Организационно-экономическая модель управления муниципальной недвижимостью тема диссертации по экономике, полный текст автореферата

Автореферат диссертации по теме "Организационно-экономическая модель управления муниципальной недвижимостью"

На правах рукописи

МЕЛИК-СТЕПАНЯН НАРЕК ВАГРАМОВИЧ

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ МОДЕЛЬ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным

хозяйством: экономика, организация, управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

10 ОКТ 2013

АВТОРЕФЕРАТ диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Пенза 2013

005534357

005534357

Официальные оппоненты:

Диссертация выполнена в Федеральном государственном бюджетном образовательном учреждении высшего профессионального образования «Волгоградский государственный архитектурно-строительный университет».

Научный руководитель: Максимчук Ольга Викторовна,

доктор экономических наук, профессор кафедры «Экономика и управление проектами в строительстве», декан факультета экономики и права Волгоградского государственного архитектурно-строительного университета

Хаметов Тагир Ишмуратович,

доктор экономических наук, профессор, заведующая кафедрой «Землеустройство и геодезия» Пензенского государственного университета архитектуры и строительства;

Кулаков Кирилл Юрьевич,

доктор экономических наук, профессор кафедры «Организация строительства и управление недвижимостью» Московского государственного строительного университета

Уральский федеральный университет имени первого Президента России Б.Н.

. Ельцина (кафедра «Экономика и управление строительством и рынком недвижимости», заведующий кафедрой, доктор экономических наук, профессор Платонов Анатолий Михайлович)

Защита состоится « 24 » октября 2013 г. в 12.00 часов на заседании Диссертационного совета Д 212.184.03 при Пензенском государственном университете архитектуры и строительства по адресу: 440028, г. Пенза, ул. Г. Титова, 28, корп. 3, ауд. 3308.

С диссертацией можно ознакомиться в научно-технической библиотеке Пензенского государственного университета архитектуры и строительства.

Автореферат разослан « 24 » сентября 2013 г.

Ведущая организация:

Ученый секретарь

Диссертационного совета Д 212.184.03 кандидат экономических наук, доцент I

еу

С.Ш.Левина

I. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА РАБОТЫ

Актуальность исследования. Решение задач, связанных с эффективным использованием объектов муниципальной недвижимости — одна из ключевых сторон деятельности органов местного самоуправления. Недостаток финансовых ресурсов обуславливает необходимость со стороны муниципалитетов смещения акцентов в пользу других источников наполнения местных бюджетов. В этом ключе поступления от использования недвижимого имущества, закрепленного в собственности муниципалитета, могут стать значительным и стабильным источником развития. Назрела необходимость повышения эффективности использования муниципальной недвижимости в интересах социально-экономического развития муниципальных образований, направленного на получение в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективе роста доходов от недвижимости, на расширение налогооблагаемой базы, возрастание объема инвестиций в недвижимое имущество, рост ценности имущественного комплекса. С учетом вышесказанного, исследование проблемы повышения эффективности использования муниципальной недвижимости и совершенствование системы управления ею имеет важное научно-практическое значение и предопределяет актуальность темы диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Проблематика реформирования в области имущественных отношений, определения их сущности и экономического содержания находит отражение в работах таких авторов, как С.С. Алексеев, П.Г. Бунич, Е.Т. Гайдар, А.П. Морова, А.Д. Радыгин и других. Однако проблемы непосредственно муниципального имущества, его места и роли в системе экономических отношений общества этими авторами рассматривались не достаточно широко. К числу авторов, рассматривающих в своих работах проблемы управления муниципальным имуществом, можно отнести А.Г. Поршнева, Л.И. Абалкина, Г.В. Гутмана, В.И. Кошкина и др. Наличие определенных результатов по широкому спектру исследований по рассматриваемой в диссертации проблеме в работах С.А. Баронина, Г.М. Загидуллиной, А.Н. Ас аула, О.В. Максимчук, А.И. Романовой, В.В. Григорьева, Т.И. Хаметова, Б.Б. Хрусталева и других учёных не исключает необходимости дальнейшего развития ее теоретических и методических положений, обобщения практического опыта. Проблемы эффективного использования непосредственно муниципальной недвижимости, её место и роль в системе экономических отношений общества, вопросы управления недвижимостью на уровне города недостаточно изучены и разработаны.

Целью диссертационного исследования является разработка и теоретико-методическое обоснование организационно-экономической модели управления муниципальной недвижимостью в целях повышения эффективности её использования.

Для достижения поставленной цели в работе были поставлены и последовательно решены следующие задачи:

1. Исследованы теоретические подходы к управлению муниципальной недвижимостью, раскрыто содержание системы управления муниципальной недвижимостью.

2. Изучены концептуальные основы построения системы управления муниципальной недвижимостью, определены её подсистемы и элементы.

3. Проведён анализ и выявлены недостатки по эффективному использованию объектов муниципальной недвижимости.

4. Предложен методический подход к оценке эффективности использования муниципальной недвижимости.

5. Разработана организационно-экономическая модель системы управления муниципальной недвижимостью на основе горизонтальной интеграции связей между субъектами хозяйственной деятельности.

6. Предложен методический подход к управлению муниципальной недвижимостью с использованием авторской организационно-экономической модели.

Предметом исследования выступают организационно-экономические отношения и связи, определяющие систему управления и факторы эффективного использования объектов муниципальной недвижимости.

Объектом исследования является муниципальная недвижимость.

Рабочая гипотеза диссертационного исследования заключается в том, что на современном этапе муниципальное образование как социально-экономическая система должно быть самодостаточным и самофинансируемым. Одним из источников этого являются доходы и поступления в муниципальный бюджет от эффективного использования муниципальной недвижимости, получаемой в результате реализации верных управленческих решений. Недостатки в сфере управления муниципальной недвижимостью - важный аспект, через призму которого следует подходить к решению проблемы низкой эффективности использования муниципальной недвижимости и, неравномерного социально-экономического развития муниципальных образований.

Методологическая, теоретическая и эмпирическая база исследования.

Методологической базой исследования послужили фундаментальные и прикладные исследования, посвященные методическим положениям управления муниципальной недвижимостью, приёмы экономико-математического моделирования явлений и процессов в прикладной экономике. Методическая схема диссертационного исследования представлена на рис. 1.

Теоретической основой диссертационного исследования являются труды отечественных и зарубежных учёных, развивавших концепции и гипотезы, обоснованные и представленные в экономической литературе, посвященные принципам управления объектов недвижимости на уровне местного самоуправления. Использованы фундаментальные разработки современной экономической теории.

Эмпирическую базу исследования составили методические и справочные материалы; данные Росстата; статистическая отчётность действующих предприятий местного самоуправления; нормативные акты органов управления; нормативно-правовые акты Российской Федерации.

