Новые формы земельных отношений в Российской Федерации как фактор экономической стабильности сельского хозяйства: реальность и перспектива тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Новые формы земельных отношений в Российской Федерации как фактор экономической стабильности сельского хозяйства: реальность и перспектива"

2231

А. В. ЕФЕНТЬЕВ Докторант WIDU

НОВЫЕ ФОРМЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ КАК ФАКТОР ЭКОНОМИЧЕСКОЙ СТАБИЛЬНОСТИ СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА:РЕАЛЬНОСТЬ И ПЕРСПЕКТИВА

Краткий научный доклад на соискание учёной степени

Доктора философии (РН.О) Направление: экономика и организация производства;

история и право

Научный руководитель : Гранд-доктор философии (Grand Ph.D)

Д.Ф. Красников

Москва 2009

Всемирный Информационно- Распределённый Университет Докторант: Алексей Викторович Ефентьев

Научный консультант: гранд- доктор философии

Осипов И. О.

Издательская лицензия от 20 июня 1997 года № 016241

© Автор

© НТЦ "Развитие"

ВВЕДЕНИЕ

СОДЕРЖАНИЕ

стр

3-9

Глава I. Общие проблемы, реалии и действительности земельных отношений в Российской Федерации...................................................................................................9

§ 1.1. Историко- экономические особенности земельных отношений в России и Российской

Федерации.......................................................................................................9-22

§ 1.2. Землеустройство на современном этапе в Российской Федерации: контроль и

учет..................................................................................................................................22-34

§ 1.3. Организационно- правовые формы сельхозпредприятий России: К(Ф)Х.....................................................................................................................34-43

Глава II. Основные принципы государственного регулирования земельных правоотношений.................................................................................................43

§ 2.1. Земельный участок в свете недвижимого имущества: история и

факты........................................................................................................................43-63

§ 2.2. Основные понятия земли и собственности на современном этапе российской

реальности: история, право и экономика...............................................................63-81

§ 2.3. Земельные правоотношения и основные принципы государственного регулирования..................................................................................................81-91

Глава III. Земли сельскохозяйственного значения и операции с ними..........................91

§ 3.1. Понятие земель сельскохозяйственного назначения...........................................91-99

§ 3.2. Правовая охрана земель сельскохозяйственного назначения: проблемы, теория и

практика.......................................................................................................99-107 •

§ 3.3. Рынок земель сельскохозяйственного назначения: теория и практика, практика и экономика..........................................................................................................................107-117

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.............................................................117-123

ЛИТЕРАТУРА

124-146

Введение

Конституция Российской Федерации статьей 37 определяет, что труд свободен. Каждый имеет право свободно распоряжаться своими способностями к труду, выбирать род деятельности и профессию1.

В этом плане широкое поле деятельности отводится тем, кто занимается сельским хозяйством. Новые правовые нормы деятельности в области сельского хозяйства позволяют сегодня создавать акционерные общества, крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подворья и так далее Все это позволяет в сельском хозяйстве иметь не только крупный, но и мальп бизнес.

В своем послании Федеральному Собранию Российской Федерации Президент сказал:"..., что там, где развивается малый бизнес, там меньше бедных Граждане будут все больше брать ответственность за результаты своего труд; на себя2.

Основное место в производстве сельскохозяйственной продукции отво дится земле. Именно земля и земельные отношения в Российской Федерации требуют особого правового поля.

3 4 5 6 7 8

Земля и собственность , народ и общество , государство и власть , по литика9 и жизнь10, право11 и закон12 - звенья одной цепи человеческого бы

1 Конституция Российской Федерации. Принятая 12 декабря 1993 года всенародным голосованием.

2 Послание Президента Российской Федерации Федеральному Собранию Российской Федерации (о положении) стране и основных направлениях внутренней и внешней политики государства), М.: Известия, 2007, с. 42

3 Земля - третья от Солнца планета Солнечной системы. Земля как средство производства относится к числ] невоспроизводимых (Краткая Российская энциклопедия, том 1. - М.: Большая Российская энциклопедия ОНИКС 21 век. 2003. С. 962-963).

* Земля - наше основное богатство. Рациональное использование земли - есть основная задача земледельца (В.М.Попов РЛ.Попова Полезные понятая для главы крестьянского (фермерского) хозяйства. М.: «Перспектива». 1999. С. 62).

* Еще в Древней Руси слово «земля» ассоциировалось с такими вечными ценностями, как счастье, семья, Ро дина (М.А.Мень. Земля. Проблемы землепользования и инвестиционный процесс в Подмосковье. - М.: Путь истина, жизнь. 2002. С. 7).

* Огромное экономическое, политическое и социальное значение земли в жизни общества обусловлено тем что она являлась в течение многих веков первоначальным источником всякого богатства. (О.И.Крассов. Земельное право современной России: Учебное пособие. - М.: Дело, 2003. С. 10).

* В истории человеческого общества земельные отношения всегда играли большую роль и занимали особо; место в системе общественных отношений. Земля была одним из объектов ожесточенной борьбь (Г.А.Аксенов. Земельные правоотношения в СССР. - М.: 1958. С. 8).

В таком переплетенном многообразном понятии сегодня в Российской Федерации происходит новый перестроечный уклад жизни.

На первом плане сегодня стоит вопрос собственности и земельных отношений, которые и взяты за основу аналитических исследований в данной работе. Исследование данной проблемы - процесс сложный и многогранный, поскольку собственность имеет свои формы и особенности, как и земельные отношения. Управление собственностью в масштабах государства, как и

* Земля - с ней связаны наши радости, тревоги, заботы. Земля есть главное средство производства в сельском хозяйстве. В Российской Федерации земельная площадь - свыше 2,2 миллиардов га (А.В.Лосев, Г.Г.Проводкин. Социальные аспекты экологии. - Воронеж. 1996. С. 38).

Собственность - форма присвоения материальных благ, проистекающая из права. Собственность воплощает в себе отношения физических и юридических лиц к имуществу и иным благам как к достоянию, которым они вправе владеть, пользоваться и распоряжаться (М.И.Ткач. Домашняя юридическая энциклопедия. М.: РНПОЛ КЛАССИК, 2004. с. 497-498).

** Собственник - физическое или юридическое лицо, обладающее правом собственности на имущество, включая право владения и распоряжения им. (Толковый словарь по управлению. - М.: «Алакс», 1994. С. 158) ** Государственная собственность в Российской Федерации - имущество, принадлежащее на праве собственности субъектам РФ (Л.В.Тихомиров, МЮ.Тихомиров. Юридическая энциклопедия / Под ред. М.Ю. Тихоми-рова.-М.: 1997. С. 92).

Народ - все население определенной страны; этническая общность (Краткая Российская энциклопедия. Том 2. - М.: Большая Российская энциклопедия. ОНИКС 21 век. 2003. С. 638).

6 Общество - одно из наиболее многозначных понятий социальной философии, определяется в следующих смыслах: а) как этап человеческой истории (буржуазное, социалистическое, капиталистическое и т.д.). Все концепции общества условно можно разделить на две группы: в одних концепция общества предстает как совокупность человеческих индивидов, объединяющихся для удовлетворения своих потребностей на основе «общественного договора», иногда в качестве таких элементов общества могут выступать не индивиды, а их социальные действия или социальные отношения; в других общество рассматривается как органическое целое. В этом случае общество трансцендентно (т.е. создается Богом). И в то же время общественные отношения делятся на четыре основных вида: экономические, социальные, политические (политико-правовые) и духовные (Школьный философский словарь / Т.В.Горбунова, Н.С.Гордиенко, В.А.Карпунин и др.; общ. ред., сост. и вступит, ст. А.Ф.Малышевский. - М.: Просвещение: АО Учеб. лит., 1995. С. 138-139).

Государство - есть совокупность определенных органов власти (правительство, парламент, суды и т.д.), осуществляющих свою деятельность в масштабе страны или субъекта Федерации. Главный институт власти, государство, через систему правоотношений выражает регуляцию отношений во всех сферах жизнедеятельности общества, политической, экономической, социальной и т.д. (Государственное право Российской Федерации. -М.: Издательство «Юридическая литература», 1996. С. 4).

Власть - право и возможность распоряжаться, определяемые совокупностью полномочий, обеспечивающих с помощью правовых норм организацию согласованной деятельности людей и организаций. Носителем суверенитета и единственным источником власти в Российской Федерации является ее многонациональный народ. Народ осуществляет свою власть непосредственно, а также через органы государственной власти и органы местного самоуправления. (Конституция Российской Федерации. - М.: «Известия», 1995. С. 4).

Политика - внутригосударственная или межгосударственная деятельность власти, через которую создаются и регулируются конкретные отношения субъектов права, в том числе права международного. Люди в числе важнейших областей деятельности с незапамятных времен выделяли политику. К ней проявляли интерес философы, ученые, государственные деятели, и проявляют по сей день. Сегодня совершенно ясно, что политика должна строиться на основе соответствующих научных знаний и должна считаться с результатами действия объективных закономерностей общественного развития (В.А.Мальцев. Основы политологии: Учебник для вузов. - М.: ИТРК РС ПП, 1997. С. 5).

0 Жизнь - форма бытия органического мира. Организмы отличаются от неживых объектов обменом веществ, раздражимостью, способностью к размножению, росту, развитию и так далее. По современным научным данным, человеческое общество возникло свыше 2 миллионов лет тому назад. (Политическая экономия. Учебник. Капиталистический способ производства. - М.: Издательство «Политическая литература». 1982. С. 28).

1 Право - сложное общественное явление. Оно определяется состоянием общества и ступенью ее развития, в частности, уровнем нравственности, культуры, состояния экономики и товарно-денежных отношений. Общий ход движения права и значительной степени определяется и этнической самобытностью народа. (Право: Учебник для вузов / Н.А.Теплова, М.В.Маленкович, А.И.Косарев и др.; Под ред. проф. Н.А.Тепловой, проф. М.В.Маленкович. - М.: Закон и право. ЮНИТИ, 1997. С. 7)

Закон - устойчивая, существенная, необходимая повторяющая связь вещей, явлений, процессов. Закон постигает и формулирует человек. Сегодня в мире актуален термин «качественное законодательство» - правило, по которому живет и развивается общество. (Справочник. Критерии качественного законотворчества. - Копенгаген, Дания, 2003. Комиссар Совета Государств Балтийского моря. С. 6).

Бытие - философская категория, отражающая многообразие во всех его проявлениях. Бытие - это реальная жизнь природы, общества и человека в бесконечном разнообразии их проявления (Указанный выше школьный философский словарь).

землей, всегда связано с аспектами политическими, экономическими и социальными. В этой связи имущественные отношения являются основным вопросом на протяжении более 18 лет переустройства российского общества и законотворческой деятельности, в частности, политическое стремление государственной власти к поиску путей эффективного управления землей, земельными участками, собственностью и имуществом, в частности, продиктовано введением института частной собственности, в том числе и на землю. Отсюда практически и идут разногласия между сторонниками и противниками частной собственности. Все другие формы собственности в обществе резких противоречий не имеют.

Россия поистине выстрадала аграрные реформы - такие, которые делают крестьянину свободу выбора, экономическую свободу14. Здесь следует сразу сказать, чтобы не углубляться в историческую сущность земельных отношений в России, что земельные ресурсы занимают особое место среди других природных ресурсов. Ведь земля является одновременно: а) местом (пространственным базисом) для осуществления любой деятельности, существования растительного и животного мира, размещения и функционирования созданных человеческим трудом рукотворных объектов; б) уникальной самовоспроизводимой "машиной", способной обеспечивать растения необходимыми для их развития питательными веществами (главным средством производства в сель-ско- и лесохозяйственных процессах); в) вовлеченным в многочисленные связи природным компонентом, уязвимым в результате нерационального антропогенного воздействия. Поэтому земля всегда привлекает к себе значительно больший интерес, в сравнении с другими видами ресурсов15.

Цель исследования. Изучить и проанализировать указанные и обозначенные в начале введения понятия, их применительные возможности в российской государственности. Рассмотреть правоприменительную практику зе-

14 Земля и власть. Сборник материалов по актуальным вопросам аграрной политики. Научно-практическое издание под общей редакцией Н.Харитонова. - М: «Галерея». С. 10.

15 Липски С.А. Земельные отношения и землеустройство: основные результаты десятилетия реформ: Монография. - М.: ГУЗ. 2000. С. 3.

мельных отношений (недвижимости), частной и государственной собственности в экономическом потенциале страны.

Метод исследования. Изучение работ отечественных ученых, специалистов и практиков в области земельных отношений, экономической эффективности земельных преобразований в стране на основе правовых актов.

Объект исследования. Российская Федерация в период начала и 18 лет спустя в системе экономических преобразований. В том числе, в системе управления собственностью (недвижимостью), с учетом международного опыта, землей и земельными паями, земельными договорными обязательствами и арендными отношениями.

Актуальность исследования, в условиях радикальных социально-экономических преобразований, определяется поиском новых научных методов формирования и регулирования земельных отношений, способных обеспечить повышение эффективности использования земельных ресурсов в стране.

В процессе реформирования, проблемы формирования и регулирования земельных отношений поднимаются не впервые, но в современных условиях они получают новое выражение и заключаются в следующем:

во-первых: преобразование земельных отношений в России, в течение переходного периода и, до настоящего времени, проходило без четкой научной концепции, сопровождалось неоправданными экономическими издержками, социальной напряженностью, формальными изменениями во владении, пользовании и распоряжении землей. До сих пор не сформирован единый подход к пониманию земельных отношений, что не позволяет создать целостную экономическую, социальную, экологическую и правовую базу их регулирования;

во-вторых: Россия, располагая огромным ресурсным потенциалом, постоянно теряет в приросте национального богатства. Это обусловлено отсутствием эффективных механизмов распределения и использования природных ресурсов, а также контроля за ними.

в-третьих: результатом земельной реформы последних десяти лет, явилось ограничение государственной монополии собственности на землю; прошло массовое перераспределение земель в народном хозяйстве; создан слабый, но регулируемый государством земельный рынок, призванный обеспечить вовлечение земельных участков и земельных долей в экономический оборот, что позволит создать конкурентную среду для существования всех форм землевладения и землепользования: купли-продажи, аренды, залога, дарения, доверительного пользования и др.

Однако, ожидания в обществе, которые были связаны с демонополизацией земельных отношений во многом не оправдались: земля еще не обрела рачительного хозяина. Поэтому углубленное рассмотрение научных проблем становления новых земельных отношений является актуальным.

Основная задача. Изучить в Российской Федерации новые формы и методы, организации и управления сельскохозяйственным производством. Права и обязанности государства и сельхозтоваропроизводителя.

Цель исследования является изучение особенностей трансформации земельных отношений в России и Воронежской области, выявление факторов влияющих на этот процесс и выработка направлений по их совершенствова нию.

Для достижения поставленной цели были определены следующие зада

чи:

- проанализировать генезис земельных отношений в России, уточнит! понятие и определить сущность новых земельных отношений на современно} этапе;

- изучить особенности регулирования земельных отношений в отечест венной и зарубежной практике;

- исследовать процесс становления и развитая в России рыночных зе мельных отношений;

- проанализировать опыт и результаты деятельности государства в становлении института частной земельной собственности и механизма его регулирования на современном этапе;

- на основе анализа трансформационного процесса выявить и осмыслить тенденции в формировании новых земельных отношений;

- рассмотреть структуру земельных отношений в России и Воронежской области основные направления их дальнейшего совершенствования.

Новизна исследования:

а) - На основе анализа современных тенденций трансформационного процесса дана развернутая трактовка новых земельных отношений, которые, по мнению автора, не ограничиваются правоимущественными отношениями, а представляют собой отношения субъектов к земле как национальному богатству и отношения между субъектами по поводу хозяйствования на земле.

б) - Показано, что характер новых земельных отношений в России определяет экономическое сознание хозяйствующих субъектов, формировавшееся под влиянием многолетнего господства общинного землепользования, монополии государственной собственности на землю и командно-административного стиля хозяйствования.

в) - Обоснованы методологические подходы к исследованию новых земельных отношений в период перехода к рыночной экономике, в том числе:

- для сохранения и повышения роли земли как фактора производства во всех сферах экономики преобладающее значение имеет не только форма собственности на землю, но и сочетание государственного (внерыночного) и рыночного воздействия на преобразование земельных отношений;

- на современном этапе земельные отношения необходимо рассматривать как динамическую систему, допускающую различные изменения, развитие, возникновение новых и отмирание старых частей и связей между ними;

- рыночные механизмы хозяйствования на земле должны сочетаться с социальной ответственностью участников земельных отношений, прямо или косвенно вовлекаемых в этот процесс;

- раскрыть сущность и значение для сельхозтоваропроизводителей, основы и перспективу законодательства России в области сельского хозяйства.

Глава I. Общие проблемы, реалии и действительности земельных отношений в Российской Федерации

§.1.1. Историко-экономические особенности земельных отношений в России и Российской Федерации

Земля всегда имела свою ценность из-за территориальной составляющи на земле велись войны в каждом столетии. Россия, со своими земельными про сторами и запасами недр, прошла свой нелегкий путь становления и приобре тения независимости.

Земельный вопрос в России, на более ранних этапах, анализировался i трудах А.Н. Радищева, Н.Г. Чернышевского, П.А. Столыпина, A.B. Чаянова НИ. Бухарина и др. В советский период, формировавшийся под влиянием мар ксистско-ленинской идеологии, исключающей многообразие форм собствен ности на землю, '" и по сути признающей только государственную собствен ность на землю с централизованным планированием, сущность земельных от ношений анализировалась в трудах А.Е. Булатова, В.М. Готлобера, AM Емельянова, Н.Д. Казанцева, П.Н. Першина, Ф.И. Пальчикова, М.А. Снегир« ва, В.А. Тихонова, Т.С. Мальцева и ряда других ученых и практиков. Проблг мы хозяйствования на земле, земельной собственности и земельных отнопк ний, всегда привлекали внимание экономистов разных стран и эпох.

Теоретические и частично прикладные аспекты земельных отношена нашли отражение в трудах таких классиков и видных исследователей эков( мической науки, как А. Тюрго, Ф. Кенэ, У. Пегги, А. Смит, Д. Рикард К. Маркс, А. Маршалл, В.И. Ленин.

Земельные отношения, как свидетельствует история, постоянно реформируются и совершенствуются.

Земельная реформа в России, начатая в 1990 г., способствовала углублению теоретического обоснования сущности земельных отношений, изучению закономерностей этого явления применительно к новой экономической ситуации. Важные положения научного, методического и прикладного значения на современном этапе разработали В.Р. Беленький, В.А. Добрынин, Е.Ф. Злобна, Э.Н. Крылатых, Н.И. Комов, В.К. Лукин, A.A. Никонов, М.И. Лапшин, В.В. Милосердов, А.Ф. Сериков, И.Ф. Суслов, В.Н. Хлыстун, Д.В.Гордеев, Н.М.Харитонов и другие современные политические и государственные деятели.

История человечества - это история взаимоотношения человека с землёй. В меру своих познаний, опыта и культуры каждый понимал землю по-своему. Для одних земля - свобода, радость, богатство, для других ~ неволя, алчность, зависть. Для крестьянина-мужика исстари действует закон природы: работает земля - жизнь радуется, не работает земля - жизнь печалится. И сильнее всех среди живших и живущих на земле ощутил это сердцем тот, кто вкладывал и вкладывает в неё, кормилицу, свои пот и любовь, от которых с трепетной надеждой ждёт ответа-дара хлебородного. Великий классик в экономике Вильям Петти (1623 - 1687 гг.) очень верно подметил роль земли и труда в человеческом обществе, сказав: " Труд - есть отец богатства, земля - его мать

Земля... С ней связаны наши радости, тревоги, заботы. От неё зависит , экономика, процветание, благополучие каждого человека. В сельском хозяйстве земля имеет две функции: она одновременно выступает предметом и средством труда. На сегодняшний день в Российской Федерации проблемы сельского хозяйства являются первоочередными. О правовой основе, об особенностях содержания отношений, объектом которых являются земли сельскохозяйственного назначения на современном этапе экономического развития России, и пойдёт речь в данной работе. Так как сегодня, по моему мнению, х'лавная задача всего общества быстрее отрегулировать правовые и экономиче-

ские отношения сельского хозяйства. Особая роль земли в жизни человечестве обусловлена тем, что она выступает в качестве источника получения продук тов питания для населения и сырья для ряда отраслей промышленности. П( этому, реформируя отношения с землёй, государство вынуждено и реформи ровать законодательную базу в этой отрасли.

Так 28 сентября 2001 г. Государственная Дума Федерального Собрани Российской Федерации приняла Земельный кодекс Российской Федерации1 который был введён в действие с 30 октября 2001 г. Однако принята Земельного кодекса не поставило точку в проведении реформы. Позже был приняты федеральные законы "Об обороте земель сельскохозяйственного на значения" и "О разграничении государственной собственности на землю". ( принятием этих законов, к середине 2002 года сформировалась основа норма тивно-правовой базы проведения земельной реформы. К основным федераль ным нормативным актам, регулирующих отношения, объектом которых явля ются, земли сельскохозяйственного назначения, относятся: Земельный кодекс Федеральный закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" Федеральный закон "О введении в действие Земельного кодекса Российски Федерации".

Естественно Конституция Российской Федерации и Гражданский кодек РФ-эти и другие нормативно-правовые акты и регулируют сегодняшние зе мельные отношения в России. Однако, остаётся проблемой дня вопрос купли продажи земли. Он имеет как массу сторонников, а также и массу противни

17

ков. На Западе в ходу поговорка "Землю продают банкроты и идиоты" . I

некоторых странах, таких как, Швеция, Австралия, Израиль, Китай и друга частная собственность на землю присутствует частично. Даже в США, где дс ля Государственных земель около 40%, осуществляется скупка земель у разе рившихся частников с последующей передачей ее в длительную аренду18. Н

16 C3 РФ. 2001. № 44. Ст.4147.

17 Н. Кравченко. // Заря. - 18.04.2002. -№ 57. - С.1.

18 Н. Павленко. Трактат о земельной реформе. Препринт - Старый Оскол: Тонкие наукоёмкие технологии, '2002. - С. 4.

случайно, видимо, бывший Министр Юстиции США Ремсей Кларк, выступая в Совете Федерации России, 21 мая 1996 года обратился к сенаторам с призывом: "Русские люди! Не продавайте свою землю! Это - единственное, что у Вас осталось для национальной независимости19. Для полноты объективности следует заметить, что еще во времена Николая II земельные отношения являлись главными камнем преткновения между царем и Государственной Думой.

Выявление нужд сельского населения и принятие соответствующих законодательных мер составят ближайшую задачу Государственной Думы. Наиболее многочисленная часть населения страны - трудовое крестьянство - с нетерпением ждет удовлетворения своей острой земельной нужды - говорится в ответном адресе Думы на тронную речь императора Николая II (5 мая 1906 года)20. Земельное законодательство должно стремиться к тому, чтобы установить такие порядки, при которых вся земля с ее недрами и водами принадлежала бы всему народу, причем нужная для сельского хозяйства земля могла бы отдаваться в пользование только тем, кто будет ее обрабатывать своим трудом. Все граждане должны иметь равные права на такое пользование21.

Освоение земли человеком прошло длительный эволюционный путь.

Важной вехой на пути улучшения орудий труда явилось изобретение лука и стрел, с появлением которых охота стала доставлять больше необходимых средств к жизни. Развитие охоты привело к зарождению первобытного скотоводства. Охотники стали приручать животных. Раньше других животных была приручена собака, позднее - крупный рогатый скот, козы, свиньи.

Дальнейшим крупным шагом в развитии производительных сил общества явилось возникновение первобытного земледелия. Собирая плоды и корни растений, первобытные люди стали замечать, как прорастают зерна, оброненные на землю. Тысячи раз это оставалось непонятным, но рано или поздно в

19 Ремсей Кларк. // Российская Федерация сегодня - № 7 . - 2001. - С. 48.

20 Государственная Дума Первого созыва, первая сессия. 1906 год. Стенографические отчеты. Т. 1. СПб., 1906. С.241.

21 Проект земельной реформы 104 членов Государственной Думы 23 мая 1906 года / Дебаты о земле в Государственной Думе (1906-1917 гг.). Документы и материалы. - М.: РНЦ ГОСНИТИ, 1995. С. 55.

уме первобытного человека установилась связь этих явлений, и он стал пере ходить к возделыванию растений. Так возникло земледелие.

Долгое время земледелие оставалось крайне примитивным. Землк взрыхляли вручную, сначала простой палкой, затем палкой с загнутым концов - мотыгой. В речных долинах семена бросали в ил, нанесенный разливами рек Приручение животных открыло возможность использовать скот в качеств! тягловой силы. В дальнейшем, когда люди овладели плавкой металла и появи лись металлические орудия, их применение сделало земледельческий труд бо лее производительным. Земледелие получило более прочную основу. Перво бытные племена начали переходить к оседлому образу жизни. Уже одна семы оказывалась в состоянии обработать участок земли и обеспечить себе необхо димые средства существования. Таким образом, совершенствование оруди) производства создавало возможность перехода к индивидуальному хозяйств) как более производительному в тех исторических условиях. Необходимое!! совместного труда, общинного хозяйства все более отпадала. Если общий тру; требовал общей собственности на средства производства, то индивидуальны! труд требовал частной собственности.

Возникновение частной собственности неразрывно связано с обществен ным разделением труда и с развитием обмена. На первых порах обмен произво дился главами родовых общин - старейшинами, патриархами. Они выступали! меновых сделках в качестве представителей общин. То, что они обменивали являлось достоянием общины. Но по мере дальнейшего развития общественно го разделения труда и расширения обмена родовые вожди постепенно начинал! относиться к общинному достоянию, как к своей собственности.

Вначале главным предметом обмена был скот. Пастушеские общий имели большие стада овец, коз, крупного рогатого скота. Старейшины и патрв архи, уже обладая большей властью в обществе, привыкали распоряжаться эти ми стадами, как своими собственными. Их фактическое право распоряжатьс) стадами признавалось и остальными членами общины. Таким образом, раныи

всего частной собственностью становился скот, затем постепенно все орудия производства. Дольше всего сохранялась общая собственность на землю.

Появление частной собственности вело к разложению рода. Род распадался на большие патриархальные семьи. Затем внутри большой патриархальной семьи стали выделяться отдельные семейные ячейки, превратившие орудия производства, утварь и скот в свою частную собственность. С ростом частной собственности родовые связи ослабевали. Место родовой общины стали занимать сельская община. Сельская, или соседская, община в отличие от рода состояла из людей, не связанных обязательно родственными отношениями. Дом, домашнее хозяйство, скот - все это находилось в частной собственности отдельных семей. Лес, луг, вода и прочие угодья, а в течение определенного периода и пашни составили общинную собственность. Первоначально пашня периодически переделялась между общинниками, а позднее перешла в частную собственность.

В обществе, где господствует частная собственность на средства производства, двойственный характер труда, воплощенного в товаре, отражает противоречие между частным и общественным трудом товаропроизводителей. Частная собственность на средства производства разъединяет людей, делает труд отдельного товаропроизводителя его частным делом. Каждый товаропроизводитель ведет свое хозяйство обособленно от других. Труд отдельных работников не согласован и не увязан в масштабе всего общества. Но, с другой стороны, общественное разделение труда означает наличие всесторонней связи между производителями, которые работают друг на друга. Чем больше разделен труд в обществе, тем больше разнообразие продуктов, изготовляемых отдельными производителями, тем шире их взаимная зависимость друг от друга. Следовательно, труд отдельного товаропроизводителя по существу является общественным трудом, составляет частицу труда общества в целом.

Сегодня экономическое отношение собственности представляет собой , отношения между людьми по поводу конкретного имущества (материальных

благ). Оно заключается в том, что это имущество присваивается конкретны! лицом, использующим его в своих интересах, а все другие лица не должн препятствовать ему в этом. Оно включает в себя также и отношение лица присвоенному имуществу (материальному благу, в том числе к вещи) как собственному (ибо к своему имуществу обычный человек относится инач; чем к чужому) .

Право частной собственности может рассматриваться в объективно! смысле как правовой институт, т.е. как совокупность правовых норм и ка субъективное право.

Содержание субъективного права, тех правомочий, которыми обладае носитель субъективного права, определяется нормами права. Поэтому при вы явлении сущности права собственности следует исходить из анализа тех прз вомочий, которые закон предоставляет носителю права собственности, и те обязанностей, которые закон налагает на третьих лиц и на самого носител права собственности.

Субъективное право - установленная объективным правом мера возмог ного поведения самого носителя субъективного права, а также принадлежал^ ему право требования к определенному лицу, обеспеченное возможностью прЕ тязания к лицу, нарушающему правомочия носителя субъективного права23.

Характерные особенности субъективного права собственности, в то! числе и на землю, заключаются в следующем. Право собственности - субъе! тивное право, непосредственно вытекающее из закона. Субъективное прав собственности закрепляет за его обладателем экономическую власть над уело виями производства, ведущегося на базе использования собственником при надлежащего ему имущества. Субъективное право собственности обязательв предполагает возможность собственника по своему усмотрению использова1 принадлежащее ему имущество. Право собственности — наиболее полно имущественное право, предусматриваемое гражданским законодательством

22 Моттей У:; Суханов Е.А. Основные положения права собственности. М., 1999. С. 202.

23 ГенкинД.М. Право собственности в СССР. М., 1961. С. 32, 33.

Оно основано на действии принципа дозволения совершать любые действия, не запрещенные законом24.

Земельный строй в нашей стране был кардинально изменен после революции 1917 г. II Всероссийским съездом Советов 26 октября (8 ноября) 1917 г. был принят Декрет "О земле" , который явился основой развития советского земельного законодательства. Декретом "О земле" помещичья собственность на землю отменялась немедленно и без всякого выкупа. Помещичьи имения, равно как и се земли, удельные, монастырские, церковные со всем живым и мертвым инвентарем, усадебными постройками и всеми принадлежностями переходили в распоряжение земельных комитетов и уездных Советов крестьянских депутатов. Земли рядовых крестьян и казаков не подлежали конфискации. Они оставались за ними в трудовом пользовании.

