Организационно-экономические аспекты совершенствования оценки объектов земельно-имущественного комплекса в городских поселениях тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Диссертация: содержание автор диссертационного исследования: кандидата экономических наук, Орлов, Степан Владимирович

Глава 1.

Глава 2.

Глава 3.

Диссертация: введение по экономике, на тему "Организационно-экономические аспекты совершенствования оценки объектов земельно-имущественного комплекса в городских поселениях"

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ И МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 9

Земельно-имущественный комплекс как объект оценки и управления 9

Организационно-экономические и правовые аспекты развития земельно-имущественных отношений в городских поселениях 17

Концептуальные основы совершенствования методологии массовой оценки земель городских поселений 31

ОСОБЕННОСТИ РЕГУЛИРОВАНА ЗЕМЕЛЬНО

ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ И ОЦЕНКИ

ЗЕМЕЛЬ В ГОРОДЕ МОСКВЕ 43

Нормативное правовое регулирование земельных отношений 43

Специфика формирования рынка земли и иной недвижимости 56

Структура городских земель и методологическое обеспечение их массовой оценки 64

ОСНОВНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА В ГОРОДСКИХ ПОСЕЛЕНИЯХ 80

Совершенствование методических подходов к оценке земельно-имущественного комплекса в городских поселениях 80

Методика учета в стоимости объекта городской недвижимости выгодности его расположения 113

Разработка и апробация программного обеспечения мониторинга окружающей среды для целей оценки земель городских поселений 117

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНА 125

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ 131

ПРИЛОЖЕНИЯ 142

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Опыт социально-экономических преобразований в России в последнее десятилетие показал, что устойчивое развитие экономики страны во многом зависит от уровня использования экономического потенциала земельных ресурсов и иной недвижимости.

Решение данной задачи требует осуществления целенаправленной государственной политики, направленной на развитие цивилизованного рынка, создание условий для повышения эффективности использования земли и иной недвижимости. Это в свою очередь обуславливает необходимость дальнейшего совершенствования, в рамках формируемой системы регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами, кадастровой и экономической оценки земель, развития единой системы государственного учета объектов недвижимости.

Особое значение в современных условиях приобретает проблема повышения эффективности использования и рыночного оборота объектов земельно-имущественного комплекса в городских поселениях, что обусловлено многогранностью их функций, высокой концентрацией капитала, материальных и трудовых ресурсов, разнообразием экономических, социальных, экологических и градостроительных аспектов их социально-экономического развития. Однако возможности внедрения эффективных организационно-экономических механизмов в области использования и управления городским земельно-имущественным комплексом, регулирования рынка недвижимости зачастую ограничены отсутствием достоверной информации о рыночной стоимости земельных участков и иной недвижимости. Вместе с тем, в условиях развития рыночных отношений и формирования качественно новой социальной структуры собственности, экономическая оценка рыночной стоимости земли и иной недвижимости является фундаментальной основой для превращения их в полноценный капитал и создания справедливой системы платного землепользования. Кроме того, экономическая оценка является информационной основой не только для формирования базы налогообложения недвижимости и ее гражданского оборота, но и одним из важнейших элементов управленческой, хозяйственной, предпринимательской и иной деятельности, оценки инвестиционных проектов, и т.д.

Анализ имеющейся нормативной правовой и методической базы, опубликованных работ свидетельствует о недостаточной, из-за относительной новизны, разработанности проблем оценки земельно-имущественного комплекса в городских поселениях. Особую актуальность приобретают исследования в области теории и практики экономической оценки земли и другой недвижимости городских поселений, особенностей организационно-экономических механизмов и правового регулирования земельно-имущественных отношений, совершенствования методологического обеспечения экономической оценки земель.

Состояние изученности проблемы. Вопросы оценки рыночной стоимости недвижимости отражены в трудах В.В.Григорьева, А.Г.Грязнова,

B.М.Рутгайзера, Е.И.Тарасевича, М.А.Федотова, Д.П.Фридмана, Д.К.Эккерта и др.

Исследование современных проблем оценки городской недвижимости, содержится в трудах В.Р.Беленького, С.В.Бороздина, А.А.Варламова,,

C.Н.Волкова, С.И.Кабаковой, П.Ф.Лойко, Р.Т.Нагаева, В.А.Прорвича, А.П.Ромма, А.Э.Сагайдака, С.И.Сая, А.А.Сегединова, В.Н.Хлыстуна и др.

Вместе с тем развитие рыночных отношений поставило в повестку дня ряд новых вопросов, связанных с совершенствованием организационно-экономических механизмов оценки земель городских поселений и требующих проведения самостоятельных научных исследований.