Методы исследования

Методы математического, структурного, технико-экономического, логического анализа в рамках системного подхода

Результаты исследования

1 г 1' ^ г

1. Уточнена трактовка управления м)-няцнпальной недвижимостью как целенаправленной деятельности муниципальных образований, организующих и координирующих организационно-экономические отношения по вопросам использования муниципальной недвижимости; разработан состав системы управления муниципальной недвижимостью, включая подсистемы: механизма управления, структуры управления, организации процессов управления, обеспечения, что позволяет утонить цели, функции, задачи и операции управления муниципальной недвижимости и целесообразно в улучшении деятельности муниципальных образований в области эффективного использования недвижимости 2. Обосновано применение в построении системы управления муниципальной недвижимостью принципов. традиционно используемых в оценке недвижимости и теории менеджмента: пообъектного управления; наилучшего использования; платности; сбалансированности прав и ответственности; открытости информации, обеспечивающих согласованность связей и отношений между её подсистемами и внешней средой и эффективность управления муниципальной недвижимостью 3. Предложен методический подход к оценке эффективности использования муниципальной недвижимости по критерию рациональности (обоснованности) размещения разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня социально-экономического развития, согласованности муниципальных интересов, интересов населения, интересов хозяйствующих субъектов в части социокультурного развития, рентабельности, экологии 4. Разработана организационно-экономическая модель системы управления муниципальной недвижимостью на основе горизонтальной интеграции связен между субъектами хозяйственной деятельности, функционирующих в данном муниципальном образовании в рамках частно-муниципального партнерства, позволяющего устранить противоречия по целевому использованию объектов муниципальной недвижимости и повысить эффективность нх использования

Рис. 1. Методическая схема диссертационного исследования

Научная новизна результатов диссертационной работы заключается в следующем:

1. Уточнена трактовка управления муниципальной недвижимостью как целенаправленной деятельности муниципальных образований, организующих и координирующих организационно-экономические отношения по вопросам использования муниципальной недвижимости; разработан состав системы управления муниципальной недвижимостью, включая подсистемы: механизма управления, структуры управления, организации процессов управления, обеспечения, что позволяет утонить цели, функции, задачи и операции управления муниципальной недвижимости и целесообразно в улучшении деятельности муниципальных образований в области эффективного использования недвижимости.

2. Обосновано применение в построении системы управления муниципальной недвижимостью принципов, традиционно используемых в оценке недвижимости и теории менеджмента: пообъектного управления; наилучшего использования; платности; сбалансированности прав и ответственности; открытости информации, обеспечивающих согласованность связей и отношений между её подсистемами и внешней средой и эффективность управления муниципальной недвижимостью.

3. Предложен методический подход к оценке эффективности использования муниципальной недвижимости по критерию рациональности (обоснованности) размещения разнообразных объектов с учетом специфики положения и уровня социально-экономического развития, согласованности муниципальных интересов, интересов населения, интересов хозяйствующих субъектов в части социокультурного развития, рентабельности, экологии.

4. Разработана организационно-экономическая модель системы управления муниципальной недвижимостью на основе горизонтальной интеграции связей между субъектами хозяйственной деятельности, функционирующих в данном муниципальном образовании в рамках частно-муниципального партнерства, позволяющего устранить противоречия по целевому использованию объектов муниципальной недвижимости и повысить эффективность их использования.

Обоснованность и достоверность результатов исследования.

Обоснованность результатов диссертационной работы подтверждена применением современных теорий экономического исследования, методов научных положений, разработанных автором, с возможностью проверки выдвинутой гипотезы, что подтверждается апробацненрезультатов исследования.

Достоверность результатов диссертационной работы обусловлена применением современных теорий экономического исследования, методов и научных положений, разработанных автором, с возможностью проверки выдвинутой гипотезы, что подтверждается апробацненрезультатов исследования.

Теоретическая значимость работы заключается в разработке организационно-экономической модели эффективного управления объектами муниципальной недвижимости.

Практическая значимость работы исследования заключается в использовании предложенной модели в качестве прикладной при формировании (реструктуризации) организационной муниципальной структуры в составе подразделений, отвечающих за вопросы эффективного использования объектов муниципальной недвижимости. Полученные результаты могут быть использованы в учебном процессе по дисциплинам «Экономика недвижимости», «Оценка недвижимости».

Соответствие диссертации Паспорту научной специальности. Отраженные в диссертации научные положения соответствуют формуле и области исследований паспорта специальности 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством. Направление «Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)», а именно:

пункт 1.79. Развитие теории и методология управления объектами недвижимости различного функционального назначения;

пункт 1.83. Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики.

Апробация основных результатов исследования. Основные теоретические и практические положения докладывались автором на городской научно-практической конференции «Актуальные проблемы стратегии развития Волгограда» (г. Волгоград, Администрация Волгограда, 2012 г.), международной научно-практической конференции «Научный потенциал молодых учёных для инновационного развития строительного комплекса Нижнего Поволжья» (г. Волгоград, ВолгГАСУ, 2011 г.).

Реализация результатов исследования. Положения диссертации отражены в отдельных выводах и рекомендациях, полученных в результате проведенного исследования, апробированы в практической деятельности подразделений власти и организаций, работающих в сфере управления недвижимостью г. Волгограда. Основные положения в отношении предложенной системы управления муниципальной недвижимостью взяты за основу департаментом муниципального имущества города Волгограда при разработке концепции повышения эффективности использования объектов недвижимости на 20132016 гг., что подтверждается актом о внедрении. Разработки по результатам диссертационного исследования были использованы в учебном процессе по дисциплине «Экономика недвижимости».

Публикации. По теме диссертации опубликовано 8 статей общим объёмом 3,2 пл., лично автора - 2,7 пл., из них четыре научные работы изданы в рецензируемых научных изданиях по перечню ВАК в объеме 2,3 пл., лично автора-1,9 пл.

Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка литературы (167 наименований трудов отечественных и зарубежных авторов), 1 приложения, содержит 179 страницы, 17 рисунков, 8 таблиц и 18 формул).

Во введении обоснована актуальность, степень разработанности, цель, задачи, предмет, объект, методы и результаты исследования.

В главе 1 «Теоретические аспекты управления муниципальной недвижимостью» исследованы сущность и содержание системы управления муниципальной недвижимостью, концептуальные основы построения системы управления муниципальной недвижимостью и её основных подсистем.

В главе 2 «Анализ управления муниципальной недвижимостью»

проведен анализ и дана оценка использования объектов муниципальной недвижимости, эффективности организационно-экономических отношений, возникающих в процессе управления муниципальной недвижимостью.

В главе 3 «Моделирование управления муниципальной недвижимостью» дано структурно-логическое и экономико-математическое описание организационно-экономической модели и выполнена оценка эффективности использования муниципальной недвижимости с учетом предложений и разработок автора; предложен методический подход к управлению муниципальной недвижимостью.

В заключении сформулированы основные выводы и рекомендации по результатам исследования.

Научные результаты, выносимые на защиту:

1. Авторская трактовка управления муниципальной недвижимостью и системы управления муниципальной недвижимостью.

2. Обоснование использования в построении системы управления муниципальной недвижимостью традиционных принципов оценки недвижимости и принципов теоретического менеджмента: пообъектного управления; наилучшего использования; платности; сбалансированности прав и ответственности; открытости информации.

3. Методический подход к оценке эффективности использования муниципальной недвижимости с учетом уровня социально-экономического развития муниципального образования.

4. Организационно-экономическая модель системы управления муниципальной недвижимостью на основе горизонтальной интеграции связей между субъектами хозяйственной деятельности.

II. ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ, ВЫНОСИМЫЕ НА ЗАЩИТУ

1. Авторская трактовка управления муниципальной недвижимостью и системы управления муниципальной недвижимостью

К муниципальной недвижимости относят: административную; социальную; коммерческую; недвижимость инфраструктурного и специального назначения; жилую; незастроенные земельные участки. Под управлением муниципальной недвижимостью в данной работе понимается спланированный, организованный и контролируемый комплекс мероприятий, который направлен на достижение намеченных целей и решение поставленных задач по эффек-

тивному использованию, сохранности, распоряжению, преобразованиям и развитию недвижимости, находящейся в муниципальной собственности.

Управление муниципальной недвижимостью - это целенаправленное воздействие со стороны муниципального образования на все объекты принадлежащей ему недвижимости, как целенаправленная деятельность специализированных подразделений муниципального образования, принимающих решения, организующих и координирующих организационно-экономические отношения в области строительства и эксплуатации объектов муниципальной недвижимости в соответствии с целями и задачами функционирования муниципального образования как социально-экономической системы. Система управления муниципальной недвижимостью в данной работе определяется как совокупность элементов (или подсистем: механизма управления, структуры управления, организации процессов управления, обеспечения), имеющая определённые цели, задачи, функции, структуру связей и отношений, культуру, взаимодействующую с внешней средой. Муниципальное образование как собственник устанавливает определенные правила и условия пользования, владения и распоряжения этими объектами.

Главной целью частного собственника, использующего свое имущество в процессе предпринимательской деятельности, всегда является прибыль. В отличие от него, муниципальное образование может быть сориентировано, прежде всего, не на получение максимума возможной прибыли, а на реализацию социальных задач. Будучи системно представленными, муниципальные образования рассматриваются во взаимодействии с разного рода территориями и общественными институтами, которые образуют окружающую среду. По отношению к внешним воздействиям муниципальное образование сохраняет свою структуру и устойчивость. И чем жестче связи внутри него, тем сильнее его системный характер. Таким образом, уровень жесткости связей напрямую зависит от его конфигурации, размеров, расстояния до близлежащих территориальных единиц и пр. Основными подсистемами муниципального образования являются экономика, территория и население. Внутреннее единство этих подсистем муниципального образования обуславливает воспроизводство его в качестве социально-экономической системы, направленной на удовлетворение потребностей общества.

2. Обоснование использования в построении системы управления муниципальной недвижимостью традиционных принципов оценки недвижимости и теоретического менеджмента принципов: пообъектного управления; наилучшего использования; платности; сбалансированности прав и ответственности; открытости информации

По данным на 1 января 2012 года в составе муниципальной имущественной казны находилось имущество балансовой стоимостью 61417,5 млн руб. и остаточной стоимостью 49782,5 млн руб. Для эффективного использования имущества муниципальной имущественной казны города Волгограда и обеспечения его сохранности из казны было передано в пользование имущество

остаточной стоимостью 2165,6 млн руб., из них: на хранение - остаточной стоимостью 2125,8 млн руб.; в безвозмездное пользование - остаточной стоимостью 6,7 млн руб.; в аренду - остаточной стоимостью 33,2 млн руб. Была проведена работа по передаче объектов коммунальной инфраструктуры, принятых в муниципальную казну от юридических лиц, а также включенных в состав казны как бесхозяйное имущество, в хозяйственное ведение муниципальных предприятий.

Всего за 2011 г. доходы от управления и распоряжения муниципальным имуществом составили 740,4 млн руб., на 9,1% превысили доходы 2010 года, в том числе: отчисления от прибыли муниципальных унитарных предприятий, дивиденды - 40,4 млн руб.; средства, получаемые от сдачи в аренду недвижимого имущества, - 329,6 млн руб.; средства, получаемые от сдачи в аренду движимого имущества, - 4,3 млн руб.; средства, получаемые от продажи муниципального имущества, - 366,1 млн руб. (рис. 2).

Доход (млн руб.)

т •

3,4

ш ■ 18,7

т- sSi

*» - •' ШЛ

ж- 1

т • .' тл

в-

«м

IIIй

L.

и • 1«Д

' Ш»I

ШЛ\

Шг*

т

иущеега*

SS «рмада втевв»»

идеткян

ШШрщт щртзшяышт шшж

2Штм.

2Ш та

Шйзт

Время {год)

Рис. 2. Поступления средств в бюджет города Волгограда от управления и распоряжения муниципальным имуществом

За 2012 г. для проведения торгов по продаже земельных участков шш права на заключение договора, аренды земельных участков было сформировано 80 земельных участков общей площадью 169.98 га (в 4 раза больше, чем за 2011 год), в том числе 52 земельных участка для жилищного строительства общей площадью 86.31 га (в 3,5 раза больше, чем за 2011 г.), из них: для комплексного освоения в целях многоэтажного жилищного строительства - 2 земельных участка общей площадью 81.93 га (площадки «Родншсовая-2» и «Тормосиновская»): для многоэтажного жилищного строительства - 3 земельных участка общей пжяцадыо 0.17 га; для индивидуального жилищного строительства - 47 земельных участков общей площадью 4.21 га. В 2012 г. увеличилось общее количество предоставленных земельных участков, в частности земельных участков под индивидуальное жилищное строи-

тельство. Снижается общая площадь предоставленных земельных участков в результате увеличения их количества. В это же время, ввиду отсутствия проектов планировки, транспортной и инженерной инфраструктуры, снижается количество земельных участков, формируемых для строительства коммерческих объектов на незастроенных территориях.

Поступления в бюджет города Волгограда арендной платы за землю за 2012 г. составили 1036,9 млн руб., это на 4,9% больше поступлений за соответствующий период в предыдущем году (рис. 3).

Доход (тпн руб,)

1200 1

2011 год 2012 год

Рис. 3. Доходы от продажи земельных участков в собственность и доходы от поступлений по арендной плате за землю

Основными свойствами муниципального образования как социально-экономической системы является целостность, коммуникативность, устойчивость, самоорганизация. Эффективность функционирования муниципального образования, в частности - эффективность использования недвижимости, находятся под воздействием факторов: общественно-политических; социальных; экологических; личностно-психологических и экономических. Действие последней группы факторов отражает функционирование и развитие существующей системы экономических отношений внутри муниципального образования и его взаимодействия с внешней средой. В данную группу факторов входят: ресурсно-сырьевой; ресурсно-трудовой; производственно-налоговый; инфраструктурный; бюджетно-финансовый; потребительский; инвестиционный; фактор сбережений населения и их использования; структурный.

За базовые признаки структурирования муниципальной недвижимости в интересах эффективного использования, являются распределение её по функциональному использованию и формам собственности. Классификация по способам использования муниципальной недвижимости позволяет выделить два этапа в процессе принятия управленческих решений касательно объектов недвижимости. На первом этапе определяется вариант функционального использования объекта (коммерческий, социальный, административный) в соответствии с принципами системы управления муниципальной недвижимостью. На втором этапе, исходя из избранных критериев и характеристик объекта,

выбирается определённый вариант управленческого решения относительно объекта недвижимости.

К числу основных задач, которые решаются в процессе управления недвижимым имуществом, находящимся в собственности города, относится достижение оптимального распределения муниципальной недвижимости по разным вариантам функционального предназначения. Под оптимальным распределением объектов муниципальной недвижимости по вариантам их функционального предназначения понимается такое распределение, которое позволяет максимизировать чистые доходы муниципального образования от недвижимости, находящейся в собственности, при одновременном обеспечении необходимым количеством объектов недвижимости (с необходимыми качественными характеристиками), используемых в коммерческих, административных и социальных целях.

