Предмет и объект исследования Предметом исследования является недвижимость как экономическая категория в условиях рыночной экономики

Объект диссертационного исследования - экономические отношения, складывающиеся в процессе функционирования недвижимости

Методологические и теоретические основания исследования. Методологическая база исследования основывается на диалектических принципах, позволяющих раскрыть сущность исследуемых процессов и формы их проявления, определить тенденции развития

Для выявления общих принципов функционирования недвижимости использовались метод научной абстракции, системный подход и логические законы, задействован математический инструментарий, что нашло отражение в графиках, таблицах, схемах

Теоретическими основами диссертационного исследования явились труды зарубежных и российских ученых в области экономической теории, экономики недвижимости, государственного управления, основ государственной собственности, экономической статистики В работе использованы материалы научных конференций и семинаров, статистические сборники, экономические отчеты МЭРиТ, Всемирного Банка

Эмпирическую основу дисссртационнои работы составили действующие федеральные законы, постановления Правительства РФ, нормативно-правовые акты, статистические данные Госкомстата России, периодические издания и ресурсы сети Интернет Большую помощь автору оказали официальные материалы государственных органов и риелторских компаний, а также личный опыт работы в агентствах недвижимости «Инком», «Октава», «Ангел-риэлти»

Конкретные результаты исследования и их научная новизна. В диссертационной работе получены следующие результаты, определяющие новизну и научно-практическую значимость исследования

1 Раскрыт противоречивый характер недвижимости, выступающей, с одной стороны, товаром длительного пользования, удовлетворяющим возрастающие экономические и социальные потребное ги, с другой стороны, капиталом, обеспечивающим возрастание дохода.

2 Выявлены особенности недвижимости как объекта купли-продажи -неподвижность, неразрывная связь недвижимости с земельным участком и

невозможность его перемещения в пространстве,

-растянутость во времени использования и потребления объектов недвижимости (предметы длительного пользования),

-проявление недвижимости в разных временных периодах в качестве объекта рынка товаров и рынка капитала,

-неотчуждаемость недвижимости, сохранение ее в собственности в процессе потребления в качестве аренды в условиях использования как товара и как капитала

3 Раскрыты особенности рынка недвижимости

-в условиях монополии и олигополии цены на объекты недвижимости характеризуются широкой вариацией, что снижает стихийный механизм саморегулирования,

-на рынке недвижимости наблюдается разнообразие видов конкуренции монополистическая (особенно в строительстве), олигополистическая (при наличии небольшого количества субъектов рынка), неценовая конкуренция, связанная с совершенствованием качества объектов недвижимости и условий их продажи, в условиях государственного регулирования рынка недвижимости конкуренция порождает цену, вызванную в основном спросом и предложением,

-спрос на объекты недвижимости неэластичен в результате влияния на него индивидуальных характеристик объекта недвижимости, субъективных вкусовых предпочтепий потребителей, динамики денежных доходов покупателей, предоставляемых

льгот потребителю объекта недвижимости, состояния и развития инфраструктуры, исторических и географических условий, экологической ситуации,

-предложение недвижимости обусловлено как существующей ценой па рынке, так и неценовыми факторами изменением финансового положения собственника, затратами на содержание и обслуживание объекта недвижимости (коммунальные расходы), дисбалансом между имеющимся объектом недвижимости и представлениями о необходимом, изменением состава семьи владельца недвижимости и переходом в иную возрастную группу, репутацией и престижностью района, где куплена недвижимость

Показано, что предложение на первичном рынке (рынке новостроек) зависит от наличия объема инвестиций в строительство и его рентабельности, развития и доступности кредитования в строительной сфере, использования и внедрения новых технологий в строительстве, изменения законодательной базы в отношении требований к строительным объектам

4 Определены особенности рынка недвижимости в России, выражающиеся -в высоком уровне монополизации первичного рынка недвижимости,

-в низких объемах строительства, прежде всего, муниципального фонда объектов недвижимости,

-в асимметричной структуре различных секторов рынка недвижимости (больший удельный вес рынка жилья и коммерческой недвижимости по сравнению с рынком земли и промышленной недвижимости), в неравномерности развития по регионам, -в высокой капиталоемкости рынка недвижимости,

-в существенном разрыве между ценами на объекты недвижимости и доходами основной массы населения,

-в наличии дефицитности на рынке жилья и неудовлетворенности им основной части населения,

-в недостаточном развитии правовой базы функционирования рынка недвижимости (нечеткость прав собственности, отсутствие специального законодательства по рынку недвижимости, информационная асимметрия), что вызывает рост трансакционных издержек, -в слабой государственной политике в сфсрс недвижимости

5 Даны рекомендации по совершенствованию государственного регулирования рынка недвижимости в России

-принятие законопроекта, направленного на ограничение спекуляций недвижимостью и увеличение прозрачности финансовых потоков в строительстве и недвижимости, совершенствование законодательной базы и органов государственного регулирования рынка

недвижимости путем принятия специальных законов о рынке недвижимости, обеспечения независимости органов регулирования от субъектов рынка недвижимости,

-создание правительственной комиссии с привлечением Федеральной Антимонопольной Службы с целью расследования ситуации на монополизированном российском рынке недвижимости, вьивления реальной себестоимости строительства объектов и противодействия монополизации и спекуляции на рынке,

-развитие государственного заказа и увеличение прямых вливаний из федерального и региональных бюджетов в строительство социального жилья и социально-значимых объектов недвижимости, что должно способствовать увеличению рождаемости и улучшению демографической обстановки в стране (субсидии на покупку жилья или его наем для молодых семей, малообеспеченного населения, социально незащищенных работников),

-государственная поддержка разнообразных архитектурных конкурсов и исследовательских программ, разрабатывающих проекты доступного жилья,

-стимулирование вчожений банков в строительные компании, развитие механизмов ипотечного кредитования, использования кредитно-денежных рычагов для снижения процентных ставок на кредиты,

-создание системы продажи земли через аукционы для противодействия коррупции, спекуляции, простаивания земель

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в развитии теории экономической природы недвижимости в новых исторических условиях Полученные основные выводы и рекомендации могут быть полезны при формировании, совершенствовании и проведении политики в сфере недвижимости на макро- и микроэкономическом уровне, а также в нормотворческой деятельности государственных институтов, в возможности использования результатов эмпирического исследования для реализации в различных организациях, связанных с недвижимостью Практическая значимость диссертации определяется тем, что дает представление о методологических основах недвижимости и изменениях, происходящих в сфере недвижимости, раскрывает новые возможности в подходах к факторам, влияющим на эффективность функционирования и перспективы развития рынка недвижимости

Определенный интерес результаты исследования могут представлять для риелторов, руководителей агентств недвижимости

Материалы диссертации могут быть использованы для преподавания экономических дисциплин «Экономика недвижимости», «Экономика природопользования», «Оценка недвижимости», «Экономика и управление земельным фондом», «Экономика и управление

на рынке недвижимости», «Экономика и управление устойчивым развитием города» и других

Апробация диссертационного исследования. Результаты данной работы были представлены в научных докладах и сообщениях и получили положительную оценку на заседаниях кафедры экономической теории факультета государственного управления МГУ им MB Ломоносова, на научных и научно-практических конференциях и семинарах, проходивших в Москве (в том числе, Международная конференция студентов и аспирантов по фундаментальным наукам «Ломоносов», Москва, апрель, 2006 год - научная статья опубликована в сборнике лучших докладов Международной конференции «Ломоносов -2006» - Вестник молодых ученых - Выпуск III) Основные положения диссертации изложены в пяти публикациях, общим объемом 2,8 печатных листа

Структура работы. Цель и задачи исследования определили следующую структуру работы введение, три главы, заключение, библиография, приложения

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, РАЗРАБОТАННЫЕ В ДИССЕРТАЦИИ

Недвижимость как экономическая категория. Экономическую природу недвижимости определяют ее сущность и механизм функционирования Недвижимость как экономическая категория проявляется как социально значимый ресурс воспроизводственного процесса, влияя на стабильность общества в целом и его экономический рост, являясь показателем жизненного уровня населения, фактором экономической безопасности страны, показателем се экологического состояния