Цель и задачи исследования. Целью исследования является разработка теоретических и методологических положений и практических рекомендаций по экономической оценке объектов земельно-имущественного комплекса городских поселений в условиях формирования рынка недвижимости.

В соответствии с указанной целью в процессе исследования были поставлены следующие задачи:

- уточнить и развить теоретические и методологические положения оценочной деятельности в Российской Федерации;

-разработать и обосновать концептуальные основы совершенствования методологии массовой оценки земель в городских поселениях;

- исследовать организационно-экономические и правовые аспекты формирования земельно-имущественных отношений в городских поселениях;

- выявить специфику регулирования земельно-имущественных отношений и оценки земель в городе Москве;

- проанализировать использование земель в городе Москве и состояние методологического обеспечения их массовой оценки; определить основные направления совершенствования экономической оценки объектов земельно-имущественного комплекса в городских поселениях;

- усовершенствовать методологические подходы к оценке объектов недвижимости земельно-имущественного комплекса в городских поселениях с учетом их рыночной стоимости, местоположения, и других факторов.

Объект исследования. Объектом исследования является организационно-экономические механизмы оценки земельно-имущественного комплекса в городских поселениях. Детальные исследования выполнены на материалах г. Москвы.

Методология и методика исследования. Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых в области управления земельными ресурсами, регулирования земельных и других имущественных отношений, создания и ведения земельного кадастра, оценки земли и другой недвижимости.

В работе использовались нормативные правовые акты Российской Федерации, нормативные правовые акты, регулирующие земельно-имущественные отношения и использование земель в городе Москве. Исследование базируется на официальных отчетных и статистических данных Госкомстата России, Росземкадастра, Федерального кадастрового центра «Земля», правительства Москвы, Москомзема.

В процессе исследования применялись аналитический, абстрактно-логический, монографический, экономико-статистический, расчетно-конструктивный методы, экспертных оценок и другие. Расчеты выполнены с применением специального программного обеспечения на персональном компьютере.

Научная новизна исследования состоит в следующем:

- уточнены и развиты теоретические и методологические положения оценочной деятельности в Российской Федерации как основного элемента инфраструктуры рынка земли и иной недвижимости;

- определены особенности и направления совершенствования организационно-экономических и правовых основ развития рыночных земельно-имущественных отношений в городских поселениях; разработаны концептуальные основы совершенствования методологии массовой оценки земель в городских поселениях;

- выявлены особенности формирования рынка земли и иной недвижимости в городе Москве; предложены оригинальные методологические подходы к определению рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земельно-имущественного комплекса;

- разработана и апробирована методика учета в стоимости объекта городской недвижимости выгодности его расположения;

- предложено и апробировано программное обеспечение мониторинга окружающей среды для целей оценки земель городских поселений.

Практическая значимость результатов исследования. Основные научные положения и выводы позволяют расширить методологическую базу оценки земель и иной недвижимости в условиях рыночной экономики и на этой основе повысить эффективность использования земли и иной городской недвижимости.

Ряд предложений и рекомендаций, сформулированных в работе, может быть использован органами исполнительной власти городских поселений, и прежде всего г. Москвы, при принятии решений в сфере управления земельно-имущественным комплексом и регулирования рынка недвижимости, а хозяйствующими субъектами - при определении направлений рационального использования недвижимости и планировании хозяйственной деятельности.

Отдельные положения исследования могут быть применены профессиональными оценщиками в практической работе, а также использованы в учебном процессе в высших учебных заведениях, в том числе - землеустроительного профиля.

Апробация результатов исследования. Предложения, рекомендации и методики использованы Комитетом Государственной Думы по собственности, Комиссией Московской городской Думы и Правительства Москвы по нормативной базе земельных и имущественных правоотношений, Государственным унитарным предприятием «Экономика».

Основные положения диссертационной работы изложены на научнопрактических конференциях профессорско-преподавательского состава Государственного университета по землеустройству (2000-2002 гг.), а также на научно-практической конференции Фонда системного анализа и социально-экономического проектирования (2003 г.).

По результатам исследования автором опубликовано 13 научных работ общим объемом 39.02 п.л., в том числе монография «Рыночная оценка имущества города», рекомендованная учебно-методическим центром «Профессиональный учебник» в качестве учебного пособия для студентов вузов, обучающихся по экономическим специальностям.

Объем и структура диссертационной работы. Диссертация изложена на 152 странице и состоит из введения, трех глав, выводов, списка использованной литературы, включающего 112 наименований, и 6 приложений. Диссертация содержит 18 таблиц, 9 рисунков и 16 формул.

