Оборот земель городских поселений в условиях рынка тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Оборот земель городских поселений в условиях рынка"

На правах рукописи

Агафонов Игорь Викторович

ОБОРОТ ЗЕМЕЛЬ ГОРОДСКИХ ПОСЕЛЕНИЙ В УСЛОВИЯХ РЫНКА

08.00.05 — Экономика и управление народным хозяйством

Специализация - региональная экономика

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Москва - 2004

Работа выполнена на кафедре государственного и муниципального управления Государственного университета управления

Научный руководитель

кандидат экономических наук, доцент Руднев А. В.

Официальные оппоненты:

Ведущая организация

доктор экономических наук, профессор Талонов А. В.;

кандидат экономических наук Левов А.А.

Государственное унитарное предприятие «Научно-исследовательский и проектный институт Генерального плана города Москвы»

Защита состоится 13 мая 2004 года в 14 часов на заседании диссертационного совета К 212.049.05 при Государственном университете управления по адресу: 109542, Москва, Рязанский проспект, дом 99, зал заседаний ученого совета Института государственного и муниципального управления (ауд. А-319).

С диссертацией можно ознакомиться в библиотеке Государственного университета управления.

Автореферат разослан 13 апреля 2004 года.

Ученый секретарь диссертационного совета, кандидат экономических наук, доцент

И.А. Острина

ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность темы исследования. Признание возмездного землепользования в Российской Федерации направлено на увеличение доходов бюджетов и выполнение государственными (муниципальными) органами власти своей экономической функции по развитию территории, воспроизводству социальной и производственной инфраструктуры. Вместе с тем плата за земельные ресурсы обеспечивает экономическую заинтересованность землепользователей в эффективном управлении землями, использование которых для крупнейших городов лимитировано.

Определение ценности земельных участков, градостроительное зонирование территорий, формирование рынка недвижимости и другие факторы существенно влияют на развитие земельных отношений в городах. На современном этапе это, прежде всего, связано с определением прав на землю и управлением землями городских поселений, разграничением земель городов по формам собственности, проведением экономической оценки земель, вовлечением земельных участков в рыночный оборот и т.д. Комплексное решение указанных вопросов позволит проводить единую градостроительную и эффективную бюджетную политику, реализовывать социально-экономические программы развития территории.

Недостаточная теоретическая и методическая проработка отдельных вопросов развития земельных отношений в городских поселениях и необходимость поиска решений, соответствующих принципам рыночной экономики, новых подходов к практической реализации земельной реформы определили выбор темы диссертации.

В настоящее время одной из основных задач государственных и муниципальных органов власти является вовлечение в оборот земельных ресурсов с целью определения наиболее эффективного землепользователя, привлечения инвестиций в экономику территории, а также формирование надежного, прочно связанного с землей класса собственников. Изменить сложившееся положение на рынке недвижимости должны новые методы и алгоритмы оценки земли, но-

оборота земель-

вый организационно-экономический

еК0СНМ4ЦИ>рИА{1ЬНА№

3 БИБЛИОТЕКА СПе 09

ных участков.

Целью исследования является разработка научно обоснованных подходов, методических положений и рекомендаций по формированию оборота земель городских поселений как основы рынка недвижимости и управления имущественным потенциалом регионов.

На достижение этой цели направлено решение следующих задач:

- исследование теоретических и методических основ развития рынка земельных ресурсов;

- обобщение методов и форм управления земельными ресурсами в России

и за рубежом;

- формирование предложений по совершенствованию структуры управления имущественно-земельным комплексом;

- разработка механизмов регулирования и формирование методов и механизмов управления оборота земель городских поселений;

- разработка алгоритма формирования единого объекта недвижимости;

- разработка методических подходов к оценке имущественных комплексов и эффективности использования земельных ресурсов.

Объектом исследования является имущественно-земельный комплекс крупнейших городов, в частности, г. Москвы, как сложная социально-экономическая система.

Предметом исследования являются процессы организации и управления оборотом земель городских поселений, а также их влияние на социально-экономическое развитие территории.

Теоретической основой исследования послужили работы российских и зарубежных ученых: Антонова В.П., Бубеса Э.Я., Вашанова ВА, Горемыкина ВА, Давидовича В.Г., Зотова В.Б., Ильина А.И., Кабаковой СИ., Кочеткова А.С., Лойко П.Ф., Любовного В.Я., Минца А.А., Прорвича В.А., Ромма А.П., Руднева А.В., Сегединова А.А., Харисона Г.С., Хачатурова Т.С., Фридмана Дж.