Декрет "О земле" стал юридическим основанием земельных преобразований в России, суть которых заключалась в том, что был ликвидирован земельный строй, базировавшийся на частной собственности и утверждался новый земельный правопорядок, при котором земля объявлялась всенародным достоянием.

Положения Декрета "О земле" были развиты и конкретизированы в Декрете ВЦИК от 19 (6) февраля 1918 г. "О социализации земли" в котором предусматривалась необходимость перехода к коллективным формам хозяйствования в земледелии и создания для них преимуществ перед единоличными, в Декрете от 30 августа 1918 г. "Об отмене права частной собственности на не-

27

движимости в городах" и других нормативных актах. Высшее законодательное закрепление национализации земли, ее недр, вод и лесов получила в Конституции РСФСР 1918 года "частная собственность на землю отменяется и весь земельный фонд объявляется общенародным достоянием и передается

24 Мазолин В.Н. Право собственности в Российской Федерации в период перехода к рыночной экономике, М.,1992. С. 29, 30.

25 СУ РСФСР. 1918. №25.

26 РСФСР. 1918. № 25. Ст. 346.

27 РСФСР. 1918. №25. Ст. 674.

трудящимся без всякого выкупа, на началах уравнительного землепользова ния28.

Право государственной собственности на землю стало краеугольны! камнем советского земельного законодательства. Поэтому в последующие го ды законодательство развивалось на основе последовательной реализаци принципа права государственной собственности на землю и иные природньк ресурсы и производного от него землепользования. Использование земли до пускалось, как правило, только на титуле права пользования землей.

90

22 мая 1922 г. был принят Закон о трудовом землепользовании , 30 ок

30

тября 1922 г. - Земельный кодекс РСФСР . Все граждане РСФСР имели прав обрабатывать землю своим трудом. Право трудового землепользования имед бессрочный характер.

15 декабря 1928 г. были приняты Общие начала землепользования! землеустройства31, в которых было закреплено понятие единого государствен ного земельного фонда и определена компетенция государственных органа по правлению им. В Общих началах были закреплены также: право трудящих ся на землю, меры поощрения коллективных форм землепользования, норм! по аренде земли и найму труда в сельском хозяйстве.

После сплошной коллективизации и ликвидации кулачества как класс положения, касающиеся аренды земли и найма труда, были отменены поста новлением ЦИК и СНК СССР от 1 февраля 1930 г. "О мероприятиях по укреп лению социалистического переустройства сельского хозяйства в района) сплошной коллективизации и по борьбе с кулачеством".32

3 сентября 1932 г. было принято постановление ЦИК и СНК СССР "С

33

создании устойчивого землепользования колхозов" , в соответствии с кото рым при сохранении незыблемости государственной собственности на земля

28 СУ РСФСР. 1918. .№51. Ст. 582.

29 СУ РСФСР. 1918. № 30. Ст. 426.

30 СУ РСФСР. 1918. № 25. Ст. 901.

31 С3 СССР 1928 №24.

32 СЗ СССР. 1930. №31.

33 СЗ СССР. 1932. №66. Ст.

за каждым колхозом закреплялась земля, находящаяся в его трудовом пользовании, и запрещались всякие переделы.

. Примерный устав сельскохозяйственной артели, принятый Вторым Всесоюзным съездом колхозников-ударников, был утвержден СНК СССР и ЦК ВКП(б) 17 февраля 1935 г.34 Примерный устав предусматривал, что земля закреплялась за артелью в бессрочное пользование, т.е. навечно закреплялось право на приусадебное землепользование колхозных дворов и устанавливались размеры приусадебного землепользования.

Конституция СССР 1936 г. признала землю, ее недра, воды и леса в СССР государственной собственностью, т.е. всенародным достоянием. Земля, занимаемая колхозами, закреплялась за ними в бесплатное и бессрочное пользование, т.е. навечно. Каждый колхозный двор мог иметь в пользовании небольшой приусадебный участок земли и в личной собственности подсобное хозяйство на этом участке.

Все последующие законодательные и нормативные акты, в частности, Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик, при-

35

нятые 13 декабря 1968 г. игравшие важную роль в регулировании земельных отношений, исходили из принципа права к исключительной государственной собственности на землю и произведенного от него труда - права пользования землей.

Первой попыткой восстановить право частной собственности на землю было закрепление титула "пожизненное наследуемое владение" в ст. 5 Основ законодательства Союза ССР и союзных республик о земле , принятых 28 февраля 1990 г. Впоследствии это было закреплено и в российском законодательстве.

Установление права частной собственности на землю в России относится к периоду аграрной реформы начала 90-х годов. Закон РСФСР от 23 ноября

34 СЗ СССР. 1935. № 11. Ст.

35 ВВС СССР. 1968. № 50. Ст. 485.

36 ВВС СССР, 1990. № 10. Ст. 129.

1990 г. "О земельной реформе"37 (ст. 2) предусматривал, что земельные участ ки для производства сельскохозяйственной продукции предоставляются rocj дарством в пользование, владение или собственность. Согласно ст. 4 данноп Закона в собственность граждан могут передаваться земельные участки да ведения личного подсобного крестьянского хозяйства, садоводства, животно водства, а также иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственно! производства, на этих земельных участках собственник имел право возвест, жилой дом и хозяйственные постройки.

22 ноября 1990 г. был принят Закон РСФСР "О крестьянском (фермер

Л о

ском) хозяйстве" (в ред. от 24 декабря 1993 г.). Статья 1 этого закона допус кает возможность использования земельных участков крестьянскими (фермер скими) хозяйствами на титуле права собственности. Гражданин, имеющий зе мельный участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, може обладать им на праве собственности (ст. 10).

24 декабря 1990 г. был принят Закон РСФСР "О собственности !

ЯО

РСФСР" , ч. 2 ст. 6 которого также предусматривала, что земельные участи могут находиться в частной собственности.

Окончательно право частной собственности на землю было закреплено! Земельном кодексе РСФСР от 25 апреля 1991 г.40 (с изм. и доп. от 28 апрел« 24 декабря 1993 г.). Так, ст. 1 ЗК РСФСР подтверждалось многообразие и ра венство государственной, колхозно-кооперативной, частной, коллективно долевой форм собственности, а ст. 7 специально регулировала вопросы пре доставления земельных участков гражданам в частную собственность для раз личных целей.

Позднее право частной собственности на землю получило свое констк туционное закрепление. Согласно ст. 9 Конституции РФ, земля и другие при

37 Там же.

38 ВВС РСФСР. 1990. № 36. Ст. 324; САПП РФ. 1993. № 52. Ст. 5085.

39 ВВС РСФСР. 1990. № 30. Ст. 416.

40 ВВС РСФСР. 1991. № 22. Ст. 768; САПП РФ. 1993. №

родные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности.

Так, в России были заложены основы правового регулирования отношений частной собственности на землю'41.

За реформируемый период по собственности и земельным отношениям было принято в Российской Федерации не одно постановление, распоряжение, указы, которые легли в основу законодательной деятельности парламента страны. Так, законом РСФСР от 14 июля 1990 года № 103-1 "О собственности на территории РСФСР"42 устанавливались основные параметры частной собственности; Законом РСФСР от 22 ноября 1990 года № 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"43 устанавливались новые правила и порядки наследования и распоряжения земельными площадями и участками; Гражданский кодекс Российской Федерации44, закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"45 № 66-ФЗ от 15 апреля 1998 года; Земельный кодекс Российской Федерации46, Закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"47 № 101-ФЗ и ряд других законодательных актов, позволяющих иметь гражданам в собственности земельные участки, владеть ими и распоряжаться. В том числе и правом купли-продажи наделен собственник земельного участка.

Поддерживая и укрепляя законные права человека в Конституции РФ на свободную экономическую деятельность Президент страны в своем Послании Федеральному Собранию Российской Федерации говорит:"... Мы не можем рассчитывать на серьезные долгосрочные инвестиции, если не будут обеспе-

41 Попов В.М. Агрономическая тетрадь начинающего фермера. - М.: НТЦ "Развитие. 1999. С. 3.

42 Ведомости РСФСР, 1990, № 7, ст. 101.

43 Ведомости РСФСР, 1990, № 26, ст. 325.

44 Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой, части второй части третьей (постатейный) с постатейными материалами. Автор комментариев и составитель Борисов А.Б. Издание 3-е, переработанное и дополненное. - М: Книжный мир, 2004. (1159 с).

45 Российская газета, 2002, 26 марта, № 53.

46

Парламентская газета, 2001, 30 октября, № 204-205.

47 СЗ РФ, 2002, № 30, ст. 3018.

чены права собственности и рыночный оборот земельных участков" . Земля; собственность всегда были, являются и будут являться главными особеннс стями любого государства при любой политической системе. По этому объ? вив реформы и преобразования, встав на путь рыночных экономических услс вий Российская Федерация начала реформу законодательной базы. Так псм вился закон "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"49; "О плате за землю"51 "О продовольственном обеспечении населения Российской Федерации"51, бы ли приняты специальные постановления Президиума Верховного Совет РСФСР.

Сегодня государственный земельный строй (как часть политическо! системы) регулирует виды и формы собственности на землю, систему упра ления земельными ресурсами, систем"/ землепользования и землеустройства права и обязанности субъектов земельных отношений, систему платы за пол! зование землей и другие важнейшие вопросы земельной политики.

Важнейшим аспектом земельных отношений является юридическо обеспечение прав на землю, включая собственность, владение, пользовани! распоряжение ею. При этом определяются не только рациональные соотнош ния территорий различных форм собственности, но и их разграничение.

Земельная реформа как основа экономических и социальнс политических преобразований в России имела целью перераспределение земл в интересах создания условий для равноправного развития различных фор) хозяйствования на земле, формирования многоукладной экономики, устран( ния монополии на землевладение, рационального использования и охраны з! мель на территории РСФСР, а также создание условий для повышения эффа тивного использования земли, увеличения социального, инвестиционного производственного потенциала земельных ресурсов.

48 Послание Президента Российской Федерации Федеральному Собранию. Порядок во власти - порядок в стране ( о положении в стране и основных направлениях политики Российской Федерации). - М.: "Известия" 1997, с.49.

49 Ведомости РСФСР, 1990, № 26, ст.324, 325.

50 Ведомости РСФСР, 1991, № 44, ст. 1425.

51 Ведомости РФ, 1992, № 30, ст.1815.

Содержание земельной реформы исходило из того, что основные преобразования предусматривали введение многообразия форм собственности и стимулирование развития новых форм хозяйствования, а также экономически обоснованное и социально справедливое перераспределение земель для организации более рационального их использования, экологизацию землевладения и землепользования52.

Использование территории, ее планирование, организация и управление этими процессами являются в настоящее время весьма актуальными вопросами, решение которых осуществляется как в градостроительстве и экономике, так и в землеустройстве.

§ 2. Землеустройство на современном этапе в Российской Федерации: контроль и учет

Российская Федерация, встав на путь преобразования экономики государства. существенно стремится поменять, - в области сельского хозяйства, форму собственности и формы организации сельхозпроизводства.

За годы реформы в стране ликвидирована монополия государственной собственности на землю, введена плата за пользование земельными участками, существенно реформирована система управления земельными ресурсами, формы хозяйствования на земле. Многие федеральные нормативные акты и отдельные правовые нормы землеустройства.

Приняты и вступили в силу Земельный53 и Налоговый кодексы Российской Федерации54, федеральные законы: "О разграничении государственной

"55

собственности на землю , "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"56, "О переводе земель и земельных участков из одной категории в дру-

52 Шишов Д.А. Некоторые вопросы перераспределения собственности на землю (теологический аспект) // Социально-экономические и правовые проблемы развития земельных отношений на современном этапе: Сб. наук. тр./ СПБГАУ. - СПБ.: Центра оперативной полиграфии ООО "Аргус", 2004.

53 Парламентская газета, 2001. 30 октября, № 204-204.

54СЗРФ, 1998, № 31. ст.3824.

55 Парламентская газета, 2001,20 июля, № 134.

56 Российская газета, 2002, 27 июля, № 137.

гую" , "Об общих принципах организации местного самоуправления в Рос сийской Федерации"58, "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"59, "О лично; подсобном хозяйстве"60 и другие.

Проблемы формирования системы землеустройства и структуры упрш ления этой системой органически связаны с проведением земельной реформ! Поэтому- означенные проблемы должны обеспечивать главные цели земел! ной реформы, то есть:

- способствовать переходу к многообразию форм собственности и хозя! ствования на земле;

- реализовать декларированное реформой социально справедливое экономически обоснованное перераспределение земель;

- способствовать реальному воздействию экономического, правового административного механизмов регулирования земельных отношений;

- обеспечить, в определенной мере, стимулирование рационального ш пользования и охраны земли.

Эти, можно сказать, основные аспекты заложены и в закон "О землеуа ройстве"61 - основной закон, который позволяет привести вопрос землеуа ройства в правовое поле.

Но при этом можно констатировать неадекватность различных подходе! С одной стороны, землеустройство законодательно определяется как систем мероприятий, направленная на осуществление решений государственных о[ ганов в области пользования землей. В его содержание официально входят ч тыре главные направления, обеспечивающие изучение состояния, планирой ния и организацию рационального использования земель и их охрану, обоей вание новых и упорядочение существующих объектов землеустройства, а та! же их межевание и внутрихозяйственное землеустройство сельскохозяйствен

57 СЗ РФ, 2004, № 52, часть 1, ст.5276.

58 Российская газета, 1995, № 170, 1 сентября.

59 Ведомости РСФСР, 1990, № 26, ст.324.

60 СЗ РФ, 2003, № 28, ст.2881.

61 Российская газета, 2001,23 июня, № 118-119.

пых предприятий. Выполняя эти задачи, землеустройство реально становится государственным механизмом по реализации земельных отношений.

С другой стороны, землеустройство рассматривается как система конкретных землеустроительных действий, связанных, в основном, с технической реализацией решений государственных органов по распоряжению землей. Его цель усматривается в установлении границ землевладений и землепользовании, обеспечении реальных прав юридических и частных лиц, посредством формирования исходных в данных для земельного кадастра.

Закон "О государственном земельном кадастре"62 в Российской Федерации был принят в 2000 году и по этому вся системой землеустройства должна осуществляться достаточно авторитетным центральным государственным органом, имеющим вертикальную структуру в субъектах Российской Федерации, административно-территориальных и муниципальных образованиях. Этой системе должны быть приданы следующие функции:

- организации работ по сбору, обработке и хранению информации о количественном и качественном состоянии земельных ресурсов. Это может быть обеспечено только посредством координации и контроля за топографо-геодезическими работами, почвенными, геоботаническими и другими обследованиями, а также всеми работами по инвентаризации и оценке земель;

- координации работ по сельскохозяйственному районированию, разработке схем районной планировки, землеустройства, . народнохозяйственного освоения земель и других разработок, связанных с распределением и использованием земель на перспективу;

- организации и контроля работ по территориальному землеустройству, независимо от того, какими организациями или частными лицами осуществляются землеустроительные действия;

- внутрихозяйственного землеустройства сельскохозяйственных предприятий;

62 СЗ РФ, 2000, №2, ст. 149.

- ведения земельного кадастра, включая весь комплекс работ по регист рации землевладений и землепользовании, количественно-качественному уче ту и кадастровой оценке земель.

Управление системой землеустройства, по нашему мнению, должн строиться на жестких принципах регулирования природопользования, собли дения законодательных норм распоряжения землей и охрана законных пра землевладельцев и землепользователей. Управляющая система должна быт государственной, единой, наделенной соответствующими правами контрол над любыми землеустроительными действиями, осуществляемыми на местах,

Государственный земельный контроль осуществляется, в частности, за:

• соблюдением земельного законодательства, требований по охране: использованию земель;

• соблюдением порядка, исключающего самовольное занятие земеш ных участков или использование их без оформленных в установлю ном порядке документов, удостоверяющих право на землю;

• соблюдением порядка переуступки права пользования землей;

• предоставлением достоверных сведений о состоянии земель;

• использованием земель по целевому назначению;

• наличием и сохранностью межевых знаков границ земельных участ ков.

Госземконтроль осуществляется в форме плановых и внеплановых про верок.

Плановые проверки в отношении каждого земельного участка провс дятся не чаще одного раза в два года.

Внеплановые проверки проводятся: для проверки исполнения пред® саний об устранении ранее выявленных нарушений земельного законодатель ства; в случае обнаружения государственными инспекторами по использой нию и охране земель достаточных данных, указывающих на наличие земеЛ ных правонарушений, или получения от органов государственной власти, ор

ганов местного самоуправления, юридических лиц и граждан документов и иных доказательств, свидетельствующих о наличии признаков нарушения земельного законодательства.

Для эффективного исполнения функций органов государственного контроля в области рационального использования охраны земель должностные лица должны быть наделены конкретными правами и обязанностями. Так, согласно Положению о госземконтроле государственные инспекторы по использованию и охране земель при выполнении возложенных на них обязанностей имеют право:

а) посещать в порядке, установленном законодательством РФ, при предъявлении служебного удостоверения организации и объекты, обследовать земельные участки, находящиеся в собственности, владении, пользовании и аренде;

б) давать обязательные для исполнения предписания по вопросам соблюдения требований земельного законодательства, а также об устранении нарушений, выявленных в ходе проведения проверок;

в) составлять по результатам проверок акты с обязательным ознакомлением с ними собственников, владельцев, пользователей, арендаторов земельных участков;

г) составлять в порядке, установленном законодательством об административных правонарушениях, протоколы о нарушениях земельного законодательства и направлять их соответствующим должностным лицам для рассмотрения дел об административных правонарушениях с целью привлечения виновных лиц к ответственности;

д) безвозмездно получать сведения и материалы о состоянии, использовании и охране земель, в том числе документы, удостоверяющие право на землю, необходимые для осуществления государственного земельного контроля;

е) обращаться в органы внутренних дел за содействием в предотвращении или пресечении действий, препятствующих осуществлению инспекторами

законной деятельности, а также в установлении личности граждан, виновных нарушении земельного законодательства;

ж) носить форменную одежду.

Главный государственный инспектор РФ по использованию и охране з; мель и его заместители, главные государственные инспекторы субъектов В городов, районов и их заместители помимо вышеуказанных прав имеют прав;

а) рассматривать в пределах своей компетенции дела об администрати ных правонарушениях, налагать штрафы на лиц, виновных в нарушении з мельной законодательства, и выносить предупреждения о допущенных я мельных правонарушениях по форме согласно приложению с уведомление об этом соответствующих органов, осуществляющих предоставление земел ных участков;

б) выдавать предписания о приостановлении промышленного, гражда! ско-жилищного и другого строительства, разработки месторождений полезш ископаемых и торфа, эксплуатации объектов, проведения агрохимических, I сомелиоративных, геодезических и иных работ, ведущихся с нарушением пр: ва юридических лиц и граждан на землю или создающих угрозу их нарушена

в) направлять в соответствующие органы материалы о нарушениях з мельного законодательства для рассмотрения вопроса о привлечении вино: ных лиц к ответственности;

г) направлять в государственные органы исполнительной власти или о; ганы местного самоуправления материалы о принудительном прекращен! права на земельные участки ввиду их ненадлежащего использования в случ ях, предусмотренных земельным законодательством.

Контрольная деятельность, так же как и всякая исполнительная деятел ность органов государства, протекает в определенных правовых формах, уст новленных законодательством. В противном случае, выходя за рамки эи правовых форм, органы контроля допускали бы произвол в своей работе.

Правовые формы земельного контроля в зависимости от характера их последовательного, логического применения можно разделить на три вида:

1) информационно-правовые формы контроля при сборе материалов;

2) принятие решений по результатам проведенного контроля;

3) исполнение решений контрольных органов.

Для того чтобы принять квалифицированное решение по результатам контроля, любой орган контроля должен располагать точной и объективной информацией о том, есть ли нарушение земельного законодательства, в чем оно выражается, кто виновен в этом, что нужно предпринять, чтобы правонарушение не оказалось длящимся, каков вред, причиненный правонарушением, а если правонарушение еще не наступило, как его предупредить или пресечь при самом его начале. Выяснение данных вопросов требует сбора материалов (документов), проведения проверок, ревизий, исследования этих материалов. В необходимых случаях может назначаться экспертиза материалов, полученных в процессе контроля.

Характер принимаемого решения и его содержание основываются на данных проведенных проверок, обследований и анализа полученных материалов.

Решение по рассматриваемому вопросу может носить предварительный характер, когда необходимо проведение дополнительных работ по сбору данных, а может приниматься и на месте путем дачи соответствующих распоряжений об устранении выявленного правонарушения или применения административных санкций. Так, государственные инспекторы по использованию и охране земель при выполнении возложенных на них обязанностей могут принять одно из следующих решений:

а) дать обязательные для исполнения предписания по вопросам соблю-] дения требований земельного законодательства, а также об устранении нару-Е шений, выявленных в ходе проведения проверок;

б) составить по результатам проверок акты с обязательным ознакомлю нием с ними собственников, владельцев, пользователей, арендаторов земеи ных участков;

в) составить в порядке, установленном законодательством об админис] ративных правонарушениях, протоколы о нарушениях земельного законов тельства и направлять их соответствующим должностным лицам для рассмо] рения дел об административных правонарушениях с целью привлечения ви новных лиц к ответственности.

Исполнение решения госинспектора любой службы государственно! контроля обеспечивается им самим. Для этого они ведут книгу (журнал) учет выявленных земельных правонарушений, ведут записи в ней о принятых м pax, добиваются восстановления нарушенных прав, делают отметки об испо! нении предписаний и указаний по вопросам надлежащего исполнения требе ваний земельного и экологического законодательства.

Муниципальный земельный контроль на территории муниципальное образования согласно ст. 72 ЗК РФ осуществляется органами местного сам« управления или уполномоченными ими органами. Муниципальный земельнь; контроль за использованием земель на территории муниципального образов! ния осуществляется в соответствии с законодательством РФ и в порядке, уст; новленном нормативными правовыми актами органов местного самоуправл; ния.

Роль местного самоуправления в осуществлении народовластия, праве вые, экономические и финансовые основы местного самоуправления и гос] дарственные гарантии его осуществления, общие принципы организации Mf стного самоуправления в Российской Федерации устанавливает Федеральны закон от 06.10.2003 г. 131-Ф3 "Об общих принципах организации местного б

ri

моуправления в Российской Федерации" . Настоящий Федеральный закон, ï исключением положений, для которых гл. 12 установлены иные сроки и nopf

63 C3 РФ, 2003, № 40, ст.3822.

док вступления в силу, вступает в силу с 01.01.2009 г. Со дня официального опубликования данного Федерального закона до 01.01.2009 г. устанавливается переходный период.

Закон № 1Э1-ФЗ к вопросам местного значения относит осуществление земельного контроля за использованием земель муниципального образования (ч. 1 п. 20 ст. 14; ч. 1 п. 15 ст. 15; ч. 1 п. 26 ст. 16). Например, в г. Саратове создано Управление землепользования администрации г. Саратова. Одним из структурных подразделений Управления землепользования является отдел муниципального земельного контроля, действующий на основании ст. 72 гл. 12 ЗК РФ. Отделом муниципального земельного контроля проводится работа по выявлению недоимщиков по уплате арендной платы за землю, ведется претен-зионно-исковая работа, проводятся рейды по выявлению нарушителей земельного законодательства, например самовольное занятие земельного участка (ст. 7.1 КоАП РФ), использование земельного участка не по целевому назначению (ст. 8.8 Ко АЛ РФ).

Также контроль призван обеспечить исполнение земельного законодательства, соблюдение установленных требований (норм, правил, нормативов), выполнение мероприятий по охране земель органами государственной власти, местного самоуправления, юридическими лицами, их должностными лицами, а также гражданами. В современных условиях государственный контроль за рациональным использованием земель приобретает еще большее значение, чем раньше. Законодательство о земельной реформе предоставляет собственникам, землевладельцам, землепользователям, арендаторам широкие права по самостоятельному хозяйствованию на земле. Однако такая деятельность не должна, как указано в ст. 36 Конституции РФ, наносить ущерб окружающей природной среде и нарушать права и законные интересы иных лиц. Углубление земельной реформы и формирование новых земельных отношений, основанных на введении частной собственности на землю, при сохраняющемся по-

требительском отношении к ее использованию вызывает необходимость уо ления государственного контроля за использованием и охраной земель.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.11.2002! № 833 утверждено Положение о государственном земельном контроле64 д лее - Положение о госземконтроле), устанавливающее порядок осуществлен государственного земельного контроля за соблюдением земельного законод тельства, требований по охране и использованию земель, в том числе госуда[ ственного контроля за воспроизводством плодородия земель сельскохозяйс венного назначения, организациями независимо от организационно-правово формы, их руководителями, должностными лицами, а также гражданами.! соответствии с данным Положением государственный земельный контрш осуществляют Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и ег территориальные органы совместно с Министерством природных ресурси Министерством сельского хозяйства, Государственным комитетом РФ г строительству и жилищно-коммунальному комплексу (в пределах их коми тенции) и во взаимодействии с другими заинтересованными федеральным органами исполнительной власти, их территориальными органами, с органам исполнительной власти субъектов Федерации, органами местного самоупра! ления, организациями, общественными объединениями, а также гражданам! Главным государственным инспектором РФ по использованию и охране з( мель является руководитель Федерального агентства кадастра объектов № движимости.

Осуществляя контроль за планированием и распределением земельны ресурсов, государство способно реально контролировать экологическую й туацию в регионах, осуществление противоэрозионных, защитных и друг! природоохранных мероприятий.

Следует заметить, что права на недвижимое имущество и сделки с ни подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестр

64 СЗ РФ, 2002, № 47, ст.4685.

прав, который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях (ст. 32 Закона о государственной регистрации).

Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов. Приказом Минюста РФ от 24.12.2001 г. № 343 утверждены Правила ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним65, которые устанавливают единый для Российской Федерации порядок ведения книг учета документов и дел правоустанавливающих документов Федеральной регистрационной службой и ее территориальными органами.

Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. № 21966. Единый государственный реестр прав предназначен для ведения унифицированной в пределах РФ системы записей о правах на недвижимое имущество, о сделках с ним, а также об ограничениях (обреме-нениях) этих прав. Ведение Единого государственного реестра прав путем соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляют учреждения юстиции по регистрации прав на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Единый государственный реестр прав состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. В каждом разделе реестра содержится описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об огра-

65 Бюллетень Министерства юстиции РФ. 2002. № 2.

66 СЗ РФ. 1998. № Б. Ст. 963; 1999. № 52. Ст. 6416; 2002. №41. Ст. 3983; 2003. № 37. .3534.

ничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом. Кая дый раздел Единого государственного реестра прав идентифицируется кадаст ровым номером объекта, а в случае его отсутствия - условным номером.

Следует также заметить. Независимо от прав собственности государств: как суверен проводит:

- изучение земельных ресурсов (съемка территории, почвенное и геобо таническое обследование, инвентаризация и оценка земель);

- государственный земельный кадастр;

- перераспределение земель, находящихся в государственной собствен ности;

- государственный контроль использования и охраны земель независим! от форм собственности;

- осуществление правосудия при разрешении земельных споров;

- планирование использования земель (изучение спроса на землю, про гноз и резервирование на будущее, осуществление комплексного использова ния земли).

Одним из эффективных способов государственного регулирования зе мельных правоотношений является разработка и осуществление государственных программ. В их числе федеральные целевые программы развития земельной реформы, кадастровой оценки земли, инвентаризации земли, сохранения в повышения плодородия почв, создание автоматизированной системы веденш государственного земельного кадастра. Разработка таких программ и регулирование земельных правоотношений в целом должны опираться на прочную теоретическую и правовую базу, а реализация - на сочетание правовых, экономических, социальных и административных методов.

67 Янбухтин Н.Р., Стафийчук И.Д. Опыт государственного регулирования земельных правоотношений в субъектах Российской Федерации / Н.Р. Янбухтин, И.Д. Стафийчук. Уфа: Гилем. 2006. С.50.

§ 1.3. Организационно-правовые формы сельхозпредприятий России:

К(Ф)Х

В результате проведенных реформ сельхозпредприятия России оказались представлены различными организационно-правовыми формами хозяйствования. Причем одновременно эти формы существуют и по сей день:

- сельскохозяйственные предприятия, не претерпевшие существенных изменений за годы реформ. На начало 1998 г. это было 5220 колхозов и 2078 совхозов, 42 межхозяйственных предприятия;

- предприятия, созданные в соответствии с законом РСФСР "О предприятиях и предпринимательской деятельности", принятым в 1991 г.68

- акционерные общества открытого и закрытого типа (АООТ, АОЗТ), товарищества с ограниченной ответственностью (ТОО), смешанные товарищества (СТ), производственные кооперативы (ПК), созданные в соответствии с законом СССР "О кооперации"69, принятым в 1988 г., ассоциации крестьянских хозяйств (АКХ)70

- сельхозпредприятия, созданные в соответствии с -Гражданским кодек-

71

сом РФ, введенным в действие в 1994 г. и принятыми на его основе законами "Об акционерных обществах"72, "О сельскохозяйственной кооперации"73, "Об обществах с ограниченной ответственностью"74. Сюда относятся открытые и закрытые акционерные общества (ОАО, ЗАО), общества с ограниченной ответственностью (ООО), товарищества на вере (ТНВ), сельскохозяйственные производственные кооперативы (СПК), сельскохозяйственные государственные и муниципальные унитарные предприятия (ГУЛ, МУП).

Кроме перечисленных трех групп сельхозпредприятий существует достаточно большая группа хозяйств, которая, не соответствует ни одной из пере-

68 Ведомости съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР 1991 №16 ст.442.

® Ведомости СССР, 1988, №22, ст.355.

70 Ведомости РСФСР, 1990, № 26, ст.0325.

71СЗ РФ, 1994, № 32, ст.3302.

72СЗРФ, 1996, №1, ст. 1.

73 СЗ РФ, 1995, № 50, ст.4870.

74СЗРФ, 1998, № 7, ст.785.