Диссертация: заключение по теме "Экономика и управление народным хозяйством: теория управления экономическими системами; макроэкономика; экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами; управление инновациями; региональная экономика; логистика; экономика труда", Орлов, Степан Владимирович

ВЫВОДЫ И ПРЕДЛОЖЕНИЯ

1. Одной из важнейших стратегических целей государственной политики в области устойчивого экономического развития страны является создание соответствующей новым экономическим условиям системы регулирования земельных и имущественных отношений и управления земельными ресурсами, обеспечивающей эффективное использование земли и иной недвижимости всех форм собственности. Это обуславливает необходимость создания условий для активизации гражданского оборота земель и иной недвижимости, дальнейшего развития правовых и организационно-экономических механизмов регулирования земельно-имущественных отношений, совершенствования экономической оценки земель, формирования единой системы государственного учета объектов недвижимости.

2. В современных условиях особое значение приобретает проблема повышения эффективности использования земельно-имущественного комплекса в городских поселениях, поскольку земельные отношения, рынок земли и иной недвижимости в них, по сравнению с другими территориально-хозяйственными образованиями, имеют свою специфику, обусловленную высокой концентрацией капитала, материальных и иных ресурсов, разнообразием экономических, экологических и градостроительных аспектов их социально-экономического развития.

3. Анализ факторов, определяющих специфику регулирования земельно-имущественных отношений в городских поселениях, позволил выделить основные особенности, которые необходимо учитывать при проведении экономической оценки земель:

- сущность и формы земельно-имущественных отношений в городских поселениях неразрывно связаны с процессом градостроительного развития, который имеет достаточно динамичный характер, вследствие чего функциональное назначение городских земель не остается неизменным. В связи с этим городское землепользование, более чем любое другое, подвержено структурным изменениям;

- ценность городских земель заключается в их возможности обеспечивать дополнительный доход, который возникает благодаря удобному местоположению относительно рынков и более развитому инфраструктурному обустройству территории. Размер земельной ренты в городских поселениях выше за счет сокращения затрат на создание транспортной и инженерной инфраструктуры, а дополнительный рентный доход образуется за счет более высокой эффективности капиталовложений в обустройство территории;

- в городских поселениях земельный рынок формируется и функционирует значительно активнее, чем на других территориях, поскольку в рыночных условиях городские земельные ресурсы становятся объектом повышенного спроса, и в связи с высокой степенью их урбанизации (вложенных капитальных затрат) обладают более высокой, по сравнению с другими категориями земель, стоимостью. Стоимость земельных участков динамична, меняется во времени и имеет устойчивую тенденцию к росту, поэтому их эффективное использование является одним из определяющих факторов формирования налогооблагаемой базы и доходной части бюджета города. Это в свою очередь предопределяет необходимость не только тщательного учета наличия и распределения земель и иной недвижимости, но и их экономической оценки, создания системы контроля за использованием и оборотом земель.

4. Произошедшие в России социальные сдвиги обусловили резко возросшую необходимость в воссоздании института независимой оценки земли и иной недвижимости на качественно новом уровне, разработке и освоении новых видов и форм оценки. Однако становлению российской системы экономической оценки недвижимости препятствует как несовершенство существующей правовой базы, так и ее научно-методологического обеспечения. В целях создания необходимых условий для развития оценочной деятельности, в первую очередь, требуется завершить организационное и правовое оформление независимых саморегулируемых организаций в сфере оценки недвижимости, наделив их правом регулирования деятельности своих членов, включая лицензирование, разработку и формирование национальных стандартов оценки, контроль за соблюдением качества оценочной деятельности и др.

5. Специфика городских поселений обуславливает необходимость выработки принципиально новых подходов к формированию и осуществлению городской земельной политики в области регулирования земельно-имущественных отношений. Главными направлениями совершенствования земельно-имущественных отношений в городских поселениях в общем виде являются:

- обеспечение беспрепятственной реализации гражданами, юридическими лицами и государством права частной собственности на землю;

- стимулирование гражданского оборота земельных участков путем предоставления отечественным и иностранным инвесторам широких возможностей для приобретения земельных участков в собственность из состава земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности для осуществления ими предпринимательской деятельности;

- максимально возможное повышение ценности земельных участков путем создания надлежащих условий для инвестирования капитального строительства, внешнего обустройства территорий, в реконструкцию неэффективных производств, развитие инженерной инфраструктуры и т.д.;

- внедрение практики выкупа земельных участков, находящихся в частной собственности, для нужд территориального развития города;

- введение дифференцированного земельного налогообложения и иных платежей (повышенных ставок земельного налога за пользование сверхнормативными площадями, дифференцированного земельного налога и т.д.), стимулирующих рациональное использование городских земель в соответствии с их функциональным назначением, градостроительной и планировочной организацией города;

- перевод земельной собственности в финансовые активы и включение земельных капиталов в обращение на фондовом рынке;

- переход от фискального характера земельных платежей к их капитализации по долгосрочным долговым обязательствам.