Методология исследования основывается на использовании научных методов: системного анализа; классификации, моделирования, экспертных оценок, методов организационного проектирования.

Информационную базу исследования составили официальные статистические отчеты, справочные материалы органов управления и научно-исследовательских институтов, отечественные и зарубежные публикации, материалы конференций и семинаров по исследуемой проблеме.

Научная новизна диссертационной работы заключается в разработке методических положений и рекомендаций, направленных на реформирование земельных отношений на основе комплекса алгоритмов, методик, моделей формирования и организации оборота земель городских поселений в условиях рынка.

Получены новые научные результаты:

- разработана структура стратегических целей и задач органов по управлению земельными ресурсами в процессе вовлечения земель городских поселений в рыночный оборот;

- предложен и обоснован методический подход к построению структуры управления имущественно-земельным комплексом, позволяющий организовать управление на основе принципа единого объекта недвижимости;

- разработаны рекомендации по регулированию оборота земель городских поселений, направленные на упорядочение связей между всеми участниками рынка недвижимости;

- предложен алгоритм формирования единого объекта недвижимости, позволяющий повысить эффективность управления имущественным комплексом и обеспечить максимальные поступления доходов в бюджет;

- разработана схема вовлечения земельных ресурсов и объектов недвижимости в рыночный оборот посредством проведения инвестиционных конкурсов и оценки будущих земельных платежей;

- разработана методика оценки имущественного комплекса как единого объекта недвижимости на основе комплексного анализа эффективности использования земель.

Обоснованность и достоверность полученных результатов, выводов и рекомендаций, содержащихся в диссертации, подтверждается применением

научных методов исследования, использованием данных государственной ста-

тистики РФ и муниципальных образований, официальных статистических материалов, полнотой анализа теоретических и практических разработок, положительной оценкой на научных конференциях и семинарах, практической проверкой и внедрением результатов.

Значение для теории и практики научных результатов исследования состоит в том, что использование разработанных инструментов позволит осуществить переход на принципиально новый уровень развития земельных отношений за счет вовлечения единого объекта недвижимости в полноценный рыночный оборот. Результаты исследования могут быть использованы государственными и муниципальными органами власти при разработке и реализации концепций управления имущественно-земельным комплексом, землепользованием, операций с ипотечным кредитованием, риэлторской деятельностью, при оценке ресурсного потенциала территории.

Апробация работы. Основные выводы, положения и рекомендации, разработанные автором, докладывались на Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления - 98» (Москва, 1998 г.), Международной научно-практической конференции «Управление реструктуризацией экономики» (Москва, 1998 г.), научных конференциях молодых ученых и студентов «Реформы в России и проблемы управления» (Москва, 2000, 2001 гг.), Международной выставке-конференции по недвижимости «ЭКСПО-РЕАЛ» (Мюнхен, 2002 г.), Всероссийской научно-практической конференции «Факторы устойчивости развития экономики России на современном этапе» (Москва, 2003 г.).

Внедрение результатов исследования. Разработанные методики, схемы, алгоритмы и механизмы управления землями городских поселений использовались префектурой Центрального административного округа г. Москвы при организации торгов на инвестиционные объекты недвижимости и Государственной земельной инспекцией Российской Федерации при оценке эффективности использования земельных ресурсов промышленными предприятиями.

Публикации. По теме диссертации опубликовано 9 научных работ общим объемом 4,2 печатных листа, лично автору принадлежит 3,6 печатных листа.

Работы посвящены проблемам совершенствования имущественно-земельных отношений и развития рынка земель городских поселений.

Объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения. Работа содержит 182 страницы основного текста, 37 рисунков и 12 таблиц. Список литературы включает 163 наименования трудов отечественных и зарубежных авторов.

Структура работы.

Введение

Глава 1. Земельные ресурсы в рыночной экономике.

1.1. Теоретические и методические основы развития рыночных отношений в землепользовании.

1.2. Формирование объектов земельных отношений.

1.3. Система управления земельными ресурсами.

Глава 2. Государственное регулирование земельных отношений.

2.1. Стратегия развития имущественно-земельного комплекса.

2.2. Управление использованием земельных ресурсов.

2.3. Формирование подсистемы земельных платежей.

2.4. Концепция оборота земель городских поселений.

Глава 3. Организация оборота земель городских поселений.