численных организационно-правовых форм, и создавалась с нарушением все законов. Например, на начало 1997 г. имелось 2 252 так называемых колле] тивных и коллективно-долевых сельхозпредприятий (КСП, КДСП), не пред; смотренных ни одним из действовавших и действующих законов.

Сопоставляя динамику численности различных форм хозяйств, их Э(| фективность, можно отметить, что численность более эффективных форм ш степенно росла а менее эффективных - падала. Исключением из этого правш является динамика численности СПК. Это связано с тем, что в кооперативах отличие от ЗАО и ООО законодательного ограничения численности участии ков нет, поэтому ЗАО и ООО активно преобразуются в СПК. Наряду с этими этот процесс влияют предпочтения сельских жителей, для которых кооперг тивная форма хозяйствования является наиболее привычной и понятной, хот производственные кооперативы России менее конкурентоспособны, чем др) гие формы, за исключением ООО.

В свою очередь, рост численности открытых АО также вряд ли можи объяснить только факторами эффективности. Здесь очевидно также влияни крупного российского бизнеса, который готов вкладывать деньги в привычны для него формы хозяйствования - ОАО, что вынуждало некоторые сельхоз предприятия преобразовываться в эту форму хозяйствования.

Особое место в ряду организационно-правовых форм в сельском хозяй стве занимают крестьянско-фермерские хозяйства.

Крестьянско-фермерские хозяйства появились в России в 1990 году. Не которые существуют и сейчас, и могут оставаться в таким виде до 2010 год; согласно пункту 3 статьи 23 указанного закона: "Крестьянские (фермерские хозяйства, которые созданы как юридические лица в соответствии с Законов РСФСР от 22 ноября 1990 года № 348-1 "О крестьянском (фермерском) хозяй; стве", вправе сохранить статус юридического лица на период до 1 январе 2010 года.

Сейчас Крестьянско-фермерское хозяйство - это объединение граждан, которые совместно владеют имуществом и осуществляют производственную или другую хозяйственную деятельность. Глава крестьянско-фермерского хозяйства является индивидуальным предпринимателем сразу после государственной регистрации крестьянско-фермерского хозяйства. Имущество фермерского хозяйства принадлежит его членам да праве совместной собственности. Доли членов фермерского хозяйства при долевой собственности на имущество фермерского хозяйства устанавливаются соглашением между членами фермерского хозяйства.

Обратим внимание на виды деятельности, которые осуществляет крестьянско-фермерское хозяйство. По закону фермерское хозяйство самостоятельно решает для себя, каким видом деятельности заниматься. В пункте 1 статьи 19 Федерального закона № 74-ФЗ перечислены основные виды деятельности фермерского хозяйства: производство и переработка сельскохозяйственной продукции, а также транспортировка (перевозка), хранение и реализация сельскохозяйственной продукции собственного производства.

К предпринимательской деятельности крестьянско-фермерского хозяйства, применяются нормы гражданского законодательства, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями.

Право на создание крестьянского хозяйства имеют дееспособные граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, имеющие сельскохозяйственное образование или опыт работы в сельском хозяйстве и прошедшие успешно собеседование по вопросам ведения сельскохозяйственного производства.

Квалификационные требования и порядок проведения собеседования устанавливаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Для создания крестьянского хозяйства гражданин или семья должн иметь как собственные, так и заемные средства. При этом размер заемны средств не должен превышать 60 процентов от общего объема средств.

При создании крестьянских хозяйств, в случае наличия нескольких пре тендентов, выбор проводится на конкурсной основе органами местного само управления по месту нахождения земельного участке.

Преимущества имеет гражданин, проживающий на данной территории! непосредственно работающий в сельскохозяйственной организации.

При равных условиях заявления граждан удовлетворяются в порядс очередности их подачи.

На условиях настоящего федерального закона разрешается также создг ние крестьянского хозяйства лицам, из числа военнослужащих уволенных: запас по сокращению штатов, беженцев и переселенцев, миграция которы вызвана стихийными бедствиями, социальной или экологической обстановке! а также другим гражданам Российской Федерации, переселяющимся в сел скую местность.

При создании крестьянского хозяйства одним из членов семьи остальны члены семьи самостоятельно принимают решение о формах своего участия: его деятельности.

Иностранные граждане и лица без гражданства Российской Федерацк имеют право на условиях настоящего федерального закона на создание кр( стьянского хозяйства на территории Российской Федерации с предоставлен! ем им земельных участков на правах аренды.

Очень важное значение имеет при создании К(Ф)Х имущество и исто5 ники его формирования.

В законодательном регулировании крестьянских хозяйств можно выд« лить несколько этапов. Первый этап, начало которого есть основание отнеси к концу 1987 г., продолжался вплоть до начала 1990 г. Это период эмбрДО нального существования фермерского сектора аграрной экономики. Крестьян

ские хозяйства только-только зарождались в недрах колхозов и совхозов. В точном смысле этого слова их еще не существовало. Отсутствовали сколько-нибудь реальные юридические основы для их успешного развития.

Правовые рамки Функционирования организационно-экономических форм, ставших "праматерью" крестьянских хозяйств, определялись законами СССР "Об индивидуальной трудовой деятельности" (май 1987 г.) и "О кооперации в СССР" (июль 1988 г.). Не случайно, что на первом этапе крестьянское хозяйство часто отождествлялось, в том числе и в официальных документах, с индивидуальной трудовой деятельность" в сельском хозяйстве. Другим путем возникновения самостоятельных хозяйств в это время стали семейные сельскохозяйственные кооперативы.

Однако численность подобных формирований была крайне незначительна. Во многом это обусловливалось узкой правовой, базой, нерешенностью многих вопросов. Так, индивидуальная трудовая деятельность рассматривалась преимущественно в качестве побочной и дополнительной к работе в общественном производстве. Срок действия разрешения на занятие индивидуальной трудовой деятельностью ограничивался пятью годами, специфика сельскохозяйственного производства в законе не оговаривалась.

Серьезным шагом вперед стало кооперативное законодательство. Вместе с тем и здесь многие вопросы оказались нерешенными. Дело не в том. что многие статьи и положения Закона о кооперации носят чересчур декларативный и теоретический характер. Самое главное - в тот период не удалось сдвинуть с мертвой точки проблему прежде всего предоставления земли. Для этого было необходимо согласие соответствующего государственного органа или первичного пользователя.

Новый, третий, путь зарождения крестьянских хозяйств появился с принятием в 1989 г. Указа Президиума Верховного Совета СССР "Об аренде и арендных отношениях в СССР" и Постановления Совета Министров СССР "Об экономических и организационных основах арендных отношений в

СССР" (апрель 1989 г.). Можно сказать, что в результате этих решений до соз дания собственно крестьянских хозяйств оставалось немного времени75. Эк как бы был первый этап с переходом ко второму.

Отсчет второго этапа становления крестьянских хозяйств следует начи нать с принятия Основ законодательства Союза ССР и союзных республик! земле (февраль 1990 г.). Примерно к этому времени относится и принятие; ряде республик законов о крестьянских хозяйствах.

Эти законодательные акты дали толчок фермерскому движению. Был зг ложен фундамент современной системы землевладения. Введение пожизнен ного наследуемого владения землей и возможность получения участков н этих правах для ведения крестьянского хозяйства серьезно усилили позици становящегося сектора аграрной экономики. Аналогичное влияние имело по ложение о том, что арендодателями земли являются лишь соответствуют!! Советы народных депутатов. Закон о земле существенно усилил гарантии зе« левладения, ввел компенсацию всех затрат под урожай, а также затрат н улучшение качества земли в случае передачи землевладельцем своего участка

Для развития крестьянских хозяйств большую роль сыграло юридич( ское закрепление их землевладения, а также порядка предоставления землг Закон закрепил право работников сельскохозяйственных предприятий при вк ходе получать земельные участки для ведения крестьянских хозяйств. Таю; образом, наряду с возможностью создания хозяйства на неиспользуемых и hí рационально используемых землях появился новый канал обзаведения соби венными земельными участками. Важное значение имело и определение coi ственности крестьянского хозяйства, данное в Законе "О собственности СССР" (март 1990 г.) и "О собственности на территории РСФСР"76.

Разумеется, это не сняло всех препятствий. Получение земли при выхо| из хозяйств чаще всего зависело от решений их руководства или трудовЫ

75 В.М., Попова Р.П. Полезные понятия для главы крестьянского (фермерского) хозяйства. - М.: ОАО "Перспектива", 1999, с.7-8.

76 Ведомости РСФСР, 1990, № 7, ст. 101

коллективов. Сохранилась сильнейшая экономическая зависимость фермерского сектора от колхозов и совхозов, отсутствовала сколько-нибудь серьезная государственная поддержка крестьянских хозяйств. Практическая возможность создать самостоятельное товарное хозяйство была близка к нулю.

Сдвиги в развитии крестьянских хозяйств наступили на третьем этапе, с конца 1990 г. Политическая воля представительных органов власти проявилась в принятии серии законодательных актов, нацеленных на создание режима благоприятствования для фермерского сектора. Законы России "О земельной реформе" (ноябрь 1990 г.). "0 крестьянском (фермерском) хозяйстве" ( 1990 г.) упрочили фундамент правовой базы и серьезно облегчили реализацию права на создание таких хозяйств. В результате появились контуры организационно-правового механизма формирования нового экономического уклада, повысились юридические гарантии землевладения.

Прежде всего, наряду с пожизненно наследуемым владением, сельскохозяйственные производители стали иметь право получать земельные участки в собственность. Одновременно была разрешена их продажа государству в лице Советов народных депутатов. Для работников сельскохозяйственных предприятий при выходе из хозяйства для создания своего, уже не требовалось согласия трудового коллектива или администрации. Члены колхозов и работники совхозов стали иметь право не только на земельный пай, но и на долю стоимо-

77

сти производственных фондов .

Несмотря на трудности организационного периода на начало 1996 года

78

по Российской Федерации работало более 280 тыс. фермерских хозяйства . В Воронежском регионе насчитывалось более 3,0 тыс. фермерских хозяйств, занимавших площадь около 260 тыс. гектаров пашни и других сельскохозяйственных угодий. Основная часть фермерских хозяйств специализируется на

77 Киселев СВ. Государственное регулирование сельского хозяйства в условиях переходной экономики. - М.: Институт экономики РАН, 1994, с.717.

78

Попов В М Анализ развития сельскохозяйственного производства России и реформирование колхозов в ассоциацию крестьянских (фермерских) хозяйств в условиях рынка 1990-1997 годов - Воронеж: Издательство "Исток", 1997.

производстве зерна и подсолнечника. В фермерских хозяйствах области рабо тает более 2,0 тыс. тракторов, 800 зерноуборочных комбайнов, 600 грузовы : автомобилей, треть из которых специального назначения и другая сельскохо; зяйственная техника. Практически весь объем ремонтно-обслуживающих ра бот выполняется фермерами самостоятельно, при отсутствии ремонт® обслуживающей базы, передвижных средств и высококвалифицированной 1 обслуживающего персонала.

Невысокими в этих условиях оставались конечные результаты хозяйст венной деятельности фермерских хозяйств. Примером может служит 1992 год, тогда они получили урожайность зерновых и подсолнечника н -12-20% ниже, чем коллективные хозяйства. Несмотря на низкую обеспечеа ность их сельскохозяйственной техникой, загрузка имеющейся составляла 4} 52 % от загрузки машин в коллективных хозяйствах.

Создание высокоэффективной системы машиноиспользования в фермер ских (крестьянских) хозяйствах связано с решением многофакторных оптиме зационных задач, что требует применения современных средств вычислитель ной техники, оснащенных специальными пакетами прикладных программ, по зволяющих работать с ПЭВМ в диалоговом режиме. Аналогичные программ ные средства широко применяются в управлении различными отраслями про изводства в высокоразвитых зарубежных странах. В нашей стране в облай организации технического оснащения фермерских и коллективных хозяйй делаются только первые попытки применения современных ПЭВМ при реше нии организационных задач, при этом отсутствуют методические основы про ектирования фермерских хозяйств, программное обеспечение и квалифициро ванный персонал по использованию современной вычислительной техники; Поэтому основной целью государства разработка методических основ прое! тирования и выбора рациональной организации технического оснащен® фермерских хозяйств, позволяющих существенно упорядочить процесс в№

полнения механизированных работ и снизить эксплуатационные издержки на их выполнение.

Проведенные исследования в этом направлении позволили разработать и реализовать на практике для ряда фермерских хозяйств регионов пакет прикладных программ для ПЭВМ, позволяющий определять все основные параметры системы инженерного сервиса крестьянских (фермерских) хозяйств, с учетом зарубежного опыта79. Следует также попутно заметить.

Высокая стоимость сельскохозяйственной техники, не отражающая фактически ее производительность, надежность, экономичность и другие потребительские свойства машин, отсутствие надежных партнеров в лице предприятий производственного и технического обслуживания фермерских (крестьянских) хозяйств значительно тормозят этот процесс и сдерживают рост производства продукции.

В Российской Федерации из почти 401 млн га земель сельскохозяйственного назначения гражданам и юридическим лицам принадлежат свыше 126 млн га, или более 30%. Остальные 275 млн га (около 70%) находятся в государственной и муниципальной собственности. Из порядка 121 млн га земель, которые являются собственностью граждан, около 113 млн га (93%) составляют земельные доли участников ассоциированных организационно-правовых форм сельхозпредприятий, из них примерно 27 млн га (24%) — это невостребованные земельные доли80.

В сельскохозяйственном производстве не используются более 26 млн га пашни. Значительная часть владельцев земельных долей, как показывает опыт, даже не стали оформлять принадлежащую им на праве собственности землю.

К основным видам земельно-правовых сделок относятся купля-продажа, наследование, дарение земельных участков и долей, их передача в качестве

79

Богачева Н.И., Захарчук В.И., Красников Д.Ф., Попов В.М., Попова Р.П. Российские реформы и опыт зарубежья. Воронеж: издательство "Истоки", 1998.

80 Рысьмятов А., Кошелева Е., слюсаренко А. Стоимость земли как фактор ликвидности и устойчивости сель-хозпредприятий//Экономика сельского хозяйства, № 8,2009, С.49.

вклада в уставной (складочный) капитал хозяйственных обществ и товари ществ, в качестве пая в кооператив, залог.

Анализ показал, что в 2005 г. в России было осуществлено свыщ 5320 тыс. сделок с земельными участками площадью 43904,3 тыс. га, при это» : количество таких сделок увеличилось по сравнению с 1996 г почти на 1,5 мле или на 38%. Из общего их объема 89,2% приходилось на аренду государствен ных и муниципальных земель, что составило более 4744 тыс. сделок в отноше нии 43729,1 тыс. га Для сравнения: в 1996 г. было заключено свыше 3427 тыс арендных соглашений на 20308,4 тыс. га81.

В результате рыночной земельной реформы около 81% сельскохозяйст венных угодий перешло в частную собственность, что обусловило появление! России более 12,5 млн владельцев земельных долей. Это в свою очередь, по служило основой для становления в аграрном секторе страны новых организа ционных и институциональных форм.

Глава II. Основные принципы государственного регулирования земельных правоотношений

§ 2.1. Земельный участок в свете недвижимого имущества:

история и факты

Система принципов государственного регулирования земельных право отношений динамична. Со временем одни принципы отмирают, а новые поя ляются. До 1991 г. в стране четко соблюдался принцип монопольного прак государственной собственности на землю. Граждане и юридические лица мог ли получить земельные участки только на условиях вторичного пользование В процессе проводимой земельной реформы введен принцип многообразия' равноправия всех форм собственности на землю и установлена плата за пой зование земельными участками. Сами принципы являются руководящим нач» лом в регулировании земельных правоотношений и не могут противореча'

81 Патласов О. Диагностика финансового состояния сельхозорганизаций //АПК: Экономика, Управление. № 11,2006.

нормам земельного права. В построении принципов соблюдается определенная иерархия, т.е. одни принципы занимают более высокое положение по отношению к другим.

"Социальный смысл, социальные последствия изменений в обществе должны стать основными ориентирами и критериями реформаторских усилий" . В этой связи особая роль отводится земле.

Земля, как определяющий фактор недвижимого имущества, требует дополнительного анализа понятия земельного участка. В российском законодательстве это понятие трактуется не так как в большинстве зарубежных стран. В мировой практике земельный участок рассматривается не как самостоятельный объект, а как основной атрибут объекта недвижимости. Земля не может быть продана или сдана в аренду без соответствующей передачи прав на рас-

83

положенные на ней здания и сооружения . Исходя из российского законодательства следует заметить, что земельный участок является объектом права собственности, территориальные границы которого определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству.

С принятием нового Земельного кодекса произошли определенные изменения и понятия земельного участка, а также изменились правила владения, пользования и распоряжения таковым. Примером могут служить следующие изменения:

До введения в действие ЗК РФ, т.е. до 31.10.2001 г., на праве бессрочного постоянного пользования (так оно тогда называлось) предоставлялись земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, любым гражданам и юридическим лицам на основании решения уполномоченного государственного или муниципального органа (п. 1 ст. 268 ПС РФ).

82

.Осипов, Э.М.Андреев. Современные российские реформы: опыт социологической экспертизы / Социально-политический журнал. № 1. 1995. С. 3.

Право собственности - центральный институт гражданского права. Прг во частной собственности на землю - институт не только гражданского, hoi земельного права. Его содержание определяется нормами как гражданской так и земельного законодательства.

Закрепление в законодательстве России понятия "собственность" отно сится ко второй половине XVIII в. До этого периода факт принадлежности не движимого имущества определенному лицу обозначался в зависимости о: способов его приобретения. Например, использовались термины "купля", "от чина", "промысел", "вечное потомственное владение". Существовали таю понятия, как "вотчина" и "поместье".

Законодательство, действовавшее до периода правления Петра I, призна вало за землевладельцем ограниченное право на поверхность земли, которо не распространялось на ее недра. Выражаясь современным языком, монополи государства на добычу полезных ископаемых. Леса также не могли находиты в частном владении. Они были либо в собственности общин, или казны (У и 1703 г., Инструкция вальдмейстерам и обервальдмейстерам, 172).

Димитровское законодательство признавало право на угодья: рыбну! ловлю и охоту. Все эти права были отменены Петром I. По его указу все час! ные рыбные ловли, пасеки и борти были признаны казенными. Землевладел; цам около Москвы и Санкт-Петербурга было запрещено охотиться на свой землях.

Важное значение имел Указ от 23 марта 1714 г. "О единонаследии", ко торый уравнял правовой режим вотчин и поместий, получивших наименее ние "недвижимых". Одновременно было ограничено право распоряжения эти ми видами недвижимого имущества. Продажа недвижимости разрешала только в случаях особой нужды. Допускалась отдача недвижимости в придг ное и завещание.

83 Экономика и управление недвижимостью: Учебник для вузов / Под общ. ред. П.Г.Грабового. - Смоленск: Издательство «Смоленск Плюс». — М.: «АСВ», 1999. С. 18

Законодательство Екатерины II установило свободу права собственности на землю, ее недра, леса и воды в качестве привилегии дворян и горожан. Что же касается крестьян, то вплоть до реформы 1861 г. они практически не имели каких-либо самостоятельных прав на землю.

Реформа 1861 г. была осуществлена на основе ряда законодательных актов: Манифеста от 19 февраля 1861 г., общего положения о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости, положения об устройстве дворовых людей, положения о выкупе и др.

В то же время, для выкупа полевой земли требовалось согласие помещика. В течение 9 лет надельные земли не могли отчуждаться. По истечении этого срока, пока не была погашена выкупная ссуда, для отчуждения надельных земель требовалось специальное разрешение губернского присутствия. Запрещалось также закладывать надельные земли для получения ссуды.

Реформа 1861 г. сохранила две исторически сложившиеся основные формы землевладения: общинное землевладение, существовавшее на большей части территории России, и подворное землевладение - главным образом на западе страны.

Радикальные изменения земельного строя России, прежде всего, в направлении разрушения общины, связывавшей свободное развитие крестьянских хозяйств, были осуществлены после революции 1905 года. Столыпинская аграрная реформа началась с Указа от 9 ноября 1906 г. о новом порядке выдела из общины. В последующем Указ был утвержден Государственной Думой в качестве Закона от 14 июня 1910 г. Принципиально важные моменты Указа и Закона состояли в следующем.

В обществах, в которых длительное время не проводилось общих переделов, общинный порядок землевладения считался упраздненным. Общества признавались перешедшими к подворному порядку землевладения, а отдельные домохозяева - частными собственниками находившихся в их владении земельных участков. Каждому домохозяину во всех обществах с общинным по-

рядком землевладения предоставлялось право во всякое время, а не только пр f общих переделах, требовать закрепления его участка надельной земли в чаи ную собственность. Домохозяин получал также право требовать выделения ih общинных земель в частную собственность участки надельного землевлада : ния, находящегося в пользовании двора, даже если его размеры превышал норму, причитающуюся на долю двора в данном сельском обществе на момеи выдела. Домохозяин имел право вместо закрепленных за ним чересполосны i участков требовать выделения ему "отруба" или "хутора", т.е. объединен! j всех разрозненных участков в одном месте и перенесения туда усадьбы.

В результате реформ и перестройки, теперь уже в Российской Федер: ции, живущей по Конституции 1993 года, лицо, которому земельный участс был предоставлен в постоянное пользование, могло передавать этот участок : ; аренду или безвозмездное срочное пользование, но только с согласия co6ci венника участка (ст. 270 ГК РФ).

С принятием ЗК РФ указанные нормы претерпели весьма существенны: * изменения. С 31.10.2001 г. в постоянное (бессрочное) пользование земельны:

участки предоставляются государственным и муниципальным учреждений

i

федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной bjiî сти и органам местного самоуправления (п. 1 ст. 20 ЗК РФ). Кроме того, oi дельными статьями ЗК РФ предусматривается предоставление земельных учг стков на праве постоянного (бессрочного) пользования:

• из состава земель обороны и безопасности в целях защиты и охран Государственной границы Российской Федерации (для обустройства и содер жания инженерно-технических сооружений, пограничных просек, пункте пропуска и других объектов) (п. 3 ст. 93 ЗК РФ);

• из состава земель особо охраняемых природных территорий - гос) дарственным заповедникам, национальным паркам и природным паркам вн

зависимости от их правового статуса (п. 6, п. 8 ст. 95 ЗК РФ)84.

- ]

84 Уткин Б.И. Государственная регистрация прав на земельные участки и сделок с ними. - М.: Альфа-Пресс", 2005. С. 64-65.

Граждане могут обладать земельными участками на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, аренды, срочного безвозмездного пользования. Каждый вид прав на землю дает его обладателю определенные полномочия по владению, пользованию и распоряжению земельным участком.

Право собственности на земельный участок. Содержание этого права составляют правомочия владения, пользования и распоряжения земельным участком. Право собственности на земельный участок предоставляет владельцу возможности по его использованию: он может возводить на нем сооружения, осуществлять их перестройку или снос, собственник земельного участка вправе отчуждать его в собственность другим лицам (дарить, продавать, обменивать, завещать, передавать в качестве взноса в уставный капитал коммерческих организаций и т.д.). Оставаясь собственником, он может передать права владения, пользования и распоряжения участком другим лицам, то есть отдать земельный участок в аренду или в залог и т.д.

Право собственности на земельный участок может возникнуть лишь в определенных случаях, предусмотренных законодательством. Основания приобретения земельных участков в собственность установлены в ГК РФ и ЗК РФ, а также в иных законодательных актах РФ. Так, собственностью граждан являются земельные участки, приобретенные:

. на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении земельного участка;

• в порядке наследования;

. в порядке приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

• по иным основаниям, предусмотренным законодательством РФ.

До вступления в силу Земельного кодекса РФ земельные участки могли быть приобретены гражданами в собственность по основаниям, предусмотренным ранее действовавшими:

- Законом РСФСР от 23.11.1990 № 374.1 "О земельной реформе", пред) сматривающим передачу в собственность граждан земельных участков для ве дения личного подсобного и крестьянского хозяйства, садоводства, животно водства, а также иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственно!! производства. На этих земельных участках собственник был вправе возвесп жилой дом и хозяйственные постройки;

- Земельным кодексом РСФСР от 25.04.1991, в соответствии с которьв земельные участки предоставлялись в собственность гражданам для ведеш крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, живо: новодства, дачного строительства, индивидуального жилищного строительств и личного подсобного хозяйства;

- Законом РФ от 23.12.1992 № 4196-1 "О праве граждан Российской Фе дерации на получение в частную собственность и на продажу земельных уча стков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и ив дивидуального жилищного строительства" и иными нормативными правовым актами РФ, принятыми до введения в действие ЗК РФ.

Согласно п. 9 ст. 3 Вводного закона государственные акты, свидетелш ва и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражда нам или юридическим лицам до введения в действие Закона о государственно! регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, имеют равнук; юридическую силу с записями в ЕГРП. Иными словами, все документы, noij тверждающие право собственности, выданные до января 1998 г., действитей! ны и не требуют обязательного переоформления, которое может производив! ся лишь по желанию собственника земельного участка.

Дополнительно необходимо отметить, что у земельного участка мода быть один собственник, а могут быть два собственника и более. Земельны; участки, находящиеся в собственности у двух и более лиц, принадлежат им ш праве общей собственности. Общая собственность на земельный участок воз{

никает, как правило, при его получении по наследству несколькими наследниками, а также в случае приобретения супругами во время браками85.

Со б с т!в е нни К'-; в п,р а

продать земельный участок

завещать земельный участок

подарить земельный участок

обменять земельный участок на

другое имущество

заложить земельный участок

передать земельный участок под выплату ренты

внести земельный участок в уставный капитал коммерческой организации

,45

, Основания приобретения земельно™ участка.

Лг

ММшШ

Приватизация (приобретение в собственность за плату или бесплатно земельных участков, предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования), а также приобретение земельных участков, расположенных под зданиями и сооружениями (после вступления в силу ЗК РФ)

Купля-продажа,

мена, дарение, наследование, рента и др. сделки

Получение от государства земельных участков для ведения личного подсобного и крестьянскогого хозяйства, садоводства, животноводства, а также иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства, индивидуального жилищного строительства (до вступления в силу ЗКРФ)

Другие основания, предусмотренные законодательством, например, приобретение земельных участков в силу приобретательской давности, на основании решения суда, в случае раздела имущества супругов и др.

85 Журавлева Л.В. Сделки с земельными участками. - М.: Юрист. Издат. 2005 (Сам себе адвокат, выпуск № 6), ст. 11-13

При этом имеется перечень необходимых документов для государствев ной регистрации права собственности в порядке приватизации земельной участка:

. заявление правообладателя о регистрации права собственности на зе| мельный участок;

• копия платежного поручения или квитанции об оплате государствев ной регистрации;

• решение (постановление) органа местного самоуправления о бесплат; ном предоставлении в собственность земельного участка;

• документ, удостоверяющий личность физического лица;

• копия распорядительного акта на землю, изданного до 30 октябре 2001 г. (при наличии);

• свидетельство о праве на наследство (при получении земельного уча! стка по наследству);

• иные имеющиеся у землепользователя документы (свидетельства, г»! сударственные акты и т.п.), выданные государственными органами до 6 ию»| 1999 г.;

• кадастровый план земельного участка.

Изготовление кадастрового плана - самая трудоемкая часть сбора докч! ментов. Подтверждением прохождения кадастрового учета являются свиде! тельство о собственности на земельный участок, на котором проставляется со] ответствующий штамп, и кадастровый план участка.

Чтобы заказать кадастровый план участка в государственных органах! осуществляющих деятельность по ведению государственного земельного Щ дастра, требуются следующие документы:

. справка об отсутствии арестов и запрещений на земельном участ$1 (выдается местной администрацией на основании акта согласования границ'I соседями, которая, в свою очередь, составляется владельцем данного участка всеми владельцами смежных земельных участков);

• справка об ограничениях и обременениях или их отсутствии (подземных коммуникациях и др.) (выдается в районном управлении архитектуры; иногда за такими справками нужно обращаться в службы газа, электроснабжения);

справка об оценочной стоимости участка и геоплан участка (данные документы можно получить, заказав межевание. Оно изготавливается геодезистами, выезжающими непосредственно на земельный участок для проведения его геосъемки);

. справка о нормативной стоимости земли (выдается в районном земельном комитете);

• справка о произведенных землеотводах на данном земельном участке и об отсутствии других землепользователей (выдается в районном земельном комитете).

Всем перечисленным случаях переоформления прав на земельные участки присуща еще одна немаловажная особенность: по данным основаниям граждане приобретают бесплатно право собственности на весь земельный участок, который находился в постоянном (бессрочном пользовании), пожизненном наследуемом владении, фактическом пользовании при домовладении, в том числе сверх установленных предельных размеров.

Следует также заметить, что в соответствии с действующим законодательством участниками земельных правоотношений являются:- органы государственной власти Российской Федерации и субъектов Российской Федерации;

- органы местного самоуправления Российской Федерации;

- граждане Российской Федерации;

- российские юридические лица (коммерческие и некоммерческие), зарегистрированные в Российской Федерации в соответствии с действующим в стране законодательством;

- иностранные граждане и лица без гражданства;

- иностранные юридические лица, а также иностранные государства] ; международные организации (межгосударственные и межправительственные! кроме случаев, установленных федеральным законом или международным до говором Российской Федерации (ст. 62 Конституции РФ, ст. 214, ст. 125 П ; РФ, ст. 5 ЗК РФ).

Вступление в силу Земельного кодекса Российской Федерации86 внесл! i серьезные коррективы в практику земельных отношений. Правоприменител| постепенно привыкают к новым нормам. Особого внимания заслуживает про) блема приватизации земельных участков, т.е. перехода в частную собствен ность земельных участков, находящихся в государственной и муниципалы^ собственности. Постепенная приватизация земель - закономерное явление; связанное с поиском путем повышения эффективности землепользования.