Политика муниципального образования в области управления недвижимостью должна быть основана на необходимости достижения оптимального распределения муниципальной недвижимостью между различными формами собственности с точки зрения интересов развития муниципального образования как социально-экономической системы. Действенность системы управления муниципальной недвижимостью обязана обеспечиваться некими правилами, требованиями, и автор считает целесообразным использование принципов, традиционно применяемых в оценке недвижимости и в построении систем управления согласно теории менеджмента: пообъектного управления; наилучшего использования; принцип платности; сбалансированности прав и ответственности; принцип открытости информации.

Следование этим принципам создаст необходимые для эффективного использования муниципальной недвижимости условия:

- формирование единого мнения представительных и исполнительных органов местного самоуправления по вопросам использования и управления недвижимого имущества;

- повышение ответственности исполнительных органов муниципальной власти города за качество принимаемых решений касательно объектов недвижимости с учетом интересов города;

- рациональное распределение прав собственности на объекты недвижимости города между РФ, субъектом РФ и муниципальными образованиями;

- расширение возможностей коммерческого использования объектов недвижимости, которые относятся к объектам исторического наследия, с учетом интересов их сохранности и получения прибыли от их использования;

- уточнение и пообъектное разграничение недвижимости, включая землю, находящегося в государственной собственности, на объекты федеральной собственности, собственности субъекта РФ и муниципальной собственности;

- определение масштабов и пообъектного состава недвижимого имущества, необходимого для реализации полномочий города, как субъекта муниципальной власти, так и как хозяйствующего субъекта;

- определение масштабов и пообъектного состава недвижимого имущества, которое подлежит передаче в собственность хозяйствующих субъектов и граждан города.

Повышение эффективности использования объектов муниципальной недвижимости возможно только через качественное преобразование всей системы отношений, возникающих по вопросам распоряжения, развития и эксплуатации объектов недвижимого имущества.

3. Методический подход к оценке эффективности использования муниципальной недвижимости с учетом уровня социально-экономического развития муниципального образования

Под эффективностью использования муниципальной недвижимости в данной работе понимается степень соответствия направления её использования интересам муниципалитета как сложной экономической системы. Критерием эффективности может стать рациональность размещения разнообразных объектов недвижимости с учетом их специфики положения и уровня социально-экономического развития, согласованности муниципальных интересов, интересов населения, интересов хозяйствующих субъектов в части социокультурного развития, рентабельности и экологии.

На практике выделяют три аспекта: земельный; градостроительный; природоохранный - с позиций, которых руководство муниципалитета может оценивать эффективность использования муниципальной объектов недвижимости. Эффективность использования объекта муниципальной недвижимости характеризуется отношением фактического ресурсопотребления на конкретном объекте к проектируемому. Показатель эффективности использования объектов недвижимости (Е) рассчитывается как величина, обратная уровню диспропорций (£>) между существующим и проектируемым использованием вышеупомянутого объекта:

Е = — ■ 100 % В

(1)

Безразмерный комплексный показатель диспропорций между существующим и проектируемым использованием объекта недвижимости определяется по формуле:

••1 ■ ...

где: кг - коэффициент «жесткости» политики штрафных санкций за неэффективное использование объекта недвижимости: Л, - весовой коэффициент дефицитности 1-того вида ресурсов; А - показатель уровня диспропорций по ¿-тему гиду ресурсов.

Чем меньшее значение безразмерный комплексный показатель диспропорций принимает, тем показатель эффективности использования объекта недвижимости выше. Максимальное значение (100%) последнего означает полное соответствие существующего ресурсопотребления проектируемому. Все частные диспропорции при этом отсутствуют. Отметим, что коэффициент «жесткости» политики штрафных санкций определяет, во сколько раз сумма дополнительных штрафных выплат за неэффективное использование объекта может превышать показатель исходной арендной платы. При к5 = 1 максимальная величина штрафных санкций не сможет превысить исходной арендной платы; таким образом, наименее эффективное использование объекта удваивает выплаты за пользование землей; при к5-2- утраивает и т.п. Значения 0,- весовых коэффициентов дефицитности ¿-того вида ресурсов - часто определяются экспертной оценкой.

На основе кластерного анализа эффективности использования объектов недвижимого имущества можно определять наиболее эффективные варианты их использования, такие как: сдача в аренду, передача в управление, передача в залог, отчуждение. Долевое соотношение направлений по суммарной стоимости активов показано на диаграмме (рис. 4). Как видно из диаграммы, наибольшими активами обладает сектор общественного питания - 24,5%, затем идет строительство и ЖКХ -18,4%, далее торговля и бытовые услуги - по 14,3%. В общих активах муниципалитета наименьшим сектором является туризм - 4,1%. Для целей объективной оценки муниципальной недвижимости наиболее оптимальными являются приведённые показатели: выручка; рыночная стоимость; ликвидность; рентабельность; перечисления в бюджет; платежеспособность.

25%

14%

14% 10%

Рис. 4. Структура муниципальной недвижи

□ торговля

о реклам и СМИ а бытовые успуги

□ общестенное птзмиэ а финансовые услуги

о туризм

В юридические услуги

□ строительство и ЖКХ

ИОСТИ_

Построим матрицу на основе приведенных данных, строками будут являться данные по муниципальным объектам недвижимости, а столбцами - показатели эффективности деятельности предприятий и организаций, функционирующих на данных объектах. Сформирована выборка из двадцати четырех объектов недвижимости муниципалитета (табл. 1):

Таблица 1

Сводные показатели по объектам муниципальной недвижимости (данные указаны в ме. руб. за 2012 год на материалах г. Волгограда)_

Объекты МН Рыночная стоимость Выручка Ликвидность Платежеспособность Рентабельность Перечисления в бюджет

1 58000 33000 0.S3 0.71 0,20 4500

2 53000 2S0Q0 0.56 0.72 0,18 3000

3 35000 21000 0.97 0.63 0,03 2000

4 11000 7000 0,43 0,54 0,15 500

5 50000 17000 0,66 0.45 0,36 1000

6 4000 3000 0.51 0.S5 0,05 500

7 16000 12000 03S 0.92 0,41 5000

S 7000 2000 1,02 0,6« -ОДО -500

9 14000 8000 0,88 0.51 0.41 2000

10 43000 27350 0,61 0.33 0,21 4000

.11 6200 4300 0,25 0,89 0.27 1000

12 21500 12200 0.44 0,73 ОДЗ 3500

13 70300 40000 0,95 0,69 035 4800

14 9400 5000 1,12 0,36 0.02 2300

15 23000 9400 0.75 0,58 0.1S 4100

16 4SOOO 3500 0,3 0,75 0.30 1250

17 1300 500 0,8 0,75 0.20 400

IS 17500 10500 0.59 039 4),13 -200

19 120700 68300 U 0.49 0.32 5000

20 77000 47900 0.99 0,84 0.46 3700

21 11000 6000 0,73 0.77 ОДР 2100

22 27200 13800 1,00 0.68 0,25 3900

23 3S000 11400 0,64 0,46 0,16 4500

■ 24 35500 2CGG0 0,79 0,93 0,14 2800

Основные блоки муниципальной недвижимости на следующем шаге формируются. Проведенный анализ на основе полученных результатов расчетов, позволяет выделить четыре кластера, содержащие объекты с похожими характеристиками. Информация по кластерам представлена в табл. 2.