3.1. Вовлечение земельных ресурсов в рыночный оборот недвижимости.

3.2. Механизм оборота земель городских поселений.

3.3. Создание инфраструктуры земельного рынка.

Заключение.

Список литературы.

СОДЕРЖАНИЕ РАБОТЫ

Одним из основных элементов земельной реформы является формирование земельных отношений в городах. Земли городских поселений являются уникальным ресурсом, обеспечивают пространственную базу для проживания человека и размещения всех видов строительства, на которой сосредоточено основное национальное богатство, созданное трудом человека.

В условиях стремительного развития экономики меняется отношение к

землям городских поселений как к ресурсному потенциалу территориальных образований. Эти земли из преимущественно объектов планирования и проектирования становятся объектами рыночного хозяйствования и инструментом регулирования развития территории.

В диссертации проанализированы основные функции и характеристики земельных ресурсов, области исследований и концепции оценки земель городских поселений. Для определения экономического значения земельных ресурсов в работе используются различные теоретические взгляды ученых и практиков по проблемам использования и оценки земель.

Проведенный в диссертации анализ зарубежного опыта землепользования и хода земельной реформы в России показывает, что использование земельных ресурсов в рыночной экономике требует продуманной и взвешенной политики органов власти. В процессе исследования установлено, что приоритетные направления формирования рынка недвижимости заключаются в разработке эффективной системы земельных отношений.

Выделенные в работе основные направления регулирования земельных отношений представлены на рисунке 1. К наиболее актуальным направлениям регулирования могут быть отнесены изъятие (выкуп) земель в государственную (муниципальную) собственность, перевод земель из одной категории в другую, использование земельных участков в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, передача земельных участков в залог и др.

В качестве научной основы формирования земельных отношений в городских поселениях в работе предлагается система принципов, отражающая специфику исследуемого объекта. В эту систему включены как известные в науке принципы управления (системность, комплексность, научность и т.д.), адаптированные к объекту исследования, так и принципы, сформулированные автором: принцип рационального разделения функций, принцип разделения ответственности, принцип единого управления, принцип пообъектного управления.

В исследовании отмечен основной принцип формирования земельных отношений - это повышение эффективности управления земельными участками городских поселений, путем применения методов управления направленных на наиболее рациональное использование земельного потенциала территории неразрывно связанного с финансовыми потоками и архитектурно-

Рисунок 1 — Основные направления регулирования земельных отношений

градостроительным обликом города. При этом необходимо соблюдение приоритета общественных интересов перед частными в вопросах городского землепользования.

В диссертационной работе изучался опыт формирования земельных отношений как на уровне Российской Федерации с подробным изучением и анализом органов координирующих деятельность и вовлеченных в оборот земель, так и на уровне субъектов Российской Федерации, в том числе на примере г. Москвы.

Анализ современного опыта землепользования в России свидетельствует о концентрации земельных ресурсов страны в государственной и муниципальной собственности (92,4 %) и о незначительной доле земельных ресурсов в собственности физических и юридических лиц (7,6%).

Сложившаяся ситуация не способствует полноценному развитию рыночных отношений и рациональному использованию имеющегося земельного потенциала Российской Федерации.

Проведенный анализ позволил сформировать основные направления деятельности по преобразованию существующей системы управления земельными ресурсами в целях вовлечения земель городских поселений в рыночный оборот (рисунок 2), а также цели и задачи органов управления по обеспечению оборота земель городских поселений.

Основными элементами предлагаемой системы преобразований в области управления земельными ресурсами являются:

1. Осуществление практического перехода к гарантированным Конституцией РФ и Земельным кодексом РФ формам собственности на землю, правовое обеспечение законодательно закрепленных форм оборота земель.

2. Вовлечение земельных участков в рыночный оборот.

3. Формирование рациональной и эффективно функционирующей системы органов государственного управления, на которые возлагаются полномочия и ответственность за проведение земельной политики, структурное обеспечение оборота земель.

4. Повышение роли земельных платежей в формировании доходной части бюджетов и совершенствование системы земельных платежей как инструмента рационализации землепользования.

5. Обеспечение государственного контроля за процедурой оборота земель посредством развития государственного кадастра недвижимости.

6. Совершенствование нормативно-правовой базы осуществления государственного контроля за использованием и охраной земель.

7. Развитие системы финансового обеспечения оборота земель за счет привлечения негосударственных финансовых институтов.

