Недвижимость в системе экономических отношений переходной экономики тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Шестак, Игорь Николаевич

Введение

Глава I. Недвижимость как экономическая категория

1.1. Недвижимость как объект экономического анализа

1.2. Рынок недвижимости: формирование и тенденции развития

Глава II. Недвижимость как фактор экономического роста

2.1. Реализация недвижимости в экономической системе: проблемы эффективности

2.2. Производственная недвижимость и реконструкция предприятий

Диссертация: введение по экономике, на тему "Недвижимость в системе экономических отношений переходной экономики"

Актуальность темы исследования определяется, во-первых, тем, что такая категория как недвижимость в нашей стране не подвергалась глубокому политэкономическому анализу. По существу, эта категория стала изучаться в переходный период развития российской экономики. Об этом достаточно свидетельствует знакомство с учебной и научной литературой.

Во-вторых, изучение этой категории носило, в основном, односторонний характер, а именно, - с позиции оценки объектов недвижимости. Однако, здесь были обнаружены значительные просчеты, которые выразились на практике в необоснованном занижении стоимости объектов недвижимости, что повлияло на финансовое благополучие Российского государства. Недвижимость не рассматривалась в политэкономическом плане как объект, на основе которого развивается система экономических отношений, субъектами которых является Федеральный центр, федеральные, муниципальные органы, предприниматели, отдельные граждане.

В-третьих, ход экономических реформ показал, что совершенствование экономических отношений не должно осуществляться самотеком, а быть научноуправляемым процессом. С этих позиций недвижимость как объект управления в политэкономическом аспекте не рассматривалась, что ограничивает возможности его эффективного использования на всех уровнях управления.

Целью настоящей диссертационной работы является анализ системы экономических отношений, связанных с функционированием недвижимости в социально-экономической системе, что позволит определить основные направления их совершенствования и тем самым обеспечить рациональное использование, исходя из учета объектов недвижимости, системы экономических интересов субъектов деятельности и приоритета интересов общества.

Для реализации указанной цели в процессе исследования были поставлены следующие задачи:

1) обосновать необходимость политэкономического подхода к исследованию такой категории как недвижимость, определить ее структуру, динамику развития, ее связь с производительными силами и производственными отношениями;

2) исследовать, какое воздействие оказал процесс реформирования экономики на развитие экономических отношений, связанных с недвижимостью;

3) раскрыть систему отношений владения, пользования, распоряжения объектами недвижимости, содержание экономических интересов субъектов, причины противоречий и пути их преодоления;

4) показать, как происходил процесс формирования такой структуры рынка, как рынок недвижимости и, тем самым, расширить поле маркетинговых исследований и углубить теоретические основы этой научной дисциплины;

5) раскрыть основные тенденции развития рынка недвижимости и его воздействие на социально-экономические процессы;

6) обосновать необходимость изучения категории недвижимости с позиции, ее воспроизводства, кругооборота и оборота ее стоимости, создания для этого необходимых условий;

7) определить основные направления совершенствования управления недвижимостью как важного условия эффективного использования результатов не только настоящего, но и прошлого труда, значение которого, как макроэкономического фактора для обеспечения экономического роста, будет возрастать.

Положения, выносимые на защиту.

1. Автор считает вполне обоснованным выделение в системе экономического знания такой отрасли экономики как экономика недвижимости, теоретической основой которой явились бы основные концептуальные положения политической экономии.

2. Изучение категории недвижимости не может сводиться лишь к выбору различных методов ее оценки, а заключается в выяснении сущности этой категории через анализ тех функций, которые она выполняет, что дает возможность раскрыть своеобразие экономических отношений, возникающих по поводу недвижимости.

3. Рынок недвижимости относится к числу наиболее быстро развивающихся структур, что говорит о своеобразии этого рынка, значении и роли отдельных его сегментов (производственная недвижимость, жилая недвижимость).