Определение недвижимости в экономической литературе концентрируется на различных свойствах недвижимости В соответствии с ними природа недвижимости проявляется в ее стационарности, неподвижности, то есть в неразрывной связи с земельным участком, на котором она находится, ее материальности, долговечности, уникальности каждого конкретного объекта недвижимости, длительности создания и подверженности износу объектов недвижимости

Экономисты трактуют экономическое содержание недвижимости неоднозначно, а порой даже диаметрально противоположно А Ринг1, В Горемыкин2, Н Волочков3 относят недвижимость к благам (товарам), в то же время И Балабанов4, Н Щербакова5, Ю Пашкус6 относят недвижимость к финансовым активам

На наш взгляд, природа недвижимости заключается в двойственности ее сущности как товара (вещи), с одной стороны, и как капитала (инвестиционного актива), с другой Двойственная природа недвижимости порождает потребление ее полезных свойств с целью удовлетворения потребностей субъектов и использование ее в качестве капитала как источника инвестиционного процесса Потребление недвижимости в качестве товара ограничивает ее использование как каптала В этом заключается противоречивость экономической природы недвижимости

Двойственная природа недвижимости ведет к многообразию мотивов ее приобретения Если недвижимость приобретается для получения дохода через сдачу в аренду, в доверительное управление, с целью дальнейшей перепродажи по более высокой цене, то она выступает как инвестиционная недвижимость Если же недвижимость приобретается для потребления (производственного или личного), то ее можно рассматривать как разновидность реальных активов - операционная недвижимость Двойственность

'Ring Alfred A Redi Estate Principles and Practice -7 ed Englewood Cliffs Prentice Hall, 1972 P 34-37

г Горемыкин В А Недвижимость экономика, управление, налогообложение, учет М Кнорус, 2006, С 107

3 Волочков Н Г Справочник по недвижимости М, 1996, с 17

4 Балабанов И Т Операции с недвижимостью в России М, 1996, с 13

s Щербакова Н А Экономика недвижимости Учебное пособие Ростов н/д Феникс, 2002, С 16

6 Экономика и финансы недвижимости Подред ПашкусаЮ В СПб СПбГУ, 1999 С 28

недвижимости как товара и как капитала является важнейшей особенностью недвижимости, в результате чего один и тот же объект недвижимости может иметь разную ценность Операционная недвижимость вступает в противоречие с инвестиционной, поскольку использование недвижимости в качестве товара ограничивает ее использование как инвестиционного актива

Двойственная природа недвижимости приводит к приобретению ею новых признаков и механизмов функционирования, создает новые возможности ее использования в экономике Недвижимость решает задачи обеспечения интересов общества, выражающихся в предоставлении жилища, помещений для бизнеса, в особом механизме функционирования, необходимым элементом которого является государственное регулирование, в гарантии устойчивости и социально-экономической стабильности развития общества

В исследовании показано, что в современной рыночной экономике экономическая природа недвижимости проявляется в ее функционировании на стыке государственно-общественных и частных интересов, баланс которых призвано обеспечить государство В диссертации представлен анализ эволюции понятия «недвижимость» В России термин «недвижимость» появился во времена Петра I, когда 23 марта 1714 года им был издан указ «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах», в котором упорядочивались вопросы оборота недвижимости и наследования земель Благодаря этому указу в российском законодательстве появилось деление имущества на движимое и недвижимое

В советском законодательстве, в связи с отменой частной собственности на землю, многие наработки дореволюционного гражданского права были несправедливо забыты Деление вещей на движимые и недвижимые было заменено понятиями «основные» и «оборотные» фонды Термин «недвижимость» в юридической и экономической практике в советский период не использовался и лишь с принятием Федерального Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» 4 июля 1991 года, устанавливающего порядок приватизации жилья, деление имущества на движимое и недвижимое возобновилось

Понятие недвижимости в современном российском законодательстве закреплено статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (принят 30 ноября 1994 г), в соответствии с которой к недвижимым вещам (недвижимости, недвижимому имуществу) относятся «земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, а также все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, леса и многолетние насаждения, кондоминиумы воздушные и морские суда, подлежащие государственной регистрации, суда внутреннего плавания, космические

объекты»

В диссертационной работе дается анализ, предлагаемых западными и отечественными учеными, высказываний о недвижимости

Западные ученые концентрируют внимание на неотделимости земли от земельного участка и многие термины, в сущности, дублируют друг друга Г Харрисон под недвижимым имуществом понимает «землю как физический объект и всё, что с ней прочно связано»7, в Оксфордском словаре по бизнесу недвижимое имущество определяется как «любое имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней»8, американский ученый Д Розенберг под недвижимостью понимает «реальную земельную и всю материальную собственность, включающую все материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или прикрепленное к земле»9

Среди российских ученых, занимающихся вопросами недвижимости, к сожалению, пока не выработано однозначного определения понятия «недвижимость» У В Горемыкина «недвижимость - это земельные участки и все то, что с ними прочно связано, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно»10 М Кулагин в своем труде «Предпринимательство и право, опыт Запада» пишет « имущества являются недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета, принадлежность которого они составляют»11 Однако все ученые выделяют главный отличительный признак недвижимости - стационарность

Диссертантом предлагается следующее определение недвижимости Оно заключается в том, что недвижимость - это земля и другие объекты жизнедеятельности и производственной деятельности человека, которые невозможно переместить в пространстве без ущерба их функциональному назначению, являющиеся, как правило, инвестиционным активом, свободно обращающимся в рыночной сфере и подлежащие обязательной государственной регистрации

Рынок недвижимости и его особенности Поскольку в рыночной экономике недвижимость имеет рыночную природу, существует рынок недвижимости, роль которого многообразна, поскольку он аккумулирует товар, востребованный всеми членами общества Рынок недвижимосш занимает особое место в экономике, так как в недвижимости заключена значительная стоимость национального богатства, находящая отражение в структуре валового национального продукта Поступления от операций с государственной и

7 Харрисон Г С Оценка недвижимости учеб пособие Пер с англ - М РИО Мособлупрпочиграфиздата, 1994 С 34

1 Оксфордский толковый словарь по бизнесу -М,1995 С 543

5 Розенберг Д Инвестиции терминологический словарьГУниверситет Руджерс (США) - М , 1992 С 268

10 Горемыкии В А Недвижимость экономика, управление, налогообложение, учет М Кнорус, 2006, С 107

" Кулагин М В Предпринимательство и право опыт Запада/Под ред проф Е А Суханова -М , 1992 С 110

муниципальной недвижимостью, сборы от налогов на недвижимость и сделок с ней формируют существенную часть доходов бюджетов всех уровней В ходе развития и становления рынка недвижимости создается большое количество рабочих мест, что способствует росту занятости Инвестиционная составляющая рынка недвижимости оказывает влияние на функционирование финансового рынка

Из всех существующих объектов недвижимости особое место в рыночной экономике занимает земля, выполняющая хозяйственно-экономическую, социальную, экологическую, политическую функции Именно земля является местом проживания людей, прямо или косвенно участвуя в производстве средств производства и предметов потребления Более того, земля является неотъемлемым базисом любого объекта недвижимости (дома, предприятия) Сама земля без строений на ней уже имеет уникальную природную ценность, незаменимую в жизни любого общества

О месте и роли рынка недвижимости в мировой экономике говорят следующие данные Компания Jones Lang LaSalle в опубликованном 8 марта 2007 года исследовании показывает, что в 2006 году в мировую недвижимость было вложено 900 миллиардов долларов, львиная доля инвестиций (682 миллиарда долларов) пришлась на прямые вложения в коммерческую недвижимость Это на 38 процентов больше показателей 2005 года, в два раза больше цифр 2003 года, и превышает половину ВВП России Кроме того, 48 миллиардов долларов было направлено в инвестиционные фонды, занимающиеся управлением недвижимостью Еще 170 миллиардов долларов пришлось на инвестиции в многоквартирные дома При этом на Европу в 2006 году пришлось 305 миллиардов долларов инвестиций, что на 44 процента больше показателей 2005 года Треть европейских инвестиций, или 101 миллиард долларов, приходится на недвижимость Великобритании, доля Германии составляет 20 процентов от общеевропейского (62 миллиарда долларов) На Францию приходится 10 процентов вложений В 2006 году в недвижимость этой страны инвестировали 30 миллиардов долларов Российский рынок недвижимости в 2006 году вырос более чем на 700 процентов В российскую коммерческую недвижимость в 2006 году объем инвестиций составил 4,5 миллиарда долларов, что является абсолютным рекордом для российского рынка