Особенностью землепользования городских поселений является его взаимосвязь с градостроительной политикой и градостроительным обликом развития городов. Сама по себе земля городских поселений может являться объектом инвестирования и пользования лишь постольку, поскольку она является основой существующего или будущего объекта недвижимости, только в процессе реализации инвестиционного проекта формируется спрос на данный ресурс.

Среди принципов, положенных в методическую основу работы, следует отметить принцип единства земельных участков и прочно связанных с ними объектов. В нем закреплен механизм практической реализации - субъектами гражданских отношений права на приобретение в собственность земельных участков. Основной вопрос - вопрос о сроках, порядке и способах передачи земли в частную собственность остался нерешенным. В этом заключалась основная причина невозможности преобразования отношений собственности на землю, не смотря на отсутствие каких-либо запретов в действующем законодательстве.

По сути, вышеназванный принцип является первым шагом к формированию «единого объекта недвижимости», при котором земельный участок и находящееся на нем здание (строение, сооружение) рассматриваются как единый «сложный» и «неделимый» объект. Такой подход раз и навсегда исключил бы противоречия в правах на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости.

Рисунок 2 — Основные направления преобразований в области управления землями городских поселений

Учитывая значимость проблемы формирования доходной части бюджетов и недостаточно эффективное использование земель городских поселений, в работе предложены механизмы вовлечения земель в рыночный оборот за счет передачи прав на «единый инвестиционный объект» (рисунок 3).

Особенностью данной схемы является комплексный подход к учету и реализации необходимых мероприятий, обеспечивающих проведение процедуры торгов, включение в процесс всех заинтересованных органов управления, их непосредственное взаимодействие.

В диссертации подробно описана процедура формирования и учета единого объекта недвижимости, позволяющая скоординировать полномочия органов городской администрации, рассмотрены вопросы контроля за использованием единого имущественного комплекса.

Для осуществления государственного регулирования и контроля за рынком земли в диссертационном исследовании предложена схема взаимодействия структурных подразделений города ответственных за градостроительство и имущественно-земельную политику при проведении конкурса на «единый инвестиционный объект» с учетом наделения дополнительными полномочиями уже существующего коллегиального органа.

В диссертации предложено создание соответствующего подразделения городской администрации с наделением его ряда функций и задач уже существующих органов для последующей их замены и разработана процедура реализации прав на единый объект недвижимости (единый инвестиционный объект) на условиях открытых торгов применительно к городу Москве с учетом функционирования предлагаемого департамента по имущественно-земельной политике.

Особенностью данной процедуры является комплексный подход к учету и реализации необходимых мероприятий, обеспечивающих проведение процедуры торгов, включение в процесс всех заинтересованных органов управления, их непосредственное взаимодействие.

Рисунок 3 - Схема взаимодействия городских структур при проведении конкурса на единый инвестиционный объект

Важной составляющей в процессе организации и проведения аукционов (конкурсов) является определение стартовой стоимости выставляемого «единого инвестиционного объекта». В этих целях в диссертации разработана оценки имущественного комплекса как единого объекта недвижимости на основе комплексного анализа эффективности использования земель для выбора наиболее эффективных алгоритмов и подходов.

Основные этапы реализации проведения анализа эффективности использования земельных ресурсов предприятий:

1. Оценка стоимости предприятия.

2. Расчет стоимости предприятия по методу чистых активов.

3. Расчет общественного дохода предприятия.

4. Расчет предпринимательского дохода предприятия.

5. Расчет показателя эффективности использования земельных ресурсов.

6. Расчет стоимости предприятия по методу текущей стоимости предпринимательского дохода.

7. Расчет стоимости земли, занятой предприятием.

Основанием для признания структуры баланса предприятия неудовлетворительной, а предприятия - неплатежеспособным является выполнение одного из следующих условий:

1) коэффициент покрытия (текущей ликвидности), определяющийся как отношение оборотных активов к текущим обязательствам, имеет значение не менее 2;

2) коэффициент обеспеченности собственными средствами, рассчитываемый как отношение собственных оборотных средств к оборотным активам, предприятия имеет значение не менее 0,1.

Определение стоимости чистых активов производится по данным эталонного периода как разница между активами, принимаемым к расчету, и обязательствами.