4. Недвижимость не может быть представлена лишь как объект, на основе которого возникают стихийные рыночные отношения. Являясь составным элементом национального богатства, она должна быть объектом воздействия, прежде всего, со стороны государственных структур.

5. Недвижимость как объект экономических отношений не может быть рассмотрена лишь с позиции рыночных отношений. Она предполагает формирование и развитие на ее основе разветвленной системы социальных отношений, что позволяет рассматривать непроизводственную недвижимость как фактор социального роста.

6. Всесторонне аргументируется положение о необходимости по-литэкономического анализа особенностей функционирования пассивной части производственных фондов (производственные здания, сооружения) и непроизводственных фондов, кругооборота и оборота их стоимости.

7. Учитывая ограниченные возможности нового строительства, при разработке промышленной политики страны на период до 2010 года необходимо сделать акцент на осуществление полномасштабной реконструкции промышленных предприятий, максимально используя имеющуюся пассивную часть производственных фондов, которые еще не подверглись значительному физическому износу.

Научная.новизна проведенного исследования заключается в следуш^ем:

1. В отличие от имеющихся работ, где делался акцент на конкретный экономический анализ категории недвижимости, предпринят политэконо-мический системный подход к этой категории.

2. Если ранее недвижимость рассматривалась в ограничительном аспекте с позиции ее стоимостной оценки, то в работе обращается внимание на ее потребительную стоимость, происходящие в ней изменения (физический и моральный износ) и на учет этого фактора в амортизационной политике.

3. В работе раскрываются функции недвижимости как категории. Она выступает не только как товар, но и как элемент национального богатства, что требует учета в развитии экономических отношений приоритета общенародных интересов в то время, как это не всегда имело место, особенно в период приватизации 1992-1996 гг., а также, - как капитал.

4. Определено место рынка недвижимости в системе рыночных отношений, раскрыта его структура, выявлены тенденции его развития и специфика действия экономических законов.

5. Если ранее в теории кругооборота и оборота рассматривалось движение стоимости производственных фондов, то в работе предполагается расширительная трактовка этой проблемы с учетом движения стоимости непроизводственных фондов. ж

6. Аргументируются новые подходы к формированию концепции долгосрочной промышленной политики, предполагающей эффективное испольI

1 зование производственной недвижимости, которая еще сохранила достаточный эксплуатационный ресурс.

7. Автор считает, что недвижимость надо рассматривать не только как фактор экономического, но и социального роста, и, в этой связи, говорит о роли и значении непроизводственной недвижимости и управления ее со стороны общества.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования явились работы по общим проблемам экономической теории К.Маркса, Д.Кейнса, Д.Гэлбрейта, А.Маршала, П.Самуэльсона, М.Фридмена, Ф.Хайека, П.Шумпетера, а также произведения отечественных авторов Л.Абалкина, Д.Львова, Ю.Яковца, В.Куликова, В.Радаева, Т.Игнатовой, Ю.Ольсевича и других ученых.

Особое место занимают работы зарубежных и отечественных авторов по проблемам недвижимости Д.Фридмена и И.Ордуэя, Ч.Акерсона, Л.У.Элвуда, Г.Гаррисона, Д.Купера, И.Джонсона, У.Шепкела, А.Ринга, Б.Бойса, российских ученых - В. Рутгайзгера, К.Тарасевича, Н.Артеменкова и других.

Автор использовал при написании работы системный метод, который позволил ему представить всю причинно-следственную связь между кате* горией "недвижимость" и другими категориями. Выводы и рекомендации автора основывались на анализе статистических данных Госкомстата России за период 1991-1999 гг.

Теоретическая значимость работы

Выводы диссертационного исследования могут послужить основой для дальнейшего развития концептуальных основ такой экономической отрасли знания как экономика недвижимости, углубления политэкономиче-ского представления о категории собственности, экономических интересов, ^ макроэкономического роста в условиях переходной экономики. Рассмотрение рынка недвижимости, его развития и ее институтов создает более полное представление о российском рынке, его тенденциях, противоречиях и способах их разрешения.