6. Важнейшим инструментом регулирования земельно-имущественных отношений и управления земельными ресурсами города становятся автоматизированные системы ведения земельного кадастра. Правовая, учетная и фискальная функции земельного кадастра позволяют городским властям, с высокой долей эффективности и экономической обоснованности, применять в различном сочетании экономические и административно-правовые методы регулирования земельно-имущественных отношений и управления земельными ресурсами. Важнейшей составной частью земельного кадастра и инструментом организации эффективного использования земель как с точки зрения экономического и экологического ее состояния, так и потенциальных возможностей при ее оптимальном использовании является массовая экономическая оценка городских земель.

Решению задач общегородского характера в этой сфере деятельности будут способствовать предлагаемые в работе концептуальная графическая модель построения и алгоритм массовой экономической оценки земель городских поселений. Практическое использование указанных разработок позволяет решать многофункциональные задачи почти по всему спектру проблем массовой оценки рыночной стоимости городской земельной собственности (определение налогооблагаемой базы, планирование перспективного развития городского хозяйства и т. д.).

7. Несовершенство методов определения рыночной стоимости городских земель является серьезным препятствием для реализации их экономического потенциала и развития рынка земли. Кроме того, крайняя неоднородность качественного состояния городских территорий требует дифференцированного подхода к оценке объектов городского земельно-имущественного комплекса не только по функциональному назначению земельных участков, но и по средоохранной и средовоспроизводящей их ценности. В связи с этим, на основе концепции массовой оценки земель, разработана и апробирована методика массовой оценки рыночной стоимости земель, основанной на совместном использовании экспертного и математического методов.

Использование предложенного алгоритма расчета рыночной стоимости земельных участков позволяет оперативно вести мониторинг ее изменения без проведения сплошной переоценки по всей совокупности земельных участков. В прикладном плане методика представляет практический интерес при разработке и оптимизации схем территориально-экономического зонирования территории города, а также может служить научно-методической основой при решении транспортных и экологических задач, оптимизации градостроительных проектов, сервейинге городского имущества и управлении перспективным развитием города.

8. В целях повышения качества аналитической работы, в работе предложено программное обеспечение для массовой экономической оценки объектов земельной недвижимости города — система «Мегаполис-недвижимость», в которой реализованы методики кластерного и корреляционно-регрессионного анализа, методы парных сравнений и расстановки приоритетов, использован системный подход к формированию базы данных. Апробация указанного программного обеспечения на ряде объектов показала, что его применение в практике оценки позволяет повысить научную обоснованность принимаемых управленческих решений.

9. Одним из недостатков существующих методик оценки городских земель и иной недвижимости является субъективный способ определения весовых коэффициентов. В диссертационной работе предлагается усовершенствованная методика учета в стоимости объекта городской недвижимости выгодности его расположения с использованием методов парных сравнений и расстановки приоритетов. Опрос экспертов, ретроспективный анализ и сравнение рыночной стоимости и стоимости продажи более 34 объектов недвижимости по г. Москве показал, что использование предлагаемой методики дает более точную оценку, она проста в применении, что позволяет рекомендовать ее для использования в практике оценочной деятельности.

10. При проведении массовой оценки земель возникает настоятельная необходимость учета экологического состояния земельных ресурсов как главного элемента природно-ресурсного потенциала города, поскольку стоимостная оценка предполагает создание экономических стимулов рационального использования природных ресурсов и их охраны, обеспечение равных экономических условий хозяйствования, переход к прямым рентным платежам за использование природных ресурсов. Однако большое количество контролируемых факторов, мест и времени измерений создает значительные трудности при обработке информации о состоянии окружающей среды. Улучшить учет экологического состояния при оценке земельных ресурсов города позволяет программа экологического мониторинга окружающей среды, которая позволяет вводить и хранить значения измерений содержания химически вредных веществ в почве, воде и воздухе. Апробация указанной программы показала, что ее использование способно существенно улучшить качество учета экологического состояния при оценке земельных ресурсов города.