Общественный доход определяется как сумма заработной платы наемных

работников, взносов предприятия на социальное страхование, пенсионный

фонд и фонд медицинского страхования, прочих налогов, арендной платы за

15

землю и арендуемое имущество, процентов по заемным средствам, налогов на прибыль, отвлеченных средств, включая штрафные санкции, нераспределенной прибыли и непокрытых убытков текущего периода за вычетом субсидий государственных органов.

Величина денежного потока рассчитывается как сумма потоков денежных средств по основной деятельности, инвестиционной деятельности и финансовой деятельности.

Удельный общественный доход рассчитывается по формуле: ОДу= ОД/Б; (1)

где:

ОДу - удельный общественный доход, руб.;

ОД —общественный доход, руб.;

S -площадь занимаемого предприятием земельного участка, м.кв.

Стоимость предприятия определяется как сумма дисконтированных стоимостей предпринимательского дохода в прогнозный и постпрогнозный периоды по формуле:

где:

ДПд - денежный поток за ьй расчетный интервал прогнозного периода, руб.;

н -количество расчетных интервалов в прогнозном периоде;

к -коэффициент дисконтирования.

Путем капитализации чистого дохода, относимого к земле, определяется остаточная стоимость земли по формуле:

Дз

Сз=-----;

к

где:

Сз - стоимость земли, руб.;

Дз -доход, относящийся к земле, руб.; к -коэффициент капитализации.

Предлагаемая методика устанавливает единые методические принципы определения экономической эффективности использования земельных ресурсов и предназначена для:

- оценки эффективности использования земли коммерческими организациями;

- обоснования нормативов эффективности использования земельных ресурсов;

- расчета стоимости земельных ресурсов;

- мониторинга расчетных оценок стоимости земли в сопоставлении с кадастровыми и рыночными данными для сопоставления динамики расчетной цены участка конъюнктуре рынка земли;

- обоснования выбора ставок арендной платы за землю;

- оценки текущей стоимости предприятий и возможных доходов от продажи акций предприятий;

- оценки эффективности хозяйственной деятельности предприятий на основании показателей роста расчетной стоимости акций.

Объектами применения настоящей методики могут быть коммерческие предприятия (независимо от организационно-правовой формы и формы собственности), являющиеся землепользователями и зарегистрированные в качестве налогоплательщиков.

Экспериментальная апробация разработанного в диссертации метода определения эффективности использования имущественного комплекса, в том числе земельных ресурсов, доказала свою практическую значимость.

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Формирование рынка земли выводит имущественно-земельный комплекс на ведущую роль в комплексном развитии территорий, делает его мощ-

17

ным финансово-экономическим инструментом органов власти. Проведенный в работе анализ существующей в стране системы управления земельными ресурсами свидетельствует о ее недостаточной эффективности. Разработанная в диссертации структура стратегических целей и задач органов по управлению земельными ресурсами в процессе вовлечения земель городских поселений в рыночный оборот направлена на качественное, эффективное использование имеющихся земельных ресурсов, стимулирование процессов в этой области.

2. В работе одним из основных принципов землепользования выделен принцип единства объектов недвижимости (земельного участка и расположенного на нем неотъемлемого имущественного комплекса). Обоснованный в диссертации методический подход к построению структуры управления имущественно-земельным комплексом, основанный на принципе единства объектов недвижимости позволяет более эффективного использовать имущественный потенциал и увеличить бюджетные поступления территорий.

3. Реализация теоретических принципов регулирования оборота земельных ресурсов направлено на упорядочение связей между участниками рынка недвижимости, будет способствовать становлению и развитию рынка земли и его инфраструктуры.

4. Алгоритм формирования единого объекта недвижимости позволит повысит эффективность управления имущественным комплексом и сформировать более гибкую и прозрачную систему управления, способную оперативно и комплексно решать проблемы, связанные с организацией и контролем оборота земель, проводить единую политику управления недвижимостью.

5. Разработанная схема вовлечения земельных ресурсов и объектов недвижимости в рыночный оборот посредством проведения инвестиционных конкурсов позволит стимулировать рыночный оборот земель городских поселений, в том числе в комплексе со связанной с ней недвижимостью, перейти на качественно новый уровень отношений между органами власти городов и землепользователями. Кроме того, позволит более эффективно задействовать структуры городской администрации в процессе формирования единого инвестиционного объекта.

6. Разработанный механизм оценки имущественного комплекса как единого объекта недвижимости на основе комплексного анализа эффективности использования земель позволит органам власти разрабатывать экономическую политику развития территории основываясь на интересах всей структуры более рационально использовать имеющие земельные ресурсы, стимулировать рационального землепользователя, привлекать дополнительные ресурсы в бюджет, развить имущественный комплекс без бюджетных ассигнований.