Таблица 2

Показатели эффективности использования муниципальной недвижимости _по кластерам в 2012 г. (на материалах г. Волгограда)_

Показатели I кластер II кластер III кластер IV кластер

.V? о6ь«сгоа 23,24, 3, 16, 10,5,21 18, 7Г 17, И, 8, 6, 9. 14. 21. 4 20, 13

Рентабельность по выручке 18,5% 18,8% 40,9% 32%

Рентабельность по активам 20,5% 17% 40,8% 32%

Ликвидность 67% 69% 97% 120%

Платежеспособность 64% 62% 77% 49%

Перечисления в фона 2881,25 18923 4250 5000

Доля перечислений в выручке 14% 26% 9,6% 73%

На основании показателей таблицы можно сделать следующий вывод, что наиболее успешным является кластер 1П. Затем идет успешный кластер IV. Кластер I развивается стабильно и не вызывает серьезных замечаний, но для повышения его эффективности следует провести экономический анализ предприятия и выявить причины замедления темпов роста. Рассматривая кластер И, можно принять решение о продаже объектов 8 и 18, которые являются наи-

менее эффективными. Таким образом, для вышеупомянутых объектов следует провести мероприятия предпродажной подготовки, в целях повышения их инвестиционной привлекательности.

4. Организационно-экономическая модель системы управления муниципальной недвижимостью на основе горизонтальной интеграции связей .между субъектами хозяйственной деятельности

Предлагаемая модель системы управления муниципальной недвижимостью ориентирована на достижение поставленных целей и задач; в её основе управленческие воздействия на использование объектов недвижимости территории (объектов управления) муниципальными и государственными органами власти, организациями и предприятиями (субъектами управления), а также отраслевыми комплексами всех форм собственности.

Основной бл ок разработанной модели состоит из подсистем первого, второго итретьего уровня. Первый уровень включает подсистемы и инструменты, направленные на решение общих стратегических задач социально-экономического развития всей совокупности территориальных и отраслевыхкомплексов муниципального образования. В него включены подсистемы прогнозирования, планирования и стратегического развитая муниципального образования,генерации проектов и привлечения инвестиций, управления финансовыми и бюджетными потоками, управления информационными потоками, управления промышлеиио-экономической политикой муниципального образования.

Подсистема второго уровня—управле ния внутренними бизнес-процессами - ориентирована на оптимизацию внутренних процессов управления отдельными комплексами и объектами недв1шшюсш муниципального образования. Подсистемы третьего уровня - контроля эффективности принятия управленческих решений и управления результатами - обеспечивают оценку эффективности функционирования как всей системы в целом, так и отдельных её элементов для последующей адаптации в управлении изменениями внутренней и внешней среды.

В соответствии с целями развитие муниципального образования как территории, имеющей приоритетное значение для развития экономики и социальной сферы, должно бьпъ направлено на широкое привлечение частных инвестиций в развитие недвижимости на этих территориях с использованием такой организационной формы, как корпорации развитая территорий. Цель этого -создание эффективных и устойчивых организационных и финансовых механизмов частно-муниципального партнерства для обеспечения земельных участков под строительство инженерной, социальной и дорожной инфраструктурами, а также последующей реализации проектов малоэтажного строительства до конечной стадии. На наш взгляд, реализация данных механизмов может осуществляться на основе модели горизонтальной интеграции муниципалитета и бизнеса - корпораций развитая территорий, являющихся, по суш. девелоперскими компаниями (рис. 5).

Рис. 5. Организационно-экономическая модель управления муниципальной недвижимостью на основе горизонтальной интеграции

Данная организационно-экономическая модель является эффективным инструментом повышения инвестиционной активности не только в отдельном муниципальном образовании, но и в регионе, направленной на реализацию мероприятий по формированию системы эффективного управления недвижимостью и развития территорий.

Для того чтобы управлять эффективностью муниципальной недвижимости, целесообразно проанализировать деятельность предприятий, функционирующих на базе муниципальной недвижимости, выявить основные показатели их результатов и рассчитать доход муниципалитета от деятельности каждого предприятия.

Доход муниципалитета от деятельности предприятий, функционирующего на базе муниципальной недвижимости определяется по формуле (3):

1 = <1-Р-Т. (3)

где: I - доход муниципалитета; Р - балансовая прибыль предприятия, функционирующего на базе муниципальной недвижимости, подлежащая налогообложению; Т- налоговые и иные платежи в бюджет; <1 - доля муниципалитета в имуществе предприятия функционирующего на базе муниципальной недвижимости (для унитарных предприятий <1=1).

Прибыль делится на выплаты собственникам Б и приращение его имущества ДА, в этом случае доход определяется по формуле (4):

1 = <!-а>+ДА)-Т3. (4)

При этом составляющая ДА соответствует приращению стоимости имущества. Шата за использование муниципальных ресурсов (например, при сдаче их в аренду, лизинг и др.) включает: возмещение общественных затрат (включая неявные) по вовлечению ресурсов в хозяйственный обороти их воспроизводству: экономическую реету. определяемую редкостью ресурса и спросом нанего. В связи с вышесказанным, рассмотрим критерии эффективности управления муниципальной недвижимостью.

Данные для расчета вышеупомянутого параметра представлены в табл. 3.

Таблица 3

Исходные данные для анализа эффективности использования муниципальной недвижимости (на материалах г. Волгограда)_

Объекты Балансовая Выплаты, Прираще- Налоговые и Доля му- Доход му-

КС прибыль, Р собственни- ние имуще- иные платежи ниципа- ниципали-

кам. D ства, ДА в бюджет, Т литета, d тета, I

Объект 1 17800 10400 ■ 7400 2730 1 5070

Объеп4 3500 1500 2000 1225 0,25 -350

Объел 5 9600 4000 5600 3360 0,5 1440

Объест 10 15300 7200 8100 5355 0,9 8415

Объект 12 7400 3100 4300 2590 0,4 370

Объект 13 19500 11500 8000 6825 0,65 5850

Объект 15 3800 1000 2800 1330 0,35 0

Объест19 39100 2S000 11100 13635 0,8 17595

Объеет21 2000 1000 1000 700 0,75 800

Обьест23 7200 3000 42QQ 2520 1 4680

Ооъеп24 10300 5000 5300 3605 0,2 -1545

На основании расчетов вывод о доходности того или иного предприятия можно сделать лишь сравнивая величины дохода без учета затрат.

В соответствии с этим наиболее прибыльным является объект 19 с долевым участием муниципалитета, равным 80%; наименьший вклад в общую доходность внес объект 12 с долевым участием, равным 40%; объект 15 прибыли не принес, а наиболее убыточным явился объект 24.

Проведем оценку эффективности управления муниципальной недвижимостью в соответствии с первой концепцией кластерного анализа. Коэффициент к будем считать равным 0,5.

Втабл. 4 приведенырезультатырасчетов таких показателей, как прибыль, затратный показатель эффективности управления муниципальной недвижимостью, ресурсный показатель эффективности управления муниципальной недвижимостью по направлению и. в частности, по каждому объекту муниципальной недвижимости.