Приватизация земельных участков, их возмездное отчуждение из собст| венности государственной или муниципальной в частную собственность peryf лируются нормами нескольких актов. Это и Земельный кодекс Российсщ Федерации, и федеральные законы от 21 декабря 2001 г. "О приватизации ш сударственного и муниципального имущества", от 24 июля 2002 г. "Об обори} те земель сельскохозяйственного назначения", Постановление Правительств РФ от 7 августа 2002 г. № 576 "О порядке распоряжения земельными участка* ми, находящимися в государственной собственности, до разграничения гост! дарственной собственности на землю", другие федеральные законы и норма| тивные правовые акты Российской Федерации и субъектов Российской Фф\ рации.

28 января 2003 г. вступил в силу Федеральный закон "Об обороте земев сельскохозяйственного назначения". Фактически ни до 1917 г., ни после во прос о земле так и не был решен, и оборот земли либо отсутствовал вообще либо имел место в довольно ограниченных пределах.

86 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3 У/ СЗ РФ. 2001. № 344. Ст. 414.

Действующее российское законодательство закрепляет принцип плюрализма прав собственности на землю. Юридически равноправными признаются:

- государственная собственность на землю Российской Федерации (федеральная собственность);

- государственная собственность субъектов Российской Федерации (далее - субъекты Федерации);

- собственность муниципальных образований (муниципальная собственность);

- собственность на землю юридических и физических лиц (частная собственность)87.

Земельные участки, в отличие от других объектов коммерческого оборота, не могут быть ничейной вещью. Вся земля, кроме находящейся в муниципальной и частной собственности, относится к государственной собственности88.

В настоящее время в государственной собственности находится большая часть российских земель. Применение Федерального закона от 17 июля 2001 г.

оп

№ 101-ФЗ "О разграничении государственной собственности на землю" позволит перевести в муниципальную собственность значительную часть государственных земель, пригодных для коммерческого использования.

В соответствии со ст. 9-11 и 29 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены гражданам и юридическим лицам исполнительными органами государственной власти или органами ме-

90

стного самоуправления .

Итак, в Российской Федерации земельный участок как недвижимый объект может покупаться и продаваться с соблюдением правил и норм, установленных федеральными законами, а также законами субъектов РФ и органами

Ж7 Гл. III ЗК РФ; ст. 212 ГК РФ

®8 Ст. 16. ЗК РФ и сию 214 ГК РФ.

®9 СЗ РФ. 2001. № 30. Ст. 3060.

Гольцблат. Сделки с землей. Купля-продажа. Аренда. Приватизация. Ипотека. - М.: Статут. 2004. С. 7-9.

местного самоуправления. Частная собственность на землю имеет законны права.

Главная задача любого уровня власти - мобилизация доходов для прове, дения сбалансированной социально-экономической политики91. В том числе от сделок с продажей земельных участков.

Процесс совершения сделки по купле-продаже земельного участка мох но условно разделить на четыре этапа:

а) Сбор и подготовка необходимых документов для государственной ре гистрации договора купли-продажи земельного участка. Продавец земельног участка должен представить в Росрегистрацию:

. правоустанавливающие документы на земельный участок (подлинник копию). Это может быть договор купли-продажи, на основании которого при обретен отчуждаемый участок, договор мены, дарения и др. либо решение ж стной администрации о передаче земельного участка в собственность;

• свидетельство о государственной регистрации права собственности в отчуждаемый объект, выданное Росрегистрацией. Данное свидетельси должно быть выдано после 1998 г. и соответствовать образцу.

Если продавец не оформил свидетельство о государственной регистр! ции права собственности нового образца, но у него есть в наличии "старое свидетельство, то необходимо дополнительно представить в Росрегистращг следующие документы:

- заверенную копию или выписку из постановления местной админий рации о предоставлении отчуждаемого земельного участка в собственное! продавцу;

- кадастровый план земельного участка;

- справку о нормативной стоимости земли (выдается в районном земел ном комитете);

91 Антоневич Е.Ф. Управление доходами бюджета субъектов РФ / ЭКО. Всероссийский экономический журнал. 2005. С. 152.

- справку о произведенных землеотводах на данном земельном участке и об отсутствии других землепользователей (выдается в оайоннпм комитете);

- договор купли-продажи земельного участка (количество представляемых на государственную регистрацию договоров должно соответствовать числу лиц, совершающих сделку, плюс один экземпляр для Росрегистрации, а при регистрации нотариально удостоверенных договоров - нотариально засвидетельствованные копии договоров по числу правообладателей);

- передаточный акт;

- справку налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на имущество, перешедшее в порядке наследования и дарения, в том случае, если собственник приобрел права на земельный участок по наследству или в дар;

- отказ от преимущественного права покупки всех собственников (в случае, если отчуждается доля в общей собственности на участок);

- согласие супруга(и) продавца земельного участка (нотариально заверенное) и супруга(и) покупателя (нотариально заверенное) в случае регистрации сделки с совместной собственностью;

- разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению земельного участка (в случае, если собственником земельного участка является несовершеннолетний от 0 до 14 лет);

- согласие законных представителей и разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителями, усыновителями, попечителями) согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом (в случае, если участником сделки является несовершеннолетний от 14 до 18 лет);

- заявление о государственной регистрации сделки, подписанное сторонами договора или уполномоченных ими лиц при наличии у них надлежащим образом оформленных доверенностей;

- подлинный документ об оплате регистрации;

- документы, удостоверяющие личность физических лиц - покупателя ] продавца, либо документы, подтверждающие полномочия их представителе! (например, доверенность или свидетельство о рождении ребенка, если сторо ной по сделке является несовершеннолетний в возрасте до 14 лет).

В случае, если одновременно с земельным участком продается строение на нем расположенное, потребуются:

- правоустанавливающие документы на строение (договор купл& продажи, мены и т.п.);

- свидетельство о государственной регистрации права собственности;

- технический паспорт на строение из БТИ (или выписка из него);

- справка налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налога) на имущество, перешедшее в порядке наследования и дарения (если строени| перешло по наследству или получено в дар);

- отказ от преимущественного права покупки всех собственников (в сл; чае если отчуждается доля в общей собственности на строение, например, пр1 продаже дома);

- согласие супруга(и) продавца строения (нотариально заверенное)! супруга(и) покупателя (нотариально заверенное) - в случае регистрации сделй с совместной собственностью;

- справка о стоимости строения из БТИ;

- разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделки и отчуждению земельного участка (в случае, если собственником земельной участка является несовершеннолетний от 0 до 14 лет);

- согласие законных представителей и разрешение (согласие) орган опеки и попечительства на дачу законными представителями (родителям) усыновителями, попечителями) согласие несовершеннолетним в возрасте о 14 до 18 лет на распоряжение имуществом (если участником сделки являет^ несовершеннолетний от 14 до 18 лет).

б) Заключение между продавцом и покупателем договора купли-продажи земельного участка и определение порядка уплаты денежных средств. Как и любая другая сделка с земельными участками, договор купли-продажи заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Действующее законодательство не содержит типовой (то есть обязательной) формы договора купли-продажи земельного участка. В разное время различные государственные органы своими нормативными актами вводили образцы договоров, но в настоящее время они носят рекомендательный характер. Стороны сделки могут самостоятельно подготовить текст договора купли-продажи земельного участка, но он должен соответствовать требованиям законодательства для данного рода сделок.

Основные требования к операциям по отчуждению земельного участка сформулированы в ст. 37 ЗУ РФ и ст. 454-491 и 549-557 ГК РФ. ЗК РФ устанавливает определенные особенности договора купли-продажи земельного участка, целью которых является защита прав покупателя. Эти особенности состоят в следующем:

. продавать можно только те участки, которые прошли государственный кадастровый учет;

• продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Данное требование очень существенно. Покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации:

- об обременениях земельного участка и ограничениях его использования з соответствии с разрешенным использованием (например, на участке может эыть установлен публичный сервитут, поскольку по нему проходит единственная дорога, по которой можно попасть к реке (место общего пользования);

- о разрешении на застройку данного земельного участка (например, по купатель хочет построить на участке коттедж, а он был предоставлен ем лишь в целях огородничества, без права на застройку);

- об использовании соседних земельных участков, оказывающем суще ственное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельной участка (например, на соседнем участке расположено кладбище);

- качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планирус мое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участк (например, на земельном участке может отсутствовать плодородный слой пот вы, в связи с чем покупатель может понести значительные расходы на его во становление);

- иной информации, которая может оказать влияние на мнение покуп теля о покупке данного земельного участка, и требования о предоставлен^ которой установлены федеральными законами.

На практике покупатели нередко сталкиваются с тем, что на приобр тенном ими участке, на котором, по данным продавца, нет сооружений, мог) быть обнаружены кабели, водопровод, ЛЭП, трубопроводы и т.п., без перенос которых участок не может результативно использоваться по своему назначь нию. Продавец не вправе ставить условия:

. о возможности выкупа участка обратно;

• об ограничениях для покупателя совершать после заключения догово[ действия по распоряжению участком (например, условие о том, что покуго тель не вправе отдавать земельный участок в залог или вносить его в уставны капитал коммерческих организаций, будет считаться недействительным);

• об отказе от ответственности в случае предъявления третьими лицам прав на участок. 1

Существенным моментом является определение порядка передачи № 1 нежных средств по договору. Как было уже сказано, договор купли-прода^ 1

считается заключенным с момента его государственной регистрации. Существует несколько вариантов передачи денежных средств по договору.

* Деньги передаются наличными после подписания договора, но до его государственной регистрации. В этом случае оформляется расписка о том, что продавец денежные средства в определенном размере получил, а в договоре указывается, что денежные средства по договору уплачены до его заключения полностью. Однако существует опасность того, что договор по различным причинам не пройдет государственную регистрацию, соответственно право-лом 1 млн. руб. При продаже жилых домов, дач, садовых домиков и земельных участков, находящихся в собственности налогоплательщика три года и более, имущественный налоговый вычет предоставляется в сумме, полученной налогоплательщиком при продаже указанного имущества, доли. Иными словами, если продавец земельного участка имеет его в собственности более трех лет, то независимо от стоимости этого участка, он получает налоговый вычет на всю сумму, то есть вообще не платит налог на доходы с суммы, полученной от продажи имущества. Если же участок находится в собственности менее трех лет, продавец уплачивает налог на доходы с суммы, полученной от продажи, превышающей 1 млн. руб.

Законодательством сделки с землей подлежат обязательной государственной регистрации, то есть договор купли-продажи будет считаться заключенным лишь после регистрации в Росрегистрации. Закон не требует обязательного нотариального удостоверения договора купли-продажи. Необходимо иметь в виду, что подписанный сторонами и нотариально удостоверенный договор без государственной регистрации считается не заключенным92.

Следует также заметить, что принятие Земельного кодекса РФ стало в настоящее время первой попыткой реализации Программы социально-зкономического развития Российской Федерации на среднесрочную перспективу (на 2002-2004 гг.), утвержденной распоряжением Правительства РФ от 10

Э2 Журавлева A.B. Сделки с земельными участками. С.45-48

июля 2001 г. № 910-р и предусматривающей "законодательное оформлени правовой концепции единого объекта недвижимости через определение зе

до

мельного участка как базового элемента недвижимости" .

Важнейшим фактором государственного регулирования земельных прг воотношений в условиях проведения земельной реформы является наличи полной и достоверной информации о природном, хозяйственном и правовог положении земель, местоположении и размерах земельных участков, их каче ственной характеристике и оценке, о собственниках, владельцах и пользоват лях земельных участков, а также сведения о неразрывно связанных с земле объектах недвижимости. Содержание всех этих сведений согласно статье 1 Земельного кодекса РФ составляет основу земельного кадастра.

"Современный государственный земельный кадастр, призван обеспечит следующей юридически значимой для развития государства и общества ш формацией:

- гарантия прав собственности их надежная защита;

- поддержка системы налогообложения земли и иной недвижимой собст венности;

- гарантия ипотечных кредитов;

- развитие и контроль земельного оборота;

- проведение государственного контроля использования и охраны 3!

мель;

- рассмотрение земельных споров;

- проведение земельной реформы, включая приватизацию земли;

- развитие территорий, планирование и эффективное использование \ земельных ресурсов;

- рациональное использование окружающей среды"94.

93 Зверева Е.А. Рассмотрение споров, связанных с землепользованием, в арбитражном суде города Москвы/ Правовая экономика. № 3. Март. 2003. С. 92.

94 Варламов АЛ. Земельный кадастр. Т. 1: Теоретические основы государственного земельного кадастра. М-Колос, 2003. 370 с.

В соответствии с ФЗ "О государственном земельном кадастре" (ст. 4) государственный земельный кадастр создается и ведется в целях информационного обеспечения:

- государственного и муниципального управления земельными ресурсами;

- государственного контроля использования и охраны земель;

- мероприятий по сохранению и повышению плодородия почв;

- государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

- землеустройства;

- экономической оценки земель и учета стоимости земли в составе природных ресурсов;

- установления обоснованной платы за землю;

- иной деятельности, связанной с владением, пользованием и распоряжением земельными участками.

В связи с монополией государственной собственности на землю и бесплатным пользованием ею, необходимость ведения кадастра в нашей стране на протяжении более полувека отрицалась. Только законом СССР "Основы земельного законодательства Союза ССР и союзных республик" от 13 декабря 1968 г.95 (ст.46) была признана необходимость ведения государственного земельного кадастра. В последующем это нашло отражение в Земельном кодексе РСФСР от 22 октября 1970 г.96 (си 18-120) и постановлении Совета Министров РСФСР "О порядке ведения государственного земельного кадастра" от

07

10 августа 1977 г.

Как природный ресурс земля является важнейшей частью окружающей среды, обеспечивает необходимые условия жизнедеятельности человека и характеризуется пространством, рельефом, почвенным покровом, растительностью, недрами и водами. Как средство производства (предмет труда и средство

35 Нормативные акты о земле. М.: Юридическая литература, 1978. С.27-41.

36 Там же. С. 128.

37 Там же. С.131-132.

труда) земля характеризуется размерами и формой поверхности, плодородие почв и продуктивностью растений. Как элемент рыночных отношений земл выступает в форме недвижимости, оцениваемой через систему специальны платежей, - земельный налог, арендная плата, нормативная, рыночная и зал говая цена.

Все это играет особую роль при пользовании земельным участком, незз висимо от его размера. Главное его целевое использование с учетом законов тельно-правовой системы и договорных обязательств.

§ 2.2. Основные понятия земли и собственности на современном этапе российской реальности: история, право и экономика

Земельное законодательство традиционно относится к тем отраслям, i состоянии которых наиболее остро отражаются политические, экономически идеологические изменений в обществе. Если в начале проведения совреме! ной земельной реформы основной целью правового регулирования земельнь отношений было закрепление института права частной собственности на за лю и введения ее в гражданский оборот, осуществление приватизации земел то на сегодняшний день встает необходимость закрепления правового мех низма, который бы обеспечил оптимальное, гармоничное сочетание интерес'

98

государства, общества и частных лиц .

"Будьте готовы, и секрет успеха раскроется Вам"99. Один из важнейши факторов100, который сегодня крайне необходим руководству и правитель®; страны, поскольку Россия столкнулась в процессе реформ с такой проблемой, й J социально-экономические права и свободы, которые в свою очередь определим ' положение личности как члена гражданского общества. Важнейшим из этих пр* 1

является право на владение и распоряжение частной собственностью101. ^

__с

98 Васильчук Ю.В. Регулирование земельных отношений на региональном уровне (на примере Тверской области) / Экономическое право, № 3, 2008. С.18. ^

99 Хилл Н. Думай и ботатей / Пер. с англ. - М: Начало-Пресс. 1994 С. 6. |

100 Богданов и Факторы, влияющие на экономическую безопасность России. - М. РНЦ ИСПИ РАН, 1995. С*'

101 Мишин A.A. Конституционное (государственное) право зарубежных стран: Учебник. - 9-е изд., испр. и ДО 10 полн. - М.: ЗАО Юридинформ, 2002. С. 55.

Конституционная характеристика земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, т. е. всего многонационального народа Российской Федерации, предопределяет конституционное требование рационального и эффективного использования, а также охраны земли как важнейшей части природы, естественной среды обитания человека, природного ресурса, используемого в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве, основы осуществления хозяйственной и иной деятельности. Это требование адресовано государству, его органам, гражданам, всем участникам общественных отношений, является базовым для законодательного регулирования в данной сфере.

Однако в настоящее время на практике при соблюдении устанавливаемых законодателем требований в сфере земельно-правовых отношений, а также непосредственно при реализации своих законных прав на землю или осуществлении их защиты собственники земельных участков землевладельцы, землепользователи и арендаторы сталкиваются с серьезными затруднениями. Данная ситуация, во-первых, обусловлена тем, что в настоящее время кроме Земельного кодекса РФ земельные правоотношения регулируются еще большим количеством федеральных законов и законов субъектов РФ, разобраться в которых и найти ответы на вопросы достаточно сложно. Особенно если человек далек от знаний своих прав и обязанностей.

По словам Т. Мауица: "... основные права не создаются государством, не нуждаются в его признании, не могут быть ограничены или вовсе ликвидированы им. Они присущи индивиду как таковому. Они охраняют свободу не только от незаконного, но и от законного государственного принужде-кия"" .По словам другого классика, Карла Маркса: "Право человека на свободу основывается не на соединении человека с человеком, а наоборот, на обособлении человека от человека. Оно — право этого обособления, право ограниченного, замкнутого в себе индивида. Практическое применение права

с Мауиц Т. Государственное право Германии. - М.: 1959. С. 149-150.

человека на свободу есть право человека на частную собственность. Эта ищи видуальная свобода, как и это использование ее, образуют основу гражданско го общества10"5".

Государство при этом выступает в законной любой форме и как законе датель, и как исполнитель, и как обладатель своей собственности - государи венной. Оно может владеть, распоряжаться, покупать и продавать принадле жащие ей земельные участки, здания, сооружения, недра и так далее в интере сах всего народа России.

К настоящему времени, после десятилетия рыночных преобразовани активная и целенаправленная регулирующая роль государства в становлении развитии рыночных механизмов все более воспринимается как необходимое! В своих усилиях содействовать созданию и развитию рыночных реформ гос дарство в развивающихся условиях переходного периода многоукладной эю номики оказывается в сложной двойственной ситуации одновременно регул тора и равноправного участника рыночных процессов. И это в максимально мере актуально для рынка недвижимости, где государство выступает не стой ко как одна из ведущих регуляторов рыночных отношений, но и как один н крупнейших собственников и участников рынка.

Однако роль в процессе сделок с недвижимостью частного характера п сударство должно для себя минимизировать. Регулирующая функция госуда[ ства является динамичной, гибко меняющейся в зависимости от уровня и кап ства развития рыночных отношений, региональных традиций. Так, в мирово! практике государственного регулирования на рынках недвижимости извести : механизмы минимального вмешательства государства. Например, в США Великобритании оценочная деятельность на рынке недвижимости полностЫ ! регулируется общественными профессиональными ассоциациями. В то t время, в Германии действует законодательство в области оценки, в ряде стра' (

существуют определенные ограничения для деятельности иностранных лици [

s

103 Маркс к. и Энгельс Ф. Соч. - Т. 1. С. 401.

рынках недвижимости. Регулирующая активность региональных центральных органов на рынках недвижимости различна и в различных субъектах Российской Федерации. Это, например, проявляется в разнообразии управляющих структур, ответственных за развитие имущественных отношений в регионах, в различной степени развития региональной нормативной базы.

В сельском хозяйстве и других землеёмких сферах экономики характер земельных отношений не просто влияет, а фактически определяет форму и содержание иных отношений, например, аграрных или публично правовых и иных определениях и понятиях. Отметим наиболее значимые и необходимые для сельскохозяйственного товаропроизводителя.

Публичное право - есть совокупность отраслей права, защищающая государственные интересы (публичные интересы); противопоставляет праву, защищающему интересы отдельных индивидов (частному праву).

Частное право — есть совокупность отраслей права, обеспечивающая частные интересы, независимость и инициативу индивидуальных собственников в их имущественной деятельности и личных отношениях. Частное право, в свою очередь, необходимо отличать от имущественного права, которое регулирует общие интересы частного права и основывается на гражданском праве, регулирующем имущественные и связанные с ним неимущественные отношения, и на торговом праве в различных его разновидностях.

Земельное право - комплексная отрасль права, опирающаяся на нормы главным образом административного, гражданско-правового и экологического законодательства. Регулирует и регламентирует правовые отношения, возникающие по поводу землепользования и землевладения, а также иных способов управления и распоряжения земельными ресурсами.

Землевладение - обладание правом собственности на землю. Различается на государственное и частное. В первом случае в качестве собственника выступает государство, дающее право физическим и юридическим лицам занижаться землепользованием на выделенных участках на оговоренных условиях.

Во втором случае имеет место частная собственность на участок земли с воз можностью его застройки, использования под выращивание сельхозкульту либо под выпас скота, а также с возможностью любого иного извлечения лич ной выгоды.

Землепользование - пользование отдельными участками земли из общ« го земельного фонда государства на определенных условиях. Землепользова ние включает в себя государственную собственность на землю, а также

крупное и мелкое частное землевладение. Государство законодатели! устанавливает правила землепользования как для пользователей государствен ных земель, так и для частных собственников-землевладельцев.

Земельный кадастр - система данных, касающихся правового режим' земель, их качественной характеристики, хозяйственной ценности, разложен! их по категориям и распределения по собственникам (землевладельцам, зем лепользователям, арендаторам).

Земельный кодекс - свод правовых норм из области земельного правг призванный законодательно регламентировать потребление компонентов з мельного фонда страны, обеспечивая рациональное землепользование и дол: ную охрану почвы.

Землеустройство - институт земельного законодательства, назначен® которого заключается в проведении с разрешения государственных орган® либо органов местного самоуправления по ходатайству заинтересованных ф® ■ зических и юридических лиц землеустроительного процесса.

Почва - природное образование, состоящее из генетически связанна i горизонтов поверхности земли. (

Государственное право - отрасль права, регулирующая основы сои i ально-экономического, политического и территориального устройства гос; £ дарства, закрепляющая основные права и свободы граждан и определяющая систему органов власти. и

Приведенные выше понятия дают возможность глубже осмыслить процессы, происходящие в государстве на современном этапе. О публичном и частном праве написано очень много. Мы позаимствуем некоторые материалы у доктора юридических наук Инокицкой И.А. В одной из ее публикаций о публичном и частном праве сказано следующее.

Соотношение частных и публичных интересов в регулировании земельных отношений, а следовательно, степень использования публичного и частного права, зависят от политического и экономического строя и прежде всего от типа отношений собственности, которая может быть собственностью индивидов либо публичной собственностью.

Вместе с тем соотношение публичных и частных начал в регулировании земельных отношений связано не только с типом отношений собственности на землю, но, прежде всего с самим объектом этих отношений, который, хотя и представляет собой вид недвижимого имущества, но является имуществом особого рода. Основополагающая социально-экономическая характеристика земли (и как недвижимого имущества, и как уникального природного объекта) содержится в ст. 9 Конституции РФ, в соответствии с которой земля используется и охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Именно данная характеристика земли и предопределяет органическое взаимодействие публичных и частных начал как в регулировании отношений, связанных с хозяйственным использованием земли, так и отношений публичной и частной собственности на землю через регламентацию отдельных правомочий, входящих в содержание права собственности. Совершенно очевидно, что публично правовое регулирование присуще такому институту земельного права как государственное управление земельными ресурсами.

Краткий экскурс в историю развития земельного права, начиная с 1917 г. по настоящее время, свидетельствует о том, что в условиях собственности на землю исключительно государства в регулировании земельных отношений в

основном имели место публично правовые начала. Государство предписывал пользователям земли соответствующее поведение в сфере использования и о: раны земли и юридически полностью исключало землю из гражданского об( рота, запрещая по сути дела совершение всех гражданско-правовых сделок устанавливая соответствующие виды ответственности за их совершение.

Единственным исключением было разрешение, предусмотренное 3 мельньш кодексом 1922 г., ослабленным хозяйствам сдавать земельные учас ки в аренду и только на установленный законом срок. Но в 1929 г. и арещ земли была отменена.

Введение в России частной собственности на землю, а также включеш земельных участков в гражданский оборот ставят проблему определения он тимального соотношения публичных и частных начал в регулировании от® шений земельной собственности.

Как известно, публичные правовые предписания представляют собо обязывание субъектов от имени государства к определенному поведению лис запреты в отношении определенного действия или бездействия. В силу этоп публично правовые нормы опираются на государственное принуждение ш возможность его использования. Нельзя не согласиться с точкой зрения, вь сказанной в литературе о том, что свои властные функции государство про® ляет и может проявлять только тогда, когда ему недостает правомочий в кач ■ стве собственника земли - имущества104. 1

По нашему мнению, нельзя отождествлять правомочия государства кя ; политического суверена и как собственника, т.е. модусы государства, имей 1 щие совершенно различную правовую природу. Государство как собствен® I может осуществлять полномочия по отношению лишь к тем землям, которй а являются объектами права государственной собственности, то есть государе во может участвовать в гражданско-правовом обороте. Однако при этом сДО й

дует отметить определенные особенности правового положения государев _

ю

■ 15

104 Жариков Ю.Г. Разграничение сферы действия земельного и гражданского законодательства при регулйР0, ^ вании земельных отношений //Государство и право. 1996. № 2. С.47.

как собственника земли, участника земельного гражданского оборота, когда в формировании данного статуса государства принимают участие как нормы публичного, так и нормы частного права, о чем будет сказано ниже. Как политический суверен государство, опираясь на свои властные полномочия, в той или иной мере регулирует при помощи норм публичного права как отношения собственности на землю, так и отношения, связанные с ее рациональным использованием и охраной всеми субъектами земельных прав, а также отношении земельного участка, в том числе и на праве собственности. Таким образом, для государственного или муниципального образования собственника земельного участка как бы устанавливается своеобразная обязанность передать в собственность гражданина или юридического лица на и тех или иных условиях испрашиваемого земельного участка для соответствующих предусмотренных | законом целей.

I Частно-правовое регулирование оборота земель с участием государства I проявляется наиболее наглядно при продаже земельных участков на аукционах.

Как отмечалось, соотношение публичного и частного права в регулиро-: вании определенной совокупности общественных отношений распределяется необходимостью установления объективно необходимого баланса интересов индивида и государства в определенной социально-экономической ситуации. Нами было показано в общих чертах соотношение частно-правовых и публично-правовых начал в регулировании земельных отношений на современном этапе, этапе формирования гражданского земельного оборота. Возможно, что по мере развития этого оборота соотношение частного и публичного права в i регулировании указанного оборота будет видоизменяться под влиянием соци-м альной практики105.

Являясь социальным государством, Российская Федерация способствует и стремится исключить неоправданные социальные различия. В том числе и

105 Экологическое право России. Сборник материалов Научно-практической конференции. Выпуск второй. -1999-2000 гг. Составители К-Галиченко, И.А.Игнатьева / Под ред. проф. A.K. Каличенко / Иконицкая И.А. О ~ публичном и частном земельном праве. - М: Полтекс, 2001. С. 239-241.

незаконным владением недвижимостью и землей в частности. Поэтому пуб1 личное и частное право сегодня являются основным мерилом социального го сударства.

Отметим ниже значение и принципы федеральной собственности.

Федеральная собственность — имущество, на праве собственност, принадлежащее Российской Федерации, определяется ст. 214 Гражданской кодекса РФ. К федеральной собственности относится имущество государст венных предприятий, организаций, учреждений, определенные банки, соор; жения и прочая недвижимость, транспортные средства, а также объекты а ключительной собственности - земля, ее недра, водные объекты, исключи тельной собственности - земля, ее недра, водные объекты, леса и так далее.

Принцип федерального приоритета - Конституционно-правовой прин цип, используемый в федеративных государствах и позволяющих в случа( расхождения федерального закона с законом субъекта Федерации выбирать i качестве приоритета федеральных закон. Такой принцип в Российской Феде рации закреплен конституционно. В этой связи сразу необходимо заметить:

Законодательное регулирование земельных правоотношений стало о; ной из острейших проблем современной экономической и предприниматель ской деятельности.

Это связано с введением в действие основных правовых актов и новы! обстоятельств:

во-первых, конституционное признание частной собственности на зек лю; во-вторых, объективно изменившееся соотношение земельного и граждй ского права в регулировании землепользования106. Новым Гражданским коде«' сом РФ впервые было закреплено единство принципов и общих положенл параллельно развивающихся отраслей права: действие основных начал грая данского законодательства непосредственно выражено в общих положения) праве собственности на землю, согласно которым лица, имеющие в собствен

106 Суханов Е.А. Вступительное слово к книге: Копылов A.B. Вещные права на землю в римском, русской дореволюционном и современном российском гражданском праве. - М.: "Статут", 2000. С. 3.

ности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (статья 260 ГК) .

Частно-правовое регулирование оборота земель с участием граждан и юридических лиц заключается в первую очередь в том, что собственникам Конституцией РФ (ст. 36) представлено право свободно распоряжаться земельными участками, если это не наносит ущерба окружающей среде и не затрагивает права и интересы третьих лиц. Это означает, что собственнику земельного участка предоставляется свободный выбор заключения той или иной сделки.

Публично-правовой аспект регулирования совершения указанных выше сделок проявляется в общих чертах в том, что при заключении конкретной сделки не должен быть изменен установленный законом порядок пользования земельным участком, являющемся предметом сделки (не может быть изменено его целевое назначение, превышены предельные размеры, при продаже земельного участка для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства покупатель должен соответствовать требованиям, указанным в ст. 58 Земельного кодекса РФ и т.д.).

В этой связи практически формирование федеральных земель может быть основано на соответствующем федеральном законе определяющим

принципы и процедуры разграничения или на соглашениях по данному вопросу между Российской Федерацией и каждым из ее субъектов. Такие соглашения, даже отличаясь друг от друга в деталях, тем не менее, постепенно ? формируют правовое поле в вопросах разграничения земель. Начиная с середины 90-х годов, началось заключение подобных соглашений между Правительством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъек-

""Голосова С.А. Правовое регулирование аренды земельных участков: соотношение норм гражданского и земельного права. / Нотариус. № 2. 2003. С. 50.

тов Российской Федерации (Красноярский край, Саратовская область, У ль: новская и ряд других краев и областей).