7. Практическая значимость результатов диссертации состоит в том, что использование разработанных инструментов позволит осуществить комплексный переход на принципиально новый уровень развития земельных отношений за счет вовлечения единого объекта недвижимости в полноценный рыночный оборот. Результаты исследования могут быть использованы государственными и муниципальными органами власти при разработке и реализации концепций управления имущественно-земельным комплексом, землепользованием, операций с ипотечным кредитованием, риэлторской деятельностью при оценке ресурсного потенциала территории.

Список основных публикаций по теме диссертации

1. Агафонов И.В. Имущественное обеспечение государственных полномочий, переданных местному самоуправлению // Реформы в России и проблемы управления - 2000: Материалы 15-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов. - М.: ГУУ, 2000. - 0,15 п.л.

2. Агафонов И.В. Проблемы развития земельных отношений в современной России // Реформы в России и проблемы управления - 2001: Материалы 16-й Всероссийской научной конференции молодых ученых и студентов. - М.: ГУУ, 2001.-0,15 п.л.

3. Агафонов И.В. Организация оборота городских земель // Материалы Международной выставка-конференция по недвижимости «ЭКСПО-РЕАЛ 2002»: Мюнхен, 2002. - 0,7 п.л.

4. Агафонов И.В. Формирование рынка земель городских поселений // Управ-

ление городом: Материалы конференции. - М, 2002. - 0,5 п.л.

5. Агафонов И.В. Регулирование оборота городских земель. — М., 2004. -Деп. в

ИНИОН РАН.-1,8 п.л.

Подп. в печ. 12.04.2004. Формат 60x90/16. Объем 1,25 печ.л. Бумага офисная. Печать цифровая.

Тираж 60 экз. Заказ № 548.

ГОУВПО Государственный университет управления Издательский центр ГОУВПО ГУУ

109542, Москва, Рязанский проспект, 99, Учебный корпус, ауд. 106

Тел./факс: (095) 371-95-10, e-mail: ic@guu.ru

www.guu.ru

11-7711

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Агафонов, Игорь Викторович

ВВЕДЕНИЕ

Глава 1. ЗЕМЕЛЬНЫЕ РЕСУРСЫ В РЫНОЧНОЙ ЭКОНОМИКЕ

1.1. Теоретические и методические основы развития рыночных отношений в землепользовании g

1.2. Формирование объектов земельных отношений

1.3. Система управления земельными ресурсами

Глава 2. ГОСУДАРСТВЕННОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ

2.1. Стратегия регулирования имущественно-земельного комплекса

2.2. Управление использованием земельных ресурсов

2.3. Формирование подсистемы земельных платежей

2.4. Концепция оборота земель городских поселений

Глава 3. ОРГАНИЗАЦИЯ ОБОРОТА ЗЕМЕЛЬ ГОРОДСКИХ

ПОСЕЛЕНИЙ

3.1. Вовлечение земельных ресурсов в рыночный оборот недвижимости

3.2. Механизм оборота земель городских поселений

3.3. Создание инфраструктуры земельного рынка 157 ЗАКЛЮЧЕНИЕ 170 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Диссертация: введение по экономике, на тему "Оборот земель городских поселений в условиях рынка"

Городская земля - уникальный ресурс — пространственная база для развития урбанизации и размещения всех видов строительства, на которой сосредоточено основное национальное богатство, созданное трудом человека.

Умелое и рациональное использование земельных ресурсов позволяет не только повысить благосостояние, а также создать базу для дальнейшего развития общества. В экономическом аспекте с землей неразрывно связаны такие понятия, как «землевладение» и «землепользование». Эти понятия отражают обладание землей на определенных условиях, обуславливающих соответствующие права и обязанности ее владельца. Земля как объект владения становится предметом купли-продажи и иных сделок, имеющая свою цену. Эта цена складывается под влиянием многих факторов, таких как: экономические, природно-климатические, социальные, географические и т.д.

Земельный вопрос в России всегда отличался особой остротой. Ив 1861 году, когда было отменено крепостное право, и в период столыпинских реформ, и тем более в 1917 году. Однако и в советское время острота вопроса не уменьшилась.

За последние 75 лет в нашей стране городская земля не продавалась и не покупалась, а, следовательно, не имела цены в классическом виде, т.е. цены, складывающейся под воздействием законов товарного производства и, прежде всего, закона стоимости.