Западные ученые Дж Фридман и Н Ордуэй в своей работе «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости»12под рынком недвижимости понимают «определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными

12 Фридман Дж, Ордуэй Н Анализ и оценка при носящей доход недвижимости Пер с англ -М Дело, 1997 -С 5

конкурирующими вариантами землепользования» В этом определении выделяется основная черта, характеризующая рынок недвижимости - передача прав собственности, а также определены основные процессы, происходящие между субъектами рынка недвижимости

В России понятие «рынок недвижимости» юридически не закреплено ни в одном законе В связи с этим среди российских ученых существует разнообразные подходы к определению рынка недвижимости Так, А В Марченко определяет рыпок недвижимости как «средство перераспределения, создания и эксплуатации объектов недвижимости между потребителями с использованием финансовых инструментов на основе спроса и предложения, конкуренции, правового, функционального и нормативного регулирования сделок с недвижимостью и учета экономических, политических, социальных и правовых, внешних и внутренних факторов, действующих на рынке недвижимости»13 Правомерно отмечая главную характеристику рынка недвижимости - обмен правами собственности, автор одновременно включает в определение рынка недвижимости и «эксплуатацию объектов недвижимости», которая совершается после приобретения недвижимости и является использованием приобретенных прав собственности на недвижимость

ЕВ Максимова считает, чгго «рынок недвижимости представляет собой систему взаимодействия между покупателем и продавцом, сферу вложения капитала в объекты недвижимости Рынок недвижимости включает большую совокупность отношений между субъектами по поводу владения, использования и распоряжения недвижимостью купли, продажи, дарения, наследования, аренды, внесения в уставные капиталы фирм, передачи в залог и т п »'4 Соглашаясь с данным определением, в котором рынок недвижимости определен в широком смысле слова, включая вложение капитала в объекты недвижимости, следует заметить, что первоначально методологически правильнее дать определение рынку недвижимости в узком смысле слова как обмену правами собственности Что касается вложения капитала в объекты недвижимости, то это уже использование результатов обмена правами собственности Оно позволяет недвижимости снова появиться на рынке уже в новом качестве

Исходя из анализа вышеприведенных определений, автор считает, что рынок недвижимости - это обмен правами собственности на объекты недвижимости, но права собственности - широкое понятие - это владение, использование, распоряжение, это дарение, аренда, наследование, поэтому недвижимость выступает в многообразных формах проявления Как всякий рынок, рынок недвижимости является саморегулируемым и одновременно

11 Марченко Л В Экономика и управление недвижимостью Уч пособие - Ростов-на-Дону Феникс 2006 -С 27 Экономика недвижимости Уч пособие под ред Е В Максимовой, М РГУ нефти и газа, 2005 - С 15

регулируется со стороны государства Большое влияние на его развитие оказывают политические, социальные и институциональные отношения

В работе раскрываются особенности рынка недвижимости Прежде всего, он характеризуется монополистической или олигополистической структурой вследствие сравнительно небольшого количества участников, недостатка информации, непрозрачности и уникальности каждого конкретного объекта недвижимости Рынок недвижимости отличается продолжительностью достижения равновесия, вследствие чего наблюдаются резкие циклические подъемы и падения Ценообразование на рынке недвижимости характеризуется активной ролью субъектов рыночных сделок и слабостью рыночных механизмов саморегулирования рынка, что порождает широкий диапазон вариации цен Рынок недвижимости в большой степени зависит от влияния окружающей среды, выражающегося в локализации рынка и наличии сезонной активности в большинстве секторов, так как товары на нем неподвижны, уникальны, а их ценность в значительной степени зависит от влияния внешних факторов окружающей среды (экономических, социальных, политических, экологических)

Важное место рынка недвижимости в рыночной экономике обусловливает специфический механизм его функционирования, необходимой составляющей которого является государственное регулирование

Взаимодействие спроса и предложения на рынке недвижимости Особенности механизма функционирования рынка недвижимости, представленного в основном частной формой собственности, проявляются в факторах, влияющих на соотношение спроса и предложения на рынке, в развитии конкурентных отношений, информационной асимметрии, а также соответствии строительной продукции и услуг рынка недвижимости стандартам качества Спрос на рынке недвижимости зависит от многих факторов от цены объекта, погребительских свойств недвижимости, от желания приобрести тот или иной объект недвижимости, от финансовых возможностей покупателей (денежного дохода), от роста населения, от субъективных вкусов потребителей и т д

Основным фактором, определяющим спрос на рынке недвижимости, является цепа Спрос создает определенную цену только тогда, когда ограничено предложение, в результате возникает дефицитность на рынке недвижимости Это особенно ярко обнаруживается в жилищной сфере, где можно выделить четыре ступени дефицитности жилья

-абсолютный дефицит - характеризуется проживанием в одной квартире нескольких семей (то есть наличие так называемых коммунальных квартир),

-относительный дефицит выделяется в том случае, когда структура объекта недвижимости не соответствует общественным нормам (количество комнат, общая и жилая

площадь квартиры),

-неудовлетворенность качественными характеристиками квартир, -дисбаланс между имеющимся объектом недвижимости и индивидуальными представлениями о необходимом жилье, это связано с возможностью проживания в элитных квартирах и квартирах улучшенной планировки

В странах Западной Европы и США преобладают последние виды дефицитности жилья В Российской Федерации все еще остаются все виды дефицитности, но преобладающим является относительный дефицит

Предложение показывает, какие разновидности объектов недвижимости, в каком количестве, с каким набором потребительских качеств выставляется на рынок для продажи

Предложение объектов недвижимости определяется существующей ценой на рынке, а также неценовыми факторами, такими как изменение состава семьи владельца недвижимости, изменение финансового положения собственника недвижимости, переход в иную возрастную группу, дисбаланс между имеющимся жильем и представлениями о необходимом жилье, изменение реальных размеров площади, приходящейся на одного члена семьи, переезд в другой город или район по различным семейньм обстоятельствам, репутация и престижность данного района, затраты на содержание и обслуживание жилья (коммунальные расходы и др)

Существенным тормозом функционирования рынка недвижимости и формирования оптимальной схемы ценообразования на его продукцию (услуги) выступает ассиметричный характер распределения информации на рынке, который создает возможность злоупотребления экономическими агентами неинформированностью контрагентов

Особенности ценообразования на продукцию строительных организаций и услуги риэлтерских кампаний ставят проблему обеспечения качества продукции или услуг Контроль качества в сфере строительства и риэлтерских услуг является функцией государства и осуществляется посредством системы стандартов, которая нацелена на обеспечение социальной стабильности, мер по охране окружающей среды и системы безопасности

Роль государства в управлении недвижимостью. Рассмотренный в работе механизм функционирования рынка недвижимости вьивил необходимость участия государства в регулировании его деятельности для соблюдения общественных интересов

История становления рыночных отношений в сфере недвижимости в экономически развитых зарубежных странах показывает решающую роль государственного воздействия на состояние и динамику развития данного рынка Поскольку на рынке недвижимости встречается много его негативных проявлений (монополизм, спекуляция, информационная

асимметрия), необходимым элементом его успешного функционирования является государственное воздействие Кроме того, государственная поддержка необходима малоимущим и социально незащищенным слоям населения, которые по объективным причинам не могут самостоятельно решить жилищную проблему (инвалиды, молодые семьи, военнослужащие и т д)

Государство как субъект экономики преследует свои интересы в сфере недвижимости В числе интересов государства в области недвижимости можно выделить

-извлечение доходов в бюджет государства от использования государственной собственности на предприятия и земельные участки,

-фискальный интерес государства в отношении налогообложения собственников объектов недвижимости,

-налогообложение сделок с недвижимостью,

-заинтересованность государства в обеспечении эффективного функционирования рынка недвижимости и эффективного использования объектов недвижимости Чем эффективнее оборот недвижимости, тем больше отчислений в бюджеты разных уровней страны Данная проблема осложняется непрозрачностью финансовых потоков в сфере недвижимости, что сказывается на эффективности государственной политики в этой сфере