Несколько отличаясь друг от друга по форме, практически все они пре дусматривают наличие на территории соответствующего региона федераль ной, областной (или республиканской, краевой), муниципальной, частной! иных форм собственности.

Кроме соглашений между Правительством Российской Федерации и pi гиональными органами власти к настоящему времени принято более 30 норма тивных правовых актов федерального уровня, регулирующих отношения! сфере разграничения государственной собственности на землю. В частности это федеральные законы "О закрытом административно-территориальном ос' разовании"108 "О федеральных органах правительственной связи и информа ции"109 "О государственной границе Российской Федерации"110; "О статус столицы Российской Федерации , "О космической деятельности"111 "Об оборо не"112 "О внешней разведке"113 и так далее.

При отнесении земель к федеральной государственной собственности) качестве таких критериев можно выделить следующие: а) ранее принятые pf шения о необходимости такого отнесения, например по землям оборонь б) наличие на соответствующей территории федеральных объектов, а таю« федеральных лесов или водоемов; в) межрегиональное или общероссийски значение тех или иных территорий; г) необходимость использования соотве! ствующих земель для осуществления полномочий, отнесенных Конституцие к ведению Российской Федерации"114.

До настоящего времени Российская Федерация как субъект права, фаг тически не может реализовать свои права собственника земель, так как отс)

108 Ведомости РФ, 1992, № 33, ст. 1915. Т

109 Российская газета, 1993, 7 апреля, № 66.

110 Ведомости РФ, 1993, № 17, ст. 594.

111 Ведомости РФ, 1993, № 19, ст. 683.

112 Российская газета, 1993, 6 октября, № 186. и

113 Российская газета, 1996, 6 июня, № 106.

114СЗРФ, 1996, №3, ст. 143. 11

ствуют правовой механизм и практические процедуры отнесения земель к федеральной государственной собственности. Обусловлено это, прежде всего ,низкой исполнительной дисциплиной как в центре, так и на местах. Много времени отнимают процессы согласования при формировании федеральной собственности и судебные разбирательства. Особо необходимо кратко остановиться на режимных объектах. Права на режимные объекты и сделки с ними подлежат обязательной государственной регистрации в полном соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.97 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"115.

Ведение ЕГРП возможно и должно осуществляться на основании несекретных документов и в несекретной форме, что соответствует принципу открытости государственной регистрации прав.

Представление документов на регистрацию прав на режимные объекты и сделок с ними должно происходить в полном соответствии с требованиями Федерального закона от 21.07.97 г. № 122 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В ЕГРП для регистрации прав на режимные объекты должны быть внесены, а заявителем, соответственно, представлены, следующие сведения о субъекте права:

• полное наименование лица, ! . юридический адрес,

. номер регистрационного свидетельства,

. дата и место государственной регистрации,

• индивидуальный номер налогоплательщика,

• адрес фактического местонахождения.

Эти сведения подтверждаются представлением несекретных учредительных документов и свидетельства о регистрации. В случае, когда учреди-

115 Липски С. А. Земельные отношения и землеустройство: Основные результаты десятилетия реформ: Моно-~ графия. - М.: ГУЗ. 2000. С.89-91.

тельные документы или положение об организации секретны, представляете несекретная выписка из этих документов.

Пункт 1 ст. 125 Гражданского кодекса Российской Федерации опреде лил, что от имени Российской Федерации, и субъектов Российской Федераци могут своими действиями приобретать и осуществлять имущественные и лич ные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы государ ственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, опреде ляющими статус этих органов.

В соответствии с п. 3 ст. 16 ФЗ № 122 в случае государственной регат рации прав на недвижимое имущество, принадлежащее Российской Федера ции, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, oi их имени вправе выступать органы государственной власти, органы местноп самоуправления, а также юридические лица и граждане.

Таким образом, органы государственной власти могут выступать учас! никами правоотношений по государственной регистрации прав, но лишь в та случаях, когда регистрации подлежит право Российской Федерации, субъект Российской Федерации или муниципального образования. В этом случае оя действуют от имени РФ, субъекта РФ, муниципального образования, но лит в рамках специальной компетенции, установленной актами, определяющим статус этих органов116.

Правовая основа создания системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, в том числе и на земельные участки, заложена! , Гражданском кодексе. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и друг» 1 вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникнове ние, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едино» 1 государственном реестре учреждениями юстиции. Порядок осуществлен! i этой деятельности регулируется Законом о государственной регистрации117. с

л

116 Малгунов О.В. Проблемы государственной регистрации прав и сделок с режимными объектами Недви* мость и инвестиции. Правовое регулирование. № 4 (9), ноябрь 2001. С. 105-106.

117 С3 РФ. 1997. №30. Ст.2244; 2004. №35. Ст.3607; №45. Ст.4377; 2005. № 1 (часть 1). Ст.22, 43

Понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним закреплено в п. 1 ст. 1 Закона о государственной регистрации, согласно которому государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом РФ.

Государственная регистрация прав может рассматриваться как правовой институт и как юридический акт. В качестве правового института государственная регистрация прав представляет собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу признания и подтверждения специально уполномоченными на то органами государства прав на недвижимое имущество и. обременении этих прав. По своей сущности эти отношения имеют преимущественно административно-правовой характер.

В качестве юридического акта государственная регистрация прав представляет собой административно-правовой акт. Юридическое значение этого акта заключается в том, что с его принятием закон связывает наступление определенных юридических последствий. Такие последствия непосредственно связаны с возникновением, изменением (обременением) и прекращением прав | на недвижимое имущество, в том числе на землю.

У Принятие акта государственной регистрации прав, а также сделок с не-I» движимостью означает, что с даты внесения соответствующих записей в Еди-Ь ный государственный реестр прав:

• договор, предметом которого является недвижимость, если иное не предусмотрено законом, считается заключенным (п. 3 ст. 433 ГК РФ); й «право собственности у приобретателя недвижимости по договору в случаях, когда оно требует государственной регистрации и если иное не предусмотрено законом, считается возникшим (п. 2 ст. 233 ГК РФ);

• право собственности, возникшее не из сделки (ст. 219 ГК РФ, ст. 25 За кона о государственной регистрации), а также иное право, подлежащее гос дарственной регистрации, считаются возникшими.118.

Кроме этого, принятие такого акта означает также, что с даты государс венной регистрации вступает в силу обременение права на недвижимое! аренда, сервитут и т. д. Соответственно с даты государственной регистраци как правило, считаются прекращенными права на недвижимость, которые воз никли ранее.

Предметом регистрации согласно ст. 131 ГК РФ являются следуюпр виды прав на недвижимость; право собственности, право хозяйственного ве дения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемой владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитута, а также ины права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом и иными законами Согласно ст. 164 ГК РФ предметом государственной регистрации являюто также сделки с землей и другим недвижимым имуществом, которые подлежа! государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о государственной регистрации.

Кроме того, государственной регистрации подлежат ограничения (обре менения), т. е. установленные законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условия, запрещения, стесняющие правообла-j ] дателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав» ' конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и др.). f Действующее законодательство предусматривает две формы государств i венной регистрации: регистрацию прав на недвижимое имущество и реги в страцию сделок с ним (ст. 4, 14 Закона о государственной регистрации). Та« Л согласно ст. 550 ГК РФ для договора купли-продажи недвижимости (земель п

ного участка) не требуется его государственная регистрация. Такой догово) - р

118 Постатейный комментарий к Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижим имущество и сделок с ним" / Под общ. ред. П.В.Крашенинникова. М., 199. С.43.

признается заключенным с момента его подписания сторонами. В этом случае государственной регистрации подлежит переход к покупателю права собственности на недвижимость (земельный участок) (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Аналогичные требования предъявляются к совершению договора мены земельных участков, поскольку согласно п. 1 ст. 567 ГК РФ к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже.

Что касается договора дарения недвижимого имущества, то он подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 574 ГК РФ). Подлежит государственной регистрации также договор ренты (ст. 584 ГК РФ). Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Исключением из этого правила являются случаи, предусмотренные п. 1 указанной статьи.

Для осуществления государственной регистрации на указанные объекты, которая осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено федеральным законом, необходимо, чтобы они были соответствующим образом индивидуализированы, т. е. отграничены путем применения соответствующих признаков от иных объектов недвижимости.

Следует отметить значение Земельного кодекса и ответственность за нарушение земельного законодательства. Это два основных понятия должен [ знать и понимать землепользователь и землевладелец.

Значение государственного земельного кадастра заключается в том, что его сведения являются государственным информационным ресурсом. Земель: ный кадастр - источник информационного обмена сведениями при государст-N венной регистрации недвижимости, специальной регистрации или учете от-■ дельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и иных объектов, - подлежащих регистрации или учету в соответствии с законодательством РФ.

Органы, осуществляющие ведение государственных или иных кадастров, реестров, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество

и сделок с ним, специальную регистрацию или учет отдельных видов недв! жимого имущества, природных ресурсов и территориальных зон, коордиш руют свою деятельность на основании сведений государственного земельног кадастра о кадастровом делении территории России.

Государственному кадастровому учету подлежат земельные участи расположенные на территории Российской Федерации, независимо от фор) собственности на них, целевого назначения и разрешенного использования зе мельных участков (ст. 7 Закона). Установлено, что государственный кадастр! вый учет земельных участков, проводившийся в установленном порядке и территории страны до вступления в силу указанного Федерального закона, я ляется юридически действительным.

Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на не движимое имущество и сделок с ним, специальную регистрацию или учет от дельных видов недвижимого имущества, природных ресурсов и территориаль ных зон, обязаны бесплатно в десятидневный срок предоставлять информации заявителю на регистрацию недвижимости.

Статья 17 Закона определяет содержание государственного земельног кадастра В него включаются сведения о земельных участках; территориальны) зонах; землях и границах территорий, на которых осуществляется местное с; моуправление; землях и границах субъектов Федерации; землях и границ® , Российской Федерации. Закреплены также правовые формы земельно кадастровой документации: Единый государственный реестр земель, кадай ' ровые дела и дежурные кадастровые карты (планы). <

Правонарушение - это деяние, поведение, поступки людей, действ!» I или бездействие; деяние - внешне объективированный акт, выражаемый и вое- I принимаемый как отношение субъекта к реальной действительности, друг® £ субъектам, государству, обществу. Правонарушение - это сознательный, вол< вой акт общественно опасного противоправного поведения119.

П9 12

Мамин Н.С. Правонарушение: понятие, причины, ответственность. - М.: 1985. С. 6,7,11.

Земельное правонарушение представляет собой негативное социальное явление, так как его результатом является посягательство на существующий в стране земельный правопорядок, цель которого обеспечить рациональное использующих земельные участки120.

Субъектами земельных правонарушений могут быть как российские, так и иностранные граждане и юридические лица, а также лица без гражданства. Нередки случаи, когда субъектами земельных правонарушений являются должностные лица органов государственной власти и органов местного самоуправления. Объектами земельных правонарушений могут выступать установленный порядок использования и охраны земель; право собственности на землю; иные вещные права граждан и юридических лиц на землю.

Особо следует подчеркнуть, что отсутствие или незаконченность работ по кадастровому учету земельного участка или наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. В первом случае государственная регистрация права собственности (или иных прав) на земельный участок должна быть проведена на основании плана земельного участка, который имеется в комитете по земельным ресурсам и землеустройству. Во втором случае спор о границах земельного участка рассматривается как основание приостановления государственной регистрации.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав

р заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания

I срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о

к

I причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоуста-

г,;

в навливающих документов. Отказ в государственной регистрации нрав может

| быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

120Общая теория советского земельного права. - М.:, 1983. С. 301.

§ 2.3. Земельные правоотношения и основные принципы государственного регулирования

Государство, несмотря на права и свободы человека и гражданина, н может находиться в стороне от регулирования земельных отношений.

В соответствие со ст. 2 Земельного кодекса Российской Федерации121 зе мельное законодательство состоит из Кодекса, федеральных законов и прини маемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации, й соотношение федерального и регионального законодательства влияет фаю вхождения законодательства субъектов Российской Федерации в российскуи правовую систему. Соотношение регионального законодательства с федераль ным не должно строиться по принципу иерархичности, т.е. соподчиненноот так как они в известной степени равноправны. С другой стороны, говорить, системе права субъектов Российской Федерации как стоящей на одном урове с федеральной системой российского права нет оснований ввиду преобладани

1 99

количества федеральных правовых норм .

Основные принципы государственного регулирования земельных праве отношений вытекают из общих правовых (конституционных) и отраслевы принципов земельного законодательства, а также и особенностей земли & | объекта земельных отношений.

К общеправовым (конституционным) принципам можно отнести: ( - охрану земли как основы жизни и деятельности народов, проживая щих на соответствующей территории (п. 1 ст.9 Конституции РФ);

121 Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3. С изм. и доп., внесенными деральными законами от 30 июня 2003 г. № 86-ФЗ, от 29 июня 2004 г. № 58-ФЗ, от 3 октября 2004 г. № $ Ф3, от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ, от 29 декабря 2004 г. № 191-ФЗ,о!' марта 2005 г. № 15-ФЗ, от 21 июля 2005 г. № 111 -Ф3, от 22 июля 2005 г. № 117-ФЗ, от 31 декабря 2005 г. 8 0 206-ФЗ, от 17 апреля 2006 г. № 53-Ф3, от 3 июня 2006 г. № 73-Ф3, от 30 июня 2006 г. № 92-ФЗ, от 30 то® 2006 г. № 93-Ф3, от 27 июля 2006 г. № 154-ФЗ, от 16 октября 2006 г. № 160-ФЗ, от 4 декабря 2006 г.

Ф3, от 4 декабря 2006 г. № 204-ФЗ, от 18 декабря 2006 г. № 232-Ф3, от 29 декабря 2006 г. № 260-ФЗ, от 29* кабря 2006 г. № 261-ФЗ, от 28 февраля 2007 г. № 21-ФЗ, от 10 мая 2007 г. № 69-ФЗ, от 19 июня 2007 г. № 1® Т| ФЗ, от 24 июля 2007 г. № 212-ФЗ, от 30 октября 2007 г. № 240-ФЗ и от 8 ноября 2007 г. № 257-ФЗ // СЗ Р^ 2001, № 44, ст. 4147; 2003, № 27 (ч. 1), ст. 2700; 2004, № 27, ст. 2711; 2004, № 41, ст. 3993; 2004, № 52 (ч. 1),Й 5276; 2005, № 1 (ч. 1), ст. 15; 2005, № 1 (ч. 1), ст. 17; 2005, № 10, ст. 763; 2005, № 30 (ч. 2), ст. 3122; 2005,^ (ч. 2), ст. 3128; 2006, № 1, ст. 17; 2006, № 23, ст. 2380; 2006, № 43, ст. 4412; 2007, №1(1 ч.), ст. 24; 2007, Хг)1 ст. 4009; 2007, № 45, ст. 5417; 2007, № 46, ст. 5553.

122 Никишин В.В. Экологическое законодательство. Правотворчество субъектов РФ. М., 2004. С. 83.

- многообразие форм собственности на землю. В Российской Федерации признаются и защищаются права частной, государственной, муниципальной и иной собственности на землю (п.2 ст.9, п. 1 ст.36 Конституции РФ);

- совместное владение, пользование и распоряжение землей Российской Федерации и ее субъектов (п.1, ст. 72 Конституции РФ);

- разграничение предметов ведения и полномочий между федеральными органами власти и органами власти субъектов Российской Федерации (п.З ст. 11, ст.73, ст.76 Конституции РФ);

- верховенство федеральных законов при регулировании земельных отношений (п.З ст.36, п. 1,5 ст.76, п.2 ст.90);

- приоритет прав и свобод человека. В ст.2 Конституции РФ записано, что "человек, его право и свобода являются высшей ценностью".

Отраслевые принципы регулирования земельных правоотношений сформулированы в ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации. В числе основных принципов выделены следующие:

- учет земли как важнейшей составной части природы, природного ресурса, средства производства в сельском и лесном хозяйстве, как объекта собственности и иных прав на землю;

- приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства в сельском и лесном хозяйстве;

- приоритет охраны жизни и здоровья человека;

- участие граждан и общественных организаций (объединений) в реше-| нии вопросов, касающихся их прав на землю;

| - единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними иных I объектов;

5 - приоритет охраны особо ценных земель и земель особо охраняемых | территорий;

I - платность пользования землей;

г

? - деление земель по целевому назначению на категории;

- разграничение государственной собственности на землю на собствен ность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований;

- дифференцированный подход к установлению правового режима з( мель с учетом природных, социальных, экологических и иных факторов;

- сочетание интересов всего общества и каждого гражданина на свобод ное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельны участком;

- разграничение действий норм земельного и гражданского законодател ства в части регулирования отношений по использованию земельного участка;

- принцип государственного регулирования приватизации земель.

Особенности земли как объекта земельных отношений вытекают из у|

ловий ее образования и развития. Земля возникла не по воли человека, а, в оборот, до появления самого человека, и является материальной основой ег жизни и деятельности. Поэтому при регулировании земельных отношен!' учет особенностей земли как природного ресурса, места обитания человека! средства производства имеет приоритет над правом собственности на землю,

Собственник земельного участка имеет право самостоятельно владев, пользоваться и распоряжаться своим земельным участком только в той мере, 8 какой это не наносит ущерб окружающей среде, жизни и здоровью граждан. <

При регулировании использования и охраны земли должно быть обеспе; ' чено сочетание интересов всего общества и каждого гражданина, в частной на владение, пользование и распоряжение земельными участками. В знач! I тельной мере это обеспечивается при разграничении государственной собс £ венности на землю на собственность РФ, ее субъектов и собственность муш ципальных образований. 11

В основе регулирования земельных правоотношений лежит распреде! п ние земли по категориям целевого назначения и разрешенному их использов: л нию. Категории земель указываются: 0

- в актах органов исполнительной государственной власти и органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

- договорах об использовании земельных участков;

- документах государственного земельного кадастра, государственной регистрации прав на недвижимость и в иных документах, предусмотренных федеральными нормативными актами и актами субъектов Российской Федерации.

Согласно Земельному кодексу РФ (ст. 7), все земли по целевому назначению подразделяют на следующие категории:

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли поселений;

- земли промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения;

- земли особо охраняемых территорий и объектов;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли запаса.

В пределах каждой категории земель с учетом зонирования территории определяют режим разрешенного использования земель. Например, земли сельскохозяйственного назначения могут быть предоставлены для занятия садоводством и огородничеством, для создания крестьянского (фермерского) хозяйства, государственных и муниципальных предприятий и т.п.

Особенность земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на данной территории, обусловливает необходимость руководствоваться при регулировании земельных отношений следующими принципами:

- комплексный учет политических, правовых, экономических, социальных, экологических, организационных и технических условий. В частности, политическое решение о реформировании бывших колхозов и совхозов не было обусловлено экономически и не было обеспечено в правовом, организационном, социальном и техническом отношении и поэтому не дало ожидаемых

результатов. Наоборот, в процессе проведения земельной реформы были почти полностью прекращены землеустроительные работы и практически ликвида рована сеть специализированных проектных организаций по землеустройству, При перераспределении земель был нарушен созданный за предшествующ® десятилетия единый агроландшафт. Изъятые у колхозов и совхозов и передан ные в ведение сельских советов и в специальный земельный фонд районны советов земли практически выбыли из сельскохозяйственного производства;

- учет особенностей земли как материальной основы развития всех сфе жизнедеятельности людей, сельского и лесного хозяйства, промышленное! строительства, транспорта, культуры, здравоохранения и т.д.;

- учет зональных и региональных особенностей земли и развития з мельных отношений. Известно, что потребительская ценность земли в прш родной зоне и отдаленных районах, на орошаемых и деградированных земш ! в городах и сельской местности неравнозначна;

- устойчивость границ административно-территориальных образований землепользовании и землевладений. Неоправданно частое их реформирована приводит к потере заинтересованности собственника и землепользователя! рациональном использовании земли и ухудшает экологическое состояние территории;

- самостоятельность и ответственность субъекта земельных отношений^ принимаемых решениях и действиях. Землепользователь должен иметь прав( применять все меры для повышения продуктивности своих земель. Но он до! жен также нести ответственность за нанесенный земле ущерб, за захват земш сокрытие налогов и т.д.; 1

- сложность и уникальность земли как объекта земельных отношен® > обусловливает необходимость научного обеспечения принимаемых решенй 1 по реформированию и регулированию земельных отношений. '

Полномочия Российской Федерации, ее субъектов и органов местноП ' самоуправления по регулированию земельных отношений определены 3?

мельным кодеком Российской Федерации. При этом, региональное законодательство должно:

а) иметь необходимые системные связи с федеральным законодательством и законодательством данного субъекта; б) обеспечивать в совокупности с другими нормативными правовыми актами необходимую степень системности, полноты и детализации правового регулирования соответствующих отношений; в) соответствовать требованиям разумности, справедливости, нравственности; г) содержать экономически обоснованные, реально исполнимые, не противоречащие друг другу положения; д) предусматривать в соответствии с другими нормативными правовыми актами организационные, финансовые, правовые и иные средства обеспечения (механизм реализации) содержащихся в акте нормативных положений.

Никакое другое положение не влияет на распределение полномочий в области регулирования земельных отношений между центром и регионами так, как конституционный принцип, согласно которому земельное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Утверждение и реализация данного принципа в регулировании земельных отношений обоснованы необходимостью сочетания в правовом регулировании земельных отношений интересов общегосударственных и региональных.

Земельным кодексом (ЗК) РФ установлена модель реализации принципа совместного ведения, согласно которой законодательными актами Российской Федерации определяются вопросы, регулируемые нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. К сожалению, в представленной модели так и не получило должного закрепления разграничение компетенции органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений. В частности, не определены границы компетенции законодательных и исполнительных органов.

Анализ регионального законодательства позволяет выявить ряд типич ных недостатков в законах субъектов Российской Федерации. Например, вме сто воспроизведения, иногда даже в полном объеме, положений федеральной закона целесообразнее было бы принять закон об особенностях применен® федерального закона на территории конкретного субъекта. "Известно, скол неэффективно региональное нормотворчество, осуществляемое по принцип) создания копий федеральных законов. Однако для такого варианта его разви тия существует ряд причин как субъективного, так и объективного характера главная из которых, как показывает опыт, — опасение регионального законе

123

дательства выйти за пределы собственного правового пространства Пр этом нередко наблюдается наличие пробелов в правовом регулировании отношений, прямо отнесенных законодателем к компетенции субъектов федерации. Перечислим некоторые вопросы, которые оказались наиболее сложными для региональных законодателей: I

1) случаи предоставления земельных участков, находящихся в государ ственной или муниципальной собственности, в собственность юридических! лиц бесплатно (п. 2 ст. 28 ЗК РФ);

2) порядок и условия предоставления информации собственников земельных участков о возможном выкупе земельных участков в случае, если! целях размещения объектов необходимо выкупить земельные участки для го сударственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собствен : ности граждан или юридических лиц (п. 4 ст. 31 ЗК РФ); ]

3) случаи изъятия, в том числе путем выкупа, земельных участков дл государственных или муниципальных нужд (п. 1 ст. 49 ЗК РФ); <

4) условия предоставления гражданам земельных участков из земе! с сельскохозяйственного назначения для сенокошения и выпаса скота (п. 4 ст. 8 ЗК РФ); в

123 •

Васильева М.И. Модельный закон субъекта Российской Федерации "Об охране окружающей среды

Экологическое право. 2006. № 1. С. 22.

5) границы и правовой режим пригородных зон (п. 3 ст. 86 ЗК РФ);

6) порядок использования отдельных видов земель промышленности и иного специального назначения, а также установление зон с особыми условиями использования земель данной категории в отношении земель, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации (подп. 2 п. 5 ст. 87 ЗК РФ);

7) порядок отнесения земель к землям особо охраняемых территорий регионального и местного значения, порядок использования и охраны земель особо охраняемых территорий регионального и местного значения (п. 4 ст. 94 ЗК РФ);

8) минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель124;

9) перечень категорий граждан, имеющих право на получение земельной доли, и порядок определения размера земельной доли (п. 4 ст. 10 Закона об обороте земель);

10) случаи, в которых сельскохозяйственные угодья, предоставленные сельскохозяйственным организациям на праве постоянного (бессрочного) пользования, в соответствии со ст. 28 ЗК РФ могут предоставляться гражданам на праве общей собственности бесплатно (п. 4 ст. 10 Закона об обороте земель);

11) случаи, в которых земельные участки, находящиеся в фонде перераспределения земель, могут передаваться гражданам и юридическим лицам в аренду, а также предоставляться им в собственность на возмездной или безвозмездной основе (п. 4 ст. 10 Закона об обороте земель);

12) условия предоставления гражданам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения для сенокошения и выпаса скота (п. 4 ст. 81 ЗКРФ),

В последнее время приобретает все большую практическую значимость возможность общественности принимать участие в решении вопросов предос-

124 Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101 -Ф3 "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (с изменениями от 7 июля 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21 декабря 2004 г., 7 марта, 18 июля 2005 г., 5 февраля 2007 г.).

тавления и изъятия земель, в градостроительной деятельности. При этом 31 РФ весьма узко трактует возможность участия граждан, их объединений в р шении земельных вопросов, не закрепляет порядок информирования общее: венности о возможном или предстоящем предоставлении земельных участко для строительства, формы участия, необходимость учета обоснованного общ« ственного мнения и другие вопросы, имеющие принципиальное значение в ус ловиях формирования институтов гражданского общества. Для изменен® сложившегося положения необходима реализация одного из принципов рос сийского земельного законодательства - участие граждан и их объединений г решении вопросов, касающихся их прав на землю125.

Регулирование земельных отношений должно быть единообразным в< всех субъектах Федерации, поэтому федеральным законодательством опреде ляются виды прав и формы собственности на земельные участки, ограниченш прав при распоряжении земельными участками и их использовании, основанш и порядок возникновения и прекращения прав, полномочия органов управле ния и особенности их реализации, формы платы за землю, виды ответственно сти за нарушения земельного законодательства и особенности использовани земель различных категорий.

К полномочиям субъектов РФ в области земельных отношений в сош ветствии сп. 1, 2 ст. 10 ЗК РФ относятся резервирование, изъятие, в том чисн путем выкупа, земель для нужд субъектов РФ; разработка и реализация регио нальных программ использования и охраны земель, находящихся в граница: субъектов РФ; иные полномочия, не отнесенные к полномочиям РФ или! полномочиям органов местного самоуправления. Субъекты РФ осуществляю управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собст венности субъектов РФ.

125 Павлова О.В., Васильчук Ю.В. Земельные отношения на региональном уровне: закон и практика / Законодательство, № 6,2008. С.63-64.

В то же время субъекты Федерации могут принимать свои нормативные правовые акты - это касается тех случаев, когда при использовании земельных участков необходимо учесть региональные особенности.

Независимо от форм собственности законом субъекта Федерации устанавливаются предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства (п. 1 ст. 33 ЗК РФ). Предельные нормы предоставления земельных участков зависят от наличия свободных земель и потребностей в них, они могут быть различными в разных регионах. Так как эти отношения регулируются субъектами Федерации независимо от формы собственности на землю, их законы действуют на всей территории, а следовательно, должны учитываться и федеральными органами управления, и органами местного самоуправления при вынесении решений о предоставлении земельных участков.

Максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность бесплатно для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства126.

Таким образом, правомерно полагать, что выделение только двух методов регулирования земельных отношений не является исчерпывающим. Вполне оправдано выделение в составе императивного метода правового регулирования земельных отношений:

-государственного, на уровне Российской Федерации и ее субъектов;

-муниципального, на уровне органов местного самоуправления;

- судебного, при разрешении земельных споров;

- договорного, между отдельными субъектами правоотношений. Кроме правовых методов регулирования земельных отношений, все большее разви-

щ Олейникова С.Г. Правовое регулирование земельных отношений в субъектах РФ / Астрахань. Издательский дом "Астраханский университет, 2008. С.52.

тие получают экономические методы, основанные на рыночных отношения многоукладной экономики.

Проблема экономического регулирования оборота земель сельскохозяй ственного назначения требует уточнения экономической трактовки понята "рынок земли". Рынок земли понимается нами, как фрагмент экономическоп пространства, область действия экономических форм, обеспечивающих про цессы купли-продажи, аренды, залога, дарения, обмена и наследования зе мельных участков. Обобщенно рынок земли может характеризоваться как эко номическая сфера осуществления сделок с землей .

Земельные отношения прерогатива государства, а государственное регулирование этих отношений должно оформляться только законодательно в соответствии с Конституцией РФ.

Глава 3. Земли сельскохозяйственного значения и операции с ними

§ 3.1. Понятие земель сельскохозяйственного назначения

Статья 7 ЗК РФ выделяет семь категорий земель, одной из которых ®

ляются земли сельскохозяйственного назначения. Главным критерием отнесе

ния земель к той или иной категории является различное целевое назначен*

128

их использования . Так, ст. 77 ЗК РФ относит к категории сельскохозяйсп венного назначения земли, целевым назначением которых является их и пользование в сельскохозяйственном производстве. Эти земли используюк для растениеводства, т.е. для выращивания зерновых, технических и овощны культур, овощей; плодов и ягод. На сельскохозяйственных землях ведутся И : вотноводство (мясное и молочное скотоводство, свиноводство и т.д.), птице водство, рыбоводство и т.д. 1

121 Стариков И.В., В.Е.Зенякин. Экономическое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения. - М.: Алгоритм, 2003.

128 Крассов О.И. Земельное право совр. России: Учеб. пособие. - М.: Дело, 2003. С.47-49.

В настоящее время значительная часть сельскохозяйственных земель России является приватизированной. Государство потеряло право устанавли-1 вать детальные правила, как их использовать, поскольку оно больше не явля-[ ется их собственником. Легальный процесс землеустройства оказался под во-\ просом, так как он фактически утратил свою обязательную силу. Тем не менее I опыт других стран, где в сельском хозяйстве господствует частный сектор, показывает, что государство может и должно сохранять свой авторитет в деле | рационального использования сельскохозяйственных земель.