Та5пнца4

Анализ эффективности использования муниципальной недвижимости

Направления Объекты Дкс Зге Скс П Эз Эр

Торговля Объест 10 27350 9290 43000 18060 0,97 0Д1

Объест 19 63300 243418 520700 43452- 0.37 0Л5

Объект 20 47500 17100 77000 30300 . 0,90 ОДО

Итого по торговле 141550 £1133 240700 92312 04» 009

Реклама и СМИ Объект 14 5000 4524 9400 376 0,04 0,02

Объект 21 6СС0 3360 11000 2640 039 0,12

Объект 24 20000 10060 35500 9940 0,49 0,14

Итого по рекламе и СМИ 31008 18044 55900 12956 0,36 0Д2

Бьгтовьп услуги Объект б зооо 2600 4000 400 0,08 0.05

Объект 16 3500 2540 48000 960 0,19 0,01

Объект 22 13800 5640 27200 8160 0,72 0,15

Итого по бытовым услугам 20300 10730 79200 9520 0,44 0,06

Общественное иптэипе Объект 1 ЗЗООО 12120 58000 20380 0.86 0,18

Объект 5 170«) 7009 50000 10000 0,71 ОДО

Объект 3 2000 3400 7000 -1400 -0Д1 -ОД

Объект 13 40000 27346 70300 12654 ОДЗ 0,09

Объект 18 10500 15050 17500 . -4-550 -0,15 -0ДЗ

Объест 23 11409 3800 38000 7600 1 0,10

Итого по общественному питанию 113900 63716 240800 45154 0,33 0,09

Финансовые услуги Объект4 7000 3700 ПО®) . 3300 0,45 0,15

Итого по финансовым услугам 7009 3700 11000 3300 0,45 0,13

Турим | Объект 7 12000 4000 16003 ЕОЮО 1 0Д5

Итого по туризму 12068 4000 16000 ИМ 1 0Д5

Юридические услуги Объект 2 28000 99т 53000 18020 0,90 0,17

Объест 11 4300 1572 6200 2728 0,87 0Д2

Итого по юридически услугам 32300 11551 59200 20743 03» 0,13

Строительство и ЖКХ Объект 3 21 ¡00 18900 ЗЗООО 2100 0.06 0,03

Объект9 8000 4920 14000 3080 031 0,11

Объект 12 12200 «10 21500 5590 0,42 0,13

Объект 15 9400 3880 23000. 5520 0,71 0.12

Объект 17 500 240 1300 260 0,54 0,1

Итого по строительству и ЖКХ $1109 34550 94300 16558 0Д4 0,09

Итого по все» направлениям 41Ш зато 797699 201576 9,51 №

Далее автор обосновывает методический подход к управлению муниципальной недвижимостью на основе концепции и кластерного, и портфельного анализа муниципальной недвижимости в формате предлагаемой организационно-экономической модели. Цикл управления недвижимостью имеет специ-

фику, определяемую в основном, спецификой использования муниципальной недвижимости (рис. 6).

Рис. 6. Методический подход к управлению муниципальной недвижимостью

На первом этапе уточняется состав н Енесенне в реестр всех объектов муниципальной недвижимости. Далее необходимо оценить стоимость и юридическую чистоту объекта. Оценка эффективности проводится для оценки доходов н расходов конкретного объекта. Результаты оценок, непользуются для планирования дальнейшей судьбы объекта. Учет н инвентаризация — мероприятия внесения в реестр, структуризации и определения основных характеристик учитываемой муниципальной недвижимости. Это отправные точна процесса управления, формирующие предпосылки для определения вариантов дальнейшего использования. В свою очередь процедура инвентаризации может быть представлена в виде последовательности мероприятий, основная цель которых — внесение объекта муниципальной недвижимости в муниципальную базу данных и определение возможных вариантов его использования. Результатом учета и инвентаризации муниципальной недвижимости является Муниципальный кадастр недвижимости (МКН), представляющий собой единую систему муниципального учета объектов недвижимости н прав на них.

После проведения инвентаризации н учета объектов муниципальной недвижимости, результатом которых является кадастр недвижимости,, можно переходить к следующему этапу цикла управления объектами недвижимого имущества- оценке стоимости и правового положения. В случае проведения оценки объектов муниципальной недвижимо стнЕрамках известных в пракгн-

ке подходов обычно используют следующие методы: метод оценки по сравнимым продажам (метод сравнения продаж); методы соотнесения (переноса) и экстракции; метод капитализации земельной ренты (метод развития). Формула оценки по сравнимым продажам:

Ц , • (1 + £ к ,)

(5)

где Цеп - цена по сравнимым продажам; Цб- цена базовая; ^ - коэффициент ¡-того элемента сравнения, выраженный в долях единицы (причет, знак коэффициента определяется направлением влияния: положительное влияние - знак положительный, отрицательное -отрицательный). Если сумма отрицательных влияний больше суммы положительных, то конечная цена будет ниже базовой, н наоборот.

При использовании метода капитализации дохода (земельной ренты) оценивается текущая стоимость будущих доходов муниципалитета, от владения имуществом. Потоки доходов и выручка от перепродажи (ревер сия) капитализируются в текущую общую стоимость. Расчеты проводятся по следующим: формулам:

и Д Ц ¡С » - ^-¡Г

НК " (б)

где Цкзр — цена при капитализации земельной ренты; Д — доход: НК - норма капитализации;

Ци»«Д'-Ф, ;

где Ф - фактор (корма) капитализации.

Норму или фактор капитализации» используемые при расчетах методом капитализации доходов, определяют на основе исследования приемлемых ставок дохода от эксплуатации аналогичных объектов недвижимости с учетом анализа факторов риска и дисконта. После выверки доходов и расходов на основе соотнесения потеков доходов н расходов определяется величина чистого операционного дохода, котсраяв процессе капитализации преобразуется в текущую стонмостьземельного участка. После завершения оценок по Есем перечисленным методам (используется не менее двух методов) проводится сопоставительный анализ полученных результатов на основании экспертных оценок, вносятся соответствующие коррекции, в том числе с учетом назначения оценки, и определяется итоговая оценочная рыночная стоимость данного земельного участка.

Основными вариантами использования объекта недвижимости могут быть: отчуждение (продажа, внесение в качестве Екпада в уставный капитал создаваемого дочернего предприятия и др.); сдача в аренду; передача в управление; передача в залог. Общим основанием для планирования проведения

любого из перечисленных мероприятий является определение реальной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Основным критерием отбора варианта является максимальный дисконтированный доход от реализации того или иного варианта использования объекта недвижимости. Однако после выбора варианта дальнейшие мероприятия должны быть направлены на повышение эффективности использования объекта с учетом выбора.

В управлении муниципальной недвижимостью предлагается использовать две концепции: концепцию управления финансовыми потоками, основанную на росте прибыли корпорации от управления недвижимостью с позиций кластерного анализа; концепцию портфеля собственности, основанную на совокупном росте стоимости муниципальной недвижимости, входящей в данный портфель. Первая концепция основана на построении модели финансовых потоков, в которой прибыль корпорации от управления МН равна:

П = Дмн ~

т

где Дик - доход от управления муниципальной недвижимостью; Змн - затраты на управление муниципальной недвижимостью.

Доход включает следующие составляющие: доходы от продажи муниципальной недвижимости; доходы от управления ею; доходы от деятельности; доходы, полученные от других собственников, как вознаграждения за доверительное управление объектами муниципальной собственности.