Современный западный рынок недвижимости отличается большой степенью развитости, использованием многообразных механизмов государственного регулирования

В 2000-2006 годах цены на недвижимость непрерывно росли практически по всему миру, в результате чего она стала малодоступна для среднего класса США и Европы В связи с этим в 2006-2007 годах во многих европейских странах были созданы правительственные комиссии для расследования ситуации на рынке недвижимости с целью выявления, куда делись земельные участки под застройку, почему себестоимость строительства так велика, как противодействовать спекуляциям с жильем

Так, Британское антимонопольное ведомство (Office of Fair Trading) в июне 2007 года сделало заявление о том, что рынок жилья монополизирован несколькими компаниями, создающими препятствия для новых игроков Для решения этой проблемы министерство жилищного строительства Великобритании обьявило о резком увеличении бюджета федеральной жилищной программы он вырос сразу на 3 млрд фунтов стерлингов и в целом теперь превышает 8 млрд фунтов стерлингов (16 млрд долларов) Часть этих денег пойдет на помощь молодым семьям (субсидии па покупку первого дома теперь составляют 17,5%) Социальное жилье планируется возводить и в рамках программы по строительству десяти экогородов, которые проектируются с учетом энергосберегающих и экологических технологий По плану в Британии к 2020 году всего будет построено около 3 млн домов,

из них 500 тыс - муниципальных Кроме того, в Лондоне в 20021 оду была принята программа создания 100 общественных пространств, предполагающих строительство новых парков, набережных, регенерацию промышленных зон, причем 20 проектов уже реализуются

В Испании в середине 2007 года правительством принят законопроект, направленный на ограничение спекуляций недвижимостью и увеличение прозрачности и устойчивости сектора жилой недвижимости, особенно на побережье Кроме тою, согласно этому законопроекту 30% строящегося жилья будет предназначено для социального найма Для минимизации махинаций с социальным жильем в условиях большого дефицита власти ряда городов используют такую схему «очередники» собираются на городском стадионе и права заселения в социальные квартиры разыгрываются через жеребьевку Наряду с увеличением доли социального жилья, правительство активно поддерживает архитектурные конкурсы и исследовательские программы, направленные на разработку темы доступного жилья

В США проблему обеспечения доступным жильем была решена за счет развитости ипотечного рынка, который занимает весомое место в финансовой системе государства Процентное соотношение ипотечных сделок к общему объему продаж недвижимости на американском рынке составляет порядка 95% Поскольку с начала 2007 года цены на недвижимость в США стали снижаться, неблагонадежные заемщики, надеющиеся на увеличение стоимости недвижимости, не смогли рассчитывать на погашение задолженности перед кредиторами в срок, из-за чего под ударом оказались многие банки Это привело к развитию ипотечного кризиса, который распространился на весь мир в виде кризиса ликвидности В 2007 году более 2 млн семей потеряли недвижимость, так как не могли выплачивать ипотечные кредиты Такого кризиса в США на рынке недвижимости не было со времен Великой депрессии В связи с этим, прямые вливания из федерального бюджета в сферу социального жилья выросли с 20 млрд долларов в 2005 году до 23 млрд в 2008 году Примерно такая же сумма выделяется из бюджетов штатов и муниципалитетов Эти деньги идут на подготовку территорий к строительству, а также на субсидии на покупку жилья или его наем для населения с доходами ниже среднего В частности, распространенная в последнее время схема предполагает, что на бюджетные деньги выкупается земельный участок и к нему подводятся коммуникации После этого участок выставляется на аукцион, где частные застройщики конкурируют по двум параметрам какой процент жилья и по какой льготной цене девелопер может продать жилье американским «очередникам»

В Китае в 1992 году произошел переход от модели социального жилья крынку, который государство продолжает активно регулировать В 2007 году власти приняли программу жилья «бюджетного» класса Государство будет строить небольшие по площади

квартиры (до 60 квадратных метров) и продавать их малоимущим на льготных условиях и с запретом перепродажи в течение пяти лет В целом по этой программе планируется построить более 10 млн квартир

В Швеции жилищная политика действует с 30-х годов Правительство всегда активно участвует в той или иной форме финансирования для улучшения материального положения квартиросъемщиков и нового жилищного строительства Финансирование жилищного строительства, общие субсидии по процентам и пособия определенным типам домашних хозяйств являются важнейшими инструментами жилищной политики этого государства

Во многих странах Западной Европы существенную роль играет субсидирование арендной платы (в среднем порядка 15% от доходов нанимателя) с целью борьбы с бедностью населения Активный рост частных домовладений в Западной Европе был достигнут за счет активного государственного регулирования, при помощи выдачи кредитов с пониженной процентной ставкой, освобождения от уплаты налогов

В Германии особенной популярностью пользуются Стройсберкассы (ССК), работающие по закрытой модели финансирования и использующие в основном собственные средства, что позволяет снижать процентную ставку Заемщик вначале кредитует кассу, внося деньги на депозит, а по окончании периода накопления СКК выдает ему кредит по низкой ставке на срок до 18 лет

В Чехии услугами Стройсберкасс пользуется половина населения страны Когда накоплено 40 процентов от стоимости жилья, на остальную сумму выдастся ссуда под 3-5 % годовых на 10 - 20 лет Действует система бюджетных дотаций, при которой каждый гражданин при покупке квартиры в кредит получает ежегодную помощь от государства (ему зачисляются на счет 150 долларов)

Таким образом, если для прошлого этапа, начавшегося в 90-е годы, характерны повсеместная либерализация жилищного рынка, приватизация социального жилья и сокращение государственных программ, то теперь недоступность жилья для основной части населения диктует необходимость более ответственной перед обществом государственной политики в сфере недвижимости

Становление рынка недвижимости России Исторической особенностью развития сферы недвижимости в СССР являлась государственная собственность, установившаяся посредством национализации Сфера недвижимости РФ до перехода к рынку отличалась полным отсутствием рыночных механизмов и тотальным государственным контролем над спросом и предложением в области недвижимости, наличием «черного» рынка, существованием длинных муниципальных очередей на получение квартир, дефицитностью строительных материалов Цивилизованного рынка недвижимости как такового в СССР не

существовало В РФ он начал зарождаться с принятием закона № 1305-1 «О собственности в СССР» 6 марта 1990 года, признавшего частную собственность Основополагающим фактором развития рынка явилось принятие Федерального Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» 4 июля 1991 года, устанавливающего порядок бесплатной приватизации жилья, благодаря которому рынок недвижимости начал активно формироваться и развиваться Можно выделить несколько этапов формирования рынка недвижимости России

1990 - 1995 годы - первый этап связан с принятием федерального закона о приватизации, после вступления в действие которого, за относительно короткий срок была создана широкая прослойка собственников квартир и комнат из муниципального и ведомственного жилого фонда Недвижимость приобреталась для удовлетворения собственных потребностей (непосредственного проживания или открытия собственного дела) Более того, в 90-е годы многие предприниматели стали организовывать свой бизнес, что привело к резкому росту спроса на помещения для собственного бизнеса Постепенно часть жилого фонда стала переводиться в нежилой фонд (для использования под офисы, склады, магазины и т п), начался процесс приватизации помещений Это привело к активному формированию сектора коммерческой недвижимости, что, в свою очередь, способствовало развитию не только рынка недвижимости, но и других рынков (финансового, потребительских услуг и т д), развитию предпринимательской деятельности в России

Основным товаром на рынке недвижимости в пачале 90-х годов выступали объекты недвижимости, построенные в советский период Строительство новых объектов шло замедленными темпами

В начале 90-х годов начала активно формироваться инфраструктура рынка недвижимости, появились его первые профессиональные участники, начали активно создаваться агентства недвижимости Однако вследствие отсутствия отработанной законодательной и нормативной базы, необходимых объектов и элементов инфраструктуры рынка недвижимости, обеспечивающих безопасность сделок с недвижимостью, многие сделки заканчивались арестом недвижимости, признанием сделок недействительными, многочисленными судебными исками