Теоретические выводы автора могут быть использованы при разработке концепций долгосрочной и среднесрочной экономической, социальной и промышленной политики страны и отдельных регионов.

Материалы диссертации могут использоваться в учебном процессе* при совершенствовании программы учебных курсов по экономической теории, макроэкономике, чтении спецкурсов "Экономика недвижимости".

Практическая значимость работы

Она определяется актуальностью и новизной выдвигаемых положений. Выводы и рекомендации автора могут быть использованы федеральными и муниципальными органами власти при формировании и проведении экономической политики и создания соответствующего ей хозяйственного механизма, а также Комитетами по делам имущества на всех уровнях управления. Рекомендации автора могут быть использованы организациями, действующими на рынке недвижимости, банками, страховыми компаниями.

Апробация и внедрение результатов исследования

Результаты и выводы диссертационного исследования использовались муниципальными органами Ростовской области, Комитетом по управлению имуществом при Администрации Ростовской области, предприятиями и организациями, занятыми на рынке недвижимости.

Основные положения диссертации изложены в монографии "Недвижимость в экономической системе: теория и практика", в соавторстве с проф. Симионовым Ю.Ф., г. Ростов-на-Дону, 1999 г., а также в методическом пособии по курсу "Основы риэлтерской деятельности", в соавторстве с Водяным A.M., г. Ростов-на-Дону, 1995 г., и работе "Как купить, продать, арендовать, заложить квартиру и дом", М.: Издательство "Ось-89", 1995 г.

Диссертация: заключение по теме "Экономическая теория", Шестак, Игорь Николаевич

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Проведенное исследование проблем недвижимости позволяет сделать определенные выводы, которые имеют как теоретическое, так и практическое значение.

1. Вполне назрел вопрос о выделении такой самостоятельной отрасли экономического знания как экономика недвижимости. В пользу этого говорит не только быстрое развитие такой ранее неизвестной структуры рынка как рынок недвижимости, но и то воздействие, которое оказывает недвижимость на социально-экономическое развитие. В настоящее время весь интерес ученых к проблемам недвижимости ограничивается лишь выработкой методов рациональной стоимостной ее оценки, что явно недостаточно. Структура новой отрасли экономического знания предполагает выяснение отношений собственности на объекты недвижимости, систему экономических отношений, юридических и физических лиц, связанных с ней, нахождение методов их согласования в целях эффективного ее использования, определение роли и значения тех экономических и правовых институтов, которые действуют здесь.

Таким образом, экономика недвижимости прикладная отрасль экономической теории.

2. Недвижимость следует рассматривать как экономическую категорию, которая выражает свою сущность, выступая как национальное богатство, товар, капитал. Эти функции взаимосвязаны между собой, выступают в единстве и, в то же время, они противоречивы, что необходимо учитывать, особенно в период переходной экономики.

3. Недвижимость является объектом, по поводу которого возникают социально-экономические отношения и, прежде всего, отношения владения, пользования, распоряжения между различными субъектами собственности. Это порождает различные в экономических интересах, противоречия между ними и необходимость нахождения экономических и правовых методов их разрешения. Не менее важны организационно-экономические и управленческие отношения, которые во многом определяют размеры дохода, получаемого от недвижимости.

4. Недвижимость является также объектом, по поводу которого возникают рыночные отношения. Рынок недвижимости имеет общие черты с другими структурами рынка. Здесь также действуют законы спроса, предложения, конкуренции. В то же время этот рынок имеет свои особенности. Он возник относительно недавно и бурно развивается. Специфика недвижимости как товара и его свойств потребительной стоимости и стоимости накладывает отпечаток на содержание операций по купле и продаже недвижимости, их динамики и последствиям. Развитие рынка производственной недвижимости привело к возникновению противоречий в обществе, что проявилось в не всегда ее оправданной конкуренции в руках отдельных частных собственников, к возникновению и развитию противоречий между частным и государственным сектором.