Так, в США Служба охраны почв (ныне Служба охраны природных ресурсов) Министерства сельского хозяйства предлагает фермерам содействие в рациональной организации территории ферм и помогает внедрять составляемые ею проекты Фермер вправе отказаться от помощи этой службы и не осуществлять ее рекомендаций129. Но тогда он рискует потерять ряд льгот, установленных государством для сельскохозяйственных производителей. Эти льготы включают дешевый кредит и дешевое страхование. Кроме того, фермеру может быть отказано участвовать в государственной программе, по которой часть производимой им сельскохозяйственной продукции скупается государство по льготным (выше рыночных) ценам.

Понятие "земля" может рассматриваться в широком и узком смыслах. В первом случае имеется в виду планета со всеми ее естественными компонентами и характеристиками, во втором - только земная поверхность. С точки зрения земельных отношений, землеустройства и земельного кадастра, земля представляет собой важную часть окружающей природной среды, характеризующуюся определенными природными (пространство, рельеф, почвы, растительность, леса, недра и др.) и производственными (предмет, орудие и средство труда, средство производства и др.) характеристиками130. Исходя из этого, профессор А.И. Бобылев определяет понятие земли как "природный объект,

129 Попов В.М. Российские реформы и опыт зарубежья. - Воронеж: Издательство "Истоки № , 1998. С.20.

130 История земельных отношений и землеустройства / Под ред. A.A. Варламова. М.: Колос, 2000. С. 5.

природный ресурс, природный комплекс, представляющий собой поверхнос ный почвенный слой планеты"131.

Земля представляет собой внешнюю часть природной среды. Как объа

132

природы, земля - это определенная часть земной поверхности .

Как охраняемый законом природный объект и ресурс, существующм независимо от воли человека, земля выполняет экологическую и ресурсную функцию; как место и условие жизни человека - социальную; как территория государства - политическую; как объект хозяйствования и элемент рыночньй отношений - экономическую функцию.

Земля становится предметом труда, когда в ходе производственной процесса человек создает условия, необходимые для роста растений и форм! рования полноценного урожая, а также обеспечивает поддержание или увел: чение плодородия.

Особое внимание земельное законодательство РФ уделяет правовом режиму земель сельскохозяйственного назначения. Так, в ст. 7 Земельного кс декса РФ, определяющей состав земель в Российской Федерации, первой кате горией выделяются земли сельскохозяйственного назначения. Глава 14 Зе мельного кодекса РФ полностью посвящена правовому режиму земель сей скохозяйственного назначения.

Следует отметить, что и основные определения данной категории земей даются также в земельном законодательстве РФ. В частности, ст. 77 ЗК РФ по священа понятию и составу земель сельскохозяйственного назначения. В не' 1 установлено, что землями сельскохозяйственного назначения признаются за ли за чертой поселений, представленные для нужд сельского хозяйства, а таз ! же предназначенные для этих целей. ^

Данное определение понятия земель сельскохозяйственного назначен! I основано на следующих признаках: а) землями сельскохозяйственного наз» с чения признаются земли за чертой поселений; б) земли сельскохозяйственно |

_ 6

131 Бобылев А.И. Земельное право: теория, законодательство, практика. Оренбург, 1995. С. 45.

132 Крассов О.И. Земельное право: Учебник. М., 2000. С. 104.

назначения - это земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства; в) земли сельскохозяйственного назначения - это земли, предназначенные для этих целей.

Важным признаком определения земель сельскохозяйственного назначения является то, что эти земли должны предоставляться сельскохозяйственным предприятиям, организациям, на которые их Уставами возлагается обязанность по осуществлению сельскохозяйственной деятельности. Статья 78 Земельного кодекса РФ к ним относит:

- граждан, в том числе ведущих крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;

- хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, иные коммерческие организации;

- некоммерческие организации, в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации;

- казачьи общества;

- учебно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений;

- общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации для сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов.

Исходя из анализа данных признаков можно предложить следующее научное определение понятия земель сельскохозяйственного назначения - это земли, предоставленные сельскохозяйственным организациям предприятиям, гражданам за чертой поселении для ведения сельскохозяйственной деятельности, а также предназначенные для этих целей.

Положения о землях сельскохозяйственного назначения, в котором бы более обстоятельно был урегулирован режим земель сельскохозяйственного

назначения. Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте зе мель сельскохозяйственного назначения" носит ограниченный характер ш сфере его действия. Он не распространяется на земельные участки, предостав ленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индиви' дуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобной и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а таи

133

на земельные участки, занятью зданиями, строениями, сооружениями . I данном Федеральном законе не проводится связи сельскохозяйственного на значения с сельскохозяйственной деятельностью, с сельскохозяйственными организациями и предприятиями.

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются различ ные виды земель в зависимости от их роли в сельском хозяйстве (главноп средства производства или пространственно-территориального базиса): сель-: скохозяйственные угодья; земли, занятые внутрихозяйственными дорогам? коммуникациями; земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью предназначенной для обеспечения защиты земли от воздействия неблагопрш ных природных, антропогенных и техногенных явлений; земли, занятые вода емами; земли, занятые постройками и сооружениями, используемыми для про изводства, хранения и первичной обработки сельскохозяйственной продукции.

В состав земель сельскохозяйственного назначения входит 13 видов зе мель. Основную часть земель сельскохозяйственного назначения составляю сельскохозяйственные угодья (участки земли с определенным сельскохозяйст венным использованием), которые в зависимости от их природных свойств экономической целесообразности использования подразделяются на пашня сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (сз дами, виноградниками и т.д.)134.

Выделяются в составе земель сельскохозяйственного назначения р-личные виды угодий: пашни, пастбища, сенокосы, участки многолетних най (

. !

133 СЗ РФ. 2002. № 30. Ст.3018; 2005. № 30. С.3098. (

134 Болтанова Е.С. Земельное право: Курс лекций. М., 2003. С. 126.

ждений и др. Они, в свою очередь, разделяются на подвиды. Пашня, требующая проведения мелиоративных мероприятий, сенокосы заливные, суходолы, пастбища, заросшие кустарниками, заболоченные и т.п.135.

Пашня - сельскохозяйственное угодье, систематически обрабатываемое и используемое под посевы сельскохозяйственных культур, включая посевы многолетних трав, а также чистые пары. К пашне не относятся земельные участки сенокосов и пастбищ, занятые посевами предварительных культур (в течение не более двух лет), распаханные с целью коренного улучшения, а также междурядья садов, используемые под посевы.

Сельскохозяйственные угодья - земельные угодья, систематически используемые для получения сельскохозяйственной продукции. В составе сельскохозяйственных угодий различают пашню, залежь, многолетние насаждения, сенокосы и пастбища.

Сенокос - сельскохозяйственное угодье, систематически используемое под сенокошение.

Пастбище - сельскохозяйственное угодье, систематически используемое для выпаса животных, а также земельные участки, пригодные для пастьбы скота, не используемые под сенокос и не являющиеся залежью.

Залежь - земельный участок, который ранее использовался под пашню и более года, начиная с осени, не используется для посева сельскохозяйственных

1 nzr

культур и не подготовлен под пар .

Как категория, земли сельскохозяйственного назначения бывают двух видов: земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства (т.е. фактически используемые), и земли, предназначенные для этих целей, т.е. те, которые будут использованы для названных целей в ближайшее время и без которых невозможен процесс сельскохозяйственного производства.

Сельскохозяйственное назначение охватывает как выращивание сельскохозяйственной продукции, так и весь связанный с этим цикл. Следователь-

135 Аграрное право: Учебное пособие // Под ред. проф. С.А.Боголюбова, к.ю.н. Е.Л.Минина. M., 2001. С.75.

136Воробьев A.B. Словарь практикующего землеустроителя. Волгоград, 1998. С.42.

но, все земли, обслуживающие этот цикл, подпадают под понятие "земли сель, скохозяйственного назначения". Так, хранение продукции и агрохимикато; требует строительства складов; доставка техники, семян к полям и вывоз с по

лей готовой продукции вызывает потребность во внутрихозяйственных дорогах; для управления сельскохозяйственным производством и содержания а? министративного аппарата необходимо административное здание и т.п. Соо] ветственно, и земли, занятые под складами, внутрихозяйственными дорогами и административными зданиями, относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения, хотя они по функционированию не отличаются отзе мель несельскохозяйственного назначения.

Непосредственное сельскохозяйственное производство (выращиваш сельхозкультур, откорм скота) невозможно без соответствующей инфраструк туры (дорог, жилых зданий, мастерских, складов и т.п.). Так, при организацй крестьянского (фермерского) хозяйства на территории, где отсутствуют объек ты производственного и социально-бытового назначения, государство берет я себя его первичное обустройство: строительство дорог, линий электропередач водообеспечение, телефонизацию, землеустройство, мелиорацию земель. Ме стные органы самоуправления обязаны оказывать помощь в возведении произ водственных объектов и жилья.

Земельное законодательство РФ выделяет следующие виды земель сельскохозяйственного назначения: обычные виды земель, на которые распростра няется общий режим использования. Закон не предусматривает каких-либо дополнительных гарантий или обязанностей по их использованию; земли сельскохозяйственного назначения, кадастровая оценка которых выше средне районного уровня (ценные земли); земли сельскохозяйственного назначение особо ценные для данного региона по своей продуктивности. Перечень их устанавливается законодательством субъектов РФ. В состав таких земель вход«1 1 опытные поля (участки) научно-исследовательских учреждений и учебных за1 1 ведений; сельскохозяйственные земли, почвы которых деградированы, и $ ;

юсстановление невозможно в ближайшее время, а также земли, загрязненные химическими и радиоактивными веществами свыше допустимой концентрации, либо земли, зараженные карантинными вредителями и болезнями растений; сельскохозяйственные земли, расположенные в местах проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп. Установлен особый режим использования этих сельскохозяйственных земель.

Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, защитного лесоразведения, научно-исследовательских, учебных и иных целей, связанных с сельскохозяйственным производством: гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество; хозяйственными обществами и товариществами, производственными кооперативами, государственными и муниципальными унитарными предприятиями, иными коммерческими организациями; казачьими обществами; опытно-производственными, учебными, учебно-опытными и I учебно-производственными хозяйствами научно-исследовательских учреждений, образовательных учреждений высшего профессионального, среднего профессионального и начального профессионального образования сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений; общинами коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока для обеспечения их традиционного образа жизни, традиционного хозяйствования и тра-

137

диционных промыслов ..

Для строительства промышленных объектов и иных несельскохозяйственных нужд предоставляются земли, не пригодные для сельскохозяйственного производства.

Земли сельскохозяйственного назначения необходимо защищать от негативных природных явлений. Для этого на федеральном и региональном Уровнях разрабатываются и вводятся в действие Программы по сохранению

137

Иванова C.B. Понятия и виды земель сельскохозяйственного назначения / Аграрное и земельное право. | ^11,2005. С.73-75.

плодородия почв. Оренбургская область является зоной рискованного земле делия. И для того, чтобы повысить плодородие почв, применяют новейиш технологии по их защите.

Экономическое значение земли усиливается в связи с тем, что она пред ставляет собой главное средство производства в сельском хозяйстве. Как эле мент рыночных отношений, земля выступает в форме недвижимости.

Особенности, свойственные земле, выражаются в общих признаках Земля является частью окружающей среды, поэтому субъекты земельных от ношений обязаны использовать ее не в противоречии с действием объектив ных законов природы. Земля представляет собой единственное место обитани человека и незаменима другим местом жизнеобитания. Ограниченность земел требует экономного и нормированного их использования.

§ 3.2. Правовая охрана земель сельскохозяйственного назначения: проблемы, теория и практика

Земля - важнейший для всего человечества материальный ресурс. Это термин многогранен и употребляется в нескольких значениях: земля в широ ком смысле понимается как планета; земля как среда обитания человека, кото рая охватывает земную поверхность и воздушную оболочку Земного шара, егс недра, поверхность, ландшафт, растительный и животный мир; земля кш предмет регулирования земельного права, которое понимает под ней важней' ший природный ресурс, главное средство производства в сельском и лесном хозяйстве, горном промысле и пространственный базис для размещения зданий, строений, сооружений и других объектов.

Будучи частью природы, Земля, как и другие природные объекты, обла дает биопотенциалами в виде плодородия почв, представляющего собой бес ценное народное достояние. Поэтому нормы земельного права обязывают всех землепользователей и собственников земель бережно использовать предоставь ленные им земельные участки и повышать их почвенное плодородие.

Охрана земель представляет собой деятельность органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления, юридических и физических лиц, направленную на рациональное использование, воспроизводство земли как природного компонента природной среды и природного ресурса, на предотвращение ухудшения качественного состояния земель в результате негативного воздействия хозяйст-

1

венной и иной деятельности и на ликвидацию ее последствий . Важным моментом в данном определении является указание на деятельность субъектов, как реализацию установленных в законе их прав и обязанностей.

Правовая охрана земель устанавливает обязательные правила (нормы) реализации всех остальных мероприятий, определяет права и обязанности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, государственных органов, других организаций и граждан, а также их ответственность. Именно четкое закрепление в Земельном кодексе Российской Федерации и федеральных законах предписаний, запретов и дозволений, направленных на охрану земель и ответственности за нарушение правовых норм, и позволяет успешно функционировать всей системе правовых, организационных, технических, научных, экономических и других механизмов, которые в совокупности называются охраной земель сельскохозяйственного назначения.

Содержание правовой охраны земель сельскохозяйственного назначения составляет систему элементов правового регулирования отношений по охране указанных земель, установленных законодателем:

- обязательные для правообладателей мероприятия в отношении земель сельскохозяйственного назначения, указанные в ст. 13 ЗК РФ, Федеральных законах "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения", "О мелиорации" и др.;

- федеральные, региональные и местные Программы охраны земель; соблюдение экологических, санитарно-гигиенических требований при внедрении

й Земельное право: Учебник / Под ред. Г.Е.Быстрова, Р.К.Гусева. М.: ТК Велби, Проспект, 2006. С.472.

новых технологий, осуществлении программ мелиорации земель и повышении плодородия почв;

- установление нормативов ПДК вредных веществ и микроорганизмов; проведение почвенных, геоботанических и агрохимических обследований; консервация земель с изъятием из оборота;

- особая охрана земель, занятых оленьими пастбищами в районах крайнего Севера, отгонными и сезонными пастбищами, экономическое стимулирование правообладателей земель сельскохозяйственного назначения; установ-| ление целей и круга субъектов использования земель сельскохозяйственной назначения;

- закрепление в законе особенностей использования сельскохозяйствен ных угодий;

- порядок и условия предоставления земель сельскохозяйственного на-; значения гражданам и организациям;

- особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения ш земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую;

- мониторинг и землеустройство земель сельскохозяйственного назначе

ния;

- возможность правового регулирования отношений по поводу охраны земель сельскохозяйственного назначения законами субъектов РФ в соответ ствии с региональными почвенно-климатическими особенностями.

Нельзя согласиться с отдельными авторами, которые включают в содер1 жание правовой охраны защиту субъективных прав на землю, помимо мер п( сохранению, улучшению и восстановлению земель, что отражают и в опреде'

1 оп

лении . По нашему мнению, защита субъективных прав на землю осущестВ' ляется в соответствии с нормами Гражданского кодекса РФ (ст. 301, 303, 304) ст. 59-64 Земельного кодекса РФ.

139 Краснова И.О. Земельное право: Элементарный курс. М.: Юристь, 2001.С. 148-149.

С понятием "правовая охрана земель" связано понятие "рациональное использование земель": во многих учебниках и другой литературе они употребляются как неразрывное целое. Под использованием в общем смысле понимается любое воздействие любых субъектов на земли сельскохозяйственного назначения с извлечением полезных свойств. То есть земля используется как пространственный базис либо как главное средство производства. Более узкое понятие представляет рациональное использование - это выгодное использование сельскохозяйственных земель с одновременными мерами по охране.

В ст. 12 Земельного кодекса РФ термин "использование" понимается как рациональное использование: "использование земель должно осуществляться способами, обеспечивающими сохранение экологических систем, способности земли быть средством производства в сельском хозяйстве".

Рациональное использование земель сельскохозяйственного назначения должно рассматриваться как целевое, научно-обоснованное, территориально экономно распределенное использование земель сельскохозяйственного назначения с учетом их правовой охраны (восстановление плодородия и не ухудшение экологической обстановки) при стремлении всех субъектов к максимальному эффекту от использования с обязательным соблюдением всех законодательно установленных нормативов, стандартов и других требований, которые составляют правовой режим этих земель.

Целями охраны земель являются: предотвращение деградации, загрязнения, захламления, нарушения земель, других негативных (вредных) воздействий хозяйственной деятельности; обеспечение улучшения и восстановления земель, подвергшихся деградации, загрязнению, захламлению, нарушению, другим негативным (вредным) воздействиям хозяйственной деятельности (ст. 12 Земельного кодекса РФ).

Правовая охрана земель рассматривается не только как правовой институт отрасли земельного права, но и как элемент (правовой комплекс) защиты Национальной безопасности в сфере обеспечения продуктами питания населе-

ния Российской Федерации. В Федеральной целевой программе "Повышение плодородия почв России на 2002-2005 гг." подчеркивалось, что состояние поч венного плодородия напрямую связано с продовольственной безопасности страны. В условиях увеличения населения планеты, выращивания за рубежад генетически модифицированных продуктов, Россия может стать в будуща ведущим экспортером экологически чистой сельскохозяйственной продукции В этой связи, возникает необходимость не только в публично-правовом регу лировании, а в доминанте общественных интересов над интересами частны! собственников земли в процессе создания данного правового института.

Если охрана отделима от рационального использования и может провг диться без него, то рациональное использование невозможно без охраны. Эт значит, что охрана является необходимой частью рационального использов ния. Однако правовая охрана все же является самостоятельным института земельного права и может осуществляться без использования как запрещен« или ограничение пользования землей. Если сравнивать процесс сельскохозяй ственного производства на разных стадиях развития мировой цивилизации,! станет очевидно, что на ранних этапах сельскохозяйственного производств мероприятий по охране земель не было совсем: истощенный земельный уча сток просто оставляли и использовали новый. На настоящем этапе меры и охране и восстановлению почв приблизились по объему и расходам к собя венно расходам по непосредственному получению урожая. Представляете что в будущем меры по охране будут занимать почти все время и основну часть расходов сельскохозяйственных производителей, учитывая сегодняш® потребительское отношение к земле и увеличение населения. 1

Качественный аспект правовой охраны подразумевает использование I охрану с точки зрения сохранения и повышения плодородия почв и реглам® I тирован другими статьями Земельного кодекса РФ, а также специальными $ деральными законами. Вопросы, связанные с землеустройством, государе

а «

»

венным учетом, государственным земельным кадастром затрагивают оба аспекта правовой охраны земель сельскохозяйственного назначения.

Земель, по мнению это охрана ее правовыми . средствами, т.е. путем установления прав и обязанностей по отношению к земле государственных органов, предприятий, учреждений и граждан, путем запретов и дозволений, путем поощрения заботливых собственников, землевладельцев, землепользователей, арендаторов и наказания правонарушителей140.

На наш взгляд, это определение правовой охраны земель является наиболее удачным и полностью соответствует законодательным установлениям, содержание правовой охраны земель не ограничивается нормами, закрепленными в ст. 13 Земельного кодекса Российской Федерации. Тем более, неверно утверждение, что содержание раскрыто подробно.

Многие элементы правовой охраны земель находятся в других нормах Земельного кодекса Российской Федерации (в частности, в ст. 78, 79), часть из них установлена федеральными законами (например, Федеральным законом "О переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую") и т.д.141

Земли сельскохозяйственного назначения занимают в Российской Федерации особое положение среди других категорий земель. Они являются объектом регулирования природоохранного, гражданского и земельного законода-ельства

Важнейшей задачей современного этапа земельной ' реформы является ювлечение этих земель в оборот. Использование земель сельскохозяйственного лазначения в гражданско-правовом обороте, позволит обеспечить приток кредитов и прямых инвестиций в реальный сектор экономики, стимулирует его развитие.

1,0Ерофеев Б.В. Земельное право России: Учебник. М.: Юрайт-Издат, 2004. С.372.

Иосифиди С.Д. Правовые проблемы охраны земель сельскохозяйственного назначения/ Аграрное и земель-аое право. № 1(25) 2007. С.95-97

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (ста тья 77), землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чер той поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Формирование земель сельскохозяйственного назначения в общей структуре земельного фонда России, их административно-правовое распреде-j ление и использование, а также связанные с этим проблемы во многом оказы-j вают влияние на процессы формирования в России земельного рынка и граж-| данско-правового оборота этой категории земель.

Поданным Федерального г агентства кадастра объектов недвижимости площадь земельного фонда в Российской Федерации на 1 января 2007 года со-] ставила 1709,8 млн. га, из них площадь земель сельскохозяйственного назначения - 402,6 млн. га (23,5%)142. К данной категории отнесены земли, предоставленные различным сельскохозяйственным предприятиям и организациям! (товариществам и обществам, кооперативам, государственным и муниципала ным унитарным предприятиям, научно-исследовательским учреждениям). В нее входят также земельные участки, предоставленные гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса сельскохозяйст венных животных. Кроме того, к категории земель сельскохозяйственного на значения отнесены земли, выделенные казачьим и родовым общинам.

По состоянию на 1 января 2007 года значительная часть земель сельскохозяйственного назначения находилась в государственной и муниципальной собственности - 276,5 млн. га, или 68,7% земель данной категории. В собственности граждан было 120,3 млн. га (29,9% площади категории), в собственности юридических лиц - 5,7 млн. га (1,4%).

Из всех земель России, находящихся в частной собственности, на долю земель сельскохозяйственного назначения приходилось 97,1% (126,0 млн. ra)j

142 Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации' 2006 году // Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости. — М., 2007

из них 87,4% составили земельные доли граждан в общей собственности на землю.

В результате мероприятий по разграничению государственной собственности на землю в собственности Российской Федерации зарегистрировано 1760,2 тыс. га, из них предоставлено юридическим лицам в пользование 1280,1 тыс. га и аренду - 321,3 тыс. га. В собственности субъектов Российской Федерации находилось 2360,2 тыс. га, из них 736,3 тыс. га земель предоставлено юридическим лицам в аренду и 423,4 тыс. га - в пользование. В муниципальной собственности зарегистрировано 91,4 тыс. га, из них предоставлено гражданам во владение 1,6 тыс. га, аренду - 6,0 тыс. га и юридическим лицам в пользование - 16,3 тыс. га, аренду - 17,5 тыс. га.

В последние годы наблюдается процесс изменения структуры форм собственности на землю сельскохозяйственного назначения в сторону увеличения площади государственных и муниципальных земель (на 0,7 млн. га за 2006 г.). Это связано, прежде всего, с увеличением общей площади земель сельскохозяйственного назначения.

Серьезную проблему представляет участившиеся в последнее время случаи рейдерского захвата земель сельскохозяйственного назначения. При развитии экономики и накоплении частного капитала, начинается скупка и перепродажа сельхозугодий. При этом часто земля попадает в собственность так называемых рейдеров, цель которых - не столько завладеть аграрным предприятием и работать в нем, сколько развалить его и перевести земли в категорию несельскохозяйственных для дальнейшей перепродажи. Подобные действия способны подорвать экономические основы даже эффективных сельскохозяйственных собственников. Согласно экспертным оценкам, в настоящее время, оборот теневого рынка земли превышает 10 млрд. долларов, что составляет примерно 20% федерального бюджета или объём финансирова-

ния всего оборонного комплекса. Решать эту проблему можно только на прочной и эффективной законодательной основе143.

§ 3.3. Рынок земель сельскохозяйственного назначения: теория и практика, практика и экономика

Земельный оборот в рыночной экономике - это, прежде всего индикатор состояния экономической системы и эффективности механизмов её функционирования. В настоящее время российский земельный рынок находится на начальной стадии своего становления и формирования. В силу экономических, правовых и административных причин он еще очень слаб и неразвит. В ежегодный оборот земель сельскохозяйственного назначения, сегодня вовлечено не более пяти процентов земель. Столь невысокий оборот этих земель большей части объясняется тем, что земля данной категории не имеет сегс дня экономических стимулов, нормативно правовых условий и полноценно, как эффективный элемент рыночных отношений, не востребована. При оформлении сделок их участники сталкиваются, как правило, с большими административными, правовыми и финансовыми трудностями.

Так, большинство сельскохозяйственных организаций не имеют необходимых финансовых ресурсов для осуществления требуемых процедур, включающих подготовку карт земельных участков, оплату работ по оформлению сделок с собственниками земельных долей и участков и др. Как правило, доходы этих организаций не позволяют им оплачивать высокую арендную плату или покупать земельные доли и участки. Гораздо чаще такие затраты могу! себе позволить те, кто планирует вести на этих землях строительные и монтажные работы.

Формально сельскохозяйственные земли защищены от использований для строительства, но на практике можно наблюдать многочисленные случай

143 Вакуленко Ю.Я. Экономические и правовые проблемы оборота земель сельскохозяйственного назначен®' Федеративные отношения и региональная социально-экономическая политика. №8,2008. С.35.

их перевода в земли поселений. До тех пор пока такой перевод возможен, пока затраты на него ниже, чем выгоды, которые можно получить от строительства, земля будет выводиться из сельскохозяйственного оборота.

Экономические условия в России постепенно формируются с уклоном в сторону рыночной экономики и рыночных взаимоотношений. В понятие производственных отношений входят новые термины: бизнес план, маркетинг, менеджмент, банкротство, рынок сбыта и так далее. Государство пытается все рыночные взаимоотношения направить в русло законодательно-правового поля, без которого не может быть ясности и прозрачности в экономике государства.

Государственная защита прав и свобод человека и гражданина гарантируется согласно общепризнанным принципам и нормам международного права и в соответствии с Конституцией Российской Федерации.

Каждый гражданин Российской Федерации обладает на ее территории всеми правами и свободами и несет равные обязанности, предусмотренные Конституцией Российской Федерации.

Достоинство личности охраняется государством.

Каждому гарантируется свобода совести, свобода вероисповедания, свобода мысли и слова.

На этой основе, Российская Федерация в области экономики вышла на всемирно признанные рыночные отношения.

Рынок - сфера товарного обращения, где формируется спрос, предложения и цена на товары. Функционирование рынка подчинено двум основным законам: закону стоимости и закону спроса и предложения.

Рыночные отношения - экономические отношения, основанные на заинтересованности производителей в получении прибыли путем товарного обращения, то есть обмена денег на товар и товара на деньги. Рыночные отноше-юя характеризуются экономической независимостью производителей, свободным ценообразованием, конкуренцией производителей и их ориентации на Потребителя.

Рыночная экономика - экономика, в которой только решение самих потребителей, поставщиков ресурсов и частных фирм определяют структуру

144

распределения ресурсов .

Важнейшими направлениями деятельности государства по макроэкон мическому регулированию являются следующие:

- обеспечение индивидуальной и корпоративной свободы предпринимав тельства и успешной трудовой деятельности наемных работников;

- создание благоприятной конкурентной среды для предпринимателей 1 борьба с монополизмом на рынке;

- антикризисное и антициклическое регулирование экономического развития, а также стимулирование экономического роста.

Начало которых естественно было положено Конституцией страны. До перестройки страна жила в системе и режиме плановой экономики. Планирование народного хозяйства возможно лишь в условиях общественной собственности на средства производства145. Планирование имело конечной целью формирование государственного плана. Государственный план являлся программой, которая определяла главные направления количественных и качественных показателей развития народного хозяйства146, включая и бюджет государства Бюджет — есть не что иное, как форма образования и расходов денежных средств для обеспечения функции органов государственной власти147.

В сравнительной противоположности плановой экономики, рыночная экономика не несет в себе сверстанного государственного плана. Рынок сам регулирует качество и количество товаров. На этой почве между производителями возникает острая конкуренция. Она вынуждает производителей под угрозой вытеснения с рынка и разорения снижать индивидуальные издержки производства товара. Для этого каждый из товаропроизводителей стремите«

144 Толковый словарь по управлению. - М.: издательство "Алане", 1994, с. 148-149.

145 Политэкономический словарь. Под ред. Е.Ф.Борисова и др. Издание 2-е. - М: Политиздат, 1972, с.215.

146 Экономический словарь-справочник. -М.: Просвещение, 1985, с. 133.

147 Тихомиров Л.В., Тихомиров М.Ю. Юридическая энциклопедия / Под ред. М.Ю.Тихомирова. - М.: 1997, с.58.

повысить производительность труда. Чтобы достигнуть этого они совершенствуют технику, улучшают организацию производства и труда на своих предприятиях. В результате происходит снижение индивидуальных затрат у основной массы производителей, что в свою очередь вызывает снижение общественно необходимых затрат труда, а это вновь и вновь подстегивает производителей к дальнейшему росту производительности труда.

Так индивидуальные усилия массы производителей, направленные на достижение личной выгоды, приводят к развитию производительных сил общества.

Во-вторых, на основе закона стоимости происходит стихийное, через рынок, регулирование межотраслевых пропорций в хозяйстве, то есть пропорций в производстве различных видов продукции. Господство частной собственности делает невозможным сознательное установление этих пропорций. Ни один производитель не знает заранее размеров общественной потребности в товарах, которые он производит. Она выявляется только на рынке, через рыночный спрос. Если предложение товаров соответствует спросу, значит, производство товаров и общественная потребность совпали.

Но такое совпадение бывает только случайно. Обычно предложение не соответствует спросу, а это означает, что необходимая пропорциональность нарушена. Рынок немедленно сигнализирует об этом нарушении и через колебания цен экономически вызывает такие действия товаропроизводителей, которые способствуют ликвидации возникшего несоответствия. Превышение предложения над спросом приводит к падению цены, что делает производство данного товара невыгодным. Производители сокращают его выпуск. Превышение спроса над предложением вызывает обратное: цена, а, следовательно, и выгодность производства данного товара растут, и оно расширяется.

Таким сложным способом - через стихийно складывающееся соотношение спроса и предложения, колебания цен - закон стоимости регулирует на разнохозяйственные пропорции.

Следует заметить, что демократия, и собственность - это не только свобода, это ответственность148.