Формирование рынка загородной недвижимости началось со снятия ограничений на индивидуальное загородное строительство Впервые на российском рынке появляются коттеджные поселки и таунхаусы (дома, состоящие из нескольких двух- или трехуровневых квартир в виде коттеджей, соединенных вместе плечом к плечу)

Конечным результатом всех процессов, происходящих на этом этапе, явились это либерализация жилищного рынка, активная приватизация социального жилья, сокращение

государственных программ в сфере недвижимости, значительное превышение спроса над предложением, как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости

1995 - 2000 годы - второй этап развития рынка недвижимости Благодаря принятию с 1990 по 1995 годы ряда законов и нормативных актов, регулирующих сферу недвижимости, рынок недвижимости становится более цивилизованным Большое количество сделок происходит через агентства недвижимости, вырастают лидеры среди профессиональных участников рынка, в агентствах недвижимости появляются эксклюзивные договора Рынок недвижимости становился все более сложным и многообразным кроме прямых покупок и продаж объектов недвижимости, появились альтернативные сделки, расселения коммуналок, загородные застройки и элитная недвижимость, резко отличающаяся по своим потребительским качествам от стандартного жилья Начинает активно развиваться первичный рынок недвижимости Неоднозначно складывается ситуация с куплей-продажей сельскохозяйственных земель

С 1995 года в связи с выходом постановления, разрешающего выкупать земельные участки приватизированным предприятиям и собственникам зданий и сооружений, резко возрос спрос на землю под строительство

Начавшийся в августе 1998 года кризис распространился и на рынок недвижимости, в результате чего наблюдавшаяся в течение года стагнация сменилась резким падением цен на недвижимость (стоимость объектов недвижимости упала в 2 - 3 раза)

В целом рынок недвижимости на втором этапе развития характеризовался устоявшейся структурой, взаимозависимостью первичного и вторичного рынков, колебаниями цен в зависимости от изменения спроса и предложения, сложившейся инфраструктурой и законодательно-правовой базой

Третий этап функционирования рынка недвижимости начался с копца 2000 года На этом этапе недвижимость начинает рассматриваться как объект инвестиций для получения дохода Прослеживается четкая взаимосвязь с финансовым рынком Началось активное развитие ипотеки

В 2001 году цены на недвижимость начали постепенно расти, а с конца 2005 года во многих городах и регионах страны наблюдался их активный рост во всех сегментах российского рынка, связанный с денежными вливаниями в российскую экономику за счет роста мировых цен на нефть и активного притока нефтедолларов в Россию, активным инвестированием в строительство и девелопмент, ростом уровня доходов населения, развитием ипотеки

Наблюдается активность во всех секторах рынка недвижимости, связанная с экономическим ростом, характеризующим экономику России в последние годы Развитие

любого бизнеса сопряжено с потребностью в офисных, торговых, складских помещениях Так в 2006 году в этот сектор было привлечено около 4 млрд долларов По сравнению с 2005 годом этот показатель увеличился в 1,5 раза

Важным фактором развития рынка недвижимости явился устойчивый экономический рост в течение последних 8 лет и связанный с ним повышенный спрос на объекты недвижимости

Эффективность рынка недвижимости. Эффективное функционирование рынка недвижимости во многом зависит от уровня конкурентной среды в строительном секторе Решение этих вопросов связано с обеспеченностью инвестициями

Источниками инвестирования средств в объекты недвижимости могут быть -личные средства физического или юридического лица В данном случае основными средствами для инвестирования являются чистая прибыль компании, амортизационные отчисления и наращивание акционерного капитала за счет капитализации полученных компанией доходов Но прибыль может быть направлена на инвестиционные цели только после уплаты налогов Именно поэтому инвестирование собственных средств в недвижимость обусловливает уплату налога на прибыль до ее использования В чистом виде этот вид финансирования достаточно сложно реализовать

-средства других лиц, которые готовы участвовать в долевом строительстве В России в настоящее время этот вид финансирования самый распространенный Долевое участие в жилищном строительстве по своей сути является формой предварительной покупки жилья, приобретаемого по более низкой цене и зачастую с поэтапной оплатой Дня организатора долевого строительства привлечение соинвесторов равнозначно продаже жилья на этапе строительства

-внешнее финансирование, осуществляемое за счет банковского или коммерческого кредитования Данный вид финансирования в России только зарождается, так как у нас нет уверенных институциональных инвесторов К этому виду финансирования относятся краткосрочное и долгосрочное кредитование коммерческим банком или институциональным инвестором (пенсионные фонды, страховые и трастовые компании)

Факторами, обусловливающими использование недвижимости как источника инвестиционного процесса, являются

- возрастание стоимости недвижимости во времени,

- возможность сдачи недвижимости в аренду,

- получение дохода от будущей продажи недвижимости,

- использование недвижимости в качестве предметов залога при кредитовании Инвестиционная привлекательность недвижимости приводит к концентрации

недвижимости в руках перекупщиков, осуществляющих спекулятивные сделки на рынке недвижимости с целью получения прибыли, существенным недостатком деятельности которых является выведение земель и других объектов недвижимости из хозяйственного оборота.

Рыночная трансформация российской экономики, повлекшая за собой зарождение и активное развитие рынка недвижимости, наличие недостатков, которые существуют на российском рынке недвижимости, требуют от государства, собственников и пользователей сооружений, зданий, земельных участков пристального внимания к повышению эффективности функционирования рынка недвижимости

Эффективность в экономической литературе чаще всего измеряется как соотношение полученной прибыли (эффекта) к вложенному капиталу (затратам)

Сложность анализа проблемы эффективности рынка недвижимости связана с ее многоаспектностью а) можно рассматривать эту категорию применительно к строительной продукции (или риэлтерской услуге), к процессу строительства или продаже объектов на рынке, как систему в целом, б) многоуровневостью рынка недвижимости по своей структуре (национальный и локальные рынки недвижимости, а также различные его виды) Эффективность функционирования рынка недвижимости можно выразить -экономической эффективностью, показатель которой есть соотношение полученных доходов и затрат в объемах строительства объектов недвижимости, их рентабельности, рыночной стоимости объектов, их конкурентоспособности,

-социальной эффективностью, основными показателями которой являются уровень обеспеченности населения жильем, детскими садами, школами, больницами, количество квадратных метров, приходящихся на одного человека, уровень и качество обеспеченности предприятий помещениями соответствующего назначения, уровень обеспеченности семей дачными участками, гаражами и парковочными комплексами, учет экологического фактора при строительстве жилых домов, детских садов, школ, больниц и т п , отношение средней заработной платы к стоимости одного квадратного метра (или квартиры в целом), и т д Социальная эффективность имеет большое значение, так как является показателем благосостояния общества в целом

-ресурсной эффективностью, которая проявляется в эффективном распределении ресурсов за счет соответствия цен на продукцию или услуги предельным ценам,

-технической эффективностью, которая достигается способностью и возможностью строить или производить максимальный объем объектов недвижимости нормального качества с наименьшими затратами факторов производства,

-экологической эффективностью, которая в последнее время в связи с обострившейся

экологической ситуацией во многих регионах России приобретает особое значение,

-информационной эффективностью, которая проявляется в минимизации негативных эффектов распределения, возникающих в результате установления рынком недвижимости сверхприбылей вследствие информационной асимметрии,

-налоговой эффективностью Оптимальная система налогообложения способна придать функционированию рынка недвижимости наибольшую социально-экономическую эффективность

В заключении диссертационной работы отмечается, что с целью повышения эффективности функционирования рынка недвижимости требуется оперативное и целенаправленное вмешательство государства, основанное на научной программе эффективного регулирования экономики в сфере недвижимости (в частности, в жилищной сфере, в нежилом секторе, а также в сфере земельных отношений, которая в последнее время особенно динамично развивается)

Диссертантом сформулированы конкретные предложения по стимулированию эффективного развития сектора недвижимости в России, предусматривающие синхронизацию предлагаемых мер

-увеличение инвестиций в сферу недвижимости в долгосрочной перспективе за счет формирования благоприятного инвестиционного климата с участием Министерства экономического развития и торговли РФ, Министерства промышленности и торговли РФ, Института системных исследований РАН, Центра экономической конъюнктуры при Правительстве РФ,