5. Заслуживает внимания развитие рынка жилой недвижимости. На первых порах его быстрое развитие сменилось возникающими здесь трудностями. Рынок жилой недвижимости в большей степени является вторичным рынком, на котором все больше обнаруживается превышение предложения над спросом вследствие падения жизненного уровня населения. На рынке новой жилой недвижимости наблюдается также рост предложения, но уже в обстановке значительной степени удовлетворения потребности в жилье элитарной части населения. Трудности в реализации жилой недвижимости сдерживают развитие строительного комплекса, который по показателям ввода в эксплуатацию жилья значительно отстает от показателей дореформенного периода.

6. Развитие рыночных отношений в сфере жилой недвижимости не должно рассматриваться как основное, единственное направление в этой области, а должно сочетаться с различными способами нерыночного воздействия на удовлетворение потребностей населения в жилье. Речь идет о развертывании строительства социального жилья, предпосылкой которому может быть выход из экономического кризиса и постепенное увеличение темпов экономического роста. Акцент лишь на рыночные отношения не в состоянии ни сегодня, ни в перспективе привести к улучшению жилищных условий населения.

7. Рынок недвижимости не является изолированной рыночной структурой. Он связан с рынком капиталов, рынком труда, испытывает влияние изменений во внутренней макроэкономической и региональной ситуации, а так же изменений, которые происходят в мировой экономике. Финансовый кризис, возникший 17 августа 1998 года и его последствия оказали серьезное влияние как на предложение жилья, так и на его спрос, вызвали по существу совершенно новую ценовую ситуацию.

8. Недвижимость как объект, обладающий стоимостью, должна рассматриваться с позиций кругооборота и оборота этой стоимости. Это позволит в теории общественного воспроизводства подойти по-новому к этой проблеме, которая в основном рассматривалась лишь с точки зрения воспроизводства активной части основных производственных фондов и менее всего пассивной части. Не акцентировалось внимание на кругообороте и обороте стоимости непроизводственной недвижимости. Все это проявилось в существенных недостатках в формировании и реализации амортизационной политики. По-прежнему существуют различные подходы и к определению степени износа производственных и непроизводственных фондов, способов аккумуляции части их стоимости в рамках государства и предприятия для последующего их воспроизводства.

9. Недвижимость, выступающая как национальное богатство и как капитал, является важным фактором экономического роста. Он может быть достигнут не только за счет инвестиций, но и экономии прошлого труда. Обычно, эта экономия сводилась лишь к обеспечению рационального расходования сырья, материалов, топлива, энергии и менее всего рассматривалась с позиции экономного использования пассивной части производственных фондов (здания, сооружения, складские помещения), что приобретает особенное значение в условиях кризиса, резкого падения объемов производственного строительства.

10. Имеющий место физический и моральный износ пассивной части фондов требует развития и совершенствования тех подразделений и служб, которые выполняют ремонтные работы, что является одним из условий продления долговечности фондов, сроков их эксплуатации, а значит, - обеспечения экономии прошлого труда.

11. Рациональное использование недвижимости обеспечивает и социальный рост, значение которого возрастает в силу сохраняющейся нестабильности в обществе, отставание в сфере жилья, медицины, образования. Это диктует необходимость разработки различных способов эффективного использования социальных объектов, их реконструкции, ремонта.

12. Выход из экономического кризиса требует при формировании промышленной политики сделать упор не на новое строительство, а на техническую реконструкцию промышленных предприятий.

Указанная проблема является довольно сложной ввиду недостаточной ее теоретической разработки и отсутствия достаточного опыта в этой области. Реконструкция по сравнению с новым строительством обеспечивает экономию финансовых ресурсов, выигрыш времени и возможность увеличения выпуска продукции на отечественном и мировом рынке.