От ответственности перед самим собой, к большому сожалению, сельским труженикам сегодня приходится отказываться.

Основные собственники сельскохозяйственных угодий - настоящие и бывшие работники сельскохозяйственных организаций. Уровень номинальной начисленной заработной платы работников сельского хозяйства составляет 40% средней заработной платы по стране. Если в промышленности выплату заработной платы задерживают каждому восьмому работнику, то в сельском хозяйстве - каждому третьему149. Более половины работников сельского хозяйства, например, в апреле 2002 г. получали менее 1 тыс. руб. в месяц, причем около 40% - менее 800 руб. Поэтому неудивительно, что при появлении сторонних покупателей в селе от продажи отказываются не более 15% собст-; венников долей, поскольку покупатель сразу предлагает выплатить средства, сопоставимые с заработком или пенсией не менее чем за 1-3 года. Сельскохозяйственные организации и фермеры редко выступают конкурентами в покупке сельскохозяйственной земли.

В России принята сложная, классификация сельскохозяйственных земель, в соответствии с ней различаются:

- земли сельскохозяйственного назначения (400,8 млн. га) - отдельная

I

категория земель;

- земли, находящиеся в пользовании граждан и юридических лиц дат производства сельскохозяйственной продукции (614,3 млн. га) - относятся! разным категориям земель;

- сельскохозяйственные угодья (220,9 млн. га) - относятся к разным ка тегориям земель;

148 Ремчуков К.В. Россия и ВТО. Правда и вымысел. - М: Международные отношения, 2002, с.227.

149 Социальное положение и уровень жизни населения России. Статистический сборник. М.: Госкомстат Ро'' сии, 2003, с. 84, 114, 120, 138, 142.

- земли сельскохозяйственного использования (8,6 млн. га) - составная часть категории "земли поселений".

Каждая из категорий земель характеризуется своими особенностями приватизации, что определяет особую структуру собственности.

В землях сельскохозяйственного назначения доля частных земель невелика и существенно варьирует по субъектам РФ. В ходе анализа было выяснено, что чем выше доля сельскохозяйственных угодий в субъекте РФ, тем выше доля частных земель. Коэффициент корреляции - 0,67. Если исключить субъекты, в которых не была проведена приватизация, то коэффициент корреляции возрастает до 0,83. Это и понятно, поскольку объектом приватизации земли были именно сельскохозяйственные угодья. Несельскохозяйственные угодья остаются в государственной собственности. В целом следует отметить, что приватизация в большей мере затронула земли сельскохозяйственного назначения (31,2%) и намного меньше - земли поселений (18%), остальные земли до сих пор остаются практически в государственной собственности150.

Сначала земельной реформы в России действовали две системы регистрации участков, а также прав на них и сделок с ними. Первая существовала до 1998 г., когда этими вопросами ведали районные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству. Они также вели учет сделок с земельными долями и участками. Вторая система действует с 1998 г., теперь в процессе участвуют три организации: районные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству; учреждения юстиции - районные отделы областных регистрационных палат; районные отделы областных кадастровых палат. При переходе на новую систему накопленная информация о правах на участки не была передана из комитетов по земельным ресурсам и землеустройству в реестры прав регистрационных палат. Теперь права должны регистрировать сами граждане и организации, хотя декларативно провозглашено равенство ранее выданных документов собственности на землю и записей в реестре прав. Однако на прак-

Во Шагайда Н. Рынок земель сельскохозяйственного назначения: практика ограничений. / Вопросы экономики. №6, 2005, с. 120.

тике каждая новая сделка с участком или долей в праве на него должна сопровождаться регистрацией ранее возникшего права не автоматически, а при предоставлении полного комплекта документов, как и сделка, проведенная в момент обращения. Это означает, что в регистрационную палату надо представить полный набор документов на момент реорганизации (проведенной 10-12 лет назад), включая кадастровые планы участков, переданных в общук собственность.

Таким образом, сначала с полным комплектом документов следует заре гистрировать ранее возникшее право, а затем все то, что сопутствует ново! сделке. При этом возникают две проблемы. Во-первых, теоретически участок на долю в котором заявитель имеет право собственности, должен состоять ш кадастровом учете, так как он сформирован в период приватизации земли в 1992-1994 гг. Заявитель (по закону) должен заплатить 100 руб. и получить выписку из кадастра. На практике все не так просто: настоящее состояние участка отличается от того, которое было при его передаче в долевую собственное в ходе приватизации. Это вынуждает проводить межевание участка размером в тысячи гектаров, что не только очень дорого (от 500 руб.га), но и требует не менее 2-6 месяцев. Во-вторых, сложилась многоступенчатая и непрозрачная организация работы самих регистрационных и кадастровых палат по установлению требований к документам. Ведомства готовят внутренние материалы, которые не всегда соответствуют закону, вводят дополнительные требования к документам. Все эти административные барьеры повышают денежные траты и рост трансакционных издержек.

Для снижения трансакционных издержек оформления прав на земельные участки необходимо ввести упрощенную процедуру подготовки межевого дела для постановки участков на кадастровый учет с разной степенью детализации их описания по согласованию с собственником. Надо максимально использовать ту информацию, которая хранится в районных комитетах по земельным ресурсам и землеустройству, в кадастровых палатах, профильны!

институтах. Следует обеспечить доступ землепользователей и собственников к банкам картографической информации, накопленным за счет государственных средств. Целесообразно разработать порядок заполнения реестров прав на основании документов, выданных собственникам и пользователям земли до 1998 г. и приравненным к записям в ЕГРП без дополнительных требований к собственнику и пользователю.

Согласно поправке, внесенной Федеральным законом от 18.07.2005 № 87-ФЗ, преимущественное право покупки земельной доли предоставлено другим участникам долевой собственности, сельскохозяйственной организации и крестьянскому хозяйству, если они используют эту земельную долю. Продавать земельную долю без выделения ее в натуре другим лицам запрещено. Продажа выделенной доли будет осуществляться по правилам продажи земельного участка.

Статья 8 Закона регулирует порядок продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения в случаях, если продавцом выступает его собственник (гражданин, юридическое лицо или участники долевой собственности), хотя в статье не сказано, что продавец должен быть собственником земельного участка. Решение о продаже земельного участка может принять гражданин (если право собственности на земельный участок зарегистрировано на этого гражданина), органы управления юридического лица в соответствии с его уставом или учредительными документами (если право собственности на земельных участок зарегистрировано на это юридическое лицо) или участники долевой собственности по соглашению всех участников при регистрации долевой собственности (статья 246 Гражданского кодекса Российской Федерации • ГК РФ) и по согласию всех участников при регистрации совместной собственности (статья 253 ГК РФ). Кроме того, продажу земельного участка от имени его собственника может осуществлять другое лицо на основании доверенности, опекунства или попечительства (статьи 32, 33, 36 и 185 ГК РФ). В ста-

тье 8 Закона перечисленные лица объединены одним термином - "продавец земельного участка ".

Порядок продажи земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определен в статье 10 Закона, и он отличается от порядка продажи земельного участка, находящегося р частной собственности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 ЗК РФ совершение сделок с зе-1 мельными участками регулируется гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Из этого правила следует, что договор купли-продажи земельного участка должен заключаться с соблюдением требований статей 454-491 и 549-557 ГК РФ, а также с учетом особенностей, установленных статьей 37 ЗК РФ, статьями 3, 8 и 10 рассматриваемого Федерального закона.

Целью установления в ЗК РФ требования учета особенностей при заключении договора купли-продажи (гражданским законодательством такие особенности не определены) является защита прав покупателя земельного участка, а именно:

1) продавать можно земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом от 02.01.2001 № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре";

»

2) продавец не вправе ставить условия о возможности возврата выкупа земельного участка путем выкупа обратно, об ограничении покупателя со вершать в дальнейшем действия по распоряжению земельным участком, от странении себя от ответственности в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами;

3) покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложно! информации о земельном участке вправе требовать уменьшения покупной цени

или расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных ему убытков.

В отношении купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения комментируемый Федеральный закон ввел два дополнительных условия:

1) субъекту Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальному образованию предоставлено преимущественное право на покупку такого земельного участка при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов (статьи 1 и 8 Закона);

2) покупателями земельного участка не могут быть иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также российские юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов (статья 3 Закона).

В случае продажи земельного участка с публичных торгов субъект Российской Федерации либо муниципальное образование не имеют прав преиму-, щественной покупки, так как договор заключается с лицом, выигравшим торги (статья 447 ГК РФ). Высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации либо муниципальное образование могут участвовать в публичных торгах на общих основаниях с другими покупателями. Продажа с публичных торгов возможна, например при обращении взыскания на земельный участок (статья 277 ГК РФ), при реализации заложенного земельного участка (статья 350 ГК РФ).

Необходимо искать и находить пути разумной концентрации земельных участков у людей и коллективов, эффективно использующих землю. Процесс этот должен быть эволюционным и постоянным. Велика здесь роль государства. Например, в развитых странах, где сохраняется частная собственность на землю, имеется множество правовых норм и институтов, регулирующих ис-

пользование земель с, учетом интересов общества. Эта роль должна предполагать добровольную бесплатную передачу сельскохозяйственных земель лицам, эффективно работающим на данной земле, усиливать меры экономического стимулирования и пресекать нарушения использовании.

В последнее время и государственные деятели, и хозяйственные руководители, и средства массовой информации отмечают необходимость совершенствования нормативных документов по землепользованию и землевладению, устранения содержащихся в нормативных документах противоречий.

На протяжения всей истории Российского государства земельные отношения были одним из основных факторов, определяющих содержание экономической формации, достаточно точно характеризующих политическое состояние общества. Во все времена земля рассматривалась не только как природный ресурс, территория, недвижимость, но и как важнейшее средство производства, основной источник материальных благ и в первую очередь сельскохозяйственного сырья, продуктов питания. В процессе реализации приоритетных национальных проектов, одним из которых является "Развитие АПК",; значимость этого главного производственного ресурса еще более возрастает151.!

Заключение

Территория России составляет 1709 млн. га основного национального ресурса - земли и отличается уникальной инфраструктурой, созданной многими поколениями людей.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации, за последние 16 лет на территории России были практически созданы основы нового земельного строя:

• ликвидирована государственная монополия на землю;

• осуществлен переход к многообразию форм земельной собственности;

• проведено бесплатное перераспределение земли в пользу граждан;

151 Хриплый Ф. совершенствовать земельное законодательство. / Экономика сельского хозяйства России. №5, 2007, с.24.

• введено платное землепользование.

Однако процессы земельного реформирования в этот период из-за отсутствия законодательной базы протекали медленно, пути перехода земли к эффективным пользователям были практически заблокированы.

Приватизация в аграрном секторе была проведена достаточно справедливо. Она была реализована не на условиях платности, а по принципу социального равенства. В результате проведенного разгосударствления агропромышленного комплекса почти двенадцать миллионов наших сограждан стали собственниками земельных долей и имущественных паев, причем часть из них не принимала непосредственного участия в сельскохозяйственном производстве (врачи, учителя, работники социальной сферы, проживающие в сельской местности). Однако не по экономическим, а по политическим причинам ход реальной аграрной реформы был существенно замедлен, а становление настоящего хозяина - эффективного собственника происходило крайне непоследовательно и вяло, что и стало одной из главных причин утраты в этой отрасли народного хозяйства значительной доли производственных фондов и посевных площадей.

В своей деятельности сельское хозяйство было вынуждено противостоять как влиянию естественных монополий — основных поставщиков материальных ресурсов, так и влиянию предприятий пищевой и перерабатывающей промышленности. Все это привело к возникновению межотраслевого отставания доходов сельского хозяйства от доходов других отраслей экономики.

Основной задачей аграрной реформы в России, проводимой с 1991. года, явилась приватизация земли и реорганизация совхозов и колхозов с целью формирования эффективного сельскохозяйственного производства на основе Частной собственности на землю и личной предприимчивости производителей сельскохозяйственной продукции.

Передача земли в собственность была осуществлена по варианту раздела земли между членами сельскохозяйственных предприятий на условные зе-

мельные доли. В итоге этих преобразований 11,9 млн. российских крестьян получили право на земельную долю.

Собственники земельных долей распорядились ими следующим образом:

• около 5.5 млн. крестьян (46%) передали земельные доли в аренду;

• около 1.7 млн. крестьян'(14%) передали право пользования земельными долями в уставной капитал сельскохозяйственных предприятий;

• около 0.9 млн. человек (7,2%) выделили земельные участки для ведения личного подсобного и фермерского хозяйства;

• немногим более полумиллиона крестьян (4,2%) передали свои земельные доли в уставные капиталы сельскохозяйственных организаций.

Российская модель земельных преобразований на селе изначально исходила из принципа социальной справедливости, а не экономической эффективности. Она и не могла быть иной. Так, значительную часть земельных долей получили пенсионеры и работники социальной сферы. Основная часть крестьян передала свои земельные доли в аренду. Размер арендной платы колеблется от 5-10% стоимости годового урожая в южных районах до суммы ежегодного земельного налога в северных районах.

Из 25.8 тыс. колхозов и совхозов (1990 г.) было создано 5.4 тыс. акционерных обществ, 6,7 тыс. обществ с ограниченной ответственностью, 11,6 тыс, сельскохозяйственных кооперативов, 3,2 тыс. государственных унитарных и муниципальных предприятий.

В результате преобразования оказалось что:

а) Земельные отношения в условиях рыночной экономики - это сложная многомерная система, структурированная по различным признакам. Это позволяет рассматривать их как новые отношения, представляющие собой совокупность земельных отношений, складывающихся в различных сферах экономики, имеющих как общие, так и отличительные черты.

б) Анализ теоретических воззрений на хмельные отношения и процессов их трансформации в современной экономике России показал, что их сущностная характеристика определяется совокупностью взаимосвязанных экстер-нальных и интернальных факторов. В структуре экстернальных выявлены субъективные и объективные факторы, определяющие содержание и закономерности развития земельных отношений. Рассмотрение интернальных факторов доказало, что они имеют субъективный характер, количественную и качественную определенность и внутреннюю структурированность.

в) Формирование новых земельных отношений требует соответствующей им системы управления земельными ресурсами, которая должна сочетать элементы рыночного воздействия и государственное регулирование, включающее способы и меры, адекватные рыночной экономике и ее состоянию в национальном и региональном масштабах.

г) Важнейшим направлением в формировании и совершенствовании системы управления земельными ресурсами на региональном и муниципальном уровнях является законодательно - правовая база. Также необходимо отметить:

- во-первых, на протяжении многих веков земельные отношения в России определялись не только характером собственности на землю, но и пространственно-территориальной спецификой расположения страны;

- во-вторых, экономическое сознание субъектов, хозяйствующих на земле, формировалось под влиянием многолетнего господства общинного землепользования, монополии государственной собственности на землю и командно - административного стиля хозяйствования;

- в-третьих, в отличие от стран западной экономики, где капитализация земельных отношений проходила, в основном, эволюционно, в России это Процесс прерывистый.

В решении проблем связанных с оборотом земель сельскохозяйственно-о назначения можно выделить несколько направлений. Первое - это разре-

шить продажу земли и увеличить вывод земель из сельскохозяйственного производства. Второе - это дальнейшее развитие агропромышленного комплекса и освоение новых земель сельскохозяйственного назначения. Сегодня, из двух предлагаемых вариантов - первый, представляется наиболее оптимальным, так как максимально приемлем для реальных сельскохозяйственных пользователей и является наименее затратным, с допустимыми инвестиционными вложениями и государственными административными ресурсами. Вместе с тем, развитие агропромышленного комплекса и освоение новых земель сельскохозяйственного назначения - это процесс постоянный и долгосрочный и должен находиться под пристальным вниманием и поддержкой государства.

Необходимо предусмотреть регламентированный порядок перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли иных категорий в соответствии с Земельным кодексом РФ, внести в него (ст. 30 и 31) изменения, не допускающие согласования по размещению объектов строительства на землях сельскохозяйственного назначения. Целесообразно предусмотреть в федераль-1 ном законе "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объ-! единениях граждан" возможность строительства садовых домов только в зонах, предназначенных для строительства по аналогии с федеральным законо\ "О личном подсобном хозяйстве". Следует провести и утвердить в установленном порядке зонирование сельской территории для выделения зон, где возможно строительство, или оценку полей с целью выделения наименее плодородных угодий, которые можно использовать под него.

Отсутствие спроса на земли сельскохозяйственного назначения , в отдельных областях России, отказ традиционных пользователей от части земли требуют разработки программы консервации земель, ранее переданных в частную собственность. Изъятие таких неиспользуемых земель в государственную собственность, если собственник готов платить за нее земельный налог, нецелесообразно. Поэтому важно сохранить неиспользуемые частные земли по

программам консервации, чтобы обеспечить поступление в бюджет земельного налога при временном отсутствии заинтересованных в получении земли лиц.

Для формирования системы информации о рынке земли необходимо ввести формы государственной отчетности органов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ними, включая сделки с долями в праве общей собственности и участками земель сельскохозяйственного назначения. При этом полезно определить ведомство, к компетенции которого должна быть отнесена подготовка открытых обзоров о сложившемся уровне рыночных цен.

Отсутствие рыночной информации и незнание процедур оформления сделок. При оформлении сделок граждане и организации, как показал опрос, сталкиваются с рядом трудностей, среди которых в первую очередь надо назвать отсутствие информации и незнание самих процедур сделок, далее следуют дороговизна их оформления и условия осуществления. Необходимо также отрегулировать:

а) превентивную функцию, состоящую в профилактике нарушений земельного законодательства путем вынесения обязательных к исполнению предписаний, направленных на устранение причин и условий, их порождающих;

б) функцию пресечения, которая направлена на приостановление неправомерных действий лиц, виновных в совершении земельных правонарушений. Так, в исключительных случаях государственный инспектор по контролю за использованием и охраной земель вправе самостоятельно принять решение о приостановлении деятельности индивидуального предпринимателя или юридического лица. К таким случаям, в частности, можно отнести приостановление промышленного строительства, разработки месторождений полезных ископаемых, проведения агротехнических, лесомелиоративных, геологоразведочных, поисковых, геодезических и других работ, если они осуществляются с Нарушением земельного законодательства и могут привести к уничтожению, загрязнению, заражению или порче плодородного слоя почвы, развитию эро-

зии, засолению, заболачиванию и другим деградационным процессам, а также, если эти работы ведутся по проектам, не прошедшим экспертизу либо получившим отрицательное заключение.

Необходимо всем пояснить, что:

Земля представляет особую ценность для человеческого общества, являясь первоначальным источником всякого богатства. Она выступает, прежде всего, в качестве единственного места обитания всех поколений людей, выполняет функцию пространственного базиса для размещения и развития отраслей производства. Среди материальных условий, необходимых для производственной деятельности людей, особое место принадлежит земле с ее почвенным покровом, недрами, лесами и водами. По сравнению с иными природными ресурсами земля выполняет наиболее широкие и значимые функции в системе общественных отношений, поэтому вопросы, связанные с правомерным использованием и охраной земель, являются на сегодняшний день одними из наиболее актуальных.

ЛИТЕРАТУРА

1. Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 года, принятая всенародным голосованием.

2. Аликиева A.M. Государственное регулирование земельных отношений, опыт зарубежных стран и России/ А.М.Аликиева // Ученые записки Института государства и права. - Тюмень, 2004. - Вып. 7: Вопросы международного публичного права, международного частного права, международного торгового права и сравнительного правоведения.

3. Анисимов А.П. К вопросу о залоге земель сельскохозяйственного назначения/ А.П.Анисимов, А.Я.Рыженков, А.Е.Черноморец// Политика и общество. - 2007. - № 1.

4. Андреев Ю.А. Приватизация земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения/ Ю.А. Андреев // Аграрное и земельное право. - 2008. - № 6.

5. Андреев Ю.Н. Теоретические вопросы правового режима земель сельскохозяйственного назначения/ Ю.Н. Андреев // Аграрное и земельное право. - 2008. - № 7.

6. Афонина A.B. Новое в правовом регулировании земельных отношений: (в рамках Федер. закона № 141-ФЗ "О внесении изм. в отдел, законодат. акты РФ в части совершенствования земел. отношений")/ А.В.Афонина // Жилищное право. - 2008. - № 9.

7. Агафонова Д.Б. Иностранные участники земельных отношений в Российской Федерации/ Д.Б.Агафонова // Право и государство: теория и практика. - 2008. - № 3.

8. Арзуманян A.B. К вопросу о разграничении полномочий Российской Федерации и ее субъектов в области регулирования земельных отношений/ А. В.Арзуманян // Юрист. -2007. - № 10.

9. Антонов A.A. Порядок выделения земельных участков в счет земельных долей из земель сельхозназначения в свете правовых позиций Конституционного Суда РФ/ A.A. Антонов // Российская юстиция. - 2009. - № 6.

10. Андреев В.К. Право государственной собственности в России: Учеб. пособие / Акад. нар. хоз-ва при Правительстве Рос. Федерации. -М.: Дело 2004.

11. Аксенок Г. Земельные правоотношения СССР. М., 1958.

12. Аксенок Г. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения. В кн. Сельское законодательство в СССР и Италии. М., 1977.

13. Аракелов Э.А. К вопросу о сущности односторонней сделки в системе гражданского права/ Э.А.Аракелов. v/ Э.А.Аракелов // Право и образование. - 2007.

14. Алферьев В.П. О совершенствовании организации поставок техники селу //Экономика с.-х. и перераб. предприятий. - М, 2000. - № 8.

15. Алферьев В.П. Обеспечение села новой техникой. В сб. науч. тр. "Социально-экономические проблемы развития АПК". - М., 2000.

16. Алферьев В.П. Опыт агросервиса фермерских хозяйств в Канаде/ В.П.Алферьев// Достижения науки и техники АПК. - 1990. - № 2.

17. Агропромышленный комплекс России. Сводные показатели по Российской Федерации. - М.: Минсельхоз РФ, 2001.

18. Алтынбаев Р.З. Стратегические направления обеспечения АПК России современной высокоэффективной техникой //Техника и оборуд. для села. - 2000,-№ 1.

19. Алтынбаев Р.З. Стабилизация и развитие инженерно-технической системы агропромышленного комплекса и сельскохозяйственного машиностроения. В кн.: Общие проблемы технического обеспечения агропромышленного производства. - Труды ВИМа, т. 130.- 2000.

20. Агропромышленные комплексы в развитых капиталистических странах: Обзор. информ./Н.Т.Легкий, И.М.Алешина, Л.Л.Гончарова и др. - М.: ВНИИТЭИСХ, 1977.

21. Аграрный сектор США в конце XX века. РАУ, институт США и Канады. Коллектив авторов. М. 1997.

22. Аналитический обзор производства автомобильной, тракторной, сельскохозяйственной техники и компонентов к ней производителями России и других стран СНГ в январе-декабре 2000 г. - М.: ОАО "Автосель-хозмаш-Холдинг". - 2000.

23. Барбасов С. Лизинговые операции с сельскохозяйственной техникой // АПК: экономика, управление. - М., 2001. - № 8.

24. Борхунов П., Назаренко А. Цены в аграрном секторе экономики в 1 полугодии 2000 года //Экономика сел. хоз-ва России. - М., 2000. - № 9.

25. Бородаевский C.B. Сборник по мелкому кредиту. (Законоположения, образцовые уставы, административные распоряжения, операционные правила, сенатские решения, практические советы). Петроград. 1915.

26. Богданов Д.Е. Сделки об ответственности в гражданском праве РФ/ Д.Е. Богданов. -М.: А-Приор, 2007.

27. Брагинский М.И. Договорное право/ М.И.Брагинский, В.В.Витрянский. -2-е изд. -М. : Статут. - 2007.

28. Бейтуллаева З.А. Правовая сущность и соотношение понятий "сделка" и "договор"/ З.А.Бейтуллаева // Современное право . - 2008. - № 12.

29. Боголюбов С.А. Концепция развития земельного законодательства России / С.А.Боголюбов, Ю.Г.Жариков, Е.А.Галиновская // "Черные дыры" в Российском законодательстве. - 2002. - № 3 .

30. Белова Е.В. Земельная реформа в аграрном секторе экономики России: механизм и результаты / Е.В. Белова // Вестник Московского университета. Серия 6, Экономика. - 2001. -№ 6.

31. Беленькая А. Правовое соотношение земельных участков и расположенных на них зданий (сооружений) в аспекте классификации вещей) А.Беленькая // Юридический мир. - 2004. -№11.

32. Бриксов В.В. Безвозмездное приобретение земельных участков в частную собственность / В.В.Бриксов // Арбитражная практика. - 2004. - 3.

33. Бурцев А. В. К вопросу о содержании сделок с землей / А.В.Бурцев // Нотариус. - 2003 .№ 1.

34. Бочаров М.В. К концепции понятия правовой категории "земельного участка" / М.В.Бочаров // Российское законодательство XXI века: проблемы теории и практики применения: Материалы 48 науч.-практ. конф,: Университет, наука - региону (г.Ставрополь, 11 апр. 2003 г.). - Ставрополь, 2003.

35. Бондаренко Д.С. Актуальные вопросы реформирования систем государе ственного учета прав на земельные участки и государственной регистрации прав на них в РФ / Д.С. Бондаренко // "Черные дыры" в Российском законодательстве. - 2003. - № 2.

36. Болтанова Е.С. Операции с недвижимостью: Купля-продажа, дарение, наследование, налогообложение / Елена Сергеевна Болтанова. - Ростов-н /Д: Феникс, 2002.

37. Будникова Ю.Е. разграничение норм земельного и гражданского права при регулировании земельных отношений/ Ю.Е.Будникова // Аграрное я земельное право. - 2009. -№ 10.

38. Балашов ЕВ. Некоторые аспекты приватизации сельскохозяйственных угодий в Республике Башкортостан/ Е.В. Балашов // Аграрное и земельное право. - 2009. - № 7.

39. Баразгова P.C. Целевое назначение и разрешенное использование земельных участков: содержание и соотношение понятий/ Р.С.Баразгова! Современное право. - 2009. - № 6.

40. Бакирова Р.Т. Особенности купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения/ Р.Т.Бакирова, В.Г.Левахин // Аграрное и земельное право. - 2009. - № 7.

41. Блинов Р.Н. Особенности формирования земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения на праве общей долевой собственности/ Р.Н. Блинов // Аграрное и земельное право. - 2009. - № 5.

42. Будникова Ю.Е. Соотношение норм гражданского права и норм земельного права в регулировании земельных отношений/ Ю.Е.Будникова // Право и государство: теория и практика. - 2008. -№ 4.

43. Беляева З.С. Проблемы совершенствования законодательства об обороте земель сельскохозяйственного назначения/ З.С.Беляева, В.В.Устюкова // Аграрное и земельное право. - 2009. - № 3.

44. Белякова М.В. Оборот земель сельскохозяйственного назначения: проблемы, перспективы, пути разрешения/ М.В.Белякова // Аграрное и земельное право. - 2008. - № 4.

45. Батталова Л.М. Гражданско-правовое регулирование земельно-имущественных отношений в современной России : Автореф. дис. канд. юрид. наук/ Л.М. Батталова. -Казань, 2006.

46. Балашов Е.В. Правовое регулирование оборота земельных долей в аграрной сфере экономики: Автореф. дис. ... на соиск. учен. степ. канд. юрид. наук. Спец.: 12.00.06 -Природоресурс. право, аграр. право, экол. право/ Е.В. Балашов; Башк. гос. аграр. ун-т. -Уфа, 2003.

47. Василенко С.С. Эволюция принципов оценки земли в процессе реформирования земельных отношений в России/ С.С. Василенко. -М.: Экономика, 2006.

48. Волков Г.А. Концепция федерального закона об упорядочении отношений собственности, возникших при приватизации земель сельскохозяйственного назначения/ Г.А.Волков // Экологическое право. - 2006. - № 4.

49. Вакуленко Ю.Я. Экономические и правовые проблемы оборота земель сельскохозяйственного назначения / Ю.Я.Вакуленко // Федеративные отношения и региональная социально-экономическая политика. - 2008, - № 8.

50. Волков Г. Правовые проблемы упорядочения отношений собственности, возникших при приватизации земель сельскохозяйственного назначения/ Г. Волков // Хозяйство и право. - 2006. - № 8.

51. Вы решили приобрести садовый участок: как купить землю, платить налоги с земли и строений, защищать садоводческие права: Образцы док.: Коммент., разъяснения и советы А.Н.Тарасенковой и Т.Д.Масловой. - М., 2004.

52. Волков Г. Разрешительный тип правового регулирования земельных отношений как основное начало земельного права / Г. Волков // Хозяйство и право. - 2005 . - № 1 .

53. Васильчиков А.И. Мелкий земельный кредит в России. СПб. 1876. С. 2030; Васильчиков А.И. Землевладение и земледелие в России и в других европейских государствах. Т.1. СПб. 1876.

54. Вуарен П. Гражданское право: Частное нотариальное право. Режимы имущественных отношений между супругами. Наследование по закону -безвозмездные сделки (завещание, дарение): Пер. с фр./ П.Вуарен, Ж.Губо. -М.: ФРПК, 2007.

55. Воробьев А. Земельная реформа и государственное управление земельными ресурсами / A.B. Воробьев // Земельный вестник России. - 2003. -№3.

56. Варфоломеева Г. Реформа земельного законодательства / Г.А. Варфоло-меева // Местное право. - 2002. - № 1-2.

57. Васильчук Ю.В. Регулирование земельных отношений на региональном уровне (на примере Тверской области) / Ю.В.Васильчук, О.в.Павлова ii Экологическое право. - 2008. № 3.

58. Варфоломеева Г. Дело ясное, что дело темное: Новый Зем. кодекс нуждается в доработке / Г.Варфоломеева // Муниципальная власть. -2001. - № 6.

59. Витрянский В.В. Правовое регулирование имущественных (обязательственно правовых) отношений в Земельном кодексе Российской Федерации / В.В .Витрянский // Экологическое право. - 2003. - № 1 .

60. Волков Г.А. Переоформление прав на землю по Земельному кодексу Российской Федерации / Г.А.Волков // Экологическое право. - 2003. № 1.