-предоставление гарантированных налоговых льгот предприятиям, выкупающим производственную недвижимость, для стимулирования производства занятых в перерабатывающих отраслях с целью создания новых предприятий в сфере переработки сырья и повышения эффективности уже существующих (с участием Правительства РФ, Федеральной налоговой службы, Комитета по вопросам экономической политики, Экспертного совета при Правительстве РФ),

-формирование научной концепции эффективного управления недвижимостью на всех уровнях государственном, региональном, местном (с участием Федерального агентства по управлению государственным имуществом, Федерального агентства кадастра объектов недвижимости)

По теме диссертационного исследования автором опубликованы следующие работы:

1. Экономическая природа недвижимости II М Экономические науки Научно-информационный журнал 2007 №7(32) - 0,5 печатных листа

2 Становление рынка недвижимости в России // М Экономические науки Научно-информационный журнал 2008 №3(40) - 0,5 печатных листа

3 Государственное регулирование рынка недвижимости // Вестник молодых ученых «Ломоносов» Сборник лучших докладов XIII Международной научной конференции студентов, аспирантов и молодых ученых «Ломоносов» - М МАКС Пресс, 2007 - Выпуск III -С 170- 174,0,5 п л

4 Рынок недвижимости: его структура, особенности, место и роль в экономическом процессе // Теория и практика управления новые подходы Выпуск восьмой - М , Университетский гуманитарный лицей, 2007 - 0,5 печатных листа

5. Оценка недвижимости и ее основные методы // Теория и практика управления новые подходы Выпуск девятый - М, Университетский гуманитарный лицей, 2007 - 0,8 печатных листа

Отпечатано в копицентре « СТ ПРИНТ » Москва, Ленинские горы, МГУ, 1 Гуманитарный корпус www stpnnt ru e-mail zakaz@stprmt ru тел 939-33-38 Тираж 100 экз Подписано в печать 03 09 2008 г

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Зарайская, Ольга Анатольевна

Введение.

Глава I. Недвижимость как экономическая категория.

1.1. Понятие недвижимости как объекта экономических отношений.

1.2. Рынок недвижимости и его особенности.

1.3. Место и роль рынка недвижимости в экономике.

Глава II. Механизм функционирования рынка недвижимости.

2.1. Взаимодействие спроса и предложения на рынке недвижимости.

2.2. Оценка недвижимости и ее основные методы.

2.3 .Управление недвижимостью. Роль государства в управлении недвижимостью.

Глава III. Рынок недвижимости в России.

3.1.Становление рынка недвижимости России.

3.2. Инвестиции в недвижимость и их назначение.

3.3.Перспективы развития рынка недвижимости. Эффективность рынка недвижимости и факторы, влияющие на нее.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Экономическая природа недвижимости"

Актуальность темы и направленность исследования. Недвижимость проявляется в многогранности роли, которую она играет для всего государства в целом и для каждого члена общества в отдельности. Экономическое значение недвижимости заключается, прежде всего, в том, что она выступает одним из основополагающих ресурсов воспроизводственного процесса, влияющим на его рост и стабильность. Земля и расположенные на ней объекты недвижимости, выступая основой производственного процесса, жизнедеятельности населения и слагаемым богатства всей страны, имеют в то же время большое социальное значение. Вместе с тем, недвижимость является фактором экономической безопасности государства, от которого зависят перспективы развития всей страны в целом; показателем экологического состояния государства, поскольку от того, эффективно ли используется земля, из экологически безопасных ли материалов строятся здания, зависит экологический статус страны.

Недвижимость как экономическая категория выражает отношения собственности, от использования которой зависит ее результативность. Если недвижимость является государственной собственностью, то она не продается. Если недвижимость - в частной собственности, то она является предметом купли-продажи. Но и в этом случае она должна служить воспроизводственному процессу, повышению жизненного уровня населения, безопасности, экологическому равновесию. Помочь реализовать это должно государство.

Важность и сложность проблемы недвижимости, а также недостаточность ее разработанности повышает научный интерес к ней. В рыночной экономике не все объекты недвижимости являются предметом купли-продажи (не продаются земля и объекты недвижимости, служащие интересам всей страны). Однако, рыночные отношения накладывают отпечаток на все объекты недвижимости, придавая им стоимостную оценку. Важнейшую роль в рыночной системе играют объекты недвижимости, которые вовлечены в рыночный оборот. Рынок недвижимости в российской экономике представляет качественно новое явление, его существование началось с 1991 года. Характеризуясь большим количеством противоречий и «изъянов», российский рынок недвижимости требует проведения взвешенной государственной политики, учитывающей важную общественную роль рынка недвижимости в экономике.

В настоящее время функционирование рынка недвижимости тесно интегрировано во все сферы экономической и социальной жизни российского общества. Оборот в сфере недвижимости и строительства занимает более 15% ВВП России, притом каждый год он устойчиво растет.

В мировой экономике существует широкий спектр инструментов государственного регулирования рынка недвижимости. Для России важно критическое осмысление мирового опыта функционирования и государственного регулирования рынка недвижимости, выявление закономерностей и особенностей его развития с целью дальнейшей трансформации и адаптации положительных черт применительно к отечественной экономике; выбор методов качественной рыночной оценки недвижимости, повышение эффективности ее использования, разработка эффективной научной стратегии государственного регулирования рынка недвижимости с учетом исторических, регионально-климатических, экономических и институциональных особенностей страны. Все это повышает актуальность выбранной темы диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Элементы научного анализа недвижимости как экономической категории встречаются у ранних представителей классической политэкономии (У. Петти, А. Смита, Д. Рикардо, Дж. Милля), в частности, в вопросе о земле и ее цене. У. Петти, отмечая значимость земли как фактора производства, писал, что «труд - отец богатства, земля - его мать». А. Смит в своей книге «Исследование о природе и причинах богатства народов» подчеркивал, что важным фактором богатства общества является земельная рента.

Концепция «социального рыночного хозяйства» неолибералов (Л. Эрхард, В. Ойкен, А. Мюллер-Армак, В. Репке, А. Рюстов), включала строительство жилья, что успешно было реализовано Л. Эрхардом в послевоенной Германии.

Однако основательно проблема недвижимости стала развиваться в науке в конце XX века. Среди современных зарубежных исследователей, работы которых посвящены проблеме недвижимости как экономической категории, вопросам функционирования рынка недвижимости, его государственного регулирования и прогнозирования можно выделить Ч. Акерсона, Э. Баума, Дж. Брауна, Д. Бретт,

Ч. Вюртзебаха, С. Голдберга, Ф. Модильяни, Н. Миллера, Дж. Мэтисяка, Н. Ордуэя, А. Ринга, С. Роулака, Р. Страйка, Дж. Фишера, Дж. Фридмана, Г. Харрисона, Дж. Хикса, А. Шмица, Дж. Эккерта, Л. Эллвуда.

Заслуживают внимания исследования А. Ринга в области общей теории экономики рынка недвижимости и проблем методологических основ рыночной оценки земли.

Определенный вклад в развитие современной теории недвижимости внесли лауреаты Нобелевской премии Дж. Хикс и Ф. Модильяни. Знаменитая диаграмма Дж. Хикса «сбережения для капиталовложений - денежный рынок (СК - ДР)» в последствии была использована Ф. Модильяни при изучении проблемы личных финансов и жизненного цикла сбережений для выявления их влияния на приобретение товаров длительного пользования.1

Проблемами оценки эффективности использования недвижимости занимаются Ч. Акерсон, Дж. Фишер, Г. Харрисон, Дж. Эккерт, Л. Эллвуд. А экономисты Дж. Браун, С. Голдберг, Дж. Мэтисяк исследуют недвижимость в контексте рынков капитала. С. Роулак занимается вопросами оценки инвестиций в недвижимость (в контексте управления портфелем недвижимости). Э. Баум и Ч. Вюртзебах исследуют международные рынки недвижимости, в основном США и Западной Европы. Р. Страйк особое значение уделяет проблеме формирования и перспективам развития системы ипотечного жилищного кредитования строительства в условиях переходной экономики.

В российской современной экономической литературе в связи с относительно небольшим периодом существования рыночных отношений в сфере недвижимости эта проблема разработана фрагментарно, ощущается значительное отставание научных разработок по этой проблеме, недостаточно работ фундаментального характера. Многие исследования по данной тематике представляют собой переводной материал, не адаптированный к условиям России.