После отмены частной собственности на землю и установления государственной монополии был похоронен российский опыт отчуждения земель на коммерческой основе, экономической оценки земельных угодий и участков, исчезли соответствующие налоговые инструменты и банковские учреждения.

В таких неблагоприятных условиях в России началась земельная реформа, направленная на кардинальное решение земельного вопроса. До сегодняшнего дня четкость и ясность в решении земельных проблем пока не достигнуты, хотя первые шаги уже сделаны. Прежде всего, законодательство встало на путь отказа от государственной собственности на землю как единственной и исключительной

Конституция Российской Федерации предусматривает, что земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности). Созданы основы формирования рынка земли как объекта недвижимости, являющегося материально-вещественным фундаментом рынка капитала, без которого невозможно формирование эффективной структуры и пропорций общественного производства.

Одним из важнейших элементов земельной реформы является формирование земельных отношений в городах.

Экономическая оценка городских территорий показывает, что ценность земли неодинакова, она зависит от величины города, его хозяйственного потенциала, уровня развития инженерной, природоохранной и социальной инфраструктуры, природных, экологических и других региональных факторов, а также от условий размещения участков в плане города. Стоимость городской земли динамична, она меняется во времени и, главным образом, растет.

В связи с этим, местные органы власти придают огромное значение возрастающей роли земельных отношений в общем комплексе экономических реформ и системе управления муниципальной собственностью. Органы местного самоуправления планируют использование земли, организуют проведение работ по землеустройству, оформляют право собственности, аренды и другие права на землю, участвуют в осуществлении контроля, а также взимают плату за землю.

В западных странах поступления за право пользования земельными ресурсами традиционно являются одним из главных источников бюджета, при этом основные платежи поступают от использования городских земель. В нашей стране земельные платежи в общей структуре доходов городских бюджетов составляют незначительную часть. Общеизвестно, что реальность и эффективность местного самоуправления определяется, прежде всего, материально-финансовыми ресурсами, имеющимися в их распоряжении. Отсутствие достаточных финансовых средств в бюджетах городов заставляет власти города совершенствовать бюджетную и налоговую политику. И в первую очередь это установление платежей за пользование природными ресурсами и, в частности, платы за городские земли.

Признание платности землепользования и возмездного характера потребления услуг инфраструктуры должно создать необходимые условия, с одной стороны, для пополнения бюджета города и выполнения местными органами власти своей экономической функции по развитию территории и воспроизводству социальной и производственной инфраструктуры, а с другой стороны, для экономической заинтересованности предприятий в эффективном использовании городских земель, производственное использование которых становится для крупнейших городов экономически лимитировано.

Формирование земельных отношений в городах на современном этапе связано, прежде всего, с практическим определением права собственности и управления городскими землями, разграничением земель городов, находящихся в муниципальной собственности по территориальным уровням управления, определением дифференцированного норматива платы за городскую территорию в зависимости от рыночной стоимости земли, проведением комплексной экономической оценки городских земель и зонированием территории и т.д. От того, насколько оперативно, эффективно и удачно будут решены эти вопросы, будет зависеть и бюджетная политика города, реализация социально-экономических приоритетов городского развития.

Сегодня уже стало очевидно, что рыночные реформы в России приобрели необратимый характер. Переход от плановой экономики к рыночной связан с неизбежным вовлечением в рыночный оборот земельной недвижимости — фундаментальной основы правовых и экономических отношений всех участников рыночной системы хозяйствования.

Происходящие коренные изменения в экономической жизни России требуют выработки принципиально новых подходов к формированию и осуществлению земельных отношений в крупных городах, теснейшим образом связанной с градостроительной и экономической политикой и перспективным развитием города.

В этих условиях необходимо формирование современного социально ориентированного земельного рынка, создающего благоприятные условия для притока инвестиций в приоритетные для жителей города объекты. Прежде всего, речь идет об изменении принципов, заложенных в основу земельной политики города. В функционирующей ранее плановой экономике с приоритетами промышленного развития командно-административное распределение «бесплатной» земли привело к серьезным диспропорциям в развитии города, расточительному использованию ценнейшей городской земли, в том числе предприятиями и организациями, не нужными и даже вредными для города. При этом однажды распределенная земля практически не перераспределяется, что приводит к стагнации в развитии города и дальнейшему усугублению негативных последствий.