Затраты на управление муниципальной недвижимостью делятся на постоянные и переменные. Постоянные затраты не зависят от совокупной стоимости муниципальной недвижимости: затраты на содержание аппарата управления; затраты на содержание недвижимости, и т. д. Пер еменные затраты: затраты на проведение возможных тендеров, эмиссий, торгов; текущие операционные затраты для осуществления основной уставной деятельности; текущие операционные затраты предприятий с долей муниципальной собственности, пропорциональные этой доле, и т.д. Затратный показатель эффективности управления муниципальной недвижимостью может быть представлен в виде:

Дин (9)

где к-коэффициент, учитывающий налогообложение муниципальной недвижимости. Ресурсный показатель эффективности управления определяется выражением:

_ &' (Дин ~ Смн

где Смн - совокупна* стоимость муниципальной недвижимости.

Основным условием повышения эффективности управления муниципальной недвижимостью является оптимизация показателей Э. (Эр), то есть максимизация доходов при заданных расходах нлн минимизация расходов при заданных доходах.

Вторая концепция основана на рассмотрении интегральной совокупности объектов муниципальной недвижимости как портфеля. Главным принципом этой концепции является повышение совокупной стоимости портфеля муниципальной недвижимости, состоящей нз суммы рыночных стоимостей ее элементов. Следовательно, текущая рыночная эффективность портфеля муниципальной недвижимости:

где Скштд— стоимость муниципальной недвижимости текущая портфельная; Смнде-стмшость муниципальной недвижимости начальная портфельная.

Основным условием повышения эффективности управления муниципальной недвижимостью является максимизация показателя Этп. Можно использовать интегральный показатель эффективности управления муниципальной недвижимостью:

Эмн=а1 к Эз (Эр) + а2 х Этп. (12)

При этом вместо взвешенной суммы критериев можно использовать их произведение. Представленный методический подход к управлению муниципальной недвижимостью является наиболее приемлемым способом реализации всех функций муниципалитета как собственника в рамках организационно-экономической модели. Грамотная и четкая реализация всех этапов цикла для всех видов муниципальной недвижимости позволит, на наш взгляд, повысить эффективность использования муниципальной недвижимости. Эффективное управление муниципальной недвижимостью стимулирует рост доходов муниципального бюджета, развитие всех направлений деятельности в муниципалитете, способствует внедрению нововведений.

В соответствии с концепцией, основанной на рассмотрении интегральной совокупности объектов муниципальной недвижимости как портфеля недвижимости, проведен анализ интегральной совокупности элементов муниципальной недвижимости как портфеля недвижимости. Найдем текущую ры-

ночную эффективность ПН. Текущим периодом будем считать 2012 г., а начальным соответственно - 2011 г. Данные и результаты вычисления представлены в табл. 5.

Таблица 5

Измерение эффективности управления муниципальной недвижимостью _по портфельной стоимости (тыс. руб.) (на материалах г. Волгограда)_

Совокупность объектов муниципальной недвижимости по направлениям Смнш Смлнп Эш

Торговля 240700 227000 1,06

Реклама н СМИ 55900 55000 1,02

Бытовые услуги 79200 85000 0,93

Общественное питание 240800 210600 1,14

Финансовые услугн 11000 10000 1,10

Турнзм 16000 17100 0,94

Юридические услугн 59200 34000 1,74

Строительство и ЖКХ 94800 94800 1,00

Всего 797600 733500 1.09

Произведенные расчеты позволяют сделать вывод, что наиболее активно за данный период растет стоимость объектов, входящих в такое направление, как юридические услуга. Менее динамично растет стоимость объектов, входящих, в направление бытовые услугн, что может свидетельствовать о временной стагнации в данном сегменте бизнеса. В цел ом по всем направлениям отмечается положительная динамика текущей рыночной эффективности объектов муниципальной недвижимости.

Завершающим этапом определения показателен эффективности управления муниципальной недвижимости является расчет интегрального показателя. На данном этапе у нас имеются все величины для его нахождения. Найдем значения интегрального показателя эффективности управления муниципальной недвижимостью как по каждому направлению, так и в целом по всей муниципальной недвижимости. Значение коэффициента а1 будем считать равным 0,7, а коэффициента а2 - 0,3 (табл. б).

Таблица 6

Консолидированная эффективность использования муниципальной __недвижимости по направлениям (на материалах г. Волгограда)

Совокупность объектов МП по направлениям Эр Эш Эмн

Торговля 0,19 1.0« 0,45

Реклама н СМИ 0,12 1,02 0,39

Бытовые услугн 0,06 0,93 0.32

Общественное питание 0,09 1,14 0,41

Финансовые услуги 0,15 1.10 0,44

Турнзм 0,25 0,94 0,46

Юридические услугн 0,18 1,74 0,65

Строительство и ЖКХ 0,09 1,00 0,36

Всего 0,13 1,09 0,42

Заключительные расчеты подтверждают то, что наиболее эффективно функционируют такие направления, как юридические услуги, туризм и торговля. Общий показатель эффективности управления муниципальной недвижимостью свидетельствует о стабильной ситуации в портфеле муниципальной недвижимости.

Ш. ВЫВОДЫ И РЕКОМЕНДАЦИИ

1. Дано определение управления муниципальной недвижимостью как целенаправленной деятельности специализированных подразделений муниципального образования и системы управления муниципальной недвижимостью как совокупности подсистем: механизма управления, структуры управления, организации процессов управления, обеспечения, что позволяет утонить цели, функции и задачи управления муниципальной недвижимостью. Это целесообразно в улучшении деятельности муниципальных образований в области эффективного использования недвижимости.

2. Обосновано применение принципов: пообъектного управления; наилучшего использования; платности; сбалансированности прав и ответственности; открытости информации, как базовых в построении системы управления муниципальной недвижимостью, направленного на устранение существующих противоречий в связях и отношениях муниципального образования по вопросам использования недвижимости, что позволит учитывать вышеуказанные принципы при реструктуризации властных подразделений муниципальных образований, осуществляющих регламентацию управления муниципальной недвижимостью.

3. Выявлена тенденция снижения эффективности использования муниципальной недвижимости, обусловленная влиянием экономических факторов, в частности, слабой структурированностью муниципальных образований и неразвитой инфраструктурой, которая является типичной для муниципальных образований нестоличного статуса на современном этапе их развития. Преодоление этой негативной тенденции возможно при изменении подходов к управлению муниципальной недвижимостью и повышению эффективности её использования, за счет чего возможны поступления в муниципальные бюджеты на цели социально-экономического развития.

4. Проведен кластерный анализ эффективности использования муниципальной недвижимости (по кластеру 1 - исследовано 8 объектов, средневзвешенная рентабельность их по выручке составляет 18,5%, рентабельность активов составляет 21%, ликвидность - 67%, платежеспособность - 64%, перечисления в бюджет в среднем по кластеру составили 2881 тыс. руб. в год; по кластеру 2 - исследовано 13 объектов, их средневзвешенная рентабельность по выручке составляет 18,8%, рентабельность активов - 17%, средние перечисления в бюджет составили 1892 тыс. руб.; по кластеру 3 - исследованы 3 объекта, средневзвешенная рентабельность объектов данного кластера как по выручке, так и по активам равняется 40% - 41%, ликвидность их -97%, а платежеспособность - 77%; по кластеру 4 - всего 1 объект, относящийся к направлению торговли. Активы данного объекта являются самыми крупными из всей выборки 130 млн. руб. У данного объекта довольно высокая рентабельность - 32%, ликвидность - 120%, что не оптимально и может служить индикатором будущих проблем.