Наиболее системный теоретический подход к проблемам недвижимости представлен в трудах современных российских исследователей Е. Ардемасова, А. Асаула, И. Балабанова, Н. Волочкова, С. Грибовского, В. Горемыкина,

1 Сажнна М.А. Экономический олимп: Очерки о Нобелевских лауреатах по экономике. - М.: Деловая литература, 2007. -С. 46 - 48, 96 - 98.

Л. Игнатова, Д.Львова, Е. Максимовой, А. Марченко, Ю. Пашкуса, Г. Поляковского, Н. Разновой, В. Ресина, Г. Стерника, Е. Тарасевича, Н. Щербаковой.

Среди них можно выделить труды В. Горемыкина, в которых всесторонне рассматривается недвижимость как экономическая категория, вопросы управления недвижимостью, анализируются налогообложение и учет в этой сфере. Заслуживают внимания и научные исследования И. Балабанова в области изучения инвестиционных процессов в сфере недвижимости. В работах Г. Поляковского показана связь рынка жилья с рынком земли, обосновывается формирование на их основе единого рынка недвижимости; экономика жилищного сектора раскрывается как часть единой системы рыночных отношений, определяются факторы, от которых зависит доступность жилья, рассматриваются различные направления и инструменты государственного регулирования жилищной политики. С. Грибовский и Е. Тарасевич разрабатывают адаптации методологии мировой теории оценки недвижимости к современным российским условиям. Отдельного внимания заслуживают работы С. Грибовского, посвященные развитию методов > индивидуальной и массовой оценки недвижимости, в особенности методу капитализации дохода. Наибольший практический интерес представляют предлагаемые им подходы к моделированию рынков городской недвижимости, что важно как для целей проведения массовой и индивидуальной оценки, так и для изучения закономерностей развития региональных рынков недвижимости, создания целостной системы управления недвижимым имуществом региона.

Однако до сих пор не уделено должного внимания изучению экономической природы недвижимости, в недостаточной степени разработаны проблемы государственного регулирования рынка недвижимости, анализа его развития и прогнозирования динамики. Это и определило выбор темы, цели и задач диссертационного исследования.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационной работы является раскрытие экономической природы недвижимости и ее социальных функций, выявление специфики и механизма рынка недвижимости в российской экономике; выработка стратегии государственного воздействия на рынок недвижимости в отечественной экономике.

Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач: -раскрыть экономическое содержание недвижимости и ее особенности, обосновать место и роль недвижимости в рыночной экономике;

-выявить специфику недвижимости как экономического актива; -проанализировать рынок недвижимости и механизм его функционирования; -показать особенности механизма функционирования рынка недвижимости в современных условиях России;

-определить основные методы оценки недвижимости;

-показать необходимость государственного регулирования рынка недвижимости, выявить эффективность мер государственного регулирования;

-разработать рекомендации по повышению эффективности государственного регулирования рынка недвижимости в России.

Предмет и объект исследования. Предметом исследования является недвижимость как экономическая категория в условиях рыночной экономики.

Объект диссертационного исследования - экономические отношения, складывающиеся в процессе функционирования-недвижимости.

Методологические и теоретические основания исследования. Методологическая база исследования основывается на диалектических принципах, позволяющих раскрыть сущность исследуемых процессов и формы их проявления,-определить тенденции развития.

Для выявления общих, принципов функционирования недвижимости использовались метод научной абстракции, системный подход и логические законы; задействован математический инструментарий, что нашло отражение в графиках, таблицах, схемах.

Теоретическими основами диссертационного исследования явились труды зарубежных и российских ученых в области экономической теории, экономики недвижимости, государственного управления, основ государственной собственности, экономической статистики. В работе использованы материалы научных конференций и семинаров, статистические сборники, экономические отчеты МЭРиТ, Всемирного Банка.

Эмпирическую основу диссертационной работы составили действующие федеральные законы, постановления Правительства РФ, нормативно-правовые акты, статистические данные Госкомстата России, периодические издания и ресурсы сети Интернет. Большую помощь автору оказали официальные материалы государственных органов и риелторских компаний, а также личный опыт работы в агентствах недвижимости «Инком», «Октава», «Ангел-риэлти».

Конкретные результаты исследования и их научная новизна. В диссертационной работе получены следующие результаты, определяющие новизну и научно-практическую значимость исследования:

1. Раскрыт противоречивый характер недвижимости, выступающей, с одной стороны, товаром длительного пользования, удовлетворяющим возрастающие экономические и социальные потребности, с другой стороны, капиталом, обеспечивающим возрастание дохода.

2. Выявлены особенности недвижимости как объекта купли-продажи: -неподвижность, неразрывная связь недвижимости с земельным участком и невозможность его перемещения в пространстве;

-растянутость во времени использования и потребления объектов недвижимости (предметы длительного пользования);

-проявление недвижимости в разных временных периодах в качестве объекта рынка товаров и рынка капитала;

-неотчуждаемость недвижимости, сохранение ее в собственности в процессе потребления в качестве аренды в условиях использования как товара и как капитала.

3. Раскрыты особенности рынка недвижимости:

-в условиях монополии и олигополии цены на объекты недвижимости характеризуются широкой вариацией, что снижает стихийный механизм саморегулирования;

-на рынке недвижимости наблюдается разнообразие видов конкуренции: монополистическая (особенно в строительстве), олигополистическая (при наличии небольшого количества субъектов рынка), неценовая конкуренция, связанная с совершенствованием качества объектов недвижимости и условий их продажи; в условиях государственного регулирования рынка недвижимости конкуренция порождает цену, вызванную в основном спросом и предложением;

-спрос на объекты недвижимости неэластичен в результате влияния на него индивидуальных характеристик объекта недвижимости, субъективных вкусовых предпочтений потребителей, динамики денежных доходов покупателей, предоставляемых льгот потребителю объекта недвижимости, состояния и развития инфраструктуры, исторических и географических условий, экологической ситуации;

-предложение недвижимости обусловлено как существующей ценой на рынке, так и неценовыми факторами: изменением финансового положения собственника; затратами на содержание и обслуживание объекта недвижимости (коммунальные расходы); дисбалансом между имеющимся объектом недвижимости и представлениями о необходимом; изменением состава семьи владельца недвижимости и переходом в иную возрастную группу; репутацией и престижностью района, где куплена недвижимость.

Показано, что предложение на первичном рынке (рынке новостроек) зависит от наличия объема инвестиций в строительство и его рентабельности, развития и доступности кредитования в строительной сфере, использования и внедрения новых технологий в строительстве, изменения законодательной базы в отношении требований к строительным объектам.

4. Определены особенности рынка недвижимости в России, выражающиеся: -в высоком уровне монополизации первичного рынка недвижимости; -в низких объемах строительства, прежде всего, муниципального фонда объектов недвижимости;

-в асимметричной структуре различных секторов рынка недвижимости (больший удельный вес рынка жилья и коммерческой недвижимости по сравнению с рынком земли и промышленной недвижимости), в неравномерности развития по регионам;

-в высокой капиталоемкости рынка недвижимости;

-в существенном разрыве между ценами на объекты недвижимости и доходами основной массы населения;

-в наличии дефицитности на рынке жилья и неудовлетворенности им основной части населения;

-в недостаточном развитии правовой базы функционирования рынка недвижимости (нечеткость прав собственности, отсутствие специального законодательства по рынку недвижимости, информационная асимметрия), что вызывает рост трансакционных издержек;

-в слабой государственной политике в сфере недвижимости. 5. Даны рекомендации по совершенствованию государственного регулирования рынка недвижимости в России:

-принятие законопроекта, направленного на ограничение спекуляций недвижимостью и увеличение прозрачности финансовых потоков в строительстве и недвижимости, совершенствование законодательной базы и органов государственного регулирования рынка недвижимости путем принятия специальных законов о рынке недвижимости, обеспечения независимости органов регулирования от субъектов рынка недвижимости;

-создание правительственной комиссии с привлечением Федеральной Антимонопольной Службы с целью расследования ситуации на монополизированном российском рынке недвижимости, выявления реальной себестоимости строительства объектов и противодействия монополизации и спекуляции на рынке;

-развитие государственного заказа и увеличение прямых вливаний из федерального и региональных бюджетов в строительство социального жилья и социально-значимых объектов недвижимости, что должно способствовать увеличению рождаемости и улучшению демографической обстановки в стране (субсидии на покупку жилья или его наем для молодых семей, малообеспеченного населения, социально незащищенных работников);

-государственная поддержка разнообразных архитектурных конкурсов и исследовательских программ, разрабатывающих проекты доступного жилья;

-стимулирование вложений банков в строительные компании, развитие механизмов ипотечного кредитования, использования кредитно-денежных рычагов для снижения процентных ставок на кредиты;

-создание системы продажи земли через аукционы для противодействия коррупции, спекуляции, простаивания земель.