Введение частной собственности на земельные участки, тем более в условиях финансового кризиса, является хорошей гарантией для потенциальных инвесторов. Помимо привлечения инвестора администрация города получит в его лице партнера, с которым можно строить долговременные отношения. Собственник, так или иначе, будет вкладывать средства для поддержания и развития своей соб-* ственности, тем самым, вкладывая средства в развитие города и его имидж.

Передача земельных участков в частную собственность не приводит к потере городом контроля над землей. Город даже выигрывает от этого. Собственник будет вынужден проводить более гибкую политику по отношению к администрации города, так как у города остаются все экономические рычаги влияния, и они приобретают даже больший вес.

Целью исследования является разработка научно обоснованных подходов, методических положений и рекомендаций по формированию и организации оборота земель городских поселений как основы рынка недвижимости и управления имущественным потенциалом регионов.

На достижение этой цели направлено решение следующих задач:

- исследование теоретических и методических основ развития рынка земельных ресурсов;

- обобщение методов и форм управления земельными ресурсами в России и за рубежом;

- формирование предложений по совершенствованию структуры управления имущественно-земельным комплексом;

- разработка механизмов регулирования и формирования методов и механизмов управления оборотом земель городских поселений;

- разработка алгоритма формирования единого объекта недвижимости;

- разработка методических подходов к оценке имущественных комплексов и эффективности использования земельных ресурсов.

Предметом исследования являются процессы организации и управления оборотом земель городских поселений, а также их влияние на социально-экономическое развитие территории.

Объектом исследования является имущественно-земельный комплекс крупнейших городов, в частности, г. Москвы, как сложная социально-экономическая система.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Агафонов, Игорь Викторович

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

1. Формирование рынка земли выводит имущественно-земельный комплекс на ведущую роль в комплексном развитии территорий, делает его мощным финансово-экономическим инструментом органов власти. Проведенный в работе анализ существующей в стране системы управления земельными ресурсами свидетельствует о ее недостаточной эффективности. Разработанная в диссертации структура стратегических целей и задач органов по управлению земельными ресурсами в процессе вовлечения земель городских поселений в рыночный оборот направлена на качественное, эффективное использование имеющихся земельных ресурсов, стимулирование процессов в этой области.

2. В работе одним из основных принципов землепользования выделен принцип единства объектов недвижимости (земельного участка и расположенного на нем неотъемлемого имущественного комплекса). Обоснованный в диссертации методический подход к построению структуры управления имущественно-земельным комплексом, основанный на принципе единства объектов недвижимости позволяет более эффективного использовать имущественный потенциал и увеличить бюджетные поступления территорий.

3. Реализация теоретических принципов регулирования оборота земельных ресурсов направлено на упорядочение связей между участниками рынка недвижимости, будет способствовать становлению и развитию рынка земли и его инфраструктуры.

4. Алгоритм формирования единого объекта недвижимости позволит повысит эффективность управления имущественным комплексом и сформировать более гибкую и прозрачную систему управления, способную оперативно и комплексно решать проблемы, связанные с организацией и контролем оборота земель, проводить единую политику управления недвижимостью.

5. Разработанная схема вовлечения земельных ресурсов и объектов недвижимости в рыночный оборот посредством проведения инвестиционных конкурсов позволит стимулировать рыночный оборот земель городских поселений, в том числе в комплексе со связанной с ней недвижимостью, перейти на качественно новый уровень отношений между органами власти городов и землепользователями. Кроме того, позволит более эффективно задействовать структуры городской администрации в процессе формирования единого инвестиционного объекта.

6. Разработанный механизм оценки имущественного комплекса как единого объекта недвижимости на основе комплексного анализа эффективности использования земель позволит органам власти разрабатывать экономическую политику развития территории основываясь на интересах всей структуры более рационально использовать имеющие земельные ресурсы, стимулировать рационального землепользователя, привлекать дополнительные ресурсы в бюджет, развить имущественный комплекс без бюджетных ассигнований.

7. Практическая значимость результатов диссертации состоит в том, что использование разработанных инструментов позволит осуществить комплексный переход на принципиально новый уровень развития земельных отношений за счет вовлечения единого объекта недвижимости в полноценный рыночный оборот. Результаты исследования могут быть использованы государственными и муниципальными органами власти при разработке и реализации концепций управления имущественно-земельным комплексом, землепользованием, операций с ипотечным кредитованием, риэлторской деятельностью при оценке ресурсного потенциала территории.