61. Волков Г.А. Приобретение права собственности на землю по давности владения / Г.А.Волков // Экологическое право. - 2005. - № 1.

62. Волкодав Ю.П. Реформирование отношений собственности в России / Ю.П.Волкодав // Аграрная наука. - 2001. - № 1.

63. Вахаев М.Х. Проблемы правового регулирования земельных отношений в условиях рынка/ М.Х. Вахаев // Экологическое право. - 2008. - № 4.

64. Гореявчева Е.А. Возмездное отчуждение земельных участков (гражданско-правовой аспект): Автореф. дис. ... канд. юрид. наук/ Е.А. Гореявчева. -Екатеринбург, 2007.

65. Гражданское право. Часть первая: Учеб. для вузов/ Под ред. В.П.Камышанского и др. -М.: ЭКСМО, 2007.

66. Гутников О.В. Недействительные сделки в гражданском праве: теория и практика оспаривания / О.В.Гутников. у. -3-е изд., испр. и доп. -М.: Статут, 2007.

з7. Галиновская Е.А. К вопросу совершенствования земельного законодательства и правоприменительной практики / Е.А.Галиновская "Черные дыры" в Российском законодательстве. — 2002. — № 4.

68. Гражданское право. Учебник / Под ред. Е.А.Суханова. Т. 1. М., 1998.

69. Галиновская Е.А. Особенности приобретения прав на земельные участки по новому земельному законодательству / Е.А.Галиновская // Жилищное право. - 2003. - № 2.

70. Гаврилов В. Не снятые вопросы земельной собственности в России I В.Гаврилов // Федерализм. - 2002. - № 2.

71. Гольцблат А. Мотивы скорейшей приватизации земли / А.Гольцблат II Право и экономика. - 2003. - № 3.

72. Гольцблат А. Купля-продажа земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности / А.Гольцблат // Право и экономика. ■ 2001.-№ 10.

73. Горемыкин В.И. Купля-продажа земель различных категорий / В.И.Горемыкин // Достижения науки и техники АПК. - 2000. - № 4.

74. Горемыкин В.А. Залог земельных участков / В.А. Горемыкин // Достижения науки и техники АПК. - 2000. - № 5. ■

75. Галиновская Е.А. Приобретение прав на земельные участки под недви-; жимым имуществом / Е.А.Галиновская // Земельное законодательство и практика его применения на современном этапе: Сб. ст. науч.-практ, конф., 21 -22 окт. - М., 2004.

76. Гаврилюк М. Правовое регулирование проведения работ по формированию земельного участка / М.Гаврилюк // Право и экономика. - 2005.

- № 5.

77. Галиновская Е.А. Особенности приобретения прав на земельные участки по новому земельному законодательству // Жилищное право -2003.

- № 2.

78. Голосова С.А. Правовое регулирование аренды земельных участков: соотношение норм гражданского и земельного права / С.А.Голосова // Но-1 тариус. 2003. - № 2.

79. Гольцблат А. Некоторые правовые аспекты приватизации земли в Россий| / А.Гольцблат // Хозяйство и право. - 2001. - № 5.

80. Горохов Д.Б. Особенности государственной регистрации отдельных видов прав на недвижимое имущество (земельный участок) и сделок с ним / Д.Б.Горохов // Законодательство и экономика. - 2002. - № 7.

81. Горохов Д.Б. Государственная регистрация прав на земельный участок как вид недвижимого имущества // Законодательство и экономика. -2002. - № 6.

82. Герасимов A.A. Государственный земельный контроль: средство обеспечения законности в сфере земельных отношений/ А.А.Герасимов // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2007. - № 5.

83. Горбунов Г.А. Земельные отношения: какими им быть?: ["круглый стол"]/ Г.А.Горбунов // Вестник Совета Федерации. - 2009. - № 5.

84. Гордеев A.B. Регулирование земельных отношений в сельском хозяйстве требует совершенствования/ A.B. Гордеев // Национальные проекты. -2008. -№ 10.

85. Герасин С.И. Актуальные проблемы ипотеки сельскохозяйственных угодий/ С.И. Герасин // Закон. - 2007. - № 1 .

86. Долгушкин Н.К. Правовые проблемы оборота земель сельскохозяйственного назначения/ Н.К.Долгушкин // Вестник Совета Федерации. -2009. № 3.

87. Душатов Р.Д. Правовое регулирование земельных отношений и проблемы совершенствования земельного законодательства/ Р.Д.Душатов // Создание гражданско-правовой модели регулирования земельных отношений в условиях административной реформы РФ: материалы всерос. науч.-практ. конф., г.Астрахань, 4-6 нояб. 2008 г. /Астрах, гос. ун-т. -Астрахань, 2008.

88. Дмитриев A.B. Правовые основы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Особенности регистрации прав на земел. участки в г. Москве / А.В.Дмитриев. - М.: Анда, 2001.

89. Дьяков А.JI. Особенности аренды земельных участков в Российской Федерации / А.Л.Дьяков // Современное право. - 2004. - № 9.

90. Добрачёв Д.В. Некоторые проблемы практики разрешения споров, связанных с применением договора аренды земельного участка / Д.В.Добрачёв // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. -2005. № 1.

91. Дмитриев A.B. От "укрепления прав" до государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт России // Законодательство. -2000. - № 7.

92. Демиденко Ж.М. Региональные особенности определения цены земельных участков / Ж.М. Демиденко // Экономика АПК: проблемы и решения: В 3 т.: Науч. тр. ученых-экономистов, посвящ. 40-летию Всерос. НИИ экономики, труда и упр. в сел. хоз-ве. - М., 2005. - Т. 2.

93. Дебаты о земле в Государственной Думе (1906-1917 гг.). Документы и материалы. -М.: 1995.

94. Дорофеева H.A., Жукова О.И. Организационно-экономические проблемы создания и функционирования МТС (опыт и перспективы). - М.: ВНИ-ЭСХ, 1999.

95. Дорофеева H.A. Экономика использования сельскохозяйственных машин. /Н. А. Дорофеева, В.И.Драгайцев. - М.: Россельхозиздат, 1976.

96. Иконицкая И.А. Новый Земельный кодекс Российской Федерации: некоторые вопросы теории и практики применения / Государство и право. -2002. - № 6.

97. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации: теория и тенденции развития. М., 1999.

98. Иконицкая И.А. Земельное право Российской Федерации. Учебник. М. 1999.

99. Иконицкая И.А. Некоторые вопросы возникновения и переоформления прав на земельные участки / И.А.Иконицкая // Земельное законодательство и практика его применения на современном этапе: Сб. ст. науч.-практ. конф., 21-22 окт. - М., 2004.

100. Иконицкая И.А. Право собственности на землю в сельском хозяйстве Российской Федерации и современные проблемы его реализации: Ана-лит. докл. на междунар. науч.-практ. конф. Проблемы современных земельных отношений в России, Москва, 21 мая 1996 г / И.А.Иконицкая. -[М.], 1996.

101. Иосифиди С.Д. Некоторые вопросы привлечения к ответственности правонарушителей норм об охране земель сельскохозяйственного назначения/ С.Д.Иосифиди // Аграрное и земельное право. - 2009. - № 10.

102. Иванкина Е.В. Особенности залога земельных участков / Е.В.Иванкина // Земельный вестник России. - 2002, - № 2.

103. Иванова C.B. Договор аренды земель сельскохозяйственного назначения: проблемы и пути их решения/ C.B. Иванова // Аграрное и земельное право. - 2009. - № 7.

104. Ибрагимов К.Х. Синергетика и земельные отношения в земельном праве и агрономии/ К.Х.Ибрагимов // Право и государство: теория и практика. -2007. - № 2.

105. Исянов Р. Совершенствовать земельные отношения в аграрном секторе экономики/ Р.Исянов // АПК: экономика, управление. - 2008. - № 9.

106. Иосифиди С.Д. Принципы правовой охраны земель сельскохозяйственного назначения/ С.Д.Иосифиди // Аграрное и земельное право. - 2008. -№4.

1107. Ивасенко А. Г. Формирование системы земельно-ипотечного кредитования в сфере сельского хозяйства : монография / А.Г.Ивасенко; Новосиб. гос. техн. ун-т. -Новосибирск: Изд-во Новосиб. гос. техн. ун-та, 2008.

108. Иванова C.B. Правовое регулирование аренды земель сельскохозяйственного назначения: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук/ С.В.Иванова. ■ Оренбург, 2006.

109. Иванова C.B. Понятие аренды земель сельскохозяйственного назначения/ С.В.Иванова // Аграрное и земельное право. - 2006. - № 6.

110. Иосифиди С.Д. Земли сельскохозяйственного назначения как объект особой правовой охраны/ С.Д.Иосифиди // Аграрное и земельное право. • 2006. - № 2.

111. Иванова C.B. Понятие и виды земель сельскохозяйственного назначения/ С.В.Иванова // Аграрное и земельное право. - 2005. -№11.

112. Иванова C.B. Субъекты арендных отношений по использованию земель сельскохозяйственного назначения/ С.В.Иванова // Аграрное и земельное право. - 2005. - № 6.

113. Ибрагимов К.Х. Земельно-правовой аудит и контроль в сфере охраны и использования земель сельскохозяйственного назначения/ К.Х.Ибрагимов // Юридический мир. -2007. - № 8.

114. Иванова C.B. Понятие и содержание договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения/ С.В.Иванова // Право и государство: теория и практика -2006. -№11.

115. Иосифиди С.Д. Правовые проблемы охраны земель сельскохозяйственного назначения/ С.Д.Иосифиди // Аграрное и земельное право. - 2007. -№ 1.

116. Ибрагимов К.Х. Публично-правовое регулирование управления землями сельскохозяйственного назначения в России/ К.Х.Ибрагимов // Аграрное и земельное право. - 2007. - № 8.

117. Ионов Ч.Х. Земельный пай и становление частной собственности на зем лю / Ч.Х.Ионов, В.И.Трухачев, И.И.Рязанцев; Сев.-Кавк. акад. гос. служ бы, Ставроп. фил. - Ставрополь, 2004.

118. Земельное право. Учебник. -М., 2001.

119. Земельная реформа в сельском хозяйстве: правовые проблемы. М., 1997.

120. Зверева Е. Рассмотрение споров связанных с землепользованием, в Арбитражном суде города Москвы / Е.Зверева // Право и экономика. - 2003. - № 3.

121. Земельный участок: собственность, аренда и иные права в Российской Федерации и иностранных государствах / Под ред. В.В.Залесского. - М. / Изд. Тихомирова М.Ю., 2005.

122. "ЗЕМЕЛЬНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ"

от 25.10.2001 № 136-Ф3

(принят ГД ФС РФ 28.09.2001)

(ред. от 17.07.2009, с изм. от 24.07.2009)

(с изм. и доп., вступающими в силу с 23.08.2009)

123. Земельный Кодекс Российской Федерации. (Российская газета, 2001, 30 октября, №211-212).

124. Кормаков Л.Ф. ВНИЭТУСХ. Методические основы организационного проектирования машинно-технологических станций. Ж. "Экономика с-х. и перерабатывающих предприятий", № 1, 2000.

125. Краснощекое Н.В. Эффективное сельскохозяйственное производство в технологическом сервисе / Н.В. Краснощекое // Вестник Российской академии сельскохозяйственных наук. -1995. - № 4.

126. Концепция развития технического сервиса животноводства на период до 2005 года. - Подольск: ВНИИМЖ, 1998.

127. Концепция федеральной технической политики и стратегического прогноза развития технического сервиса производителей с.-х. продукции в условиях многоукладности сельского хозяйства и рыночных отношений. -М.: ГОСНИТИ, 1997.

128. Концепция развития механизации, электрификации и автоматизации сельскохозяйственного производства России на 2000 год и на период до 2005 года. - М: РАСХН, 1992.

129. Кузьменко И.П. Кооперация в использовании и обновлении сельскохозяйственной техники // Техника и оборудование для села. - 2001. - № 5.

130. Коломейцев Н.В. О состоянии механизации сельскохозяйственного производства и сельхозмашиностроения в России /Тракторы и с.-х. машины, -М.,2001.-№8.

131. Краснощеков Н.В. Руководство по организации и деятельности коллек тивов интенсивного труда / Н.В.Краснощеков. - Новосибирск, 1987.

132. Козырь О.М. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы ) / О.М.Козырь, А.А.Маковская // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2003. - № 2.

133. Крассов О.И. Юридическое понятие "земельный участок" / О.ИКрассов; // Экологическое право. - 2004. - № 2.

134. Кабытов Н.П. Выкуп земельного участка в системе оснований прекращения права частной собственности / Н.П.Кабытов // Актуальные вопросы частного права: Межвуз. сб. науч. тр. - Самара, 2004

135. Кресникова Н. Структурный анализ оборота земель / Н.Кресникова// Экономист. - 2004. - № 7.

136. Колесова О.Н. Некоторые аспекты приватизации земли юридическими лицами по новому земельному законодательству России / О.Н.Колесова

1

// Правовое регулирование деятельности хозяйствующего субъекта: Ма-| териалы Междунар. науч.-практ. конф. проблемы развития предприятий! теория и практика, 10-11 окт. 2002 года. - Самара, 2002.

137. Кошелев Я. О некоторых вопросах, связанных с переходом права аренд! на земельный участок / Я.Кошелев, М.Ромадин // Хозяйство и право; 2004.-№11. I

I

138. Кресникова Н.И. Институциональная структура земельного рынка Рое! сии / Н.И.Кресникова // Земельный вестник России. - 2004. - № 2.

139. Кресникова Н.И. Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе: (в порядке обсуждения) / Н.И.Кресникова // Земельный вестник России. 2004. № 3.

140. Клюкин Б.Д. Договор аренды земельного участка // Закон. - 2005. - № 3.

141. Кузнецов Д. Понятие приватизации земельных участков в российском законодательстве / Д.Кузнецов // Хозяйство и право. - 2004. - № 7.

142. Крассов О.И. Право частной собственности на землю / Олег Игоревич Крассов. - М.: Юристъ, 2000.

143. Кресникова Н. Правовые аспекты и экономическая сущность оборота земель в рыночной системе / Н.Кресникова // Право и экономика. -2004. -№ 4.

г 144. Криволапова Л.В. Земля как объект недвижимости // Актуальные про-

I

| блемы аграрного права России: теория и практика: Сб. науч. ст. -М.,

I

| 2004.

145. Козырь О.М. "Единая судьба" земельного участка и расположенных на нём иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) / О.М.Козырь, А.А.Маковская // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. - 2003. - № 2.

146. Крамкова Т.В. Ограничения прав на землю и обязанности обладателей прав на земельные участки / Т.В.Крамкова // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. 2004. - № 1.

147. Колов А.Ю. Вещные права на земельный участок в России / А.Ю.Колов. - Томск: Пеленг, 2004.

148. Кирсанов А.Р. Недвижимое имущество и сделки едим: Актуал. вопросы / А.Р.Кирсанов, А.Н.Лужина. - М.: ЭКСМО, 2005.

149. Казакова О. Наследование права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком / О.Казакова // Человек и закон. - 2002. - № 12.

150. Кочнева И.В. Некоторые положения правоприменительной практики в

сфере земельных правоотношений на территории субъекта Российской Федерации / И.В.Кочнева // Государственная власть и местное самоуправление. - 2009.- № 6.

151. Клюкин Б.Д. Правовое регулирование купли-продажи и аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения / Б.Д.Клюкин // Право и политика. - 2002. - № 8.

152. Киркорова JT. Правовые аспекты земельных отношений в агробизнесе / JI. Киркорова, В.Владимиров, С.Широков // АПК: экономика, управление. - 2008. - № 6.

153. Крассов О.И. Земельное право современной России: Учеб. пособие / О.И.Крассов; Акад. нар. хоз-ва при Правительстве Рос. Федерации -М: Дело, 2003.

154. Калинин Н.И. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации/ Н.И. Калинин; Ком. Гос Думы по аграр. вопр. // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2006. - № 6. - С. 46-59.; № 7. - С. 66-78.; №8.

155. Краснова И.О. Земельные правоотношения/ И.О. Краснова // Аграрное и земельное право. - 2005. - № 10.

156. Каракулев Е.В. Понятие и принципы правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения/ Е.В .Каракулев // Аграрное и земельное право. - 2005. - № 6.

157. Кресникова Н. И. Институциональные основы земельных отношений в России и зарубежных странах : научное издание/ Н.И.Кресникова. -ML, 2006. -244 с. -(Научные труды/ Всерос. ин-т аграр. проблем и информатики; Вып. 16)

158. Кресникова Н. Изменения в регулировании оборота земель сельскохозяйственного назначения/ Н.Кресникова // АПК: экономика, управление. -2009.-№3.

159. Колесова О.Н. Компетенция субъекта Российской Федерации в регулировании земельных отношений: Автореф. дис. .../ О.Н. Колесова; Самар. гос. экон. акад. -Саратов, 2004.

160. Кресникова Н. Об эффективности аграрного землепользования/ Н. Крес-никова// Экономист. -2008. -№ 1.

161. Кресникова Н.И. Развитие земельного оборота в России/ Н.И.Кресни-кова // Проблемы прогнозирования . - 2007. - № 6.

162. Кресникова Н. Механизм рыночного перераспределения земель сельхозназначения/ Н. Кресникова // АПК: экономика, управление. - 2008. -№5.

163. Конокотин Д.Н. Право собственности на участки лесного фонда / Д.Н.Конокотин // Земельное законодательство и практика его применения на современном этапе: Сб. ст. науч.-практ. конф, 21-22 окт. -М.,

2004.

164. Короткова Л.А. НДС при выкупе земельных участков, находящихся в государственной собственности / Л.А.Короткова // Налоговый вестник. -

2005. -№ 4.

165. Коловангин П.М. Собственность на землю в России: история и современность / П.М.Коловангин. - СПб.: Знание, 2003.

166. Левахин В.Г. Гражданско-правовой режим земельных участков сельскохозяйственного назначения : автореф. дис. ... канд. юрид. наук/ Левахин Виталии Георгиевич, Волгогр. акад. гос. службы. -Волгоград, 2008.

167. Либанова С.Э. Право собственности на земли сельскохозяйственного назначения субъектов РФ и ограничение прав иных собственников (адвокатская практика)/ С.Э. Либанова // Законы России: опыт, анализ, практика. - 2008. - № 8.

168. Левахин В.Г. Понятие и сущность сельскохозяйственных угодий как объектов гражданских прав/ В.Г.Левахин // Право и политика. - 2007. - № 11.

169. Львов И.В. Деловая собственность в земельных отношениях/ И. В. Львов | // ЭКО. 2008. - № 1.

170. Лазарев А. Станет ли крестьянин собственником земли?/ А. Лазарев//; Экономика сельского хозяйства России. - 2009. - № 4.

171. Моргунов Д.Б. Актуальные вопросы сельскохозяйственного использования земель населенных пунктов / Д.Б.Моргунов // Журнал российского права. - 2008. -№ 10.

I

172. Можаровский В. Сделки с земельными участками / В.Можаровский // ! Право и экономика. - 2003. - № 1.

173. Можаровский В. Оборот земельных участков в свете нового земельного законодательства / В.Можаровский // Хозяйство и право. - 2002. -№11. ;

174. Матвиенко Л.О. Как оформить земельный участок в собственность / Л.О.Матвиенко, А.Н.Соколов. -М.: Форум-Инфра-М, 2003.

175. Назаренко В.И. Земельные отношения и рынок земли / В.И.Назаренко, Г.И.Шмелев. - М.: Памятники ист. мысли. 2005.

176. Общая долевая собственность на землю / Авт. кол.: Алакоз В.В., Васильев И.В. и др.; Федер. служба земел. кадастра России. Центр реализаций; проекта ЛАРИС. Центр земел. реформы. - М.: Формула строительства, 2001.

177. Поминов М.В. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации: научное издание/ М.В.Поминов, Н.Н.Ковалёв, С.Д.Олейник; Под ред. А.А.Варламова. -М.: Эксмо, 2007.

178. Пандаков К.Г. Аграрно-земельная реформа: законодательство, теория; практика / К.Г.Пандаков, А.Е.Черноморец. -2-е изд., испр. и доп. - М,* Науч. кн., 2003.

179. Правовое регулирование земельно-имущественных отношений: Учеб. пособие / Под ред. Д.Б.Аратского, Л.И.Кошкина; Высш. шк. при ватизации и предпринимательства. - Ин-т (ВИД111). - М., 2003.

180. Пискунова М.Г. Оформление прав на земельные участки при переходе прав на недвижимость / М.Г.Пискунова // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2002. - № 2-3.

181. Повысить эффективность правового регулирования земельных отношений // Национальные интересы: приоритеты и безопасность. - 2008. - № 1.

182. Пронина Л. О некоторых проблемах совершенствования правового регулирования земельных отношений/ Л. Пронина // Бюджет. - 2007.

183. Павлова О.В. Земельные отношения на региональном уровне: закон и практика Павлова, Ю.В.Васильчук // Законодательство. - 2008. - № 6.

184. Поставная Н.П. Некоторые проблемы правового регулирования земельных отношений/ Н.П. Поставная // Аграрное и земельное право. - 2006. -№5.

¡ _

¡185. Петухов А. Земельный участок в наследство / А.Петухов // Человек и закон.-2001.-№ 10.

i

186. Пучин Е.А., Кушнарев Л.И. На чем стоит машинно-технологическая станция. // Сельский механизатор. - № 9. - 2002 г.

187. Попова Л.А. Вертикальная интеграция в фермерских кооперативах развитых капиталистических странах. - М.: ВАСХНИЛ и ВНИИТЭИ, 1990.

188. В.М.Попов. Анализ развития сельскохозяйственного производства России и реформирование колхозов в Ассоциацию крестьянских (фермерских) хозяйств в условиях рынка 1990-1997 годов. - Воронеж: Издательство "Истоки", 1997 г.

189. В.М.Попов, Д.Ф.Красников. Сельскохозяйственное производство крестьянских (фермерских) хозяйств (основные понятия). - Воронеж: Издательство "Истоки", 1998 г.

190. В.М.Попов, Н.И.Богачева, В.Н.Захарчук, Д.Ф.Красников, Р.П.Попова, А.П.Садовский. Российские реформы и опыт зарубежья. - Воронеж: Издательство "Истоки", 1998 г.

191. В.М.Попов, Р.П.Попова. Полезные понятия для главы крестьянского (фермерского) хозяйства. - М: ОАО "Перспектива", 1999 г.

192. В.М.Попов. Проблемы реформирования сельскохозяйственного производства (статьи и выступления).- М: ЦНПКР "Русский летописец", 2001 г.

193. В.М.Попов. Агрономическая тетрадь начинающего фермера. - М: НТЦ "Развитие". - 2001 г.

194. В.М.Попов. Азбука руководителя. - М; НТЦ "Развитие"; 2001 г.

195. В.М.Попов. Реформы сельскохозяйственного производства десять лет спустя; опыт, проблемы, вероятность и неизбежность. - М.; НТЦ "Развитие", 2001 г.

196. В.М.Попов. Земельная реформа: различные аспекты от первых лиц Государства и сельских жителей. - М; НТЦ "Развитие", 2002 г.

197. В.М.Попов. Организационно-правовые формы в сельскохозяйственном производстве России в период с 1990 по 2000 год. - М.: НТЦ Развитие", 2001 г.

198. В.М.Попов Основные показатели сельского хозяйства Российской Федерации на начало третьего тысячелетия. - М: НТЦ "Развитие", 2001 г.

199. Производство автомобилей, тракторной, сельскохозяйственной техники и компонентов к ней производителями России и других стран СНГ в 2001 году (январь-декабрь): ан. обзор /ОАО "АСМ-Холдинг". - 2001.

200. Путинцева М. МТС: условия ее эффективности в АПК. /М.Путинцева П Экономика и управление. -1996 - № 4.

201. Раджабов Ф.Г. Изъятие земель социально-правовые аспекты / Ф.Г.Рад-жабов // Местное право. - 2002. - № 1-2.

202. Сыродоев H.A. Возникновение прав на землю / Н.А.Сыродоев // Государство и право. - 2004. - № 10. - С. 65-72.

i

i

.j 203. Скловский К. Некоторые вопросы применения земельного законодатель-

¡ ства, регулирующего предоставление земельных участков в городе /

К.Скловский // Хозяйство и право. - 2004. - № 10.

204. Собственность на землю в России: история и современность / Под ред

| Д.Ф.Аяцкова. - М: РОССПЭН, 2002.

] 205. Святецкая Т.К. Земля как объект имущественных отношений: Учеб пособие / Тамара Константиновна Святецкая. - Владивосток: Изд-во Даль-невост. ун-та, 1999.

j

| 206. Сазонов Г.П. Обзор деятельности земств по сельскому хозяйству. СПб.

| 1896. Т.2.

¡207. Сельскохозяйственная техника для интенсивных технологий. - М.: АгроНММТЭИИТО, 1988.

1208. Система технологий и машин для сельскохозяйственного производства

I

России и малотоннажной переработки сельскохозяйственной продукции.

! -М.: Информагротех, 1994.

209. Сазонов С.Н., Сазонова Д.Д., Попова О.Н. Анализ экономической деятельности крестьянских (фермерских) хозяйств Воронежской области // Достижения наукой техники АПК. - 2001. - № 12.

210. Савченко Е.С., Орсик JI.C., Митин С.Г. и др. Возродить тракторное и сельскохозяйственное машиностроение России //Экономика сел. хоз-ва России. -М., 2001.-№5.

211. Сагайдак Э. Методические основы формирования системы цен в АПК // Экономика сел. хоз-ва России. - 2000. - № 10.

212. Сельское хозяйство России. Стат. сб. - М.: Госкомстат России, 2000.

213. Сельское хозяйство России в августе 2000 года //С.-х. и продовольственный рынок. - 2000.- № 9.

214. Сорокин Н.Т., Каган В.Г. От создания новой техники - к рынку (Эволюция ВТЗ в условиях кризиса) //Тракторы и с.-х. машины. - 2000. - № 4.

215. Состояние и меры по развитию агропромышленного производства Рос сийской Федерации: Ежегодный докл. (предварительный), 2001 год. -М. 2002.

216. Табашников А.Т., Любашин Г Я. Качество и технический уровень сельскохозяйственных машин //Техника и оборуд. для села. - М., 2001. № 6.

217. Тимохина 3. Средства федерального бюджета: работа и контроль за использованием //Вестник Росагроснаба. - М, 2001. - № 6.

218. Титов М., Турчин И. Глобальная модернизация промышленности к России возможна! //Лизинг-ревю. - М., 2000. - № 5, 6.

219. Тохиян М. Инженерно-техническое обеспечение села: состояние, проблемы, перспективы //АПК: экономика, управление. - 1999. - № 12.

220. Тенищев А. В. Формирование рынка производственных услуг в региональном АПК: Автореф. дисс... канд. экон. наук, - Ставропполь. -2000.

221. Шпилько A.B., Суржиков B.C., Ушачев И.Г. и др. Эффективность использования зарубежной техники в сельском хозяйстве / Минсельхозпрод РФ. ВНИЭСХ. - М., 2000.

222. Шуринов В.А. Перспективные комплексы сельскохозяйственных машин для кормопроизводства //Механизация и электрификация сел. хоз-ва. -2000. - № 2.

223. Шпилько A.B. Зарубежная сельскохозяйственная техника / A.B.Шпилько, В.И.Драгайцев. - М.: ВНИИЭСХ, 1997.

224. Шмелев Г. И. Аграрное реформирование в Восточной Германии //Достижения науки и техники. - 2001. - № 3.

225. Черняков Б.А. Роль и место крупнейших сельскохозяйственных предприятий в аграрном секторе СИТА // Материалы Всероссийской конференции "Состояние и перспективы развития крупных предприятий и организаций агропромышленного комплекса". - М. - 2001.

226. Черепанов С.С. Совершенствование машиноиспользования в сельском хозяйстве / С.С. Черепанов. - М.: ГОСНИТИ, 1998.

227. Халфин М. А., Александровский И. А., Табаков П. А. Проблемы обновления техники в XXI веке //Достижения науки и техники АПК. -М, 2001.-№ 5.

228. Федеративный регистр технологий производства продукции растениеводства.-М., 1995.

229. Файнштейн Б.Л. Система управления федеральной собственностью: проблемы, пути решения / Б.Л.Файнштейн // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2002. - № 1.

230. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 21.12.2004 № 172-ФЗ "О ПЕРЕВОДЕ ЗЕМЕЛЬ ИЛИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ ОДНОЙ КАТЕГОРИИ В ДРУГУЮ" (ред. от 08.05.2009) (принят ГД ФС РФ 03.12.2004)

231. ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН от 24.07.2002 № 101-ФЗ "ОБ ОБОРОТЕ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ" (ред. от 08.05.2009) (принят ГД ФС РФ 26.06.2002)

232. Эльдиева Т. Организационно-экономический механизм регулирования земельных отношений в регионе/ Т. Эльдиева // АПК: экономика, управление. - 2009. - № 9.

233. Эйриян Г. Об общих требованиях, предъявляемых к сделкам с земельными участками / Г.Эйриян // Хозяйство и право. - 2004. - № 9.

234. Ялбулганов A.A. Правовое регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения/ А.А.Ялбулганов // Гражданин и право. - 2006. - № 12.

235. Янбухтин Н.Р. Опыт государственного регулирования земельных правоотношений в субъектах Российской Федерации/ Н.Р.Янбухтин, И.Д.Стафийчук. -Уфа: Гилем, 2006.

«I» ' 'I ,Д, Л

й" £ ¿Ь 1

А. В. Ефентьев. Новые формы земельных отношений в Российской; Федерации как фактор экономической стабильности сельского хозяйства: реальность и перспектива.- М./НТЦ "Развитие",-2009 г.- 146с.

Редакция и компьютерная вёрстка авторская

Формат бумаги 60 х 84 1/16. Усл. печ. листов 1,8 Тираж 100 экземпляров. Заказ № 1094 Отпечатано в НТЦ "Развитие" по адресу: 119501, г. Москва, улица Гольяновская, дом 7а, а/я 924

200727438в

2007274386