Теоретическая и практическая значимость работы заключается в развитии теории экономической природы недвижимости в новых исторических условиях. Полученные основные выводы и рекомендации могут быть полезны при формировании, совершенствовании и проведении политики в сфере недвижимости на макро- и микроэкономическом уровне, а также в нормотворческой деятельности государственных институтов, в возможности использования результатов эмпирического исследования для реализации в различных организациях, связанных с недвижимостью. Практическая значимость диссертации определяется тем, что дает представление о методологических основах недвижимости и изменениях, происходящих в сфере недвижимости, раскрывает новые возможности в подходах к факторам, влияющим на эффективность функционирования и перспективы развития рынка недвижимости.

Определенный интерес результаты исследования могут представлять для риелторов, руководителей агентств недвижимости.

Материалы диссертации могут быть использованы для преподавания экономических дисциплин: «Экономика недвижимости», «Экономика природопользования», «Оценка недвижимости», «Экономика и управление земельным фондом», «Экономика и управление на рынке недвижимости», «Экономика и управление устойчивым развитием города» и других.

Апробация диссертационного исследования. Результаты данной работы были представлены в научных докладах и сообщениях и получили положительную оценку на заседаниях кафедры экономической теории факультета государственного управления МГУ им. М.В.Ломоносова, на научных и научно-практических конференциях и семинарах, проходивших в Москве (в том числе, Международная конференция студентов и аспирантов по фундаментальным наукам «Ломоносов», Москва, апрель, 2006 год - научная статья опубликована в сборнике лучших докладов Международной конференции «Ломоносов - 2006» -Вестник молодых ученых - Выпуск III). Основные положения диссертации изложены в пяти публикациях, общим объемом 2,8 печатных листа.

Структура работы. Цель и задачи исследования определили следующую структуру работы: введение, три главы, заключение, библиография, приложения.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Зарайская, Ольга Анатольевна

Заключение

На российском рынке недвижимости отразились все проблемы трансформируемой экономики: несовершенство законодательной базы, неравномерное развитие отдельных рыночных сфер и структур, отсутствие необходимых для эффективного функционирования научных обоснований и нормативных документов, способных регулировать операции с недвижимым имуществом, при помощи методического и методологического обеспечения, эффективно использующего мировой опыт, качественно адаптированный к особенностям российской специфики развития данного рынка. Несмотря на это, российский рынок недвижимости развивается высокими темпами и имеет все перспективы для дальнейшего эффективного функционирования. За последние годы значительно увеличилось количество сделок в жилищной сфере, наметились тенденции к росту сделок с объектами гражданского назначения, активизировались рыночные процессы с объектами промышленного назначения и в промышленном строительстве. Кроме того, появился новый конструктивный подход к рассмотрению недвижимости не только как средства удовлетворения важнейших жизненных потребностей, но и как объекта эффективной инвестиционной деятельности.

В заключении диссертационной работы необходимо отметить, что с целью повышения эффективности функционирования рынка недвижимости необходимо оперативное и целенаправленное вмешательство государства, основанное на научной программе эффективного регулирования экономики в сфере недвижимости (прежде всего, в жилищной сфере, в нежилом секторе, а также в сфере земельных отношений), которая в условиях трансформируемой экономики становится одним из главных инструментов экономической стабильности государства. Для этого надо в полную силу использовались рычаги:

-бюджетно-налоговые (варьирование объема государственных капитальных вложений, величины налоговых ставок, правил и норм амортизации основного капитала; выкуп в государственную собственность объектов недвижимости для общественных нужд; реализация государственных целевых программ; выпуск и обращение жилищных сертификатов; предоставление безвозмездных субсидий для приобретения жилья, реформирование жилищно-коммунального хозяйства; комплексное решение вопросов землепользования и приватизации земли и т.д.);

- кредитно-денежные (изменение учетной ставки ссудного процента Центрального Банка, норм обязательного резервирования для кредитных организаций, установления количественных ограничений кредита, изменения условий потребительского, ипотечного и биржевого кредита).

В заключении диссертационной работы отмечается, что с целью повышения эффективности функционирования рынка недвижимости требуется оперативное и целенаправленное вмешательство государства, основанное на научной программе эффективного регулирования экономики в сфере недвижимости (в частности, в жилищной сфере, в нежилом секторе, а также в сфере земельных отношений, которая в последнее время особенно динамично развивается).

Диссертантом сформулированы конкретные предложения по стимулированию эффективного развития сектора недвижимости в России, предусматривающие синхронизацию предлагаемых мер:

-увеличение инвестиций в сферу недвижимости в долгосрочной перспективе за счет формирования благоприятного инвестиционного климата с участием Министерства экономического развития и торговли РФ, Министерства промышленности и торговли РФ, Института системных исследований РАН, Центра экономической конъюнктуры при Правительстве РФ;

-предоставление гарантированных налоговых льгот предприятиям, выкупающим производственную недвижимость, для стимулирования производства занятых в перерабатывающих отраслях с целью создания новых предприятий в сфере переработки сырья и повышения эффективности уже существующих (с участием Правительства РФ, Федеральной налоговой службы, Комитета по вопросам экономической политики, Экспертного совета при Правительстве РФ);

-формирование научной концепции эффективного управления недвижимостью на всех уровнях: государственном, региональном, местном (с участием Федерального агентства по управлению государственным имуществом, Федерального агентства кадастра объектов недвижимости);

Для этого, по нашему мнению, необходимо:

1. Обеспечить прозрачность всех процессов, связанных с выделением земли и строительством. Предоставление прав на,реализацию проектов и строительство на конкурсной (тендерной) основе.

2. Обеспечить четкое правовое регулирование действий всех участников рынка недвижимости, что возможно лишь в условиях, когда четко установлены права и обязанности сторон, зафиксирован объем и уровень риэлтерских услуг, налажена сертификация агентов и компаний. Для этого необходимо принять соответствующие нормативные акты, в том числе Федеральный Закон РФ "О риэлтерской деятельности".

3. Привлечь высококвалифицированных специалистов, которые должны совместно с органами власти и общественностью разработать оптимальные пути и тенденции развития сферы недвижимости в регионах России, организовать обсуждение предлагаемых путей развития.

4. Под руководством органов исполнительной власти, но с обязательным привлечением специалистов и представителей всех заинтересованных сторон (включая общественные и профсоюзные организации), разработать программу реализации позитивных факторов развития рынка недвижимости, влияющих на решение жилищной проблемы.

С учетом того, что оценочная деятельность в Российской Федерации находится на этапе становления, представляется возможным сформулировать основные рекомендации по организации информационного обеспечения оценочной деятельности:

1. Создать единый центр информационного обеспечения оценочной деятельности (например, на базе саморегулируемых организаций).

2. Разработать необходимые требования к составу информации, используемой в процессе оценочной деятельности и критериям качества информации, а также достоверности полученных результатов.

3. Разработать требования к периодичности сбора информации и подготовке аналитических материалов.

4. Разработать требования к формам- представления результатов сбора информации и анализа рынка недвижимости для целей оценки.

5. Создать единую информационную систему, включающую показатели мониторинга рынка недвижимости и информационную базу объектов аналогов для целей расчетов по сравнительному методу.

Кроме того, необходимо создать специализированную систему цифровых карт, позволяющую обеспечивать анализ и оценку типа жилья по многим показателям:

- инженерно-техническим;

- санитарно-гигиеническим;

- эколого-экономическим;

- градостроительным.

134