5. Дано авторское определение эффективности использования муниципальной недвижимости как степени соответствия направления использования данных объектов интересам муниципалитета и методический подход к оценке по критерию рациональности (обоснованности) размещения недвижимости, использование которых позволяет повысить точность и оптимизировать процесс принятия управленческих решений по использованию муниципальной недвижимости.

6. Реализация предлагаемого автором методического подхода к управлению муниципальной недвижимостью с использованием методов кластерного и портфельного анализа для всех видов муниципальной недвижимости позволит повысить эффективность их использования. Эффективное управление муниципальной недвижимостью стимулирует рост доходов муниципального бюджета, развитие всех направлений деятельности в муниципалитете, способствует внедрению нововведений и поддержания высокого уровня социально-экономического развития на уровне города.

7. Предложены методические положения по оценке эффективности использования муниципальной недвижимости по критерию рациональности (обоснованности) размещения недвижимости, что позволяет верифицировать процесс принятия управленческих решений по использованию недвижимого имущества. Так, по результатам анализа и оценки эффективности использования 24 объектов муниципальной недвижимости выявлено, что всего 2 объекта используются эффективно (средний доход муниципалитета составляет 13 005 тыс. руб.), эффективность использования б объектов незначительна (средний доход по этим объектам составляет 3 035 тыс. руб.), остальные 3 объекта используются неэффективно (в среднем убыток по ним составляет 631 тыс. руб.). При этом выявлено, что объекты с высокой долей участия муниципалитет используются гораздо эффективнее.

8. Разработаны методы управления муниципальной недвижимостью являются достаточно эффективными и служат основным целям управления объектов недвижимости местного самоуправления. Основными критериями выбора той или иной формы управления недвижимостью является социально-экономическая значимость объекта для решения вопросов местного значения и экономическая эффективность различных форм использования с точки зрения собственника. Объекты муниципальной недвижимости структурированы в восьми направлениям использования: бытовые услуги; реклама и средства массовой информации; финансовые услуги; туризм; торговля, общественное питание, строительство и жилищно-коммунальное хозяйство, юридические услуги. Наибольшими активами располагает сектор общественного питания -24,5%, далее следует строительство и ЖКХ -18,4%, торговля и бытовые услуги — по 14,3%. Самым маленьким сектором является туризм - 4,1% в общих активах муниципалитета.

9. Использование горизонтально интегрированных структур в рамках частно-муниципального партнерства в управлении муниципальной недвижимостью повысит эффективность системы управления муниципальной недвижи-

мостью, создаст благоприятные возможности для решения реально существующих и потенциальных проблем и преодоления ограничений социально-экономического развития муниципального образования (здесь - г. Волгоград).

10. Организационно-экономическая модель системы управления муниципальной недвижимостью на основе горизонтальной интеграции связей между субъектами хозяйственной-деятельности, позволяет устранить противоречия по вопросам целевого использования вышеупомянутых объектов недвижимости, является универсальной и адаптированной к современным условиям самоорганизации деятельности муниципальных образований как самодостаточных социально-экономических систем.

11. Управление муниципальной недвижимостью, базирующееся на концепции кластерного и портфельного анализа муниципальной недвижимости, обеспечивает принятие верных управленческих решений по эффективному использованию муниципальной недвижимости. Произведенные расчеты позволяют сделать вывод, что наиболее активно растет стоимость объектов, входящих в такое направление, как юридические услуги. Менее динамично растет стоимость объектов, входящих в направление бытовые услуги, что может свидетельствовать о временной стагнации в данном сегменте бизнеса. В целом по всем направлениям отмечается положительная динамика текущей рыночной эффективности объектов муниципальной недвижимости.

IV. СПИСОК РАБОТ, В КОТОРЫХ ОПУБЛИКОВАНЫ ОСНОВНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ ДИССЕРТАЦИИ

1. Мелик-Степанян Н.В. Модель управления объектами недвижимости и развития территорий на уровне города [Текст] // Журнал «Казанская Наука». №10, Казань: Изд-во «Казанский издательский дом», 2011г. - 0,5 пл. - (перечень ВАК).

2. Мелик-Степанян Н.В., Максимчук О.В. Методические основы формирования системы эффективного управления объектами недвижимости на уровне города (муниципального образования) [Текст]// Журнал "Бизнес. Образование. Право. Вестник Волгоградского института бизнеса, Выпуск № 2 (19), Волгоград: Изд-во ВИБ, 2012. - 0,87 п.л. (лично автора 0,57 п.л.) - (перечень ВАК).

3. Мелик-Степанян Н.В., Максимчук О.В. Теория и практика управления объектами недвижимости на уровне города: консервативность и инновацион-ность [Текст]// Журнал «Российское предпринимательство», М.: Изд-во «Креативная экономика», № 10 (208), 2012 - 0,42 п.л. (лично автора 0,32 пл.) - (перечень ВАК);

4. Мелик-Степанян Н.В. Методический подход к управлению муниципальной недвижимостью на уровне города [Текст]//Журнал "Экономика строительства". Вып. №3, г. Москва, Издательство журнала "Экономика строительства"- 0,52 пл. - (перечень ВАК).

5. Мелик-Степанян H.B. Информационный подход в определении объектов недвижимости на уровне города [Текст]// Материалы I студенческий научно-технический конференции «Инновационное развитие строительного комплекса региона». - Волгоград: Изд-во ВолгГАСУ, 2010. - 0,3 пл.

6. Мелик-Степанян Н.В., Максимчук О.В. Развитие нормативно-экономических подходов к управлению объектами недвижимости как фактор регионального развития [Текст]// Материалы международной научно-практической конференции «Научный потенциал молодых ученых для инновационного развития строительного комплекса Нижнего Поволжья». - Волгоград: ВолгГАСУ, 2011. - 0,4 пл.. (лично автора 0.3 пл.).

7. Мелик-Степанян Н.В. Концептуальные основы построения системы управления муниципальной недвижимостью [Текст]// Сборник статей «Актуальные проблемы стратегии развития Волгограда». - Волгоград: Городские вести: Панорама, 2012. - 0,3 пл.

8. Мелик-Степанян Н.В. Факторы управления объектами муниципальной недвижимости [Текст]//Менеджмент: Управление в социально-экономических системах. Межвузовский сборник научных трудов под ред. С.Д. Резника, Вып. III, Пенза. - Изд-во ПГУАС, 2012. -0,43 пл.

Мелик-Степанян Нарек Ваграмович

ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКАЯ МОДЕЛЬ УПРАВЛЕНИЯ МУНИЦИПАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТЬЮ

Специальность 08.00.05 - Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство)

АВТОРЕФЕРАТ

диссертации на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Подписано в печать 20.09.13. Формат 60x84/16. Бумага офсетная. Печать на ризографе. Уч.- изд. л. 1,25. Тираж 100 экз. Заказ № 102

Волгоградский государственный архитектурно-строительный университет

_400074, г. Волгоград, ул. Академическая, 1_

Отпечатано в отделе оперативной полиграфии. 400074, г. Волгоград, ул. Академическая, 1